2024年03月22日

富山1棟目で入居者様がお亡くなりになりました。

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富山1棟目で退去予告が届いてしまいました。入居者様ご本人が病院で亡くなって

しまったとのことでした。故人のご冥福を心よりお祈り申し上げます。



この繁忙期は無風状態で静かに過ごすことができた富山1棟目。管理会社さんを

変更する前は満室もおぼつかなかったのですが、客付に強い今の管理会社さんに

なってからは、最初はちょっと苦戦したものの、ここのところは満室が続いています。



この物件、めちゃめちゃ安く買えたので、当初の妄想利回りが100%でした。

1部屋あたり3万の家賃が撮れる8部屋のアパートを350万で購入できれば、

どんなに田舎であっても死ぬことはないですね。内装が玉砕していたらそうも言って

いられないのですが、幸いにして内装もそこそこ使える状態で大規模なリフォームは

必要なかったのもその判断を後押ししました。



とはいえ、立地が決して芳しくない物件なのは私自身もわかっております。

じっくり時間をかけて埋めるしかないよねという感覚で取り組んでおりましたが、

満室になるまで3年以上の歳月を要しました。しょうがないことではありますが

時間かかったなあ。



管理会社さんを1回変更しているのですが、その管理変更後の管理会社さんは

客付に強いという定評があり、そこに変更したら稼働率が良くなったように思います。



この管理変更も、あまり望んで行ったものではありませんでした。旧管理会社さんの

方から管理を辞めたいと一方的に通達されて、やむなく変更したのです。私、そんなに

嫌なオーナーでした・・・?と少し凹みました。一応、遠隔地で手が回らないオーナーや

過去にご迷惑をおかけしたオーナーに関して今回管理を解約させていただくという

書面だったので、うちは遠方カテゴリーであると信じたいところではありますが。

こればかりは真相は闇の中です。



ただ、結果としてこの管理変更が功を奏した形にはなったのだと思います。

怪我の功名とでも言うべきでしょうか。客付以外の面では疑問に思うことがないわけでは

ないのですが、満室キープしていただけるのであれば様々なことに目を瞑ることは

できると思います(笑)



しかしこの度、冒頭で書いた通り満室が崩れることになってしまいました。その理由も

入居者様が亡くなったという何とも言い難い理由です。



元々、今回お亡くなりになった入居者様は、通院に便がいいと言う理由で富山1棟目を

選んでいただいておりました。通院のためという理由となると、それだけ頻繁に

通院しなければならない病状だったということなのかもしれません。



詳しい状況や病名などはわかりませんが、所定の1ヶ月前予告の期間が満了したら

解約となり、その間にご親族の方が片づけなどを終えるという計画のようです。



親族の方が荷物を片づけてくれるというだけでも、その方がそれなりの人生を

送ることができていたんだろうなと思います。不動産賃貸業をやっていると、

家庭環境が崩壊している人もたくさん見てきていますので。身内が連帯保証人に

なれないほどに関係が悪化しているご家族も世の中にはそれなりにいます。

親族と関係が作れているだけでも素晴らしい、と思ってしまう私です。



大家の都合みたいな目線の話で、故人の方や親族の皆様には少々不謹慎な物言いに

なってしまうかもしれませんが、病院で亡くなったというのも大家としてはありがたい

お話だと思っております。お部屋で亡くなると、状況によっては事故物件扱いに

なってしまう可能性がありますので。ガイドライン上問題ない状態だったとしても、

小さな地方都市、その中でも田舎に属する場所なので、誰かが亡くなったという

だけでも噂や騒ぎになりかねません。これもまた不幸中の幸いでした。



原状回復がどの程度必要か、などの情報は何も入ってきておりませんが、その辺りは

管理会社さんが取りまとめて後日報告してくださることになっております。

お手数ですが、どうぞよろしくお願い致します。



残念ですが、これで富山1棟目の満室は崩れました。そして4月に入ってからの

解約というあまり時期的にもよろしくないタイミングになってしまいました。

でもこれは仕方のないことと思います。受け入れて先に進むしかありません。



故人のご冥福を祈りつつ、次に向けた動きをとっていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年12月05日

富山1棟目の断水騒ぎ、やばそうなので工事をすることに。

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富山1棟目の井戸水ポンプが断水した件、二度目の断水も発生してしまったようで

観念して発注することにしました。あーあ、出費でかいわー。つらたん。



先日ブログに書いた富山1棟目の断水騒ぎ。管理会社さんが現地に急行して対処し

断水は一旦収まりました。そしてその原因を探るべく業者さんに調査とお見積を

依頼したのでした。



管理会社さんからその結果がメールで返ってきました。業者さんに調査して貰ったところ

・圧力タンクについている圧力計が不自然に動きっぱなしになっている

 おそらくチャッキ弁とスリース弁の劣化により圧力調整が正常にできなくなっている

・制御盤が一部変形しており、交換した方がいいと思う

という2点の指摘があったそうです。



お見積金額は30万オーバーでした。おえぇ。



その後、担当の方から改めてお電話での報告がありました。実際のところ、今回の報告は

あくまで最小限にとどめた場合の話で、本来ならポンプごと交換するのが良いのだが

費用がかなり高額になってしまうので、制御盤の交換のみにとどめたということでした。

ぐぬぬ、これでも抑えてもらっていたのか・・・。



制御盤の変形の理由は、劣化とも事故ともなんとも言えない、ということでした。

事故の可能性があるならその線で保険とかどうなんでしょう?と聞いてみたけど、

「いや〜、事故とだんていできるかと言われると・・・」と渋めな感じでした・・・。

保険ルートは無理っぽいな、この反応だと・・・。つら。



本当の最低限であれば、チャッキ弁とスリース弁だけ交換すればよさそうな気もします。

そこの判断を誰かに相談してから決めてもいいかなと思ったので、検討しますと

回答して一旦保留にしました。札幌出張中だったこともあり、もう少し時間をかけて

相談したりしながら考えたいなと思ったのです。



しかし、まあこの状態なので、やっぱりそううまく話は進まないのでした。



管理会社さんからは、週明けまでに発注をいただかないと年内の工事が厳しくなると

何回か連絡があり、早く発注してほしそうな雰囲気を全力で醸し出してきます。

何とか気づかないふりをしてスルーしていましたが、管理の立場からすれば早めの

対応をしたいと考えるのは当然ですから、そうなりますよねーと。



そして出張中に再度管理会社さんから電話があり、今日二度目の断水が発生した、

このままだとどんどん断水の頻度が高くなる、工事をしないと年末年始にスタッフが

断水の対応をしなくてはならなくなる、と訴えかけられ、こりゃ引っ張れないわと

観念したのでした。さようなら、私の30万強。



その電話で管理会社さんに発注する旨を伝えたら、管理会社さんの担当の方は

ものすごくほっとしたような口調で「そう言っていただけるのを待ってました・・・」と

つぶやくのでした。まあこうあれだ、なんか色々気をもませてしまいましたね。

すみません。



こうして出費が確定したのでありました。不動産賃貸業は修繕との闘いですねえ。

しょうがないことではありますけど。



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年11月25日

富山1棟目で断水騒ぎ発生。

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富山1棟目でトラブル発生です。井戸水をくみ上げるポンプが不良を起こしてしまい

断水状態になってしまったとのことです。制御盤の交換が必要とのことで・・・。



富山県のとある市にある富山1棟目。正直、その市内でもド田舎と定義されても

仕方がない場所に富山1棟目はあります。地元の人に言わせれば、きっとこんな田舎は

立地が悪いので買わないと言われてしまうことでしょう。



でもそんな田舎でも、価格が安ければとりあえずいけるでしょ、という発想で

私は気にせず購入しちゃいました。なんせ利回り100%が狙える物件でしたから。

仮に埋まらなくてもたかが知れてるでしょう、という発想もありました。



まあでもやはり田舎です。出足は鈍く、埋めても退去が発生して常に稼働は75%前後。

田舎なのでそもそもの引合が弱く、問い合わせが1件とかの月もざらにありました。



期せずして管理会社さんを変更せざるを得なくなり、客付がとても強いと評判の

管理会社さんに管理委託。以前より改善されたものの、あと一歩で満室に届かず・・・

それを繰り返していました。しかし最近ようやく満室に!これは嬉しかったなあ。

その後すぐ抜けてしまい満室は一瞬だったのですが、そこからしばらくして再度

空室にお申込をいただき、今度こそ本当に満室となりました。そこからはなんとか

安定しております。



ようやく訪れた平和な時代。5年にわたる長い闘いにようやく終止符が打たれました。

あとはキャッシュフローが積みあがる良い状態に・・・となるはずでしたが・・・

そうは問屋が卸さないのでした(泣)



昨日の朝、見知らぬ携帯番号から着信がありました。知らない番号なのでどうせまた

ワンルームマンションの勧誘とかのどうしようもない電話でしょ、と思って放置。

しかし留守電が入っているじゃないですか。あれ、ということはセールスじゃない?

留守電を聞くと、富山1棟目の管理会社さんでした。あらら、これは失礼しました。



留守電によると、富山1棟目で断水が発生してしまい、対処が必要との話でした。

一昨日断水が発生し、管理会社さんにて対処をしたものの、昨日また断水していると

いう話だったので、現場に水道屋さんを向かわせているということでした。



折り返して詳しく話を聞きつつ、業者さんを向かわせることには同意。金額がいくらに

なるにしても、断水はまずいので何もしないわけにはいかないから、費用は別にして

対応をお願いします、というしかなかったです。



そしてそこからしばらくたって、再び管理会社さんから連絡がありました。

当初話していた「一昨日断水して昨日また断水」は入居者様の勘違いだったそうです。

実際は昨日は断水は発生しておらず、直ってないと思い込んだ入居者様がそのように

話をしただけだったということでした。なんじゃそれって感じでしたが、二日連続での

重篤な断水ではないということがわかったのは良かったです。



緊急性が下がったので、ひとまず今回は現地調査とお見積だけに留めることにしました。



夕方、管理会社さんから連絡がありましたが、私は歩いていて気が付かずにスルー。

留守電が入っていることに後で気が付いたので、聞いてみると・・・

原因はわからないけど何かしらの不具合が発生しているようで、制御盤の交換が

必要になると思われる、とのことでした。おえー。



詳細は電話で説明するということでしたので、とりあえず今日また連絡してみて

状況を伺ってみようと思います。でもたぶん制御盤の交換が必要なんだろうなあ。

また断水とかになったらシャレにならないので対応するしかないのでしょうけど、

なかなかに憂鬱ではあります。お金かかることばっかりだー。



ま、不動産なんてお金がかかることの集合体なので、しょうがないですね。

お見積があまり高くないことを祈り、とっとと直してしまう方向で考えます。



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2023年10月04日

富山1棟目、入居申込で満室返り咲き(通算2度目)!

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富山1棟目にお申込をいただくことができました!これで富山1棟目は満室です。

人の動きに乏しい場所なので、満室は嬉しいです。管理会社さんに感謝です。



富山1棟目は富山県にこそあるものの富山市のような立派な大都市にあるわけではなく

こじんまりとした都市のはずれの方に位置しております。一言で言ってしまえば

「田舎」です。窓から見える景色は田んぼとか果樹園とかだし、隣には用水路が

ガンガンに流れてるし。夏になればクモの巣に悩まされるような立地です。



そんな田舎になぜアパートを買ったのかと問われると・・・単純に利回りがものすごく

高かったからです。利回り星人ですので。



こちらの物件、購入時点での妄想利回りは100%近いものでした。ボロ戸建とかでなく

まあまあ普通のアパート(1部屋天井に穴が開いてる部屋があったり外壁サイディングが

浮いてるところはあったのに普通のアパートと言い切っていいのかは微妙ですが)が

利回り100%なら買わない手はないでしょう。多少田舎だって、2部屋も埋まってりゃ

そのうち取り戻せるわけですから。多少田舎だって負けようがないよねと思ったので

購入した次第でした。



大規模修繕して部屋も直して、水道管引き直して、融雪装置を導入して・・・

こう書くとかなりお金かかったような印象ですけど、ガス会社さんにもご協力を

いただきましたので、購入価格と同じくらいの修繕費用で済みました。そこはラッキー。

現時点で修繕費諸々込みで表面利回り42%くらいで回っております。



ただ、この物件は満室想定利回りの通りにならないのが問題といえば問題です。

問題になるのは稼働率ですね・・・田舎なのでそうそう期待した通りに埋まらないです。

5年保有していますが、満室になったのは過去1回だけ。だいたい8部屋中5〜7部屋の

稼働で止まってしまうケースが多かったです。一度だけ満室になった時も、数ヶ月で

次の退去が発生してしまい、あっさりと終了してしまった記憶があります。



まあそれでも利回りそこそこ出てるし、大規模修繕含めだいたい終わっているので

トラブルはあまり発生せず、平和なアパートという位置づけで稼いでもらっていました。



東京と札幌が安定してきたので、そろそろ仙台と富山に目を向けないといけないと

思っていたのですが、それもまたちょっと停滞気味になっておりました。

札幌出張も落ち着いたので、富山も1度出張して仲介店舗の方とお会いしてこようかと

考えたのですが、他のことでバタバタしていてその計画も具体化せず。



そんなおさぼりモードになっていた私ですが、思わぬ朗報が飛び込んできました。

富山1棟目に入居申込をいただき、無事満室になったというご連絡です。おおー!



入居申込をしてくださったのは50代の男性の方です。転職で富山に来るとのこと。

決め手は家賃の安さで、急な引越だから内覧はせずネットで見ただけで決めた、

と言うお話でした。特に交渉ごとはなく、家賃も満額でフリーレントもつけずに

済んだということです。



実際に現地に来てみたらとんだド田舎じゃないかとびっくりするのでは・・・

なんて思っちゃいました(苦笑)

家賃が安いのには理由があるということを理解していただきましょう・・・。



極まりの悪い物件なので、満室になってくれるのはとても嬉しいです。

管理会社さんには感謝の気持ちでいっぱいです。よかったよ、本当に。



これで次の空室がすぐ出ちゃうとかだと泣けてきますが・・・。

いやいや、そんな不吉な想像はしないことにしよう・・・。



これで富山1棟目は通算2度目の満室となりました!難易度高い物件なので決まると

本当に嬉しいです。ほっとしますねー。管理会社さんにお礼の宴でも企画しようかしら。

会社的に・個人的にOKならですけど。ちゃんと喜んでくれることをしたいものです。



ということで、重点管理物件は仙台になりました。あとは東京8棟目の空室かな?

これから再生開始の東京15棟目とホテル業の東京13棟目を除けば、128部屋中

125部屋が今埋まっている状態です。完全満室という素敵な響きの言葉が効けると

いいなあと思いますが、そのカギはきっと仙台2棟目でしょうね・・・。G事件で

3部屋空きになっちゃいましたから。ここがどこまで埋められるか!?

管理会社さんに超期待です!よろしくお願いします!



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2023年07月07日

富山1棟目の無料インターネット開通!

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富山1棟目の無料インターネットが開通しました!管理会社さんとインターネットの

業者さんとで連携しながら対応を進めてくださっているとのことです。



富山1棟目は空室があと1室残っている状態からなかなか先に進んでおりません。

よく言われる理由は駐車場が停めづらいという話です。旗竿敷地になっており、

竿の部分がちょっと狭いのです。運転があまりうまくない人にとってはプレッシャーに

なってしまうようです。しかしこれは改善のしようがないのでやむを得ません。



もう一つ過去に言われたことがあるのが、ライバル物件に無料インターネットが

あったので、そっちに持っていかれたというパターンです。これは無料インターネットを

導入すれば対抗措置になります。



管理会社さんを切り替えた際に、無料インターネットの導入も勧められたのですが、

稼働率が悪い状態なのに無料インターネット導入をして、固定費を加算させることには

私としては消極的でした。なので、それ以外の手段をまずはやれるだけやって、それでも

どうしてもだめなら無料インターネット、という順番を考えておりました。



しかし無料インターネットを入れずとも、最終的に満室に持っていくことが出来まして。

いやまあ時間はだいぶかかりましたけど。しかも一瞬で退去が出てしまったので

瞬間風速でしかなかったですけど。でも満室は満室です。



なので、無料インターネットなくても大丈夫だねーと思っておりました。

固定費が増えるのが嫌いな私です。



しかし、そんな私がなぜ突然無料インターネット導入を決断したか。

そこには地上波との関係がありました。



原理や理由はわかりませんが、富山県では地上波をアンテナではなくCATVで

見るのが主流で、そのCATVが提供する地上波が順次有料化されていっています。

地上波を見る設備を刷新するので今後は月2000円(だったかな)くださいという

お手紙が届き、CATVの営業さんが電話をしてきた李するようになりました。

地元の投資家さんも別にそれは変じゃなくて普通だよって感じの雰囲気でしたので

どうやら有償化は避けられそうにないなと思ったのです。



月2000円ちょっと払うと地上波のみ、月10000円ちょっと無料インターネットが

ついてくる、しかも工事費はCATVの会社さんが負担してくれるという話でしたので

それだったら無料インターネット入れちゃおうか・・・ということで決断したのでした。

月々の負担が駐車場3台弱増えるのであまり面白くはない、というのが本音ですが

これで入居率改善が進むならそれもありかなと割り切ることにしました。



3月末にお申込をして、しばらくしてから封書が届きました。開通の時期はこちらの

コールセンターに問い合わせたらわかります、みたいな内容でした。先に予定を

教えてくれるわけじゃないのですね。となると、いつ開通するかがわからないぞ?

どっかで電話して確認しないとなあ、と思っていたのですが、思うだけで時は流れて

いったのでした。



そして先日、いい加減電話して開通時期を聞かなくては!と思い、書類を探す・・・

あれ、書類どこにあるんだ?見つからん(汗)



CATVのホームページを見ると、お問い合わせフォームがありましたので、

もうここから問い合わせちゃえということで問い合わせを送信しました。



翌日、私の仕事中にCATVの会社さんから電話がありました。出られなかったので

留守電が入っていたのですが・・・開通時期は明日です、と言っております。

なんというタイミング。ていうかこれ、開通ってただ回線工事が終わるだけの状態?

入居者様への通知は?入居者様宅まで工事してくれるもの?どうなってるんだろう。

全然わからん。



取り急ぎ、管理会社さんにメールで明日開通らしいです、細かいことがわかったら

ご連絡します、とだけ送っておきました。そしてCATVの会社さんに時間を見つけて

お電話し、開通の定義を確認したのですが・・・。



なんとですね、既に管理会社さんとはCATVの会社さんの方で連携を取っており、

空室の宅内工事も管理会社さんが鍵を開けてくれる手筈になっているとのことでした。

入居者様にはビラで告知してあり、入居者様からコールセンターに電話することで

宅内工事を行っていただけるという形になっているということでした。



そういえば営業さんに電話口で管理会社さんの名前を言ったことあったなあ。

あれがちゃんと伝わって連携まで取ってくれてたのかー。それだったら安心です。

富山は狭いので、業者さん同士も仲良くしていて連携取れているのでしょうね。



空室の宅内工事は無事完了したと管理会社さんからも連絡があり、募集条件も

無料インターネットありに変更したということでご報告をいただきました。

ありがとうございます。大変助かります。



無料インターネットも無事に導入されたので、是非この辺で満室返り咲きの嬉しい報告を

いただきたいものですね!管理会社さんにお中元贈って頑張ってもらわないと。



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