2018年05月25日

設備や清掃に関しての改善活動。

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東京8棟目に関して、内覧会でのご指摘や仲介業者様からのご意見などを

踏まえて、改善を行っております。



問い合わせに関してはそこそこあるという東京8棟目。

ただ、申込にはまだ結びついていないです。そろそろ募集開始から1ヶ月になるので

1件くらいは申込がほしいところですが、家賃も高めに設定してあるので、焦らず

我慢の子でしばらくは辛抱したいと思います。



さて、そんな東京8棟目ですが、ちょっと前に内覧会など親しい方向けに開催しました。

その中で得られたお話を少しずつ物件に反映させていっております。



その1:商用利用について

道路に面した部屋はペットのプライベートトリミングサロンなどのような、人の出入りが

あまりなくて、物件の特徴にマッチする業態であれば、許可してもいいのでは?という

意見がありました。これは確かにそうだと思ったので、募集条件に反映いただきました。



その2:初期費用について

以前ブログに書いた初期費用の件を実際に募集条件に反映しました。初期費用軽減です。

反響状況を見ながら、礼金ゼロキャンペーンも今後検討する予定です。



その3:網戸が固い部屋がある

リノベ案件なので、新築同様ではあるものの、厳密な新築ではありません。

サッシ類はコスト削減のため、既存のものを流用しております。

内覧会の中で、一部のサッシ(キッチンの小窓とか)の網戸が動かない状況が

見受けられたため、管理会社さんに一通りチェックしていただき、開かない箇所を

特定すると共に、開けられるようにする見積を依頼しました。



その4:目隠し

隣地の型より目隠しの設置を依頼されたので、隣接する窓に設置することにしました。

管理会社さんに採寸いただきましたので、こちらで施工しようと思っておりますが

考えていた商品が「格子窓専用」だったので、設置できないことが判明。どうしよう。

また商品から考え直しか・・・。



その5:虫の死骸がちょっと多い

コバエとかだったらトラップの封水が切れているのかなと思うのですが、見た感じ

小さな蜘蛛とかの死体が多いように見えます。サッシの隙間から入ってるのかな?

とりあえず管理会社さんの封水が切れてもいいようにラップをしてもらいました。



その6:落ち葉対策

外構も含めて今回はリノベーションをしました。白い砂利を使って綺麗にしたのですが

その砂利に隣地の木から落ち葉やら何やらがいっぱい落ちてきます(汗)

せっかくの白い砂利がどんどん落ち葉で埋め尽くされていく・・・悲しい。



この落ち葉をどう清掃するか。施工業者さんからは「ブロワーを使えばいい」との

アドバイスをいただきました。



[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

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↑こんな感じのやつです↑



風で落ち葉を吹っ飛ばそう、というプランですね。なるほど。



管理会社さんに定期清掃のお見積を依頼しておりますが、意外とお値段がかさむようで

場合によってはシルバー人材センターさんをこちらで手配しようかと考えております。

また、管理会社さんが見積を依頼した業者さんは、ブロワーだと落ち葉が砂利の奥に

入ってしまうのではないかということを懸念されているということでした。

立ち話でちらっと聞いたレベルなので細かいことはわかりませんが、まあその辺は

見積と清掃方法をいただいてから詳しいことを聞いてみたいと思います。



その7:足ふき台

散歩から帰ってきたペットが足を洗えるよう、東京8棟目には足洗い場を作りました。

セットで足ふき場を作ろうと思ったものの、指示出しがうまくできず、室外機が

足ふき場に相当する場所にドーンと置かれてしまいました^^;



どうしようか悩みましたが、この室外機がある状況を逆手に取ることにしました。

室外機カバーを足ふき台として兼用してしまおう、と。そしてこんなの発注しました。




これならワンちゃんを載せても壊れることはないだろうし、掃除も簡単です。

届いたら早速設置してみる予定です。



地道に改善を続けて、将来の申込に備えたいと思います。

ハードは良くなっているので、次は宣伝の改善だな・・・。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月10日

初期費用の低減を検討する。

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東京8棟目に関して、募集条件の見直しをかけてみようかなと思っております。

管理会社さんからの報告があったので、少し考えてみよう、と。



東京8棟目に関しては、現地にチラシを置く話とか、ちょっと変わった賃貸募集の

サイトへの登録をする話とか、現場にテプラで貼り付けていただいていた部屋番号と

募集図面の部屋番号がずれていたという話とか、落ち葉問題で定期清掃のお見積を

お願いしたいとか、近隣の方からのご指摘事項に関してどうしたものか悩んだりとか、

なんだかんだと色々なやりとりをしております。



そんな中、昨日来たメールには、賃貸担当者が仲介業者さんから聞き出した募集条件に

関しての懸念点の説明がありました。こういうの、特にこちらから要求しなくても

自発的に書いてくださるのはとてもありがたいです。これから閑散期に入るので、

もう少し条件緩和してでもある程度埋めないといけない時期に来ておりますから。



その内容としては、初期費用を軽減してはどうかというご提案でした。



現在の募集条件は、ペットを飼うことが前提であることから部屋が劣化するリスクが

高いことや、ある程度属性がいい人に入ってほしいということ、コンセプトに特化した

物件なので初期費用が高くても入りたいニーズはあるだろうということなどを勘案して

敷金2ヶ月、礼金1ヶ月という設定にしております。かつ、ペット2匹まではこの費用で

良しとしていますが、3匹目以降は1匹ごとに追加の敷金をいただく形にしています。



例えば、ペット多頭飼いということで興味を持ってアクセスいただいたとします。

ペット3匹飼いたい方だったとして、敷金3ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、

仲介手数料、火災保険、保証会社の保証料など諸々ひっくるめて考えると、

一人暮らしにしてはかなり負担の大きい金額になってしまいます。



管理会社さんとしては、この点を少し改善して、初期費用の低減を図ってはどうか、

ということを仰ってくださいました。例えば以下のような案です。



・礼金をゼロに削減

・敷金の追加上限を設ける

・入居時の敷金は2ヶ月に固定、ただし全額償却



確かにこの辺を設定することで、初期費用のハードルが下がり、コンセプトに合った

多頭飼いをしている方を取り込みやすくなるのかもしれません。先日引越をするという

ことで相談してくれた友人は、2人暮らしで初期費用50万以上になるのを見て

「ちょっと高いんですよ」と言ってました。それを考えると、単身で50万という金額は

かなりの負担になるのだろうなということは納得です。



ペットを飼っているお友達(30代独身女性)にも一般的な感覚をヒアリングしました。

やっぱり50万は高すぎて手が出ないということで、初期費用分割払いとか礼金ゼロとか

そういう形での低減ができる物件を優先的に探すと思う、とのことでした



よし、低減の方向で考えましょう。

では、どうやって低減するかです。



多頭飼いを推奨ということにしていますが、多頭飼いになるとその分建物劣化の

リスクが高まるのは事実です。だから、飼育頭数に応じた従量課金(?)という

概念は、入居されている方の間での公平さを期するためにも維持したいところです。

となると、敷金の追加上限という案は難しいかな、と。

上記考えからすると、入居時の敷金を固定するのも公平性を欠く考え方なので

やや悩ましいところではあります。



オーソドックスなのは礼金ゼロというプラン。

しかしそれだけだと、仮に5匹ペットを飼いたい人がいたら焼け石に水。



そこで、従量課金の考えを維持しつつ、よりお手頃な価格でご入居いただくために

私の考えたプランは以下です。



・敷金1ヶ月、礼金1ヶ月でペット2匹まで飼育可能

・ペット1匹追加ごとに敷金0.5ヶ月追加

・ただし敷金は全額償却とする



敷金を全額償却とする代わりに、1匹1ヶ月の考えを1匹0.5ヶ月に改める。

これによって、初期費用は軽減できますが、こちらは償却となる敷金を確実に

原状回復に充当することが出来ます。



この内容だと、3匹飼いたい人の負担は、敷金1.5ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、

仲介手数料、火災保険、保証料ということになります。1.5ヶ月分の初期費用低減と

なるので、ハードルが低くなると思うんです。ペットを増やしたい時の費用負担も

軽減されるので、長期的に見て悪くないかなと。敷金償却なので、平準化すれば

普通に敷金を取ったり取らなかったりする時と変わらないと思いますし。



あとは、初期費用を家賃に織り込むか、分割払いにするかというオプションも

つけてみようかと思います。



これらの内容を管理会社さんに相談して、形にしてみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(1) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月08日

落ち葉に悩まされることになりそう。

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落ち葉どうしたらいいかなあ・・・というところで悩んでおります。



GWの最終日。GW直前に引き渡しを受けた外構のチェックをすると共に、共用部に

配置するためのウッドデッキにあわせたテーブルとイスなどを調達しなくては

なりませんでした。採寸のために現地に入り、まじまじと見ていると・・・

砂利の合間に落ち葉的なものが・・・

ん?なんか白の砂利の間に茶色いものがいっぱい混ざっているように見える・・・。

近づいてよーく見てみると、どうやらご近所の家の庭にある植栽が枯れて、その残骸が

うちの敷地の中に大量に流れ込んでいるようです。



東京8棟目の隣地には、まるで森のようにうっそうと植栽がある家があります。

この家の樹木、うちのアパートよりも高く生い茂っており、しばしばその樹木が

越境してくるのです。前のオーナーさんは、定期的に隣地の所有者様と交渉をして

越境した部分については樹木の伐採を行っていたとのことです。費用は前オーナーが

負担していたようですので、今後もその形になるんだろうなあ。



恒例の方が所有者さんなので、たぶん費用の面や体力の面で、樹木の伐採をすることが

できなくなってしまったのだろうなと思います。でもそれはそれで、うちとしては

庭に落ち葉が入ってくるから困るんですけどね・・・^^;



このアパートの共用部に滞在していると、ご近所の人がよく話しかけてくれるんですが

皆さん口を揃えて「庭がきれいになったけど、落ち葉が大変よ」という助言をして

くださいます。ご近所の方も難儀しているようで、風が強い日は1日に何回も清掃を

しているのだとか。落ち葉問題、結構根深かった・・・。



ご近所の方の話を聞く限り、昔は隣地の所有者さんは「樹木は切るな!」と言って

いたようですが、年を取ってきてからは「切ってもいい」と言っているそうです。

ただ、樹木の量が半端なさすぎて、近所のおばちゃん曰く「ここの工事してた人も

150万貰っても切りたくないって言ってたわよ」だそうです^^;



目先の対策としては、隣地が越境してきたらこちらで伐採したいと持ち掛けて

伐採をすることになるのでしょう。また、東京の物件はいずれも共用部が狭いので

定期清掃は入れていなかったのですが、東京8棟目に関しては定期清掃を入れないと

落ち葉らだけになってしまうので、2週に1回程度のペースで定期清掃を依頼して

共用部の維持に努めることになりそうです。



あと、隣地の樹木の関係で、やぶ蚊もけっこう飛んでいることがわかりました。

成り行きでIKEAのイスとテーブルを作るのを手伝ってくれた不動産仲間が何回も

蚊をやっつけているのを見かけました。隣地の低層樹木が生い茂っているあたりで

やぶ蚊が繁殖しているのではないか、と。



共用部でいろいろやれるように仕掛けているものの、やぶ蚊のせいで台無しになる

可能性も出てきました。いっそ低層樹木は伐採させて貰えないか交渉してもいいのかも

しれないです。許容して貰えるなら、ですけど。



維持管理にちょっと手間がかかりそうなので、管理会社さんからの見積額いかんでは

コストの抑制を考えてシルバー人材センターさんに直接依頼するのもありかもです。

今後いろいろ考えていきたいと思います。



ちなみにウッドデッキに配置するイスとテーブルは無事に完成しました!

共用部完成

組み立ててくれた友人が「野ざらしにしておくと腐る」と言うので、やむなくすぐに

しまいましたが、本当は出しっぱなしにしておきたいんだよなあ。近所の人もそこで

ちょっと休憩してお茶でもしてくれればいいと思うし。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月30日

大変悩ましい入居申込が入ってきたぞ!

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現在9位です。本日夜は仙台の大家さんと交流会。

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まずは昨日のブログに対して、たくさんの応援クリックありがとうございました。

更新の励みになります。感謝申し上げます。

フ●ーザ様の画像を使いたかったからというアホな動機でしたが・・・^^;



本日はいつもの通り、大家さんの日常のネタです。



本格募集を開始した東京8棟目に早速入居申込が入りました!

ただ、ちょっとコンセプトと違うところがあり、悩ましい・・・。



3月にアパート部分が引き渡しとなり、4月に戸建をアパートに転用した部分が

引き渡しとなり、そして4月末に外構の工事も完了いたしました。これで一通りの

工事が完了し、東京8棟目は最終系が完成したことになります。



最終系が完成となるまでにも、内見はちょこちょことあったようですが、工事中だと

どうしてもイメージがわかないところがあるということもあり、なかなか成約には

至らずにここまで来ておりました。



まあ無理もないことです。工事現場みたいなところに来て「ここも綺麗になります!」

と言われても、どう綺麗になるのか予想がつかないというのが人情ではないでしょうか。

私だって、作っている最中の現場に到着して「なるほど、こうなるのか」とすぐに

納得がいくわけではありません。不動産賃貸業として建築物に普通の人と比べたら

頻繁に触れている人がその状態なんだから、普段あまり触れていない人なんて当然ながら

わからないのが当たり前かと思います。



そんな状況なので、本格的な募集は5月に入ってからになりそうだなと思ってました。

そして外構も引き渡され(とはいえGWに入る前に嫁ちゃんの実家に戻ってしまったので

まだ完成形は見ていないのですけど)、今度こそ本格的に募集だぞーというタイミングで

管理会社さんから「お申込をいただけそうです」という嬉しい連絡をいただくことに。



しかし、この申込が「ペットを飼わない母子家庭」ということで、ちょっと悩ましい。



東京8棟目のコンセプトは「ペットと共に楽しく住める」「ペット好きな住人同士で

コミュニケーションを取りながら楽しく暮らせる」というもので、ペット多頭飼いを

許容と言うかむしろ推奨するスタイルです。庭でBBQしましょうとか、そういう

人によっては面倒と思う人付き合いを求める物件です。ペット好き同士なら話も

盛り上がるだろうし、旅行に行く時にどこかの部屋にペットを預けることもできる

かもしれません。そんな感じで、半分シェアハウスみたいな密なコミュニティが

できればいいなと考えております。



もしこの母子家庭の方がペットをあまり好まない方だったり、コミュニティへの参加を

希望しないとすると、煩わしいと感じてしまうのではないかと危惧しています。

そういう場合、長期入居が望めません。しかもそれ以外のコミュニティを好む層にも

悪影響を与えかねない、という点を懸念しています。



他方、いつまでも全空にしておくわけにもいかないので、やっぱり申込は嬉しいし

お住まいになっていただき、お家賃を頂戴したい気持ちもあります。投資として、

事業として行っている以上、対価を求めるのは当然です。趣味ではありません。

(いや、確かに趣味的な要素もなくはないですけど)



管理会社さん的には、ペットは買わないけど入居申込をいただいたのだから入居は

許容する方向で進めている雰囲気でした。当然の判断です。空室にしておいて

良いことなんて何もないわけですから。そしてその形で申込をいただいた方であったり

仲介業者さんであったりに対して話を進めてくださっております。その点から考えると

コンセプト云々より受け入れをすることが責務であるようにも感じますし、今後の

募集にも「あそこのオーナーはわけのわからないことを言って入居を蹴る」という

評判を立てない方が得策と思います。



コンセプトを維持することを優先するか、家賃収入を優先するか。

こいつは悩ましい問題だぜ・・・(誰だよそのキャラは)



この悩ましい問題に対して、私の出した解は「コンセプトを理解いただき、他の

ペットを飼う方と同じ対応で良いなら是非ご入居ください」というものでした。



やはり家賃が入ってこないことには借金も返せません。武士は食わねど高楊枝、

と言っているわけにもいきません。元々のコンセプトも「こういう尖った物件なら

通常の物件より家賃を高めにしても良いのではないか」という色気を出した部分も

ありますから、やはり利益を重視しなくてはなりません。その観点では受け入れを

するのが当然です。



ただ、将来にわたって得られる利益を損なうのであれば、それはトータルで見ると

得策ではありません。ですので、きちんとこの物件のコンセプトを理解してくださり

ペットは飼わないまでも、同意して許容いただける方であれば良い、という方向性を

打ち出した次第です。



LINEグループにも参加いただきますし、他の部屋のペットの鳴き声に対しても

許容いただくことになります。庭のウッドデッキでがやがやしていたとしても、

そこに対してどうこう言うことはしないでいただきますし、むしろできることなら

ご参加いただきたいくらいです。



ペット物件を作るにあたり、いろいろと相談した仲間からは「母子家庭であれば

そういうコンセプトの物件の方がお母さんからしたら安心感あるかもしれませんよ」

という意見も聞こえました。



管理会社さんにもこの方針について説明をして、管理会社さんとの面談も含めて

同じ条件でご入居いただけるなら是非よろしくお願いします、ということにしました。



この申込がどうなるかはわかりませんが、ペットを飼わない方からの申込があった場合の

対応方針も決めることが出来ましたので、今後も同様の方針で進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月24日

建物の用途変更(戸建→共同住宅)を行う。

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建物の種類を変更するための手続きの一環として、土地家屋調査士の先生とお会いして

現地作業の立会をしました。



東京8棟目の融資条件として「戸建をリノベーションしてアパートに変えた後、

その戸建の用途を共同住宅に変更すること」という内容がありました。

これまでに用途変更をしたことはなかったので、今回その指示に従い初めての

用途変更を行っております。



戸建→共同住宅への用途変更を行うには、土地家屋調査士の先生からの申請が必要です。

今回の場合は金融機関さんが懇意にしている先生を利用するよう指示がありましたので

その先生と連絡を取りました。



・施工業者様からの工事内容ヒアリングと工事完了証明書の発行

・所有者立会の下での工事内容の現地確認



上記2点がとりあえず必要ということでしたので、たまたま施工業者様と現地での

打ち合わせをしようと言っていた昨日の朝が都合がいいだろうと、その時間を

現地確認作業のために指定させていただきました。



現場に着くと、既に土地家屋調査士の先生と施工業者様の社長さんにて打ち合わせが

行われており、必要な内容は既に会話済みということでした。あとは私の立会です。



実際、立会と言っても、ずっとついて回らなくてはならないわけではありませんでした。

先方が必要とした時にヒアリングを受けるだけで、あとは物件の鍵を開けておけば、

勝手に先生が見て回ってくれます。

物件の内部だけでなく、外部からもメジャーでいろいろ測ったりされておりました。



そして現地で簡単なヒアリングを受けたる中で「今回の工事で増築等されていませんか」

と質問をいただきました。特にしてないですけど・・・と答えかけたところ、横から

一級建築士である施工業者の社長さんが「今回はしてないけどたぶん増築されてたよ、

裏手のところでしょ?」と。やっぱちゃんとわかるもんなんですね。私は金融機関さんに

「増築してないですか?」と聞かれてなかったら、そんなこと意識もしなかったかも。

(施工業者さんに増築云々で話を聞いた記憶はありますけどね)



というわけで、土地家屋調査士さん的には、建物面積の変更登記もしなくちゃねという

話になりました。これにより、都税事務所さんも固定資産税の関係で現地に来ることに

なりそうです。



都税事務所はハガキでこの日に立ち会ってくださいみたいな感じで、あまりこちらの

融通は利かせてくれないようです。ここは管理会社さんに立会を頼むことにするか。

サラリーマンの身で時間を自由に使って立会するのは難しいです。



ちなみにコストは、全てが終わらないと出せないという前置きはついてきたものの

だいたい11万前後でしょうということを仰ってました。安い金額ではないですけど

金融機関さんの指定だから仕方ありませんね。



初めての建物用途変更でしたが、もっと色々制限とかあるのかなと思っていましたけど

今回の物件に関してはサクッと済ませることが出来そうです。一度経験しておけば、

次からもスムーズに対応できると思います。良い経験が出来ました。



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