2021年07月30日

東京6棟目にフリーレントの条件を追加。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。今日はゲーム音楽のコンサートを見に行く予定です。

応援クリックよろしくお願いします→



東京6棟目の募集条件にフリーレントを加えることにしました。家賃を下げるよりは

一時金を下げて対応した方がいいだろうと思うためです。初期費用緩めてブーストです。



東京6棟目も以前から言っているように待ったなしの状況が続いております。

今まではこんなことあり得なかったのですが、退去後に9ヶ月埋まっていないという

ちょっと考えられないくらいの異常事態。最初のうちは確かに市況の変化を読めておらず

結果として条件が他に比べて高くなっていたのは否めません。ここは私の感度の低さが

原因なので、ポンコツ大家だという評価を甘んじて受け入れます。ただ、条件を

改めてある程度妥当なラインに持ってきた後も、なんだかんだと苦戦気味であることも

また事実です。これはさらなる危機感を持った方がいいのではないかと。



東京6棟目を取り巻く市況の変化は、おそらくですがコロナ禍においてホワイトカラーの

労働者に対しては、テレワークが浸透してきているからであろうと思っております。



テレワークによる変化は

・出勤回数の減少により、オフィスの近くに住むことのメリットが低下

・自宅作業の増加により、自宅の広さなど「おうち時間」の快適さを重視する姿勢が増加

という2点だと思います。



東京6棟目はどちらかというとテレワークがない時代にフィットしている物件です。

・某ビジネス街のターミナル駅徒歩圏

・20平米程度のワンルーム



よって、テレワークがない時代は引合も多く好調だったのが、テレワークがある程度の

前提になる時代においてはニーズが合わなくなってしまった、というところが真相と

思っています。



遅ればせながらその変化に気が付いた私は、その後は対策を取りました。

家賃をまずは近隣と同等くらいに下げる、広告料を引き上げる、などの手を打って

入居促進につなげようとしています。しかし今のところは残念ながら効果が出ておらず

相変わらず空室は空室のままです。引合は増えているようなので、効果がないわけでは

ないようなのですが、まだ成約になるほどのインパクトは出ておりません。



そして、その1部屋が決まらないうちに、もう1部屋の退去予告が発生してしまい

まずいことになった・・・と思っております。4部屋しかないアパートなので、

2部屋空いたら稼働率は50%。ダメですよねこれ。追加の対策を打たなくては。



先日、管理会社さんが現地仲介業者さんを回ってヒアリングしてみるということを

仰っていたので、是非その結果をフィードバックしてくださいとお願いをしました。

本当は自分で行くべきなのでしょうけど、なかなか時間を作るのもしんどい状況につき

お願いしてしまった次第です。いろいろ気にかけてくださり感謝しております。



問い合わせ件数は策を打ってなかった繁忙期よりもちょっと増えています。

家賃を下げたり広告料を上げたりした効果はあったのだろうな、と思います。

しかし、6月は内見ゼロ。問い合わせはあるけど・・・が続いている状況です。

7月に入って内見が1件発生しましたが、これも成約には至っていない模様です。



管理会社さんからは、空室が2部屋に増えてしまうことを考えると、家賃をもう一段階

下げるか、フリーレントなどつけるか、何かしら対策をしておいた方がいいのでは、

というご提案を受けました。あ、なるほど、フリーレントはいいかもしれません。



家賃は下げるとなかなか上げられないですが、フリーレントであれば家賃は下がらずに

一時金だけで済みます。フリーレントをつけて1ヶ月早く決まるなら良いでしょう。



家賃を下げる →入居者様向けサービス

広告料を上げる→仲介業者様向けサービス

という対策を打ってきたので、次は入居者様向けにフリーレントをつけるのが

良いかなと思った次第です。



本当は家賃を下げた方が即効性があるのだろうと思っています。管理会社さんから

仲介業者さんにヒアリングをした結果を貰ったのですが、家賃をもう一段階下げると

即効性があるのではないかという話があったようです(今の家賃でも「それなり」という

評価は得ています)。家賃を下げない場合の次善の策として、フリーレントがいいのでは

と言ってくださった業者さんがいたということでした。



これでまだ引きが悪いようなら、いよいよ家賃を下げるしかないかなー。

ま、覚悟はしておこう。



この一手で状況が改善することに期待したいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月15日

東京6棟目で追加の退去予告を受領・・・痛い!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。年内どころか年明けも長期出張が続きそう。

応援クリックよろしくお願いします→



目まぐるしく状況が変わりますが、こちらはあまりよくない方向の変化です。

既存の空室が苦戦中の東京6棟目で追加の退去予告が出てしまいました。



東京6棟目。購入からずっと優秀な成績を保ち続けていました。多少家賃を上げても

1ヶ月もあれば余裕で埋まる。そんな強さを発揮する一番の理由は、やっぱり

オフィスビルが林立するターミナル駅まで徒歩圏という立地の良さだったと思います。



ところがこの物件に異変が生じます。原因はコロナだと思いますが、急に埋まらなく

なりました。近隣を見ても、家賃相場が一斉に下がっています。認めたくないですが

家賃を下げないと埋まらないエリアになってしまったようです。



推測でしかありませんが、ホワイトカラーの企業のオフィスが多い土地柄ゆえに、

コロナでテレワークに移行した企業が多かったのでしょう。そうなると、高い家賃を

払って「通勤が楽」であることに価値を見出していた層が、より家賃が安くて

テレワークに適した間取りの郊外物件に移転する動きが加速しているのではないか、と。

結果、ワンルームという間取りながら立地で勝負していた東京6棟目は、立地という

優位性を削がれてしまい、今までのような高い家賃と高い需要が見込めなくなった、

ということだと思います。



認めたくない気持ちもあったのですが、さすがに今まで1ヶ月以内に入居申込を

貰えていた物件で、半年も入居申込がないという異常事態を目の当たりにしては

何もしないわけにもいきません。家賃は下げ、初期費用も下げました。問い合わせの

件数は増えてきていますが、まだ入居申込に至るような内覧は出ておりません。

もう一段階家賃下げないとダメかなあ・・・空室にしておくくらいなら・・・

どうせ再建築不可だから売るのも安くしないと売れないだろうし・・・。



とまあ先日送られてきた管理会社さんの反響レポートを見ながら考えていたのですが

実はこの連絡の中にもっと深刻な内容が書かれておりました。



東京6棟目、追加の退去予告を貰ってしまったとのことです。アイタタタ。



空室になっているお部屋の隣のお部屋の方が退去予告。理由は転勤とのことなので

止めようがありません。新天地でも是非頑張っていただきたいと思っております。



今までの家賃は、半年空室が続いたので家賃を下げようと決断するまでの家賃と

同じ金額でした。今回の募集では今募集している空室と同じ賃料に下げての募集と

しなくてはならなさそうです。管理会社さんにはそのようにお願いをしました。



管理会社さんでも、近隣業者さんを回って営業活動とともに動向を伺ってみると

いうことでした。是非よろしくお願いいたします。ついでに、決めやすい家賃に

ついてもヒアリングしていただければと思ったので、それも依頼させていただきました。



家賃、もう一段階下げちゃった方がいいのかなあ・・・。空室が全体として多いので

埋めることを優先した方がいいような気もしてきました。弱気になっているかも。



埋まる方の話はあまりなく、空く方の話ばかり。よろしくない流れです。

ここらでバーンと断ち切りたいところ。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月07日

地面に埋まっている水道管から漏水しているという連絡が・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。週末はいっぱい散歩しましたが、カロリーも同様にいっぱい摂取(汗)

応援クリックよろしくお願いします→



東京6棟目の水道管から漏水が発生したとのこと。それも建物内ではなく地面に

埋まっている水道管からとのこと。そうか、漏れるのは建物内だけじゃないのか(当然)



優等生だった東京6棟目は、コロナ禍による需給バランスの変動により、意外なことに

家賃が下がってやや不良になってしまいました。いや、超優等生が少し伸び悩んで

成績が落ちているってくらいかな?劣等生とか不良ってほどじゃないです。



いつぞやのブログで書いた通り、巨大ビジネス街に歩いて行けることが売りだったので

コロナ禍で通勤という概念自体が減ってしまったことで、東京6棟目に住む必要のある

客層が減ってしまったのだと思っています。テレワーク主体で良いということになれば

別に会社の近くの20平米に住まなくても、少し郊外の30平米に住んだ方が満足度は

高いんじゃないか、と言われればその通り。私だってきっとその立場ならそうします。



まあ上記は予想でしかありませんが、そんなわけで近隣相場は大きく崩れてしまい

今までの家賃で募集しても決まらないという状態が鮮明になりました。どこまで下げたら

決まるかを今は模索中。徐々に下げつつ初期費用もゼロゼロにするなどして反響が

戻ってくるポイントを探っているところです。



しかし、私の中では一二を争う一等地物件だった東京6棟目が、まさかこんなに

苦戦する物件になるとは、2年前の私には想像もついておりませんでした。

混とんとしていて、10年どころか数年単位で常識が変わっていく感じがします。

ああいや、全てがそうというよりはコロナが特別だったのかも。民泊も死んだし

コロナは特に変化が大きい感じがします。



前置きが長くなりましたが(いつも長いという意見は正しすぎてぐうの音も出ません)

トラブルは重なるもので、またまた残念なお知らせが届いてしまいました。



ある日、管理会社さんの管理担当の方より着信がありました。入居申込いただきました、

みたいな素敵な電話だったらいいのですが、わざわざ電話で連絡してくるということは

なんとなくトラブルなのではないかという直感も。。。



電話に出ると、残念ながらトラブルの連絡でした。自分の敷地内に埋まっている

水道管から漏水しており、隣地に水が出てしまっているから直してほしいと隣地の方から

連絡があった、というお話です。



・・・現場のイメージが全然わかない(汗)

隣地に水が出てるなら、隣地の水道管から水が出てるんじゃないのかしら?

そもそも隣地ってどの方向の隣地?水道管は公共のものではなく私の所有なの?

うちに連絡してきたってことは、その隣地の人が確信をもってうちの水道管が

おかしいと調査済みってこと?



ピンとこないことが多すぎて、結局何が起こっているのかイメージつかず・・・。



管理会社さんが現地で水道局の方と打ち合わせるということでしたので、その結果を

受けてから改めて対応について話をすることにしました。そもそもうちの水道管が

悪いか確証が持ててるわけでもないし、悪いとしても水道局で対応してくれたり

しないのかしらとも思いますし。



そして数日後。管理会社さんから着信があったのですが、例によって仕事中なので

電話には出られず。するとLINEに同じ内容をメッセージとして送ってくださった

ようです。通知音がドドドっと鳴りましたから。



休憩時間に確認すると、写真と水道配管図と現地確認の結果が送られていました。



写真を見ると、確かにこれはうちの敷地から隣の敷地に水が漏れている感じです。

一番深い水たまりがうちの敷地にできていることから、たぶん東京6棟目側で

水が漏れているのだろうなということが類推できます。この状況を見て、隣地の方は

こちらの水道管が漏れていると判断したのでしょうね。納得のいく話です。



配管図から、東京6棟目の給水管が通っている場所と水が漏れている場所が一致している

ことが把握できます(と言われましたが、写真がどの面なのかいまいちわからず

きっとそうなんだろうなあというくらいでスルーしてしまいました・・・)。



公道から建物の間の給水管は私の所有ということになるそうです。復旧のためには

掘削が必要になるとのこと。掘ってみないとわからないけど、おそらく鉛管が配管されて

いると思われるので、経年劣化の可能性が考えられるとのことでした。



なお、今回は水道局の方で復旧作業をしていただけるそうです。ありがたいです。

管理会社さん曰く、復旧作業を水道局にてやってくれるかどうかも、その時に対応して

くださる担当の方次第ということらしいです。今回は話がわかる良い担当さんだったと

仰っておりました。



管理会社さんからは「できれば鉄管(鉛管)からビニール管に引き直しをした方が良い」

というお話をいただきましたが、水道ってべらぼうに高いんですよね・・・。昔ですが

東京2棟目でテナントを1部屋から2部屋に分けようとして、各部屋で検針できるように

改修工事を行ったことがあります。この時、水道ってほんと高いんだなと実感しました。

高すぎてビビりましたもん。入居がすでに決まっていたので、工事をやらざるを得ず

ゲロ吐きそうになりながら対応した覚えがあります。

(一発で払えず、管理会社さんで立て替えて貰い、家賃と相殺で支払いました・・・)



地面の水道管なので、事故の要素もないから、保険金申請する要素もありません。

ここはやはり、水道局の方で行ってくださる仮復旧に委ね、同様の事故が起こったら

なんとか水道局にて対応をいただけるよう交渉する、かなあ・・・。一度対応して

くれているのだから、なんで今回はダメなの、みたいな話でねじ込めるのではないかと

思いますし。



築古物件なのでやむを得ないのですが、今後の運営に微妙に不安を残す出来事でした。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月31日

東京6棟目が地域相場下落の波に翻弄される。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。夫婦仲は良い方だと自認しております。

応援クリックよろしくお願いします→



入居者様募集に今回かなり苦戦している東京6棟目。諦めて家賃を下げて募集する対応を

取ることにしました。苦戦はおそらくコロナ禍が原因ではないかと思っております。



管理会社さんに行って打ち合わせした話を昨日のブログで書きましたが、この中で

東京12棟目以外にもう一つ話題にした物件があります。それは東京6棟目です。



東京6棟目はこれまではかなりの優等生でした。ターミナル駅でビジネス街の駅まで

徒歩圏であるという立地的な優位性をフルに活用して、退去してもすぐに決まるし

法人契約も多い、家賃も広さの割に高く取れる、退去前に設定していた家賃を

少し上げて募集しても決まる、とまあいいことばかりでした。



これまで盤石だった募集に怪しい兆候が見えたのが、コロナ禍の中での退去の後です。

普段のように、退去前より若干家賃を上げて募集しようと思っていたのですが、

いつも慎重な査定をしてくる管理会社さんの賃貸担当のスタッフの方が「近隣相場が

下がっているので、むしろ下げた方がいいのでは」ということをおっしゃるのです。



そう言われてもなんとなくその話に現実感を感じない私。賃貸の担当の方は自分でも

保守的な査定をすると言っていたことがあります。そういう傾向があるのかもとは

思いましたが、多少保守的に話しているのだろうと判断して、当初考えていた通り

少し家賃を上げて募集することにしました。あ、でも上げ幅はちょっと抑えました。



そして募集開始しましたが・・・なかなか決まりません。問い合わせ件数もだいぶ

少ないようです。むむ、これは本当に何か異変が起きている?



これはあくまで予想ですが・・・

コロナ禍において大企業でテレワークが進行し、出社する必要がなくなった人が

増えたことで「通勤」という概念が変わってしまったのではないかと想像してます。

東京6棟目はビジネス街に歩いて行けるのが強み。しかしそのビジネス街に行く頻度が

減って、テレワークで良いとなれば・・・?それが地域相場そのものの下落を招いている

という仮説が考えられます。



一度家賃を下げてみましたところ、問い合わせは増加の傾向になりました。

内見もぼちぼち入っているようです。しかしなかなか決まりません。



今回、管理会社さんのところを訪問する機会ができましたので、東京6棟目についても

きちんと状況を把握しておこうと思い、こちらの物件についても話をしました。



管理会社さんは、ネット検索で相場を見せてくれました。確かにうちの物件は

少し下げた今でもまだ高めに見えます。リノベしてるので中はピカピカですし

デザイン性もあります。ただ、一覧で見ればただの築年数が古い木造1Rです。

埋もれてしまっても不思議ではありません。



ずっと相場やライバル物件の動向を追いかけていた管理会社さんが言うには、

今はまだ落ち着いている方みたいです。一時期は相場とかけ離れた安さで募集してる

区分マンションとかもあり、すごく割高に見えていたそうです。今はそこが成約して

そんなにおかしな物件はいませんが、それでもやっぱり賃料が高めなのは否めない、

という感じでした。



うーん、これはとっとと腹をくくって家賃を下げて、競争力が出る状態に持っていく

必要がありそうです。なかなか厳しい感じ。



今でも問い合わせはそれなりにあるのですが、内見数はそこまで多くありません。

しかも今の感じだと、当てブツにされていてもおかしくないなあと思います。

リノベしてデザイン性がある物件になっているものの、木造だし1階だし・・・

多少デザイン性が無難でも、2階以上のRCがもっと安く空いていれば、そっちに

お客様は流れてしまうでしょう。



会話して雰囲気は理解しました。これは家賃下げざるを得ないですわ。

うん、家賃少し下げますよ。決めた。管理会社さんにもお伝えしました。

突っ張ってても仕方ないでしょう、ここは。家賃が入らなければビジネスとして

成り立ちませんから。



コロナ禍により、こんな形で需要が変わってしまうとは思いませんでした。

他人事のように変化の話を聞いていたものの、それが自分にモロに跳ね返るとは。

アンテナ高くしておかないと怖いですねえ。え、アンテナ低いから今の今まで

放置してたんだろって?ごもっともです。ポンコツです、ハイ。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年04月23日

今は仲介業者さんに紹介を増やしてもらう作戦の方が先だよね・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。緊急事態宣言また出るみたいですね。

応援クリックよろしくお願いします→



費用をかける相手はエンドユーザーさんがいいのか、仲介業者さんがいいのか。

今は仲介業者さんにかける方が費用対効果が良いことが多いのが少し悲しい感じです。



不動産賃貸業で「お客様」となるのは、当然ながら入居者様です。

そして経営上重要な「パートナー」は、管理会社さん、仲介業者さん、施工業者さん。



パートナーには敬意を払い、仕事に見合った対価をお支払いする。

お客様には費用対効果の高いサービスを提供し、ご満足いただく。



私のモットーは、お客様・パートナー・事業者(私)の3者がそれぞれ均等に利益を

得られるようにしたい、ということです。至らぬところもあるでしょうから、

客観的に見てそれ全然できてないやんけ!と言われるかもしれません。でも気持ちは

そこを目指しています。いわゆる「三方良し」ってやつです。



変なところでケチって、パートナーさんがしてくださった仕事に報酬という面で

報いることができなければ、そのパートナーさんは私から離れてしまうことでしょう。

逆に、費用に見合わないボッタクリな業者さんであれば、それは私ばかり損をする

結末になってしまいますので、こちらから離れていくことになります。



自分とパートナーさんは得をするけど、そのしわ寄せが入居者さんに行ってしまうのは

それこそ最悪です。お金を払ってくださる方に対して、その費用に見合ったサービスを

ご提供するのが大切なこと。過剰なサービスにする必要はないですが(それはそれで

バランスが崩れます)、その費用における一般的なサービスレベルより少し上を目指す。

そんな姿勢で取り組んでおります。



自分だけが私腹を肥やすような動きになっていないか、自分なりに気を付けてはいますが

やはり相手の業界の常識などわかっていないこともありますので、自分では知らず知らず

相手の利益を侵食したり、自分が過剰に利益を得てしまっていたりすることはあると

思っています。私は自分ができる範囲でそういうのをなくしていこうと動いている

つもりはありますが、なかなか難しいことですよね。



で、なんでそんな話をだらだらと書いてきたかといえば、東京6棟目の空室対策で

条件変更してはどうかと管理会社さんから持ち掛けられているからです。



東京の空き物件は、東京6棟目が1部屋、東京8棟目が2部屋、東京12棟目が2部屋。

一時期よりは減ってきていますが、まだ空室率が高いと言わざるを得ません。



東京8棟目はコンスタントに内見があるけど決まらない状態なので、何が悪いのかを

できれば案内してくださった方に聞いてみたいところです。ただ、問い合わせは

あるので、(比較論で)そこまで焦らなくてもいいはず。



東京6棟目の方がどうも重症みたいです。ここはオフィス街まで歩いて行ける立地で

これまでは空いてもすぐ決まっていました。しかし、コロナ禍でちょっと異変が

起こっているようで・・・。今までより賃料帯が落ちていたり、初期費用が安く

なっていたりするそうです。そのため、今までは割安ですぐ決まっていたのが、

同じ価格帯により上位グレードの物件が強豪として入ってくるようになってしまい、

今は苦戦中というわけです。



問い合わせ、内見は一応あるのですが、なかなか決まりません。

内装はそれなりに手間がかかっているので、気に入る人が見れば一発のはずですが

人が呼びこめていないんだろうなあと思っています。



東京6棟目を次は何とかしよう。であれば、やはりテコ入れが必要でしょう。



管理会社さんのレポートによれば、ライバル物件はだいぶ決まってくれたようで、

今は競合と比べて高いというほどの水準ではないようです。ただ、時期的にはもう

繁忙期も終わってしまっているので、その中で良い結果を得るには少し条件を

いじった方がいいだろうという気持ちは変わりません。



管理会社さんからご提案いただいた内容は・・・

@フリーレント1ヶ月つける

A広告料1ヶ月増やす

といったところでした。やっぱりよくわかってくださっています、私の気持ち。

一時金を出すのは許容するけど、家賃はあまり下げようとしないスタイルなので。



気持ちとしては、最終的なエンドユーザーになる入居者様に還元したい気持ちの方が

大きいです。私に直接お金を払ってサービスを受けるわけですから、そういう人に

還元したいと考えるのは自然なことでしょう。



その一方、この物件は築年数がとても古いので、検索で築年数を入れられてしまうと

いくらフリーレントをつけても入居者様にその情報が届かないという問題もあります。

紹介を積極的に行っていただくという観点で考えれば、仲介業者さんに広告料を

積んだ方が即効性があるよなあとも思います。



パートナーさんを優遇するか、お客様を優遇するか。

私の結論は、今回はパートナーさんでした。

広告料を増やす方向で管理会社さんに依頼した次第です。



両方ともやればいいのかもしれませんが、それだと事業者である私の持ち出しが

やや増えてバランスが悪くなりそうです。まず今の目標は「埋める」なので、

パートナーさんに積極的に紹介してもらうための利益を得ていただくことが優先かなと。

入居者様には、将来の更新料を少し値引くとか、そういうところでバランスをとって

いければいいかなと思います。



そんなわけで、これで少し入居促進が進めばいいなと思います。

本当は直接のエンドユーザーさんである入居者様にフリーレントを提供できれば

いいのでしょうけど、ポータルサイトの検索の中でフリーレントを目立たせることが

けっこう難しいというのもあるんだよなあ。。。



良い結果に結びつきますように。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする