2017年07月09日

簡易宿泊所運営に関する無担保借入、苦戦中・・・でも有担保だと!?

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以前のブログで書いた賃貸の簡易宿泊所への融資の件、割と難航しております。

苦戦するだろうと予想はしていましたが、やっぱり・・・という感じです。

そしてこの案件、新しい展開が見えてきたので、その辺も含めて書きます。



今回取り組んでいる案件は、物件を購入せずに賃貸して、内装のリノベをして

運営委託業者さんにお願いして経営してもらう、という概要になっております。

私以外にも数名の方が検討している状況ですので、あまりのんびりとしているわけにも

いかないのですが、なかなかうまく進んでいきません。



ネックになると思っていたのは借入額と担保がないことです。

借入額はそれこそ東京でそこそこの立地の戸建を購入できるくらいの金額になりますので

無担保で個人が借りる金額としては決して安いものではありません。そして物件購入では

なくて、賃貸になるので抵当権設定もできません。銀行さんとしては保全のしようがなく

二の足を踏むケースが多いだろうと思っていました。



それもあり、そこそこ大きな金融機関さんに依頼しないとこの話はうまくいかないかなと

思ったので、いつも取引している信金さんや信組さんではなく、ちょっと大きめの

第二地銀さんにまず依頼することにしました。



この第二地銀さん、簡易宿泊所にしようとしている物件の元の持ち主の企業の取引先と

いうこともあり「この建物はよく知ってます」と。前向きな反応を示してくれまして、

私としてはちょっと期待しておりました。



ただ、どうもその後「運営会社さんの決算書3期分ください」とか言い出しまして、

なんか変だなあと思うようになります。何回か「私がお金を借りて運営するんです」

ということを言いましたし、それもわかった上でほしいような回答をしていたので

わかって言ってるに違いないと信じて進めてました。



そして運営会社さんとNDAを取り交わし、1期分の決算書を提示しました。

「これでとりあえず進められますか?」と聞くと「あと2期分ないと登録ができない」

と言います。やっぱりおかしい。もう一度「お金借りるの、私なんですけど」と言うと

「え?」みたいな反応。やっぱり運営会社さんが自分たちでお金借りて運営するものと

勘違いしていました・・・。



私の説明がうまくなかったというのもあるのだと思いますので、あまりどうこうは

言いませんけど、ちょっと時間がもったいなかったです^^;



その後、私が借りる前提でようやく話が進み始めたものの、今度は「リノベ後の細かい

図面がないと支店内を説得できない」と言い出します。図面って気軽に言うけど、

作るのもタダじゃないからけっこう厳しいですよ・・・。



運営会社さんに相談してみたのですが、やっぱり同じ認識です。図面はまだ作ってないし

費用がかかるから資金の目処が立ってオーナーが決まってから具体化する流れだ、と。



何回か「なぜ図面が必要なのですか?」「事業計画書にある間取り図ではダメですか?」

と聞いているのですが「うちで付き合っている業者にも見積を出させたいから、それに

対応できる図面が必要」ということくらいしか理由がわかりません。紐づけで銀行さんが

付き合っている工務店さんに仕事を出させたいから?それがセットになることで、

支店内で話が作りやすくなるから?なんかやっぱりここが腑に落ちません。



たまたま運営会社さんと会食しているタイミングがあったので、その場で担当さんに

電話して「どのような図面が必要なのか、直接話して貰えませんか?」と依頼したものの

「すみません、今決済中で・・・」と。



いずれにせよ、堂々巡りでどうにもならなさそうなので、いったんここの金融機関さんで

進めるのは諦めることにしました。



難しいだろうと思いつつも、既存取引先の信組さんに話をふってみようかな、と。

たまたま土曜日相談をやっているという話は聞いていましたので、顔を出してみました。

支店長が「あ、ひろ*さんこんにちは」と寄ってきたので、これ幸いとばかりに

「ちょっと難しめの案件が1つありまして・・・」とおもむろに切り出します。



支店長もいろいろと頭の中で巡らせていたようですが、「やっぱり購入でないと難しい」

というお話でした。まあそうですよね。無担保で借りるにしては額が多すぎる。

原則としては、やはり購入して有担保融資という流れが適切であり、実際にそちらの

信用組合さんでは何件か民泊への融資の実績がある、ということでした。



ただ、東京法人であれば7年で1000万の特別融資の枠はあり、運転資金として

使途自由で借りることが出来るという話は引き出しました。こういうのを積み重ねて

やっていけば、なんとかなるかも?



この時点で一度運営会社さんに相談してみましたが、ライバルになる方々も融資で

苦戦している模様で、購入で検討したいということを申し入れているのだとか。

それに対して、所有者さんが出してきた金額も聞いたのですが、それだと回らない・・・

いや、待てよ。家賃と同額までのローンだったら問題ないはず。



物件スペックを確認すると、築20年ちょっとのRCで、割と立地も良いです。

私のドミナントエリアにも近いし、観光客も余裕で見込めます。

いやこれ、購入でいいならけっこう面白い気がする。ただ、借入額はでかいですが。



ただし、購入の場合は運営実績が悪くなっても逃げられないというリスクがあり、

通常の住居ものの不動産賃貸業よりもリスクは高いと思っています。築年数や構造は

そこそこ流動性があるスペックではあるものの、さすがに東京都内のそこそこの

立地のビルを買うとなると、金額も半端ないです。買い手も個人投資家レベルでは

それほど多くないと思うし・・・。その点は悩ましいです。



購入の場合、バクチ要素が強くなるでしょう。事業計画通りにいかなかった時に

どうやって処分するの?という点が大きなリスクになります。正直、自分としても

ちょっと引っかかるところはあります。まあでも立地は良いので、東京都内なら

なんとかなるかな・・・とは思うんですけど、ね。



そして借入金額が大きいと、金利上昇がモロにダメージになります。

小さな借入ならどうってことなくても、大きな借入になるとかなり厳しい状況に。



そんなところも考えながら、どうするか方向性を探っていくと・・・



・外国人観光客は今後も増え続ける(周辺国が経済成長して日本に旅行する)

 →多少周辺にホテルが増えても、稼働はそれなりに維持できるはず

・金利はしばらく上昇しない(国債の利払いが辛くなるし、経済成長もしてない)

 →金利上昇により苦しくなる可能性があるとしたらハイパーインフレくらい?

・銀行融資は今後渋くなる(金融庁の姿勢から銀行の統廃合が進むと考えられる)

 →不動産の流動性は当面悪くなるので、厳しい局面で処分できないリスクあり

・不動産価格はどこかで下落するが、10年単位で見れば下降と上昇を繰り返す

 →10年単位でなんとか耐えられれば、とりあえず死なないはず



簡易宿泊所自体にはそこまでネガティブな要素はないと思っていますが、金額が

大きくなると簡単に売れなくなるリスクを抱えます。それでもやるのか?という

判断は必要になりますが、とりあえず迷ったら動いてみるのが信条ですので、

まずは「購入なら」と言っていた支店長に直接当たってみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(3) | 簡易宿泊所 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月14日

不動産を取得しない簡易宿泊所案件にチャレンジ。

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不動産を買わずに簡易宿泊所を運営する。そんな話のご提案がありました。

今までと違うジャンルなのでちょっと面白そう。



仲良くさせていただいている民泊関連の仕事をしている業者さんが、SNSにて

「ホテル案件に投資したい人いませんか」という投稿をしておりました。



民泊熱が民泊新法の180日縛りなどの残念な方向性でしぼんでいく中、やはり合法に

簡易宿泊所の資格を取得することが大事なのではないか、と考えるようになりました。

実際に簡易宿泊所の新築なんかもやってる人がいますし、個人オーナーであっても

その路線は不可能ではないだろうと思っています。



また、以前この業者さんが手掛けるホテルというか簡易宿泊所というか、そういうものを

拝見したことがありまして、なかなか面白いなと思ったものでした。収支の話を聞いても

けっこう悪くないので、都内で新築をやる時には考慮してもいいなという感じでした。



そのような下地があったので、投稿していた内容に興味を持ち、すぐコンタクトを

取りました。具体的にどんな案件なの?と。



案件は一棟まるまる賃貸というお話でした。場所は観光地にほど近い好立地。あの辺は

私もたまにふらふらしていますが、外国の方がうろうろしているエリアだと思います。

ターゲットと立地のバランスとしては申し分なし。



初期費用として

・建物の改装費用

・建物賃貸用の初期費用

がかかります。当然ながら、すごい金額です。無担保でこんなに借りられないよ!的な。



また、スワさんのコインランドリーネタにあるように、自分が不慣れな事業の場合は

その事業収支が本当に妥当なのか?という不安が残ってしまいます。実はそんなに

稼働率が良くないとか、経費が思っていたよりもかかるとか。



そこで、頂戴した事業収支の情報をホテル案件にかかわったことがある方にヒアリングし

どこまで妥当なのかを聞いて回ることにしました。何人かの方に名乗り出ていただき、

(皆様、本当にありがとうございます!)事業収支を見てもらいながらアドバイスを

受けました。



稼働率がちょっと強気すぎない?という指摘があったので運営会社さんにぶつけたところ

他の物件の稼働率を考えればこのくらいは問題ない水準、ということでした。稼働率が

50%を切ると出資者が赤字になるのですが、東京都の平均稼働率は65%なので、

まあそこまで落ち込むことはない・・・かな?たまには赤字かな?うーん。



他にもいろいろとご指摘をいただきましたが、総じて経費は優秀だというお話でした。

ホテル運営の収支の中で、ここまで経費率を落とせるのは決してありえないことでは

ないけど、それなりに大変だし、これが実際にできるなら優秀だと思う、という

意見もいただきました。



第三者意見をいくつか伺う限りは、まあありではないかと思います。

あとは今後強豪のホテルが乱立するリスクがありますが・・・立地としては需要は

確実にあるエリアなので、単価を下げるなりなんなりして、なんとか借入を返済しきって

撤収する、といったところかと思います。



面白そうな話という結論になったので、早速銀行さんに当たってみることにしました。

まず最初に当たるのは・・・その賃貸物件の近所の第二地銀さん。まだ融資取引は

ないですが、お付き合いしている金融機関さんの中で一番大きいし、太陽光発電など

動産っぽい設備投資にも対応してくれる印象があるためです。



担当の方に電話したら、割と興味を示してくれました。金額もそこそこ大きくて

このくらいなんですけど・・・と恐る恐る切り出すと「お、いいですねそのくらいの

金額!」とノリノリ。あれ、思ったより良い反応だなあ。しかも住所を聞いてすぐに

物件を見てきてくれるというフットワークの軽さ。



とりあえず、運営会社さんの決算書3期分と運営会社さんの謄本が欲しいという

ことでしたので、そちらを取り寄せることにしました。そっか、私ではなくてまずは

運営会社さんの妥当性を見るのか。なるほど・・・。不動産とは全くやり方が違うので

私がちょっと戸惑いました(笑)



この案件、単純な税引き前の利回りで言えば20%近い案件となります。

やっぱ所有しないことって強いなあ。収益性が段違い。

太陽光発電は動産案件に近いけど、今回のは本当の動産案件。

初経験ですが、ちょっと取り組んでみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 簡易宿泊所 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする