2017年11月20日

損切りして、買取業者さんにこのまま売ってしまおうか?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。喉のイガイガがなかなか収まりません。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



売りに出している東京7棟目について、方向性を決めるべき時が近づいてます。



融資が崩れたので台所事情が苦しくなり、手元資金の補充の意味と事業収支が

やや読み違いで苦しいという2点から、何もせず即売却をする方針に変更。

決済日にそのまま専任媒介契約を締結する荒業に出ました。



本来、不動産賃貸業なので即転売というのは褒められた行為ではありません。

私も別に購入時に全く売却を考えないわけではないんですが、何かしら手をかけて

収益を得やすくして、少し自分で回してから売却にかけるなどの形を考えるのが

普通です。今回はイレギュラーです。



持っていて事業的に収支がいいならそのまま保持することも検討するのですが、

今回に関してはそこがかなり苦しいのです。本体を現金で購入し、リノベを15年で

信販会社さんから引いたとしても、返済比率は6割以上となります。本体の分まで

借入していたら、たぶん返済の方が収入を上回ったことでしょう。



なんでそんな収支なのに買っちゃったのさ?と言われれば返す言葉もないですが、

建物謄本が未登記だったので建物面積を把握できておらず、見た目でもうちょっと

大きい面積であろうと想像してしまったためです。面積が大きければ1LDKに

コンバージョンできて家賃が上がったんですけど、思ったより面積が小さかったため

頑張っても1DKのお部屋がいいところでした。Lの有無は大きく、家賃が想定より

大きく落ちることになったため、利回りが悪くなってしまいました。



いろいろとケチがついてしまったので、もうこれは売却して手元資金を取り戻す方が

トータルで見ていいだろうという感じで、今回売りに出した次第でした。



専任媒介なので毎週レポートが届きます。最初の週はインターネットへの掲載が

何らかのエラーでできておらず、大変低調な問い合わせ数となっておりました。

翌週はインターネットに登録されたのでアクセス数が増えたに違いないと期待して

おりましたが、問い合わせ数は相変わらず低調でした。価格帯が手を出しやすいゾーンに

あるから、もっといろいろ問い合わせが来るかと思っていたので、誤算でした。



元付業者さんには、来年の納税の都合もあるので、早期決着を希望するということを

伝えてありますので、買取業者さんにも接触して、価格を出して貰うように依頼を

かけました。その中に、購入価格以上売却価格以下での買取の打診があったという

連絡を受けて、詳細と確認させていただきました。



買取業者さんもノルマが厳しく、時には無理をして購入しなくてはならない時も

あるようです。今回、たまたまそういう業者さんがいらっしゃったようでして、

本来ならもっと安い金額でないと買い取れないところを、ノルマの関係で上乗せした

金額で提示してきているのだそうです。



では、その金額で売却した場合に最終的な収支はどうなるか。

残念ながら、多少の赤字を計上することになります。購入時の本体価格と諸経費くらいは

賄うことが出来るのですが、売却の諸経費(仲介手数料と確定測量の費用)の一部に

足が出て赤字になる計算です。



でも、この赤字に関しては、一部は黒字とぶつけることができるはずです。

個人で購入した物件なので、売買の損益は分離課税になりますが、私は今年札幌1棟目と

札幌3棟目を売却しており、そこで利益が出ています。この利益と、今回の損失は

相殺することが出来ますので、少し税金が減ることになります。そこまで加味して

考えれば、だいたい仲介手数料分くらいの損失に抑えることができます。



そんなに損失も大きくないし、買取屋さんに買ってもらってしまおうかな?

そんなことを思い始めている東京7棟目の去就です。心の重荷がすっきりするし。

損切りが苦手なので、その練習だと思えばいいのかもしれません。

前向きに、前向きに。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月28日

東京7棟目を決済、そして即専任媒介契約を締結。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。本日、無駄に東京を往復する予定になってしまいました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京7棟目、決済してきました。決済してしまいました、というべきか。



融資取消事件から1週間。やってきました、決済日。

決済までの間にやることは、資金準備と即転売に向けた準備と言うことになります。



まずは定期預金してある金融機関さんに電話。こちらは個人で札幌4棟目と札幌6棟目の

融資をしてくださっており、札幌4棟目の売却益の一部を定期にしておりました。

こちらにお電話して、担当の方にかくかくしかじかと事情を説明し、申し訳ないけど

定期を解約させてほしいと申し入れ。わかりました、むしろご丁寧に連絡をしてくださり

ありがとうございます、と言っていただきました。この金融機関さん、この辺の対応が

すごく丁寧で優しいので好きです。



続いて仲介業者さんに連絡して、やっぱり現金決済になりましたという話をしました。

定期預金が置いてある金融機関さんで当日おろして向かいます、という話をしたところ

それだったらその銀行さんの応接室を使わせてもらうことはできないか、と。

確かに私もその方が現金を持ち歩かなくて済むので良いなと思います。



金融機関さんに電話してその旨相談すると、快くOKしてくださいました。

札幌の支店さんなのですが、具体的に何人来て何をして、どのくらい送金が発生するか

教えてくれれば、東京の支店に申し送りして依頼する、と。つくづくありがたいです。



会議室を確保したので、あとは当日必要な住民票を取得することと、定期で不足する分の

現金をその金融機関さんの口座に入れるだけになりました。購入の準備はおおむね完了。



ここで次に、売却の話です。

一番早く売ろうとしたらどういう手段がいいだろうかと考えたのですが、今回元付に

なってくださった仲介業者さんに任せるのが一番早いかな?と考えました。



今回購入する仲介業者さんは比較的大手です。コンプライアンスもしっかりしていて

物件を一般の皆様に宣伝する能力と、大手の看板による安心感(実際に安心できるかは

別の問題ですが、一般的なイメージとして)、そして何より一度仲介して諸事情を

把握していることを考えると、早く募集図面を作って売り出しを開始することが可能だと

思うんですよね。しかも彼らからすれば、仲介手数料往復ビンタですし(笑)



私が懇意にしている不動産業者さんという手も考えたのですが、今回はスピード重視で

そのまま同じ仲介業者さんに売却も依頼することにしました。



続いて金額の試算です。



購入にかかった(および今後かかる)資金

・本体価格

・保存登記手数料

・不動産取得税

・仲介手数料

・掘削承諾料

・固定資産税精算金



売却で得られる資金

・売却代金

・固定資産税精算金



売却にかかる諸経費

・仲介手数料

・確定測量費(必要だと買主さんに言われれば)

・譲渡益にかかる所得税(個人なので分離課税39%)



これらを総合して、若干利益が出るくらいの金額を検討した結果、購入価格の1.4倍は

取らないと、黒字にはならないということがわかりました。掘削承諾料とかが痛い。



この結果を踏まえて、仲介業者さんに売値を打診。元々の値段は今回購入額の約2倍で

ありましたが、それでも反響はあったので、それより安いならいけるんじゃないかと。

私もその金額だったら、とりあえずチェックして問い合わせはすると思います。

(ただし現地を見て転身しますけど・・・)



というわけで、その金額で売りましょうということで決定。決済当日に専任媒介契約も

締結することにしました。



そして昨日、いよいよ決済日。



10時からの決済の前に、住民票を取得したりお金を口座に動かしたり、あれこれと

やることをやってからいざ銀行さんへ。15分前に着いたので、外で仲介業者さんを

待っていたのですが、10時になっても来る気配がありません。おかしいと思って

電話したところ「もう入ってます」と。あちゃ、やってもうた(汗)



売主さんとご挨拶して、送金伝票と出金伝票を山ほど書いて、送金の手続きをして

貰っている間に大手さんならではの色々な説明と自社の宣伝(笑)を受けて、

雑談とかしながら送金が終わるのを待ちます。今回の司法書士さんは、売主さんの

相続手続きなども担当している方だから、できれば売主さん側の司法書士さんを

そのまま使わせてほしい、という話でした。笑い上戸なのか、私が話をしてる間

ゲラゲラよく笑っていたのが妙に印象に残りました。

(別にこれ以上の展開もオチもありません)



送金が終わり、領収書などの受け渡しをして、無事に購入完了。

ああ、虎の子の現金ちゃんよ、さようなら。



売主さんを見送った後、仲介業者さんと私は会議室に居残りして、売却の専任媒介契約を

締結しました。仲介業者さんも「さすがに売主さんがいる前でこの話はできません」と。

そりゃそうですね。失礼ですもん。



媒介契約を締結したので、早速資料を作って募集にかかってくれるそうです。

募集前に一度連絡しますということでした。さて、転売大作戦はうまくいくか?

できれば年内くらいに決着してくれるといいな〜。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月25日

東京7棟目(仮)、衝撃の展開と大胆な方向転換。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。資金の準備に余念なし&余裕なし。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日に引き続き、売買で仕掛中の案件の状況などをネタにしたいと思います。

本日は決済が近い東京7棟目(仮)。



まず衝撃の発表をしたいと思います。

先日金消を結んできたのですが・・・



金消後にいろいろとあり、銀行融資を受けられなくなりました!

_| ̄|○



人生初の金消後の取り消し。いやー、怖いっすねほんと。決済1週間前にしてこれかと。

詳細をブログで書くわけにもいかないので、これに関して詳細を知りたい方は、

お会いした時にでも直接聞いていただければと思います。



さて、決済1週間前にしていきなり梯子を外された私。どうしようかと思いましたが

納税用にキープしておいた定期預金を取り崩して対応することにせざるを得ません。

手付放棄で流すという手もないわけではないのですが、このタイミングでそれをやると

各方面に対して失礼きわまりないと思うため、とりあえず預金で対応することに。



しかし、3月には今年の売却益の納税をしなくてはなりません。

そう考えると、その資金を作る方法を考える必要が出てまいります。

そして、この物件は正直収支がけっこう厳しい・・・



仮に現金で本体を買って、リフォームを15年で引いたとしても、返済比率は50%を

越えてしまうことが予想されます。なぜそこまで破たんした計画なのに物件買ったの?

と問われると返す言葉もないんですが、端的に言えば登記されていなかった建物の面積を

もっと広いと読み違えたためです。1LDKにできるとおもったら1DKしかできず、

家賃相場が1万円程度ガクッと落ちてしまったためです。



建物仕様にもケチがつき、銀行融資にもケチがつき、私道所有者には承諾料を払うことに

なってしまい・・・。買付まではすんなり行ったものの、なんかこの物件との相性悪い。

となると、わざわざ儲からないリノベをして客付して回さなくても、いっそ今のままで

売却してしまうという手は取れないかと思いました。



幸いにして、路線価以下の価格で取得していることもあり、そのまま少し上乗せして

転売してもいけるんじゃないか?という気もします。土地がとにかく狭いので、新築を

試みようとすると費用対効果が合わないし、戸建も作れないというのがネックであり

使いにくいのでここまで安くなった、という経緯があります。



誰か間違って買ってくれてもおかしくないよね、これ。うん。



というわけで、元付の仲介業者さんに現金決済になってしまったという事情を話して

即転売の方向でお願いできますかと相談。先方としてもそれなら往復ビンタになるので

喜んでOKしてくれました。前の値段の時でも問い合わせはあったので、それより

下がることになるから動きやすいです、と。



これで方向性が決まりました。なまじ融資引けるからキープしちゃえと思ってたけど、

それができないなら無理にキープしないでさっさと売って現金を回収しよう、と。

え、最初から融資引かないでそうやって売ればよかったじゃないかって?いやほら、

融資引く作業ってちょっと楽しくないですか?ロールプレイングゲームみたいで(病気)



というわけで、現金でさくっと購入して、即転売して、納税資金を稼ぐことにします。

これに関しては取得当初は転売の意図は全くなく、資金繰りの関係で転売することに

したということになりますので、宅建業法違反ではないということでご容赦を・・・。



さて、思ったように転売できるか。こうご期待。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:24 | Comment(1) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月18日

東京7棟目(仮)の金銭消費貸借契約を締結。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。納税証明書、管轄の税務署以外でも取れればいいのに。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



失敗案件の金銭消費貸借契約を行ってきました。



現在、融資承認が出て決済を待っている案件として、返済比率が高くなりすぎて

割と苦しい感じの失敗認定気味な案件(東京)
と、借地なのに超高速で融資が

固まってびっくりしている案件(東京)
の2件、あと一応東京2棟目の借り換え

あるにはありますが、これは購入とはちょっと違うので置いておくことにしましょう。

今後、前者を東京7棟目(仮)、後者を東京8棟目(仮)と呼びます。



昨日の夜は返済比率が高くなって苦しくなるのが目に見えている案件に関しての

金銭消費貸借契約を締結してまいりました。借入する某金融機関さん、メールでの

やり取りを普通にしてくれるし、金消を夜にやれないかという話にもすぐにOKを

出してくれたりで、イメージ通り柔軟な動きをしてくれています。



東京7棟目を失敗と呼ぶに至った理由その1が、今回借入する金融機関さんの借入金利が

私が事業計画上で想定していたもの以上に高くなってしまった、ということになります。

自宅と同じ区内で所有権ということもあり、これまでの事例から間違いなくどこかしらで

融資が付くだろうと高をくくっておりました。本体金額も小さいため、融資特約なしでも

どうしてもだめなら現金で払えばいい、という感じもあり、融資特約をつけずじまい。



しかし既存取引行さんが一様に本件に対して厳しい態度であったことから、審査が緩いと

不動産投資仲間づてで聞いた某金融機関さんの新商品を試してみることにしました。

こちらは首尾よく審査通過となり、資金調達はできました。ただ、金利が既存取引行に

比べてだいぶ高いため、ちょっと厳しい収支になってしまった、というのがあります。



もう1つの誤算は家賃が想定以上に取れなかったこと。なぜそうなったかと言えば、

建物が未登記であったがゆえに、目測で建物面積を推測するより他に手がなかったです。

その目測の面積が思い切りハズレてしまいました。部屋当たりの面積がもっと広いと

思っていたのに、登記が完了してその建物面積を確認したら、実はそんなに広くなくて

これじゃ家賃が取れないじゃないか!ということになりました。



これら2つの事象により、返済比率が50%から80%半ばまで跳ね上がってしまい

一気に投資不適格案件に仕上がった、というわけです。



さんざん失敗だ失敗だと書いたおかげで、それだったら手付放棄したらどうかとか

すぐ売却してしまうのはどうかという前向きなご意見もいただきました。

(ご心配いただきありがとうございます!)



今回は2部屋のアパートということで総額も小さく、多少苦しいとは言っても、

全体で見れば問題はなく持ちこたえられるレベルです。実績ができれば金融機関さんも

見方を変えて借り換えの融資をしてくれるかもしれませんし、まがりなりにも普通の

所有権ですので、再販しやすさも(たぶん)あるはずです。元本返済を資産と考えて

保有していれば、そのうち売却で利益を得られるかもしれません。



それに、確かにかかった経費を上乗せしてリノベ前に転売してしまうという手も

あるのかなと思います。どっちみちリノベはすぐに取り掛かれませんので、リノベに

着手するまでは売却にかけておく、というのも一案だと思いました。

いろいろ方法はあるなあと。まだリカバリのためにできることはありそうです。



・・・全然金消の話じゃないですね、これ(汗)



今回融資に利用した商品は、某金融機関さんが1年くらい前にリリースした商品です。

再建築不可でも借地でも、ド田舎でもOKで、とにかく不動産を担保に入れられれば

1000万まで物件購入なりリフォームなりの資金として借りることができます。



私のように再建築不可とか借地とか、そういうややこしい案件でリノベが必要なものを

とりあえず本体だけこれで抑える、という使い方には便利そうです。



審査は割と細かく、信用情報に出ているものは全てきちんと把握できないと先に進まない

印象がありました。ただ、審査自体はそこまで厳しくなく、無担保借入がいっぱいある

私でも審査に通過するレベルでしたので、まあだいたいの人はOKが出ると思います。



この商品、金利は高めですが、繰り上げ返済の手数料もかからないし、最初に印紙代以外

何もかからないというところはすごくいいなと思いましが。なんせわかりやすいです。

すぐに融資手数料とか担保調査手数料とか言い出す金融機関さん(ノンバンクに近づけば

近づくほどその傾向が強くなります)に比べて良心的だなと。



金消中にその話をしたところ「当社商品の差別化要素の一つです」「ただ、いつこれが

手数料ありに戻るかはわかりません」ということでした。変な話、借りるなら早めに

借りてしまう方がいいのかもしれません。上限枠が3000万までということも

ありますしね。



そんな感じで、東京7棟目の購入まであと10日程度。ここまできたら、失敗だなんだと

ぶつぶつ言わず、粛々とやるだけです。リカバリーしますよ!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:37 | Comment(1) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月15日

失敗(予定)案件の現在の進捗状況。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。主張の違う人に自分の考えを押し付けて納得させるのは難しいこと。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



後から出てきた(東京法人+個人事業主の所有物件と比較して)土地の広い大物案件。

こちらの話題ばかりですが、そういえばあなた半額になった案件あったよね?そっちは

どうなってるの?というところについても続報をお伝えします。



過去の歴史



1.購入しないつもりだったのに、いくらでもいいから買付入れてみてと言われて半額の

  買付を入れてしまったら、若干押し返されただけで通ってしまった

 (こちらのブログ記事を参照)



2.最悪現金で決済するかということで、とりあえず契約。そして融資付けを行う。

  (こちらこちらのブログ記事参照)



3.建物面積が思ったより小さく、一部屋当たりの賃料が想定より下がることが判明。

  加えて銀行融資も既存取引行が想定外の不調に終わり、金利の高いところで

  借入することに。

  (こちらのブログ記事参照)



借りた金融機関さんから「建物を壊すのはNG」と指定されてしまっている関係から

やっぱりリノベーション工事をやらなくてはならないよねー、という状況になりました。

壊して新築して売った方がいい、というご意見も現地を見た方からいただいており、

私もそこに傾きかかっていたんですけど・・・。でもあれ、新築してもそんなに大きな

建物は建たないから、需要のない新築戸建ができてしまいそうだったので、これはこれで

仕方ないということかなと思います。



超高い返済比率になりそうですが、まあこれだけ物件があれば1棟くらい失敗するのも

仕方がないということで、所有権の物件を持っている満足感だけを拠り所にします^^;

ま、しばらく辛抱して保有していれば、残債も減っていくでしょうし、そもそもそれほど

大きな物件でもないので、最悪多少の損切りをしてもいいでしょう。

そんなことを考えながら、諸々の手続きを進めています。



対金融機関さんというところでは、融資承認に対して必要な書類を提出するよう

指示がありました。この金融機関さん、メールでやりとりできるので助かります。

リフォーム費用の見積書と金融資産のエビデンス、印鑑証明書のコピーを送付して

金銭消費貸借契約の日程を調整しました。来週契約してくる予定です。



売主さんとのやり取りでは、とりあえず建物未登記の状態だったのを登記していただいた

ということで、謄本の写しを送っていただきました。うん、やっぱり面積小さいわ。

これは儲からない予感がプンプンします。まあもういいや、考えるのを止めよう。

失敗は失敗と素直に認めて、リカバリーをどうするかを考えます。



あわせて、リノベーション工事(およびいずれ考えられる新築工事)に向け、前面私道の

掘削承諾を取りに行って貰いました。ほとんどのところは普通にはんこを押して

くださったのですが、1件だけ「承諾料30万」と言ってきたところがありました。

30万ってけっこうなお値段ですけど・・・orz



「他の方にも同じ請求をしている」ということでしたし、うちの目の前の私道の半分を

所有しているので、なかなか断りづらいです。これは呑むしかなさそう。ただでさえ

儲からない案件なのに、更に儲けが減ってしまいました。あーあ。



それから建築士さんとのやり取り。

一緒に内部を見に行こうとしたのですが、1回目は私と仲介業者さんで日にちの認識が

ずれてしまっており、結局内見できず。2回目は「窓が開いているからそこから入って」

と指示があったものの、実際には窓は開いておらずNG。そんな無駄足を何度もさせて

しまい、ものすごく申し訳ない気持ちになりました。



最終的に「いいよ、全部やり直す想定だから、中を見ないで見積するよ」と言って

いただき、出てきたお見積は東京3棟目の倍程度の金額でした。躯体が傷んでいなかった

東京3棟目に対し、躯体が既にボロボロの今回の物件はかなり割高になります。

当然のことだし、わかってはいました。建築士の先生にも常々「躯体が死んでる物件は

金がかかるから、そういうのは選ばない方がいいよ」と言われておりましたが、

それを身をもって体験する結果になりました^^;



工事の日程もおおよそ詰めたのですが、急遽融資承認が出てしまった案件の方が

借入額も大きく家賃も取れるし、躯体の痛みが少ないから工事が早く仕上がるという

点を考慮して、まず大型借地案件を優先しよう、ということになりました。

今回話題にしている物件は後回しです。工期に時間がかかる上に工事金額も高いです。

そして実入りとなる家賃は少ない。それだったら、全体から見てこれを急ぐ必要は

ないでしょう、という判断です。



決済日は10月の終わりで固まりました。ちょっと憂鬱になりますが、まあ仕方ない。

これはこれで一つの経験になると思いますので、精一杯リカバリーしていきます。

いっそ、実験的に何かすんごいとんがった物件にするってのもありかな?



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:08 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする