2021年09月20日

東京8棟目、入居申込を受領し満室へ返り咲き確定。

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東京8棟目、お申込をいただくことができました。これで満室返り咲きです。

しかも駐車場まで借りてくれるってことなので、駐車場含めての満室です。よっしゃ!



東京8棟目。コンセプト型賃貸住宅として運営しております。どうせ住むなら面白い

賃貸住宅にしたい。そして自分も楽しいと思える賃貸住宅が良い。勿論、収益性も

高めていきたい。こういった欲張りな妄想を叶えられる仕組みがないかと考えた時、

頭に浮かんだのがコンセプト型賃貸住宅でした。



東京都内にしては広い庭がある物件ですので、ここをドッグランにするなどして

ワンコを飼える賃貸物件にしてはどうか、というのが発想の始まりでした。

結局ドッグランは設けませんでしたが、今の形である「ペット多頭飼いを推奨する

コミュニティ型賃貸物件」にたどり着いた次第です。



ワンちゃんが好きな人が集う賃貸物件。シェアハウスほどのべたッとした距離感は

ないけど、会えば顔と名前が一致して挨拶するくらいの間柄。年に1〜2回くらいは

お庭でBBQをして、旅行に行きたいときにペットを預かって貰えたり。

どこかの部屋でワンちゃんの鳴き声がしたら「うるさいなあ」ではなく「大丈夫かな?」

と思ってもらえるくらいの関係性を作っていただくこと。そんな感じで、緩いつながりが

維持できるような賃貸住宅を作ろうということで、ここまでやってまいりました。



7部屋のアパートですが、人間が10人に対してワンちゃん18匹、猫ちゃん2匹と

ペットの子達の方が多いという、狙った通りの構成になっております。

(今回ご入居のお申込をしてくださった方も含めての数字です)



マイソクには「ペット多頭飼い推奨」ということをうたっていますので、やっぱり

ペットを飼っている人が多く入居されます。そもそも家賃をかなり強気設定にしていると

いうこともあり、ペット多頭飼いの人しか申込をしてこないと思っています。多頭飼いは

なかなかOKしてくれる賃貸物件も多くないですから、多少高くてもうちのような物件に

申込を入れてくれます。そしてなかなか退去しないはずです。

つまり、大家側としても多頭飼いに見合った価値を提供できることを前提に、入居者様が

高い家賃でも継続入居してくれるという、ビジネス面でも旨味がある仕組みなのです。



ただ、そんなことを言いながらも、昨年秋〜今年の夏までの間に4部屋の解約が

ありました。度の方も、転勤や結婚、同棲解消などやむを得ない理由でしたが、

当初もくろんだ長期入居の形にはなっていないなあという感じでした。

ただ、多頭飼いガチ勢(という呼び方をしていいのかわかりませんけど)の方・・・

ワンちゃん5匹という方が2組いらっしゃいますが、この2組は退去しておらず

退去されたのはいずれもワンちゃん1匹とか猫ちゃん1匹というライト勢ばかりでした。

元々のコンセプトで考えていた多頭飼いの方はしっかりつかめていると捉えれば

いいのかなと思っています。



その点からいくと、今の構成は多頭飼いの方の方が優勢になっています。

7部屋のうち、1匹のみ飼育のライト勢は2組だけ。犬5匹、犬1匹、犬2匹、

犬5匹、犬1匹+猫3匹、犬2匹、猫1匹という感じなので、今回のメンバーは

長期入居につながる人が比較的多いのではないかと期待しております。



さて、今回の入居申込のお話に移りましょう。

完全満室となる部屋+駐車場のお申込を入れてくださったのは、法人さんが社員さんに

提供する社宅としてのお申込でした。なんでも、自動車整備の会社さんで、社用車を

駐車場に置きたいということで、駐車場と居室の両方を申し込んでくださっています。

駐車場はなかなか埋まらなかったので、大変嬉しいお申込と言うことになります。



ご入居される社員さんはワンちゃん2匹を飼っているとのこと。犬種は私が大好きな

柴犬らしいです。柴犬の短めの毛をなでなでしたいー!(落ち着け)



法人さんから、できればもう一声家賃が安くならないか、と相談を受けていると

管理会社さんから言われました。ただ、管理会社さんのヒアリングによれば、

家賃が下がらなくてもそのままご入居いただけそうだということでしたので、

交渉には応じないつもりです。東京8棟目に関しては、過去に1度も家賃交渉は

OKしておりません。ご入居される方同士でのコミュニケーションも活発化させたいと

思っているため、他の方が「あの人は家賃値引いて貰ってるのに、私は値引いて

貰ってない!」という負の感情を抱かれるのが怖いのです。だから値引には原則として

応じられません。勿論私の懐事情もありますが、それよりコミュニティの崩壊に

繋がりかねない行為をしたくないという気持ちの方が強いです。



昨年の秋口くらいから始まり、全部で4部屋の入れ替わりがありましたが、これで何とか

再度の満室と言うことになりました。駐車場も埋まったし、コンセプト通りの多頭飼いを

されている方の比率も上がりました。良い傾向だと思います。入れ替わったことによって

よりよい状態になったのだと思います。癖のある物件なので、満室に戻すまでに時間は

かかったものの、再び満室にもってこれて良かったです。



残りの物件にも力を入れていかないとなあ・・・。特に東京6棟目と東京12棟目。

ここはほんとにちゃんとやらないとまずいと思います。気合を入れ直そうっと。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月01日

東京8棟目入居申込で満室リーチ!

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東京8棟目にお申込をいただくことができました!これで空室は残り1部屋です。

一応交渉もされていますが、その内容ならどうとでも調整はできることです。



東京8棟目。コンセプト型のアパートです。コンセプトは「ペット多頭飼い」

「コミュニティ」といったところです。一般的には敬遠されるペットの多頭飼いを

むしろ推奨する物件であること、ペットを飼う人同士で仲良くなってもらえるように

私がモデレートして入居者さん同士のコミュニケーションを取りやすくすること、

などを意識しながら物件を運営しております。時には入居者さんをお招きして

飲み会をしたり、物件の庭でBBQをしたり。この辺はコロナ禍ということもあり

ここ1年くらいはあまり積極的にやれていませんが・・・。



こういった点で差別化をする代わりに、家賃は近隣相場よりだいぶ高めにしています。

相場より1万円くらい高い家賃を取っていますが、それでも「ペット多頭飼い」という

オプションがあるからなのか、それなりに入居申込はいただけております。

仲介業者さんにも浸透してきているようで、内見はコンスタントに貰っております。

内見数に対する申込数が少ないのは気になるところですが、家賃の問題だと思います。

そしてそこは曲げる気がないので、多少時間がかかっても、この家賃を払ってでも

入居したいと思う方を見つけたい、という気持ちでやっております。



コミュニティを重視している物件なので、コミュニティが崩壊するような方が入ると

コンセプトが一部崩れてしまいます。また、モラルや良識がない方がペット多頭飼いを

することは大変危険を伴います。下手するとペット虐待になりかねません。

そういうことを未然に防止するには、ある程度ハードルを高くしておく必要があると

思っています。少し高めの家賃を払える決断ができる人であれば、可処分所得も多く

ペットの世話をする資金力は少なくともあると判断することができるかな、と。

あとは経験則ですが、低家賃の物件の方がトラブルが多いような気がしますので、

家賃をやたらと値切ったり、そもそもの家賃が安かったり、ということを避けることで

トラブルをある程度防止できるのではないか、という思いもあります。

(あくまで経験則によるヶ以降であり、全ての方がそうとは思っていません)



稼働当初はなかなか埋まらず苦労しましたが、コンセプトを捨てて安易な方に走ると

二度と軌道修正できなくなると自分に言い聞かせ、コンセプトを貫いて募集しました。

時間はかかったものの無事に満室になり、入れ替わりなども経て、今は7部屋中5部屋が

稼働しております。



ペット多頭飼いできることに価値を見出している方、多頭飼いもコミュニティも

気に入ってくださっている方、1匹だけ飼っててコミュニティに積極的に参加して

くれる方、ペットを飼いたい+不動産関係のベンチャーをやろうと思うので意見が

欲しいと相談してくれる方、ペット多頭飼いしてる10年来の友人、というメンバーが

今は住んでくれております。私とも仲良くしてくれるのでありがたいです。入居者さん

同士で連絡取り合ってるみたいだし、私が飲みにいこうと誘ったらついてきてくれるし。

良い状態だなと思っています。1人だけ、あまりコミュニティには興味がない方が

いらっしゃいますが、それもまた個性。お土産置いておくと持って帰っているみたいだし

近づきすぎるコミュニケーション苦手なのだろうなと思います。先方の負担に

ならない程度に、上手な距離を保ってお付き合いしようと思っています。



さて、2部屋空室になっていたのですが、先日管理会社さんよりご連絡があり、

入居申込をいただいたとのことでした。良かった、ここのところ大家直接募集とか

友達に入居して貰うとか、自分の力での入居付けはできていたものの、仲介さん経由の

入居申込が少なかったのです。久しぶりなので嬉しいです。そして決めてくれたのが

管理会社さんの賃貸担当の方というのも嬉しい要素です。頑張ってくれたんだなあ、と。



入居申込された方は同棲するお二人。猫3匹と犬1匹という組み合わせだそうです。

彼氏が犬飼ってて彼女が猫飼ってて、二人で住むからペットも含めて合流なのかな?

なんて勝手な妄想をしております。



相談されているのが、今の家の引越についてです。今お住まいの家が、解約予告期間が

2ヶ月で、2年未満の解約だから違約金1ヶ月なのだそうです。なかなか強気ですね。

うちもそのくらい強気にやりたいものです(そんなことして仲介さんに敬遠されたら

困るなあと思うチキン野郎です)。



管理会社さん的には、完全に先方の都合ではあるものの、家賃発生日を遅らせる対応を

取ってあげることは相談できないか、と思っているそうです。

管理会社さんの案は、1.5ヶ月程度家賃発生を延ばすのが限界ではないかと考え、

それを前提に9月中に契約、10月半ば入居で賃料発生というシナリオを描いて

私に相談してきているように見えました。



違約金が発生しないタイミングが12月終わりだということなので、そこまでは

確かに引っ張るのは難しいので、どこで折り合いをつけるかってところになります。



仲介業者さんとしては、今のお部屋と家賃がかぶらなければよさそうと判断している

ようです。



管理会社さんの方針はわかったのですが、私だったら家賃発生有無を問わず、

とっとと契約・入居いただいてしまっていいのではないかと思っています。

むしろ、早く住んでもらった方がキャンセルのリスクも減らせるはずです。

あと、コミュニティという観点から見れば、最大限融通を利かせておいた方が

心象が良くなる、というのもあります。これからいらっしゃる大切な入居者様です。

できるだけ手厚くお迎えしたいです。



なので、管理会社さんには「いつ入居されることを希望しているか」を確認して

貰うことにしました。期間に限度はあるけど、フリーレントつけて早く入居いただく

方向で提案しようと思ったためです。



管理会社さんが確認したところ、今の家と家賃がかぶらないことを前提に、10月末の

お引越を希望しているということでした。違約金は払う覚悟があるようだそうで、

特にこちらでは気にしなくてよさそうとのことです。



なので、私からは10月後半までフリーレントつけるという案を出しました。

契約して、10月後半の引越する日までは賃料発生しない形です。

これで入居者さんに相談していただくことになりました。



ここまでのやり取りから考えると、引っ越す気は満々のようなので、キャンセルの

心配はなさそうですね。安心です。これで残りはあと1部屋。満室リーチです。

お引越されてきたら歓迎会しようっと。それまでに緊急事態宣言やマンボウが

開けてくれているといいんだけど〜。



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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月03日

入居者様との交流の中に、思い描いたコミュニティの一端を見つけて嬉しく思う。

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先日、東京8棟目の入居者様と密を避けつつ懇親会をしてまいりました。

大家があまり手をかけずとも、きちんとコミュニティとして育っているのが嬉しいです。



東京8棟目。私が持つ物件の中では割と異色なものです。コンセプト型の賃貸物件で、

そのコンセプトを維持するために私自身が全面に立ってコーディネートをしています。



私の基本的なスタンスは、とにかく入居者様対応は管理会社さんに任せる、自主管理は

やらない、という方向性です。自由になる時間をいかに確保するかという点から不動産を

選んでいるのですから、わざわざ自分の時間を減らす方向に調整する意味はないと

考えております。この辺は価値観の問題なので、よほど切羽詰まらない限りは

方針を変える気はありません。



入居率も低い、返済比率は高い、なのに任せるとかキャッシュフローベースで見たら

最低だ、自主管理をしないお前はクズだー!という声がどこからともなく聞こえてくる

気もしますが、そこは屈したら負けなので耳を塞ぐことにします。



そんな感じで、こだわりの外部委託(人はそれをいいカモとも言います)に徹する私が

この物件だけは大家として顔を出す。なぜそうするかと言えば、それが楽しいからです。



顔を出すと言っても、管理行為全般は管理会社さんに一任しております。私がやることは

入居者様とのコミュニケーションをとる部分だけ。BBQなどの祭りを企画する、

入居時になじみやすくなるよう歓迎会を開く、退去時にここまでの感謝の気持ちを込めて

送別会を開く、お土産を持っていく、日常のちょっとしたコミュニケーションをとる、

そんなところだけをやってます。そりゃ、それだけだったら普通にお友達感覚で

接しているだけだから、そういうのが苦にならないタイプの人(つまり私です)で

あれば、楽しくないわけはないですよね。



最近はコロナ禍ということもあり、なかなかイベントも開きづらかったです。

退去があったものの、それぞれ送別会を開くこともできずじまいでした。

もうちょっと落ち着いたらBBQやりたいところなのですが、この辺はご近所の目や

社会情勢とかとの兼ね合いになってしまうので、難しいところです。

自分たちが良いと思っても、周りがどう思うかは別。先走ることで住人の皆様が

白い目で見られるのは良いことではありません。



一番古くから入居してくださっていて、コミュニケーションも取りやすい入居者様には

そろそろBBQどうかしらねとたまに聞いてるのですが、うーんどうでしょうねーという

微妙な返事が返ってくるので、そのたびに企画を止めてました。お祭り好きな私としては

正直つまらないです(苦笑)



とまあ、コロナのせいでなかなかイベントを企画しづらい日々が続いていたのですが、

先日入居された入居者様とだけは飲みに行く機会を作りました。なぜならその方は

10年近くのお付き合いになる飲み友達だからです。気心知れた仲なので、個人的に

少人数で感染防止対策が取られているお店に行く分には問題ないだろう、と。

入居者様(友人)も喜んで乗ってきてくれたので、じゃあ軽くいきましょうという

ことになりました。



あまり人数を多くするのは良くないけど、私とばかり会ってても仕方ありませんから、

1名くらい入居者様をお呼びしてもいいかなと。快活で人見知りしない明るい女子が

一人ご入居されているので、その方に声をかけてみることにしました。平日休みの方で

BBQなどのイベントには参加できないことが多いので、こういう個別の機会に

お声がけしておきたいと思ったところもあります。



お誘いしたら、是非行きたいということでしたので、じゃあ3名で計画しましょう、

という話にしました。ちなみに入居者様2名はお酒あまり飲めない&禁酒中なので

3名になってお酒が飲めなくなっても問題はないだろうという判断もありました。

東京都はガイドライン上2名までしかお酒は出せないですから。



LINEで話をしているうちに、ちょっと欲が出てきてしまい、最近ご入居された

別の方にも声をかけてみようかな(感染防止はどうしたと言われると何も言えません)

と思い、先に誘った2名に相談。するとそれをきっかけに、元々入居していた女子が

古株の入居者様も呼びますと声をかけてくださいました。おぉ、私が介在せずとも

ちゃんと本人同士で仲良くしてるー!これめっちゃ嬉しいですわ。よい傾向。

結局その古株入居者さんはお仕事の関係で不参加でしたが、こういう活動が入居者様の

中で自由に行われていることが嬉しいです。



結局、新規入居者様2名、既存入居者様1名、私の4名で、アルコール抜きの会食を

静かに行ってきました。共通の話題としてペットの話とご近所の話がありますので、

会話が途切れることもなく、楽しく過ごすことができました。新規入居者の皆様も

既存入居者様も、お互いのことが少しわかって良かったのではないかなと想像します。



コロナのことを気にせず、こういう機会を設けられる機会が早く来るといいのですが。

そう簡単に戻らないような気もしますけど、期待だけはしたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:33 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月21日

東京8棟目に入居申込を入れてくださったのは、なんとお友達でした。

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東京8棟目、入居申込いただきました!審査等これからですが、まず問題なく入居に

至ると思われます。なぜなら申込をしてくれたのは仲のいい友人ですから。



一進一退の攻防が続く東京8棟目。3部屋退去でスタートした繁忙期は、1部屋申込で

1部屋追加の退去予告、結果として何も変わっていない状態で現在は推移しています。



私の場合ですが、基本的に家賃をギリギリまで高め設定にすることが多いです。

コロナ禍で需要の状況に変化があったようで、高め戦略が裏目に出てなかなか入居申込が

貰えないという事態になっているような気がします。



特に、ターミナル駅徒歩圏の東京6棟目。ここは出てもすぐ決まる優良物件でしたが、

コロナ禍でテレワークなど通勤という概念そのものが変革を迫られている影響なのか、

今回は全然決まりません。どうも近隣相場もガクッと落ち込んでいるようです。

管理会社さんも気にしてくれているのですが、私があまり家賃を下げたがらないのを

知っているからか、賃料を下げましょうという提案ではなく、広告料を上げるとか

初期費用を下げるとか、そういう周辺の情報で提案してくださいます。でも、なかなか

状況が好転しないので、いい加減諦めて家賃を下げた方がいいのかなと思います。



それに比べると、東京8棟目はコロナ禍の影響というよりは、もともと家賃が高いし

コミュニティだのペット多頭飼いだのといったコンセプトがそもそもニッチな

マーケットを志向しているので、うまくはまる人が出てこないというだけかなと

思っております。内見はコンスタントにあるんですよね、この物件。



さて今日の話題ですが・・・冒頭で書いた通り、東京8棟目にお申込をいただくことが

できました。客付けしたのは管理会社さんで、入居申込したのはお友達の女子です。

ワンコ2匹飼ってるので、条件的にはぴったり。



このお友達には、少し前に不動産関係のことで相談があると持ち掛けられており、

その時に共通の友人である管理会社の社長さんと3人で相談に乗ったことがありました。

詳細はここでは書きませんが、その話の内容から住み替えが良いのではないかという

話になり、条件的にもワンコ2匹という内容的にも、東京8棟目とかいいんじゃない?

という感じがしたのでした。無理強いはしない範囲で、そういう選択もあることと

入ってくれたらこっちとしてもありがたいなあということをお伝えしたところ、

後日、管理会社の社長さんのところに内見したいという連絡がありまして。

そこから話が進み、入居申込に至ったということです。



物件のプロモーション用の写真撮影(ワンコと人が共に暮らすイメージ写真です)を

撮影する時も、彼女には協力して貰ってワンちゃんと一緒にモデルになってもらった

ことがあります。その時はまさか本当に住んでくれることになるなんて思いも

しませんでしたが・・・これだから世の中って面白い。



個人的にも、今回お申込をいれてくださったお友達とはすごく馬が合うので、

物件に住んでいただけるのはとても嬉しいです。物件自体のコミュニティにも

良い影響を及ぼしてくれるだろうと期待しています。



これから管理会社さんによる入居審査と保証会社さんの審査になりますが、個人的には

結果はどうあれもう入居確定でいいやという感じです。家賃滞納とかするような

経済状態じゃないし、ポカミスで忘れることはあっても、こっちから連絡すれば

すぐ払ってくれるタイプの人なのはわかっていますし。



唯一気になるのは、彼女が「引っ越し魔」だということだけでしょうか(笑)

ま、ライフステージの変化があれば、そのスケールにあわせた物件に住むのが

良いと思うので、いずれ引越があることは覚悟しておけばいいだけです。



これで空室は3部屋から2部屋に減りました。もう1件もしかしたら入居申込が

あるかもしれないと思っていた人が、今回のお友達の申込でバッティングしてしまい

申込の可能性がかなり低くなってしまったのは残念ですが、感じのいい部屋から

順次埋まっていくのは仕方がないこと。ここは本当にご縁だから仕方ないなと思います。

できればもう一人の候補の方が別の部屋に入居申込入れてくれると最高なんですけど、

そこはあまり期待せずに、残り2部屋を地道に募集していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月20日

入居者様からの問い合わせに代理で対応してくださる管理会社さんのありがたさ。

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東京8棟目に先日ご入居いただいた方から、網戸に隙間があるということで補修の

依頼の連絡がありました。築古なので完全に直すのは難しいかも・・・。



先日、大家直接募集のサイトから入居申込をいただき、無事に入居となった部屋が

あります。東京8棟目でした。不動産テックのベンチャーを起こしたいという

若い方と、そのお兄様。



自前の契約書のひな型を使いたいとか、管理会社さんは介さず直接契約をしたいとか、

最初はいろいろと自分自身が提供する予定のサービスのプロトタイプになるようなことを

意識してお話をされていたと思います。こういうやり方でできるか、初期費用は

こういうことを担保することでなしにできないか、などいろいろと相談を受けました。

けっこうな頻度でLINEのやり取りをしたものです。



最終的には、管理会社さんにご提供を受けたひな型の契約書文言を改造して対応する、

ということで落ち着きましたが、そこに至るまでにはそれなりに時間を要しました。

これはこれで面白い経験でしたが、管理会社さんはこういう仕事をやってるのだなと

思うと、やっぱり管理委託していることで楽をしているんだなと改めて思うことが

できた次第です。



毎月管理費を払っているけど、その管理費が勿体ないという考えを持っている人も

いらっしゃるだろうとは思うのですが、自主管理となると今回のような入居申込などの

タイミングでいろいろと自分自身でやらなくてはならないことが増えてしまいます。

私は管理委託する派ですが、自分自身の時間を買うという意味ではやっぱり管理委託が

好みかなと思います。どうしてもお金がないとかで自主管理せざるを得ないのであれば

自分でやりますし、やれば普通にできると思っていますが・・・できればそこは

自由でいたい、我が羽は大空を自由に舞うためにあるのだ(中二病)



で、今回の入居者様も最終的には管理会社さんにて重説など対応いただきました。

なので、入居後の問い合わせは私に直接ではなく、管理会社さんに行きます。



入居直後って問い合わせが増える時期なのですが、やはりきましたよ、問い合わせ。

管理会社さんに対して「どの部屋も網戸がきちんと閉まらない」「隙間ができてしまう」

という内容でした。あー、うん、それはあるかもしれない・・・。築古アパートを

リノベして今の作りにしているのですが、サッシの交換はしておりません。サッシは

古いままなので、蚊が入るくらいの隙間は確かにできてしまうかもしれないです。



管理会社さんと入居者さんがIT重説を行ったLINEグループで、一応私も

入っているから、自分でもそういう問い合わせが来たのだなということは見えます。

入居者さん側は私に対して出しているのか管理会社さんに対して出しているのか

どういう感覚なのかはわかりませんが、管理会社さんは私がグループに入っていて

このメッセージを見ているのはわかっているはず。それでも、管理会社さんは

「オーナーと相談して回答します」みたいな感じで、その場にオーナーがいないかの

ような雰囲気で返事を返していました。なるほど、こういうところで一次受け窓口に

管理会社さんが入るということを入居者さんに対しても体現しているのかな・・・。

ここで私がしゃしゃり出ない方がいいんだなという空気は悟りました。



その後個別に相談のLINEが来たので、協議の上とりあえず人は派遣しよう、と。

そしてその場でやれるだけのことはやる、どこまでできるかは正直怪しいけど、

隙間をテープで埋めるなど大事にならない範囲で補修しよう、ということになりました。

網戸をしているのに蚊が入ってくるのは確かに嫌です。私が住んでてそうだったら

困るなあと思うはずですから。



ということで、管理会社さんが入っていることのありがたさを感じつつ、入居者様にも

快適に過ごしていただけるように何とかバランスよくやっていきたいと思います。



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