2018年12月21日

富山1棟目、ちょっと放置しすぎな自分に反省。

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あまり手が回っていなかった富山1棟目。管理会社さんから冬支度や町内会費などで

ぼちぼち連絡が来ているので、放置してないでちゃんとしないと・・・。



富山1棟目は8部屋中2部屋しか入居していません。恥ずかしながら・・・。

購入するペースと埋めるペースが全く合っておらず、しかも埋めたら大きいけど

今は埋まってない案件みたいなのばかり取り組むものですから、再生が追い付かず。



家賃が高い物件から先に何とかした方が効率がいいし、物件も複数あるし、家からも

近いというところで、東京の物件から先にやっつけようとする傾向にあります。

あと、札幌も物件がいっぱいあるので、これも行ったついでに埋めようという方向性で

対応しています。そうなると、飛び地で家賃も安い富山1棟目がどうしても後回しに

なってしまうことになります・・・。サラリーマンのお仕事もだいぶ立て込んでますし、

なかなか力を入れられない現状があります。



立地が良ければそれでも埋まるのだと思いますが、富山1棟目は正直そこまで立地は

良くない、と言うかむしろ立地が悪いです。だからこそ格安で購入できたのですが。

だから埋めるには私が気合を入れて色々やらないとダメなんだと思っています。

でもそれが出来てないから、埋まるわけもなく・・・。ダメ大家です。



そんな富山1棟目の管理会社さんから先日電話がありました。たまたま電話を取れる

タイミングだったのですぐ出ると、開口一番先方は「ご無沙汰しております」と。

そ、そんなに間が空いちゃってましたか・・・。そして「申し訳ございません」とも。

え、何が申し訳ないんですか?と聞くと、全然連絡もせずにいたことに対してとのこと。

やっぱ真面目です、この会社の方。むしろこちらが申し訳ありません、放置しちゃって。



電話してきた理由は「融雪装置の設置について」でした。コスト削減のため、固定の

融雪装置ではなく、蛇口のみ準備して、蛇口にホースに接続して水を散布するタイプを

採用しております。そうなると、毎年シーズンが来た時にホースの設置と撤去が

必要になります。そこには当然ながら人件費がかかるので、設置費用をどうしても

いただくことになってしまう、と申し訳なさそうに言っておりました。



富山1棟目はコスト高な体質になっています。井戸水をくみ上げるポンプがあるので

規模の割に共用部電気代がけっこう高いこと、電気代の支払等管理会社様に依頼すると

1支払につき300円の手数料が発生すること、など細かいものが積みあがってます。



電気代は仕方ないにしても、支払手数料的なものは別に自分でやればいいじゃない、

という話もごもっともなのですが・・・。

私がサラリーマンを辞めている状態で、嫁ちゃんがこういうのを得意としているなら

自分でやってもいいのですが、たぶん今これを自分で引き受けると、サラリーマンの

仕事で出張も多いことから、きっと支払を忘れたりしてしまうと思うのです。

今は面倒くささが先に出てしまっているので、お任せしている次第です。

それがわかっているならちゃんと埋めなきゃダメでしょ、と言われれば、返す言葉も

ないわけですけど(汗)



そんなコスト高の富山1棟目ですが、融雪装置の設置はお願いしました。5000円と

いうことだったので、まあもういいやと思った次第です。



そして更に数日後、管理会社さんからまた別の連絡がありました。今度は「万雑費」の

請求がありました。ま、万雑費ってなに!?困った時のグーグル先生。お伺いを立てて

みると、どうやら町内会費と自治会費のようなものだそうです。

説明のページのリンク貼っておきますね。



空室も多いのである程度免除できないかと管理会社さんにて町内会の方に相談はして

くださっているようですが、そもそも町内会費を免除しているのだからこの金額で

お願いしたい、と言われてしまったとのことでした。来年は来年で相談に乗ると

いうことでしたので、来年はもうちょっと交渉して貰おうと思います。



計算式を見ると、なぜか7戸で計算されていました。うちの物件、8戸ですが・・・。

まあいいか、安くなるなら。なら。だいたい一部屋当たり3000円ということで、

町内会費が月300円だとしたらそれよりは割安ということになります。



来年は入居率に応じた計算でお願いしよう。うん、そうしよう。そうやって交渉して

貰うことにします。というか、来年は余裕が出来て富山の空室対策もきちんとできる

形にしないとダメですね。稼働率が低いと金融機関さんに経営能力を疑われます。



万雑費についても、管理会社さんに支払代行を依頼すると300円の手数料が

発生します。今回は振込先の情報もあったので、この内容は自分で振り込むか・・・。

ネットバンクから振り込めばいいだけですし。そして振込先が農協というのが渋い。



うーん、真面目に考えないといかんですね、富山1棟目。この繁忙期にあと2部屋

埋めれば、まあ多少のことは目をつぶることができるような気がします。

電気代の支払も口座振替にして自分で対応し、コストを削減した方がいいかも。

小口の借入の支払の管理とかでいつもバタバタしているから、これ以上支払管理を

自分でやりたくないという気持ちはあるんですけどねえ。

あと、定期清掃についても少し見直しをかけようかなと思います。



1月、繁忙期でとんでもなく忙しくなる前に、一度営業に行かないと。

プロパンガスの営業さんともお会いしたいし、管理会社さんとも繁忙期に向けて

一度作戦会議したいし。どこかの週末、泊まりで富山に乗り込もう。うん、そうしよう。



もうちょっと真面目に大家さんします。すみません。



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posted by ひろ* at 06:40 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月04日

富山1棟目の客付は法人契約に活路を見出せるか?

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富山1棟目、立地的に優位性があるとはなかなか言い難いため、ペースはゆっくりですが

管理会社さんが頑張って提案してくださっていることは伝わってきています。



先日、蜘蛛の巣問題について、管理会社さんと電話で話をしました。

(こちらについては結論が出次第またブログに書きます)



その電話の中で「仲介担当にも電話してあげてください、寂しがってますよ」との

発言が。あ、そういうジョークを言うこともあるんだ、管理担当さん。まじめな

タイプと思っていたので、ちょっと予想してなかったです。



話の流れとしては、賃貸の反響ってどんなもんですかねえという問いかけに対して

賃貸の担当に聞いてねという趣旨でしたので、せっかくネタ振って貰ったので、

私もそれに応えて賃貸の担当さんに電話してみることにしました。



賃貸の担当さん、エンドユーザ対応だけでなく管理物件の営業も担当しています。

先日富山で営業してきた際も、賃貸担当の方が同行してくださいました。

そういう意味では、一番会話しているんですよね、賃貸担当の方と。



というわけで、早速電話して状況を聞いてみることにしました。



毎月の送金明細にも反響数が書いてあるのですが、8月の反響数は2件(笑)

まあ閑散期だから仕方ないでしょう。9月に営業に行ったから多少反響は取れたか

聞いてみたところ、成約に結び付くほどではないけど反響は取れているとのこと。

新規に回ったところも、問い合わせをしてくれたようです。この辺は地道に活動を

続ければいずれ成果になるだろうなと想定。



あとは管理会社さん自身でどのくらい反響が取れているかです。

これについては、これまでの実績から納得のいく話があり、ちょっと安心しました。

何かというと、法人契約です。



この管理会社さん、技術派遣の会社をはじめとして複数の大手企業さんの社宅探しを

担当されています。その中には、私が保有している地域の工場なども含まれています。

過去に決まった3件の入居のうち2件は管理会社さんが持っている社宅系の話を

うちの物件に回していただいた結果の入居となります。だから結構このボリュームって

大きいんですよ。



10月になると人事異動や体制の変更があり、そこから補充すべき人数が決まるので、

その分の社宅探しも出てくる見込みとのことです。実際、某大手企業さんからは

来週人数伝えるから探してねという予告が先方の担当さんから来ているそうです。

そこに、私の保有している富山1棟目をあてがうつもりなのだとか。



うちの物件、法人契約なら確かに強いと思います。一般だともっといい物件をと

住む人が欲を出してしまう傾向にありますが、法人の場合コストが抑えられれば

ある程度のことは目を瞑ると思うのです。そして、うちの物件はその地域で最安値。

いろいろな仲介業者さんから「安いよね」と言われますから。



仲介担当さんもやる気十分で「紹介しますから!」と言ってくださいました。

その勢いで是非決まってくれると嬉しいなあ。



ポールさんとかみたいに買う前に入居者さんを見つけるとかすごい属性でも気にせず

入れるとか、そういう人が見たら鼻で笑うかもしれないけど、地元でもないのであまり

無茶をすることはできません。私にできることは、管理会社さんとコミュニケーションを

取り、じっくりと稼働率を上げていく作戦だと思います。今のところ、社宅という

ルートに活路が見いだせそうな気がするので、そこを管理会社さんに攻めていただきつつ

私は私で仲介業者さんへの地道な営業を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月10日

大穴も塞がり、漏水も消滅・・・綺麗な姿になった富山1棟目。

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昨日予告した通り、本日は富山1棟目のビフォーアフターの様子をお届けします。

だいぶ綺麗になりましたよ!



まず最初に、元々の写真をご覧ください。



大穴の開いた天井

こちらは売主さんが修繕せず放置していた漏水の穴。おそらく、上の階の電気温水器から

漏れていたのではないか、という見立てです。原因がわからず、放置になった模様。



漏水した天井

それ以外の部屋では、冬の寒波の影響で給水管が破裂してしまった影響による漏水が

内装をダメにしている状況でした。1階の各部屋でこんな感じに漏水が発生しており、

一階はどの部屋も居住できる状況ではありませんでした。



元々あった不具合と冬の寒波による影響への対応、電気温水器→プロパンガスへの変更、

古いエアコンの交換などが今回対応した工事の内容となっております。



今回、ようやっと現地を見に行くことができました。現場に行く途中で、管理会社さんの

担当の方が「アクセントクロスを各部屋に貼って、選べる楽しみを演出してみました」と

仰っておりました。特にこちらからアクセントクロスを依頼したわけではないのですが、

工事の中でサービスで対応してくれたようです。ありがたい。



それでは、生まれ変わった富山1棟目をご覧ください。



アクセントクロス1

アクセントクロス2

アクセントクロス3

見違えました!8部屋中アクセントクロスを貼ったのは4部屋。2部屋は入居中なので

残り2部屋は普通のクロスです。アクセントクロスがあまり好きでない人にも対応できる

良いバランスではないかと思います。



アクセントクロス4

一見普通の壁に見せかけて・・・

アップでどうぞ

実はちょっとキラキラしてる部屋なんかも。



個人的にはストライプみたいな感じになっているやつがかわいらしくて良い感じだと

思った次第です。穴も塞がり、配管も一新。これであとは外壁塗装を行えば、完全に

別物の物件になると思います。



話は全然変わるのですが、現地で気が付いたこととして「蜘蛛の巣」の多さがあります。

窓からの光景を見ていただければわかる通り、富山1棟目は決して都心部とは言い難い、

むしろ田舎な場所にあります。自然がいっぱいと言えばその通りなのですが、それゆえに

蜘蛛の巣がやたらと多くなってしまうという問題があります。



今回訪問した際にも、あちこちにあった蜘蛛の巣を管理会社の担当さんと一緒に取り除き

少しでも見栄えがよくなるようにしました。しかし、数日たてばまた蜘蛛の巣が作られる

いたちごっこになることは明白です。共用部の清掃は一応月に1回入れておりますが、

それだと全然足りない感じです。



入居されている方で、その辺手伝ってくれる人がいればいいんですけどね・・・。

何か妙案がないか、管理会社さんと一緒に考えてみないとです。



これであとは、外壁塗装を残すのみとなりました。一気にやるとまた金欠になるので、

外壁塗装は来年にでもやろうかな。鉄部塗装、外壁塗装、館銘板設置、駐車場の白線の

引き直しといったところが残作業となります。計画しないとなー。



そして、富山から新幹線で帰る途中、ちょっと足を伸ばしてお家大好き会の飲み会

お邪魔してきました。一粒で二度おいしい。そんな一日でした。



サメリュック

ヒロ君のサメバッグ。こちらのブログ記事を読んで存在は知っていましたが、

本当に気に入って使っているみたいです。実物みられると思ってなかったから

ちょっとだけ嬉しかったです(笑)



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月09日

浸透しているのは間違いない!富山1棟目の営業活動を実施。

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札幌6棟目も無事が確認できました。低層物件の方が災害に強いのかもしれません。

2階建てRCという謎の構造だからなあ。

あとは札幌8棟目がどうなるか。あそこが一番の不安材料です。



さて、昨日は日帰りで富山1棟目の営業をしに富山まで行ってきました。

朝5時に起きて、7時の新幹線に乗って9時過ぎに富山駅着。繁忙期なので自分で

動こうと思って車の手配とかもしてあったのですが、管理会社さんが時間を割いて

くださったので、管理会社さんの車で一緒に営業活動をしてきました。



富山1棟目は一時期修繕の話をずっとしていたと思います。で、工事開始から4ヶ月で

ようやく請負契約を締結した
、というところまで書いておりました。



その後、ここから一ヶ月くらいしてからだったでしょうか。この辺とこの辺の工事が

追加になりましたというメールが管理担当さんから来て、見積書が添付されてました。

誤算の範囲と考えられる金額だったので、まあいいかとそのままにしておりました。



そこからしばらくして、いつ工事が終わるんだろうとメールを書くために、前に貰ってた

金額変更のメールの返信とした方がいいだろうと考え、そのメールを改めて開いた時に

気が付いたんです。



これ、見積書じゃなくて請求書だった!(汗)



どうやらとっくに工事は終わっていたみたいです・・・。うわー、自分のバカ!

終わってないと思って客付とか完全に放置してたし、そもそもこれ請求書ってことは

お金払わないといけない書類なのに、1ヶ月以上放置してしまった!滞納者だ!



また間が悪いことに、東京9棟目の修繕とかなんだかんだでお金が必要な時期でした。

資金繰りの関係ですぐに振り込めません。あわてて管理会社さんにメールをして、

9月まで待って!と謝罪しながらお願いをしました。ああ、恥ずかしい。



で、それと同時に部屋が完成しているなら早く見に行かなくてはならないと考えました。

そして営業活動も再開しないと!



やることは山ほどありますが、埋める活動は優先度が高いです。繁忙期に差し掛かって

しまうので申し訳ないと思いつつ、管理会社さんにこの日営業に行くから、案内など

入らないようなら同行願いますとお伝えしました。結果、忙しい中時間を割いていただき

同行いただいてしまい、ありがたいと思う気持ちと申し訳ないと思う気持ちが交錯。



そして当日。富山のとある街にある富山1棟目の最寄駅からの範囲の仲介業者さんを

いくつか回ってきました。今回、初めて訪問する業者さんは2社。うち1社は本来行く

予定だった仲介業者さんに行く道を間違えた結果、偶然見つけたところでした。

総数としては8社回り、お土産も置いてくることができました。



この町は大手フランチャイズは1件しかなく、大部分が家族経営の不動産屋さんです。

私はお邪魔する際に印象付けをするため「東京ばな奈」を買っていくようにしています。

東京から来たオーナーで、いつも東京ばな奈をくれる人、というイメージを持って

貰うようにする作戦でもありますが、今のところ割とこの作戦は有効なようです。

「東京ばな奈の印象が強くて名前を覚えられない」と言ってる方もいた、という話を

管理会社さんがされていて、いい感じに浸透していると思った次第です。



あと、顔を見せることの効果が高い地域であるという印象も持っております。

管理会社さんのところにも「この間は来てくれてありがとう、それで、早速紹介を

したいんだけど・・・」という形での電話がけっこうあるみたいなんです。



家族経営の小さなところで、東京だったらここで賃貸を探す人はいないだろうなと

思うような業者さんでも、集客できることは多いようです。それほど人が多い町では

ないので、とにかく当たれるところは全て当たり、顔と物件名を売るスタイルが良いので

あろうという仮説を立て、それに従って動いてみようと思っています。



広告料マシマシ作戦はごく一部の大手フランチャイズさんにしか通用しない世界。

私としては未体験の世界ですが、狭い街の中で目先の儲けより義理や体面を気にする

やり方なんだろうなと理解し、そこに溶け込めるように努力したいと思います。

なので、広告料マシマシ作戦は某フランチャイズさんだけで行うことにしました。

(店長に「Aで始まりDで終わるもの、こちらの店舗さんだけサービスしましょうか?」

 と聞いたら「ほしいですね〜、助かります」とニコニコしながら言ってました・笑)



気がかりなのは、どの店舗さんに行っても「動きが鈍い」と言っていたことです。

街自体があまり動きがないようなので、その中で立地に劣る富山1棟目がどうやって

集客していくべきなのか?というところは作戦が必要だと感じました。



今のところ地域最安値で浸透しているし、地域の仲介業者さんからも「安いよね」と

言われています。しかしそれでも引き合いが少ないということは、そもそも低家賃の

単身物件を必要としている客層が少ないのだと思います。



私が得意としている(苦笑)生活保護世帯がターゲットになるはずなのですが・・・

ポールさんが前に「富山1棟目のある市は生活保護ほとんどいないっすよ」と

言っていたので、それを検証してみました。



市のホームページの中に統計データがあり、そこに生活保護を受けている人数が

掲載されていました。計算したところ、総人口の3%程度が生活保護を受給しています。

札幌市と比較してみましたが、札幌市も3%ちょっとだったので、割合は同じでした。

であれば、生活保護戦略は有効なはず。



となると、不動産屋さんに生活保護が集まってこないのか?

役所に行くとか、別の作戦を取らないとダメか?

管理会社さんとも少し相談してみようと思います。



あとはここまでの2部屋が決まったパターンである社宅需要。近隣の工場に通う人の

社宅として借りるというニーズがここまではありました。家賃が安いので、法人の負担が

少ないのが良いところなのだろうと思います。この流れでお客様を確保できないか、

何らかの形で営業強化できないか、管理会社さんに相談をしたいと思います。



9月になり、繁忙期に突入します。ここであと1〜2部屋決めたいところですね。

引き続き、客付に努力したいと思います!



内装ビフォーアフターの写真も載せようと思ったけど、それは明日にします。



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posted by ひろ* at 10:23 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月28日

着工から4カ月経過の今のタイミングで請負工事契約を締結。

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富山1棟目の工事の契約を行い、着手金を支払ってきました。

そこ、今更?なんて言わないの!



富山1棟目は重篤患者のようにトラブルが起こっているので、これを機に一気に

トラブルを解消してしまおうと考え、提示のあった見積金額で対応を依頼しました。



・冬の寒波による水道管凍結の被害からの復旧リフォーム

・一次給水管のバルブなど不良個所の整備

・給水管の全交換

・各部屋の設備不良個所の交換

・電気温水器→プロパンガスへの変更



この辺を一気に片付けてしまうということで、作業を進めていただいております。

なんせ、不具合がない部屋がどこにもなく、本当の意味で完成したお部屋が一つもない

状態になってしまっていたので・・・(1部屋あったけど漏水事故で内装が死亡・・・)



3月くらいに着手いただき、とりあえず1部屋完成させて内覧可能にしてください、

その部屋を営業の方が案内できるようにして貰いたいので、という依頼をして

おりましたが、未だ「一部屋完成しました」という連絡は受けておりません(汗)



そんな状態ですが、ここまで2部屋申込をいただいており、全空は脱して稼働率は

25%まで回復しております。私が保有してからの過去最高タイ記録です。これでも。

なんで部屋が完成していないのに決まるんだろうと思っていましたが、とにかく安い

お部屋を探している法人さんが、見ないで決めているみたいです。なるほどねえ。



で、いつになったら8部屋全てが仕上がるのかは未だ不透明。1部屋出来上がるのが

いつなのかもわかりません。でも不思議と、入居が決まるとその部屋だけは何とか

仕上がるんですよ(笑)



こうやって書くと、とてもいい加減な工事をしているかのように思われがちですが、

この業者さん、工事は真面目にやってくれています。柱がなかった事案についても、

ちゃんと柱を入れてくださり、かつサイディングを貼った後に、周りと同じような

劣化具合に見えるように塗装までしてくださって、それでいて追加請求はほんの数万。

しかも私が自分で発注して設置したエアコンについても「心配だから」ということで

現地に管理担当の方が行ってくださったりと、人柄も温かいのです。

仕事の品質は日本クオリティなのに工期はラテン系な管理会社さんです(笑)



その管理会社さんから、このタイミングで「請負工事契約書を作成した」という

連絡がありました。そうだった、この管理会社さん、工事になると契約書を作って

着手金を入れてくださいと言われるんだった。前の融雪装置の時もそうでした。



リフォーム融資が実行されたのが3月末。確か2月終わりか3月頭くらいから

工事には着手してくださっています。その契約書を今締結しようというのんびりした

感じが、東京や札幌に比べてのんびりしているなあと感じます。

ちなみに融資いただいた資金は通知預金として固めてある状態です。



全額融資で賄いたかったのですが、3月の段階ではまだその見積が出ておらず、

この時金融機関さんにお見せした見積は漏水被害からの復旧の分だけでした。

だいたい総額の3分の1程度です。



工事が膨らんだ旨を金融機関の担当者さんにお話しましたが、金融機関さんからは

「できれば保証協会に出した見積と同じ金額を振り込んで貰い、その金額で領収書を

 発行していただきたい」というコメントをいただきました。そして管理会社さんからは

3分の1程度着手金をいただきたいと言われています。ああ、じゃあちょうどいいから

銀行融資分を着手金としましょうか。その形で管理会社さんと調整をしました。



こうして、工事から4ヶ月が経過したこのタイミングで、ようやく着手金の支払が

完了した次第です。工事完成はいつになるんだろうか^^;

先に1部屋作ってくれるという話はどうなったのかも含め、もう一度担当の方に

最終納期の確認をしなくてはなりませんね・・・。



今月はもう時間がないので、来月どこかで富山1棟目見に行かないとだなあ。

出来ればその時に管理会社さんと懇親会をやりたいところです。



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posted by ひろ* at 07:02 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする