2017年10月02日

あまり儲からない気がしてきた鬼のような指値案件。

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契約後あまり書いてなかった半額の指値が通っちゃった都内築古物件。実はいろいろと

けっこう苦戦していたんですけど、案件としてようやく目鼻がついてきた感じです。



今回銀行融資が付いたのは、ちょっと前に東京で半額の指値が通ってしまったので

その金額ならまあいいかと契約した物件
でした。そもそもこれ、建物が古すぎるし

建物登記はされていないし、セットバックは必要だしで、元々は見送ろうと思って

いたものでした。それを仲介業者さんが「いくらでもいいから試しに買付入れてみて

いただけませんか」と言うので、半額以下の買付を入れた結果、若干押し戻されたものの

その額で通ってしまった、という経緯です。



契約した後、建築士さんに現地を見ていただきました。わかっていたのですが状態は悪く

修繕にはけっこうな金額がかかるものと思われます。部屋数は東京3棟目と同じなのに

修繕費用は東京4棟目と同じくらいかかる可能性も・・・。

「外壁、サッシが死んでるとかなり金掛かるよ」といつも言われてましたが、今回は

やっぱりのパターンになりそうです。



そしてちょっとあてが外れたのが、建物面積。謄本がないので面積がよくわかりません。

私自身は30平米くらいあるだろうと思ってましたが、物件を見に来てくれた友人は

そんなにあるわけない、せいぜい20平米前半でしょ、と。

そしてその論争に終止符を打ったのは建築士さん。現地を見て軽く測った結果

「一部屋25平米くらいでしょ」と。う、そうですか・・・だとすると想定家賃が

思っていたより取れないので、収益面では黄色信号です。



それに輪をかけてテンションが下がる出来事が、銀行融資です。

今回は所有権だから余裕でしょと高をくくっていましたが、これがなかなかOKが

出てくれないんです。セットバックの面積が大きいとか、上が乗り気じゃないとか。

既存取引行である信金・信組さんに5行ほど話を振ってみましたが、どこも微妙な

回答ばかりでした。うーん・・・。



同じようなスペックの物件に融資してくれたことがある金融機関さんも含めて

持ち込んだところが全滅だったのは、私自身の属性の問題なのか、物件の問題か、

はたまたやっぱり金融庁さんの規制が効いているのか。ただ、この案件を断った

金融機関さんでも、借り換えの融資については「やります」と言っていることから

物件自体がちょっと好みではなかった、というのもあるのかもしれません。

あるいは新規はきついけど借り換えならやりやすい、とか?



融資を得られないと、現金で購入することになるのですが・・・

東京6棟目に想定以上に頭金を入れてしまったため、現金で買おうとすると納税用に

プールしておいた現金に手を付けなくてはならなくなります。それはできれば避けたい。

(え、売却益?とっくに不動産の頭金などで消えましたが何か?)



現金で購入するなら、早く現金を回収したくなります。

長期保有は考えず、修繕して売却するという手段も考えないといけないかも・・・

いっそ建物壊して新築戸建を建てて実需に売却?なんてことも一部の投資家仲間さんから

アドバイスいただき、建築士さんと真剣に検討をしたりしていました。でもそれもまた

なかなかコストと需要のバランスが取れたプランができないし、そもそも宅建業者でも

ないから難しい部分もあるし、いろいろ四苦八苦。



どうしようかなあと思っていたのですが、ふと思い出しました。再建築不可でも

既存不適格でも田舎でも、なんでも融資する某金融機関さんの新商品のことを。

上限金額が低いので再建築不可の戸建やニコイチアパートで使ってみようかなと

思っていたのですが、今回使ってみるのはありかな、と。ただ、金利は高いです。

20年引けるので何とかなるっちゃなるんですけど。



そんなわけで、そちらの金融機関さんに打診してみましたところ、紆余曲折あったものの

何とかOKをいただくことができました。そしてこちらの金融機関さんとしては、

建売みたいなことはせずアパートとして保有することが前提だ、ということでしたので

必然的にリノベーションしてある程度の期間保有することが既定路線に。



試算してみると、お金あまり残らないなーという感じですが、この際仕方ないですね。

とりあえず売却益が取れれば良しということで、しばらく保有して残債を減らします。

5年をめどに速やかに売却だな。



そんな感じで、今回はちょっと失敗だなあという感じの東京7棟目(仮)。

建物の保存登記も終わりまして、あとは銀行さんの手続きなどを経て決済です。

今のところ10月末の予定。2月くらいに建物のリノベが終わり募集開始の算段です。

家賃を上げる手段、考えないとなあ。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月30日

都内築古木造物件の契約をしてきました。

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話が一気に進み、都内の築古物件の契約を昨日してきました。



半額の指値が通った(ということはそれだけ元の値段が高かったということですけど)

中古物件の契約をしてきました。日程を合わせるのに苦労した結果、場所は売主さんの

ご自宅でということになりました。



手付金と実印をもって、指定された住所に向かいます。普段あまり降りることのない

駅で降りて、そこから歩いて15分くらい。天気もやや悪くなってきた感じの中で

ようやく到着すると、仲介業者さんがそこのマンションのエントランスで待っていて

くださいました。



売主さんのご自宅で契約するのは、北陸物件以来2度目のことです。今回の場合は

仲介業者さんが妙に契約を急ぐ中、私の日程(土曜の夕方までしか今週末は空きがない)

と売主様の日程(土曜日は遠出することができないが日曜は空いている)を勘案して

売主様のご自宅ということになりました。



お邪魔すると、人のよさそうなご夫婦と娘さんがお出迎えしてくださいました。

不動産をどうこうするようなタイプの方ではなく、相続で持ってしまった物件を

持て余しているような。そんな雰囲気が伝わってきます。



重要事項説明、売買契約書の説明が終わり、署名押印と儀式は進んでいきます。

一通り署名押印が終わり、仲介業者さんがコピーを取るために近くのコンビニに行くと

言い残して離席し、室内には私と売主さんご夫妻が残されました。



雑談とか自己紹介風味なこととか、そんな話をしていく中でさりげなく売却理由を

聞き出してみました。相続したけど興味がないからということは効いてましたが、

実際に相続してからだいぶ時間が経っての売り出しなので、その間に何か心境の

変化でもあったのかな?と興味もありましたので。



相続した時点で全空状態だったのと、そういうことに興味が全くなかったのとで

気にはなるものの放置していたそうです。奥様としては多少気になっていたものの、

ご主人が相続されたものだし、ご主人の家計の資産に対して嫁がいろいろと口を出すのも

はばかられるということで、これまでも何度もブツ上げの連絡が来ていたのを断っていた

ということでした。



気が変わったのは、空き家対策特別法が整備され、テレビでも盛んに空き家問題が

取り扱われるようになってからだそうです。今回放置している物件も空き家問題に

引っかかるのかなと思って、今まで以上に気になり始めたそうです。



そして決定的だったのは、区役所からの電話だったのだとか。

空き家をどうにかしてください的な電話が区役所からかかってきたということで

これはまずいと売りに出す決意を固めたということでした。



だから、今回私がサクッと素早く購入を決断したことは、先方からするととても

ありがたいことだったみたいです。半額の指値をぶち込んだので、さぞかし気分を

害しているのではないかとやや緊張していたのですが、そういうことは全くなくて

「むしろありがとうございます」とまで言われてしまいました。

売主さんとしては、今までずっと気になっていた使っていない物件が手元から離れて

多少のお金になるというだけでも十分嬉しいことだったみたいです。



今回のようなケースであれば、売主さんも(言い方悪いですが)厄介払いができて

幸せ、買主も(修繕が想定以上にかからないことを前提に)やや割安に物件の仕入が

できて幸せ、仲介業者さんも仲介手数料を稼げて幸せ、ということになるのでしょう。

ゼロサムゲームではなく、全員がプラスになる誰も不幸にならない取引ができるのが

不動産取引の面白いところではないかと思います。



売主さんも「あの古い物件がどう生まれ変わるのか楽しみです」と仰っていました。

完成したら是非見に来ていただきたいものです。



境界石が一部抜けているところがあり、そこに石を入れる作業が必要になることや

建物の保存登記・表示登記をしなくてはならないことなどもあり、決済日は10月の

初旬と言う形でだいぶ余裕を持たせて設定されました。購入はしばらく先になりますが

今から順次リノベーションのプランを考えていきたいと思います。

あとは融資付けですね。手元の現金減らしたくないですし。



8月 :都内築古リノベ済好立地再建築不可×2

9月 :北陸地方築古木造

10月:都内築古未リノベ自宅近所再建築可能所有権



3ヶ月で4棟の決済が待っています。自分でもなんかちょっと異常なペースだと思うので

売れる物件を売って調整してもいいのかなという感じがしてきています。来年になると

東京1棟目と東京2棟目が長期譲渡のタイミングになるから、東京1棟目あたりは

入れ替えてしまうのもいいのかもしれません。ただ、借地だからかなり買いたたかれる

ことになるんだろうなあとは思いますが。どこかで査定して貰おうかな。



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月29日

投資適格案件か分析して、金融機関さんに持ち込む。

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先日、半額で指値が通った物件の話を書きました。購入にあたり、やはり融資は

つけておきたいもの。最悪、自己資金で決済はできなくないですが、レバレッジ効果を

考えるなら融資はつけておきたいと思っています。



まずは、いくら半額になったとはいえ、本当にその物件買って平気なの?と試算します。

前にブログで書いたチェック内容に沿ってみていくことにします。

融資条件は満額融資で2%、20年を想定しました。



【インカムゲインの目線】

・エリアや間取りなど、その物件に安定したインカムゲインは期待できるか?

 →東京3棟目に類似している物件なので問題ないと考えます。



・ストレスを多少かけても、全期間を通して税引後キャッシュフローはプラスになるか?

 (固定資産税や管理費など必要経費は全て計上し、稼働率や家賃を少し落として計算)

 →全期間を通してはキャッシュフローはプラスになりませんでした。修繕費が重い。

  ただ、金額は大きくないので、全体の中で見ればその影響は軽微です。

  所有権の土地が残るので、そこで納得するかな?という感覚です。

  あとは5年程度でいったん売却を考えることで対応できると思われます。



・大規模修繕の費用を適切なタイミングで計上しても、累積の税引後キャッシュフローは

 プラスになるか?

 →ストレスかけると厳しいですが、かけなければ問題ないです。



・近隣の物件と比較して、その物件に客付の競争力はあるか?

 →建物面積の正確な値がわからないので何とも言えないですが、もし私の見立て通り

  1部屋あたり30平米以上あるなら、競争力は保てそうです。同じ駅で東京3棟目を

  回していての実感です。



・経費になるけどお金は出ていかない減価償却と、経費にならないけどお金が出ていく

 元本返済のバランスは適切に取れているか?(=デッドクロスは起こらないか?)

 →これもOK。今回は減価償却を融資期間にあわせて20年で取るつもりです。

  リフォームで新築同様になるので、見積法に則って20年で償却するつもりです。



・将来の家賃下落を想定しても、キャッシュフローはプラスにて推移できるか?

 →6〜10年、16〜20年でそれぞれ1%ずつ下落するシナリオを描きましたが

  稼働率が維持できて、当初目論見の家賃が最初に確保できるなら、ずっとプラスで

  推移しそうです。



【リスクヘッジの目線】

・その物件を売却することを考えた時、残債と市場価格のバランスはとれているか?

 (=何かあった時に処分できるか?)

 →市場評価としては問題ないと思います。小ロットで利回り10%のアパートであれば

  減価償却目当てで資産家の方が現金で購入されるケースが考えられますし、現金でも

  何とか手を出せる金額であれば、初めての投資という人も視野に入れられます。



・次の人がその物件を購入できる要素は揃っているか?

 (売却金額、耐用年数、市場動向など考慮)

 →耐用年数超過であり、担保評価も土地しか見られないことから、融資を使っての

  購入はかなり厳しいと考えられます。耐用年数超過でも土地として見るところが

  融資は出すでしょうが、きっと満額は無理です。そういう意味ではここはリスクが

  ありますが、そこは少額案件というところがあるので許容していいと考えます。



・金利上昇が起こった際に、どこまで耐えられるか?

 →ぶっちゃけ、耐えられません(汗)

  今回は個人保有にすることにしたので、5年を超えたら一度売却を検討した方が

  いいかなと考えております。



・空室率が上昇した際に、どこまで耐えられるか?

 →これも耐えられません。空室が慢性化するような事態にになっちゃったら、死ぬ気で

  埋めて売却するしかないでしょう。ここはリスクがあることを許容して、危険な

  兆候が見えたらすぐ動けるようにしたいと思います。



・突発的な災害や事故、火災などが発生した際、対応する術は揃えているか?

 →ここは保険で対応想定です。孤独死の保険に入るかどうかは、入居者さんの属性を

  見てから考えてもいいでしょう。



・物件価値を下げる事故(孤独死や反社会勢力など)があった場合に耐えられるか?

 →これも耐えられない気がします。対策の打ちようもないので、5年後に一度売却を

  検討する、ということになるかなと思います。



正直、そこまでいい案件とは私も思っていません。だって最初は躯体がボロすぎるので

断ったくらいですから・・・。でもこれもご縁なのだと思います。大事にしてあげれば

それに応えてくれるんじゃないか、なんて思いました。家からも近いのでやりやすいし

大きな得はしないにしても、大きな損もしないだろうということで。



※初めての物件だったらたぶん買ってないです。それなりにリスク取りに行ってます。

 自分でだからいいやと思ってますが、他人がこれを相談してきたら、買わないことを

 薦めるかもしれません。初めての物件で、ストレスかけてマイナスになるとかだったら

 本当にそれが発生した時に再起不能になりますので・・・



そんなわけで、早速融資の打診を始めました。

まずは東京3棟目、東京5棟目を融資してくれている金融機関さんへ行ってみましたが

意外や意外、渋めの反応。どうやらセットバックが大きいことがお気に召していない

模様です。東京3棟目、東京5棟目はセットバックがほぼなかったからよかった、

みたいな感じのことを言っております。



今回の話は正直うちの支店として本部に推しにくい、推しても跳ね返される可能性が

高いです、むしろ東京2棟目の借り換えをやりたいです、という感じでした。

そうだ、東京2棟目は某サラリーマンにやさしいカタカナ銀行さんから借りていまして

5年経過したから違約金がなくなるタイミングのはずなんですよ。前に東京2棟目の

借り換えをやりたいと言われた時、違約金があるのでと断ったんです。



あまり気が進まないなら、無理に融資を依頼しても仕方ないです。そうであれば、

他の取引行さんに持っていくしかないですね。



そんな折に、ちょうどよく別の取引行の担当者さんから電話がありました。

あら、これも何かのご縁かしら。相手は期末に向けての営業ノルマを何とかしたいと

いう感じで「これ買ってほしいんですけど」という営業の電話でしたが、じゃあ買うから

とりあえずこっちの話も聞いてくれ、ということでお会いして資料を渡してきました。



それから、別件の融資の相談をしている金融機関さんに持っていく資料が届いたので

ここにもついでにということで資料を渡してきました。こちらの金融機関さんは

耐用年数超過だとやや厳しいかなという印象でした。



あと、東京2棟目に近い場所にある金融機関さんともお取引しておりますので、

そちらにも話を持ち掛けてみました。金利はやや高めながら、割と無茶も聞いてくれる

ところなので、もしかしたら面白いかもと思った次第です。



最悪、融資がつかなければ建物は現金で購入しますかねー。

まあどこかしらで融資はつくんじゃないかと思っていますが・・・。



そんな感じの都内築古物件、本日契約してきます。

次の報告はたぶん融資が付くとかつかないとか、そういう話



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月26日

半額の指値が通ってしまい、こっちがびっくり。

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世の中、いろいろな偶然が重なって、びっくりするような指値が通ってしまうことが

あるものなのだなあ・・・と思った出来事がありました。

半額以下で買付を入れた物件がほぼ半額近い価格でOKが出てしまいました。



あれは10日ほど前のことでした。いつものようにメール配信されるSUUMOの

新着情報をチェックしていると、なにやら割安な物件の情報が出ています。

前に購入した東京3棟目と同じ駅で、駅からの距離も10分以内。土地として出てたので

建物の情報は全然ありません。上物はかなり痛みの激しい古い物件に見えました。



少し指値が通ればモノになる可能性はあるけど、そもそもあんなに傷んでいるとなると

修繕費も半端ないような。東京3棟目と同じ値段ってわけにはいかないだろうなあ。

そんなことを考えながら、一応資料請求してみました。



大手仲介さんだからか、わざわざすぐに電話をかけてきてくれました。仕事が丁寧です。

「建物は傷みが激しいから、建物として使う人がいると思いませんでした。」

「建物に関する資料は何もないんです。登記すらされていませんので。」

という元付さんのコメント。未登記なのか〜。じゃあ面積もわからないですね。



とりあえず、家からもそう遠くないので、歩いて物件を見てくることにしました。

実物を見れば見るほど「傷んでるなあ・・・」という感想。こりゃ再生するのにも

お金がかかりすぎます。修繕した様子はなく、1階と2階の間がややたわんで膨らんで

いるのが素人目にもわかります。ツタは壁に根を張りながら生い茂り、軒天の木部は

露出しています。モルタル?がはがれて柱の木部が露出している箇所も。



お金がかかりすぎて見合わないと判断し、仲介業者さんにお断りのメールをしました。

すると仲介業者さん、反響も薄いのでいくらでもいいから買付を入れてくれれば

その金額で交渉します、と。うーん、そう言われるとある種人助けだな・・・。

かなり厳しい指値になると思いますが、計算してみることにしました。



フロアあたりの面積がわからないので、これ以上は小さくないだろうと思われる

広さで試算。東京3棟目、東京4棟目を手掛けてくれた一級建築士さんに相談して

ちゃんとしたアパートとして再生できる金額を概算で出して貰いました。利回り10%を

達成できる金額と言うことで計算していくと、売出価格から53%OFFということに。

尋常な感覚であれば、この指値をぶち込むなんてのはいくらなんでも・・・と思います。



というわけで、仲介業者さんに「こんな金額になっちゃったんですけど・・・」と

恐る恐る話を持っていきました。私ならこの金額を売主さんに持っていくのは怖いから

こんな価格で買付が来ても黙殺するに違いありません。しかしこの仲介さん、ご期待に

添えるかはわかりませんが、交渉してきます、と。



どうやら売主さんは相続でこの物件を取得したものの、何年もほったらかしにしており

興味もあまりないようなのです。だから「売却理由はいらないからです」とかいう

ある種びっくりするような発言が飛び出しました。



反響があまりないのでそろそろ決めちゃいたいという気持ちが仲介さんにもあったようで

かつ売却理由がそんな感じだから、ある程度交渉がきくかもしれないという思惑も

仲介業者さんにはあったのでしょう。



そして翌日の夜。仲介業者さんから連絡がありました。

曰く、戸建の建売業者さんから、私の指した価格にやや上乗せした金額で買付が入り、

売主さんはその金額で納得した、と。ただ、戸建の建売業者さんからはいくつかの

条件を付けられているので、そういった条件がない私の買付と比較して一晩考えたい、

ということだそうです。



・・・マジっすか。あの金額でOK出しちゃうんだ(汗)



今回検討しているのは、いつものような癖のある物件ではないのです。

土地は狭いながらも所有権。再建築も可能です。割と普通の物件なので、お付き合いを

している信金さんや信組さんで問題なく融資が付くことでしょう。



その額でいけるなら、まじめに購入にかかろうか。スイッチが入りました。



仲介業者さんにヒアリングすると、相手は確定測量によってセットバック後も先方想定の

面積を超えていることを求めているそうです。たぶん、確定測量して面積が小さかったら

購入を白紙にすることが出来る形で契約をしようとしているのでしょう。



この時点で、売主さんとしては、確定測量の費用負担&狭かった場合に売れないリスクの

2つを抱え込むことになります。相続で興味がないまま保有している人であれば、

面倒なことがなく換金できるルートを選ぶのではないかと推測しました。

また、仲介業者さんに聞くと、残置物も売主さんにて撤去してくれるとのことでした。



これらを聞いた上で、次のような条件を提示しました。



・元々の指値と戸建屋さんの指値の中間の金額で、瑕疵担保なし、現況渡し

・元々の指値であれば、上記に加えて残置物の撤去も買主にて対応



たぶん、この条件なら勝てると思うんですよねえ。戸建屋さんに売るより手間が

かからないのは明白ですから。若干の儲けより手間がかからないことを選ぶだろう、と。



そして、それでも戸建屋さんに売るつもりでいるような雰囲気であれば、いくらなら

こちらに売るか聞いてきてください、とストレートに依頼しました。



仲介業者さんも、絶対に文句を言わずに買ってくれそうな私に売りたいような雰囲気を

醸し出しています。頑張って交渉してきます、という感じになりました。



そして仲介業者さんから「中間の指値で話がつきました」との連絡。

これでおおむね50%弱の指値が通ったことになります。市場価格の半額です。

いやはや、通っちゃったよこれ。嬉しいというより、これから工事するのも結構

大変だろうなあ・・・という思いの方が強かったです(苦笑)



契約は今週末です。なんか思わぬ形で購入することになりそうで、個人にするか

法人にするかも決めていません。急いで考えないとです。



本日の教訓

やたらめったら無暗に指値するのは嫌われるけど、相手の状況を把握した上で

意思疎通ができているなら、たまには激しい指値も通るかも。



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