なかなか決まらない東京６棟目、次の一手は・・・。

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東京６棟目、なかなか決まらないので、管理会社さんも焦りを感じているようです。

広告料について、自社分返上して仲介業者さんに提供したいと申入がありました。



ずっと優等生だった東京６棟目の様子が変わってしまったのはコロナの影響のようです。

今まではすぐに入居付できていたのですが、全くダメになってしまいました。

もうかれこれ１年近く空室になってしまっているお部屋もあります。



２０平米以下のワンルーム、ターミナル駅もビジネス街も徒歩圏、築古木造を

リノベーションして作ったおしゃれなお部屋は、これまで退去ごとに様子を見ながら

少しずつ家賃を上げていくことができるくらいのお部屋でした。



しかし、コロナ禍でその様相は一変。予想でしかありませんが、ビジネス街に集積する

大企業ではテレワークが進み、社員の出社日数が減っているのではないかと思われます。

事実としてわかるのは、今まですぐに決まっていた東京６棟目が一気に決まりにくくなり

なかなか埋まらなくなってしまった、ということ。



最初の数ヶ月は私の方もことの重大さを認識できておらず、家賃も下げないまま

放置状態になっておりました。途中からさすがにこれはまずいと、初期費用を下げたり

家賃も下げたりと動き始めたのが初夏の頃合い。まだ寒い季節でした。管理会社さんも

現地仲介業者さんを回って情報収集してくださったので、その内容を参考にしながら

初期費用とか募集条件とかいろいろ工夫をしてみたりしているのですが・・・

決まらないんですよこれが。



仲介業者さんへのヒアリングで、仲介業者さんから聞かれる即効性のある家賃帯は、

元の家賃から比べると６０００円以上下げないといけない状態です。そこまで一気に

下げるのはちょっと抵抗があったので、その手前くらいまで下げる感じで対策を

止めてしまっているという私の判断が良くない部分もあるのだと思います。

管理会社さんとしては、もうちょっと家賃を下げるという決断を取ってほしいと

思っているのではないかと想像しますが・・・。



そう思っているところに、管理会社さんがひとつの提案をされてきました。

その提案、私としてはありがたい話なんだけど、その反面管理会社さんが私の

家賃を下げたくないというわがままを自己責任で押し通しているだけのはずなのに

それを決められないのは自分の責任という捉え方をしてくださっているのだなと

解釈でき、むしろ申し訳ない気持ちになってしまいました。



その提案の内容は、管理会社さんが受け取る広告料を仲介業者さんに渡す形で

広告料アップで集客を狙う、というものです。



広告料は今は確か仲介業者さんに１ヶ月分、管理会社さんに１ヶ月分の合計２ヶ月を

成約時に渡していたはずです。管理会社さんも成約に向けて現地仲介業者さんを回ったり

家賃査定したりといろいろなお仕事がありますので、管理会社さんにも成約時に広告料を

お支払するのはおかしなこととは思っておりません。月に２回、問い合わせ回数や

反響を上げるための提案、仲介業者さん巡りの結果などをレポートするのだって、

人件費もかかっていることでしょう。



今回、管理会社さんは「もう空室になって１年近くが経つのだから、決めなくては

ならないと思うので、私どもが受け取る広告料を仲介業者さんに出して集客します」

と言ってくださいました。これは、頑張って働いてくださっている管理会社さんに対して

そこまで思いつめさせてしまている大家側にも当然問題があります。家賃設定を

もうちょっと見直すなどの方法があるはず。それなのに、管理会社さんは家賃をできれば

下げないよう、今あるカードの中でできる手を切ってくださったのだと思います。



それは申し訳ないと私も一度は言いましたが、管理会社さんは別今回はそれで構わないと

言います。本当はここで私が家賃を下げますからと言えばよいものなのでしょうが・・・

すみません、根がケチで自分のことしか考えられない私なので、つい「それじゃあ

申し訳ないですけどそれでお願いします」と言ってしまいました。情けない・・・。



札幌だったらもっとバンバン広告料バラまいてるんだし、そこは管理会社さんに対して

家賃を下げない私が悪いから、広告料はこちらで負担しますと言うのが筋なのでしょう。

それをパッと言えない未熟でケチな私。こんなとこでブツブツ言うけど、管理会社さんに

今からでもそう連絡しないあたりが人としての小ささであり、偽善なのだと思います。



管理会社さんはこれで様子を見るとおっしゃっていたので、もしこれで反響がなかったら

迅速に家賃を下げる方向で動こうと思います。これ以上思い悩ませてしまうのは

申し訳ないですから。



考えるとほんとこれ勿体ないな・・・。家賃下げてでも、とっとと決めてしまった方が

良いんじゃないかと。遺失利益がすごいことになっていますから。広告料戦略で成果が

なかったら、家賃設定をもう２０００円くらい下げて、仲介業者さんが言う即決ラインに

持っていってしまおうと思います。



管理会社さんにご迷惑をおかけしてしまい申し訳ないですが、これでダメなら家賃を

下げて決めにかかるので・・・ご容赦を・・・。



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東京６棟目にフリーレントの条件を追加。

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東京６棟目の募集条件にフリーレントを加えることにしました。家賃を下げるよりは

一時金を下げて対応した方がいいだろうと思うためです。初期費用緩めてブーストです。



東京６棟目も以前から言っているように待ったなしの状況が続いております。

今まではこんなことあり得なかったのですが、退去後に９ヶ月埋まっていないという

ちょっと考えられないくらいの異常事態。最初のうちは確かに市況の変化を読めておらず

結果として条件が他に比べて高くなっていたのは否めません。ここは私の感度の低さが

原因なので、ポンコツ大家だという評価を甘んじて受け入れます。ただ、条件を

改めてある程度妥当なラインに持ってきた後も、なんだかんだと苦戦気味であることも

また事実です。これはさらなる危機感を持った方がいいのではないかと。



東京６棟目を取り巻く市況の変化は、おそらくですがコロナ禍においてホワイトカラーの

労働者に対しては、テレワークが浸透してきているからであろうと思っております。



テレワークによる変化は

・出勤回数の減少により、オフィスの近くに住むことのメリットが低下

・自宅作業の増加により、自宅の広さなど「おうち時間」の快適さを重視する姿勢が増加

という２点だと思います。



東京６棟目はどちらかというとテレワークがない時代にフィットしている物件です。

・某ビジネス街のターミナル駅徒歩圏

・２０平米程度のワンルーム



よって、テレワークがない時代は引合も多く好調だったのが、テレワークがある程度の

前提になる時代においてはニーズが合わなくなってしまった、というところが真相と

思っています。



遅ればせながらその変化に気が付いた私は、その後は対策を取りました。

家賃をまずは近隣と同等くらいに下げる、広告料を引き上げる、などの手を打って

入居促進につなげようとしています。しかし今のところは残念ながら効果が出ておらず

相変わらず空室は空室のままです。引合は増えているようなので、効果がないわけでは

ないようなのですが、まだ成約になるほどのインパクトは出ておりません。



そして、その１部屋が決まらないうちに、もう１部屋の退去予告が発生してしまい

まずいことになった・・・と思っております。４部屋しかないアパートなので、

２部屋空いたら稼働率は５０％。ダメですよねこれ。追加の対策を打たなくては。



先日、管理会社さんが現地仲介業者さんを回ってヒアリングしてみるということを

仰っていたので、是非その結果をフィードバックしてくださいとお願いをしました。

本当は自分で行くべきなのでしょうけど、なかなか時間を作るのもしんどい状況につき

お願いしてしまった次第です。いろいろ気にかけてくださり感謝しております。



問い合わせ件数は策を打ってなかった繁忙期よりもちょっと増えています。

家賃を下げたり広告料を上げたりした効果はあったのだろうな、と思います。

しかし、６月は内見ゼロ。問い合わせはあるけど・・・が続いている状況です。

７月に入って内見が１件発生しましたが、これも成約には至っていない模様です。



管理会社さんからは、空室が２部屋に増えてしまうことを考えると、家賃をもう一段階

下げるか、フリーレントなどつけるか、何かしら対策をしておいた方がいいのでは、

というご提案を受けました。あ、なるほど、フリーレントはいいかもしれません。



家賃は下げるとなかなか上げられないですが、フリーレントであれば家賃は下がらずに

一時金だけで済みます。フリーレントをつけて１ヶ月早く決まるなら良いでしょう。



家賃を下げる　→入居者様向けサービス

広告料を上げる→仲介業者様向けサービス

という対策を打ってきたので、次は入居者様向けにフリーレントをつけるのが

良いかなと思った次第です。



本当は家賃を下げた方が即効性があるのだろうと思っています。管理会社さんから

仲介業者さんにヒアリングをした結果を貰ったのですが、家賃をもう一段階下げると

即効性があるのではないかという話があったようです（今の家賃でも「それなり」という

評価は得ています）。家賃を下げない場合の次善の策として、フリーレントがいいのでは

と言ってくださった業者さんがいたということでした。



これでまだ引きが悪いようなら、いよいよ家賃を下げるしかないかなー。

ま、覚悟はしておこう。



この一手で状況が改善することに期待したいと思います。



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東京６棟目で追加の退去予告を受領・・・痛い！

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目まぐるしく状況が変わりますが、こちらはあまりよくない方向の変化です。

既存の空室が苦戦中の東京６棟目で追加の退去予告が出てしまいました。



東京６棟目。購入からずっと優秀な成績を保ち続けていました。多少家賃を上げても

１ヶ月もあれば余裕で埋まる。そんな強さを発揮する一番の理由は、やっぱり

オフィスビルが林立するターミナル駅まで徒歩圏という立地の良さだったと思います。



ところがこの物件に異変が生じます。原因はコロナだと思いますが、急に埋まらなく

なりました。近隣を見ても、家賃相場が一斉に下がっています。認めたくないですが

家賃を下げないと埋まらないエリアになってしまったようです。



推測でしかありませんが、ホワイトカラーの企業のオフィスが多い土地柄ゆえに、

コロナでテレワークに移行した企業が多かったのでしょう。そうなると、高い家賃を

払って「通勤が楽」であることに価値を見出していた層が、より家賃が安くて

テレワークに適した間取りの郊外物件に移転する動きが加速しているのではないか、と。

結果、ワンルームという間取りながら立地で勝負していた東京６棟目は、立地という

優位性を削がれてしまい、今までのような高い家賃と高い需要が見込めなくなった、

ということだと思います。



認めたくない気持ちもあったのですが、さすがに今まで１ヶ月以内に入居申込を

貰えていた物件で、半年も入居申込がないという異常事態を目の当たりにしては

何もしないわけにもいきません。家賃は下げ、初期費用も下げました。問い合わせの

件数は増えてきていますが、まだ入居申込に至るような内覧は出ておりません。

もう一段階家賃下げないとダメかなあ・・・空室にしておくくらいなら・・・

どうせ再建築不可だから売るのも安くしないと売れないだろうし・・・。



とまあ先日送られてきた管理会社さんの反響レポートを見ながら考えていたのですが

実はこの連絡の中にもっと深刻な内容が書かれておりました。



東京６棟目、追加の退去予告を貰ってしまったとのことです。アイタタタ。



空室になっているお部屋の隣のお部屋の方が退去予告。理由は転勤とのことなので

止めようがありません。新天地でも是非頑張っていただきたいと思っております。



今までの家賃は、半年空室が続いたので家賃を下げようと決断するまでの家賃と

同じ金額でした。今回の募集では今募集している空室と同じ賃料に下げての募集と

しなくてはならなさそうです。管理会社さんにはそのようにお願いをしました。



管理会社さんでも、近隣業者さんを回って営業活動とともに動向を伺ってみると

いうことでした。是非よろしくお願いいたします。ついでに、決めやすい家賃に

ついてもヒアリングしていただければと思ったので、それも依頼させていただきました。



家賃、もう一段階下げちゃった方がいいのかなあ・・・。空室が全体として多いので

埋めることを優先した方がいいような気もしてきました。弱気になっているかも。



埋まる方の話はあまりなく、空く方の話ばかり。よろしくない流れです。

ここらでバーンと断ち切りたいところ。



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地面に埋まっている水道管から漏水しているという連絡が・・・。

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東京６棟目の水道管から漏水が発生したとのこと。それも建物内ではなく地面に

埋まっている水道管からとのこと。そうか、漏れるのは建物内だけじゃないのか（当然）



優等生だった東京６棟目は、コロナ禍による需給バランスの変動により、意外なことに

家賃が下がってやや不良になってしまいました。いや、超優等生が少し伸び悩んで

成績が落ちているってくらいかな？劣等生とか不良ってほどじゃないです。



いつぞやのブログで書いた通り、巨大ビジネス街に歩いて行けることが売りだったので

コロナ禍で通勤という概念自体が減ってしまったことで、東京６棟目に住む必要のある

客層が減ってしまったのだと思っています。テレワーク主体で良いということになれば

別に会社の近くの２０平米に住まなくても、少し郊外の３０平米に住んだ方が満足度は

高いんじゃないか、と言われればその通り。私だってきっとその立場ならそうします。



まあ上記は予想でしかありませんが、そんなわけで近隣相場は大きく崩れてしまい

今までの家賃で募集しても決まらないという状態が鮮明になりました。どこまで下げたら

決まるかを今は模索中。徐々に下げつつ初期費用もゼロゼロにするなどして反響が

戻ってくるポイントを探っているところです。



しかし、私の中では一二を争う一等地物件だった東京６棟目が、まさかこんなに

苦戦する物件になるとは、２年前の私には想像もついておりませんでした。

混とんとしていて、１０年どころか数年単位で常識が変わっていく感じがします。

ああいや、全てがそうというよりはコロナが特別だったのかも。民泊も死んだし

コロナは特に変化が大きい感じがします。



前置きが長くなりましたが（いつも長いという意見は正しすぎてぐうの音も出ません）

トラブルは重なるもので、またまた残念なお知らせが届いてしまいました。



ある日、管理会社さんの管理担当の方より着信がありました。入居申込いただきました、

みたいな素敵な電話だったらいいのですが、わざわざ電話で連絡してくるということは

なんとなくトラブルなのではないかという直感も。。。



電話に出ると、残念ながらトラブルの連絡でした。自分の敷地内に埋まっている

水道管から漏水しており、隣地に水が出てしまっているから直してほしいと隣地の方から

連絡があった、というお話です。



・・・現場のイメージが全然わかない（汗）

隣地に水が出てるなら、隣地の水道管から水が出てるんじゃないのかしら？

そもそも隣地ってどの方向の隣地？水道管は公共のものではなく私の所有なの？

うちに連絡してきたってことは、その隣地の人が確信をもってうちの水道管が

おかしいと調査済みってこと？



ピンとこないことが多すぎて、結局何が起こっているのかイメージつかず・・・。



管理会社さんが現地で水道局の方と打ち合わせるということでしたので、その結果を

受けてから改めて対応について話をすることにしました。そもそもうちの水道管が

悪いか確証が持ててるわけでもないし、悪いとしても水道局で対応してくれたり

しないのかしらとも思いますし。



そして数日後。管理会社さんから着信があったのですが、例によって仕事中なので

電話には出られず。するとＬＩＮＥに同じ内容をメッセージとして送ってくださった

ようです。通知音がドドドっと鳴りましたから。



休憩時間に確認すると、写真と水道配管図と現地確認の結果が送られていました。



写真を見ると、確かにこれはうちの敷地から隣の敷地に水が漏れている感じです。

一番深い水たまりがうちの敷地にできていることから、たぶん東京６棟目側で

水が漏れているのだろうなということが類推できます。この状況を見て、隣地の方は

こちらの水道管が漏れていると判断したのでしょうね。納得のいく話です。



配管図から、東京６棟目の給水管が通っている場所と水が漏れている場所が一致している

ことが把握できます（と言われましたが、写真がどの面なのかいまいちわからず

きっとそうなんだろうなあというくらいでスルーしてしまいました・・・）。



公道から建物の間の給水管は私の所有ということになるそうです。復旧のためには

掘削が必要になるとのこと。掘ってみないとわからないけど、おそらく鉛管が配管されて

いると思われるので、経年劣化の可能性が考えられるとのことでした。



なお、今回は水道局の方で復旧作業をしていただけるそうです。ありがたいです。

管理会社さん曰く、復旧作業を水道局にてやってくれるかどうかも、その時に対応して

くださる担当の方次第ということらしいです。今回は話がわかる良い担当さんだったと

仰っておりました。



管理会社さんからは「できれば鉄管（鉛管）からビニール管に引き直しをした方が良い」

というお話をいただきましたが、水道ってべらぼうに高いんですよね・・・。昔ですが

東京２棟目でテナントを１部屋から２部屋に分けようとして、各部屋で検針できるように

改修工事を行ったことがあります。この時、水道ってほんと高いんだなと実感しました。

高すぎてビビりましたもん。入居がすでに決まっていたので、工事をやらざるを得ず

ゲロ吐きそうになりながら対応した覚えがあります。

（一発で払えず、管理会社さんで立て替えて貰い、家賃と相殺で支払いました・・・）



地面の水道管なので、事故の要素もないから、保険金申請する要素もありません。

ここはやはり、水道局の方で行ってくださる仮復旧に委ね、同様の事故が起こったら

なんとか水道局にて対応をいただけるよう交渉する、かなあ・・・。一度対応して

くれているのだから、なんで今回はダメなの、みたいな話でねじ込めるのではないかと

思いますし。



築古物件なのでやむを得ないのですが、今後の運営に微妙に不安を残す出来事でした。



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東京６棟目が地域相場下落の波に翻弄される。

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入居者様募集に今回かなり苦戦している東京６棟目。諦めて家賃を下げて募集する対応を

取ることにしました。苦戦はおそらくコロナ禍が原因ではないかと思っております。



管理会社さんに行って打ち合わせした話を昨日のブログで書きましたが、この中で

東京１２棟目以外にもう一つ話題にした物件があります。それは東京６棟目です。



東京６棟目はこれまではかなりの優等生でした。ターミナル駅でビジネス街の駅まで

徒歩圏であるという立地的な優位性をフルに活用して、退去してもすぐに決まるし

法人契約も多い、家賃も広さの割に高く取れる、退去前に設定していた家賃を

少し上げて募集しても決まる、とまあいいことばかりでした。



これまで盤石だった募集に怪しい兆候が見えたのが、コロナ禍の中での退去の後です。

普段のように、退去前より若干家賃を上げて募集しようと思っていたのですが、

いつも慎重な査定をしてくる管理会社さんの賃貸担当のスタッフの方が「近隣相場が

下がっているので、むしろ下げた方がいいのでは」ということをおっしゃるのです。



そう言われてもなんとなくその話に現実感を感じない私。賃貸の担当の方は自分でも

保守的な査定をすると言っていたことがあります。そういう傾向があるのかもとは

思いましたが、多少保守的に話しているのだろうと判断して、当初考えていた通り

少し家賃を上げて募集することにしました。あ、でも上げ幅はちょっと抑えました。



そして募集開始しましたが・・・なかなか決まりません。問い合わせ件数もだいぶ

少ないようです。むむ、これは本当に何か異変が起きている？



これはあくまで予想ですが・・・

コロナ禍において大企業でテレワークが進行し、出社する必要がなくなった人が

増えたことで「通勤」という概念が変わってしまったのではないかと想像してます。

東京６棟目はビジネス街に歩いて行けるのが強み。しかしそのビジネス街に行く頻度が

減って、テレワークで良いとなれば・・・？それが地域相場そのものの下落を招いている

という仮説が考えられます。



一度家賃を下げてみましたところ、問い合わせは増加の傾向になりました。

内見もぼちぼち入っているようです。しかしなかなか決まりません。



今回、管理会社さんのところを訪問する機会ができましたので、東京６棟目についても

きちんと状況を把握しておこうと思い、こちらの物件についても話をしました。



管理会社さんは、ネット検索で相場を見せてくれました。確かにうちの物件は

少し下げた今でもまだ高めに見えます。リノベしてるので中はピカピカですし

デザイン性もあります。ただ、一覧で見ればただの築年数が古い木造１Ｒです。

埋もれてしまっても不思議ではありません。



ずっと相場やライバル物件の動向を追いかけていた管理会社さんが言うには、

今はまだ落ち着いている方みたいです。一時期は相場とかけ離れた安さで募集してる

区分マンションとかもあり、すごく割高に見えていたそうです。今はそこが成約して

そんなにおかしな物件はいませんが、それでもやっぱり賃料が高めなのは否めない、

という感じでした。



うーん、これはとっとと腹をくくって家賃を下げて、競争力が出る状態に持っていく

必要がありそうです。なかなか厳しい感じ。



今でも問い合わせはそれなりにあるのですが、内見数はそこまで多くありません。

しかも今の感じだと、当てブツにされていてもおかしくないなあと思います。

リノベしてデザイン性がある物件になっているものの、木造だし１階だし・・・

多少デザイン性が無難でも、２階以上のＲＣがもっと安く空いていれば、そっちに

お客様は流れてしまうでしょう。



会話して雰囲気は理解しました。これは家賃下げざるを得ないですわ。

うん、家賃少し下げますよ。決めた。管理会社さんにもお伝えしました。

突っ張ってても仕方ないでしょう、ここは。家賃が入らなければビジネスとして

成り立ちませんから。



コロナ禍により、こんな形で需要が変わってしまうとは思いませんでした。

他人事のように変化の話を聞いていたものの、それが自分にモロに跳ね返るとは。

アンテナ高くしておかないと怖いですねえ。え、アンテナ低いから今の今まで

放置してたんだろって？ごもっともです。ポンコツです、ハイ。



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