2019年03月08日

今度こそキャンセル無しっぽいお申込が入りました!

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繁忙期はまだ終わりません。今度こそキャンセルのなさそうなお申込をいただきました。

対象は・・・富山1棟目だー!



一昨日、富山1棟目の管理会社さんから仕事中に着信がありました。正直、2部屋しか

入居していない物件なので、時期的に入居申込一択だろうと思う自分と、でもこの間は

ように申込キャンセルという残念なお知らせもあったわけだし、この物件は3ヶ月で

退去という悪夢も過去にはあったし、退去の可能性も若干ながら考えられるよなあと

思ったり、どうにも落ち着きません。



昼休みにかけ直してみると、電話をした担当さんは外出しているとのことでした。

ああもう、超気になるじゃないか!と思ったのですが、電話に出たもう一人の営業の方が

「確か富山1棟目にお申込をいただいたという話だったのですが、詳細が本人にしか

 わからなくて・・・」と言うじゃないですか。よっしゃー、申込確定だー!悪い方の

お知らせじゃなくてよかったと心から思いました。



結局その日は担当者さんからの折り返しの電話は無し。賃貸部門の方なので、この時期は

とんでもない忙しさなのでしょう。推して知るべし。



翌日になって、そろそろ落ち着いたかなと今度は担当の方の携帯に直接電話しました。

担当の方は嬉しそうに「やっと決めることが出来ました!」と喜び勇んで入居申込を

いただいたことを報告してくださいました。私、それに対して「申込をいただいたと

言うことだけは電話に出た担当さんから聞きました!」と答えちゃったのですが、

「え、そうなんですか・・・」と、第一報を伝えられなかったことを残念そうにして

いたので、余計なこと言わなければよかったなと少し後悔。そして担当の人の

第一報を伝えたい感、嬉しいしかわいいです(注:担当は男性です)



詳細を伺うと、申込をいただいたのは女性の一人暮らしの方だそうです。まさか

女性が選んでくださるとは夢にも思いませんでした。今回選ばれたお部屋は購入時に

唯一の入居者様がお住まいになっていた部屋ですが、そういえばその方も女性でした。

女性に選ばれやすい何かがあるのかもしれません。



引越の理由は転勤。職場から歩いて通えるところに住みたいということで、徒歩圏に

ある富山1棟目を気に入っていただけたようです。あと、角部屋で家賃が高いお部屋を

選ばれたのですが、その部屋の陽当たりが良いこともプラスになったのだとか。

そうですね、陽当たりはいいですよ。窓のあるのが南面と東面で、南面は用水路と

戸建だからあまりさえぎられないし、東面は田んぼですから。虫は多そうですが・・・。



安定収入の職場ですし、こんなに属性がいい方が富山1棟目にお住まいになるなんて

本当に良いのでしょうかと心配になるレベルですが、大変ありがたいです。



しかも転勤絡みなので、2週間後にはもう住みたいというようなことを仰っていると。

今回はキャンセルはなさそうです。よほど職場で転勤無しとか言われない限りは、

確実な申込になりそうな予感がします。いやー、よかったー。



管理会社さんも「ようやく1つ埋めることが出来ました」とほっとした雰囲気に

なっていました。入居ゼロで繁忙期終了とかになると、管理会社さん的にも立つ瀬が

ないでしょうし、まずはほっとしたのではないかと思います。



ちなみに問い合わせの動きはどんなもんですかと確認しましたが、悪くないとのこと。

地元業者さんからもぼちぼち問い合わせは来ているそうです。それと、本来であれば

一番忙しいはずだった2月終盤が意外と忙しくなくて、今の時期になってもまだ

問い合わせがたくさん来ているということも仰っておりました。引っ越し業者さんが

確保できないとニュースで流れていましたが、その辺の影響もあって繁忙期が若干

後ろ倒しになっているのかもしれません。



まだもう少しチャンスはありそうですね、と管理会社さんに伝えると「そうですね!」と

言うので「じゃああと1室は最低でも決めましょう!」とこちらから言ってみたところ

声が若干ひきつっていたのは聞かなかったことにします(苦笑)



いやでも、1月には「そもそも需要がないからね〜」と言われていた富山1棟目ですから

それなりの問い合わせがあるというだけでも上出来ではないかと思いました。

何回も営業回りはしているので、認知度は高まっていると思います。あとはうまく

ハマるお客様が来ることを祈るばかり、といったところでしょうか。



このペースなので、繁忙期中に満室とまでは言いづらいですが、もう1〜2部屋くらいは

決まって貰いたいところです。願わくば、社宅需要でまとめて借りていただけるなどの

プランがうまくハマることを期待したいです!



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月09日

家具・家電付きプランを検討する。

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富山1棟目の反響を得る手段として、家具家電付きを管理会社さんに提案しました。



富山1棟目は法人需要が多いです。家賃が地域最安値なので、多少田舎でも固定費を

減らしたい思惑から申し込んでくるパターンがあることや、管理会社さんが法人さんの

社宅需要を直接承る立場にあることから、問い合わせがあった際に提案しやすいこと、

などがその理由となります。



立地に劣るため、一般の方からはあまり問い合わせはいただけないというのが現実なので

法人需要をうまく開拓することが重要なのかなと思っています。



埋まらない部屋を知恵を絞って埋めるのは、決して苦手ではありません。札幌2棟目で

さんざん苦労した経験もあります。あとはそれを考える時間が足りないだけです。

札幌2棟目の頃はそれしかなかったから、そこに時間を全力で割けたんですよねえ。



で、テコ入れ第一弾として思いついたのが「家具・家電付きプラン」です。



富山1棟目クラスにご入居を希望される方は、恐らく年収はあまり高くない層に

なることでしょう。それであれば、そういう方が見て惹かれるサービスを導入すれば

お申込をいただける確率が高くなると考えられます。



家具・家電付きプランは札幌でも実行しており、希望される方もおられました。

低家賃帯の物件では割と引きが良かったので、今回も使えるのではないかと考えます。



家具・家電を設置した場合は、私は貸与ではなく割賦販売の形を取る想定です。

貸与でもいいのかもしれませんが、貸与だと修理など発生した時にややこしいと考え

入居者様に所有権を移転させてしまいます。



家具・家電はテレビ・電子レンジ・冷蔵庫・洗濯機の4種類。だいたい5〜6万あれば

揃えられます。ネットで買いそろえて、配送を現地にすれば良い感じです。

現地で誰が受け取るんだという話はありますが、最悪私が行けばいいし、管理会社さんに

手間賃をお支払いして協力いただくことも考えて良いかと思います。



5〜6万かかるというところから逆算して、だいたい2年程度で回収する方針で考えれば

家賃は2000円〜2500円くらいアップさせれば良いでしょう。2年未満で解約に

なった場合は、(2年−入居期間)×家具家電代金を違約金として徴収するとすれば

契約的にはとりっぱぐれはしないでしょう。回収できるかは別として。



まとまったところで、管理会社さんに電話して今回の案をどう思うかヒアリング。

かえってきた回答は「あまり有効ではない」というコメントでした。なぜに!?



理由は明確でした。大手の社宅代行業者さんとのお付き合いが多いそうなのですが

大手はそういったイレギュラーを嫌うため、選択肢から外されてしまうという

ことなのです。なるほど、そう言われてしまえば、そうなのかもしれません。



ただ、個人のお客様への訴求効果はあるだろうし、社宅代行業者さんを使わない

小規模零細の法人さんや個人事業主さんなら、そういうのを求めるかもしれないです。

現に、今の入居者様の中には、個人事業主の親方が従業員のために借りている部屋が

あります。こういうケースなら充分引っかかる可能性はあると思います。



というわけで、相談の結果「備考欄に目立つように家具・家電付き可能と書く」という

ことになりました。そのくらいの対応が程よいところであろうという判断です。

賃貸担当の方の意見でしたので、それならとそのやり方で追加いただくことにしました。



対策は一つではないと思います。色々なことをやり続けて、その上で何が良かったのか

振り返ることが必要なのだろうと思います。また何か思いついたら試してみたいです。

今回の作戦も何かしらの力になってくれればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 12:01 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月03日

富山1棟目、無念の申込キャンセルの連絡あり。

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昨日のブログで東京8棟目に残念な連絡が届いたことを書きましたが、悪いことは

続くもので、富山1棟目に関しても残念なお知らせが届いてしまいました。



東京8棟目に関しての残念な連絡が届いた日の午後、富山1棟目の管理会社さんから

着信がありました。電話番号は賃貸部門の方です。これはきっと、新たな入居申込か

先日のまとめて借りる話に違いない、と俄然色めき立つ私。でも仕事中なので電話を

折り返すわけにもいきません。落ち着け、自分。



ちょっと休憩の時間に、いそいそと折り返しの電話をするも、担当の方が不在で

折り返すという話になってしまい、更にじらしプレイは続きます。仕事に集中しなきゃと

思うものの、富山1棟目のことが気になってしまい・・・(汗)



仕事が終わった後、急いで電話をかけますと、今度こそ担当の方がいらっしゃいました。



「オーナー、大変申し訳ありません・・・」



な、なに!?謝罪から入っちゃう、ですと!?なんかまずい予感しかしない展開です。

続く言葉は・・・



「先日のお申込、キャンセルになってしまいました・・・」



Σ(゚д゚||)ガーン

これは痛い、痛すぎる・・・。ぬか喜びでしたorz



キャンセルになった理由を確認したところ、派遣でいらっしゃる予定だった人が

入社自体キャンセルになってしまい、必然的に社宅も不要になってしまったという

ことでした。そういう理由なら致し方ないですよねえ。



まあでも、今後もこの法人さんから社宅探しの依頼はあるみたいですし、今回の

キャンセルが入居者様事由であれば、法人さん自体は引き続き派遣社員さんを

探すと思います。その場合、うちの物件がチョイスされる可能性もありますから。



と、自分を慰めてみたものの、けっこう悲しい感じ・・・^^;



田舎でその場所自体の需要が乏しいというところはあるので、過度な期待をしても

仕方がないというところや、元々の購入価格が格安なので、2部屋埋まってるだけでも

収支的には一応ペイしているというところなどもあり、本当に困っているわけでは

ないですけど、やっぱり埋められるものは埋めたいです。



前回の営業で、法人需要を掘り起こしていけばまだ集客できる要素があるなということは

把握したので、その路線で今回早速成果が出たと喜んだものでしたが・・・。



いや、大丈夫。二度あることは三度あります。というか、これまでに決まったのは全て

法人社宅です。今後もその路線でじっくりやっていけば大丈夫、と自分に言い聞かせつつ

引き続き管理会社さんと連携を取って入居促進を進めたいと思います。



あとは、以前ポールさんが近隣アパートからお客様をスカウトして満室にしたという

話があったのを思い出して、近隣アパートにポスティングする作戦はどうかな?と

考え始めました。しかし、ネットで検索しても、町内で募集中の物件で富山1棟目と

同等のスペックの物件って見当たらないんですよね・・・。物件の近所も戸建ばかりで

アパートなんて全然ないし。ポスティングする先が見当たらないという残念な事実を

目の当たりにする私でした(苦笑)



そうだ、チラシ作らせてもらって、店頭に置かせていただくというのはいいかも。

やれることは何でも挑戦してみよう。本当は自分で作るのが一番良いのだと思いますが

時間的に厳しいので、管理会社さんにそういう対応ができないか相談してみます。

あとは家具家電つけちゃうキャンペーンとか。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月26日

久しぶりにお申込をいただきました!

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富山1棟目、営業の成果が出た?のか、ようやく久しぶりのお申込をいただきました。

まとめ借りの法人さんのお話かと思いきや、全然別の話でした。



先日、今度こそ真面目に取り組もうと自分にカツを入れ、富山で営業をしてきました

私の保有物件のある地域担当で、自社での賃貸仲介をしながら他社への営業も担当する

管理会社さんの賃貸営業マンと一緒に回らせていただいたのですが、その彼以外に

もう一人同じ地域の賃貸仲介担当がいるということで、営業回りの後の懇親会は

そのもう一人の担当である女性の方も交え、3名で交流を深めてきた次第です。



いろいろと楽しくお話もでき、この方もうまくハマれば結構決めてくれそうだなあという

感触は得ておりました。話が上手で明るいタイプなので、お話をしていて良い印象が

増大していく感じがしたのです。



しかも好都合なことに、この方は結構太めの法人社宅探しのお客様を持っていまして、

うちの物件のある隣町の●●市や△△町あたりの案件や、県庁所在地の富山市の案件は

いっぱい来ているのに、なぜか私の保有している地域だけスルーされると嘆いてました。

うちの物件、法人さんの社宅需要には結構ハマるんです。家賃格安なので。



「来たら絶対にイチオシで紹介するんですが、未だその地域での引合がなくて・・・」と

申し訳なさそうに仰っておりましたが、自社管理物件だからだろうとはいえ、こうして

気にかけてくれているんだなと思うと、ちゃんとこの物件も満室にできるような気がして

きたものでした。いや、前からできると思ってるけど、改めてね。



昨日、お仕事していると何やら着信が。当然仕事中は電話には出ませんのでスルーし、

トイレに行った時に履歴を見てみると・・・富山1棟目の管理会社さんからでした。

電話番号を見ると、管理部門ではなく賃貸部門。お、これはもしかして?



この間営業に行った際に、一括で全部屋借りたいという話があり、借りるかどうか

相手の法人さんと話をしているというのがありました。もしかしてあの話かな?

だとしたら満室になりましたというご報告をいただけちゃう?仕事しながらちょっと

ワクワクした自分、定時になったらすぐに折り返しの電話をかけました。



電話に出たのは前回の懇親会でじっくり話をした女性の地域担当の営業さん。

「やっと良い報告ができると思って、急いで電話しました!」ときましたので、

申込の電話であることは間違いありません。いや〜、あんな田舎の汚い物件なんか

埋まらないから早く売れとか、富山のイメージが悪くなるだろゴルァとか、地元の

投資家さん(除ポールさん)からはさんざんな言われようでしたが、ようやくここで

「それ見たことか!」と胸を張って言えるようになるのかな?

(時間かかってるやん!については一切考慮しないことが前提です)



「懇親会でお話した、私の懇意にしている法人さんからなんですが」

ほほう、あの法人さんですか・・・あれ?一括で借りてくれる話ではなく?

「ちょうど富山1棟目の隣町の案件があり、推しまくったら1部屋決まりました!」

おお、全く別件でしたか!若干肩透かし感はあったものの、これはこれで嬉しいです。

2月1日から契約スタートとのことです。



一括で借りると言っていた法人さんに関しては、通常の募集条件に加えて広告料を

1ヶ月積み増しする必要がありました。また、駐車場は送迎用の車1台のみ借りる、

というお話でしたので、駐車場代を別だしにしていることから、トータルでの収入が

下がってしまうという難点もありました。



それに対して、今回のお申込は駐車場も借りてくれますし、広告料も所定のものだけで

良いということで、初期費用が軽減される上に駐車場分の収入を得ることもできます。



それに、一括で6部屋まとめて借りてくれるということは、6部屋まとめて退去になる

リスクもあるわけです。だったらそのリスクが6部屋から5部屋に減るということは

経営上有利な点になるだろうとも考えられます。



ちょっと肩透かし、と最初に思ってしまったのですが、考えればむしろ今回の申込は

プラスに働くことがわかりました。管理会社さん、グッジョブ!



その電話の中で「そういえば一括で借りるって言ってた法人さんってどうなりました?」

と聞いたのですが、営業に行って以降特に反応がないそうです。もう2週間経ちますし、

ダメになったならダメになったで結論は聞いておきたいところ。管理会社さんに

申込が入って6部屋から5部屋に減りました、という連絡をして貰いつつ、さらっと

状況を聞いておいてほしいと伝え、快諾いただきました。



この物件、一昨年の秋に購入してから、修繕に時間がかかったり、ガス会社さんの

切り替えに手間取ったり、凍結事故で配管がやられて全部やり直しになったりと、

本格的に募集できるようになるまで半年以上の時間を要しました。物件が完成してから

募集をかけたものの、なかなか決まらず、私自身もサラリーマンの仕事が多忙になり

放置プレイとなってしまっていました。これを反省し、営業をしたり清掃を切り替えたり

物件が良くなるよう少しずつ活動を開始した矢先の申込。若干オカルトチックですが、

経験的にその物件のことを考えていると良い話が来るような気がします。

こちらもそのまま勢いに乗っていただきたい!



これで現在は114部屋中97部屋(申込ベース)。85%まで稼働率アップです。

年初は申込ベースで80%ちょっとだったことを考えると、一ヶ月弱でここまで

改善できたのは大きな進歩です。



申込ベースで今年に入って東京9棟目2部屋、東京6棟目1部屋、富山1棟目1部屋。

やはり東京9棟目の加速が大きいです。東京9棟目、年末にも1部屋お申込をいただいて

おりますので、グイグイきています。孤独死されたおじいさんが、最後にプレゼントを

置いていってくれたのかもしれません。オーナーチェンジしてからの数ヶ月という短い

期間だったけど、安らかに旅立ってくれたのかなと思いたいところです。



あと17部屋。札幌9棟目5部屋、富山1棟目5部屋、東京8棟目3部屋の御三家が

ある程度片付けば、あとは札幌10棟目1部屋、札幌6棟目1部屋、東京9棟目1部屋、

東京10棟目1部屋というラインナップになります。札幌6棟目と東京9棟目は問題は

ないでしょうし、札幌10棟目もリフォームが終われば普通に決まるでしょう。

東京10棟目は苦戦する可能性が高いですが、まあここは半分ジョークみたいなところも

あるので、長い目で見ることにします。



まずは効率よく埋められるよう、引き続き富山1棟目には注力したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月14日

定期清掃の改善!個別発注に切り替えました。

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一泊二日の富山出張。帰京日は定期清掃の打ち合わせとIoTアパートの見学でした。

両方とも人の繋がりのご縁で実現したもの。感謝いたします。



管理会社さんが提供する定期清掃に関して、多少問題と思うことがありました。

田舎なので蜘蛛の巣がすごいんです。



蜘蛛の巣は清掃で取ってもすぐ次が復活してしまいます。だからいたちごっこになって

しまうところはあるのですが、内見者がいるのに階段に大きな蜘蛛の巣があっては

あまり印象も良くありません。



定期清掃には現在月2回入っていただいております。それを増やすというのは経費面で

あまり現実的ではありません。そうなると、そのタイミングを最良のタイミングに

持っていく必要があると思います。具体的に言えば、金曜日なり土曜日の朝なりに

定期清掃をすれば、その週末くらいは蜘蛛の巣が少ない状態で迎えられるはず、と。



管理会社さんにそのタイミングでできないか相談したのですが、ルーティーンで回って

いるから、それは難しいと言う回答でした。入居の可能性を少しでも上げたいという

ところからすると、いささか残念な回答だと思った次第です。勿論、相手の立場で

考えれば、まとめて依頼することで経費削減しているところに、個別のリクエストまで

聞いていられないというのはわかりますので、仕方ないとも思いますが。



もう一つあったのは、融雪装置のホース設置や撤去に別料金がかかるというところです。

これも人が動く以上は仕方ないですが、清掃の際にコミコミでやってくれればいいのに、

という気持ちはありました。



補足

融雪装置は富山ではメジャーな設備です。雪が降ることが多く、それでいて気温が

0度以下になりにくい富山では、雪を水で溶かすことを一般的に行っています。

立派な設備だと道路の下に配管が埋め込まれており、雪が降ると水がその配管を通して

地上に少しだけ空いている穴から出てきます。私の物件では簡易的なものを採用しており

蛇口にホースを取り付けて、ホースを張り巡らせてそこから水を出す形にしています。



1つめの悩みについてブログに以前書いたことがありますが、その時にブログ読者で

投資家仲間の方から「私が清掃しましょうか?」というお申し出をいただきました。

メールをやり取りすると、管理会社さんにお願いしている清掃内容と価格はさほど

変わらず、報告の写真も撮影していただけるということでした。



お願いしようと思いつつ、管理会社さんにもその旨伝えて調整しないとだよなあと

思っているうちに、多忙にかまけてしまったり、他の物件のことを対応していたりで

優先度が低くなってしまい、しばらく返信を放置してしまっておりましたしかし、

融雪装置のセッティングにお金がかかる話を管理会社さんから受けた際に「清掃を

切り替えることの優先度を上げなくては」と思い直した次第です。



今回の出張で、管理会社さんには直接清掃を切り替えたい旨を説明して、理解を得て

円満に変更しようと考えておりました。ですので、初日に管理会社さんとの打ち合わせ、

翌日にそのブログを読んでくださっている投資家仲間の方との打ち合わせ、という形で

日程を設定した次第です。



管理会社さんとの打ち合わせは無事に終了し、円満に納得いただいた(と私は思ってる)

形で切り替えを進めることができる状態になりました。1月いっぱいは定期清掃を

管理会社さんにて行い、2月からはこちらでお願いした方に清掃対応をいただきます。



そして昨日、その清掃をしてくださる方との打ち合わせを行いました。投資家仲間なので

打ち合わせの半分くらいは不動産投資に関する情報交換みたいな感じで、それもまた

楽しいひと時でした。



清掃自体は柔軟に動いていただけそうです。基本的には蜘蛛の巣が気になるということが

問題であり、それ以外は通り一編対応して貰えれば良いと考えています。ですので、

蜘蛛や虫が活動をあまり積極的にしない冬場は清掃の回数を減らし、蜘蛛の巣が多くなる

夏場は清掃回数を増やしていただく、という形で依頼をさせていただきました。



清掃のタイミングは土曜の朝を希望しました。内見者を迎えるにあたり、蜘蛛の巣が

コンニチワしてる状態は避けたいと思ったためです。



これらの要望について、特に問題ない旨の回答をいただいた認識です。

逆に「あまり清掃するところがないから、なにをもって清掃が終わったと伝えれば

いいのか考えていた」ということでした。清掃前後で劇的に変化することがないだろうと

いうところからの発想だと思います。当方としては、蜘蛛の巣問題が最重要と考えるので

その点が解消できていれば問題ないです、と伝えました。

追って契約書等整えていただき、2月から本格的に体制変更となります。



今回の切り替えで地味に大きな改善となるのが、定期的に物件の写真が送られてくる、

賃貸経営のことを分かっている人の目線で物件の確認が定期的に行われることだと

思っています。



札幌でも仙台でも、現地の様子を写真を撮って報告してくださる方や業者さんが

いるので、建物の状況はある程度わかります。しかし富山はそれがありませんでした。

今回、投資家仲間の方にお願いしたことによって、こういったウィークポイントが

改善されることになります。とてもありがたいです。



改善をかけて、うまく満室まで持っていけるように頑張りたいと思います。



IoTアパートの話は明日書く予定です。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする