2018年08月11日

狙っていた問い合わせが入ってきた!

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ようやく希望とベストマッチなお客様の内見が出てきました。マイソクを刷新した効果が

出てきたのかもしれません。あとは9月末に向けて内見自体も増えてきたのかな?

また、ホームページもこちらが想定した使われ方で利用があったので、見込が的中したと

いう点では嬉しく思っています。



東京8棟目のホームページのメールフォームから、何やら問い合わせが入りました。

こちらのホームページでは、東京8棟目の空室状況やコンセプト、写真の発信をしたり

不動産ブログほどではないけどブログを書いてみたりして、いろいろと情報発信に

務めております。



ただ、大手さんが真剣にSEO対策をしているホームページやポータルサイトに比べたら

私の手作りのサイトなんてカスみたいなものですから、これ単品でお客様がバンバン

集まるなんて妄想はしておりません。



私の狙いは、大手さんのサイトやポータルサイトに物件名を掲載して貰い、その物件名で

検索してきた人が私の手作りサイトに引っかかること。そしてそこからポータルサイトに

存在しない情報を引っ張り、いい感じに直接問い合わせで内見や申込をしてくれれば

いいな、というものです。申込は副産物で、とにかくポータルには載っていない情報を

充実させることが肝であると考えております。



そして今回、そのホームページのメールフォームからお問い合わせがありました。

どうやらペットに強い仲介業者さん経由で案内をしていただいたようで、その後私の

運営しているサイトを見て問い合わせをしてきた、という展開でした。

お、なんか狙い通りの動線じゃないですか。これは嬉しい。



問い合わせの内容としては、路面に近い部屋で保護犬・保護猫のサロンをやりたい、

というものでした。既存入居者様とのシナジー効果が見込める、良いお話です。

しかも商用利用可としている部屋は、居住用賃貸的には一番条件が悪いお部屋です。

それを考えれば、今回の話でそこが埋まってくれると非常にありがたい。

いろいろと弾みがつきます。



メールのレスポンスも良く、何をしたいかが具体的。しかも今回のコンセプトに

ばっちり合致しています。この人は是非ご入居いただきたいと思いましたし、

メールのやり取りの中で先方も申し込む気満々になってくれておりました。

ある種、相思相愛状態です(笑)



ただ、やりとりをしている中で一点だけ気になったことが。

「先にこのサイトを知っていれば、直接お申込をしたのですが」と言われたので

「このサイトを知っていただくきっかけは仲介業者さんのご紹介ですので、そのご縁を

 繋いでいただいた手数料として、業者さんに仲介手数料をお支払いいただくのが

 筋だと思います」としておきました。この辺のハンドリングが、状況によっては

問題になることがあるかもしれません。対応を間違えると、大家自身がヌキ行為を

していると捉えられかねません。



仲介業者さんがこのお客様を紹介してくださったということは、レインズから情報を

参照して、ここは面白いと思って紹介してくれたのだと思います。エリア的には

西側エリアからの紹介でした。東側エリアのマイナーな場所にある当物件に対して

通常であれば仲介をする可能性は限りなく低いです。コンセプトの明確化、それに見合う

マイソクの作りこみなどの効果が徐々に出てきているのかもしれません。



とりあえず、この申込が入れば、残りは5部屋だから引き続き頑張ろう、申込後に

お盆中だけど顔合わせをさせていただいて、どんな店舗をやりたいのかの話を聞いたり

入居募集の支援をして貰えないか相談したり、いろいろとやれることがありそうだなあと

妄想をしておりました。



そして内見当日。内見が終わったくりの時間に問い合わせの合った方からメールが。



「申込は見合わせます」



ガーン・・・

あんなに二人で燃え上がった夜はなんだったの!?私のことは遊びだったのね!

(燃え上がってないだろ)



理由を伺うと、建物の周辺環境であったり、サッシの立てつけの悪さだったりが

ネックになったようでした。リノベ物件あるある。サッシは高いので、どうしても

元のものを利用せざるを得ないんです。



家賃帯が高額になると、どうしても入居者様のご要望もハイレベルになります。

それを帳消しにできるようなコンセプトを、ということで今回ペット多頭飼いOKという

部分を打ち出しているのですが、今回はその部分よりも実際に住むことのイメージの方が

先に来てしまった、ということなのでしょう。



残念な結果ではありましたが、今の方向性で狙っていたお問い合わせが入ったという

こともありますので、引き続きこの路線で頑張りたいと思います。

紹介してくださった仲介業者さんにも一度連絡してお礼をしなくては。



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posted by ひろ* at 11:07 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月09日

ペット多頭飼いのイメージ写真撮影が無事に終了しました。

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東京8棟目で快適に暮らすかわいいワンちゃんとその飼主さん、という構図の

素敵な写真が撮れました!



朝8時。日曜日だと言うのに、早起きして車を借りる私がいました。

東京8棟目に(人と犬の)モデルさんを送迎するためです。

そう、昨日は先日ブログに書いたマイソク用の写真を撮影する日でした。



撮影をすると決めた日からの動きは我ながら早かったです。

すぐに、ワンちゃんを飼っていてモデルになって貰える人を探しました。

物件の入居者様ターゲットが20代後半〜30代前半のペットが好きな女性という

イメージだったので、そのイメージに近い女性から順次声をかけていき、最終的に

3名の女子にモデルを快諾いただきました。



並行して、懇意にしているカメラマンの方にも仕事を依頼。前に物件写真を撮影して

いただいたこともありますし、家族のポートレート写真を撮影して貰ったことも

ありますので、ワンちゃんの写真もいけるだろうと考えた次第です。

これまた運よく、私が予定を入れていない日がたまたまカメラマンさんの予定が

空いていたようでして、ドンピシャで一番直近の日付で撮影予定を入れることが

出来ました。



そこから撮影の詳細を詰めます。撮影時間をいつにするか、どういう構図を撮りたいか。



今回は「共用部でペットと共に入居者様同士が楽しく談笑できるスペース」の説明と

「ペット多頭飼い可能」の説明をしたかったので、それがわかる写真を撮影したい、

ということを明確にしました。



それから撮影時間。カメラマンの方から言わせると、良い写真を撮るには、原則として

陽が高い時間を避けるべきだそうです。早朝もしくは夕方16時以降がいいと思うと

ご提案をいただきました。しかしさすがに早朝に集まってほしいとは言い難い。

そのため、夕方で調整していたのですが、アドバイスしてくださっているPM工房社

久保田さんからは「動物は動きが読めない」「理想の写真を撮影するのに時間がかかる

可能性があるから、できるだけ早い時間から始めた方がいい」という助言がありました。



カメラマンさんと改めて相談したところ、写真を撮りたい共用部はどの時間が一番

雰囲気がいいかを確認されました。午前中の方が日陰にならないから午前かなという

ことを回答したところ、それなら午前から開始した方が良いと助言をいただきました。

モデルの皆様にもその旨お願いして快諾いただき、撮影時間も確定。



この暑い季節、あまりワンちゃんを外に出しっぱなしにすると暑さでバテてしまうと

いうことでしたし、ワンちゃんを連れて電車で来ていただくのもなかなか大変です。

それに朝もそれなりに早い時間からお呼び出しすることになってしまいますので、

私が車で各モデルさんの家を回り、ピックアップして物件まで送迎する形にしました。



そんな形で段取りを進め、迎えた当日。西日本は大雨が続いて大変な状況になっていると

伺っている中、東京8棟目は奇跡的に晴天(やや雲は多かったですが)。これもひとえに

モデルさんの日ごろの行いのたまものでしょう。ありがたいことです。



懸念していた「ワンちゃんがちゃんと指示通りに動いてくれないかも」の件については、

これまたうれしい想定外で、みんないい子で言う通りに動いてくれました。今回は

運が良かったようです。天気といいワンちゃんといい、全て順調でした。



撮影風景

撮影風景はこんな感じでした。人がいっぱいで、ワンちゃんも大変だったと思います。

ご協力ありがとうございました。



モデルさんが撮影されている間に、私は先日購入したブロワを使って清掃作業を実施。

砂利の間に入ったゴミを吹き飛ばすことができましたが、電源コードが短いことも同時に

わかったので、何かしら手当てが必要だという認識を持ちました。防水仕様の

延長ケーブルを購入しようかな。






そして昨夜、早速その素材が納品されました!

部屋にいるワンちゃん

うーん、かわいい!イメージがわきやすくなったと思います。



これで写真の素材はできました。次はこれを使った募集図面を完成させる仕事です!

時間作って頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月06日

シルバー人材センターさんに定期清掃の依頼をしてみたものの・・・。

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シルバー人材センターさんも人が足りていないような雰囲気です。困りました。

東京8棟目の共用部の清掃をしてくれる人が見つけられません。



東京8棟目は都内にしてはかなり大きな庭がついてきています。この庭を有効に

活用しようというのも、今回の企画であるペット多頭飼い賃貸物件のコンセプトを

作る際に影響していたのは間違いありません。



今回のリノベーションで、庭も綺麗に整備をしました。白い砂利を敷いたり、

ウッドデッキを作ったり、駐輪場として使えるように土間コンを打ったりして。

「南欧プロヴァンス風」と施工業者さんに伝えたものの、建物が和風な装いなので

やっぱり限界がありました・・・(笑)

私のイメージとはちょっと違ったけど、見に来ていただいた皆様には綺麗な庭だと

言っていただけたので、これはこれで満足しています。



で、そのお庭で悩んでいるのが、清掃のこと。



庭が広いので定期的に清掃を入れないと汚い印象が植え付けられてしまいます。

家からさほど遠くないので私が行けば解決する話なのですが、週末は週末であれこれと

やることもありまして、なかなか自分で現場清掃するというのも定期的には難しい。

嫁ちゃんにお願いしようとしたのですが、犬が大の苦手なので犬を主眼に置いた

賃貸住宅なんて絶対に掃除に行きたくないと言われてしまいました^^;



管理会社さんに定期清掃の見積を依頼したものの、これまた結構なお値段になってしまい

しかも清掃の回数が月1回とかなんです。それじゃあ清掃のペースが足りません。



この物件、隣地にうっそうとした森のような雑木林のようなものがあるおうちがあり、

落ち葉の量が半端ないのです(私の中では勝手に「トトロの森」と呼んでます)。

松の木もありまして、庭を綺麗にしてもらって引き渡した後、1週間後に見に行ったら

松のめしべっぽいやつがガンガン落ちてきていて、白い砂利が部分的に茶色くなって

おりました・・・^^;

なので、月1回なんかじゃとても足りないのです。



施工業者さんにおすすめして貰い、現地にとりあえずブロアーは配置しました。

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これで落ち葉をガーっと巻き上げて掃除するだけの簡単なお仕事なのですが・・・



そこで冒頭のシルバー人材センターさんが登場します。時給制である程度安価に

対応をしていただけるだろうと見込んで、今回清掃作業を依頼してみることにしました。



電話して清掃をお願いしたい旨をお話して、住所や頻度など希望する条件をお伝え

しました。翌日か翌々日、現場を確認したという担当の方から折り返しの電話を

いただきまして、いろいろと会話した次第です。



シルバー人材センターさんも、案件ごとにやりたい人を募っているということなので

その案件を引き受けたいという人が出てくるまでは待っていただくことになる、

というお話でした。そして、最近はちょっと人手不足気味でもあり、すぐに希望者が

出てくるかは何とも言えないということでした。



そして1ヶ月くらい経過しますが、未だシルバー人材センターさんからの連絡は

ありませんので、誰も掃除に名乗り出てくれないということなのだと思います^^;

参ったなあ・・・。



シルバー人材センターさんがダメなら、別のルートで人を探そうと考えまして、

近所に住んでいる友人にお願いをしてみたものの、7月は忙しいので8月にならないと

対応できない、という感じでした。8月以降も明確にやってくれるという話にはならず

保留されてしまいましたので、こちらもちょっと脈が薄そうです。



入居してくださる人が出てくれば、清掃を頼んでしまうところなのですけどね・・・。

残念ながらまだそういうことを頼める入居者様もおりませんし。

共用部の清掃問題、もうしばらく試行錯誤が続きそうな気がします。



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月05日

募集図面や募集条件を変更し、効果が出るかを確認。

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東京8棟目の募集条件や募集図面の変更に着手しました。



なかなか募集が軌道に乗らない、ペット多頭飼いOKの東京8棟目。

見るに見かねたのか、コンセプト型賃貸住宅を多数成功させているPM工房社

久保田社長がお声をかけてくださり、今やってるペット多頭飼い賃貸住宅の募集への

助言をしてくださいました。ありがとうございます!



助言をいただくきっかけになったのも、ブログやFBなどで情報発信していたのが

その方の目に留まったからです。情報は発信した分だけ返ってくる、ということを

改めて実感した次第です。



今回の物件、正直なところネットで「ペット可」にチェックが入れば余裕だろうと

高をくくっていたところがありましたが、今のところそれだけでは結果は出ていません。

まず家賃が高いので入居申込が少ない、そして入居申込は過去2件あったものの、

それはペットではなく立地で選ばれていました。その近所の現場で作業するための

事務所として借りる、であったり、身内が近所にいる、であったり。



となると、まずこれは仲介業者さんに「ペット多頭飼い」という点がきちんと伝わって

いないのではないか、ということが考えられます。まずはその点を是正するところから

始めるべきであり、家賃や初期費用などの条件はそれが十分になされたのに申込を

得られないという段階で行えばよいのではないか、という助言をいただきました。



管理会社さんが作った募集図面を見ていると、やっぱり不動産屋さんの目線が強く

設備の写真とか駅から徒歩何分とかの情報が多く、一目見てペットをいっぱい買える

物件であることが直感的にわからない、ということは確かに感じました。そういえば

札幌4棟目くらいまでは自分で募集図面作って業者さん回ってたりしたんですけど、

最近はすっかりそれもさぼってしまい、管理会社さんにお任せになっていました。

それでもここまでは決まっていたのですが、今回のようなコンセプト物件になると

それにも限界があるのかな、と改めて考えた次第です。



一日に何十枚も何百枚も募集図面を見る仲介業者さんに、一目見てこれはペットを

飼うことができて、しかもコミュニティがあったり多頭飼いOKだったりすることを

直感的に伝えるには・・・写真が一番インパクトがあるよ、というのが助言でした。

他にもいろいろと細かいお話は伺いましたが、まずやっぱりわかりやすい写真を撮って

それを募集図面に載せることでしょう、と。



それと、この時期は広告料を付けた方がいいのではないかという助言もいただきました。

仲介業者さんの目に触れさせる機会を増やすということが大事だという観点からです。



その他にも、今から仕込むにはちょっと難しいハイレベルな戦略など様々な助言を

いただきました。それらを全てここで書くわけにはいかないので、私の心の中にそっと

しまっておきたいと思います。




お金も取らずにノウハウを色々伝授してくださった久保田社長。なぜなのかと聞くと

コンセプト型住宅には可能性がある、それが埋まらないのはコンセプトが悪いのではなく

募集の仕方など他に原因がある、それをコンセプト型住宅にして失敗したという形で

終わりにされてしまい、コンセプト型住宅の面白さが伝わらないのはもったいないから、

ということでした。ありがたいことです。



※色々ためになるお話を伺ったお礼に、せめてもの宣伝※

もし皆様の中でコンセプト型住宅にしたけどうまくいっていない人がおりましたら

PM工房社さんにコンタクトを取られてみてはいかがでしょうか?

※宣伝ここまで※




とりあえず助言いただいた中ですぐ実行できそうなのが募集図面と広告料だったので、

そこから着手することにしました。



広告料の件と募集図面の件、まずは管理会社さんに今回の改善の意図をメールで

説明しました。そしてその趣旨に従い、募集図面をこんな感じに変更したい、という

案をExcelで作成して送付。あわせて、広告料をつける旨を申し出ました。



広告量の効果なのか、募集図面の効果なのかがわからないから、まずは広告料、

その後募集図面という形で進めるといいんじゃないか、と言う助言をいただいていたので

管理会社さんにもそのように依頼をさせていただきました。



管理会社さん、呑み込みが早く柔軟なのでありがたいです。募集図面については、

こちらで作成したような内容に改定するということで合意をいただきました。

また、広告料については更に付加価値を高めた提案をいただきました。

ただ広告料を上げるだけだと、今までのようにターゲットではない入居者様ばかりが

増える恐れもあるので「ペットを飼っている人のみAD付与」としてはどうか、と。

なるほど、それは人目に付くので面白いです。是非お願いします、としました。



写真の素材はこちらで提供するということにしました。懇意にしているカメラマンさんに

撮影を依頼し、友人で犬を飼っている30代女性数名にお願いをして、モデルになって

貰う約束を取り付けました。この布陣で近々物件に行き、ペットと飼主が物件にて

戯れる写真を撮影し、募集図面につける予定です。



あまり時間に余裕はないけど、自分の物件なので自分が頑張るしかありません。

気合で時間を確保し、募集図面の雛形を作成しました。我ながら悪くない出来栄えです。

これに楽しそうな人とペットの写真が加われば、確かに目を惹くんじゃないかなと。



最初に広告料、次に募集図面という形で、時間差で改善することによって、どれが

どのように効果があったのか、効果測定をしやすくなります。一つずつ試しながら、

今後同じようなことをする際に何を最初に行うと効果的なのか、というところを

試行錯誤してみたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月29日

入居申込をいただいたものの、やや不本意な気持ち。

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東京8棟目にお申込をいただくことができました。

しかし、やっぱりコンセプトからは程遠い感じの方なのです。



何日か前に管理会社さんからご連絡をいただいておりました。

東京8棟目の申込用紙をくださいという問い合わせがあった、ということです。

どんな感じの方ですか?と確認すると、ペット多頭飼いの素敵なアラサー女子・・・

ではなく、建築業者さんが法人として事務所利用したいというお話でした^^;



一番条件が良くて家賃が高いお部屋を借りたいと言ってくれており、しかも駐車場も

借りたいと言う、金銭的には申し分のないお申込なので、未だ全空状態の私としては

いつまでも武士は食わねど高楊枝と決め込んでいるわけにもいかないよなあ・・・

と思ったりしてもいます。



ただ、1部屋そういうゆるみを作ると、なし崩し的にどんな人でもOKの普通の

賃貸住宅が出来上がってしまうことが懸念されます。長期的に見て、普通の住宅は

築年数が古くなるごとに家賃が下がり、他の新築物件との家賃下落競争に巻き込まれる

レッドオーシャンになります。そこに巻き込まれないための尖った賃貸住宅を作る、

という実験でもある東京8棟目。そこを崩して良いのか?という自問自答はあります。



そんなところを踏まえながら、今回の申込の内容を見てみます。



・建築会社さんが2年間だけ借りる(たぶん近隣の現場があるのでしょう)

・昼間のみ利用、夜は誰もいない

・出入りは確定ではないけど5名程度

・ペット多頭飼い賃貸物件なのでワンちゃんの鳴き声等うるさい可能性があるのは

 特に問題はない



・・・部屋が6部屋に減った、と思えばいいか?

少なくとも、残り6部屋がうまく成約した場合に、この事務所利用の法人さんが

コミュニティがしらけるようなことを言う可能性は低いと考えます。



これから作られる予定のコミュニティに悪影響を与えないということであるならば、

1部屋は貸してもいいのかなと言うのが、いろいろ考えた上での結論でした。

銀行さんに対しても、いつまでも空室のままで置いてあると印象が悪いのです。

なので、この法人さんにはとりあえず貸すことにします。



さて、残り6部屋になりましたが・・・少なくとも今のままでは今後も入居がスムーズに

見込めるとは思えません。テコ入れが必要です。では何をテコ入れするか?ですが・・・



まず、家賃が高いのは間違いありません。自分でも自覚はあります。

家賃を下げればあっさり解決する問題です。しかし、それを行うことは、目先は良くても

将来にわたっての不安を抱えることになります。



となると、募集の方法を改善する必要があるだろうという方向性になります。

本格的に募集を開始してから2ヶ月で、これまでのお申込は2件。そしてその2件は

シングルマザーと事務所利用ということでした。これは、本来届いてほしい場所に

情報が十分に届いていないということの現れだと思われます。つまり、今の募集方法では

ターゲットとしたお客様が集まらないということです。



ペットショップや動物病院にチラシを置くということも試みていますが「ペットの

飼い主さんはまずペット可の物件を決めてから、近所の動物病院やトリミングサロン等を

探すのが順番的には王道」というコメントを過去にいただいており、確かにそうかもと

思いました。不動産業者さんにもエンドユーザさんにもこの物件の持つメッセージが

伝わっていないということなのであろうと考えます。



先日、そんなコンセプト型賃貸物件の募集に知見のある方から募集のコツみたいな話を

伺うことができましたので、そこをまずは改善してみたいと思っています。

それによって、入居申込が増えるのか?というところを確認するつもりです。

そんな改善を積み重ねているうちに繁忙期も来ることでしょう。知恵を絞りながら

じっくりと考える。そんなスタイルで引き続きやっていきたいと思います。



いざとなったら家賃を下げれば決まるという安心感はあります。

下げたって利回り10%は確保できる物件ですから、下げてしまってもいいんです。

あと、別な観点で言えば、時間を掛ければ今の家賃でも埋まるってことも言えます。



それだけの余力があるなら、ここでしかできない実験を今は続けてみたいです。

今ここで苦労をすることで「待ち行列ができる賃貸物件」のノウハウが集まれば、

その投資以上のリターンがあることは明白です。



まずは1部屋決まってお金が多少入ってくるようになったぞ、ということで、

残りはちゃんとコンセプト通りの方にご入居いただけるように引き続き頑張ります。

そして法人さんが入れ替わった時には、待ち行列が作られている状態になるように

募集の改善を続けようと思います。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(1) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする