富山１棟目にお申込が入りましたー！

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富山１棟目にお申込をいただきました！これであと１部屋で満室です。

これであと１室で初の満室ということになります。ホント頼むわー！祈・満室！



購入以来、未だ一度も満室になったことがない富山１棟目。まあ理由はわかります。

なんせ、駅からは激しく離れているし、街の中心部からもかなり離れています。

窓から見える風景は田んぼとか畑とか果樹園とか。そんな環境ですからね。



あと、旗竿敷地で竿の部分がちょっと狭いから、駐車場に車を入れるのが大変という声が

内見時によく聞こえてきます。私はそんなに気にならなかったのですが、運転があまり

得意でない人にはプレッシャーになるみたいですね。こればかりはどうにもなりません。



間取りは普通の１Ｋで、可もなく不可もなく普通に使いやすいと思います。

そして家賃は地域最安値。立地問題と駐車場問題さえどうにかなってくれれば

問題なく決まると思うのですが・・・まあその２つがでかいってことですね。はい。



管理変更するつもりはなかったのですが、前管理会社さんから管理を辞退したい旨を

通知されてしまったので、管理変更に踏み切りました。新しい管理会社ｓンは

客付に強いところなので、さらっと満室になったりしないかなあと期待したのですが

そう簡単に事が運ぶわけもなく・・・（苦笑）

管理変更時に３部屋空室だったものを１部屋埋めてくださりましたが、まだ２部屋の

空室は残っている状態です。



さて、ここに対しての手当てをどうしようか。そんな会話を先日まで管理会社さんと

しておりました。大規模フリーレントキャンペーンを打ち出そうという話までは

ついていたのですが、フリーレントが大きいなら違約金も大きくしたいよねという

話のところで、管理会社さんがその多額の違約金は本当に問題ないのかを顧問弁護士の

先生に確認したいと言い出し、その確認作業絵キャンペーンの打ち出しが止まって

しまいました。いつ弁護士さん確認が終わるのだろう・・・。



そんなやきもきした状態で迎えたある日。管理会社さんからそのメールに対しての

返信がありました。そろそろ判断出たかなとメールを開くと・・・その件はまだ

確認中とのこと。じゃあなんでメールしてきたんじゃい、と思いながら続きを読むと

「お申込をいただきました」という連絡でした！おお〜、やった！キャンペーンなんて

いらなかったんや（ダメな発想）



お申込は最寄りの仲介店舗さんでゲットしたとのことです。素晴らしい〜。

客付能力はやはり高かった！さすがでございます。



普通の会社員の方がご入居なさるとのこと。私の物件のある方向のエリアで探して

いたということです。室内がきれいで家賃も手ごろだったというのが決定理由だった、

とのこと。保証会社さんの審査も無事に通過しております。



何ら不満の申しようがない方と見受けられますので、全力で入居いただきたいと

思っている次第です。素晴らしい〜。



富山１棟目、満室リーチとなりました。ここまでは結構手が届くことがあるけど

満室に向けて・・・と動いていると、なぜかここで退去が出るのがいつものパターン。

今回はそんなオチになりませんように。切実に祈ります。わしは一度でいいから

あの富山１棟目を満室にしたいんじゃーとドヤりたいのですよ。



えーと、管理会社さんから貰った情報がこのくらいだったので、あまり膨らませる

こともできず、今日のブログは終了となります。ではまた明日。



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フリーレントと家電プレゼントで勝負してみよう。

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富山１棟目、家電プレゼント＋フリーレント多めで募集してみることにしました。

お試しなので、２部屋のうち１部屋だけこの条件を適用したいと思います。



富山１棟目もなかなか埋まらず苦戦している物件です。元々、立地がそんなにいいとは

言えない場所だったので、簡単には埋まらないだろうと思っていました。ほぼ全空から

６部屋程度の稼働までは持ってこれていますが、満室になるとあと一歩及ばず・・・

あと１部屋になると退去が出て、みたいな感じで、平均して２部屋程度いつも

空いちゃっています。



一度も満室にできないままというのも悔しいので、なんとか満室に持っていきたいと

思っているのですが・・・客付力に定評がある今の管理会社さんに変わった後も

事態はさほど進展しておりません。



超高利回りで購入しているので、埋まらなくてもそこまで困るわけじゃないのですが

そうは言ってもやはり気持ちとして満室に一度は持っていきたいと思いますから・・・

テコ入れしていかないとなあと思っています。



先日より管理会社さんとメールでこんなテコ入れを他の物件の事例としてやっている、

みたいな話をご紹介いただき、こちらで取り入れられる事例がないかを模索して

おりました。



そのやり取りの中で、まあこんな感じでなら・・・と思う案ができてきました。

・家電プレゼント

・派手にフリーレント

この２点を採用しようと思います。



家電プレゼントに関しては、管理会社さんでも実施したこともあるそうです。

管理会社さんに任せると、１２万で設置まで対応するというお話でした。

ただ、それだと「家電いらない」と言われた時に撤去する費用もかかりますし、

そもそもちょっと割高な感じもします。聞くと、基本的な家電として、冷蔵庫、洗濯機、

電子レンジ、テレビをそろえて設置するのだとか。それだったら、物品の費用で６万も

あれば単身用のものは揃えられそうです（過去に札幌物件で実績あり・・・最近あまり

やってないので、価格高騰してるかもしれないですけど）



ということで、管理会社さんには、私がネットで調達して入居者様の希望する日に配送、

設置は入居者様にて対応ということでどうかと相談。問題ないとのことでしたので、

その方向で対応することにしました。これでコスト半分くらいに落とせたぞー。



あとはフリーレントです。最近、スワさんが６ヶ月のフリーレントで入居申込を貰ったと

書いていたので、どうせ埋まらないならそのくらいやっちゃってもいいかなーと

思い始めておりました。



管理会社さんに聞くと、４ヶ月のフリーレントで募集開始した物件はあるそうです。

ただ、入居申込にはまだ至っていないとか。



そこで考えました。まずは２部屋の空室のうち１部屋だけを対象にして

・フリーレント４ヶ月＋家電プレゼント

・フリーレント６ヶ月（家電プレゼントなし）

というプランを作って募集してみようかな、と。



家電は５万あれば一式揃うと思いますが、一応６万を念頭に置いて考えます。

家賃がだいたい３万くらいなので、フリーレント２か月分相当になりますから、

４ヶ月フリーレントと家電プレゼントが６ヶ月フリーレント相当ということで

計算できるかと思います。



これで打ち出してみて、もし反響があるようならもう１部屋も同じ条件に変える、と。

限定１部屋の方が「今申し込まないとなくなるかも」という印象を与えられるかな？

と思って、１部屋だけキャンペーンにしてみようと思った次第です。



管理会社さんに上記お伝えして、対応の依頼をしました。

これでまたしばらく様子を見たいと思います。反響変わるといいな。



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富山１棟目の空室対策を追加で検討。

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富山１棟目がなかなか動きがないので、管理会社さんに何か追加で対策できることが

ないかを相談中です。とりあえず家電プレゼントでもやってみようかな？



富山１棟目、なかなか埋まってくれません。８部屋中６部屋稼働中で、残り２部屋が

ずっとハードル高いままになっております。最大で残り１部屋まで空室が減ったことも

ありますが、満室という名の美酒はまだ味わえておりません。もうすぐ購入して５年が

経過しようとしておりますが・・・なかなか苦戦中です。



外壁塗装は行っているし、駐車場も部屋数分だけあるし、内装も普通に奇麗にしてるし、

地域最安値だし・・・なので、そのあたりは問題ないと思っていますが・・・。



わかってはいたのですが、街のはずれの方にあるアパートなので、あまり入居したいと

思う人がいないという立地的な話がまずはあると思います。まあこれは安い物件だから

仕方がないことだと思います。



それから、旗竿敷地なので、駐車場へのアプローチの道がちょっと狭いというのが

敬遠される理由になっているという話はありました。これは案内してくださった

管理会社さんからのフィードバックで、過去にも何回かその理由で入居に至らなかった

ことがあります。



過去に大雪が降った冬がありましたが、この時は除雪車が前面道路を除雪したせいで

物件に入る路地の前に雪の山が何度もできたことがあったそうです。それを崩さないと

物件から出られないということで、雪かきに疲れて退去された方もいらっしゃいました。



私が考えている以上に、旗竿敷地で旗が長く狭いというのは車社会の地域では

入居の幅を狭めるのだな・・・と思った次第です。私は多少狭くても問題ないのですが

自分の基準だけで考えちゃいけないってことですねえ。



まあブツブツ言ってても始まらないし、現在６部屋入居してくださっているだけでも

購入価格ベースで見た利回りは６０％前後なので、別に悪くはないだろうと思います。

でもやっぱり、満室目指したいですよね！できることなら！



今の管理会社さんは客付に強いというのが魅力なので、その管理会社さんで客付が

できないというのは期待値から考えるとちょっと残念な感じもします。

１棟８部屋しか預けてないから雑な扱いになっているのだとしたらまずいなあと。

本気になってもらって、何とか１度くらいは満室を達成したいところです。



ということで、管理会社さんに現状の反響状況と追加の空室対策を何かできないかと

相談をすることにしました。



まず、反響はあまり著しくないようです。管理会社としての問い合わせの受付は

６月以降ゼロ件。２ヶ月も問い合わせがないってのもなかなか強烈な話です。

前の管理会社さんの時は、それでも月に１〜２件程度の問い合わせはあったような

気がするのですが・・・。



とは言っても全く動いていないわけではなく、管理会社さんの経営する仲介店さんでは

来店されたお客様にご提案をしてくださっているようです。こちらの紹介件数が増えれば

結果として他社さんからの問い合わせがなくてもまあイーブンな結果になるのかな。



直近でご紹介いただいたお客様は成約に至らなかったそうですが、その理由はやはり

駐車場へのアプローチが狭いため運転が不安ということでした。窓からの景色が

いいという点は評価が高かったそうです。目の前、田んぼと果樹園ですからねー。

のどかだとは思いますよ。



そして追加の空室対策の提案も仲介店舗さんと相談して挙げてくださいました。



前提として、家賃を下げるのは最終手段、設備投資はＴＶドアホンとウォシュレットを

管理会社さんの勧めで１部屋設置したものの、結局その部屋ではなく家賃の安い部屋が

決まったので、今のところあまり効果は出ていない、というところがあります。



それを踏まえての提案事項は以下のようなものでした。

・ペット可に変更

・家電プレゼント

・フリーレント６ヶ月

・２年間限定で家賃値下げ



ペット可については、管理会社さんからも「既存入居者様の退去につながる可能性あり」

という注釈がついた状態でした。そうですね、ペットは騒音とかも問題になります。

木造アパートなので、防音性能もたいして高くありませんし。これは選択肢からは

外した方がいいだろうなと思いました。



家電プレゼントはいいと思います。せいぜい家賃１〜２ヶ月分程度の家電でしょうから。

実績があるキャンペーンだということなので、具体的に何をプレゼントする想定なのかを

確認しているところです。家賃帯を考えると、珍しい家電よりは生活必需品の家電かな？

これは採用しようと思っています。



残り２つはいずれもインパクトある方法だなあと思いました。

６ヶ月フリーレントはかなりワイルド！でも６ヶ月空室にしておくくらいだったら、

こういうので埋めてしまうのもいいのかもしれません。そしてどちらも、軽減期間が

終わった途端退去ですみたいな話はちょっと警戒しないといけませんね・・・。

そこは違約金の設定でうまくやればいいか。



いずれは売却してしまおうと思っている物件ではありますので、こういう方法で埋めて

売却するというところまでシナリオが練れているならありかなー。



ということで、ひとまず家電プレゼントを採用しつつ、場合によっては大幅な

フリーレントを入れようというのは追加で考えてもいいかなと思いました。



ちゃんと私が「家賃下げるのは最終手段」と言っていることを覚えていてくれてる

提案内容だったなと思います。この点、管理会社さんには感謝しなくては。



なんとか埋められるように頑張ります！



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富山１棟目で初期費用ゼロプラン発動。

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残り２部屋からなかなか進展しない富山１棟目。管理会社さんから初期費用ゼロの

プランを提案されたので、さっそくやってみることにしました。



私の保有物件の中で、なかなか入居付が進まないのは、札幌８棟目、札幌９棟目、

富山１棟目の３件です。次点が仙台２棟目ですが、ここは決まることは決まるものの

動きがありすぎるというだけなので、動きがなく停滞しているという感じではないです。



とにかくずーっと動いてくれないのが富山１棟目と札幌８棟目。札幌９棟目はまだ

多少動きはあるし、先日ようやくテナントさんもご入居されましたので、動きが

感じられるのですが・・・富山１棟目と札幌８棟目はとにかく動きがありません。

どっちも問い合わせ自体があまりないという話なので、どんよりとした空気感です。



札幌８棟目に関しては、ちょっとテコ入れしなきゃと思って、先日の札幌出張時に

ヒアリングしたりして動きを取っているのですが、富山１棟目はそこまで手が回って

おりませんでした。



そんな富山１棟目ですが、管理会社さんからご提案をいただきました。

積極的な動き、ありがたいです。

ご提案の内容は、初期費用をゼロにするということでした。



まず、ＳＵＵＭＯの閲覧状況を分析したところ、検索には引っかかっているけど

物件個別のページにまでは進んでいないということです。一覧に表示されるけど

詳細を押してもらえないということは、その一押しが足りないのだということで

多少条件が違う人に詳細を見て貰うためにも、初期費用をググっと軽減するのは

効果があるのではないか、ということでした。



負担は家賃２ヶ月分のフリーレントと鍵交換料ということでした。

管理会社さんは仲介手数料を削るということです。



前にお願いしていた管理会社さんでも、初期費用ゼロのプランは試したことが

ありますので、それ自体には全く抵抗はありません。埋まれば返ってくるし。

それに、管理会社さん曰く、短期解約の時は違約金を取るという形の契約に

するそうなので、負担したけど短期で出られてガッカリというリスクに対する

対策も取られているなと思いました。



ちゃんと埋まらない物件の対策を自発的に検討できるというのはありがたいです。

放置しない姿勢、助かります。大家本人が放置しがちなので・・・。



それに、こちらが「売却のことを意識して、あまり家賃は下げたくない」という

意向を持っていることも把握しての提案になっているのも嬉しいところです。

初期費用だけだから、月額賃料に影響はなく、売却時の利回りに影響することも

ないと思います、という一言が添えられていたことから、以前私がお伝えした

優先度を意識しながら提案いただいていることがわかります。助かります。



正直、初期費用ゼロ円にして劇的に改善することはないと思っています。

前の管理会社さんの時もゼロ円プランはやっていたから、というのが理由です。

ただ、前の管理会社さんの時は、自社仲介店舗が富山１棟目の近くになかったのに対し

今の管理会社さんは自社仲介店舗が近くにあります。店舗でゼロ円で勧められることが

プラスに働く可能性はあると思っています。



なんとか頑張っていただきたい！よろしくお願いします！

満室まであと２部屋なので！



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管理会社さんで止まっていた送金を実施してもらいました。

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富山１棟目の特定の１部屋がなかなか書類を返送してくれないがゆえに送金されない件、

さすがに３ヶ月続いてるので、手続きは置いておいて送金してよと依頼しました。



富山１棟目は結局２部屋空きの状態で繁忙期を終えました。残り２部屋をどう埋めるか。

１部屋埋まったのは「とにかく安い部屋」という別宅探しの方でした。これでも

地域最安値なんですけど、そこからさらに安い路線に持っていくのは相場を壊して

自分の首を絞めかねません。なので自重してます。



そもそも、売却するときに家賃が安いと売値も安くなってしまいますので、できれば

家賃は落とさずに対応したいところなのです。富山１棟目はできることであれば

うまく次の人も収益が出るくらいの価格で売却して、その現金で富山市内の土地を買って

新築を建てるチャンスを確保したいなと思っています。それを考えると、高値で売れるに

越したことはありません。



でもそう思う反面、一度も満室になっていないのが悔しいという気持ちもあり、

下げてでも埋めちゃってもいいのかな・・・などと思うこともあります。

最後の１部屋になったらキャンペーンで安くして埋めるのもありかなあ。



そんなことをいろいろと思案する富山１棟目なのですが、１月から管理会社さんが

やむを得ない事情で変更になりました。変更するつもりはなかったのですけど、

先方から遠隔なので手を引かせてほしいと通知されたので、やむを得ず。



不動産賃貸業をでいっぱい物件を持っているから、管理会社さんとのお付き合いも

いっぱいあり、それだけあるとやっぱり愛称があまりよくない管理会社さんも

出てしまうのはやむを得ないことでしょう。過去に管理会社さんから管理をやめたいと

言われたことは２回あります。こちらから管理を変えたいと言ったことも２回。

できれば管理変更はしたくない派ですが、変える時や変えざるを得ないときは

私にも何か非があったのではないかと反省し顧みることで、自分をより高めていく

きっかけになればいいなと思っています。



それはそれとして、管理変更後に１部屋決まったので、けっこうな田舎であることを

差し引けば悪いスタートではないと思います。車内がかなり分業制になっているようで

管理の中でもこの担当はこの人、別のこの仕事はこの人、みたいに分かれているし

知らない人から急に電話がきたりすることもあるしで、大きな会社はこんな感じなのねと

思うことが多いです。普段、小さな管理会社さんばかり選んでるもので。



さて、管理会社さんとから聞いている話の中で、ちょっと問題だなと思っていることが

あります。それは１部屋だけ送金がされてきていないことです。



滞納とかそういうことではなく、ちゃんと入居者さんからの入金はあるらしいのですが

管理会社さんが送金を止めているようなのです。なんでも、契約書類等々先方が

管理変更に伴い返送すべきものをルーズで返送してこないので送金できない、と。



最初の１ヶ月くらいは、まあそれもしょうがないかなと思っていたのですが・・・

２月になっても３月になってもその部屋だけ送金されてきません。



家賃も安い物件だし、１部屋だけなので別に送られないから財政的に困るってことは

ないのですけど、ずっと管理会社さんの手元に私のお金がプールされているのが

どうにも気持ち悪くて。書類不備でもお金は送金できるんじゃないの？と思うわけです。

もちろん、先方には先方の事情があるでしょうし、管理の都合もあることと思うから

それをごり押しで依頼する気はないですけど。送れないなら送れないなりの事情は

説明してほしいなあと思うわけです。



で、管理会社さんにメールしてみたんですよ。

３ヶ月も送金されてないので、これ送金とかできないものでしょうか？と。



読み返してみると、相手の事情もあるだろうと頭では思っていたのに、文面は

全然相手の事情を聴こうという気がない感じになってしまいました・・・）

いかんなあ。反省。



管理会社さんからは、送金担当に確認するのでお待ちくださいという返答。

そして翌日、来月まとめて送金させていただきます、という返答をいただきました。

なんか無理させちゃったかな・・・感謝とお詫びのメール送っておこう・・・。



そしてそのいただいたメールの中に、さりげなく「本来棟月末までに翌月分支払いで

あるところが、入居者様からの入金が間に合っていない状態です」という残念な連絡も

ついてきてしまいました（汗）



確かこの部屋、保証会社さん引き継げてなかったはずだよな・・・。こういうのもあるし

できれば管理変更したくないんですよ。保証会社さんとか不通に引き継げないこと多くて

最初の入居審査の時の保証が切れ、滞納トラブルに弱くなりがちです。

ここは管理会社さんに頑張っていただきましょう。



ということで、ちょっと気持ち悪いと思っていた未送金問題もこれで解消です。

あとはすっきり埋まることができればなあという感じですね。

管理会社さん、引き続きよろしくお願いいたします。



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