東京６棟目の裏手の家との覚書の取交しが完了しました。

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東京６棟目の裏手の家のインターネット回線を東京６棟目の外壁に留めさせてほしい件

無事に覚書を締結することができました。スッキリしました。



東京６棟目は再建築不可の２棟４部屋のアパートです。ターミナル駅まで１５分で

歩けることが売りの木造物件で、リノベも済んでおります。



でかいターミナル駅まで歩けることで、当初かなり高い家賃を確保できていましたが

コロナ禍になってテレワークが加速し、むしろターミナル駅やオフィス街に近いだけしか

メリットがなかった２０平米程度のワンルームは需要が減る一方になってしまいました。

家賃も５０００円以上ぐぐっと下げて、半年以上かけてようやく成約という厳しい状況。

暗黒期が訪れてしまったように感じておりました。



コロナ禍も落ち着き、ようやく復調の兆しも見えてきた感じで、少し家賃を戻しての

満室達成に胸をなでおろしたものでした。



ここから再度どう動くのか。市場動向が気になるところではありますが、コロナのような

突発的な何かがなければきっと問題はないはず、と信じたいと思います。



東京６棟目で、問題・・・というほどの話ではないですが、なあなあで許しちゃ

いけない話として挙がっていたことが、裏手の家の方からのご要望でした。

東京６棟目の外壁にインターネット回線の線を留めさせてほしい、という話です。



そのこと自体は別に構わないのですが、万が一それが原因で何か問題が発生した時に

どうしますか、という点がしっかり詰められていない印象だったので、そこを確実に

するために「覚書」を締結して貰う話をしておりました。



詳細は過去ブログをご参照ください。

その１

その２



最初にこの話が出たのが今年の５月だったので、もう４ヶ月が経過することになります。

誰が覚書に署名するのかを議論していたような状態だったと記憶しておりますが、

その後音沙汰もなく、果たしてどうなったのやら・・・という感じでした。



しかし、事態は唐突に進展します。いや、着々と進展していたのでしょうね。

管理会社さんが形になるよう水面下で動いてくれていたものが、ようやく水面に

浮上させても問題ないところまできた、ということなのだと思います。



つまり何かと言いますと、覚書が送金明細の書類の中に入っていたのです。

おおー、４ヶ月かかったけどようやく完成！時間がかかったのは先方側の調整が

なかなかつかなかったことが原因だと思うので、管理会社さんが遅かったという

わけではないだろうと思います。



覚書にはちゃんと先方の署名押印入り。確か最終的に建物のオーナーさんが書くという

署名押印するという話になっていたような記憶があります。こんなことで覚書とか

書かせるなよ、めんどくさいオーナーだな、と思われてしまったかもしれませんが

万が一のトラブルの時まで考えたら、このくらいしておく方がお互いのために良いと

私自身は思っていますので・・・。



よかったよかったと感慨深い気持ちを胸に、いそいそと署名押印してポストに投函。

これでこの話は無事に収束です。管理会社さんにはいろいろとお手数をおかけしてしまい

申し訳なかったです。ご対応ありがとうございました。



東京６棟目は満室になったし、これでしばらく静かになるだろうなー。

東京の物件自体が満室になってくれたので、できるだけ長い間維持されますように。



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東京６棟目に入居申込をいただけそうなので満室返り咲きと言っていいでしょう。

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東京６棟目に入居申込をいただくことができました！成立すれば、東京物件は

全部満室になります。ありがたすぎます。ありがとうございます！



ここのところ東京物件は調子が良く、難物と思っていた東京１０棟目も民泊の

運営会社さんがリネン倉庫として利用するということで満室に返り咲いておりました。

東京１棟目も苦戦したけど何とか入居申込をいただくことができ、東京２棟目は

相変わらず無風状態の安定稼働。東京３棟目も特に退去はなく、東京５棟目も雨漏りなど

ありましたが継続してお住まいいただけております。東京８棟目も安定、東京１１棟目、

東京１２棟目も退去予告なし、東京１４棟目は入居したばかりだからしばらく問題は

ないでしょう。安定しているのですよ。



安定と言えば、札幌も安定しています。札幌１２棟目で退去予告がありますが、

それ以外は全部埋まっており満室。



今ある空室は、仙台２棟目の２室と富山１棟目の１室、あと東京６棟目の１室で

合計４室という状態でした。



そしてこの東京６棟目もこの度入居申込をいただくことができたのでした！

東京物件、完全満室です。主要な物件保有地である東京と札幌で完全満室になったのは

大きいですね！（厳密に言えば札幌は退去予告ありますけど）



東京６棟目は４月に退去予告があり、退去後にコロナ禍の最中に下げた家賃を少しでも

上げたいと考えた私は、現状維持の賃料をご提案いただいた管理会社さんに対して

もうちょい上げられないかと相談。チャレンジ価格として２０００円アップの状態で

募集を開始したのでした。



ダメそうならすぐ下げようと思ったのですが、管理会社さんからは前回募集よりも

若干いいくらいの反響があったとのことでしたので、それであればこの賃料を継続して

募集しようかという方針にしました。



そしてそこまで決めたところで満足してしまった私。その後のフォローをせずに

そのまま無為に過ごしてしまうといういつものミスを犯します。もっとこまめに

状況を聞いて家賃の調整などをしなくてはならなかったのですが、そういったことを

すっかり忘れて放置プレイ。まあその間に太陽戸のケーブルが盗まれる事件とか

Ｇ１万匹事件とか、濃いめの事件が多発したというのもあったのですけど。



そのため、東京物件に関してはすっかり放置プレイしてしまっておりました。

しかし、その間も管理会社さんは頑張ってくれていたのです。その結果が申込です。



８月の終わり頃、管理会社さんから私のところにご連絡がありました。

東京６棟目に確度の高い問い合わせが来ているが、うりーレント及び家賃を１０００円

下げてほしいという要求が来ているとのことでした。管理会社さんの判断で、

そこまでオーナーに負担をかけられないからということで、どれが優先事項なのかを

確認しているという話でした。



札幌物件ならフリーレントは当たり前に１ヶ月くらいついてるので、その意味では

フリーレントは別に構わないかなと思います。ただ、家賃はあかんです。

売却時に目に見えて資産価値が変わりますから・・・。何のために時間をかけて

家賃を高めに募集したのか意味がわからなくなってしまいます。



なので、フリーレント１ヶ月なら許容範囲ということで回答しようかと思いましたが

ここは札幌じゃなくて東京なんだから、もうちょっと絞ってもいいんじゃないかと。

なので、フリーレント０．５ヶ月なら検討可能と管理会社さんにはお伝えしました。

半月分節約です（笑）



その後、管理会社さんから仲介業者さんへのヒアリングの回答を伺いました。

先方はフリーレントを優先したい意向だということでしたので、０．５ヶ月の

フリーレントをつけることで入居申込をいただけるかを確認して貰うことにしました。



そして昨日、管理会社さんから連絡があり、フリーレント０．５ヶ月で先方は満足し、

入居申込をいただけるという話になったそうです。おー、よかったー。

この後、本当に入居申込を送ってもらえるか、保証会社さんの審査が通るか、

移り気を起こされてキャンセルされないか、などのハードルはありますが、入居申込を

貰うところに比べたら低いハードルです。それに、申込前にしっかり交渉をしてくる

時点で、本気度は高いと考えられます。会社員で３０代、転職のためにお引越という

お話なので、転職したばかりという点だけ若干気になるものの、保証会社さんの

審査も問題はないだろうなと思っております。



成立すれば無事に満室返り咲き。そして東京物件自体が満室返り咲きです。

このチャンスは逃したくないなー。なんとかうまく進んでくれることを祈ります。



この入居申込が成立する前提で考えれば、前述のとおり札幌１２棟目の退去予告と

仙台２棟目のＧ被害の２部屋、慢性的な空室の富山１棟目の１室で４室の空室及び

空室予備軍が残件となり、ホテル除いた１２８部屋中１２４部屋が稼働ということに。

稼働率９６．９％はかなり良い成績ですね。札幌１２棟目はきっと放っておいても

決まると思うし、仙台２棟目も管理会社さんが頑張ってくれるのではと期待しています。

一番まずいのは富山１棟目だな・・・ここが埋まると完全満室が見えてきます。

富山１棟目、プッシュかけとこっと。



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東京６棟目の隣地との覚書締結の目途が立ちました。

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東京６棟目の覚書、無事に文面の案が固まりました。あとは隣地の方と私がそこに

署名すれば完了となります。話が進みそうで良かったです。



東京６棟目の覚書問題。問題と言うほど面倒な話ではないのですが・・・。

隣ウェ地の方がインターネット回線を引き込みたいので東京６棟目の外壁にケーブルを

固定させてほしい、という話でした。



うちの外壁にケーブルを留めさせてほしいということであれば、簡単とはいえ

何らかの工事が発生することになります。そしてその工事に何か問題があれば、

もしかしたら壁面に傷がつくかもしれません。



まあそれが杞憂だったとしても、誰がどうしてこれを行ったか、そして何かあった時に

誰がどう責任を取るのか。そこをはっきりとさせておいた方が、お互いにとって

面倒はなくていいと思うんですよね。



ということで、外壁に固定しても構わないけど、その際には覚書を締結させてほしいと

私からは申し入れました。資産の保全のためです。多少めんどくさいとかうるさいとか

思われたとしても、曲げてはいけないところだと思います。

（隣地の管理会社さんはめんどくさがっていたみたいですが、すみませんね・・・）



ということで、こちらの管理会社さんが覚書の素案を作って先方にお渡ししたところまで

過日のブログで書きました。今回はそこからの進展について書こうと思います。



覚書とかいらなくね？いやいるでしょ！のやり取りをした結果、先方の管理会社さんも

諦めて覚書を作る方向で動き始めました。最初は先方借主さんと私の間で覚書をと

言っていたのですが、やっぱり設備の所有者は通信会社さんなのだから、通信会社さんと

覚書の方がいいのでは、という管理会社さんのご意見に従い、覚書の対象を変更。

その案で先方の管理会社さんに提示しております。



そこからしばらく経過し、そういえば覚書の件どうなったかな？と管理会社さんに

思い立って連絡をしてみたところ、覚書の対象が通信会社さんというのはちょっと無理が

あったので、対象を隣地の貸主さんとしたとのことでした。地主同士で覚書を締結って

形ですね。うん、なんかそれが一番しっくりくる気がします。



文言はシンプルに、ケーブルを固定させることに合意する、これに関連して何らかの

問題が生じた際には双方協議する、というくらいの内容にとどめました。

現実的に何か問題が発生するかと言われれば、そんなに可能性は高くないでしょう。

このケーブルは何者なのか、がはっきりしていればよいだけと思っております。



私のところに署名押印の依頼が届いていないので、まだ今は誰かの署名押印待ちという

ことなのでしょう。順番が来たらきちんと署名押印して対処したいと思います。

言い出しっぺは私なので（笑）



ということで、筋道は立ったのでそのうち覚書も終わって無事に片付くことでしょう。

ご尽力いただきました管理会社さんにお礼申し上げます。



・・・既に工事終わってるんだよね？きっと。

何ヶ月も覚書のせいで隣地の入居者様をお待たせしてるんだとしたら申し訳ないけど

さすがにそんな対応はしてないよね・・・たぶん。

気にしないことにしよう（汗）



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東京６棟目の隣地の方からの要望。

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東京６棟目の隣地の方から、東京６棟目の雨どいにインターネットのケーブルを

止めさせてほしいという話がありました。揉める意味はないので承諾する予定です。



現在絶賛募集中の東京６棟目。前にお住まいだった方が短期での退去になってしまい

改めて募集をしているところです。コロナ禍中に最も影響を受けたのがこの東京６棟目で

とにかく決まらず家賃をかなり落としてようやく決まったのでした。



東京６棟目の特徴は、ＪＲの某ターミナル駅徒歩圏という素晴らしい立地にあります。

逆に言えばそれ以外の特徴がありません。再建築不可だから路地裏の狭い道しか

接道していないし、部屋は２０平米弱の１Ｒで狭いし、リノベしているとはいえ

元は築古だし。しかしそれでも、いい感じに仕上がったリノベと立地でコロナ前は

空けばすぐ決まるし家賃も徐々に上げていくことができておりました。



しかしコロナ禍ではこれがモロに裏目に出ました。徒歩圏内のターミナル駅は

ビジネス街なので、コロナ禍でテレワークが定着すると、職住接近の意味がなくなり

結果としてニーズがなくなりました。今までの家賃で募集しても反響が全然ないし、

そもそも人が動いていなさそうな雰囲気でした。しょうがないので家賃を下げるも

それでもまだ反響がなく、更に家賃を下げる・・・そんな残念なスパイラルが発生し

苦労したものでした。



正直、ＪＲのターミナル駅なら間違いないだろと思っていたのですが、甘かったです。

別物件でやはりＪＲのターミナル駅が最寄駅の物件もあるのですが、こちらは

ビジネス街というより生活する街だったので、まったく影響はありませんでした。

街の性格によって結果が変わるのね・・・という認識を持った次第でした。



コロナ禍も終息を迎えている今、ニーズは戻ってきているように感じます。

今回はコロナ禍でくらった家賃下落を少しでも取り戻そうと思い、少し家賃を

上げてみることにしました。空き予定で募集をかけている時に家賃を上げてみて

その反響を見つつ内見可能になった時の実際の家賃を探ろうという作戦です。

反響は悪くなかったので、そのまま少し上げた家賃で募集を開始しておりますが、

管理会社さん曰く反響はあるのでこのままで様子を見てもいいと思うとのこと。

この調子で家賃水準も戻していきたいですね・・・。そして快音が聞こえてくることに

期待したいと思います。



さて、本日の本題は募集の話ではなく、近隣の方からのリクエストがあったという

話でした。いつも前置きが長いんですよね。私のブログ。ずっと読んでくださってる方は

その話知ってるわーって感じになっちゃうと思いますけど、初めて読んだ方とか

今回だけ単発で読んだ方にも伝わるよう、せっせと書いてるところはあります。

尺を稼ぐためという理由もありますけどね（笑）



ということで本題に入ります。



管理会社さんに空室の問い合わせ状況を確認した際に、別件なのですが・・・と

切り出されたことがあります。それが今回の話の内容である、隣地からの要望です。



裏手にある戸建の方から管理会社さんに連絡があり、新規にインターネット回線を

契約するにあたり、配線の引き込みが必要なのだそうです。しかし、通路から

隣地の方の家までが遠いので、東京６棟目の雨樋に結束バンド等でケーブルを

固定させてくれないか、というお話だったそうです。



私は基本的に、隣地の方のお願いは快く聞く派です。困った時はお互い様ですから。

その代わりこっちが困った時はよろしくね、という意味も多少込めています。

親切にされた人の他の身なら聞いてあげよう、という心理はあるでしょうから。



なので、基本的には今回のお話もＯＫにするつもりではあるのですが・・・

物件に何かを固定させるということは、それが原因で何か事故や不具合が発生した際の

責任の所在ははっきりさせておかなくてはなりません。特に私の場合は収益物件として

運用しているわけですから、売却する可能性だってあります。そういう時に問題が

発生しないよう準備をしておきたい、という気持ちがあります。



管理会社さんは私より慎重なので、そもそもこの問い合わせをしてきている方が

戸建の所有者でいいのかを確認する、トラブルがあった際の対策に関する責任の所在を

明確化する、対策工事にあｋんする費用負担を明確化する、といった懸念点を

クリアすることを前提にしないとＯＫできないと考えている、ということでした。

素晴らしいです。その通りです。私そこまで思いつきません（笑）



管理会社さんがおっしゃるような内容が明確化されること、それをきちんと明文化して

覚書を作成し取交すこと。この辺が達せられることを条件に、雨樋への結束を

ＯＫとしようと思います、と管理会社さんにはお伝えしました。

（ＬＩＮＥ見返すともっと雑な書き方でしたけど・笑）



私だけで対応していたら、覚書が締結できればオッケーくらいの軽い感じで終わって

いたかもしれません。まあそれでも一般の居住者の方からすれば、覚書ですと！？と

びっくりするかもしれませんけどね。それだけでなく、きちんと考えられるリスクを

洗い出し、提言してくれる。かつ、その交渉までやってくれる。もうね、なんとこう

ありがたいことかと。管理委託してなかったら、この辺全部自分でやらないといけない

わけですから。ちょっとめんどくさい・・・。優秀な管理会社さんに管理委託を

しているからこそ得られるメリットです。イマイチな管理会社さんだと話は別です（汗）



この件、管理会社さんに一任して対応を引き続き実施いただきます。

いつもありがとうございます。感謝です。



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東京６棟目で退去予告・・・なんとか家賃上げたい。

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東京６棟目で退去予告を貰ってしまいました。一進一退でスッキリ満室とはいかず

ややこしい局面ですが、淡々とやるしかないですね。



東京物件は時間のかかっていた東京１棟目が入居申込を貰うことができたため

残るは東京１０棟目のみになっておりました。東京１０棟目はテナントさんなので

普通の賃貸物件と少し違うところもありますから、通常の賃貸物件ベースで言えば

満室になったと言っても過言ではないでしょう。過言かもしれないけど、そういうことに

してしまおうと思っていた私もいました。



でもこれは賃貸経営。そんな平穏な時ばかりが続くわけがありません。

賃貸物件において入退去は宿命のようなものですからね・・・いつ何があっても

おかしくありません。退去が重なる可能性だって勿論あります。



今回、これでようやく東京のレジものが満室になって一息つけるという状態になった

タイミングでの退去予告。残念さが余計増しますね・・・。しょうがないのですけど。



ということで退去の詳細です。今回の退去の舞台は東京６棟目。コロナ禍の中では

散々苦戦を強いられた、ビジネス街として栄えるターミナル駅から徒歩圏の物件です。

ビジネス街はコロナでかなりやばいことになり、一年近く空室が続いてしまったので

家賃を下げるなどして何とか埋めたのでした。しかしその埋めた人が半年で退去になり、

またまた募集することになるという辛い展開。しかしこの頃はようやくコロナ禍が

落ち着いてきた頃合いだったのもあり、意外とすんなりと入居申込を貰うことが

できたのでした。



そんな話があった数か月後にまたまた退去予告を貰ってしまうとは（泣）

今までとは別の部屋なので、やむを得ないところはあると思いますが・・・。

（同じ部屋だったら泣いてるとこでした）



今回退去予告をされてきたのは、法人契約をしている入居者様。転勤が理由ということで

残念ですが止めようがない感じでした。こちらのお客様は１年半お住まいになって退去。

やや短いなあと思いますが、もうしょうがないと割り切るしかなさそうです。



募集に関しては、数ヶ月前に決まった家賃で募集をしようと思うがどうか、というのが

管理会社さんのご提案でした。前回と同じかー・・・。



その前の募集、意外とすんなりと決まったのですよ。もしかしたらコロナ禍が落ち着き

東京６棟目にも需要が戻ってきたのではないか、と思っていたりしております。

そうだとしたら、前と同じ家賃はいささか勿体ないです。だって家賃はコロナ前に比べて

３０００円だか５０００円だか下げていますから。そりゃ需要が戻ってきているなら

その値段であればサクサク決まるのが道理でしょう、と。



ということで、管理会社さんには少し家賃を上げて募集してみたいので、相場の確認を

して貰いたいと依頼しました。今の相場と比較して高すぎるなら今の家賃で募集するし

意外といけそうであれば家賃高めで募集したいところだなと思うので。



私はこのパターンで家賃を少し高めにしてはなかなか決まらないという展開が多いので

自分でも注意しないといけないと思っていますが・・・他の物件が埋まっているので

多少実験してもいいんじゃないかなと思っていたりはします。家賃は実際に上げて

みないと上がることは絶対ありませんからね・・・。



管理会社さんもその気持ちは汲んでくださり、それではということで相場賃料の確認を

していただくこととなりました。その結果を見て、賃料を確定させて募集に移ります。



家賃、上げられる時に上げないとね・・・。どうせ空室になり募集をしなくては

ならないのであれば、せめてその募集のおかげで賃料水準が上がる方向になるように

やっていきたいなと思う次第です。



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