2020年02月21日

富山1棟目、写真撮影して地味に進化。

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富山1棟目の写真を撮影していただきました。ネットでの反響がよくなるといいな。

繁忙期、今年は前倒しされているようなので、そろそろラストスパートです!



今回は2部屋入居、1部屋退去で残りの空室が2部屋という状態の富山1棟目。

なんとかもう1部屋くらい繁忙期中に決めたいところです。



外壁塗装もしましたし、そのことをアピールする営業活動もしました。一応動いては

いますが、もうちょっとやれることはないかと考えた結果、カメラマンの方に写真を

撮影していただいて、その写真をネット掲載したら少し印象が良くなって反響が

増えるのではないかと考えました。



東京であれば、写真撮影をしていただけるカメラマンの方を数名知っているのですが

富山だとそんな方に繋がるあてがなく・・・。そこで、富山の投資家さんに色々と

教えを乞うて、最終的に写真を撮影していただける方を見つけることができました。



ポートレートであれば、構図を工夫することで差別化を図ることができますが、

建物写真は静的なものなのでそれが難しく、そう簡単に結果が出るかはわかりません、

という前置きをされましたが、それでも少しでも効果があるかもしれないことであれば

試す価値はあります。それに、売却する時にきれいな写真が並んでいる方が印象も

良いと思いますから。



というわけで、やれることを少しでもやろうの精神で、写真撮影の依頼をさせて

いただきました。そして先日、その撮影された写真が届きました。



撮影して貰いました

素直な感想をあえて言いますね。



地味(笑)



思った以上に、自分でスマホで撮影したのと変わらなくない?と一瞬思いました。

しかし、その写真にはとんでもない労力と差別化が図られていたのです。



それでは、ご覧いただきましょう。



ビフォー
アフター




アフター

ビフォー



おお、ブラボー!明らかな差があります!加工技術ってすごい。こうやってみると、

全く違うものになっていることがよくわかります。



撮影を引き受けてくれたカメラマンの方が「大きなインパクトは出せない」と

言っていた理由がわかった気がします。構図でどうこうではなく、素材の持っている

良さを軽く引き出してあげるのが写真の効果なのだな、と。

言わば、メインの食材ではなくスパイスみたいなものなのだと思います。



地味な効果かもしれませんが、ライバルの部屋と並べた時に清潔感が出ます。

嘘にならない程度に綺麗にする、現場に来た時にガッカリしない程度に魅せる。

きっと、SNSのプロフィール写真と同じです(笑)



早速管理会社さんに掲載写真の差し替えを依頼しました。昨日対応したとのことで

ネットには今日〜明日くらいには掲載されることでしょう。



今年は繁忙期がどうも前田推されているようです。昨年、引っ越し業者さんが足りずに

大変だった教訓からか、皆さん早めに動いている、と。私も確かに申込の動向を

見ているとそんな感じがします。



もう少し早いタイミングで写真の差し替えをするべきだったのかもしれませんが、

それを今悔いても意味がないこと。繁忙期明けでも写真は使えますから、じっくりと

構えて、長期的な効果を得られるように考えたいと思います。



賃貸に関しては、東京2部屋、富山2部屋、札幌4部屋が空室になっています。

1つの物件で2部屋空いているのは、札幌9棟目と富山1棟目だけ。何とかもう少し

稼働率を上げて繁忙期を終わらせたいと思います。



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posted by ひろ* at 16:55 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月10日

富山1棟目、さらなる入居申込受領!これで勝ち越し!

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富山1棟目、またまた申込が入りました。これで今シーズンの富山1棟目は2勝1敗。

これで再び勝ち越しで、残り2部屋です!何とかあと2部屋決まってほしいです。



部屋数だけは無駄に増えている私。東京と仙台が比較的安定しており、札幌と富山が

空室が比較的多い、という今の状況です。当然ながら、空室が多いところを中心に

テコ入れするのが効率がいいので、今は札幌と富山に力点を置いて臨んでいます。



札幌に関しては先日のブログで書いた通り、札幌6棟目から順次テコ入れ作業中です。

(原状回復工事もできるところから入れ始めて貰いました)富山1棟目は



富山に関しては、冬になる前に外壁塗装を行い、ぱっと見の古臭さを払拭しました。

外壁塗装をしたことを市内の主要仲介店さんにお伝えして、プッシュを依頼しました。

また、美装の再実施や細かな不具合の修繕などを行い、内見時の印象も向上させてます。

ネット掲載に関しても再度状況を確認して、掲載されていないポータルへの掲載依頼を

管理会社さんにさせていただくなどの手を打ちました。



あわせて、室内写真をこちらでカメラマンの方に依頼して撮影して貰うことを検討して

おり、その相談も進めております。ネットからの問い合わせはやはり写真の印象が

大事なので、仲介業者さんがスマホで撮影した写真と、こだわった機材や構図で

ちゃんと考えて撮影した写真では、問い合わせにつながる可能性が変わるだろうと

予想しての作戦です。



前述のような内容を地道に行った結果なのか、先日1室お申込をいただいたものの

解約通知もその少し後で受領してしまう残念な展開。一進一退の攻防が続いてます。

田舎なので引合自体があまり多くないので、1件1件の問い合わせを全力で対応して

取りこぼしがないように進めなくてはならないと思っています。



そんな感じで進めているのですが、昨日管理会社さんの賃貸スタッフより着信が

ありました。気が付かずに出られず、折り返すもタイミング合わず。何回かそれを

繰り返して、夕方ようやく連絡がつきました。賃貸部門ってことは、たぶん入居付に

関する何かだと思うので、優先度高く対応しなくてはなりません。



電話に出ると、仲介スタッフの方から「申込をいただくことが出来ました!」という

素敵な一言が。よっしゃー、いいっすねー!勢いが出てきた感じがします。

今回は法人さんでのお申込とのこと。客付してくださったのは、県内大手の某青い

不動産屋さんとのことです。今まで青いところは全然決めてくれなかったのですが、

今年に入ってから立て続けに2件決めてくださっています。どうしたんだろう?

前々からやる気はあるお店だったので、ずっと営業には回っていたのですが・・・

ここに来ての確変は嬉しい誤算です。



繁忙期が終わったら、こちらの仲介店の方をご飯に誘って、更に親睦を深めておいた方が

いいかなと思いました。去年まで全然決めてくれてなかったのが、今年に入って

ポンポンと決まり始めたのは何故なのか。その理由がもしわかるなら、今後の賃貸経営の

参考になると思います。それが聞き出せるなら食事くらいは安いものです。



まあ、繁忙期後の話は繁忙期後に考えれば良いこと。

今は残った2部屋の客付サポートを全力で頑張りたいと思います。

目指せ、今繁忙期中の満室!



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月29日

一歩進んで一歩下がる・・・富山1棟目、退去予告を喰らうの巻。

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寝坊気味で時間がないというのもありますが、手短に。

いやーん、富山1棟目退去予告入っちゃいました(涙)



集客に苦労する富山1棟目。田舎ゆえになかなか満室に持っていくことができません。

購入時は8部屋中1部屋だったのだから、そこから見れば6部屋まで回復できたのは

良いことだし、購入価格から見た表面利回りだってこの段階で65%ですから、

別に悪い投資ではないと思っていますが・・・でもやっぱり満室にしたいものです。



先日、久々にお申込が入ったし、繁忙期に入って問い合わせも徐々に増えているので

インターネットに掲載されている広告の見直しと、写真が上手な人にお願いして

物件写真の撮り直し、そしてその写真でポータルサイトのネット掲載をすることで

集客を強化しよう、と企んでおりました。



そんな矢先に、何やら1通の封書が管理会社さんより届きます。ん、なんだこの封書。

開けてみると・・・なんてこったい、退去予告があったと言う連絡じゃないかorz

今までメールとか電話で連絡くれてたのに、なんか急に封書とか来ちゃって焦ります。



退去予告が来たのは、春先に申込があったお部屋。まだ1年も経ってないのに退去かあ。

派遣社員さんの社宅代行会社さんが契約者なので、派遣の人が辞めたとかそんな話か?

何にしてもしょぼくれますね。



管理会社さんに連絡を取って、退去の理由とかわかりますかと確認してみましたが

社宅代行会社さんの場合は「社内事情」などぼやっとした理由でしか届かないようで

詳細は不明とのことでした。



あと2部屋だったのに、またあと3部屋にゴールが遠のいてしまいました。

まあもう仕方ないですね、これは。気持ちを切り替えて新たに募集に励むしかないです。

くよくよするのは性に合わないので、シャキッとやります。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月18日

思った以上に高くてびっくりしたけど、まあ内容はやむなしという感じ。

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昨年の現地確認の際に気になったことをお見積取ってたのですが、思ったよりも

細かいところまで管理会社さんが見積を作ってくださいました。



昨年末に富山1棟目の外壁塗装の結果を確認しに富山に行きました。室内の確認もして、

細かいけど多少気になることについて、作業見積を依頼させていただいた次第でしたが

それに対する返答ってまだ来てなかったなあ、と。認識はされているはずなのですが。



一度軽くリマインドしたところ、担当さんは割とすぐ返信してくださり、もう少し

待ってということでしたので、まあ忘れてはいないのだろうと思って、そのまま

おぃておきました。



その後、申込が入ったので、もう申込が入ったお部屋は別に何もしなくていいかな?

などと思っていたところでしたが、そんなタイミングでお見積が届きました。

まるで狙っていたかのようなタイミング(笑)



こちらが依頼したのは・・・

・空室の簡易美装(もう最後に清掃が入ってから1年以上経っているはず)

・共用部照明の蛍光灯をLEDに交換

・キッチンのドアの立て付けが悪くなっていた箇所の修繕

・キッチンの菊割れ蓋の交換

の4点でした。美装3部屋で5万、それと一緒に各作業実施いただいて6〜7万という

予算感だろうと勝手に予想しておりました。



ところがどっこい、届いた見積を見ると、なんと合計18万!おぉ、一体どうした!?

多少作業工賃が高いのは認識していたけど、外壁塗装はお願いしなかったので、今回は

全てお任せしようと思っていたのですが、さすがに目玉が飛び出そうになりましたよ。

(え、目が細いから飛び出ないだろって?まあそうかもしれないですけど、言葉のあやで

 言ってみただけですよ・・・)



まずは見積書をじっくり見てみると、蛍光灯の交換が「照明器具自体の交換」という

認識になっておりました。共用部の照明を一式交換して10万というお見積。

ああ、大部分はこれが原因ね。なるほど。



ちょっと前までは、照明器具もかなりみすぼらしかったので、大規模修繕のついでに

好感しようかと思っていたのです。そこを施工業者さんに相談したら、塗装しておくから

好感しなくていいですよ、と。そして実際、塗装したらかなり綺麗になりましたので、

これなら照明器具はこのままでいいね、ということになりました。



たぶん、管理会社さんの管理担当さん、外壁塗装後の現場に実際に足を運んだわけでは

ないのでしょうね。以前のイメージがあれば、照明器具自体の交換ということで

捉えてもおかしくないです。ここは勘違いを是正すれば問題なし。



それから、私が依頼した工事以外に、入居者様よりリクエストされた内容も含まれて

いたのも原因の一つでした。大事な入居者様ですので、勿論これは即交換でOKです。

シャワーが出ない単身者の生活はちょっと辛いと思いますから。この作業が約1万。



ということは、私の想定予算である6万に1万を加算し、7万程度ならまあいいかと

いうことになりますが、まだ現実は10万。残りの差は何の項目が影響している?



見積項目にもう一度目を通すと、どうも私が頼んだわけではない作業がいろいろと

入っているようです。余計なことを提案してきているなら、ちょっとだけ怒らないと。



しかし、見ていくとそうでもなさそうだという印象を受けました。

恐らく、どなたかが現場に行って不具合の総点検をされたのでしょう。私が気づいてない

不具合の解消に関する項目が列挙されていました。



キッチンカラン水漏れ直し、キッチン収納内棚撤去、洗面台下部水漏れ直し、

洋室収納引き戸建付調整、トイレ便座グラグラ直し・・・。

築古で誰も住まないまま放置していたら、確かにありそうな項目ばかりです。

私もこの観点ではチェックしていませんでした。



たぶんこれは私が気づいていない項目をいろいろと洗い出してくれたのだろう。

そう判断しました。もしかしたら、オーナー離れているからわからないだろうと

直しもしないところを盛られている可能性もあるかもしれませんが、ネガティブに

考えてもしょうがないです。それに、これが本当に不具合を起こしているのなら

入居者様が入居された後不満に感じて退去に繋がる可能性もあります。そうなったら

元も子もないですから、これは保険だと思って依頼した方がいいだろうと思慮。



というわけで、気持ちよく発注することにしました。管理担当の方は先日ちょっと

ご挨拶しただけですが、営業担当の方とは仲良くしておりますので、まあそこまで

ボッタクリするようなことはないでしょう。私は基本的に性善説の人間です!

(不動産に向いていない説あり)



あれ、でもこの項目見ると、菊割れ蓋のことが書いてないぞ?



というわけで、管理会社さんには、照明は蛍光灯交換だけであることと、菊割れ蓋が

見積に入っていないことを指摘しました。それに対する返答は、照明については

認識違いがあったので見積し直す、菊割れ蓋は見積項目に入っていないがサービスで

交換済みであることがメールで届きました。それなら良かった。



というわけで、入居までに各種の細かい不具合を直していただくことになりました。

小さな改善を積み重ねることで、入居申込という大きな果実を得られることに

期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:15 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月17日

富山1棟目久々のお申込受領!繁忙期、勢いを得られるか!?

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富山1棟目にお申込をいただくことが出来ました!サンデー毎日の氷見まつり以来です。

外壁塗装の効果が出たのか、それともたまたまか?いずれにせよ、決まればあと2部屋!



昨日もサラリーマンのお仕事は厳しく、余裕がない一日でした。あちこちから確認があり

それにひたすら対応するだけで一日が終わってしまう状況。余裕がなくて疲れます。

そんな状況なので、当然ながら電話がかかってきても出る余裕なし。仕事の電話すらも

すぐに出られず後で折り返しをしていましたから。



お昼ご飯を食べた後、そういえば午前中に電話が鳴っていた気がしたので確認すると

富山1棟目の管理会社さんの賃貸部門の方からでした。何だろう、何か条件交渉でも

入ったのかな?悪くない知らせだろうとは思うんですけど。



富山1棟目、ここに来て問い合わせは増えています。この間営業をかけた時は、

仲介業者さんより女性の一人暮らしのお話があるので紹介したい(ただし広告料は

マシマシやでドヤァ)というお話がありましたし、先日は同じマシマシ仲介業者さんから

来客のない作業場としての事務所で利用したいというケースは大丈夫か、という確認が

ありました。私としては、広告料マシマシで構わないから紹介してくれる仲介業者さんの

方が好ましいです。特に富山1棟目は立地が微妙で引合が少ないからなおさらです。



そんな前振りが先週末にあったから、きっとその件の条件交渉かなと思ったのです。

その線だったら悪い話じゃないな、と。というわけで、ランチ後会社に戻る前に

折り返してみました。



電話に出た担当さん、声のトーンからして確実に良い話だなとわかりました。

これは久しぶりに来たか!?生みの苦しみが長いので、その分喜びもひとしお。

固唾をのんで次の言葉を待ちますと・・・。



「1階角部屋にお申込をいただくことができました!」



うおーキター!嬉しいですぞーガチャピン!(なぜかムック風な話し方に)

久しぶりにいい話ができるためか、仲介業者さんの声も心なしか嬉しそうです。

いやー、よかったー。外壁塗装の効果も多少あったのかな?そうだとしたら、

塗装した甲斐があったというものです。



お申込をしてくださったのは40代の男性で、ご実家から通勤されていたけれども

ちょっと遠いので近場に引っ越したい、という感じのようです。年収を考えると

あまり家賃が高いところには住めないという事情があったものと推察されます。

ですので、地域最安値のうちの物件が紹介され、うまくハマったのだろうと予想。



決めてくださったのは青の仲介業者さん。富山では一番客付能力が高いという評判ですが

うちの物件に関しては今回が初めてです。ここも営業ルートには入れており、行く度に

「AとかDとか、そういう感じの好きですよね?」「青いところ限定AD盛り祭り!」

などと全面的に金銭的メリットを打ち出してPRしておりました。その効果がようやく

出てくれたようで、良かったです。



詳細は聞いていませんが、きっと外壁塗装の効果も多少はあるでしょう。外観がボロいと

内見した時にテンションが下がります。今回、綺麗に塗り替えて館銘板も設置したから、

そこもきっと良い影響があったのではないかと信じたいです。



来週後半からの入居を希望しているということなので、急ぎ保証会社さんの審査を終えて

契約の手続きを取る、と管理会社さんは仰っておりました。お願い致します!



これで富山1棟目は8部屋中6部屋が申込ベースで埋まったことになります。

残るはあと2部屋。サンデー毎日の時の幻の満室から9ヶ月。今こそ幻を現実に

変える時が来ました!残り2部屋、繁忙期効果で怒涛の満室になることを期待します。

仲介業者さんも忙しいでしょうから、回ったところでご迷惑になることでしょう。

ここは下手に営業に行かずに東京で果報を寝て待つ方向で進めたいと思います。



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お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする