2019年01月08日

退去立会がうまくいかず、その間に怪しい申込が入る。

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東京6棟目の1部屋を借りてくださっている友人の社長の退去立会が、ちょっとした

ボタンの掛け違い?でやたらとバタついたものになってしまいました。



仕事始めだった昨日。不動産のこと、結局全部は片付かず、フィリピンの収支の整理とか

領収書も一部残っちゃったりとか、あと買付入れた物件の融資の資料作成とかがまだ

出来ていない状態です。時間が圧倒的に足りないなあ、こんなことなら会社に行かず

不動産のことをやりたいんだけどなあ、仕事行くのなんか憂鬱だなあ、などと思いながら

仕事してたのですが、そんな中携帯が震えます。誰かと思うと管理会社さんでした。

それも2回立て続けに電話が来るものですから、何か急いでいるっぽいです。



昼休みになって折り返すと「東京6棟目の退去立会があるのだが、時間になっても

誰も現れず、そちらからも連絡を取れないかということで電話した」とのことでした。

こちらのお部屋は、私の友人の社長が奥様の別宅として借りてくれておりましたが、

離婚によって別宅が不要になったということで、退去の運びとなったお部屋でした。



東京6棟目の退去予告があったのは10月末のことでした。退去予定日は11月末と

聞いていたつもりだけど、なんで今頃?思い出してみると、そういえば管理会社さんより

「荷物が片付けきれないから少し延期したいと連絡がありました」というお話だったのを

思い出しました。もう退去完了してると思っていましたが、ここまで引っ張って

いたのですね。知らなかった(把握できてないダメなやつ)。



で、思い出したところで、その退去が出来ていないって話ですか?なにやってんのよ、

友人の社長。忙しい人だから、忘れてすっぽかしてる?それとも新年早々病気でも?

電話を切った後、こちらからも連絡を取ってみましたが、LINEがちっとも既読に

ならないので、大丈夫かなあとちょっと心配に。管理会社さんには連絡が取れたら

すぐお伝えします、ということでその場は終了。



「退去立会できないという事例は割とよくあるのですが、確度の高そうな問い合わせが

 あったので、それを流すことになってしまうのが勿体なくて・・・」

という管理会社さんのコメントに、すっぽかしが良くあるという哀しさと、確度の高い

問い合わせを無駄にしたくないと頑張ってくださっている、その気持ちに対しての

感謝など、いろいろな感情が芽生えたことは言うまでもありません。



午後に入ってから、ひょっこりとその社長の秘書的なポジションの若者からLINEが

入りました。彼曰く、その秘書的な方が代理で立ち会う予定だったのだが、家の近くで

待機していたがゆえに、管理会社さんと会うことが出来なかった、と。なので、今から

鍵を渡しに行くことはできないか、というお話でした。うん、これは完全に双方の

連絡の行き違いというか、友人の社長がちゃんと「代理の人が行く」ということを

伝えていないのが悪いのか、社長が管理担当の方の連絡先を教えていないのが悪いのか、

退去立会なのに家にいなかった若者がやや抜けてるのか・・・。

とにかく原因がわかってよかったです。



秘書さんには、管理会社の担当さんの電話番号をすぐに伝え、直接やりとりしてと

伝えました。そしてその旨をすぐ管理会社さんに報告。ほどなくして、秘書さんから

「無事連絡取れました。本日夕方再度立ち合いをお願いしました。」との連絡あり。

よかったよかった。



夕方、管理会社さんから連絡があり、退去立会はできたものの、家具が全て片付いて

おらず、引き渡しを受けられる状態ではなかったとのこと。家具家電の処置を済ませて

改めて今日もしくは明日退去立会を受けるということでした。



そうなると、先ほど電話で言っていた「確度の高そうな問い合わせ」については、

残念ながらリリースと言うことになりますか?



「その方からは先ほどお申込をいただきました」



えー、内見してないのに申込ですか?嬉しいけど、なんかかえって微妙な感じです。

たぶん「とりあえず抑えたい」の意味の気軽な申込だろうと思うので、あまり期待は

しない方向で考えたいと思います。実際に内見があるまでは何とも言えませんね。



でもそうなると、いよいよ早く退去していただかなくてはなりません。家具とか

残してる場合じゃないので、こちらからも社長をちょいちょいつついて、対応を

促すようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:28 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月21日

1年で75%が入れ替わる大惨事・・・東京6棟目退去予告。

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ここのところいい流れが続いていたのですが、やっぱり残念な流れも出てきます。

東京6棟目で退去が発生してしまいました。くぅ〜。



今回退去になったのは、東京6棟目。私が保有する物件の中でも、抜群に立地がいい

物件で、競争力もあります。ただし再建築不可。ま、借りる人からしたらそんなのは

関係ないので、良いと思っています。利回りは10%を超えているし、購入時に

大規模修繕や室内リノベーションも済ませており、ぴかぴかの状態。手間もかからず、

優等生な物件なのです。



しかしこの物件、意外と入れ替わりが激しいんです。

購入したのが2017年の9月。全空だったのですが、工事が終わり次第募集を開始して

順次お申込をいただくことができ、ほどなくして4部屋とも申込となり、満室。



ここまでは良かったものの、この後思わぬ退去攻勢がかかります。

繁忙期が終わる3月末に退去予告が入り、その後5月にも退去予告が入りました。

一年もたたずに2部屋入れ替わりってどうなのよ?という感じもありましたが、

属性が良い故の転勤などもあるのだろうと、致し方ない気持ちで見守っておりました。

幸い、退去があってもすぐに入居がつくし、内装が汚れることもなかったので原状回復も

かからず、費用面では特に困らなかったです。



東京の空室も新規購入分以外は埋まって、あとは東京8棟目〜10棟目の新規組に

注力しないとだなというタイミングになったと私自身は思っていましたが・・・

ここでまさかの既存組の反乱です。東京6棟目、また退去予告降臨orz



退去予告を入れてきたのは、私の友人の社長さんでした。結婚した奥様の別宅みたいな

感じで借りてくださると言う話でしたが、結局その奥様と離婚になったとのことです。

個人情報になるので余計なことは書きませんが、なんかもう本当なの!?という感じの

話の流れで、いろいろ唖然としました。



まあでも、11月末で退去ということになるので、時期としては悪くないかなと。

4部屋の中で一番スペックがいい部屋なので、客付も問題ないことでしょう。

管理会社さんとも、まあ今の時期ならねということで話をしました。



しかし、これで4部屋中3部屋が1年ちょっとで入れ替わると言うミラクルです。

思った以上に入れ替わりが多くてびっくりです。立地がいいとこんなもんなのかな?

まあ仕方ないので淡々と客付を進めることとします。



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月13日

東京6棟目の最後の空室に無事お申込をいただくことが出来ました。

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東京6棟目にお申込をいただくことが出来ました。東京9棟目、東京10棟目も

問い合わせがぼちぼち来ていたり内見が発生していたりするようなので、悪くないです。



私の保有物件の中では抜群に立地が良い東京6棟目。これで再建築不可でなければ

もっと良かったのですが・・・(笑)

まあ再建築不可だから安く買うことができたということだと思います。この立地、

まともに買ってたら利回り10%以上になんてなるわけがない。



過去に募集した際には、立地の良さからか何ら苦労することなく決まっていました。

1ヶ月以内には次の申込が入っていたんじゃないかしら。全空からの購入でしたが、

どの部屋も1ヶ月以内に埋まるという調子のよい感じでした。



しかし今回はちょっと時間がかかりました。タイミングが悪く、7月初旬の解約で

ちょうど閑散期だったというのもあるのかもしれません。特に広告料とかつけずに

普通に募集していたので、需要が少ない閑散期に目立たせるに至らず、埋もれてしまって

いたのかもしれません。1ヶ月を越えても快音が聞こえることはありませんでした。



他の部屋が満室だったら、もうちょっと騒いでテコ入れしていたと思います。

しかし、東京8棟目をはじめとして、もっとテコ入れをしなくてはならない物件が

あったり、東京10棟目の購入とか東京9棟目の修繕の融資の手続きとか、あれこれと

やることがあったため、そこに至らず放置してしまいました。

部屋数が増えた時に一人だと手が回らないという問題はあるのだな、と感じた次第です。



管理会社さんに確認してみましたが、問い合わせはちらほらとあるということでした。

時期が悪いのもあると思うので、もう少し待ってみてはどうかという意見に従い、

特に何も手は打たずにそのまま待っておきました。



結果、9月に入ってしばらくしたタイミングで、管理会社さんより「お申込をいただく

ことができた」という連絡をいただくことが出来ました。はい、私、何もしてませんが

勝手に決まっていくというところは立地の良さが光るポイントだと思います。



管理会社さん曰く、属性は決して良いとは言えず、やや弱いとのことでした。

具体的には伺っていませんが、保証会社さんを通す方向でやっているとのことです。

保証会社さんを通せるなら、特に問題はないかなと言うのが私の甘めな見通しです。

まあこれでたぶん決まるでしょう。



孝行息子の東京6棟目もこれで満室返り咲きがほぼ確定になりました。

物件として手がかからない状態の東京1棟目〜東京6棟目については、残る空室は

東京3棟目の1室だけという状況です。稼働率を押し下げているのは新規物件です。

東京8棟目で6室、東京9棟目で3室、東京10棟目で3室。これ頑張らないとなあ。



東京8棟目はマイソクの改良とかペットに強い仲介業者さん巡りとか、やれることは

まだあるのですが、私自身の手が回りません。マイソクの改良については、諦めて

管理会社さんにコンセプトを伝えて修正案を作ってもらうことにしました。なんでも

自分でやろうとすると回らず、ずるずるいくだけです。



東京9棟目はリノベーションが完了したレジの2部屋の出足は悪くないようです。

内見がぼつぼつ入っているのだとか。その調子でさくっと決まってほしいです。

テナント1室は時間がかかると思うので、しばらくスペースマーケットとか使って

時間貸しを試みようと思います。こちらもレンタル会議室を運営するノウハウを

持っている大家さん仲間に助言を得ながら進めていますが、札幌の震災とかもあり

やることが多すぎてなかなか対応しきれず・・・。



東京10棟目はとりあえずリノベも何もせず現況で貸せないトライしています。

正直、そんなに反響ないだろうと思っていましたが、1階の路面店については

問い合わせがけっこうあるみたいです。3.5坪しかないテナントなんですけど、

固定費が抑えられるからということでなのか、飲食店などの問い合わせがあると

管理会社さんが言ってました。



配管のことなどよく聞かれるみたいなので、状況わかりますかと聞かれたものの

私もその前のオーナーも中古で購入しており、詳細が全然わからない状況です。

図面なども何も引き継いでおりません。



そんな感じの回答をしたところ、管理会社さん側で水道局とか区役所とかに行って

調べてみるようなことを言っておりました。とりあえず任せます(丸投げ)。



東京8棟目が一番動きがないみたいなので、やや焦ってます。

やっぱ会社休んででも仲介業者さんに営業に行った方がいいかなあ。



っと、最後はただの愚痴になってしまいました。

とにかく東京6棟目が無事に申込になったことは喜ばしいことです。

他の部屋も続いていきたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月29日

空室の神様が舞い降りてきたような気がする(来なくていいのに)。

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東京4棟目の媒介契約が無事に完了した昨日ですが、またまた東京6棟目の退去予告が

舞い込んできてしまいました。まじかー。



東京6棟目は昨年9月に決済し、募集可能な状態になり次第順次募集を行いました。

立地が抜群に良いこともあり、サクサクと入居が決まり「なんと親孝行な物件なんだ」と

思ったものでした(再建築不可だけどね!)。



再建築不可なのでノンバンクさんで融資を引いています。金利は高いものの年数を長く

取ってもらうことができたので、返済比率も50%を切っております。利回りは10%を

ちょっと超えているくらいなので、再建築不可としては今一つな水準かもしれませんが

家賃も高く、けっこうしっかりキャッシュフローが出る物件という認識です。



単身物件なのですが、入る人は皆属性が良い人ばかりです。こりゃ滞納の心配はないなと

ほくほくしておりましたが、別のところで意外な罠がありました。属性が良いためなのか

「転勤で短期退去」というパターンが発生するのです。



11月にご入居いただいたお部屋で3月末に退去予告を貰うとか、悲しいくらいに短期に

なってしまったのですが、転勤が理由と言うことでしたので慰留もできません。

属性がいいサラリーマンだとこういう退去理由がありうるのか、とある意味納得した

次第でした。



ちなみにこのお部屋、ほとんど間を置かずに次の入居者様が決まりました。

しかも若干家賃をアップさせることもできましたので、結果オーライかと思います。



そして昨日のこと。聡明な読者各位におかれましては、もう予想のつく展開と思いますが

またまた退去予告が来てしまいましたorz

当然ながら、理由は「転勤」です!また転勤かー!なんでこの時期に転勤するかなー!

まあもう嘆いても仕方ないので、頑張って募集をしてもらうということで・・・。



好立地で高い家賃が取れる物件ですが、その分回転も早いのでしょうか。

基本的な住環境に問題があるとかでなければいいのですが、ちょっと不安です。

まあそれでも立地がいいので勝てるとは思いますけど。



そしてここにきて、管理会社さんの方が弱気になってきました。

東京4棟目1室、東京5棟目1室、東京6棟目1室、東京8棟目7室、東京9棟目3室の

空室を抱えていることになりますので、ちょっと空室率高すぎないかい?という感じに。



私、退去した物件はだいたい試しに家賃を上げて募集するんですけど、今回に関しては

管理会社さんから「時期的にあまり良い時期ではないので、少し家賃は抑えてはどうか」

という意見のメールが飛んできています。そうですね、確かにちょっと空室多すぎるので

埋める方向で調整しないといけないですね・・・。



というわけで、東京6棟目の空室は据え置き家賃で募集する方針とします。もうちょっと

頑張りたい気持ちはありましたけど、まあタイミングもありますので・・・ね。



やっぱりちょっと条件緩和しようかな、東京8棟目(そっちの話かよ)。



札幌5棟目 満室

札幌6棟目 満室

札幌7棟目 2戸空き

東京1棟目 満室

東京2棟目 満室

東京3棟目 満室

東京4棟目 1戸空き

東京5棟目 1戸空き

東京6棟目 1戸空き

東京8棟目 7戸空き

東京9棟目 3戸空き

仙台1棟目 満室

富山1棟目 7戸空き

千葉1棟目 満室



満室物件と空室あり物件が半々というのは褒められた状況ではありません。

札幌8棟目(仮)が決済できれば、更に空室は3戸増えます。



安くして一気に埋める作戦もありかもなあ・・・。安くすれば定着率も向上します。

売る気がない物件ならそれでいいんだろうと思います。

いずれにせよ、悩ましいところです。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月28日

え、そこの物件でこの時期に退去出ちゃいます!?

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油断してました。まさかこの時期にそこから来るとは・・・。

4ヶ月前に申込を貰ったお部屋から退去予告が届いてしまいました。



昨日、管理会社さんからメールで連絡をいただきました。その内容ですが・・・

「23日消印で東京6棟目の入居者様から解約届を受領いたしました」とのこと。

え、東京6棟目だよね?まだ入居して3ヶ月とかそんなもんじゃないかい?



この件、詳細な理由はまだ聞けておりません。なんせ郵送で解約の通知ですから。

解約って電話でするものと思っていたので、郵送っていうところにちょっとびっくり。



管理会社さんからは「転居理由は転勤と書いてありました」「詳細はこれから

ヒアリングします」と言ってくださっていますので、本当は転勤ではない別の理由が

ないかという点、聞いてもらおうと思います。転勤なら仕方ないんですけど、何か他に

建物の問題のような理由があるのであれば、それは改善しなくてはなりません。



さすがに3ヶ月しか住んでいないなら、原状回復などはかからないでしょう。

敷金もそのまま返すことになると思います。



いやしかし油断してた。退去があるとしたら東京3棟目と東京4棟目だろうと

思っておりました。なぜならリノベ完了してからちょうど2年が経過してるからです。

東京3棟目+東京4棟目の6部屋のうち、4部屋が3月末で更新という状況でした。

ここから2部屋くらい出るだろうなと覚悟していましたが、今のところこちらからは

音沙汰無し。1部屋怪しい動きをしている人もいましたが、結果として退去予告は

来ていないので、おそらく更新していただけるものでしょう。



そんな状況で、一番マークしていたところが退去無しで来たし、札幌の空室も無事に

埋まったしで、あとは富山1棟目と東京8棟目だけだなーと思っていたのですが、

まさかの東京6棟目でした。まさか度の高さが異常。



いつまでも「まさか」を連呼していても仕方ないので、募集頑張ります・・・。



管理会社さんからは、前回と同じ賃料で募集していいですかと連絡がありました。

前回募集時は割とサクッと決まったので、今回はまた少し家賃を上げてみようと

思っています。少しずつ上げて、どこまでいけるか見極めたいところです。



今回空いたお部屋は、東京6棟目の中では一番条件がいいお部屋です。その点からすれば

もうちょっと強気の賃料でもまだイケるんじゃないかなと思った次第です。



ただ、あまり高くしすぎると、入居しづらく退去しやすい部屋になってしまいますので、

ほどほどにしないとだなという気持ちはあります。この物件、立地は抜群に良いので、

すぐに売らずに当面保有のつもりで考えておりますから。



というわけで、2000円ほど賃料をアップして募集をかけてみることにしました。

きっとこれは利回りを上げていいよという天啓なのだと気持ちを切り替えます。

募集頑張るよー!



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする