2021年03月16日

現地に足を運んで初めて気付く不具合・・・オーナーとして気を配る必要性を痛感。

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現場に足を運んでみないとわからないこともあります。順調に決まっていたので

割とおろそかにしていましたが、調子が悪い時は自分の足で現場に赴かないとですね。



東京8棟目の内覧希望者の方の対応を自分で行った話を先日書きましたが、

この時の対応で久しぶりにお部屋の状態を自分の目で確認することになりました。



東京の物件は今まで調子よく決まっていたので手間もかかっておらず、特に困ることは

なかったので、現地に私が自分で行くこともほぼありませんでした。サボりと言えば

サボりですが、それだけ安心感をもってお任せできたことの裏返しということでしょう。



しかし、ここにきて空室がタイミング悪く拡大。東京6棟目1室、東京8棟目3室、

東京11棟目1室、東京12棟目2室、千葉1棟目1室。合計7室の空室を抱えることに

なってしまいました。東京でこれだけ空室を抱えるとかなり痛いです。家賃が高いので

1室の空きのダメージがでかいのです。



この状態で迎えた繁忙期。なかなかうまく決まらず、今のところ快音は聞こえてきて

おりません。管理会社sんも危機感をもって取り組んでくださっており、反響状況の

レポートを定期的に送ってくださいます。そこから状況分析して対策を練ったり、

家賃や初期費用の改定を行ったりしています。しかしなかなか結果に結びつかず。

正直、焦りは出てきています。



私自身も、東京6棟目や東京8棟目でポータルサイトの検索条件を再度見直して

引っかからない条件がないかのチェックなどもしました。反響数も上向きなので

傾向としては悪くないはずなのですが・・・。



そんな折に、先日の内見対応で現地に行く機会がありました。内見者さんと話をしながら

現地の設備を見ていると、細かいことでいくつか気になることが。



まず、内見者さんをお迎えする環境なのに、スリッパがありません。3部屋とも

なかったです。致命的なことではないですが、現地での確認が充分に行われていない、

ということが裏にはあるのだと思います。



繁忙期で他にも管理物件がある以上、一つ一つにどこまで気を向けられるかといえば

現実的には向けられないのはわかります。ですので、こういうところをオーナーが拾って

報告し、対応して貰う流れにしないといけないでしょう。後で報告して、ついでに

こっちでスリッパ買ってしまえばいいかな。



ということで、管理会社さんにその旨報告したら、スリッパはこちらで設置しますと

回答がありましたので、お任せすることにしました。お仕事増やしちゃったかな?

東京8棟目方面に行く用事があるとは言ってましたが、気を遣わせてしまったかも。



それから、キッチンの戸棚の立て付けがあまり良くなくて、すんなりと扉が閉まらない、

という事象も見つけました。たぶん、扉の蝶番のところを調整すれば直るだろうと

思いましたが、ドライバーなんて持ってきていませんので、これも後日対応だな。



同じく管理会社さんに報告して、スリッパで現地に行くならついでに見てほしいと

お願いをしてしまいました。結局こうやって自分で仕事しないんですよ、私は。

負担かけさせてしまいすみません。



あとは、前入居者様宛の封書が部屋の中に置いてありました。東京ガスからの封書で

払込書が入っているように見えます。部屋の中になんで入れてあるんだろう?

ポストに入ってるわけでもなく、キッチンのシンクの上に置いてある理由がわからない。

ポストが封をされていて、入れる場所がなくてドアに挟んであったのを、職人さんが

見付けて中に入れてくれてたのかしら。



何にしても、こんなものが部屋の中に置いてある状況は好ましくありません。

とりあえず回収して、LINEでまだつながっている元入居者さんに封書の存在を

連絡しました。返信があり、東京ガスさんから電話があって払込は済ませたから

処分しても大丈夫とのこと。であれば、私のところで処分しておきましょう。



それから、入居者さんに声をかけられて発覚した話ですが、先日退去された方が

自転車を置いていってしまったようです。共用部に使われていない自転車が放置されると

美観を損ないますし、同じような放置自転車が増えていく謎の現象も発生します。

速やかに対策を練らないと。



こちらもまだ当時の入居者様とLINEでつながってるので、メッセージ入れて

反応を伺うことにします。処分してくれるか取りに来てくれるかしてくれれば

それでよし、もし反応がないようならこっちで処分するしかないか。



とまあこんな具合に、現地に行ったらそれなりに得るものがあるわけです。

調子がいい時なら別に無理しなくていいのですが、調子が良くないという自覚が

あるのだから、もっと現地を見て回った方がいいなと思いました。反省。



繁忙期中に全部決めるのは厳しそうなので、4月は残ってしまった物件の現地確認を

自分でやろうかなと思います。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月11日

おめでたい理由なので仕方ないんだけど・・・って昨日と同じ書き出しかよ!

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東京6棟目でも退去予告が出てしまいました。理由は結婚とのこと。またそれかー!

華々しい門出なのでお祝いしたい気持ちと、退去される経済的ダメージとの板挟み。



昨日のブログで、札幌5棟目の入居者様がご結婚なさるので退去される、ということを

書きました。今年に入って、結婚による退去は2組目。国のレベルで言えば、結婚は

良いことなのだろうと思います。大家個人としても、入居者様が幸せになることは

嬉しいことなので祝福したい気持ちです。が、引越で退去になることによる経済的な

ダメージはやはり小さくなく、ちょっとしょんぼりしてしまう面があるのは否めません。



そして昨日、3組目の結婚による退去予告が!嬉しいけど悲しい複雑な気持ち、再び。



今回の舞台は東京6棟目です。割と安定しているし、立地も良いので入居付にはこれまで

さほど困っていません。今回ご入居されていた方も、属性はとても良い方でした。

滞納もなく、管理会社さんへの連絡もほとんどない。ありがたい限りでした。



少し前に、管理会社さんから「東京6棟目の入居者様が退去するかもと口走っていた」

という連絡を受けたことがありました。細かい理由などは不明という話でしたので、

ちょっと不安だったけど、まあ来た時に考えようという感じで、心の片隅に置いておく

レベルにとどめておりました。



それが今回いよいよ顕在化し、管理会社さんのところに退去予告の通知が届いた模様。

理由が理由だけに、あまりどうこう言うこともできません(というかしたくない)。

私の保有する物件で、結婚に至るまでの幸せな時期を過ごしてくださったことに

感謝したいと思います。



管理会社さんとしては、次の募集をどうするか考えたいということで、家賃は今までと

同じで募集して良いか、と判断を促されました。



東京6棟目の特徴は、某ターミナル駅徒歩圏という抜群の立地が真っ先に挙げられます。

企業も集積しており、大手企業に徒歩通勤できるという抜群の立地。これが間違いなく

一番の売りです。



その甲斐もあり、募集開始すれば割とすぐに属性のいい勤め人の方が申込を入れて

くださるという好循環が続いておりました。



これまでの感じであれば、家賃を少し上げても問題はないだろうと思うのですが・・・



コロナ禍によるテレワーク化により、企業の集積地に近いという理由が以前ほど

輝かないのでは?という気もするため、果たして家賃を上げるのが妥当なのかという

疑問がないわけではありません。賃貸動向、どのくらい変わっているんだろう?

ちらほらとですが、都心の家賃の高いワンルームよりも、少し離れるけど家賃が安い

値域への引越という流れも始まっていると言う噂も耳にします。



熟慮を重ねた・・・というほど考えていませんが、とりあえず1000円くらい

家賃を上げて募集を開始してみよう、ということにしました。引合が悪ければ

調整して家賃を下げればいいだけです。家賃が安い状態からスタートしたものを

上げるのは大変だけど、高いのを下げるのはそんなに難しくありません。



ということで、家賃1000円あげて募集開始願います、と管理会社さんに連絡。

コロナ禍の影響が一番ありそうな物件だけに、どうなるか気になるところです。

動向把握に注力したいと思います。



最近、退去ばかりで悲しいですが、めげずに募集します!



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月02日

東京でもそんなに草が生えるのか!

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現在14位です。週末の千葉1棟目、車借りて行くか電車で行くか・・・悩む。

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手間のかからない物件でもたまには見に行かないとダメだなあと思わさせられました。

東京6棟目、草ボーボーになってるってよ。



札幌の物件は遠方と言うこともあり、出張するたびに現地に足を運んでおります。

遠隔地だからこそきちんと様子を見ておかないと、という気持ちもありますし、

空室の期間も長くなりがちだから、というのもあります。現地に行くとなれば、

管理会社さんとそこでまた話のネタが出来ますので、コミュニケーションのきっかけと

なることでしょう。



他方、関東圏の物件って意外と見に行かないんですよね。特に中途半端な距離の物件。



東京1棟目、東京5棟目、東京8棟目、東京10棟目、東京12棟目、東京13棟目は

自宅から普通に徒歩圏なのでたまに散歩がてら現地を見に行くことがあります。

東京3棟目も徒歩圏なのですが、生活圏と少し外れるので、よし行くぞと思わないと

見に行かないかな。大きな道路を挟むと少し精神的な距離が遠のきます。



東京2棟目、東京11棟目は電車で1本の範囲なので、行こうと決めて行く感じに。

でも、両方とも一応繁華街が生活圏なので、別の用事のついでに行くことはあります。

特に東京11棟目はそのパターンが多いですね。東京2棟目はたまにしか行かない

繁華街なので、そんなに頻度は高くないです。



とにかく行かないのが東京6棟目と千葉1棟目。東京6棟目、購入した直後に

内覧会とかやるので何回か行きましたが、ここ数年全く見に行っておりません。

都内とはいえ、うちから行くと電車で30分以上かかるんですよ。しかも立地がいいから

空室になってもすぐ決まるので、ますますチャンスがないというか。

千葉1棟目も購入前に外観を見たっきりで一度も足を運んでいませんでしたが、

先日のブログの通り、最近空室が長引いているので今週末初めて中を見に行く予定です。



さてさて、前置きが長くなりましたが、この前置きから来る本日の主役は・・・

そう、長らく現地に足を運んでいない東京6棟目です。



こちらは本気のターミナル駅から徒歩15分という立地にある再建築不可物件。

フルリノベーションの上で引渡をしていただきました。手前を全部まとめて区画整理して

売りぬこうとした不動産屋さんが保有していましたが、前面地主さんが頑として譲らず

諦めて売りに出した物件です。



ターミナル駅近隣のオフィスで働くサラリーマンの方が借りてくださっていまして、

いつも満室。テレワーク状態になってからも、特に退去などの話は出ていません。



再建築不可とは言いますけど、隣の区立小学校が保有する土地が通路としていい感じに

整備されており、再建築不可特有のどんよりした薄暗い感じはありません。

これは掘り出し物だったと思います。たぶん売らない。



滞納もなし、退去もなし、トラブルもなし。昨年の台風で屋根が少しやられたくらいで

それも台風被害と言うことで火災保険で対応をしていただきました。優等生物件です。

借入も長期にすることができたので、返済比率も50%を切っております。

こういう物件ばかりだったら、とっくに会社辞められる状態だったかもね!?



すっかり油断しておりましたが、昨日の昼間管理会社さんからLINEが来て、

ちょっとだけ焦りました。放っておいたらこんなになっちゃったの!?と。



何がかというと・・・草、草、草。雑草がすさまじいことになっておりました。



東京の物件って敷地が狭いし隣との間隔も人が入れない程度のことが多いので、

ほとんどの物件において草むしりの心配がないんです。

東京1棟目は元のエントランス部分のデザインが良いので、雑草もギリギリで

デザイン風に見えなくもないからセーフ。東京2棟目は敷地全部コンクリで固めて

あるので雑草問題なし。東京3棟目、東京5棟目、東京10棟目、東京11棟目、

東京12棟目は敷地が狭いし、その狭いスペースはほとんど陽が当たらない状態なので

雑草が生える余地がありません。東京8棟目は定期的に草刈り、清掃を入れてます。



東京6棟目も草が生える余地はないと思っていたのですが、2棟現場の片方だけ

多少裏庭というか、スペースがあるのです。今回、そこが草ボーボーになってました。



管理会社さんで春先に除草をしているのですが、それをあざ笑うかのような猛烈な草。

つる性植物が雨樋を伝って二階にまで到達するすさまじさ。



ごめんなさい、大家失格です。入居者様、ごめんなさい。完全に油断してました。

東京は余程の物件じゃないと草刈りなんていらんわー、となめてました・・・。

反省しよう。



管理会社さんもちょっとびっくりしたようで、できる範囲で草刈りをしてくださった

ようですが、アフター写真を見てもまだまだ生い茂っております。参ったなあ。

ちゃんと草刈り見積して貰って、業者さんにやってもらおう・・・。

ちょっと見誤ってました。東京だから大丈夫なんてことはないですね。



しかし入居者様もあんなに草ボーボーだったら何か言ってきそうなものですが、

そういうのも全然なかったです。気にされないタイプなのかしら?



管理会社さんから見積をいただけるようなので、それを待って対処したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月12日

東京6棟目の台風被害からの復旧工事が完了。

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東京6棟目の台風被害に対する復旧工事が終わったとの連絡がありました。

なんとか終わってほっと一息。良かったです。



台風被害で、東京6棟目の屋根が軽くめくれてしまっておりました。トタンなのか

鉄板なのか、そんな感じのところが風にあおられ、めくれたものと考えられます。

中は綺麗にしているし、外も塗ったりして問題ない状態にはしているのですが、

それでも基本が古い物件なので、いろいろありますね。最近の自然災害の多さに関しては

保険など対応をきちんとしておかないと怖いなとつくづく思います。



昨年は台風15号と19号が東京を襲いました。うちの物件は東京6棟目に被害が

出ました。管理会社さんにお願いして、こちらについて修繕をしていただきました。

15号の被害が出て修繕している間に、追加で19号も来てしまい、その応急処置も

追加で行うなど、けっこうな出費となってしまいました。

とはいえ、保険金を申請して承認されましたので、実質的な手出しはありません。

保険、大事すぎます。



修繕は足場も必要ということで、けっこう大掛かりなものだったようです。

(他人事のように言ってるのは、現場を一度も見ていないから・・・)

入居者様にご迷惑をおかけしてしまったであろうと思いますので、やむを得ない

事態であったとしても、その点は大変申し訳ないなあと思います。



ただまあ、ある面では良いこともありました。工事をしている最中に、お住まいの方から

・キッチンの換気扇から異音がする

・老化と会談の間にある引き戸が閉まらない、閉め切っても自動的に開いてしまう

という2点の相談事があったということです。こういう小さな不満が積もり積もって

退去に結び付く可能性もあるので、こういう声を拾い上げられたのは良かったです。



前者に関しては、管理会社さんとしては一度メーカーさんに診て貰う手配をしたい、

ということでしたので、OKしました。後者については、工事に入っていた業者さんが

現場対応してくださったとのことです。



そんな感じで、年内で何とか工事が完了したということで、良かったです。

請求書も届いたので、支払わないとなあ。保険金を貰っているとはいえ、札幌9棟目と

同時に届いちゃったので、出ていくお金が大きくてキツイです^^;



私の場合、東京はどうしても古い建物ばかり購入する形で進んでいますので、

こういった自然災害に対する備えはきちんとやっておかなくてはなりません。

そうすることが近隣に迷惑を掛けず、地域の価値を向上させることに繋がると

考えているためです。



購入した物件は、基本的にフルリノベと外壁まで全部綺麗にして回せるか、という

考え方で試算をしています。たまに例外はありますが、それは立地的な要因とか

付き合いを深めるためにそうした方がいいとか、そんな理由がそれぞれあります。



購入したらフルリノベが原則、しかもできる限りスケルトンにして全部見直す、

という形ですので、古くても内装は最新になりますし、傾きなども表面的には

わからない状態にできます。



一度スケルトンにするので、完全とは言えないものの、耐震の観点で必要な措置は

施工業者さんがしてくださいます。配管も新設になります。建物自体の不同沈下のような

問題は根本的な解消はできないのですが、それでもかなりの部分はリニューアルされ、

住みやすい住宅に変わります。



値域に放置される古い物件をリフォームし、住みやすい家賃帯で提供することによって

景観向上、地域住民増加、安価に良質な住宅を提供、といったところで地域貢献が

できるものと考えております。嫌がられたり恨まれたりして得るお金って、個人的には

ちょっと後味が悪くて苦手なので、皆喜ぶ形が一番いいです。



その考え方に則れば、台風などでまずい状態になった建物を適切に修繕すること自体は

当然必要なことです。今回も躊躇せずに修繕をする選択を取りました。それが建物を

保有する人としての責任だと思います。そこに住んでいる人に快適な住空間を提供する。

それが私のお仕事ですので。



話が取り留めない感じになってしまいましたが、ともかく無事に修繕が終わって

良かったです。管理会社さん、ご対応まことにありがとうございました。



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posted by ひろ* at 10:25 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月26日

質権設定している金融機関さんから保険金支払の件で連絡あり。

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先日、質権設定先の金融機関さんから保険金支払の件で連絡がありました。

支払関係で連絡を受けるのって、初めての体験でした。



質権設定。火災保険の保険金請求権に対して質権を設定すること。

万が一、火事などで物件が焼けてしまったとしても、保険金があるから安心・・・

でもその保険金、質権設定されている場合はまず金融機関さんが受け取る権利を

持っています。万が一の時も借入を滞りなく返済できるよう、金融機関さんは

保全をしているわけです。



不動産投資に積極的な金融機関さんだと、一世を風靡したスルガ銀行さんあたりは

当時質権設定をしていた記憶があります。でも、他の金融機関さんで話を聞いた際には

「最近は質権設定も流行ってないですね〜」なんて言ってたので、そんなに気張って

質権を設定してくるところは減っているのではないかと思われます。



東京法人および個人事業主としてお付き合いしている金融機関さんの中で、質権設定を

しているのはメインバンクさんと東京10棟目を借入している金融機関さんです。

それ以外については特に質権設定については何も言われておりません。

信組さんのように小さなところと、ノンバンクさんのように保全をガチガチに

かけてくるところが質権設定を仕掛けてくる印象があります。やっぱりリスクが

やや高めでも貸すところは、保全も手厚いのでしょうね。



質権設定されていることによる大家側のデメリットは、前述の通り保険金の請求権が

優先されるのが金融機関さんになることです。金融機関さんが「ダメ、うちが貰う」と

言えば、大家さんは保険金を受け取ることはできません。



まあ、本当に物件が火事で焼けたとか、そういうレベルにならない限りは保険金は

大家さんが受け取れると思いますが、その物件から収益が見込めなくなった時などは

金融機関さんが質権を行使するかもしれません。



私はこれまで金融機関さんが質権を行使したケースには遭遇しておりません。

一度物件で火事がありましたが、その時は質権設定されていなかったし、入居者様が

原因の失火で、借家人賠償責任保険で対応していただいたので問題はありませんでした。



さて、質権についてだらだらと書きましたが、今回東京6棟目で初めて金融機関さんから

保険金の支払に関しての確認を受けました。東京6棟目はノンバンクさんから借入して

おり、質権が設定されております。そして東京6棟目は先日の台風15号と台風19号で

ポリカーボネイトのベランダの雨よけが飛んだり、トタンになっている場所が捲れたりと

割と被害を受けてしまっています。これらについて、保険代理店さんや管理会社さんの

ご尽力もあり、保険金が支払われることとなりました。



そんなある日、仕事をしていたら携帯に着信あり。仕事中なので出られませんから、

ひとまず放置して後で確認するとノンバンクさん。あれ、返済できてないとかだったら

まずいなと一瞬焦りましたが、ちゃんと今月も払っています。そもそもそっち系だったら

もっと早いタイミングで連絡が来ているはずです。だからきっと違うな。うん。



翌日折り返そうと思っていたのですが、結局忘れてしまい折り返さず。するとまた着信が

ありました。今度は留守電が入っていて、保険金支払の件で確認があるとのことです。

トイレに行くついでに、ちょこっと抜け出して折り返し。何を聞かれるのかな?



先方からの確認事項は、保険金を使って修繕する予定があるか、修繕はいつになるか、

という話でした。なるほど、貸している不動産の価値が落ちて収入を得られなくなり

滞納が始まることを恐れているようです。ここまで細かく確認されたのは初めてです。

他の質権設定されている不動産でも保険金の請求はしたことがありますが、借入先から

連絡を受けることはありませんでした。慎重と言うか、がめついというか(笑)



応急処置は既に行っており、工事も発注している旨をお伝えしたところ、それでは

保険金の支払の手続きを進めさせていただきます、ということで電話は終了。

意外とちゃんと見てるのねー。保険金はうちに払え!とかわけわからないことは

さすがに言わないと思ってはいたものの、初めての経験だったのでちょっとだけ

何が起こるのかドキドキしていた自分がいました。特に何もなくてよかった。



今日の教訓:ノンバンクさんは金融機関さんよりも保全の目が厳しい



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