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昨日は富山１棟目の管理会社さんの新春パーティーにご招待いただきましたので

お邪魔させていただきました。準備、大変だっただろうなあ。ありがとうございました。



突然ですが、私はシステム系の会社に勤めるサラリーマンという身分も持っております。

数年前に会社を辞めると騒いだのに結局辞めずに今に至っており、一部のお友達からは

「やめるやめる詐欺」と言われております。うむ、あまり否定できません（笑）



サラリーマンをやめると騒ぎながらもやめなかった理由は「不満がなくなったから」。

やめると騒いでいた頃はシステム導入をするエンジニアの仕事をしておりました。

現場に貼りついて仕事をすることが多く、お客様支援のフェーズに入るとお客様の

ところにべったりと常駐して支援することも珍しくない仕事です。



この仕事自体は割とやりがいもあったので嫌いではなかったのですが、なんせ時間と

場所を拘束される仕事でした。お友達が東京に来るよーという時も出張で現場に

張り付いていて顔を出せず、平日に内覧会やイベントがあるよーと言われても

同様の理由で参加できず。お客様の都合に合わせて動くので、自分がとりたい時に

有給休暇を取ることもできません。取ったところでお客様支援中なので東京に戻るという

わけにもいきません。



これがある程度の期間で収まるならいいんです。延々と２年も３年もこの状態が続き

もう勘弁してくれ、自分の自由で時間と場所を決めさせてくれ、という気持ちが強くなり

やめるぞというモードになったのでした。



社内でいきなり辞表を出すのもアレなので、周りの同僚や上司にも不満がある旨を

漏らしていたのですけど、その不満を更に上の人がキャッチして、今の部署に異動の

手配をしてくれて、しかも給料も上げてくれたのです。有給は自由に取れるようになり

現場張り付きもなくなりました。辞める理由がなくなってしまったので、辞めると

騒ぐことをやめました（笑）



ということで、エンジニアは引退して、今はお客様フォローアップを行う部署にいます。

これはこれで今までやったことがない仕事なので新鮮な気持ちで楽しくやっております。

５０歳くらいまではやめることを考えるのはやめます（笑）



今の仕事では、年に１回ソフトウェア利用者様向けに大規模なイベントをやっています。

異動した年はそのイベントの運営に関しても携わったのですが、大規模なイベントって

本当に大変だというのはその経験でよくわかりました。何ヶ月も前から準備をはじめて、

当日のプログラム検討や登壇者への打診、料理の選定、会場との調整、社内の調整、

プロモーションのやり方の検討、当日の席次の決定、当日誰がどこに挨拶に行くかの

役割分担、リハーサル、二次会の手配など・・・イベントって本当に大変なんだなと

企画する側になって初めて認識したのでした。



今回、富山１棟目の管理会社さんから新春パーティーの招待状が届いていましたので

私のような富山市でもないド田舎に木造１棟持ってるだけの木っ端のような大家さんが

参加していいのかな？と心配しながらも、図々しく参加させていただきました。



私、基本的にあまり大手の管理会社さんとお付き合いしないタイプの人なんです。

数千戸、数万戸の規模の管理会社さんだと、どんなに頑張ったところで私の存在は

その他大勢の中の一人に過ぎません。だったら小さい管理会社さんと気脈を通じることで

より仕事がやりやすくなり、管理も気合が入ってくれるのではないか。そんな考え方を

しています。少し意味は違うけど、鶏口牛後に近い考えなのかもしれません。



とはいえ、富山という市場はそもそも管理会社さんの数がそこまで多くありません。

私が物件を持っている某市であれば、上記に掲げたような方針で管理会社さんを探すと

たぶん今でもＦＡＸしか使っていない業者さんばかりになってしまうと思います。

それはちょっと私の中では違うんですよね。なので、富山に関しては大手管理会社さんに

管理委託をしております。



管理変更前は５割〜７割くらいの稼働率だったのが、管理変更後は基本的に満室にて

推移するようになりました。今は１部屋空室がありますが、タイミングの問題だけなので

そのうち決まるんじゃないかと思っております。



札幌８棟目と富山１棟目の経験（管理変更で空室率が改善）を経て、管理会社さんの

大切さを改めて認識したのでした。



つまりここまでの話で何が言いたいかというと、そんなでっかいホテルの宴会場を

借りきって大家さんをいっぱい呼んで無料でパーティーを開くような管理会社さんとの

お付き合いをあまりしたことがないので、そんな機会が来たことにびっくりしている、

というだけなんです（笑）



このパーティー、全員がご招待されるわけではないそうです。まあそりゃ万単位の

管理をしているなら、大家さん全員呼んだら大変なことになりますよね・・・。

私は昨年はじめて招待状が届いたのですが、どうしようかなと思案しているうちに

忘れてしまい、結局参加せずじまい。今年も招待状が届いたので、せっかくだからと

調整して参加することにしました。



富山はサラリーマンのお仕事で２年ほど常駐していたこともあり、地元の投資家さんとも

仲良くさせていただいております。行けば誰かしら知った顔がいるだろうと思って

おりましたが、案の定知ってる人がいっぱい。うろうろしてると知った顔の方に

声を掛けられる、みたいな感じで楽しかったです。



新春パーティーはセミナーと懇親会の二部構成でした。



セミナーは最初に管理会社さんの今期の成長方針の説明。これは本当にその通りに

なるならありがたいことだなという内容で、是非実現して貰えればいいなと思った次第。



次に健美家コラムでおなじみの江古田島平八塾長によるしくじり大家さんセミナー。

すんごいざっくり要約すると、目的があればそこに向けた最適なルートが構築できる、

目的がないと道に迷って遠回りする、という内容だったと思います。いやー刺さるわ！

まさに私じゃないですか、目の前のことをやっつけるのは得意だけど長期展望がない人。

だから戦略なく目の前に来たものを適当に買ってしまうわけですよ。目標があれば

そうはならない、でも目標がないからそうなる。サラリーマンを未だに辞めないのも、

辞めて何をしたいという目標がないからです。それがあればとっくに辞めてる。

わかっていたことなので特段ダメージはないですが、まあそうだよねーという

気持ちにはなったのでした。



セミナーの後は懇親パーティー。スタッフの方がものすごい人数で対応しておりました。

来賓挨拶、ダンスショー、ものまねショーなどイベントもいろいろとあり、楽しく

過ごすことができたと思います。



・・・サラリーマンのお仕事でこの手の大規模イベントに携わる立場になったこともあり

こういうのに参加すると「段取り大変だっただろうなあ」とか「あそこの人はこの場合は

こう動いた方がたぶん全体最適になりそうだなあ」とかそんなことばかり考えるように

なってしまいました（笑）



社員さんはタブレットを持って何かを見ながら大家さんに話しかけていたようなので

たぶん自分が関わっている大家さんに挨拶をするような指示が出ていたのでしょう。

私もお世話になっている最寄の店舗の店長さんが声をかけてくれて、ご挨拶をさせて

いただくことができました。



そんな風に裏側ばっかり見ていたアレなやつでして、すみません（苦笑）

管理会社の皆様、大変お疲れさまでした。ありがとうございました。



現地では久しぶりにお会いする大家さんやちょいちょいお会いしている大家さんなど

いろいろな方とお話をさせていただき、楽しかったです。

二次会を何人かの大家さんと楽しんで、その日は終了となったのでした。



お友達大家さんから「来年も来てね！」と言われましたが、富山１棟目が売れたら

もう誘って貰えなくなっちゃうんですよー・・・売らない方がいいんか？（汗）

そしてそもそも全員誘って貰えるわけじゃないから、来年も招待されるかわからないし！

でもまあそういう機会に恵まれるのであれば、また遊びに行こうと思ったのでした。



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富山１棟目の空室の通電が大家負担なく自動化されるとのこと。

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富山１棟目の管理会社さんが「空室の通電を無料で行う」サービスを導入したという

連絡がありました。これは嬉しいですねー！よきサービス。



富山１棟目。たまたま富山の不動産会社さんにご挨拶にお伺いしたことがありましたが

その時に出してくれた古くて田舎にあるアパートがとても安かったので、この値段なら

多少何かあってもいいやと思って買付を入れて購入したやつでした。



売主さんがなんでこの価格で売り出したのかがよくわからないくらいのお値段。

当時の妄想利回りは１００％でした。１年で購入金額を回収できるレベルです。

売買価格、数百万。最初情報の価格を見た時「あ、区分なのかな」と思ったくらいです。



安いのでそれなりに難はありました。１部屋は天井に穴が開いて崩壊しているとか、

電気温水器から漏水しているとか、融雪装置がないとか、駐車場に入る旗竿上の通路が

狭くて運転が苦手な人にはちょっと怖いとか、隣地の方が若干気難しいところがあり

管理会社さんが気を遣うとか、立地がド田舎で反響が薄いとか、外壁が水に濡れて

浮いてるところがあるとか。まあいろいろと問題はありましたけど、２５平米程度の

１Ｋの普通の物件で駐車場も部屋数分あるものですから、少なくとも買った価格を

考慮すれば損はしないだろうと思っておりました。



一通りリフォームして、配管を引き直してプロパンガスに変更して、融雪装置をつけて、

大規模修繕もして、パリッと生まれ変わらせることに成功。満室にはなかなかなって

くれなかったのですが、元々の管理会社さんが「遠隔地なので管理を辞めたい」と

言い出したので、やむなく変更した新しい管理会社さんが空室対策に力を入れており

客付も強いところでしたので、入居率が改善して満室を達成することができました。

最近は割と満室〜１部屋空室くらいをキープできております。



現在は１室の空室があります。これから繁忙期なので、３月末までに埋まることに

期待したいところです。



また、並行で売却にも出していますが、いろいろと条件は悪いので、売れる気配は

今のところありません。買付はたまに入るのですが、融資で崩れていきます。

現金で購入できる方はもっと安い価格じゃないと買わないでしょうから、しばらくは

このまま寝かせておいて物好きな人が現れるのを待つのかなあ、と思っております。

我ながらのんびり構えているなあと思います（笑）



売るにしても満室の方がいいと思うので、空室に関しては早めに埋まるといいなと

思うのでした。



さて、そんな富山１棟目なのですが、先日管理会社さんから送金明細以外の封書が

届きました（送金明細と清掃の記録のみ電子化され、他は紙のままという謎仕様です）。

その中にお手紙が入っておりましたので、何だろう？とチェックしてみると・・・



空室を自動的に通電する仕組みを導入する、というお話でした。

しかも空室の間の電気代は電力会社さん持ち（！！）とのこと。



内見時に電気が通っていないと、夜の内見ができません。よって、空室を通電させるのは

基本的なことと思っております。



その一方で、ここ数年は全国的にスマートメーターが導入され、今までみたいに

電力会社のスタッフの方が現地に行かないと電気の停止ができない、ということが

なくなりました。スマートメーターがない時代だと、電気の契約がなくても通電が

されているケースが多く、契約なしでも利用できる状態がありました。しかし、

スマートメーターに変わったことで、契約終了とともにリモートで電気の通電を

停止させるように運用が変わり、リフォームや内見などのための通電にも契約が必要に

なっております。



電気を使う以上契約が必要。これは正しい話だと思いますので、そのこと自体に

異を唱えるつもりはないのですが・・・いちいち契約しないとリフォームもできないと

いう手間に関しては非常に面倒だと思っております。管理会社さんの管理業務の手間も

増えるので、なんか大変だなと思うのでした。



そんな面倒な業務から解放され、かつ電気代まで電力会社さん持ちとはすごい。

あまりにも虫のいい話すぎて、私は読み方を間違っているのではないか？と何回も

書類を読み直してしまいました（笑）



電力を供給するのは「電力斡旋業者様」とのことです。管理会社さんが負担する

わけではなく、どこかの新電力の会社さんが供給するみたいですね。ふむ。



大家サイドとしては嬉しいお話ですが、これってその電力斡旋業者様にとっては

どこにキャッシュポイントがあるんだろう？電気代は出す、大家からはお金は取らない。

となるとどこからお金を貰うのか。



考えられる可能性は「管理会社さん」「入居者さん」でしょうか。入居者さんが

その新電力の会社さんと契約することが一番の収益源になるのではないかと予想します。

もしかしたら管理会社さんに紹介料とか払う代わりに、空室の電気代を負担するような

約束事をしているのかもしれませんね。



新電力の電気代が、他に比べて高いとか、そういうことがなければいいのですが・・・。

まあもうそこは、私の目の届く範囲を超えているので、気にしないことにします。



誰にもしわ寄せはなく、関係者がみんなハッピーになるビジネスモデルであれば

そういうのはどんどん導入してほしいですね！ありがたいことです。

管理会社さんの努力に感謝します。



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富山１棟目に買付をいただきましたが、結構な指値を食らって悩む。

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富山１棟目に買付が入りましたが、２０％オフの指値がガッツリ入っております。

うーん、これはどうしたものか。別に持ってて困る物件でもないからなあ・・・。



気がつくともう今年も１０日ほどで終わってしまいます。時が経つのが早すぎて

恐ろしいです。こうやってどんどん老化していくのであれば、可及的速やかに

やれること・やりたいことはやってしまわないと。人間の時間は有限です。



とはいえ、自分のやりたいことだけではなく、家族の希望も重視しないとです。

その辺のバランスって大事ですよね。私一人の要望だけで済むのであれば、年がら年中

旅行に行って飲み会して音楽聴いてライブ行って・・・でいいわけですけど、それだと

嫁ちゃんが冗談じゃないって話になります。私だって嫁ちゃんと過ごす時間を

大切にしたいと思いますので、お互いの気持ちや要望をすり合わせていきながら

うまくやっていくことが肝要と言えるでしょう。



先日、お友達大家さんがお墓の話で盛り上がっておりました。

女性目線ではご主人のお墓に一緒に入りたくないという層が一定数いる、と。

ご主人のことがどうこうではなく、縁もゆかりも薄いご主人の実家のあるお墓に

入っても、知ってる人もろくにいないから嫌だ、みたいな意見もあるようです。



昔は大家族であり、結婚したら女性は男性の実家に住むのが普通というところも

あったのだとうと思います。その感覚からすれば男性の実家のお墓に入るのは

ごく普通だったのでしょう。でも今は核家族化しており、三世代同居みたいな家は

むしろ少数派になっています。少なくとも東京ではほとんどお目にかかったことが

ありません。その辺の価値観のずれがこういう見解を生むのだろうなと想像しました。



この話を嫁ちゃんにしたところ「私は一緒のお墓がいいな〜」と。あらまあ、嬉しいこと

言ってくれちゃいますね。それだけでご機嫌になった単純な私です。今日は秋葉原に

サラリーマンのお仕事で必要なものを買いに行きますが、オタ活グッズとかほしいって

言われたらホイホイ買っちゃうと思います（笑）



そういう気持ちでいてくれる嫁ちゃんとの時間も大切にしたいと思いますので、

自分がやりたい旅行とかも少しバランスを取りながら実現しないといけないですね。

家にはかわいい猫もいますので、それも含めての家族の時間を大切に。



出かけすぎないことが嫁ちゃんの要望の一つです。一緒に出かけるという選択肢は

あまりありません。嫁ちゃんの至福のひとときは家でゲームしたりマンガを読んだり

している時間ですから。外出はあまりしたくない引きこもり体質です。



そう考えると、遠方の物件も少しずつ減らしていった方が、私の出張回数が減るので

嫁ちゃんにとってはいいのかな？なんて少し思ったりもしたのでした。

少なくとも私の寿命が尽きる前には、遠方の物件は極力減らしておかないといけないと

思ってはおります。まだ何十年も先のこととは思っていますけどね。



そういう動きと関係あるわけではないのですが、別の理由で富山１棟目を売りに出して

おりました。富山１棟目はキャッシュフローは生みだしますが、資産価値としては

かなり弱いので、銀行評価を上げるために売却して現金化した方がいいのではないか、

というアドバイスをいただいていたのです。それは確かにそうだなと思って売りに出して

いたのですが・・・融資付には非常に難がある物件なので、融資を使いたい人は

融資が伸びず、融資を使わない人にとってはそこまで魅力のある物件ではないという

中途半端なポジションを確立。たぶん２年以上売れてないと思います（苦笑）



一度現金で買付をいれるという話もあったのですが、結局買付書類を各直前に

気が変わって買付を入れるのをやめてしまいました。これが一番残念でした。



そしてそこからは無色透明、無味無臭、一事無成、有為無常、今昔無双・・・

いやすいません、ただ無がつく言葉を並べただけですが、とにかく反応なし。

そんな状態が続いており、私もすっかり諦めモードで淡々とキャッシュフローを

稼いでくれていればいいやという感じになっておりました。



そんなある日、電話が鳴りました。見ると富山１棟目の売買仲介をお願いしている

仲介業者さん。この方、買付が入った時だけは電話をかけてくるので、もしかしたら

これも買付なのでは？と思ったのですが・・・仕事中なので仕事の後で折り返しを

させていただきました。



案の定、買付が入ったという話でした。うんうん、よかった。ありがたい！



しかし・・・２０％程度の指値が入っているとのことです。

指値を入れられてまで売る意味あるんかなー？という感じはしちゃいます。

持ってて損する物件でもないですしねえ。



指値の理由なのですが、保有している現金と融資で出せる金額がそこだから、

ということのようです。なるほど・・・ほしいけどこれしかお金ありません、

みたいなノリってことでしょうかね。



正直なところ、別にそこまで無理して売らなくてもいいんじゃない？という気持ちも

なくはないのですが、売れるときに売っておくのもいいことのような気はしております。

売りたくてもすぐに売れないって時はあると思いますしね。



それに、別件でちょっと現金があった方がよさそうな話もないわけではないので、

そこまで考えると多少の指値は受け入れて売却も進めるのも一案かなと思いました。



ただ、やっぱり２割の指値はでかいですよねえ。なので、もうちょっと買いあがりは

検討できないかを仲介業者さんに聞いてみました。難しいかもしれないけど、融資の

状況で相談してみるという回答でした。



正確なところは顧問税理士の先生に聞かないとあのですが、ざっと考えた感じだと

税引前ＣＦで家賃３年分ちょっとくらいの手残りかなと思うんです。そうなると、

税引後だともうちょっと減ってしまうわけで。果たしてどうなんかなーって気持ちは

なくはないです。



その一方、今回の買付金額から購入価格とリフォーム価格の合計を引き算すると

ちょうどその差益くらいにはなりそうなんですよね。そう考えると落としどころとしては

悪くないような気もしてきます。



とりあえず仲介さんの回答待ちってとこで、今は待ちの姿勢ですね。

売るか売らないか微妙な線なので、引き続き悩もうと思います。



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富山１棟目の原状回復にちょっとだけバリューアップをプラス。

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富山１棟目の原状回復のお見積が届きました。併せてバリューアップのご提案も

届きましたので、今回はそれも一部お願いしておくこととしました。



東京８棟目１室、東京１２棟目１室（条件付入居申込あり）、札幌１３棟目１室、

仙台１棟目１室（条件付入居申込あり）、富山１棟目１室の５部屋が現時点での

空室となります。うち２室はどうなるか予断を許さないものの、一応入居申込を

いただいております。なので、今のところ残っている空室は３部屋と考えても

いいかなと思う次第です。



残りの３部屋のうち、一番サクッと決められるかもしれないと思っているのは

札幌１３棟目です。募集開始して１年近く経過しているのに申込がないお部屋を

「決めやすいかも」などと申し上げるのも少々おこがましいのですが、真面目に

決まる家賃で決めにかかれば申込は貰えるだろうなあと思ったので、そう言いました。

ここまであまりこの物件に興味を向けておらず、適当な感じで放置プレイしていたので

真面目に決まる家賃や広告料増額などの施策を打つことで普通に決まるんじゃないかと

思っている部分はあります。管理会社さんとも昨日・一昨日軽くやり取りをしたので

ここからブーストかけていければと思う次第です。



東京８棟目はどうしてもハマるお客様が出てくるのを待つしかないかなと思うので

無理に条件をいじったりはせずに様子見で考えております。コンセプトを捨てるなら

決まるような気もしていますけど、ここまでコンセプト物件としてやってきたので

それも違うよね、と。あくまで「ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパート」の条件に

合致する人をお迎えできるようにしたいと思っています。



では富山１棟目はどうなのか、という話ですが・・・ちょうど管理会社さんから

原状回復に関するお知らせが届きましたので、今日はその辺を話題にします。



おさらい



富山１棟目は富山県某市にある築古木造アパートです。所在地は富山市ではありません。

某大御所大家さんから、富山市の案件と誤解されると困るから、富山市の案件では

ないことを明確にするようやんわりと要請があったので、意識しております（笑）



木造築古の８部屋のアパートで駐車場は１室１台ついています。１Ｋの単身間取りで

駅から歩くことはかなり難しい距離です。周りは田んぼや果樹園があり、旗竿のような

通路を通って入っていくわかりにくい物件です。



何でそんなの買ったの？と思うでしょうけど、その理由は「とにかく安かった」から。

頑張って家賃を高めに持っていければ利回り１００％も夢ではなかったくらいに

安い金額で購入ができたもので・・・。そりゃつい買っちゃいますよね？



というわけで、あまり引きがいいとは言い難い物件ではあるのですが、管理変更して

（というかさせられて）客付に強い管理会社さんにお願いしたところ、期待に応えて

満室に持ってきていただくことができ、今に至っております。



こちらの管理会社さん、大手だからなのか、ものすごく担当が細分化されております。

管理担当みたいな概念がなく、原状回復担当、緊急対応担当、満室戦略担当、

リーシング担当、みたいにあらゆるものが分業化されております。



これはこれでいい面もあるのだとは思うのですが、私は正直ちょっとやりづらいです。

担当の方と付き合いを深めていくスタイルなので、仕事ごとに相手する人が変わるのは

正直やりづらいです。



そんなことをリーシングでお世話になっている物件に一番近い店舗の店長さんに

申し述べたところ、じゃあ私が窓口になりますよ、と言ってくださいました。

なので最近はこちらから何かお願いする際には店長に相談するようにしています。

これでだいぶ私としてはやりやすくなりました。店長には余計な負荷をおかけして

しまっていると思うので申し訳ないですが、その分御歳暮や御中元を贈ることで

ご容赦をいただければ、と思う次第です。



富山１棟目では退去予告が出ておりました。最近になって、その退去予告のお部屋が

実際に退去となったようです。原状回復担当の方から、原状回復のお見積のメールが

届きました。



原状回復自体は若干のクロスの貼り直し程度で済んだため、２〜３万とのこと。

お住まいの方が奇麗に使ってくださっていたようで、ほっと一息です。ありがたい。

問題ないので、これでお願いしますという返答をしようと思います。



原状回復担当の方からは、バリューアップのご提案も一緒に届いておりました。

書いてあったのは３点でした。ウォシュレット設置、シングルレバー混合栓への変更、

ＴＶドアホンです。どれも確かにあった方がベターなものばかりです。



普段ならこの手の提案はさらっとスルーしてしまいがちなのですが、今回は原状回復が

そこまで高くないので、こういう時に設備を設置しておくのもいいのかな？などと

珍しく思ったのでした。



過去に複数の空室があった時、今回挙がっているような設備を一通り導入して

少しだけ家賃を上げた部屋と、何もしないで通常家賃にした部屋とを作って、

どっちが先に決まるかを見極めたのですが、結局家賃が安い方のお部屋が先に

決まったのでした。バリューアップより家賃の安さが強いという結論が出ているので

この物件に関しては設備導入にはあまり前向きではないのです。



その一方で、客付側からしたら、設備は充実している方がいいに決まっています。

いくら家賃に対して直接の影響はないにしても、余力がある時に設備を増やして

価値を向上させておくこと自体は別に悪いことではないですよね。

ただ、全部実施するとそれなりの金額になるので、１つだけ選んで実施する方向で

考えておこうかなと思った次第です。



ということで、窓口になってくださっている店長さんに連絡をして、３つのうち

１つだけやるとしたらどれがいいですか？と質問しました。

スタッフの方にも相談した結果「ウォシュレット」がいいのでは、とのことでした。



そう判断した理由も添えられていたのが、この店長さんが優秀だなと思うところです。

当物件は男性のお客様が多いので、ＴＶドアホンやキッチンのシングルレバー混合栓より

ウォシュレットの方が優先ということでいいのではないか、という検討結果を出した

経緯まで添えられておりました。こうやって対応してくださるの、ありがたいです。



ということで、原状回復担当の方にはウォシュレットを追加発注させていただく旨を

返信させていただきました。



これでちょっとでも早く決まってくれればいいなあと思います。

最低限必要な設備が増えただけだからそんなに変わらない？まあそうかもですねー。



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富山１棟目で久しぶりに退去予告をくらってしまう。

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富山１棟目で退去予告をいただいてしまいました。だいぶ長いこと住んでくださった

法人さんなので、特に何も言うことはできないなあという感じです。



しばらく無風状態だった富山１棟目。購入した時はサイディングがぶかぶかになってる

箇所があったり、１部屋は雨漏りで大穴が開いていたりしておりましたが、一つ一つ

片付けてキレイにして募集できる状態にしていきました。



管理会社さんが自ら管理を辞めたいと言い出したりする波乱もありましたが、

代わりの管理会社さんを見つけてお願いして、なんとか管理変更も成功。

それまでも客付に協力してくださっておりましたが、一層動きがよくなりました。

地元の某カリスマ大家さんが「これ絶対満室にならないよ」と仰ってたのですが、

この管理会社さんのおかげで満室まで持っていくことができました。



一度満室になってみてわかったのですが、この物件は家賃が安いせいなのか、

退去の動きが少ないです。前回の退去は病気で入院して帰ってこれる見込みがないような

話だったと思います。積極的な退去ではないため、定着率は高いんだなと思っています。



実際、レントロールを眺めてみると、一番古い入居者様は２０１８年からご入居されて

おります。一番新しい方も、先ほどの病気で退去された方の後に入ってきた方が

２０２２年入居となっており、ここ３年くらい入退去がなかったということになります。



正直、こんなに安定した物件になると思っていませんでした。

化ければ化けるものですね。



※富山１棟目は「富山県の１棟目」の意味です。富山市の物件ではありません。

　富山市を誤解されると困る、と某大御所投資家さんに釘を刺されておりますので
　
　ここで明記しておきます（笑）



・・・あと気がついちゃったけど、売りに出して少ししてから退去があったはずなので

もう３年以上売り物件として野ざらしにしてるんだな、あの物件（苦笑）

まあいいか、持ってても特に困ってないし。



そんな感じで安定している富山１棟目ですが、今回久しぶりの退去が出てしまいました。

９月末で解約とのことです。うーん、残念。



管理会社さんからは、今までの募集条件で募集をかけていいですか？との確認が

ありましたので、ここで家賃を再検討してみることにしました。



２階建で８部屋の物件なので、家賃に関しては

１階角部屋以外＜１階角部屋＝２階角部屋以外＜２階角部屋

という風に差をつけることを考えております。

今回は一番安い１階の角部屋ではないお部屋なので、最安値での募集になります。



レントロールを見ながら、だいたいこの辺かな？と思う家賃に少しだけ色をつけて

募集をすることにしました。それでも２万後半の家賃です。充分安いはず。



ということで、この家賃でどうでしょうと管理会社さんにご連絡をしました。

ついでに家賃って全体的に上がってます？という確認も。



返ってきた返事は

・家賃は築浅や好立地に限られている状況

・３万以下の賃料帯は貴重なので提示された家賃でも可能性はある

・提示家賃で募集をしてみるが、苦戦するようなら相談させてほしい

というものでした。



ちょっと家賃を上げられる環境ではなかったみたいですね・・・。

でも一旦それでやってみると言ってくださったので、期待してみようと思います。



こういう時、私が放置プレイすると、高くて決まらない状態が放置されているとか

そんなことが起こりかねないので、きちんと考えておかないといけないですね。

忘れないように意識しておかなくては・・・（忘れそうで怖い）



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