富山１棟目は短い天下でした・・・退去予告が届いてしまいました。

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富山１棟目、退去予告が発生してしまいました。せっかく満室になったのですが、

短い天下でした・・・売りに出す暇もなかった（汗）



先日、５年越しでようやく満室になった富山１棟目。皆様からお祝いのお言葉を頂戴し

とても嬉しかったです。ありがとうございました。



リアルであった方からは「売り時じゃない？」とか話しかけられておりました。

私もそれはちょっと考えておりました。満室のうちに売った方がお得だよねと。

確かに田舎の物件ですが、利回り１５％スタートの２０％フィニッシュとかなら

普通に売れるんじゃないかなーと。１５％で売れたら、買値の６倍以上の値段で

売れることになります。うひょー！妄想が加速するぜー！



ただ、売ってしまうと東京法人がますます小粒になってしまうというジレンマも。

東京法人は東京１１棟目２室、東京１２棟目２室、東京１３棟目１室、東京１４棟目２室

富山１棟目８室の合計１５室しか持っていないのに、半分の規模に縮小となると

ただでさえ売上規模がそんなに大きくないのに、それが更に小さくなってしまうなあと。



できれば、売ったお金で富山に土地を買って、新築でも１棟仕込みたいと思って

いたのですが、融資を得られる気もしないあなと思って・・・。自己資金もそれなりに

必要そうだしなあ・・・。うーん。



そんなことをうだうだと考えてはいたのですが、やっぱ売って手元資金を作った方が

リノベなどの短期の借入を返済したりできるのでいいかな？と思ったのでした。



じゃあ誰にお願いして売るか？

管理会社さんだとやっぱり富山の市場をある程度把握していて、富山方面に住んでいる

人がターゲットになると思うので、正直そんなに高くは売れないと思うんですよね。

東京などの大都市圏から、現金でホイホイと高利回りを買ってくれる人を想定するのが

一番いいのかな？という気もしています。だとすると、東京の仲介業者さんに

依頼した方がいいのかなという気もします。



東京と札幌の物件しか売ったことがないので、地場の業者さんに頼んだことしか

ありませんでした。富山の場合はそのパターンを変えた方がいいのかなあ・・・？

などいろいろ思い悩んでいた、まさにそんな時に今回の悲劇が起こるのです。



管理会社さんの仲介店の店長さんからメールがあり、年初早々に退去となる解約通知が

届いてしまったとのことでした・・・。



退去理由は県外への転勤のためとのことで、引き留めようがないやつです。

入居して１年ちょっとなのにもう転勤なのですね。無念ですが、仕方ありません。



次の募集は前回と同じ条件で進めてくださいということをお伝えしました。

フリーレントもつけちゃっていいですよと奮発。埋めておきたいです。

埋めておけばキープするにも売るにも有利ですから。



ということで、きわめて短い満室期間となり残念でしたが、どうこう言っても

仕方がありません。大家業はもぐらたたきですから。淡々と埋めようと思います。

管理会社さんが変わって客付能力は向上していると思いますので、今回もきっと

埋めてくれるに違いありません。期待！



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富山１棟目の滞納がだいぶ改善されたようで良かった。

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富山１棟目、滞納状態が解消される見込みが出てきました。割増で支払うとしていた

家賃を頑張って払ってくれているようです。とはいえ先は長そうですが。



富山１棟目で滞納が発生したのが９月のことでした。滞納は嫌だなあ・・・辛いなあ。

売上は計上されるのにお金が入ってこない、という状態ですからね。不動産賃貸業の

場合は借入返済の元本が経費算入できず、利息だけ経費算入されるという会計的な話と

そもそも借入前提くらいの勢いの職種というところがあるので、元々感情合って

銭足らずになりやすい職種ではありますので、そこから考えると誤差は誤差なのかも

しれませんが・・・それでも嬉しくないものです。



そこから１ヶ月が経過しましたが、滞納は解消せずという残念な状態でした。

このお部屋もそれなりに富山１棟目の中では長くお住まいになっていらっしゃる

お部屋なので、なんとか頑張って支払って貰えると嬉しいのですけどねえ・・・。

難しいようなら退去願うしかなくなりますが、うちの物件、地域最安値ですよ？

ここを出て払えるところが他にあるのかと心配になります。



なので、ここで踏ん張って支払いを正常化させるのが一番いいに決まってます。

ていうかそうなってほしい！私も満室維持できるのでその方がありがたいです。



このお部屋、保証会社さんを引き継ぐことができなかったのが痛いです。

管理変更の際に、旧管理会社さんの時に通していた保証会社さんを新管理会社さんが

引き継ぐことができず、保証会社なしでスタートすることになってしまいました。

そのせいで、今けっこう大変な状態になってしまっている、という認識です。

もっと気軽に保証を引き継げないものなのですかねえ。引き継げるように複数の

保証会社さんと取引すればいいだけなんじゃないかと思うのですが、そう単純には

いかないものなのでしょうか。今回みたいに滞納した時に誰も幸せにならないです。



とはいえ、引き継げなかったものをブツブツ言ってもそれは仕方のないことです。

発生してしまった以上、目先のその滞納をどう処置していくか。そこは管理会社さんに

委ねるしかありません。私は座して吉報を待つのみです。



そしてもうすぐ今月の送金というこのタイミングで、管理会社さんからメールが

届きました。曰く、未納の２ヶ月分＋αの入金があったとのことです。

おおおー！復活できそうじゃないですか。すごくありがたいです。感謝感激です。

入居者様にも、頑張って払っていただいたことに感謝したいと思います。

管理会社さんも、払って貰えるよう働きかけを行ってくださったものと思います。

どちらに対しても感謝したいと思います。



ただ、そうは言ってもまだまだ滞納はあるらしいです。今後も少しずつ上乗せして

支払って貰い、スムーズにいけば２０２３年４月分の家賃が前月末払いの状態に

なるはずだ、とのこと。たぶん、ここから先は毎月こんなペースで払えないだろうから

上乗せの額が小さくなるのかなと推測します。後でどういう計画で払って貰うのかを

管理会社さんに聞いておこうと思います。



ひとまず、悪い方向に向かっていくのは今のところ避けられているようですので、

その点においては本当に良かったです。その調子で順調に進みますように。



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富山１棟目の滞納は解消されず・・・。

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富山１棟目で先月から発生している滞納事案。解消できずじまいで１ヶ月滞納が

ずるずると続いてしまいかねない状態です。せっかく満室になったのに辛いなあ。



先月のブログに書きました通り、富山１棟目では先月滞納が発生しております。

法人契約のお部屋で滞納ってどういうこっちゃい、とも思うのですが、小さな建築系の

法人さんなので、まあきっと家賃の支払自体は会社とは無関係にご本人の責任で

行われているのかもしれません。まあこちらからすれば、そんな事情は知らないですが。

家賃を払わない人は悪い人です・・・。



先月の段階で、今月中に滞納分を支払うという話になっていました。１１月分の家賃を

払うタイミングで１０月分と１１月分の２ヶ月の家賃を払う、というお話です。

なんかそれ、怪しいよなあという感じはしていたのですが・・・まずは信じて待つ形で

動いたのですが・・・



管理会社さんから連絡があり、案の定？残念ながら？１ヶ月分しか払っていただけず、

ということでした。管理会社さんの言い方をまねると「当月払い」の状態です。

１０月末に１１月分の賃料を払わなくてはならないのに、１０月末に１０月分の賃料を

払っている状態です。



富山１棟目、先日入居申込で満室が確定的になったところですが、せっかくの満室なのに

滞納トラブルを抱えることになってしまいました。ちょっと嫌な感じです。



滞納しているお部屋の契約主の法人さんは、私が物件を購入した後、一番最初に

入居申込をいただいた方でもありました。個人事業主の方が、自分のところの

社員さんを住まわせるための社宅として借りてくださいました。その個人事業主の方が

法人成りして、さらに追加で１部屋借りてくださったのが、今回滞納トラブルを

起こしているお部屋です。そんな軌跡も知っているので、なんとか踏ん張って

支払を正常化してほしいものなのですが・・・。



管理会社さんからは、当たり前ですがこの状態が数ヶ月以上続くようであれば

退去していただく可能性があることもお伝えしているとのことです。

せっかく満室になったんだし、その観点でも是非なんとか踏みとどまっていただき

満室がキープできるような形になることを希望したいです・・・。



今の未納状態を解消するため、少しずつでも多く支払っていただき、今の状態を

解消させることを管理会社さんから入居者様にお伝えし、そのように動いてもらうことを

お願いしているとのことです。たぶんそれが現実的でしょうね。無理なものは無理です。

一度滞納すると、一気に２か月分払うってのはかなり難しくなると思います。

入居者様がうまく上乗せで賃料を払える状態になってくれればいいのですが・・・。



なんとか満室がキープできるよう、入居者様におかれましては是非少額でもいいので

滞納分を上乗せで支払っていただき、滞納解消にご協力をいただければと切に願う次第。

何とか頑張っていただきたいです！



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富山１棟目、初の満室達成！入居申込いただきました！

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富山１棟目にお申込をいただくことができました！保証会社さんの審査も通過とのこと。

ということは・・・本当にこれで満室だー！やったー！ありがとうございます！



富山１棟目と言えば、２０１７年に購入して以来５年間１度も満室になったことがない

残念な物件としてその名をとどろかせておりました。富山県内の某市の中でも田舎に

位置し、駅までは徒歩３０分以上。窓から見える景色は田んぼと果樹園ばかり。

夏はクモの巣があちこちにできている。そんな環境です。



富山県民の某有名投資家さんに見に来てもらったことがありますが、開口一番

「あんなの買ってどうするの」「あの立地じゃ満室になるわけないよ！などと

ありがたい言葉責めを居酒屋で頂戴した思い出が蘇ります（笑）



なんで買ったのかと言えば、とにかく安かったから。安いのは正義です！

伸びしろしかないわけですから。利回り１００％とかなら別にいいじゃないですか。

全部埋まらなくたって稼いでくれますもん。だから割り切って買っています。

満室でなくてもいい、たくましく育ってほしい（丸大）



大規模修繕とかもやりましたので、それの費用も含めた利回りはたぶん５０％程度に

なっただろうと思います。それでも十分高利回り。悪くないと思っています。



でもね・・・やっぱりなんだかんだ言っても満室にはしてみたかったんですよ。

最初から満室を放棄する必要性はありませんし。せっかくなら一度くらい満室にして

どや顔したいなーという気持ちはありました。



過去に何回かチャンスはあったんです。一番満室に近づいたのは、いつぞやの

サンデー毎日倶楽部の合宿の時でした。合宿直前に３部屋まとめて社宅として

お申込をいただいたという話があり、奇跡の満室だーとサンデー毎日で皆さんに

自慢して回ったものでした。合宿終了後にキャンセルの連絡来ましたけどね（泣）



その後も、残り１室まで来たのに退去が立て続けに発生して逆戻り、みたいな展開が

多くて、満室には一歩届かない展開。というか、常に２〜３室空いている状態だったので

満室に手が届くとかそういう以前の話でしたけどね。残念ながら。



こちらから希望したわけではなかったのですが、管理変更を行わざるを得なくなり

客付に強いと言われている今の管理会社さんに変更しました。この管理会社さん、

仲介店舗も持っており、以前の管理会社さんの時も何回か決めてくれていました。

その客付能力に期待したいところでしたが、管理変更した当初はそれほどでもなく

空室は続いていた感じです。



時間はかかっていますが、１部屋決め、また１部屋決め・・・ふと気が付くと

残り１部屋まで来ていました。この１年は退去も１部屋だけだったので、３部屋は

決めてくれていたことになります。やっぱりそう考えると客付能力高いです。



だいたいいつも、ここで退去がいくつか出て振り出しに戻るパターンなのですが・・・

できれば退去なしでなんとか決まってほしいなあと思っていたところでした。



そこにとうとう来ましたよ、嬉しいお知らせ。管理会社さんからメールが入り、

入居申込をいただいたということです。つまり、これで念願の満室ということ。

メールを見た瞬間「よっしゃ！」と口に出してしまいました。

しかも大型フリーレントも使わないお客様だそうです。ますますよっしゃ！



お申込をしていただいたのは、近くの病院に通院している方。車は持っていないと

いうことでした。車がない人なら、確かに病院まで徒歩圏の立地は良いでしょうね。

しかし富山で車をもってなくても生活できるのか・・・。そういえば住んでいる方で

１名だけ車を持ってない人がいた気がします。自転車で移動しているみたい。

たまにそういう人いるんですねえ。こちらとしては駐車場代がいただけないので

完全満室とは言えなくなってしまいましたが、まあ仕方ありません。



職業とか性別とか年齢とか、そういう情報は管理会社さんからはいただいてないので

上記の情報しかわからないのですが、保証会社さんの審査は通過しているという

ことでしたので、細かいことは考えずに満室になったことを喜ぼうと思います。



これでキャンセルとかになったら目も当てられないですが、そういうイレギュラーが

なければ、初めての富山１棟目の満室が達成できそうです！めちゃ嬉しいです〜。

とりあえず、富山に行った時にどや顔できる！（笑）

管理会社さん、ありがとうございました！



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大型フリーレントに対する違約金設定額を確定させる。

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富山１棟目、時間が少しかかりましたが、管理会社さんにて顧問弁護士の先生に

確認を取っていただき、違約金の内容が確定しました。これで募集に入れます。



富山１棟目は残り１部屋の満室リーチまでようやく届きました。ここまでは過去にも

何回か来ているのですが、このタイミングで退去が発生してまた満室から遠ざかる、

というパターンが今までの展開。できれば今回はそれは無しでお願いしたいところ。

満室にしてみたいのですよ。いくら満室にならなくても十分高利回りとは言っても、

やっぱり一度も満室にできないというのは悔しいものですので。



あと一押しを実現するため、大型キャンペーンとして派手なフリーレントを打つことに

しようと思いました。お友達の大家さんでもやっている人がいるようなので、

真似させていただこうと思った次第です。



大型フリーレント・・・今想定しているのは６ヶ月のフリーレント付きというプラン。

まるでファンドのようなこの大規模フリーレントは目を惹くのではないでしょうか。

私だったら「え、家賃半年タダでいいの？」と注文くしてしまうと思います。



正直、半年フリーレントとなると、半年空室なのと変わりがないので、果たして

どうなのかなあと思うところはあります。でも、半年以上空室である実績がある

お部屋で実施する分には、もしかしたらこの先の半年も同じように空室なのでは、

という可能性もあるわけですし・・・。それだったら半年フリーレントでもなんでも

いいから埋めてしまった方が得策なのかな？という気もしてきた、といったところで

このキャンペーンをやろうと踏み切ったところがあります。



実施の前提で管理会社さんとやり取りをする中で、どうしようかという話題になったのは

違約金です。６ヶ月タダで住んで、７ヶ月目に解約とかされたらたまりませんので。

それを抑止するための違約金をつけたいということを考えておりました。



ここに関して、管理会社さんから「ちょっと検討させてほしい」という連絡があり、

しばらく実行できない状態になっていました。こちらの希望する違約金のプランが

消費者法とかその辺の絡みで問題がないかを顧問弁護士の先生に確認したいという

お話です。



こちらとしては、６ヶ月住んで出ていかれたらたまらないので、違約金６ヶ月を

設定したいと思っていました。ただ、多額の違約金というのはそれだけで無効と

判断される可能性がある（？）みたいな話で、ちょっと検討が必要な状況という

判断になったわけです。



そして先日、ようやくこの件に決着がつきました。管理会社さんから返答があり

最初の６ヶ月で解約した場合は経過年月を違約金とし、７ヶ月目以降解約した場合は

違約金６ヶ月ということであれば、管理会社さんとしてプラン設定可能とのことでした。



６ヶ月のフリーレントのうち、実際に提供した金額だけを違約金として設定する、

６ヶ月満額提供した後は、その６ヶ月を違約金とする、ということのようです。

なるほど。それはそれで確かに合理的な気がします。納得です。

私としても異存はありませんので、この内容で違約金は確定都市、キャンペーンを

設定してもらおうと思います。



一度くらいは満室にしたい、という思惑がうまく運ぶといいなあ、と思っています。

満室になったらしばらくそれを享受して、そのまま売却なんてのもありかも？

妄想が加速する〜（まず埋めなさいって）



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