2021年11月21日

ようやく東京6棟目のお申込をいただくことができました。

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だいぶ苦戦していた、というか今も苦戦が継続している東京6棟目。

ようやく・・・ようやく1部屋お申込が入りました!成立してほしい・・・。



もうかれこれ1年近くか1年以上か空室が続いてしまっている東京6棟目。

1部屋の空きがなかなか決まらず、そうこうしているうちにもう1部屋空きが

できてしまい、空室は2部屋に拡大。某ターミナル駅のビジネス街まで徒歩圏で

これまで空室に悩むことなんてなかった東京6棟目で、まさか4部屋中2部屋が空室に

なってしまい、かつそれが長期化して苦しむ日が来るとは夢にも思いませんでした。



コロナによる生活様式の変化がマイナスに働いた物件だと思っています。ビジネス街に

歩いて行ける範囲の物件。本来なら武器になるところですが、テレワークが普及して

オフィスに行かなくてよくなれば、ただの狭い1Rということになってしまいます。



そんな、ただの人になっちゃった東京6棟目さん。初期費用を下げる、条件を緩和する、

などの対策を行いましたが、成果は出ず。泣く泣く家賃を下げても成果は変わりません。

先日、腹を決めて「即効性を求めるならこの家賃帯」と言われているところまで

家賃を下げましたが、それでも反響は著しくないという状態でした。



家賃を下げたのに反響数が変わらないという話の中には、そもそも地域においての

反響数そのものが減っているという側面があったようです。それが減ってると

言われてしまえば、そりゃどうしようもないですね・・・。しかもライバルは新築に

なってしまうらしいという話もあり、ますます厳しいなあという危機感を募らせて

おりました。



次の一手をどうしたらいいだろうと思案するも、これ以上家賃を下げるってのも

できれば勘弁してほしいところだよなあと。いろいろ悩ましく思っていましたが、

そんな折に管理会社さんからいろいろな連絡と共に「東京6棟目に1部屋お申込が

入りました」という連絡が入ったのです。うおー、まじかー!やったー!

長いトンネルの出口がちょっとだけ見えたような気がした、嬉しい報告でした。



若い会社員の方で、勤務先より近いところを探していたとのことでした。

こういう人がジャストフィットだった案件です。ただ、このコロナ禍において

「会社に近い」を条件にする人が絶滅危惧種になってしまったので、苦戦を強いられた、

という状態なわけですけど・・・。今回はたまたまそういう方が見つかったから

良かったのだと思います。ラッキーでした。



管理会社さんからは保証会社さんの審査にかけているところだと連絡いただきました。

保証会社さんの審査に関して「問題なさそう」といういつもの一言が出てこなかったのが

ちょっと不安なところですが・・・。そこは審査は通るはずだと信じましょう。



無事に通ってくれれば、これで空室が1つ減ることになります。絶滅危惧種であっても

会社の近所ニーズが完全についえたわけではないということが今回のお申込でよく

わかりました。時間はかかるかもしれませんが、今の家賃帯であれば、繁忙期中に

(ライバル物件の動向次第でしょうけど)お申込貰えるんじゃないか、という期待が

持てるようになった私です。



コロナ禍前まではむしろ家賃を上げても決まる状態だったエリート物件の東京6棟目。

ここまで順調だっただけに、この挫折は想定外もいいところでした。同時に、市場が

激変する事態というのは意外とあるものなのだな、ということもよくわかりました。

一寸先は闇とはよくぞ言ったものです。昔の人の言葉ってのは重みがあるなあ。



こういうことがあると、収入は複線化しておかないとダメなんだなという思いが

強くなります。不動産賃貸業の中でも、物件の地域とか種類とかを増やすとかが

必要だなと思いますし、不動産賃貸業との親和性が高いビジネス(レンタルスペース、

トランクルーム、ホテルなど?)も補完勢力として育てておかなくてはならないなと

思います。サラリーマンを辞めた後は、そこに何らかのビジネスも絡めたいところ。

音楽やITあたりで何か面白い仕事が少しできればいいなと思ったりもします。

上手かどうかは置いておいて、文章を書くのは好きなので、そういう仕事ってのも

絡めていくと面白いのかもしれません。



不動産賃貸業は安定していますけど、それでも今回みたいな市場の激変という

リスクは排除することができません。うまく複線化を図っていきたいと思います。



ともあれ、審査が無事に進んで入居に至ることを切実に祈ります・・・。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月17日

東京6棟目はいつになったらこの暗く長いトンネルを抜けられるのだろうか。

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東京6棟目、家賃を下げても効果なしという情勢に頭を抱えております。

タイミングの問題ではないかという話ではありますが、いろいろと不安です。



東京6棟目。コロナ禍の前は超優秀な物件でした。日本有数のビジネス街徒歩圏で

通勤電車が辛いという層に訴求するワンルームでした。空いてもすぐ埋まるし、

なんならちょっと家賃上げても決まってくれていました。手間のかからない優秀な

物件でした・・・。



「でした」と過去形になってしまうのは、コロナ禍において情勢が変わってしまい

1年以上の空室に苦しむ結果になっているためです。まさかこんなことになるとは。



コロナ禍でテレワークが定着し、ホワイトカラーの一部はテレワークを前提とした

勤務体制に移行しているのではないかと考えられます。私がサラリーマンとして

勤めている会社も、週2回出社で残りはテレワークという勤務体系が定着しており

一部のオフィスを解約する動きも出ております。このパターンにより「会社に近いけど

狭い物件」というものの需要がガクッと落ちてしまったのではないかと考えられます。

その結果、今まで優等生だった東京6棟目が苦戦を強いられる結果になってしまったと

いうのが私の仮説です。



いやー、まさかこんなことになってしまうとはね。世の中何が起こるかわかりません。

不動産賃貸業は比較的先の予想がしやすい業種だと思いますが、それでもコロナなどに

よってこういう変化が発生するとは。何事にも永遠なんてものはないのだなと

思い知らされました。収入の複線化はもとより、不動産賃貸業においても過剰に

ドミナント戦略をとったり同一の間取りや条件のものを重ねていくことに対しての

怖さを感じるようになりました。



1年近く空いている問題のうち、半年くらいは私が家賃をいじることに対して

消極的になっていたのが原因です。相場とかけ離れた家賃で募集をしていたら

決まるわけはありません。相場が変わったことに気付いたのもだいぶ遅かったので

ここはアンテナの貼り具合がしょぼかったことを認めざるを得ません。



残りの半年に関しては、私が気を引き締め直した以上に事態は深刻であったという

ことなのだと思います。家賃も下げた、初期費用も下げた、営業もして貰った、

ヒアリングしてきた内容に対応した、という形で対策を講じておりますが、それでも

なかなか反響が増えてきません。



数ヶ月前に「即効性を求めるならこの水準まで家賃を下げた方がいい」と言われていた

家賃帯がありました。管理会社さんが現地の仲介業者さんにヒアリングして聞き出した

価格帯です。しかし、私としてはそこまでは下げたくないなあという気持ちが強く、

その時はスルーしておりました。



先日諦めてその家賃帯まで下げる決断をして、管理会社さんに家賃変更をして

いただきました。これでさすがに動きが出てくるだろうと期待をしてのことです。



しかし、管理会社さんから先日届いた報告内容は「反響に変化なし」でした・・・。



報告によれば、そもそも近隣地域でこの価格帯の物件の検索自体が少ないという

結果が出ており、今この価格帯で探している人が少ないのではないかと想定されると

報告はまとめられておりました。



管理会社さんも、家賃帯の中では充分勝負できる価格まで落ちてきていると見ており

なんでこんなに問い合わせが伸びないのか首をひねっている状態のようです。



なお、先日法人さんから事務所としてという引合もあったようなのですが、再建築不可に

あるあるの「アプローチが狭い」がネックになり、成立しなかったそうです。残念。



アプローチが狭く、夜は暗い、みたいなところがネックになったのかと類推されますが

管理会社さんからは「物件外構にセンサーライトを導入してはどうか」というご提案が

ありました。夜の内見の時に多少良い影響があるのではないかということでした。

本件に関して、とりあえずお見積をいただくことにしました。センサーライトで

多少でも印象が良くなるなら、それはやってみる価値があるというものです。



切り札を使ったつもりなのに、まだ状況が好転しない東京6棟目。

果たしてトンネルを抜けるのはいつになるのでしょう・・・。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月11日

さすがに限界と判断し、家賃を動かしやすい価格まで下げることに。

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東京6棟目も東京12棟目と同様に家賃を下げて募集することに決めました。

厳しいし残念だと思いますけど、もうこれ以上空室にしておくわけにもいきません。



市況がコロナで様変わりし、それまでの空けばすぐ埋まる状態だったお部屋が

コロナを境に全然埋まらなくなる。そんなドッキリネタみたいなことが本当に

発生してしまうのですから、世の中は恐ろしい。



ビジネス街まで徒歩圏の某ターミナル駅にある東京6棟目。何度もこの話は書いており

もう読み飽きたよと思う人もいるかもしれませんが、ビジネス街に徒歩でアクセスできる

利便性を武器にしていた東京6棟目が苦しい状況にあります。こんなに市況が変わるとは

全く予想もできませんでした。私の保有する物件の中で(再建築不可だけど)立地が

最高に良い物件、という評価があっさりと覆ってしまいました。



東京12棟目の家賃を変えるためにヒアリングした時にも感じたのですが、今年は

単身の動きが鈍いみたいです。テレワークを見据え、同じ家賃なら都心部の高くて狭い

物件よりも、少し郊外の広くて安い物件に行く方向性が強くなっていることや、

コロナによる経済的困窮による引越の抑制、あるいは親元へ身を寄せるための解約。

そんなお話が多いように感じます。



20平米程度でデザイナーズ風のしゃれた内装、そしてビジネス街徒歩圏。

単身が動かないこと、狭い物件が敬遠されること、テレワーク普及によるビジネス街への

通勤の必要性の現象。この辺の要素が重なりあい、東京6棟目の苦しい状況が生まれて

いるものと思います。



頭ではわかっていたのですが、最近はどうも空室に対して鈍感になっちゃってました。

多少空いてても全体で見たらどうにかなる、みたいな。その甘えが各物件での空室が

埋まらない状態を生み出していたのではないかと思うのです。



札幌の問題物件に目を奪われていたとか、トラブル対応優先とか、サラリーマンの仕事が

結構大変だったとか、言い訳すればいくらでも言い訳はできます。でも、言い訳して

何か良いことがあるのでしょうか。自分の懐が寂しくなるだけで、何もいいことは

ありません・・・。



あと、家賃を下げることに対する抵抗感もあったと思います。今、このくらいの水準に

下げれば動くかもと言われている家賃は、今までより5000円以上家賃水準が

下がってしまいます。あまり受け入れたくない数字だった、というのもあります。



でもさすがに、1年以上空いてしまっている部屋もあるというのだから、四の五の

言っていられる時間は過ぎてしまったと思う方がよいでしょう。いい加減現実を見据え

家賃を改定すべき時が来たということです。



小幅に家賃を下げてみたり、初期費用を軽減してみたり、広告料を多くしてみたり。

そういうこともやってきましたが、完全なる事態の打開にはなっておりません。

即効性を求めるならこの水準まで下げる、と言われた家賃に下げることが

戦うために最低限必要なこと、となってしまっていることを認めざるを得ないです。



そこまで決断したにも関わらず、まだちょっと未練がある私がいるのもまた事実。

どうせ2部屋空いているなら実験をしてもいいかなと思ったりもしています。



管理会社さんからは「家賃を下げた方が動かしやすいようですが、片方の部屋だけ

広告料を追加するなどの対策も一案」ということをメールにて報告受けております。

これを受けて、管理会社さんには「基本的には家賃を動きやすい水準まで下げることを

考える」「もしそれも有用であれば、片方の部屋は動きやすい水準まで家賃を下げる、

もう片方の部屋は動きやすい水準より少し高めにして、その上で広告料を相場より多く

つけて動きの様子を見るのも良いと思う」と返答をしました。



この期に及んでけち臭いことを言ってるなあと自分でも思いましたが、もし安い方が

決まれば、やっぱりその水準に落とす必要があるのねということで安くすればいいし、

広告料が高い方が善戦するなら、家賃を下げずに広告料を上げる作戦も有効だという

ことになります。ネットの普及により、賃貸営業マンの腕で部屋の成約傾向が変わる

時代ではないと思いますが、それでも中には頑張る人がいるかもしれません。



管理会社さんからはどっちの作戦でいくかまだ返答はありませんが、何にしても1部屋は

妥当な家賃まで下げて募集をすることにします。早く埋めることが大事だよねという

方向に転換して、早く埋まるよう努力する。そっちに気持ちを切り替えます。



これで少しでも埋まってくれればいいのですが・・・。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月22日

なかなか決まらない東京6棟目、次の一手は・・・。

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東京6棟目、なかなか決まらないので、管理会社さんも焦りを感じているようです。

広告料について、自社分返上して仲介業者さんに提供したいと申入がありました。



ずっと優等生だった東京6棟目の様子が変わってしまったのはコロナの影響のようです。

今まではすぐに入居付できていたのですが、全くダメになってしまいました。

もうかれこれ1年近く空室になってしまっているお部屋もあります。



20平米以下のワンルーム、ターミナル駅もビジネス街も徒歩圏、築古木造を

リノベーションして作ったおしゃれなお部屋は、これまで退去ごとに様子を見ながら

少しずつ家賃を上げていくことができるくらいのお部屋でした。



しかし、コロナ禍でその様相は一変。予想でしかありませんが、ビジネス街に集積する

大企業ではテレワークが進み、社員の出社日数が減っているのではないかと思われます。

事実としてわかるのは、今まですぐに決まっていた東京6棟目が一気に決まりにくくなり

なかなか埋まらなくなってしまった、ということ。



最初の数ヶ月は私の方もことの重大さを認識できておらず、家賃も下げないまま

放置状態になっておりました。途中からさすがにこれはまずいと、初期費用を下げたり

家賃も下げたりと動き始めたのが初夏の頃合い。まだ寒い季節でした。管理会社さんも

現地仲介業者さんを回って情報収集してくださったので、その内容を参考にしながら

初期費用とか募集条件とかいろいろ工夫をしてみたりしているのですが・・・

決まらないんですよこれが。



仲介業者さんへのヒアリングで、仲介業者さんから聞かれる即効性のある家賃帯は、

元の家賃から比べると6000円以上下げないといけない状態です。そこまで一気に

下げるのはちょっと抵抗があったので、その手前くらいまで下げる感じで対策を

止めてしまっているという私の判断が良くない部分もあるのだと思います。

管理会社さんとしては、もうちょっと家賃を下げるという決断を取ってほしいと

思っているのではないかと想像しますが・・・。



そう思っているところに、管理会社さんがひとつの提案をされてきました。

その提案、私としてはありがたい話なんだけど、その反面管理会社さんが私の

家賃を下げたくないというわがままを自己責任で押し通しているだけのはずなのに

それを決められないのは自分の責任という捉え方をしてくださっているのだなと

解釈でき、むしろ申し訳ない気持ちになってしまいました。



その提案の内容は、管理会社さんが受け取る広告料を仲介業者さんに渡す形で

広告料アップで集客を狙う、というものです。



広告料は今は確か仲介業者さんに1ヶ月分、管理会社さんに1ヶ月分の合計2ヶ月を

成約時に渡していたはずです。管理会社さんも成約に向けて現地仲介業者さんを回ったり

家賃査定したりといろいろなお仕事がありますので、管理会社さんにも成約時に広告料を

お支払するのはおかしなこととは思っておりません。月に2回、問い合わせ回数や

反響を上げるための提案、仲介業者さん巡りの結果などをレポートするのだって、

人件費もかかっていることでしょう。



今回、管理会社さんは「もう空室になって1年近くが経つのだから、決めなくては

ならないと思うので、私どもが受け取る広告料を仲介業者さんに出して集客します」

と言ってくださいました。これは、頑張って働いてくださっている管理会社さんに対して

そこまで思いつめさせてしまている大家側にも当然問題があります。家賃設定を

もうちょっと見直すなどの方法があるはず。それなのに、管理会社さんは家賃をできれば

下げないよう、今あるカードの中でできる手を切ってくださったのだと思います。



それは申し訳ないと私も一度は言いましたが、管理会社さんは別今回はそれで構わないと

言います。本当はここで私が家賃を下げますからと言えばよいものなのでしょうが・・・

すみません、根がケチで自分のことしか考えられない私なので、つい「それじゃあ

申し訳ないですけどそれでお願いします」と言ってしまいました。情けない・・・。



札幌だったらもっとバンバン広告料バラまいてるんだし、そこは管理会社さんに対して

家賃を下げない私が悪いから、広告料はこちらで負担しますと言うのが筋なのでしょう。

それをパッと言えない未熟でケチな私。こんなとこでブツブツ言うけど、管理会社さんに

今からでもそう連絡しないあたりが人としての小ささであり、偽善なのだと思います。



管理会社さんはこれで様子を見るとおっしゃっていたので、もしこれで反響がなかったら

迅速に家賃を下げる方向で動こうと思います。これ以上思い悩ませてしまうのは

申し訳ないですから。



考えるとほんとこれ勿体ないな・・・。家賃下げてでも、とっとと決めてしまった方が

良いんじゃないかと。遺失利益がすごいことになっていますから。広告料戦略で成果が

なかったら、家賃設定をもう2000円くらい下げて、仲介業者さんが言う即決ラインに

持っていってしまおうと思います。



管理会社さんにご迷惑をおかけしてしまい申し訳ないですが、これでダメなら家賃を

下げて決めにかかるので・・・ご容赦を・・・。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月30日

東京6棟目にフリーレントの条件を追加。

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東京6棟目の募集条件にフリーレントを加えることにしました。家賃を下げるよりは

一時金を下げて対応した方がいいだろうと思うためです。初期費用緩めてブーストです。



東京6棟目も以前から言っているように待ったなしの状況が続いております。

今まではこんなことあり得なかったのですが、退去後に9ヶ月埋まっていないという

ちょっと考えられないくらいの異常事態。最初のうちは確かに市況の変化を読めておらず

結果として条件が他に比べて高くなっていたのは否めません。ここは私の感度の低さが

原因なので、ポンコツ大家だという評価を甘んじて受け入れます。ただ、条件を

改めてある程度妥当なラインに持ってきた後も、なんだかんだと苦戦気味であることも

また事実です。これはさらなる危機感を持った方がいいのではないかと。



東京6棟目を取り巻く市況の変化は、おそらくですがコロナ禍においてホワイトカラーの

労働者に対しては、テレワークが浸透してきているからであろうと思っております。



テレワークによる変化は

・出勤回数の減少により、オフィスの近くに住むことのメリットが低下

・自宅作業の増加により、自宅の広さなど「おうち時間」の快適さを重視する姿勢が増加

という2点だと思います。



東京6棟目はどちらかというとテレワークがない時代にフィットしている物件です。

・某ビジネス街のターミナル駅徒歩圏

・20平米程度のワンルーム



よって、テレワークがない時代は引合も多く好調だったのが、テレワークがある程度の

前提になる時代においてはニーズが合わなくなってしまった、というところが真相と

思っています。



遅ればせながらその変化に気が付いた私は、その後は対策を取りました。

家賃をまずは近隣と同等くらいに下げる、広告料を引き上げる、などの手を打って

入居促進につなげようとしています。しかし今のところは残念ながら効果が出ておらず

相変わらず空室は空室のままです。引合は増えているようなので、効果がないわけでは

ないようなのですが、まだ成約になるほどのインパクトは出ておりません。



そして、その1部屋が決まらないうちに、もう1部屋の退去予告が発生してしまい

まずいことになった・・・と思っております。4部屋しかないアパートなので、

2部屋空いたら稼働率は50%。ダメですよねこれ。追加の対策を打たなくては。



先日、管理会社さんが現地仲介業者さんを回ってヒアリングしてみるということを

仰っていたので、是非その結果をフィードバックしてくださいとお願いをしました。

本当は自分で行くべきなのでしょうけど、なかなか時間を作るのもしんどい状況につき

お願いしてしまった次第です。いろいろ気にかけてくださり感謝しております。



問い合わせ件数は策を打ってなかった繁忙期よりもちょっと増えています。

家賃を下げたり広告料を上げたりした効果はあったのだろうな、と思います。

しかし、6月は内見ゼロ。問い合わせはあるけど・・・が続いている状況です。

7月に入って内見が1件発生しましたが、これも成約には至っていない模様です。



管理会社さんからは、空室が2部屋に増えてしまうことを考えると、家賃をもう一段階

下げるか、フリーレントなどつけるか、何かしら対策をしておいた方がいいのでは、

というご提案を受けました。あ、なるほど、フリーレントはいいかもしれません。



家賃は下げるとなかなか上げられないですが、フリーレントであれば家賃は下がらずに

一時金だけで済みます。フリーレントをつけて1ヶ月早く決まるなら良いでしょう。



家賃を下げる →入居者様向けサービス

広告料を上げる→仲介業者様向けサービス

という対策を打ってきたので、次は入居者様向けにフリーレントをつけるのが

良いかなと思った次第です。



本当は家賃を下げた方が即効性があるのだろうと思っています。管理会社さんから

仲介業者さんにヒアリングをした結果を貰ったのですが、家賃をもう一段階下げると

即効性があるのではないかという話があったようです(今の家賃でも「それなり」という

評価は得ています)。家賃を下げない場合の次善の策として、フリーレントがいいのでは

と言ってくださった業者さんがいたということでした。



これでまだ引きが悪いようなら、いよいよ家賃を下げるしかないかなー。

ま、覚悟はしておこう。



この一手で状況が改善することに期待したいと思います。



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