2019年10月29日

良い業者さんに恵まれ、富山1棟目の大規模修繕進行中。

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富山1棟目の大規模修繕、スタートしました。こまめに報告してくださる業者さんなので

状況や雰囲気がわかり助かります。そしてやっぱり建物の状態は良くなかったです。



富山1棟目、以前のブログで大規模修繕の見積を取ろうとしている話を書きました。

そして不動産仲間から紹介して貰った業者さんから現場で見積をいただいた後、

管理会社さんにも同じく見積を依頼しました。結果、管理会社さんの方が40万以上

高かったので、その場でご紹介いただいた業者さんに決定。見積を貰った後、更に

ゴリゴリと交渉するのはあまり好きじゃないので、一発勝負で出てきた見積で話は

終わらせます。それが私の流儀です。



先方の社長がLINEとメールをうまく使いわけて連絡してくださる方なので、

コミュニケーションは非常にスムーズです。電話しか使えない職人さんとかですと、

仕事中に一杯電話が来る羽目になりそうで、二の足を踏んでしまいますが、こちらの

業者さんは履歴に残らなくていいことや急ぎのこと、現地写真などはLINEで

送ってくださり、契約書とか後日再度確認するような類のことはメールで送って

くださいます。これ、すごく助かります。



この業者さんには結局大規模修繕相当のすべての内容をお願いしました。

外壁塗装、屋根補修、鉄部塗装などなど。考えられる一通りのことをお願いしました。

また、館銘板の作成も依頼しております。どこにも館銘板がない物件だったので。



着工前の近隣挨拶、および管理会社さんへの連絡などもお願いして、いよいよ工事開始。

最初にバルコニーや共用通路の下の軒の張替からスタートするということです。



・・・と思ったら、いきなり謎の落下したブツの写真が送られてきましたよ?



「コロニアルが駐車場に落ちていました」「台風の影響と思われます」



うへ、マジっすか。しょっぱなから不吉な出だしです。施工会社さんの見解では、

台風が通過した後これを見付けたということですので、恐らく台風が原因とみて

間違いないだろう、と。火災保険で対応できると思うので、他にも被害箇所がないか

確認の上、写真と見積を用意しておきます、とのことでした。



こちらから何も言わずとも、自然災害と思われるものはそのように連絡して下さり、

保険申請のことも気にかけてくれるだけで、既に良い業者さんの予感しかしません。

勿論、工事の内容はまだ見ておりませんけど、今のところの印象は非常に良いです。

社長の人柄の賜物かもしれません。消費税も「8%の頃見積もっているので、増税分は

値引しておきます」とか言ってくださいましたし。ありがたいです。

ただし、消費税の件の後にこやかに「紹介期待してますね!」と言うあたりは、

さすが経営者だなと思いましたけど(笑)



しかし、工事を進めるにつれて見積に入っていない想定外の箇所もどんどん出てきます。

ろくにメンテナンスされていなかった建物なので仕方ないのですが・・・。

例えば、破風が落ちそうになっているとか、垂木が腐っているとか、洗浄時に外壁が

ボロボロと落ちてくるくらいに劣化しているとか、雨どいが破損しているとか。

一部は台風の影響と思われるので、その辺取捨選択しながら、保険工事と保険対象外の

工事で別見積にして提出してくれるということです。まあもう、ここまできたら

とことんやるしかないでしょう。この機会に悪いところは一通りつぶします!



この物件は最終的に売却の予定ですので、次に買う人がそんなに手間がかからないよう

メンテナンスはしておきたいと思います。勿論、その方が高く売れるだろうという

下心もありますけど、売却するから適当でいい、売却するから無責任にやっていい、

というのはちょっと違うと思うので、次の人にできる限り迷惑を掛けないようにして

お引き渡しをしたいという気持ちからです。



大規模修繕をして雰囲気を見違えらせれば、集客にも良い影響を与えることでしょう。

一気に満室にして、そのままそこそこの利回りで売却、というプランで考えてます。

青写真が実現できるよう、まずは修繕をきちんとやりたいと思います。

11月のどこかで現地確認しないとなあ。もうすでに予定ギッチギチだけど、

どうにか時間を作って状況確認してきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月16日

富山1棟目の件で管理会社さんと打ち合わせ。

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昨日は午前中東京で東京10棟目の貸会議室化のための家具の設置を行いました。

そして午後は新幹線で富山に移動。管理会社さんと打ち合わせを行いました。



富山出張は数日前に思い立ちました。この週末、意外とやることがないなと思ったのと

たまに顔を出しておかないと物件の優先順位が上がらないぞと考えたこととがあります。



正直、富山1棟目の地場の業者さんへの浸透度はそこそこ高くなっているはずなのです。

場所が田舎だからという話はもちろんあるんだけど、営業活動を毎回やっている割には

なかなか結果が出ないので、今やるべきことは何なのか?やれることはあるのか?という点を

探ってみたいと思い、管理会社さんの見解も伺おうと思った次第です。そうやって一緒に

考えることで、管理会社さんにとってうちの物件をより優先的に考えることにつながるのでは?

という思惑もあります。



・・・ですが、実際話してみると、管理会社さんからしてみても、やるべきことは充分に

やってあり、これで決まらないのはお客様がそもそも少ないから、という感じに捉えている

ようでした。賃料設定は適切、問い合わせも少ないながらちゃんとある、これ以上何をすれば

いいのだろうと言われても何とも言えない。そんな感じの物言いでした。



困りました。とりあえずこちらからは、ウォシュレットのプレゼントキャンペーンをやろうと

言ってみましたが、そういうアイディアが管理会社さんから出てこず、私が自分で全部考える、

というのはちょっと負担が大きいし、管理オーナーが来るのに何も考えていなかったというのも

意識としてはちょっと弱いよね、と思ったりします。かといって管理会社さんを変えるのも

ややこしいので、なんとか意識を変える方向で引き続きコミュニケーションを取りたいと

思います。



あとは、目先を変えるために外壁塗装を行うことを考えている、とお伝えして、お見積を

取らせてほしいとお願いしました。今回は相見積を取るからねと予告しました。今までは

管理会社さんにもある程度お金は落とさないといけないと思っていたので、工事は多少

高くても管理会社さんに依頼していました。ただ今回は金額も大きくなるので、複数の

業者さんに見積を取る方針とします。あわせて、館名板の作成も見積依頼しました。

この辺はリフォーム事業部の方と相談しながら対応していただけそうです。



週末の忙しい中、時間を作ってくださった管理会社の担当さんには感謝しております。

賃貸事業部の仕事が第二繁忙期で忙しいところを調整いただくのは大変だったことと

想像します。その点についてはとてもありがたいと思っています。

あとはテコ入れ策をもうちょっと能動的に出せるようになってくれるといいのですが。

今度、1週間以内にキャンペーンを1つ考えてください、という宿題でも出してみようかな?



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posted by ひろ* at 09:50 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月28日

いろいろと動きのあった富山で営業活動を繰り広げる。

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富山まで営業に行ってきました。どっちかと言うと今回は決めてくれたところへの

お礼のご挨拶の意味合いが強かったかもしれませんが。



富山1棟目、3月に5部屋一気に申込からの3部屋キャンセルというすごい勢いの

ジェットコースターが発生したものの、トータルで見れば2部屋埋まってくれました。

残り3部屋の状態で拮抗しているので、とりあえず営業をかけないとと思ったのと、

その決めてくれた2部屋のうち1部屋はよく営業に行っていた地元の人の良い

仲介業者さんだったので、そこにはお礼に行きたいと思ったこと、キャンセルになった

某業者さんにチクッと嫌味を言いつつ今度こそ決めてねとはっぱをかけること、

いつも一緒に営業に来ていた管理会社さんのスタッフの方が辞めてしまったので、

今度はこの人に変わりましたからねと告知をすること、など色々な目的を胸に秘めつつ

富山に出張に行きました。



前述の通り、いつも一緒に来てくれていた管理会社さんの仲介営業担当の方が退職され、

本日は新たに私の富山1棟目の地域担当となった営業担当の方2名のうち若手の方が

同行してくれました。業界経験もまだ少なく、初々しい感じが良いなと思った次第。



今回はよく紹介してくれる3件の仲介業者さんに絞って営業をかけに行きました。



1件目

新人営業さんから事前に「この備考にある家電付きってどんなイメージですか?」と

聞かれていましたので、そこを中心に説明したいのかなと思ってましたが、やっぱり

そうでした。事前に話すことを決めてそれをバーッと説明しています。



でも、その営業している相手は基礎的なことは絶対に知っている人なんですよ。

なんせ管理をどこにするか検討した時に管理委託の相談をしたことがある相手だし。

相手の反応だって「はい」「はい」「はぁ」としかならないでしょ?

ここで切り替えられればいいんですけどね。



ちょっとかわいそうな感じになってたので、横からホイホイと口を出します。

この業者さんはAD大好きだから、ADいくらほしいですか?みたいな話を横から

口出ししつつ、営業の人がいつもと違いますよねと言う話などから先方の雰囲気を

柔らかくしつつ、最近動いてますかとかもヒアリング。またお願いしますね〜と

言う感じでフィニッシュさせました。お店を出た後、業歴半年の新人さんから

「ありがとうございました、助かりました」と感謝されました(笑)



2件目

3件キャンセルぶちかましてくれた業者さんですが、その張本人の店長が不在。

残念、嫌味を言う相手がいなくなってしまった。



管理会社さんの営業担当の方は、1件目と同じことをとにかく話しています。

これを話そうと決めてきたんだろうなあと思いつつ、人によって話す内容は上手に

切り替えられればもっといい感じになるだろうなと思いながら聞いてました。



家具家電付きプランの話が終わったところで、先方から「具体的にどんな家具家電を

揃えてくれるんですか」と聞かれ、ややしどろもどろになっていたところにすかさず

横から「冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビです」とフォロー。まあそこは相談次第で

何でも揃えるけど、かかった予算に対して家賃が月々で上がりますという説明を

しました。そしてそこから先は私のターン(笑)



最終的に「うちが決めきれなかったようで申し訳ない」と言わせました(笑)

まあ言わせたから何がどうなるってこともないんですけどね。



3件目

地場の家族営業の不動産屋さんで、すっかり顔なじみになったおばちゃんからは

「お久しぶりです」と言われました。言われてみれば半年くらい来てなかったなあ。

ここは1件決めてくれたので、ひたすらそのお礼。あと、他にも1件案内したけど

蜘蛛の巣がいっぱいあったのと、ドアノブに何か不具合があったのとでNGになった、

という情報を入手。後でドアノブの件はちゃんと確認しなきゃ。



4件目

ここもおばちゃんに一通りの説明を営業担当の方がし終わった後、ひたすら世間話。

若干排他的なところがある地域性なので、地場の業者さんとはひたすらどうでもいい話を

することが大事と思っています。ここでも20分くらいどうでもいい話をして、とにかく

時間を共有することに集中しました。過去に案内してくれたこともさらっと話題に出して

覚えてるよPRにも余念なし。



物件確認

空室の3部屋を確認。美装を入れたよというラミネートされた紙が色あせていたので

これはむしろ逆効果ですねと話をしたのですが、営業担当の方はピンと来てなかった

ようでした。あとで管理担当の方に交換をお願いしておこうっと。

あとは共用部の蜘蛛の巣の目立つやつをこちらで取りました。



それらが終わった後、いったん解散して再び集合した後懇親会。

真面目な好青年で、お酒も強かったので、日本酒を一緒にいっぱい飲みました。

本人としては、今回の営業は不本意だったようです。私に助けられたところが

多々あったという認識だったので、次に一緒に営業に行く時はもっと成長した姿を

見せたいと意気込みを語ってくださいました。その気持ちがあれば、次はもっと良い

営業ができると思いますので、頑張ってほしいです。



管理会社さんもスタッフがいっぱい辞めてしまい、少人数でやりくりしていて

結構きついようです。そんな中、うちの営業に付き合わせてしまい申し訳ない気持ちに。

でも今回同行した方は、今後頑張ろうと言う気持ちがありそうなので、きっと良い形に

伸びてくれるんじゃないかと思います。長い目で見て期待したいところです。

私もできることがあれば教育や支援をしたいと思います。



そんな感じの富山出張でした!



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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月14日

富山1棟目の管理会社さんから入電あり、その理由は・・・。

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富山1棟目の管理部門の方からお電話がありました。賃貸部門じゃないってことは

あまり良い話ではなさそう、と思いながら折り返した結果は・・・案の定・・・。



富山1棟目は残り3部屋の空室を抱えています。5部屋申込からの3部屋キャンセルで

結果として2部屋埋まり、残りは3部屋。ここに対するフォローも考えなくてはならず、

どこかでまた富山に行って、法人に強い業者さんに営業をかけてみようかなと考えて

おります。この物件、法人需要(それも賃金の安い派遣さん向け)が一番需要が強いので

その層に向けてPRするのが一番効率がよさそうと思います。



管理会社さん側でも、営業担当者さんの入れ替わりがあったので、新スタッフの方と

元スタッフの方と私の3名で仲介業者さんを回り、担当変更のご連絡をする必要が

あります。ここもまた調整が必要だなあ。ブログ書きながら思い出しました。

あとで管理会社さんに連絡しようっと。



で、それはそれとして、賃貸仲介の部門ではなく管理の部門の電話番号から着信が

ありました。冒頭に書いた通り、この雰囲気は「申込をいただきました!」ではないと

思います。かといって、退去予告でもないだろうし、何だろう・・・。建物不具合か?

そもそも管理担当の方って、前任の方が退職された後は特に決まった方を紹介されて

いないから、誰が電話してきているのかもちっともわかりません。



電話が鳴っている時、ちょうど都合が悪くて出られなかったため、頃合いを見て

折り返しの電話をさせていただきました。着信があった旨を伝えて、電話した人に

出て貰うと・・・お久しぶりのリーダーさんでした。管理契約を締結するまでは

かなりやり取りしましたが、管理契約を締結した後は各担当の方が窓口になりましたので

あまり話す機会がなかったのです。



電話の理由は「先日入居したお部屋から、網戸が開かないと連絡があった」という

ものでした。うーん、そういえば私も網戸の開閉は特に気にしたことはなかったです。

築古物件なので何があってもおかしくないですが・・・



・サッシの枠がたわんでしまっており、今はまっている網戸が動かない状態になっている

・1階のほとんどの部屋でその状態になっている

・対策として、網戸を作り直すことが必要



網戸が開かないとなると、今後の暑い季節にはマイナスです。というかダメです。

これは即手配をかけなくてはならない案件です。



コストは一部屋あたり15,000円程度ということでしたので、現在その状態に

なってしまっている全部屋について対応をお願いします、としました。

幸い、1階のみのようです。建物の重さでそうなっちゃったのかなあ?



富山1棟目は室内に関しては悪いところを一通り対応したつもりですが、こういった

細かい部分・・・これ以外にも水廻りで過去に細かい話が出たことがありますが、

そういうものはどうしても入居前の点検や入居後の入居者様からの連絡によって

発覚するケースが多いです。速やかに対応することで、入居者様の顧客満足度を

向上させたいと思います。残り3部屋を埋める活動だけでなく、今いる5部屋を

出さないようにする活動も同様に行いたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:40 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月22日

三日天下に終わった富山1棟目の奇跡の満室。

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結局そういうオチかよー。うたかたの夢でした、富山1棟目の満室は。

奇跡の5部屋申込のうち、3部屋いっぺんに申込いただいた分が悲劇のキャンセルです。



サンデー毎日倶楽部氷見まつり、狂乱の宴から一夜明けました。

皆様眠い目をこすりながらの朝ご飯の後、宿屋で閉会の挨拶が執り行われて解散。

その後、私はオフィシャル見学会に参加させていただきた、終日にわたって洗練された

投資家さんの物件を見学させていただきました。いずれも木造新築で、デザイン性に

優れた物件、立地がとても良い物件、IoTに特化した物件、ショッピングモールに

近く立地優位性がある物件などを拝見させていただきました。企画いただいた皆様、

どうもありがとうございました。お礼申し上げます。



皆様とお別れしてから、私自身は富山1棟目の管理会社さんと懇親会を開催しました。

退職される営業担当の方と、その後任の営業担当の方をお招きして、退職される方の

これまでの労をねぎらうと共に、退職後の新担当さんへの連絡や引継をスムーズに

行うことを目的としております。



私が先にお店に入って、皆様を待っていると・・・お、やってきました。

ん、なんか心なしか元気なくないですか?



「オーナー、申し訳ございません・・・」



・・・何となく察しました。察しちゃったのでそれ以上聞きたくなかったのですが、

聞かないわけにもいきません。



「3部屋まとめてのお申込がキャンセルになってしまいました・・・」



がっくり。満室になったぞー、今後どうしようかー、と妄想していたのですが、

その妄想がただの先走りになった瞬間でした。満室も心の満室に逆戻りです。

あー、あんなにサンデー毎日でおめでとうって言って貰ったのに、なんか恥ずかしい。



とりあえず気を取り直して、なんでキャンセルになったかを伺いましょうか。



管理会社さん曰く、今回は仲介業者さんに依頼していた派遣さんを集める法人さんから

急にキャンセルの連絡があったということでした。



工場→人材派遣会社→仲介業者→管理会社



だいたいこんな流れになっており、今回は人材派遣会社さんから仲介業者さんに対して

キャンセルの連絡があったということです。3部屋集めておいて何してんのよorz



ちなみに同じ工場でもう1組お申込をいただいていますが、そちらは今回キャンセルに

なった派遣会社さんとは別の派遣会社さん経由でお申込をいただいており、昨日の段階で

派遣会社さんの中での承認も出たということで、順調に進んでおります。

となると、工場で派遣さんを集めるということがキャンセルになったわけではなさそう。

3部屋ルートの人材派遣会社さんと工場の間で何かあって、その間の契約がキャンセルに

なったか、あるいは見切り発車で人材派遣会社さんが3部屋確保したものの、人を集める

ことができずにしれっとキャンセルしたかのどちらかであろう、という管理会社さんの

見立てでした。



仲介業者さんには1度営業に行ったことがありますが、昭和の豪快な不動産屋さんと

いう感じの店長さんが、ご自身でも不動産投資をしているということで、話していて

面白いなと思っていました。パワーもあるので、味方になってくれたら力強いな、とも

思いましたし、今回実際に3部屋の申込を取ってきたことで力があるのもわかりました。



その店長から、管理会社の担当さん経由で「本当に申し訳ない、この埋め合わせは

必ずする」と私宛に伝言があったそうです。



残念な気持ちは大いにあるけど、ここで怒っても申込は戻ってきませんし、むしろ

負のオーラで満ちてしまいます。色々な感情をまずはこらえ、管理会社さんに対しては

尽力いただいたことへの感謝、3部屋申込がキャンセルになっても、2部屋申込があり

8部屋中5部屋の稼働になったことはプラスであり感謝しているという趣旨のお話を

させていただき、引き続き派遣さんが動いている今の段階で1部屋でも多くのお申込を

いただくように進めていただきたい、とお願いをしました。



管理会社さんの担当の方も「正直、聞いた時は発狂しました」と振り返っておりました。

「絶対に穴埋めして貰いましょう!」ということで、もう一度3部屋申込を持ってくる

ところまでは逃さない方向で・・・。



その話のインパクトが大きすぎて、引継の話に入るまでだいぶ時間を要しちゃいましたが

新担当の方は今の担当さんのようなムードメーカーという感じではなく、真面目に誠実に

仕事をするタイプで、比較的物静かな方と思いました。でもお酒が進むにつれて、砕けた

話をするところでは砕けられる人であることや、きっちりしているようで意外と詰めが

甘くグダグダになる傾向がある人だということもわかりました。



新担当さんも、私の人となりが分かった方が仕事はしやすいだろうと思います。

その点で、昨日の顔合わせは意味があっただろうと考えます。



退職する旧担当の方は6月まで有給消化をしているということでしたので、その有休を

1日だけ貰って、土曜日に旧担当さん・新担当さん・私の3名で仲介業者さんを回って

担当が退職に伴い変わりますという挨拶をしてこよう、という提案をしました。

旧担当さんの携帯にけっこうかかってきてしまうみたいなので、ちゃんと新担当さんに

連絡がいく体制を作らなくては、という思惑からです。趣旨はご理解いただきましたので

日程調整の上で進めたいと思います。



それから、サンデー毎日で有識者の皆様に言われた内容で、満室になったら富山1棟目を

売却して、そのお金を使って富山の良い土地を現金で購入し、建物だけ融資して貰う形で

資産の組み換えをした方がいいよ、というのがありましたので、さらっと管理会社さんに

その案をお披露目しました。



売却の仲介は管理会社さんに出すので、管理変更にならないよう誘導して貰えれば、

今までと同じように管理はできるでしょう。代替の土地も、管理オーナーが現金で買う、

その現金の原資になる売却も含めてまるっとお任せしますので、他の方に情報が出る前に

私に教えてくだされば、私としても買い替えがスムーズにいきます。そして新築の管理を

管理会社さんにお願いすることにすれば、管理会社さんにとってもいいこと尽くめ。



「売買担当連れてこようか迷ったんですよ〜、連れてくればよかった!」というのが

退職する担当者さんの発言でした。良い話と受け止めていただけたようです。



「実は、営業している間に、仲介業者さんから富山1棟目を売るなら買いたいという

 発言を聞いているんです。2社ほどそういう話がありました。」



お、そんないい発言があったのですか。業者さん買取だと、抜ける金額は減りますが、

なんせ富山1棟目は他人の土地に越境して駐車場として使っているとか、通路部分の

所有権がややこしく、そのままだと再建築不可判定されてしまうとか、いろいろと

エンドユーザさんに再販するには厄介なところがありますので、買取でもいいかもなあ。



3部屋キャンセルはショックでしたが、悔いても仕方ありません。2部屋一気にお申込を

いただいたじゃないか、と前向きに捉えたいと思います。管理会社さんとしても、満室に

することで良い展開になるかもしれないという認識は持たれたと思いますので、その点を

意識しながら動いてくださると思います。



大丈夫、一度は申込をいただいているんだし、きっとまたすぐ申込は来る。

心の満室から真の満室になるまで、あと少しに違いない。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする