2021年08月03日

油垂れ問題は換気扇の清掃で解決しそうなので良かったです。

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富山1棟目の油汚れ問題、現地で状態の確認をしていただきました

換気扇の掃除をしていないことが原因、ということでファイナルアンサーの模様です。



富山1棟目で、特定の部屋の換気扇の排気口から油汚れが激しく出ている状態が

続いていることを清掃担当の方が見つけてくださいました。油が外廊下の上まで

落ちてくるので、廊下の防水に悪影響を及ぼしそうだし、外廊下に油汚れのシミが

付着している状態は決して好ましくない(というか汚いのでダメ)です。



金物を加工して油受けを作ったのですが、その油受けを乗り越えて外廊下に油が

垂れてきてしまう状態が見つかったので、さらなる作戦変更を検討せざるを得ない

状況に陥りました。なにで、業者さんに相談して、一度部屋に入らせていただいて

換気扇の状態を確認、そして必要な対処(おそらく清掃)を取るという流れに

なりました。詳細は過去ブログをご参照ください。



そして先日、その調査の報告が届きました。

結論としては、清掃で解消させるのが妥当ということでした。



このお部屋の契約者様は建築会社さんの社員寮で、社員さんが住んでいると聞いてます。

お住まいの社員さんは、購入してリフォームして募集した際、かなり初期にお申込を

いただいた方なので、印象が強いです。数えてみると、今や一番の古株入居者様です。



決して便がいいとは言えない場所ですが、車を持たず自転車で生活しているという

富山県民が聞いたらびっくりするスタイルです。唯一の駐車場契約がない方なのです。



これまで家賃滞納もないし、個人的には引き続きずっと住んでいていただきたいという

思いが強い方です。なので、今回の訪問調査で生活実態など軽く見られるのかなと

思ったりもしていました。



報告に添付されていた写真を見る限り、この方は自炊をがっつりとやっているようです。

鍋もいろいろな種類がたくさんあり、コンロもだいぶ汚れていました。自炊をしっかりと

やっている方なのだろうと推察されます。



換気扇は油汚れでべたべたでした。ある意味これは予想通りです。そうでなければ、

あんなに外まで油は垂れてこないはず。



施工業者さんの見立てでは、ひとまずクリーニングすれば油の問題は解消するだろう、

と言う内容でした。昔ながらの換気扇なので、養生が必要だからということで

当初想定していた予算(2万円)をオーバーしてしまいましたが、問題が解消するなら

そのくらいの予算オーバーは気にしません。



ただ、換気扇交換って割と2万くらいで済んでしまうケースが多いというのが過去の

経験則としてあります。そうなると、交換の場合いくらかかるかも把握しておいた方が

いいだろうなと判断。施工業者さんに交換の場合の金額も確認して貰うことにしました。

予防修繕になるし、それだけ料理している方なら寿命を考えても交換した方がいいかも、

と思うので。



施工業者さんが本人と会話した内容を報告してくださったのですが、入居者様もお盆で

換気扇の清掃を行うつもりでいたようです。汚れのことは気にかけてくれていた模様。

施工業者さんから、ドラッグストアとかで売ってる換気扇カバーをかけると良いという

助言をしてくださったようで、今後はそれを使いますとおっしゃっていたようです。

入居者様の啓もうまでしてくださるなんて、とてもありがたいです。そしてそうやって

気にしてくださっていた入居者様にも感謝しなくては。



施工は来週を予定しております。これで問題解決のはず。

外廊下の防水と美観はこれで何とか守れそうです。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月29日

原状回復にそこまでお金がかからず良かった。

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富山1棟目、一進一退を繰り返しています。先日は退去となったお部屋の退去立合の

結果が送られてきました。特に大きな問題はなく比較的綺麗に使ってくださってた模様。



先日、入居申込をいただいて空室は残り1部屋に瞬間的になったのですが、今回の退去で

また2部屋空室に戻ってしまいました。これまでも残り1部屋で満室までリーチに

なったことは何回かありましたが、結局その後退去が出てしまい逆戻り、という展開を

繰り返しております。



だいたい平均すると8部屋中6部屋程度の稼働が常に見込まれている感じです。

立地条件が「結構な田舎」「両面田んぼ」「狭い私道を進んだ奥に駐車場」といった形で

決して良いとは言えないことを考えれば、それなりに検討はしているのだと思います。

しかし、購入からもう3年経過する中、未だ満室になったことがないというのも

ちょっと寂しいものがあります。地元大家さんの「ほれ、あんなところ買ったって

満室になんかならないだろーよ」という声が聞こえてくる気がします(被害妄想)



家賃は地域最安値クラスなので、法人さんからの問い合わせはそこそこあります。

だいたいは社員寮の話で、その中でも多いのは派遣会社さんが派遣社員さんを

住まわせるための社宅と言う問い合わせが群を抜いてます。

今回退去したお部屋も、派遣会社さんが借主さんでした。



今回退去したお部屋以外で見ると、社員寮が3部屋、派遣社員さんの社宅が2部屋、

個人での契約が1部屋という内訳になっています。やっぱり法人需要が多いです。

田舎とはいえ、近所には工場もあります。賃料が安ければ多少の需要は掘り起こせる、

ということなのだろうと思います。



富山1棟目は管理会社さんに大手の業者さんを選定しています。地主さんを相手に

していることが多いんだろうな、と感じることは割とよくあります。スピード感とか

できるだけ入居者さんに負担をして貰おうという発想になるあたり、想像ですが

地主さんが強かった頃の名残をまだ引きずっているように思いました。



管理会社さん、ネットに広告を出すのは自分たちだけで、他社さんには出させないという

方針なのと、そのネット掲載がSUUMOとCHINTAIだけだというところが

微妙なのですが、募集に関しては積極的に他社さんに情報を出してくれておりますので

まあそこは良いかなと思っています。社員さんの入れ替わりもけっこう激しいのが

難点と思っていますが、オーナーからお金をむしり取ろうみたいな発想の人は総じて

いないので、その点では馬は合うなあと感じています。ま、総じて平均点くらいで

納得はしているって感じですね。



今回、退去になったお部屋の原状回復についてのお知らせがありました。

退去予告があった旨はお手紙で届くのですが、原状回復についてはメールで届きます。

なんか統一性がないなあと思うものの、メールの方が助かるのでこれはこれで良し。



今回届いたメールによれば、2年以上住んでいたお部屋であるものの、床はそのまま

いけそう、クロスも比較的綺麗だということで、原状回復のお金はそこまで負担は

なさそうでした。建具の取っ手がぐらついているということで、ここは貸主負担で調整、

残置物の処分や浴室湯垢洗浄、洋室扉の傷埋め補修など細かい項目が借主負担となって

いました。



貸主負担は結果として3万ちょっと。このくらいで貸せるなら良いですね。助かります。



項目を見てると「出張費」という項目がありました。本社のある場所から遠いから

出張費を申し受けるということみたいです。うーん、自分たちで今後この地域にも

力を入れていきたいからと管理委託を依頼してきたのに、出張費をしれっと取るのは

ちょっと微妙な気がします。でもまあ、遠隔地で自分で管理できるわけでもないですし、

高速使えば少しお金も欲しくなるのが人情ってものでしょう。ここは気持ちよく

お支払させていただく所存です。そもそも原状回復そこまで高くなかったし。



家賃が安い地方物件では、原状回復コストをいかに抑えられるかがポイントになります。

同じ3万円でも、地方だと家賃1ヶ月分、都心だと家賃0.5ヶ月分以下、という形で

貰える家賃が全然違います。なので、修繕費の占める割合は地方の方が大きくなります。

そこを考えると、今回みたいに3万くらいで収まるってのはありがたいです。

綺麗にお部屋を使ってくださり、感謝。



早々に募集に入れそうなので、募集開始して貰います。

奇跡の満室を目指して、残り2部屋の募集頑張ります!

富山に行ってテコ入れしたいなあ・・・。



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2021年07月21日

油汚れの謎。

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富山1棟目で換気扇の排気口から油汚れが落ちてくる部屋があります。

防水も痛めてしまいそうなので、対処を検討するためにお部屋に入って調査することに。



富山1棟目。8部屋中6部屋まではたどり着くのですが、残り2部屋がなかなか埋まらず

未だ満室と言うことができない悲しい物件です。とはいえ、6部屋埋まってるだけでも

利回り70%とかなので、別に困っているわけではないのですが・・・やっぱり物件を

持っている以上、満室は目指すべきだよねというところで頑張りたい所存です。



利回りは高いけど立地は今ひとつなので、できれば満室にして売却して、そのお金で

もっといいところに土地を現金で購入し、先々新築を建てる形でやりたいと思って

いるのです。そんな妄想を現実のものにするために、やっぱり今は埋めておきたいと

思っているわけです。



融資がジャブジャブ出ていた時代に、勢いでいっぱい物件を買ってしまいましたが

立地がどうこうとかあまり吟味せずにホイホイ買ってしまい、稼働が追い付かずに

微妙な感じの稼働率になっているというのが現状です。築古から築浅へ、高利回りから

好立地へ。この辺のシフトをしていきたいなあというのが今考えていることです。

(とか言いながらゲテモノ高利回りについ目が向いてしまう)



さて、本日の話題は富山1棟目で発生している油汚れ問題です。



ある特定のお部屋の換気扇の排気口から、油がポタポタと垂れているのです。

清掃をしてくださっている方から、他の部屋ではそういうことは起きていないのに

この部屋からだけ垂れていると報告を受けています。



油汚れが外廊下に落ちて、せっかくの外廊下の防水が悪くなってしまうのです。

見た目も美しくないですし、これは良くないなあという感じがありありとしてました。



過去にもそういう報告がありましたので、金物を換気口の下につけて、外廊下に直接

油が落ちないようにしたのですが・・・未だに油が落ちている状態です。



百聞は一見に如かず。写真でお見せします。



外廊下に油汚れ

せっかく大規模修繕で防水工事をしたところに、油が落ちています。これは良くない。



換気口から油汚れ

どうして、設置した油受けの金物をスルーして下に落ちていくのか・・・理解不能。

物理法則無視してません!?横から垂れるならまだ理解できるのですが、油受けに

落ちた後、それをよじ登って下に落ちているように見えます。いや実際はそうではないと

思うのですけど、そう見えるなあという話。換気口から勢いよく油受けを通り越して

外に落ちているってことなのかもしれません。



何にしても、この部屋だけなぜかこんな状態なので、どうなっているのかと。

入居者様の使い方なのか?それとも換気扇に問題があるのか?



清掃の方も、見つけるたびにふき取ってくれてはいるのですが、このままだと防水の

寿命も縮まってしまいそうなので、もっと根本的な対処をしないとだよねと思うように

なりました。



そこで、大規模修繕をしてくださった業者さんに相談。現地を見に行って貰いましたが

換気扇を調べないと原因はわからないので、入居者さんにお願いして室内に立ち入って

調べる手はずを取りたいとのこと。換気扇の清掃など必要ではないか、とのことです。



今回、スポットで対応するなら別に良いのですが、今後定期的に清掃しないと

いけないとなると、ランニングコストがかかって嫌だなあと思ったのですが、

業者さんの見立てではスポットで大丈夫ではないかと今は考えているようでした。

それだったらお願いしますかねー。



管理会社さんに連絡して、換気扇のチェックをしたいので業者さんから日程調整の

連絡をすることを入居者さんに対して連絡し、承諾して貰うよう手配しました。

管理会社さんからは「費用はどうするのですか?」と聞かれたので、今回は大家が

負担しますと答えたところ、ちょっとびっくりしてました。そうか、地主さんとかは

こういう時入居者さんに負担させているのか・・・。



入居者さんに、業者さんから連絡する旨と連絡先の開示の承諾を得たということで

その内容を施工業者さんに連絡。日程調整の結果、8月に入ってからの現地調査という

形になりました。まずは手配ができて良かったです。



業者さんには、2万以下なら見積無しで即対応してOKと伝えました。

それ以上になるようなら見積の上後日対応ということで。

換気扇ならまあ2万あれば終わるんじゃないかな、という予想はしております。



油汚れ、なんであんな形になるのか不思議ですが、これで改善されることに期待します。



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月19日

保証会社さん無しでの契約を受け入れることにしました。

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富山1棟目の保証会社無しなら入居したいというご相談の件、結果的に条件を呑んで

埋めることを優先にしました。まあ札幌の危ない案件よりは安全でしょう。



先日ブログに書いた、保証会社無しであれば入居申込したいというお話をいただいていた

については、もういっそ受け入れちゃってもいいかなあとか思いながらも、その判断は

今回の客付を担当している仲介担当の方に詳細伺ってからの方がいいだろうと思案。

なぜそこまで保証会社さんを嫌うのかが今ひとつピンときませんでしたので、直接話を

されている方に話を聞くことで妥協点が見えてくるのではないかと思った次第です。



そこで、仲良くしている賃貸担当の青年に、今回の案件を担当している方に話を聞いて

保証会社さんの有無について検討しようかと思う、と伝えたところ「なんかさっき申込書

届いてましたよ!」と。ちょうどその日は担当さんがお休みだったのですが、届いたと

いうことは保証会社ありでOKで話が付いたってことなのかも?やったー!



しかし、その賃貸担当の青年は「1部屋だけ申込が来ている」と言います。あれ?

2部屋検討してるって言ってなかったっけ・・・?なんか色々よくわからんぞ?

その日は賃貸担当の中で今回のお客様とのやり取りを担当している方がお休みだったので

出社されたら、状況の確認をさせていただく、ということでお願いをした次第です。



そして昨日、その担当の方とのお話をすることができました。



まず、保証会社さんの件については、申込はいただいたが保証会社なしで契約したいと

相談を受けている状況だそうです。納得しているわけではなかったようです。

管理担当さんからのコメントを総合すると、保証会社をつけるのが嫌なのは、

金銭の問題ではなくプライドの問題ということに聞こえましたが、賃貸の担当さんも

その見解は同じでした。そして追加で得られた情報が「保証会社の条件に代表者保証を

つけることがあったという点に難色を示されている」ということ。なるほど・・・。



保証会社を使うことだけでも抵抗があるのに、代表者保証までつけろと言われてしまい

うちの会社はそんなに信用がないのか!と納得がいかなくなってしまった、ということと

推察しました。単に保証会社は使いたくないと言われているだけだと、その法人さんも

賃貸物件を持っているのに物分かりが悪いなあという印象が強かったのですが、そこに

追加で代表者保証の話がついてくるなら、それをきっかけに自社の信頼がそんなに

ないのかと憤る結果につながるというのも一定の理解はできる気がします。



賃貸担当の方に、他の保証会社さんは使えないのかと聞いたのですが、法人契約の場合

そこの保証会社さんしか扱っていないとのことでした。しかも、家賃保証しかしてくれず

原状回復などの費用は何も出ないそうです。うーん、保証内容も引受の条件も渋いなあ。

是非見直しを図っていただき、法人契約の場合に使える保証会社さんを増やして

いただきたいなあと思います・・・。



保証会社さんを嫌がる理由も納得いく部分が出てきたし、人材派遣の会社さんなので

人がいなくなったら退去になるだけだから、よほど会社が傾くとかない限りは滞納の

リスクも低いだろう、退去後のトラブルリスクは保証会社さんをつけても回避不可だし、

総合的に見て今回の保証会社さん無しについては、受ける方向で良いと判断。

賃貸の担当さんに保証会社さんをつけない形での契約でOKと回答しました。

代表者保証はつけて貰うようお願いしてくれるとのことで、それは是非お願いします。



次に、管理の方は2部屋申込と言っていたのに1部屋しか申込が来ていない件についても

確認しました。こちらは確かに2部屋検討されているとのことでしたが、今の時点で

話が決まったのが1部屋なのでそちらだけ申込をしたということのようです。

もう1部屋の話もなくなったわけではないし、今後うちのアパートがある近辺のお仕事の

案件が出てくれば、追加で借りたいという話は出てくるかもしれないとのことでした。



追加の申込がもしかしたらあるかもしれない、という感じで見ておこうと思います。

人材派遣会社さんは富山1棟目の上得意先になるケースが多いです。先日退去予告を

貰ってしまったお部屋も人材派遣の会社さんが社宅として借りてくださっていました。

富山1棟目、人材派遣会社も含めて法人契約がとても多いです。今回の申込や退去予告の

部屋も含めると、7部屋中6部屋が法人もしくは個人事業主の方が契約しています。

地域最安値なのが大きいのでしょうね。賃料節約したいでしょうし。



今後、そちらの法人さんから追加の相談があれば、是非うちの部屋を紹介してください、

と賃貸担当の方にはプッシュしておきました。富山出張して直接お願いしてきたいので

コロナの様子を見ながら現地ミーティングも考えようと思います。



さぁ、残り2部屋のうち1部屋が今回の法人さんで再度申込が入ることに期待します!

そうなれば残り1室です。リーチ。

(捕らぬ狸の皮算用やめれ)



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月16日

そのオファー、喉から手が出るほど欲しい・・・欲しいけど・・・。

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保証会社さんなしを許容すれば富山1棟目が一気に2部屋埋まる大チャンスです。

でも保証会社さんを入れないことのリスクもあるからなあ。悩ましい。



富山1棟目は3部屋空室。いや、厳密には今のところ2部屋の空室ですかね。

そろそろ退去予告された方が実際に退去になる頃合いなので、3部屋空室にリーチが

かかっている状態です。そして良い話は全くなし。困りましたなあ。



決して良い立地ではないのですが、利回りは激しく高いので、今のままでもそこそこ

しっかり収益上げてくれています。でもやっぱり、不動産賃貸業をやっている以上は

目指せ満室経営ですよね。なので、手を抜かずにやっているつもりなのですが・・・。

どうしても現地に行って打ち合わせとかしづらいので、管理会社さんにお任せの

状態になってしまっています。コロナがなければもっと足繁く通うのですが。



個人的には、ワクチンで死亡者数や重症者数が減っている今このタイミングにおいて、

なぜか感染者数で緊急事態宣言を出すという理由がよくわからないところはありますが

緊急事態宣言が出てしまっている以上、報道に触れる地方の人から見れば「東京は

ウィルスがまん延して怖いところだ」「東京から来た人は皆ウィルス持ってるんじゃ」

みたいな懸念を抱かれる可能性もあります。物件の立地があまり大きくない市の、

その中でも田舎ということもあり、行くこと自体がかえってマイナスになりそうと

思うので、富山行きを自粛している状態です。



春の白エビやホタルイカ、秋の香箱ガニ、冬の寒ブリ、美味しい日本酒・・・

富山行きたいなー(不動産はどうしたというツッコミはあえて受け付けます)



昨年の繁忙期では、2件退去予告の3件入居と大きく動いたのですが、今年の繁忙期は

退去0件、入居1件という感じで微妙な進捗でした。結果として1部屋増えてるのは

同じなのですが・・・なかなか満室が見えてきません。

ほぼ全空から5〜6部屋稼働までは来たけど、その先が遠い・・・。

踊り場に差し掛かってしまっているような感じがします。



保有物件全体の稼働率も著しくない中、なんとかもうちょっと稼働してほしいなと思う

富山1棟目。今回、非常に魅力的なお問い合わせがありましたが、提示された条件が

悩ましく、思案しています。



ことの発端は管理担当の方からのご連絡でした。

なんでも、管理会社さんで何棟か管理を受けている人材派遣の会社さんがあり、

その会社で富山1棟目近辺でお部屋探しをしているそうです。そして富山1棟目に

興味を持っているということでした。



その中で、保証会社なしで入居したいと言っているので、その方向で進めてもよいか、

という趣旨の質問があり、会社概要が添付されてきた次第です。



2部屋埋まったら、退去予告の1室を除けば満室じゃないですか。え、超ほしい。

ただ、その管理会社さんのメールから得られる情報だけだと、なぜ保証会社なしでの

契約を進めていいという話になっているのかがよくわかりません。



そりゃあ、賃貸不動産を保有している法人さんが滞納することは考えにくいです。

だからまあ保証会社を付けずに進めたいと言われるのもわからなくはないです。

しかし、過去に札幌8棟目で、なあなあで保証会社を付けずに入居して貰った法人さんに

煮え湯を飲まされた不愉快な思い出もあります。なぜ保証会社さんをつけずに入居と

判断したかはちゃんと聞いておきたいところ。



管理会社さんに、今ある情報だけだと保証会社不要と言えるだけの根拠がないように

見えるので、管理会社さんにてそう判断した理由を教えてください、と返答しました。

担当さんはこちらの意図は理解してくれたようで、ご指摘の通りなので賃貸スタッフと

再確認して連絡する、ということになりました。



そして昨日、この件に関して管理会社さんより連絡をいただきました。

これは私がそう捉えたというだけですが、話の内容からすると、プライドの問題の

ように感じました。



賃貸スタッフ及び賃貸希望の法人さんと話をしたところ、保証会社をつけるのが

必須というなら、別の物件も検討するとのことになったようです。

保証会社を嫌がる理由は明確ではなかったのですが、賃貸スタッフの方の見立てでは

ブラックとか金銭的な問題ではなかったようだ、とのことでした。



入居希望者さんは、おそらく管理委託してるのだから信頼関係があるので保証会社を

つけたいなどというわけがない、くらいの感覚だったのだと思います。

それを保証会社必須と言われてプライドが傷ついたのではないかな、と。

管理を委託しているオーナーが滞納すると思っているのか!と不愉快になって

しまったのではないかと思います。



管理担当さんは「私たちから見れば管理という関係で信頼関係が作られていても

別のオーナーさんからすれば知らない法人としか見えないので、オーナーが保証会社を

つけたいというのも理解してあげてほしい」という説明をするよう賃貸スタッフの方に

伝えたとのことでした。



昨日この話を管理会社さんとした時点では、こちらから積極的に保証会社なしで

オファーをかけることはしないけど、もう一度相談が来てそれでも保証会社なしで

何とかならないかと問いかけられれば、考えないこともない(こっちも入居申込は

喉から手が出るほど欲しいので)ということを伝えました。



今回のこの話、正直なところ別に受けちゃってもいいような気はしています。

賃貸物件を持っているオーナーさんが滞納するってのも考えにくいと思いますから。

本業がダメになったとしても、人材派遣であれば派遣する人が減るだけであり、

調子悪くなったから解約というだけで、居座ったりはしないだろうと思います。

原状回復の問題は残りますが、そこまでガチガチに気にしても仕方ないかなと。



とはいえ、ちょっとだけ引っかかるのは、保証会社をつけてと言われたら別物件を

検討するといったプライド(なのかなと私が勝手に思っている)の部分です。

まあ直接オーナーさんと私が会話することもないとは思うのですが、ちょっと

癖がありそうだなと思ってしまいます。実際に会ってお話すればそんなことは

ないのかもしれませんが、伝言ゲームでいろいろ聞いた範囲だけで判断すると

なんとなくトラブルが起こった時にややこしい話になりそうな感覚を持ちました。



でもさ、札幌ではもっと危ない条件で危ない入居者様を受け入れているわけだし。

今目の前の稼働率が悪いってことを勘案すると、ここは保証会社なしを受け入れて

2部屋埋めるのが得策ではないか?と思う自分がだんだん優勢になってきています。

もう保証会社さん無しでOKですよって言っちゃおうかなー。



今日、昼休みにでも仲の良い賃貸スタッフの人に電話して、この話に絡んでるようなら

もうちょっとダイレクトな意見を聞いてみようかなと思います。より近いところに

いる人と話した方が、伝言ゲームの長さが短くなり、正確な意見が出てくる可能性が

高くなりますので。



札幌のなかなか埋まらない物件だったら、こんなの二つ返事でOKしちゃうのですが、

なぜか富山1棟目でそこまでの決断ができない私。

ところ変われば常識も変わる、なのでしょうか。自分でも不思議だなと思います。



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