2023年05月09日

入居申込キャンセルと退去予告で泣きっ面に蜂。

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札幌7棟目、なんと入居申込キャンセルに加えて退去予告まで発生するダブルパンチ。

キャンセル怖いわー・・・退去も怖いわー・・・。



私の保有する物件の中では優等生の部類に入る札幌7棟目。とにかく出入りが少なく

ありがたい物件です。年間通して一切動きがない時もありました。ファミリー物件で

駐車場が全戸分ある築浅(と言ってもそろそろ20年弱だから築浅とも言えない?)

というちょっと田舎にありそうな物件です。実際、地下鉄の駅からは遠いので、

このエリアだと車移動がメインになるんじゃないかなと予想しています。

こういう物件の方が出入りは少なかったりするんですよねえ。



購入する時は利回りが低すぎるのではないかとドキドキしていたのですが、買ってみると

割とそんなこともなくちゃんとお金も残してくれています。ありがたいことです。



物件そのもののスペックもあるのでしょうけど、管理会社さんの頑張りも大きいと

思っております。購入前は3〜4部屋くらい空きがあり、なんでこのスペックで

この募集条件なのにこんなに空きがあるの?と不思議に思ったものでした。

恐らく管理会社さんがあまり空室を埋めることに長けていなかったのだと思います。

オーナーチェンジで管理替えるとわかってから、管理の引継に全く協力してくれなかった

らしいですからね・・・。そういうことをしちゃう管理会社さんなんて、お里が

知れたもんです。ろくでもない管理しかできないのでしょう。

(仲介さんにヒアリングしたら、実際あまり決めたくないような雰囲気でした)



物件の持つスペックと管理会社さんの能力がうまくハマっての安定稼働という結果に

なっているのだろうと思います。管理会社さんには感謝の気持ちしかありません。



さて、先日退去予告があったのですが、退去前に入居申込をいただくことができて

相変わらずいい感じに決めてきてくれるなあと感謝したものでした。管理会社さんの

「キャンセルにならなければいいのですが・・・」という一言がちょっと気になっては

いたのですが、まあ今までも別にそんなキャンセルとかなかったし、大丈夫だろうと

楽観的に捉えていたものでした。



まさかの本当にキャンセルになってしまうとは(汗)



細かい理由はわかりませんが、内見してみたら思ったのと違ったとかなんですかね?

正直、申込した後のキャンセルはできる限り止めてほしいですが、最近は昔に比べ

申込の重みがなくなっているようにも思うので・・・短期退去されるよりはキャンセルの

方がましかな、ということで自分を納得させようと思います。



そしてもっと痛いのが退去予告です。おそらく新築の頃からお住まいになっていた方が

6月で退去になることが決まりました。悪い時に悪いことは続くものですね。

てか繁忙期のうちに動いておいてくださいよー(泣)



札幌7棟目は購入前からの契約の人が10組残っています。その中でも今回退去の方が

一番の古株です。正直痛いなあと思いますが、こればかりはやむを得ません。

新築の頃からお住まいだから、家賃だって今募集しているレンジとそう変わらないから

退去になったところで利回りが上がるわけでもありません。そして原状回復がやたらと

かかるのではないかと戦々恐々です。



・・・などと思っていたのですが、私ができるだけ家賃を上げていきたい派なのを

知っているからか、管理会社さんからは更に家賃を上げるご提案をいただきました。



今の募集賃料より更に2000円上乗せ、そして元々駐車場が割安だったのを今の

募集価格に合わせることで、トータル5000円アップを目指します、とのことです。

ただ、完全に地域相場より高めになってしまうので、家賃交渉で2000円ダウンは

許容していただきたい、と。さすがのご提案です。完璧です。文句なしです。

即OKとさせていただきました。



昨年末くらいから札幌7棟目の動きが激しくなってきている印象があります。

今までずっと平和だった分の反動なのでしょうか。ま、淡々と埋めていくしか

ありませんので、頑張ります(主に管理会社さんが・・・)



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年05月05日

札幌7棟目の修繕お見積がいっぱい。

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札幌7棟目の原状回復の原状回復のお見積、あと追加で必要なアスファルト工事や

白線引き、そしてベランダの防水といった工事がまとめてドンと押し寄せてきました。



札幌7棟目はたまたま今このタイミングで工事ラッシュとなっております。

まずは先日入居申込をいただくことができたお部屋の原状回復の工事があります。

こちらは退去後に管理会社さんにて現場立会の上見積という流れになっておりました。



それから、駐車場の白線引きと排水桝の周りのアスファルトの補強があります。

白線引きは今年はいい加減やらないとダメだねというレベルに達していたので、

対応する以外の選択肢はありませんでした。どこに停めていいかわからないレベルで

白線消えてましたからね・・・。そして排水桝は先日ブログに書いた通りの内容で

できるだけ安く仕上げつつ、その中で比較的長持ちしそうなやり方を管理会社さんが

模索している状況でした。



まず真っ先にお見積が出てきたのが原状回復でした。2LDK50平米強でお値段は

23万円ちょっとでした。面積考えればまあこんなくらいはかかってもおかしくないな、

という金額帯です。



管理会社さんの方でも退去立会時に入居者様と調整して、原状回復費の中で東京ルールに

則った形で請求できるものは請求、できないものはこちらで負担という形で切り分けて

対応してくださっています。なので、出てきた内容に対してどうこうと言うつもりは

ありません。そこはちゃんとやってくださる管理会社さんであることはわかって

おりますから。



遠隔で現地に行けない私のために、間取り図と工事個所の写真を対比できる資料を

作って送ってくださるあたりも素敵です。ありがたいです、本当に。



しかしこのご連絡のメールの中で「ベランダ防水のみ別途お見積」みたいな内容が。

どうやらベランダ防水も結構ダメになっていてやり直しが必要らしいですが、

内装業者さんと別の業者さんになるから(?)いっぺんに見積もれなかったようです。

ベランダ防水は10万〜20万はするだろうなあ・・・。



そしてその見積も届きました。14万でした。現状回復と合計すると37万くらい。

ベランダ防水が想定外でしたが、それも含めてならまあそんなもんかなと思います。

四の五の言わずに発注です。



そしてその後、すかさず届きました。駐車場のアスファルト補修と白線塗装のお見積。

白線引きは24万前後、アスファルト補修は11万前後で合計税込35万弱でした。



アスファルトに関しては、排水桝を交換する方法は高すぎるし、今までのように

上から固めたり埋めたりしても2年くらいで再補修が必要になってしまうことは明白。

なので、今回は「雨水桝の周辺1m四方を一旦剥がした後、桝周りと地面の高さを

調整しアスファルトで埋める」という工事になるそうです。

今までより高い工事になりますが、これで寿命が長くなるなら良いかと思います。



総額でざっくり74万前後の工事になってしまいますので、なかなか重いです。

まあでも、メンテナンスしないとどんどん荒廃するし、入居者様の満足度も下がり

負のスパイラルが発生してしまいますから、こういう設備投資は不可避ですから。

節税した分をこういうところに投じて物件の価値を高め、入居者様に満足いただき

長く住んでもらうこと。長い目で見ればそれが一番割安で効率がいいということに

なるものと思っております。



義母も「高いけどしょうがないわね」と工事に同意してくれたので良かったです。



そういうわけで、工事を粛々と進めていただく段取りを取りました。

お手数をおかけしますが、よろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 11:10 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年04月20日

札幌7棟目、退去前に入居申込受領で満室返り咲きへ。

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札幌7棟目、入居申込をいただくことができました!若い新婚さんとのことなので

長期入居に期待が持てるんじゃないかと思っております。



現在、空室は129部屋中7部屋(退去予告は空室、入居申込は満室とみなす)です。

稼働率は93.8%。空室になっているのは仙台1棟目、東京1棟目、東京6棟目、

東京10棟目、富山1棟目、札幌7棟目、札幌9棟目といったメンバーです。



東京1棟目は申込があったもののキャンセルという惜しい結果でした。

富山1棟目は店舗で頑張っていただいているのは把握しております。

仙台1棟目は義母が家賃を下げたりしながら動いています。

東京6棟目はお試しで少し家賃上げて募集しており、反響次第で家賃をどうするかを

決めようという試みをしております。

札幌7棟目は管理会社さんに任せておけばどうにかなると思うので静観してます。

東京10棟目は・・・流れに任せてます(テナントだし3坪しかないし)

札幌9棟目は・・・流れに任せてます(私が保有する部屋で一番スペック悪く家賃安い)



この中でどの部屋が一番早く動きがあるか。仙台1棟目か札幌7棟目が最初に来るかな?

などと考えておりましたが、そこそこ当たりでした。1つはまさに札幌7棟目でした。

やはりこの物件+この管理会社さんはうまくハマってる気がします。ありがたいです。

(もう1つ申込がありましたが、それは明日のブログにとっておきます)



というわけで、札幌7棟目にお申込をいただくことができました。入居申込を入れて

くださったのは、20代前半で結婚のために住み替えのお二人となります。

いいですねー。新居買いますとか言うまでは出ていかなさそうなパターンです。

個人的にはとてもありがたいお客様だなという印象。



今回募集していたお部屋は2年での退去だったので、昔の安い家賃ではありません。

そんなに家賃を上げたりせず、今の家賃帯で募集でいいのではないかというのが

管理会社さんの見立てでしたので、それに従って募集開始する運びとしました。



そしてその会話をしてから3週間程度経過した昨日、入居申込のご連絡を頂戴したと。

早い!退去する前に次が決まってしまうという素晴らしいパターン!



家賃もうちょっと実は上げられたパターンなのかもしれませんが、喫緊で売却する

わけでもないし、管理会社さんがやりやすい形でやってくれれば十分かなとも思うので

いいのかなと思ってはいます。



でも聞くだけ聞いてみようと思って、家賃もうちょっと上げたりできるんですかねと

管理会社さんに聞いてみたところ、家賃はむしろ近隣よりも高い水準になっている、

ということでした。え、それなのに何でこんなに早く決まるの?その秘密は広告料に

ありました。札幌のファミリー物件は広告料2ヶ月が相場なのですが、札幌7棟目では

広告料3ヶ月にしているから、仲介業者さんがやる気になって決めてくれるようです。

敷金1ヶ月を条件につけてるから、入居付けの段階で大家の懐から出ていくお金は

広告料2ヶ月でゼロゼロ物件と変わらないから、それなら広告料3ヶ月にして

早く決めちゃった方がいいんじゃないか、という発想みたいですね。なるほど!



勿論、敷金は預り金なので大家の手元に残るお金ではありませんが、管理会社さんが

きちんと機能してくれていることもあり、国交省のガイドラインに則った形での

退去立会をしながらも、なんだかんだで敷金は原状回復費用と相殺になることが

多いです。今のところは、管理会社さんのおっしゃる通りの形になっています。

さすがと言わざるを得ません。やり手管理会社さんです。



前述のとおり新婚さんなので、自宅を買いましたなどの理由で退去する可能性はあれど

まだ20台前半ならすぐに自宅は買わないかなという気もするし、しばらくは

安泰だろうという気もします。サラリーマンの会社の同僚にも、結婚して子供生まれて

来年小学校に上がるから家を買うとか引っ越すなら今年中に・・・と言ってる子が

います。若くして結婚したらこんなパターンになるんじゃないかなと思うので、

子供が小学生になるくらいまで・・・結婚してすぐ子供が生まれたとしても6年は

住んでくださるんじゃないかなと期待しちゃっております。



保証会社さんの承認も出ていますので、契約に向けて進めてくださいということで

お願いしました。これでキャンセルがなければ安泰です。



最初の方で書いた通り、札幌7棟目ともう1つ(明日のブログネタです)の申込が

ありましたので、稼働率は95.4%まで向上しました。ずっと80%台で苦しんで

おりましたが、ようやっと軌道に乗ってきた感じがします。時間かかったなあ。

そんな中、安定して高稼働率で引っ張ってくれた札幌7棟目には感謝しております。

その状況を作り出した管理会社さんにも同じく感謝です。



久しぶりの完全満室に向けて、引き続き活動を強化していこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年04月14日

排水桝の周りのモルタルが劣化してボロボロに。

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札幌7棟目は駐車場の白線を引き直さないといきえないのですが、それに加えて

駐車場の排水桝周りのコンクリがボロボロになってしまい工事が必要な状態です。



今年は珍しく2件も退去予告が出てしまった札幌7棟目。結露騒ぎもありました。

波乱の年にならなければいいのですが・・・。ちなみに空室2件のうち1件は

退去前に入居が決まりました。もう1件は絶賛募集中。そして結露は管理会社さんの

仮説である換気能力不足が一応正解になりそうで、換気扇を交換して除湿器を入れて

こまめに換気することを入居者様に喚起したところ、改善の方向になっているようです。

一大事にならず歓喜する私でした。



今回、舞台になるのは駐車場です。札幌7棟目は駐車場が1戸につき1台以上取れる

物件で、敷地の広さが募集の武器にもなっているように思います。その分、除排雪の

費用がかさむという問題点はありますが・・・何事も一長一短ということなのでしょう。



以前より、駐車場の白線が消えかかっており、駐車スペースが判別しにくいという

問題点があることは認識しておりました。いずれ駐車場の白線引き直し作業を

やらないといけない、という認識はありつつも、先送りにしてきたのでした。



今回、管理会社さんからさすがにそろそろ白線はやらないといけないという話を

いただいておりましたので、雪が溶けたこの時期のどこかで白線を引く作業は

発生する認識でおりました。管理会社さんからお見積を頂戴したら、それに応じて

対処しないといけないなあ、と。



そこに新たな課題「排水桝周りのアスファルト」というものが登場しました。

厳密に言えば新しい課題ではないのですけどね。以前も発生しており、直してます。



駐車場の敷地内に排水桝があるのですが、以前よりそこの周りのアスファルトが

剥げてきているという状況がありました。最初はお安く済ませていただく形で

管理会社さんが自分たちでアスファルトで埋めたのですが、シーズンが終わる頃には

また同じような状態に。そこで前々シーズンは業者さんに依頼してモルタルを入れて

しゃきっと直しました。しかし今シーズン雪が溶けてみると、そのモルタルも剥げて

しまっておりました。2年で元通りかー・・・。



鉄の桝なのですが、桝自体が変形してしまっております。埋める以外の有効な手段は

排水桝そのものの交換となるものの、蓋だけでなく排水管も交換になることから

費用が高すぎて提案できないレベルだそうです。なので例年埋める案を出して

実施しているものの、すぐ壊れてしまっているそうです。



この排水桝の場所が車や除雪車が一番通る場所にあるのも、圧がかかる原因の

一つになっているようです。過酷な場所なのに加え、入った水が冬の凍結で膨張し

亀裂が入り、そこから更に水が・・・という劣化のスパイラルに入ってしまっているのが

原因であろうとのことでした。



管理会社さんとしても、コストを下げて少しでも長持ちする方法があればと思って

業者さんにいろいろ確認していただいているということでした。そこで妙案が出ることに

期待したいところですね・・・。



何にしても、アスファルトの白線引きと排水桝の補修が今シーズン必要だということは

間違いのない事実になってしまいましたので、覚悟しておこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年04月01日

札幌7棟目で退去予告・・・無念。

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安定の札幌7棟目でこの時期に退去予告を食らってしまいました。繁忙期も終わる

このタイミングでかー、と残念な気持ちですが、退去は止められないので仕方ないです。



ブログではちょいちょい書いていますが、札幌7棟目はとても優秀な物件です。

家賃は購入時より上げられており、携帯アンテナも屋上に設置することができました。

利回りは当初7%を切るくらいだったのが、8.6%まで向上しております。

ファミリー間取りで平均入居期間も長く、トラブルは管理会社さんが上手に抑えてくれて

あまり表面化しません。立地がそんなにいいわけではないのですが、どういうわけか

最近は募集すればすぐ埋まってくれます。手間が全然かかりません。

敷地が広いため除雪費が多めにかかること、元々の建物の造りが微妙なところがあって

トラブルが発生しやすい、2LDK間取りなので原状回復費が高い、といったあたりが

問題と言えば問題ですが、デメリットを補ってあまりあるメリットがある物件です。



ここしばらく退去がなかったので安心しきっていたのですが、この繁忙期は1件の

退去予告が発生。しかしすぐ埋まり、このまま満室維持で繁忙期を駆け抜けることが

できました。よかったー。そんな安堵感を胸に抱いていたのですが・・・

好事魔多しとはこのことか。



管理会社さんからLINEで退去予告の連絡が入ったのです。もう繁忙期終わったよ!?

なんで今退去しちゃうのかなー(泣)



管理会社さんによれば、解約の理由は住み替えだそうです。同居家族の構成が変わり

一人暮らしになっているから、2LDKは広すぎるというのが理由だそうです。

うーむ、それだとどうこう言いづらいですね(汗)



レントロールを見ると、2年お住まいになっていただいているようです。

2年もお住まいということだと、なんで今退去するのーとも言いづらいですね。

単身ならそのくらいでの退去はあり得るし、ファミリーにしては短いとは思うけど

不満が残るというほどでもありません。しょうがないかなという範疇だと思います。



2年前に内装しているので、そこまで汚れていないだろうという期待はあります。

リフォーム代は大きくかからないだろうと期待。



家賃は据え置きで募集するとのことでした。直近で決まった部屋の1つ下の階なので

そのくらいが妥当な気がします。総じて問題はなさそうという印象です。



今までが退去が少なすぎたってことなのでしょうね。それに空いてもすぐ埋まる

傾向もあるし、まあそう大きな心配はないだろうと思っております。

シーズンは外してしまいましたが、できる管理会社さんなので問題なく埋めてくれるで

あろう、と。



入居率がだいぶ向上してきたところで、また退去が出てしまう。

不動産賃貸業をやっている以上は宿命だと思うのでそういうスパイラルがあるのは

そういうものだと割り切るしかないでしょうね。今回の退去、リフォームは手間かからず

素早く埋まってくれることに期待したいと思います。



築17年でファミリー8.6%・・・

築20年くらいになったら8%とかで売れちゃったりするのかなー・・・

値上がりして売れて、元金均等で払ってるから残債の減るペースも早いことを考えると

売ったら結構なお金が手元に残りそうだなと思った次第でした。

これ売って仙台1棟目と札幌11棟目の借入返しちゃって、更に新築1棟狙うとかも

ありっちゃありなのかなー・・・。



この間沖縄出張してた時、一緒にいた凄腕大家さん達に「1度全部売ってリセットして

新築の大きいの買った方がいいんじゃない?」なんて言われたりもしましたけど、

全部売るではなくてもある程度売るのはありだよねーと思ってはいるのです。

今年の年初目標として掲げたやつですね。やっぱこれ早くやらないとダメだな。

早く仕上げて分析に移らなくては。



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posted by ひろ* at 09:26 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする