2018年05月12日

施主支給することのデメリットも理解するべき。

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昨日のブログに書いた施主支給の話ですが、良いことばかり書いてもいかんと思うので

それに対するデメリットもちゃんと書いておこうと思います。



一応、前回のブログにもデメリットとして以下の内容を書きました。

・発注先の利益を奪い取る行為なので失礼に当たる

・管理の手間がかかる



それ以外に、私が認識できていなかったデメリット&認識してたけど書ききれなかった

デメリットについても、情報発信しておきたいと思います。無責任に施主支給いいよーと

言っているように見えるのも困っちゃうので。



記載する内容の中には、Facebookのコメントでご指摘いただいた内容もあります。

いろいろと助言いただき、ありがとうございます。この場を借りてお礼申し上げます。



まず、品番を間違えるリスクがあります。伝えられた品番を勘違いしてしまうと、

安かったはずの部材が買いなおしになって高くつくというオチになります。

私は管理会社さんに事前に楽天のURLを送って、この部材で間違いないですよねと

確認した上で発注をさせていただきました。



次に、部材が正解だったとして、その取り付けに別の付属部品が必要だったケース。

その部材は誰がどう調達するんだい?という点がややこしくなること請け合いです。

私はこのケースは想定できておらず、そうなったらどうしたものかと考え中です。

まあそこは現場で調達いただき、その分私に請求してくださいということになるのだと

思いますので、事前にそう伝えておこうと思います。



それから、発注した部材を誰が現地で受け取るのか、という問題もあります。

私もどうしたものか悩みましたが、素直に(図々しく?)管理会社さんに相談して

現地で受け取ってもらう形にしました。こういう手間をかけさせる心労を考えると

遠隔地での施主支給って、あまり気持ちのいいものじゃないなあと思います。

さすがに受けとるためだけに私が富山に行くわけにもいかないですからね・・・。



あと、施主支給した部材に関しては、普通であれば施工後の保証がない状態になる、

というご指摘もありました。なるほど、そうなると後々になってから悲しい展開に

なることも予想されるわけですね。うーむ。これは想定していなかったです。



施主支給にはそういった罠がいろいろと仕込まれているようですので、それらの

リスクを理解した人が利用するのが好ましいのでしょう。私のようにリフォームに

精通していない人間(一応クロス貼ったりダイノック貼ったり水栓交換したりしたことは

ありますけど、友人が見て「・・・貼りなおしておきます」と苦笑いされるレベルです)

が活用するにはハードルが高いのだなということは理解しました。



今回に関しては、管理会社さんの温情もありまして、なんとかたまたまうまくいきそうな

雰囲気はありますけど、施工段階に入ったらトラブルもあるかもしれません。

それらに対して労力を割く時間と、実際に浮いたコストと、どちらの方が効率がいいのか

よく考えてから施主支給をするかどうか判断すべき、ということなのだと思います。



職人さんのようにご自身で作業できる人だったら、おおいに活用することができるのかも

しれません。私自身も、発注をしたものの納期調整など面倒くさいなあと思ったので、

今回やってみて「よほど効果がない限り無理にやる必要はないな」と感じた次第です。

特に、小さな工事で数万浮かせるくらいの話なら、無理はしない方がいいと思います。



特に私が反省しているのは、管理会社さんに無用な手間をかけさせてしまっていること。

管理会社さん、皆さん人がいいので、私が施主支給でコスト削減したいという話を

(きっとめんどくさいこと言い出したなと思っただろうけど)温かく受け止めていただき

現地での荷物の受け取りや、こちらで手配したエアコン業者さんの工事も「心配だから」

とわざわざ現地まで見に来てくださったり、とても申し訳ない気持ちになりました。



その分のコストをお支払するわけでもないのに、人を動かしてしまっていることが

自分の中で気持ち悪く、とても落ち着かない気持ちになります。

そういう意味でも、あまり施主支給向きの性格じゃないんだなと自覚した次第です。



義理や恩があると思うなら、何も文句を言わず高くてもスパッと任せる。

施主支給などと中途半端なことはせず、最初から安い業者さんを探す。

そんな動きにした方がいいなと私自身は思った次第です。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月11日

施主支給を活用してコスト削減。

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施主支給で少しでもコストを落としたい、ということで実践しました。



富山1棟目に関しては、色々な工事がまだ残っております。

・配管の漏水事故対応のリフォーム

・プロパンガスへの切り替えに伴う給水管の刷新

・購入時に計画していた賃貸募集するにあたって必要な問題への解決

・外壁塗装



外壁塗装以外については今回一気にやってしまう予定です。ただ、正直なところ、

想定していた予算よりはるかに高い金額が出てしまっているのもまた事実です。

管理会社さんの工賃はちょっと高めだと言うのは地元の方から聞いておりましたが

実際に色々お願いしてみて、確かに高いと思いました。クロスが平米1100円って

札幌でお願いしているところの1.5倍くらいの値段です。地域差があるとはいえ、

全体的に高い印象はぬぐえません。



でも、管理会社さんは管理会社さんとして日々の対応に尽力してくださっているし、

漏水の時も一次対応を適切にこなしてくださっております。そういう点も含めて

考えると、工事が高いの一言で管理会社さんに一次対応いただいたのに修繕は頼まない

というのも失礼な話だと思います。そこは管理会社さんが動いてくださった分に対しての

感謝の気持ちを込めて、値段にガタガタ言わず発注するのが筋かなと思っています。



ただ、そうは言ってもやっぱり高いものは高いです(苦笑)

3万とか5万の工事ならいざ知らず、100万どころじゃない工事を発注するのに

何も交渉無しというわけにもいきません。



管理会社さんに何か不要な工事はないのかと確認をして、プロパンガスの業者さんから

指定があった「点検口の新設」については、大家の意向としてコストダウンを図りたいと

話をして、不要ということでまとめていただきました。これで30万くらいは工事費が

削減できましたが、それ以外で減らせる要素はないという管理会社さんの工事部門の方の

見解でして・・・



そこで、本来なら管理会社さんの利益を削る行為になってしまうので微妙なのですが、

今回は総額が大きすぎるからということで先に断りを入れて、施主支給にチャレンジを

してみることにしました。



見積の材料の部分には型番が書いてありますので、その型番で楽天などのサイトを

調べてみると、だいたい楽天の方が安いものを売っているんですよ。



例えば以下の商品。

[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

カクダイ 173-071 サーモスタットシャワー混合栓
価格:15460円(税込、送料無料) (2018/5/11時点)






サーモスタットシャワー混合栓ですが、このショップですと税込15,460円です。

管理会社さんのお見積では、税別30,900円でしたので、33,372円。

その差は実に17,912円です。これが4台必要なので、71,648円の差が

出ることになります。



かつ、楽天ポイントやクレジットカードのポイントもこちらで総取りできます。

昨日は楽天カードのポイント5倍デーでしたし、割とヘビーな楽天ユーザーの私は

ポイントが常に7倍つく状態です。それに加えて、楽天カードのポイント5倍デーで

付与される2倍のポイント(5倍と言うけど、これは複合させると実は5倍にも7倍にも

楽天の基本ポイントや楽天カードの基本ポイントの話が含まれていますので、計算すると

2倍でしかないのです・・・楽天はこういう罠が多いのはいただけない)をあわせると

購入金額の9%は還元されてしまうのです。素晴らしい。



こんな調子で、施主支給できるものはどんどん施主支給するようにして、エアコンも

工事はこちらでネット激安系の業者さんに手配をかけたりしました。リサイクルと

取り外しは管理会社さんに頼んだら割安だから、必要な部屋は先にエアコンを外して

貰い、そこからこちらで依頼した激安業者さんに基本料金のみで済むように調整して

設置に行って貰う、という流れを取ったり。



これによって、楽天ポイントを抜きにしても、18万円のコストダウンを図ることが

できました。楽天ポイントも加味したら、更にその削減率は高くなるものと思います。



ただ、良いことばかりではありません。管理が煩雑になります。どの材料がいつまでの

現地に届いているべきかを管理会社さんと調整して、現地で受け取っていただくのか、

それとも管理会社さんや職人さんに直接発送するのか、という調整を行ったり、

エアコンの取り付けの際に鍵をどうするとか現地で立ち会うとかの指示出しを

こちらで行ったりという手間が発生します。これが想像していたより面倒でした。

他にもいろいろやることがある中で、この調整をする必要があるというのは意外と

負担になったので、高い効果が見込める時以外はちょっと面倒だな、と。



手配する相手も企業なので、サラリーマンの仕事をしている時間と調整をする時間が

どうしてもかぶってしまいます。その辺がしんどいなあと思う一因だったのかも

しれません。サラリーマンやってなければ、割と余裕だったかなとは思います。



あとは、管理会社さんの利益を削る行為であるということを認識することでしょうか。

何も考えずに施主支給だとコストダウンになるからと言って、やみくもになんでも

施主支給にすると、管理会社さんとしては第三者が発注する部材のために労力を費やす

ことになりますし、そもそも自社で仕入れた方が儲かるはずです。なんでもかんでも

コストダウンして相手の利益を根こそぎ奪う行為は、かぼちゃの馬車の販売業者さんが

大家さんにしていた仕打ちと何ら変わりがありません。相互に適切な利益を得られる

関係を持っていなくてはならないと考えています。



今回はあまりに予算オーバーだったこと、管理会社さんもその点について理解を示して

くださったことから、施主支給を行いました。そうでなければ行っていないと思います。



これである程度コストが下がりましたので、あとは管理会社さんに頑張って貰います!



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月06日

富山1棟目を超絶ハイスキルなDIYマイスター軍団に見ていただいた。

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富山1棟目の様子を見に、日帰り弾丸出張で富山に行ってきました。

話の流れでとんでもない豪華メンバーが同行してくれることになりました。



ことの発端は前に富山1棟目のことでグチグチブログを書いていた時のことでした。

FBのコメントにおうち大好きさんからビシッと「金はかけたくない、でもちゃんと

直したいなんて虫がいい」「管理会社さんへの文句ばかり言ってるんじゃないよ!」

と突っ込まれ、ぐうの音も出ず反省したのですが、その後おうち大好きさんが

「富山に行こうと思う」と言い出し、そこにポールさんが呼ばれてポール物件の

見学もしよう、更におうち大好きさんが今日のヒロ君でおなじみのヒロくんとゆうさんを

誘う・・・なんか気が付くとすごい豪華なメンバーになってない?



そんな感じで、富山1棟目とポールさんの物件を見つつ、富山の異常にクオリティが高い

回転寿司を堪能するツアーが組まれました。私、管理会社さんとのやり取りしか

していなかったので、本当にこの修繕内容で全部直るのか、問題点は他にないのか、

みたいなところが自分で判断できずに不安だったので、たまたまそういう流れに

なったとはいえ、DIY得意(というかもはや職人)なメンバーが見に来るという

流れに感謝した次第です。単純に楽しそうなメンバーで、一緒にご飯を食べたり

物件を見てワイワイするだけでも楽しみでした。



まず富山の回転寿司(とにかくレベルが高くて関東から行くとびびります)を

たらふく食べて皆で満足した後、富山1棟目へ。



富山1棟目、実際に見ていただきましたが、管理会社さんの見立てとそう大きく

差はなかったのでほっとしました。また、それ以外にも劣化が目立つところやその

修繕方法、ここはこうやって直した方がいい(例えば湿気を含んでいるグラスウールは

外して新しいものに交換した方がいい、など)のアドバイスをいただきました。

貴重な助言に感謝いたします。



いやでも、やっぱ指摘が適格です。最終的には剥がしてみないとわからないのでしょうが

外観から見ても「たぶんこれは壁面内部でピンホールの漏水が発生しているね」と

わかったりするのがすごい。しかも根拠も明確で、壁面が内部から膨らんでいるように

見えるから内部だろう、外部ならこの部分はダメージを受けない、などびしっと指摘を

してくださいます。普通ならここまでになる前に水道代が高いということで入居者さんが

気が付くはずだけど・・・という点のみ疑問視しておりましたが、それはこの物件が

井戸水だからだよということで納得でした。

※物件見てないと伝わりにくい話で恐縮です



DIYや古家再生をやり慣れている方からすれば、このくらいは当たり前と思うのかも

しれませんが、現場経験がない私には真似できません。古家再生はそこそこやってますが

基本的に私は予算と方向性を決めるだけで、あとはパートナーの施工会社さんがきちんと

仕上げてくれますから。そういう苦労を自分でしていないので、いざパートナーの

会社さんがいない地域に行くと、何もできなくなってしまうのです。



やっぱり、むやみな戦線拡大はよろしくないな・・・

札幌や東京は信頼できるパートナーの業者さんがいるので問題ないのですが。

放っておくと戦線拡大しがちな私なので、今回の事例を心にとどめ、本当にそれをやって

苦労しないのか、自分で判断できるのか、というところを意識しなくてはと思いました。



問題に気が付いていなかった箇所、問題があるのは認識していたけど、具体的に

どんな感じで直せばいいかイメージがついていなかった箇所。それらに対して、

具体的な指導をしてくださったおうち大好きさん、ありがとうございました。



それにしても、昨日の北陸は本当に良い天気でした。暑くもなく寒くもなく、

快晴が拡がって立山連峰と海がきれいに見える、絶好のドライブ日和。

サラリーマンの仕事で北陸に行くことがありますが、太平洋側の人間からすると

信じられないくらい晴れないんです、北陸。今回は強運の持ち主だらけだったので

皆さんのツキが天候まで変えてしまったのでしょう。素晴らしい〜。



ポールさんのマジ基地物件から超絶良い物件まで色々見学させていただきまして、

充実した1日でした。皆様、どうもありがとうございました。



今日のヒロ君in富山

おまけ:ポールランドでタケノコを掘るヒロ君

DIYもできてタケノコも惚れる。同じ「ひろ」なのに優秀さが桁違いで困ります。



ていうか他のひろさんは皆優秀。

大胆な小心者のひろさん名古屋大家塾のひろ塾長など、強者ぞろいです

私、ポンコツの方のひろですと名乗らないとダメですね。ええ。



ちなみに、この後タケノコに鍬が負け、鍬の持ち手が見事にへし折られてました。

ポンコツに近寄ったせいで、ちょっとポンコツ感が出たのかもしれません(笑)



戦利品のタケノコは私が貰ったので、嫁ちゃんに料理して貰います!



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posted by ひろ* at 09:28 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月28日

やっぱりご入居いただくまでに工事が間に合わない模様。

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富山1棟目、やっぱりGW明けまでに工事が終わるプランは無理がありました。

そりゃあ、あれだけ大きく色々やっつけないといけないとなればねえ。



入居が5月初旬からと決まっていたので、富山1棟目はそれまでにガスの供給やら

配管の工事やらを全て終わらせなくてはならない、という制約がありました。

管理会社さんもその認識は持たれており、管理担当の方は「4月中には終わらせる」

とはっきり言ってくださっておりました。



ただ、これまでの雰囲気から考えると、きっとどこかでうまくいかずに、工事が延期に

なってしまうのではないか、というところを気にしておりました。具体的に言えば、

4月半ばに現地を一度見に行った際に、工事が一次給水管しか終わっていなかったこと、

全部でいくらかかる見積なのかをちゃんと出してほしいというリクエストに対しても

1週間以上かかってようやく見積が出る、というスピード感であったことを根拠に

しておりました。



そしてこの間、管理担当の方よりご連絡がありまして、ガス会社さんとも調整した結果

入居者様がガスを使い始められる状態になるのが5月半ばになってしまいそうだ、と。

ああ、やっぱり間に合わなかったか・・・。



困っていたので、こちらから提案しました。そんな不完全な状態でご入居いただくのは

心苦しいので、5月分の家賃はフリーレントにして良いです、と。その代わり、工事の

際の入室に便宜を図っていただくとか、ガスが使えなくても文句は言わないとか、

そういう形で進めていただきたい、と。管理会社さんもそれなら説明しやすいと

喜んでくれました。そして交渉の結果、フリーレント付きで入居ということで一件落着。



管理会社さんの見積が甘かったことを私が費用面で負担するのはおかしい、という

考え方もできなくはないのですが、今回はあえて私が費用負担する形にしました。

この件、私にも責任がないわけではないと思っているためです。



本件、工事が想定以上に高くて、発注する前になんでそこまで費用がかかるのかという

ヒアリングをしたりしていたので、遅くなってしまったという面もあります。

ヒアリングをすぐにできればよかったのですが、サラリーマンの仕事がどうにもならない

レベルで大変になってしまい、設備系はできたものの、肝心の配管系はヒアリングを

できずじまい。話を聞ければコストダウンの策も思いついたでかもしれないのですが、

出来なかったのでもうそのまま発注するという判断にしました。金で解決です(苦笑)



管理会社さんにも「別に値引きしてくれと言っているわけじゃない」「ただの感情論で

理論的な話ではないし、最終的に仕方ないと思っている」と前置きした上でコメントを

したのですが・・・



ガスに切り替えたら安くなるはずなのに、結局電気温水器を交換するのとたいして

変わりない値段になり、それを何事もなかったかのように見積として出されちゃうと

私も「安くなってないじゃーん!」と思ってしまい、姿勢がかたくなになります。



勿論、配管は全部交換して新品になっているから当初より事故のリスクは下がっているし

仕様も違うでしょと言うのは頭ではわかるんですけど、感情論としてそんなに高いなら

電気温水器直した方がよかったじゃないの、みたいな気持ちに。論理的ではないことを

言っているのはよくわかっているんですけど、想定していた金額をはるかに上回る

金額が出てきたので、予算的にはかなり辛いです、ということをお伝えした次第です。



今後同じようなケースが別のお客様であった時に、管理会社さんが今回のケースを

思い出して、多少の前置きをするとか、事前に工事の目安金額を伝えるとか、

そういう形で感情面での衝撃を和らげる対応をしていただけるといいなと思います。



そんなにグチグチ言うなら相見積取って他に発注すればいいじゃない、という意見も

聞こえてきそうですが、今回それはしませんでした。



他の大家さんから、管理会社さんの見積は決して安くないという話は聞いております。

こちらもできれば相見積は取りたいのですが、漏水事故の一次対応など管理会社さんは

尽力してくださっているわけですから、その苦労だけさせて工事は頼まないというのは

義理の面から考えて妥当とは思えません。だから、高いと思っても発注するのがこちらの

責任だというのが私の考えです(仕様を落とすなど無理のないコストダウンはします)。



とはいえ、エアコンなどの材料は施主支給とするなどして、コストダウンできるところは

一応コストダウンを図っています。ただ、配管は本当にわからないので、今回のところは

見積金額そのままで発注をさせていただきました。建築の知識がないと、こういうとこで

損をしてしまうんだなあ・・・と痛感した次第です。



ご入居いただくお部屋の工事と配管一式はゴーサインが出ているので粛々と進むことと

思いますが、それ以外の工事はGW中にもう一度見直ししたいところです。材工分離で

施主支給したら安くなるものがあれば、それも考えたいと思います。



あとは漏水に関しては保険請求も可能と思いますので、そこについても適宜進めて

いきたいと思います。会社の仕事に忙殺されて、いろいろな事務作業が全然手つかず。

GW中も結局出社こそしないものの、帰省先で仕事をしなくてはならない状況に

なってしまったので・・・不動産の仕事がはかどらず、辛いですorz



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月18日

外壁塗装のデザインや館銘板の設置、そして修繕工事の見積が想定外の価格に。

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富山1棟目の復活を目指し、手配済みの工事に加えて外壁塗装や館名変更などの

準備を進めております。



外壁は傷んでいる箇所が結構あるのですが、ここまでケチってなにもしていません。

でもやっぱり、第一印象って大事だよねという気持ちが出てきたので、なるべく安く

(例えば目立つ前面と明らかに傷んでいる場所だけでも)対応することを考えたいと

思った次第です。



また、館銘板を設置して館名変更もしようと思います。そうすることで、今までとは

ちょっと違った新鮮な印象を与えることができると思うためです。



・居室のリフォーム(漏水事故からの復旧)

・電気温水器→プロパンガスへの切り替え

・給排水管の刷新

・外壁塗装

・館名変更および館銘板設置



これらの工事を経て、富山1棟目は生まれ変わるぞ!と意気込んでおります。



上の3つは既に手配済みです。

下の2つはこれから手配する形です。



館名変更に関してはいくつかの候補日を出して、嫁ちゃんに意見を仰ぎました。

嫁ちゃんが「これがいいんじゃないの」と言った館名に変更する方針としました。

管理会社さんに伝えたところ、幸いにして現在全空だし(私の物件が田舎でボロいから

特例として全空なだけで、富山全体の入居率は良いですよ!とフォローしておきます)

次の入居者様から物件名を変えます、ということで話がまとまりました。



館銘板はいつものデザイナーさんにデザインの依頼をお願いしました。

ついでに外壁の色合いも決めて貰おうと思います。外壁の色に合わせた看板が

設置されるといいなと思うので。



デザイナーさんに打診したところ、まずは寸法と物件全体の写真がほしいという

ことでしたので、採寸を管理会社さんに頼むとともに、先日の北陸ツアーの中で

全面分の写真を撮影してきました。これをデザイナーさんに提供しましたので、

あとは追加情報を依頼されたら提供しつつ、仕上がりを待ちたいと思います。



イメチェン効果で稼働率が向上することに期待したいと思います。

一通り完成したら、営業かけにいかなきゃね。



そして既に依頼している工事の内容に関してですが、見積の調整に難航しています。



やるべきことは以下となっています。

1.室内リフォーム(漏水事故からの復旧)

2.プロパンガス切り替えに伴い発生する工事

3.元々傷んでいた一次側バルブなどの修繕工事



それぞれがバラバラに発生していた事象なので、バラバラにお見積をいただいてました。

そしてそのせいで、2と3の中に重複する工事があったり、そもそも総額がいくらに

なるのかがわからなかったり、という状態になっていました。



しかも、2の工事の見積が出てきたのですが、想定しているより断然高くてびっくり。

プロパンガスに切り替えずに電気温水器を刷新したのと同じくらい、いや、それよりも

高い金額になってしまいました。これでも温水側の配管はガス会社さんが費用負担をして

くれているという状態です。ちょっと高すぎないかねこれ・・・。

(想定が甘いだけだろと突っ込まれそうな気もしつつ)



いや、電気温水器のままだったとしても、給排水管はガタがきていたわけですから、

どちらにしても交換は必要だったのでしょう。だから電気温水器のままであれば、

倍のコストがかかっていたんだと思います。これで今後20年は給排水管に関して

心配がなくなるのだから、きちんとやりましょう。



ちなみに正直なところを言うと、もっと安いだろうとたかをくくって、2の見積を

確認する前に発注をかけてしまっておりました。だからもう後戻りできません^^;



一つ一つの項目をちゃんと説明を受けて、納得のいく内容かどうかを確認しようと

考えております。その上で必要ならちゃんと払いますし、代案があるなら代案で

お願いする。そういう形で話を詰めていきたいと思います。



実際、管理会社さんとしては不要と思うけど、プロパンガス業者さんから要請を受けて

見積に追加したものもあるということでした。そして管理会社さんの管理担当の方も

「ちょっと高いと思っていました」と。そう思う気持ちがあるなら、無理のない範囲で

一緒にコスト削減の道を探りましょう、と伝え、いろいろと相談に乗ってもらうことに

しました。



その結果、まずは室内点検口を全部屋分設置する工事(30万程度)はガス会社さんから

要請があって追加した内容ということがわかりました。これについては、ガス会社さんと

交渉して設置しなくてOKということにしてもらいました。

こういう項目が他にもあると思うので、炙りだしていきたいと思います。



とはいえ、工期の成約もあるのであまり時間はかけられません。

今週くらいが勝負と思いますので、優先度を上げて対応したいと思います。



東京はこういうのを全部まるっとお任せしてリノベして貰える施工業者さんがいるから

楽だなあ・・・と遠い目になってしまう私でした。



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