2019年02月07日

入居者様がいるお部屋の電気代の請求が私のところに届いた件について。

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何この電気代!?よく見なかったら、普通に払ってしまうところでした。



空室が多いので、各部屋の内見のために電気の契約を私の名義でしています。

スマートメーター普及前は、電気はなんとなく何もしなくても点灯していたので

契約せずに使ってしまっていたところがありました。スマートメーターの普及により

電力会社さんが現地に行かずして電気の利用可否をコントロールできるようになったため

電気を使えるように契約を随時行っております。

(そんな制約なくてもちゃんと今までも電気の契約をしておきなさいよ、という正論には

 何ら返す言葉はありません・・・)



各部屋の一時的な支払のためにクレジットカード支払の登録をすることもないので

払込用紙を用いて支払をしておりますが、送られてくる払込用紙の数を見ると

うんざりしますし、憂鬱にもなります。一枚一枚の金額は数百円ですが、用紙の数だけ

空室があるのだなと思うから憂鬱になるのです。早くこの数を減らさないと、

電気代の観点のみならず、空室による機会損失という観点からも、なんかとても

損した気分になるのです。ある意味、頑張らないとまずいという自分へのプレッシャーと

して機能している部分もあるのかもしれません(汗)



さて、ある日いつものように電気代の払込用紙が山ほど送られてきていました。

物件ごとのキャッシュフローを真面目にチェックしようとすると、これらの情報が

必要になりますので、支払う前に写真を撮って、記録できるようにしております。

(時間がなくてなかなか作れず、写真ばかり溜まっていくのですが)



今回もいつものように払込用紙の金額と物件名がわかるところを見えるようにして

写真を撮影します・・・あれ、何だろうこの違和感。普段なら3桁の金額ばかりの

払込用紙の中に、4桁のものが3枚もある。



1枚は東京9棟目の空き店舗の動力の電気代でした。ああ、レンタルスペースとか

勉強会とかでたまに電気の契約をしていたので、その分ですね。これはわかります。

1枚は孤独死部屋のリフォームの時に電気を使っていたお部屋がありましたので、

どうもその分のようです。うん、これもわかる。



問題は残りの1枚です。部屋番号を見ると、既に契約・入居済のお部屋なのです。

請求されている期間を見ても、やっぱり入居者様が既にご入居されている期間です。

普通、入居された時に電気の名義って変わると思うんだけど・・・。入居者様が

その手続きをされておらず、そのまま請求が私のところに来ている?



ひとまず管理会社さんに連絡して、状況を共有。管理会社さんからはそのお部屋の方と

連絡を取るので、払込用紙を管理会社さんに郵送して貰えないかと依頼がありましたので

そのようにさせていただきました。



その後管理会社さんから来た退去の連絡を見て「あ、退去していたのか・・・」と

思った次第でした。交流を持つ前の出来事だったのでなかなかコメントしづらい部分は

ありますが、契約者の法人さんから「既に退去済みです」と連絡が来るくらい慌ただしく

突然会社を辞めている(と思われる)こと、電気代の契約を切り替えていないこと、

入居者様との顔合わせパーティーも連絡なしで欠席していたこと、等々考慮すると、

長期にわたってご入居いただいたとしても、後々トラブルを起こしていた可能性も

もしかしたらあるのかな?なんて感じた次第でした。



東京8棟目は特に入居者様とのコミュニティを作っていくことを志向しているので、

あまりその趣旨にそぐわない人にいて貰うのも、ストレスになってしまうと思います。

退去自体は収益の面からすると大変無念なのですが、この退去に関して言えば、

ある意味これでよかったのかもしれません。



気を取り直して、次の方に気持ちよく入っていただけるよう環境を整備し、良縁に

恵まれるようきちんとやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:51 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月02日

無念の退去&キャンセルで稼働率50%以下に逆戻り。

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東京8棟目、亀の歩みで進んできておりましたが、ここにきて逆走する動きが。

残念ながら、退去が発生してしまったようです。



7部屋中4部屋が稼働しており、徐々に活気が出てきた東京8棟目。

問い合わせも以前に比べて増えており、期待できる展開になってきています。

先日は入居者様との顔合わせも実施しました。3名中1名のみ参加というところが

ちょっと残念でしたが、場所が物件から若干遠めで、ワンちゃんを連れていくには

少し労力がかかるところだったのも反省点かもしれません。行くと言ってくださったのに

来れなかった方のうち1名は「ワンちゃんを訓練に出しており、ワンちゃんと一緒で

ないことから引け目を感じてしまった」とのことでした。変なプレッシャーを与えて

しまったかもしれませんので、今後はそういった点も留意しながら、どんどん

コミュニケーションを取れればいいなと思います。



そんなことを考えている最中に、今回の悲劇が起こりました・・・。



管理会社さんから仕事中に入電があったので折り返しをしたところ、心なしか

声のトーンが暗い感じです。あ、これたぶん良くない知らせだ。



「東京8棟目で以前いただいていたお申込がキャンセルになってしまいました」



あ、それは残念・・・と思ったものの、そのお部屋に申込が入っていること自体を

把握していませんでした。管理会社さんが言い忘れているか、私が忘れているか。

まあどっちでもいいです。とにかく申込が流れてしまったのが残念。



部屋の問題とかではなく、ワクチンを打てる動物病院が近所にないことが原因という

ことでした。予防接種を打つ動物病院が何かに登録されていないから、みたいな

理由で、私も管理会社さんも正直よくわかっておりません(汗)

ただ、変な難癖でキャンセルとか、部屋の問題でキャンセルとか、そういうことでは

なさそうなので、そういうものなんだなと飲み込むことにしました。



残念だったけど、申込をいただけていること自体ありがたいです。

次はちゃんと成約することを祈ります。



「それとですね・・・」



う、まだありますか、嫌なお知らせ。



「先日ご入居された方が、既に退去されていると言う連絡がありました」



へ!?どういうことっすか?わけがわからないです、はい。



法人契約だったのですが、その法人さんから「既に入居者は退去しているので

解約としてほしい」という連絡があったそうです。北海道から出てきた方でしたが

管理会社さんの予想では退職されてて北海道に帰ってしまったのではないか、と。



そういえば前回の入居者様とのランチパーティーで、来てくださった方が「最近

あそこの部屋の入居者さんを見かけないです」という話をされておりました。

もう1月のどこかで引き払っておられたのかな・・・。



ちょっと想定外の状況でしたが、現実は現実で受け入れざるを得ません。退去確定です。

東京8棟目、一歩進むどころか稼働率50%以下に逆戻り。残念ですがやむを得ません。

退去の時期が繁忙期だったのが救いだと思います。前向きにとらえ、次こそ良い人が

入ってくださることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 09:15 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月21日

入居者様との懇親パーティーを実施。

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コミュニティ型賃貸住宅を称していた東京8棟目。入居者様の数も増えてきたので、

ここで一つ新年会を兼ねた顔合わせをやろうと、企画・実行してきました。



元々、東京8棟目は入居者様同士の交流を活性化したい意図がありました。

ワンちゃん中心なので、ワンちゃんが吠える可能性があるよねというところが気になり、

その鳴き声を「うるさい」から「大丈夫かな?」に変えるには、その飼主さんや

ワンちゃんと顔見知りになって貰うことが一番だろう、という考えが、元々の発想です。

それに、ペットのことで盛り上がれるお友達ができれば、飼主さんも嬉しいだろうと。



12月の段階で、入居が50%を超えてペットを飼っている人も3人まで増えました。

この辺で是非入居者さんとの交流を深めたいし、入居者さん同士でも声を掛け合える

関係を作ってほしい。今後も年に数回開催するつもりですが、そのイベントの布石として

今回は顔合わせを実施しました。



入居者様と管理会社さんにて候補日に対していつなら参加できるか日程を調整して、

決定した日程で開催できる場所を確保しました。寒くない季節なら庭も良いのですが、

この時期はさすがにまだ寒いので、物件と同じようなエリアのレンタルスペースを

借りることにしました。ここは友人が経営しているので、ペット同伴もOKと言って

くださいました。できればペットのワンちゃんも顔合わせで連れてきてほしいですから。

そしてレンタルスペースは調理も可能ですので、出張シェフを手配して、料理の準備も

完了です。前日のうちに、ビール1ケースとお菓子を運び込んで準備完了。



そして当日を迎えます。こちらは管理会社さんのスタッフ2名と私、あと出張シェフ、

トリミングサービスを提供してくださる友人の5名。入居者様は3組。ワンちゃん4匹。

あまりはっきりとした時間は区切らなかったので、ゆるゆると集まりゆるゆると解散の

イメージでしたが、なかなか入居者様が出てきません。1人来てくださったものの、

残り2組は結局現れずじまいでした。管理会社さんが電話しても応答なし。何か都合でも

悪くなったのかな?残念ですけど仕方ありません。次回またお会いできればいいなと。



いらっしゃった1組の方は、自分から良くしゃべる方ではありませんでしたが、

ワンちゃんのことが大好きな素敵な方でした。東京8棟目で彼女と同棲を始めて、

両方ともワンちゃんを飼っているから、結果として5匹のワンちゃんと一緒に暮らして

いるのだそうです。この子が一番かわいいんですよ、と言いながら飼っている子の

写真を笑顔で見せてくれたのが印象的でした。



ワンちゃん

入居者様のパピヨンと、トリマーの友人のトイプードルです。

最初は落ち着かない様子でしたが、30分としないうちにくつろぎはじめました。

喧嘩するでもなく、のんびり過ごしてくれたようで良かったです。



入居していて何か不便なことはありますかと聞いてみましたが、特に不満はないとの

ことでした。強いて言うなら、雨戸を閉める時に網戸を外さないと閉められないこと、

と言ってましたが、そこの雨戸はプライバシーの関係で閉めきりにしているので

常に網戸を外しておけば問題ないということでした。うーん、なにか機会があれば

修理の依頼をしてもいいかなあ。



入居者様から逆に「テーブルと椅子、片付けちゃったんですか?」と質問されました。

共用部となる庭にテーブルと椅子を置いてあるんです。そこで入居者様同士が語らって

くれたりするといいなと思って、ウッドデッキの上に置いてありました。



先日、お掃除をお願いしている友人から「天気が荒れそうなのでテーブルと椅子は

一時的に避難させておきます」と連絡があったのですが、その後まだ清掃に入れて

いないため、出ていない状態になっていたようです。会が終わったあと、こちらで

現地に行ってテーブルと椅子を改めて出しておきました。



テーブルと椅子のことを気にしてくれているということは、そのスペースを使って

くれているということですよね。そういえば管理会社さんも「使ってくれている

形跡はあります」と仰っていました。思ったような使い方をしてくれているようで、

こちらも嬉しいです。



入居者様は「この間も誰か見に来ていましたよ」とも仰っていました。管理会社さんは

「最近は東京9棟目が反響が多くなり、逆に東京8棟目の反響がちょっと減っている」と

いう話をされていましたが、それでも内見自体はぼちぼちとあるようです。

良質なコミュニティを維持しようとすると、入居者様は多少選ばなくてはならないと

思いますし、多頭飼いOKという物件特性上、入れば長いと思うので、じっくりと

やっていけばいいかなと考えます。勿論満室が望ましいのですが、繁忙期中に

もう1〜2名良い人が入ればOKかなとも思っています。



それにしても、昨日来てくれたワンちゃんたち、みんなおとなしくて可愛かったなあ。

うちは嫁ちゃんが犬が苦手なので飼えないのですが、管理会社のスタッフの方は

帰る頃には「家に帰ったら奥さんと交渉しよう・・・」とすっかり飼う気満々でした。

次のイベントに参加される際は、ワンちゃん同伴でお願いします(笑)



さて、(一人だけだけど)顔合わせもできたことだし、次は恒常的な連絡を取りやすく

するためのLINEグループを作るかな〜。春になったら庭で近所の人も巻き込んで

BBQをやろうと思います。それまでの下地作りを進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月25日

同一カテゴリにいる業者さんとの連携も大事になるはず。

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東京8棟目に関して、客付のためのPR活動は勿論必要なのですが、それと同様に

必要なのが入居者様の顧客満足度向上や提携サービスの充実化です。アンテナを高くして

結び付けられそうなものをどんどん結び付ける必要があると思っています。



先日、友人が「ペットと暮らす家を主にしている不動産屋さんと会ったので、こんな

物件を作っているオーナーがいるよと話したら興味を持っていた」ということを

言ってくださいました。コンセプト型物件は立地がどうこうではなく、そのコンセプトに

惹かれれば場所は関係なく引っ越していただける傾向があります。そういう意味では、

極端に考えれば全国の業者さんが仲介してくれる可能性があるわけです。



こうやって、私がやっていることを覚えていてくれて、その時にぱっと話を出してくれる

友人にも深く感謝しつつ、仲介などで是非ご協力いただきたいと思い、繋いでもらうよう

依頼をさせていただきました。



ほどなくして連絡があり、一度物件のことを説明させていただきたいと言う話をして

私がお休みの日に現地でお会いする形を取りました。本当は他にもやりたいことは色々と

ありましたし、残務も山ほどあったのですが、それでも今ある物件の空室を埋める活動は

大事ですし、優先度が高いと思っています。一部屋埋まるだけで富山1棟目の3倍の

家賃が入るのですから、非常に効率が良いのです。



そんなわけで、先週末時間を作ってこの業者さんとお会いしてきました。

まず結論から言うと、賃貸の客付はあまりやっていない会社さんでしたので、その点は

期待していた内容とは違いました。でも、なかなか面白いことを考えていらっしゃる

ことはわかりましたし、既存の入居者様にそのサービスを紹介することで、入居者様に

メリットが出るのかもしれない、ということは感じました。



先方としては、ペットのコミュニティに対して、在宅でできるペットシッターなどの

お仕事を斡旋するビジネスを広げることを考えているようでした。登録だけしておいて

対応できそうな日だけペットシッターをする、日数制限は設けず、ペットシッターを

引き受けたら1日いくら貰える、みたいな感じで良いのであれば、ペットが好きな

入居者様にはもしかしたら響くのかもしれません。



現在、東京8棟目では入居者様向けのサービスを鋭意拡大しているところです。

ペットフードを割引で購入できる、ワンちゃんの出張トリミングサービスを受けることが

できる、ペットフードの宅配サービスがある、などです。これらの中に、ペット好きを

活かしたアルバイトというサービスが入るのも決して悪くはないような気がします。

興味がなければやらなければいいだけですから。



おかげさまでようやく入居率も50%を超え、客付だけでなく既存入居者様への

サービスも充実させていくべき時期に来たと思っています。近々、入居者様とランチ会を

開きますので、その時にどんなサービスがあればいいか要望を聞き出し、それに合った

提携企業様を増やしていくことが必要だろうと思う次第です。



また、今回のように直接は客付に影響しないとはいえ、ペットをテーマにした事業を行う

企業様と何か協業出来ないかという観点でお会いし、可能性を探るのも大事な作業だと

考えております。同じようにペットをテーマにしているわけですから、そこに対しては

勘が働くことでしょう。ハマりそうなサービスがあれば、お互いに紹介すればいいと

思うのです。そういうところで相互にチャンスを拡大することができれば良いでしょう。



今後もそういった活動を継続して、より面白い賃貸物件に仕上げていきたいと思います。

そして目指すは、営業活動をしなくても勝手に入居者様が待ち行列を作ってくださる

ブルーオーシャン物件です。



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posted by ひろ* at 06:05 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月07日

確度高めな問い合わせ件数は確実に増えていると思う。

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東京8棟目、まだ成約には至っていないものの、確度が高そうな問い合わせが

前に比べて多くなってきました。



家賃が近隣相場より1万円高いけど、コンセプトを尖らせた物件にすることで

差別化が図れ、他に同じような物件がないからという理由で選んでいただけるという

ブルーオーシャンはあり得るのか。少子高齢化、物件あまりなどによる賃貸の激戦化は

避けられないと思うので、そこから一歩抜け出すための実験の位置づけが東京8棟目。



私自身がペットもコミュニケーションも好きなので、そういう物件であれば多少苦労を

しても自分なりに納得できる。そう考えて企画したペット共生型コミュニティ住宅。

家賃が高いこともあり、出足は鈍く、普通に1万円下げて賃貸で出した方が早く埋まって

キャッシュフロー的には楽だよねと思ったことは何度もあります。



でも、せっかくの機会です。やれるだけのことをやって、それでもダメだった、という

自分なりの納得感がないうちに低きに流れてしまっては、今後もそれを繰り返すことに

なるでしょう。ちゃんと実験としてデータを取り、なんらか自分なりに得られたものが

あり、最善は尽くしたと思った時に、方向転換するべきでしょう。



そんな感じで、歯を食いしばってマイナスのキャッシュフローに耐えてまいりました。

3部屋稼働しているので銀行返済と外構の修繕ができるくらいまで来ていますが、

リノベ分の返済と地代の支払の分にはまだ届いておりません。そう、この物件については

結構返済比率高いんです。妄想利回りは11%以上あるんですけど、1/3くらいは

15年返済なのと、借地なので地代(これを返済比率に入れるのかは微妙ですが)も

ばかになりません。



というわけで、そんなに楽ではないのです。しかも私の東京物件の中ではロットが大きい

部類に入ります。7部屋でロットでかいって言うなって?そこは突っ込まないで!(笑)

そうなっちゃうからこそ、家賃を高く取れるコンセプト住宅をという気持ちになった

部分もあるわけです。



というわけで、できればあと2部屋早々に埋まってくれると、手出しがなくなるので

大変助かるのですが、最近はもう一押しで申込じゃない?という感じの問い合わせも

ちょこちょこと来るようになりました。



猫を飼っているDINKSで、過去2回内見に来ていて年内には引っ越したいと

仰っている方がおりましたが、あの人たちはどうなったかしら。特にその後続報が

ないので、他決されてしまったのかもしれません。惜しいなあ。実に惜しい。

でもまだわからないから、吉報を待ちたいと思います。



それから、最近来た問い合わせが、犬5匹飼ってるという方。5匹ですか!?

でもうちは多頭飼いOKですので、そのくらいではひるみません・・・たぶん。



ただ、この方にリクエストされているのが「洗濯物を干す場所がない」というお話。

洗濯物ですか・・・確かにないですね。うん。戸建をアパートに改装している物件なので

各部屋にベランダと言う構成にはなっておらず、確かに洗濯物をどうするのと言われると

皆さんで工夫して部屋に干してくださいね、になってしまいます。



敷地はそれなりに広いので、外に物干し台を置こうと思えば置けるのですが・・・。

その候補になる場所にはウッドデッキが敷いてあり、お住まいになっている方の

憩いの場としたい意図があります。憩う場所に洗濯物がひらひらと干してあるのは

私としてはいただけません。コンセプトに反します。



じゃあその奥だとどう?という話ですが、隣の家の茂みがかなり生い茂っているので

そこに干すのもやや現実的ではないなと思うのです。陽当たりが悪すぎます、あそこ。



となると、室内物干しで如何でしょうか、というオファーになるでしょう。

管理会社さんには室内物干しなら追加設置するので、それでどうですかと打診しました。

納得いただき、ご入居に繋がれば良いのですが。



前はそういう問い合わせも全然なかったのですが、マイソクに情報を詰め込んだ効果が

出てきたのか、最近はこういうあと一息な問い合わせが増えているように感じます。

繁忙期効果にしては、10月くらいからの傾向なので早すぎます。マイソクを置き換えて

効果が出ているのかなと予想します。



この調子で繁忙期を迎えれば、約一年越しになるものの満室が見えてくるのでは!?

ちょっと期待しちゃいます。



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posted by ひろ* at 06:52 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする