東京８棟目の共用部照明の追加設置は、ラッキーな現象で設置不要に。

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東京８棟目で設置工事を進めようとしていた共用部のセンサーライトなのですが

まさかの神風が吹いて何もしなくても解決してしまいました。ラッキー。



東京８棟目では入居者様との距離が近いがゆえに、私自身のところに改善すべき案件が

直接入ってくることがあります。この物件がコンセプト物件であることから、

いつものように管理会社さんに丸投げだとなかなか行き届かない面があると考えて

自分で首を突っ込む動きをしています。たまにはこういう物件があってもいいですね。

ちょっと忙しくて対応しきれない時もあり、ご迷惑をおかけしていることもあると

思うのですが・・・



こういう物件を１つ持っていると、管理会社さんの苦労がよくわかるようになります。

あのくらいの管理費でこういう作業を引き受けてくれているんだなという感謝の気持ちが

芽生えます。あれくらいでやってもらえるなら、管理費は全然高くないと思います。



さてさて、東京８棟目ではいくつかのお話があります。その１つに「共用部の照明」の

お話があります。



暗いんですよ、共用部。いや、正確に言うと暗くはないのですが、人感センサーの場所が

裏手の２号棟の人にとっては使いづらい場所にあると言うだけですね。



入口方面にセンサーがあるので、帰ってきた時は問題ないのですが、２号棟の人が家から

出ようとした時に暗い状態が続いていて、宅配ボックスもダイヤルの番号が見えなくて

開けられない状態になる、というお話でした。



対策として、人感センサーを裏手の２号棟側にも追加してほしいということでしたが

入居者様→私→管理会社さんという伝言ゲームの中で正しく意図が伝わらず、お見積を

やり直して貰うことになった次第です。



この辺までの経緯は過去ブログに書いてありますので、よろしければご覧ください。



やり直しをしていただいた後のお見積なのですが、結局センサーを追加するのと

新規で照明を設置するのとで金額に大差がないということでした。

だとしたら、新規設置の方がいいのかなあ。



しかしその設置にも、照明のタイプとか、明るさセンサーにするか人感センサーにするか

といったところを選ぶ必要があるようです。また伝言ゲームに失敗なんかした日には

たまったもんじゃありません。



ということで、最初から入居者様を巻き込んでしまえ、と思ったのでした。

それが一番間違いがないじゃない、と。



ということで、要望をいただいた入居者様と管理会社さんと私の３人でＬＩＮＥの

グループを作り、直接説明をして貰うことにしました。管理会社さんは入居者様向けに

照明の仕様などをまとめた資料を作るということでしたので、それを待ってからの

判断と言うことになります。資料作成に少し時間をくださいということでしたので、

しばし待機ということに。



その待機に入って数日後でしょうか。入居者様から個別にＬＩＮＥをいただきました。

明るくなりました、と。え、どういうこと！？私何もしてないよ？



入居者様曰く、東京８棟目の手前の道路に結構明るい街灯が設置されたとのこと。

その光によって、今まで暗くて見えなかった宅配ボックスの番号とかも見えるようになり

今まで困っていたことが解消されたのだそうです。ということで、共用部への照明設置は

不要になったそうです。



おおー！私にとっては神風です。出費が減ったぞー（笑）

ただ、ここまでいろいろと動いていただいた管理会社さんに対しては申し訳ない気持ちに

なりました。結局仕事にならないことが確定したわけで・・・。



検討ストップです、と伝えなくてはと思っていたのですが、管理会社さんから

割と早いタイミングで説明資料が出てきてしまいました。ありゃー、ごめんなさい・・・

管理会社さんには私から事情を説明して、照明設置はナシになりましたと伝えました。

無駄働きをさせてしまい申し訳ないです。



私の立場だけで申すなら、照明の設置という追加出費がなくなってラッキーでした。

ありがとうございます！



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東京８棟目でIHコンロの故障。

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東京８棟目でＩＨコンロの交換依頼がありました。リノベしてからなんだかんだで

６年近くが経過しています。ぼちぼちそういうトラブルも出てくるんだろうなあ。



世の中一般で言われている理論（？）として「成長曲線」なる考え方があります。

成長曲線は正比例の直線にはならず、踊り場と有成長を繰り返す曲線になる、

というものです。



ネットで「成長曲線」を素直にネットで調べると、子供の成長に関する記事が

いっぱい出てきます。でもここでいう話はそれではなく、人間が何かを学んだ時に

伸びる時期と停滞する時期がある、という話です。



ざっと検索してみた感じ、こちらのブログとかが比較的簡易にまとめてあって

いいかなーと思いました。成長曲線はＳ字カーブでアリ、成長を踊り場を繰り返します。



私の場合、今振り返ると踊り場を脱したのが２０１７年だったのだろうと思います。

２０１７年に６棟、２０１８年に６棟購入しました。２年で１２棟。これは私の中では

最高記録の購入棟数です。例年１棟〜２棟くらいは購入出来ていますが、これだけ

まとめてドバっと購入できたのは珍しいです。



あの時、これが成長曲線における踊り場を脱した状態なのかな？などと思ったのでした。

あの時以外常に踊り場にいるような気しかしないですが（笑）



あの時に買った物件の中に札幌９棟目があります。先日、長期譲渡のタイミングに

なりましたので、売却して利益確定させました。まあまあいい感じに儲かったので

ありがたかったです。



・・・ということは、あの成長期に購入した物件はいずれも５年以上経過して、

売却にも適齢期になっているということですね・・・。ふむ・・・。時が経つのが

早すぎて、あっという間におじいさんになってしまいそうで焦ります。



そして裏を返すと、タイミングが悪ければそろそろあの頃リノベした物件に関しても

設備の故障が見え始める頃合いだということですね。考えたくないですけど。

リノベした東京の物件は新築同様でトラブルフリーなのがいいところでしたが、

いつまでもそんな状態が維持できるわけではありません・・・。



そしてその第一弾がやってきてしまいました。舞台は東京８棟目です。

今持っている物件では、初のリノベ物件の東京３棟目の次に古いリノベ物件です。

東京４棟目は売却、東京５棟目は未リノベ、東京６棟目は別業者さんのリノベ再販

東京７棟目は黒歴史（リノベにお金がかかりすぎるので損切り）ですので。



東京８棟目の入居者様から、管理会社さん宛に入居者様からＩＨコンロの調子が悪いと

連絡があったそうです。大きい鍋だと加熱できるが、小さい鍋だと加熱しないという

謎の症状であるとのことでした。私はＩＨコンロの構造はよくわからないので、

なんでそんな現象が起こるのやら・・・という感じですが、起こっていることは

事実なので受け止めなくてはなりません。



管理会社さん曰く、修理より交換の方が安上がりではないかということでしたので

ご提案いただいた通りに交換でお見積をお願いしました。



その後お見積を受領しましたが、５万円弱。工賃含めてその価格は良心的かなと

思った次第です。材料２．５万、工賃１．５万、諸経費１万と考えれば、ね。



とはいえ本気で頑張る人から見れば割高でしょう。もっと安いのをネットで購入して、

自分で設置するなどでコストは削減できると思います。でも私はそこまで頑張らずに

管理会社さんとも利益を分かち合った方がいいだろうと思っています。更に言えば

自分が超絶不器用なので施工は絶対に自分でやりたくないです。その嫌なことを

外注できるのだから、それだけでも十分にありがたいのです。



ということで、交換工事を依頼しました。これで問題は解決するはずです。



そういえば、それ以外にも残暑の盛りに別の入居者様から「エアコンの調子が悪い」

というご連絡を受けたことがあります。まだまだエアコンがないと過ごせない季節に

この連絡には肝を冷やしました。すぐに交換ができる時期でもないし、エアコン自体

まだまだ高いしで、ちょっと困ったなあと思ったのでした。



何日かしたら「また冷えるようになった」という連絡が管理会社さんにあったようで

修理の人が来るまで持ちこたえられそうでほっとしました。そういえばあの修理は

どうなったかな。管理会社さんに確認しておこう。



そんなこんなで、あの成長期に仕込んだ物件がそろそろ怪しい感じになってきたので

気を引き締めて覚悟をしなくてはならないなと思います。



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東京８棟目で共用部にゴミ放置トラブルとバーチャル退去予告。

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東京８棟目、共用部に生ごみ放置のトラブルが発生。入居者様ではないと思いたいですが

果たして・・・そしてなんとなく半年後に退去が出そうな予感がする事案も。



例外もありますが、基本的には世の中は「手間のかかるものほど儲かる」という

一般的な法則があるのではないかと思っております。不動産投資界隈であれば

・田舎だったり再建築不可だったりする物件の方が利回りは高い

・民泊の方が賃貸より儲かる

・時間がしの方が普通賃貸より儲かる

みたいなところは挙げられるのではないかと考えています。

※一般論とか傾向とかですからね！常にそうだとは限りません



市況の良さも手伝ってくれてはいるものの、民泊（ホテル）は私が持っている

物件の中でも初期投資に対してかなりの売上をたたき出していると思います。

その一方で、最初に民泊物件を作る時には何百万ものお金と１ヶ月〜２ヶ月の時間を

費やしております。そして運営中も何かとトラブルが起こります。あれが壊れた、

これがこんなこと言ってた、ここがこうなっていないと困る、などなど。

その手間が収益につながっている部分だろうとは思いますけど。



例えば、昨日も運営会社さんから「ゲストが電球が切れたと言っている」という

ご連絡がありました。予備の電球はあるか→ない、では本日中に電球を提供することは

できるか→サラリーマンの仕事でいっぱいいっぱいなので厳しいからそちらで

対応をお願いできないか（有償でいいので）→対応しておく、みたいなやり取りが

ありました。人が動くことはお金につながることなので、都度対応が都度有償なのは

仕方のないことと思います。そこはわかっているので別に文句はないのですが、

サラリーマンの仕事中はサラリーマンの仕事に集中しないと失礼に当たると思うので

そんなにちょくちょくＬＩＮＥに対応できないんですよ・・・。だからこういうのも

面倒だなと思ってしまう私がいます。



何かしら面倒なことをするからこそ、より大きく儲からないと気持ちがついてこない。

逆に言えば、儲かるからこそ面倒くさいことをやれる。

そういうことなのかなーとも思ったりします。



さて、面倒といえば、普通の賃貸物件でも他の物件に比べて少し手間をかけている

物件があります。それが札幌８棟目。面倒というと語弊がありますが、人によっては

面倒と思うこともあるのではないかと考えますので、あえて面倒と言いました。

個人的には楽しんでやっているので面倒とは思わないんですけどね。



しょっちゅう書いているので常連読者さんにはおなじみと思いますが、この物件は

「ペット多頭飼い推奨」「コミュニティアパート」です。ペットの多頭飼いを

許容している時点でトラブルのにおいがしますよね。そこをうまくやっていくために、

私がある意味コミュニティマネージャーとして調整を図っている感じです。

こういうのが苦手な人にとっては辛い作業なのだろうと思いますが、私はむしろ

楽しくやっているので問題なし。入居者様と飲みに行けるとか、なかなか経験は

できないことと思います。



でもまあ細かいトラブルはやっぱり発生するものでして・・・。

先日はお掃除をお願いしている入居者様から、共用部にゴミが放置されている、

という連絡をいただきました。しかも食べかけのお弁当のゴミです・・・。

どうしてそういうことが起こるかなあ。



清掃をしてくださっている方が、グループＬＩＮＥで誰か心当たりがある人は

いませんかと声をかけていましたが、全員私じゃないですという返答をされてました。

清掃を任されている責任感から、呼びかけた入居者様が最後処理しておりましたが

残暑の中の生ごみなので異臭を放っていて辛かった・・・とぼやいておりました。

名乗り出なくていいからこっそり片付けてよ！とのことでした。ほんとそうですね。

ご対応いただきありがとうございました。



この物件、ご本人はどう思っているかはわかりませんが、他の入居者様とうまく

溶け込めていない方が多少いらっしゃいます。人が集まれば派閥ができるのは

やむを得ないことですので、そういうのを調整するのも私の役目だと思います。

ただ、私が見ていても「この人はちょっと・・・」と思う人もいるにはいます。

更新時に家賃を上げたお部屋の方です・・・。



一部のグループの入居者様からは、たぶん今回もその人がやったんじゃないかという

声が挙がっておりました。疑いたくなる気持ちは正直言ってわかります。

前は宅配ボックスを個人のロッカー代わりに使っていたくらいの人ですからねえ。



入居者様の一部とそんなＬＩＮＥのやり取りをしていたら、入居者様よりなにやら

長文の書かれたスクショが送られてきました。何かと思ったら、その宅配ボックスを

ロッカー代わりに使っていた方のＬＩＮＥのプロフィール的なやつのスクショだそうで。

いろいろ書いてありましたがその中に「来年の４月で引越確定！」という文言が。

ありゃりゃ、引越なのかー。そこには理由も書いてありましたが、その内容までは

ここに書くわけにもいきませんので割愛します。



正直なところ、ビジネス的には退去は痛いと思う反面、ちょっと浮いちゃってる方でも

あったから、その方が皆にとっては幸せだよね、とも思ったのでした。コミュニティは

そういう人が混在してしまうとうまく回らなくなりがちですから。やっぱりそういうのは

入居者様の中でもストレスになったりすると思います。



本当に退去になるかはわかりませんが、まずはこの退去予告（したつもりは本人には

ないと思いますが）によって、東京８棟目に平穏が訪れるのではないかということに

期待したいと思います。



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東京８棟目に共用部照明を追加するようお見積中。

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東京８棟目の照明に関して、入居者様のご意見を取り入れてバリューアップを

図ろうと思います。現場の声を聴いて改善するのは基本的な所作ですので。



東京８棟目はペット多頭飼い推奨のコミュニティアパートです。アパートに住んでる

他の住人さんのことなんて普通なら気にしないでしょうけど、このアパートでは

それを意図的にコミュニケーションしていただく方向に誘導しております。



ペット多頭飼いをコンセプトに掲げた時点で、原状回復への不安だったり鳴き声による

騒音トラブルなどを意識しなくてはならなくなります。こういった事象に対する

対応として、コミュニティ化を打ち出した経緯がありました。



コミュニティを作ることで、住んでる方が相互に顔と名前が一致するようになります。

知らない人の騒音には敏感でも、知ってる人の騒音だと多少許容範囲が広くなったり

直接相談したりできるというところが見込まれます。



全部が全部うまくいくわけではないのですが、こういう関係を構築していただくことで

トラブルが減っていることは間違いないと思います。また、コミュニケーションが

活発に取られている人は退去もやむを得ない理由以外でしにくくなる傾向があるように

感じております。平均入居期間は割と長めだなと感じます。



コミュニティを構築するために、東京８棟目に限っては私が自分で入居者様と直接

やり取りをするようにしています。建物管理に関することは管理会社さん、それ以外の

宴会とかコミュニティ関係は私が対応するという役割分担をしました。



なので、建物でこういうところが不便、みたいな話は私のところにも届きます。

古い物件なので玄関ドアを閉めても微妙に隙間があるというご相談をいただいた際は

モールのようなものを隙間に敷き詰めて貰うよう手配をしました。建物が２棟あって

郵便物が誤配送されがちという話があったので、ポストの上に掲示をして間違いが

減るように是正をしました。もう忘れちゃいましたが、他にも細かいことはやっていると

思われます。



直接相談されて、しかも困っている理由が明白なことが多いので、これは対応を

しないとダメだなあという気持ちになります。なのでせっせと対応している次第です。



今回もその類のお話です。何かと言いますと、共用部の照明です。



東京８棟目は、手前に戸建、奥にアパートという２棟構成でした。戸建部分を

３戸のアパートにリノベーションをして、合計７戸のアパートに仕上げました。



共用部の照明は人感センサーで管理されており、手前の元戸建だったアパートが

道路に面していることから、そちら側にセンサーを設置しております。これにより、

外から物件に戻ってきた時には、共用部の明かりが灯ることになります。



入居者様から相談されたのは、家に帰ってきた時はいいのだが、人感センサーの

時間が短くて裏手のアパートまで戻ってきてポストを確認している途中で電気が

消灯されてしまうので何とかならないかという話でした。確かにそう言われると

納得できます。



ということで、管理会社さんにその旨をお伝えして、対応のお見積をいただくことに

しました。



先日そのお見積が届いたのですが、管理会社さんの説明は、手前の戸建魔改造部分は

明暗センサーの共用部照明がついており、それと同じ仕様の明暗センサーの照明を

裏のアパートにも設置する、ということでした。



・・・あれ？人感センサーじゃなかったけ？と思って聞いてみたのですが、それは

別の物件に設置するセンサーの話だとおっしゃいます。いやー、でも確かに現地で

人感センサーを見た記憶はあるんだけど・・・むしろ明暗センサーを見た記憶がない。



うーんと思ったので、その話を相談してきた入居者様に人感センサーですよねと

聞いてみました。返答があり、人感センサーであるということが確認できました。

明暗センサーは設置されていないということですよね、やっぱり。



そして私もちょっと入居者様のご要望を勘違いしていたことが発覚。

ポストはあくまで一例であり、真の要望は家から外に出る時に照明が点灯するように

してほしい、つまり人感センサーを道路面だけでなく裏面にも設置してほしい、

ということでした。



管理会社さんの現状把握が間違っているような気もするので、入居者様からいただいた

内容を転送し、確認をお願いしました。管理会社さんからは、裏手のアパートに

新規の照明を設置するという前提で動いていたとのことで、既存の照明に対して

人感センサーを裏手にも追加するというこｔで改めてお見積をいただくことで合意。

お手間をとらせてしまい申し訳ないです。



ということで、設置にはもう少し時間がかかりそうですが、次こそいい感じのお見積が

出てくることに期待したいと思います（できればお安く・・・笑）



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東京８棟目の駐車場の募集料金がおかしなことに・・・。

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東京８棟目の駐車場の募集価格がおかしなことになっておりました。なぜか半額の

ディスカウントセール状態。いやーそういうの勘弁してくれー（泣）



東京もすっかりお盆休みな雰囲気で、朝晩のラッシュは鳴りを潜めています。

朝はドラクエウォーク的なやつの関係で家の近所を徘徊したりすることが多いのですが

７月後半から通学中の子供の姿がなくなり、今日は通勤のサラリーマンの姿もなくなり、

朝は観光客の外国人の方（民泊泊まってたものと思われる）がスーツケースを引きずって

歩いているのを見るくらいになりました。



サラリーマンの会社のチャットツールを見てると、出勤している人も一部には

いらっしゃるようですが、ほとんど書き込みは見かけない状態です。お盆休みを

満喫しているのでしょうね。私も嫁ちゃんとのお買い物などでお休みを満喫して

おります。不動産の経理系の仕事や事務作業が全然進んでないので不安ですが・・・。



しかしお盆休みでも関係なく働いている管理会社さんもいらっしゃいます。

本当に頭が下がります。皆様なくして賃貸経営は成立しないと言っても過言では

ないでしょう。お盆のお休みの時に連絡を受けるの、ちょっとしんどいですからね。



今回、管理会社さんから頂戴したご連絡は、東京８棟目の入居者様から敷地内の

駐車場を借りたいというお問い合わせがあった、という内容でした。



東京８棟目は入居者様とも仲良くしている物件なので、借りたいと言っている方の

X(Twitter)の投稿から、借りたい理由が類推できました。確かにそういう話なら

借りたくなるだろうなーというのは理解できます。



気になったのはその後の内容です。なぜか管理会社さんから「駐車場の料金は

●●円（想定賃料の半額）でよろしかったでしょうか？」というメッセージが届き、

あれ？なんで半額？とクエスチョンマークがいっぱい灯ってしまいました。



私は忘れっぽいところがあるので、何かの折にその半額のお値段で頼むようなことを

管理会社さんに口走ってしまっているのかもしれない・・・などとそわそわして

しまいました。自分の記憶力が一番信じられません（苦笑）



ちなみに入居者様からも直接「駐車場のお問い合わせを管理会社さんにしました」と

連絡が届いておりました。うーむ。両面から当たってみるか。



管理会社さんに、私が何か変なこと言ってしまったかを確認したところ、入居者様から

そのお値段で確認があったから、私が入居者様とそういう話をしたかと思っていた、

あるいは前回借りていた方が一時的に半額に減額した時期があったので、その時の価格を

聞かされてそう問い合わせをしたのかも、という話でした。



それだったら私が入居者様に直接聞いちゃった方が早いなと思ったので、なんでその

金額で問い合わせしたのかしらと確認。すると驚くことに、空室の募集のサイトを見たら

その半額のお値段が記載されていたからということだったのです。スクショも送って

いただきましたが、確かに半額のお値段でした・・・。なんてこったーい。



入居者様にはその価格が間違っているんですごめんなさいと謝罪。本来想定した金額だと

予算感に合わないから他を探しますねということになりました。誤情報にてご迷惑を

おかけしてしまい、申し訳ないです。



管理会社さんに貰ったスクショを送り、どうも半額で掲載されているサイトがある模様と

報告したところ、管理会社さんの情報掲載は通常の金額になっているので、他業者さんが

掲載する時にその金額にしてしまっているのだろうということでした。



管理会社さんから他業者さんに掲載の訂正を依頼することになりましたが、冒頭にも

書いた通りお盆休み中でもありますので・・・いつ変更されるかは微妙な感じです。

しばらく誤情報が残った状態になってしまうんだろうなあ。



ただの記載ミスだとは思いますが、念のためなぜ半額で記載してしまったのかも

先方に確認して貰うようお願いしました。あくまで確認できる範囲で、です。

こちらが出している情報に何かしら不備があったなら直さないとですしね。



ということで、自分でもたまにはポータルサイトをチェックしないとダメだなあ、

と思った祝日の夜なのでした。



追伸

・・・東京８棟目をＳＵＵＭＯで検索してみたら、駐車場１０万円って書いてある

ページも見つかったよ（苦笑）

適当過ぎんだろこれー。



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