2018年03月03日

損切り案件の決済が完了し、納税資金が戻ってきました。

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昨日は東京7棟目の売却の決済でした。損切りが完了した瞬間でもあります。



東京7棟目は昨年10月に購入したものの、半年も持たずに売却となりました。

物件の内部にすら入ったことがありません。何をしたかったの?と問われると

返す言葉もなく、ただ単に残念なやつという印象だけになります(苦笑)



最初は面白いと思ったんですよ。家からも近いし。

でもちょっと見立てが甘かったです。多少浮かれていた側面もあるのかもしれません。



では歴史を振り返ってみます。

一部過去のブログからのコピペもありますが、そこはご容赦を。



1.購入しないつもりだったのに、いくらでもいいから買付入れてみてと言われて半額の

  買付を入れてしまったら、若干押し返されただけで通ってしまった

 (こちらのブログ記事を参照)



2.最悪現金で決済するかということで、とりあえず契約。そして融資付けを行う。

  (こちらこちらのブログ記事参照)



3.建物面積が思ったより小さく、一部屋当たりの賃料が想定より下がることが判明。

  加えて銀行融資も既存取引行が想定外の不調に終わり、金利の高いところで

  借入することに。

  (こちらのブログ記事参照)



4.金消後にちょっと私がやらかしてしまい、金融機関さんからやっぱり融資しないと

  言われてしまう。仕方なく納税用に貯めておいた資金で現金決済する方針に変更。

  あわせて、このタイミングでリノベして賃貸とせず、売却することを決断。

  (こちらのブログ記事参照)



5.決済当日、引渡を受けた後すぐに売却の専任媒介契約を締結する。

  (こちらのブログ記事参照)



6.期待したほど反響や問い合わせを得られず、多少足は出るけど買取業者さんに

  販売して終わりにすることも考え始める。

  (こちらのブログ参照)



7.30万の損を出すが、それでもさっさと現金化することを決断。

  買取業者さんへの売却で決定として、先に進める。

  (こちらのブログ記事参照)



8.売契から3ヶ月後、確定測量が完了して決済可能な状態になる。

  (こちらのブログ記事参照)



10.無事に決済完了(今ここ)



反省点その1

価格が安いからと言って躯体から玉砕しているものを買ってしまうと後々高くつく、

ということを挙げたいと思います。当たり前のことではありますが、それでも

自分で体験してみることで、どの程度高くつくのかが体験で理解できました。



反省点その2

契約の前にプロに同行して一緒に見て貰うということを今回はしませんでした。

それゆえに、建物のリノベーション費用が高くつくことや、実は建物が思ったより

広くないこと(未登記建物で土地売りだったので書類から読み取れませんでした)が

事前に見抜けなかったことも敗因の一つでした。自分だけで判断することの危険性を

大いに理解しました。



とりあえず手元に現金は戻ってきました。これで確定申告後の納税はできそうです。

今後はもうちょっと慎重に物件の現地調査を行う方針で考えたいと思います。



東京7棟目は買取業者さんが解体・更地にして、戸建を建てるということでした。

あの狭い土地にどんな戸建が建ち、いかほどで売りに出るのか注目したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月28日

損切りに向けて司法書士さんと売却前の面談。

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東京7棟目の決済に向け、司法書士の先生と面談をしてきました。

決済に顔を出すことが出来ないため、やむなし。



以前のブログで2月中に決済できるであろうと書いた東京7棟目。結局少し遅れて

今週末・・・3月2日に決済することになりました。大きな金額ではないものの

残念ながら損切りとなりますが、これはこれで一つの良い経験をさせていただきました。



所有権で金額が小さな物件でも、融資がつかない時はつかないのだということ。

建物面積は素人が判断せずにプロに見てもらうべきだということ。

外から見て傾いてるのがわかるレベルの建物だと、修繕も普通の物件の倍はかかること。



頭でわかっていても、実際に買って痛い目を見てみないと血肉にならない私です。

物覚えや物分かりが悪く、想像力に乏しいのだと思います^^;

もしくは「もしかしたら何とかなるかも」という楽観的な発想が根底にあるからか?



私が再生しようと考えていた物件は、建売業者さんが買って戸建を作る予定です。

私がどうやって再生するか頭を悩ませていた時に、いつもの一級建築士の先生から

「新築戸建して売っちゃおうか」という案も出たのですが、コスト的に見合わずに

断念した経緯があります。それなのに戸建屋さんは買ってしまうのか〜。

これがいわゆる戸建屋さんのノルマに追われた結末ということなのでしょうか。

ま、買ってくれるからどちらでもいいですけど。



決済日は残念ながら出張で東京を留守にしてしまうことになりましたので、売主不在で

対応していただくことになりました。実需メインの某大手企業のグループの仲介さんは

「できれば決済にいてほしいのですが・・・」と言って、最初は日程を合わせるとか

何とかしようとしておりましたが、サラリーマンの仕事のために平日は全く東京に

いない状態なので、どうしようもありません。仲介業者さんも諦めてくださいました。



不在で決済するとなると、司法書士さんが本人確認を面前でやらなくてはならない、

というのが仲介業者さんの説明でした。うん、非常に正しいです。教科書的には。

ただ、いつどうやって時間を作ればいいのだろう、と・・・。



連絡をいただいたのが先々週の終わりくらいでした。

そこからの私の予定なんですけど・・・



2/17〜18 富山出張

2/19〜23 サラリーマンの仕事で東京不在

2/24〜25 札幌出張

2/26〜3/2 サラリーマンの仕事で東京不在



さーて、どこでお会いしましょうか!?という状態です。物理的に超厳しいです。

それでも大手仲介さんなので、コンプラが大変厳しいようで、何とかして会う時間を

作らせてくれと仰います。出張の行き帰りの時間でもいいから、どこかに時間を

確保できないか、と。



最終的に、2/26(月)の新幹線に乗る前・・・8時過ぎとかから、東京駅近くの

スタバで本人確認の面談をすることになりました。司法書士さん、仲介業者さん、

ほんとすみません。朝早くから呼び出す結果になってしまいまして。



当日持参するものとして、以下を指定されました。



印鑑証明書2通(登記用と解体用)

権利書

実印

免許証

測量成果の資料

物件の鍵

代金の振込先口座がわかるもの



印鑑証明書をどうやって取りに行けばいいのやらという状態でしたが、嫁ちゃんが

代理で行って貰うことにしました。なんかいつも負担をかけてしまっているなあ。

マイナンバーカードがあればコンビニで印鑑証明書や住民票を交付して貰える

サービスがあるみたいです(こちらのリンク参照)。なんとなく拒否感がある

マイナンバーカードですが、どうせマイナンバー交付されちゃってるわけだし、

とりあえず作っておいた方がいいのかしら・・・。作ることでデメリットはあるのか?

(詳しい人教えてください!)



解体する物件の鍵を持ってこいと言うのも、なんかこう、大手さんならではの

融通の利かなさ?を感じなくもありません。そもそもその鍵を使っても、もはや

扉は開かないくらいに傾いておりますし。



振込先口座だけは、ネット銀行のスクリーンショットを先に送付しておきました。

当日持っていくものはできるだけ減らすに限ります。



そんな感じで準備して迎えた当日の朝。こっちもいつもの出張より少し早起きを

しなくてはならないので辛いのですが、眠い目をこすって現場に向かいました。



司法書士さんと名刺交換して、登記の委任状ともう一つ何かの委任状を記載。

本人確認書類の写し、コピーではなくiPhoneの写真で登録してました。

なんか時代が変わった感じがします。

あとは仲介業者さんの引渡証明書みたいなやつとか、何枚か書類を書いて終了。

あれだけ色々調整したけど、15分くらいで終わっちゃうんですよねえ。

まあ高額商品を扱っているんだから、このくらい慎重なのが正しいとは思いますが。



あとは決済日に入金が確認できたら、仲介手数料と測量の費用を振り込めば完了。

損切り案件もこれで無事に終わる目処が立ちました。手元に戻ってきたお金は

有効に活用したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:44 | Comment(1) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月15日

確定測量が完了し、決済可能な状態に。

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東京7棟目の確定測量がようやく終わり、これでこちらも決済の目処が立ちました。



ここ最近話題にもあがらなかった東京7棟目。

ざっくり言うと、安く見えたので買付入れたものの、融資はつかない、建物は古すぎる、

思ったより延床面積が狭くて家賃が取れないという残念な状況で、購入即転売に軸足を

切り替えたけど、価格があまり高くならず、30万の損切りという結果になった、

という物件です。



既に売却の契約は締結しております。確定測量が完了したら決済しようという状況です。

損切りが大の苦手な私ですが、収益化するにもお金がかかる物件を保有していても

どうにもならないので、スパッと忘れることにしました。



買値よりは高く売ることが出来ているんですが、諸経費の中に想定外の費用が出まして

その分だけ赤字になった感じです。前面私道の所有者さんが、掘削承諾料として

なかなかの費用を請求してきたのが痛かった・・・。それがちょうど30万でした。



ちなみに今回の売却先は買取転売屋さんです。正直、買取転売屋さんより安く買うことが

できたというのは、ちょっとだけ自慢してもいいかなと思ったり。まあ収益化するのに

失敗している以上、自慢する意味もありませんけど。



契約後、何回か測量士の方から電話がかかってきました。

隣地の方との同意書を送るから、署名押印してくださいという話だったのでOKしたら

10枚以上の同意書が送られてきて、署名押印するのにちょっと疲れてみたり。

その私道に隣接する土地所有者がほぼ全員持分を持っているせいで、それらの全員と

同意書を取り交わす必要があるという状況でした。こりゃあ量も多くなるわけだ。

全部書いて送り返して、同意書に押印いただけるのをじっくり待ちます。



30万の承諾料を請求してきた私道所有者の方が何かまた言ってこないか心配して

おりましたが、そこは測量士の方がうまくやってくれたようで、追加費用無しで

すんなり同意書に押印していただけたようです。



そして先週末、出張から帰ろうと新幹線の窓際の席に座っていると、携帯に着信が。

3人席の窓側だったので、デッキまで移動して電話に出るのをおっくうだと感じ

明日かけなおそうと無視してしまったのですが、あとで見たらそれが測量士さんからの

着信でした。留守電も入っていたので確認したところ、無事に全員から同意書に押印を

いただくことができました、とのこと。おー、これで決済できる!

仲介業者さんにも連絡をしたということなので、近々そちらからも連絡があるでしょう。



売買契約したのが昨年の11月末。12月に入ってから確定測量に取り掛かっていただき

終わったのが2月の半ば。やっぱり確定測量って時間かかるのですね。

初めての確定測量でしたが、今後同様のことをする際には時間がかかるということを

しっかり覚えておこうと思います。



これであとは決済を残すのみとなりました。2月中には片付きそうです。

今月は札幌3棟目の売却、千葉1棟目(仮)の購入、そして東京7棟目の売却。

期せずしていろいろと固まってしまった印象ですが、一つ一つ丁寧に対応したいと

思っております。ちなみに本日、札幌3棟目と千葉1棟目(仮)の決済です!



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月01日

損切り物件の売買契約を済ませてきました。

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東京7棟目の売却の契約をしてきました。結局、建売の買取業者さんに売ることに。



最近、サラリーマンの仕事で出張が多い私ですが、昨日はその会社の出張の帰りに

仲介業者さんと待ち合わせて売却の契約をしてきました。



以前のブログでこの物件は損切りすると書きました。

そのブログに「買値の2割増しで買い取ってもらえる」と書いたことから、読者様より

「別に損してないじゃん」というコメントも頂戴しております。しかし、諸経費などを

考えるとやや赤字なのです。



元々、建物をそのまま活用する予定だったので、値引を引き出す分確定測量はしなくて

良いという話で進めておりました。そして今、それが裏目に出ております^^;

次に購入されるのは建売業者さんなので、当然ボロイ建物には興味はありません。

確定測量をすることが購入の条件になるので、この分の出費は私が負う必要があります。



また、以前のブログにもちらっと書きましたが、一部の私道保有者にがめ・・・げふげふ

経済的観念がしっかりされた方がいらっしゃり、掘削許可を取るなら30万払ってねと

言っている方がおります。この方への承諾料も支払わなくてはなりません。



不動産取得税や売却で出る利益に対しての課税など、諸々考えてトータルしていくと

買値の2割増くらいではとてもじゃないけど黒字にならない、というのが現実です。

だから、購入価格の2割増という話は、私はそれなりに頑張って目利きさせたんだよと

いうことのPRにすぎないのです(苦笑)



そんな物件ですが、一番あとくされがなくさっぱりと買い取ってもらえる業者さんに

買っていただくということで話が進んでいます。この業者さん、11月中に契約に

しないと、当月の成績に含まれないので困るということでした。しかし、売却の意思を

伝えてからの私のスケジュールときたら、とにかく東京にいる日が少ないという状況。

場合によっては仲介業者さんが私の出張先まで出かけてくるという話になりかけました。

なんとかお互いに調整がつく日が、昨日私が東京に戻ってきたタイミングだったのです。



というわけで、21時に東京駅で待ち合わせて(この段階でいろいろおかしい)、

エキナカの喫茶店っぽいところで契約開始。

売主は重要事項説明書の説明を受けなくていいということでしたので、契約書のみ

サクッと読み合わせました。



土地は3ヶ月の瑕疵補償期間があるということでして、もし解体してガラとかが出ると、

こちらで費用負担が発生する内容となります。

できれば土地の瑕疵補償期間も免責にしてほしかったのですが、業者さん側がそれだと

OKしなさそうな雰囲気のことを仲介業者さんが言ってたように思えたので、ここは

追求しないことにしました。



それから、始めてみる項目として「清算」なるものがありました。これは、今あると

思われている土地面積に対し、確定測量をかけた結果、面積がずれてしまった場合に

その面積に応じた精算金を支払う、という内容です。



例えば、50平米の宅地が確定測量したら55平米だったした場合、差である5平米に

対して、1平米あたり10万を基準単価として、売買代金に10万×5平米=50万を

乗せて売却する、ということだそうです。ただ、今回の場合は隣地の承認は得てないけど

測量自体は既に済ませているため、この差異が発生する確率は極めて低いだろうという

ことでした。



今までは不動産業に関わらない売主様から購入することが多く、今回のように

建売業者さんとの契約をしたことはありません。

そういう意味で、知らない単語が割とあって新鮮でした。何事も経験ですね。



東京駅構内にコピー機がないというトラブルで多少時間がかかりましたが、基本的には

つつながく契約終了となりました。手付金も既に振り込まれており、あとは確定測量が

終わるのを待って決済と言う形になります。決済そのものは、おそらく来年かな・・・。



再生させるにもお金がかかり、返済比率が相当高い状況に陥ることが目に見えていたので

損切りとはいえ売却することが出来ることが確定になり、ほっとしました。融資がこけた

せいもあり、資金を無理やりかき集めて決済したため、かなり台所事情が苦しいので

現金が戻ってくることになったのも大きいです。もう少し頑張って資金繰りすれば

楽になれるぞーというこの安心感。いや、まだまだ決済するまで綱渡りですけど。

え、売却益?そんなもんとうの昔に不動産の頭金で消えましたよ!(汗)



何事もなく転売できることを祈ります。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月26日

損切りする勇気を奮い立たせ、売却の意思を告げる。

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現在10位です。これから東京8棟目(仮)の契約に行ってきます。

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東京7棟目、ちょっと損切りになるけど買取業者さんに売却することに決めました。

いろいろケチがついてしまったので、早めに手放して再起動を図ることにします。



以前のブログで損切りしてしまおうかということと、その理由と葛藤内容を書きました。

そのブログ記事で書いた「月次のノルマがあるから多少高くても買いたい」という話が

通用するのが、今月末までだということ。今週末くらいまでには決断をしなくては

ならない状況にありました。



昨日、その仲介業者さんからお電話がありました。今週の反響の状況を確認したところ

残念ながらエンドユーザさんからは0件ということでした。最初の1ヶ月で反響があまり

得られないということになると、その後もだらだらと出し続けたところで反響はないと

考えて差し付けないと思います。



仲介業者さん的には、過去に反響を貰っているお客様への追客もしてくれていると

いうことでしたが、なかなかそれもうまくいっていない模様。リフォームのボリュームが

大きすぎて躊躇しているのか、私が判断したようにリノベで費用が見合わないと考えて

いるのか。いずれにせよ、ここで反響ゼロであれば、もうさっさと見切りをつけた方が

いいだろうと考えられます。



仲介業者さん的にも、私がある程度さっさと現金化したいという意図を持っていることは

わかっておりますから、この買取業者さんに売却するのが一番無難で悪い話ではないと

思います、ということを仰っておりました。早いところ次の成績にしたかったという

気持ちも多少はあったと思われますが、確かに買値の2割増で買い取ってもらえるなら

悪い話ではないと私も感じます。



でも、昔から損切りすることがとても苦手な私は、ついもじもじと考えてしまいます。

あともう少し粘ったら、誰か検討するお客様がついてくれるんじゃないか、とか・・・。

全ての投資で勝つことなんてできないのはわかっているんですが、それでも可能性を

考えてしまう。購入する時にいろいろと悪あがきすることは悪いことではないのですが

損切りなどのシーンでもそれを考えるのはたぶん良いことではないのだろうと思います。



頭でわかっていても感情がその邪魔をする。そんなせめぎあいをさんざんやった上で

最終的にようやく仲介業者さんに「買取業者さんに売却で結構です」と伝えることが

できました。よく頑張った、自分。



今月中に契約を締結し、確定測量が終わった後引渡ということになります。

確定測量にそこそこ時間がかかりそうなので、現金が手元に戻ってくるタイミングは

もう少し後になってしまいそうですが・・・納税のタイミングには何とか間に合って

くれればいいなというところです。



物件選びに、もっと気を付けて失敗しないように選ばなくては。反省。

そして東京7棟目問題が片付く目処がついて、少しほっとしました。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする