2020年09月25日

わかっちゃいたけど悲しいぜ、退去予告。

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富山1棟目、わかっちゃいたけど退去予告で少しどんよりした気持ちになりました。

短期のお申込なのを承知で受けていたからいいはずなんだけど、複雑です。



購入してから2年以上経過しますが、未だ満室になったことがない富山1棟目。

ここだけ見れば大失敗のように感じますが、そもそも安く購入できているので

原状のままでも利回りベースで言えば75%以上をたたき出しております。

満室にならないことは悔しいことだし残念なことですが、別に今の稼働率で

困っているわけでもない、というのが現状。



あ、ここですごい高利回りな感じで言ってますけど、実際のところリフォームや

大規模修繕にかけたお金まで含めれば、そこまでの利回りじゃないですからね。

原状入居率で表面利回り35%くらいです。こういう感じで、ちょっと前提を変えて

すごく良い数字に見せかけるトリックなんじゃないの?みたいな疑いの目を持って

いろいろなことをチェックする習慣をつけた方が不動産に関しては良いと思います。



という脱線から本筋に戻ります。



でもやっぱり、収益を最大化させたくなるのがビジネスをやっている人の感覚として

当然です。それに、富山1棟目は満室にして売却して、それを頭金にして富山市内の

そこそこいいところに土地を買いたいという野望もあるので、やっぱり満室になって

いただきたいのです。



ということで、重点的に満室化を目指す物件としてリストアップしています。



この物件、いつも惜しいところまでは行くんですよ。満室リーチとか、申込ベースで

満室とかは何回かあります。でも、申込がキャンセルになったり、追加の退去が出たりで

なかなか満室の甘美な響きにまで到達しません。



田舎の1Kなのですが、思いのほか回転が早いなあというのが今のところの印象です。

入居付のスピードと退去のスピードのバランスが良くないなあと思っている次第。

今年はコロナとか特殊要因もありましたので、一概には言えないですが。



富山1棟目の主要顧客は派遣社員さん。家賃が安いので、派遣会社さんが社宅として

借りて行くケースが多いのですが、派遣社員さんがサクッと辞めたりすると、住居も

サクッと解約になってしまいます。某技術派遣大手の会社さんにこのパターンでの

退去が散見されます。



駐車場を借りていない(あの場所で車なしでどうやって生活するのだろう)入居者様が

一番最初に入居して下さり、そのまま安定して入居を続けてくださっております。

とても嬉しいのですが、できれば早く車を買って駐車場を借りていただきたいなあと

少しだけ思ったりする私です。図々しいこと考えすぎだな、と反省しつつ。



さて、この物件には1名短期入居の方がお住まいになっておりました。

自宅の建て替えのために半年程度住むというお話をいただいており、空きも多かったので

OKした次第でした。



この度、この方の自宅が完成したということで、10月末をもって退去ということで

退去予告のお知らせが入った、と管理会社さんよりメールで連絡がありました。



わかっちゃいたことなので仕方ないとは思うんです。でもなぜか寂しい気持ちに。

収入減っちゃうなあ・・・と思う勝手な私でした。ビジネス目線だとどうしても

そういう気持ちは出ちゃいますね。でも、入居者様からしたら、ようやく待ち焦がれた

自宅の完成ということで、気分も高揚していることでしょう。収支とかお金とかは

横に置いておいて、ご縁があった人の新たな門出を祝いたい気持ちになりました。



無事にご自宅完成、おめでとうございます。仮住まいで息苦しかったことと思います。

新しい家で楽しく幸せにお過ごしください。短期間ではありましたが、お住まいに

なっていただきありがとうございました。



募集条件は今までと同じでいいでしょう。特に変更の必要はなしと判断しました。

繁忙期にうまく埋まってくれることに期待したいと思います。



これで空室は8部屋中3部屋になります。あれ、そういえばこの間短期入居の

問い合わせがあったけど、あれはどうなったんだろう?成立しているなら空室は

残り2部屋なんだけど。確認しておこうか。短期ってなかなか受けてくれるところも

ないと思うので、たぶん申込に至っているだろうと思っているんだけど・・・。



空室が残り2部屋か3部屋かわかりませんが、埋まるように頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月20日

ネズミとの激闘に終止符。

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富山1棟目のネズミ騒動、最後の1部屋に対しても対処が完了しました。

これで問題は収束したはず。ていうか終息してほしい、ってところですかね。



富山1棟目に突如降ってわいたネズミ事件。入居者様よりネズミが天井裏を走っていると

連絡が管理会社さんに対してありまして、そこから対処してきた記録となります。

本日が最終回。これまでの軌跡は登場編先行手配編本格手配編をご参照ください。



今回は、一部屋だけ残っていたお部屋へのネズミ駆除用のエサの設置が終わった、

というお話になります。



元々、まとめて残り7部屋に施工しようということで、施工業者さんが間に入って

調整をしていたのですが、その調整した日にとある入居者様が「体調不良」ということで

立入が難しい状態になったということで、急遽その部屋のみ延期となったのです。



施工業者さんの報告によれば、その部屋の両隣に関してはネズミのフンが見当たらず

もしかしたら施工しなくても大丈夫かも、という話は受けておりました。施工しない場合

1部屋分値引しますよというご提案もいただいたのですが、万が一ということがあっても

嫌なので、予定通り施工いただく形で依頼をさせていただきました。



お盆を挟んで、施工業者さんが入居者様に連絡開始。なかなか連絡がつかず、9月に

入ってからようやく連絡がついたとのことでした。そして9月中旬の施工という話で

アポを取ることができたそうです。これで一歩前進。



そして先日、さしたる問題もなく、つつながく施工完了となりました。



管理会社さんに、ネズミに関して施工が終わったことをお伝えすると共に、最初に

お問い合わせいただいた入居者様に対して、いなくなったとか何か話ありましたかと

聞いてみました。しかし、特に連絡がないから問題は無くなったのでしょう、という

感じの回答で、あまり有用な情報は持ち合わせていませんでした。入居者様に電話して

聞いてくれてもいいんじゃないかなと少し思いましたが、管理会社さんもお忙しいと

思うので、便りがないのは良い知らせだと思うことにしました。



田舎のアパートなので、まあネズミの一つや二つでてもおかしくないかなと思いますが

都会でもネズミはよく見かけるので(繁華街とか地下鉄の線路の上とかをやたらとでかい

ネズミがダッシュしていくので、残飯がいっぱいあって栄養たっぷりなんだろうなと

思います)、あまり関係ないのかな。どうして屋根裏にネズミが住み着くことになるのか

理由はよくわかりませんが、今回は無事に駆除できてよかったです。もう来ちゃダメよ。



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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月18日

富山1棟目に問い合わせが来たんだけど・・・。

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富山1棟目に問い合わせがあったという連絡を賃貸部門の方から連絡いただきました。

しかし今回も短期の問い合わせだそうです。また短期か〜。



富山1棟目の管理会社さん、賃貸部門と管理部門、リフォーム部門などに分かれており

それぞれ電話番号が違います。だから、固定電話も全部登録して、賃貸とか管理とか

出すようにしております。



今回、富山1棟目の管理会社さんから着信があったのですが、ディスプレイには

「賃貸」と出ていました。賃貸部門ってことは新規入居申込もしくは問い合わせか!?

(「管理」って書いてあったら退去予告とか修繕だから萎える展開のことが多いです)



仕事中だったのですが、仕事の手を休めて電話に出ました。



電話口の相手は先日より交代したエリア担当の営業マンの方。一度一緒に飲んだことは

ありますが、お仕事上のお付き合いは初めてです。



「問い合わせがあったのですが・・・」と切り出されましたので、よっしゃ!と

思ったのですが、普通の問い合わせだったら私に聞くこともなく進んでいくはず。

ちょっとめんどくさい系かな?



「短期のお問合せなのです」「自宅のリフォームの間の3ヶ月だそうです」



あぁ〜、またそのパターンか・・・。今ご入居されている方の中にも、半年の期間限定で

自宅建て替え中の仮住まいをされている方がいらっしゃいます。建て替え需要旺盛ね。

アパートの立地は両面田んぼというけっこうな田舎立地なのですが、地元に住む方は

地元に骨をうずめようと言う人が多いのかもしれません。



短期のお客様を受け入れるか否かを決める基準としては・・・

・機会損失にならないか

・手数料負けしないか

の2点があると思います。



1点目は、もしその短期入居中に繁忙期があれば、長期のお客様をみすみす逃すことに

なってしまう、という観点です。今回の場合は、仲介担当さんにヒアリングしたところ

例年なら9月でもっと問い合わせが多いはずが、7月〜8月とほとんど変わらない

問い泡汗件数で推移しているとのこと。コロナで転勤需要が減ったのかもしれません。

ここを入れても空室はもう1部屋空室もあるし、12月末までとなりそうですので

春の繁忙期にも影響はありません。ここはクリア。



ていうか、第二繁忙期がコロナで消滅したことはちょっとショック・・・



2点目は、広告料とか美装とかの経費を出したら、結局家賃貰っても相殺になって

何も儲からなかった、みたいなオチにならないか?という観点です。

ここは確認したところ、管理会社さんの慣例では入居者様からの仲介手数料を

客付業者さんと管理会社さんで折半するだけで、広告料などはオーナーからは

貰わない、という話でした。それだったら、手元に家賃が残るだけだからいいか。



そんなところの確認ができたので、じゃあ入居OKの方向で進めてくださいという

話をしました。短期でも部屋が埋まっている方が何となく幸せな感じもしますしね。



もしこれがうまく決まれば、残り1部屋となりますが・・・2部屋は短期とわかって

いるので、短期の方が入っているうちに残り1部屋決めたいなという感じになります。

田舎暮らししたいテレワークの人、入ってくれないかなー?(笑)



何にしても、こうした話をつないでくれる仲介業者さんと管理会社さんに感謝です。

またよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月22日

富山1棟目、無念の退去予告で満室化が少し遠のく。

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富山1棟目、なんと退去予告が入ってしまいました。うーん、入れ替わり多い・・・。

売って頭金にして土地を買う説が現実味を帯びてきたなあ。



富山1棟目は先日管理会社さんの賃貸部門による入居申込があり、いい感じに

満室にリーチになりました。この物件、購入してから未だに満室にできたことがなく

いつも惜しいところで満室を逃しております。幻の5部屋一気にお申込で満室達成も

うち3部屋がキャンセルになってしまった話が一番インパクトでかかったですが、

この繁忙期も3室お申込をいただいたものの、1室退去があり満室は幻でした。



あと一歩のところでいつも及ばないのですが、今回は先日のお申込であと1部屋に

なりましたので、チャンス到来じゃない!?と。1部屋「自宅建替のため」という

短期入居の方がいらっしゃいますので、その方が退去されるまでに・・・この9月に

一気に決めれば、一瞬とはいえ満室になるんじゃない?と思っておりました。



幸い、最近は某大手FCの仲介業者さんがかなり頑張ってくれていて、繁忙期の3部屋も

全てこちらの仲介業者さんで決めております。なんか勢いに乗ってる感じがします。

そして今回管理会社さんも自社決めすることができました(担当さんがすごく喜んで

くださっていたのが印象に残っています)。流れはきてると思うので、これはたぶん

いけるんじゃないのかな、なんてちょっと思っていました。



しかし、なかなかそううまくいかないのが不動産賃貸業・・・。

まあ既に冒頭に書いているのでおわかりと思いますが、退去予告が来てしまいました。



退去になるのは1年半前くらいからご入居いただいている方。1年半か〜、ちょっと

短い印象は否めません。



退去理由は「転職」とのこと。昨今のコロナ禍によるものではなかったので、その点は

良かったと思います。入居者様にとって前向きな引越なのであれば、そんな環境を

ご提供できたということは誇っても良いでしょう。気持ちよく門出を祝おうと思います。



1年半であれば、部屋もそんなに汚くなっていないだろうと予想します。

(あ、この間ネズミの件でお邪魔してる業者さんに部屋綺麗だったか聞いてみよう)

9月半ばくらいに退去されるようなので、退去前でも募集を出して、9月までに

少しでも決まるように活動をしたいと思います。



この物件、なかなか入れ替えが多いなあという印象を今は持っております。

安く買っているので多少空いていても屁でもないところはあるのですが、それでも

満室にしたいなあという気持ちは持っていますので、なんとか埋めたいです。



そしてこの物件、長期で持つものではないなと思うようになりました。

利回りはかなりの高さですが、立地はお世辞にも良いとは言えません。

入れ替えが多いということは安定性にも欠けます。運営費用がかさむということに

なりますから、いずれ入れ替えの対象にする必要があるだろうと考えております。



理想的なのは、この物件を満室にして売り出し、その売却益で富山市内の土地を

現金で購入。土地を買った後、ゆっくりと融資付をして建てる、でしょうか。



管理会社さんにはそんなストーリーを共有して、売買部門の方には売却と購入を、

賃貸部門と管理部門の方には客付を頑張っていただきたい、という旨をお伝えしました。

少なくとも、賃貸部門の方は「その方がいいですね〜」という反応でしたので、

なんとか頑張って埋めてくださるのではないかと。



退去は残念ですけど、こういう話題があると管理会社さんとのコミュニケーションも

活性化します。連帯意識が芽生えることで、より良い関係を作ることも可能でしょう。

何事も前向きに捉えれば、結果としてそれが良い方向に回り始めるはずです。

全ての行動は無駄じゃない、というか無駄にしないように動けばいい、ということで

引き続き頑張りたいと思います。まずは目指せ満室で!



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月10日

富山1棟目、嬉しいお申込受領で満室リーチ!

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富山1棟目、この時期にお申込をいただくことが出来ましたー!嬉しいです!

これで満室まであと1部屋です!



先日、札幌のテコ入れを図ろうということで、特に任せておくだけでは弱いと思われる

札幌8棟目や札幌9棟目を中心に管理会社さんと話をしたり、現地確認して問題がある

箇所について対応をお願いしたりといったところを行いました。

札幌5棟目も空きはありますが、これまでの感覚から任せても大丈夫だろうと判断して

他の2物件の空きを減らす努力をしています。



現在、全体の稼働率は(退去予告・入居申込を含め)108室中97部屋で89.8%。

民泊大量退去のダメージが大きかったのですが、あと一息で90%のところまで

きております。あ、ホテルは稼働しているので入居中でカウントしています。



内訳としては、札幌7部屋、東京1部屋、千葉1部屋、富山2部屋。札幌がテコ入れが

必要なのは明白で、うち札幌5棟目が3室、札幌8棟目が3室、札幌9棟目が2室です。



札幌8棟目はまず現地の状態を改善することは成功しましたので、次は広告宣伝の

強化や商品力の向上が必要になるでしょう。札幌9棟目は良くも悪くもテナント次第。

コロナが落ち着くまで厳しいでしょうけど、初期費用軽減や広告料マシマシなどの手を

使って埋めていくのが得策ではないかと思います。札幌5棟目は原状回復が終われば

普通に募集開始で問題ないでしょう。



上記のような状態だったので、正直なところ富山1棟目には全く目が向いておらず

札幌がひと段落したら次にテコ入れしようというくらいの感覚でした。

それに、流動性の悪い場所だし、この時期な上にコロナも重なってるわけだし。

テコ入れで現地に行きたいと思ったところで、大都市圏と違って東京の人が行くだけで

ばい菌扱いされてしまうかもしれません。かえって迷惑になりそうなので、しばらくは

行かない方がいいだろうと思っていました。だから埋めようにもなかなか難しい、と。



とはいえ、第二繁忙期である9月に向けて、何かしらキャンペーンくらいは考えた方が

いいんだろうなあ・・・と思っていた矢先でした。富山1棟目の管理会社さんから

着信あり。管理担当の方ではなく仲介担当の方です。これが管理担当の方だと、ネズミの

なのかなと思うのですが、仲介担当の方なのでたぶん違うんだろうなあ。これはもしや

いい話なんじゃないの?期待しちゃいますよ?



わくわく気味に電話に出ると、仲介営業の方から「お申込をいただきました!」という

とても良い具合の電話でした。素晴らしい〜!ブラボー!



既に社宅として借りてくださっている個人事業主の建築業者さんが、追加で1部屋借りて

くださるようです。法人成りして社員さんを雇ったので、その社員さんを住まわせたい、

というお話でした。うーん、いい風吹いてる〜。入居してくださっている方の会社が

繁盛しているのも素晴らしいです。そこもいい風吹いてます。



ご入居いただいた方が幸せになってくれることが、巡り巡って私の利益になります。

住んでいただいている方が幸せになれるよう、少なくとも「住」の面からサポートする。

中にはご無体を仰る方もいますので、そういう方にはそれなりの対応しかできませんが

普通に住んでくださる方が普通に困っていれば、ちゃんと対応することとしています。

住居が健全なら全てうまくいくわけではありませんが、住居が不健全だとうまくいかない

可能性はあがるでしょう。だから、私の保有する物件に住んでいただいている以上は、

住居のせいで失敗したと言われないよう、恥ずかしくない物件の提供と管理を行いたい。

そんな考えです。



まああれですよ、決して無償の愛ではなく、良いものを提供したらきっと自分に

良いことが返ってくる、という期待を込めたものなので、自分の生活が一番大事で

自己中心的だと言われたら、それも否定はできないと思っています。自分が幸せに

なれなければ、関わる人を幸せにすることもできないので、まずは自分の幸せから。

それ自体は別に変な話ではないと考えています。もうちょっとステージが上がると、

きっと考え方も変わるのでしょう。そこは実際にステージが変わってみてのお楽しみ。



ともあれ、リピートでもう一部屋借りていただけるというのは、家賃や管理、条件など

トータルで見て及第点には達していたからだと思います。良かったです、ほんと。

しかも埋まりにくい1階をチョイスしてくださいました。残りは2階の一部屋です。

埋まれば満室だ!でも、自宅の建て替えの為に短期で借りている方がいらっしゃるので

油断しているとすぐに2部屋空きに戻ってしまいます。なんとか畳みかけたいところ。



俺、満室になったら売却の依頼かけようと思うんだ・・・

売れたら新築の土地をそれで買おうと思うんだ・・・

(率先してフラグ立てるやつ)



今回の申込ですが、管理会社さんの初の自社決めだったそうです。管理会社さんもずっと

「自分たちで決められていないのが申し訳なくて・・・」と仰っておりましたので、

少し気が楽になったのではないでしょうか。仲介担当の方もとても喜んでおられました。

コロナ落ち着いたら祝勝会やりましょうね!



ちなみにもう保証会社さんも審査通過して、今日から居住開始とのことです。

よっしゃよっしゃです。



さぁ、あと1室埋めて初の満室に向かって突き進みたいところです。

勢いがあるうちに何とか!



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posted by ひろ* at 11:27 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする