東京６棟目で入居申込を無事受領（若干の交渉あり）。

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東京６棟目に再度入居申込をいただくことができました。ベンチャー企業にお勤めの

若い方です。満室に返り咲いてくれてよかったです。



少し前に、入居する前に退去予告をいただいてしまった東京６棟目。こちらの

確認不足があった点については否めないのでやむを得ないと思いますし、契約に関する

費用も払った上で入居せず退去と言われたら、契約的には当方としては何も不満を

申すことはできません。繁忙期を逃してしまったという気持ちと、短期退去の記録を

今後破られることがないくらいに更新されてしまったという空しい気持ちが残る

ばかりです。



とはいえ、それはきっと先方も同じでしょうから、私としてはこれ以上何も言えないし

言うつもりもありません。反省して次に活かす。それが相手の方にとって失礼に

ならない、私ができる精一杯。



そんなわけで再募集となりましたら東京６棟目。繁忙期は逃したものの、家賃は変えずに

繁忙期中と同じ条件で募集を継続しておりました。たぶんどうにかなるでしょう、と

軽い考えで。今は家賃も上昇基調ですしね。ＵＲまで家賃を上げるらしいですし。



ということで、そのまま募集を継続していたのですが、先日お申込を無事にいただく

ことができました。ありがたやー。



今回お申込をいただいたのは、ベンチャー企業の若い役職者の方でした。

引越の理由が「セカンドハウス」とのこと。うん、年収を見る限りその発想は納得。

てか、私より一回り以上下なのに、年収は私とそんなに変わらないのか！

サラリーマン続ける意味あるんか？とこういうのを見ると思ってしまいます（苦笑）



ご入居いただくには素晴らしい属性ということで、勿論ＯＫですと管理会社さんには

お伝えしているのですが・・・１点問題がありまして・・・。



先方より礼金の減額交渉が入っているとのことです。管理会社さんは礼金を減額する

代わりに、仲介会社さんへお支払いする広告料の減額を打診しているとのこと。

この話が決着するまではこのお申込は暫定である、とのことです。



年収多いんだからそんな水臭いこと言わないですっと借りてくれればいいのに。

などと思うのは私が大家の立場だからなのでしょうね・・・。



そんな状態から少し時間が経ちました。管理会社さんにその後どうなったかを

聞いてみたところ、結果としては「短期解約違約金をなしにする」「広告料を

なしにする」ということで決着したとのことです。礼金はアリとのことでした。



・・・なんで短期解約違約金に変わったんだ？そういえば管理会社さんがどういう風に

短期解約違約金を設定しているかは私は知りません。もしかして、１年以内なら２ヶ月、

２年以内なら１ヶ月とかで設定しているのかしら？仮にそうだとしたら、短期で解約を

する可能性を視野に入れてるってこと？



上記はあくまで事実から類推する妄想です。そもそも短期解約違約金の設定を私が

把握していないので、そうだったんだーって感じですからね。

でも、なんかちょっと気になる動きだなとは思いました。



とはいえ、お申込に至ったことは事実なので、そこはありがたいです。

妄想したことは杞憂であったということであればいいなと思っています。



何にせよ、これで満室返り咲きです！なんなら次はもう一段家賃を上げて募集しても

いいかも、などと謎に強気になっている私です。

管理会社さん、ありがとうございました！



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東京６棟目で入居もしないうちに退去予告だと！？

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東京６棟目、入居前に解約のピンチのようです。キッチンの排水から漏水に加えて

照明のランナーが落下してきた、解約したい、と。うーむ・・・。



現在、空室になっているのは札幌６棟目１室、札幌７棟目１室、札幌１３棟目１室、

東京１０棟目１室、東京１２棟目１室、仙台１棟目１室の合計６室です。

（売却予定の札幌１１棟目、札幌１２棟目を除く）

稼働率は１０４部屋から売却予定の２部屋を差し引いて合計１０２部屋に対して

９６部屋になりますので、９４．１％まで回復しました。なんとか繁忙期中に

９５％以上に復活させたいところです。



東京の物件は割と申込をいただいており、東京６棟目は契約、東京８棟目は審査中という

状態になりました。まだ空室が多いので、今日この後各管理会社さんに状況確認の

連絡をしたいと思います。



さて、無事に契約に至ったので安心していた東京６棟目なのですが、なんとここにきて

短期解約違約金を支払ってでも契約を反故にしたい、と入居者様から言われてしまう

というハプニングが起こっております。

コンサル会社の方のセカンドハウスとしてのお申込をいただいていたのですが、

急に何が！？



管理会社さんからのご連絡によりますと、お引越の見積のために現地に行った入居者様が

キッチン排水からの漏水を確認したとのこと。更に、ダクトレール型の照明だったので

照明位置を動かそうとしたところ、ランナーごと落ちてきたそうです。これらを不快に

感じたのか、短期解約違約金を払うから解約するということを仰っているそうです。



管理会社さんはこれらのご連絡を仲介業者さん経由で受けており、ご本人に確認しようと

電話したもののつながらないということでした。



管理会社さんが現地を確認した感じでは、排水からの漏水は前入居者様が半年以上

お住まいでいらっしゃらなかったことによるパッキンの劣化＋最近の寒暖差で

発声したのではないか、と言うことでした。そうなんだ、前の入居者様、半年以上

不在にしていたのか・・・出張族だったのかなあ・・・。私も週末しか戻ってこない

出張状態がずっと続いていたことがありましたが、そういうノリだったのかな。



あと、照明は自然落下というよりは体重をかけたような形跡が見られるという話でした。

これはもしかすると入居者様が動かそうとして変に力を入れてしまったのかな？

まあ真相は闇の中です。



管理会社さんとしては、まずは迅速に修理して慰留に努める方向で動くとのこと。

先方の気持ちが固い場合は、即座に解約に切り替えて募集再開するということでした。

今の時期からの募集再開だとなかなか厳しいので、できれば今の契約者様に引き続き

利用いただけるようにフォローをするのが上策と思います。どうしても遺留が無理なら

速やかにご退去いただくより他にないでしょうね・・・。その意味では、私の意見も

管理会社さんと一緒でしたので、それで進めてくださいという話をしました。



いくら短期解約違約金を払っていただけるとしても、できればこのタイミングでの

退去は避けたいところではあります。東京１２棟目と札幌７棟目が３月末解約で

募集が不利になることが予想される中、同じような状況の物件を増やすのは避けたいと

考えている私なのでした。



果たして、翻意していただけるのか・・・。固唾をのんで見守りたいと思います。



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東京６棟目に入居申込をいただきました。

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東京６棟目にお申込をいただくことができました。少しだけ強気にした割には、

意外と早く決まったなあという印象です。やはり家賃は上昇基調のようです。



東京６棟目は私の保有物件の中では立地が良い方です。東京の物件で言えば、

東京２棟目と東京６棟目が二大立地のいい物件となります。駅力で言えば東京６棟目の

方が強いですが、東京２棟目は再建築可能の整形地なので、その点では圧倒的に

東京２棟目の方が優位です（東京６棟目は再建築不可で道路付をゲットするには

４件くらい購入しないとならず現実的ではないです）。



立地のいい物件は積極的に家賃を上げていきたいところ。東京６棟目も募集開始時に

管理会社さんに家賃査定をいただきました。普段は慎重と言うか確実なラインで

値付けしてくる管理会社さんなのですが、今回は最近の上昇トレンドも踏まえて

査定しますという話になっておりました。そして出てきた家賃に更に１０００円

上乗せして募集開始したのでした。



この辺の経緯は過去ブログをご参照ください。



さて、募集開始してからまだ半月も経っておりませんが、先日管理会社さんから

入居申込があったという連絡をいただきました。はやっ！もっと家賃上げられた？

次は更に上げておこうかなあ・・・。



入居申込をしてくださったのは、数人でコンサル業を営んでいる会社さんの代表です。

近所に住んでいるが、お子様が小さいので仕事部屋として借りたいとのことでした。



謄本などもついていたので内容を確認させていただきましたが、これはたぶん

サラリーマンのお仕事で関わることがあるシステム導入プロジェクトに参画する

コンサルタントの人だろうなあと。だいたい仕事の想像がつきました。

仕事にくいっぱぐれなければ確実に稼げる人とみました。その意味ではおそらく

問題はないだろうと考えます。



んで、たぶんなのですが、どっちにしても長期入居ではないような気がします。

会社の本店所在地が関東ではないこと、参画するプロジェクトによっては地方への常駐も

ありえるだろうということが考えられるためです。自宅はタワマンなのですが、

これも購入しているのか賃貸なのかはわかりません。同じタワマンの賃貸物件も

結構出てたので、東京のお客様のプロジェクトに参画しているから東京に家を借りている

というだけの可能性も考えられます。



管理会社さんからは、広告料を出してしまっているのにセカンドハウスという利用形態で

すぐに退去になったら私にメリットがないのでは、と心配をしてくれているようで、

この入居申込を受けちゃっても大丈夫ですかと確認をしてくださっております。

親切にありがたいです。



まあでも、札幌だと広告料が出ていくのが当たり前なところもあるし、今回はこれで

進めちゃっていいかなーと思いました。短期解約の違約金は設定されておりますので

本当の短期であればそこでお金を回収しましょう。



ということで、進めていただくよう管理会社さんに回答しました。

とりあえずこれで東京６棟目は片付いたということで一安心です。

他の空室もこの調子で埋めていきましょうー。



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東京６棟目、コロナ前を越える強気の家賃設定。

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東京６棟目、家賃設定を一気に上げていきます。今回募集するお部屋はコロナ前の金額を

越えた家賃設定にしてみます。強気すぎるか？でも家賃は上げなきゃ上がらないしね。



先日のブログに書いた東京６棟目の退去予告の件。退去予告は残念ですが、このお部屋は

コロナ禍から少し開けてきたくらいの時に埋まっているので、家賃水準はそんなに

高くありません。同タイプのもう１つのお部屋より２０００円安いです。



今は何もかもが値上がりしている時代です。家賃もさすがにそろそろ上げないと

私としてもキツイなと思っております。



値上げの根拠になる要素がないって？そんなことはありません。

まず火災保険が爆上がりしていて、物件によっては倍どころか３倍以上になっている

ものもあります。これだけでもかなりキツイ圧がかかってます。



更にリフォームです。これも材料高から始まり、人手不足による人工の高騰も

止まる気配がありません。１０年前のリノベーション費用と比較すると、倍近くまで

価格は跳ね上がっていると思います。



そして金利も上昇局面に入り、私の借入も金利上昇が始まっております。

メインバンクさんは長プラ連動になっていたので、既にだいぶ上がってしまってます。

昨年は短プラ連動の借入がだいたい一律で０．１５％の金利上昇に入りました。



こういった内容を賃料に転嫁していかないと、いずれ経営は行き詰まってしまいます。

諸条件あるので全部の物件でできるとは思いませんが、上げれる物件であれば

少しずつ賃料を上げていかないと、最後はゆでガエルになってしまうことでしょう。



そんな思いもあり、また、管理会社さんも昨今は家賃上昇局面と捉えているようで

今回の東京６棟目は家賃を上げる方向で査定をするということを仰っておりました。

もうね、妥当な範囲でバンバン上げていただきたいです。



ただ、管理会社さんは基本的に保守的な家賃設定をしてきます。私はこれまでにも

管理会社さんが設定する家賃のもうちょっと上の家賃を設定して、そこそこうまく

決まってくれたことが何回もあります。立場上、管理会社さんは責任をもって

決められる家賃で提案するのが仕事なので、そうなるのは仕方ないことでしょう。

家賃を上げる行為は私が自分の責任で行うものです。



さて、先日管理会社さんから家賃の査定結果の連絡がありました。

結論を先に書くと、今までの家賃より４０００円高い家賃でした。

同タイプのお部屋を一気に２０００円抜き去る賃料設定です。

そしてコロナ前の賃料も越えたと思います。



たまたま近隣に築浅の家賃高め物件があるので、そことの比較で割安に見えそう、

繁忙期ということもあり時期も良いから強気で考えてもいいと思われる、などの

理由が査定書には記載されておりました。なるほど、いい風が吹いてそうですね。



ただ、ライバル物件に既にＡＤが積まれているようなので、ＡＤは最初から設定しても

いいのではないかということでした。その分は礼金を１ヶ月設定することで相殺すれば

大家に損失はない、というお考えのようです。ふむふむ。いいと思います。



この結果でも十分に満足はいくのですが、話を聞いている限り今は強気にしても

いけそうな時期と考えられますので・・・何の根拠もありませんが、もう一段階

強気で設定しちゃってもいいんじゃないかな？と考えました。今までも根拠なく

強気設定にしてうまくいったことがありますので、今回もそのパターンがハマる可能性は

あるだろうと思っています。



ということで、管理会社さんには「査定額に＋１０００円で募集開始してください」と

お伝えしました。この賃料で決まれば、前回賃料と比較して５０００円アップです。

年間６万円ですから、でかい。



果たしてうまくいくかは何とも言えませんが、できればうまく運んでほしいです！



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東京６棟目でも退去予告発生、ここは頑張って賃料を上げたい。

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東京１０棟目に続き、東京６棟目でも退去予告が発生してしまいました・・・。

コロナで下がった家賃を上げるチャンスと前向きに捉えましょうかね。



昨年末の時点では、東京８棟目１室、札幌６棟目１室、札幌１３棟目１室という

完全満室がリーチに近いところまで届いており、ブログネタもストックがなくなり

何を書こうかなあと困ってしまう、ある意味辛いけどある意味嬉しい状況がしばらく

続いておりました。



繁忙期が来たらこれもまた動くんだろうなと思ってはいたのですが、目の前の現実が

かなりの高稼働率ということもあり、その未来からは目を背けていたところも

正直あると思います。



夢はどこかで終わるもの。現実は永続ではないもの。いよいよ来てしまいました。

そう、退去予告・・・。



昨日のブログで東京１０棟目の退去予告の話を書きましたが、管理会社さんからは

同時に東京６棟目からも退去予告が届いているという連絡をいただいてしまいました。

繁忙期、始まりやがった・・・。繁忙期中に大挙していただけるだけよしとするか。



東京６棟目は私のドミナントエリアから外れた場所にあります。

大都会の某ターミナル駅まで徒歩１５分。ビジネス街まで徒歩通勤できる場所です。



コロナ禍の時は悲惨なことになっておりました・・・。なんと言っても誰も出社を

しないですからね。そうなると、２０平米強のワンルームに住む理由がありません。

退去がすごく増えて、募集しても決まらず、家賃をだいぶ下げてようやく埋めることが

できました。あの時は大変でした・・・。



コロナが明けたらだいぶ状況はマシになり、家賃も徐々に回復してきています。

コロナ前の水準に戻りつつあるような気がします。



退去になるお部屋は、今一番賃料が安くなってしまったお部屋です。

といっても、本当に安かった時期から比較したら数千円はリカバリーが

できています。もう一息でコロナ前の賃料にたどり着きそうなので、

なんとかそこを目指したいなあという気持ちです。



前回は管理会社さんが提案してくださった賃料に対して、もう一声ということで

コロナ前までもう一息の賃料にして募集した結果、割とサクッと決まってくれました。

管理会社さんも想定以上の結果に驚きを隠せず、次はもうちょっと強気でもいいのかもと

いうニュアンスのことを仰っておりました。



今回はそれを覚えていたようで、管理会社さんの方から家賃相場を改めて確認の上で

賃料提案する形にするというお話をしていただけました。ありがたい！助かります！

今は何でも物価高なので、家賃も少し上げないと経費に負けてしまいます。

そこを目指そうという気持ちで一致してくださったことはありがたいです。

ということで、いったんは管理会社さんからの提案を待つことになりました。



ちなみに退去時期は１月終わりとのこと。これも悪くない話だと思います。

繁忙期がまだ２ヶ月残っています。前向きに捉えれば、これはボーナスステージと

言ってもいいかもしれません（ちょっと言いすぎ）。



残念だ、キツイ、みたいなことを言ってても運気が下がりそうなので、何事も前向きに

ポジティブに捉えていこうと思います。家賃あげるぞー！



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