2021年09月21日

富山1棟目の管理会社さんから、管理を解約するとの通知が・・・。

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富山1棟目の管理会社さんから「管理を辞めさせていただきたい」と申入がありました。

人が辞めるなどで手が回らなくなり、遠隔地物件の管理を止めたいのだそうです。



先日、自宅に富山1棟目の管理会社さんからレターパックが送られてきました。

はて、送金明細ならこの間貰ったばかりなんだけど、なんだろう?しかもやたらと

ペラペラなんですよね、こいつ。解約通知のご連絡とか届くことがありますが、

それは普通の封筒で届いていたので、わざわざレターパックってなんだろう?

いろいろ不思議に思いながら開けてみました。



管理契約を解除したい旨のお手紙でした・・・。



え、なにそれ、マジで何も聞いてないんですけど。こういうのって事前に匂わせとか

相談とかあってから正式に話があるもんじゃないの?しかもお手紙の内容だけ見れば

なかなか一方的な文面に見えちゃって、なんじゃこりゃって怒る人は怒っちゃいそうな

雰囲気になっていますよ?私も正直なところ一瞬イラっとしましたし。



でも、ここで感情に任せて動いちゃいかんのです。だいたいそういうの失敗するから。

私に至らないところがあり、管理会社さんにご迷惑をおかけしてしまった結果、

こうなったという可能性だって考えなくてはなりません。相手の立場に立ってみることが

必要です。



文面の中には、社員が減って遠隔地の物件を管理するのが難しい状態になった、

という旨のことが書かれております。どうやら他にも解約したい管理物件があり、

それらに対してまとめて発信しているようだということが文面から類推できました。

実際のところ先方がどう感じていたかはわかりませんが、私自身は管理会社さんに

ご迷惑をおかけした記憶はあまりないので(初期の頃お金にならない無駄な仕事を

結果としてやらせてしまったことがあり、それについては反省しています)、

先方が人員が減ってしまったことにより、遠隔地物件の管理から手を引こうとしている、

ということで間違いなさそうです。



それにしても、その事情は仕方ないとして、やり方には問題があるよなあ、これ。

・事前の根回しなし

・一斉送信での通知

・一方的な文面



別れ方って、ある意味一番難しいところだと思うんです。今後もお付き合いを継続して

いく意思がある場合は特に。私もすごく気を遣いますし、なるべく悪い印象を

持たれないよう腐心しながら対応することが多いです。しかし今回の通知には

そういう工夫はなく、ただただ事務的に契約○条に則って管理契約終了になります、

ということしか述べられておりません。管理移管先の推薦などもありません。

これをやられたら、この管理会社さんにこちらからお任せしようと思うことって

ほぼなくなってしまいますよねー・・・。



過去、すごくそういうのに気を遣ってサービス解約に至った例もありました。

あれは私に至らぬ面があったことが最後の最後でわかったのですが、その直前まで

なんか違和感を感じることもなくはなかったものの、先方のビジネスセグメントの

変更に伴う措置だという風に説明されており、それに納得していました。

最後に私ともう付き合いたくないからだということがわかったのも、そんな事情を

わかってない私が余計な質問や先方の癇に障る物言いをしてしまったことで、

それを言わざるを得ない状態にさせてしまったことで発覚しただけであり、おそらく

そういうダメな質問をしてなければ、未だに気付くことはなかったでしょう。

経営者のはしくれとして、あの対応は素晴らしいと思いました。先方はそのつもりは

なかったでしょうけど、私自身は私の良くない点が認識できたので、感謝しています。

今でもその時指摘されたことには気を付けております。



そういう「美しい別れ方」を経験しているからこそ、余計に今回の別れの切り出しは

悪手にしか見えないんですよね・・・。人が足りなくてそんなことに気を回すことも

できないのかもしれませんけど、そこは会社組織としてちゃんと上の人がフォローを

すべきところですから。



残念だなとは思いますが、もしかしたら私がまた気づかぬところであほなことを

しでかしているかもしれませんので、あまりどうこう言わずにきっぱりと忘れて

次の管理会社さんを探すことにします。



びっくりしちゃったので、思わず一番仲良くしている仲介担当の方に電話して

なんか解約するとか手紙来たんですよ〜と言ってみたりしました。

仲介の人も少し前に募集条件のことで電話した時は解約すると管理部門が決断したことを

全く知らなかったそうで、聞いてびっくりしたとのこと。内情を少し聞いたのですが、

管理部門の社員さんが激減してしまい、新人に毛が生えたくらいの人含めてギリギリで

回している感じなのだそうです。なので、会社として体制縮小を決断したっぽい、と。



「富山1棟目、私の手であまり決められなかったので申し訳ありませんでした」

みたいな感じで謝られてしまい、かえってこっちが申し訳なくなりました。



購入して管理会社さんを決める時、最初この管理会社さんは「遠隔地だからうちでは

管理できない」という話をされていたんです。それがある日一転して管理をやらせて

ほしいと言い出しました。どうも同時期に私が購入した地域に複数物件の売買があり

それを全部管理すれば遠隔でも数がまとまるのでやれると判断したようなのです。

それであればと管理をお願いしましたが、結局3年ちょっとで今回の結果になりました。



次はこのエリアに優位性のある管理会社さんを選定しようと思います。

ただ、決して都会ではないエリアなので、選択肢は少ないんですけどね・・・。

地場業者さんにするか、大手FC加盟のところにするかの二択しかないという。

地場だとなにかと郵送だったり、そもそも遠隔のオーナーに慣れてなかったりで

結果としてあまり良いパートナーにはなれない?かな?という気もします。

地場に明るい人に相談しながら決めたいと思います。



これを機会により良い方向に双方が進んでいけることを願って。

管理会社さん、今までありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月14日

まさかの入居期間1ヶ月未満での退去・・・。

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富山1棟目、まさかの1ヶ月未満での退去予告です。保証会社さんつけたくないと

主張を押し通されたのにそれかーい!と思いましたが、まあ仕方ないです。



最近音沙汰がなかった富山1棟目。先日、派遣会社さんから派遣社員さんの社宅にと

お申込をいただき、ご入居いただきました。保証会社さんをどうしても使いたくない、

使うなら他で入居する、くらいの勢いだったので、まあ仕方ないかと妥協してご入居に

こぎつけた次第です。



先日、管理会社さんから「退去予告がありました」とメールで連絡をいただきました。

え、まだ入居して1ヶ月経ってないですよね・・・?何かの聞き間違い?

耳を疑いましたが、どうやら事実のようです。



理由は派遣社員さんが速攻で退職してしまったからということでした。

よほどひどい職場だったのだろうか・・・。それとも派遣社員さんのマインドの

問題だったのだろうか・・・。いずれにしても、退去してしまったという事実は

変えようがありません。



こんな短期で終わることは私としては想定外。借主の派遣会社さんにとっても

当然想定外なのでしょうけど、私としてはさらにそこに「広告料」という負担が

のしかかります。



富山1棟目は広告料1ヶ月でやっております。今回、管理会社さんが自社で客付を

してくれました。ここに対して広告料は1ヶ月払っています。

しかし、入居は1ヶ月未満。これじゃ逆ザヤじゃないですかー(悲)



札幌であれば、こういう事態に備えて「広告料返還」という取り決めがあります。

3ヶ月以内の退去は広告料2ヶ月返還、6ヶ月以内の退去は広告料1ヶ月返還、

というのが相場です。札幌は広告料が高くなりすぎているので、そういう取り決めが

根付いております。



でも富山ではそんな仕組みは当然ありません・・・。当然ながら、泣き寝入りです。

管理会社さんからは自主的に返しますなんて言葉は当然出てきません。賃貸と管理は

部門が違って分業になっているから、そうなっちゃうわけです。



参ったねーこれは。でもまあ、備えてなかったこっちが悪いか。

本当は派遣会社さんから違約金取りたいくらいですけど。

保証会社さんの保証料を渋るくらいだから、払うわけないです。

それに先方だって短期で退去になり、損害は被ったわけでしょうし。



管理会社さんに相談して、今回のようなケースを防ぐために、違約金の設定をして

いただくことにしました。3ヶ月以内の退去の場合は違約金1ヶ月、という募集条件に

させて貰おうと思います。敷金も礼金もゼロなんだし、そのくらいはとらせてください、

という話です。派遣会社さんとかは嫌がりそうなので、そこは交渉次第ということに

しましたが、そもそも3ヶ月で退去する可能性がある人を入れてほしくないよねとも

おもったりはします。派遣ビジネスをあまりしっかりわかっているわけじゃないので、

あちらのビジネスモデルからすればそういう話ではないのかもしれませんが。



いろいろと残念だなあとは思いますが、後ろを向いてても仕方ないです。

次回からそういうことが起こらないよう、あるいは起こっても損をしないような策を

打っておくことが大事と言うことで、対処したいと思います。



満室が遠いなあ・・・(遠い目)



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月09日

換気扇の交換が無事に終了しました。

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富山1棟目の換気扇対応が終わりました。結局、お値段そんなに変わらなかったので

予防修繕の意味も兼ねて交換にしておきました。



先日のブログで書いた通り、油汚れがしたたり落ちるお部屋に関して、換気扇を

掃除することを検討しました。入居者さんとのアポも取れ、あとは清掃に向かうばかり。



そのタイミングで、私の気まぐれで「換気扇交換とコストはどっちが高いですか」と

業者さんに聞いてみたのです。そこまで段取りついたところで止めなさいよ、と

自分でも思ったのですが、フードもない壁にくっついてるだけの換気扇だったら、

2万もあれば交換できたことがあったよなあと思いまして。



清掃で済ませるにしても2万円台だったから、たいして変わらないなら交換した方が

先々考えたらいいんじゃないかなーなんて思った次第です。



急な依頼にもかかわらず、快く「確認しますね!」と言ってくださった施工業者さん。

しばらくして「値段ほとんど変わりませんでした!」と返答いただきました。

だったら申し訳ないですけど交換でお願いします!急な話に快く対応いただき感謝。



その後、材料も無事に届いたと連絡があり、予定通り昨日機材の交換を行いました。

前の現場が遅れて、入居者さんがこれ以上待てないとリスケになりそうだったのですが

なんとか入居者さんにてご調整をいただけたようで、施工ギリギリセーフ。

業者様、入居者様も含めたあらゆる関係者のご尽力で何とか工事にこぎつけられたことを

嬉しく思います。大変ありがたいです。



交換後の写真が送られてきましたが・・・換気扇自体は新しくなって良かったのですが

壁がとにかく汚い!油汚れが壁に付着して茶色くなってます。ヘビースモーカーの家の

壁紙みたいな色。換気扇がやたらと白いだけに、余計壁の汚れが目立つ状態に。



鍋類がいっぱいあったので、せっせと自炊しているんだなということはわかりました。

でも、もうちょっと油ものでない料理をした方がいいような気もします・・・。



業者さんに「だいぶ汚いですね」と送ったところ「油よりこっちが気になります」と

別の写真が送られてきました。コンロのとこにフライパンが置いてありますが、

そのフライパンの横の壁が焦げてます・・・。いやそれ、マジで火事になりかねない!

ちょっと怖いわ、ほんとに。



管理会社さんを通しての発注ではなかったので、管理会社さんにも本件後で報告を

しておこうと思います。管理会社さん、遠いから機動的に動けないということもあり

そちらで工事手配できるならしちゃってくださいってスタンスなんですよね。

それでいいのだろうか、少しは管理会社さんに発注しないと儲けにならないのでは、

とも思うのですが・・・先方がそれでいいと言っているので、甘えさせてもらってます。



これで外廊下に油がしたたり落ちるトラブルがなくなれば良いのですが・・・。

また定期清掃などで様子を見ていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 12:19 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月03日

油垂れ問題は換気扇の清掃で解決しそうなので良かったです。

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富山1棟目の油汚れ問題、現地で状態の確認をしていただきました

換気扇の掃除をしていないことが原因、ということでファイナルアンサーの模様です。



富山1棟目で、特定の部屋の換気扇の排気口から油汚れが激しく出ている状態が

続いていることを清掃担当の方が見つけてくださいました。油が外廊下の上まで

落ちてくるので、廊下の防水に悪影響を及ぼしそうだし、外廊下に油汚れのシミが

付着している状態は決して好ましくない(というか汚いのでダメ)です。



金物を加工して油受けを作ったのですが、その油受けを乗り越えて外廊下に油が

垂れてきてしまう状態が見つかったので、さらなる作戦変更を検討せざるを得ない

状況に陥りました。なにで、業者さんに相談して、一度部屋に入らせていただいて

換気扇の状態を確認、そして必要な対処(おそらく清掃)を取るという流れに

なりました。詳細は過去ブログをご参照ください。



そして先日、その調査の報告が届きました。

結論としては、清掃で解消させるのが妥当ということでした。



このお部屋の契約者様は建築会社さんの社員寮で、社員さんが住んでいると聞いてます。

お住まいの社員さんは、購入してリフォームして募集した際、かなり初期にお申込を

いただいた方なので、印象が強いです。数えてみると、今や一番の古株入居者様です。



決して便がいいとは言えない場所ですが、車を持たず自転車で生活しているという

富山県民が聞いたらびっくりするスタイルです。唯一の駐車場契約がない方なのです。



これまで家賃滞納もないし、個人的には引き続きずっと住んでいていただきたいという

思いが強い方です。なので、今回の訪問調査で生活実態など軽く見られるのかなと

思ったりもしていました。



報告に添付されていた写真を見る限り、この方は自炊をがっつりとやっているようです。

鍋もいろいろな種類がたくさんあり、コンロもだいぶ汚れていました。自炊をしっかりと

やっている方なのだろうと推察されます。



換気扇は油汚れでべたべたでした。ある意味これは予想通りです。そうでなければ、

あんなに外まで油は垂れてこないはず。



施工業者さんの見立てでは、ひとまずクリーニングすれば油の問題は解消するだろう、

と言う内容でした。昔ながらの換気扇なので、養生が必要だからということで

当初想定していた予算(2万円)をオーバーしてしまいましたが、問題が解消するなら

そのくらいの予算オーバーは気にしません。



ただ、換気扇交換って割と2万くらいで済んでしまうケースが多いというのが過去の

経験則としてあります。そうなると、交換の場合いくらかかるかも把握しておいた方が

いいだろうなと判断。施工業者さんに交換の場合の金額も確認して貰うことにしました。

予防修繕になるし、それだけ料理している方なら寿命を考えても交換した方がいいかも、

と思うので。



施工業者さんが本人と会話した内容を報告してくださったのですが、入居者様もお盆で

換気扇の清掃を行うつもりでいたようです。汚れのことは気にかけてくれていた模様。

施工業者さんから、ドラッグストアとかで売ってる換気扇カバーをかけると良いという

助言をしてくださったようで、今後はそれを使いますとおっしゃっていたようです。

入居者様の啓もうまでしてくださるなんて、とてもありがたいです。そしてそうやって

気にしてくださっていた入居者様にも感謝しなくては。



施工は来週を予定しております。これで問題解決のはず。

外廊下の防水と美観はこれで何とか守れそうです。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月29日

原状回復にそこまでお金がかからず良かった。

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富山1棟目、一進一退を繰り返しています。先日は退去となったお部屋の退去立合の

結果が送られてきました。特に大きな問題はなく比較的綺麗に使ってくださってた模様。



先日、入居申込をいただいて空室は残り1部屋に瞬間的になったのですが、今回の退去で

また2部屋空室に戻ってしまいました。これまでも残り1部屋で満室までリーチに

なったことは何回かありましたが、結局その後退去が出てしまい逆戻り、という展開を

繰り返しております。



だいたい平均すると8部屋中6部屋程度の稼働が常に見込まれている感じです。

立地条件が「結構な田舎」「両面田んぼ」「狭い私道を進んだ奥に駐車場」といった形で

決して良いとは言えないことを考えれば、それなりに検討はしているのだと思います。

しかし、購入からもう3年経過する中、未だ満室になったことがないというのも

ちょっと寂しいものがあります。地元大家さんの「ほれ、あんなところ買ったって

満室になんかならないだろーよ」という声が聞こえてくる気がします(被害妄想)



家賃は地域最安値クラスなので、法人さんからの問い合わせはそこそこあります。

だいたいは社員寮の話で、その中でも多いのは派遣会社さんが派遣社員さんを

住まわせるための社宅と言う問い合わせが群を抜いてます。

今回退去したお部屋も、派遣会社さんが借主さんでした。



今回退去したお部屋以外で見ると、社員寮が3部屋、派遣社員さんの社宅が2部屋、

個人での契約が1部屋という内訳になっています。やっぱり法人需要が多いです。

田舎とはいえ、近所には工場もあります。賃料が安ければ多少の需要は掘り起こせる、

ということなのだろうと思います。



富山1棟目は管理会社さんに大手の業者さんを選定しています。地主さんを相手に

していることが多いんだろうな、と感じることは割とよくあります。スピード感とか

できるだけ入居者さんに負担をして貰おうという発想になるあたり、想像ですが

地主さんが強かった頃の名残をまだ引きずっているように思いました。



管理会社さん、ネットに広告を出すのは自分たちだけで、他社さんには出させないという

方針なのと、そのネット掲載がSUUMOとCHINTAIだけだというところが

微妙なのですが、募集に関しては積極的に他社さんに情報を出してくれておりますので

まあそこは良いかなと思っています。社員さんの入れ替わりもけっこう激しいのが

難点と思っていますが、オーナーからお金をむしり取ろうみたいな発想の人は総じて

いないので、その点では馬は合うなあと感じています。ま、総じて平均点くらいで

納得はしているって感じですね。



今回、退去になったお部屋の原状回復についてのお知らせがありました。

退去予告があった旨はお手紙で届くのですが、原状回復についてはメールで届きます。

なんか統一性がないなあと思うものの、メールの方が助かるのでこれはこれで良し。



今回届いたメールによれば、2年以上住んでいたお部屋であるものの、床はそのまま

いけそう、クロスも比較的綺麗だということで、原状回復のお金はそこまで負担は

なさそうでした。建具の取っ手がぐらついているということで、ここは貸主負担で調整、

残置物の処分や浴室湯垢洗浄、洋室扉の傷埋め補修など細かい項目が借主負担となって

いました。



貸主負担は結果として3万ちょっと。このくらいで貸せるなら良いですね。助かります。



項目を見てると「出張費」という項目がありました。本社のある場所から遠いから

出張費を申し受けるということみたいです。うーん、自分たちで今後この地域にも

力を入れていきたいからと管理委託を依頼してきたのに、出張費をしれっと取るのは

ちょっと微妙な気がします。でもまあ、遠隔地で自分で管理できるわけでもないですし、

高速使えば少しお金も欲しくなるのが人情ってものでしょう。ここは気持ちよく

お支払させていただく所存です。そもそも原状回復そこまで高くなかったし。



家賃が安い地方物件では、原状回復コストをいかに抑えられるかがポイントになります。

同じ3万円でも、地方だと家賃1ヶ月分、都心だと家賃0.5ヶ月分以下、という形で

貰える家賃が全然違います。なので、修繕費の占める割合は地方の方が大きくなります。

そこを考えると、今回みたいに3万くらいで収まるってのはありがたいです。

綺麗にお部屋を使ってくださり、感謝。



早々に募集に入れそうなので、募集開始して貰います。

奇跡の満室を目指して、残り2部屋の募集頑張ります!

富山に行ってテコ入れしたいなあ・・・。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする