2024年05月29日

富山1棟目のエアコン工事、無事に完了。

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富山1棟目のエアコン交換工事を終わらせました。自前で業者さんを手配しました。

特に安くなったわけではないのですが、ポイント分くらいはメリットあったかな?



入居者様にご不幸があり、退去となってしまった富山1棟目。しばらく満室でしたが

これによって1部屋空室ができてしまいました。



立地がいいとは言い難い、いやむしろ立地が悪いとすら言ってもいいくらいなので、

一度空室になると埋まるのに時間がかかるだろうなということは予想ができます。

満室になるまでに年単位で時間がかかりましたからね・・・。でも満室になってからは

トラブルも退去もなく落ち着いたものでした。



どう考えても駐車場必須の立地なのに、駐車場を借りてない入居者様がいらっしゃり

不思議な感じもあったのですが、自転車を使っているとか、通院の都合で借りている

(この方が今回ご不幸があった方です・・・)とか、それぞれ理由があったようです。



さて、今回の入居者様が生前「エアコンの調子が悪い」ということを仰っておりました。

管理会社さん経由でその話を聞いたので、管理会社さんで修繕したらいかほどになるか

概算を確認した上で、細かい仕事を色々とお願いしている業者さんにも金額感を確認。

大きな差はなかったのですが、私がお願いしてる業者さんの方が若干安かったので

それならということでそちらの業者さんに対応を依頼したのでした。



しかし、そこから入居者様と音信不通になってしまいます。どしたん?といぶかしむ

気持ちでしたが、連絡がついた時に業者さんが確認したところ、体調が悪くて入院を

しているので、退院したら工事を・・・という話だったそうです。

入院したまま亡くなったのかなあ。なんか切ない。



結局、入居者様が存命の頃に工事を行うことはできなかったので、この機会に改めて

エアコン交換の工事を行うことにしました。管理会社さんが原状回復を行い、

うちでお願いした業者さんがエアコン工事を行い、最後に管理会社さんが美装を行う、

という段取りにしないといけないですね。



管理会社さんにエアコン工事を行う旨をお伝えし、工事の日程と工程を確認。

美装はエアコン工事の後に実施した方がいいという見解は管理会社さんも同様でしたので

こちらでエアコン工事のタイミングを図り、時期をお伝えすることにしました。



次に、エアコンの施工業者さんに連絡して、原状回復工事の完了日程を伝達。

いつならエアコン工事に入れるか、私が施主支給するエアコンの配送日と配送場所を

どうするか、などを決めました。



そしてこの話を管理会社さんに伝達し、美装に入る日程を決定していただきました。



地味な作業ですが、大事な作業です。この辺がグダグダになると、バッティングなどで

現場がおかしなことになってしまいます。



ということで、工事を進めていただきました。昨日がエアコン工事の予定日でしたが

施工業者さんから官僚の報告と共に設置写真が送られてきました。既存のエアコンより

新設のエアコンの方が小さかったようで、はじをかいてる状態になっているとの報告が

あがってきておりました。うーむ、まあそれはもう仕方ないか・・・。



管理会社さんにもエアコン工事が終わった旨はお伝えしました。これでだいたいは

片付いたかな。あとは入居付けがうまくいくことを祈るばかりです。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月18日

地震保険、申請してみたけどやっぱりダメでした。

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富山1棟目、ダメ元で地震保険の適用を相談しておりましたが、やっぱりダメでした。

管理会社さんからも難しそうと言われていたので、これは仕方ない結果かと思います。



以前ブログに書いた通り、能登半島地震の影響があるかもしれないと考えて、

富山1棟目に関しては地震保険を請求してみることにしました。ダメ元と言いつつ

依頼するのは、保険会社さんに人件費をかけさせてしまうという観点において

少々申し訳なくは思いますが、保険加入者の権利でもあるのでご容赦いただければと。



管理会社さんに写真を撮ってきていただいた時点で、基礎や外壁にはクラックは

見えない気がすると事前に聞かされていたので、適用は難しいかなという感覚は

その段階で持ってはおりました。でもまあ、そうは言っても、プロが見た時に

ひょっとしたら思わぬ観点があり、意外と適用される可能性があったりしないかな、

などという淡い期待はあったので、持っていってみようという気持ちになったのでした。



実際、基礎や外壁ではないものの、クラックが増えている箇所も見受けられました。

被害がゼロというわけではないのは明白だったので・・・。



管理会社さんに立ち合いをお願いし、日程調整から何から全部頼んでしまいました。

管理会社さんの仕事を増やしてしまった点も恐縮ではありますが、担当の方が

快く引き受けてくださったことをありがたく思います。周りの皆様の助けがあってこその

賃貸経営であるということを噛みしめております。



立会などの調整は管理会社さんと保険会社さんで行う手筈としていましたので、

私の出番はなしという理解でおりました。なので、いつ鑑定に行くのか、などの

細かい話は全く把握しておらず、お任せモードでした。



それなのに、なんか知らんけど私のところに先日保険会社さんの方からお電話が

あったんですよ。私、基本的にサラリーマンの仕事中は不動産の電話には出ないと

決めてまして、何だろうこの電話はと思いつつも出ませんでした。

2回くらいは電話がかかってきたと思います。



隙を見て保険代理店さんにLINEでこんなことあったですよと報告したところ

保険会社さんに確認してくださり、特に私に電話しなくてはならない用件はないと

思われるので、電話は出なくても大丈夫なはずということでした。

じゃあ放っておこうっと。



・・・またその次の日も電話がかかってきましたよ(汗)



なんかまた来ましたと保険代理店さんに報告したところ、再び保険会社さんに

ご用件を確認してくださいました。どうやら今度は地震保険が適用できる案件では

なかったということを伝えるための電話だったみたいです。やはりそうなったか・・・。



元々そうなる可能性は高いという認識でいましたので、やむを得ないかなと思います。

プロが見たら何かいいことがあるかなと考えたけど、特にないという結論に帰結したと。

それはそれで仕方ないですねー。



ということで、この話はおしまいです。地震の影響がなくてよかったです。

(保険金貰えなくて残念ですけど・笑)



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月06日

富山1棟目の空室のエアコンを交換する段取りを。

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富山1棟目の原状回復の後、エアコンの交換工事を行うことにしました。

以前より交換を予定していたものの、入居者様事情で延期になっていたやつです。



先日、富山1棟目の入居者様がお亡くなりになったということをブログに書きました。

元々、病院に通院するのに都合がいい場所だからということでご入居いただいて

いたのですが、病気は結局よくならないままお亡くなりになってしまったようです。

改めてご冥福をお祈り申し上げます。



富山1棟目はなかなか満室にならず苦戦しておりましたが、この半年くらいは

満室で落ち着いた形になっておりました。お亡くなりになったことで、1部屋の空室が

出来てしまったことになります。改めて募集を行い、満室への返り咲きを目指します。



しかしその前にやるべきこととして、残置物の撤去や原状回復、不備のある個所の修繕等

控えております。



細かいことは伺っておりませんが、管理会社さん曰く保証会社さんが残置物の撤去を

行うことになっているそうです。身内の方がいらっしゃらないのか、はたまた身内の方が

何らかの事情で対応できないのか。詳しくはわかりませんが、保証会社さんにて対応が

進められているということだけは間違いないことです。



残置物の撤去が4月半ばくらいに終わり、管理会社さんにて原状回復のお見積を

行っているところです。GW明けには見積が出てくるということでした。GWをはさんで

しまったからなのか、震災の復旧・復興作業による人手不足なのかはわかりませんが、

ちょっと時間がかかっているなあという印象はあります。いろいろ大変なのだろうとは

思うので、あまりこの辺は細かいことを言うつもりはないですが。



そしてそんな中ふと思い出したのです。そういえば、入居者様がエアコンの調子が

悪いので交換してほしいと言われていたことを。



今確認したところ1年以上前の話でしたが、エアコン故障で交換の手配をしようと

したところ、入居者様が入院されて交換が先送りになった
という話が過去にありました。

このお部屋、結局エアコンの交換を未だ行っていないのですが、どうやら今回

お亡くなりになった方がエアコンに関するリクエストをされていたようで・・・。

エアコンが効かないせいで、暑くて体調を崩されたのではあるまいか、などといった

モヤモヤが多少あるのですが、今となっては真相は闇の中です。



となると、今回の退去後の原状回復の中で、エアコン工事をやらないといけないと

いうことですね。そうしないと次の入居者様からリクエストが来てしまいます。

問題があるのをわかっていて放置したら、顧客満足度が下がり、早期退去につながる

可能性があります。



1年前のエアコン工事は、管理会社さんではなく外壁塗装をしてくださった業者さんに

相談しておりました。管理会社さんからのお見積がちょっと高かったように見えたので

セカンドオピニオンとしてお話を伺ったのですが、そう大きな違いはありませんでして。

ただ、ご相談をしてしまったということは、そこに対して人工が発生していると

いうことです。であれば価格は変わらなくてもお願いした方がいいかな、と。

管理会社さんには別のお仕事をお願いすることでフォローをする予定でした。



しかし前述のとおり、工事は結果として行われないまま、今回の退去となりました。

いろいろと思うところがないわけではないですが、気を取り直して適切な対応を

進めないとです。



ということで、1年前にお願いしていた業者さんに改めて連絡をして、工事の相談を

させていただきました。最初「?」って状態でしたが、だんだん思い出してくれたようで

対応していただけることに。GW中であるにも関わらず簡単な認識合わせに応じて

くださり、工事のざっくりした時期や現地確認などの段取りを整えてくださいました。

個人事業主同士だとGWとかあまり関係なく会話ができるのはいいところかもです。

ありがとうございます。



GW明けになったら、管理会社さんからも返答があるでしょう。管理会社さんには

エアコンをこちらで設置する場合に美装はどのタイミングで実施すべきかという相談と

現地キーボックスの番号の確認をしております。美装や原状回復一式は管理会社さんに

お願いしますので、お互いの工程を共有してどのタイミングで入るのが適切なのかを

図っていかなくてはならないですしね。

(あと原状回復の見積もぼちぼち出てきてほしい・・・)



ということで、粛々と準備を進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:09 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月01日

富山1棟目の地震保険を請求してみようかと思う。

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期待薄ですが、富山1棟目の地震保険を申請してみようかなと思っております。

管理会社様からのご報告を聞いている限り、難しいだろうなとは思っておりますが。



4ヶ月前の能登半島地震のことなどすっかり忘れてしまったかのような雰囲気が

日本列島を覆っているような気がしますが、実際のところは被災地はまだまだ

復興どころか復旧すら遠い状態です。建物は倒壊しっぱなし、瓦礫はそのまま

放置されっぱなし。



じゃあ被災地は何をしているのかといいますと、復興の前段階の復旧工事を進めている

ところです。人が住める仮設住宅を作る、道路を復旧させて輸送や移動を楽にする、

といったインフラ工事に人が割かれており、まだ瓦礫の撤去にまで至っていないです。

その復旧工事も人手不足で思うように進んでおらず、仮設住宅も職人さん不足がたたって

日程通りに進まず遅延が発生しているということでした。



少なくとも1ヶ月前はそういった状況が被災地の中にはありました。私は現地に行って

ボランティアをして
、現地でそういった声に触れてきました。なので、一面的でしか

ないかもしれませんが、その時はそういう声が私が交流した方の中には少なからず

あった、ということは間違いありません。



マスコミの皆様はどうしても今ホットな情報を伝えようとするので、過去のことと

なってしまった被災の情報をツ積極的に伝えようとはしていないように思います。

でもそれはマスコミの皆様の問題だけでなく、国民が震災の情報に興味を示さないという

問題もあるのだろうと思います。視聴率がとれるならマスコミの方だってそのニュースを

取り上げるはずですから・・・。マスメディアは国民の鏡なのだろうと思います。



復興どころか復旧も終わっていない被災地に、ほんの少しでいいので関心を持って

いただきたいと思う今日この頃です。



というとても長い前置きをした上で、今日は地震保険のお話です。



富山1棟目は幸いにして大きな被害は免れました。富山県なのでひやっとしましたが

管理会社さんが震災から半月後くらいに巡回してくださり、大きな被害はないと

連絡をしてくださいました。



安心できる状態だったこと自体はとても嬉しいのですが、地震保険に関しては

割と軽微なクラックでも出たりすることがあるのは認識しております。東日本大震災では

自宅で2〜3か所のヘアクラックだけだったのに地震保険の一部損が認定されました。

ああいうことがもしかしたらあるかもしれないので、申請するだけしてみようと

思い立ったのでした。



ということで、保険代理店さんに地震保険の申請をしたい旨をご相談したのですが

立会できる人がいないといけないということに言及され、はてどうしたものかと

思案してしまいました。



地震保険の鑑定の際、保険会社さんは必ずどなたか立ち合いを求めてくるのだそうです。

建物の正確な把握とか、不審者と間違われないように、などの理由があるのではないかと

保険代理店さんは想像しているということでした。



それ自体はなるほどという話ではあるのですけど、私としてはちょっと悩ましいです。

自分で立ち会うなら、保険会社さんと調整して日程を決めて出張日程を組む必要が

あります。先に出張を決めておいて、ここに合わせてきてくださいというやり方が

どこまで通用するかは未知数。なんせ今鑑定人さんも忙しいでしょうから・・・。



また、保険代理店さんからは、被害状況の大まかな写真も必要であるという話を

いただきました。これもまた悩ましいところです。管理会社さんにお願いして

現地を見てきていただき写真を撮影して貰わなくてはなりません。



立会については追って考えるとして、まずは写真の入手から始めることにしました。

管理会社さんは役割ごとに非常に細分化された組織になっており、誰に問い合わせを

したらいいのかが難しいです。結果、私は一番近い仲介店舗の店長さんにお願いして

窓口になっていただきました。ということで店長さんに写真のご相談をしたところ

適切な担当さんに連絡してくださる運びに。



その担当さんが、富山1棟目から一番近い仲介店舗の元店長さんでした。

あー、顔見知りの人が動いてくれてるの助かるー。いつも初めましてばっかりで

どう接したらいいか難しいなあと思っていたもので。



担当さん曰く、クラックやヒビは正直あまりない、強いて言えば2階の外廊下に

ヒビが入っていたので、その写真を送ります、ということでした。この分だと

あまり期待はできなさそうだなあ。いやまあこれはいいことなんですけどね。



せっかく少し関係ができてる担当の方が出てきてくれたので、そのまま返す刀で

立会とかお願いしてもいいでしょうかと相談。快諾いただくことができました。

あーよかった、なんかまた窓口を通じて相談してしかるべき部署とかに回されると

立会料の見積とか来るんじゃないかなと思っていたので・・・。



なんとか地震保険申請の目処が立ちそうなので、ダメ元で申請してみようと思います。

出なければ出ないで建物が頑丈で良かったってことだし、出たら出たでラッキーだし。

どっちに転んでも悪い話ではないと思います。



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posted by ひろ* at 11:21 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月22日

富山1棟目で入居者様がお亡くなりになりました。

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富山1棟目で退去予告が届いてしまいました。入居者様ご本人が病院で亡くなって

しまったとのことでした。故人のご冥福を心よりお祈り申し上げます。



この繁忙期は無風状態で静かに過ごすことができた富山1棟目。管理会社さんを

変更する前は満室もおぼつかなかったのですが、客付に強い今の管理会社さんに

なってからは、最初はちょっと苦戦したものの、ここのところは満室が続いています。



この物件、めちゃめちゃ安く買えたので、当初の妄想利回りが100%でした。

1部屋あたり3万の家賃が撮れる8部屋のアパートを350万で購入できれば、

どんなに田舎であっても死ぬことはないですね。内装が玉砕していたらそうも言って

いられないのですが、幸いにして内装もそこそこ使える状態で大規模なリフォームは

必要なかったのもその判断を後押ししました。



とはいえ、立地が決して芳しくない物件なのは私自身もわかっております。

じっくり時間をかけて埋めるしかないよねという感覚で取り組んでおりましたが、

満室になるまで3年以上の歳月を要しました。しょうがないことではありますが

時間かかったなあ。



管理会社さんを1回変更しているのですが、その管理変更後の管理会社さんは

客付に強いという定評があり、そこに変更したら稼働率が良くなったように思います。



この管理変更も、あまり望んで行ったものではありませんでした。旧管理会社さんの

方から管理を辞めたいと一方的に通達されて、やむなく変更したのです。私、そんなに

嫌なオーナーでした・・・?と少し凹みました。一応、遠隔地で手が回らないオーナーや

過去にご迷惑をおかけしたオーナーに関して今回管理を解約させていただくという

書面だったので、うちは遠方カテゴリーであると信じたいところではありますが。

こればかりは真相は闇の中です。



ただ、結果としてこの管理変更が功を奏した形にはなったのだと思います。

怪我の功名とでも言うべきでしょうか。客付以外の面では疑問に思うことがないわけでは

ないのですが、満室キープしていただけるのであれば様々なことに目を瞑ることは

できると思います(笑)



しかしこの度、冒頭で書いた通り満室が崩れることになってしまいました。その理由も

入居者様が亡くなったという何とも言い難い理由です。



元々、今回お亡くなりになった入居者様は、通院に便がいいと言う理由で富山1棟目を

選んでいただいておりました。通院のためという理由となると、それだけ頻繁に

通院しなければならない病状だったということなのかもしれません。



詳しい状況や病名などはわかりませんが、所定の1ヶ月前予告の期間が満了したら

解約となり、その間にご親族の方が片づけなどを終えるという計画のようです。



親族の方が荷物を片づけてくれるというだけでも、その方がそれなりの人生を

送ることができていたんだろうなと思います。不動産賃貸業をやっていると、

家庭環境が崩壊している人もたくさん見てきていますので。身内が連帯保証人に

なれないほどに関係が悪化しているご家族も世の中にはそれなりにいます。

親族と関係が作れているだけでも素晴らしい、と思ってしまう私です。



大家の都合みたいな目線の話で、故人の方や親族の皆様には少々不謹慎な物言いに

なってしまうかもしれませんが、病院で亡くなったというのも大家としてはありがたい

お話だと思っております。お部屋で亡くなると、状況によっては事故物件扱いに

なってしまう可能性がありますので。ガイドライン上問題ない状態だったとしても、

小さな地方都市、その中でも田舎に属する場所なので、誰かが亡くなったという

だけでも噂や騒ぎになりかねません。これもまた不幸中の幸いでした。



原状回復がどの程度必要か、などの情報は何も入ってきておりませんが、その辺りは

管理会社さんが取りまとめて後日報告してくださることになっております。

お手数ですが、どうぞよろしくお願い致します。



残念ですが、これで富山1棟目の満室は崩れました。そして4月に入ってからの

解約というあまり時期的にもよろしくないタイミングになってしまいました。

でもこれは仕方のないことと思います。受け入れて先に進むしかありません。



故人のご冥福を祈りつつ、次に向けた動きをとっていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする