東京６棟目に入居申込ゲット、アフターコロナで潮目が変わったか？

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東京６棟目に入居申込が入ったようです。繁忙期、東京は調子よくてありがたいです。

管理会社さんの頑張りに感謝＆コロナ禍の需要減が多少緩和されてきているのかな？



本来なら、東京６棟目は極まりが悪く困るような物件ではないのです。

都内某ターミナル駅徒歩圏内で、過去には空けばすぐ決まっていたものでした。

家賃を調子に乗って上げても、割とポンポン決まってくれておりましたので、

私の中では優良物件という認識でした。



風向きが変わったのはコロナ禍に入ってからです。

反響が全然なくなり、長期で空室になるようになってしまいました。

家賃を下げてもうんともすんとも言いません。



ターミナル駅とはいえ、商業施設等あまりなくビジネス街の印象がある駅であること、

コロナ禍でテレワークが進み、会社の近くの狭い部屋に住むより会社から多少遠くても

広い部屋がいいという風にニーズが変わったこと、ホワイトカラーの方が会社に来ず

飲食店などオフィス勤めの人を対象に商売していたブルーカラーの人からのニーズも

なくなってしまったこと、これらが重なって反響が全然なくなってしまったのでは

ないかと想像をしております。あくまで想像ですが、そんなに外してないと思います。



１年近く空室が長引くなど、吐きそうになる時期が続いておりましたが、昨年の春先に

ようやく最後の１室が埋まり、再び満室にすることができました。しかしこの入居舎様が

半年くらいで退去されてしまい、なんてこったいな状態に。またあの埋まらずに

やきもきする日々が始まるのかと思うと憂鬱になったものでした。



しかし、今回は今までと少し様子が違いました。内見や問い合わせもそこそこあって、

年末には一度申込が入ったのです。この申込自体はキャンセルになってしまいましたが

コロナ禍がコロナのある日常に変わりつつある中、お客様の動きも変わってきている？

という感じを受けておりました。



管理会社さんも、東京６棟目は反響がそこそこあるので、このまま様子見でも

いいと思うという見解だったように思います。実際なんて言ってたか細かくは

覚えていませんが、そんな雰囲気だったはず。



そして先日、別件（東京８棟目の屋根が吹っ飛んだ件）でお電話していたのですが

その電話の最後に「東京６棟目にお申込を２件いただいておりまして・・・」と

嬉しい話が始まったのです。申込が入っていますかー！しかも２件も！



管理会社さん曰く、若い女性からの内見が割と多かったようです。

入居申込を入れてくださったのもそうやって内見した人だったのでしょう。



２組のうち、片方は職業がよくわからなかったりしてちょっと不安な感じだから

もう片方の新卒の会社員の方で進めようと思っている、というコメントがありました。

その辺の判断は管理会社さんに一任してしまおうと思います。管理会社さんの方が

その辺見極めるという点ではプロですしね。私がしゃしゃり出ると、有象無象の

怪しい入居申込を貰ってしまう傾向に・・・（苦笑）



ということで、東京６棟目は今回あまり苦戦せずに退去から２ヶ月かからず入居申込を

合計３件もいただくことができました。これはあれか、復調してきているのかな？

次は家賃上げられるかな？（そればっかり・笑）



管理会社さん、いろいろとご尽力いただきありがとうございました！



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東京６棟目、キャンセルになったとはいえ申込があったのはいい傾向。

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東京６棟目、お申込が入ったもののキャンセルになっていたようです。

問い合わせ数は決して多くないけど、今の家賃設定でも意外と手ごたえあるのかな？



東京の空室は東京１棟目１Ｋ１室、東京６棟目１Ｒ１室、東京１０棟目テナント１室、

東京１４棟目１Ｋ１室の４部屋となっています。８７．５％の稼働率なので、

できればあと１室埋めたいなあという気持ちはあります。いや、１室と言わず

何室でも埋めたいですけどね（笑）



その中でも、東京６棟目はコロナ禍において需給バランスが大きく崩れてしまった

ビジネス街の１Ｒということもあり、しばらくの間は苦戦してしまうのではないかと

危惧していました。



東京１０棟目は運の要素が強いですし、東京１棟目は間取りに癖があるのでハマる人は

ハマるだろうけど、時間はかかっちゃうだろうなあという感じがしておりました。

なので、注力すべきは東京６棟目と東京１４棟目だと考えていたのですが、東京６棟目は

前述の立地的な条件があり、多少時間を要するのではないかな、と。なので、

どちらかと言えば東京１４棟目をまず埋めようという発想で動いておりました。



そんな折に、管理会社さんから最近の各物件の反響状況をまとめてくださった資料が

送られてきました。東京１棟目だけ管理会社さんが異なるのと、東京１０棟目はまだ

退去予告の段階なので反響の記載がないことがあり、東京５棟目と東京１４棟目の

問い合わせ件数と内覧件数だけが記載されておりました。



見た感じ、１１月に比べて反響は低調。まあ１２月ですから仕方ないですよね。

この時期に部屋を探す人は怪しい人、という定説もあるくらいです。

師走で忙しい中、あえて部屋を探さなくてもいいよねということでしょう。



そんなことを資料を見ながら考え、改めて管理会社さんのくださったメール本文に

目を通すと・・・東京６棟目にお申込を貰っていたものの、キャンセルになったという

話があったそうなのです。ほほー。



前回短期退去となった方が３０代女性で、今回お申込を入れてくださった方も

３０代女性。そして内装が気に入ったということでお申込をいただいたという

ことでした。確かに内装はパリッとしたおしゃれな男部屋って感じで、私から見ても

かっこいいよねと思えるお部屋です。その内装を気に入ってくれたというのは

個人的には嬉しいです。キャンセルにならなければもっと嬉しかったのですが（笑）



管理会社さんも、そういう反響があったということを受けて考えると、前回募集中に

内装を少し変えて一般的な方が選びやすくなるようにしましょうという提案をさせて

いただいたものの、反響が入るなら様子見でもいいのかなと期待も出てしまう、

などとメールに書いておりました。内装に手を入れる話は、玄関から部屋の内部が

丸見えなので、そこに壁的なもので目隠しをしてみようとか、そういう話でした。

それなりのお金がかかるお話だったので、やらなくて済むならお財布事情的には

ありがたいことです。



キャンセルになったとはいえ、申込が入っているというのは明るい材料です。

東京１４棟目も一度はお申込が入っているので、どちらも今の家賃でそれなりに

競争力がないわけではないということはわかりました。後は早く決めるために

家賃設定をいじるのか、もう少し様子を見るのかを判断することになるでしょう。



いやーほんと早く決まってくれるといいなあ。来年に期待です！



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東京６棟目で退去予告・・・超短期での退去予告。

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退去予告、来ちゃいました。東京６棟目です。さんざん苦戦してようやく埋めたのに

またあのやきもきする日々が始まるのかと思うと・・・（鬱）



東京６棟目。札幌８棟目と並んでコロナの被害を一番大きく受けた部類の物件に

あたると思います。コロナ禍でテレワークが加速し、オフィスに出社するという概念が

希薄になる状況は、ターミナル駅のビジネス街徒歩圏のワンルームという立地にとっては

完全なる逆風でした。募集の都度家賃を徐々に上げていたのですが、コロナ禍のために

家賃がガクンと下がり、さらに埋まらないという二重の苦しみに。１年以上の空室期間を

経て、ようやく満室に戻ったのが今年の５月でした。しんどかったです。



ウィズコロナの時代に入ろうとしている昨今、オフィスへの出社もコロナ禍真っ只中に

比べれば増えてきていることと思います。私が所属しているサラリーマンの会社でも

週２日の出勤とテレワークを併用するスタイルで今は業務を回しております。

多少客足が戻ってきてもおかしくないなあと思うので、来年〜再来年くらいに

退去があったら、ちょっとだけ家賃を上げてみたいなあと思っています。



・・・などと考えていたのですが、ここでまさかの展開になってしまいました。

東京６棟目、まさかまさかの退去予告です。しかも５月に入った方からの！

マジですかー！？



管理会社さんからのＬＩＮＥでその事実を把握しました。これ、管理会社さんも

自分たちの責任ではないとはいえ、言い出しにくい話だっただろうなあ・・・。

まさかのタイミングですもんね。入居して４ヶ月で退去するってねえ・・・。

実際、聞いた私もだいぶ頭抱えちゃいましたし。



今日、東京２棟目関係の打ち合わせが現地であるので、その時に詳細は伺うことに

しますが、４ヶ月で退去ってのもただならぬ話なので、きっと入居者様にとっても

何か想定外なことがあって、こうなってしまったのでしょう。いずれにしても、

退去しますと言っている方が翻意するとも考えにくいので、再度募集をして埋めるしか

方法はないわけです。建物起因の問題でないことだけ確認できればいいや・・・。

建物起因なら何か対策考えないとですけどね。



次の募集は前回と同じで行います、ということでした。まあそうでしょうね。

なんせ４ヶ月前に決まった条件ですから、踏襲するしかないと思います。４ヶ月程度で

劇的に相場が変わって家賃が高くなったり安くなったりはしないでしょう。

これが１年前とかだったら話は別なんですけど。妥当な判断と思いましたので、

それでお願いしますと返しました。



東京１棟目１室、東京３棟目１室、東京１１棟目１室、東京１４棟目２室と空室が

増えてきていたところに、さらなる空室発生。ちょっと頭が痛い状況になりました。

これは突っ張ってる場合じゃないかな。家賃下げるか〜・・・。世の中インフレ傾向にも

関わらず、家賃だけ下落ってのも悲しいですね。



とりあえず、文句言う前に埋めます。家賃下げるかー。悔しいけど。



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東京６棟目、室内の改善を実施することに。

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東京６棟目に関しては、管理会社さんとの対面の打ち合わせを行った結果、

室内の工事を行うことにしました。玄関開けたところに目隠しを作る工事です。



東京６棟目。コロナ禍の影響でなかなか決まらなくなってしまった物件です。

ビジネス街徒歩圏でターミナル駅徒歩圏。なのになかなか決まらないときたもんだ。

ワンルームであること、ビジネス街至近であること。この２点が今までは強みと

なっていましたが、コロナ禍においてテレワークが普及し、会社から少し離れた

場所でもいいから少し広い部屋を、という風潮がモロに影響し、非常に決まりが悪い

物件になってしまいました。



４部屋のうち、広い２部屋は退去もなく無風状態、狭い２部屋は退去の後なかなか

次が決まらない、というのが今の状態です。広い方は多少家賃を下げることで

引き続き競争力を維持できると思いますが、狭い方は現在進行形で苦戦しております。



丸一年空いてしまった１部屋はなんとか埋まりました。今は数ヶ月前に空いた１部屋の

空室対策を行っております。私が動く前に管理会社さんが動いてくださり、室内の

ステージングを行って生活のイメージを持てるようにしていただきました。

さらなる追加の対策が必要かどうか、土曜日の打ち合わせの中で検討をしました。



まず、反響自体は大きくは変わらないものの、内見数は２〜３倍に増えているそうです。

これはステージングの効果ではないと思いますが、問い合わせ件数より多い内見数に

なっているということで、管理会社さんもここの原因まではわからないようです。

何にしても、反響が多いのは素晴らしいことです。



しかし、その反響数なのにいまだ決まらないということは、室内に問題があるという

ことになってしまいますね・・・。管理会社さんもそこは同じ見解を持っていました。



そこで、管理会社さんが以前提案した「玄関と室内の間に目隠しの壁を作る」案を

検討してはどうか、という話になります。このお部屋、ワンルームなので玄関を開けると

室内が完全に丸見え。そして配置の関係で玄関の目の前にベッドを置かなくては

ならないので、それがあまり良い印象を与えていないのではないか、と。



一理あるのですが、このお部屋は玄関サイドにしか窓がないので、それをやることで

採光の面で不利にならないか、というのが私がずっと抱えている懸念です。

曇りガラス的なやつでうまく採光も両立させるとか、そういう工夫が必要かなと。



とはいえ、ラブリコみたいなやつを使って簡易的についたてを作るって話だったので

不要なら取っ払ってもらってもいいということは言えると思います。その意味では

やっちゃっていいのかなーとも思ったり。



悩んでいると、管理会社さんがこんなことをおっしゃいました。



前面道路は意外と人通りが多い

玄関ドアも半透明の引き戸なので、外に人の歩く影がちらほら見える

見られているような気がして落ち着かないというのもマイナスになっているのでは？



・・・なるほど。そういうことであれば、確かについたてを立てた方が落ち着くのかもですね。

寝てる時に表を誰かがうろうろしてる影が見えるようだと、確かに落ち浮きません。



内見はあれど成約に至らない状況から、室内の問題を改善させる必要があるのは明白です。

そしてその対策として、現場を見ている管理会社さんが推奨する内容であれば、それなりの

根拠もあり、メリットとデメリットを比較してメリットが多いと判断されているのでしょう。



おすすめされている対策、やります！



お見積していただいたところ、家賃１ヶ月分くらいで済む金額でした。それであれば

コスパも悪くないと思います。これで決まってくれるなら御の字です。

ということで、さっそく工事を依頼しました。この作戦が功を奏してくれるといいな。

管理会社さん、ご提案ありがとうございました。



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管理会社さんからの客付力アップのためのご提案。

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東京６棟目の室内改善提案を管理会社さんからいただきました。仲介さんの目線で

ここを直したらより内見時の成約率が上がるのではないか、というご提案です。



東京６棟目。あと１部屋埋まれば満室に返り咲ける物件です。

本来なら立地的優位性がもっと効果を示すはずなのですが、コロナ禍において

その優位性は一気に暗転してしまいました。



東京６棟目は某ビジネス街のターミナル駅徒歩圏の１Ｒです。

３０平米超の広い部屋が２部屋と、２０平米を切る狭い部屋が２部屋の合計４部屋。

苦戦しているのは狭い部屋の方です。



まず、某ビジネス街のターミナル駅徒歩圏という優位性に関しては、テレワークの

普及に伴い会社からの距離の優位性が消えてしまった印象を持っています。

そして家賃がお手頃で寝るだけでいい人に好まれたワンルームは、テレワークの

普及に伴い仕事をするには狭いというレッテルを貼られるようになりました。



結果、残念ながら狭い２部屋に関しては、空室が出てもすぐ埋まる優良物件だったのに

空室になって１年埋まらないという残念な物件に変わってしまいました。



一時期、１Ｒが２部屋とも空いてしまったのですが、どうにか片方は埋めることに成功。

家賃もけっこう下げることになりましたが、空気に貸すよりは下げて貸した方がマシ。

そしてもう１部屋は管理会社さんで手を変え品を変え埋めようと動いてくださってます。



先日、管理会社さんが自発的にステージングをしてくださり、また競争力が上がったと

感じておりますが、そのステージングをされた際に「今後の募集の際の集客力向上を

狙って」という趣旨で、室内の改善提案をいただきました。



提案１

玄関と室内の間に目隠しの壁を作る



狭い１Ｒということもあり、おしゃれな内装にはしているものの、宅急便などの人に

応対する時に室内が丸見えになってしまいます。そして、管理会社さんに指摘されて

なるほどと思ったのですが、部屋の配置を考えるとベッドが玄関開けてすぐのところに

設置されることになるだろうということで、玄関を開けたら寝床が丸見えという状態に

なってしまうことが予想されます。確かに、そこまで考えて間取りを見ると、やや微妙な

印象を受けるのは否めません。



ここに壁を作るというのが管理会社さんの案です。取り外し可能でＤＩＹで作れる壁

（例えばラブリコみたいなやつ）を使って、かつ採光が取れるような素材を使う、

という案でした。



提案２

収納スペースの作成



東京６棟目もリノベ物件なので、抜けない柱がドーンと室内に配置されてしまってます。

木造物件リノベあるあるなのですが、構造上抜けない柱がどうしても邪魔な場所に

でーんと鎮座してしまうパターンです。



この柱のせいでデッドスペースになっている箇所を有効活用するために、柱と壁に

パイプを通して収納にする、といったことを考えているとのことです。



収納が増えれば、ポータルサイトの検索条件「収納あり」で登録することができます。

それによる検索結果への露出も期待できることでしょう。



提案３

外壁にアイキャッチになるものを描く



再建築不可なのでアプローチの通路が狭くて長いのですが、その中でも普段の通路として

利用しそうな角度から外観が見える場所があります。そこに対してステンシルで物件名を

書くとか、そういう形で内見に来た人の目を惹く何かを書いてはどうか、という案です。



外観で遊んでいる物件と言えば東京１０棟目がダントツです。でもそこ以外にも

こだわって館銘板を作っている物件はいくつもあります。今、館銘板がない集合住宅は

東京６棟目、東京１２棟目くらいなので、これらにまとめて館銘板をつけるというのも

面白いなとは思いました。



もしやるなら、玄関先に館銘板と、通路から見える角度のところにちょっとしたアートを

描くというのもいいのかもしれません。



提案１〜３、どれが一番効果があるかと問われると、恐らく収納ありで検索できるという

副次的な効果が期待できる提案２だろうと思います。ただ、部屋が狭く見えてしまう

というリスクもありますので、具体的にどういう方法で収納を作ろうとしているのかを

追加でヒアリングしないといけないなと思います。提案１も予算次第で検討した方が

いいだろうという感じです。提案３は余裕があればかな。



いろいろ考えてくださる管理会社さんに感謝しつつ、今回いただいた提案をどうするか

検討してみたいと思います。



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