富山１棟目で初期費用ゼロプラン発動。

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残り２部屋からなかなか進展しない富山１棟目。管理会社さんから初期費用ゼロの

プランを提案されたので、さっそくやってみることにしました。



私の保有物件の中で、なかなか入居付が進まないのは、札幌８棟目、札幌９棟目、

富山１棟目の３件です。次点が仙台２棟目ですが、ここは決まることは決まるものの

動きがありすぎるというだけなので、動きがなく停滞しているという感じではないです。



とにかくずーっと動いてくれないのが富山１棟目と札幌８棟目。札幌９棟目はまだ

多少動きはあるし、先日ようやくテナントさんもご入居されましたので、動きが

感じられるのですが・・・富山１棟目と札幌８棟目はとにかく動きがありません。

どっちも問い合わせ自体があまりないという話なので、どんよりとした空気感です。



札幌８棟目に関しては、ちょっとテコ入れしなきゃと思って、先日の札幌出張時に

ヒアリングしたりして動きを取っているのですが、富山１棟目はそこまで手が回って

おりませんでした。



そんな富山１棟目ですが、管理会社さんからご提案をいただきました。

積極的な動き、ありがたいです。

ご提案の内容は、初期費用をゼロにするということでした。



まず、ＳＵＵＭＯの閲覧状況を分析したところ、検索には引っかかっているけど

物件個別のページにまでは進んでいないということです。一覧に表示されるけど

詳細を押してもらえないということは、その一押しが足りないのだということで

多少条件が違う人に詳細を見て貰うためにも、初期費用をググっと軽減するのは

効果があるのではないか、ということでした。



負担は家賃２ヶ月分のフリーレントと鍵交換料ということでした。

管理会社さんは仲介手数料を削るということです。



前にお願いしていた管理会社さんでも、初期費用ゼロのプランは試したことが

ありますので、それ自体には全く抵抗はありません。埋まれば返ってくるし。

それに、管理会社さん曰く、短期解約の時は違約金を取るという形の契約に

するそうなので、負担したけど短期で出られてガッカリというリスクに対する

対策も取られているなと思いました。



ちゃんと埋まらない物件の対策を自発的に検討できるというのはありがたいです。

放置しない姿勢、助かります。大家本人が放置しがちなので・・・。



それに、こちらが「売却のことを意識して、あまり家賃は下げたくない」という

意向を持っていることも把握しての提案になっているのも嬉しいところです。

初期費用だけだから、月額賃料に影響はなく、売却時の利回りに影響することも

ないと思います、という一言が添えられていたことから、以前私がお伝えした

優先度を意識しながら提案いただいていることがわかります。助かります。



正直、初期費用ゼロ円にして劇的に改善することはないと思っています。

前の管理会社さんの時もゼロ円プランはやっていたから、というのが理由です。

ただ、前の管理会社さんの時は、自社仲介店舗が富山１棟目の近くになかったのに対し

今の管理会社さんは自社仲介店舗が近くにあります。店舗でゼロ円で勧められることが

プラスに働く可能性はあると思っています。



なんとか頑張っていただきたい！よろしくお願いします！

満室まであと２部屋なので！



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富山１棟目の特定の１部屋がなかなか書類を返送してくれないがゆえに送金されない件、

さすがに３ヶ月続いてるので、手続きは置いておいて送金してよと依頼しました。



富山１棟目は結局２部屋空きの状態で繁忙期を終えました。残り２部屋をどう埋めるか。

１部屋埋まったのは「とにかく安い部屋」という別宅探しの方でした。これでも

地域最安値なんですけど、そこからさらに安い路線に持っていくのは相場を壊して

自分の首を絞めかねません。なので自重してます。



そもそも、売却するときに家賃が安いと売値も安くなってしまいますので、できれば

家賃は落とさずに対応したいところなのです。富山１棟目はできることであれば

うまく次の人も収益が出るくらいの価格で売却して、その現金で富山市内の土地を買って

新築を建てるチャンスを確保したいなと思っています。それを考えると、高値で売れるに

越したことはありません。



でもそう思う反面、一度も満室になっていないのが悔しいという気持ちもあり、

下げてでも埋めちゃってもいいのかな・・・などと思うこともあります。

最後の１部屋になったらキャンペーンで安くして埋めるのもありかなあ。



そんなことをいろいろと思案する富山１棟目なのですが、１月から管理会社さんが

やむを得ない事情で変更になりました。変更するつもりはなかったのですけど、

先方から遠隔なので手を引かせてほしいと通知されたので、やむを得ず。



不動産賃貸業をでいっぱい物件を持っているから、管理会社さんとのお付き合いも

いっぱいあり、それだけあるとやっぱり愛称があまりよくない管理会社さんも

出てしまうのはやむを得ないことでしょう。過去に管理会社さんから管理をやめたいと

言われたことは２回あります。こちらから管理を変えたいと言ったことも２回。

できれば管理変更はしたくない派ですが、変える時や変えざるを得ないときは

私にも何か非があったのではないかと反省し顧みることで、自分をより高めていく

きっかけになればいいなと思っています。



それはそれとして、管理変更後に１部屋決まったので、けっこうな田舎であることを

差し引けば悪いスタートではないと思います。車内がかなり分業制になっているようで

管理の中でもこの担当はこの人、別のこの仕事はこの人、みたいに分かれているし

知らない人から急に電話がきたりすることもあるしで、大きな会社はこんな感じなのねと

思うことが多いです。普段、小さな管理会社さんばかり選んでるもので。



さて、管理会社さんとから聞いている話の中で、ちょっと問題だなと思っていることが

あります。それは１部屋だけ送金がされてきていないことです。



滞納とかそういうことではなく、ちゃんと入居者さんからの入金はあるらしいのですが

管理会社さんが送金を止めているようなのです。なんでも、契約書類等々先方が

管理変更に伴い返送すべきものをルーズで返送してこないので送金できない、と。



最初の１ヶ月くらいは、まあそれもしょうがないかなと思っていたのですが・・・

２月になっても３月になってもその部屋だけ送金されてきません。



家賃も安い物件だし、１部屋だけなので別に送られないから財政的に困るってことは

ないのですけど、ずっと管理会社さんの手元に私のお金がプールされているのが

どうにも気持ち悪くて。書類不備でもお金は送金できるんじゃないの？と思うわけです。

もちろん、先方には先方の事情があるでしょうし、管理の都合もあることと思うから

それをごり押しで依頼する気はないですけど。送れないなら送れないなりの事情は

説明してほしいなあと思うわけです。



で、管理会社さんにメールしてみたんですよ。

３ヶ月も送金されてないので、これ送金とかできないものでしょうか？と。



読み返してみると、相手の事情もあるだろうと頭では思っていたのに、文面は

全然相手の事情を聴こうという気がない感じになってしまいました・・・）

いかんなあ。反省。



管理会社さんからは、送金担当に確認するのでお待ちくださいという返答。

そして翌日、来月まとめて送金させていただきます、という返答をいただきました。

なんか無理させちゃったかな・・・感謝とお詫びのメール送っておこう・・・。



そしてそのいただいたメールの中に、さりげなく「本来棟月末までに翌月分支払いで

あるところが、入居者様からの入金が間に合っていない状態です」という残念な連絡も

ついてきてしまいました（汗）



確かこの部屋、保証会社さん引き継げてなかったはずだよな・・・。こういうのもあるし

できれば管理変更したくないんですよ。保証会社さんとか不通に引き継げないこと多くて

最初の入居審査の時の保証が切れ、滞納トラブルに弱くなりがちです。

ここは管理会社さんに頑張っていただきましょう。



ということで、ちょっと気持ち悪いと思っていた未送金問題もこれで解消です。

あとはすっきり埋まることができればなあという感じですね。

管理会社さん、引き続きよろしくお願いいたします。



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富山１棟目のネズミ発生、対処完了で後は様子見。

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富山１棟目でネズミ騒動が再び発生した件、再度対処を実施して貰いました。

侵入路かもしれない穴を塞いで貰ったので、恒久対応になったかな？と思います。



富山１棟目では、過去にネズミが出たという騒ぎが起こったことがあります。

ブログを見返すと２年半ほど前のことでした。その後ずっと落ち着いていましたが

ここにきて再びネズミが現れてしまった、ということで・・・。くぅぅ。



前回はネズミの駆除薬を置いて対応しましたが、今回も同じ対応でいいのだろうか。

再発したということは、侵入路が塞がっていないということになります。できれば

その侵入路をつぶしておく必要があるのではないか、と考える次第です。



富山１棟目で何かあるといつもお願いしている業者さんに、現地を確認する時、

原因となる侵入路を見つけてほしいということもあわせてお願いしました。



入居者さんとコンタクトを取るのにちょっと時間がかかってしまったようで、

初動がやや遅くなりましたが、先日現地に行って状況の把握と対処をしていただくことが

できました。



業者さんからの報告によれば、２年半前に配置した駆除剤は全てなくなっていたと

いうことでした。ということは、これまでもネズミは侵入していて、その薬を食べて

駆除されていたということなのでしょうか・・・。



そして業者さんからは、侵入路になりうる隙間が、今回ネズミ発生の報告を受けた

お部屋の「框」にあったのでパテで塞いだ、というご報告もいただきました。



・・・えっと、框って何？そもそも読み方からわからない（汗）

しかしここで業者さんに框って何ですかって聞くわけにもいきません。

あれ、この人意外と知識ないんだ・・・とか思われちゃうかもしれないです。



ということで、読み方もわからないので「きへんにおう」という恥ずかしいキーワードで

グーグル先生にお伺いを立てたところ、これは「かまち」と読むことがわかりました。

コトバンクさんによると「玄関の上がり口、床の間、縁側など、床(ゆか)の面の端を

隠すための化粧横木」とのことです。つまり玄関の土間のところから段差になって

部屋にあがる部分ですね。そこに穴が開いていた模様です。ネズミが発生している

お部屋そのものなので、これは侵入口の一つである可能性は高いですね・・・。

この対応で侵入が減ればいいのですが。



また、全部屋にネズミを駆除する薬を置く必要があるかについては、屋根裏の隙間から

各部屋に移動できそうなので、この１部屋と空室にだけおいてあれば充分ではないかと

いう見解でした。確かに、今回発生の報告があったお部屋は１階で、空室は２階だから

フロアごとに１箇所はネズミの薬が置いてあることになります。それだけ置いてあれば

充分かなという気がしました。



侵入路を塞いだことで、薬を食べたネズミが出口を失い、屋根裏で死んだりしないか？

という点がちょっと気になったのですが、業者さんの感覚ではたぶん大丈夫であろうと

いうことでしたので、そこは気にしないことにしました。



これでネズミ事件が収まってくれればいいのですが・・・。



最後に、業者さんがぼそっとつぶやいていた一言を書いて〆としたいと思います。



「（今回の方のお部屋が）ネズミの住みやすい環境になっていました」



・・・まだ続くかもなあ、これ（汗）



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富山１棟目でネズミが再び現れてしまった。

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富山１棟目で解決されたはずのネズミ問題がまた再燃してしまいました。

同じ部屋の入居者様から、ネズミが出た旨の一報があったようです。むむ〜。



富山１棟目。富山の割と田舎な場所に位置する物件です。現在８部屋中６部屋稼働中です。

場所がけっこう田舎なので、満室ではないとはいえ稼働率は決して悪い方ではないと

思っております。あと、購入時利回りが１００％に近いくらいの水準なので、それこそ

２部屋も埋まっていれば十分に収益取れるってところもあります。



でも、そうは言ってもやっぱり満室にはしたいですよね。不動産賃貸業に携わる以上

やはり目指すのは満室であり、収益の最大化を狙わなくては。



富山１棟目も別に手を抜いているわけではないですし、管理会社さんも店頭で紹介を

してくださっているようです。結果に結びついてはいないのが無念ではありますが、

過去にはドバっと３部屋決めてくれた実績もあるので、是非ここは頑張っていただいて

１部屋でも決まるようにしていただければ・・・という感じです。



今のところ、８部屋中７部屋までは到達したことがあるのですが、派遣の方中心の

客層なので、なかなか長期入居に至らないケースが多く、あと一歩のところで

空きが出てしまう・・・を繰り返す状況です。一度くらいは満室の快感を味わいたいと

思っているのですが、意外とハードルが高いようで。



さて、埋まらないけどそこまで大きなトラブルもなく平和な富山１棟目なのですが、

ここでまた事件が起きました。冒頭で書いた通りネズミが再発してしまいました。



２年くらい前だと思います。１階のお部屋の方からネズミが出るという連絡を受け、

大規模修繕をやっていただいた業者さんにネズミの駆除を依頼しました。

あの時は毒入りの餌を屋根裏に忍ばせ、１部屋だけでなく全部屋に同じ対処をした結果

ネズミはすぐにいなくなったということで、長期戦にならずに良かったとほっとした

ものでした。



ネズミリターンズか・・・。外壁のどこかに侵入できる隙間があるってことだよね。

それを見つけないと今後も同様のことが続いてしまう？うーん・・・。そっちを

見つけることが先決なのだろうか。



何にしても、管理会社さんから連絡をいただいた時、これは同じ業者さんにやって

いただいた方がいいと判断し、こちらで手配しますと宣言。すぐに当時ネズミ対応を

やっていただいた業者さんに連絡をして、対処をお願いしました。



管理会社さん、もしかして自分たちで対処したかったかな・・・？とか依頼した後で

ふと思ってしまいました。管理変更したばかりだから、少し利益を落とした方が

良かったのかもしれない。ちょっと判断良くなかったかな・・・。次に何かあったら

管理会社さんに依頼するようにしようっと。



管理会社さんに入居者様の連絡先を確認して、業者さんにお伝えしました。

今回連絡を受けたお部屋に関しては、管理会社さんにて事前に業者さんから連絡がある旨

伝えておいてくださるそうです。それ以外のお部屋にも対処をする場合は、連絡の前に

管理会社さんに一報入れてほしいとのこと。管理会社さんから同様に各入居者様に

一度連絡をしていただけるということでした。そっちの方が助かります。



前回も隙間がないか確認はして貰ったような気はするのですが、今回は二度目という

こともあるので、さらに入念に穴がないか見てもらった方がいいですね・・・。

今回連絡をくださった方は、購入初期から入居されている方です。こういう方を

大事にしなくてはならないと思うので、できれば今回根本的な原因を見つけて

対処を終わらせたい気持ちはあります。



何にしても、まずは現地の対処からですね。業者さん、よろしくお願い致します。



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富山１棟目の入居申込の話を受け、改めて富山１棟目の募集条件を確認したり、

ネットの募集サイトを見たりして、気になったことを管理会社さんに伝えたりしました。



富山１棟目は久々に入居申込をいただき、繁忙期中に残り２部屋もなんとか決まって

くれれば嬉しいなと思っております。なかなか埋まらないとはいえ、買った価格から

算出する利回りが９０％以上なので、多少空いてても収益面では全く問題はないですが、

一度くらい満室にしたいという意地があるので、何とか満室にしようと動いています。



管理会社さんとメールのやりとりをしていて、ちょっと気になっていたことがあります。

何かと言うと、富山１棟目の募集賃料です。



賃料設定は「二階角部屋＞二階角部屋以外＝１階角部屋＞１階角部屋以外」という形で

旧管理会社さんに依頼しており、新管理会社さんにもそれが引き継がれていると

思っておりました。しかし、先日の申込の時に「セカンドハウス的な利用なので

とにかく一番安い部屋を」という話だったのに、二階角部屋の部屋番号が書いてあり、

あれ？と思ったのでした。今は二階が３部屋空いているけど、角部屋じゃない部屋も

あるから、そっちの方が最安値のはずなんだけど・・・。



そこで、改めて管理会社さんに今の募集賃料の設定を確認してみたところ、どこで

取り違えたかはわかりませんが、募集賃料の設定が私の思惑と異なっていることが

わかりました。「二階角部屋２＞二階角部屋１＝二階角部屋以外」という関係に

なってしまっていたのです。たぶん引継がうまくいっていなかったのでしょうね。

値段が安くなっていた二階角部屋２は管理変更が決まった後の退去だったので、

従来の家賃をそのまま踏襲して募集したとか、そんな感じだったのではないかと。

角部屋以外の部屋が逆に高い賃料になっていたので、合計額としては想定通りの

家賃設定ということになりますので、まあ別にいいかな。



管理会社さんには、こういう家賃設定の想定だったので、今回募集分は今のままで

進めますけど、次回からは直してくださいとお伝えしました。



それから、募集サイトを見ていて気になったこととして「駅徒歩●分」の表示です。



富山１棟目は駅から３０分以上離れた場所にある田舎物件です。立地は変えようが

ありませんので、その分安いお値段で購入させていただいたわけですが、それでもやはり

ポータルサイトに「駅徒歩３０分」と書かれると、微妙な気持ちになります。



旧管理会社さんの時代にもこの表記は気になっていたので、何か妙案はないかと

探った結果、徒歩５分圏内に「バス停」があるのを見つけました。そのバスがどの程度

走っているかは置いておいて、駅徒歩３０分よりはバス停徒歩３分の方がいいでしょう。

旧管理会社さんの時代にそのことを提案し、バス停を最寄として表示して貰いました。



当然と言えば当然ですが、新管理会社さんにはその話は引き継がれておらず、

ポータルサイトの表記は駅徒歩３０分に戻っておりました。切り替えた時に気付いて

私が言わなくてはならなかったのですが、すっかり漏らしてしまっておりました。



管理会社さんにこの件お伝えして、特に会社として問題なければバス停を最寄として

表示するよう依頼。こちらもご対応をいただくことができました。



そんなやりとりを管理会社さんとしておりましたが、管理会社さんからの報告として

「３連休で３件の内見がありました」という素敵なご報告もありました。

割と田舎立地なので、そんなに内見があったってだけでも嬉しくなってしまいます。



残念ながら、いずれも不成約になってしまったようですが、家賃や室内状況に関しては

好評だったとのこと。不成約になった理由が「入口の狭さやゴミ捨て場までの距離」

ということでしたので、これはまあ仕方ないかなと思います。



富山１棟目は道路から狭い脇道を入った奥に位置しています。雰囲気としては、

超長い敷地延長だと思ってもらえばいいかな、と。なので、その路地を通った先に

ゴミ捨て場がありますので、歩いていくと遠いという印象を持つ人がいるのは

仕方ないかと思います。また、その路地がちょっと狭いので、車の運転に自信がない人は

嫌がるだろうなというのも想像がつきます。これもまた仕方ないことかな、と。



逆に言えば、そこがクリアできる人であれば、室内や家賃で断られる可能性は低いと

いうことになります。それはそれで明るい話題であると私は前向きに捉えました。



こちらからは、今は１室だけつけている温水洗浄便座やＴＶドアホンについて、

他の募集中の部屋に設置することも検討できるので、お客様に向けての最後の一押しで

それが有効そうなら、現場で設置を確約していただいて構わない、としました。

そこをケチって取りこぼしをするのはあまり得策ではないでしょう。



旧管理会社さんに比べ、ちょっとしたやり取りの中でこうやって反響状況などを

伝えていただけるのはありがたいなと思います。



なんとか繁忙期中に２部屋決まって満室になってほしいな、と思います。

管理会社さん、どうぞよろしくお願いいたします。



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