2017年08月08日

9月は決済の季節・・・8月予定が延期に。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。魔法の鍵取れました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日はサラリーマンのお仕事で終日会議ばっかりしてました。

決済予定の都内築古木造物件の営業マンからの着信や、某金融機関さんからの着信が

ありましたが、とても電話に出られる状態ではなかったです。



9月はいろいろな不動産関係のことが重なりそうで、けっこう怖いです。

都内築古リノベ済好立地再建築不可(2棟一括)の決済が8月から9月に延期になって

しまったので、北陸物件とあわせて3棟の決済が行われることは確実になりました。

サラリーマンのお仕事も9月は追い込みをやっていると思うので、きつそうです。



決済が9月になった背景として、登記情報が間違っていたことがあります。

謄本をまじまじと見ると、土地の謄本の地番と、建物の謄本の所在の地番がずれている、

ということがわかりました。これは売主さんが購入する以前からずれていたということで

今回の売却にあわせてそのずれを補正していただくということになっていました。

2棟一括購入のうちの片方だけがその状態です。



この話を金融機関さんにしたところ、その更正登記が終わるまでは決済はできないと

いうことを条件にされてしまいました。2棟のうち1棟だけそういう形になっているから

先に1棟だけ決済できないかと相談したものの、本部に2棟一括実行という形で稟議を

あげてしまっているから、それはできないそうです。



売主さんに相談して貰ったのですが、1棟は8月に予定通り決済してほしいというのが

基本的な要望でした。とはいえ、無い袖は振れませんし、現金で実行してしまうとなると

またいろいろややこしくなってしまうことは火を見るより明らかです。



そこで仲介業者さんからの提案。

売主さんもそこでお金が入ることを期待していたわけだから、一部でいいから中間金と

いう形で支払ってはどうか、と。一部なら支払えますので、その案で交渉してもらう

ことにしたところ、無事にそれでOKとなりました。よかったー。交渉してくださった

仲介業者さん、ありがとうございました。



とまあそんなこともあり、9月にいろいろなことが集中してしまいそうです。

直近で契約した築古物件だって、10月初旬決済って言ってるけど、もし境界の立会が

早く終われば、9月に決済できる可能性だって残っています。



アップアップにならないように、早めに準備をしていかなくては・・・。

(だから本当はドラクエとかポケモンとかやってる場合じゃないんだけど・・・^^;)



今日もあんまり筆が進まない日なので、手短ですがこの辺で終了です。。。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月23日

都内好立地再建築不可、隣も購入できることになりました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。やることはいろいろあるけど、今日は骨休みにします。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



現在購入申込を入れて、一応担当者さんレベルでの融資内諾を得ている都内好立地の

再建築不可物件ですが、どうやらその隣も購入できることになりそうです。



この物件を出してくださった業者さんから「隣も売りに出そうなんですけど」という

連絡をいただきました。隣の土地は多少高くても買っておけという話もありますので

早速検討に入りました。



所有者さんは同じ方で、どうせ売るなら両方ともまとめて売ってしまう方向に傾き

今回の売却依頼となったようです。業者さんで、再建築不可をいろいろうまくやって

再建築可能にして売る計画だったみたいですが、近隣の地主さんとうまく調整がつかず

そのまま売るということを決めたそうです。



当初は片方だけ売る予定だったみたいですが、私がうまいこと購入できそうなので

「まとめて同じ人に売った方が話が早い」と判断されたようでした。それで今回の

オファーになったわけです。



価格交渉して、購入予定物件と同じくらいの利回りになるように調整を試みましたが

そこまでは落ちず、少しだけ高いお値段になりました。まあそれでもこの立地で

これだけ利回り取れるなら悪くはないか、という具合ではあります。両方合算すれば

利回りも何とか10%に乗っかるし。



融資に関しても、現在融資を打診しているノンバンクさんと話をしまして、これなら

同時に2棟決済で何とかできると思う(ただし条件が出た時は柔軟にお願いします)

ということを言っていただきました。ある程度自己資金を入れてほしいという話とか

返済比率が高くなるようなら少し繰上返済をしてほしい、とか。その辺は調整します。



ざっくり計算しましたが、先方の出した条件(金額・年数・金利)を考慮すると、

返済比率も50%以下に収まってくれそうですので、悪くないと思います。

リノベーション済で新築同様で立地も良いから、手間はかからないはずです。



・・・という感じで書くと、いつもの不動産買いますの記事と同じですね。



最近のスランプの一因の中には、読者が増えているからこそ、無責任に自分の活動記録を

垂れ流してしまっていいのか、という考えが芽生えたというものもあります。

(親身になって助言してくれる皆様に感謝します)



自分は自分なりに考えた上で不動産の購入を決断しているつもりですが、そのすべての

思考回路が伝わるわけではありません。だから「そうか、買えば儲かるんだ!」と

勘違いして、変なものを買ってしまう人も出てくるのではないか、と。

ですので、活動記録を書くことに対しての多少の恐怖感みたいなものが出ておりました。



いつもならこの内容で閉じるところですが、今回はこの物件を買い増しするということに

対して、何をどう考えたか、また、その物件を買うということの前に、不動産投資を

続けていくことがどうなのか、というところも書き綴ってみようと思います。

きちんと思考回路をアウトプットすることで、自分なりの基準をクリアしながら

妥協すべきところは妥協し、リスクを背負って購入しているということを理解して

貰わないと、責任のある記述とは言えないのかな、と思いますので。



変なこと言ってるなーと思ったらどんどん突っ込んでいただいて結構です。

決して能力の高い人間ではないし、意外と考えずに動いているところもあるので

真摯に受け止め、吸収していきたいと思っています。



というわけで、明日に続く。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 14:36 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月20日

融資内諾!都内好立地再建築不可も購入ほぼ確定へ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。今日から急遽札幌入りしてきます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



都内好立地再建築不可に関して、支店内でゴーサインが出たようです!

かつて一度断られているだけに、また買える体に戻れたことに感無量。良かったー。



今回、再建築不可の融資付けには某ノンバンクさんを利用しました。こちらは以前

東京4棟目の購入の際に審査をしてもらい、OKで融資をしてもらったことがあります。

その時は「是非また借りてください」的なことを言われてご機嫌だったのですが、

一年前に再建築不可の物件を持ち込んだ時に審査NGを食らってしまうという・・・。

東京4棟目リノベの無担保の無茶な借入がだいぶ増えているのが原因でした。



あれ以来「あの借入返さないともう貸してくれないかなあ」と思って避けていたのですが

今回売却などで大きく状況が変わったこともあり、再度門をたたいてみることに。

ダメなら建物は現金決済して、リノベの融資を別口で引っ張ろうと思っていました。



ここのノンバンクさん、事前審査の結果が出るのが早く、3日もあれば回答が来ます。

今回、GW中くらいにすぐ資料を出して、その後すぐ追加資料を求められまして、

それもすぐに出したのですが、そこから一向に返事が来ませんでした。難航して

いるのかな?またダメなのかな?とちょっぴり憂鬱な気分に。



ところがどっこい、どうやらただの行き違いであったことが判明。

ちょうど仲介業者さんから追加資料を入手したので、それをメールで送付したところ

「返済予定表など追加でお願いした資料はまだですか?」と。メールの添付ファイルの

容量が大きすぎて、届いていなかったようなのです。だったら配信エラーとかメールで

告知があってもいいのに。気づかなかったですよ。



何回階に分割して再度送ったところ、電話にて何点かヒアリングがありました。

だいぶ物件売って状況が変わりましたね、ということも言っていたので、これは少し

期待できるかもとワクワク。ただ、妻が現在離職していることを気にしていた節もあり

収入が減っていることがマイナスにならないかという点が気になりました。



ちなみに豆知識ですが、ノンバンクさんは定量評価で基本的に貸出をしますので、

純粋に返済比率だけで勝負をすることになります。私の得意な小さな金融機関さんだと

定性的な評価(経営者としての資質やその人の住んでいる場所、物件ごとの資産性など)

も加味してくれるのですが、メガバンクやノンバンクは型にはめた審査しかしません。

だから、1年前と基本的に変わっていないどころか、無担保の小口がむしろ多少増えた

今の状況はきっと先方にとってもあまり好ましくないだろうと思っていたのです。



そんなことを考えながら数日経過すると、ノンバンクの担当さんから電話がありまして

「融資する方向で検討する」との回答がありました。こちらはここで融資すると言って

貰えれば、ほぼ本部も通過します。よっしゃ、属性回復!再建築不可は収益性がいいので

融資を組めるなら都内での選択肢が増えます。こんなところにも物件売却の効果が。

大変めでたいです。皆の者、祝杯じゃ!(誰だよ)



ちなみに担当さんに「1年前断られた時から小口無担保借入は変わってなかったので

正直ひやひやしてました」と言ったら「無担保借入は確かに気になりましたねー」と。

妻の収入もなくなり、無担保借入も変わっていないのによく通ったものです。

やっぱり物件売却効果なのでしょうね。一気に1億以上残債が減りましたし。



というわけで、本審査に駒を進めていきたいと思います。

条件的には、融資はできるだけ長くとお願いしましたので、前回と同じ25年は確保して

くれるものと思います。金額はだいたい8割くらい貸してくれるということでした。

返済比率は50%を何とか割ります。場所がいいし、リノベも全部やってくれてからの

引き渡しということでしたので、擦り切れるまで使い倒しちゃいましょう。



なお、こちらのノンバンクさん、大口になると金利が下がるらしいので、そのレベルまで

収益性の良いものの借入を増やしたいなあ、とかまた無謀なことを考えてみたり。

でも適宜入れ替えも考えていかないといけないよねーという気持ちもありますので、

そこのレベルには達しないだろうなあ。でも一度は達して金利下げてみたいです!



これで、同時に検討していた札幌築浅RCと都内好立地再建築不可の融資が固まり、

一気に2棟進めることになりました。2棟売却した意味ないじゃん、という感じも

多少あります・・・^^;

しかもさらに1棟購入が決まった物件も。これで一気に3棟話が進むことになります。

明日はその物件のことでも書こうかと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:18 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月06日

ノールック買付(良い子は真似しないように)案件のこれまでの軌跡。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。今日は不動産活動はしないぞー!(メールの返信はあるけど)

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は以前ブログに書いた焼肉食べながら見ないで買付を入れた城南地区の再建築不可

現地調査に今更ながら行ってきました。

買付入れる前に行けって?いやー、おっしゃる通りです(汗)



こちらの物件の概要です。



・木造築古物件

・再建築不可

・山手線徒歩圏内(!)

・築年数不詳(概要書に書いてない)

・リノベーション工事後引き渡し

・利回り10%以上



ここまで、城東地区&城北地区の物件ばかり購入してきた私が、いよいよハイソな

城南地区、しかも山手線に歩いて行けるという素晴らしい立地に物件を購入する

チャンスが巡ってきた!と小躍りしました。



物件情報が来たのはGWに入る前日の金曜日。たまたまコンビニに飲み物を買いに

行くべく、オフィスの外に出た際になにげにFBのメッセンジャーを見ると、

東京の各物件の管理会社さんからメッセージが。わけあって一部の顧客にのみ

出していますという触れ込みで上記物件が出てきました。

(たぶんブログ読んでる一部の方のところにも行ってる情報だと思います)



なんでも、ブツ元がデザインリフォームをやっている会社なので、再建築不可物件も

きっちりデザインリノベして引き渡しをしてくれるとのこと。なるほど、いいですね。

でも再建築不可ならもうちょっと利回りほしいよねー、なんて返答をしたところ、

これからリノベだから交渉は可能かもしれませんよ、と。



立地を考えると間違いなく外すことはないでしょう。山手線の外側なのがちょっとだけ

残念ですが、そうは言っても今までの私の保有物件と比べたらかなりの好立地です。

JRが通っている物件、5件中1件しかないんですもん(笑)



そんなわけで、これは検討に値すると判断。再建築不可なので資産性は今一つですが

周囲の状況次第では再建築可能になるかもしれません。とか言いながら、公図も

住宅地図も謄本も何もついていない状態なので、その確認もできないんですけど。



もうちょっと指値できませんかねえと相談したところ、これからリノベする案件だから

リノベの質を調整すれば聞いてもらえる可能性はあるかもしれない、という見解。

勿論ダメな可能性もありますけど、交渉はしてみますということでしたので、

そこそこの金額で指値を入れられる方向なら検討してもいいかなーと考えました。



現金で購入できないこともない金額だったのと、なんとなく割と早めに蒸発しそうな

気がしたのとで、情報を貰って1時間後には口頭で買付の意思表示をしました。

そしてその日の夜、お会いして焼肉を食べながら正式に書面作成(たまたまその日

その業者さんと焼肉を食べる約束をしていたもので・・・笑)。

指値は割合で言えば2割に満たないくらいの金額にしておきました。

ずうずうしい指値だなおい、というツッコミは受け付けません。



そんな感じで、結局物件を見ないで買付を入れてしまいました。

全部リノベーションして引き渡しをしてくれるということや、信頼できる業者さんで

あったこと、なんとなく足が速そうだったことなどがその理由として挙げられます。

勿論、マネすることはあまりお勧めしませんし、マネして失敗しても自己責任です。



買付を入れて、早速某ノンバンクさんに融資相談。先方的にも債務が減って現金が

増えたから、少し審査もやりやすくなっているんじゃないかなと思います。

以前、東京4棟目の後さらに借りようとしたら、もうちょっと待ちましょうと

言われてしまったので、今回でその制限が解除されればいいのですが・・・。



で、そんな準備をしている間に、元付業者さんから指値に関しての回答がありました。

「リノベ会社なのでリノベはきっちりやらせてほしい」と。そりゃそうですね^^;

ただ、満額ではないにせよ、一定額の指値はOKしてもらったので、それであれば

いいかとOKすることにしました。



ノンバンクさんがNGだったら、リノベと土地建物に分けてもらい、土地建物については

現金決済、リノベ部分は取引行さんに融資してもらう方向で考えたいと思います。

ノンバンクさんなら25年とか普通につけてくれるので心配は特にないのですが、

土地現金+リノベ融資だと最大10年でしょうから、キャッシュフローが出る程度に

現金を投入しなくてはならないです。その辺の試算もしておかないと。



この辺まで話のイメージが固まってきたところで、ようやく現地調査にいきました^^;

前置き長いですね、すみません。



まず、再建築可能にはほぼ間違いなくできないなということはわかりました。

接道しているところまでかなり遠く、何件もその間に家があります。あれを全部

片っ端から購入しないと再建築可能にはならないので、まあ無理だろうなと。

相当な財力がないとキツイ感じです。前面道路狭いから大きいの建たないでしょうし。



建物は外壁が一部朽ちているところもありました。ここも含めてリノベ渡しだろうと

楽観していますが、念のため元付業者さんに確認した方が良いでしょうね。まさかの

内部だけで外部は原状渡しというオチも考えられなくはないですし。

まあそうなったらいつもの某イケてる一級建築士の先生にお願いして、外壁だけ

やってもらうことになるでしょう・・・。そのくらいの費用が出る程度に指値は

通ったと思いますし。



場所は良いけど自転車置場が確保できないのはちょっと気になりました。

再建築不可だから前面道路も狭く、自転車置いたら邪魔だろうなと思います。

かといって、部屋の中も図面を見る限りそんなに広くないから、土間を広くして

自転車も置けますとかにするのも厳しそう。可能なら売主さんとも会話をして、

どんな感じでリノベするかアイディアを共有したり提案したりできるといいですね。

元付業者さんにそういうアプローチが可能かヒアリングしてみようっと。



中はまだ見られないということで外観だけ見てきましたが、まあこの感じであれば

入居付けも問題ないだろうと思います。悪くない感じでした。

全面的にリノベが施されるということで、新築同様でありながら高利回りと考えれば

決して悪くない案件だと思います。



おそらく次の動きはノンバンクさんでの融資の可否の速報でしょう。

座して待ちたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:26 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする