2020年07月14日

ネズミ駆除に向けてまず最初の一手。

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ネズミ事案の続報です。結果として施工業者さんにて対応を依頼することとしましたが

根本的なところの原因がわからず微妙な感じです・・・。



富山1棟目でネズミが出たという話題が入ってきたので、管理会社さんに対応を依頼して

そこからセカンドオピニオンで外壁塗装の施工業者さんにも、現地にネズミが入りそうな

穴などなかったかを聞いてみた、というのが前回の状況でした。



最初に連絡をいただいたのは施工業者さんでした。たまたま富山1棟目のある地域に

行く予定があったので現地を見てきた、ということで連絡をいただいたのですが、

外から見た限りはネズミが侵入できそうな穴は見当たらなかった、と。

基礎の換気口も外れていなかったそうです。



「たまたま近所でシロアリ対策してる現場があるので、室内を見て貰いましょうか」と

施工業者さんからはご提案をいただきました。室内を見ないと進入路がわからないので

見て貰いたいですが、管理会社さんにも既にお願いしちゃっているんですよ。

そことの調整ですね・・・。



そこで、管理会社さんに作業の進捗状況を聞いてみることにしました。管理担当の方に

お電話すると「業者が忙しいようで具体的な日程がまだ見えてこない」「かといって、

何もしないでいると入居者様も不満に思うだろうから、私が近々行って話を聞きながら

市販のネズミ対策のエサを設置してこようと思っている」という趣旨のお話でした。



業者さんの手配に苦戦している・・・これはもしや、施工業者さんに代わりに

行って貰うという話をしやすい展開か?「実はセカンドオピニオンと思って・・・」

と、外壁塗装の業者さん経由でこういう依頼が出来そうという話をしたところ、

管理会社さんも「そちらの方が入居者様も安心すると思うので、お願いできるなら

お願いしたい」という形になりました。



入居者様のところに訪問する日程はもう決まっているということでしたので、

そのタイミングで業者さんに一緒に行って貰えれば一番いいと判断。施工業者さんに

確認して貰いましたが、残念ながらその日はNG。その次の日なら大丈夫ということで

管理会社さんに調整を依頼したところ、今度は施工業者さん指定の日は入居者様がNG。

でも、ネズミを何とかしてくれるなら、不在時に勝手に入って診て貰って良いという

許可を得られたので、施工業者さんにその日行っていただくことにしました。



そして現地訪問当日。施工業者さんよりLINEで報告がありました。



・部屋にネズミのフンがない

・配管にコーキングがきちんと施工されている

・クロス張り替えしてあり、壁の穴が見当たらない



ということで、侵入経路の特定は困難だということでした。



床下点検口がない建物なので、床下の状況は確認できませんでしたが・・・

屋根裏点検口から確認すると、ネズミのフンが見つかったということでしたので、

そこに対しては薬を撒いてくださったとのことです。



業務用のネズミ駆除のエサなので、効き目は強いそうです。目が見えなくなる薬なので

明るい方に移動するので建物から出ることになり、その後死ぬということでした。

残酷でかわいそうですね・・・すまぬ、ネズミ。



他の部屋への施工も行った方が良い、と施工業者さんは言います。ごもっとも。

まとめて施工したら安くなりますと言われたものの、空き部屋ならまだしも、入居者様が

入居されているお部屋もまとめてとなると、なかなかハードルは高いです。



管理会社さんに相談してみるかなー。入居者様が家にいてくれそうな週末を狙って

なんとか全室薬を撒いておきたいところです。

(全室点検口あるかな?という不安がありますけど・・・)



今回の対策で、ネズミが出てこなくなるといいのですが。経過を入居者様に家訓して貰い

追加の対策が必要かを見極めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月06日

物件にネズミ出ちゃったらしいです(涙)

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友人のみに降りかかっていた災難を「そっか、そんなことあるのねえ」なんて見ていたら

自分のところにも降りかかってしまいました。富山1棟目、ネズミ発生とのことです。



賃貸経営トラブルの中で、数こそ多くないけどたまにきく事例が「動物」です。

ネズミやハクビシンが屋根裏で運動会をしているとか、そういう例はたまに聞きます。



ネズミはちょっとした穴から入り込んでくるから、駆除するのが大変という話は

友人から聞いていました。彼の持っている物件でネズミ騒ぎがあるものの、原因が

ここにあるとほぼ確信しているにもかかわらず、そこを借りている店子さんが

協力してくれないため、対処療法しかできないと今も苦しんでおります。



自分の住んでいる物件にネズミが頻繁に出て、屋根裏を走り回る足音が聞こえたら

あまりいい気分はしないです、というか嫌な気分しかないです。大家さんに苦情を

申し伝えてしまうだろうなあ。きっと。



ネズミは大変なんだなという印象はそんな事情で持っておりましたが、これが他人事では

なくなってしまう時が今まさに到来したのです・・・。



昨日も雨が降ったり止んだりのスッキリしない梅雨らしい一日でした。雨が止んでいる

隙を縫って、東京13棟目にのれんを回収しに行ったり、東京10棟目の外壁塗装後の

チェックをしたりしました。雨が降っている間はニーノの部屋の資料作成に充てました。

札幌2棟目、懐かしいなあ。



夜の7時頃だったでしょうか。ノリノリでニーノの部屋の資料作りの仕上げをしていると

嫁ちゃんが「電話鳴ってたよー」と部屋に携帯を持ってきてくれました。履歴を見ると

知らない番号。留守電が入っていたので聞いてみると、富山1棟目の管理会社さんの

管理担当の方でした。要件は留守電には入っておらず、明日またかけますとのこと。

今かかってきたばかりだから折り返してしまえばいいだろうと判断し、すぐ折り返し。



なんとなく、ろくなことではない予感がします。



折り返すと、「XXX号室の入居者様から連絡がありまして・・・」と切り出されます。

入居者様からのご連絡ということは、さっさと対応しないとまずい話でしょうね。

外壁塗装はもう終わっているし、配管も一通りやり直しているから、何かあるとすれば

キッチンとかお風呂とかの住宅設備系かしら。でも普段だったらメールしてくると

思うので、わざわざ電話してきたってことはそんなレベルじゃないような気もします。

固唾をのんで次の言葉を待ちます。



「ネズミが出るという話がありました」



ネズミ!?なんか友達の苦労してるやつがうちにも来てしまった・・・。あちゃー。



あまり詳しいことは管理会社さんもわかっておらず、電話で一報が来たから取り急ぎ

連絡した、という感じのようです。自分たちで対処するには荷が重そうなので、

専門の業者さんに見積を頼んでいいですか、という相談でした。



そうですね。これが退去に繋がったりしたら大変なことです。私も自宅にネズミがいると

知れば、ちょっと落ち着かないだろうなと想像できます。少なくとも、何かしら対応を

しようと準備をしないと、入居者様の不信感が募る結果になるのは間違いありません。



見積は取ってほしいとお伝えしました。ここは「やらない」という選択肢はないですが

いくらでやれるのかを把握したい、と回答した次第です。



管理会社さんも「管理会社で作業をすることもあるし、オーナーさんによっては自前で

作業を頼むこともある」というお話をされていました。両方のパターンがあるという

ことは、金額が高いってことじゃないかなあ・・・。



管理会社さんにお見積を頼んだ後、セカンドオピニオンも必要だろうと考えて、

外壁塗装をしていただいた業者さんにもネズミの件連絡しておきました。外壁塗装時に

目立った穴とかあったかを聞けるかなと思ったためです。先方からは、近々現地近くに

行く用事があるので、その時見てきますとのこと。ありがとうございます。



ネズミ問題、早めに解決すれば良いのですが・・・。続報を待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月19日

富山1棟目油汚れ問題、スピード解決。

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富山1棟目、超早いレスポンスで昨日書いた問題に対する対策が打たれそうです。

清掃いただいている投資家さんからも超素早いフォローをいただきました。感謝!



昨日ブログで富山1棟目の油汚れについて書きました。今までは油汚れなんて

気にならないほどに汚い状態だったということを改めて認識した次第です。

大規模修繕、やっててよかった。



大規模修繕を担当してくださった業者さんと管理会社さん、どちらに今回の対応を

お願いするか考えましたが、管理会社さんはやや遠方にいてフットワークが鈍くなるのと

大企業ゆえに多少見積が高くなる傾向があります。それであれば、大規模修繕して

くださった業者さんに見て貰った方が早いのかな、と思ったので、今回は施工業者さんに

連絡をした次第でした。この方、LINEの返事も早いので助かるんですよねえ。



そして昨日のブログに書いた通り、油汚れに関しては、受け皿のようなものを

作りましょうというご提案をいただきました。1箇所6000円で8部屋分です。

実際に油汚れで困っているのは1箇所だけなのですが、今後同様の事象が発生する都度

設置するのも効率が悪いし、何より施工業者さんからは1箇所だと20000円に

なってしまうということを聞かされていたので、だったら全部やっちゃおうかという

気持ちになった次第です。



こういったやりとりを施工業者さんとしたのが昨日の朝。ブログ書きながらの

やり取りでした。そう、ブログを書くことでやらなくちゃいけないことを把握して

自分が動き出すきっかけにもなっているのです。ブログに事象を書いて、ああ、

こういう対応をしなきゃ、この辺動かなきゃ、みたいなことを思いつく。そしてそれを

ブログを書きながら実行に移す。自分の仕事を整理して前に進めるためのツール、

という側面もブログにはあるのです。そんなの私だけかな?とも思いますけどね。



そんなわけで、朝業者さんに依頼したのですが、夕方その業者さんからLINEが

届きました。なにやら写真が送られているようで、この内容で進めたいということが

通知に書かれています。気になるけど仕事中なので終わってから読もう、と思って

チェックせずに仕事を進めていると、1〜2時間後に先方からお電話が。サラリーマンの

仕事中は基本電話には出ないポリシーですが、先ほどのLINEもあったので、

今回は休憩がてら電話に出ることにしました。



LINEに今回設置する部材の写真を送った、ということでしたのでチェックすると

こんな感じの写真が。



サンプル

加工屋さんにサンプル作ってもらいました、と仰っていたので、特注品ってことですね。

だからロット数が増えないと割高になるってことかー。なんとなく納得できました。

しかし、今朝話したものを夕方にもはもうサンプルとして持ってきてくださるという

素早い動き。ありがたいです。



換気扇の下に設置して、溝みたいになってる部分で油を受け止めようというプランです。

確かにこれなら下まで落ちないでしょう。横が空いているので、横から垂れる可能性も

なくはないですが、今みたいにダイレクトに垂れないので、それだけでも効果はあると

思います。空いている方が清掃もしやすいでしょうしね。



ステンレス素材で作るということでしたので、外観にマッチするかという点に関しても

問題ないだろうと判断しました。せっかく塗ったので、その塗った部分が見えなくなるし

色は多少ガチャガチャした感じになっちゃうんだろうなとも思いましたが、ステンレスの

何かが建物壁面にくっついていることはよくあることだし、気にしても仕方ないね、と。



そして昨夜、今朝のブログを見た清掃を引き受けてくださっている投資家さんからも

個別にメールをいただきました。換気扇の下の汚れは油だけど、その次に書いていた

換気扇の下以外に点々としているものは「鳥の糞」です、と。そしてそちらについては

清掃で綺麗に取れているから安心してくださいということをわざわざ連絡いただいて

しまいました。清掃報告を丁寧に読まないそそっかしい私。自分で恥ずかしい・・・。



あと、今回油汚れが落ちているお部屋に関して「時間に関係なく、行くといつも

回っている」「何かを作っている調理のにおいがしているので不思議に思っている」

というコメントもいただきました。私は昔、エアコンの電気代を節約するために

常時換気扇を回しっぱなしにしていた時代がありました。そんな趣旨なのかなと

思いつつ、でもいつも料理のにおいがしているって言うから違うのかなあとも

思ってみたり。料理が趣味で、いつも作っているのだろうか・・・。

どうやって家で過ごしているかまで干渉するようなつもりはないですが、不思議ですね。



こういうことがあるといつも、周りの人に助けて貰って生きているんだなということを

実感します。賃貸業、一人でやれる商売という側面もあるのかもしれませんが、

私は一人じゃ無理だなあと思っています。いつも支えてくださる皆様、感謝致します。



ということで、あとは設置すれば富山1棟目問題は片付きます。良かった良かった。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月18日

せっかく綺麗にしたのに・・・いやむしろ綺麗にしたから目立つのか?

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大規模修繕が終わった富山1棟目ですが、早速それが汚れる事態になってしまいました。

せっかく綺麗にしたので、美観を守るための対策を打つことに。



富山1棟目は大規模修繕を昨年の秋に終わらせ、稼働率は75%という状況です。

繁忙期は3部屋の申込をいただき好調だったのですが、退去も2部屋発生してしまい

結果的には繁忙期前の8部屋中5部屋の稼働から、8部屋中6部屋の稼働に一歩前進、

というだけに留まりました。



大規模修繕をした結果なのか、今まで成約0件だった某フランチャイズさんが、

今年の繁忙期は3件決めてくださったので、建物が綺麗になって紹介しやすく

なったのではないか、と勝手に思っています。その辺の状況も是非聞きだしたいと

思っているのですが、新コロのせいで出張もままならず、今に至っています。



ちなみに繁忙期を過ぎてから問い合わせはほぼゼロ。6月分の送金明細に入っていた

書面を見ると、本当に問い合わせゼロ件って書いてあり、頭が痛くなりました。

これは新コロで仲介店舗さんに人が戻ってきていない、ということなのでしょうか。

現地にいないのでその辺も正直わからないです。分析できていないなあ。



入居率を早く高めたいので、建物の状態は綺麗に保つ必要があるものと思います。

こちらの物件、立地は田舎なので、とにかく夏になると蜘蛛の巣が多くて困ります。

そこで、清掃をお願いしている方には、週末の内見の時に印象が良くなるように

金曜日や土曜日といった曜日に清掃をしてほしいとお願いをしております。



清掃してくださっているのは、近所に住んでいる投資家さんです。清掃に困って

いたところ、家から近いからということで清掃を買って出てくださいました。

時給が高い方にこんな仕事をさせるのも申し訳ないと思ったのですが、他に妙案が

あるわけでもなく・・・。申し訳ないと思いつつ、お申し出を受けることにしました。

清掃の状況を写真付き報告書で毎月送付いただけるにも関わらず、すごくリーズナブルな

価格で対応いただいております。足を向けて眠れません。感謝しております。



月末にその清掃の報告書が届くのですが、少し気になることが書いてありました。

換気扇から油汚れが垂れてきているようなのです。



換気口の壁面

換気口下

こんな感じです。けっこうハードに油ものの料理をしている方なのでしょうか。



清掃でこの汚れを落としたところ、外廊下の塗料まで一緒にはがれてしまったという

状況になった、ということが清掃報告で書かれておりました。せっかく防水したのに

剥がれちゃうというのはちょっと困りものです。



その翌週も清掃に入っていただきましたが、その時はよりおかしな方向に油汚れが

拡がっておりました

共用部廊下

換気扇と関係ない方向に拡がってるのは何故!?油を持って歩いたらこぼれた、

みたいな状態になっているのが解せません。



大規模修繕をしてくださった施工業者さんに、こんな状態なんですけどどうしたものかと

相談したところ、早速現地を見てきてくださいました。



塗膜剥がれ

今はこんな状態とのこと。これは良くないですね・・・。



施工業者さんからは、換気扇の下に油を受けるものを設置した方がいいのでは、と。

確かに、それを行えば壁や外廊下に汚れが付着することは防げるでしょう。

対策として有効と思いましたので、依頼をさせていただきました。

1箇所6000円で8箇所だから48000円。やむなしな出費と思いました。



敗れた塗膜の補修は、もうちょっと様子を見てからにしましょうという良心的な

ご提案をいただいたので、素直に従って様子見とすることに。



建物が綺麗になると、今まで気にならなかったことが気になり始める、という

一つの例なのかもしれません。せっかく綺麗にしたので、小さなことの積み重ねで

その綺麗な状態を維持していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月14日

電柱敷地料とやらのお知らせが届いた。

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富山1棟目、電柱が敷地内にあるのですが、その電柱の使用料を払いますという手紙が

こちらに届きました。全く予想していなかったので、なんかホクホクした気持ちに。。



入居はまだ75%、もう一歩で満室のところに届いては、退去がでてしまうという

一進一退の攻防を繰り広げている富山1棟目。これを満室にできないのは怠慢だなと

思ってはいるのですが、想定以上に退去のサイクルが早いので入居に追いつきません。

派遣社員さんの法人契約も大きなターゲットなのですが、これが回転が早いんですわ。

あと、普通に入居された方に関しても、なぜかぽろぽろと退去していきます。何か物件に

問題でもあるのかしらと考えてしまいますが、退去理由は特段そういう感じでもないし。



物件自体はかなり認知されている実感はありますので、あとは申込しやすい感じに

するにはどうしたらいいか。ここを試行錯誤が続きそうです。これに関しては、

この繁忙期に3部屋決めてくださった仲介業者さんを対象として、より決めやすく

するための部屋の設備やステージングの要否などを相談したいと思います。

ほんと、これ早くやりたいんですけど、このコロナ情勢で富山に行くのがはばかられて

まだ実現していないです。



満室にしてさくっと売ったら、けっこういい利益になりそうだなという目論見もあるので

引き続き重点強化地域として取り組みたいと思います。できれば、売ったお金で土地を

現金購入して、新築やりたいよねーという気持ちはあるんですけど・・・。結局手元に

残しておけないタイプなので、お金が入ったらすぐ別の中古物件買っちゃいそうです。



そんな富山1棟目なのですが、本日はほんの少し嬉しい話題をお届けします。



法人の本店所在地に「北陸電力送配電株式会社」とやらから封書が送られてきました。

はて、これは一体なんでしょう?電気代の支払は管理会社さんに代行いただいているから

支払未了とかそういうことはないと思うんだけど・・・。そして間違いなく東京法人の

住所になっているから、間違いではなさそう。



封筒を開けてみると、そこには・・・



「電柱敷地料のお支払い内容等」



と書かれた手紙が!言われてみれば、敷地内に電柱あった気がします。ほっほー。

売買の時は一切こんな話聞いてませんでした。なんか得した気分。



私の中では、売買の時に漏れがちなことの代表は「NTTが設置したフレッツの機器の

電気代の支払」なのですが、これに関しては仲介業者さんが手配して変更の手続きを

段取りしてくれることが多いです。NTT側から謄本を取って所有者が変わっているとか

そういうことを確認することはなさそうです。



私も東京3棟目で売却後も私のところに入金の連絡がきたことがありました。

仲介業者さんに連絡して、変更手続きや金額の調整など依頼してことがあります。



今回届いた電柱使用料支払に関しては、特に変更手続などした覚えがないのですが

法人の本店住所にお手紙が届きました。もし仲介業者さん(=管理会社さん)が

何らかの手続きをしてくださっているなら、法人本店ではなく自宅に届くのでは

ないかと思います(送金明細の送付先が自宅なので)。



また、今回届いたお手紙には、振込先口座の変更依頼も入っておりました。

普通、仲介業者さんが対応してくださるなら、口座の確認が先方よりあるはずです。



売主さんのところに何か届いて、売主さんが北陸電力さんに売却の事実を通知して

うちに届いたのかなあ・・・?それとも北陸電力さんが謄本あげて調べたのかなあ?

後者はコストも手間もかかりすぎるので、前者なのかもしれません。書類を見ると

「土地所有者等の変更」という欄がありましたので、やっぱり売主さんが手続きを

してくれたのでしょう。



何にしても、私のところに電柱の使用料の支払の通知が来たのは間違いありません。

想定していなかったので、ちょっとラッキーでした。



書類によれば、敷地内の電柱の本数は全部で3本。3年分の支払で13500円と

なっておりました。1本あたり年間1500円という計算になりますね。ありがたい。



振込先口座の登録や、次回以降の送付先を自宅に変更する手続きなどが必要です。

振込は8月末予定と書いてありましたので、この週末にでもやっつけてしまおうか。



なんとなく、棚ぼたでラッキーな気持ちになった電柱敷地料の一件でした。



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posted by ひろ* at 10:46 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする