富山１棟目に無料インターネットを導入する決断をしました。

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富山１棟目、ケーブルテレビさんが提供する無料インターネットを導入することに

しました。固定費が増えるのは不本意ですが、やむなしと言わざるを得ないです。



以前よりケーブルテレビの設備更新に伴い今後は維持費を徴収するという話が

出ておりました。ＳＮＳに投稿して本当にこんなのあるのー？という感じで有識者の

反応を待ちましたが、うちもそういうのありましたっていう富山の大家さんからの

反応があったものの、そんなのおかしいよという反応はありませんでした。

他の地域でこんな話は聞いたことがないのですが、富山ではあるあるの話みたいです。



あるあるなのであれば、しょうがないので金銭発生でやむを得ないかなと思って

おりました。そうなると、あとは無料インターネットをどうするかという点に

話が移ってきます。



家賃が安い物件で固定費を増やすのはあまり好ましくないと考えております。

なので、東京の物件ならまだしも、札幌や富山の中古物件で無料インターネットを

導入しようという気持ちにはなりづらかったです。特に富山１棟目は立地が田舎と

いうこともあり、無料インターネット以前の問題じゃないの？という気持ちも強く

持っている状況でした。



ケーブルテレビの営業さんが工事の申込書を送るという話をしてきたので、それが

届いてから考えればいいやと先送りしていたのですが・・・書類がなぜか届きません。

こっちも費用発生を先送りできるならそれでもいいやと思っていましたので、

特にアクションを取る気もありませんでした。



営業さんからたまに電話があったのですが、仕事中で出られず、折り返しても

今度はあちらの都合が悪く電話に出られない。そんなすれ違いを繰り返していたのですが

ある日留守電に「もうそろそろ期限がくるので書類の返送をお願いしたいです」との

内容が吹き込まれていまして、えええとびっくり。いやいや書類届いてないですし。

何回か電話してようやくうまくタイミングが合って話す機会が得られましたので、

書類届いてないですって話をしたら先方から再度送りますということでご対応を

いただくことになりました。



しかし送りますと言ったその週も書類は届かず。電話して確認すると、法人の

本店住所に送っていたみたいです。いやいやー、ちゃんと自宅に送ってくださいって

話をして住所まで送ってるのにー（苦笑）



そして法人本店に届いたのが月曜日。昨日ようやく手元に届きました。

もはや月内にあちらに届く気がしませんが、記述して送り返そうとしたのですけど

どう書いていいかわからない項目もあったので、今日営業さんに電話して確認の上で

送る形になりそうです。



さて、結論を先送りにしてきた無料インターネットですが、このタイミングで

断腸の思いで導入することにしました。いや、入居者様にとってはいいことなのだと

思いますけどね・・・。運営コストと賃料収入のバランスを考えると微妙だなってことを

言いたいだけです・・・。



決め手になったのは価格と反響の２点でした。



まず価格。８戸の物件で、月８０００円強で導入できる計算となります。

本当は１万円ちょっとなのですが、無料インターネットを入れなくても月２０００円は

取られてしまうので、実質的に負担増は８０００円。そして工事の初期費用はなし。

地域は違えど、札幌で提案いただいた無料インターネットよりもだいぶ安いので

比較的割安だろうと判断しました。この価格が提供できるのが今回の設備の入替の

タイミングだけ、というのもなかなか上手な商売をしているなと思います。

今回のタイミング以外だと工事の初期費がかかるということでした。



反響麺では、ちょうど今回管理会社さんに条件変更の後の反響確認をしておりました。

条件変更（初期費用軽減）がきっかけではないけど１件の反響を獲得しており、

そのお客様にもしっかり推したものの、ネット無料と駐車場の停めやすさでライバルに

軍配が上がったとのことでした。



駐車場はどうにもできないけど、ネット無料は如実に差が出てしまった形です。

そうなると、やらないわけにもいかないか・・・。なんか悔しいけど・・・。



ということで、ネット無料を導入する形で申込をすることに致します。

ランニングコスト増は辛いなーと思いますが、既存入居者様へのサービスと割り切って

対処しようかと思います。あと無料インターネットありならコスト増の分を家賃に

転嫁したくなりますので、そこも相談してみるかな。



ということで、富山１棟目も無料インターネット物件になりますので、反響が

増えることに期待したいと思います。決断としては辛い方向と思っていますが

ぐちぐち言っても仕方ないし、せっかく入れるなら空室対策にも効果があって

皆様に喜んでいただける形になるよう推進したいと思います。



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富山１棟目は大型フリーレント等を付けて入居募集を促進。

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富山１棟目のテコ入れとして、大盤振る舞いのキャンペーンを行うことにしました。

フリーレント３ヶ月もしくは新品家電プレゼントです。起爆剤になればいいのですが。



稼働率の集計をする中で、重点管理物件として挙げたのが東京１棟目、東京２棟目、

富山１棟目の３物件でした。



上記物件で退去予告も含め３部屋の空室、他に札幌８棟目で２室、東京１０棟目で１室、

仙台１棟目で１室、札幌９棟目で１室ありますが、札幌８棟目は上向きなので今の状態を

維持することに注力、仙台１棟目は競争力が元々高いので今は気にしない、札幌９棟目は

家賃の絶対額が低いので全体に与える影響を考えると今は放置でも構わないと判断、

東京１０棟目も家賃が安いので全体に与える影響はさほどでもなく、かつ決まる時は

決まるだろうと思うので様子見でもいいだろうと思いました。



ということで、重点管理物件としてチェックしようと思った３物件ですが、そのうち

東京２棟目はまあもう大丈夫かなという感じに思いました。ここまでに届いている話で

決まらないにしても、何かしらの話で決まる気がしてきたのでオッケーと判断。

東京１棟目はひとまず広告料を上げましたが、管理会社さんと引き続き家賃設定を

いじるかいじらないかを協議予定です。昨日管理会社さんの担当の方がお休みだったので

今日相談するということになりました。



重点管理物件の残る１つは富山１棟目です。ここも一時期に比べればかなり調子は良く

先日は初の満室も達成しました。田舎のボロアパートにしては大健闘だと思います。



富山１棟目って、あくまで「富山県にある物件」というだけで、富山市ではありません。

富山は有名投資家さんが多数在住していますが、そういった方が購入しているのは

基本的に「富山市」です。なので、私が持っている物件は富山の投資家さんから見たら

異端だしメインストリームではありません。先日ブログ執筆を終了した吉川英一さんも

「ひろ＊さんの富山の物件が苦戦しているのを見て富山の印象が悪くなると困るなあ」と

仰っておりました（笑）



ここで声を大にして言っておこうと思います。富山市は賃貸市況悪くないので

私が持っている富山市ではない田舎の物件の稼働率なんて全くアテになりませんからね！

富山市内も場所によってはレッドオーシャンですが、場所を間違えなければ安定します。



よし、主張しなくてはならないことは主張したので、本題の空室対策に行ってみよす。



富山１棟目には１室の空室があります。元々が超高利回り物件なので、１室の空室くらい

どうということはないのですが・・・でもやっぱり埋められるなら埋めたいですよね。

満室にした方が売却時の価値は上がりますし。



ということで、埋めるために何か追加でできることはあるか、管理会社さんに

相談しようと思いました。



まず、反響状況ですが、２月は２件の内見があったそうです。いずれも立地が合わず

成約には至らずということでした。たぶん店頭で紹介してくれたのでしょう。

それ以外に他業者さんから問い合わせが１件あったそうです。



田舎であることを考えると、まあこれはこれで善戦している方だと思います。

しょうがないですよ、人の動きがそんなにない場所ですから。内見があるだけでも

いい方あdと思います。



問い合わせを増やすために何かできるか提案していただけますかと伝えたところ

・家賃を２０００円下げる

・ウォシュレット設置

・家電プレゼント

の３点をご提案いただきました。



まず、１点目の家賃を下げる案は却下しました。元々地域最安値なのですから、

それ以上に下げたら地域相場を壊すことになりかねません。それに売却時の利益も

利回りで計算したら少し下がってしまうことになります。これは微妙です。

以前にも家賃を下げるのは最終手段と伝えておりましたので、その路線は踏襲します。



２点目のウォシュレット設置は、希望があれば対応して貰ってもいいかなと思います。

次の募集の時に設備があることをうたえるので、無駄になるものではありませんしね。

ただ、本当に必要なら設置するという感じにしてほしいなとは思います。中古の

ウォシュレットは嫌だという層も一定数いるようです（例えばうちの嫁ちゃんとか）。



最後の家電プレゼントは、お値段いかほどなのかと確認したところ、中古なら５万、

新品なら９万を見込んでおいてほしいとのこと。まあこれも必要な人がいるのであれば

ご提供は構いません。新社会人の方や新入生の方には確かにメリットあるかもですね。

あの田舎の場所でそんな人が来るのかという疑問もなくはないですが・・・。



もうちょっと即効性のあるものがないかなと考えたのですが、フリーレントとか

どうかなと。以前、最後の１室を埋めるために６ヶ月のフリーレントを設定しようと

計画したことがありました。結果としてその前に入居申込を貰ったので、その案を

採用することはなかったのですが・・・今回はそれを考えてもいいのではないかと。



ただまあ、ちょっと前に埋まった実績があるし、直近でも２部屋の案内はあったので

そこまで大盤振る舞いにしなくてもいいかなーと思ったりもしました。

そこで考えたのが「家電新品プレゼントもしくはフリーレント３ヶ月」の案です。

好きな方を選んで貰えるようにすることで選ぶ楽しみみたいなのを感じて貰い、

総予算としてもだいたい９万（家賃が３万前後なので）で納められます。

家電が不要ならフリーレントでお金を浮かせればいいし、家電が必要な人は家電の

プレゼントを選んでくれれば、新しい家電を買う手間が省けます。



問題は、家電貰うだけ貰って退去とか、フリーレント期間終わったら退去とか、

そういうことを考える人がいなくもないのではないかということです。

ここは短期解約違約金を設定することで、そういうことを考える人が出たとしても

最低限回収できるように考えることにしました。



管理会社さんには

・フリーレントもしくは新品家電プレゼントの選べるプレゼント

・必要な方にはウォシュレット設置

ということで募集図面に記載・周知いただくようお伝えしました。



今回の追加の措置が起爆剤になればいいなーと思います。

埋まってほしいぜ富山１棟目！



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富山１棟目のエアコン故障対応、土壇場で先送り。

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富山１棟目でエアコンの効きが悪いというお話が報告されました。

手配をしたものの、肝心の報告された方が入院するということで設置は先送りに・・・。



１室の空室を抱えている富山１棟目。繁忙期なのでなんとか決まって満室に返り咲きを

果たしたいところではあります。せっかく初めての満室になったのに、割と速攻で

退去予告が出てしまったり、地デジの視聴に費用がかかることになってしまったりと

最近あまりついてない物件なので、繁忙期中に満室返り咲きといきたいところです。



しかし、そんな思いとは裏腹に、まだトラブルは続くのでした。

次はエアコントラブルです。



管理会社さんからメールがあり、その内容は「エアコンがおかしい、室外機が動く気配が

ない。電源は入るが全く温まらない」というお話だったそうです。

霜取りの間は温まりにくい旨お伝えして様子を見ていただいたものの、１時間ほど

エアコンをつけても温まらない、室外機からも相変わらず音はしない、とのこと。



エアコンの年式が２０１４年なので、１０年近いことから修理をしてもまた別の劣化に

伴う不具合が出てしまう恐れがあるので、交換で提案をさせてほしい、とのことでした。



いただいたお見積は税別９万円。消費税を含めたらほぼ１０万です。６畳の単身向けで

エアコン交換に１０万はちょっと抵抗あるなあ・・・。



しかもお見積には「エアコン工事一式」としか書いておらず、材料と工賃の内訳が

書いてあるわけでもありません。どこがボトルネックなのか、これじゃわからん。

エアコンも２．２キロとしか書いてなくて、どのエアコンにするつもりなのかも

読み取れないお見積でした。



管理会社さんも別に無償の奉仕をしているわけではありません。一次対応の手間とかも

かかっているでしょうし、一緒にお仕事をすることで先方にも利益とかも当然取って

もらわなくてはなりません。ただ、見積に明細が出ていないので、そもそも何がどう

高いのかもよくわかりません。この状態のままでオッケーですと回答してしまうのは、

三方良しというより先方良しになってしまいかねません。



これが自分で動く気がある物件で、かつ近場なら自分でやるのも一案かもしれません。

しかし、ここは富山県。富山だと無料工事がついてる場合でも北陸はエリア外と

言われるケースが割と多いですし、入居者様と調整していつエアコンを配送するかなど

いろいろやるのも大変です。しかもリサイクル料は現地で払えとか、万が一現地で

想定外が発生した時にどうするとか、その辺を考えると遠隔はちょっと厳しいなと。



エアコンだけ私がネットで手配し、工事をいろいろお願いしている懇意の業者さんに

お願いしたら費用はどのくらい安くなるだろうか・・・。



仲良くしている業者さんに作業費用どのくらいになるかを教えてくださいと依頼。

並行で、管理会社さんに見積をもう少し細分化して貰えないか、せめて材料と工賃を

別々に出すようにしてほしい、とお願いをしました。



懇意にしている業者さんに確認すると、私が４万くらいでエアコンを超多雨することを

前提に、工賃がリサイクル料等込みで税込４万を切るくらいにできるから、トータルで

８万でできると思う、という回答をいただきました。



管理会社さんからは、材料５万工賃４万ですという内訳が届きました（いずれも税別）。

工賃の中にはリサイクル料等全て含んでいるとのことでした。



東京でエアコン工事を個別に頼む業者さんは、だいたい全部コミコミで税込２万くらいで

やっていただいております。それに比べると富山のエアコン工事は割高に思いますが

地域ごとに相場もあるのでしょう。４万前後はかかるということで考えておいた方が

良いのだろうなと思いました（たまたま私が聞いた２社がそうだというだけかも

しれませんけど）。管理会社さんも決して割高というわけではなさそうに思います。



私自身は、多少高くてもできるだけ工事は管理会社さんにお願いしようと思ってます。

パートナーですので、やはり私と仕事をして利益が出て良かった、と思って貰うことが

彼らのモチベーションにつながると考えるためです。



しかし、富山１棟目の管理会社さんは規模が大きく、常に知らない人から連絡が来る

状態です。私の物件の窓口だと思っている人に今回のエアコンのことを聞いたら

それは顧客対応の部署がやってるので私のところだとわからないんですよ、という

回答でした。



私が相手にも利益を取ってほしいと考えるのは、物件管理している人が気持ちよく

管理業務ができるように、という気持ちも強いです。カウンターの人と良い関係を

作りたいし、カウンターの人と気持ちよく仕事をしたいから、カウンターの人に

花を持たせる観点で仕事をお願いする、と言うのもあります。



富山１棟目の管理会社さんのように、組織が大きく分業になっているところだと、

私のような１棟８部屋しかお願いしていない人が多少気を遣ったところで、たいした

利益にはならないでしょうし、他でその分を巻き返すことも容易でしょう。

そして私自身も誰と関係を作ればいいのかがわからず、分業なのでオーナーの好感度が

仕事のクオリティに作用することもなさそうだな、と感じていることから、他の物件の

管理会社さんと比べて希薄な関係でもいいかな、と思っているところがあります。



いつも三方良しとか言ってるくせに矛盾してるなと自分でも思ってしまいますが

富山１棟目に関しては多少自分の利益強めでもいいだろう、なんて思ってしまいます。

ということで、管理会社さんには自分で手配します、とお伝えしちゃいました。



私が仲良くしている業者さんに、入居者様への連絡と工事日の調整を依頼。

その結果を受けて、入居者様宅にエアコンを配送する段取りで臨みましたが・・・

入居者様に連絡したものの電話もショートメールも反応なし、と業者さんから

連絡が入り、話が進みません。うーん、楽天のお買い物マラソンの時に購入して

おきたかったのですが、それは叶わぬ夢となりました。



そこから更に２日くらい経過したところで、業者さんから連絡が取れた旨のＬＩＮＥを

いただきました。連絡が遅れた理由が入院だったそうです。体調が悪くこれから入院を

しなくてはならないので、退院後に改めて調整させていただきたい、とのことでした。

体調悪そうな声でした、と業者さんも仰っており、心配です。退院して元気になって

戻ってきてくれればいいのですが・・・。



ということで、しばらくエアコンのお話は先送りになりました。

まずは入居者様の回復を祈ります。



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富山１棟目でケーブルテレビの設備更新に伴う費用発生・・・。

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富山１棟目、固定費がかかりそうなお話が出てきてしまいました。

ケーブルテレビ受信の設備老朽化で更新工事をしたいが、更新後は有償になると（泣）



せっかく満室になったけど、また退去が出て１部屋空室になってしまった富山１棟目。

管理会社さん、客付かなり強くて今まで満室になったことがない富山１棟目を満室に

持っていってくれたのはとてもありがたかったです。なので、今の１室も木っと

またすぐ埋めてくれるに違いない、と信じたいところ。信じる者は救われる（はず）。



しかしまあ、こういう時に限っていろいろと事件が起こるってのも不動産投資あるある。

今回は富山１棟目で突然かかってきた電話から始まる辛いお話をしたいと思います。



ある日急にかかってきた見知らぬ電話番号からの電話。基本こういう電話には

出ることはありません。大切な用事であれば何回かかけてくるなり留守電に入れるなり

対処されることと思いますので、それを確認してこちらからかけ直すスタイルです。



留守電が入っていたので聞いてみると、ＣＡＴＶの人で富山１棟目に導入している

ＣＡＴＶの機材が老朽化しているので交換をしたい、そして交換すると同時に、

大変申し訳ないが月２，２００円の費用がかかることになってしまう、という

説明をしたくてお電話したとのこと。



ということはあれか、富山１棟目は私が購入する前に地デジ対応した際の手段として

ＣＡＴＶ経由で地デジを見られるようにした、そしてその設備を更新するにあたり

有償化するというなかなかあざとい話ってことですかね？



私、基本的には毎月の固定費がかかる投資ってあまり好きじゃないのです。

それだけキャッシュフローのマイナスが確定してしまうということになるので。

けっこう申し訳なさそうなトーンな留守電だったので、あちこちでブーイングを

受けているんだろうなあ。ま、とりあえず折り返すか。



電話を折り返して話を聞いたところ、だいたい私の理解で正しかったようです。

固定費かかるのは嫌なのでアンテナを立てるって方法もありますよねと聞いたところ

「それをやると見れなくなるチャンネルが出てきます」と。うーむ、そうなのか・・・。



そして、どうせ設備更新するなら無料インターネットなどいかがですかと言われました。

無料インターネットの設備導入をすると初期費用３０万以上かかるのが、今回の

設備更新時に入れれば無料で対応できるということです。月々の費用は１万ちょっと。

札幌８棟目の無料インターネットの提案を見ると、初期費用なしのバージョンであれば

月々の費用が１３０００円強でしたから、テレビ見るのに２０００円と考えれば

初期費用なしで月８０００円〜９０００円程度で無料インターネットを契約できるって

計算になります。札幌８棟目は１２戸、富山１棟目は８戸という点が異なりますが、

まあ若干割安なのかなという気はしなくもないです。



テレビ見るのにお金かかるのは残念すぎますが、なんかもうしょうがないのかなあ。



管理会社さんなどにこの対応が普通なのか裏取りさせてくださいとお願いしたところ

勿論確認していただいて構いませんということでしたので、管理会社さんにメールで

こんな話って割と普通なの？と聞いてみました。



返答は、私が物件を持ってるエリアでは聞いたことはないが、別のエリアであれば

同じようなケースがあったそうです。アンテナを立てると１０万程度の費用がかかり

かつ見られなくなる放送局も出てくるということで、皆さん設備更新で費用を出す形で

対応されていました、とのことでした。



似たようなパターン、あるっぽいですね。費用発生は避けられそうにありません。

あとは無料インターネットを入れるかどうか、ってとこかー。少なくとも初期費用分は

割安で入れられるみたいですし。田舎なので客付のために無料インターネットの導入を

検討してほしいと以前管理会社さんに言われたこともあったしなあ。



ということで、またお金がかかる話が生まれてしまった、という悲しい一件でした。



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富山１棟目で換気扇故障が発生。

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富山１棟目で換気扇の不具合がありました。入居者様からのご指摘でしたので、

早々に対応をするよう管理会社さんにお願いをさせていただきました。



一瞬だけ満室になって、また退去予告が出てしまった富山１棟目。

大変残念ではあるのですが、もぐらたたきは大家の宿命なので仕方ありません。

とはいえ、富山１棟目は満室に持っていくのに４年かかっているので、そもそもが

ハードモードな物件であることは否めません。できればもう少し満室の期間を

謳歌したかった、というのが偽らざる本音ではあります。



まあでも、残り１部屋であれば管理会社さんが何とかしてくれるような気もします。

前管理会社さんが３年かかって満室にできなかった物件を、１年以内に満室に

してくださったわけですので。客付に強いという触れ込みは伊達じゃなかったなあと

思っております。追加の空室が出なければ、１室くらいなら何とかしてくれるのでは

ないかなと期待はしております。



やっぱり、そのエリアに自前で店舗を持っていて、ＦＣ展開などで知名度もある

管理会社さんだと、客付ははかどるような気がします。札幌８棟目もそういう

管理会社さんに１月中盤から切り替えるので、期待できるかなー。期待したいなー。



ただ、富山１棟目の管理会社さん、多少ではあるのですが修繕費は高めかも？

どこかにキャッシュポイントは必要なのだと思いますので仕方ないことだと思いますから

あまりにも高いなあと思わない限りはお願いするつもりではおります。



ちょうど先日、ちょっと高めかなと思った事例がありましたので、ブログネタとして

その辺を書いてみようと思います。



管理会社さんから、先日メールで換気扇から大きな異音がすると連絡があったそうです。

経年劣化が原因となるため、交換以外の手段での対応は難しい状況である、とのこと。

リフォームした時や大規模修繕した時にも換気扇の更新はしておりませんでしたので、

平成初期築の中古物件であることを考えれば換気扇の１つや２つは壊れてもおかしくは

ないだろうなあと思います。



お見積書が添付されておりましたので確認しましたところ、２２，５００円。

消費税を加算すると２４，７５０円という価格でした。



過去の経験から、他の物件の管理会社さんで換気扇の交換を手配すると、だいたい

２万円前後になることが多かったです。そこから比べると、ちょっと高めだなと。



とはいえ、やれウクライナだ、やれ円安だといった状況が発生する前の知見なので、

材料の価格高騰は加味できていません。そういうところからの値上がり要因も

あるかもしれません。



それに、多少高いと言いましても、絶対額がそこまで高くない商品です。

言ってしまえば、高いと言っても飲み会１回分のお値段ですから・・・。

値引交渉とか相見積とかするなら、もっと高い修繕の時でいいじゃないか、

今は管理会社さんにそのまま工事したという貸しを作ればいいじゃないか、

と考えた次第です。



勿論、ちりも積もれば山となるのは重々承知していますが、それでもその塵すらも

管理会社さんに積み上げさせたくないというのはちょっとこちら側の欲が強すぎるかなと

思ったりもしてしまいます。まあ総じて甘ちゃんなんですよ。自覚はあります。



ということで、工事を進めてくださいと回答しておきました。

入居者様にも換気扇が直ったと喜んでいただきたいと思いますので。



管理会社さんには是非満室に再度もっていってほしいと切に願っております。

引き続き、どうぞよろしくお願いいたします！



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