2019年09月11日

自主的に清掃を買って出てくださるなんて(感涙)

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台風の被害ってほど大げさな話でもないのですが、東京8棟目の隣家の大量の樹木から

葉っぱやら枝やらが飛んできて庭に散乱しているという連絡がありました。



東京8棟目は借地ですが土地面積が広く、そのため庭も広い物件です。この庭があるから

ワンちゃん物件をやってみてはどうだろうと思いついたところもあります。



そして隣地には激しく生い茂った樹木がいっぱいある築古戸建があります。

なんかもう、本当にすごくて雑木林の中に家があるような状態になっています。

秋になると落ち葉が酷くて、掃除を毎日やっても追い付かない状態になります。

近所の人も困っているようですが、本人にその対応をする意思も資金力もなく、

行政に頼んでも費用がかかりすぎるため対応が難しいようです(近所のおばちゃん談)



台風でこの木が倒れたりしたら大惨事だよなあという、そこはかとない不安が

あったのですが、果たして大丈夫だったでしょうか。



入居者様と作るLINEグループに、皆様の安否と被害状況の確認をさせていただいた

ところ、先日急ぎで入居と仰っていた方から返信がありました。この方、こまめに

LINEの返信が来るし、礼儀正しい方でしたので、ご入居いただいて正解でした。

この方曰く、物件自体に被害はないものの、庭に松の木や枝が散乱している状態だ、

ということ。やっぱりそういうのありますかー。う〜む。



この物件は定期清掃を友人にお願いしているのですが、その友人が仕事と学生との

二足のわらじ状態で、ここ数ヶ月お掃除に入るのが難しいという状態です。

かといって、以前シルバー人材センターさんに依頼をしていたのですが、そこからも

無しのつぶてで、代わりの清掃員さんが見つかる気配もありません。

ましてやこの状態だとちょっと急がないといけないし、どうしたものか。



「良ければお掃除行いましょうか?」



ひょこっと飛んできたLINEのメッセージ。送ってくださったのは、先ほどの

枝が散らばってると報告してくれた入居者様。

・・・ありがたすぎて涙が出そうです。



お言葉に甘えて、できる範囲でいいのでということでお掃除をお願いしました。

こうやって言ってくださる方がご入居してくださっているというのは幸せなことです。

とてもありがたい。



結果として、枝の量が多くて取り切れなかったという報告がありましたが、

残りは管理会社さんが入居者様対応ということで現地対応してくださるという

ことになりました。



お掃除してくれる人、また改めて探さないとだなあ・・・。

いっそ入居者さんにお金払って掃除やってもらうという手もあるかも?

相談する価値はありそうです。来月のBBQの時に聞いてみようっと。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月03日

入居審査も無事に済み、真の満室確定へ。

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東京8棟目に一気に2件入ったお申込、現在審査をしておりますが

両者とも問題なくご入居と言う形になりそうです。よかった。



1年以上かかったものの、満室まで残り2部屋までこぎつけていた東京8棟目。

ワンちゃんの多頭飼いで、入居者様同士仲良くやりましょうというコンセプトで

作ったのですが、その魅力を伝えきれていなかったのか、なかなか苦戦気味でした。



反省点としては、仲介業者さんだけでなく直接ユーザさんを取り込めるような

コンテンツ作りやPRの方法があったのではないかと思っています。

Twitterで入居者さんが直接私に問い合わせをしてくる、くらいのインパクトが

ないと。仲介業者さんを介しての募集だけだと、思うように集客できなかった、

というのが一番の反省点。ここをどう運営するかが、今後のこの物件の稼働率の

鍵になると思います。



そうは言いながらも、残り2部屋まで来たのでだいぶ落ち着いたなあとは思って

いたのです。そしてそこに、同じようなタイミングでそれぞれのお部屋にお申込を

いただくことができた、という話は以前のブログ(その1その2)で書きました。

昨年も9月か10月あたりに立て続けに2件お申込をいただいたことがありました。

何かこう、まとめて申し込まれる傾向にあるのだろうか・・・。



最初のお申込については、属性も申し分なし、管理会社さんに面談をいただきましたが

特に問題となる点はなさそう、ということでした。今まで同棲していた彼女と別れる際に

ワンちゃんを引き取るということで、ペット可物件を探していたということです。

コミュニティがあることやLINEグループに加入していただくことも承知して

いただいたそうです。ワンちゃんは去勢済みで、特に躾等はしていないものの、

これまでも二人ともいない時がおおく、その間にもお留守番はちゃんとできたいた、

というお話でした。



躾の面は若干気になりますが、属性等申し分ありませんので、是非ご入居いただきたい、

ということで審査OKとしました。



もう片方のお申込ですが・・・

「急いで入居したい」という話と、収入に対する家賃の比率が高すぎることが

気になっていました。札幌の低家賃物件で「急いで入居したい」と言われると

だいたいワケアリでその後ろくなことにならない傾向が強く、一気に警戒モードが

高まるのですが、ここは東京でそんなに家賃も安くありません。そこまで警戒する

必要はないよねと思いつつ、札幌のトラウマがあるので何とも。



東京8棟目は、審査時に管理会社さんとの面談を必須としています。

コミュニティを壊してしまうタイプの方ではないか、ワンちゃんを飼うにあたって

真剣に向き合っているか、などのチェックを僭越ながらさせていただいております。



今回の急いでいる方は、面談した2日後には入居したい、という超スピード展開を

希望されているということでした。うーん、それだと本当に審査落ちだった場合に

お互いにどうするの?というところが引っかかってしまいます。



そこで、管理会社さんに電話で事前面談をしていただくようお願いをしました。

全く話さずに当日を迎えるのは双方にとってリスキーであると考えます。

それなら、先に電話で話をして感触をつかんでおいた方がいいだろう、と。



管理会社さんもその意図を把握し、先方の仲介業者さんと交渉をしてくれました。

結果として、電話で事前面談を行うことができたと管理会社さんよりご報告が

ありました。



まず、急いでいる理由は、まとまった休みが取れるのが今回このタイミングで

入居したいと言っている時期しかないからだそうです。職業がアパレル系という

ことでして、お休みをまとめて取るのが難しいとのこと。そして家探し自体は

何ヶ月か前からしているものの、ペットのワンちゃんが中型犬(15kgあるそうです)

なので、そもそも入居OKとしてくれる物件が見つからない、ということで難航していた

というお話でした。なるほど、話としては納得がいきます。



くしくももう一人の方と同じく、この方もご実家にて飼っていたワンちゃんを引き取る、

という理由でのお引越だそうです。ご実家でご両親が高齢になったとか、マンションに

引っ越したとか、そういう理由でワンちゃんが飼えなくなってしまったのでしょう。



ワンちゃんを飼うことに対する知識はちょっと乏しい印象でしたが、ご実家の子を

引き取るというところであれば、無責任な飼い方はきっとしないことでしょう。

うちみたいにやや家賃が高い物件でも、他に住むところがないからワンちゃんのために

頑張って支払うという腹もくくっているものと思われます。もしどうしても家賃が

苦しいようなら、物件共用部のお掃除をやっていただくことを条件に、少し家賃を

下げるとかしてもいいかなと思います。



というわけで、この方も審査OKとしました。審査ガバガバのゆるゆるです(笑)



東京8棟目、これで無事に満室確定となりました!

普通の物件ならここで「ああよかった〜」で終わりますが、この物件に関しては

コミュニティの魅力を発信して、未来のお客様を集客する必要があると考えます。

試行錯誤しながら、まだまだ努力を続ける所存です。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月29日

東京8棟目、怒涛の連続申込で満室確定か!?

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東京9棟目のリフォームが終わりました。今回はオールドアメリカンダイナーを

コンセプトにしております。あとは家具などの内装が終われば完了です。



まさかの連続申込で、東京8棟目のワンちゃん物件が申込ベースで満室になりました!

審査があるので予断は許しませんが、繋がる時は繋がるもので、不思議です。



数日前に、東京8棟目にお申込をいただき満室にリーチとなったと言う話を書きました。

年内くらいにもう1部屋お申込が来ればいいなと考えておりましたが、年内どころか

昨日最後の1部屋にお申込が来るというまさかのミラクル発生です。



東京8棟目の管理会社さんから昨日私の携帯あてに着信が。最近はLINEで連絡を

くれることが多かったので、わざわざ電話してくると言うことはあまり良い話では

ないのかも?と少し不安になりながら、仕事の隙を見て折り返しました。

しかし今度はタイミングが悪く管理会社さんは電話に出ず。そうこうしているうちに

LINEでメッセージが送られてきました。



1点目が、先日お申込いただいた方との面談が終わったというお話。

ワンちゃんを飼いたくて飼い始めたというわけではなく、同棲していた彼女が飼っていた

ワンちゃんを引き取るという話でした。多頭飼いというコンセプトからは少々ずれますが

わざわざ引き取ろうと考えるあたりは、真面目に考えている人なのだろうと思われます。

躾や去勢などに関しては多少考え方が甘いところもあるようですが、今の家でも

しょっちゅうお留守番しているようなので、希望的観測を込めて、まあ問題はないはず、

と考えることにしました。



これでこちらのお部屋はほぼ入居確定になることでしょう。引越は9月後半から

徐々に行うということでした。10月にBBQを開こうと思っておりますので、

そこには間に合うかな?



そして2点目が本日のブログタイトルにもあるお申込の件でした。

まさかの連続申込に私も興奮を禁じえません。



お申込をいただいたのは、単身の女性の方で、ご実家にいるワンちゃんを引き取りたくて

ペット可物件を探していたとのことです。多頭飼いかは確認しておりませんが、たぶん

雰囲気的に一匹ではないかと思われます。管理会社さん曰く、ちょっと手取りに対して

家賃が高すぎるきらいがあるのでそこが不安ということでしたが、保証会社さんの審査が

うまく通るようであれば、面談など次のステップに進めたいというお話でした。



確かに、家賃の支払いが手取りの4割ということなので、額面で考えても3割は

越えていると思います。ちょっと高すぎないかなというところは気になります。

しかもワンちゃんを引き取るとなると、その飼育代や病院代などもばかにならず、

ワンちゃんのために生きている状態になるのではないかなあ?というところも気がかり。



あと、入居をやや急いでいるというのも若干センサーに引っかかります(笑)

まあここの理由は管理会社さんが面談で聞いてくれればいいでしょう。



でもまあ、年収が高くて長く住んでくださる方の方が当然良いですが、そうとばかりも

言ってられません。間取り的にはちょっと不人気だろうと思われるお部屋ですし、

もし先方が入居を希望されるのであれば、できる限り対応しようと思います。

それに、物件の特性から考えれば、この方が退去された後口コミでワンちゃん仲間を

連れてきてくださるかもしれません。人のつながりで待ち行列ができるのが

このアパートの理想形ですから。



というわけで、保証会社さんが通って面談が普通に納得できる内容であれば、

この方も審査OKとしようと思います。



これで、順調に進めば東京8棟目も満室になることになりました。時間かかったけど、

ほとんどのお部屋がワンちゃんを飼っている人ということになり、目論見通りと言えば

目論見通りの形になりました。



この物件に関しては、ここからの運営も大事だと思いますので、いろいろ考えながら

取り組んでいきたいと思います。



まずは満室記念兼入居者様歓迎BBQだなー!



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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月27日

ワンちゃん物件にワンちゃんを飼う人からお申込をいただきました!

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来るときは来るもので、東京8棟目にお申込をいただきました。

時間がかかったワンちゃん物件、順調に入居となれば、残るはあと1部屋です!



入居申込はカウントから外して考えると、昨日入居申込のご連絡をいただく前の時点で

残る空室は、札幌があと2部屋、富山があと3部屋、東京があと2部屋でした。

東京11棟目、東京12棟目はまだ賃貸は始まっていないけどもう契約は済んでおり、

札幌8棟目は申込をいただいているものの、滞納部屋の原状回復や保険などの諸々の

情報が出そろうまでは保留としていますが、これらは申込ありということで空室とは

みなさないとすると、残り7部屋です。



昨日はその7部屋のうち、東京8棟目のワンちゃん物件にお申込を頂戴しました。

この物件はペット多頭飼いを前提としており、かつ入居者さん同士でのコミュニティを

作っていこうとしている物件です。飲み会を企画したり、BBQを企画したりして

私も微力ながら盛り立てていこうと頑張っております。



この物件、現時点で7部屋中5部屋が埋まっております。

・人2名、ワンちゃん5匹

・人1名、ワンちゃん4匹

・人1名、ワンちゃん1匹

・人1名、猫ちゃん1匹

・事務所利用

と言うことで、事務所を除くと人5名に対してペット11匹という感じになってます。

狙っているコンセプトにだいぶ近いお客様が入ってくださっていると実感しています。

時間はかかったけど、粘ってよかったです。



さて、そんな折に管理会社さんからひょっこりと嬉しいLINEが飛び込んできました。

東京8棟目にお申込をいただくことが出来た、という連絡です。



単身の男性で、給与水準が高い大企業さんにお勤めの方だそうです。

属性としてはかなり高い部類に入ると思います。安心の入居者様です。



ご実家にいるワンちゃんを引き取りたいので、ペット可能な物件を探していたとのこと。

多頭飼いするつもりがあるのかはまだわかりません。



まずは管理会社さんと申込された方とで日程を調整の上、数日中に面談をしていただくと

いうことになっているそうです。ペット多頭飼いかつコミュニティを重視する物件なので

コミュニティを壊さないか、ペットの飼育はどこまで真剣に考えているか、といった

部分を重視しており、管理会社さんと事前の面談を必須にしています。その効果も

あるのか、今ご入居いただいている方は皆さんとてもいい人ばかりで、一緒にいても

居心地がいいと感じます。



残っていた空室は、2階のお部屋と1階のお部屋。

2階は広いバルコニーがついていて採光は抜群ですが、独立洗面台がないのと

墓地ビューなのがマイナスなのか、ここまで残ってしまいました。あとはワンちゃんが

階段を苦手としているというのもあるのかもしれません。

1階は陽当たりイマイチでやや圧迫感のある間取りですが、商用利用も可として

少し特色をつけて募集しています。



今回の入居者様が選んだのは2階のお部屋でした。まあこの2つが残っていたら、

私もたぶん2階を選ぶと思います。独立洗面台にこだわりはないですし。



順調に進めば、近々入居となるはずです。これで7部屋中6部屋。満室にリーチ!



ただ、法人で事務所として借りていただいているお部屋が、恐らく来年の3月くらいに

退去になるのは確実なのです。近所の建築現場の作業をするために借りているそうで、

現場が終われば退去になるのはわかっております。



管理会社さんとは、この法人さんが退去されるまでに何とか埋めたいねという話を

しておりましたが、だいぶいい線まで来たのではないかと・・・。いやまあ、

1年以上かけてまだ満室じゃないのかよというところをツッコまれると痛いのですが、

自分の中では将来にわたってレッドオーシャンな普通の賃貸物件を運営し続けるのか、

という命題があり、今回はそれに対しての一つのトライアルでしたので、時間が

かかったとしてもそれを反省として活かすことができれば、それでいいのです。



さぁ、満室にリーチです!この勢いで一気に決まってほしい〜!

そういえば昨日書いた札幌5棟目の入居者様も猫を飼うということでしたので、

ペット関係の運が向いてきているのかも?じゃあこの勢いで一気にもう1部屋

決まってくれるはずだよね〜(と発言しておくと意外と本当になったりする)。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月06日

雨戸が壊れているというご指摘が。

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東京8棟目にこれから入居する方がおりますが、いくらリノベしたとはいえ築古なので

やっぱり建物の不備があるんです。そして今回、その指摘を受けました。



東京8棟目はペット共生型コミュニティ物件として運営しており、ようやっと稼働率が

7部屋中5部屋、70%台に乗りました。結構苦戦していたのですが、決まる時は

割とパパパッと決まるんですよね。決まらない時は全然なんですけど。不思議です。

前にパパパッと決まったのは昨年の10月くらい。そして今回は今年の5月くらい。

両方とも繁忙期全然関係ないんです。なんなんだろう?不思議。



で、今回連絡があったのはそのこれからご入居なさるお部屋に関する不具合でした。

以前、管理会社さんより「雨戸の立て付けが悪い」という話が出ておりまして、

修繕の見積もりを取っていいかということを確認され、OKとしました。

その結果が出てきたのですが・・・なかなかのお値段。7万円だそうです。



東京8棟目は昭和50年代の建物なので、雨戸とか普通についているんです。

今となっては雨戸を閉めている家ってあまり見かけない気がしますけど、私も確かに

実家では夜になると雨戸を閉めていました。今の家には雨戸なんてついておらず、

私の中では昭和の遺物って印象です。



管理会社さん曰く、雨戸の下枠(木枠)が腐食して開閉できない状態になっている、

とのことでした。腐食を解消して雨戸を使えるようにする工事をすると7万程度。

代替案として雨戸自体を取ってしまうという方針も考えたものの、取り外した後

腐食部分を処理して防水処理など行えば、結局同じような値段になってしまうし、

入居者様に再度その点説明が必要と言うことになってしまう、とのことです。



管理会社さんとしても、7万はちょっと高いんじゃないかと考えていらっしゃるようで

「お付き合いのある業者さんにあたっていただけませんか」と打診されました。

この辺、ほんと真面目にオーナーの利益のことを考えてくれているんだなと思います。

だからこの管理会社さんには東京物件の大半を任せている、というわけです。



雨戸か〜、使う予定なのかなあ?などと思いながらも、現在東京11棟目のリノベを

お願いしている施工業者さんに軽く聞いてみたところ「現場いっぱいで監督不足なのよ」

と。作業をお願いするにしても、9月以降になってしまうということなので、

このルートは断念。商売繁盛、素晴らしいです。でも私の東京12棟目もお願いする

つもりなので、その分の余力を残していただけますようお願いします(笑)



ここで管理会社さんに再度、入居者様が雨戸を使う想定があるのかを確認しました。

使わないなら工事する意味がないなと思ったためです。前述の通り、雨戸なんて

昭和の遺物としか思っていない私。別にいいんじゃないの?なんて思ったり。



で、管理会社さんにその点聞いてみたところ、契約時に入居者様から指摘を受けたと

いうことでした。部屋を暗くしておくのが好きだという話もあったため、利用想定が

あるのではないかという回答。うーむ、そうなんですね。だとすると何もしないという

わけにはいきません。特に東京8棟目は大家として私も入居者さんと関わる立場。

あの大家何もしなかった、となるのはマイナスです。



対案として、遮光カーテンをプレゼントする、もしくは遮光カーテン相当の金額を

初期費用から差し引く、ということも提案していただきたい、と管理会社さんに

お伝えしました。暗くするだけならそれでも大丈夫だと思いますし、工事にかかる

7万よりは安い金額で対応できることでしょう。



それでも雨戸がいいということであれば、もうちょっとコストダウンできる職人さんに

依頼することになるでしょう。ただ、東京でそういう職人さんってあまり当てがなく、

その場合は不動産仲間のつてを頼ることになりそうです。



とりあえず、管理会社さんに交渉をお願いしましたので、その結果を待ちます。



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