2020年12月20日

富山1棟目、このタイミングでお申込受領!(今日申込で明日入居希望・・・大丈夫か!?)

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富山1棟目、お申込いただきました!やったー、これで満室まであと2部屋です!

・・・え、明日から入居したい?年末のこの時期に大丈夫なのかそれ?



先日、一番決めてくれる仲介業者さんにお歳暮を贈って今後もよろしくお願いしますと

PRしてきた
富山1棟目。以前はいくつかの仲介業者さんがぱらぱらと決めてくれて

いたのですが、外壁塗装後はこの仲介業者さんがかなり決めてくれるようになりました。

そうなると、この繁忙期もこの仲介業者さんを中心に物事は動くことになるでしょうね。



残念ながら、この構想の中に置いて管理会社さんは実は戦力としてあまり重視して

おりませんでした。管理を始めて2年以上が経過していますが、その間に決めたのは

2部屋だけです。先日久しぶりに1部屋決めることができたのですが、既存入居者様の

借り増しということで割と棚ぼたな感じがありました。会社として頑張ってくれて

いるのは理解しているのですが、いかんせん物件のある地方に店舗がないので、

なかなか決まらない状態が続いているのだろうと思います。構造上の問題点なので、

これはもう仕方ないです。私も最初からそこは懸念していましたので、今この点に

どうこう言うつもりはないです。わかっていて管理委託しているので、あとは自助努力で

何とかしようという腹積もりでした。



3部屋空きで繁忙期を迎えて、2部屋くらい仲介業者さんが決めてくれて、1部屋退去で

残り2部屋空きで迎えるってあたりが現実的な解かな?とか勝手に予想していたのですが

嬉しい誤算の方向でその予想は外れることになりました。



昨日、管理会社さんの仲介担当の方から電話がありました。むむ、仲介担当ってことは

退去の連絡とかじゃなさそう。この管理会社さん、謎に書面で退去予告の報告をしたり

メールでしたりで、電話で伝えてきたことは過去ありません。そして賃貸部門という

ことであれば、これはもう入居関連に違いないと判断できます。



電話を取ると、管理担当の人の声もそこそこいいテンション。これは決まったよという

話で間違いなさそうだなと思いましたが、案の定その話題でした。



「本日お申込いただきました!」「入居希望日が明日なんです!」



・・・それ、年末やばくて逃げてきた人じゃないの?大丈夫なの?本当に平気なの?

胡散臭すぎて逆に興味が湧いちゃうレベルなんですけど・・・。

賃貸の現場では、年末の至急の入居は得てして何かから逃げている訳ありの人が多く、

滞納率も高いし夜逃げ率も高いと口伝されていると聞いています。それじゃないの?



しかし、この懸念は杞憂に終わりました。



なんでも、管理会社さんのところに以前から問い合わせが来ており、富山1棟目のことを

気に入ってくれていたそうです。契約書の雛形とかも送ったりしていたのですが、

その後連絡がなくどうしたかなと思ったら、今日いきなり申込が来て明日入りたいという

超急展開になったということでした。法人契約とのことです。



年末逃げてくるやばいやつじゃなかったようで、良かった。



法人さんの名前を聞いたので調べてみたところ、全国あちこちに拠点がある会社でした。

あまりメジャーでない都市にぽつぽつと営業所や出張所があり、その中に富山1棟目が

ある自治体も存在していました。ちなみに、うちのアパートもけっこうな田舎ですが、

その工場はさらにそこから奥の山の中。なるほど、これだったらうちのアパートを

気に入る理由はわかります。安いし通勤も便利ですからねえ。納得しました。



月曜日から転勤先で業務が始まるので、なんとしても日曜日に引っ越したい、

引越屋さんの手配も済んでしまっているので、どうにか明日から入居させてほしい、

と懇願され、頑張って準備しているところだそうです。



ありがたいんだけど、もうちょっと計画的に準備はしてほしいものですね(汗)



管理会社さんは法人需要に強いところがあるので、今回はその線で引っ張って

くださったものと思います。ありがたいことです。期待してないなんて思ってしまって

申し訳ないです!



法人契約で実際に住む方は40代男性の一人暮らしということでした。

お部屋、綺麗に使ってくれますように。



さて、これで富山1棟目は残り2部屋になりました。残り1部屋まで到達するものの

最後の1部屋が埋まる前にぽろぽろと退去が出るのが今までのパターン。今回はその

残念なパターンにはまることなく、ズバッと満室になってほしいなあと期待します!



俺、この繁忙期が終わって満室になったら、このアパート売るんだ・・・

(死亡フラグを率先して立てに行くのは止めなさい)



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月06日

繁忙期に向けて仲介業者さんにPR。

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富山1棟目のテコ入れ策として、たくさん決めてくださっている仲介業者の店舗さんに

ちょっとおしゃれなお歳暮を贈らせていただきました。賄賂です(笑)



富山1棟目は現在8部屋中5部屋の稼働率。いいところまで行くけど退去が出る、の

繰り返しで、なかなか満室にたどり着けません。でも入居の勢いが上回りさえすれば

いけそうな手ごたえはありますので、今年の繁忙期は是非決めたいという思いです。



決めるには仲介業者さんのご協力が不可欠です。特に、こちらの物件に関しては

外壁塗装が終わった後は某大手仲介業者さんがほとんど一社で決めるようになったので

ここの会社さんとの協力関係は不可欠です。外壁を塗る前はまんべんなく色々な

業者さんが決めてくれてましたが、某大手さんは全然決めてくれませんでした。

それが外壁を塗ったらほとんどその某大手さんで決めるようになったので、各社ごとに

得意不得意ってあるんだなあ・・・と実感した次第です。



なので、是非この仲介業者さんにはうちの物件を贔屓して決めていただきたい。

そう考えて、本当はこの仲介業者さんをご招待して懇親会をやろうと思ってました。

でもこのコロナ禍でそれは無理だなと判断し、中止。

そうなると、別の手段で良い印象を付けたいところです。



そのバリバリ決めてくださるようになった仲介業者さんは、かなり女性比率が高いです。

そこで、ベタですがスイーツの詰め合わせをお歳暮として贈ることにしました。

とにかくインパクト勝負ですから、心づけでも賄賂でも忖度でもなんでもいいのです。

相手の心に残り、ハマるお客様が来た時「そういえばあの物件あったなあ」と思い出して

紹介してくれれば良いのです。



ネットでいろいろ検索して、味はわかりませんが見た目が綺麗なスイーツのセットを

選んで注文。本当は懇親会をやろうと思っていた日付を指定して送付の手配をしました。

その日は富山に入る予定だったので、もしかしたら仲介業者さんにお邪魔するかも・・・

それであればお歳暮がちょうど届いていて話が盛り上がるんじゃないか、という可能性も

あると思ったためです。



さて当日です。別の業者さんや投資家仲間の方とランチミーティングを終えた後、

その投資家仲間の方が「物件行かなくていいですか?なんなら車出しますよ」と

言ってくださったので、お言葉に甘えることにしました。しかも仲介業者さんも

回ってくれるとのこと。申し訳ないと思いましたが、お言葉に甘えることにしました。

前述の通り、届いた日に現場に行けば更にインパクトを強くできると思ったためです。



懇親会ができないことの代わりにお歳暮を贈ると伝えてほしい、と管理会社さんには

言ってありましたので、ある程度話は通っているのかなと思いましたが・・・。

現地に行くと話がかみ合ってない感じ。懇親会?なにそれ、食べれる?みたいな

感じでよくわからないけど相槌うってるような感じです。お歳暮の話をすると

「あ、今日いっぱい届いたんですけど、それがそれだったんですね」と。



管理会社さんに懇親会の設定を依頼した時、コロナのこともあるので本当に会社として

それを進めていいのか調整している、と言っていたのを覚えております。その時は

相手の仲介業者さんとも相談しながら検討していると捉えていましたが・・・

たぶんこの反応を見る限り、管理会社さんの中だけで検討していたんだろうなあ。

だから仲介業者さんが全然ピンと来てないんだろうと思われます。



ま、今となってはどっちでもいいか。そんなことは。

結果として、今日来たことは大正解だったわけね。



そうとわかればあとは私のターンです。笑いを織り交ぜながら、デザートは私からの

お歳暮であることを伝え、今までいっぱい部屋を決めてくれたお礼も兼ねているので

今後もジャンジャン決めてくださいね、という話をしてきました。

(1個食べたら1戸決めるんですよ、とか無茶苦茶言ってきました・笑)



想定とは違いましたが、ひとまず意識付けは成功したと思います。

今年は今まで以上にジャンジャン決めていただきましょう!(となればいいな)



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月25日

空気を読んで中止にします。

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コロナ第三波が来てしまったので、富山1棟目のキーマンになる仲介業者さんとの

懇親会は取りやめることにしました。無念ですが仕方ない・・・。



なかなか満室に持っていけない富山1棟目。惜しいところまで埋まるのですが、

契約社員さんが多いこともあってか、退去も多いです。一進一退の攻防が続きます。

現在は3部屋空室。ただ、それでも買った値段が安いので、回っているかという

観点では余裕で回っているのが現実ではあります。利回り100%近い物件なので

2〜3部屋も埋まっていれば余裕です。



とはいえ、不動産賃貸業の経営者としては、空室があるのは残念ですから・・・。

やはりある程度の稼働は見込みたいところ。当然満室目指して動きたいと思ってます。

瞬間風速でもいいので、一度はきちんと満室にしたいです!



ということで、12月早々に仕事の代休が取れそうだったので、そのタイミングで

管理会社さん経由でキーになる仲介業者さんとの繁忙期決起集会と言う名の懇親会を

開くことを画策しておりました。管理会社さんと仲介業者さんも割と仲が良いので、

管理会社さんも巻き込んで3者で飲みニケーションを取ろうと思った次第です。



この話、持ちかけたタイミングではまだコロナ第三派の話も出ておりませんでしたし

落ち着いているタイミングでしたので、まあ問題はないだろうと思っていました。

GOTOトラベルもやってましたし。



しかし、東京に比べたら多少保守的になるのが富山の方の県民性(?)。

コロナのこともあるし・・・ということで、少し慎重に検討させていただいてます、

というお話でした。担当さんは「僕が個人的に飲みに行く分には全然問題ないんですが

会社対会社となるとご時世柄考えたら慎重になってしまうもので」と仰ってましたが

むしろそれは危機管理がしっかりされているということだと思います。私は割と勢いで

動いてしまうところもあるので、こうしてブレーキかけていただける方がありがたい。



で、そのままなかなか検討結果が出てこないまま今に至っておりましたが、ここに来て

一気にコロナ第三派の様相を呈してきました。GOTOトラベルは継続されるようですが

さすがに私もこの状態でごり押しするのは気が引けます。自分が良くても受け止める

相手がどう思うか、という観点からすれば、コロナが蔓延している東京から飲み会と言う

飛沫を飛ばされやすい形態のイベントに参加というのは抵抗があるだろうと思います。

ましてや、気のおけない友人であればまだしも、そんなに親しいわけでもない

仕事上間接的にかかわりがあるだけのオーナーですからねえ。



ということで、管理会社さんに連絡して、懇親会は止めますということを伝達しました。

代わりに陣中見舞いとしてスイーツのお歳暮でも送ろうと思います。女性の多い

店舗さんだった記憶がありますので、その方が喜ばれるだろうと思います。



飲み会は目的ではなく手段。あくまで、うちの物件をすぐに思い出してくださるよう

オーナーを印象付けるための手段でしかありません。当初の手段に固執しすぎて、

かえって「あのオーナー空気読めないよね」とマイナス評価を下されるのでは

意味がありません。



うまく臨機応変に評価を高められるよう精進したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:55 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月25日

わかっちゃいたけど悲しいぜ、退去予告。

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富山1棟目、わかっちゃいたけど退去予告で少しどんよりした気持ちになりました。

短期のお申込なのを承知で受けていたからいいはずなんだけど、複雑です。



購入してから2年以上経過しますが、未だ満室になったことがない富山1棟目。

ここだけ見れば大失敗のように感じますが、そもそも安く購入できているので

原状のままでも利回りベースで言えば75%以上をたたき出しております。

満室にならないことは悔しいことだし残念なことですが、別に今の稼働率で

困っているわけでもない、というのが現状。



あ、ここですごい高利回りな感じで言ってますけど、実際のところリフォームや

大規模修繕にかけたお金まで含めれば、そこまでの利回りじゃないですからね。

原状入居率で表面利回り35%くらいです。こういう感じで、ちょっと前提を変えて

すごく良い数字に見せかけるトリックなんじゃないの?みたいな疑いの目を持って

いろいろなことをチェックする習慣をつけた方が不動産に関しては良いと思います。



という脱線から本筋に戻ります。



でもやっぱり、収益を最大化させたくなるのがビジネスをやっている人の感覚として

当然です。それに、富山1棟目は満室にして売却して、それを頭金にして富山市内の

そこそこいいところに土地を買いたいという野望もあるので、やっぱり満室になって

いただきたいのです。



ということで、重点的に満室化を目指す物件としてリストアップしています。



この物件、いつも惜しいところまでは行くんですよ。満室リーチとか、申込ベースで

満室とかは何回かあります。でも、申込がキャンセルになったり、追加の退去が出たりで

なかなか満室の甘美な響きにまで到達しません。



田舎の1Kなのですが、思いのほか回転が早いなあというのが今のところの印象です。

入居付のスピードと退去のスピードのバランスが良くないなあと思っている次第。

今年はコロナとか特殊要因もありましたので、一概には言えないですが。



富山1棟目の主要顧客は派遣社員さん。家賃が安いので、派遣会社さんが社宅として

借りて行くケースが多いのですが、派遣社員さんがサクッと辞めたりすると、住居も

サクッと解約になってしまいます。某技術派遣大手の会社さんにこのパターンでの

退去が散見されます。



駐車場を借りていない(あの場所で車なしでどうやって生活するのだろう)入居者様が

一番最初に入居して下さり、そのまま安定して入居を続けてくださっております。

とても嬉しいのですが、できれば早く車を買って駐車場を借りていただきたいなあと

少しだけ思ったりする私です。図々しいこと考えすぎだな、と反省しつつ。



さて、この物件には1名短期入居の方がお住まいになっておりました。

自宅の建て替えのために半年程度住むというお話をいただいており、空きも多かったので

OKした次第でした。



この度、この方の自宅が完成したということで、10月末をもって退去ということで

退去予告のお知らせが入った、と管理会社さんよりメールで連絡がありました。



わかっちゃいたことなので仕方ないとは思うんです。でもなぜか寂しい気持ちに。

収入減っちゃうなあ・・・と思う勝手な私でした。ビジネス目線だとどうしても

そういう気持ちは出ちゃいますね。でも、入居者様からしたら、ようやく待ち焦がれた

自宅の完成ということで、気分も高揚していることでしょう。収支とかお金とかは

横に置いておいて、ご縁があった人の新たな門出を祝いたい気持ちになりました。



無事にご自宅完成、おめでとうございます。仮住まいで息苦しかったことと思います。

新しい家で楽しく幸せにお過ごしください。短期間ではありましたが、お住まいに

なっていただきありがとうございました。



募集条件は今までと同じでいいでしょう。特に変更の必要はなしと判断しました。

繁忙期にうまく埋まってくれることに期待したいと思います。



これで空室は8部屋中3部屋になります。あれ、そういえばこの間短期入居の

問い合わせがあったけど、あれはどうなったんだろう?成立しているなら空室は

残り2部屋なんだけど。確認しておこうか。短期ってなかなか受けてくれるところも

ないと思うので、たぶん申込に至っているだろうと思っているんだけど・・・。



空室が残り2部屋か3部屋かわかりませんが、埋まるように頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月20日

ネズミとの激闘に終止符。

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富山1棟目のネズミ騒動、最後の1部屋に対しても対処が完了しました。

これで問題は収束したはず。ていうか終息してほしい、ってところですかね。



富山1棟目に突如降ってわいたネズミ事件。入居者様よりネズミが天井裏を走っていると

連絡が管理会社さんに対してありまして、そこから対処してきた記録となります。

本日が最終回。これまでの軌跡は登場編先行手配編本格手配編をご参照ください。



今回は、一部屋だけ残っていたお部屋へのネズミ駆除用のエサの設置が終わった、

というお話になります。



元々、まとめて残り7部屋に施工しようということで、施工業者さんが間に入って

調整をしていたのですが、その調整した日にとある入居者様が「体調不良」ということで

立入が難しい状態になったということで、急遽その部屋のみ延期となったのです。



施工業者さんの報告によれば、その部屋の両隣に関してはネズミのフンが見当たらず

もしかしたら施工しなくても大丈夫かも、という話は受けておりました。施工しない場合

1部屋分値引しますよというご提案もいただいたのですが、万が一ということがあっても

嫌なので、予定通り施工いただく形で依頼をさせていただきました。



お盆を挟んで、施工業者さんが入居者様に連絡開始。なかなか連絡がつかず、9月に

入ってからようやく連絡がついたとのことでした。そして9月中旬の施工という話で

アポを取ることができたそうです。これで一歩前進。



そして先日、さしたる問題もなく、つつながく施工完了となりました。



管理会社さんに、ネズミに関して施工が終わったことをお伝えすると共に、最初に

お問い合わせいただいた入居者様に対して、いなくなったとか何か話ありましたかと

聞いてみました。しかし、特に連絡がないから問題は無くなったのでしょう、という

感じの回答で、あまり有用な情報は持ち合わせていませんでした。入居者様に電話して

聞いてくれてもいいんじゃないかなと少し思いましたが、管理会社さんもお忙しいと

思うので、便りがないのは良い知らせだと思うことにしました。



田舎のアパートなので、まあネズミの一つや二つでてもおかしくないかなと思いますが

都会でもネズミはよく見かけるので(繁華街とか地下鉄の線路の上とかをやたらとでかい

ネズミがダッシュしていくので、残飯がいっぱいあって栄養たっぷりなんだろうなと

思います)、あまり関係ないのかな。どうして屋根裏にネズミが住み着くことになるのか

理由はよくわかりませんが、今回は無事に駆除できてよかったです。もう来ちゃダメよ。



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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする