2018年03月28日

え、そこの物件でこの時期に退去出ちゃいます!?

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油断してました。まさかこの時期にそこから来るとは・・・。

4ヶ月前に申込を貰ったお部屋から退去予告が届いてしまいました。



昨日、管理会社さんからメールで連絡をいただきました。その内容ですが・・・

「23日消印で東京6棟目の入居者様から解約届を受領いたしました」とのこと。

え、東京6棟目だよね?まだ入居して3ヶ月とかそんなもんじゃないかい?



この件、詳細な理由はまだ聞けておりません。なんせ郵送で解約の通知ですから。

解約って電話でするものと思っていたので、郵送っていうところにちょっとびっくり。



管理会社さんからは「転居理由は転勤と書いてありました」「詳細はこれから

ヒアリングします」と言ってくださっていますので、本当は転勤ではない別の理由が

ないかという点、聞いてもらおうと思います。転勤なら仕方ないんですけど、何か他に

建物の問題のような理由があるのであれば、それは改善しなくてはなりません。



さすがに3ヶ月しか住んでいないなら、原状回復などはかからないでしょう。

敷金もそのまま返すことになると思います。



いやしかし油断してた。退去があるとしたら東京3棟目と東京4棟目だろうと

思っておりました。なぜならリノベ完了してからちょうど2年が経過してるからです。

東京3棟目+東京4棟目の6部屋のうち、4部屋が3月末で更新という状況でした。

ここから2部屋くらい出るだろうなと覚悟していましたが、今のところこちらからは

音沙汰無し。1部屋怪しい動きをしている人もいましたが、結果として退去予告は

来ていないので、おそらく更新していただけるものでしょう。



そんな状況で、一番マークしていたところが退去無しで来たし、札幌の空室も無事に

埋まったしで、あとは富山1棟目と東京8棟目だけだなーと思っていたのですが、

まさかの東京6棟目でした。まさか度の高さが異常。



いつまでも「まさか」を連呼していても仕方ないので、募集頑張ります・・・。



管理会社さんからは、前回と同じ賃料で募集していいですかと連絡がありました。

前回募集時は割とサクッと決まったので、今回はまた少し家賃を上げてみようと

思っています。少しずつ上げて、どこまでいけるか見極めたいところです。



今回空いたお部屋は、東京6棟目の中では一番条件がいいお部屋です。その点からすれば

もうちょっと強気の賃料でもまだイケるんじゃないかなと思った次第です。



ただ、あまり高くしすぎると、入居しづらく退去しやすい部屋になってしまいますので、

ほどほどにしないとだなという気持ちはあります。この物件、立地は抜群に良いので、

すぐに売らずに当面保有のつもりで考えておりますから。



というわけで、2000円ほど賃料をアップして募集をかけてみることにしました。

きっとこれは利回りを上げていいよという天啓なのだと気持ちを切り替えます。

募集頑張るよー!



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月16日

東京6棟目、無事に申込をいただき満室達成!

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東京6棟目、最後の1室にお申込をいただきました。これで東京物件はリノベーションが

終わっていない東京7棟目、東京8棟目を除けば満室になりました。



東京の物件は全部で8棟28室あります。

このうち、リノベもせず売却することにした東京7棟目が2室、これからリノベする

東京8棟目が7室あるため、現時点で募集可能な部屋は全部で6棟19室だけです。



直近で購入した東京6棟目が全空だったので4室、それと東京3棟目で退去が出たので

9月の終わりの時点で1室が空室として残っておりました。



東京6棟目に関しては立地が良くリノベの出来栄えも上々。即募集可能であった2室は

1ヶ月程度で両方とも申込が入り、立地ってやっぱ強いなあと実感させられました。

このスピードで埋まるなら、次はもうちょっと強気の家賃にしてもいいんじゃないの?

などと思ったりもしたものです。



続いて東京3棟目も9月末で空きになってから1ヶ月程度で次の入居者様からの申込が

ありました。こちらは前回募集が瞬殺だったので、家賃が安すぎたと判断。7000円

アップで募集しましたが、それでも1ヶ月で決まってくれました。この地域、1LDKは

意外と家賃取れるぞと再認識。



そして前オーナーが民泊をしていた関係で、その予約が終わるまで何もできなかった

東京6棟目の残りの2室も、予約がなくなる10月の終わりくらいから順次募集に

入っていきました。こちらも反響は上々で、1室は1ヶ月前後くらいで申込をいただき、

残るはあと1室という状況が先日までの私でした。



そして数日前。

サラリーマンのお仕事で知り合った人の中で、唯一不動産投資のことをカミングアウト

している、プライベートでも仲良しな協力会社の社長さんからメッセージが届きました。

曰く、仕事上の付き合いのある人間が物件を探している、と。たまにあるんですよ、

このパターン。芸能関係の会社もやっている人で、そっち系の関係者の方で、

不動産屋さんを通すといろいろ言われて面倒だからと大家直接取引を希望する、と。

(あまりにも怪しい事情の時は断ります)



東京6棟目の空室を紹介したところ、検討したい、と。その紹介した人ではなく、

社長本人のセカンドハウスとして使いたいということでした。紹介したい人がいたのに

その人ではなく自分で申し込むとは(笑)



そのことを管理会社さんに話して、連絡取ってみてくださいとお願いをしました。

すると管理会社さんから「申込が入りそうなんです」との発言が。あれれ、これはもしや

ダブルブッキングになる!?



その半日後くらいに本当に申込書が届きました。上場企業に勤務する方です。

これは申し分ない申込人ですねえ・・・。



義理のある社長と一般の優良申込人。

社長側は家賃2000円UPで礼金ゼロと言う形になっているので、見た目の利回りは

こちらの方が上です(とはいえ売るつもりはないですけど)。かたや一般の申込人は

礼金をいただける形になっているので、一時金を得るならこちらの方が上です。



人間関係を取るか、安定感を取るか!?



管理会社さん的には、一般の申込の方を優先したいような雰囲気を醸し出してます。

理由を聞くと、この社長から紹介されたお客様の中に、退去時にごねて精算金を

払わなかった人がいたり、短期で退去してしまったりする人がいたため、どうにも

良い印象がない、と。まあそれを言われると確かにね(苦笑)



その話を社長にしたら「じゃあ迷惑かけてる分、こっちで立替払いしますよ」と。

「紹介した責任もあるから、そこはきちんとさせてもらいますんで」と言う話をして

いただきましたので、そういうスタンスで対応してくださるなら、社長に貸しても

きちんとした対応をしてくれるに違いない、と判断しました。



というわけで、大変勿体ないなあと思いながらも、一部上場企業勤務の方に関しては

お断りの連絡をしていただき、社長に入居いただく方向で動きはじめました。

この状況でのキャンセルはさすがにないと思いますので、東京6棟目の最後の1室も

これで埋まったと思って良いでしょう。



これで東京は募集できる部屋は満室になりました。

募集できるお部屋で残っているのは、札幌3棟目の1室と富山1棟目の7室。

週末は富山にテコ入れに行ってきます!本気出すよー。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月29日

満室にリーチ!入居申込をいただくことができました。

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東京6棟目、入居申込をいただくことが出来ました。満室に向けてリーチです!

立地がいい物件って強いわ、やっぱ。



東京6棟目は購入当初から募集可能だった2部屋が早々に埋まり、残りの募集不可だった

2部屋も11月に入って募集可能になっているはずと認識しておりました。そろそろ

募集に対しての反響状況などをヒアリングしないといけないなあと思っておりましたが

管理会社の担当者さんに電話しようと思っていたところでした。



そんなことを考えていた矢先に、携帯に入電。誰かと思って確認すると、東京6棟目の

管理会社さんのご担当者様でした。おぉ、なんという偶然。シンクロ率高いじゃないか。

電話に出ると、東京6棟目にお申込をいただいたという連絡でした。これまたシンクロ率

高いじゃないか。うん。



東京6棟目の残り2部屋は、前オーナーが使っていた民泊の残置物もあります。

原則としては、そのまま置いておいて残置物として使って貰う路線で考えてました。

そこが逆にネックになることもあるのではないかと危惧しておりましたが、今回の

お客様は逆にそれが良い方向に作用したようです。なぜなら、海外から帰国してきて

家を探している、というお客様だから。



なんでも、海外でお仕事をしていて、この度国内で就職するということで帰国して

家を探しているという状況の方だったようです。そういうことであれば、家具家電付の

東京6棟目に申込を入れてくれる理由はわかります。



正直、残置物の家具家電はいりませんので処分してください、と言われるパターンが

一番面倒だったので、今回のようにそれも含めて借りてくれる方だと非常に助かります。

しかも家賃交渉も一切なし、初期費用も普通にいただけるという。神ですl



ただ、その神にも難点がないわけではありません。特に厳しいのは年収が低めなこと。

聞いてみると、家賃の支払の比率が年収の3分の1程度なので、まあ大丈夫だろうとは

思うのですが、立地と家賃から考えると収入と家賃のバランスが取れてない印象を

抱きました。



ここは管理会社さんも同様の見解だったようで、お父様と兄弟の2名に連帯保証人に

なっていただくということでリスク軽減を図ってくださいましたので、それでよしと

したいと思います。



と言う具合で、特に私から文句のつけようもないくらいにバッチリ固めてくださったので

問題なく受け入れましょうということになりました。満室にリーチです。



もう片方のお部屋も、問い合わせや内見がぼちぼちと入っているようですので、

今の条件のまま引き続き募集をしていただくようお願いをしました。こちらも早いところ

埋まっていただけると嬉しいなあと思う次第です。



これで東京の残りの空室は東京6棟目の1室のみとなりました。

(売却が決まった東京7棟目は計算から省きます)

札幌2部屋、富山7部屋、東京1部屋の合計10部屋が現在の空室です。

富山はちょっと特例気味だということで別枠で考えるとしたら、残りは3部屋。

札幌は雪も降り始めてしまったので、そろそろ春まで厳しい時期かなあ・・・

年内に東京を満室にして締めくくれるようにしたいと思います。



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2017年10月20日

入居申込あり!ただし交渉事が・・・。

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東京6棟目にお申込をいただくことが出来ました!

ただ、交渉などが入っているため、手放しで喜べる感じでは・・・。



9月に購入した東京6棟目。4部屋のアパートですが、うち2部屋のみ募集しています。

残り2部屋は売主さんが自己使用していたということがあり、それが終わる10月末まで

募集が出来ない、という状況なので、今は2部屋が限界なのです。



1部屋は早々にお申込をいただいておりました。そして残りの1部屋もそれなりに反響が

来ていたようです。というのも、胡散臭い申込は管理会社さんレベルで止めてくれて

いたので、詳細まではよくわからない、という感じなのです。



普段の物件なら、そんな門前払いなんてもったいない!と言うところですが、こちらの

物件は立地も良いので強気に攻めることができます。だから安心して門前払いにする

ことができます。



さて、そんな東京6棟目の管理会社さんから昨日着信がありました。昼休みに折り返すと

東京6棟目にお申込が入ったが、相談したいことがある、とのことです。まあきっと

交渉事なんだろうと思いましたが、案の定でした。



交渉の内容は2つ。

1.家賃発生を11月中盤からにしてほしい

2.3000円家賃を下げてほしい



1については特に問題はないと思うんです。どっちにしても、既に10月も終わりの方に

向かっています。どんなに頑張っても入居は11月初旬でしょうから、フリーレントは

半月程度で終わると思います。大きなインパクトにはなりません。



問題は2です。3000円の家賃交渉となると、年間で36000円もの家賃を

失うことになります。それはちょっとどうかなー、という感じがしてしまいます。



管理会社さんもそこは同意見で、3000円も値引く必要はないのではないか、と。

ただ、0円回答というのもどうかなという感じがするので、1500円とかにして

刻んでカウンターオファーを出していくのがいいのではないか、と。



入居者様は属性はそこまで悪くなさそうです。正社員で給与もそこそこ。狙っていた

20代後半〜30代前半の男性で近隣で働いている人、という層ではなく、アパレルの

女性というちょっと想定していなかったお客様でしたが、役職もある方なので大きな

問題にはならないでしょう。連帯保証人さんも堅めの職業なのでポイントは高いです。

ただ、大きく値下げしてまで是非ご入居いただきたい、という話にはならないかな?



というわけで、管理会社さんのご提案に乗っかり、1はOK、2はこちらから少し刻んで

様子を見よう、というお話にしました。うまく通れば、現在募集できる範囲では満室に

なり、稼働率は50%を達成。収益もだいぶ良くなります。うまく話がまとまることに

期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月21日

速攻で申込入りました!立地と仕様の強さを感じる東京6棟目。

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あくまで申込ベースなのでまだ何とも言えませんが、早くも先日購入したばかりの

東京6棟目に申込が入りました!募集開始から半月も経ってないのにもう申込とは!



東京6棟目は山手線の某ターミナル駅から歩いていける範囲にある再建築不可物件です。

管理会社さんはいつもお任せしているところと同じ(仲介も同じ会社さんです)。

そして昨日、晩ご飯を食べていたら管理会社さんのスタッフの方から電話がありまして

1部屋申込をいただくことができた、という嬉しい連絡となりました。



この前にも、実はすでに「2部屋一括で借りたい」という方がいたらしいのです。

ただ、その方は家賃の指値が激しすぎたので、管理会社さん判断でお断りしたとのこと。

また、その前にも申込があったらしいのですが、内容があまりにも悪いのでこれまた

管理会社さん判断でNGにしてしまった、ということでした。素晴らしい引合の数。



今回申し込んでくださった借主さんは、社宅の借上運営代行業者さんだそうです。

想定していた「ビジネスマン」というターゲットを見事に満たしています。

ターゲット選定の戦略もドンピシャでした。



東京6棟目は2棟現場で合計4室あります。今回は、そのうち2部屋を先行募集と

させていただきました。残り2部屋は前オーナーが9月末まで民泊運営をしていると

いうことであり、それが完了次第通常賃貸に切り替えて募集をかけていく想定です。

このペースだと、残り2部屋を募集する前に、先行募集している2部屋が埋まりそうだ。

立地と仕様がきちんと選ばれる内容になっている物件の強さを思い知りました。



今回の物件、購入から2週間経たないうちに速攻で決まりましたと連呼していますが

他の物件でも、リノベ完了後という尺度で比較すれば、東京6棟目と同じくらいの

スピードで申込をいただいたところもあります。東京3棟目なんかがまさにそうです。

ここも部屋的には30平米以上の1LDK表記できるお部屋だったので、他に同様の

間取りの物件がなかったようでした。こちらも1ヶ月以内に2部屋お申込をいただく

ことができており、試しに家賃を上げて募集してみても、それなりに反響があります。



逆に、東京4棟目や東京5棟目は、あまり部屋の仕様がうまくない部分もありました。

ゆえに、東京3棟目や東京6棟目と比較すると、多少苦戦したというきらいもあります。

それでも最終的にはきっちり埋まっているので、時間をかければ問題ないというか、

家賃がそれなりに適切であった(東京3棟目および東京6棟目は安すぎたという見方も)

ということになるのだと思います。



お部屋の仕様が良いと、募集する方も楽、という側面もあるのでしょうね。



あと、やっぱり東京ははまると埋まるのが早いです。札幌や仙台などの地方都市では

最近空室期間が長引く傾向にあります。札幌6棟目なんて、りのべ完了も遅かったのに

更に募集開始から4ヶ月も経過しちゃっています。仙台1棟目も結局4ヶ月以上空室が

続いてしまいました。



東京でも、東京1棟目(3点ユニット)や東京5棟目(家賃欲張りすぎた)などで

4ヶ月近い空室期間を経験したことはありますが、札幌や仙台でそういう物件が

出てくる頻度は割と高いなあと思っています。この辺もやっぱり東京の強さを感じます。



いろいろ書きましたが、まあ要は決まって嬉しいなという話と、今後も決まりやすい

物件を購入するようにしよう、という話だということに尽きるのだろうと思います。

埋まりやすい物件は売りやすい物件である可能性が高いということで、悪いことでは

ないだろうと考えます。今後仕込んでいくやつも、そういう買って良し、貸して良し、

売って良しみたいな物件にできればいいなと思っています。



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posted by ひろ* at 07:01 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする