2018年10月21日

1年で75%が入れ替わる大惨事・・・東京6棟目退去予告。

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ここのところいい流れが続いていたのですが、やっぱり残念な流れも出てきます。

東京6棟目で退去が発生してしまいました。くぅ〜。



今回退去になったのは、東京6棟目。私が保有する物件の中でも、抜群に立地がいい

物件で、競争力もあります。ただし再建築不可。ま、借りる人からしたらそんなのは

関係ないので、良いと思っています。利回りは10%を超えているし、購入時に

大規模修繕や室内リノベーションも済ませており、ぴかぴかの状態。手間もかからず、

優等生な物件なのです。



しかしこの物件、意外と入れ替わりが激しいんです。

購入したのが2017年の9月。全空だったのですが、工事が終わり次第募集を開始して

順次お申込をいただくことができ、ほどなくして4部屋とも申込となり、満室。



ここまでは良かったものの、この後思わぬ退去攻勢がかかります。

繁忙期が終わる3月末に退去予告が入り、その後5月にも退去予告が入りました。

一年もたたずに2部屋入れ替わりってどうなのよ?という感じもありましたが、

属性が良い故の転勤などもあるのだろうと、致し方ない気持ちで見守っておりました。

幸い、退去があってもすぐに入居がつくし、内装が汚れることもなかったので原状回復も

かからず、費用面では特に困らなかったです。



東京の空室も新規購入分以外は埋まって、あとは東京8棟目〜10棟目の新規組に

注力しないとだなというタイミングになったと私自身は思っていましたが・・・

ここでまさかの既存組の反乱です。東京6棟目、また退去予告降臨orz



退去予告を入れてきたのは、私の友人の社長さんでした。結婚した奥様の別宅みたいな

感じで借りてくださると言う話でしたが、結局その奥様と離婚になったとのことです。

個人情報になるので余計なことは書きませんが、なんかもう本当なの!?という感じの

話の流れで、いろいろ唖然としました。



まあでも、11月末で退去ということになるので、時期としては悪くないかなと。

4部屋の中で一番スペックがいい部屋なので、客付も問題ないことでしょう。

管理会社さんとも、まあ今の時期ならねということで話をしました。



しかし、これで4部屋中3部屋が1年ちょっとで入れ替わると言うミラクルです。

思った以上に入れ替わりが多くてびっくりです。立地がいいとこんなもんなのかな?

まあ仕方ないので淡々と客付を進めることとします。



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月13日

東京6棟目の最後の空室に無事お申込をいただくことが出来ました。

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東京6棟目にお申込をいただくことが出来ました。東京9棟目、東京10棟目も

問い合わせがぼちぼち来ていたり内見が発生していたりするようなので、悪くないです。



私の保有物件の中では抜群に立地が良い東京6棟目。これで再建築不可でなければ

もっと良かったのですが・・・(笑)

まあ再建築不可だから安く買うことができたということだと思います。この立地、

まともに買ってたら利回り10%以上になんてなるわけがない。



過去に募集した際には、立地の良さからか何ら苦労することなく決まっていました。

1ヶ月以内には次の申込が入っていたんじゃないかしら。全空からの購入でしたが、

どの部屋も1ヶ月以内に埋まるという調子のよい感じでした。



しかし今回はちょっと時間がかかりました。タイミングが悪く、7月初旬の解約で

ちょうど閑散期だったというのもあるのかもしれません。特に広告料とかつけずに

普通に募集していたので、需要が少ない閑散期に目立たせるに至らず、埋もれてしまって

いたのかもしれません。1ヶ月を越えても快音が聞こえることはありませんでした。



他の部屋が満室だったら、もうちょっと騒いでテコ入れしていたと思います。

しかし、東京8棟目をはじめとして、もっとテコ入れをしなくてはならない物件が

あったり、東京10棟目の購入とか東京9棟目の修繕の融資の手続きとか、あれこれと

やることがあったため、そこに至らず放置してしまいました。

部屋数が増えた時に一人だと手が回らないという問題はあるのだな、と感じた次第です。



管理会社さんに確認してみましたが、問い合わせはちらほらとあるということでした。

時期が悪いのもあると思うので、もう少し待ってみてはどうかという意見に従い、

特に何も手は打たずにそのまま待っておきました。



結果、9月に入ってしばらくしたタイミングで、管理会社さんより「お申込をいただく

ことができた」という連絡をいただくことが出来ました。はい、私、何もしてませんが

勝手に決まっていくというところは立地の良さが光るポイントだと思います。



管理会社さん曰く、属性は決して良いとは言えず、やや弱いとのことでした。

具体的には伺っていませんが、保証会社さんを通す方向でやっているとのことです。

保証会社さんを通せるなら、特に問題はないかなと言うのが私の甘めな見通しです。

まあこれでたぶん決まるでしょう。



孝行息子の東京6棟目もこれで満室返り咲きがほぼ確定になりました。

物件として手がかからない状態の東京1棟目〜東京6棟目については、残る空室は

東京3棟目の1室だけという状況です。稼働率を押し下げているのは新規物件です。

東京8棟目で6室、東京9棟目で3室、東京10棟目で3室。これ頑張らないとなあ。



東京8棟目はマイソクの改良とかペットに強い仲介業者さん巡りとか、やれることは

まだあるのですが、私自身の手が回りません。マイソクの改良については、諦めて

管理会社さんにコンセプトを伝えて修正案を作ってもらうことにしました。なんでも

自分でやろうとすると回らず、ずるずるいくだけです。



東京9棟目はリノベーションが完了したレジの2部屋の出足は悪くないようです。

内見がぼつぼつ入っているのだとか。その調子でさくっと決まってほしいです。

テナント1室は時間がかかると思うので、しばらくスペースマーケットとか使って

時間貸しを試みようと思います。こちらもレンタル会議室を運営するノウハウを

持っている大家さん仲間に助言を得ながら進めていますが、札幌の震災とかもあり

やることが多すぎてなかなか対応しきれず・・・。



東京10棟目はとりあえずリノベも何もせず現況で貸せないトライしています。

正直、そんなに反響ないだろうと思っていましたが、1階の路面店については

問い合わせがけっこうあるみたいです。3.5坪しかないテナントなんですけど、

固定費が抑えられるからということでなのか、飲食店などの問い合わせがあると

管理会社さんが言ってました。



配管のことなどよく聞かれるみたいなので、状況わかりますかと聞かれたものの

私もその前のオーナーも中古で購入しており、詳細が全然わからない状況です。

図面なども何も引き継いでおりません。



そんな感じの回答をしたところ、管理会社さん側で水道局とか区役所とかに行って

調べてみるようなことを言っておりました。とりあえず任せます(丸投げ)。



東京8棟目が一番動きがないみたいなので、やや焦ってます。

やっぱ会社休んででも仲介業者さんに営業に行った方がいいかなあ。



っと、最後はただの愚痴になってしまいました。

とにかく東京6棟目が無事に申込になったことは喜ばしいことです。

他の部屋も続いていきたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月29日

空室の神様が舞い降りてきたような気がする(来なくていいのに)。

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東京4棟目の媒介契約が無事に完了した昨日ですが、またまた東京6棟目の退去予告が

舞い込んできてしまいました。まじかー。



東京6棟目は昨年9月に決済し、募集可能な状態になり次第順次募集を行いました。

立地が抜群に良いこともあり、サクサクと入居が決まり「なんと親孝行な物件なんだ」と

思ったものでした(再建築不可だけどね!)。



再建築不可なのでノンバンクさんで融資を引いています。金利は高いものの年数を長く

取ってもらうことができたので、返済比率も50%を切っております。利回りは10%を

ちょっと超えているくらいなので、再建築不可としては今一つな水準かもしれませんが

家賃も高く、けっこうしっかりキャッシュフローが出る物件という認識です。



単身物件なのですが、入る人は皆属性が良い人ばかりです。こりゃ滞納の心配はないなと

ほくほくしておりましたが、別のところで意外な罠がありました。属性が良いためなのか

「転勤で短期退去」というパターンが発生するのです。



11月にご入居いただいたお部屋で3月末に退去予告を貰うとか、悲しいくらいに短期に

なってしまったのですが、転勤が理由と言うことでしたので慰留もできません。

属性がいいサラリーマンだとこういう退去理由がありうるのか、とある意味納得した

次第でした。



ちなみにこのお部屋、ほとんど間を置かずに次の入居者様が決まりました。

しかも若干家賃をアップさせることもできましたので、結果オーライかと思います。



そして昨日のこと。聡明な読者各位におかれましては、もう予想のつく展開と思いますが

またまた退去予告が来てしまいましたorz

当然ながら、理由は「転勤」です!また転勤かー!なんでこの時期に転勤するかなー!

まあもう嘆いても仕方ないので、頑張って募集をしてもらうということで・・・。



好立地で高い家賃が取れる物件ですが、その分回転も早いのでしょうか。

基本的な住環境に問題があるとかでなければいいのですが、ちょっと不安です。

まあそれでも立地がいいので勝てるとは思いますけど。



そしてここにきて、管理会社さんの方が弱気になってきました。

東京4棟目1室、東京5棟目1室、東京6棟目1室、東京8棟目7室、東京9棟目3室の

空室を抱えていることになりますので、ちょっと空室率高すぎないかい?という感じに。



私、退去した物件はだいたい試しに家賃を上げて募集するんですけど、今回に関しては

管理会社さんから「時期的にあまり良い時期ではないので、少し家賃は抑えてはどうか」

という意見のメールが飛んできています。そうですね、確かにちょっと空室多すぎるので

埋める方向で調整しないといけないですね・・・。



というわけで、東京6棟目の空室は据え置き家賃で募集する方針とします。もうちょっと

頑張りたい気持ちはありましたけど、まあタイミングもありますので・・・ね。



やっぱりちょっと条件緩和しようかな、東京8棟目(そっちの話かよ)。



札幌5棟目 満室

札幌6棟目 満室

札幌7棟目 2戸空き

東京1棟目 満室

東京2棟目 満室

東京3棟目 満室

東京4棟目 1戸空き

東京5棟目 1戸空き

東京6棟目 1戸空き

東京8棟目 7戸空き

東京9棟目 3戸空き

仙台1棟目 満室

富山1棟目 7戸空き

千葉1棟目 満室



満室物件と空室あり物件が半々というのは褒められた状況ではありません。

札幌8棟目(仮)が決済できれば、更に空室は3戸増えます。



安くして一気に埋める作戦もありかもなあ・・・。安くすれば定着率も向上します。

売る気がない物件ならそれでいいんだろうと思います。

いずれにせよ、悩ましいところです。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月28日

え、そこの物件でこの時期に退去出ちゃいます!?

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油断してました。まさかこの時期にそこから来るとは・・・。

4ヶ月前に申込を貰ったお部屋から退去予告が届いてしまいました。



昨日、管理会社さんからメールで連絡をいただきました。その内容ですが・・・

「23日消印で東京6棟目の入居者様から解約届を受領いたしました」とのこと。

え、東京6棟目だよね?まだ入居して3ヶ月とかそんなもんじゃないかい?



この件、詳細な理由はまだ聞けておりません。なんせ郵送で解約の通知ですから。

解約って電話でするものと思っていたので、郵送っていうところにちょっとびっくり。



管理会社さんからは「転居理由は転勤と書いてありました」「詳細はこれから

ヒアリングします」と言ってくださっていますので、本当は転勤ではない別の理由が

ないかという点、聞いてもらおうと思います。転勤なら仕方ないんですけど、何か他に

建物の問題のような理由があるのであれば、それは改善しなくてはなりません。



さすがに3ヶ月しか住んでいないなら、原状回復などはかからないでしょう。

敷金もそのまま返すことになると思います。



いやしかし油断してた。退去があるとしたら東京3棟目と東京4棟目だろうと

思っておりました。なぜならリノベ完了してからちょうど2年が経過してるからです。

東京3棟目+東京4棟目の6部屋のうち、4部屋が3月末で更新という状況でした。

ここから2部屋くらい出るだろうなと覚悟していましたが、今のところこちらからは

音沙汰無し。1部屋怪しい動きをしている人もいましたが、結果として退去予告は

来ていないので、おそらく更新していただけるものでしょう。



そんな状況で、一番マークしていたところが退去無しで来たし、札幌の空室も無事に

埋まったしで、あとは富山1棟目と東京8棟目だけだなーと思っていたのですが、

まさかの東京6棟目でした。まさか度の高さが異常。



いつまでも「まさか」を連呼していても仕方ないので、募集頑張ります・・・。



管理会社さんからは、前回と同じ賃料で募集していいですかと連絡がありました。

前回募集時は割とサクッと決まったので、今回はまた少し家賃を上げてみようと

思っています。少しずつ上げて、どこまでいけるか見極めたいところです。



今回空いたお部屋は、東京6棟目の中では一番条件がいいお部屋です。その点からすれば

もうちょっと強気の賃料でもまだイケるんじゃないかなと思った次第です。



ただ、あまり高くしすぎると、入居しづらく退去しやすい部屋になってしまいますので、

ほどほどにしないとだなという気持ちはあります。この物件、立地は抜群に良いので、

すぐに売らずに当面保有のつもりで考えておりますから。



というわけで、2000円ほど賃料をアップして募集をかけてみることにしました。

きっとこれは利回りを上げていいよという天啓なのだと気持ちを切り替えます。

募集頑張るよー!



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月16日

東京6棟目、無事に申込をいただき満室達成!

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東京6棟目、最後の1室にお申込をいただきました。これで東京物件はリノベーションが

終わっていない東京7棟目、東京8棟目を除けば満室になりました。



東京の物件は全部で8棟28室あります。

このうち、リノベもせず売却することにした東京7棟目が2室、これからリノベする

東京8棟目が7室あるため、現時点で募集可能な部屋は全部で6棟19室だけです。



直近で購入した東京6棟目が全空だったので4室、それと東京3棟目で退去が出たので

9月の終わりの時点で1室が空室として残っておりました。



東京6棟目に関しては立地が良くリノベの出来栄えも上々。即募集可能であった2室は

1ヶ月程度で両方とも申込が入り、立地ってやっぱ強いなあと実感させられました。

このスピードで埋まるなら、次はもうちょっと強気の家賃にしてもいいんじゃないの?

などと思ったりもしたものです。



続いて東京3棟目も9月末で空きになってから1ヶ月程度で次の入居者様からの申込が

ありました。こちらは前回募集が瞬殺だったので、家賃が安すぎたと判断。7000円

アップで募集しましたが、それでも1ヶ月で決まってくれました。この地域、1LDKは

意外と家賃取れるぞと再認識。



そして前オーナーが民泊をしていた関係で、その予約が終わるまで何もできなかった

東京6棟目の残りの2室も、予約がなくなる10月の終わりくらいから順次募集に

入っていきました。こちらも反響は上々で、1室は1ヶ月前後くらいで申込をいただき、

残るはあと1室という状況が先日までの私でした。



そして数日前。

サラリーマンのお仕事で知り合った人の中で、唯一不動産投資のことをカミングアウト

している、プライベートでも仲良しな協力会社の社長さんからメッセージが届きました。

曰く、仕事上の付き合いのある人間が物件を探している、と。たまにあるんですよ、

このパターン。芸能関係の会社もやっている人で、そっち系の関係者の方で、

不動産屋さんを通すといろいろ言われて面倒だからと大家直接取引を希望する、と。

(あまりにも怪しい事情の時は断ります)



東京6棟目の空室を紹介したところ、検討したい、と。その紹介した人ではなく、

社長本人のセカンドハウスとして使いたいということでした。紹介したい人がいたのに

その人ではなく自分で申し込むとは(笑)



そのことを管理会社さんに話して、連絡取ってみてくださいとお願いをしました。

すると管理会社さんから「申込が入りそうなんです」との発言が。あれれ、これはもしや

ダブルブッキングになる!?



その半日後くらいに本当に申込書が届きました。上場企業に勤務する方です。

これは申し分ない申込人ですねえ・・・。



義理のある社長と一般の優良申込人。

社長側は家賃2000円UPで礼金ゼロと言う形になっているので、見た目の利回りは

こちらの方が上です(とはいえ売るつもりはないですけど)。かたや一般の申込人は

礼金をいただける形になっているので、一時金を得るならこちらの方が上です。



人間関係を取るか、安定感を取るか!?



管理会社さん的には、一般の申込の方を優先したいような雰囲気を醸し出してます。

理由を聞くと、この社長から紹介されたお客様の中に、退去時にごねて精算金を

払わなかった人がいたり、短期で退去してしまったりする人がいたため、どうにも

良い印象がない、と。まあそれを言われると確かにね(苦笑)



その話を社長にしたら「じゃあ迷惑かけてる分、こっちで立替払いしますよ」と。

「紹介した責任もあるから、そこはきちんとさせてもらいますんで」と言う話をして

いただきましたので、そういうスタンスで対応してくださるなら、社長に貸しても

きちんとした対応をしてくれるに違いない、と判断しました。



というわけで、大変勿体ないなあと思いながらも、一部上場企業勤務の方に関しては

お断りの連絡をしていただき、社長に入居いただく方向で動きはじめました。

この状況でのキャンセルはさすがにないと思いますので、東京6棟目の最後の1室も

これで埋まったと思って良いでしょう。



これで東京は募集できる部屋は満室になりました。

募集できるお部屋で残っているのは、札幌3棟目の1室と富山1棟目の7室。

週末は富山にテコ入れに行ってきます!本気出すよー。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする