2020年01月18日

思った以上に高くてびっくりしたけど、まあ内容はやむなしという感じ。

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昨年の現地確認の際に気になったことをお見積取ってたのですが、思ったよりも

細かいところまで管理会社さんが見積を作ってくださいました。



昨年末に富山1棟目の外壁塗装の結果を確認しに富山に行きました。室内の確認もして、

細かいけど多少気になることについて、作業見積を依頼させていただいた次第でしたが

それに対する返答ってまだ来てなかったなあ、と。認識はされているはずなのですが。



一度軽くリマインドしたところ、担当さんは割とすぐ返信してくださり、もう少し

待ってということでしたので、まあ忘れてはいないのだろうと思って、そのまま

おぃておきました。



その後、申込が入ったので、もう申込が入ったお部屋は別に何もしなくていいかな?

などと思っていたところでしたが、そんなタイミングでお見積が届きました。

まるで狙っていたかのようなタイミング(笑)



こちらが依頼したのは・・・

・空室の簡易美装(もう最後に清掃が入ってから1年以上経っているはず)

・共用部照明の蛍光灯をLEDに交換

・キッチンのドアの立て付けが悪くなっていた箇所の修繕

・キッチンの菊割れ蓋の交換

の4点でした。美装3部屋で5万、それと一緒に各作業実施いただいて6〜7万という

予算感だろうと勝手に予想しておりました。



ところがどっこい、届いた見積を見ると、なんと合計18万!おぉ、一体どうした!?

多少作業工賃が高いのは認識していたけど、外壁塗装はお願いしなかったので、今回は

全てお任せしようと思っていたのですが、さすがに目玉が飛び出そうになりましたよ。

(え、目が細いから飛び出ないだろって?まあそうかもしれないですけど、言葉のあやで

 言ってみただけですよ・・・)



まずは見積書をじっくり見てみると、蛍光灯の交換が「照明器具自体の交換」という

認識になっておりました。共用部の照明を一式交換して10万というお見積。

ああ、大部分はこれが原因ね。なるほど。



ちょっと前までは、照明器具もかなりみすぼらしかったので、大規模修繕のついでに

好感しようかと思っていたのです。そこを施工業者さんに相談したら、塗装しておくから

好感しなくていいですよ、と。そして実際、塗装したらかなり綺麗になりましたので、

これなら照明器具はこのままでいいね、ということになりました。



たぶん、管理会社さんの管理担当さん、外壁塗装後の現場に実際に足を運んだわけでは

ないのでしょうね。以前のイメージがあれば、照明器具自体の交換ということで

捉えてもおかしくないです。ここは勘違いを是正すれば問題なし。



それから、私が依頼した工事以外に、入居者様よりリクエストされた内容も含まれて

いたのも原因の一つでした。大事な入居者様ですので、勿論これは即交換でOKです。

シャワーが出ない単身者の生活はちょっと辛いと思いますから。この作業が約1万。



ということは、私の想定予算である6万に1万を加算し、7万程度ならまあいいかと

いうことになりますが、まだ現実は10万。残りの差は何の項目が影響している?



見積項目にもう一度目を通すと、どうも私が頼んだわけではない作業がいろいろと

入っているようです。余計なことを提案してきているなら、ちょっとだけ怒らないと。



しかし、見ていくとそうでもなさそうだという印象を受けました。

恐らく、どなたかが現場に行って不具合の総点検をされたのでしょう。私が気づいてない

不具合の解消に関する項目が列挙されていました。



キッチンカラン水漏れ直し、キッチン収納内棚撤去、洗面台下部水漏れ直し、

洋室収納引き戸建付調整、トイレ便座グラグラ直し・・・。

築古で誰も住まないまま放置していたら、確かにありそうな項目ばかりです。

私もこの観点ではチェックしていませんでした。



たぶんこれは私が気づいていない項目をいろいろと洗い出してくれたのだろう。

そう判断しました。もしかしたら、オーナー離れているからわからないだろうと

直しもしないところを盛られている可能性もあるかもしれませんが、ネガティブに

考えてもしょうがないです。それに、これが本当に不具合を起こしているのなら

入居者様が入居された後不満に感じて退去に繋がる可能性もあります。そうなったら

元も子もないですから、これは保険だと思って依頼した方がいいだろうと思慮。



というわけで、気持ちよく発注することにしました。管理担当の方は先日ちょっと

ご挨拶しただけですが、営業担当の方とは仲良くしておりますので、まあそこまで

ボッタクリするようなことはないでしょう。私は基本的に性善説の人間です!

(不動産に向いていない説あり)



あれ、でもこの項目見ると、菊割れ蓋のことが書いてないぞ?



というわけで、管理会社さんには、照明は蛍光灯交換だけであることと、菊割れ蓋が

見積に入っていないことを指摘しました。それに対する返答は、照明については

認識違いがあったので見積し直す、菊割れ蓋は見積項目に入っていないがサービスで

交換済みであることがメールで届きました。それなら良かった。



というわけで、入居までに各種の細かい不具合を直していただくことになりました。

小さな改善を積み重ねることで、入居申込という大きな果実を得られることに

期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:15 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月17日

富山1棟目久々のお申込受領!繁忙期、勢いを得られるか!?

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富山1棟目にお申込をいただくことが出来ました!サンデー毎日の氷見まつり以来です。

外壁塗装の効果が出たのか、それともたまたまか?いずれにせよ、決まればあと2部屋!



昨日もサラリーマンのお仕事は厳しく、余裕がない一日でした。あちこちから確認があり

それにひたすら対応するだけで一日が終わってしまう状況。余裕がなくて疲れます。

そんな状況なので、当然ながら電話がかかってきても出る余裕なし。仕事の電話すらも

すぐに出られず後で折り返しをしていましたから。



お昼ご飯を食べた後、そういえば午前中に電話が鳴っていた気がしたので確認すると

富山1棟目の管理会社さんの賃貸部門の方からでした。何だろう、何か条件交渉でも

入ったのかな?悪くない知らせだろうとは思うんですけど。



富山1棟目、ここに来て問い合わせは増えています。この間営業をかけた時は、

仲介業者さんより女性の一人暮らしのお話があるので紹介したい(ただし広告料は

マシマシやでドヤァ)というお話がありましたし、先日は同じマシマシ仲介業者さんから

来客のない作業場としての事務所で利用したいというケースは大丈夫か、という確認が

ありました。私としては、広告料マシマシで構わないから紹介してくれる仲介業者さんの

方が好ましいです。特に富山1棟目は立地が微妙で引合が少ないからなおさらです。



そんな前振りが先週末にあったから、きっとその件の条件交渉かなと思ったのです。

その線だったら悪い話じゃないな、と。というわけで、ランチ後会社に戻る前に

折り返してみました。



電話に出た担当さん、声のトーンからして確実に良い話だなとわかりました。

これは久しぶりに来たか!?生みの苦しみが長いので、その分喜びもひとしお。

固唾をのんで次の言葉を待ちますと・・・。



「1階角部屋にお申込をいただくことができました!」



うおーキター!嬉しいですぞーガチャピン!(なぜかムック風な話し方に)

久しぶりにいい話ができるためか、仲介業者さんの声も心なしか嬉しそうです。

いやー、よかったー。外壁塗装の効果も多少あったのかな?そうだとしたら、

塗装した甲斐があったというものです。



お申込をしてくださったのは40代の男性で、ご実家から通勤されていたけれども

ちょっと遠いので近場に引っ越したい、という感じのようです。年収を考えると

あまり家賃が高いところには住めないという事情があったものと推察されます。

ですので、地域最安値のうちの物件が紹介され、うまくハマったのだろうと予想。



決めてくださったのは青の仲介業者さん。富山では一番客付能力が高いという評判ですが

うちの物件に関しては今回が初めてです。ここも営業ルートには入れており、行く度に

「AとかDとか、そういう感じの好きですよね?」「青いところ限定AD盛り祭り!」

などと全面的に金銭的メリットを打ち出してPRしておりました。その効果がようやく

出てくれたようで、良かったです。



詳細は聞いていませんが、きっと外壁塗装の効果も多少はあるでしょう。外観がボロいと

内見した時にテンションが下がります。今回、綺麗に塗り替えて館銘板も設置したから、

そこもきっと良い影響があったのではないかと信じたいです。



来週後半からの入居を希望しているということなので、急ぎ保証会社さんの審査を終えて

契約の手続きを取る、と管理会社さんは仰っておりました。お願い致します!



これで富山1棟目は8部屋中6部屋が申込ベースで埋まったことになります。

残るはあと2部屋。サンデー毎日の時の幻の満室から9ヶ月。今こそ幻を現実に

変える時が来ました!残り2部屋、繁忙期効果で怒涛の満室になることを期待します。

仲介業者さんも忙しいでしょうから、回ったところでご迷惑になることでしょう。

ここは下手に営業に行かずに東京で果報を寝て待つ方向で進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月22日

年内最後の富山での営業活動。

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年内最後の富山出張をしてきました。目的は勿論、仲介業者さんに外壁塗装をして

物件が綺麗になったことをPRするためです。成果はあったと思います。



昨日は午前中移動でお昼前に富山入り。管理会社さんと合流して、営業活動を

富山1棟目の集客が見込めそうな店舗に対して行ってまいりました。



富山1棟目は「地元の人は買う勇気がない」と言われる場所に建っております。

私としては、田舎なのは薄々理解しつつも、価格が異常に安かったので、これだったら

多少稼働率が悪くても購入していいだろうと踏んでの決断でした。実際、8部屋中

5部屋しかまだ埋まっていませんが、それでも購入価格に対して利回り50%〜60%で

回っていますので、何ら不自由はありません。大規模修繕や、ここまでの修繕費から

災害で支払われた保険金を差し引いて加味しても利回りはざっくり24%ですから。



でもやっぱり埋めたいですよね!満室という響きを大事にしたいと思う私です。

満室になったら・・・しれっと売却して入れ替えちゃおうかしら!?利益は出ると

思いますし。



とにかく、満室になるまで手を緩めようという考えはさらさらございません。

ここまでにも結構営業活動を重ねましたが、決めてくれる業者さんとそうでもない

業者さんが分かれている状況です。立地とか立地に付随する条件とか、そういう

変えようがないことについては仕方がないのですが、それ以外でできることは

何でもやろう。その気持ちで、大規模修繕にも取り組みました。外観が良くなれば

集客も少し良い影響が出るかもしれない、と思ったためです。

(今期は利益が出そうだからぶつけようとか、そういう思惑もありましたが)



とにかく大規模修繕は終わったので、これを各仲介業者さんにお伝えして、今までとは

違うよということを認識していただかなくてはなりません。把握していただくことが

大事です。認識されていないと、結局やった意味がないですから。



今回は、重点的に営業している仲介業者さんに対して外壁塗装が終わったことを

お伝えすることを力点に置いて営業活動を行いました。



トータルで今回は5社に対して営業を行いました。そのうち1社は通りすがりで

こんなところに不動産屋さんがある、ということでひょっこり入ったお店です。

決めてくれる感じはあまりしなかったけど、PRしておけばどこでそれが活きるか

わかりませんので、手は抜きません。



だいたい、業者さんは2つのパターンに分けられます。広告料で動くか、人情で動くか。

その辺がどちらのパターンになるかは、何度も営業しているから何となくわかります。

今回も広告料パターンの業者さんには広告料を上積みする話をしましたし、人情系の

業者さんには、今回の大規模修繕はおばちゃんとも仲の良い〇〇さんのところで

頼んだんですよ、という話で押したり。あの手この手で対応しましたl



ともかく、皆さんに対してどうやら物件がリニューアルされたようだぞ、という事実は

伝わったと思います。なので、この取り組みは成功。管理会社さん、ご協力をいただき

まことにありがとうございました。



さて、そんな中で1件具体的な動きがありました。某イケイケ系仲介業者さんから

金曜日に問い合わせがあったそうなのです。空室確認と紹介するかもしれないという

お話でした。これはちょうどいいということで、営業時に詳細確認をしようという

つもりでおりました。



そちらの仲介店さんの入口付近から、中は接客してるな〜みたいな感じで様子を

伺っていると、奥から店長が気づいてこちらに向かってきます。

「ちょうど内見の件でオーナーに直接問い合わせしようかと思っていたんです」と。

タイミングいいなあ。持ってるなあ、自分(自画自賛)。



若い女性の方で、予算的にはうちの物件がぴったりなのだそうです。ただ、自社の

管理物件でうちよりグレードが高いやつを見せて、価格差を理解していただいた上で

決めて貰うつもりだ、と。これは仲介業者さんがうまく推してくれれば形になる可能性が

ある案件だと思います。



管理会社さんを通さず、直に私に電話してこようとしているということは、たぶん次の

交渉ごとはアレだろうな・・・と思っていたら、案の定来ました。



「広告料、相談できますか?」



やっぱり(汗)

勿論相談できますよ、とにこやかに応じたところ、次に出てきたセリフは・・・



「上限どこまでいけますかねぇ?」



良さげな条件をちらつかせて、相手に最大限の譲歩を迫る。さすが、百戦錬磨の

ベテラン営業マン。以前、まとめて決めてくれたらここまでは頑張りますよ、と

お伝えした広告料を恐らく期待しているのでしょう。「上限」と言ってくるあたりが

やり手だなと思います。うまいなあと感心しつつ、かなりの金額を提示したことは

言うまでもありません。1年空いている部屋で、田舎でなかなか引合がない以上は

一人のお客様を大事にモノにするしかないですから。ADマシマシくらいで決まるなら

そこは頑張りますよ。



というわけで、本日そちらのお客様が内見となります。

3部屋キャンセルの前科もある業者さんなので予断は許しませんが、引き続き経過を

見守りたいと思います。



そういえば、3部屋キャンセルについては一言も触れられなかったなあ・・・

ベテラン営業マンのプライドだろうか(笑)



夜は一緒に営業してくださった管理会社さんの賃貸部門の方2名、富山1棟目を

仲介してくださった管理会社さんの売買部門の方1名、大規模修繕をしてくださった

業者さん、物件の清掃をしてくださっている投資家仲間の方、私の6名で懇親会。

この週末は忘年会が多かったみたいで、なかなか予約が取れずに難儀しました。

美味しいお店なのでお料理も満足いただけたようで、よかったです。

皆で頑張って満室にできればいいなと思ってます。ご協力よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月27日

富山1棟目の大規模修繕完了!

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富山1棟目の大規模修繕、終わりました。あとは本日足場を解体するだけです。

これでやるべきことは一通りできたので安心です。



以前のブログにて、大規模修繕の状況を確認してきたことを書きました。

この時も外壁自体の塗装や屋根の補修、軒天の張替などは既に完了しておりました。

残っている作業は雨樋の交換と共用部の防水、あと館銘板の設置でした。



これらについても、施工業者さんより「終わりました」ということで先日写真が

LINEに送られてきておりました。見違えるくらいにピカピカです。いいねー!



恐らく、外廊下やベランダの防水は今まで一度も実施されていなかったと思います。

そのくらい汚かったのですが、今回施工したことでピカピカに。建物は水に弱いし、

実際にサイディングに被害も出ていたので、今回の修繕で一通り綺麗になったことで

入居者様にもご迷惑をかけることがなくなったのではないかと思われます。



特に、ベランダに関しては、以前電気温水器が置いてあった場所から漏水が発生して

室内に大穴が開くなどの被害が出ておりました。ここについては電気温水器を撤去する

対応こそしていたものの、防水と言う形での根本的な対策はできていませんでした。

今となっては電気温水器の給水管から漏水していたのか、ベランダの防水がダメに

なっていて漏水していたのかはわかりませんが、今回の対応でそのどちらの可能性も

つぶすことができたというのは良かったと思います。



塗装工事のついでに、照明器具も錆が目立って変色していたから、あわせて変更を

お願いしておりました。こちらも完了して写真が送られてきましたが、塗装だけでも

全然印象変わるものですね。パッと見た感じ、すっかり真っ白になっておりました。

あとはLEDに変えたいな、これ。電気代もちょびっと節約できるし。



雨樋は施工業者さん曰く「既存の雨樋は物件のサイズに対して口径が小さすぎる」という

お話でした。雨樋が小さいということは、雨が強く降った際には雨樋が役に立たないと

言うことなのだろうと思います。これに関しては、全て新品に交換しました。



そして館銘板の設置。この辺一通り終わらせてから、最後に館銘板を作成いただいて

設置を行っていただきました。



これで全工程終了。あとは本日足場をばらして終了となります。



本体価格とほぼ変わらないくらいの金額でしたので、安い金額ではありませんでした。

でも、今まで全然手を掛けられていなかった建物でしたので、ここまで特に実害が出て

いなかったことが不思議なくらいの状態のものを完全に直したという意味では、

決して高すぎることはなかったと思います。



建物が綺麗になったので、パッと見の印象は良くなったのではないかと思います。

爽やかな物件に仕上がりました。内覧に来た方の目を惹くものになっているだろうという

気はします。今までだと塗装が古ぼけている感じが否めませんでしたから、第一印象は

格段に良くなったであろうと思われます。近隣仲介業者さんにも物件が大きく変わったと

PRできるし、新鮮な印象を残すことができることでしょう。



また、建物の状態がリニューアルされたので、むこう5年〜10年くらいは手間いらずに

なったことも大きいです。購入時に融雪装置を設置し、凍結事故で給水管を全交換し、

プロパンガスへの切り替えで給湯器やお湯の配管を全交換。そして今回の大規模修繕で

屋根、外壁、共用部など一通りの修繕を行いました。ほとんどの設備が刷新されたので

当分トラブルとは無縁になるものと想像します。この状態なら、誰に売っても迷惑は

掛からないでしょう。ああでも満室にしてからじゃないと価値が高まらないから、

今すぐ売るってことはないと思いますけど。



何にせよ、懸案事項が一つ片付いて良かったです。今期は東京9棟目の売却益もあり

お金がかかることをやるなら今のタイミングだなと思っていましたから、決断して

良かったと今は思います。



12月のどこかで現地確認して、業者さんや管理会社さん等関係各位をお招きした

大規模修繕お疲れ様会を実施しようと思います。日程調整しなきゃなー。

あとは満室にするだけです!



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月17日

富山1棟目の修繕状況に大満足。

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富山出張に来ています。富山1棟目の大規模修繕、なかなかいい感じに仕上がっており

これなら残りのお部屋もすぐ埋まるはず!と思いました(それは別の問題!?)



富山出張をしようと決めた理由は、作業中の現場を見ておきたかったからです。

初めてお願いをする業者さんですし、元の建物の状態も褒められたものではないから

どんなトラブルが起こるかわからないです。見ておこうと言う気持ちになったのは

その辺が理由です。



予定の隙間がそこにたまたまあった、というのも大きいです。

東京の物件と違って、そんなにホイホイと富山に来れるわけではありません。

行くからには宿泊して現地の方と交流をするなどしたいし、行きつけのお店も

少しあるのでそういうところにも顔を出したいし。だから土日で宿泊を挟んで

一泊のパターンにできるだけしたいというのがあります。でも土日ってそうそうに

予定が入ってしまうので、なかなか空きがありません。たまたま今週の土日が

エアポケット的に空いていたので、それじゃあ行っちゃおうかということに。



富山1棟目の施工会社さんとお食事してから現地に行こう、ということで段取りを

組んで、更に富山の投資家さんとかお友達に声をかけたものの、たまたまその日は

ポールさんのブログにある通り若手は皆さん結婚式。そして大御所系の方々はハワイと

いうことで捕まらず。管理会社さんでも声かけようかなと思いましたが、しばらく

お会いしていない業者ポジションの方がいるのを思い出してお声がけをしたらOKを

いただくことができました。あとは日曜にフン様のバーを見せて貰う約束をして、

だいたいの出張日程は決定。いざ富山へゴー!



到着したらまず富山1棟目のある最寄駅に移動(最寄と言ってもその最寄駅からは

徒歩30分以上かかりますけどね)。いつもカーシェアの車を借りてしまうので、

ローカル線に乗るのは久しぶりです。2回目くらい?



そして最寄駅近くのお寿司屋さんで業者さんと合流し、ランチミーティング。

思ったより晴れている日が多く、工事は想定以上に順調に進んでいるようです。

とてもありがたいことです。あとは台風被害で追加になった分の見積の原本を受領。

こちらは火災保険で工事費が賄えることになりました。業者さんもほっとしてました。



工事のことや仕事のこと、東京に業者さんが弾丸ツアー0泊で遊びに行った話など

美味しいお寿司を食べながらあれやこれや話して、ひとしきり経ったところで

物件に移動。まだ足場がかかっており、防水工事など残っていましたが、外壁は

既に塗装が完了しており、見違えるほど綺麗になっていました。や、これはいいね!



隙間が空いていたところにコーキングをばっちり入れてくれているし、状態が悪かった

サイディングは部分交換されて、その上からそれが目立たないように塗装されているし、

鉄部も白く塗られて綺麗になっているし、屋根もいい感じに綺麗でした。良い出来です。

お願いして良かったです。見違えました。



ただ、全体が綺麗になると、部分的にちょっと気になるところが出てしまうのです。

それが今回だと照明器具でした。錆で茶色く変色しているから、これも白に塗って

貰えないですかとお願いして、そこは対応していただけることになりました。



綺麗になったらまた客付営業してこなきゃ!なんか楽しみになってきました。



職人さんが「昔、俺の友達がこのアパートに住んでた」と言っていたらしかったり、

施工会社の社長さんが、私が客付で回っている業者さんのおばちゃんと知り合いだったり

富山はやっぱり狭いなあと思った次第。これだから不義理を働けないし、働いたらその分

自分に返ってきてしまいます。肝に銘じないとね。



というわけで、外壁も屋根も共用部の防水も今回で終わり、更に給排水管も全部

やり直しているので、この物件はもう新築同様です(言い過ぎ)。

売ってよし、持ってよし。問題なのは立地が田舎なことだけです(笑)



さぁ、この繁忙期で今度こそ満室にするぞー!幻の満室はあったけど、今度は本当の

満室に向けて活動したいと思います。



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