2018年10月25日

一気に2部屋申込受領!東京8棟目、いよいよ目覚めたか?

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長らく沈黙を保っていた東京8棟目がいよいよここで動き始めたようです。

お申込が入りました。しかも2部屋も。うおー、やっとだぞー!



なかなか結果が出せずにいた東京8棟目。ペット共生型コミュニティ住宅として

ペット多頭飼いOKを前面に押し出して募集し始めてから半年が経過しましたが、

その間にいただいたお申込は1件のみ。しかもその1件も法人契約で事務所利用という

こちらの思惑とは全然違う形でのお申込でした。



強気な家賃設定(近隣相場より1万円ほど上)にしているため、普通の方のご入居は

まずないだろうと考えます。ペット(特にワンちゃんをイメージ)を多頭飼いしていて

ペットの飼主同士でコミュニケーションが取れる住宅。そんなところに魅力を感じて

くださる方がいればいいなと思い、今回のコンセプト型賃貸住宅を考えた次第です。



コンセプトなんかにしないで不通に貸せばいいという意見もあるだろうと思います。

しかし、普通の賃貸住宅なんて今後どんどんレッドオーシャン化が進むことでしょう。

そういうものばかり量産するのではなく、コンセプトが尖った物件で、逆に待ち行列が

できるようなものを作りたい。そんな思惑があり、コンセプト型の物件に挑戦しました。



正直なところ、ペット多頭飼いできる物件自体がそう多くないというところもあるので、

もっと簡単に埋まると思っていました。でも、反響が成約に結び付かなかったり、

そもそも反響を貰っても思惑と違う方(例えばペットを飼っていない母子家庭とか)で

あったりで、思わぬ苦戦をしました。



その後、旧知の間柄であるPM工房社の久保田社長からいろいろと助言をいただき、

マイソクの改良などに取り組んだ結果、徐々に狙っていた客層からの内見が入るように

なってきました。しかし、それでも成約には至らず。この人に入ってほしいなあと思える

タイプの方が内見に来たこともありましたが、サッシの開閉がスムーズではないとか

隣の敷地の樹木が気になるとか、そういう理由でNGになってしまいました。



その後も、現地でメジャーをもって測りまくっていた内見者の方や、猫8匹といった

問い合わせなんかもあったようですが、いずれも成約とならず。苦戦していました。



そこまで苦戦するなら、一般賃貸に変更する?などといった考えも頭をよぎりましたが

せっかくの挑戦なんだし、本当にやれるだけのことをやって、それでもダメだったら

諦めるということでいいのではないか、ローンが払えないとかそういうレベルの話では

ないのだから、と考え、コンセプト型のまま条件を変えずに募集を継続しています。



先日、前述のPM工房社の久保田社長とたまたまお会いする機会があったのですが、

「1部屋だけ家賃を下げて反響の差を見る」「広告料を上げてみる」などといった形で

反響の差を見てみてはどうか、という助言をいただきました。なるほど、それは確かに

空室が多い今だからこそできる作戦であり、家賃のボリュームゾーンを探るのには

有効だなと思った次第です。また、こちらで考えていた「ペットに強みを持つ賃貸の

仲介業者さんに絞って営業する」という動きについて相談し、やってみたら効果が

あるのではないか、というディスカッションをさせていただきました。



また、さらなるマイソクの改良を管理会社さんに進めていただいております。

こちらで「こうしたい」という思いがあり、それを実現できるマイソクにできないかと

管理会社さんに振っております。本当は自分でやればいいのですが、手が回らないため

分担して貰うしかないか、と。こちらは一度草稿が上がってきたのですが、バージョンが

若干古いもので対応してしまっていたので、最新のこちらをベースにお願いしますと

依頼しなおしました。その後音沙汰がなくなってしまったので、こっちもどうなったか

状況確認をしなくては・・・。



いろいろと動きたいことがあったものの、新規物件の購入とかサラリーマンの仕事とか

並行でやっていることが多すぎて、とても力を注げる状態ではありませんでした。

半ば放置状態になってしまっており、良くないなあと思いつつもその状態のままを

甘んじて受け入れていた、という感じです。



やらないとだなあ、とりあえず東京の既存の物件の空室がだいぶ落ち着いたので、

いい加減目を向けないと。会社をお休みして、ペットに強い賃貸の業者さんを回る

段取りをしないとと思い、管理会社さんにリストを作成いただきました。

あとは時間を作って回るだけ・・・というところで、事態が急に動き出しました。



数日前、管理会社さんから電話がありました。いろいろと抱えている案件の状況を

共有いただく中で「東京8棟目ですが、お申込をいただきました」との報告が!

しかもちゃんとワンちゃんを飼っているという方です。うおー、これは嬉しい。

内見なしでのお申込、理由は「ここしかなかったから」という消極的なものですが、

ある意味狙いが的中したと言ってもいいでしょう。



なんでも、地方から上京してくる方だということで、大型犬を1頭飼っているそうです。

大型犬・・・大丈夫なのかしら?一人暮らしでホイホイ飼える代物じゃないような印象が

あるのですが。そこがちょっと気になり、アドバイスをいただいている皆様に大型犬を

どう思うか聞いてみました。結果、大型犬の方が飼育に覚悟が必要なので、生半可な

気持ちでは飼っていないだろうし、小さい頃に躾をちゃんとしてあれば、静かにして

くれるだろうと思うので、心配ないのでは?という意見が大半でした。



そういうことであれば、事前の面談(と言っても遠方の方なので電話でになりますが)で

聞けるだけのことは聞いて、問題なさそうならご入居いただく方向で考えようかなと

思うに至った次第です。



ようやく2戸目の入居申込が入り、コミュニティを作ることができるようになったぞと

思った数日後。また管理会社さんから連絡がありました。

「別のお客様からもお申込もいただきました」

なんという連続攻撃。いや、普通にこれ嬉しいっす。ありがたい。ここまですごく苦戦を

続けていたので、一気に2部屋とか嬉しすぎて鼻血出そうです。



こちらのお申込も、同じく地方からの上京ということでした。内見なしで申込理由が

犬OKで入れるところがうちの物件だけだったから、ということでした。

なんか似たようなお申込が続きますね。今まで鳴かず飛ばずだったのに、どうした?

という感じです。でも入居率が向上するのは大変ありがたいので、助かります。



さて、ちょっとだけ気になるのが、両方とも法人契約であること。管理会社さんからは

片方のお客様からは定期借家契約がNGと言われる可能性があると連絡を受けています。



コミュニティを重視する賃貸物件と言う考え方なので、定期借家契約にしておかないと

コミュニティクラッシャーに対応できません。退去前提というよりは、ワンちゃんとの

共生住宅という観点から、トラブルメイカーと判断した際に速やかにご退去を願うため、

定期借家契約という形式をとっております。



普通借家契約にすると、万が一その方がトラブルメイカーだった時にどうにもならない、

という恐怖感があります。うーん、どうしたものか・・・。

まあでもまずは入居される人が増えないことには収益があがらないので、どうしても

ダメだということになったら受け入れざるを得ないんだろうな、と考えます。



いずれにせよ、この2件の申込が成立すれば、東京8棟目の稼働率は14%から43%に

改善します。この調子でガンガン入居が増えてほしいものです。ある程度人が増えたら

物件の庭で近所の人も巻き込んでバーベキューでもやってみたいなあ。楽しみです。

え、気が早い?そうかもしれませんね(笑)



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posted by ひろ* at 06:53 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月03日

シルバー人材センターで人材が集まらず、近所の友人に頼んで打開。

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東京8棟目、落ち葉シーズンに突入しました。清掃体制などについても少し前に

固まったので、それも含めて書こうと思います。



入居付に苦戦している東京8棟目。家賃を下げたり、コンセプトにこだわらなければ

すぐ決まるのかもしれませんが、実験と位置付けているのでそれは当面変更するつもりは

ありません。やることやってダメなら変えますが、まだやれることをやりきれていない。

だからもうちょっと続けるのです。



まあそれはそれとして、この物件にはもう一つ問題があります。それは近隣の敷地にある

樹木から猛烈な勢いで落ち葉が落ちてくること。隣地の話なので勝手に木を切るわけにも

いかないため、ともかく落ち葉を処理する人が必要、ということになります。

近所の人の話によれば「毎日掃除しても追い付かない」というレベルだそうです。



この対策として、シルバー人材センターさんにお掃除をお願いするという手法を

検討しました。電話して担当の方に概要を説明し、興味がある方を募りましたが

2ヶ月経っても連絡はなし。人が足りないのと、その案件に興味がある人がいないと

手配できないのとで、少し時間がかかるかもという話でしたが、少しどころではなく

むしろ全く反応がありませんでした^^;



ここでいったんシルバー人材センター路線を諦め、家の近所に住んでいる友人を頼り

清掃を依頼できないか相談。結果として快諾いただくことができました。

最初からこっちのルートにしておけばよかったかな?



で、少し前からお掃除していただいております。写真付きでビフォーアフターの報告を

いただいており、助かっております。清掃用品もブロワなど準備しましたので、

不便はないはずと思いたい。



ようやく清掃にも入れるようになって、準備が整いました。落ち葉のハイシーズン、

空きを迎える前にこの状況が作れてよかったです。



そして先日の台風。これは落ち葉満載なのではないかという予感しかしなかったのですが

たまたまいいタイミングで昨日清掃に入っていただくことが出来ました。



76坪の敷地はやっぱり落ち葉まみれになっている状況が写真からわかりました。

清掃した結果、落ち葉はゴミ袋3つが満杯になるくらいのボリュームになりました。



落ち葉3袋



台風で落ち葉が多かったというのはあるのだと思いますけど、なかなかの物量です。

10月・11月あたりはずっとこうなるのかなあ・・・。その時期は清掃の頻度を

上げてほしいという話はしてあるので、あとは様子を見ながら対応って感じですね。



なお、台風の被害はなかったようです。さすが、いつもの施工業者さんは素晴らしい。



内覧希望者様をお迎えする際に、落ち葉だらけで汚いのも印象が悪いと思います。

10月〜11月はちょっと清掃頻度を上げて対応したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月11日

狙っていた問い合わせが入ってきた!

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ようやく希望とベストマッチなお客様の内見が出てきました。マイソクを刷新した効果が

出てきたのかもしれません。あとは9月末に向けて内見自体も増えてきたのかな?

また、ホームページもこちらが想定した使われ方で利用があったので、見込が的中したと

いう点では嬉しく思っています。



東京8棟目のホームページのメールフォームから、何やら問い合わせが入りました。

こちらのホームページでは、東京8棟目の空室状況やコンセプト、写真の発信をしたり

不動産ブログほどではないけどブログを書いてみたりして、いろいろと情報発信に

務めております。



ただ、大手さんが真剣にSEO対策をしているホームページやポータルサイトに比べたら

私の手作りのサイトなんてカスみたいなものですから、これ単品でお客様がバンバン

集まるなんて妄想はしておりません。



私の狙いは、大手さんのサイトやポータルサイトに物件名を掲載して貰い、その物件名で

検索してきた人が私の手作りサイトに引っかかること。そしてそこからポータルサイトに

存在しない情報を引っ張り、いい感じに直接問い合わせで内見や申込をしてくれれば

いいな、というものです。申込は副産物で、とにかくポータルには載っていない情報を

充実させることが肝であると考えております。



そして今回、そのホームページのメールフォームからお問い合わせがありました。

どうやらペットに強い仲介業者さん経由で案内をしていただいたようで、その後私の

運営しているサイトを見て問い合わせをしてきた、という展開でした。

お、なんか狙い通りの動線じゃないですか。これは嬉しい。



問い合わせの内容としては、路面に近い部屋で保護犬・保護猫のサロンをやりたい、

というものでした。既存入居者様とのシナジー効果が見込める、良いお話です。

しかも商用利用可としている部屋は、居住用賃貸的には一番条件が悪いお部屋です。

それを考えれば、今回の話でそこが埋まってくれると非常にありがたい。

いろいろと弾みがつきます。



メールのレスポンスも良く、何をしたいかが具体的。しかも今回のコンセプトに

ばっちり合致しています。この人は是非ご入居いただきたいと思いましたし、

メールのやり取りの中で先方も申し込む気満々になってくれておりました。

ある種、相思相愛状態です(笑)



ただ、やりとりをしている中で一点だけ気になったことが。

「先にこのサイトを知っていれば、直接お申込をしたのですが」と言われたので

「このサイトを知っていただくきっかけは仲介業者さんのご紹介ですので、そのご縁を

 繋いでいただいた手数料として、業者さんに仲介手数料をお支払いいただくのが

 筋だと思います」としておきました。この辺のハンドリングが、状況によっては

問題になることがあるかもしれません。対応を間違えると、大家自身がヌキ行為を

していると捉えられかねません。



仲介業者さんがこのお客様を紹介してくださったということは、レインズから情報を

参照して、ここは面白いと思って紹介してくれたのだと思います。エリア的には

西側エリアからの紹介でした。東側エリアのマイナーな場所にある当物件に対して

通常であれば仲介をする可能性は限りなく低いです。コンセプトの明確化、それに見合う

マイソクの作りこみなどの効果が徐々に出てきているのかもしれません。



とりあえず、この申込が入れば、残りは5部屋だから引き続き頑張ろう、申込後に

お盆中だけど顔合わせをさせていただいて、どんな店舗をやりたいのかの話を聞いたり

入居募集の支援をして貰えないか相談したり、いろいろとやれることがありそうだなあと

妄想をしておりました。



そして内見当日。内見が終わったくりの時間に問い合わせの合った方からメールが。



「申込は見合わせます」



ガーン・・・

あんなに二人で燃え上がった夜はなんだったの!?私のことは遊びだったのね!

(燃え上がってないだろ)



理由を伺うと、建物の周辺環境であったり、サッシの立てつけの悪さだったりが

ネックになったようでした。リノベ物件あるある。サッシは高いので、どうしても

元のものを利用せざるを得ないんです。



家賃帯が高額になると、どうしても入居者様のご要望もハイレベルになります。

それを帳消しにできるようなコンセプトを、ということで今回ペット多頭飼いOKという

部分を打ち出しているのですが、今回はその部分よりも実際に住むことのイメージの方が

先に来てしまった、ということなのでしょう。



残念な結果ではありましたが、今の方向性で狙っていたお問い合わせが入ったという

こともありますので、引き続きこの路線で頑張りたいと思います。

紹介してくださった仲介業者さんにも一度連絡してお礼をしなくては。



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posted by ひろ* at 11:07 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月09日

ペット多頭飼いのイメージ写真撮影が無事に終了しました。

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東京8棟目で快適に暮らすかわいいワンちゃんとその飼主さん、という構図の

素敵な写真が撮れました!



朝8時。日曜日だと言うのに、早起きして車を借りる私がいました。

東京8棟目に(人と犬の)モデルさんを送迎するためです。

そう、昨日は先日ブログに書いたマイソク用の写真を撮影する日でした。



撮影をすると決めた日からの動きは我ながら早かったです。

すぐに、ワンちゃんを飼っていてモデルになって貰える人を探しました。

物件の入居者様ターゲットが20代後半〜30代前半のペットが好きな女性という

イメージだったので、そのイメージに近い女性から順次声をかけていき、最終的に

3名の女子にモデルを快諾いただきました。



並行して、懇意にしているカメラマンの方にも仕事を依頼。前に物件写真を撮影して

いただいたこともありますし、家族のポートレート写真を撮影して貰ったことも

ありますので、ワンちゃんの写真もいけるだろうと考えた次第です。

これまた運よく、私が予定を入れていない日がたまたまカメラマンさんの予定が

空いていたようでして、ドンピシャで一番直近の日付で撮影予定を入れることが

出来ました。



そこから撮影の詳細を詰めます。撮影時間をいつにするか、どういう構図を撮りたいか。



今回は「共用部でペットと共に入居者様同士が楽しく談笑できるスペース」の説明と

「ペット多頭飼い可能」の説明をしたかったので、それがわかる写真を撮影したい、

ということを明確にしました。



それから撮影時間。カメラマンの方から言わせると、良い写真を撮るには、原則として

陽が高い時間を避けるべきだそうです。早朝もしくは夕方16時以降がいいと思うと

ご提案をいただきました。しかしさすがに早朝に集まってほしいとは言い難い。

そのため、夕方で調整していたのですが、アドバイスしてくださっているPM工房社

久保田さんからは「動物は動きが読めない」「理想の写真を撮影するのに時間がかかる

可能性があるから、できるだけ早い時間から始めた方がいい」という助言がありました。



カメラマンさんと改めて相談したところ、写真を撮りたい共用部はどの時間が一番

雰囲気がいいかを確認されました。午前中の方が日陰にならないから午前かなという

ことを回答したところ、それなら午前から開始した方が良いと助言をいただきました。

モデルの皆様にもその旨お願いして快諾いただき、撮影時間も確定。



この暑い季節、あまりワンちゃんを外に出しっぱなしにすると暑さでバテてしまうと

いうことでしたし、ワンちゃんを連れて電車で来ていただくのもなかなか大変です。

それに朝もそれなりに早い時間からお呼び出しすることになってしまいますので、

私が車で各モデルさんの家を回り、ピックアップして物件まで送迎する形にしました。



そんな形で段取りを進め、迎えた当日。西日本は大雨が続いて大変な状況になっていると

伺っている中、東京8棟目は奇跡的に晴天(やや雲は多かったですが)。これもひとえに

モデルさんの日ごろの行いのたまものでしょう。ありがたいことです。



懸念していた「ワンちゃんがちゃんと指示通りに動いてくれないかも」の件については、

これまたうれしい想定外で、みんないい子で言う通りに動いてくれました。今回は

運が良かったようです。天気といいワンちゃんといい、全て順調でした。



撮影風景

撮影風景はこんな感じでした。人がいっぱいで、ワンちゃんも大変だったと思います。

ご協力ありがとうございました。



モデルさんが撮影されている間に、私は先日購入したブロワを使って清掃作業を実施。

砂利の間に入ったゴミを吹き飛ばすことができましたが、電源コードが短いことも同時に

わかったので、何かしら手当てが必要だという認識を持ちました。防水仕様の

延長ケーブルを購入しようかな。






そして昨夜、早速その素材が納品されました!

部屋にいるワンちゃん

うーん、かわいい!イメージがわきやすくなったと思います。



これで写真の素材はできました。次はこれを使った募集図面を完成させる仕事です!

時間作って頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月06日

シルバー人材センターさんに定期清掃の依頼をしてみたものの・・・。

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シルバー人材センターさんも人が足りていないような雰囲気です。困りました。

東京8棟目の共用部の清掃をしてくれる人が見つけられません。



東京8棟目は都内にしてはかなり大きな庭がついてきています。この庭を有効に

活用しようというのも、今回の企画であるペット多頭飼い賃貸物件のコンセプトを

作る際に影響していたのは間違いありません。



今回のリノベーションで、庭も綺麗に整備をしました。白い砂利を敷いたり、

ウッドデッキを作ったり、駐輪場として使えるように土間コンを打ったりして。

「南欧プロヴァンス風」と施工業者さんに伝えたものの、建物が和風な装いなので

やっぱり限界がありました・・・(笑)

私のイメージとはちょっと違ったけど、見に来ていただいた皆様には綺麗な庭だと

言っていただけたので、これはこれで満足しています。



で、そのお庭で悩んでいるのが、清掃のこと。



庭が広いので定期的に清掃を入れないと汚い印象が植え付けられてしまいます。

家からさほど遠くないので私が行けば解決する話なのですが、週末は週末であれこれと

やることもありまして、なかなか自分で現場清掃するというのも定期的には難しい。

嫁ちゃんにお願いしようとしたのですが、犬が大の苦手なので犬を主眼に置いた

賃貸住宅なんて絶対に掃除に行きたくないと言われてしまいました^^;



管理会社さんに定期清掃の見積を依頼したものの、これまた結構なお値段になってしまい

しかも清掃の回数が月1回とかなんです。それじゃあ清掃のペースが足りません。



この物件、隣地にうっそうとした森のような雑木林のようなものがあるおうちがあり、

落ち葉の量が半端ないのです(私の中では勝手に「トトロの森」と呼んでます)。

松の木もありまして、庭を綺麗にしてもらって引き渡した後、1週間後に見に行ったら

松のめしべっぽいやつがガンガン落ちてきていて、白い砂利が部分的に茶色くなって

おりました・・・^^;

なので、月1回なんかじゃとても足りないのです。



施工業者さんにおすすめして貰い、現地にとりあえずブロアーは配置しました。

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これで落ち葉をガーっと巻き上げて掃除するだけの簡単なお仕事なのですが・・・



そこで冒頭のシルバー人材センターさんが登場します。時給制である程度安価に

対応をしていただけるだろうと見込んで、今回清掃作業を依頼してみることにしました。



電話して清掃をお願いしたい旨をお話して、住所や頻度など希望する条件をお伝え

しました。翌日か翌々日、現場を確認したという担当の方から折り返しの電話を

いただきまして、いろいろと会話した次第です。



シルバー人材センターさんも、案件ごとにやりたい人を募っているということなので

その案件を引き受けたいという人が出てくるまでは待っていただくことになる、

というお話でした。そして、最近はちょっと人手不足気味でもあり、すぐに希望者が

出てくるかは何とも言えないということでした。



そして1ヶ月くらい経過しますが、未だシルバー人材センターさんからの連絡は

ありませんので、誰も掃除に名乗り出てくれないということなのだと思います^^;

参ったなあ・・・。



シルバー人材センターさんがダメなら、別のルートで人を探そうと考えまして、

近所に住んでいる友人にお願いをしてみたものの、7月は忙しいので8月にならないと

対応できない、という感じでした。8月以降も明確にやってくれるという話にはならず

保留されてしまいましたので、こちらもちょっと脈が薄そうです。



入居してくださる人が出てくれば、清掃を頼んでしまうところなのですけどね・・・。

残念ながらまだそういうことを頼める入居者様もおりませんし。

共用部の清掃問題、もうしばらく試行錯誤が続きそうな気がします。



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする