2020年09月02日

東京でもそんなに草が生えるのか!

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手間のかからない物件でもたまには見に行かないとダメだなあと思わさせられました。

東京6棟目、草ボーボーになってるってよ。



札幌の物件は遠方と言うこともあり、出張するたびに現地に足を運んでおります。

遠隔地だからこそきちんと様子を見ておかないと、という気持ちもありますし、

空室の期間も長くなりがちだから、というのもあります。現地に行くとなれば、

管理会社さんとそこでまた話のネタが出来ますので、コミュニケーションのきっかけと

なることでしょう。



他方、関東圏の物件って意外と見に行かないんですよね。特に中途半端な距離の物件。



東京1棟目、東京5棟目、東京8棟目、東京10棟目、東京12棟目、東京13棟目は

自宅から普通に徒歩圏なのでたまに散歩がてら現地を見に行くことがあります。

東京3棟目も徒歩圏なのですが、生活圏と少し外れるので、よし行くぞと思わないと

見に行かないかな。大きな道路を挟むと少し精神的な距離が遠のきます。



東京2棟目、東京11棟目は電車で1本の範囲なので、行こうと決めて行く感じに。

でも、両方とも一応繁華街が生活圏なので、別の用事のついでに行くことはあります。

特に東京11棟目はそのパターンが多いですね。東京2棟目はたまにしか行かない

繁華街なので、そんなに頻度は高くないです。



とにかく行かないのが東京6棟目と千葉1棟目。東京6棟目、購入した直後に

内覧会とかやるので何回か行きましたが、ここ数年全く見に行っておりません。

都内とはいえ、うちから行くと電車で30分以上かかるんですよ。しかも立地がいいから

空室になってもすぐ決まるので、ますますチャンスがないというか。

千葉1棟目も購入前に外観を見たっきりで一度も足を運んでいませんでしたが、

先日のブログの通り、最近空室が長引いているので今週末初めて中を見に行く予定です。



さてさて、前置きが長くなりましたが、この前置きから来る本日の主役は・・・

そう、長らく現地に足を運んでいない東京6棟目です。



こちらは本気のターミナル駅から徒歩15分という立地にある再建築不可物件。

フルリノベーションの上で引渡をしていただきました。手前を全部まとめて区画整理して

売りぬこうとした不動産屋さんが保有していましたが、前面地主さんが頑として譲らず

諦めて売りに出した物件です。



ターミナル駅近隣のオフィスで働くサラリーマンの方が借りてくださっていまして、

いつも満室。テレワーク状態になってからも、特に退去などの話は出ていません。



再建築不可とは言いますけど、隣の区立小学校が保有する土地が通路としていい感じに

整備されており、再建築不可特有のどんよりした薄暗い感じはありません。

これは掘り出し物だったと思います。たぶん売らない。



滞納もなし、退去もなし、トラブルもなし。昨年の台風で屋根が少しやられたくらいで

それも台風被害と言うことで火災保険で対応をしていただきました。優等生物件です。

借入も長期にすることができたので、返済比率も50%を切っております。

こういう物件ばかりだったら、とっくに会社辞められる状態だったかもね!?



すっかり油断しておりましたが、昨日の昼間管理会社さんからLINEが来て、

ちょっとだけ焦りました。放っておいたらこんなになっちゃったの!?と。



何がかというと・・・草、草、草。雑草がすさまじいことになっておりました。



東京の物件って敷地が狭いし隣との間隔も人が入れない程度のことが多いので、

ほとんどの物件において草むしりの心配がないんです。

東京1棟目は元のエントランス部分のデザインが良いので、雑草もギリギリで

デザイン風に見えなくもないからセーフ。東京2棟目は敷地全部コンクリで固めて

あるので雑草問題なし。東京3棟目、東京5棟目、東京10棟目、東京11棟目、

東京12棟目は敷地が狭いし、その狭いスペースはほとんど陽が当たらない状態なので

雑草が生える余地がありません。東京8棟目は定期的に草刈り、清掃を入れてます。



東京6棟目も草が生える余地はないと思っていたのですが、2棟現場の片方だけ

多少裏庭というか、スペースがあるのです。今回、そこが草ボーボーになってました。



管理会社さんで春先に除草をしているのですが、それをあざ笑うかのような猛烈な草。

つる性植物が雨樋を伝って二階にまで到達するすさまじさ。



ごめんなさい、大家失格です。入居者様、ごめんなさい。完全に油断してました。

東京は余程の物件じゃないと草刈りなんていらんわー、となめてました・・・。

反省しよう。



管理会社さんもちょっとびっくりしたようで、できる範囲で草刈りをしてくださった

ようですが、アフター写真を見てもまだまだ生い茂っております。参ったなあ。

ちゃんと草刈り見積して貰って、業者さんにやってもらおう・・・。

ちょっと見誤ってました。東京だから大丈夫なんてことはないですね。



しかし入居者様もあんなに草ボーボーだったら何か言ってきそうなものですが、

そういうのも全然なかったです。気にされないタイプなのかしら?



管理会社さんから見積をいただけるようなので、それを待って対処したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月12日

東京6棟目の台風被害からの復旧工事が完了。

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東京6棟目の台風被害に対する復旧工事が終わったとの連絡がありました。

なんとか終わってほっと一息。良かったです。



台風被害で、東京6棟目の屋根が軽くめくれてしまっておりました。トタンなのか

鉄板なのか、そんな感じのところが風にあおられ、めくれたものと考えられます。

中は綺麗にしているし、外も塗ったりして問題ない状態にはしているのですが、

それでも基本が古い物件なので、いろいろありますね。最近の自然災害の多さに関しては

保険など対応をきちんとしておかないと怖いなとつくづく思います。



昨年は台風15号と19号が東京を襲いました。うちの物件は東京6棟目に被害が

出ました。管理会社さんにお願いして、こちらについて修繕をしていただきました。

15号の被害が出て修繕している間に、追加で19号も来てしまい、その応急処置も

追加で行うなど、けっこうな出費となってしまいました。

とはいえ、保険金を申請して承認されましたので、実質的な手出しはありません。

保険、大事すぎます。



修繕は足場も必要ということで、けっこう大掛かりなものだったようです。

(他人事のように言ってるのは、現場を一度も見ていないから・・・)

入居者様にご迷惑をおかけしてしまったであろうと思いますので、やむを得ない

事態であったとしても、その点は大変申し訳ないなあと思います。



ただまあ、ある面では良いこともありました。工事をしている最中に、お住まいの方から

・キッチンの換気扇から異音がする

・老化と会談の間にある引き戸が閉まらない、閉め切っても自動的に開いてしまう

という2点の相談事があったということです。こういう小さな不満が積もり積もって

退去に結び付く可能性もあるので、こういう声を拾い上げられたのは良かったです。



前者に関しては、管理会社さんとしては一度メーカーさんに診て貰う手配をしたい、

ということでしたので、OKしました。後者については、工事に入っていた業者さんが

現場対応してくださったとのことです。



そんな感じで、年内で何とか工事が完了したということで、良かったです。

請求書も届いたので、支払わないとなあ。保険金を貰っているとはいえ、札幌9棟目と

同時に届いちゃったので、出ていくお金が大きくてキツイです^^;



私の場合、東京はどうしても古い建物ばかり購入する形で進んでいますので、

こういった自然災害に対する備えはきちんとやっておかなくてはなりません。

そうすることが近隣に迷惑を掛けず、地域の価値を向上させることに繋がると

考えているためです。



購入した物件は、基本的にフルリノベと外壁まで全部綺麗にして回せるか、という

考え方で試算をしています。たまに例外はありますが、それは立地的な要因とか

付き合いを深めるためにそうした方がいいとか、そんな理由がそれぞれあります。



購入したらフルリノベが原則、しかもできる限りスケルトンにして全部見直す、

という形ですので、古くても内装は最新になりますし、傾きなども表面的には

わからない状態にできます。



一度スケルトンにするので、完全とは言えないものの、耐震の観点で必要な措置は

施工業者さんがしてくださいます。配管も新設になります。建物自体の不同沈下のような

問題は根本的な解消はできないのですが、それでもかなりの部分はリニューアルされ、

住みやすい住宅に変わります。



値域に放置される古い物件をリフォームし、住みやすい家賃帯で提供することによって

景観向上、地域住民増加、安価に良質な住宅を提供、といったところで地域貢献が

できるものと考えております。嫌がられたり恨まれたりして得るお金って、個人的には

ちょっと後味が悪くて苦手なので、皆喜ぶ形が一番いいです。



その考え方に則れば、台風などでまずい状態になった建物を適切に修繕すること自体は

当然必要なことです。今回も躊躇せずに修繕をする選択を取りました。それが建物を

保有する人としての責任だと思います。そこに住んでいる人に快適な住空間を提供する。

それが私のお仕事ですので。



話が取り留めない感じになってしまいましたが、ともかく無事に修繕が終わって

良かったです。管理会社さん、ご対応まことにありがとうございました。



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posted by ひろ* at 10:25 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月26日

質権設定している金融機関さんから保険金支払の件で連絡あり。

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先日、質権設定先の金融機関さんから保険金支払の件で連絡がありました。

支払関係で連絡を受けるのって、初めての体験でした。



質権設定。火災保険の保険金請求権に対して質権を設定すること。

万が一、火事などで物件が焼けてしまったとしても、保険金があるから安心・・・

でもその保険金、質権設定されている場合はまず金融機関さんが受け取る権利を

持っています。万が一の時も借入を滞りなく返済できるよう、金融機関さんは

保全をしているわけです。



不動産投資に積極的な金融機関さんだと、一世を風靡したスルガ銀行さんあたりは

当時質権設定をしていた記憶があります。でも、他の金融機関さんで話を聞いた際には

「最近は質権設定も流行ってないですね〜」なんて言ってたので、そんなに気張って

質権を設定してくるところは減っているのではないかと思われます。



東京法人および個人事業主としてお付き合いしている金融機関さんの中で、質権設定を

しているのはメインバンクさんと東京10棟目を借入している金融機関さんです。

それ以外については特に質権設定については何も言われておりません。

信組さんのように小さなところと、ノンバンクさんのように保全をガチガチに

かけてくるところが質権設定を仕掛けてくる印象があります。やっぱりリスクが

やや高めでも貸すところは、保全も手厚いのでしょうね。



質権設定されていることによる大家側のデメリットは、前述の通り保険金の請求権が

優先されるのが金融機関さんになることです。金融機関さんが「ダメ、うちが貰う」と

言えば、大家さんは保険金を受け取ることはできません。



まあ、本当に物件が火事で焼けたとか、そういうレベルにならない限りは保険金は

大家さんが受け取れると思いますが、その物件から収益が見込めなくなった時などは

金融機関さんが質権を行使するかもしれません。



私はこれまで金融機関さんが質権を行使したケースには遭遇しておりません。

一度物件で火事がありましたが、その時は質権設定されていなかったし、入居者様が

原因の失火で、借家人賠償責任保険で対応していただいたので問題はありませんでした。



さて、質権についてだらだらと書きましたが、今回東京6棟目で初めて金融機関さんから

保険金の支払に関しての確認を受けました。東京6棟目はノンバンクさんから借入して

おり、質権が設定されております。そして東京6棟目は先日の台風15号と台風19号で

ポリカーボネイトのベランダの雨よけが飛んだり、トタンになっている場所が捲れたりと

割と被害を受けてしまっています。これらについて、保険代理店さんや管理会社さんの

ご尽力もあり、保険金が支払われることとなりました。



そんなある日、仕事をしていたら携帯に着信あり。仕事中なので出られませんから、

ひとまず放置して後で確認するとノンバンクさん。あれ、返済できてないとかだったら

まずいなと一瞬焦りましたが、ちゃんと今月も払っています。そもそもそっち系だったら

もっと早いタイミングで連絡が来ているはずです。だからきっと違うな。うん。



翌日折り返そうと思っていたのですが、結局忘れてしまい折り返さず。するとまた着信が

ありました。今度は留守電が入っていて、保険金支払の件で確認があるとのことです。

トイレに行くついでに、ちょこっと抜け出して折り返し。何を聞かれるのかな?



先方からの確認事項は、保険金を使って修繕する予定があるか、修繕はいつになるか、

という話でした。なるほど、貸している不動産の価値が落ちて収入を得られなくなり

滞納が始まることを恐れているようです。ここまで細かく確認されたのは初めてです。

他の質権設定されている不動産でも保険金の請求はしたことがありますが、借入先から

連絡を受けることはありませんでした。慎重と言うか、がめついというか(笑)



応急処置は既に行っており、工事も発注している旨をお伝えしたところ、それでは

保険金の支払の手続きを進めさせていただきます、ということで電話は終了。

意外とちゃんと見てるのねー。保険金はうちに払え!とかわけわからないことは

さすがに言わないと思ってはいたものの、初めての経験だったのでちょっとだけ

何が起こるのかドキドキしていた自分がいました。特に何もなくてよかった。



今日の教訓:ノンバンクさんは金融機関さんよりも保全の目が厳しい



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月20日

台風19号と台風15号でダブルで被害に遭った場合は?

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過去に類を見ない勢力で猛威をふるった台風19号。私の物件では幸いにして被害は

なかった、とほっとしておりましたが、そうは問屋が卸しませんでした。



前にも書きましたが、私の東京物件は災害に弱い海抜ゼロメートル地帯に集中しており

災害があると非常に危うい状態になっております。自宅が城東地域にあるものですから

家から近いところの方が土地勘もあって賃貸経営をやりやすいということもあり、

結果的に災害に弱い地域にドミナント戦略してしまっている状態でした。

(リスクヘッジとして東京以外の物件を保有している、みたいな感じ?)



このドミナントから外れている物件が1つだけあります。それは東京6棟目。

東京4棟目も外れていましたが、先日売却してしまいました。東京9棟目もギリギリで

ドミナントエリアって感じでしたが、ちょっと外れていると言えば外れていました。

そしてこれも利益が出そうだからと売ってしまいましたので、今純然たるエリアから

外れている東京物件は東京6棟目だけです。



東京6棟目はそうは言いながら私の保有物件の中では最高に良い立地を誇っています。

立地が良いからすぐ埋まるし、家賃も高めだから入居者様の属性も良いです。

だからトラブルも発生しません。持っていることを忘れるくらい楽チンなので、

エリア外でも保有し続けるつもり満々です。再建築不可の物件ですが、利回り10%超で

融資も30年引けているから、キャッシュフローの面でも問題はありません。



東京6棟目は、先日の台風15号で屋根がめくれる事故が発生しております。

こちらについては保険代理店さんの尽力もあり、保険金が出ることになりました。

これで修繕も安心と思っていたのですが、管理会社さんから先日連絡がありまして

「被害が拡大した」という話が出てしまいました。



写真を送っていただきましたが、確かに屋根のめくれ具合が酷くなっています。

管理会社さんはこの件で応急処置を業者さんにさせるということでした。

ということは、追加の費用がかかるってことになりますよね・・・。

保険金は台風15号被害の工事に対してはもう承認されてしまっております。

もしそれ以上に被害が拡大して、今回承認いただいた金額では不足する、という

事態になってしまうようだったら、どうなるんでしょうか。



保険代理店さんにこの件に関して相談してみました。困った時の代理店さんです。

的確なアドバイスで助けてくれます。賃貸経営に欠かせない方です。



代理店さんに早速相談してみたところ、今回のケースであれば、費用が追加の台風で

超過するなら、その分を別見積として新たな保険金申請をして貰うか、あるいは

今回の台風15号の見積を変更して再申請するか、のどちらかだそうです。

勿論、保険申請して必ずOKになると決まったわけではないですが、これは心強い。



昔、保険金を貰って工事せずにいて、次の被害があった時に「これは前の被害が

修繕されていないから認められません」と断られたことがありました。そのことが

頭に残っていたので、今回の分も不安になっておりました。



ちなみに、保険金は事故に対しての支払であり、事故を修繕する目的に使う必要は

ありません。だから、保険金を貰ったからと言って、それを必ず修繕に使わなくても

特に問題はないのです。だから工事しなかった、というのがその時の話でした。



とにかく、保険が出る可能性があるなら、管理会社さんにその話を伝えなくては

なりません。管理会社さん、極力大家側の出費を減らそうといつも考えてくださって

いるので、緊急出動の分を自分たちで被るとか平気でやっちゃいそうなんです。

保険金が支払われるなら、適切な金額を請求してくださっても何も心苦しく感じて

いただく必要はありません(保険金出なくても払えよって?まあ確かに・・・

でも管理会社さんそういう時請求してくれないんだもん・・・汗)。



ということで、管理会社さんには追加でかかるところが出てしまうようなら、その分の

お見積も出してくださいということをお伝えしました。管理会社さんも理解してくださり

もしそのような状態になるのであれば、お見積を出しますということで話がつきました。



実際に追加工事の費用が圧制するかはまだ分かりませんが、もし増えても手当てする

手段があるということがわかり、ちょっと安心しました。



台風15号の被害が出ていて、追加で台風19号の被害があった方、保険申請は

2回分行った方がいいですよ!



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月16日

保険金で被害を賄えることが決まりました。

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先週末の台風の前にあった台風で被害を受けていた東京6棟目の火災保険の保険金申請、

無事に保険金が支払われることになりました。良かったです。



以前のブログで書いた通り、東京6棟目にはベランダのポリカーボ屋根が吹っ飛ぶ

被害が出ておりました。こちらに関して、管理会社さんからお見積をいただいて

おりましたが、これがまた結構な金額。屋根が飛んだだけでこんなにかかるのかと

思ったのですが、それが現実であれば従うより他に道はありません。



というわけで、火災保険の保険金申請をさせていただきました。自然災害ですので、

火災保険で費用が賄える可能性はあるよねというところです。というかそうあって

ほしいところです。



とにかく今、自然災害連発で保険会社さんは大忙しの模様。普段なら保険金支払いが

決まってから保険金請求書が保険代理店さんから届く流れなのですが、台風被害などの

自然災害に関しては、申請したらすぐに保険金請求書が保険会社さんから直接送られて

きていました。いつもと同じフローだとパンクするからなのかもしれません。

保険代理店さんに確認したところ、まだ保険が出ると決まっていなくても、送って

しまって構いません、ということでした。それに従いサクッと郵送。



そして先週の台風前、保険代理店さんに先週末の台風で仮に浸水の被害が出たら、

保険の対象になりますかという質問の電話をしたのですが、その時「別件のお話を

いくつかいいですか?」と切り出され、東京6棟目の保険金の支払が決まったという

嬉しいお知らせをいただいた次第です。



保険代理店さんがとても優秀で、管理会社さんが8%の消費税で見積をしており

保険会社さんも計算せずにその8%のままで承認していたらしいのですが、代理店さんが

それに気が付いたので、訂正の依頼をして10%で承認し直させたとのことでした。

「金額が増えてますけど、そういう事情ですので」なんて何事もなかったかのように

さらっと言われたら、なんと頼りになる代理店さんだと思い、今後もどんどんお仕事を

頼んでしまいそうです(笑)



ついでの話で、札幌8棟目の漏水事故に関しても、基本的なところは入居者様の

借家人賠償責任保険で賄えたのですが、保険代理店さんが「建物の保険でも何かしら

出せる可能性があります」と言うので、管理会社さんと連絡を取っていただいたら

臨時費用保険金と保険会社さんが算定する被害額から実際に他社の保険で支払われた

金額を差し引いた金額が保険で支払われることになりました。これだけでもン十万です。

滞納債権の足しになります。ありがたい。



その前は札幌9棟目の外壁落下に関しても、きちっと保険金の支払に持ってきて

いただけたし・・・。もうほんと頭があがりません。ありがとうございます。



とういうわけで、東京6棟目も保険金が出ることになりましたと管理会社さんに

お伝えして、本格的な工事の対応を依頼。今回の台風で被害が広がっていなければ

いいのですが・・・。



というわけで、保険は手厚く入りましょうということと、保険会社さん選びよりも

保険代理店さん選びの方が大事だと思います、ということをお伝えして、本日の

ブログは締めさせていただきます。



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