大型フリーレントに対する違約金設定額を確定させる。

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富山１棟目、時間が少しかかりましたが、管理会社さんにて顧問弁護士の先生に

確認を取っていただき、違約金の内容が確定しました。これで募集に入れます。



富山１棟目は残り１部屋の満室リーチまでようやく届きました。ここまでは過去にも

何回か来ているのですが、このタイミングで退去が発生してまた満室から遠ざかる、

というパターンが今までの展開。できれば今回はそれは無しでお願いしたいところ。

満室にしてみたいのですよ。いくら満室にならなくても十分高利回りとは言っても、

やっぱり一度も満室にできないというのは悔しいものですので。



あと一押しを実現するため、大型キャンペーンとして派手なフリーレントを打つことに

しようと思いました。お友達の大家さんでもやっている人がいるようなので、

真似させていただこうと思った次第です。



大型フリーレント・・・今想定しているのは６ヶ月のフリーレント付きというプラン。

まるでファンドのようなこの大規模フリーレントは目を惹くのではないでしょうか。

私だったら「え、家賃半年タダでいいの？」と注文くしてしまうと思います。



正直、半年フリーレントとなると、半年空室なのと変わりがないので、果たして

どうなのかなあと思うところはあります。でも、半年以上空室である実績がある

お部屋で実施する分には、もしかしたらこの先の半年も同じように空室なのでは、

という可能性もあるわけですし・・・。それだったら半年フリーレントでもなんでも

いいから埋めてしまった方が得策なのかな？という気もしてきた、といったところで

このキャンペーンをやろうと踏み切ったところがあります。



実施の前提で管理会社さんとやり取りをする中で、どうしようかという話題になったのは

違約金です。６ヶ月タダで住んで、７ヶ月目に解約とかされたらたまりませんので。

それを抑止するための違約金をつけたいということを考えておりました。



ここに関して、管理会社さんから「ちょっと検討させてほしい」という連絡があり、

しばらく実行できない状態になっていました。こちらの希望する違約金のプランが

消費者法とかその辺の絡みで問題がないかを顧問弁護士の先生に確認したいという

お話です。



こちらとしては、６ヶ月住んで出ていかれたらたまらないので、違約金６ヶ月を

設定したいと思っていました。ただ、多額の違約金というのはそれだけで無効と

判断される可能性がある（？）みたいな話で、ちょっと検討が必要な状況という

判断になったわけです。



そして先日、ようやくこの件に決着がつきました。管理会社さんから返答があり

最初の６ヶ月で解約した場合は経過年月を違約金とし、７ヶ月目以降解約した場合は

違約金６ヶ月ということであれば、管理会社さんとしてプラン設定可能とのことでした。



６ヶ月のフリーレントのうち、実際に提供した金額だけを違約金として設定する、

６ヶ月満額提供した後は、その６ヶ月を違約金とする、ということのようです。

なるほど。それはそれで確かに合理的な気がします。納得です。

私としても異存はありませんので、この内容で違約金は確定都市、キャンペーンを

設定してもらおうと思います。



一度くらいは満室にしたい、という思惑がうまく運ぶといいなあ、と思っています。

満室になったらしばらくそれを享受して、そのまま売却なんてのもありかも？

妄想が加速する〜（まず埋めなさいって）



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富山１棟目で家賃滞納発生とのこと・・・。

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富山１棟目で滞納が発生しているとの連絡がありました。

連絡が来ているだけマシなので、早期正常化を願うばかりです。



先日、入居申込により空室は残り１室となった富山１棟目。意図した管理会社変更では

なかったのですが、結果として変わったことで多少は客付に対して効果が出ているのかも

しれません。前の管理会社さんの時も、大半は今の管理会社さんの仲介店舗さんで

決めてくれていたので、実態としてはそこは変わっていないのかな、と。

ただ、自社管理物件になったことで、より強く推さないとという気持ちにはなってくれて

いるのだろうと推測します。



そんな状況ですが、管理会社さんから滞納が発生している旨のご連絡がありました。

普段なら保証会社さんついてるから経緯を見守るしかないねーという感じなのですが、

今回のお部屋は保証会社さんの引継が管理会社さんの変更時にできなかったために

保証会社さんがいない状況です・・・。だから送金にダイレクトに響きます。



今月末に来月分もまとめて支払うと入居者様はおっしゃっているようですので、

まずはそれを信じて待つしかなさそうです。あわせて、管理会社さんからも約束の日に

ちゃんと入るかを確認、入らない場合は督促、という流れを取っていただきます。



入居者さんにも苦しい時もあるでしょうから、これはこれで見守るしかないです。

勿論、滞納がかさむようだと困るので、正常化することを前提に・・・。



で、管理の切替の時に保証会社さんが引き継げない問題、これ良くないですよね。

いや、管理会社さんからしたら、切替させないためには都合がいいのかもしれませんが。



各管理会社さんが、複数ある保証会社さんと個別に取扱の契約をしているので、

管理会社さんごとに対応できる保証会社さんは異なります。旧管理会社さんで

対応していて、新管理会社さんで対応していない保証会社さんは、保証の契約が

継続できないことになります。



この場合は、管理会社さんが自分のところで使っている保証会社さんの審査を通して

改めて保証契約を結びなおす形になると思います。しかし、保証が通らないとか、

入居者さんが何らかの理由（めんどくさい、大家の都合で変わることなのであまり

優先度を高く対応して貰えない、費用が変わる、などなど）で、保証会社の切替が

うまくいかないケースもあります。こうなると、保証なしで継続入居ということになり

滞納に対する耐性が低くなってしまいます。



あと、保証会社さんがその管理会社さんに対して独自に展開している保証プランとかも

あるらしいです。そのプランが適用されていると、仮に同じ保証会社さんを変更先の

管理会社さんが採用していたとしても、結局同じプランで引き継げないのだとか。

そんな話を昔聞いた気がします（あまり細かく聞いてないので多少認識違いもあるかも）



まあ当然なんですけど、管理会社変更に伴う引継なんてのはレアケースと認識されて

いるのだと思います。だからそんなメニューは考えられていない、と。まあそれ自体は

仕方ないのかもしれませんが・・・でもそれによって滞納督促業務が増えるのは

管理会社さんなので、そこんとこ考えたら保証会社さんと管理愛車さんの間で改善が

行われた方がいいような気はするんですけどねえ。



まあ、今ここで何を書いたところで、結果として何かが変わるわけでもないので・・・

今はただ、今回の滞納騒ぎが長引かないことを祈るばかりです。



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富山１棟目にお申込が入りましたー！

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富山１棟目にお申込をいただきました！これであと１部屋で満室です。

これであと１室で初の満室ということになります。ホント頼むわー！祈・満室！



購入以来、未だ一度も満室になったことがない富山１棟目。まあ理由はわかります。

なんせ、駅からは激しく離れているし、街の中心部からもかなり離れています。

窓から見える風景は田んぼとか畑とか果樹園とか。そんな環境ですからね。



あと、旗竿敷地で竿の部分がちょっと狭いから、駐車場に車を入れるのが大変という声が

内見時によく聞こえてきます。私はそんなに気にならなかったのですが、運転があまり

得意でない人にはプレッシャーになるみたいですね。こればかりはどうにもなりません。



間取りは普通の１Ｋで、可もなく不可もなく普通に使いやすいと思います。

そして家賃は地域最安値。立地問題と駐車場問題さえどうにかなってくれれば

問題なく決まると思うのですが・・・まあその２つがでかいってことですね。はい。



管理変更するつもりはなかったのですが、前管理会社さんから管理を辞退したい旨を

通知されてしまったので、管理変更に踏み切りました。新しい管理会社ｓンは

客付に強いところなので、さらっと満室になったりしないかなあと期待したのですが

そう簡単に事が運ぶわけもなく・・・（苦笑）

管理変更時に３部屋空室だったものを１部屋埋めてくださりましたが、まだ２部屋の

空室は残っている状態です。



さて、ここに対しての手当てをどうしようか。そんな会話を先日まで管理会社さんと

しておりました。大規模フリーレントキャンペーンを打ち出そうという話までは

ついていたのですが、フリーレントが大きいなら違約金も大きくしたいよねという

話のところで、管理会社さんがその多額の違約金は本当に問題ないのかを顧問弁護士の

先生に確認したいと言い出し、その確認作業絵キャンペーンの打ち出しが止まって

しまいました。いつ弁護士さん確認が終わるのだろう・・・。



そんなやきもきした状態で迎えたある日。管理会社さんからそのメールに対しての

返信がありました。そろそろ判断出たかなとメールを開くと・・・その件はまだ

確認中とのこと。じゃあなんでメールしてきたんじゃい、と思いながら続きを読むと

「お申込をいただきました」という連絡でした！おお〜、やった！キャンペーンなんて

いらなかったんや（ダメな発想）



お申込は最寄りの仲介店舗さんでゲットしたとのことです。素晴らしい〜。

客付能力はやはり高かった！さすがでございます。



普通の会社員の方がご入居なさるとのこと。私の物件のある方向のエリアで探して

いたということです。室内がきれいで家賃も手ごろだったというのが決定理由だった、

とのこと。保証会社さんの審査も無事に通過しております。



何ら不満の申しようがない方と見受けられますので、全力で入居いただきたいと

思っている次第です。素晴らしい〜。



富山１棟目、満室リーチとなりました。ここまでは結構手が届くことがあるけど

満室に向けて・・・と動いていると、なぜかここで退去が出るのがいつものパターン。

今回はそんなオチになりませんように。切実に祈ります。わしは一度でいいから

あの富山１棟目を満室にしたいんじゃーとドヤりたいのですよ。



えーと、管理会社さんから貰った情報がこのくらいだったので、あまり膨らませる

こともできず、今日のブログは終了となります。ではまた明日。



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フリーレントと家電プレゼントで勝負してみよう。

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富山１棟目、家電プレゼント＋フリーレント多めで募集してみることにしました。

お試しなので、２部屋のうち１部屋だけこの条件を適用したいと思います。



富山１棟目もなかなか埋まらず苦戦している物件です。元々、立地がそんなにいいとは

言えない場所だったので、簡単には埋まらないだろうと思っていました。ほぼ全空から

６部屋程度の稼働までは持ってこれていますが、満室になるとあと一歩及ばず・・・

あと１部屋になると退去が出て、みたいな感じで、平均して２部屋程度いつも

空いちゃっています。



一度も満室にできないままというのも悔しいので、なんとか満室に持っていきたいと

思っているのですが・・・客付力に定評がある今の管理会社さんに変わった後も

事態はさほど進展しておりません。



超高利回りで購入しているので、埋まらなくてもそこまで困るわけじゃないのですが

そうは言ってもやはり気持ちとして満室に一度は持っていきたいと思いますから・・・

テコ入れしていかないとなあと思っています。



先日より管理会社さんとメールでこんなテコ入れを他の物件の事例としてやっている、

みたいな話をご紹介いただき、こちらで取り入れられる事例がないかを模索して

おりました。



そのやり取りの中で、まあこんな感じでなら・・・と思う案ができてきました。

・家電プレゼント

・派手にフリーレント

この２点を採用しようと思います。



家電プレゼントに関しては、管理会社さんでも実施したこともあるそうです。

管理会社さんに任せると、１２万で設置まで対応するというお話でした。

ただ、それだと「家電いらない」と言われた時に撤去する費用もかかりますし、

そもそもちょっと割高な感じもします。聞くと、基本的な家電として、冷蔵庫、洗濯機、

電子レンジ、テレビをそろえて設置するのだとか。それだったら、物品の費用で６万も

あれば単身用のものは揃えられそうです（過去に札幌物件で実績あり・・・最近あまり

やってないので、価格高騰してるかもしれないですけど）



ということで、管理会社さんには、私がネットで調達して入居者様の希望する日に配送、

設置は入居者様にて対応ということでどうかと相談。問題ないとのことでしたので、

その方向で対応することにしました。これでコスト半分くらいに落とせたぞー。



あとはフリーレントです。最近、スワさんが６ヶ月のフリーレントで入居申込を貰ったと

書いていたので、どうせ埋まらないならそのくらいやっちゃってもいいかなーと

思い始めておりました。



管理会社さんに聞くと、４ヶ月のフリーレントで募集開始した物件はあるそうです。

ただ、入居申込にはまだ至っていないとか。



そこで考えました。まずは２部屋の空室のうち１部屋だけを対象にして

・フリーレント４ヶ月＋家電プレゼント

・フリーレント６ヶ月（家電プレゼントなし）

というプランを作って募集してみようかな、と。



家電は５万あれば一式揃うと思いますが、一応６万を念頭に置いて考えます。

家賃がだいたい３万くらいなので、フリーレント２か月分相当になりますから、

４ヶ月フリーレントと家電プレゼントが６ヶ月フリーレント相当ということで

計算できるかと思います。



これで打ち出してみて、もし反響があるようならもう１部屋も同じ条件に変える、と。

限定１部屋の方が「今申し込まないとなくなるかも」という印象を与えられるかな？

と思って、１部屋だけキャンペーンにしてみようと思った次第です。



管理会社さんに上記お伝えして、対応の依頼をしました。

これでまたしばらく様子を見たいと思います。反響変わるといいな。



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富山１棟目の空室対策を追加で検討。

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富山１棟目がなかなか動きがないので、管理会社さんに何か追加で対策できることが

ないかを相談中です。とりあえず家電プレゼントでもやってみようかな？



富山１棟目、なかなか埋まってくれません。８部屋中６部屋稼働中で、残り２部屋が

ずっとハードル高いままになっております。最大で残り１部屋まで空室が減ったことも

ありますが、満室という名の美酒はまだ味わえておりません。もうすぐ購入して５年が

経過しようとしておりますが・・・なかなか苦戦中です。



外壁塗装は行っているし、駐車場も部屋数分だけあるし、内装も普通に奇麗にしてるし、

地域最安値だし・・・なので、そのあたりは問題ないと思っていますが・・・。



わかってはいたのですが、街のはずれの方にあるアパートなので、あまり入居したいと

思う人がいないという立地的な話がまずはあると思います。まあこれは安い物件だから

仕方がないことだと思います。



それから、旗竿敷地なので、駐車場へのアプローチの道がちょっと狭いというのが

敬遠される理由になっているという話はありました。これは案内してくださった

管理会社さんからのフィードバックで、過去にも何回かその理由で入居に至らなかった

ことがあります。



過去に大雪が降った冬がありましたが、この時は除雪車が前面道路を除雪したせいで

物件に入る路地の前に雪の山が何度もできたことがあったそうです。それを崩さないと

物件から出られないということで、雪かきに疲れて退去された方もいらっしゃいました。



私が考えている以上に、旗竿敷地で旗が長く狭いというのは車社会の地域では

入居の幅を狭めるのだな・・・と思った次第です。私は多少狭くても問題ないのですが

自分の基準だけで考えちゃいけないってことですねえ。



まあブツブツ言ってても始まらないし、現在６部屋入居してくださっているだけでも

購入価格ベースで見た利回りは６０％前後なので、別に悪くはないだろうと思います。

でもやっぱり、満室目指したいですよね！できることなら！



今の管理会社さんは客付に強いというのが魅力なので、その管理会社さんで客付が

できないというのは期待値から考えるとちょっと残念な感じもします。

１棟８部屋しか預けてないから雑な扱いになっているのだとしたらまずいなあと。

本気になってもらって、何とか１度くらいは満室を達成したいところです。



ということで、管理会社さんに現状の反響状況と追加の空室対策を何かできないかと

相談をすることにしました。



まず、反響はあまり著しくないようです。管理会社としての問い合わせの受付は

６月以降ゼロ件。２ヶ月も問い合わせがないってのもなかなか強烈な話です。

前の管理会社さんの時は、それでも月に１〜２件程度の問い合わせはあったような

気がするのですが・・・。



とは言っても全く動いていないわけではなく、管理会社さんの経営する仲介店さんでは

来店されたお客様にご提案をしてくださっているようです。こちらの紹介件数が増えれば

結果として他社さんからの問い合わせがなくてもまあイーブンな結果になるのかな。



直近でご紹介いただいたお客様は成約に至らなかったそうですが、その理由はやはり

駐車場へのアプローチが狭いため運転が不安ということでした。窓からの景色が

いいという点は評価が高かったそうです。目の前、田んぼと果樹園ですからねー。

のどかだとは思いますよ。



そして追加の空室対策の提案も仲介店舗さんと相談して挙げてくださいました。



前提として、家賃を下げるのは最終手段、設備投資はＴＶドアホンとウォシュレットを

管理会社さんの勧めで１部屋設置したものの、結局その部屋ではなく家賃の安い部屋が

決まったので、今のところあまり効果は出ていない、というところがあります。



それを踏まえての提案事項は以下のようなものでした。

・ペット可に変更

・家電プレゼント

・フリーレント６ヶ月

・２年間限定で家賃値下げ



ペット可については、管理会社さんからも「既存入居者様の退去につながる可能性あり」

という注釈がついた状態でした。そうですね、ペットは騒音とかも問題になります。

木造アパートなので、防音性能もたいして高くありませんし。これは選択肢からは

外した方がいいだろうなと思いました。



家電プレゼントはいいと思います。せいぜい家賃１〜２ヶ月分程度の家電でしょうから。

実績があるキャンペーンだということなので、具体的に何をプレゼントする想定なのかを

確認しているところです。家賃帯を考えると、珍しい家電よりは生活必需品の家電かな？

これは採用しようと思っています。



残り２つはいずれもインパクトある方法だなあと思いました。

６ヶ月フリーレントはかなりワイルド！でも６ヶ月空室にしておくくらいだったら、

こういうので埋めてしまうのもいいのかもしれません。そしてどちらも、軽減期間が

終わった途端退去ですみたいな話はちょっと警戒しないといけませんね・・・。

そこは違約金の設定でうまくやればいいか。



いずれは売却してしまおうと思っている物件ではありますので、こういう方法で埋めて

売却するというところまでシナリオが練れているならありかなー。



ということで、ひとまず家電プレゼントを採用しつつ、場合によっては大幅な

フリーレントを入れようというのは追加で考えてもいいかなと思いました。



ちゃんと私が「家賃下げるのは最終手段」と言っていることを覚えていてくれてる

提案内容だったなと思います。この点、管理会社さんには感謝しなくては。



なんとか埋められるように頑張ります！



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