2019年01月14日

定期清掃の改善!個別発注に切り替えました。

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一泊二日の富山出張。帰京日は定期清掃の打ち合わせとIoTアパートの見学でした。

両方とも人の繋がりのご縁で実現したもの。感謝いたします。



管理会社さんが提供する定期清掃に関して、多少問題と思うことがありました。

田舎なので蜘蛛の巣がすごいんです。



蜘蛛の巣は清掃で取ってもすぐ次が復活してしまいます。だからいたちごっこになって

しまうところはあるのですが、内見者がいるのに階段に大きな蜘蛛の巣があっては

あまり印象も良くありません。



定期清掃には現在月2回入っていただいております。それを増やすというのは経費面で

あまり現実的ではありません。そうなると、そのタイミングを最良のタイミングに

持っていく必要があると思います。具体的に言えば、金曜日なり土曜日の朝なりに

定期清掃をすれば、その週末くらいは蜘蛛の巣が少ない状態で迎えられるはず、と。



管理会社さんにそのタイミングでできないか相談したのですが、ルーティーンで回って

いるから、それは難しいと言う回答でした。入居の可能性を少しでも上げたいという

ところからすると、いささか残念な回答だと思った次第です。勿論、相手の立場で

考えれば、まとめて依頼することで経費削減しているところに、個別のリクエストまで

聞いていられないというのはわかりますので、仕方ないとも思いますが。



もう一つあったのは、融雪装置のホース設置や撤去に別料金がかかるというところです。

これも人が動く以上は仕方ないですが、清掃の際にコミコミでやってくれればいいのに、

という気持ちはありました。



補足

融雪装置は富山ではメジャーな設備です。雪が降ることが多く、それでいて気温が

0度以下になりにくい富山では、雪を水で溶かすことを一般的に行っています。

立派な設備だと道路の下に配管が埋め込まれており、雪が降ると水がその配管を通して

地上に少しだけ空いている穴から出てきます。私の物件では簡易的なものを採用しており

蛇口にホースを取り付けて、ホースを張り巡らせてそこから水を出す形にしています。



1つめの悩みについてブログに以前書いたことがありますが、その時にブログ読者で

投資家仲間の方から「私が清掃しましょうか?」というお申し出をいただきました。

メールをやり取りすると、管理会社さんにお願いしている清掃内容と価格はさほど

変わらず、報告の写真も撮影していただけるということでした。



お願いしようと思いつつ、管理会社さんにもその旨伝えて調整しないとだよなあと

思っているうちに、多忙にかまけてしまったり、他の物件のことを対応していたりで

優先度が低くなってしまい、しばらく返信を放置してしまっておりましたしかし、

融雪装置のセッティングにお金がかかる話を管理会社さんから受けた際に「清掃を

切り替えることの優先度を上げなくては」と思い直した次第です。



今回の出張で、管理会社さんには直接清掃を切り替えたい旨を説明して、理解を得て

円満に変更しようと考えておりました。ですので、初日に管理会社さんとの打ち合わせ、

翌日にそのブログを読んでくださっている投資家仲間の方との打ち合わせ、という形で

日程を設定した次第です。



管理会社さんとの打ち合わせは無事に終了し、円満に納得いただいた(と私は思ってる)

形で切り替えを進めることができる状態になりました。1月いっぱいは定期清掃を

管理会社さんにて行い、2月からはこちらでお願いした方に清掃対応をいただきます。



そして昨日、その清掃をしてくださる方との打ち合わせを行いました。投資家仲間なので

打ち合わせの半分くらいは不動産投資に関する情報交換みたいな感じで、それもまた

楽しいひと時でした。



清掃自体は柔軟に動いていただけそうです。基本的には蜘蛛の巣が気になるということが

問題であり、それ以外は通り一編対応して貰えれば良いと考えています。ですので、

蜘蛛や虫が活動をあまり積極的にしない冬場は清掃の回数を減らし、蜘蛛の巣が多くなる

夏場は清掃回数を増やしていただく、という形で依頼をさせていただきました。



清掃のタイミングは土曜の朝を希望しました。内見者を迎えるにあたり、蜘蛛の巣が

コンニチワしてる状態は避けたいと思ったためです。



これらの要望について、特に問題ない旨の回答をいただいた認識です。

逆に「あまり清掃するところがないから、なにをもって清掃が終わったと伝えれば

いいのか考えていた」ということでした。清掃前後で劇的に変化することがないだろうと

いうところからの発想だと思います。当方としては、蜘蛛の巣問題が最重要と考えるので

その点が解消できていれば問題ないです、と伝えました。

追って契約書等整えていただき、2月から本格的に体制変更となります。



今回の切り替えで地味に大きな改善となるのが、定期的に物件の写真が送られてくる、

賃貸経営のことを分かっている人の目線で物件の確認が定期的に行われることだと

思っています。



札幌でも仙台でも、現地の様子を写真を撮って報告してくださる方や業者さんが

いるので、建物の状況はある程度わかります。しかし富山はそれがありませんでした。

今回、投資家仲間の方にお願いしたことによって、こういったウィークポイントが

改善されることになります。とてもありがたいです。



改善をかけて、うまく満室まで持っていけるように頑張りたいと思います。



IoTアパートの話は明日書く予定です。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月13日

富山1棟目、純粋にお客様が少ないものの、やりよう次第で勝負できる。

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富山1棟目の営業をしたり、現地を確認してちょっとこれはどうかなーと思う部分を

チェックしたり、管理会社さんと懇親会をしてきました。



放置しまくっていた富山1棟目の空室率を減らすための施策がないか、現地でいろいろ

ヒアリングをして明確化しよう、と思って富山までわざわざ出張を入れました。

あとは、現地もリフォームが完了になってから半年以上が経過しているので、

虫の死骸や埃などが溜まっていないかチェックしたいという意図もありました。

その他、管理会社さんとの打ち合わせやガス会社さんとのご挨拶なども。



新幹線到着後、最初に向かったのはプロパンガス会社さんでした。良い条件での供給を

いただいているのですが、電話でしかやり取りをしたことがないので、一度ちゃんと

ご挨拶しないとと思っていました。



富山駅まで迎えに来ていただき、ガス会社さんのオフィスで打ち合わせ。

特に富山1棟目に関しての課題はなかったものの、ガス代は勝手に上げない方針など

ちょっとした確認をすることはできました。新しい物件を買ったら是非ガスを供給させて

くださいとか、お客様がいたら是非紹介してください、などの話も。積極的だなあ。



終了後、そのままガス会社さんに送っていただき管理会社さんへ。営業担当の方と一緒に

仲介店舗さんへの営業へ出発。今回は過去に問い合わせのあった仲介店舗さんを中心に

5店舗ほど回ってまいりました。



何か条件等改善すべき箇所はあるかという確認が今回の主題だったのですが、

ヒアリングしている限り、あまり直すところがなさそうなのです。どの店舗さんも

家賃としては適正と言っているし、この価格帯なら設備とかもうるさく言われる

ことはないだろうという感じです。融雪装置があることが浸透していなかった、

という問題はありましたが、まあ些細なところです。



となると、やっぱり問題は立地ということに。なかなか一般の単身の方に選んでもらう

ことが難しい立地であることは把握していましたが、予想以上だったということです。

「家賃とか条件はいいけど、お客さんがダダ減りだからねえ」と某仲介店の社長が

仰っておりました。また、とある仲介店さんでも富山1棟目をお客様に提案したことが

あると仰ってましたので、内見の結果はどうでしたかと聞いたら「内見に行く前に、

そこまで奥地に行くのはちょっと・・・ということで断られてしまいました」と。



潜在顧客の少なさが一番の問題となると、じっくり待つことと、そういう人が来た時に

真っ先に思い出して貰うことしか対策の打ちようがありません。



浸透度はかなり出てきているのはわかっているんです。今回も仲介店さんに行ったら

ほぼ顔パス状態でしたから。お店の外から顔を見たら「あっ」という顔をするスタッフ、

「なかなか決められなくてごめんなさいね〜」と気にしてくれる社長夫人、「いつも

貰ってばかりで申し訳ないから今回はいただけません」と気を遣ってくれるベテランの

スタッフの方、など。知名度は確実に向上しているのです、本当に。



そうなると、じっくり待つ作戦しかない?いや、そんな悠長なことを言ってる場合では

ないんだよなあ・・・。そんなことを考えていると、管理会社さんから「新しい店舗が

あるので行ってみましょう、具体的な問い合わせも先日いただきました」との提案。

早速行ってみたら、ここが大当たり。超やる気あります。富山らしからぬガツガツ感。

実はこの仲介店さん、年明けに「社宅として残り6部屋全部借りる」というお客様の

問い合わせをしてくださっていたそうです。それ、実現したら一気に満室ですよ!?



私自身も、これまでの営業活動と入居者様属性など考えると、社宅に活路を見出すのが

良いだろうと思っていました。派遣さんの社宅です。あまり高いところには住ませたく

ないから、多少辺鄙な場所でも安いところ・・・というニーズにはバッチリハマります。



今回の仲介店さんは、ベテランの方がその手の顧客をいっぱい持っているとのこと。

「ADつけてくれるなら頑張りますよ!」と仰っていたので、じゃあAD1ヶ月でと

約束をしてきました。決まるといいなあ。



あとは昨年末に不動産業界の話題をかっさらったアパマンショップさんにも営業活動。

富山のアパマンショップはフランチャイズ店舗なので、爆発を起こした直営店とは

関係がありません。営業に支障が出たか聞いてみたら、思ったほど出ていないとのこと。

むしろオーナーさんからの連絡が多かったようです。激励してくれる人もいれば、

FCと直営の区別がついてなくてお叱りの言葉を発する人もいたのだとか。

そして富山のアパマンさんは、事件後にすぐヘヤシュをオプションから外したそうです。

(ただ、そのせいで仲介店さんの売上はだいぶ落ちたのだとか・・・汗)



仲介店さんを回る間に、物件の状況も確認してきました。埃がちょっと気になったり、

工事時の段ボールがまだ残っていたり、換気扇のカバーが外れていたり、いくつかの

問題点がありましたので、それらを一つ一つ写真に撮ってメモ。特に、空室のポストに

封をしていないので、チラシがいっぱい溜まっているのが気になりました。



仲介店さんを回った後は、管理会社さんの事務所にて管理担当の方と打ち合わせ。

真っ先に辞める理由を聞いてしまいました(笑)

あとは本日の営業の成果だったり、現地を見て気になった点の確認と改善の整理。

その後、懇親会で仲介スタッフの方と日本酒を飲んで解散しました。



6部屋同時契約のミラクル、決まるといいなあ。先方も広告料弾むと伝えたら

やる気になっていたので、うまく成約して一気に満室になってほしいです。祈!



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posted by ひろ* at 09:30 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月12日

富山1棟目の管理会社さんの担当の方が退職されてしまう。

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富山1棟目に本日出張予定ですが、その管理会社さんの担当さんが来月末をもって

退職されてしまうということが今日わかりました。なんてこったー。



辞めると言うことを知ったのは、お手紙でした。なにやら喪中風味なお葉書が

管理会社さんから届いたぞ、なんだこれと思ってみてみると、管理担当の方から

2月末をもって退職することになりました、という内容でした。こういう連絡が

お手紙で来たことがなかったので、なんか新鮮でした。



・・・って、新鮮とかそんなこと言ってる場合じゃないですよ。退職しちゃうの!?

ここまでのやりとりで何とか人間関係は作れたと思ったのですが、それがリセットかー。

これは残念です。



富山1棟目を購入する作業と並行で管理会社さんを選定し、最終的に今回お願いした

管理会社さんに決めました。その時は今回の管理担当の方は窓口として出てきておらず、

別の方が対応してくれました。この方が私としてはけっこう良い仕事をしてくれそうと

期待できまして(リーシング弱そうと不安に思っていたら、管理委託契約を取る前に

自社の法人営業部門でお客様を探してきて入居にこぎつけてくれたり)、ここにしようと

決めたものでした。



今回退職になる担当さんとは、購入当日に現地で管理委託契約を締結する際に初めて

顔を合わせました。今までやり取りしていた方は実はリーシングの部門の方だったと

いうのを知ってびっくりしたものでした。そしてこの段階では初対面ですから、特に

印象もなく、この人が管理担当になるのか〜というくらいの感じでした。



こう言っちゃアレなのですが、正直なところ別に仕事ができるタイプの方ではないと

私は思っていました。最初の頃はガス会社さんを変えるとか修繕計画を練るとか、

そこに凍結の被害があったりして、いろいろなことを対応していました。半年くらいは

この対応をやっていたような気がします。そういう大変なところにはあまり顔を出さず

淡々と日常業務をこなしていたような印象でした。



人柄がとてもいい人で、私が勝手に自分で頼んだエアコン工事に関しても、何かあったら

困るだろうからということで、私からお願いしたわけでもないし、費用を払うわけでも

ないのに、責任感からわざわざ現地まで行ってくださり、工事の顛末を見守ってくれたり

してくれたことに、申し訳ない思いと感謝の気持ちが芽生えたものでした。



施主支給の部材も、私が自分勝手に注文して送っているのに、嫌な顔一つせずに

「現地で受け取っておきます」と申し出てくださったりで、非常にありがたかったです。



万雑費の請求書が町内会から送られてきたという件で久々に電話がありましたが、

開口一番「申し訳ございません」から始まりまして、何が申し訳ないんですかと聞いたら

「本来ならもっとこまめにオーナーと意思疎通をしなくてはならないのに、久しぶりの

 ご連絡になってしまいましたので・・・」

と。久しぶりと言っても、3ヶ月前くらいには電話しているんです。やっぱり真面目な

方なんだなあと思い直したところでした。



今回の富山出張でも打ち合わせをさせていただくことになっております。懇親会は

日程の都合がつかないので参加できないというお話でしたが、退職することも多少は

関係しているのかもしれませんね。まじめな方なので、辞める人間よりもこれから残る

人間と話をした方が有益だろう、とか気を遣ってくれているのかも。



「リーシング担当」の方は何人かご紹介いただいておりますが、「管理担当」という形で

面識のある方は他にいないので、後任がどうなるのだろう?というのは気になります。

仕事ができるかできないか、という点も勿論大事ですが、真面目であること、問いかけに

対して何らかの返答はしてくれること(返答なしでいつの間にか対応が終わっていたり

再見積を依頼してるのに見積が来ないまま工事が始まっちゃうとか、そういうところも

中にはあります)が一番大事だよねと思うのです。そういう意味では今回退職される

担当者さんは真面目で必ずこちらに確認をしてくれるので良かったのですが・・・

次の方もそういう方であることに期待したいと思います。



今日これから富山に行くので、お会いしたら今までお世話になったことをお礼して、

爽やかに送り出したいと思います。今までありがとうございました。そして2月末まで

引き続きよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月21日

富山1棟目、ちょっと放置しすぎな自分に反省。

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あまり手が回っていなかった富山1棟目。管理会社さんから冬支度や町内会費などで

ぼちぼち連絡が来ているので、放置してないでちゃんとしないと・・・。



富山1棟目は8部屋中2部屋しか入居していません。恥ずかしながら・・・。

購入するペースと埋めるペースが全く合っておらず、しかも埋めたら大きいけど

今は埋まってない案件みたいなのばかり取り組むものですから、再生が追い付かず。



家賃が高い物件から先に何とかした方が効率がいいし、物件も複数あるし、家からも

近いというところで、東京の物件から先にやっつけようとする傾向にあります。

あと、札幌も物件がいっぱいあるので、これも行ったついでに埋めようという方向性で

対応しています。そうなると、飛び地で家賃も安い富山1棟目がどうしても後回しに

なってしまうことになります・・・。サラリーマンのお仕事もだいぶ立て込んでますし、

なかなか力を入れられない現状があります。



立地が良ければそれでも埋まるのだと思いますが、富山1棟目は正直そこまで立地は

良くない、と言うかむしろ立地が悪いです。だからこそ格安で購入できたのですが。

だから埋めるには私が気合を入れて色々やらないとダメなんだと思っています。

でもそれが出来てないから、埋まるわけもなく・・・。ダメ大家です。



そんな富山1棟目の管理会社さんから先日電話がありました。たまたま電話を取れる

タイミングだったのですぐ出ると、開口一番先方は「ご無沙汰しております」と。

そ、そんなに間が空いちゃってましたか・・・。そして「申し訳ございません」とも。

え、何が申し訳ないんですか?と聞くと、全然連絡もせずにいたことに対してとのこと。

やっぱ真面目です、この会社の方。むしろこちらが申し訳ありません、放置しちゃって。



電話してきた理由は「融雪装置の設置について」でした。コスト削減のため、固定の

融雪装置ではなく、蛇口のみ準備して、蛇口にホースに接続して水を散布するタイプを

採用しております。そうなると、毎年シーズンが来た時にホースの設置と撤去が

必要になります。そこには当然ながら人件費がかかるので、設置費用をどうしても

いただくことになってしまう、と申し訳なさそうに言っておりました。



富山1棟目はコスト高な体質になっています。井戸水をくみ上げるポンプがあるので

規模の割に共用部電気代がけっこう高いこと、電気代の支払等管理会社様に依頼すると

1支払につき300円の手数料が発生すること、など細かいものが積みあがってます。



電気代は仕方ないにしても、支払手数料的なものは別に自分でやればいいじゃない、

という話もごもっともなのですが・・・。

私がサラリーマンを辞めている状態で、嫁ちゃんがこういうのを得意としているなら

自分でやってもいいのですが、たぶん今これを自分で引き受けると、サラリーマンの

仕事で出張も多いことから、きっと支払を忘れたりしてしまうと思うのです。

今は面倒くささが先に出てしまっているので、お任せしている次第です。

それがわかっているならちゃんと埋めなきゃダメでしょ、と言われれば、返す言葉も

ないわけですけど(汗)



そんなコスト高の富山1棟目ですが、融雪装置の設置はお願いしました。5000円と

いうことだったので、まあもういいやと思った次第です。



そして更に数日後、管理会社さんからまた別の連絡がありました。今度は「万雑費」の

請求がありました。ま、万雑費ってなに!?困った時のグーグル先生。お伺いを立てて

みると、どうやら町内会費と自治会費のようなものだそうです。

説明のページのリンク貼っておきますね。



空室も多いのである程度免除できないかと管理会社さんにて町内会の方に相談はして

くださっているようですが、そもそも町内会費を免除しているのだからこの金額で

お願いしたい、と言われてしまったとのことでした。来年は来年で相談に乗ると

いうことでしたので、来年はもうちょっと交渉して貰おうと思います。



計算式を見ると、なぜか7戸で計算されていました。うちの物件、8戸ですが・・・。

まあいいか、安くなるなら。なら。だいたい一部屋当たり3000円ということで、

町内会費が月300円だとしたらそれよりは割安ということになります。



来年は入居率に応じた計算でお願いしよう。うん、そうしよう。そうやって交渉して

貰うことにします。というか、来年は余裕が出来て富山の空室対策もきちんとできる

形にしないとダメですね。稼働率が低いと金融機関さんに経営能力を疑われます。



万雑費についても、管理会社さんに支払代行を依頼すると300円の手数料が

発生します。今回は振込先の情報もあったので、この内容は自分で振り込むか・・・。

ネットバンクから振り込めばいいだけですし。そして振込先が農協というのが渋い。



うーん、真面目に考えないといかんですね、富山1棟目。この繁忙期にあと2部屋

埋めれば、まあ多少のことは目をつぶることができるような気がします。

電気代の支払も口座振替にして自分で対応し、コストを削減した方がいいかも。

小口の借入の支払の管理とかでいつもバタバタしているから、これ以上支払管理を

自分でやりたくないという気持ちはあるんですけどねえ。

あと、定期清掃についても少し見直しをかけようかなと思います。



1月、繁忙期でとんでもなく忙しくなる前に、一度営業に行かないと。

プロパンガスの営業さんともお会いしたいし、管理会社さんとも繁忙期に向けて

一度作戦会議したいし。どこかの週末、泊まりで富山に乗り込もう。うん、そうしよう。



もうちょっと真面目に大家さんします。すみません。



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posted by ひろ* at 06:40 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月04日

富山1棟目の客付は法人契約に活路を見出せるか?

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富山1棟目、立地的に優位性があるとはなかなか言い難いため、ペースはゆっくりですが

管理会社さんが頑張って提案してくださっていることは伝わってきています。



先日、蜘蛛の巣問題について、管理会社さんと電話で話をしました。

(こちらについては結論が出次第またブログに書きます)



その電話の中で「仲介担当にも電話してあげてください、寂しがってますよ」との

発言が。あ、そういうジョークを言うこともあるんだ、管理担当さん。まじめな

タイプと思っていたので、ちょっと予想してなかったです。



話の流れとしては、賃貸の反響ってどんなもんですかねえという問いかけに対して

賃貸の担当に聞いてねという趣旨でしたので、せっかくネタ振って貰ったので、

私もそれに応えて賃貸の担当さんに電話してみることにしました。



賃貸の担当さん、エンドユーザ対応だけでなく管理物件の営業も担当しています。

先日富山で営業してきた際も、賃貸担当の方が同行してくださいました。

そういう意味では、一番会話しているんですよね、賃貸担当の方と。



というわけで、早速電話して状況を聞いてみることにしました。



毎月の送金明細にも反響数が書いてあるのですが、8月の反響数は2件(笑)

まあ閑散期だから仕方ないでしょう。9月に営業に行ったから多少反響は取れたか

聞いてみたところ、成約に結び付くほどではないけど反響は取れているとのこと。

新規に回ったところも、問い合わせをしてくれたようです。この辺は地道に活動を

続ければいずれ成果になるだろうなと想定。



あとは管理会社さん自身でどのくらい反響が取れているかです。

これについては、これまでの実績から納得のいく話があり、ちょっと安心しました。

何かというと、法人契約です。



この管理会社さん、技術派遣の会社をはじめとして複数の大手企業さんの社宅探しを

担当されています。その中には、私が保有している地域の工場なども含まれています。

過去に決まった3件の入居のうち2件は管理会社さんが持っている社宅系の話を

うちの物件に回していただいた結果の入居となります。だから結構このボリュームって

大きいんですよ。



10月になると人事異動や体制の変更があり、そこから補充すべき人数が決まるので、

その分の社宅探しも出てくる見込みとのことです。実際、某大手企業さんからは

来週人数伝えるから探してねという予告が先方の担当さんから来ているそうです。

そこに、私の保有している富山1棟目をあてがうつもりなのだとか。



うちの物件、法人契約なら確かに強いと思います。一般だともっといい物件をと

住む人が欲を出してしまう傾向にありますが、法人の場合コストが抑えられれば

ある程度のことは目を瞑ると思うのです。そして、うちの物件はその地域で最安値。

いろいろな仲介業者さんから「安いよね」と言われますから。



仲介担当さんもやる気十分で「紹介しますから!」と言ってくださいました。

その勢いで是非決まってくれると嬉しいなあ。



ポールさんとかみたいに買う前に入居者さんを見つけるとかすごい属性でも気にせず

入れるとか、そういう人が見たら鼻で笑うかもしれないけど、地元でもないのであまり

無茶をすることはできません。私にできることは、管理会社さんとコミュニケーションを

取り、じっくりと稼働率を上げていく作戦だと思います。今のところ、社宅という

ルートに活路が見いだせそうな気がするので、そこを管理会社さんに攻めていただきつつ

私は私で仲介業者さんへの地道な営業を続けたいと思います。



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