富山１棟目のレントロールに違和感・・・。

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富山１棟目の送金明細を最新化しようと処理していたのですが、思っているのと

違う箇所がいくつかあり、ちょっと戸惑ったのでした。



富山１棟目。よくもまああれだけ満室にならなかった物件が満室稼働しているものです。

これももしかしたら管理会社さんを変更したことによる効果なのかもしれません。

今となっては安定して埋まっており、大変ありがたいことです。



この物件、富山県内の某市に位置しております。その某市の中でも田舎の地域です。

地元の人が聞いたらドン引きする場所です。てか実際、富山の某投資家さんには

「絶対に埋まらない」「ありえない」と言われた場所でした（苦笑）



最悪、満室にならなかったとしても、買値がアホみたいに安いので、８室中１室しか

稼働しなかったとしても、それはそれで利回りは１０％を余裕で超えてきます。

そのくらい安く買っているなら、まあどんな田舎でも負けはしないだろうと考えて

手を出しました。



数年間はなかなか埋まらず苦労しあmしたが、管理会社さんが自分から管理変更を

申し出てくるなど、いろいろと状況が変わったところもありまして、今の管理会社さんに

管理変更になった後は入居率も改善。そしてとうとう満室になったのでした。



ちなみに、特に指値して売主さんを泣かせて買い叩いたとかでもなく、元々の売値が

ほぼそれに近い値段でした。修繕状況など考慮し、数十万の指値はしましたけど、

そんなにえげつないことをしなくてもポンとそういう物件が降ってきたことに関しては

とてもラッキーだったと思っております。



先日も富山１棟目には１室の空きが出てしまいましたが、速攻とはいかなかったけど

それなりのスピードで埋めてくださいました。あの立地条件を考えればかなり早いと

思います。ありがたい、ありがたすぎる。感謝です。

意思疎通がうまくいっておらず、募集開始が１ヶ月くらい遅れたのが残念でしたが

現場で充分リカバリーしてくださったと思います。



さて、富山１棟目は並行で売却にもでしております。売却も引合は割とあるものの

融資が基本的にはつきにくい物件であることが災いして、実際の買付には至らずに

話が進んでいないのが現状となっております。残念ですが、まあ私もそういう難物で

あるがゆえに安く購入したところはありますからね。時間をかけてじっくりとやるしか

ないかなと思う次第です。どうしても売りたくなったら価格を下げるんだろうなあ。



んで、年明けにも物件確認の問い合わせが入ったらしく、仲介業者さんから最新の

レントロールを送ってほしいという依頼がありました。了解ですよー。送りますよー。

今回の三連休でその辺の整理をして、仲介業者さんにお送りした次第です。



ただ、調べていると、なんかいろいろ変わっている・・・。いい方向にも悪い方向にも。



いい方向の変化・その１

半分くらいの方の町会費が３００円、残り半分くらいの方が４００円になってました。

なんとなく、新しく入った方が４００円になっているようです。



いい方向の変化・その２

井戸水の水道代を毎月２０００円に設定していたのですが、２２００円になってました。

消費税が加味された価格になっているようです。これは全部屋変わっておりました。



悪い方向の変化

４４００円で各部屋設定していたのですが、最新の入居者様だけ３３００円に

設定されておりました。



トータルで見ると、１００円×４＋２００円×８−１１００円＝９００円売上が

増える結果となりました。ま、プラスならいいか・・・。



この３点に関しては、私は全く知らされておりませんでした（苦笑）

分業制の会社さんなので、こういう時に連絡が徹底されてないのが難点です。

窓口になってくれる人がいた方が私としてはやりやすいんですけどねえ。

なので最近は物件最寄の仲介店の店長さんとやり取りするようにしています。



今回の件も、なんでこうなったかを店長に確認しないとなあ・・・

そう思いながらレントロールを直した翌日のことでした。珍しくその仲介店さんから

お電話が私のところにかかってきたのです。電話に出ると、その店長さんでした。

あらこれは渡りに船。というか念じてたら電話が来たみたいな感じになっちゃいました。



電話の用件はキャンペーンの協力のお願いみたいな話だったので、快く引き受けつつ

返す刀でこちらからも３点の違いについて確認をさせていただきました。



その１の町会費については「・・・うーん、なんか上がってますね」と（笑）

理由はよくわからないようですが、これは良い方向の変化なので良しとしましょう。



その２の水道代については、社内で課税売上はちゃんと課税として扱おうという

運動？キャンペーン？があり、その流れで変更したとのことでした。なるほど。

お知らせはなかったけど、まあこれはいい動きなので良しとしましょう。



悪い変化の駐車場代については、はっきりとした理由は述べてくれませんでしたが

単純ミスだったのかなと思います。次は４４００円でお願いしますねと伝えると共に

家賃設定に関しては「前と同じ」という伝え方ではなく、私からもきちんと金額を

伝えるようにしようと思ったのでした。



ちゃんと見てないといろいろなことが起こりますね〜。

任せきりにしすぎるのも考え物ということかと思います。

丸投げの私が言ってもあまり説得力ないですけど（苦笑）



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富山１棟目に入居申込をいただき満室返り咲き。

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富山１棟目に入居申込が入りました！よかったー！これで満室返り咲きです。

客付に強い管理会社さん、助かりますー。ありがとうございます！



富山１棟目。私がメインの賃貸のエリアとしているのが札幌と東京、その次に

規模があるのが仙台。富山はどちらかというと飛び地のような感じになっています。



ちなみに「富山」とは言ってますが「富山市」ではありません。もっと小さな市、

しかもその中でもその地域の人が見ても「田舎」の場所にあります。なので、富山の

有名大家さんと同じ土俵で戦っているとは思わないでいただきたいです。

前管理会社さんから「田舎で遠いから管理効率悪いので管理辞めさせてくれ」と

言われるレベルですからねー・・・（もっと柔らかい言葉で書かれていましたよ、勿論）



確かに富山市にはサラリーマンのお仕事で２年くらい住んでたようなものですので

土地勘はあります。金融機関さんを開拓して融資相談をしたこともありますし、

富山市内で新築アパートや中古アパートを購入しようとしたことだってあります。

（住民票がなかったのでうまくいかなかったですけどね）



ただ、今持っている富山１棟目はそういった知見が活かされている案件ではなく、

単に紹介された物件の中に異常に安い物件があったので買った、というだけです。

別に富山県でなくても、どこでも買ったと思います。



なので、私の中では富山１棟目と千葉１棟目は、コアになるエリアではないけど

たまたまご縁があったので買った、というエリアなのでした。安いということは

基本的に田舎です。千葉１棟目は駅からこそ遠いものの商業施設も近所にあって

割と生活は便利そうですが、富山はガチのド田舎です。裏手と右手が田んぼで

遠くには果樹園が見えるし、立山連峰もよく見えます。左隣には農業用水が流れてます。

手前の駐車場の先にこそ多少住宅がありますが、とにかく田舎です。



そんな田舎なので、客付も容易ではありませんでした。いい線まではいくのですが

最後の一押しが埋まりません。満室になったと思ったら退去が出たりして、安定稼働が

難しい物件という認識でした。



ただ、管理会社さんが変わってからは、そこには改善の兆しが見えてきています。

客付に強い管理会社さんなので、空いてもそれなりのスピードで埋めてくれます。

前の管理会社さんなら半年以上かかったのが２〜３ヶ月に短縮、くらいの時系列ですが

それでも倍以上のスピードで埋めてくれてるので、その点は本当に助かります。



管理会社さんが変わってから、満室になるようにもなりましたし、満室が維持される

期間も増えました。ものすごくありがたいです。



なのですが、４月くらいに退去が発生してしまい、しかも募集をしていなかったという

ことが発覚。管理会社さんの中で担当が細分化されており、リフォームした後の募集を

担当する店舗の方にその話が伝わっていなかったように見受けられました。



それに気が付いて募集を開始したのが７月。そこから２ヶ月ちょっとが経過した

先日のことでした。賃貸募集を担当してくれている店舗の店長さんからメールがあり

無事に申込をいただくことができたそうです。あの立地で募集開始から２ヶ月ちょっとで

埋められるなら大変御の字。入居開始は１０月からとのこと。ありがとうございます！



ただ、それ以上の情報が何もなかったので、参考までに入居申込書を見せてほしいと

お願いしました。別に保証会社さんが審査ＯＫとしてくれているなら、それを断る

理由はないので、そこまで知る必要もないのかもしれませんが・・・ブログネタとして

何かもう少し書いておきたいなというだけの気持ちで（笑）



確認したところ、既に保証会社さんの審査は通過しているとのことでした。

申込書を見る限り、コンビニ経営をされている方のようです。管理会社さんからは

実家に住んでいるが勤務地が遠いので勤務地の近くに引っ越したいという理由だ、

というコメントでした。コンビニ経営云々には一切触れられておりませんでした。

うーん、違うのかなー？まあいいか。よくわからんこと、かつそんなに大事では

ないことについて悩む意味はないです。



ともかく、これで富山１棟目は満室に返り咲きです！よかったー。

満室物件なので誰か高く買ってください（笑）



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富山１棟目、募集が始まっていなかった・・・。

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富山１棟目、なんと募集をしていない状態でした！どうしてそうなるのかと（汗）

ほんと電話してよかったわー。別件での電話だったけど。



病院でお亡くなりになった入居者様のお部屋が空室になっている富山１棟目。

リフォームも終わり、お亡くなりになった入居者様が生前にご連絡をしてくださっていた

エアコンが調子が悪いという話を受けて、エアコンの交換もしました。準備は万端。

あとは粛々と募集をするのみです。



富山１棟目は富山市ではなく富山県の某市にあります。その市内でもかなり田舎に

立地しておりますので、月に数名の反響があれば十分という感じの場所です。

少ないチャンスを安い家賃とそこそこの設備でしっかりとモノにする。そんな作戦が

必要なお部屋です。



そんな物件ですので、機会を逃さないことはとても大事です。機会損失が空室の長期化に

直結する、それが田舎の物件というものです。



今回、私はその機会損失をしてはならない物件で盛大に機会損失をしてしまいました。

なんと、募集が始まっていなあったのです（少なくとも最寄りの仲介店舗では）。



なぜそれが発覚したのか。それは私のサラリーマンのお仕事がきっかけでした。



今週北陸方面に出張があるので、週末少し富山に立ち寄ろうかなと思っております。

空室の状態とかも確認したいと思っておりますし。あわよくば仲介店の方とご飯でも

行ければいいなという感じで考えておりました。



富山１棟目の管理会社さんは、仕事が細分化されているため、誰と関係を構築すれば

いいかがわからないという難点があります。最近になってようやっと基本的な窓口は

仲介店の店長が担ってくれることになりましたので、それであれば店長としっかり

関係を作った方がいいなと。やっとターゲットが見えてきました



ただ、メールでお誘いすると「会社でＮＧ」みたいな感じになりがちでした。

直接店舗に行った時に話をしたら多少脈ありな感じだったので、メールではなく

そういうのは電話でお誘いした方がよさそうだなと判断。今回はお電話にてご飯とか

どうですかという話を持ち掛けました。



残念ながらご飯は先方の予定があったようなので断念しましたが、その時に店長が

「あれ、募集って・・・」と不穏なことを言うではありませんか。あれれと思って

そこを掘り下げていくと「募集条件って決まってないですよね」と。えー、そうなの！？

今までそんな漏れはなかったけど・・・どういうこっちゃ？



経緯はわかりませんが、うちの物件はまだ募集されていなかったようです（汗）

言われてみると、募集条件どうしますかみたいな話はした記憶がなかったです。

しばらく満室だったから誰と話すべきなのかもわからなくなってましたし、適切に

対応してくれているものと思い込んでました。あーあ、やっちまったー。機会損失。



リフォームが終わったことは認識されていたので、店舗側で確認が漏れていたのか、

それとも別の担当がいてその人が忘れたのか。細分化しすぎると責任の所在が

よくわからなくなるのは一つの弊害だよねと思います。功罪どちらもあると思いますが

なんとも微妙な話になってしまいました。



でも、これを今ここで怒ってもあまり意味はないかと思います。相手の責任の所在が

どこにあるかがわからないのだから、もしかしたら店長は私の仕事と思っていないかも

しれません。きちんとした店長なので、責任自体は感じてくれると思いますが・・・。

ここで変な感情のしこりを残すくらいなら、前向きな話をした方が得策と思います。



ということで、気を取り直して、今から募集開始です。条件は今ここで決めましょう。



店長といろいろ話をしながら少しずつ思い出してきました。

今回の募集しているお部屋は、３室くらい空室があった時に「設備を整えて家賃を

上げて募集する」ということで動いていたお部屋でした。ウォシュレットも設置済と

店長が言ってたので、なんでそんなん設置したんだっけと考えているうちに無事に

思い出したのでした。そうだったよ確か。うん。



ただ、結果としてこの部屋が一番最後に決まったんですよねえ・・・。

設備を整えずに家賃で勝負した方が良かったっぽい、ということがわかりました。

今後はもう設備を整える方向性は無しだろうなあと思っています。



ということで、他の部屋より１０００円だけ高い家賃で前回募集していたので

同じ家賃で今回も募集することにしました。敷礼はゼロゼロ。広告料は必要に応じ

出しますということで話をしました。店長がやる気になるなら１ヶ月出しますよと

言いましたが、自社管理物件なのでそこはあまり関係ない？みたいです。

なかなか決まらず他業者さんを頼る時は広告料つけるかも、みたいなことを

仰っておりました。



５月末にエアコン交換が完了して、その旨を原状回復担当の方にお伝えしてから

１ヶ月半が経過してしまいました。あまり募集に適したタイミングではないとはいえ

一か月半を無為に過ごしてしまったことは残念です。私の方でも、原状回復担当の方に

お伝えするだけではなく、店長にも併せてお伝えしなくてはならないなと反省。

相手を変えるより自分が変わった方が話が早いしイライラしなくて済みますからねー。



何はともあれ、募集が開始できたので良かったです。そう前向きに捉えましょう。



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富山１棟目のエアコン工事、無事に完了。

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富山１棟目のエアコン交換工事を終わらせました。自前で業者さんを手配しました。

特に安くなったわけではないのですが、ポイント分くらいはメリットあったかな？



入居者様にご不幸があり、退去となってしまった富山１棟目。しばらく満室でしたが

これによって１部屋空室ができてしまいました。



立地がいいとは言い難い、いやむしろ立地が悪いとすら言ってもいいくらいなので、

一度空室になると埋まるのに時間がかかるだろうなということは予想ができます。

満室になるまでに年単位で時間がかかりましたからね・・・。でも満室になってからは

トラブルも退去もなく落ち着いたものでした。



どう考えても駐車場必須の立地なのに、駐車場を借りてない入居者様がいらっしゃり

不思議な感じもあったのですが、自転車を使っているとか、通院の都合で借りている

（この方が今回ご不幸があった方です・・・）とか、それぞれ理由があったようです。



さて、今回の入居者様が生前「エアコンの調子が悪い」ということを仰っておりました。

管理会社さん経由でその話を聞いたので、管理会社さんで修繕したらいかほどになるか

概算を確認した上で、細かい仕事を色々とお願いしている業者さんにも金額感を確認。

大きな差はなかったのですが、私がお願いしてる業者さんの方が若干安かったので

それならということでそちらの業者さんに対応を依頼したのでした。



しかし、そこから入居者様と音信不通になってしまいます。どしたん？といぶかしむ

気持ちでしたが、連絡がついた時に業者さんが確認したところ、体調が悪くて入院を

しているので、退院したら工事を・・・という話だったそうです。

入院したまま亡くなったのかなあ。なんか切ない。



結局、入居者様が存命の頃に工事を行うことはできなかったので、この機会に改めて

エアコン交換の工事を行うことにしました。管理会社さんが原状回復を行い、

うちでお願いした業者さんがエアコン工事を行い、最後に管理会社さんが美装を行う、

という段取りにしないといけないですね。



管理会社さんにエアコン工事を行う旨をお伝えし、工事の日程と工程を確認。

美装はエアコン工事の後に実施した方がいいという見解は管理会社さんも同様でしたので

こちらでエアコン工事のタイミングを図り、時期をお伝えすることにしました。



次に、エアコンの施工業者さんに連絡して、原状回復工事の完了日程を伝達。

いつならエアコン工事に入れるか、私が施主支給するエアコンの配送日と配送場所を

どうするか、などを決めました。



そしてこの話を管理会社さんに伝達し、美装に入る日程を決定していただきました。



地味な作業ですが、大事な作業です。この辺がグダグダになると、バッティングなどで

現場がおかしなことになってしまいます。



ということで、工事を進めていただきました。昨日がエアコン工事の予定日でしたが

施工業者さんから官僚の報告と共に設置写真が送られてきました。既存のエアコンより

新設のエアコンの方が小さかったようで、はじをかいてる状態になっているとの報告が

あがってきておりました。うーむ、まあそれはもう仕方ないか・・・。



管理会社さんにもエアコン工事が終わった旨はお伝えしました。これでだいたいは

片付いたかな。あとは入居付けがうまくいくことを祈るばかりです。



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地震保険、申請してみたけどやっぱりダメでした。

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富山１棟目、ダメ元で地震保険の適用を相談しておりましたが、やっぱりダメでした。

管理会社さんからも難しそうと言われていたので、これは仕方ない結果かと思います。



以前ブログに書いた通り、能登半島地震の影響があるかもしれないと考えて、

富山１棟目に関しては地震保険を請求してみることにしました。ダメ元と言いつつ

依頼するのは、保険会社さんに人件費をかけさせてしまうという観点において

少々申し訳なくは思いますが、保険加入者の権利でもあるのでご容赦いただければと。



管理会社さんに写真を撮ってきていただいた時点で、基礎や外壁にはクラックは

見えない気がすると事前に聞かされていたので、適用は難しいかなという感覚は

その段階で持ってはおりました。でもまあ、そうは言っても、プロが見た時に

ひょっとしたら思わぬ観点があり、意外と適用される可能性があったりしないかな、

などという淡い期待はあったので、持っていってみようという気持ちになったのでした。



実際、基礎や外壁ではないものの、クラックが増えている箇所も見受けられました。

被害がゼロというわけではないのは明白だったので・・・。



管理会社さんに立ち合いをお願いし、日程調整から何から全部頼んでしまいました。

管理会社さんの仕事を増やしてしまった点も恐縮ではありますが、担当の方が

快く引き受けてくださったことをありがたく思います。周りの皆様の助けがあってこその

賃貸経営であるということを噛みしめております。



立会などの調整は管理会社さんと保険会社さんで行う手筈としていましたので、

私の出番はなしという理解でおりました。なので、いつ鑑定に行くのか、などの

細かい話は全く把握しておらず、お任せモードでした。



それなのに、なんか知らんけど私のところに先日保険会社さんの方からお電話が

あったんですよ。私、基本的にサラリーマンの仕事中は不動産の電話には出ないと

決めてまして、何だろうこの電話はと思いつつも出ませんでした。

２回くらいは電話がかかってきたと思います。



隙を見て保険代理店さんにＬＩＮＥでこんなことあったですよと報告したところ

保険会社さんに確認してくださり、特に私に電話しなくてはならない用件はないと

思われるので、電話は出なくても大丈夫なはずということでした。

じゃあ放っておこうっと。



・・・またその次の日も電話がかかってきましたよ（汗）



なんかまた来ましたと保険代理店さんに報告したところ、再び保険会社さんに

ご用件を確認してくださいました。どうやら今度は地震保険が適用できる案件では

なかったということを伝えるための電話だったみたいです。やはりそうなったか・・・。



元々そうなる可能性は高いという認識でいましたので、やむを得ないかなと思います。

プロが見たら何かいいことがあるかなと考えたけど、特にないという結論に帰結したと。

それはそれで仕方ないですねー。



ということで、この話はおしまいです。地震の影響がなくてよかったです。

（保険金貰えなくて残念ですけど・笑）



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