東京６棟目、コロナ前を越える強気の家賃設定。

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東京６棟目、家賃設定を一気に上げていきます。今回募集するお部屋はコロナ前の金額を

越えた家賃設定にしてみます。強気すぎるか？でも家賃は上げなきゃ上がらないしね。



先日のブログに書いた東京６棟目の退去予告の件。退去予告は残念ですが、このお部屋は

コロナ禍から少し開けてきたくらいの時に埋まっているので、家賃水準はそんなに

高くありません。同タイプのもう１つのお部屋より２０００円安いです。



今は何もかもが値上がりしている時代です。家賃もさすがにそろそろ上げないと

私としてもキツイなと思っております。



値上げの根拠になる要素がないって？そんなことはありません。

まず火災保険が爆上がりしていて、物件によっては倍どころか３倍以上になっている

ものもあります。これだけでもかなりキツイ圧がかかってます。



更にリフォームです。これも材料高から始まり、人手不足による人工の高騰も

止まる気配がありません。１０年前のリノベーション費用と比較すると、倍近くまで

価格は跳ね上がっていると思います。



そして金利も上昇局面に入り、私の借入も金利上昇が始まっております。

メインバンクさんは長プラ連動になっていたので、既にだいぶ上がってしまってます。

昨年は短プラ連動の借入がだいたい一律で０．１５％の金利上昇に入りました。



こういった内容を賃料に転嫁していかないと、いずれ経営は行き詰まってしまいます。

諸条件あるので全部の物件でできるとは思いませんが、上げれる物件であれば

少しずつ賃料を上げていかないと、最後はゆでガエルになってしまうことでしょう。



そんな思いもあり、また、管理会社さんも昨今は家賃上昇局面と捉えているようで

今回の東京６棟目は家賃を上げる方向で査定をするということを仰っておりました。

もうね、妥当な範囲でバンバン上げていただきたいです。



ただ、管理会社さんは基本的に保守的な家賃設定をしてきます。私はこれまでにも

管理会社さんが設定する家賃のもうちょっと上の家賃を設定して、そこそこうまく

決まってくれたことが何回もあります。立場上、管理会社さんは責任をもって

決められる家賃で提案するのが仕事なので、そうなるのは仕方ないことでしょう。

家賃を上げる行為は私が自分の責任で行うものです。



さて、先日管理会社さんから家賃の査定結果の連絡がありました。

結論を先に書くと、今までの家賃より４０００円高い家賃でした。

同タイプのお部屋を一気に２０００円抜き去る賃料設定です。

そしてコロナ前の賃料も越えたと思います。



たまたま近隣に築浅の家賃高め物件があるので、そことの比較で割安に見えそう、

繁忙期ということもあり時期も良いから強気で考えてもいいと思われる、などの

理由が査定書には記載されておりました。なるほど、いい風が吹いてそうですね。



ただ、ライバル物件に既にＡＤが積まれているようなので、ＡＤは最初から設定しても

いいのではないかということでした。その分は礼金を１ヶ月設定することで相殺すれば

大家に損失はない、というお考えのようです。ふむふむ。いいと思います。



この結果でも十分に満足はいくのですが、話を聞いている限り今は強気にしても

いけそうな時期と考えられますので・・・何の根拠もありませんが、もう一段階

強気で設定しちゃってもいいんじゃないかな？と考えました。今までも根拠なく

強気設定にしてうまくいったことがありますので、今回もそのパターンがハマる可能性は

あるだろうと思っています。



ということで、管理会社さんには「査定額に＋１０００円で募集開始してください」と

お伝えしました。この賃料で決まれば、前回賃料と比較して５０００円アップです。

年間６万円ですから、でかい。



果たしてうまくいくかは何とも言えませんが、できればうまく運んでほしいです！



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東京６棟目でも退去予告発生、ここは頑張って賃料を上げたい。

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東京１０棟目に続き、東京６棟目でも退去予告が発生してしまいました・・・。

コロナで下がった家賃を上げるチャンスと前向きに捉えましょうかね。



昨年末の時点では、東京８棟目１室、札幌６棟目１室、札幌１３棟目１室という

完全満室がリーチに近いところまで届いており、ブログネタもストックがなくなり

何を書こうかなあと困ってしまう、ある意味辛いけどある意味嬉しい状況がしばらく

続いておりました。



繁忙期が来たらこれもまた動くんだろうなと思ってはいたのですが、目の前の現実が

かなりの高稼働率ということもあり、その未来からは目を背けていたところも

正直あると思います。



夢はどこかで終わるもの。現実は永続ではないもの。いよいよ来てしまいました。

そう、退去予告・・・。



昨日のブログで東京１０棟目の退去予告の話を書きましたが、管理会社さんからは

同時に東京６棟目からも退去予告が届いているという連絡をいただいてしまいました。

繁忙期、始まりやがった・・・。繁忙期中に大挙していただけるだけよしとするか。



東京６棟目は私のドミナントエリアから外れた場所にあります。

大都会の某ターミナル駅まで徒歩１５分。ビジネス街まで徒歩通勤できる場所です。



コロナ禍の時は悲惨なことになっておりました・・・。なんと言っても誰も出社を

しないですからね。そうなると、２０平米強のワンルームに住む理由がありません。

退去がすごく増えて、募集しても決まらず、家賃をだいぶ下げてようやく埋めることが

できました。あの時は大変でした・・・。



コロナが明けたらだいぶ状況はマシになり、家賃も徐々に回復してきています。

コロナ前の水準に戻りつつあるような気がします。



退去になるお部屋は、今一番賃料が安くなってしまったお部屋です。

といっても、本当に安かった時期から比較したら数千円はリカバリーが

できています。もう一息でコロナ前の賃料にたどり着きそうなので、

なんとかそこを目指したいなあという気持ちです。



前回は管理会社さんが提案してくださった賃料に対して、もう一声ということで

コロナ前までもう一息の賃料にして募集した結果、割とサクッと決まってくれました。

管理会社さんも想定以上の結果に驚きを隠せず、次はもうちょっと強気でもいいのかもと

いうニュアンスのことを仰っておりました。



今回はそれを覚えていたようで、管理会社さんの方から家賃相場を改めて確認の上で

賃料提案する形にするというお話をしていただけました。ありがたい！助かります！

今は何でも物価高なので、家賃も少し上げないと経費に負けてしまいます。

そこを目指そうという気持ちで一致してくださったことはありがたいです。

ということで、いったんは管理会社さんからの提案を待つことになりました。



ちなみに退去時期は１月終わりとのこと。これも悪くない話だと思います。

繁忙期がまだ２ヶ月残っています。前向きに捉えれば、これはボーナスステージと

言ってもいいかもしれません（ちょっと言いすぎ）。



残念だ、キツイ、みたいなことを言ってても運気が下がりそうなので、何事も前向きに

ポジティブに捉えていこうと思います。家賃あげるぞー！



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東京６棟目の雑草問題を定期清掃で解消。

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東京６棟目の共用部に雑草が生えまくる問題がありまして、今後は定期清掃を

依頼する方針で考えることにしました。



東京６棟目って本当に長らく現地に行ってないんですよねえ。札幌の物件の方が

よほど現地を見ていると思います。私のドミナントエリアから外れているため、

「東京６棟目に行こう！」と思わないと行かないんですよね・・・。



某ターミナル駅から徒歩１５分。歩いて通勤できます、というのが売りの物件です。

コロナ禍の時は出社需要が激減したので大苦戦をしていたのですが、コロナも明けて

徐々に需要も戻ってきています。家賃相場もコロナで結構落ちましたが、最近また

家賃を戻していく活動をしており、徐々に家賃が戻りつつあると感じております。



コロナの時期に市民権を得たテレワークですが、最近はコロナ前に回帰しつつある

企業も増えてきているようです。それも東京６棟目には追い風になっているかも

しれません。



私が勤めるサラリーマンの会社も、週の半分は出社だけど週の半分はテレワークＯＫ、

というルールになりました。出社人数が減ることを想定し、オフィスも減らしています。

とはいえ、コロナ禍の最中のようなフルにテレワークという時代ではなくなりました。



他の会社さんの話を聞いていると、既にテレワークは止めて出社の形態に戻している、

と言う話も耳にします。時代はだんだんそんな風潮になってきているのでしょう。



個人的にはテレワーク最強と思っているので、あまりその流れを後退させてほしくは

ないのですが、東京６棟目のオーナーという立場であれば話は別です。早く出社時代に

戻っていただいた方が、物件の需要は高まるというものです。



ここのところ満室で特に動きもない東京６棟目ですが、敷地内に雑草がよく生えると

いう問題があります。昨年か一昨年か忘れましたが、管理会社さんから雑草がすごく

生えているという指摘を受けたことがあり、除草作業を手配したことがありました。



今回もその雑草の話です。管理会社さんから雑草がすごく生えてしまっているという

連絡がありました。写真を見ると、確かに草ボーボーになっております。



また除草作業しないとだなと思っていたのですが、管理会社さんから「定期清掃の方が

トータルで見て安くなるかもしれない」というコメントをいただき、それであれば

定期清掃のお見積も取ってほしいですとお願いをしました。



それから２週間ほど経過。管理会社さんも今スタッフ不足で大変だろうなと思うので

時間がかかるのはやむなしと思っていましたが、一応聞いてみるかと思って、

その後どうですか？とＬＩＮＥを入れてみました。



回答があり、清掃＋除草で月２０００円程度で対応できるので、定期清掃の方が

割安になるとのことでした。つ、月２０００円！？そんなに安くやってくれるの！？

普通に定期清掃って月２回で２万円が相場だと思っていたので、激安です。

なんでそんなに安くなるのか・・・まあ共用部がそんなに広いわけではないので

そんなもんでやってくれるってことなのか、何かのついでに立ち寄ってくれるのか、

はたまたボリュームディスカウントなのか。



何にしても、そんなに安いならそりゃ定期清掃の方がいいですね。入居者様も

草ボーボーより奇麗な敷地の方がいいに決まってます。



ただ、今が草ボーボーなので、初回はしっかりとやらないといけないということから

定期清掃とは別に除草作業を入れた方がいいという意見がありました。それは確かに。

ではそれは入れましょう。



・・・ということは、一度清掃を入れた後はしばらく奇麗なはず。じゃあ定期清掃の

開始日も少し後ろ倒ししても問題ないってことですよね？管理会社さんに相談したら

初回清掃から数ヶ月の間をおいて定期清掃をスタートする段取りで進めていただける

ことになりました。この辺の融通が利くの、助かります。



これで除草問題は今後は発生しないはず。奇麗な環境を提供できるよう、頑張りますー。



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東京６棟目の裏手の家との覚書の取交しが完了しました。

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東京６棟目の裏手の家のインターネット回線を東京６棟目の外壁に留めさせてほしい件

無事に覚書を締結することができました。スッキリしました。



東京６棟目は再建築不可の２棟４部屋のアパートです。ターミナル駅まで１５分で

歩けることが売りの木造物件で、リノベも済んでおります。



でかいターミナル駅まで歩けることで、当初かなり高い家賃を確保できていましたが

コロナ禍になってテレワークが加速し、むしろターミナル駅やオフィス街に近いだけしか

メリットがなかった２０平米程度のワンルームは需要が減る一方になってしまいました。

家賃も５０００円以上ぐぐっと下げて、半年以上かけてようやく成約という厳しい状況。

暗黒期が訪れてしまったように感じておりました。



コロナ禍も落ち着き、ようやく復調の兆しも見えてきた感じで、少し家賃を戻しての

満室達成に胸をなでおろしたものでした。



ここから再度どう動くのか。市場動向が気になるところではありますが、コロナのような

突発的な何かがなければきっと問題はないはず、と信じたいと思います。



東京６棟目で、問題・・・というほどの話ではないですが、なあなあで許しちゃ

いけない話として挙がっていたことが、裏手の家の方からのご要望でした。

東京６棟目の外壁にインターネット回線の線を留めさせてほしい、という話です。



そのこと自体は別に構わないのですが、万が一それが原因で何か問題が発生した時に

どうしますか、という点がしっかり詰められていない印象だったので、そこを確実に

するために「覚書」を締結して貰う話をしておりました。



詳細は過去ブログをご参照ください。

その１

その２



最初にこの話が出たのが今年の５月だったので、もう４ヶ月が経過することになります。

誰が覚書に署名するのかを議論していたような状態だったと記憶しておりますが、

その後音沙汰もなく、果たしてどうなったのやら・・・という感じでした。



しかし、事態は唐突に進展します。いや、着々と進展していたのでしょうね。

管理会社さんが形になるよう水面下で動いてくれていたものが、ようやく水面に

浮上させても問題ないところまできた、ということなのだと思います。



つまり何かと言いますと、覚書が送金明細の書類の中に入っていたのです。

おおー、４ヶ月かかったけどようやく完成！時間がかかったのは先方側の調整が

なかなかつかなかったことが原因だと思うので、管理会社さんが遅かったという

わけではないだろうと思います。



覚書にはちゃんと先方の署名押印入り。確か最終的に建物のオーナーさんが書くという

署名押印するという話になっていたような記憶があります。こんなことで覚書とか

書かせるなよ、めんどくさいオーナーだな、と思われてしまったかもしれませんが

万が一のトラブルの時まで考えたら、このくらいしておく方がお互いのために良いと

私自身は思っていますので・・・。



よかったよかったと感慨深い気持ちを胸に、いそいそと署名押印してポストに投函。

これでこの話は無事に収束です。管理会社さんにはいろいろとお手数をおかけしてしまい

申し訳なかったです。ご対応ありがとうございました。



東京６棟目は満室になったし、これでしばらく静かになるだろうなー。

東京の物件自体が満室になってくれたので、できるだけ長い間維持されますように。



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東京６棟目に入居申込をいただけそうなので満室返り咲きと言っていいでしょう。

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東京６棟目に入居申込をいただくことができました！成立すれば、東京物件は

全部満室になります。ありがたすぎます。ありがとうございます！



ここのところ東京物件は調子が良く、難物と思っていた東京１０棟目も民泊の

運営会社さんがリネン倉庫として利用するということで満室に返り咲いておりました。

東京１棟目も苦戦したけど何とか入居申込をいただくことができ、東京２棟目は

相変わらず無風状態の安定稼働。東京３棟目も特に退去はなく、東京５棟目も雨漏りなど

ありましたが継続してお住まいいただけております。東京８棟目も安定、東京１１棟目、

東京１２棟目も退去予告なし、東京１４棟目は入居したばかりだからしばらく問題は

ないでしょう。安定しているのですよ。



安定と言えば、札幌も安定しています。札幌１２棟目で退去予告がありますが、

それ以外は全部埋まっており満室。



今ある空室は、仙台２棟目の２室と富山１棟目の１室、あと東京６棟目の１室で

合計４室という状態でした。



そしてこの東京６棟目もこの度入居申込をいただくことができたのでした！

東京物件、完全満室です。主要な物件保有地である東京と札幌で完全満室になったのは

大きいですね！（厳密に言えば札幌は退去予告ありますけど）



東京６棟目は４月に退去予告があり、退去後にコロナ禍の最中に下げた家賃を少しでも

上げたいと考えた私は、現状維持の賃料をご提案いただいた管理会社さんに対して

もうちょい上げられないかと相談。チャレンジ価格として２０００円アップの状態で

募集を開始したのでした。



ダメそうならすぐ下げようと思ったのですが、管理会社さんからは前回募集よりも

若干いいくらいの反響があったとのことでしたので、それであればこの賃料を継続して

募集しようかという方針にしました。



そしてそこまで決めたところで満足してしまった私。その後のフォローをせずに

そのまま無為に過ごしてしまうといういつものミスを犯します。もっとこまめに

状況を聞いて家賃の調整などをしなくてはならなかったのですが、そういったことを

すっかり忘れて放置プレイ。まあその間に太陽戸のケーブルが盗まれる事件とか

Ｇ１万匹事件とか、濃いめの事件が多発したというのもあったのですけど。



そのため、東京物件に関してはすっかり放置プレイしてしまっておりました。

しかし、その間も管理会社さんは頑張ってくれていたのです。その結果が申込です。



８月の終わり頃、管理会社さんから私のところにご連絡がありました。

東京６棟目に確度の高い問い合わせが来ているが、うりーレント及び家賃を１０００円

下げてほしいという要求が来ているとのことでした。管理会社さんの判断で、

そこまでオーナーに負担をかけられないからということで、どれが優先事項なのかを

確認しているという話でした。



札幌物件ならフリーレントは当たり前に１ヶ月くらいついてるので、その意味では

フリーレントは別に構わないかなと思います。ただ、家賃はあかんです。

売却時に目に見えて資産価値が変わりますから・・・。何のために時間をかけて

家賃を高めに募集したのか意味がわからなくなってしまいます。



なので、フリーレント１ヶ月なら許容範囲ということで回答しようかと思いましたが

ここは札幌じゃなくて東京なんだから、もうちょっと絞ってもいいんじゃないかと。

なので、フリーレント０．５ヶ月なら検討可能と管理会社さんにはお伝えしました。

半月分節約です（笑）



その後、管理会社さんから仲介業者さんへのヒアリングの回答を伺いました。

先方はフリーレントを優先したい意向だということでしたので、０．５ヶ月の

フリーレントをつけることで入居申込をいただけるかを確認して貰うことにしました。



そして昨日、管理会社さんから連絡があり、フリーレント０．５ヶ月で先方は満足し、

入居申込をいただけるという話になったそうです。おー、よかったー。

この後、本当に入居申込を送ってもらえるか、保証会社さんの審査が通るか、

移り気を起こされてキャンセルされないか、などのハードルはありますが、入居申込を

貰うところに比べたら低いハードルです。それに、申込前にしっかり交渉をしてくる

時点で、本気度は高いと考えられます。会社員で３０代、転職のためにお引越という

お話なので、転職したばかりという点だけ若干気になるものの、保証会社さんの

審査も問題はないだろうなと思っております。



成立すれば無事に満室返り咲き。そして東京物件自体が満室返り咲きです。

このチャンスは逃したくないなー。なんとかうまく進んでくれることを祈ります。



この入居申込が成立する前提で考えれば、前述のとおり札幌１２棟目の退去予告と

仙台２棟目のＧ被害の２部屋、慢性的な空室の富山１棟目の１室で４室の空室及び

空室予備軍が残件となり、ホテル除いた１２８部屋中１２４部屋が稼働ということに。

稼働率９６．９％はかなり良い成績ですね。札幌１２棟目はきっと放っておいても

決まると思うし、仙台２棟目も管理会社さんが頑張ってくれるのではと期待しています。

一番まずいのは富山１棟目だな・・・ここが埋まると完全満室が見えてきます。

富山１棟目、プッシュかけとこっと。



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