2019年04月20日

まさかの逆転満塁ホームラン!富山1棟目、奇跡の満室へ。

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昨日、心の満室とかたわけたことを書いていたのですが、衝撃的な奇跡が起こりまして

(申込ベースですが)満室になってしまいました。あわわわわ。



いや、ほんとびっくりしたんですよ。管理会社さんの担当の方もやや興奮気味でしたし。

仕事中に電話がかかってきたので、ああきっと先日の1部屋申込の件だなと思いつつ

折り返したところ、「嬉しいご報告とご相談があります」と。え、更に嬉しい感じなの?



まず、昨日のブログに書いたADマシマシ要求(笑)の業者さんからお申込が入った、

とのことでした。それも3部屋。え、3部屋!?まじで3部屋なの!?えええー!



物件から割と近い工場で働く方だそうで、法人の社宅需要がドンピシャにハマった

形のようです。そしてマシマシさんからは相談事項として「3部屋決めたんだから

最後の1部屋だけAD更に追加できませんか?」と。2マシマシキター(笑)

いやでもその価値のある仕事はしてくださったので、オーケーしました!嬉しい〜。



「それとですね・・・」え、まだ続くの!?



営業回りをしていて一番感じのいい対応をしてくれる駅前のアットホームな地場の

業者さんからも、地元の方でお申込をいただいたとのことでした。うひょーい!

てことはアレか、一気に4部屋埋まったってことか!なんてこったい、嬉しい悲鳴。



こちらも相談事として、とても遠慮がちに「できればADがほしいです・・・」と

リクエストがあったとのことです。よっしゃよっしゃ、おっちゃん払ったるでー!

いつもお土産に持って行っている東京ばな奈へのお礼もあったということですし、

この業者さんとも仲良くしたいから、差し上げますよ!



私「ということは、今3部屋入居で一気に4部屋申込が入ったから、残りの空室は

  1部屋ということですね」

管「それがですね、まだ報告の続きがあるんです」

私「ファ!?」



なんと、更にもう1部屋、県庁所在地にある業者さんから、3部屋同時申込の工場と

同じ勤務先への派遣ということで、お申込が入っているとのこと。これも法人さんの

社宅としての申込で、法人さんの稟議が通り次第正式に申込になるということでした。



えーと、えーとつまり・・・5部屋空室から一気に満室ですか!?

購入して1年半、凍結事故で募集できなかった期間もあったけど、1部屋入居から

スタートして、申込いただいたけど2ヶ月で退去した人がいて、唯一の入居者様が

退去されて、凍結事故からの復旧修繕で昨年の繁忙期を逃して、ぼつぼつと申込が

入ったりキャンセルになったりして、亀の歩みでようやく3部屋入居までこぎつけて、

気長にやるしかないなーと思っていた富山1棟目が・・・まさかの1日で満室。



事実は小説より奇なりとは良く言ったものです。

ていうか、奇跡すぎて喜びと戸惑いの感情が複雑に交錯しています。

話できすぎじゃね?キャンセルとかあるんじゃね?と思う自分もいるし、心の満室とか

アホなこと言ってたのが言霊になっちゃったよとびっくりする自分もいるし、

妄想利回り100%には届かなかったけど、利回り82%だなーと計算する自分もいて

とりあえず祭りだな!と思った次第。



3部屋申込のお部屋は駐車場不要、地元の申込は駐車場必要、県庁所在地の申込は

駐車場不明なので、駐車場の分だけ利回りが下がることになりました。

まあそれでも、先に計算した通り82%くらいになるので、充分な数字です。



冷製に振り返ると、恐らく近所のでかい工場が人を増員していることが勝因なので、

この工場が派遣切りをしたら、人が減るというリスクは抱えることになります。

特定の施設に依存することはあまり好ましくないですが、今回の場合空室期間が

長すぎるので、危ないかもしれないけどこういう形で埋めてしまっても止む無しと

考えます。



これで一気に空室は減り、東京5室、札幌5室の合計10室にまで改善しました。

稼働率91.4%まで上がり、久々の90%台到達。商品化できていない物件も

あります(東京11棟目2室、札幌10棟目1室)ので、それを分母から省けば

93.8%になります。素晴らしい〜。



この勢いで、他の物件もドカドカと申込が入りますように。祈。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月19日

富山1棟目、お申込をいただくことができそう。

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富山1棟目、たぶん申込をいただけそうです!よかったー。

サンデー毎日行く前に何とか稼働率50%まで到達できました。



いつも一緒に営業に来てくれていた担当さんの退職が発覚し、また関係づくりから

スタートだなあと思っていた富山1棟目。その担当さん、辞めるという電話連絡の際に

「あと1部屋決めるのが私の使命というつもりで頑張ります」と言っておりました。

その頑張りがここで実を結んだようです。感謝。



たまたま電話に出られるタイミングの時に、富山1棟目の管理会社さんから着信あり。

電話に出ると担当の方でした。「確認なのですが・・・」と前置きしてからおもむろに

話しはじめた内容は以下の通り。



・一緒に営業回りした某仲介業者さんが申込を検討している

・派遣社員さんの社員寮としての用途

・ADいただけるなら必ず申込する



富山1棟目、今回問い合わせをしてきてくださったのは、前回の営業活動で初めて

訪問した仲介店舗さん。この時もけっこうやる気があり、法人顧客をいっぱい

抱えているということだったので、もし決めてくれたらADつけますとしてました。



富山1棟目のあるエリアは、地場の緩い業者さんが多く、あまりADを積んでも

響かない感じがあります。むしろ、こまめに顔を出している方が効果がありそうな。

そんなのんびりした地域です。言い方を変えると田舎町・・・(ぼそぼそ)



この地域でADに釣られる業者さんは1社だけだったのですが、前回の訪問の際に

こちらの業者さんもADが効果的とわかり、ADつけますよと約束してました。



今回、うちの物件に価格帯が合いそうだということで申込いただけることになり、

前回の約束通りにADをつけてもらえるのかを最終確認している状況のようです。

これは一も二もなくADつけますの一択。

ここで「ADつけません」とか言ったら一生客付して貰えないです(笑)

きっと申込をいただくことができたはず。もし受領できていれば、入居はすぐにでもと

いう感じになるそうです。GW前には契約して入居開始なのだとか。早いですねー。

家賃の発生が早いので助かります。



これで富山1棟目はようやく8部屋中4部屋が埋まることになりました。

稼働率50%達成、残り4部屋と言うことになります。まあまだまだ空きは多いけど、

物件のある町もそんなに大きくないし、その中でも田舎の立地なので、都会のように

ホイホイと埋まらないのは仕方ないです。じっくりやりましょう。



と言いつつ、あまりにも稼働率が低いままだと、週末のサンデー毎日倶楽部の合宿で

「やっぱりあんな田舎埋まらないだろ〜」と諸先輩方にいじられるの必至だったので、

せめて50%まで持ってこれてよかったです。半分は埋めましたよ!って言えるし。

(それでもバカにされるって?確かに・・・)



いやでもね、この低稼働率なのに2部屋退去があったとか、2部屋キャンセルが

あったとか、その辺がなければ今頃満室ですよ!そう、紙一重のところで残念な

結果になり、満室だったはずが50%になってしまっただけなのです。

大丈夫、富山1棟目は心の満室です!そう胸を張って回答しよう。うん。



異論反論、お前はアホかなどのご意見、全て受け付けます^^;



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posted by ひろ* at 05:54 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月16日

また思わぬ形で富山1棟目の客付に影響が出そうな事柄が・・・。

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富山1棟目の賃貸付を担当する方から着信がありました。入居申込のお知らせか!?

と折り返してみたところ、全く想定外の連絡を受けて戸惑う私。



まだ稼働率半分に至っていない富山1棟目。場所が田舎ということもありますので

そんなにバシバシと決まることはないのかもしれませんが、もうちょっと何とかしたいと

思う気持ちはあります。今までは泥臭く管理会社さんと一緒に営業に回る形で、

オーナーの顔と名前を憶えて貰う作戦を取っていましたが、それだけだと埋まらないと

いうことは理解できたので、管理会社さんの協力を得られるならジモティーなど

別の媒体での募集も検討した方がいいのだろう、と考えます。



今度その辺も相談しないとなあ、と思っていた頃合いに、管理会社さんより着信あり。

お、心が通じた?それとも入居申込の嬉しいお知らせ?ちょっと期待しながら折り返しの

電話を掛けますと、担当さんは非常に歯切れが悪い感じで「お知らせがありまして」と。

うーん、これは少なくとも入居申込ではなさそうですね・・・。何だろう?



「実は、一身上の都合で会社を辞めることになりまして」



えー、先日管理担当の方が辞めたばかりなのに、今度はあなたまで!?これは普通に

ショックがでかい出来事なのでは・・・。



この担当さん、いつも営業に同行してくださるし、ご本人も不動産投資に興味津々で

いろいろと聞かれたりするしで、面白い方だなという印象でした。今の管理会社さんの

スタッフの中で、一番打ち解けた関係だったと私としては思っています。



後任には先日お会いしたもう一人の地域担当の女性の営業さん、それとお会いしたことが

まだない男性の営業さんが就くとのことでした。



ちょっと困ったなあ・・・。彼が辞めたら、管理会社さんの中で知っている人は

責任者の方ともう1名の女性の賃貸担当の方だけになってしまいます。しかも、

両者とも携帯の番号は持っていませんので、今までのように直通で話をすることが

しづらくなってしまいます。



ちょうど今週末はサンデー毎日倶楽部の祭りで富山に行く予定があります。

辞める担当の方にもいろいろとお世話になりましたので、最後に一席設けて今までの

感謝の気持ちをお伝えしたいのと、後任の方との顔合わせもさせていただきたいのとで

先方に飲み会やりませんか、と持ち掛けました。関係者の方連れてきてください、と

申し添えることも勿論忘れません。



辞める担当の方は二つ返事でOKいただき、後任の男性の社員さんも連れてきてくださる

ことになりました。ここでまずはちゃんと印象付けて、この物件決めないとだなあと

思っていただけるようにしなくてはなりません。日曜の夜は大事な会食になりそうです。



正直、かなりの想定外でびっくりでしたが、新天地での彼の活躍をお祈りします。

そして、辞める前にもう1部屋でもいいから決めてください!(笑)



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posted by ひろ* at 06:11 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月08日

今度こそキャンセル無しっぽいお申込が入りました!

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繁忙期はまだ終わりません。今度こそキャンセルのなさそうなお申込をいただきました。

対象は・・・富山1棟目だー!



一昨日、富山1棟目の管理会社さんから仕事中に着信がありました。正直、2部屋しか

入居していない物件なので、時期的に入居申込一択だろうと思う自分と、でもこの間は

ように申込キャンセルという残念なお知らせもあったわけだし、この物件は3ヶ月で

退去という悪夢も過去にはあったし、退去の可能性も若干ながら考えられるよなあと

思ったり、どうにも落ち着きません。



昼休みにかけ直してみると、電話をした担当さんは外出しているとのことでした。

ああもう、超気になるじゃないか!と思ったのですが、電話に出たもう一人の営業の方が

「確か富山1棟目にお申込をいただいたという話だったのですが、詳細が本人にしか

 わからなくて・・・」と言うじゃないですか。よっしゃー、申込確定だー!悪い方の

お知らせじゃなくてよかったと心から思いました。



結局その日は担当者さんからの折り返しの電話は無し。賃貸部門の方なので、この時期は

とんでもない忙しさなのでしょう。推して知るべし。



翌日になって、そろそろ落ち着いたかなと今度は担当の方の携帯に直接電話しました。

担当の方は嬉しそうに「やっと決めることが出来ました!」と喜び勇んで入居申込を

いただいたことを報告してくださいました。私、それに対して「申込をいただいたと

言うことだけは電話に出た担当さんから聞きました!」と答えちゃったのですが、

「え、そうなんですか・・・」と、第一報を伝えられなかったことを残念そうにして

いたので、余計なこと言わなければよかったなと少し後悔。そして担当の人の

第一報を伝えたい感、嬉しいしかわいいです(注:担当は男性です)



詳細を伺うと、申込をいただいたのは女性の一人暮らしの方だそうです。まさか

女性が選んでくださるとは夢にも思いませんでした。今回選ばれたお部屋は購入時に

唯一の入居者様がお住まいになっていた部屋ですが、そういえばその方も女性でした。

女性に選ばれやすい何かがあるのかもしれません。



引越の理由は転勤。職場から歩いて通えるところに住みたいということで、徒歩圏に

ある富山1棟目を気に入っていただけたようです。あと、角部屋で家賃が高いお部屋を

選ばれたのですが、その部屋の陽当たりが良いこともプラスになったのだとか。

そうですね、陽当たりはいいですよ。窓のあるのが南面と東面で、南面は用水路と

戸建だからあまりさえぎられないし、東面は田んぼですから。虫は多そうですが・・・。



安定収入の職場ですし、こんなに属性がいい方が富山1棟目にお住まいになるなんて

本当に良いのでしょうかと心配になるレベルですが、大変ありがたいです。



しかも転勤絡みなので、2週間後にはもう住みたいというようなことを仰っていると。

今回はキャンセルはなさそうです。よほど職場で転勤無しとか言われない限りは、

確実な申込になりそうな予感がします。いやー、よかったー。



管理会社さんも「ようやく1つ埋めることが出来ました」とほっとした雰囲気に

なっていました。入居ゼロで繁忙期終了とかになると、管理会社さん的にも立つ瀬が

ないでしょうし、まずはほっとしたのではないかと思います。



ちなみに問い合わせの動きはどんなもんですかと確認しましたが、悪くないとのこと。

地元業者さんからもぼちぼち問い合わせは来ているそうです。それと、本来であれば

一番忙しいはずだった2月終盤が意外と忙しくなくて、今の時期になってもまだ

問い合わせがたくさん来ているということも仰っておりました。引っ越し業者さんが

確保できないとニュースで流れていましたが、その辺の影響もあって繁忙期が若干

後ろ倒しになっているのかもしれません。



まだもう少しチャンスはありそうですね、と管理会社さんに伝えると「そうですね!」と

言うので「じゃああと1室は最低でも決めましょう!」とこちらから言ってみたところ

声が若干ひきつっていたのは聞かなかったことにします(苦笑)



いやでも、1月には「そもそも需要がないからね〜」と言われていた富山1棟目ですから

それなりの問い合わせがあるというだけでも上出来ではないかと思いました。

何回も営業回りはしているので、認知度は高まっていると思います。あとはうまく

ハマるお客様が来ることを祈るばかり、といったところでしょうか。



このペースなので、繁忙期中に満室とまでは言いづらいですが、もう1〜2部屋くらいは

決まって貰いたいところです。願わくば、社宅需要でまとめて借りていただけるなどの

プランがうまくハマることを期待したいです!



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月09日

家具・家電付きプランを検討する。

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富山1棟目の反響を得る手段として、家具家電付きを管理会社さんに提案しました。



富山1棟目は法人需要が多いです。家賃が地域最安値なので、多少田舎でも固定費を

減らしたい思惑から申し込んでくるパターンがあることや、管理会社さんが法人さんの

社宅需要を直接承る立場にあることから、問い合わせがあった際に提案しやすいこと、

などがその理由となります。



立地に劣るため、一般の方からはあまり問い合わせはいただけないというのが現実なので

法人需要をうまく開拓することが重要なのかなと思っています。



埋まらない部屋を知恵を絞って埋めるのは、決して苦手ではありません。札幌2棟目で

さんざん苦労した経験もあります。あとはそれを考える時間が足りないだけです。

札幌2棟目の頃はそれしかなかったから、そこに時間を全力で割けたんですよねえ。



で、テコ入れ第一弾として思いついたのが「家具・家電付きプラン」です。



富山1棟目クラスにご入居を希望される方は、恐らく年収はあまり高くない層に

なることでしょう。それであれば、そういう方が見て惹かれるサービスを導入すれば

お申込をいただける確率が高くなると考えられます。



家具・家電付きプランは札幌でも実行しており、希望される方もおられました。

低家賃帯の物件では割と引きが良かったので、今回も使えるのではないかと考えます。



家具・家電を設置した場合は、私は貸与ではなく割賦販売の形を取る想定です。

貸与でもいいのかもしれませんが、貸与だと修理など発生した時にややこしいと考え

入居者様に所有権を移転させてしまいます。



家具・家電はテレビ・電子レンジ・冷蔵庫・洗濯機の4種類。だいたい5〜6万あれば

揃えられます。ネットで買いそろえて、配送を現地にすれば良い感じです。

現地で誰が受け取るんだという話はありますが、最悪私が行けばいいし、管理会社さんに

手間賃をお支払いして協力いただくことも考えて良いかと思います。



5〜6万かかるというところから逆算して、だいたい2年程度で回収する方針で考えれば

家賃は2000円〜2500円くらいアップさせれば良いでしょう。2年未満で解約に

なった場合は、(2年−入居期間)×家具家電代金を違約金として徴収するとすれば

契約的にはとりっぱぐれはしないでしょう。回収できるかは別として。



まとまったところで、管理会社さんに電話して今回の案をどう思うかヒアリング。

かえってきた回答は「あまり有効ではない」というコメントでした。なぜに!?



理由は明確でした。大手の社宅代行業者さんとのお付き合いが多いそうなのですが

大手はそういったイレギュラーを嫌うため、選択肢から外されてしまうという

ことなのです。なるほど、そう言われてしまえば、そうなのかもしれません。



ただ、個人のお客様への訴求効果はあるだろうし、社宅代行業者さんを使わない

小規模零細の法人さんや個人事業主さんなら、そういうのを求めるかもしれないです。

現に、今の入居者様の中には、個人事業主の親方が従業員のために借りている部屋が

あります。こういうケースなら充分引っかかる可能性はあると思います。



というわけで、相談の結果「備考欄に目立つように家具・家電付き可能と書く」という

ことになりました。そのくらいの対応が程よいところであろうという判断です。

賃貸担当の方の意見でしたので、それならとそのやり方で追加いただくことにしました。



対策は一つではないと思います。色々なことをやり続けて、その上で何が良かったのか

振り返ることが必要なのだろうと思います。また何か思いついたら試してみたいです。

今回の作戦も何かしらの力になってくれればいいなと思います。



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