2020年11月25日

空気を読んで中止にします。

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コロナ第三波が来てしまったので、富山1棟目のキーマンになる仲介業者さんとの

懇親会は取りやめることにしました。無念ですが仕方ない・・・。



なかなか満室に持っていけない富山1棟目。惜しいところまで埋まるのですが、

契約社員さんが多いこともあってか、退去も多いです。一進一退の攻防が続きます。

現在は3部屋空室。ただ、それでも買った値段が安いので、回っているかという

観点では余裕で回っているのが現実ではあります。利回り100%近い物件なので

2〜3部屋も埋まっていれば余裕です。



とはいえ、不動産賃貸業の経営者としては、空室があるのは残念ですから・・・。

やはりある程度の稼働は見込みたいところ。当然満室目指して動きたいと思ってます。

瞬間風速でもいいので、一度はきちんと満室にしたいです!



ということで、12月早々に仕事の代休が取れそうだったので、そのタイミングで

管理会社さん経由でキーになる仲介業者さんとの繁忙期決起集会と言う名の懇親会を

開くことを画策しておりました。管理会社さんと仲介業者さんも割と仲が良いので、

管理会社さんも巻き込んで3者で飲みニケーションを取ろうと思った次第です。



この話、持ちかけたタイミングではまだコロナ第三派の話も出ておりませんでしたし

落ち着いているタイミングでしたので、まあ問題はないだろうと思っていました。

GOTOトラベルもやってましたし。



しかし、東京に比べたら多少保守的になるのが富山の方の県民性(?)。

コロナのこともあるし・・・ということで、少し慎重に検討させていただいてます、

というお話でした。担当さんは「僕が個人的に飲みに行く分には全然問題ないんですが

会社対会社となるとご時世柄考えたら慎重になってしまうもので」と仰ってましたが

むしろそれは危機管理がしっかりされているということだと思います。私は割と勢いで

動いてしまうところもあるので、こうしてブレーキかけていただける方がありがたい。



で、そのままなかなか検討結果が出てこないまま今に至っておりましたが、ここに来て

一気にコロナ第三派の様相を呈してきました。GOTOトラベルは継続されるようですが

さすがに私もこの状態でごり押しするのは気が引けます。自分が良くても受け止める

相手がどう思うか、という観点からすれば、コロナが蔓延している東京から飲み会と言う

飛沫を飛ばされやすい形態のイベントに参加というのは抵抗があるだろうと思います。

ましてや、気のおけない友人であればまだしも、そんなに親しいわけでもない

仕事上間接的にかかわりがあるだけのオーナーですからねえ。



ということで、管理会社さんに連絡して、懇親会は止めますということを伝達しました。

代わりに陣中見舞いとしてスイーツのお歳暮でも送ろうと思います。女性の多い

店舗さんだった記憶がありますので、その方が喜ばれるだろうと思います。



飲み会は目的ではなく手段。あくまで、うちの物件をすぐに思い出してくださるよう

オーナーを印象付けるための手段でしかありません。当初の手段に固執しすぎて、

かえって「あのオーナー空気読めないよね」とマイナス評価を下されるのでは

意味がありません。



うまく臨機応変に評価を高められるよう精進したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:55 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月25日

わかっちゃいたけど悲しいぜ、退去予告。

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富山1棟目、わかっちゃいたけど退去予告で少しどんよりした気持ちになりました。

短期のお申込なのを承知で受けていたからいいはずなんだけど、複雑です。



購入してから2年以上経過しますが、未だ満室になったことがない富山1棟目。

ここだけ見れば大失敗のように感じますが、そもそも安く購入できているので

原状のままでも利回りベースで言えば75%以上をたたき出しております。

満室にならないことは悔しいことだし残念なことですが、別に今の稼働率で

困っているわけでもない、というのが現状。



あ、ここですごい高利回りな感じで言ってますけど、実際のところリフォームや

大規模修繕にかけたお金まで含めれば、そこまでの利回りじゃないですからね。

原状入居率で表面利回り35%くらいです。こういう感じで、ちょっと前提を変えて

すごく良い数字に見せかけるトリックなんじゃないの?みたいな疑いの目を持って

いろいろなことをチェックする習慣をつけた方が不動産に関しては良いと思います。



という脱線から本筋に戻ります。



でもやっぱり、収益を最大化させたくなるのがビジネスをやっている人の感覚として

当然です。それに、富山1棟目は満室にして売却して、それを頭金にして富山市内の

そこそこいいところに土地を買いたいという野望もあるので、やっぱり満室になって

いただきたいのです。



ということで、重点的に満室化を目指す物件としてリストアップしています。



この物件、いつも惜しいところまでは行くんですよ。満室リーチとか、申込ベースで

満室とかは何回かあります。でも、申込がキャンセルになったり、追加の退去が出たりで

なかなか満室の甘美な響きにまで到達しません。



田舎の1Kなのですが、思いのほか回転が早いなあというのが今のところの印象です。

入居付のスピードと退去のスピードのバランスが良くないなあと思っている次第。

今年はコロナとか特殊要因もありましたので、一概には言えないですが。



富山1棟目の主要顧客は派遣社員さん。家賃が安いので、派遣会社さんが社宅として

借りて行くケースが多いのですが、派遣社員さんがサクッと辞めたりすると、住居も

サクッと解約になってしまいます。某技術派遣大手の会社さんにこのパターンでの

退去が散見されます。



駐車場を借りていない(あの場所で車なしでどうやって生活するのだろう)入居者様が

一番最初に入居して下さり、そのまま安定して入居を続けてくださっております。

とても嬉しいのですが、できれば早く車を買って駐車場を借りていただきたいなあと

少しだけ思ったりする私です。図々しいこと考えすぎだな、と反省しつつ。



さて、この物件には1名短期入居の方がお住まいになっておりました。

自宅の建て替えのために半年程度住むというお話をいただいており、空きも多かったので

OKした次第でした。



この度、この方の自宅が完成したということで、10月末をもって退去ということで

退去予告のお知らせが入った、と管理会社さんよりメールで連絡がありました。



わかっちゃいたことなので仕方ないとは思うんです。でもなぜか寂しい気持ちに。

収入減っちゃうなあ・・・と思う勝手な私でした。ビジネス目線だとどうしても

そういう気持ちは出ちゃいますね。でも、入居者様からしたら、ようやく待ち焦がれた

自宅の完成ということで、気分も高揚していることでしょう。収支とかお金とかは

横に置いておいて、ご縁があった人の新たな門出を祝いたい気持ちになりました。



無事にご自宅完成、おめでとうございます。仮住まいで息苦しかったことと思います。

新しい家で楽しく幸せにお過ごしください。短期間ではありましたが、お住まいに

なっていただきありがとうございました。



募集条件は今までと同じでいいでしょう。特に変更の必要はなしと判断しました。

繁忙期にうまく埋まってくれることに期待したいと思います。



これで空室は8部屋中3部屋になります。あれ、そういえばこの間短期入居の

問い合わせがあったけど、あれはどうなったんだろう?成立しているなら空室は

残り2部屋なんだけど。確認しておこうか。短期ってなかなか受けてくれるところも

ないと思うので、たぶん申込に至っているだろうと思っているんだけど・・・。



空室が残り2部屋か3部屋かわかりませんが、埋まるように頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月20日

ネズミとの激闘に終止符。

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富山1棟目のネズミ騒動、最後の1部屋に対しても対処が完了しました。

これで問題は収束したはず。ていうか終息してほしい、ってところですかね。



富山1棟目に突如降ってわいたネズミ事件。入居者様よりネズミが天井裏を走っていると

連絡が管理会社さんに対してありまして、そこから対処してきた記録となります。

本日が最終回。これまでの軌跡は登場編先行手配編本格手配編をご参照ください。



今回は、一部屋だけ残っていたお部屋へのネズミ駆除用のエサの設置が終わった、

というお話になります。



元々、まとめて残り7部屋に施工しようということで、施工業者さんが間に入って

調整をしていたのですが、その調整した日にとある入居者様が「体調不良」ということで

立入が難しい状態になったということで、急遽その部屋のみ延期となったのです。



施工業者さんの報告によれば、その部屋の両隣に関してはネズミのフンが見当たらず

もしかしたら施工しなくても大丈夫かも、という話は受けておりました。施工しない場合

1部屋分値引しますよというご提案もいただいたのですが、万が一ということがあっても

嫌なので、予定通り施工いただく形で依頼をさせていただきました。



お盆を挟んで、施工業者さんが入居者様に連絡開始。なかなか連絡がつかず、9月に

入ってからようやく連絡がついたとのことでした。そして9月中旬の施工という話で

アポを取ることができたそうです。これで一歩前進。



そして先日、さしたる問題もなく、つつながく施工完了となりました。



管理会社さんに、ネズミに関して施工が終わったことをお伝えすると共に、最初に

お問い合わせいただいた入居者様に対して、いなくなったとか何か話ありましたかと

聞いてみました。しかし、特に連絡がないから問題は無くなったのでしょう、という

感じの回答で、あまり有用な情報は持ち合わせていませんでした。入居者様に電話して

聞いてくれてもいいんじゃないかなと少し思いましたが、管理会社さんもお忙しいと

思うので、便りがないのは良い知らせだと思うことにしました。



田舎のアパートなので、まあネズミの一つや二つでてもおかしくないかなと思いますが

都会でもネズミはよく見かけるので(繁華街とか地下鉄の線路の上とかをやたらとでかい

ネズミがダッシュしていくので、残飯がいっぱいあって栄養たっぷりなんだろうなと

思います)、あまり関係ないのかな。どうして屋根裏にネズミが住み着くことになるのか

理由はよくわかりませんが、今回は無事に駆除できてよかったです。もう来ちゃダメよ。



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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月18日

富山1棟目に問い合わせが来たんだけど・・・。

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富山1棟目に問い合わせがあったという連絡を賃貸部門の方から連絡いただきました。

しかし今回も短期の問い合わせだそうです。また短期か〜。



富山1棟目の管理会社さん、賃貸部門と管理部門、リフォーム部門などに分かれており

それぞれ電話番号が違います。だから、固定電話も全部登録して、賃貸とか管理とか

出すようにしております。



今回、富山1棟目の管理会社さんから着信があったのですが、ディスプレイには

「賃貸」と出ていました。賃貸部門ってことは新規入居申込もしくは問い合わせか!?

(「管理」って書いてあったら退去予告とか修繕だから萎える展開のことが多いです)



仕事中だったのですが、仕事の手を休めて電話に出ました。



電話口の相手は先日より交代したエリア担当の営業マンの方。一度一緒に飲んだことは

ありますが、お仕事上のお付き合いは初めてです。



「問い合わせがあったのですが・・・」と切り出されましたので、よっしゃ!と

思ったのですが、普通の問い合わせだったら私に聞くこともなく進んでいくはず。

ちょっとめんどくさい系かな?



「短期のお問合せなのです」「自宅のリフォームの間の3ヶ月だそうです」



あぁ〜、またそのパターンか・・・。今ご入居されている方の中にも、半年の期間限定で

自宅建て替え中の仮住まいをされている方がいらっしゃいます。建て替え需要旺盛ね。

アパートの立地は両面田んぼというけっこうな田舎立地なのですが、地元に住む方は

地元に骨をうずめようと言う人が多いのかもしれません。



短期のお客様を受け入れるか否かを決める基準としては・・・

・機会損失にならないか

・手数料負けしないか

の2点があると思います。



1点目は、もしその短期入居中に繁忙期があれば、長期のお客様をみすみす逃すことに

なってしまう、という観点です。今回の場合は、仲介担当さんにヒアリングしたところ

例年なら9月でもっと問い合わせが多いはずが、7月〜8月とほとんど変わらない

問い泡汗件数で推移しているとのこと。コロナで転勤需要が減ったのかもしれません。

ここを入れても空室はもう1部屋空室もあるし、12月末までとなりそうですので

春の繁忙期にも影響はありません。ここはクリア。



ていうか、第二繁忙期がコロナで消滅したことはちょっとショック・・・



2点目は、広告料とか美装とかの経費を出したら、結局家賃貰っても相殺になって

何も儲からなかった、みたいなオチにならないか?という観点です。

ここは確認したところ、管理会社さんの慣例では入居者様からの仲介手数料を

客付業者さんと管理会社さんで折半するだけで、広告料などはオーナーからは

貰わない、という話でした。それだったら、手元に家賃が残るだけだからいいか。



そんなところの確認ができたので、じゃあ入居OKの方向で進めてくださいという

話をしました。短期でも部屋が埋まっている方が何となく幸せな感じもしますしね。



もしこれがうまく決まれば、残り1部屋となりますが・・・2部屋は短期とわかって

いるので、短期の方が入っているうちに残り1部屋決めたいなという感じになります。

田舎暮らししたいテレワークの人、入ってくれないかなー?(笑)



何にしても、こうした話をつないでくれる仲介業者さんと管理会社さんに感謝です。

またよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月22日

富山1棟目、無念の退去予告で満室化が少し遠のく。

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富山1棟目、なんと退去予告が入ってしまいました。うーん、入れ替わり多い・・・。

売って頭金にして土地を買う説が現実味を帯びてきたなあ。



富山1棟目は先日管理会社さんの賃貸部門による入居申込があり、いい感じに

満室にリーチになりました。この物件、購入してから未だに満室にできたことがなく

いつも惜しいところで満室を逃しております。幻の5部屋一気にお申込で満室達成も

うち3部屋がキャンセルになってしまった話が一番インパクトでかかったですが、

この繁忙期も3室お申込をいただいたものの、1室退去があり満室は幻でした。



あと一歩のところでいつも及ばないのですが、今回は先日のお申込であと1部屋に

なりましたので、チャンス到来じゃない!?と。1部屋「自宅建替のため」という

短期入居の方がいらっしゃいますので、その方が退去されるまでに・・・この9月に

一気に決めれば、一瞬とはいえ満室になるんじゃない?と思っておりました。



幸い、最近は某大手FCの仲介業者さんがかなり頑張ってくれていて、繁忙期の3部屋も

全てこちらの仲介業者さんで決めております。なんか勢いに乗ってる感じがします。

そして今回管理会社さんも自社決めすることができました(担当さんがすごく喜んで

くださっていたのが印象に残っています)。流れはきてると思うので、これはたぶん

いけるんじゃないのかな、なんてちょっと思っていました。



しかし、なかなかそううまくいかないのが不動産賃貸業・・・。

まあ既に冒頭に書いているのでおわかりと思いますが、退去予告が来てしまいました。



退去になるのは1年半前くらいからご入居いただいている方。1年半か〜、ちょっと

短い印象は否めません。



退去理由は「転職」とのこと。昨今のコロナ禍によるものではなかったので、その点は

良かったと思います。入居者様にとって前向きな引越なのであれば、そんな環境を

ご提供できたということは誇っても良いでしょう。気持ちよく門出を祝おうと思います。



1年半であれば、部屋もそんなに汚くなっていないだろうと予想します。

(あ、この間ネズミの件でお邪魔してる業者さんに部屋綺麗だったか聞いてみよう)

9月半ばくらいに退去されるようなので、退去前でも募集を出して、9月までに

少しでも決まるように活動をしたいと思います。



この物件、なかなか入れ替えが多いなあという印象を今は持っております。

安く買っているので多少空いていても屁でもないところはあるのですが、それでも

満室にしたいなあという気持ちは持っていますので、なんとか埋めたいです。



そしてこの物件、長期で持つものではないなと思うようになりました。

利回りはかなりの高さですが、立地はお世辞にも良いとは言えません。

入れ替えが多いということは安定性にも欠けます。運営費用がかさむということに

なりますから、いずれ入れ替えの対象にする必要があるだろうと考えております。



理想的なのは、この物件を満室にして売り出し、その売却益で富山市内の土地を

現金で購入。土地を買った後、ゆっくりと融資付をして建てる、でしょうか。



管理会社さんにはそんなストーリーを共有して、売買部門の方には売却と購入を、

賃貸部門と管理部門の方には客付を頑張っていただきたい、という旨をお伝えしました。

少なくとも、賃貸部門の方は「その方がいいですね〜」という反応でしたので、

なんとか頑張って埋めてくださるのではないかと。



退去は残念ですけど、こういう話題があると管理会社さんとのコミュニケーションも

活性化します。連帯意識が芽生えることで、より良い関係を作ることも可能でしょう。

何事も前向きに捉えれば、結果としてそれが良い方向に回り始めるはずです。

全ての行動は無駄じゃない、というか無駄にしないように動けばいい、ということで

引き続き頑張りたいと思います。まずは目指せ満室で!



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする