2019年09月10日

台風被害、早速見つかってしまいました。

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東京・千葉・神奈川の皆様、台風すごかったですね。うちの物件はまだ全部を見れては

いませんが、東京6棟目で被害があったと管理会社さんからご報告がありました。



東京6棟目。立地がとても良いので客付も苦労せず、無風状態が続いております。

購入後、特に現場に足を運んだこともなく、それでも問題なく家賃が入っているので

親孝行な物件だと思います。返済比率も50%を切っており、CF面も文句なし。



東京6棟目は築古の物件をリノベーションしてアパートとして貸しております。

この物件に限った話ではないのですが、私の東京の保有物件は東京1・2棟目を除いて

ほぼすべてが築古の物件をリノベーションする形態。今回みたいな強烈な台風が来ると

何かしら被害があるのではないかとソワソワしてしまいます。



台風一過の朝、自宅から見える場所にある東京5棟目は目視で問題なさそうなことを

確認しました。東京8棟目は入居者様と作っているLINEグループに連絡したところ

建物には問題なさそうという返事がありました。この辺は大丈夫そうですね。



そして昼間、管理会社さんから連絡がありました。

東京2棟目は問題なし、東京6棟目が問題ありで、ベランダの屋根が飛んだとの連絡が

あったとのことでした。うへ、ベランダの屋根ってけっこうな大ごとじゃないですか?

写真を見たところ、ポリカーボネイトの庇みたいなのがあったようで、それが飛んだと

いうことです。



台風なので、これは完全に火災保険で対応いただける案件と思います。不幸中の幸い。

元が古い家なので、多少やり直ししているとはいえ古い部分も残っております。

そういうところが今回の台風でピンポイントに被害に遭ってしまったようです。



管理会社さんにて復旧工事の見積を取るということなので、そこはお願いしました。

あわせて保険代理店さんにも事故があった旨の連絡をしております。見積が出たら

それを送付し、保険金の申請に入る予定です。



これ以外にも被害あるかもしれないなあ・・・。うーん。心配だけどサラリーマンを

していると現場の確認もできません。管理会社さんにお願いするより他になし。

不自由ですね。サラリーマン。



今日は昨日書いた間取りの続きで、1階の別の部屋の間取りの確認を施工業者さんから

受けていたので、そっちに時間を取られてしまい、あまりブログを書く時間が取れず。

手短で恐縮ですが、この辺で終了とさせていただきます。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月06日

申込キャンセル→別の人から申込の流れは良いけど、結局現状維持ってことね。

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ここのところ退去予告の話ばかりで割と残念な私なのですが、一応若干プラスになったと

いうか、プラマイゼロになったというか、そんな話もありました。



以前、東京6棟目にお申込をいただいたというお話を書きました。東京6棟目は友人の

社長が奥様の別宅という形で借りてくれていましたが、諸事情にて解約となりました。

綺麗に使ってくれていたようで、特にリフォーム等は不要でしたが、退去日当日に

行き違い
などあり、少しややこしかったです。その立ち合いの際に、残置物が少々

残っていたようで、それだけ片付けて貰ったら問題ありませんでした、と管理会社さんが

仰っておりました。



その退去立会の時点で、まだ内見もしていないのに申込が入っている、と言う話を

管理会社さんから聞かされておりました。内見もせずに入れてくるお申込は、ただの

キープの意味でしかないと思われるので、これが本当の契約に繋がるかはわからないと

管理会社さんから念押しはされていましたが、それでも申込は申込なので、ひとまず

喜んでおこうと思ったものでした。



ただ、実際このお申込はダメそうで、管理会社さんに一度聞いた時も「進展がないので

たぶんダメだと思います」という感じでした。



この手のお申込をいただいた際には、私は基本的に「募集は止めないでほしい」と

言うことを伝えています。理想は契約するまで募集は止めないことだと思います。

募集を止めてキャンセルされると、その間の機会損失が半端ないので、そのような

考え方をしています。管理会社さん的には面倒だろうと思いますので、申し訳ない

気持ちもありますが・・・。



なので、今回みたいに怪しい申込が入ると、管理会社さんも相手に対して募集止めは

しないことを明言してくださっているようです。ありがたし。



そして先日、管理会社さんといろいろ話をしている中で、ぽろっと「東京6棟目に

お申込をいただきました」という発言が。お、それは素晴らしい。細かいことは

その時は他のことに気持ちが向いていて聞けませんでしたが、たぶんこれもまだ

貰って初期段階のお申込なのだろうと思います。何か油断して、決まったような錯覚に

陥りかねませんが、そういうことはないと自分に言い聞かせます。



募集開始から1ヶ月で2件のお申込。やっぱり立地が良いと強いなと思います。

でもこれだけ反響取れているなら、もう少し家賃を上げてもいいのかもしれません。

まあ今は空室も多いので、あまり無理せずに決まる家賃で決めておく方がいいかなと

いう気持ちもあるので、このくらいの家賃でいいかな?という気持ちもあります。



元々、1部屋お申込でカウントしていたお部屋なので、申込を入れてくださった方が

変わっただけで、現状維持と言えば現状維持なんですよねえ。

今年の繁忙期は頑張らないといかんなあと思う私です。と言っても、やれることも

たかが知れているんですけどね・・・。



手短ですが、今日はこの辺で。



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posted by ひろ* at 06:50 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月08日

退去立会がうまくいかず、その間に怪しい申込が入る。

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東京6棟目の1部屋を借りてくださっている友人の社長の退去立会が、ちょっとした

ボタンの掛け違い?でやたらとバタついたものになってしまいました。



仕事始めだった昨日。不動産のこと、結局全部は片付かず、フィリピンの収支の整理とか

領収書も一部残っちゃったりとか、あと買付入れた物件の融資の資料作成とかがまだ

出来ていない状態です。時間が圧倒的に足りないなあ、こんなことなら会社に行かず

不動産のことをやりたいんだけどなあ、仕事行くのなんか憂鬱だなあ、などと思いながら

仕事してたのですが、そんな中携帯が震えます。誰かと思うと管理会社さんでした。

それも2回立て続けに電話が来るものですから、何か急いでいるっぽいです。



昼休みになって折り返すと「東京6棟目の退去立会があるのだが、時間になっても

誰も現れず、そちらからも連絡を取れないかということで電話した」とのことでした。

こちらのお部屋は、私の友人の社長が奥様の別宅として借りてくれておりましたが、

離婚によって別宅が不要になったということで、退去の運びとなったお部屋でした。



東京6棟目の退去予告があったのは10月末のことでした。退去予定日は11月末と

聞いていたつもりだけど、なんで今頃?思い出してみると、そういえば管理会社さんより

「荷物が片付けきれないから少し延期したいと連絡がありました」というお話だったのを

思い出しました。もう退去完了してると思っていましたが、ここまで引っ張って

いたのですね。知らなかった(把握できてないダメなやつ)。



で、思い出したところで、その退去が出来ていないって話ですか?なにやってんのよ、

友人の社長。忙しい人だから、忘れてすっぽかしてる?それとも新年早々病気でも?

電話を切った後、こちらからも連絡を取ってみましたが、LINEがちっとも既読に

ならないので、大丈夫かなあとちょっと心配に。管理会社さんには連絡が取れたら

すぐお伝えします、ということでその場は終了。



「退去立会できないという事例は割とよくあるのですが、確度の高そうな問い合わせが

 あったので、それを流すことになってしまうのが勿体なくて・・・」

という管理会社さんのコメントに、すっぽかしが良くあるという哀しさと、確度の高い

問い合わせを無駄にしたくないと頑張ってくださっている、その気持ちに対しての

感謝など、いろいろな感情が芽生えたことは言うまでもありません。



午後に入ってから、ひょっこりとその社長の秘書的なポジションの若者からLINEが

入りました。彼曰く、その秘書的な方が代理で立ち会う予定だったのだが、家の近くで

待機していたがゆえに、管理会社さんと会うことが出来なかった、と。なので、今から

鍵を渡しに行くことはできないか、というお話でした。うん、これは完全に双方の

連絡の行き違いというか、友人の社長がちゃんと「代理の人が行く」ということを

伝えていないのが悪いのか、社長が管理担当の方の連絡先を教えていないのが悪いのか、

退去立会なのに家にいなかった若者がやや抜けてるのか・・・。

とにかく原因がわかってよかったです。



秘書さんには、管理会社の担当さんの電話番号をすぐに伝え、直接やりとりしてと

伝えました。そしてその旨をすぐ管理会社さんに報告。ほどなくして、秘書さんから

「無事連絡取れました。本日夕方再度立ち合いをお願いしました。」との連絡あり。

よかったよかった。



夕方、管理会社さんから連絡があり、退去立会はできたものの、家具が全て片付いて

おらず、引き渡しを受けられる状態ではなかったとのこと。家具家電の処置を済ませて

改めて今日もしくは明日退去立会を受けるということでした。



そうなると、先ほど電話で言っていた「確度の高そうな問い合わせ」については、

残念ながらリリースと言うことになりますか?



「その方からは先ほどお申込をいただきました」



えー、内見してないのに申込ですか?嬉しいけど、なんかかえって微妙な感じです。

たぶん「とりあえず抑えたい」の意味の気軽な申込だろうと思うので、あまり期待は

しない方向で考えたいと思います。実際に内見があるまでは何とも言えませんね。



でもそうなると、いよいよ早く退去していただかなくてはなりません。家具とか

残してる場合じゃないので、こちらからも社長をちょいちょいつついて、対応を

促すようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:28 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月21日

1年で75%が入れ替わる大惨事・・・東京6棟目退去予告。

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ここのところいい流れが続いていたのですが、やっぱり残念な流れも出てきます。

東京6棟目で退去が発生してしまいました。くぅ〜。



今回退去になったのは、東京6棟目。私が保有する物件の中でも、抜群に立地がいい

物件で、競争力もあります。ただし再建築不可。ま、借りる人からしたらそんなのは

関係ないので、良いと思っています。利回りは10%を超えているし、購入時に

大規模修繕や室内リノベーションも済ませており、ぴかぴかの状態。手間もかからず、

優等生な物件なのです。



しかしこの物件、意外と入れ替わりが激しいんです。

購入したのが2017年の9月。全空だったのですが、工事が終わり次第募集を開始して

順次お申込をいただくことができ、ほどなくして4部屋とも申込となり、満室。



ここまでは良かったものの、この後思わぬ退去攻勢がかかります。

繁忙期が終わる3月末に退去予告が入り、その後5月にも退去予告が入りました。

一年もたたずに2部屋入れ替わりってどうなのよ?という感じもありましたが、

属性が良い故の転勤などもあるのだろうと、致し方ない気持ちで見守っておりました。

幸い、退去があってもすぐに入居がつくし、内装が汚れることもなかったので原状回復も

かからず、費用面では特に困らなかったです。



東京の空室も新規購入分以外は埋まって、あとは東京8棟目〜10棟目の新規組に

注力しないとだなというタイミングになったと私自身は思っていましたが・・・

ここでまさかの既存組の反乱です。東京6棟目、また退去予告降臨orz



退去予告を入れてきたのは、私の友人の社長さんでした。結婚した奥様の別宅みたいな

感じで借りてくださると言う話でしたが、結局その奥様と離婚になったとのことです。

個人情報になるので余計なことは書きませんが、なんかもう本当なの!?という感じの

話の流れで、いろいろ唖然としました。



まあでも、11月末で退去ということになるので、時期としては悪くないかなと。

4部屋の中で一番スペックがいい部屋なので、客付も問題ないことでしょう。

管理会社さんとも、まあ今の時期ならねということで話をしました。



しかし、これで4部屋中3部屋が1年ちょっとで入れ替わると言うミラクルです。

思った以上に入れ替わりが多くてびっくりです。立地がいいとこんなもんなのかな?

まあ仕方ないので淡々と客付を進めることとします。



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月13日

東京6棟目の最後の空室に無事お申込をいただくことが出来ました。

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東京6棟目にお申込をいただくことが出来ました。東京9棟目、東京10棟目も

問い合わせがぼちぼち来ていたり内見が発生していたりするようなので、悪くないです。



私の保有物件の中では抜群に立地が良い東京6棟目。これで再建築不可でなければ

もっと良かったのですが・・・(笑)

まあ再建築不可だから安く買うことができたということだと思います。この立地、

まともに買ってたら利回り10%以上になんてなるわけがない。



過去に募集した際には、立地の良さからか何ら苦労することなく決まっていました。

1ヶ月以内には次の申込が入っていたんじゃないかしら。全空からの購入でしたが、

どの部屋も1ヶ月以内に埋まるという調子のよい感じでした。



しかし今回はちょっと時間がかかりました。タイミングが悪く、7月初旬の解約で

ちょうど閑散期だったというのもあるのかもしれません。特に広告料とかつけずに

普通に募集していたので、需要が少ない閑散期に目立たせるに至らず、埋もれてしまって

いたのかもしれません。1ヶ月を越えても快音が聞こえることはありませんでした。



他の部屋が満室だったら、もうちょっと騒いでテコ入れしていたと思います。

しかし、東京8棟目をはじめとして、もっとテコ入れをしなくてはならない物件が

あったり、東京10棟目の購入とか東京9棟目の修繕の融資の手続きとか、あれこれと

やることがあったため、そこに至らず放置してしまいました。

部屋数が増えた時に一人だと手が回らないという問題はあるのだな、と感じた次第です。



管理会社さんに確認してみましたが、問い合わせはちらほらとあるということでした。

時期が悪いのもあると思うので、もう少し待ってみてはどうかという意見に従い、

特に何も手は打たずにそのまま待っておきました。



結果、9月に入ってしばらくしたタイミングで、管理会社さんより「お申込をいただく

ことができた」という連絡をいただくことが出来ました。はい、私、何もしてませんが

勝手に決まっていくというところは立地の良さが光るポイントだと思います。



管理会社さん曰く、属性は決して良いとは言えず、やや弱いとのことでした。

具体的には伺っていませんが、保証会社さんを通す方向でやっているとのことです。

保証会社さんを通せるなら、特に問題はないかなと言うのが私の甘めな見通しです。

まあこれでたぶん決まるでしょう。



孝行息子の東京6棟目もこれで満室返り咲きがほぼ確定になりました。

物件として手がかからない状態の東京1棟目〜東京6棟目については、残る空室は

東京3棟目の1室だけという状況です。稼働率を押し下げているのは新規物件です。

東京8棟目で6室、東京9棟目で3室、東京10棟目で3室。これ頑張らないとなあ。



東京8棟目はマイソクの改良とかペットに強い仲介業者さん巡りとか、やれることは

まだあるのですが、私自身の手が回りません。マイソクの改良については、諦めて

管理会社さんにコンセプトを伝えて修正案を作ってもらうことにしました。なんでも

自分でやろうとすると回らず、ずるずるいくだけです。



東京9棟目はリノベーションが完了したレジの2部屋の出足は悪くないようです。

内見がぼつぼつ入っているのだとか。その調子でさくっと決まってほしいです。

テナント1室は時間がかかると思うので、しばらくスペースマーケットとか使って

時間貸しを試みようと思います。こちらもレンタル会議室を運営するノウハウを

持っている大家さん仲間に助言を得ながら進めていますが、札幌の震災とかもあり

やることが多すぎてなかなか対応しきれず・・・。



東京10棟目はとりあえずリノベも何もせず現況で貸せないトライしています。

正直、そんなに反響ないだろうと思っていましたが、1階の路面店については

問い合わせがけっこうあるみたいです。3.5坪しかないテナントなんですけど、

固定費が抑えられるからということでなのか、飲食店などの問い合わせがあると

管理会社さんが言ってました。



配管のことなどよく聞かれるみたいなので、状況わかりますかと聞かれたものの

私もその前のオーナーも中古で購入しており、詳細が全然わからない状況です。

図面なども何も引き継いでおりません。



そんな感じの回答をしたところ、管理会社さん側で水道局とか区役所とかに行って

調べてみるようなことを言っておりました。とりあえず任せます(丸投げ)。



東京8棟目が一番動きがないみたいなので、やや焦ってます。

やっぱ会社休んででも仲介業者さんに営業に行った方がいいかなあ。



っと、最後はただの愚痴になってしまいました。

とにかく東京6棟目が無事に申込になったことは喜ばしいことです。

他の部屋も続いていきたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする