2017年09月09日

都内好立地再建築不可物件、無事購入できました。

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無事に決済してきました。都内好立地再建築不可木造リノベアパート改め東京6棟目。

2棟一括なので厳密にいえば6棟目・7棟目になりますが、ややこしいので今後は

東京6棟目としてまとめて一括りで表現したいと思います。



この案件の軌跡



GW直前

情報を貰ってすぐに書面上だけで買付を入れ、数時間後に仲介業者さんと焼肉食べながら

買付の書面に署名押印

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)

この時点ではまだ1棟だけ購入の前提

リノベ後渡しなので8月くらいに引渡のイメージ



5月後半

某ノンバンクさんで融資の内諾を得る

しばらく待ちましょうと言われていたのですが、財務状況が改善したとみて貰えた感じ

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



7月後半

どうせなら隣も買いませんかと売主さんに言っていただき、ほどほどに指値交渉も

受けてもらうことが出来たので、隣も購入の方向で再度行動開始

金融機関さんと話をして、諸々調整して何とか2棟一括で融資いただく話が成立

金利3.9%、売買金額の8割程度、30年という条件提示を受ける

返済比率は何とか50%を切りそう

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



8月前半

追加の1棟の建物登記が誤っていることに関係者が気が付き、更正登記を実施

この影響でノンバンクさんより更正登記が終わるまで決済不可との通知あり

更正登記終了予定が9月後半であることから、決済も9月後半にスライド

売主さんへの謝罪の意味も込め、中間金を8月末に支払うことで決済延期決定

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



8月後半

売主さんから保険が切れるから買主にてかけてもらい決済時に日割り精算したいと

申し入れがあり快諾するも、ノンバンクさんより質権設定がある関係でNGと言われ

融通が利かないことにガッカリ

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



そして思ったより早く更正登記が終わったので、決済を急ぐ段取りに軌道修正、準備開始

リノベ後の物件の状態も確認、内容申し分なし

(詳細はこちらのブログ記事こちらのブログ記事をどうぞ)



9月前半

金銭消費貸借契約を締結、中間金や残金の振込、保険契約などを済ませる

(詳細はこちらのブログ記事をどうぞ)



9月8日

決済完了!



こうやって振り返ると、4ヶ月に渡る割と長い期間この案件に携わっていたのですね。

1棟の不動産を購入するということがいかに時間のかかることか、改めて感じます。



今回の物件は、山手線のターミナル駅徒歩圏です。ビジネス需要が多い駅なので、

ターゲットは25歳〜35歳くらいのサラリーマンとして名のある企業に勤める

給与収入も割と多めな独身男性としました。昼間は家にいなくて、週末は彼女を呼んでも

いい感じに決まるおしゃれで利便性のいいお部屋に住みたい、都内だから車ではなく

ロードバイクなどで移動する、そんなタイプの方が住みやすい部屋づくり。



壁が朽ちかかっているボロボロの状態でしたが、売主さんがバシッとリノベをして

くださったので、とてもスタイリッシュなお部屋に仕上がりました。ターゲットとなる

顧客にバッチリはまりそうです。



今回の物件、仲介業者さんにそのまま管理を委託するのですが、賃貸として強気の家賃で

募集をかけたところ、早速反響がぽつぽつと来ているようです。うん、良い傾向。

早々に満室になってくれたら伝説が生まれます!



今回はノンバンクさんの都合でいろいろ振り回されたり、契約形態もやや複雑になったり

してしまったため、仲介業者さんは大変だっただろうと思います。それでも辛抱強く

話をまとめるよう動いてくださり、感謝しております。ありがとうございました。



この物件はじっくりホールドするつもりです。融資期間が長いので返済比率が低い反面

残債がなかなか減らないし、そもそも再建築不可なのでキャピタルを取るには時間が

かかりそうな印象があります。立地も良いし、建物もフルリノベしているので当分は

トラブルフリーと考えられますので、売却するなら他の物件を優先させるだろうな、と。

木造の再建築不可なので、固定資産税がかからないこともメリットですし、敷地に対して

びっちりと建物が建っているので、共用部の清掃も特に不要と考えられます。

結果としてランニングコストが小さくなるため、保有しやすい案件です。



物件名も既につけてあります。あ、看板デザインの発注もしなくちゃだ・・・。

まだ札幌6棟目の看板も終わっていないんだよなあ。忙しい方だし、どうしよ。



ともあれ、昨日から新たに仲間入りした東京6棟目をよろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月02日

一気に話が進み、金消まで完了。

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急転直下で一気に進み始めた都内再建築不可物件、貸付をしていただける金融機関さんで

昨日無事に金銭消費貸借契約を締結してまいりました。



購入物件は2棟一括で合計4戸のアパートとなりますが、その片方の建物登記に

所有している土地の地番と異なる土地に立地しているという錯誤が見つかったために

ノンバンクさんから「錯誤が直るまで融資実行できません」という通告を受けたのが

先月の中頃でした。登記の終わる見込みはその時点では立っていなかったので、

下手をすると9月の月末になるかもね、なんて話を仲介業者さんとはしていました。



その錯誤の登記しなおしについて、今週に入って「終わりました」という連絡があり

にわかにあわただしくなってきました。元々8月末には完了していたかった売主さんの

思惑と、買える状況なら早く所有権移転させたいと思う買主サイドの思惑、そして

仲介に入っている業者さんがそのまま管理も行うので、第二繁忙期のうちに先行して

募集をかけて埋めてしまいたい思惑。この辺がまじりあうことで、早めに決済して

しまおう、という動きが生まれました。



ノンバンクさんにしても、9月末の中間決算までにこの取引を成立させたいという

思惑はあると担当者さんが前に話していたので、その辺の動きについては早いに越した

ことはない、というスタンスでした。これもまたこちらの思惑と合致していましたので

この1週間で一気に話が進んでいくことになりました。



遅れていた2棟目の売買契約(今回は最初に1棟だけ売却という話がまとまったのですが

その後隣もまとめて購入と言う形に話が変化し、2棟一括になったという経緯があり

契約が遅れておりました)、司法書士さんへの見積、金消・決済日の決定、残金の計算、

火災保険のお見積、など一気に話は進んでいき、こちらもその準備に追われました。



また、それと並行して1棟目の中間金の振込も行う必要があり(8月末決済予定でしたが

2棟一括で話が進んでしまったため、友連れで決済ができない状態になってしまったので

売主さんにそれを呑んでいただくために中間金を後から設定した次第です)、こちらの

資金繰りも行っていたというところがあります。



そんな感じで、ヘロヘロになりながら迎えた昨日。金銭消費貸借契約を締結する日です。

同時に中間金の支払の日でもあったので、金消した後振込という感じで動くことに。



朝一番で区役所に住民票と印鑑証明書を取得しに行き、その足でノンバンクさんへ。

金消も何度も行っているので、うるさいことも言わずにサクサクと進めていきます。

署名押印箇所が多く大変ですが、人生でこれだけサインを求められる機会もそんなに

多くない、とサイン会気分でさらさらと書いていきます。



ただ、このノンバンクさんが「ここの濁点が明瞭でない」「ここの棒線が短い」など、

書いた文字に対していろいろダメ出しをしてくるんです。私、確かに字が汚いので

申し訳ないなとは思うのですが、金消で書いてある字にダメ出しされる経験はこれまで

なかったので、やや面くらいました。契約担当の女子が今時風な清楚な20代前半OLで

割とかわいい系な顔と声で「細かくて申し訳ないのですが・・・」とおずおずと言って

くる、というプレイでなければ、「ほんと細かいっすね」と言いたくなることでしょう。

やっぱ異性は偉大です(笑)



そんなこんなで、無事に金消契約も終了。契約担当の女子が上席に契約書の内容の

チェックをしてもらい、問題なしということでした。女子と一緒に、融資の営業の

担当者さん(この人と電話でやりとりしています)も出てきて、軽くご挨拶。

さて帰ろうと思ったら「今後の融資についてちょっとお話が・・・」と営業さんから

言われます。すると契約担当女子は「では私は先に戻っていますので」と。あらー。

どうせなら女子にお見送りしてほしかったのに!空気読んでよ営業さん!

(はいそこの読んでる人、呆れた顔しないの)



女子を先に帰した営業さんからは、今回の融資実行により、次からは本部決済の

枠に入ることになる、という説明を受けました。そして今までよりちょっと見方が

厳しくなるので、できればこの借入とこの借入はつぶしておいてほしい、と。

返済比率やその借入の使途をチェックされやすいので、見栄えが悪いものに関しては

やっつけておいていただいた方が審査に通りやすいと思います、と助言いただきました。



ごめんなさい、女子云々とかどうでもいいことを一瞬でも思った私が悪かったです。

営業さん、超いい人でした。まあ勿論自分の成績を伸ばすという観点もあるでしょうけど

こういう風にある程度腹を割って話してくれる担当者さんはとてもやりやすいです。



そんなこんなで金消完了後、次の動きは中間金の支払いです。さくっと振り込んで

来ようと思っていたのですが、これが思いのほか苦戦しました。



個人の手持ち資金だけだと足りないので、法人に貸し付けていたお金を個人に返済して

貰って、それを足して払おうと企てておりました。しかし、法人→個人にお金を動かす

ことは、けっこうややこしいんですよねえ。



まず、金額が数百万単位とそこそこなので、一日の振込金額の上限を余裕で超えてしまい

窓口でしか振込操作ができないこと。そのせいで、支店まで通帳をもっていかないと

振込が出来ない状態でした。そしてその通帳を自宅に忘れて出てきてしまったがために、

わざわざ一度自宅に戻って通帳を取って、改めてその金融機関さんの窓口に行く羽目に。



そして、金額が数百万単位とそこそこなので、代表社員である嫁ちゃんの意思確認を

しなくてはならないということ。また運が悪いことに、嫁ちゃんはその時昼寝していて

電話しても起きてきません。そういうこともあろうかと、法人の謄本も持っておりまして

私がそこの役員なので問題ないですよということも示したのですが、やはり嫁ちゃんの

同意がないことには振り込めない、と。



一度寝ちゃうと電話くらいじゃ起きないんだよなあ。最悪、もう一度家に戻って

起こして電話を取ってもらって、もう一度窓口に行くか?中間金は遅くとも午後2時迄に

着金させてくださいと仲介業者さんには言われてたよなあ。ギリギリ間に合うか?



そんなことを考えながら、あと一度だけと思って電話を鳴らしたところ・・・



「・・・ふぁい」



キタ━(゚∀゚)━!

奇跡の起床!なんとか意思確認もできて、振込手続が無事に終わりました。

なんかもう、どっと疲れたよ・・・・・・。



今回の物件は、2棟一括の4部屋で、利回りは10%ちょっと。30年3.9%で

引っ張っていることと、自己資金を多少入れていることで、返済比率はなんとか

5割を切ってくれました。入居付けは固い場所ですので、空室リスクは低いでしょう。

将来ありえるリスクとして、減価償却の期間と借入の期間が合致していないことによる

勘定合って銭足らずリスクがありますが、ここは他の物件の売却益などで何とかできると

見ております。



今回の物件は個人で持ち切りのつもりです。チャンスがあればわかりませんけど、

持ち切りのつもりだから期間を長く引っ張ったというところもあります。

客付がきつい物件から先に処分し、楽な物件は最後に処分。そういう流れを考えると

今回の物件は最後になると思います。フルリノベもしてもらって引渡になるので、

安心して保有できます。



再建築不可なので出口が取りにくいという事情は勿論ありますが、保有前提であれば

悪くない条件ですし、売却しようと思っても、立地がいいのでそれなりに売れると

思います。自己資金を溶かすのも仕方ないと割り切れるなら、残債の額で売れることは

ほぼ間違いないでしょう。そういう意味では流動性も取れると思っています。

バラバラで売れば、金額も小さくできますから、現金の方が購入しやすくなります。



まあいろいろ書きましたが、何が正しいかなんて自分でもよくわかりません。

こんな不動産が高い時代ですので、購入をあおる気もありません。むしろ仮想通貨でも

買ってた方が儲かるのかもしれません。ただ、購入するなら全力で考えて、自分なりに

納得した上で購入すべきかなと思います。不動産屋さんにあおられて購入するとか

そういうのはやめた方がいいかと。



決済は来週。そこまで全力で走ります!(その後も全力で埋めないとなんだけどね)



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posted by ひろ* at 07:05 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月31日

都内好立地再建築不可、決済に向けてやることを整理。

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昨日書いた通り、急ピッチで進み始めた都内好立地再建築不可の決済準備。

しかし早速部屋を汚くしている弊害が発生し、まずいことになっております。

作ってもらったはずの書類が見当たらない・・・。



関係各位と相談した結果、金銭消費貸借契約は明日執り行うことになりました。

ギリギリにならないと準備が進められない私らしく、今頃になってようやく、

持っていくものを改めて準備し始めました。



先方から必要と言われていた書類を整理します。



収入印紙を2枚購入・・・これは本日中にどっかで買っていこう。郵便局でもいいし

金券ショップだとほんの少しだけ安く購入できるから、そっちでもいいですね。



本人確認書類は免許証を常に携帯しているので問題なし。



実印・・・もう今日のうちから鞄に入れておこう。ずぼらなので当日慌てて忘れるのも

困ってしまいますから。鞄が多少重くなるけど、忘れ物をするよりはマシです。



印鑑証明書と住民票・・・印鑑証明書は前に取得したものがまだ残っていますので、

これを再利用しましょう。住民票は・・・ないのでおとなしく取りに行く、と。

これは嫁ちゃんにお願いして準備して貰うことにします。



口座振替依頼書・自動払込利用申込書・・・前に作ってもらった・・・けど・・・

あれ?見当たらないよ?たぶんこの辺の書類の山に埋もれてるはずなのですが・・・。



今回、再建築不可ということで一般の銀行さんではなかなか融資して貰うのが難しく、

某ノンバンクさんで融資をしてもらうことになっています。ノンバンクさんなので

その金融機関さんの口座を作るというわけにいきません。ですので、提携している

他行さんに口座を作り、そこから引落をするということになります。



この用紙自体はだいぶ前に入手していたので、対象の金融機関さんで書類を作って

貰ってありました
。でもその書類が見当たらない!うーん、困りました・・・。

とりあえず今夜じっくり探してみることにします。どうしても見当たらなかったら

もう一度書類作成だな。仕方ない。先にノンバンクさんには電話しておこう。

もしかしたらないかもしれない、って。



火災保険の見積も取りました。ノンバンクさん、質権を取るので長期一括払いしか

受け付けてくれないのが痛いです。私はその場でいっぱいお金が出ていかない

1年契約の方が好みなのです。出ていく自己資金が少なくなるというのがその理由。



登記の見積も出そろってきましたので、これであとは決済時の送金の内訳が出そろい

それに従って資金の準備ができれば完了となります。整理して考えれば、そこまで

テンパるほどやることは多くなかったです。並行して富山1棟目(仮)とか都内の

別の戸建とかの話が走ってるからややこしくなっているだけですね。整理すれば

どうということはない。



というわけで、本日は書類を必死に探すことと、嫁ちゃんに依頼して住民票を

取ってきてもらうことができれば、金消への道のりは開けるということを確認しました。

ブログ使って全世界に向けて頭の整理をするなと言われそうですね。すみません。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月30日

更正登記完了!決済に向けての障害がなくなりました。

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思ったより決済が早くなるかもしれません!?



昨日も昼休みにごにょごにょといろいろやってました。金融機関さんにいくつか電話して

新規取引に関してどうなのかいろいろ聞いてみたり、借り換えの進捗状況はどうなのかを

聞いてみたり、信用情報について語り合ってみたり、取引業者さんからの連絡に対応して

みたり、関東→札幌の大家会の今週末の札幌遠征について打ち合わせてみたり。



そんないろいろなやり取りの中、メッセンジャーでやりとりをしている東京好立地

再建築不可物件の仲介業者さんから連絡がありました。先週末打ち合わせて売買契約など

取り交わした(後から決まった隣地の契約です)ところなのですが、その売買契約書を

スキャンしてくれたものを送ってくれたのです。あとは先週の打ち合わせでちょっと

間違えていたところの情報の訂正なんかも。



で、そのやり取りの後唐突にペロッと謄本が送られてきたんですよ。ん?と思って

チェックしてみたところ、例の更正登記が完了した謄本でした。おお、意外と早く

終わりましたね。これで登記上も正しい状態になり、決済に向けての障害は解消。



さらに、片方は売主さんにてリノベするということになっておりました。

このリノベも先週末状態確認させていただき、完了していることも確認してます。

このリノベがまたいい感じの出来栄えで素敵でした。これは確実に埋まるなーと

自分でも思ってしまう出来栄え。私も若ければ住みたいなあと思ったものです。

立地もグッドで、対象になるお客様のイメージが明確な場所でした。



・・・ということは、思ったより早く決済できるということではないでしょうか?

ちょうど今週の金曜日、都合でお休みを取ろうと思っていたんです。そこで金消が

できると都合が一番いいんですが・・・。



仲介業者さんと話をして、その指定の日に金消できるかどうか金融機関さんに

聞いてもらいました。結果としてはOK。決済から2営業日以降に決裁できると

言われているので、9月前半には決済することができそうです。



というわけで、ここにきて急ピッチに話が進み始めた東京6棟目(仮)。

この間契約したやつとどっちが6棟目になるか微妙でしたが、先に契約していた

こちらの再建築不可が東京6棟目になりそうです。

今までゆったりしていたのが、一気にスピードが速くなりついていけるか不安ですが

一気にやるしかないですね!



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月26日

質権設定があるために融通が利かない。

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先日、気軽に「火災保険こちらでかけておきますよ〜」なんて返事をしちゃいましたが

これよく考えたら無理な話でした。なんてこったい。



先日のブログで売主様から火災保険を代わりにかけておいてくれないかと依頼されて

気軽にオッケーと返事をした私でしたが、その後諸々確認していくと、これが結構

難しいことだということがわかりました。



難しくしている要素は「金融機関さんによる質権設定」があるためです。これがなければ

別にどうということはない簡単なお話だったのですが・・・^^;



保険代理店さんにお気楽に「保険先行で入ります」と伝えたのですが、先方からの

返信に「質権設定がありますけど、金融機関さんはご納得いただいていますか?」との

問いかけが。あれ、そういう意味だとその点ノーマークでした。全然考えてない。



なんとなく嫌な予感がして金融機関さんにお電話し、担当の方と会話しました。

上席と話して回答するということでしたが、折り返し出かかってきた電話の中では

「そういうことはできない」「所有権移転日に保険をかけてほしい」とのことでした。



最初にかけておいて、途中から質権設定すればいいんじゃないのかな?なんて気軽に

考えていたのですが、どうもそういう対応はしてもらえないようで・・・。うーん。



金融機関さんとしては、保険はお金を貸している期間中確実に入っていてほしいもの。

ちょっと早く入って切り替えとなると、保険が適用されている期間が少し短くなってしまい

万が一保険が失効していたらまずい、いうことが問題なのかもしれません。想像ですけど。

あとは単にイレギュラーが嫌いというだけかもしれませんが。



そういえば、先日売買契約してきた戸建。建物登記がされていないため、金融機関さんが

一様に「未登記部分が登記されないと審査できない」と言ってました。登記されないと

正確な建物評価ができないから、ということなのかなと思いましたが、課税台帳には

築年数と面積が載っています。こっちをベースに審査すればいいのに・・・なんてことも

ちょっと思ったりしました。これもまたイレギュラーや不確定要素を嫌うという姿勢の

表れなのかもしれません。ま、預金者から預かったお金を運用するんだから、不確実じゃ

困ると言われればその通りです。その判断に不満はありません。



話を戻すと、質権設定がある以上は金融機関さんの判断に従わざるを得ない感じなので

先行して保険の契約をすることはできないという結論になりました。保険代理店さんに

話を聞いても、普通は質権設定がある場合は設定日と決済日が同日になるようにしないと

あまりよくないという見解だったので、もうこれは仕方がないです。



売主さんの要求は突っぱねてばかり、こちらの要求はのませてばかりで申し訳ない

気持ちになってしまいますが・・・なんかこう、ごめんなさい!としか言えません。

仲介業者さんにそのことを伝えるのがやや憂鬱です。



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