2019年12月22日

年内最後の富山での営業活動。

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年内最後の富山出張をしてきました。目的は勿論、仲介業者さんに外壁塗装をして

物件が綺麗になったことをPRするためです。成果はあったと思います。



昨日は午前中移動でお昼前に富山入り。管理会社さんと合流して、営業活動を

富山1棟目の集客が見込めそうな店舗に対して行ってまいりました。



富山1棟目は「地元の人は買う勇気がない」と言われる場所に建っております。

私としては、田舎なのは薄々理解しつつも、価格が異常に安かったので、これだったら

多少稼働率が悪くても購入していいだろうと踏んでの決断でした。実際、8部屋中

5部屋しかまだ埋まっていませんが、それでも購入価格に対して利回り50%〜60%で

回っていますので、何ら不自由はありません。大規模修繕や、ここまでの修繕費から

災害で支払われた保険金を差し引いて加味しても利回りはざっくり24%ですから。



でもやっぱり埋めたいですよね!満室という響きを大事にしたいと思う私です。

満室になったら・・・しれっと売却して入れ替えちゃおうかしら!?利益は出ると

思いますし。



とにかく、満室になるまで手を緩めようという考えはさらさらございません。

ここまでにも結構営業活動を重ねましたが、決めてくれる業者さんとそうでもない

業者さんが分かれている状況です。立地とか立地に付随する条件とか、そういう

変えようがないことについては仕方がないのですが、それ以外でできることは

何でもやろう。その気持ちで、大規模修繕にも取り組みました。外観が良くなれば

集客も少し良い影響が出るかもしれない、と思ったためです。

(今期は利益が出そうだからぶつけようとか、そういう思惑もありましたが)



とにかく大規模修繕は終わったので、これを各仲介業者さんにお伝えして、今までとは

違うよということを認識していただかなくてはなりません。把握していただくことが

大事です。認識されていないと、結局やった意味がないですから。



今回は、重点的に営業している仲介業者さんに対して外壁塗装が終わったことを

お伝えすることを力点に置いて営業活動を行いました。



トータルで今回は5社に対して営業を行いました。そのうち1社は通りすがりで

こんなところに不動産屋さんがある、ということでひょっこり入ったお店です。

決めてくれる感じはあまりしなかったけど、PRしておけばどこでそれが活きるか

わかりませんので、手は抜きません。



だいたい、業者さんは2つのパターンに分けられます。広告料で動くか、人情で動くか。

その辺がどちらのパターンになるかは、何度も営業しているから何となくわかります。

今回も広告料パターンの業者さんには広告料を上積みする話をしましたし、人情系の

業者さんには、今回の大規模修繕はおばちゃんとも仲の良い〇〇さんのところで

頼んだんですよ、という話で押したり。あの手この手で対応しましたl



ともかく、皆さんに対してどうやら物件がリニューアルされたようだぞ、という事実は

伝わったと思います。なので、この取り組みは成功。管理会社さん、ご協力をいただき

まことにありがとうございました。



さて、そんな中で1件具体的な動きがありました。某イケイケ系仲介業者さんから

金曜日に問い合わせがあったそうなのです。空室確認と紹介するかもしれないという

お話でした。これはちょうどいいということで、営業時に詳細確認をしようという

つもりでおりました。



そちらの仲介店さんの入口付近から、中は接客してるな〜みたいな感じで様子を

伺っていると、奥から店長が気づいてこちらに向かってきます。

「ちょうど内見の件でオーナーに直接問い合わせしようかと思っていたんです」と。

タイミングいいなあ。持ってるなあ、自分(自画自賛)。



若い女性の方で、予算的にはうちの物件がぴったりなのだそうです。ただ、自社の

管理物件でうちよりグレードが高いやつを見せて、価格差を理解していただいた上で

決めて貰うつもりだ、と。これは仲介業者さんがうまく推してくれれば形になる可能性が

ある案件だと思います。



管理会社さんを通さず、直に私に電話してこようとしているということは、たぶん次の

交渉ごとはアレだろうな・・・と思っていたら、案の定来ました。



「広告料、相談できますか?」



やっぱり(汗)

勿論相談できますよ、とにこやかに応じたところ、次に出てきたセリフは・・・



「上限どこまでいけますかねぇ?」



良さげな条件をちらつかせて、相手に最大限の譲歩を迫る。さすが、百戦錬磨の

ベテラン営業マン。以前、まとめて決めてくれたらここまでは頑張りますよ、と

お伝えした広告料を恐らく期待しているのでしょう。「上限」と言ってくるあたりが

やり手だなと思います。うまいなあと感心しつつ、かなりの金額を提示したことは

言うまでもありません。1年空いている部屋で、田舎でなかなか引合がない以上は

一人のお客様を大事にモノにするしかないですから。ADマシマシくらいで決まるなら

そこは頑張りますよ。



というわけで、本日そちらのお客様が内見となります。

3部屋キャンセルの前科もある業者さんなので予断は許しませんが、引き続き経過を

見守りたいと思います。



そういえば、3部屋キャンセルについては一言も触れられなかったなあ・・・

ベテラン営業マンのプライドだろうか(笑)



夜は一緒に営業してくださった管理会社さんの賃貸部門の方2名、富山1棟目を

仲介してくださった管理会社さんの売買部門の方1名、大規模修繕をしてくださった

業者さん、物件の清掃をしてくださっている投資家仲間の方、私の6名で懇親会。

この週末は忘年会が多かったみたいで、なかなか予約が取れずに難儀しました。

美味しいお店なのでお料理も満足いただけたようで、よかったです。

皆で頑張って満室にできればいいなと思ってます。ご協力よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月27日

富山1棟目の大規模修繕完了!

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富山1棟目の大規模修繕、終わりました。あとは本日足場を解体するだけです。

これでやるべきことは一通りできたので安心です。



以前のブログにて、大規模修繕の状況を確認してきたことを書きました。

この時も外壁自体の塗装や屋根の補修、軒天の張替などは既に完了しておりました。

残っている作業は雨樋の交換と共用部の防水、あと館銘板の設置でした。



これらについても、施工業者さんより「終わりました」ということで先日写真が

LINEに送られてきておりました。見違えるくらいにピカピカです。いいねー!



恐らく、外廊下やベランダの防水は今まで一度も実施されていなかったと思います。

そのくらい汚かったのですが、今回施工したことでピカピカに。建物は水に弱いし、

実際にサイディングに被害も出ていたので、今回の修繕で一通り綺麗になったことで

入居者様にもご迷惑をかけることがなくなったのではないかと思われます。



特に、ベランダに関しては、以前電気温水器が置いてあった場所から漏水が発生して

室内に大穴が開くなどの被害が出ておりました。ここについては電気温水器を撤去する

対応こそしていたものの、防水と言う形での根本的な対策はできていませんでした。

今となっては電気温水器の給水管から漏水していたのか、ベランダの防水がダメに

なっていて漏水していたのかはわかりませんが、今回の対応でそのどちらの可能性も

つぶすことができたというのは良かったと思います。



塗装工事のついでに、照明器具も錆が目立って変色していたから、あわせて変更を

お願いしておりました。こちらも完了して写真が送られてきましたが、塗装だけでも

全然印象変わるものですね。パッと見た感じ、すっかり真っ白になっておりました。

あとはLEDに変えたいな、これ。電気代もちょびっと節約できるし。



雨樋は施工業者さん曰く「既存の雨樋は物件のサイズに対して口径が小さすぎる」という

お話でした。雨樋が小さいということは、雨が強く降った際には雨樋が役に立たないと

言うことなのだろうと思います。これに関しては、全て新品に交換しました。



そして館銘板の設置。この辺一通り終わらせてから、最後に館銘板を作成いただいて

設置を行っていただきました。



これで全工程終了。あとは本日足場をばらして終了となります。



本体価格とほぼ変わらないくらいの金額でしたので、安い金額ではありませんでした。

でも、今まで全然手を掛けられていなかった建物でしたので、ここまで特に実害が出て

いなかったことが不思議なくらいの状態のものを完全に直したという意味では、

決して高すぎることはなかったと思います。



建物が綺麗になったので、パッと見の印象は良くなったのではないかと思います。

爽やかな物件に仕上がりました。内覧に来た方の目を惹くものになっているだろうという

気はします。今までだと塗装が古ぼけている感じが否めませんでしたから、第一印象は

格段に良くなったであろうと思われます。近隣仲介業者さんにも物件が大きく変わったと

PRできるし、新鮮な印象を残すことができることでしょう。



また、建物の状態がリニューアルされたので、むこう5年〜10年くらいは手間いらずに

なったことも大きいです。購入時に融雪装置を設置し、凍結事故で給水管を全交換し、

プロパンガスへの切り替えで給湯器やお湯の配管を全交換。そして今回の大規模修繕で

屋根、外壁、共用部など一通りの修繕を行いました。ほとんどの設備が刷新されたので

当分トラブルとは無縁になるものと想像します。この状態なら、誰に売っても迷惑は

掛からないでしょう。ああでも満室にしてからじゃないと価値が高まらないから、

今すぐ売るってことはないと思いますけど。



何にせよ、懸案事項が一つ片付いて良かったです。今期は東京9棟目の売却益もあり

お金がかかることをやるなら今のタイミングだなと思っていましたから、決断して

良かったと今は思います。



12月のどこかで現地確認して、業者さんや管理会社さん等関係各位をお招きした

大規模修繕お疲れ様会を実施しようと思います。日程調整しなきゃなー。

あとは満室にするだけです!



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月17日

富山1棟目の修繕状況に大満足。

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富山出張に来ています。富山1棟目の大規模修繕、なかなかいい感じに仕上がっており

これなら残りのお部屋もすぐ埋まるはず!と思いました(それは別の問題!?)



富山出張をしようと決めた理由は、作業中の現場を見ておきたかったからです。

初めてお願いをする業者さんですし、元の建物の状態も褒められたものではないから

どんなトラブルが起こるかわからないです。見ておこうと言う気持ちになったのは

その辺が理由です。



予定の隙間がそこにたまたまあった、というのも大きいです。

東京の物件と違って、そんなにホイホイと富山に来れるわけではありません。

行くからには宿泊して現地の方と交流をするなどしたいし、行きつけのお店も

少しあるのでそういうところにも顔を出したいし。だから土日で宿泊を挟んで

一泊のパターンにできるだけしたいというのがあります。でも土日ってそうそうに

予定が入ってしまうので、なかなか空きがありません。たまたま今週の土日が

エアポケット的に空いていたので、それじゃあ行っちゃおうかということに。



富山1棟目の施工会社さんとお食事してから現地に行こう、ということで段取りを

組んで、更に富山の投資家さんとかお友達に声をかけたものの、たまたまその日は

ポールさんのブログにある通り若手は皆さん結婚式。そして大御所系の方々はハワイと

いうことで捕まらず。管理会社さんでも声かけようかなと思いましたが、しばらく

お会いしていない業者ポジションの方がいるのを思い出してお声がけをしたらOKを

いただくことができました。あとは日曜にフン様のバーを見せて貰う約束をして、

だいたいの出張日程は決定。いざ富山へゴー!



到着したらまず富山1棟目のある最寄駅に移動(最寄と言ってもその最寄駅からは

徒歩30分以上かかりますけどね)。いつもカーシェアの車を借りてしまうので、

ローカル線に乗るのは久しぶりです。2回目くらい?



そして最寄駅近くのお寿司屋さんで業者さんと合流し、ランチミーティング。

思ったより晴れている日が多く、工事は想定以上に順調に進んでいるようです。

とてもありがたいことです。あとは台風被害で追加になった分の見積の原本を受領。

こちらは火災保険で工事費が賄えることになりました。業者さんもほっとしてました。



工事のことや仕事のこと、東京に業者さんが弾丸ツアー0泊で遊びに行った話など

美味しいお寿司を食べながらあれやこれや話して、ひとしきり経ったところで

物件に移動。まだ足場がかかっており、防水工事など残っていましたが、外壁は

既に塗装が完了しており、見違えるほど綺麗になっていました。や、これはいいね!



隙間が空いていたところにコーキングをばっちり入れてくれているし、状態が悪かった

サイディングは部分交換されて、その上からそれが目立たないように塗装されているし、

鉄部も白く塗られて綺麗になっているし、屋根もいい感じに綺麗でした。良い出来です。

お願いして良かったです。見違えました。



ただ、全体が綺麗になると、部分的にちょっと気になるところが出てしまうのです。

それが今回だと照明器具でした。錆で茶色く変色しているから、これも白に塗って

貰えないですかとお願いして、そこは対応していただけることになりました。



綺麗になったらまた客付営業してこなきゃ!なんか楽しみになってきました。



職人さんが「昔、俺の友達がこのアパートに住んでた」と言っていたらしかったり、

施工会社の社長さんが、私が客付で回っている業者さんのおばちゃんと知り合いだったり

富山はやっぱり狭いなあと思った次第。これだから不義理を働けないし、働いたらその分

自分に返ってきてしまいます。肝に銘じないとね。



というわけで、外壁も屋根も共用部の防水も今回で終わり、更に給排水管も全部

やり直しているので、この物件はもう新築同様です(言い過ぎ)。

売ってよし、持ってよし。問題なのは立地が田舎なことだけです(笑)



さぁ、この繁忙期で今度こそ満室にするぞー!幻の満室はあったけど、今度は本当の

満室に向けて活動したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:33 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月15日

町内会費を支払う時期がやってきました。

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町内会費。投資用とはいえ、アパートのような不動産を保有していると避けては通れない

費用です。富山1棟目は今年もそれを支払う時期がやってきました。



町内会費って、たまに取られなくて済んでいる物件もあるけど、だいたいにおいては

町内会さんから管理会社さんに連レクが入り、町内会費を徴収されるパターンが多いと

思っております。私の保有物件でも、ほとんどが町内会費は支払っております。

そこに物件を持つと言うことは、その町内に貢献すると言うことにもつながりますので

必要な町内会費であれば当然支払うべき、というのが個人的な考えです。そこをケチって

町内会の方と軋轢を起こすのは不本意ですから。



ですので、要請があれば基本的には町内会費は支払っています。その場合は入居者様にも

申し訳ないですがご負担はお願いしております。大家にて代理徴収の上で支払う形です。

でも実際の支払はほとんどの場合において管理会社さんが行ってくれております。

そして管理会社さんによって管理の仕方が異なるようです。私のところに町内会費も

毎月送金してきて、町内会へのまとめての支払も送金明細に掲載する管理会社さんも

いますし、管理会社さん側で徴収してプールしておき、支払も管理会社さんで行って

送金明細に一切出さない管理会社さんもいらっしゃいます。個人的には前者の方が

わかりやすいし、万が一管理会社さんが倒産しても資金が保全されるので良いかなと。



そんな中「支払を依頼する場合は手数料を頂戴します」というポリシーの管理会社さんが

いらっしゃいます。それは富山1棟目の管理会社さん。こちらは町内会費のみならず、

アパートの電気代など色々な支払を代行いただくと、その分1件300円(税抜)の

手数料をいただきます、というやり方になっています。手数料を取ることが珍しいとは

思いますが、そこに業務的な手間がかかり、対価が必要ということなら、それに見合うと

判断した人が注文するだけのことですから、良いのではないかと。私は電気代の支払を

手数料を払ってお願いしております。送金明細に掲載された方が、どの物件の何かが

明確になるので、後で税理士さんが見た時に混乱しないかなというところもあります。

(でも月8000円とか結構な値段なので、カード払いにしてポイント還元狙おうかなと

 思い直している今日この頃です・・・こんなに高いと思ってなかったので、電気代)



で、富山1棟目の管理会社さんは、町内会費も受領次第送金してくるタイプなので、

支払もこちらが行うことになります。そして電気代と同じように管理会社さんに委託して

支払うこともできます。昨年は理由は忘れましたが自分で振り込んでいました。

今年はお任せしちゃおうかなあ。



そんなことを今考えているのも、管理会社さんから町内会費についてのご案内が

届いたからです。もう今年もそんな時期なのねえ。1年が経つのが異常に早いわ。

時間が勿体ないから、やっぱり今のプロジェクトが終わったらサラリーマンは辞めて

個人事業主にシフトチェンジしよう、とか脈絡もなく考える私です。



その管理会社さんからの連絡の中に「『来年は交渉する』というメモがありましたが

前任者が退職してしまったので詳細がわからない」ということが書いてありました。

引継できてないなーと思う気持ちもありますが、わからないことは素直にわからないと

言ってくれるところが逆に良いかなと思ったりも。



とはいえ、私もそのメモだけじゃわからないので、当時のメールを読み返してみました。

LINEだと機種変でメッセージ消えたりするから履歴は追えない可能性が多少

あったのではないかと思います。なんだかんだいってビジネス的なものはメールの方が

いいのかな、やっぱり。



そして見つけました。どうやら、去年は1部屋しか入ってなかったのに満額支払ってねと

言われてしまっていて、今年はその辺事前に相談してくれれば減額交渉に応じられると

町内会の方から言われていたようです。今年は5部屋しか入ってないから、減額での

支払ということを相談する、という意味のメモだったと理解しました。



管理会社の担当さんにそのメールを転送したら、早速管理会社さんが町内会の方と

交渉をしてくださり、今年は減額の5部屋分で良いということになったそうです。

ありがたや。



ついでに、来年以降も入居部屋数での支払でお願いしたいと交渉してくれたようですが

こちらは毎年町内会で話し合って決めることなので、将来にわたってそれでいいとは

今は答えられない、ということでした。原則は入居戸数に関係なく総戸数で徴収して

いるところ、交渉があったので減額した、というスタンスでいきたいようです。



とりあえず今年は5部屋分こちらで支払っておくかあ。手数料をケチる方向で。



そんな町内会費に関するお話でした。はい。

最後に、富山1棟目の地域では「町内会費」と言わず「万雑費」と言います、という

小ネタを挟んで、本日のブログは終了とさせていただきます。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月03日

富山1棟目、ふたを開けてみると問題多し。

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昨日は沖縄視察初日でしたが、ちょっとその話を置いておいて、昨日その裏で

やり取りしていた富山1棟目の大規模修繕のことをネタにしたいと思います。



沖縄出張の初日集合自国のちょっと前。富山1棟目の大規模修繕をしている

業者さんから電話がかかってきました。



「至急の件があり電話しました」とか言われるとドキドキしてしまいます。

きっとお金に絡むことなんだろうなあと思いましたが、まさにそれでした。



傷んでいるサイディングを交換しようとしたところ、下地が水でやられてグズグズに

なってしまっているのだそうです。ビス止めができない状態とのこと。

・・・あってもおかしくない話です。前に台風被害でサイディングを交換したことが

ありましたが、その時もだいぶサイディングが湿っていた記憶があります。そりゃあ

下地までやられていてもおかしくはありません。



「このままだと工事が進められないので、大工を手配していいでしょうか」

これは「わかりました」一択ですね・・・。



LINEで写真が送られてきましたが、確かに傷んでいます。素人が見てもこれじゃ

ビス留めはできないねというのが一目瞭然。やるっきゃないです。ええ。



うまいこと大工さんが現場にすぐ来てくれたということで、工事はすぐにスタート。

実況中継的にLINEで写真が送られてきます。なるほど、角材を打ち付けてそこに

ビスを打てるようにしているのか・・・。どんな工事をしているか、写真を送って

くれる上に、ビフォーアフターでちゃんと出してくれるからわかりやすい。

こういう配慮をしてくれるのってありがたいです。



その後、当日中に「追加工事の金額は5万*税です」と金額の連絡もありました。

動きが早い!そしてそのくらいで済んで良かったです。



いろいろと問題は起こっているけど、今回の工事が終われば一通りの問題は解消して

今後はメンテナンスフリーになるはず。きっとそのはずです。うん。



業者さんに「そういえば、工事の完了はいつでしょうか?」と質問をしました。

できれば雪が降る前に現場を一度確認しておきたい。でも既に11月の週末は

札幌出張やら会合の予定やらが入っていて、行けるとしたらピンポイントでこの日しか

ないなというのもわかっています。その日までに終わるならいいなと思ったのですが

「11月中に終わらせたいですが、天気次第です」という回答。



途中経過でもいいから見ておこうかな?と思って、この日見に行くのは可能ですかと

打診したところ、日程を調整いただけることになりました。ありがとうございます!

というわけで、再来週は富山出張が確定。業者さんとランチすることになりました。



出張すると決まったら、空室の問い合わせもあまりないようなので、管理会社さんとも

会ってくるかなあ。ついでに業者さんを回ってもいいかもなあ。大規模修繕してます、

って感じで宣伝しておくのも悪くないです。せっかく行くなら効率よく使いたいです。



富山1棟目、生まれ変わるのが楽しみです!



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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする