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以前のブログで書いた賃貸の簡易宿泊所への融資の件、割と難航しております。
苦戦するだろうと予想はしていましたが、やっぱり・・・という感じです。
そしてこの案件、新しい展開が見えてきたので、その辺も含めて書きます。
今回取り組んでいる案件は、物件を購入せずに賃貸して、内装のリノベをして
運営委託業者さんにお願いして経営してもらう、という概要になっております。
私以外にも数名の方が検討している状況ですので、あまりのんびりとしているわけにも
いかないのですが、なかなかうまく進んでいきません。
ネックになると思っていたのは借入額と担保がないことです。
借入額はそれこそ東京でそこそこの立地の戸建を購入できるくらいの金額になりますので
無担保で個人が借りる金額としては決して安いものではありません。そして物件購入では
なくて、賃貸になるので抵当権設定もできません。銀行さんとしては保全のしようがなく
二の足を踏むケースが多いだろうと思っていました。
それもあり、そこそこ大きな金融機関さんに依頼しないとこの話はうまくいかないかなと
思ったので、いつも取引している信金さんや信組さんではなく、ちょっと大きめの
第二地銀さんにまず依頼することにしました。
この第二地銀さん、簡易宿泊所にしようとしている物件の元の持ち主の企業の取引先と
いうこともあり「この建物はよく知ってます」と。前向きな反応を示してくれまして、
私としてはちょっと期待しておりました。
ただ、どうもその後「運営会社さんの決算書３期分ください」とか言い出しまして、
なんか変だなあと思うようになります。何回か「私がお金を借りて運営するんです」
ということを言いましたし、それもわかった上でほしいような回答をしていたので
わかって言ってるに違いないと信じて進めてました。
そして運営会社さんとＮＤＡを取り交わし、１期分の決算書を提示しました。
「これでとりあえず進められますか？」と聞くと「あと２期分ないと登録ができない」
と言います。やっぱりおかしい。もう一度「お金借りるの、私なんですけど」と言うと
「え？」みたいな反応。やっぱり運営会社さんが自分たちでお金借りて運営するものと
勘違いしていました・・・。
私の説明がうまくなかったというのもあるのだと思いますので、あまりどうこうは
言いませんけど、ちょっと時間がもったいなかったです＾＾；
その後、私が借りる前提でようやく話が進み始めたものの、今度は「リノベ後の細かい
図面がないと支店内を説得できない」と言い出します。図面って気軽に言うけど、
作るのもタダじゃないからけっこう厳しいですよ・・・。
運営会社さんに相談してみたのですが、やっぱり同じ認識です。図面はまだ作ってないし
費用がかかるから資金の目処が立ってオーナーが決まってから具体化する流れだ、と。
何回か「なぜ図面が必要なのですか？」「事業計画書にある間取り図ではダメですか？」
と聞いているのですが「うちで付き合っている業者にも見積を出させたいから、それに
対応できる図面が必要」ということくらいしか理由がわかりません。紐づけで銀行さんが
付き合っている工務店さんに仕事を出させたいから？それがセットになることで、
支店内で話が作りやすくなるから？なんかやっぱりここが腑に落ちません。
たまたま運営会社さんと会食しているタイミングがあったので、その場で担当さんに
電話して「どのような図面が必要なのか、直接話して貰えませんか？」と依頼したものの
「すみません、今決済中で・・・」と。
いずれにせよ、堂々巡りでどうにもならなさそうなので、いったんここの金融機関さんで
進めるのは諦めることにしました。
難しいだろうと思いつつも、既存取引先の信組さんに話をふってみようかな、と。
たまたま土曜日相談をやっているという話は聞いていましたので、顔を出してみました。
支店長が「あ、ひろ＊さんこんにちは」と寄ってきたので、これ幸いとばかりに
「ちょっと難しめの案件が１つありまして・・・」とおもむろに切り出します。
支店長もいろいろと頭の中で巡らせていたようですが、「やっぱり購入でないと難しい」
というお話でした。まあそうですよね。無担保で借りるにしては額が多すぎる。
原則としては、やはり購入して有担保融資という流れが適切であり、実際にそちらの
信用組合さんでは何件か民泊への融資の実績がある、ということでした。
ただ、東京法人であれば７年で１０００万の特別融資の枠はあり、運転資金として
使途自由で借りることが出来るという話は引き出しました。こういうのを積み重ねて
やっていけば、なんとかなるかも？
この時点で一度運営会社さんに相談してみましたが、ライバルになる方々も融資で
苦戦している模様で、購入で検討したいということを申し入れているのだとか。
それに対して、所有者さんが出してきた金額も聞いたのですが、それだと回らない・・・
いや、待てよ。家賃と同額までのローンだったら問題ないはず。
物件スペックを確認すると、築２０年ちょっとのＲＣで、割と立地も良いです。
私のドミナントエリアにも近いし、観光客も余裕で見込めます。
いやこれ、購入でいいならけっこう面白い気がする。ただ、借入額はでかいですが。
ただし、購入の場合は運営実績が悪くなっても逃げられないというリスクがあり、
通常の住居ものの不動産賃貸業よりもリスクは高いと思っています。築年数や構造は
そこそこ流動性があるスペックではあるものの、さすがに東京都内のそこそこの
立地のビルを買うとなると、金額も半端ないです。買い手も個人投資家レベルでは
それほど多くないと思うし・・・。その点は悩ましいです。
購入の場合、バクチ要素が強くなるでしょう。事業計画通りにいかなかった時に
どうやって処分するの？という点が大きなリスクになります。正直、自分としても
ちょっと引っかかるところはあります。まあでも立地は良いので、東京都内なら
なんとかなるかな・・・とは思うんですけど、ね。
そして借入金額が大きいと、金利上昇がモロにダメージになります。
小さな借入ならどうってことなくても、大きな借入になるとかなり厳しい状況に。
そんなところも考えながら、どうするか方向性を探っていくと・・・
・外国人観光客は今後も増え続ける（周辺国が経済成長して日本に旅行する）
→多少周辺にホテルが増えても、稼働はそれなりに維持できるはず
・金利はしばらく上昇しない（国債の利払いが辛くなるし、経済成長もしてない）
→金利上昇により苦しくなる可能性があるとしたらハイパーインフレくらい？
・銀行融資は今後渋くなる（金融庁の姿勢から銀行の統廃合が進むと考えられる）
→不動産の流動性は当面悪くなるので、厳しい局面で処分できないリスクあり
・不動産価格はどこかで下落するが、１０年単位で見れば下降と上昇を繰り返す
→１０年単位でなんとか耐えられれば、とりあえず死なないはず
簡易宿泊所自体にはそこまでネガティブな要素はないと思っていますが、金額が
大きくなると簡単に売れなくなるリスクを抱えます。それでもやるのか？という
判断は必要になりますが、とりあえず迷ったら動いてみるのが信条ですので、
まずは「購入なら」と言っていた支店長に直接当たってみようと思います。
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