2018年06月28日

着工から4カ月経過の今のタイミングで請負工事契約を締結。

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富山1棟目の工事の契約を行い、着手金を支払ってきました。

そこ、今更?なんて言わないの!



富山1棟目は重篤患者のようにトラブルが起こっているので、これを機に一気に

トラブルを解消してしまおうと考え、提示のあった見積金額で対応を依頼しました。



・冬の寒波による水道管凍結の被害からの復旧リフォーム

・一次給水管のバルブなど不良個所の整備

・給水管の全交換

・各部屋の設備不良個所の交換

・電気温水器→プロパンガスへの変更



この辺を一気に片付けてしまうということで、作業を進めていただいております。

なんせ、不具合がない部屋がどこにもなく、本当の意味で完成したお部屋が一つもない

状態になってしまっていたので・・・(1部屋あったけど漏水事故で内装が死亡・・・)



3月くらいに着手いただき、とりあえず1部屋完成させて内覧可能にしてください、

その部屋を営業の方が案内できるようにして貰いたいので、という依頼をして

おりましたが、未だ「一部屋完成しました」という連絡は受けておりません(汗)



そんな状態ですが、ここまで2部屋申込をいただいており、全空は脱して稼働率は

25%まで回復しております。私が保有してからの過去最高タイ記録です。これでも。

なんで部屋が完成していないのに決まるんだろうと思っていましたが、とにかく安い

お部屋を探している法人さんが、見ないで決めているみたいです。なるほどねえ。



で、いつになったら8部屋全てが仕上がるのかは未だ不透明。1部屋出来上がるのが

いつなのかもわかりません。でも不思議と、入居が決まるとその部屋だけは何とか

仕上がるんですよ(笑)



こうやって書くと、とてもいい加減な工事をしているかのように思われがちですが、

この業者さん、工事は真面目にやってくれています。柱がなかった事案についても、

ちゃんと柱を入れてくださり、かつサイディングを貼った後に、周りと同じような

劣化具合に見えるように塗装までしてくださって、それでいて追加請求はほんの数万。

しかも私が自分で発注して設置したエアコンについても「心配だから」ということで

現地に管理担当の方が行ってくださったりと、人柄も温かいのです。

仕事の品質は日本クオリティなのに工期はラテン系な管理会社さんです(笑)



その管理会社さんから、このタイミングで「請負工事契約書を作成した」という

連絡がありました。そうだった、この管理会社さん、工事になると契約書を作って

着手金を入れてくださいと言われるんだった。前の融雪装置の時もそうでした。



リフォーム融資が実行されたのが3月末。確か2月終わりか3月頭くらいから

工事には着手してくださっています。その契約書を今締結しようというのんびりした

感じが、東京や札幌に比べてのんびりしているなあと感じます。

ちなみに融資いただいた資金は通知預金として固めてある状態です。



全額融資で賄いたかったのですが、3月の段階ではまだその見積が出ておらず、

この時金融機関さんにお見せした見積は漏水被害からの復旧の分だけでした。

だいたい総額の3分の1程度です。



工事が膨らんだ旨を金融機関の担当者さんにお話しましたが、金融機関さんからは

「できれば保証協会に出した見積と同じ金額を振り込んで貰い、その金額で領収書を

 発行していただきたい」というコメントをいただきました。そして管理会社さんからは

3分の1程度着手金をいただきたいと言われています。ああ、じゃあちょうどいいから

銀行融資分を着手金としましょうか。その形で管理会社さんと調整をしました。



こうして、工事から4ヶ月が経過したこのタイミングで、ようやく着手金の支払が

完了した次第です。工事完成はいつになるんだろうか^^;

先に1部屋作ってくれるという話はどうなったのかも含め、もう一度担当の方に

最終納期の確認をしなくてはなりませんね・・・。



今月はもう時間がないので、来月どこかで富山1棟目見に行かないとだなあ。

出来ればその時に管理会社さんと懇親会をやりたいところです。



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posted by ひろ* at 07:02 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月12日

中古物件が持つリスクとして「開けてみないとわからない」ということが。

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今日のブログでは、安さに釣られて物件を買うとこんな怖いことがあるよ、という一例を

提示したいと思います。サンプルは・・・富山1棟目です。



現在、富山1棟目は以下の工事をまとめて進めております。



・凍結による漏水事故からの配管の復旧工事

・凍結による漏水事故によって水浸しになった部屋のリフォーム

・プロパンガスへの切り替えに伴い、必要となる工事



これらの工事が終わり、外壁塗装が終われば、当分の間問題は発生しないでしょう。

工事自体もプロパンガスの業者さんにも頑張っていただき、お湯の配管新設については

ガス会社さんに費用負担をしてもらうことが出来ました。規模の割には、ある程度の

コストダウンも図れているかと思います。



さて、最近になってリフォームを担当する管理会社さんから不穏なメールが届きました。

「工事を進めていく中でx各部屋入居するにあたり、小修繕が発生しうると思います。

 配管工事についても工事中に新たに修繕箇所が発見される可能性もあります」

これは何か根拠があってそう書いている(そして最後に追加の請求が来るパターン)のか

単純な注意喚起のつもりで書いているのか・・・



お部屋に小規模修繕が入るのはよくわかります。長期間空室で放置されていた物件です。

トイレのボールタップがおかしくなってるとか、水を出したら水道の蛇口あたりから

水がしみ出てくるとか、そういうのは当たり前のようにあるでしょう。そして見つけ次第

修繕をする流れになるのも間違いないです。



わからないのは配管工事です。全部新品に刷新するのだから、よほどのことがない限り

追加の修繕なんて発生しないはずなんだけど・・・



気になったので、管理会社さんに既に追加工事が発生しそうな箇所があるということかと

確認のメールを打ったところ、管理担当さんから直接電話で説明がありました。

具体的に何かあるわけではないけど、例えば配管工事をするために天井を開けたり

サイディングを一部剥がしたりした時に、その部分に故障が見受けられたら措置が必要、

などの話を想定していたようです。配管工事は新品に配管をやり直すだけだから、

それ自体の追加工事ではない、ということでした。



気になっているところはサイディングである、という話も伺いました。

建物前面のサイディングは、給湯器をその壁面に張り付けることになっております。

一ヵ所、完全にブカブカして浮かんできているサイディングがあるので、その部分は

開けてみないと何が起こっているかわからない、と。



確かに、サイディングがブカブカになっている箇所があるのは認識しております。

前に不動産仲間の方も「ここはきちんと補修しないとダメ」と言われておりました。

その辺の工事が難航したら追加になるかもね、ということを管理会社さんは言いたかった

ものと推察されました。



そして後日、管理会社さんから連絡がありました。



「貼替部分のサイディングを撤去したところ、中の柱が既に腐食している状態

 (ほとんど柱がない)でした。」



は、柱がないですと!?

さらっと言われたけど、これってかなりの大事件では・・・。

地震とか発生したら建物崩れるんじゃないか!?



その後、管理会社さんから追加の工事報告がありました。

柱がないため、柱を増やすと共に、サイディングを張り替えて上から塗装をして

周りの雰囲気に合わせた、とのことでした。



柱を設置するような大掛かりな工事を追加で行わざるを得ない状態だったとは・・・。



ちなみに柱がなくなった理由はシロアリなどではなく、単純にサイディングの隙間から

水が入っており、それが長期的に続いたために柱を腐らせてしまったのだろう、という

お話でした。



中古物件って、取得してふたを開けてみないと何があるかわかりません。

今は高額物件に融資が出づらくなり、安い中古の木造が売れているなんて話を

狼さんがブログでしていましたが、その安い物件を買ったら柱が腐ってなくなっていた、

なんてことがないといいですね・・・



私は幸いにして予算を確保してあったのでよかったのですが、購入だけでギリギリに

なるよう資金投入してしまった方は、柱の修繕もできずに地震におびえながら暮らす、

という羽目になっていたかもしれません。

購入される方は、何があっても大丈夫なように予算組みをしておきましょう!



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月08日

富山1棟目入居申込あり!少ないながら特定のニーズのある物件と予想。

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富山1棟目、入居申込いただくことが出来ました!相変わらず完成形になっている

部屋がない状態なのに申込が入るのです。法人契約恐るべし。



先日、管理担当の方と電話でなんだかんだ話をしていました。相変わらずきちんと

すぐ入れる状態で完成している部屋がないので、早いところモデルルーム的にちゃんと

使える部屋を準備してくださいね、という話をして、わかり次第伝えますというところを

握ったりしておりました。



(´-`).。oO(俺、部屋が完成したら営業に行くんだ・・・) ←死亡フラグ



そんな電話のやりとりの最後に、管理担当さんからこんな発言が。



「そういえばオーナー、うちの営業から連絡行ってます?」



いや、特に来てないですよという話をしたところ、富山1棟目で割と確度が高そうな

問い合わせを貰っているようだ、という話でした。詳しいことは営業から話があると

思います、ということでしたので、ちょっと期待しちゃいます。



一応、現在富山1棟目は「欲張らずにまずは埋める」をテーマとして、地域最安値で

募集をかけております。普通なら駐車場も家賃にコミコミで設定するのがこの地域の

常識のようですが、それをあえて分離してみたりして、見た目の家賃が安く見えるよう

工夫をしたりもしています。そして家賃は水道代込にしています。元々目論んでいた

家賃は水道代を別に取ろうとしていたのですが、その分をディスカウントしています。



前オーナーが井戸を掘ってくれていたので、こちらが水道代を徴収できる上に、

融雪装置の水道代がかからないというメリットがあるのですが、漏水事故があっても

水道代に跳ね返らないので事故に気付かれにくいこと、あと共用部電気代がポンプの

動力の電気代のためにやや高いというのがデメリットです。稼働率が低いと共用部の

ポンプ代負けしてしまうんですよねえ。サイディングの内側でピンホール漏水してるのも

誰も気づかず、サイディングが弱っていたりする部分もありましたし。



とまあ脱線トークはいいとして・・・

富山1棟目、立地としては田舎で弱い場所なので、問い合わせは確実にゴールに

もっていきたいところなのです。期待したいところです。



そして昨日、その営業担当の方からメールが届きました。

「派遣会社から派遣スタッフの寮として申込をいただきました」とのこと。Yes!!

これで稼働率が25%まで向上しました!え、低いって?それは言わない約束。



今回の法人さん、購入前に入居して、購入直後にわずか3ヶ月で退去した法人さんと

同じなのがちょっと気になるところです。あの入居がなければ無駄に電気温水器を

買い替えなくても良かったのになあ・・・。とっても残念な気持ちになったのを

覚えております。



まあでも、派遣会社さnとしては派遣スタッフがわずか3カ月で退職するということに

なってしまい、相手の法人さんからも冷たい目で見られたことでしょうから・・・

社宅のことまで気にしてられないでしょうからねえ。



何にしても、今回は長期入居になることを期待したいところです。



そしてまじまじと申込書を見ると、なんか水道代とかそういうディスカウントを

していたもの、全て満額でとってきてくれてました。やるじゃない管理会社さん!

ありがとうございます。気を遣っていただき感謝しております。



繁忙期は鳴かず飛ばずだったのが、5月に1部屋、6月に1部屋とぽつぽつ決まって

いること、2部屋とも法人さんによる社宅利用であり、ノールック申込であることなどを

考えると、この物件の近所の工場や現場に通わせるための住居と言うニーズは多少は

あるのだろうということが予想されます。一般の家探しをしている方はこの立地だと

わざわざ住む意味はない、ということでお住まいにならないのでしょうねえ。



少ないながら需要があることはわかりましたので、じっくりやっていけばいずれは

必ず満室になる、ということでしょう。その日が来るのを楽しみにしております。



ところで、お部屋のリフォーム、入居までに間に合うのでしょうか・・・?

もう来週には入居するという申込書になっているのですが・・・。



「調整して間に合わせるということで現場と話をしました」



やればできるんじゃん!その調子でモデルルームになる部屋も作ってよ!と言いたく

なりましたが、郷に入りては郷に従えなので黙っておきましたとさ・・・。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月12日

施主支給することのデメリットも理解するべき。

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昨日のブログに書いた施主支給の話ですが、良いことばかり書いてもいかんと思うので

それに対するデメリットもちゃんと書いておこうと思います。



一応、前回のブログにもデメリットとして以下の内容を書きました。

・発注先の利益を奪い取る行為なので失礼に当たる

・管理の手間がかかる



それ以外に、私が認識できていなかったデメリット&認識してたけど書ききれなかった

デメリットについても、情報発信しておきたいと思います。無責任に施主支給いいよーと

言っているように見えるのも困っちゃうので。



記載する内容の中には、Facebookのコメントでご指摘いただいた内容もあります。

いろいろと助言いただき、ありがとうございます。この場を借りてお礼申し上げます。



まず、品番を間違えるリスクがあります。伝えられた品番を勘違いしてしまうと、

安かったはずの部材が買いなおしになって高くつくというオチになります。

私は管理会社さんに事前に楽天のURLを送って、この部材で間違いないですよねと

確認した上で発注をさせていただきました。



次に、部材が正解だったとして、その取り付けに別の付属部品が必要だったケース。

その部材は誰がどう調達するんだい?という点がややこしくなること請け合いです。

私はこのケースは想定できておらず、そうなったらどうしたものかと考え中です。

まあそこは現場で調達いただき、その分私に請求してくださいということになるのだと

思いますので、事前にそう伝えておこうと思います。



それから、発注した部材を誰が現地で受け取るのか、という問題もあります。

私もどうしたものか悩みましたが、素直に(図々しく?)管理会社さんに相談して

現地で受け取ってもらう形にしました。こういう手間をかけさせる心労を考えると

遠隔地での施主支給って、あまり気持ちのいいものじゃないなあと思います。

さすがに受けとるためだけに私が富山に行くわけにもいかないですからね・・・。



あと、施主支給した部材に関しては、普通であれば施工後の保証がない状態になる、

というご指摘もありました。なるほど、そうなると後々になってから悲しい展開に

なることも予想されるわけですね。うーむ。これは想定していなかったです。



施主支給にはそういった罠がいろいろと仕込まれているようですので、それらの

リスクを理解した人が利用するのが好ましいのでしょう。私のようにリフォームに

精通していない人間(一応クロス貼ったりダイノック貼ったり水栓交換したりしたことは

ありますけど、友人が見て「・・・貼りなおしておきます」と苦笑いされるレベルです)

が活用するにはハードルが高いのだなということは理解しました。



今回に関しては、管理会社さんの温情もありまして、なんとかたまたまうまくいきそうな

雰囲気はありますけど、施工段階に入ったらトラブルもあるかもしれません。

それらに対して労力を割く時間と、実際に浮いたコストと、どちらの方が効率がいいのか

よく考えてから施主支給をするかどうか判断すべき、ということなのだと思います。



職人さんのようにご自身で作業できる人だったら、おおいに活用することができるのかも

しれません。私自身も、発注をしたものの納期調整など面倒くさいなあと思ったので、

今回やってみて「よほど効果がない限り無理にやる必要はないな」と感じた次第です。

特に、小さな工事で数万浮かせるくらいの話なら、無理はしない方がいいと思います。



特に私が反省しているのは、管理会社さんに無用な手間をかけさせてしまっていること。

管理会社さん、皆さん人がいいので、私が施主支給でコスト削減したいという話を

(きっとめんどくさいこと言い出したなと思っただろうけど)温かく受け止めていただき

現地での荷物の受け取りや、こちらで手配したエアコン業者さんの工事も「心配だから」

とわざわざ現地まで見に来てくださったり、とても申し訳ない気持ちになりました。



その分のコストをお支払するわけでもないのに、人を動かしてしまっていることが

自分の中で気持ち悪く、とても落ち着かない気持ちになります。

そういう意味でも、あまり施主支給向きの性格じゃないんだなと自覚した次第です。



義理や恩があると思うなら、何も文句を言わず高くてもスパッと任せる。

施主支給などと中途半端なことはせず、最初から安い業者さんを探す。

そんな動きにした方がいいなと私自身は思った次第です。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月11日

施主支給を活用してコスト削減。

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施主支給で少しでもコストを落としたい、ということで実践しました。



富山1棟目に関しては、色々な工事がまだ残っております。

・配管の漏水事故対応のリフォーム

・プロパンガスへの切り替えに伴う給水管の刷新

・購入時に計画していた賃貸募集するにあたって必要な問題への解決

・外壁塗装



外壁塗装以外については今回一気にやってしまう予定です。ただ、正直なところ、

想定していた予算よりはるかに高い金額が出てしまっているのもまた事実です。

管理会社さんの工賃はちょっと高めだと言うのは地元の方から聞いておりましたが

実際に色々お願いしてみて、確かに高いと思いました。クロスが平米1100円って

札幌でお願いしているところの1.5倍くらいの値段です。地域差があるとはいえ、

全体的に高い印象はぬぐえません。



でも、管理会社さんは管理会社さんとして日々の対応に尽力してくださっているし、

漏水の時も一次対応を適切にこなしてくださっております。そういう点も含めて

考えると、工事が高いの一言で管理会社さんに一次対応いただいたのに修繕は頼まない

というのも失礼な話だと思います。そこは管理会社さんが動いてくださった分に対しての

感謝の気持ちを込めて、値段にガタガタ言わず発注するのが筋かなと思っています。



ただ、そうは言ってもやっぱり高いものは高いです(苦笑)

3万とか5万の工事ならいざ知らず、100万どころじゃない工事を発注するのに

何も交渉無しというわけにもいきません。



管理会社さんに何か不要な工事はないのかと確認をして、プロパンガスの業者さんから

指定があった「点検口の新設」については、大家の意向としてコストダウンを図りたいと

話をして、不要ということでまとめていただきました。これで30万くらいは工事費が

削減できましたが、それ以外で減らせる要素はないという管理会社さんの工事部門の方の

見解でして・・・



そこで、本来なら管理会社さんの利益を削る行為になってしまうので微妙なのですが、

今回は総額が大きすぎるからということで先に断りを入れて、施主支給にチャレンジを

してみることにしました。



見積の材料の部分には型番が書いてありますので、その型番で楽天などのサイトを

調べてみると、だいたい楽天の方が安いものを売っているんですよ。



例えば以下の商品。

[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

カクダイ 173-071 サーモスタットシャワー混合栓
価格:15460円(税込、送料無料) (2018/5/11時点)






サーモスタットシャワー混合栓ですが、このショップですと税込15,460円です。

管理会社さんのお見積では、税別30,900円でしたので、33,372円。

その差は実に17,912円です。これが4台必要なので、71,648円の差が

出ることになります。



かつ、楽天ポイントやクレジットカードのポイントもこちらで総取りできます。

昨日は楽天カードのポイント5倍デーでしたし、割とヘビーな楽天ユーザーの私は

ポイントが常に7倍つく状態です。それに加えて、楽天カードのポイント5倍デーで

付与される2倍のポイント(5倍と言うけど、これは複合させると実は5倍にも7倍にも

楽天の基本ポイントや楽天カードの基本ポイントの話が含まれていますので、計算すると

2倍でしかないのです・・・楽天はこういう罠が多いのはいただけない)をあわせると

購入金額の9%は還元されてしまうのです。素晴らしい。



こんな調子で、施主支給できるものはどんどん施主支給するようにして、エアコンも

工事はこちらでネット激安系の業者さんに手配をかけたりしました。リサイクルと

取り外しは管理会社さんに頼んだら割安だから、必要な部屋は先にエアコンを外して

貰い、そこからこちらで依頼した激安業者さんに基本料金のみで済むように調整して

設置に行って貰う、という流れを取ったり。



これによって、楽天ポイントを抜きにしても、18万円のコストダウンを図ることが

できました。楽天ポイントも加味したら、更にその削減率は高くなるものと思います。



ただ、良いことばかりではありません。管理が煩雑になります。どの材料がいつまでの

現地に届いているべきかを管理会社さんと調整して、現地で受け取っていただくのか、

それとも管理会社さんや職人さんに直接発送するのか、という調整を行ったり、

エアコンの取り付けの際に鍵をどうするとか現地で立ち会うとかの指示出しを

こちらで行ったりという手間が発生します。これが想像していたより面倒でした。

他にもいろいろやることがある中で、この調整をする必要があるというのは意外と

負担になったので、高い効果が見込める時以外はちょっと面倒だな、と。



手配する相手も企業なので、サラリーマンの仕事をしている時間と調整をする時間が

どうしてもかぶってしまいます。その辺がしんどいなあと思う一因だったのかも

しれません。サラリーマンやってなければ、割と余裕だったかなとは思います。



あとは、管理会社さんの利益を削る行為であるということを認識することでしょうか。

何も考えずに施主支給だとコストダウンになるからと言って、やみくもになんでも

施主支給にすると、管理会社さんとしては第三者が発注する部材のために労力を費やす

ことになりますし、そもそも自社で仕入れた方が儲かるはずです。なんでもかんでも

コストダウンして相手の利益を根こそぎ奪う行為は、かぼちゃの馬車の販売業者さんが

大家さんにしていた仕打ちと何ら変わりがありません。相互に適切な利益を得られる

関係を持っていなくてはならないと考えています。



今回はあまりに予算オーバーだったこと、管理会社さんもその点について理解を示して

くださったことから、施主支給を行いました。そうでなければ行っていないと思います。



これである程度コストが下がりましたので、あとは管理会社さんに頑張って貰います!



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