2019年11月17日

富山1棟目の修繕状況に大満足。

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富山出張に来ています。富山1棟目の大規模修繕、なかなかいい感じに仕上がっており

これなら残りのお部屋もすぐ埋まるはず!と思いました(それは別の問題!?)



富山出張をしようと決めた理由は、作業中の現場を見ておきたかったからです。

初めてお願いをする業者さんですし、元の建物の状態も褒められたものではないから

どんなトラブルが起こるかわからないです。見ておこうと言う気持ちになったのは

その辺が理由です。



予定の隙間がそこにたまたまあった、というのも大きいです。

東京の物件と違って、そんなにホイホイと富山に来れるわけではありません。

行くからには宿泊して現地の方と交流をするなどしたいし、行きつけのお店も

少しあるのでそういうところにも顔を出したいし。だから土日で宿泊を挟んで

一泊のパターンにできるだけしたいというのがあります。でも土日ってそうそうに

予定が入ってしまうので、なかなか空きがありません。たまたま今週の土日が

エアポケット的に空いていたので、それじゃあ行っちゃおうかということに。



富山1棟目の施工会社さんとお食事してから現地に行こう、ということで段取りを

組んで、更に富山の投資家さんとかお友達に声をかけたものの、たまたまその日は

ポールさんのブログにある通り若手は皆さん結婚式。そして大御所系の方々はハワイと

いうことで捕まらず。管理会社さんでも声かけようかなと思いましたが、しばらく

お会いしていない業者ポジションの方がいるのを思い出してお声がけをしたらOKを

いただくことができました。あとは日曜にフン様のバーを見せて貰う約束をして、

だいたいの出張日程は決定。いざ富山へゴー!



到着したらまず富山1棟目のある最寄駅に移動(最寄と言ってもその最寄駅からは

徒歩30分以上かかりますけどね)。いつもカーシェアの車を借りてしまうので、

ローカル線に乗るのは久しぶりです。2回目くらい?



そして最寄駅近くのお寿司屋さんで業者さんと合流し、ランチミーティング。

思ったより晴れている日が多く、工事は想定以上に順調に進んでいるようです。

とてもありがたいことです。あとは台風被害で追加になった分の見積の原本を受領。

こちらは火災保険で工事費が賄えることになりました。業者さんもほっとしてました。



工事のことや仕事のこと、東京に業者さんが弾丸ツアー0泊で遊びに行った話など

美味しいお寿司を食べながらあれやこれや話して、ひとしきり経ったところで

物件に移動。まだ足場がかかっており、防水工事など残っていましたが、外壁は

既に塗装が完了しており、見違えるほど綺麗になっていました。や、これはいいね!



隙間が空いていたところにコーキングをばっちり入れてくれているし、状態が悪かった

サイディングは部分交換されて、その上からそれが目立たないように塗装されているし、

鉄部も白く塗られて綺麗になっているし、屋根もいい感じに綺麗でした。良い出来です。

お願いして良かったです。見違えました。



ただ、全体が綺麗になると、部分的にちょっと気になるところが出てしまうのです。

それが今回だと照明器具でした。錆で茶色く変色しているから、これも白に塗って

貰えないですかとお願いして、そこは対応していただけることになりました。



綺麗になったらまた客付営業してこなきゃ!なんか楽しみになってきました。



職人さんが「昔、俺の友達がこのアパートに住んでた」と言っていたらしかったり、

施工会社の社長さんが、私が客付で回っている業者さんのおばちゃんと知り合いだったり

富山はやっぱり狭いなあと思った次第。これだから不義理を働けないし、働いたらその分

自分に返ってきてしまいます。肝に銘じないとね。



というわけで、外壁も屋根も共用部の防水も今回で終わり、更に給排水管も全部

やり直しているので、この物件はもう新築同様です(言い過ぎ)。

売ってよし、持ってよし。問題なのは立地が田舎なことだけです(笑)



さぁ、この繁忙期で今度こそ満室にするぞー!幻の満室はあったけど、今度は本当の

満室に向けて活動したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:33 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月15日

町内会費を支払う時期がやってきました。

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町内会費。投資用とはいえ、アパートのような不動産を保有していると避けては通れない

費用です。富山1棟目は今年もそれを支払う時期がやってきました。



町内会費って、たまに取られなくて済んでいる物件もあるけど、だいたいにおいては

町内会さんから管理会社さんに連レクが入り、町内会費を徴収されるパターンが多いと

思っております。私の保有物件でも、ほとんどが町内会費は支払っております。

そこに物件を持つと言うことは、その町内に貢献すると言うことにもつながりますので

必要な町内会費であれば当然支払うべき、というのが個人的な考えです。そこをケチって

町内会の方と軋轢を起こすのは不本意ですから。



ですので、要請があれば基本的には町内会費は支払っています。その場合は入居者様にも

申し訳ないですがご負担はお願いしております。大家にて代理徴収の上で支払う形です。

でも実際の支払はほとんどの場合において管理会社さんが行ってくれております。

そして管理会社さんによって管理の仕方が異なるようです。私のところに町内会費も

毎月送金してきて、町内会へのまとめての支払も送金明細に掲載する管理会社さんも

いますし、管理会社さん側で徴収してプールしておき、支払も管理会社さんで行って

送金明細に一切出さない管理会社さんもいらっしゃいます。個人的には前者の方が

わかりやすいし、万が一管理会社さんが倒産しても資金が保全されるので良いかなと。



そんな中「支払を依頼する場合は手数料を頂戴します」というポリシーの管理会社さんが

いらっしゃいます。それは富山1棟目の管理会社さん。こちらは町内会費のみならず、

アパートの電気代など色々な支払を代行いただくと、その分1件300円(税抜)の

手数料をいただきます、というやり方になっています。手数料を取ることが珍しいとは

思いますが、そこに業務的な手間がかかり、対価が必要ということなら、それに見合うと

判断した人が注文するだけのことですから、良いのではないかと。私は電気代の支払を

手数料を払ってお願いしております。送金明細に掲載された方が、どの物件の何かが

明確になるので、後で税理士さんが見た時に混乱しないかなというところもあります。

(でも月8000円とか結構な値段なので、カード払いにしてポイント還元狙おうかなと

 思い直している今日この頃です・・・こんなに高いと思ってなかったので、電気代)



で、富山1棟目の管理会社さんは、町内会費も受領次第送金してくるタイプなので、

支払もこちらが行うことになります。そして電気代と同じように管理会社さんに委託して

支払うこともできます。昨年は理由は忘れましたが自分で振り込んでいました。

今年はお任せしちゃおうかなあ。



そんなことを今考えているのも、管理会社さんから町内会費についてのご案内が

届いたからです。もう今年もそんな時期なのねえ。1年が経つのが異常に早いわ。

時間が勿体ないから、やっぱり今のプロジェクトが終わったらサラリーマンは辞めて

個人事業主にシフトチェンジしよう、とか脈絡もなく考える私です。



その管理会社さんからの連絡の中に「『来年は交渉する』というメモがありましたが

前任者が退職してしまったので詳細がわからない」ということが書いてありました。

引継できてないなーと思う気持ちもありますが、わからないことは素直にわからないと

言ってくれるところが逆に良いかなと思ったりも。



とはいえ、私もそのメモだけじゃわからないので、当時のメールを読み返してみました。

LINEだと機種変でメッセージ消えたりするから履歴は追えない可能性が多少

あったのではないかと思います。なんだかんだいってビジネス的なものはメールの方が

いいのかな、やっぱり。



そして見つけました。どうやら、去年は1部屋しか入ってなかったのに満額支払ってねと

言われてしまっていて、今年はその辺事前に相談してくれれば減額交渉に応じられると

町内会の方から言われていたようです。今年は5部屋しか入ってないから、減額での

支払ということを相談する、という意味のメモだったと理解しました。



管理会社の担当さんにそのメールを転送したら、早速管理会社さんが町内会の方と

交渉をしてくださり、今年は減額の5部屋分で良いということになったそうです。

ありがたや。



ついでに、来年以降も入居部屋数での支払でお願いしたいと交渉してくれたようですが

こちらは毎年町内会で話し合って決めることなので、将来にわたってそれでいいとは

今は答えられない、ということでした。原則は入居戸数に関係なく総戸数で徴収して

いるところ、交渉があったので減額した、というスタンスでいきたいようです。



とりあえず今年は5部屋分こちらで支払っておくかあ。手数料をケチる方向で。



そんな町内会費に関するお話でした。はい。

最後に、富山1棟目の地域では「町内会費」と言わず「万雑費」と言います、という

小ネタを挟んで、本日のブログは終了とさせていただきます。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月03日

富山1棟目、ふたを開けてみると問題多し。

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昨日は沖縄視察初日でしたが、ちょっとその話を置いておいて、昨日その裏で

やり取りしていた富山1棟目の大規模修繕のことをネタにしたいと思います。



沖縄出張の初日集合自国のちょっと前。富山1棟目の大規模修繕をしている

業者さんから電話がかかってきました。



「至急の件があり電話しました」とか言われるとドキドキしてしまいます。

きっとお金に絡むことなんだろうなあと思いましたが、まさにそれでした。



傷んでいるサイディングを交換しようとしたところ、下地が水でやられてグズグズに

なってしまっているのだそうです。ビス止めができない状態とのこと。

・・・あってもおかしくない話です。前に台風被害でサイディングを交換したことが

ありましたが、その時もだいぶサイディングが湿っていた記憶があります。そりゃあ

下地までやられていてもおかしくはありません。



「このままだと工事が進められないので、大工を手配していいでしょうか」

これは「わかりました」一択ですね・・・。



LINEで写真が送られてきましたが、確かに傷んでいます。素人が見てもこれじゃ

ビス留めはできないねというのが一目瞭然。やるっきゃないです。ええ。



うまいこと大工さんが現場にすぐ来てくれたということで、工事はすぐにスタート。

実況中継的にLINEで写真が送られてきます。なるほど、角材を打ち付けてそこに

ビスを打てるようにしているのか・・・。どんな工事をしているか、写真を送って

くれる上に、ビフォーアフターでちゃんと出してくれるからわかりやすい。

こういう配慮をしてくれるのってありがたいです。



その後、当日中に「追加工事の金額は5万*税です」と金額の連絡もありました。

動きが早い!そしてそのくらいで済んで良かったです。



いろいろと問題は起こっているけど、今回の工事が終われば一通りの問題は解消して

今後はメンテナンスフリーになるはず。きっとそのはずです。うん。



業者さんに「そういえば、工事の完了はいつでしょうか?」と質問をしました。

できれば雪が降る前に現場を一度確認しておきたい。でも既に11月の週末は

札幌出張やら会合の予定やらが入っていて、行けるとしたらピンポイントでこの日しか

ないなというのもわかっています。その日までに終わるならいいなと思ったのですが

「11月中に終わらせたいですが、天気次第です」という回答。



途中経過でもいいから見ておこうかな?と思って、この日見に行くのは可能ですかと

打診したところ、日程を調整いただけることになりました。ありがとうございます!

というわけで、再来週は富山出張が確定。業者さんとランチすることになりました。



出張すると決まったら、空室の問い合わせもあまりないようなので、管理会社さんとも

会ってくるかなあ。ついでに業者さんを回ってもいいかもなあ。大規模修繕してます、

って感じで宣伝しておくのも悪くないです。せっかく行くなら効率よく使いたいです。



富山1棟目、生まれ変わるのが楽しみです!



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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月30日

追加工事の見積と保険金申請と。

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事務作業に追われているので、本日はブログ更新を手短に済ませます。

富山1棟目の追加工事が来ましたが、なかなかの金額で保険がでないと辛い感じです。



昨日書いた富山1棟目の大規模修繕。台風19号による追加工事が発生しそうという

ところもあり、その行方を注視しておりました。



そして昨日、その見積結果が届きましたが・・・ウホッ、なかなかの金額。痛い!

総額の10%強の金額なので、単純に工事費が1.1倍以上になります。



勿論、台風被害なので保険で何とかなるとは思うのですが・・・

もし保険が出ないと言うことになってしまうと、けっこう悲惨な感じです。

管理会社さんにお願いしたと思えばいいのかもしれませんが(相見積した結果

管理会社さんの方が40万ほど高かったので)。



中古物件なので、元々の建物の状態があまり良くないのを承知の上で買ってます。

あまり良くない状態のところに何度も台風が来たら、そりゃ壊れますよねえ。



でも、その「元々状態が良くない」ことを指摘され、経年劣化だから保険は出ません、

なんて言われたらたまったもんじゃありません。そりゃあ、それまでの状態があまり

良くなかったかもしれないですけど、台風が来なければ壊れることはなかったんだし。

いくら経年劣化したからって、瓦は何事もなければ落下したりしませんよ!



ということで、保険で何とかなると信じたいところですが、一抹の不安もありまして。

その辺をうまくもっていくため、保険代理店さんや施工業者さんと打ち合わせを

させていただいております。今朝はその辺をガチャガチャやってたので、ブログを書く

時間がなくなってしまった、と。



朝早いのに、施工業者さんはLINEでサクサク返事を返してくれました。

保険代理店さんも既読になっているので、ほどなくしてお返事があるでしょう。

朝からパートナーの皆様に助けていただき、大変恐縮です。ありがたいです。



保険金出ますように!(祈)



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月29日

良い業者さんに恵まれ、富山1棟目の大規模修繕進行中。

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富山1棟目の大規模修繕、スタートしました。こまめに報告してくださる業者さんなので

状況や雰囲気がわかり助かります。そしてやっぱり建物の状態は良くなかったです。



富山1棟目、以前のブログで大規模修繕の見積を取ろうとしている話を書きました。

そして不動産仲間から紹介して貰った業者さんから現場で見積をいただいた後、

管理会社さんにも同じく見積を依頼しました。結果、管理会社さんの方が40万以上

高かったので、その場でご紹介いただいた業者さんに決定。見積を貰った後、更に

ゴリゴリと交渉するのはあまり好きじゃないので、一発勝負で出てきた見積で話は

終わらせます。それが私の流儀です。



先方の社長がLINEとメールをうまく使いわけて連絡してくださる方なので、

コミュニケーションは非常にスムーズです。電話しか使えない職人さんとかですと、

仕事中に一杯電話が来る羽目になりそうで、二の足を踏んでしまいますが、こちらの

業者さんは履歴に残らなくていいことや急ぎのこと、現地写真などはLINEで

送ってくださり、契約書とか後日再度確認するような類のことはメールで送って

くださいます。これ、すごく助かります。



この業者さんには結局大規模修繕相当のすべての内容をお願いしました。

外壁塗装、屋根補修、鉄部塗装などなど。考えられる一通りのことをお願いしました。

また、館銘板の作成も依頼しております。どこにも館銘板がない物件だったので。



着工前の近隣挨拶、および管理会社さんへの連絡などもお願いして、いよいよ工事開始。

最初にバルコニーや共用通路の下の軒の張替からスタートするということです。



・・・と思ったら、いきなり謎の落下したブツの写真が送られてきましたよ?



「コロニアルが駐車場に落ちていました」「台風の影響と思われます」



うへ、マジっすか。しょっぱなから不吉な出だしです。施工会社さんの見解では、

台風が通過した後これを見付けたということですので、恐らく台風が原因とみて

間違いないだろう、と。火災保険で対応できると思うので、他にも被害箇所がないか

確認の上、写真と見積を用意しておきます、とのことでした。



こちらから何も言わずとも、自然災害と思われるものはそのように連絡して下さり、

保険申請のことも気にかけてくれるだけで、既に良い業者さんの予感しかしません。

勿論、工事の内容はまだ見ておりませんけど、今のところの印象は非常に良いです。

社長の人柄の賜物かもしれません。消費税も「8%の頃見積もっているので、増税分は

値引しておきます」とか言ってくださいましたし。ありがたいです。

ただし、消費税の件の後にこやかに「紹介期待してますね!」と言うあたりは、

さすが経営者だなと思いましたけど(笑)



しかし、工事を進めるにつれて見積に入っていない想定外の箇所もどんどん出てきます。

ろくにメンテナンスされていなかった建物なので仕方ないのですが・・・。

例えば、破風が落ちそうになっているとか、垂木が腐っているとか、洗浄時に外壁が

ボロボロと落ちてくるくらいに劣化しているとか、雨どいが破損しているとか。

一部は台風の影響と思われるので、その辺取捨選択しながら、保険工事と保険対象外の

工事で別見積にして提出してくれるということです。まあもう、ここまできたら

とことんやるしかないでしょう。この機会に悪いところは一通りつぶします!



この物件は最終的に売却の予定ですので、次に買う人がそんなに手間がかからないよう

メンテナンスはしておきたいと思います。勿論、その方が高く売れるだろうという

下心もありますけど、売却するから適当でいい、売却するから無責任にやっていい、

というのはちょっと違うと思うので、次の人にできる限り迷惑を掛けないようにして

お引き渡しをしたいという気持ちからです。



大規模修繕をして雰囲気を見違えらせれば、集客にも良い影響を与えることでしょう。

一気に満室にして、そのままそこそこの利回りで売却、というプランで考えてます。

青写真が実現できるよう、まずは修繕をきちんとやりたいと思います。

11月のどこかで現地確認しないとなあ。もうすでに予定ギッチギチだけど、

どうにか時間を作って状況確認してきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする