2019年02月03日

富山1棟目、無念の申込キャンセルの連絡あり。

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昨日のブログで東京8棟目に残念な連絡が届いたことを書きましたが、悪いことは

続くもので、富山1棟目に関しても残念なお知らせが届いてしまいました。



東京8棟目に関しての残念な連絡が届いた日の午後、富山1棟目の管理会社さんから

着信がありました。電話番号は賃貸部門の方です。これはきっと、新たな入居申込か

先日のまとめて借りる話に違いない、と俄然色めき立つ私。でも仕事中なので電話を

折り返すわけにもいきません。落ち着け、自分。



ちょっと休憩の時間に、いそいそと折り返しの電話をするも、担当の方が不在で

折り返すという話になってしまい、更にじらしプレイは続きます。仕事に集中しなきゃと

思うものの、富山1棟目のことが気になってしまい・・・(汗)



仕事が終わった後、急いで電話をかけますと、今度こそ担当の方がいらっしゃいました。



「オーナー、大変申し訳ありません・・・」



な、なに!?謝罪から入っちゃう、ですと!?なんかまずい予感しかしない展開です。

続く言葉は・・・



「先日のお申込、キャンセルになってしまいました・・・」



Σ(゚д゚||)ガーン

これは痛い、痛すぎる・・・。ぬか喜びでしたorz



キャンセルになった理由を確認したところ、派遣でいらっしゃる予定だった人が

入社自体キャンセルになってしまい、必然的に社宅も不要になってしまったという

ことでした。そういう理由なら致し方ないですよねえ。



まあでも、今後もこの法人さんから社宅探しの依頼はあるみたいですし、今回の

キャンセルが入居者様事由であれば、法人さん自体は引き続き派遣社員さんを

探すと思います。その場合、うちの物件がチョイスされる可能性もありますから。



と、自分を慰めてみたものの、けっこう悲しい感じ・・・^^;



田舎でその場所自体の需要が乏しいというところはあるので、過度な期待をしても

仕方がないというところや、元々の購入価格が格安なので、2部屋埋まってるだけでも

収支的には一応ペイしているというところなどもあり、本当に困っているわけでは

ないですけど、やっぱり埋められるものは埋めたいです。



前回の営業で、法人需要を掘り起こしていけばまだ集客できる要素があるなということは

把握したので、その路線で今回早速成果が出たと喜んだものでしたが・・・。



いや、大丈夫。二度あることは三度あります。というか、これまでに決まったのは全て

法人社宅です。今後もその路線でじっくりやっていけば大丈夫、と自分に言い聞かせつつ

引き続き管理会社さんと連携を取って入居促進を進めたいと思います。



あとは、以前ポールさんが近隣アパートからお客様をスカウトして満室にしたという

話があったのを思い出して、近隣アパートにポスティングする作戦はどうかな?と

考え始めました。しかし、ネットで検索しても、町内で募集中の物件で富山1棟目と

同等のスペックの物件って見当たらないんですよね・・・。物件の近所も戸建ばかりで

アパートなんて全然ないし。ポスティングする先が見当たらないという残念な事実を

目の当たりにする私でした(苦笑)



そうだ、チラシ作らせてもらって、店頭に置かせていただくというのはいいかも。

やれることは何でも挑戦してみよう。本当は自分で作るのが一番良いのだと思いますが

時間的に厳しいので、管理会社さんにそういう対応ができないか相談してみます。

あとは家具家電つけちゃうキャンペーンとか。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月26日

久しぶりにお申込をいただきました!

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富山1棟目、営業の成果が出た?のか、ようやく久しぶりのお申込をいただきました。

まとめ借りの法人さんのお話かと思いきや、全然別の話でした。



先日、今度こそ真面目に取り組もうと自分にカツを入れ、富山で営業をしてきました

私の保有物件のある地域担当で、自社での賃貸仲介をしながら他社への営業も担当する

管理会社さんの賃貸営業マンと一緒に回らせていただいたのですが、その彼以外に

もう一人同じ地域の賃貸仲介担当がいるということで、営業回りの後の懇親会は

そのもう一人の担当である女性の方も交え、3名で交流を深めてきた次第です。



いろいろと楽しくお話もでき、この方もうまくハマれば結構決めてくれそうだなあという

感触は得ておりました。話が上手で明るいタイプなので、お話をしていて良い印象が

増大していく感じがしたのです。



しかも好都合なことに、この方は結構太めの法人社宅探しのお客様を持っていまして、

うちの物件のある隣町の●●市や△△町あたりの案件や、県庁所在地の富山市の案件は

いっぱい来ているのに、なぜか私の保有している地域だけスルーされると嘆いてました。

うちの物件、法人さんの社宅需要には結構ハマるんです。家賃格安なので。



「来たら絶対にイチオシで紹介するんですが、未だその地域での引合がなくて・・・」と

申し訳なさそうに仰っておりましたが、自社管理物件だからだろうとはいえ、こうして

気にかけてくれているんだなと思うと、ちゃんとこの物件も満室にできるような気がして

きたものでした。いや、前からできると思ってるけど、改めてね。



昨日、お仕事していると何やら着信が。当然仕事中は電話には出ませんのでスルーし、

トイレに行った時に履歴を見てみると・・・富山1棟目の管理会社さんからでした。

電話番号を見ると、管理部門ではなく賃貸部門。お、これはもしかして?



この間営業に行った際に、一括で全部屋借りたいという話があり、借りるかどうか

相手の法人さんと話をしているというのがありました。もしかしてあの話かな?

だとしたら満室になりましたというご報告をいただけちゃう?仕事しながらちょっと

ワクワクした自分、定時になったらすぐに折り返しの電話をかけました。



電話に出たのは前回の懇親会でじっくり話をした女性の地域担当の営業さん。

「やっと良い報告ができると思って、急いで電話しました!」ときましたので、

申込の電話であることは間違いありません。いや〜、あんな田舎の汚い物件なんか

埋まらないから早く売れとか、富山のイメージが悪くなるだろゴルァとか、地元の

投資家さん(除ポールさん)からはさんざんな言われようでしたが、ようやくここで

「それ見たことか!」と胸を張って言えるようになるのかな?

(時間かかってるやん!については一切考慮しないことが前提です)



「懇親会でお話した、私の懇意にしている法人さんからなんですが」

ほほう、あの法人さんですか・・・あれ?一括で借りてくれる話ではなく?

「ちょうど富山1棟目の隣町の案件があり、推しまくったら1部屋決まりました!」

おお、全く別件でしたか!若干肩透かし感はあったものの、これはこれで嬉しいです。

2月1日から契約スタートとのことです。



一括で借りると言っていた法人さんに関しては、通常の募集条件に加えて広告料を

1ヶ月積み増しする必要がありました。また、駐車場は送迎用の車1台のみ借りる、

というお話でしたので、駐車場代を別だしにしていることから、トータルでの収入が

下がってしまうという難点もありました。



それに対して、今回のお申込は駐車場も借りてくれますし、広告料も所定のものだけで

良いということで、初期費用が軽減される上に駐車場分の収入を得ることもできます。



それに、一括で6部屋まとめて借りてくれるということは、6部屋まとめて退去になる

リスクもあるわけです。だったらそのリスクが6部屋から5部屋に減るということは

経営上有利な点になるだろうとも考えられます。



ちょっと肩透かし、と最初に思ってしまったのですが、考えればむしろ今回の申込は

プラスに働くことがわかりました。管理会社さん、グッジョブ!



その電話の中で「そういえば一括で借りるって言ってた法人さんってどうなりました?」

と聞いたのですが、営業に行って以降特に反応がないそうです。もう2週間経ちますし、

ダメになったならダメになったで結論は聞いておきたいところ。管理会社さんに

申込が入って6部屋から5部屋に減りました、という連絡をして貰いつつ、さらっと

状況を聞いておいてほしいと伝え、快諾いただきました。



この物件、一昨年の秋に購入してから、修繕に時間がかかったり、ガス会社さんの

切り替えに手間取ったり、凍結事故で配管がやられて全部やり直しになったりと、

本格的に募集できるようになるまで半年以上の時間を要しました。物件が完成してから

募集をかけたものの、なかなか決まらず、私自身もサラリーマンの仕事が多忙になり

放置プレイとなってしまっていました。これを反省し、営業をしたり清掃を切り替えたり

物件が良くなるよう少しずつ活動を開始した矢先の申込。若干オカルトチックですが、

経験的にその物件のことを考えていると良い話が来るような気がします。

こちらもそのまま勢いに乗っていただきたい!



これで現在は114部屋中97部屋(申込ベース)。85%まで稼働率アップです。

年初は申込ベースで80%ちょっとだったことを考えると、一ヶ月弱でここまで

改善できたのは大きな進歩です。



申込ベースで今年に入って東京9棟目2部屋、東京6棟目1部屋、富山1棟目1部屋。

やはり東京9棟目の加速が大きいです。東京9棟目、年末にも1部屋お申込をいただいて

おりますので、グイグイきています。孤独死されたおじいさんが、最後にプレゼントを

置いていってくれたのかもしれません。オーナーチェンジしてからの数ヶ月という短い

期間だったけど、安らかに旅立ってくれたのかなと思いたいところです。



あと17部屋。札幌9棟目5部屋、富山1棟目5部屋、東京8棟目3部屋の御三家が

ある程度片付けば、あとは札幌10棟目1部屋、札幌6棟目1部屋、東京9棟目1部屋、

東京10棟目1部屋というラインナップになります。札幌6棟目と東京9棟目は問題は

ないでしょうし、札幌10棟目もリフォームが終われば普通に決まるでしょう。

東京10棟目は苦戦する可能性が高いですが、まあここは半分ジョークみたいなところも

あるので、長い目で見ることにします。



まずは効率よく埋められるよう、引き続き富山1棟目には注力したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月14日

定期清掃の改善!個別発注に切り替えました。

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一泊二日の富山出張。帰京日は定期清掃の打ち合わせとIoTアパートの見学でした。

両方とも人の繋がりのご縁で実現したもの。感謝いたします。



管理会社さんが提供する定期清掃に関して、多少問題と思うことがありました。

田舎なので蜘蛛の巣がすごいんです。



蜘蛛の巣は清掃で取ってもすぐ次が復活してしまいます。だからいたちごっこになって

しまうところはあるのですが、内見者がいるのに階段に大きな蜘蛛の巣があっては

あまり印象も良くありません。



定期清掃には現在月2回入っていただいております。それを増やすというのは経費面で

あまり現実的ではありません。そうなると、そのタイミングを最良のタイミングに

持っていく必要があると思います。具体的に言えば、金曜日なり土曜日の朝なりに

定期清掃をすれば、その週末くらいは蜘蛛の巣が少ない状態で迎えられるはず、と。



管理会社さんにそのタイミングでできないか相談したのですが、ルーティーンで回って

いるから、それは難しいと言う回答でした。入居の可能性を少しでも上げたいという

ところからすると、いささか残念な回答だと思った次第です。勿論、相手の立場で

考えれば、まとめて依頼することで経費削減しているところに、個別のリクエストまで

聞いていられないというのはわかりますので、仕方ないとも思いますが。



もう一つあったのは、融雪装置のホース設置や撤去に別料金がかかるというところです。

これも人が動く以上は仕方ないですが、清掃の際にコミコミでやってくれればいいのに、

という気持ちはありました。



補足

融雪装置は富山ではメジャーな設備です。雪が降ることが多く、それでいて気温が

0度以下になりにくい富山では、雪を水で溶かすことを一般的に行っています。

立派な設備だと道路の下に配管が埋め込まれており、雪が降ると水がその配管を通して

地上に少しだけ空いている穴から出てきます。私の物件では簡易的なものを採用しており

蛇口にホースを取り付けて、ホースを張り巡らせてそこから水を出す形にしています。



1つめの悩みについてブログに以前書いたことがありますが、その時にブログ読者で

投資家仲間の方から「私が清掃しましょうか?」というお申し出をいただきました。

メールをやり取りすると、管理会社さんにお願いしている清掃内容と価格はさほど

変わらず、報告の写真も撮影していただけるということでした。



お願いしようと思いつつ、管理会社さんにもその旨伝えて調整しないとだよなあと

思っているうちに、多忙にかまけてしまったり、他の物件のことを対応していたりで

優先度が低くなってしまい、しばらく返信を放置してしまっておりましたしかし、

融雪装置のセッティングにお金がかかる話を管理会社さんから受けた際に「清掃を

切り替えることの優先度を上げなくては」と思い直した次第です。



今回の出張で、管理会社さんには直接清掃を切り替えたい旨を説明して、理解を得て

円満に変更しようと考えておりました。ですので、初日に管理会社さんとの打ち合わせ、

翌日にそのブログを読んでくださっている投資家仲間の方との打ち合わせ、という形で

日程を設定した次第です。



管理会社さんとの打ち合わせは無事に終了し、円満に納得いただいた(と私は思ってる)

形で切り替えを進めることができる状態になりました。1月いっぱいは定期清掃を

管理会社さんにて行い、2月からはこちらでお願いした方に清掃対応をいただきます。



そして昨日、その清掃をしてくださる方との打ち合わせを行いました。投資家仲間なので

打ち合わせの半分くらいは不動産投資に関する情報交換みたいな感じで、それもまた

楽しいひと時でした。



清掃自体は柔軟に動いていただけそうです。基本的には蜘蛛の巣が気になるということが

問題であり、それ以外は通り一編対応して貰えれば良いと考えています。ですので、

蜘蛛や虫が活動をあまり積極的にしない冬場は清掃の回数を減らし、蜘蛛の巣が多くなる

夏場は清掃回数を増やしていただく、という形で依頼をさせていただきました。



清掃のタイミングは土曜の朝を希望しました。内見者を迎えるにあたり、蜘蛛の巣が

コンニチワしてる状態は避けたいと思ったためです。



これらの要望について、特に問題ない旨の回答をいただいた認識です。

逆に「あまり清掃するところがないから、なにをもって清掃が終わったと伝えれば

いいのか考えていた」ということでした。清掃前後で劇的に変化することがないだろうと

いうところからの発想だと思います。当方としては、蜘蛛の巣問題が最重要と考えるので

その点が解消できていれば問題ないです、と伝えました。

追って契約書等整えていただき、2月から本格的に体制変更となります。



今回の切り替えで地味に大きな改善となるのが、定期的に物件の写真が送られてくる、

賃貸経営のことを分かっている人の目線で物件の確認が定期的に行われることだと

思っています。



札幌でも仙台でも、現地の様子を写真を撮って報告してくださる方や業者さんが

いるので、建物の状況はある程度わかります。しかし富山はそれがありませんでした。

今回、投資家仲間の方にお願いしたことによって、こういったウィークポイントが

改善されることになります。とてもありがたいです。



改善をかけて、うまく満室まで持っていけるように頑張りたいと思います。



IoTアパートの話は明日書く予定です。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月13日

富山1棟目、純粋にお客様が少ないものの、やりよう次第で勝負できる。

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富山1棟目の営業をしたり、現地を確認してちょっとこれはどうかなーと思う部分を

チェックしたり、管理会社さんと懇親会をしてきました。



放置しまくっていた富山1棟目の空室率を減らすための施策がないか、現地でいろいろ

ヒアリングをして明確化しよう、と思って富山までわざわざ出張を入れました。

あとは、現地もリフォームが完了になってから半年以上が経過しているので、

虫の死骸や埃などが溜まっていないかチェックしたいという意図もありました。

その他、管理会社さんとの打ち合わせやガス会社さんとのご挨拶なども。



新幹線到着後、最初に向かったのはプロパンガス会社さんでした。良い条件での供給を

いただいているのですが、電話でしかやり取りをしたことがないので、一度ちゃんと

ご挨拶しないとと思っていました。



富山駅まで迎えに来ていただき、ガス会社さんのオフィスで打ち合わせ。

特に富山1棟目に関しての課題はなかったものの、ガス代は勝手に上げない方針など

ちょっとした確認をすることはできました。新しい物件を買ったら是非ガスを供給させて

くださいとか、お客様がいたら是非紹介してください、などの話も。積極的だなあ。



終了後、そのままガス会社さんに送っていただき管理会社さんへ。営業担当の方と一緒に

仲介店舗さんへの営業へ出発。今回は過去に問い合わせのあった仲介店舗さんを中心に

5店舗ほど回ってまいりました。



何か条件等改善すべき箇所はあるかという確認が今回の主題だったのですが、

ヒアリングしている限り、あまり直すところがなさそうなのです。どの店舗さんも

家賃としては適正と言っているし、この価格帯なら設備とかもうるさく言われる

ことはないだろうという感じです。融雪装置があることが浸透していなかった、

という問題はありましたが、まあ些細なところです。



となると、やっぱり問題は立地ということに。なかなか一般の単身の方に選んでもらう

ことが難しい立地であることは把握していましたが、予想以上だったということです。

「家賃とか条件はいいけど、お客さんがダダ減りだからねえ」と某仲介店の社長が

仰っておりました。また、とある仲介店さんでも富山1棟目をお客様に提案したことが

あると仰ってましたので、内見の結果はどうでしたかと聞いたら「内見に行く前に、

そこまで奥地に行くのはちょっと・・・ということで断られてしまいました」と。



潜在顧客の少なさが一番の問題となると、じっくり待つことと、そういう人が来た時に

真っ先に思い出して貰うことしか対策の打ちようがありません。



浸透度はかなり出てきているのはわかっているんです。今回も仲介店さんに行ったら

ほぼ顔パス状態でしたから。お店の外から顔を見たら「あっ」という顔をするスタッフ、

「なかなか決められなくてごめんなさいね〜」と気にしてくれる社長夫人、「いつも

貰ってばかりで申し訳ないから今回はいただけません」と気を遣ってくれるベテランの

スタッフの方、など。知名度は確実に向上しているのです、本当に。



そうなると、じっくり待つ作戦しかない?いや、そんな悠長なことを言ってる場合では

ないんだよなあ・・・。そんなことを考えていると、管理会社さんから「新しい店舗が

あるので行ってみましょう、具体的な問い合わせも先日いただきました」との提案。

早速行ってみたら、ここが大当たり。超やる気あります。富山らしからぬガツガツ感。

実はこの仲介店さん、年明けに「社宅として残り6部屋全部借りる」というお客様の

問い合わせをしてくださっていたそうです。それ、実現したら一気に満室ですよ!?



私自身も、これまでの営業活動と入居者様属性など考えると、社宅に活路を見出すのが

良いだろうと思っていました。派遣さんの社宅です。あまり高いところには住ませたく

ないから、多少辺鄙な場所でも安いところ・・・というニーズにはバッチリハマります。



今回の仲介店さんは、ベテランの方がその手の顧客をいっぱい持っているとのこと。

「ADつけてくれるなら頑張りますよ!」と仰っていたので、じゃあAD1ヶ月でと

約束をしてきました。決まるといいなあ。



あとは昨年末に不動産業界の話題をかっさらったアパマンショップさんにも営業活動。

富山のアパマンショップはフランチャイズ店舗なので、爆発を起こした直営店とは

関係がありません。営業に支障が出たか聞いてみたら、思ったほど出ていないとのこと。

むしろオーナーさんからの連絡が多かったようです。激励してくれる人もいれば、

FCと直営の区別がついてなくてお叱りの言葉を発する人もいたのだとか。

そして富山のアパマンさんは、事件後にすぐヘヤシュをオプションから外したそうです。

(ただ、そのせいで仲介店さんの売上はだいぶ落ちたのだとか・・・汗)



仲介店さんを回る間に、物件の状況も確認してきました。埃がちょっと気になったり、

工事時の段ボールがまだ残っていたり、換気扇のカバーが外れていたり、いくつかの

問題点がありましたので、それらを一つ一つ写真に撮ってメモ。特に、空室のポストに

封をしていないので、チラシがいっぱい溜まっているのが気になりました。



仲介店さんを回った後は、管理会社さんの事務所にて管理担当の方と打ち合わせ。

真っ先に辞める理由を聞いてしまいました(笑)

あとは本日の営業の成果だったり、現地を見て気になった点の確認と改善の整理。

その後、懇親会で仲介スタッフの方と日本酒を飲んで解散しました。



6部屋同時契約のミラクル、決まるといいなあ。先方も広告料弾むと伝えたら

やる気になっていたので、うまく成約して一気に満室になってほしいです。祈!



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2019年01月12日

富山1棟目の管理会社さんの担当の方が退職されてしまう。

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富山1棟目に本日出張予定ですが、その管理会社さんの担当さんが来月末をもって

退職されてしまうということが今日わかりました。なんてこったー。



辞めると言うことを知ったのは、お手紙でした。なにやら喪中風味なお葉書が

管理会社さんから届いたぞ、なんだこれと思ってみてみると、管理担当の方から

2月末をもって退職することになりました、という内容でした。こういう連絡が

お手紙で来たことがなかったので、なんか新鮮でした。



・・・って、新鮮とかそんなこと言ってる場合じゃないですよ。退職しちゃうの!?

ここまでのやりとりで何とか人間関係は作れたと思ったのですが、それがリセットかー。

これは残念です。



富山1棟目を購入する作業と並行で管理会社さんを選定し、最終的に今回お願いした

管理会社さんに決めました。その時は今回の管理担当の方は窓口として出てきておらず、

別の方が対応してくれました。この方が私としてはけっこう良い仕事をしてくれそうと

期待できまして(リーシング弱そうと不安に思っていたら、管理委託契約を取る前に

自社の法人営業部門でお客様を探してきて入居にこぎつけてくれたり)、ここにしようと

決めたものでした。



今回退職になる担当さんとは、購入当日に現地で管理委託契約を締結する際に初めて

顔を合わせました。今までやり取りしていた方は実はリーシングの部門の方だったと

いうのを知ってびっくりしたものでした。そしてこの段階では初対面ですから、特に

印象もなく、この人が管理担当になるのか〜というくらいの感じでした。



こう言っちゃアレなのですが、正直なところ別に仕事ができるタイプの方ではないと

私は思っていました。最初の頃はガス会社さんを変えるとか修繕計画を練るとか、

そこに凍結の被害があったりして、いろいろなことを対応していました。半年くらいは

この対応をやっていたような気がします。そういう大変なところにはあまり顔を出さず

淡々と日常業務をこなしていたような印象でした。



人柄がとてもいい人で、私が勝手に自分で頼んだエアコン工事に関しても、何かあったら

困るだろうからということで、私からお願いしたわけでもないし、費用を払うわけでも

ないのに、責任感からわざわざ現地まで行ってくださり、工事の顛末を見守ってくれたり

してくれたことに、申し訳ない思いと感謝の気持ちが芽生えたものでした。



施主支給の部材も、私が自分勝手に注文して送っているのに、嫌な顔一つせずに

「現地で受け取っておきます」と申し出てくださったりで、非常にありがたかったです。



万雑費の請求書が町内会から送られてきたという件で久々に電話がありましたが、

開口一番「申し訳ございません」から始まりまして、何が申し訳ないんですかと聞いたら

「本来ならもっとこまめにオーナーと意思疎通をしなくてはならないのに、久しぶりの

 ご連絡になってしまいましたので・・・」

と。久しぶりと言っても、3ヶ月前くらいには電話しているんです。やっぱり真面目な

方なんだなあと思い直したところでした。



今回の富山出張でも打ち合わせをさせていただくことになっております。懇親会は

日程の都合がつかないので参加できないというお話でしたが、退職することも多少は

関係しているのかもしれませんね。まじめな方なので、辞める人間よりもこれから残る

人間と話をした方が有益だろう、とか気を遣ってくれているのかも。



「リーシング担当」の方は何人かご紹介いただいておりますが、「管理担当」という形で

面識のある方は他にいないので、後任がどうなるのだろう?というのは気になります。

仕事ができるかできないか、という点も勿論大事ですが、真面目であること、問いかけに

対して何らかの返答はしてくれること(返答なしでいつの間にか対応が終わっていたり

再見積を依頼してるのに見積が来ないまま工事が始まっちゃうとか、そういうところも

中にはあります)が一番大事だよねと思うのです。そういう意味では今回退職される

担当者さんは真面目で必ずこちらに確認をしてくれるので良かったのですが・・・

次の方もそういう方であることに期待したいと思います。



今日これから富山に行くので、お会いしたら今までお世話になったことをお礼して、

爽やかに送り出したいと思います。今までありがとうございました。そして2月末まで

引き続きよろしくお願い致します。



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