2021年02月17日

工事は悪天候のため順延、保険金は無事満額支払OKの回答あり。

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富山1棟目、1階ベランダ手すりの作り直し工事は暴風雪の為に来週に延期に。

そして雪害の保険金申請は無事に通り、ほっとしました。



先日の大雪で1階全部屋のベランダ柵が壊れた富山1棟目。既製品でサイズが合うものが

なかったので、できるだけ今のものと似た色合いでオーダーメイドで作ることになり、

その工事が昨日予定されておりました。



しかし、工事当日になって施工業者さんからLINEが。富山はすごい暴風雪に

なってしまったようで、職人さんがこのまま工事を強行するのは危ないとのこと。

来週に順延した方がいいと思う、ということでした。入居者様連絡も別途行って

くださるそうです。



職人さんの仕事は危険と隣り合わせ。安全第一で進めていただかなくてはなりません。

自分がお願いした現場で事故や怪我があったのでは寝覚めが悪いです。延期を進言されて

それを無視して工事を強行して、事故が発生しました、なんて話になったら寝覚めが

悪すぎます。



ということで、安全第一で勿論順延にしてくださいという返信をしました。



これが2階の柵が壊れたとかだと、ちょっと判断に悩んだかもしれません。

あるいは、漏水とかみたいに直接的に入居者様の生活に関わることだったとしたら

それも悩んだ可能性はあります。でも、所詮は手すりが折れ曲がっているだけです。

多少隙間が大きくなっているとはいえ、そこから泥棒が侵入できるわけでもありません。

もうちょっと我慢してください、と伝えても特段問題はないだろうと捉えています。



ということで、天気予報から工事は来週月曜に延期ということで決定。

入居者様にもそのように通知をして貰うことになりました。



この事案、大雪による被害なので、火災保険の雪害に相当する事故であると判断して

保険金支払の申請を行っておりました。そこそこ高額な工事になるため、保険金で

その工事の原資が賄えるのであれば、ありがたいことです。



これまでの経験から、今回の内容であれば保険金の支払対象になるだろうと予想は

できます。本ブログを見てSNSでコメントしてくださった友人の皆さんも、

この内容なら普通に保険金支払になるでしょと一様に仰っておりました。



が、実際に保険金支払が確定するまでは、なんとなくソワソワします。

保険会社さんもテレワーク等の影響で全体的に申請に対する確認作業に時間がかかって

いるということを代理店さんがおっしゃっておりました。だからゆったり構えて

待つしかないのですが・・・。



週末、別件で保険代理店さんと電話で打ち合わせをした際に、富山1棟目の保険金申請は

審査進んでますかと確認。代理店さんも、ちょっと遅いので週明けに確認してみますと

言ってくださいました。



そしてその週明けの月曜、保険代理店さんから支払OKの連絡があったと代理店さんから

連絡をいただきました。よかったー。金額まあまあ大きいので、出ないと困るなあと

思っていたのです。出ないってことはないだろうと楽観的には考えていたのですが、

それでも出ると決まると改めてほっとしますね。



特に減額等ありませんでしたので、保険代理店さんにはその内容で保険金請求書を

送付してくださいと返信した次第でした。



工事は延期になったものの、お金については保険金で支払えそうで良かったです。

やっぱ大事ですね、火災保険。持つべきものは優秀な代理店さんです。

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posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月05日

富山1棟目、大雪で倒れた柵の復旧は既製品に合うものがなくオーダーメイドへ・・・。

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富山1棟目で先日の大雪により1階ベランダの柵が歪んでしまった件、思いのほか

復旧にお金がかかる事態となってしまいました。頭が痛いです。



先日のブログで1階ベランダの柵が雪の重みで壊れてしまったということを書きました。

管理会社さん経由だと時間がかかるということでしたので、独自手配に動きました。

大規模修繕を行ってくださった業者さんに現地確認と見積を依頼したところ、

管理会社さんよりは早く動けそうだったので、そのまま対応依頼をした次第です。



1月半ばの北陸の大雪で、富山1棟目は前面の田んぼに積もった雪がのしかかってくる

形になり、柵がひしゃげてしまいました。柵として機能していないわけではないですが

曲がった状態の柵と共に暮らすのは、入居者様としてもセキュリティ上の不安が

あるのではないかと思うので、対応は必要でしょう。



その後、現地に行った施工業者さんから写真が送られてきました。写真を見ると・・・

げげ、1階全部屋柵が歪んでしまっているではないですか。1部屋だけかと思ってたら

とんでもない事態になっておりました(汗)



見積作業に入ってくださるとのことでしたので、よろしくお願いしますと依頼。

そしてこの時、施工業者さんからは「規格がもう合わない可能性がある」という話を

受けておりました。となると、下手したら特注品ってことか・・・。高くつきそう。

頭が痛いです。



それから10日くらい経過した頃合いで見積書が届きました。施工業者さん曰く、

やはりオーダーメイドになってしまうとのことでした。アルミで既存の柵と似たような

雰囲気になるよう作成するとのことでした。なのでお値段もそれ相応にお高いです。

しかも4箇所ですから・・・。ため息が出る価格です。



施工業者さんも、もう少し安くなる方法を考えられないかと検討してくださったのですが

結論としてオーダーでやるしかなさそうということになったそうです。特にひどい片方を

直すだけで何とかできないか、など。しかし、やっぱりオーダーで作るのが品質面からも

最適だろうということで、今回の提案に至ったとのことでした。



こちらの業者さんには、大規模修繕をはじめとして何回か工事を依頼しておりますが

余計な工事をしてボッタクろうとかそういうことは考えないタイプだと思っています。

なので、特注品が最適と言うことなら、それはコスト面も含めてそれが最適と言うことで

ご提案してくださっているのでしょう。私、一度OKと判断した人に対しては、基本的に

その人の言うことは信じるタイプなので、今回もそれならということでオーダーメイドの

形で発注することにしました。



雪害なので、保険金申請すれば出るんじゃないかと思います。保険代理店さんに見積を

渡して、保険金申請の手続きもぬかりなく実施。返事が来るのを待とうと思います。



その後、施工業者さんからは「現状は柱1本で支えているので強度が弱い」「柱を

2本に増やしたら強度が上がるので、その方がいいと思う」という連絡がありました。

柱が1本から2本に増えれば当然コストアップのはずなのですが、施工業者さんからは

「いつもお世話になっているので追加は必要ありません」と。くぅー、優しすぎます。

ということで、2本で進めてくださいと依頼させていただきました。



こうやって動いてくださる業者さんがいらっしゃるので、遠隔でもなんとか経営が

成り立っているのだと思います。支えてくださる皆様に深く感謝申し上げます。

ありがとうございます!



あとは保険金の支払が確定すれば完璧なんだけどなあ・・・。祈ります。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月17日

富山1棟目で雪害発生!独自に手配して素早く対応する予定。

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富山1棟目でこの豪雪の被害が出てしまいました。入居者様から「ベランダの柵が

壊れた」という連絡が管理会社さんに届いたとのことです。



先日より繰り返し報道されている富山の1m級の豪雪。富山の投資家仲間も多く、

富山1棟目を持っている私としても、あまり他人事と思えず気になっていました。

ただ、管理会社さんも恐らくこの豪雪で超忙しいんじゃないかと思われますので、

こちらからコンタクトは取らずに静観しておりました。



融雪装置はちゃんと機能しているかな?特に私道部分が埋もれて外に出れないとか

そんな事態になっていないかな?買った年に雪が多く寒い年があったのですが、

その時は前面道路の除雪でアパートに入る側道が雪に埋もれてしまい、その除雪に

疲れた入居者様が退去されてしまうという事案もありました。融雪装置の設置など

できる限りの対策はしておりますが、果たしてこの記録的な災害級の豪雪の中で

どこまできちんと機能しているのやら・・・。



でも、ここまで管理会社さんから何も連絡はなかったので、きっと何事もないか

何かあったとしても大きな問題にはならなかったのだろう、と思っておりました。



しかし・・・大規模修繕したとはいえ、元はメンテナンスがあまり行き届いていなかった

古いアパートです。そうは問屋が卸しませんでした。



管理会社さんから数日前にメールで「今回の大雪で1階ベランダの柵が内側に倒れて

しまいました」という連絡があったのです。何かあってもおかしくないとは思いましたが

まさか柵が倒れるとは。



送られてきた写真を見ると、柵の半ばより上くらいまで雪が積もっており、その雪の

重みで柵の下側が部屋側にずれております。雪って重たいのね・・・。



管理会社さんからは「大雪で大きな事故が多発のため、順次対応させて頂いております」

「弊社で見積が必要な場合は申し訳ございませんが通常よりお時間を頂いております」

ということでした。また、雪害なのでオーナー保険も使えるのではないか、とのこと。



管理会社さんも他の大きな問題に人手を割かれているようですので、ここはこちらで

手配した方がよさそうです。管理会社さんにもその旨お伝えして、こちらで懇意に

している業者さんに対応可能か聞いてみることにしました。



富山1棟目の外壁塗装をお願いした業者さん。フットワークが軽く、人当りも良いので

お仕事を頼みやすい方です。今回も早速相談してみました。とにかく大雪で渋滞が酷いと

聞いておりますので、無理をしていただくわけにはいかないのですが・・・。いつ頃なら

無理なく動けますかと聞いたところ、週明けすぐに現場確認しますとのこと。

無理しなくても大丈夫ですよと言ったのですが、道もだいぶ出てきてるので大丈夫と

いうことでしたので、お願いすることにしました。助かります!



見積が出てきたところで、保険の申請と修繕の手配を急いで行いたいと思います。

管理会社さんの機転で、大雪による災害が多発しており、対応に時間がかかる可能性が

あることは伝えてくださっているようですが、その状況で期待以上のスピードで

修繕されれば、入居者様も嬉しい誤算ということで喜んでくれるのではないかと。

その印象が、長期入居に繋がるものと思いたいところです。



引き続き、しっかりと対応したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月20日

富山1棟目、このタイミングでお申込受領!(今日申込で明日入居希望・・・大丈夫か!?)

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富山1棟目、お申込いただきました!やったー、これで満室まであと2部屋です!

・・・え、明日から入居したい?年末のこの時期に大丈夫なのかそれ?



先日、一番決めてくれる仲介業者さんにお歳暮を贈って今後もよろしくお願いしますと

PRしてきた
富山1棟目。以前はいくつかの仲介業者さんがぱらぱらと決めてくれて

いたのですが、外壁塗装後はこの仲介業者さんがかなり決めてくれるようになりました。

そうなると、この繁忙期もこの仲介業者さんを中心に物事は動くことになるでしょうね。



残念ながら、この構想の中に置いて管理会社さんは実は戦力としてあまり重視して

おりませんでした。管理を始めて2年以上が経過していますが、その間に決めたのは

2部屋だけです。先日久しぶりに1部屋決めることができたのですが、既存入居者様の

借り増しということで割と棚ぼたな感じがありました。会社として頑張ってくれて

いるのは理解しているのですが、いかんせん物件のある地方に店舗がないので、

なかなか決まらない状態が続いているのだろうと思います。構造上の問題点なので、

これはもう仕方ないです。私も最初からそこは懸念していましたので、今この点に

どうこう言うつもりはないです。わかっていて管理委託しているので、あとは自助努力で

何とかしようという腹積もりでした。



3部屋空きで繁忙期を迎えて、2部屋くらい仲介業者さんが決めてくれて、1部屋退去で

残り2部屋空きで迎えるってあたりが現実的な解かな?とか勝手に予想していたのですが

嬉しい誤算の方向でその予想は外れることになりました。



昨日、管理会社さんの仲介担当の方から電話がありました。むむ、仲介担当ってことは

退去の連絡とかじゃなさそう。この管理会社さん、謎に書面で退去予告の報告をしたり

メールでしたりで、電話で伝えてきたことは過去ありません。そして賃貸部門という

ことであれば、これはもう入居関連に違いないと判断できます。



電話を取ると、管理担当の人の声もそこそこいいテンション。これは決まったよという

話で間違いなさそうだなと思いましたが、案の定その話題でした。



「本日お申込いただきました!」「入居希望日が明日なんです!」



・・・それ、年末やばくて逃げてきた人じゃないの?大丈夫なの?本当に平気なの?

胡散臭すぎて逆に興味が湧いちゃうレベルなんですけど・・・。

賃貸の現場では、年末の至急の入居は得てして何かから逃げている訳ありの人が多く、

滞納率も高いし夜逃げ率も高いと口伝されていると聞いています。それじゃないの?



しかし、この懸念は杞憂に終わりました。



なんでも、管理会社さんのところに以前から問い合わせが来ており、富山1棟目のことを

気に入ってくれていたそうです。契約書の雛形とかも送ったりしていたのですが、

その後連絡がなくどうしたかなと思ったら、今日いきなり申込が来て明日入りたいという

超急展開になったということでした。法人契約とのことです。



年末逃げてくるやばいやつじゃなかったようで、良かった。



法人さんの名前を聞いたので調べてみたところ、全国あちこちに拠点がある会社でした。

あまりメジャーでない都市にぽつぽつと営業所や出張所があり、その中に富山1棟目が

ある自治体も存在していました。ちなみに、うちのアパートもけっこうな田舎ですが、

その工場はさらにそこから奥の山の中。なるほど、これだったらうちのアパートを

気に入る理由はわかります。安いし通勤も便利ですからねえ。納得しました。



月曜日から転勤先で業務が始まるので、なんとしても日曜日に引っ越したい、

引越屋さんの手配も済んでしまっているので、どうにか明日から入居させてほしい、

と懇願され、頑張って準備しているところだそうです。



ありがたいんだけど、もうちょっと計画的に準備はしてほしいものですね(汗)



管理会社さんは法人需要に強いところがあるので、今回はその線で引っ張って

くださったものと思います。ありがたいことです。期待してないなんて思ってしまって

申し訳ないです!



法人契約で実際に住む方は40代男性の一人暮らしということでした。

お部屋、綺麗に使ってくれますように。



さて、これで富山1棟目は残り2部屋になりました。残り1部屋まで到達するものの

最後の1部屋が埋まる前にぽろぽろと退去が出るのが今までのパターン。今回はその

残念なパターンにはまることなく、ズバッと満室になってほしいなあと期待します!



俺、この繁忙期が終わって満室になったら、このアパート売るんだ・・・

(死亡フラグを率先して立てに行くのは止めなさい)



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月06日

繁忙期に向けて仲介業者さんにPR。

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現在7位です。昨日は昼も夜もお寿司で幸せでした。

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富山1棟目のテコ入れ策として、たくさん決めてくださっている仲介業者の店舗さんに

ちょっとおしゃれなお歳暮を贈らせていただきました。賄賂です(笑)



富山1棟目は現在8部屋中5部屋の稼働率。いいところまで行くけど退去が出る、の

繰り返しで、なかなか満室にたどり着けません。でも入居の勢いが上回りさえすれば

いけそうな手ごたえはありますので、今年の繁忙期は是非決めたいという思いです。



決めるには仲介業者さんのご協力が不可欠です。特に、こちらの物件に関しては

外壁塗装が終わった後は某大手仲介業者さんがほとんど一社で決めるようになったので

ここの会社さんとの協力関係は不可欠です。外壁を塗る前はまんべんなく色々な

業者さんが決めてくれてましたが、某大手さんは全然決めてくれませんでした。

それが外壁を塗ったらほとんどその某大手さんで決めるようになったので、各社ごとに

得意不得意ってあるんだなあ・・・と実感した次第です。



なので、是非この仲介業者さんにはうちの物件を贔屓して決めていただきたい。

そう考えて、本当はこの仲介業者さんをご招待して懇親会をやろうと思ってました。

でもこのコロナ禍でそれは無理だなと判断し、中止。

そうなると、別の手段で良い印象を付けたいところです。



そのバリバリ決めてくださるようになった仲介業者さんは、かなり女性比率が高いです。

そこで、ベタですがスイーツの詰め合わせをお歳暮として贈ることにしました。

とにかくインパクト勝負ですから、心づけでも賄賂でも忖度でもなんでもいいのです。

相手の心に残り、ハマるお客様が来た時「そういえばあの物件あったなあ」と思い出して

紹介してくれれば良いのです。



ネットでいろいろ検索して、味はわかりませんが見た目が綺麗なスイーツのセットを

選んで注文。本当は懇親会をやろうと思っていた日付を指定して送付の手配をしました。

その日は富山に入る予定だったので、もしかしたら仲介業者さんにお邪魔するかも・・・

それであればお歳暮がちょうど届いていて話が盛り上がるんじゃないか、という可能性も

あると思ったためです。



さて当日です。別の業者さんや投資家仲間の方とランチミーティングを終えた後、

その投資家仲間の方が「物件行かなくていいですか?なんなら車出しますよ」と

言ってくださったので、お言葉に甘えることにしました。しかも仲介業者さんも

回ってくれるとのこと。申し訳ないと思いましたが、お言葉に甘えることにしました。

前述の通り、届いた日に現場に行けば更にインパクトを強くできると思ったためです。



懇親会ができないことの代わりにお歳暮を贈ると伝えてほしい、と管理会社さんには

言ってありましたので、ある程度話は通っているのかなと思いましたが・・・。

現地に行くと話がかみ合ってない感じ。懇親会?なにそれ、食べれる?みたいな

感じでよくわからないけど相槌うってるような感じです。お歳暮の話をすると

「あ、今日いっぱい届いたんですけど、それがそれだったんですね」と。



管理会社さんに懇親会の設定を依頼した時、コロナのこともあるので本当に会社として

それを進めていいのか調整している、と言っていたのを覚えております。その時は

相手の仲介業者さんとも相談しながら検討していると捉えていましたが・・・

たぶんこの反応を見る限り、管理会社さんの中だけで検討していたんだろうなあ。

だから仲介業者さんが全然ピンと来てないんだろうと思われます。



ま、今となってはどっちでもいいか。そんなことは。

結果として、今日来たことは大正解だったわけね。



そうとわかればあとは私のターンです。笑いを織り交ぜながら、デザートは私からの

お歳暮であることを伝え、今までいっぱい部屋を決めてくれたお礼も兼ねているので

今後もジャンジャン決めてくださいね、という話をしてきました。

(1個食べたら1戸決めるんですよ、とか無茶苦茶言ってきました・笑)



想定とは違いましたが、ひとまず意識付けは成功したと思います。

今年は今まで以上にジャンジャン決めていただきましょう!(となればいいな)



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする