2020年03月27日

新コロで困っている入居者様のために一肌脱ぐ。

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東京8棟目の入居者さんから、新コロの影響で困っていると相談がありました。

唯一、大家として前面に出ている東京8棟目です。困った時は助けないと、ね。



東京8棟目は1部屋空室がありましたが、猫を飼う方が3月末よりご入居されると

いうことが決定しました。契約も無事終了し、管理会社さんと入居者様との面談も

つつがなく完了。これで無事に満室に返り咲きが決定です。いやー、良かったよかった。



新規入居者様を歓迎するためにも、4月のBBQは盛大にやらないとなあと思って

いたのですが、今は新コロリスクの高まりが世間で叫ばれている時期です。

都知事も不要不急の外出は避けるように記者会見でお話をされております。



そのまま決行してしまっていいものか。やっぱり一度止めるべきなのか。

私の判断だけで決行して、入居者様がコロナ怖いなあとびびりながら参加するのは

非常に申し訳ないです。うーん、どうしたものか。



そして思ったわけです。招待される側の人に聞けばいいじゃない、と。

早速入居者様の中でも比較的話しやすい方に個別にLINEして相談したところ

延期が妥当じゃないですかねー、とのご意見。よし、延期します(即決)



現在7名の方がご入居されている東京8棟目。比較的話しやすく、こちらにも積極的に

声をかけてくださる入居者様が3名、あまりメッセージのやり取りはなく、静かな

入居者様が2名、LINEやってないからとグループに入っていない入居者様が1名、

そして今回ご入居なさった入居者様1名。そんな構成です。



運営初期の頃は、グループで呼びかけて話を進めようとしていたのですが、グループは

意外と返信がないんですよねえ。グループにメッセージしてるのに、個別に返信される

ケースも多かったです。なので、作戦を変えて先に今回ピックアップした3名の方を

中心に根回しや意見抽出をした上で、グループでは決定事項を連絡するようにしました。



BBQの延期を発表した頃、その主要な3名のうちの1名の方から個別にLINEで

ご相談をいただきました。BBQの日程、そこだと参加できないので別の日がいいですと

いうお話と共に、新コロの影響で車通勤をせざるを得なくなってしまったという話で

新コロの期間中だけでいいので物件に車を停めさせてくれないか、と。



今まで車を持っていると言う話は聞いていなかったので、社用車を借りたのかしら?

立ち入ったことは聞きませんでしたけど、新コロだからといって車通勤のみOKとは

なかなか豪快な会社だなと思いました。都内でそんなに駐車場が豊富な会社なんて

ないと思うから、郊外にお勤めなのかしら?今度お会いした時に、お酒でも飲みながら

軽く聞いてみようっと。



ともかく、困っているということは伝わってきました。会社から駐車場代は出るのかと

聞いたところ、会社から出るのはガソリン代だけのようです。そうですか〜。



ちょうど駐車場、空いてるんですよ。前に工事業者さんが借りてくださっていたことが

ありましたが、そこが退去されて今駐車場は空きになっています。そこを貸せば

無事に解決ということになりそうですが・・・。



でも、入居者様だって決して安くない家賃を払って住んでいるわけです。

新コロのせいで更に出費がかさむと言われたら、やっぱり辛いだろうと。



結局私、ビジネスより情を取ってしまいました。入居者さんには、短期で不可抗力だから

駐車場代はいりません、ただでいいです、と言ってしまいました。かっこつけちゃった。

入居者さんも安心した様子で、今度お礼しますと。いや、お礼なんてお気遣いなく。

毎月お家賃をいただけているので、それで十分です。



ただ、この入居者さん以外にも実は同様に困っている人がいるのかもしれません。

一人だけえこひいきするわけにはいきませんから。



ということで、LINEグループで全体に対して新コロで困っている人とか、

駐車場が必要になった人とかいますかという確認はしておきました。

特に返信はなかったので、相談された方に貸してしまって問題なさそうです。



不動産賃貸業って、人と人との相対で決まる泥臭いビジネスです。

今回は新コロという要因もあったのと、BBQで一緒に飲んだことのある入居者様だと

いうのもあり、ビジネス面より人間関係を重視した判断をしました。甘いのかも

しれないですが、自分としてはこれでいいと思っています。助け合いの心で

この困難を乗り切れればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月05日

東京8棟目、申込をいただき満室返り咲きか!?

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以前、友人からの紹介で楽天の基地局を設置できないか模索していた時期があります。

それが実ったのか関係ないかはわかりませんが、アンテナ設置に関して現在交渉中です。



東京8棟目、お申込をいただくことが出来ました。内見していない状態でのお申込です。

「他に当てはまる物件がない」という話だったようで、うまく狙いがハマりました。



確定申告やら沖縄視察やら、いろいろとイベントがあって、募集中であること自体を

忘れていることも多かった東京7棟目。札幌の方が空室が多くまずいと思っていたので

あまりフォローできていませんでした。



東京2棟目の測量の話を管理会社さんにお願いするためのやりとりをしていた時に

そういえば東京8棟目の空室どうなったか聞かなきゃ、と思い出したのですが、

他にも保険の申請だなんだと細かくやることがあり、手元のメモに後で聞くと書いて

そのまま忘れている始末です。

(ちなみに隣地は「建て替えて住む」ということで、売る話ではなかったです、残念!)



ある日メモを見直していて、しまった、東京7棟目のことを聞くの忘れてる!と

思い出しました。とりあえずLINEだけでも打っておこうかと思いつつも、

仕事が終わってからにしようと再び放置。そしてその日の夜、仕事が終わったので

LINEしようと携帯をチェックすると・・・東京8棟目の管理会社さんからの

メッセージの通知が。「東京8棟目ですが、申込となりました」と。うおーまじかー!

嬉しいじゃないですか!



管理会社さんのお話によると、申込をしてくださったのは都内で就職が決まった方で

同棲されると言うことです。学生さんがつきあっていて、両方東京で就職だからという

パターンですかねえ。学生の頃から付き合って、そのまま結婚した人は周りに何人も

おりますので、そういう感じになればいいなあと妄想した次第。



関西方面から出てくるということで、まだ現地を見ていないそうです。現地を見たら

キャンセルにならないかとか、ちょっとばかり不安はありますが、管理会社さん曰く

契約前には確認して貰うことにする、通常の募集と同様に面談を含めた審査をする、

キャンセルの可能性は低いと思う、ということでした。



キャンセルの可能性に関しては、先方曰く数多く探しているものの、ペット可で

条件に合った物件がなかなか存在しなくて困っていたようなのです。そんな事情も

あるので、恐らく流れる可能性は低いでしょう、ということでした。



東京8棟目はペット多頭飼いを推奨するコミュニティありの賃貸住宅です。

全7戸で、うち6戸入居中。1名だけどうしてもLINEをしていないという人が

いるものの、残りの5名の方はLINEグループで連絡を取れるようにしています。

年に2回、庭でBBQをやるなど、シェアハウスほどべたべたはしていないものの

ゆるいコミュニティを構築できるように仕掛けています。



多頭飼いを推奨する物件ってそうそうないと思うので、ここは大きな優位性が

あるはずなのですが、むしろ軌道に乗るのにかなり時間がかかってしまいました。

どちらかというとワンちゃんを中心に募集をかけたので、6人中5人がワンちゃん、

1人だけ猫ちゃんという構成になっています。



今回入居されるお二人は、落ち着いたら猫を飼いたいというお話でした。猫かー!

コミュニティ上はワンコが大多数なので、できればワンコが良かったのですが、

まあ猫ちゃんということならそれはそれで仕方ないですね。



管理会社さんからは、広告料に関して相談がありました。

ペット共生型というコンセプトを際立たせるための策として、仲介業者さん向けに

「ペットを飼うお客様をご紹介いただいた場合はADを出す」という形にしています。

今回、すぐ飼うわけではないけど、ADの対象にしますか?という確認でした。



こういう時に私が気にするのは、仲介業者さんが既にそのADを前提として行動を

しているか、という点です。当てにしている収入がなくなると、その物件に対して

ネガティブな印象を持ってしまうのではないかと考えます。長期的に見て、ADを

ケチって損する可能性があるので、あまり変にケチらないようにしたいところです。



今回の場合は、仲介手数料を削っているため、ADが完全になくなるとボランティアに

なってしまうようだという話でした。そういう価格設定をしたのは仲介業者さんなので

別にこっちが心を痛める筋合いはないのですが、そうは言ってもさすがに無償労働は

辛いだろうと思うので、広告料は出す方向にしました。



ただ、将来ペットを飼うという話だと、ペットを飼わない可能性もあるわけで・・・。

満額ではなく半額でどうかというオファーをこちらから出しました。



管理会社さん、交渉してきて半額でOKということでまとまりそう打、と連絡あり。

さすがです。優秀。



これで東京は現在募集できているお部屋だけで見れば完全満室になりました。

諸事情によりリフォームが終わっていない東京1棟目と、旅館にする東京13棟目は

まだ空室ですが、これはやむを得ないものなので除外。



札幌と富山だなあ、あとは。今年は繁忙期前倒しとコロナ騒動でこの後の入居が

ちょっと厳しい気はしますが・・・。諦めずに手を打ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月25日

無料インターネット導入は武器になるか?

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無料インターネットのサービスを久しぶりに物件に入れることにしました。対象は

東京7棟目。コストが増えるものの、高い家賃を維持するためのサービス導入です。



無料インターネットのサービス、地域や仕様によっては導入が必須のようになっている

ところもあります。例えば札幌の新築RCなんかは恐らくほとんどついているのでは

ないでしょうか。



他方、私はこれまでほとんどの物件でネット無料のサービスを導入していません。

札幌4棟目は札幌の新築RCだったので導入していましたが、売主となる企画会社さんが

既に導入した状態で販売されていたので、特に自分で意思を入れたわけではありません。

意思をもって導入したのが東京2棟目でしたが、あまり有効に使われている気配もなく

客付に効果を発揮していると思えず、その後特に導入していない状態です。



他の物件では無料インターネットは導入していませんが、少なくとも東京の物件は

入れなくても客付には困っておりません。札幌も仙台も富山も特に影響はなし。

あ、富山1棟目は2部屋空きでそもそも稼働がいまいちだから、影響なしと断言して

いいのかは微妙です。でも家賃帯的にネット無料とかそういう問題ではないだろうと

予想はできるので、影響なしとしてしまって差し支えないでしょう。



というように、今まであまり無料インターネットを導入するきっかけがなかった

私の賃貸経営の中で、なぜ今急に導入を検討し始めたか?



まず一番最初のきっかけは、東京13棟目の旅館化のために、インターネット回線が

必要になったということが挙げられます。こちらはただの戸建なので、たぶんですが

無料インターネットのサービスより、一般家庭用の光回線でも入れた方が安いのかなと

思ったりもしました。でも、それと無料インターネットのサービスの月々の支払とで

どちらが楽になるかを把握した方がいいだろう、というところはありました。



次のきっかけは、東京8棟目です。元々、ペット多頭飼いをコンセプトにした物件で

家賃は近隣よりかなり高めに設定しています。時間はかかったものの、満室にすることは

一度は出来たのですが、今は1室空きがあります。この部屋はゼネコンさんが近所の

現場の詰め所として借りていたところで、コンセプトと異なるものの、家賃が入らない

ことにはキツイし、現場が終われば退去することは間違いないからいいかと判断して

ご入居いただいておりました。この部屋の空室対策や、既存入居者様の顧客満足度向上を

考えて、導入してみてはどうかと考えました。



お友達のワンちゃんを飼ってる大家さんが、部屋にWebカメラを設置して、外からでも

家の中のワンちゃんの様子を見られるようにしていたから、それと同じオプションを

作ることで、入居に向けての差別化になるのでは?と考えたことも理由の一つです。



上記2つのテーマがほぼ同時に頭の中に出てきたため、それであれば見積を取って

検討してみようかということに。そして今回見積をお願いしたのは、仙台大家の会の

大忘年会でお話をした業者さんです。大家さん仲間の友人が勤めておりますので、

知らない会社に頼むよりはいいだろうという判断です。



東京8棟目、東京13棟目に加え、東京2棟目の見積も依頼しました。今の業者さんから

切り替えたら、多少ランニングコストが安くなったりするといいのだけれど、という

期待からの打診です。



沖縄に行く数日前、こちらの業者さんからお見積が届きました。3物件のうち、

東京13棟目と東京2棟目は「見積してもメリットが出せない」というお話があり

実際に金額が出たのは東京8棟目だけでした。

東京13棟目は部屋数が少なすぎて金銭的メリットが出せず、東京2棟目は既存の設備を

再利用できないので工事からもう一度行うことになり、結局高くつくということでした。

プロパンガスみたいに設備の引継が出来るものだとばかり思っていました・・・。



東京8棟目に関しては、外壁に線を這わせることになるのが気になりました。

配線が目立ちすぎるので、もうちょっと見た目に影響がない方法を模索したいです。



そして、ちょうどよくこの見積してくださった大家さん仲間の担当さんが沖縄に

お住まいになっていることを思い出し、直接打ち合わせませんかと打診。沖縄出張時に

少し時間をいただき、見積内容について会話させていただきました。



外壁を這わせる今の提案になった理由は、直接話を聞くことで理解はできたつもりです。

既存の設備の位置とか、通行の邪魔にならないとか、いろいろな理由があっての

今の場所ということなのですね。大きくずらすことはできませんでしたが、多少影響を

減らすような配線の仕方を合意しました。



基本、これでやろうというところまでは合意できたと思います。



無料インターネットのサービス導入に加え、入居者様の中で希望される方がいれば

IoTデバイスやIPカメラなど提供する予定です。これも差別化の一つの作戦。



工事時期など今後詰めていくことになると思います。つつがなく進みますように。

そして空室対策の一つの武器になりますように。



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2020年02月02日

清掃問題解消!業者さんの選定が終わりました。

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ちょっと前にブログで書いた清掃問題、ブログの反響で色々な業者さんをご紹介して

いただきました。結果として、良い清掃業者さんに仕事をお願いすることが出来ました。



清掃問題のことをブログに書いたら、FBのメッセージやらコメントやらで何件か

参考価格や業者さん紹介などをいただくことが出来ました。オープンに情報発信をして

その情報に興味を持ってくださる方がいるからこそ、双方向コミュニケーションに

発展するのだろうなと思います。ありがたいことです。皆様にお礼申し上げます。



私は皆様から聞いたところに問い合わせをかけ、並行して管理会社さんにも再度費用感を

見積もっていただきました。管理会社さんとしては、自分のところと連携が取れる会社に

清掃を委託した方が話が早いだろうと思いますし、その気持ちは私も理解できます。

むしろ管理会社さんのところが頑張るのが一番面倒がないんだろうな、とも。



とはいえ、他の提案いただいた業者さんもそれぞれ魅力がありました。

写真付きできちんと清掃状況をレポートし、近隣も含めて対応しますと言うことを

ホームページで宣言されている会社さん。なるほど、それはとても良い試みです。

現役の大家さんが大家目線で立ち上げる清掃業者さん。なるほど、それもきっと

自分の物件がこうだったらいいなという目線でやってくれそうなのでいいですね。



それぞれ、見積を取ってみました。管理会社さんの提携業者さん(以降A社)、

近隣もやる清掃業者さん(以降B社)、現役大家さんの清掃業者さん(以降C社)の

3社に一度絞りました。他にもご提案いただいたところはあったのですが、この3社で

決められなかったら次に聞いてみよう、という位置づけにしました。



最初に見積が返ってきたのはC社さん。清掃は勝手な予算感で1回1万円くらいで

何とかなればいいなと思っていましたが、まさにその金額でした。コミコミ1万。



次に返信が来たのはB社さん。こちらはシーズンごと、作業ごとに項目が分かれており

私の希望する内容を依頼すると、けっこうな金額になってしまうことがわかりました。

内容自体は良さそうでしたが、今回は予算が合わないため見合わせということで。



この時点で、C社さんに半ば心は決まっていましたが、A社さんからまだ返事が

来ていないなと思い、管理会社さんに確認。すると、月2回1.85万という

口頭での回答がありました。むむ、費用的にはこっちの方が安い!?でもよく聞くと

税別ということでしたので、税込にすると2万オーバー。費用面での優位性が

なくなってしまいました。



こうなると、C社さんで決まりかな〜。A社さんだと大家の気持ちを汲んで定形外の

作業をするということが難しそうですし、B社さんはコスト面であわないですから。

そんなわけで、C社さんで決定。



早速連絡を取り、清掃をお願いしたい旨を連絡。ちょうど昨日の朝空き時間があったので

現地で打ち合わせを行いました。だいぶ放置してしまったので、最初の1回は大量に

溜まってしまった落ち葉を全部綺麗にするところから。ここは特別料金になるなら

それで構いませんとしておきました。こちらで問題と思っている箇所は現地でお伝えを

しましたので、来週あたりから早速取り掛かっていただけるようです。



前に依頼していた清掃してくれる友人が忙しくなって来れなくなってしまったので

どうしたものかと思い始めてから半年も経ってしまいました。ちょっと放置する

期間が長すぎたことに反省したいと思います。でも、これで来週から環境が徐々に

良くなっていくはずです!



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2020年01月09日

東京8棟目の清掃問題の解決を模索。

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東京8棟目の共用部の清掃に関して、どうしたものかと困っております。お願いしていた

友人が多忙で対応できなくなってしまい、代わりを見付けようにも見つからず、と。



東京8棟目は広めの借地にアパートと戸建が1棟ずつ建っている構成です。

庭が広いので何か面白いことができないかな?というのをきっかけにして考えたのが

ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパートという形態でした。庭でワンちゃんが

走り回れるのもいいと思ったし、庭で入居者である飼主さん同士が交流を図れる。

そんな構図を思い描いたのです。戸建をアパートに改造して、登記も変更して、

今は良い感じにアパートとして運営出来ております。



BBQを10人以上でやっても余裕のある庭なので、庭自体も綺麗に作りました。

良い雰囲気でとても満足をしております。



しかし・・・庭が広いと言うことは、それだけ清掃が大変という難点もあります。

特に、あの物件は隣にある戸建の庭がジャングルのようになっており、巨大な木から

落ち葉が山のように落ちてきます。松の木もあるのでとても厄介です。

庭、砂利なんか敷かないで全部コンクリにしちゃえばよかった、と若干後悔。



たまたま、物件の近所の大学に通い始めた近所の飲み友達がいたので、よかったら

お金払うから清掃やらない?とお願いして快諾いただいていたのですが、だんだんと

清掃に来る回数が減りはじめて・・・。とうとう清掃に一度も入らない月が!

話を聞くと、忙しくなってしまいなかなか入れないようなので、また時間が出来たら

入ってくださいねということにしました。



ご近所の方から落ち葉が溜まっているみたいなご指摘を入居者様がいただくことが

あるみたいなので(下町はおせっかいが得意な人が多いのです・笑)、お掃除を入れない

という選択肢はNGです。それに、雨樋に落ち葉が溜まって詰まる可能性もあります。

リノベした時に施工業者さんが気を利かせてくださり、ネットで落ち葉が入るのを

防いでくれてはいるのですが、近所の方はネットがあるとかないとか関係なしに

落ち葉のことを入居者様に伝えてくるみたいですから、その点においてはご面倒を

おかけしてしまっていますし・・・。



なので、やっぱり定期清掃をやってくださる方を探すしかないのです。

しかしこれがまた見つからない。



管理会社さんに探して貰ったことがありますが、想定している予算より大きくなって

しまっているので、スポットでしか頼めないなあというのが感想でした。

でも、高いのなんの言ってられないという気もするので、お願いするしかないか?

と考え、見積を現在とっている最中です。



並行してシルバー人材センターさんにもお願いをしていますが、全然見つからず。

うんともすんとも連絡がありません。参りましたねえ。



ウルトラCとして、入居者様にお願いしてしまうというのもあります。入居者様の中に

たまに気になったところを清掃してくださる方がいらっしゃいますので、その方に

1回いくらで清掃をお願いするのが一番いいのかなと思いますが、頼むきっかけがなく

躊躇したままです。



サラリーマンをしてなければ、自分が掃除するという確実な解決手段はありますが、

今のところまだそれができる状況にはありません。



清掃問題、悩ましいです。でもやらないと庭がみすぼらしくなってしまうので、

やっぱり対応は必要だし。今度のBBQの時にでも入居者さんに依頼してみるか?

春のイベントなのでだいぶ先ですけど。



東京8棟目は1部屋の空室もありますので、清掃も含めてテコ入れが必要と思います。

同時に、より入居者さんと良いコミュニティを作れるよう、かしこまらず気軽に

顔を合わせられる機会を作りたいと思っています。レスポンスが良い女子が1名

入居しているので、彼女をキーパーソンにしてうまく根回ししながら運営できるように

したいと思っています。



うまく回るように頑張ろうっと。



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