2019年11月27日

富山1棟目の大規模修繕完了!

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富山1棟目の大規模修繕、終わりました。あとは本日足場を解体するだけです。

これでやるべきことは一通りできたので安心です。



以前のブログにて、大規模修繕の状況を確認してきたことを書きました。

この時も外壁自体の塗装や屋根の補修、軒天の張替などは既に完了しておりました。

残っている作業は雨樋の交換と共用部の防水、あと館銘板の設置でした。



これらについても、施工業者さんより「終わりました」ということで先日写真が

LINEに送られてきておりました。見違えるくらいにピカピカです。いいねー!



恐らく、外廊下やベランダの防水は今まで一度も実施されていなかったと思います。

そのくらい汚かったのですが、今回施工したことでピカピカに。建物は水に弱いし、

実際にサイディングに被害も出ていたので、今回の修繕で一通り綺麗になったことで

入居者様にもご迷惑をかけることがなくなったのではないかと思われます。



特に、ベランダに関しては、以前電気温水器が置いてあった場所から漏水が発生して

室内に大穴が開くなどの被害が出ておりました。ここについては電気温水器を撤去する

対応こそしていたものの、防水と言う形での根本的な対策はできていませんでした。

今となっては電気温水器の給水管から漏水していたのか、ベランダの防水がダメに

なっていて漏水していたのかはわかりませんが、今回の対応でそのどちらの可能性も

つぶすことができたというのは良かったと思います。



塗装工事のついでに、照明器具も錆が目立って変色していたから、あわせて変更を

お願いしておりました。こちらも完了して写真が送られてきましたが、塗装だけでも

全然印象変わるものですね。パッと見た感じ、すっかり真っ白になっておりました。

あとはLEDに変えたいな、これ。電気代もちょびっと節約できるし。



雨樋は施工業者さん曰く「既存の雨樋は物件のサイズに対して口径が小さすぎる」という

お話でした。雨樋が小さいということは、雨が強く降った際には雨樋が役に立たないと

言うことなのだろうと思います。これに関しては、全て新品に交換しました。



そして館銘板の設置。この辺一通り終わらせてから、最後に館銘板を作成いただいて

設置を行っていただきました。



これで全工程終了。あとは本日足場をばらして終了となります。



本体価格とほぼ変わらないくらいの金額でしたので、安い金額ではありませんでした。

でも、今まで全然手を掛けられていなかった建物でしたので、ここまで特に実害が出て

いなかったことが不思議なくらいの状態のものを完全に直したという意味では、

決して高すぎることはなかったと思います。



建物が綺麗になったので、パッと見の印象は良くなったのではないかと思います。

爽やかな物件に仕上がりました。内覧に来た方の目を惹くものになっているだろうという

気はします。今までだと塗装が古ぼけている感じが否めませんでしたから、第一印象は

格段に良くなったであろうと思われます。近隣仲介業者さんにも物件が大きく変わったと

PRできるし、新鮮な印象を残すことができることでしょう。



また、建物の状態がリニューアルされたので、むこう5年〜10年くらいは手間いらずに

なったことも大きいです。購入時に融雪装置を設置し、凍結事故で給水管を全交換し、

プロパンガスへの切り替えで給湯器やお湯の配管を全交換。そして今回の大規模修繕で

屋根、外壁、共用部など一通りの修繕を行いました。ほとんどの設備が刷新されたので

当分トラブルとは無縁になるものと想像します。この状態なら、誰に売っても迷惑は

掛からないでしょう。ああでも満室にしてからじゃないと価値が高まらないから、

今すぐ売るってことはないと思いますけど。



何にせよ、懸案事項が一つ片付いて良かったです。今期は東京9棟目の売却益もあり

お金がかかることをやるなら今のタイミングだなと思っていましたから、決断して

良かったと今は思います。



12月のどこかで現地確認して、業者さんや管理会社さん等関係各位をお招きした

大規模修繕お疲れ様会を実施しようと思います。日程調整しなきゃなー。

あとは満室にするだけです!



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月17日

富山1棟目の修繕状況に大満足。

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富山出張に来ています。富山1棟目の大規模修繕、なかなかいい感じに仕上がっており

これなら残りのお部屋もすぐ埋まるはず!と思いました(それは別の問題!?)



富山出張をしようと決めた理由は、作業中の現場を見ておきたかったからです。

初めてお願いをする業者さんですし、元の建物の状態も褒められたものではないから

どんなトラブルが起こるかわからないです。見ておこうと言う気持ちになったのは

その辺が理由です。



予定の隙間がそこにたまたまあった、というのも大きいです。

東京の物件と違って、そんなにホイホイと富山に来れるわけではありません。

行くからには宿泊して現地の方と交流をするなどしたいし、行きつけのお店も

少しあるのでそういうところにも顔を出したいし。だから土日で宿泊を挟んで

一泊のパターンにできるだけしたいというのがあります。でも土日ってそうそうに

予定が入ってしまうので、なかなか空きがありません。たまたま今週の土日が

エアポケット的に空いていたので、それじゃあ行っちゃおうかということに。



富山1棟目の施工会社さんとお食事してから現地に行こう、ということで段取りを

組んで、更に富山の投資家さんとかお友達に声をかけたものの、たまたまその日は

ポールさんのブログにある通り若手は皆さん結婚式。そして大御所系の方々はハワイと

いうことで捕まらず。管理会社さんでも声かけようかなと思いましたが、しばらく

お会いしていない業者ポジションの方がいるのを思い出してお声がけをしたらOKを

いただくことができました。あとは日曜にフン様のバーを見せて貰う約束をして、

だいたいの出張日程は決定。いざ富山へゴー!



到着したらまず富山1棟目のある最寄駅に移動(最寄と言ってもその最寄駅からは

徒歩30分以上かかりますけどね)。いつもカーシェアの車を借りてしまうので、

ローカル線に乗るのは久しぶりです。2回目くらい?



そして最寄駅近くのお寿司屋さんで業者さんと合流し、ランチミーティング。

思ったより晴れている日が多く、工事は想定以上に順調に進んでいるようです。

とてもありがたいことです。あとは台風被害で追加になった分の見積の原本を受領。

こちらは火災保険で工事費が賄えることになりました。業者さんもほっとしてました。



工事のことや仕事のこと、東京に業者さんが弾丸ツアー0泊で遊びに行った話など

美味しいお寿司を食べながらあれやこれや話して、ひとしきり経ったところで

物件に移動。まだ足場がかかっており、防水工事など残っていましたが、外壁は

既に塗装が完了しており、見違えるほど綺麗になっていました。や、これはいいね!



隙間が空いていたところにコーキングをばっちり入れてくれているし、状態が悪かった

サイディングは部分交換されて、その上からそれが目立たないように塗装されているし、

鉄部も白く塗られて綺麗になっているし、屋根もいい感じに綺麗でした。良い出来です。

お願いして良かったです。見違えました。



ただ、全体が綺麗になると、部分的にちょっと気になるところが出てしまうのです。

それが今回だと照明器具でした。錆で茶色く変色しているから、これも白に塗って

貰えないですかとお願いして、そこは対応していただけることになりました。



綺麗になったらまた客付営業してこなきゃ!なんか楽しみになってきました。



職人さんが「昔、俺の友達がこのアパートに住んでた」と言っていたらしかったり、

施工会社の社長さんが、私が客付で回っている業者さんのおばちゃんと知り合いだったり

富山はやっぱり狭いなあと思った次第。これだから不義理を働けないし、働いたらその分

自分に返ってきてしまいます。肝に銘じないとね。



というわけで、外壁も屋根も共用部の防水も今回で終わり、更に給排水管も全部

やり直しているので、この物件はもう新築同様です(言い過ぎ)。

売ってよし、持ってよし。問題なのは立地が田舎なことだけです(笑)



さぁ、この繁忙期で今度こそ満室にするぞー!幻の満室はあったけど、今度は本当の

満室に向けて活動したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:33 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月15日

町内会費を支払う時期がやってきました。

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町内会費。投資用とはいえ、アパートのような不動産を保有していると避けては通れない

費用です。富山1棟目は今年もそれを支払う時期がやってきました。



町内会費って、たまに取られなくて済んでいる物件もあるけど、だいたいにおいては

町内会さんから管理会社さんに連レクが入り、町内会費を徴収されるパターンが多いと

思っております。私の保有物件でも、ほとんどが町内会費は支払っております。

そこに物件を持つと言うことは、その町内に貢献すると言うことにもつながりますので

必要な町内会費であれば当然支払うべき、というのが個人的な考えです。そこをケチって

町内会の方と軋轢を起こすのは不本意ですから。



ですので、要請があれば基本的には町内会費は支払っています。その場合は入居者様にも

申し訳ないですがご負担はお願いしております。大家にて代理徴収の上で支払う形です。

でも実際の支払はほとんどの場合において管理会社さんが行ってくれております。

そして管理会社さんによって管理の仕方が異なるようです。私のところに町内会費も

毎月送金してきて、町内会へのまとめての支払も送金明細に掲載する管理会社さんも

いますし、管理会社さん側で徴収してプールしておき、支払も管理会社さんで行って

送金明細に一切出さない管理会社さんもいらっしゃいます。個人的には前者の方が

わかりやすいし、万が一管理会社さんが倒産しても資金が保全されるので良いかなと。



そんな中「支払を依頼する場合は手数料を頂戴します」というポリシーの管理会社さんが

いらっしゃいます。それは富山1棟目の管理会社さん。こちらは町内会費のみならず、

アパートの電気代など色々な支払を代行いただくと、その分1件300円(税抜)の

手数料をいただきます、というやり方になっています。手数料を取ることが珍しいとは

思いますが、そこに業務的な手間がかかり、対価が必要ということなら、それに見合うと

判断した人が注文するだけのことですから、良いのではないかと。私は電気代の支払を

手数料を払ってお願いしております。送金明細に掲載された方が、どの物件の何かが

明確になるので、後で税理士さんが見た時に混乱しないかなというところもあります。

(でも月8000円とか結構な値段なので、カード払いにしてポイント還元狙おうかなと

 思い直している今日この頃です・・・こんなに高いと思ってなかったので、電気代)



で、富山1棟目の管理会社さんは、町内会費も受領次第送金してくるタイプなので、

支払もこちらが行うことになります。そして電気代と同じように管理会社さんに委託して

支払うこともできます。昨年は理由は忘れましたが自分で振り込んでいました。

今年はお任せしちゃおうかなあ。



そんなことを今考えているのも、管理会社さんから町内会費についてのご案内が

届いたからです。もう今年もそんな時期なのねえ。1年が経つのが異常に早いわ。

時間が勿体ないから、やっぱり今のプロジェクトが終わったらサラリーマンは辞めて

個人事業主にシフトチェンジしよう、とか脈絡もなく考える私です。



その管理会社さんからの連絡の中に「『来年は交渉する』というメモがありましたが

前任者が退職してしまったので詳細がわからない」ということが書いてありました。

引継できてないなーと思う気持ちもありますが、わからないことは素直にわからないと

言ってくれるところが逆に良いかなと思ったりも。



とはいえ、私もそのメモだけじゃわからないので、当時のメールを読み返してみました。

LINEだと機種変でメッセージ消えたりするから履歴は追えない可能性が多少

あったのではないかと思います。なんだかんだいってビジネス的なものはメールの方が

いいのかな、やっぱり。



そして見つけました。どうやら、去年は1部屋しか入ってなかったのに満額支払ってねと

言われてしまっていて、今年はその辺事前に相談してくれれば減額交渉に応じられると

町内会の方から言われていたようです。今年は5部屋しか入ってないから、減額での

支払ということを相談する、という意味のメモだったと理解しました。



管理会社の担当さんにそのメールを転送したら、早速管理会社さんが町内会の方と

交渉をしてくださり、今年は減額の5部屋分で良いということになったそうです。

ありがたや。



ついでに、来年以降も入居部屋数での支払でお願いしたいと交渉してくれたようですが

こちらは毎年町内会で話し合って決めることなので、将来にわたってそれでいいとは

今は答えられない、ということでした。原則は入居戸数に関係なく総戸数で徴収して

いるところ、交渉があったので減額した、というスタンスでいきたいようです。



とりあえず今年は5部屋分こちらで支払っておくかあ。手数料をケチる方向で。



そんな町内会費に関するお話でした。はい。

最後に、富山1棟目の地域では「町内会費」と言わず「万雑費」と言います、という

小ネタを挟んで、本日のブログは終了とさせていただきます。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月03日

富山1棟目、ふたを開けてみると問題多し。

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昨日は沖縄視察初日でしたが、ちょっとその話を置いておいて、昨日その裏で

やり取りしていた富山1棟目の大規模修繕のことをネタにしたいと思います。



沖縄出張の初日集合自国のちょっと前。富山1棟目の大規模修繕をしている

業者さんから電話がかかってきました。



「至急の件があり電話しました」とか言われるとドキドキしてしまいます。

きっとお金に絡むことなんだろうなあと思いましたが、まさにそれでした。



傷んでいるサイディングを交換しようとしたところ、下地が水でやられてグズグズに

なってしまっているのだそうです。ビス止めができない状態とのこと。

・・・あってもおかしくない話です。前に台風被害でサイディングを交換したことが

ありましたが、その時もだいぶサイディングが湿っていた記憶があります。そりゃあ

下地までやられていてもおかしくはありません。



「このままだと工事が進められないので、大工を手配していいでしょうか」

これは「わかりました」一択ですね・・・。



LINEで写真が送られてきましたが、確かに傷んでいます。素人が見てもこれじゃ

ビス留めはできないねというのが一目瞭然。やるっきゃないです。ええ。



うまいこと大工さんが現場にすぐ来てくれたということで、工事はすぐにスタート。

実況中継的にLINEで写真が送られてきます。なるほど、角材を打ち付けてそこに

ビスを打てるようにしているのか・・・。どんな工事をしているか、写真を送って

くれる上に、ビフォーアフターでちゃんと出してくれるからわかりやすい。

こういう配慮をしてくれるのってありがたいです。



その後、当日中に「追加工事の金額は5万*税です」と金額の連絡もありました。

動きが早い!そしてそのくらいで済んで良かったです。



いろいろと問題は起こっているけど、今回の工事が終われば一通りの問題は解消して

今後はメンテナンスフリーになるはず。きっとそのはずです。うん。



業者さんに「そういえば、工事の完了はいつでしょうか?」と質問をしました。

できれば雪が降る前に現場を一度確認しておきたい。でも既に11月の週末は

札幌出張やら会合の予定やらが入っていて、行けるとしたらピンポイントでこの日しか

ないなというのもわかっています。その日までに終わるならいいなと思ったのですが

「11月中に終わらせたいですが、天気次第です」という回答。



途中経過でもいいから見ておこうかな?と思って、この日見に行くのは可能ですかと

打診したところ、日程を調整いただけることになりました。ありがとうございます!

というわけで、再来週は富山出張が確定。業者さんとランチすることになりました。



出張すると決まったら、空室の問い合わせもあまりないようなので、管理会社さんとも

会ってくるかなあ。ついでに業者さんを回ってもいいかもなあ。大規模修繕してます、

って感じで宣伝しておくのも悪くないです。せっかく行くなら効率よく使いたいです。



富山1棟目、生まれ変わるのが楽しみです!



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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月30日

追加工事の見積と保険金申請と。

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事務作業に追われているので、本日はブログ更新を手短に済ませます。

富山1棟目の追加工事が来ましたが、なかなかの金額で保険がでないと辛い感じです。



昨日書いた富山1棟目の大規模修繕。台風19号による追加工事が発生しそうという

ところもあり、その行方を注視しておりました。



そして昨日、その見積結果が届きましたが・・・ウホッ、なかなかの金額。痛い!

総額の10%強の金額なので、単純に工事費が1.1倍以上になります。



勿論、台風被害なので保険で何とかなるとは思うのですが・・・

もし保険が出ないと言うことになってしまうと、けっこう悲惨な感じです。

管理会社さんにお願いしたと思えばいいのかもしれませんが(相見積した結果

管理会社さんの方が40万ほど高かったので)。



中古物件なので、元々の建物の状態があまり良くないのを承知の上で買ってます。

あまり良くない状態のところに何度も台風が来たら、そりゃ壊れますよねえ。



でも、その「元々状態が良くない」ことを指摘され、経年劣化だから保険は出ません、

なんて言われたらたまったもんじゃありません。そりゃあ、それまでの状態があまり

良くなかったかもしれないですけど、台風が来なければ壊れることはなかったんだし。

いくら経年劣化したからって、瓦は何事もなければ落下したりしませんよ!



ということで、保険で何とかなると信じたいところですが、一抹の不安もありまして。

その辺をうまくもっていくため、保険代理店さんや施工業者さんと打ち合わせを

させていただいております。今朝はその辺をガチャガチャやってたので、ブログを書く

時間がなくなってしまった、と。



朝早いのに、施工業者さんはLINEでサクサク返事を返してくれました。

保険代理店さんも既読になっているので、ほどなくしてお返事があるでしょう。

朝からパートナーの皆様に助けていただき、大変恐縮です。ありがたいです。



保険金出ますように!(祈)



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする