この物件の属性を考えるとかなり汚い使い方ですね・・・。

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札幌７棟目で先日退去がありましたが、どうやら内装が悲惨な状態になっているようで

やられたわーという感じになっております・・・。



札幌７棟目は今年は本当に受難の１年でした。２ＬＤＫのファミリータイプの物件で

これまでほとんど入れ替わりもなく、まさに優良物件といった感じでした。

それが今年は衝撃の５部屋入れ替わりです。１９部屋中５部屋なので、２５％以上が

今年だけで入れ替わるという大惨事。しかも長期入居の方ばかりが入れ替わるので

内装もほぼやり直し。そしてここ数年の猛暑の影響もあり、入れ替わるたびに

エアコンの設置が必要になってしまうというダブルパンチで内装費が膨れ上がりました。



これまでができすぎていたのだろうというのは頭ではわかるのですが・・・

それでもやはり、これだけ一気に退去が続くとダメージは大きいです。

気持ちの面でもそうだし、金銭面でもそうです。一部屋当たり平気で８０万とか

原状回復＋エアコンでかかりますからね・・・。えぐいです。



客付自体は問題なくできており、空いたら直して埋めてを淡々と繰り返してます。

家賃も少し上がっているので、その意味ではいいことなんですけどね・・・。

８０万かけて３０００円家賃が上がると、年間３．６万ですから、利回り４．５％。

あまり効率がいい投資とは言えませんね・・・。いやまあ家賃が下がることすらある中で

家賃が上がっているというだけで十分すごいことではあるのですが。



今年最後になってほしい退去後の原状回復。管理会社さんから情報が来る前に、

清掃業者さんの巡回報告でヤバい状態が浮かび上がってきました・・・。



とりあえず写真を見ていただきましょう。













・・・うん、普通に頭が痛い。勘弁してほしい。



清掃報告のＬＩＮＥグループには管理会社さんも参加してくださっております。

管理会社さんからは、退去立会をした後、この酷い状態に対する負担交渉をしている

ところだというコメントがありました。１時間以上原状回復について話をしており

キッチリ回収するよう詰めているとのことです。



長期入居の方なので、材料に関しては東京ルールを考えると負担は難しいのかも

しれませんが、善管注意義務違反による原状回復の作業費は別です。材料ではなく

内装屋さんが動く手間賃は請求できるはずです。そもそもビリビリにクロスが

破られている状態で、善管注意義務を満たしていたとはとても言えないですよね・・・。



でもまあ、退去する人が数十万も支払うとなれば、それは嫌だと抵抗するのも

逆の立場になればわからなくもありません。でもそれだったら、奇麗に使おうよ・・・。



この交渉がどうなるかは正直私もまだわかりませんし、管理会社さんの腕前に

かかっていると言っても過言ではないでしょう。管理会社の担当さん、以前勤めてた

会社で督促業務もやっていたみたいですし、この辺は得意であろうということで

良い結果が出ることに期待したいと思います。



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札幌７棟目で今年５部屋目の退去予告（泣）

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札幌７棟目、９年お住まいの方からの退去予告いただきました（泣）

今年は本当に退去の当たり年のようで・・・。激しくつらたん。



今年は受難の年だった札幌７棟目。募集すれば割と早めに満室になるので、そこは全然

心配していないのですが・・・保有して５年は全然入退去がなく平和で静かだったのに

６年目になる今年は退去ラッシュ。しかも長期でお住まいの人ばかり退去していくという

地獄絵図です。長期の人はリフォーム代がかさむのできついです。



降雪量が尋常ではなかったため、雪留場を増やさざるを得なくなり、貸せない駐車場の

区画が１つ増えてしまったことから始まり、長期入居の方ばかりの退去が４件。

猛暑のためエアコン設置要求が既存入居者様より寄せられたこともありました。

そして１階のお部屋は結露だのいたずらだので管理会社さんの出動が増える、と。

今年は手間が非常にかかった印象が強いです。



更にしんどいのは、そのリフォーム代。安定して５０万以上をたたき出してくれます。

その上、エアコン設置が自腹で乗っかってきますので・・・普通に１００万単位の

リフォーム代が飛んでいく事態に陥りました。これ普通に今年の業績に影響しそう。

義母も今年はお金が出ていくばかりだわとぼやいてましたが、その通りです。本当に。



ここまでに均等にくるはずだった退去やリフォームがこのタイミングでドバっと

押し寄せてきているのかな・・・としか言いようがないですね。



救いなのは、管理会社さんがすごく頑張ってくれて、相場以上の家賃で決めてきて

くれることでしょうか。売却を見越したレントロールの向上という意味では、

退去も決して悪いものではありません。購入時より年間の家賃収入は１００万近く

押し上げていただいております。うち６０万くらいは基地局の誘致で増えた分ですが

残り４０万くらいは管理会社さんが家賃を高くきめてくださっているためです。

値上がりした分で、リフォーム代も売却の時には取り返せる計算になりますね。



頭でそうわかってはいても、やっぱり目先のお金が消えていくのは辛いですが（苦笑）



夏くらいでリフォームも全部終わり、入居付けも完了。ようやく正常化したねと

管理会社さんも含めほっとしていたところでした。



しかし、まだ今年の悲惨な一年は終わっていませんでした・・・。

管理会社さんから届く「退去予告」の恐怖。



別件で管理会社さんに連絡していたのですが、その返答の中で「今連絡があったのですが

残念なご報告があり・・・」と。いらない、聞きたくない！と言うわけにもいかないので

聞いてみたところ・・・退去予告でした。



退去となるのは、９年間お住まいの長期入居の方でした。なんでも、実家戸建が

割と近くにあり、そこが空き家になるので、そっちに引っ越すのだそうです。

お子様が大きくなって部屋数も不足気味だったということで、今回の引越をご決断された

と言うお話でした。駐車場を２台借りていただいており、そちらも解約となります。



９年お住まいでお子様も小さい頃からいたとなると、リフォームの費用もかかりそう。

厄年はまだ終わっていなかった（泣）



退去の理由も理由なので、引き留めも難しいでしょう。ご実家が空き家になったなら

そっちに住んだ方が住居費だって節約できますしね。



こちらのお部屋、家賃もかなり高めでした。管理会社さんもさすがにここから更に上に

家賃を上げていくのは厳しいだろうという感触なので、家賃は据え置きとなります。

駐車場は今の相場に値上げできそうですが、上振れ要素はそれだけですね。



前向きに捉えるなら、駐車場が２区画開放されることはもしかしたらプラスかも

しれないです。部屋数以上に駐車場があるにも関わらず、雪留場が必要なせいで

なぜか駐車場不足に。募集しても駐車場がないから苦戦しそうな部屋がちらほらと

あったのです。そういう部屋が一つでも減る可能性があるので、これに関しては

プラスと考えても良いかと思います。



リフォームはいずれやらなくてはならないことなので、それがいつ来るかというだけの

話に過ぎません。たまたま今いっぱい来ちゃっただけであると頭ではわかってますけど

やっぱキツイですわー。修業が足りません。



義母にも退去の旨連絡しましたが「今年は退去の当たり年なのね」と泣き顔の絵文字が

入った返信を返してきておりました。そうですよねー。ほんとそんな感じ。



これで最後であってほしいなと切実に思う私なのでした。



管理会社さん、お手数をおかけしますがどうぞよろしくお願い致します（泣）



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札幌７棟目で駐車場の一時解約・・・。

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札幌７棟目を契約している方が、駐車場を一時的に解約するという申し入れを

されてきました。また借りる意向はあるようです。リスクを承知ならやむを得ないか。



札幌７棟目もようやく落ち着きを取り戻した感じがします。年初から退去ラッシュで

各部屋それぞれリフォームをしなくてはならない、しかもそのリフォームの金額も

２ＬＤＫで長期入居者様ばかりだから結構なお金がかかるときたものでして・・・。

なかなかハードモードになっておりました。



先日、追加の退去予告もない状態で申込ベースで満室となり、保証会社さんの審査も

無事に完了。キャンセルもなく契約まで締結できたということで、ようやく一息

つけた感じになりました。これまでにこんな大変なことになったことはなかった

優等生物件なので、ちょっとびっくりでした。また元の優等生に戻ってくれることを

期待したいと思います。



まあそうは言っても、細かい話でまだいくつか波乱は残っているのですけどね。

例えば、１階の入居者様の子供部屋の窓を開ける人がいるとか（たぶん子供同士での

いたずらだろうということで防犯ライトを設置したりとか、１階の入居者様の部屋の

結露問題とか（一応、浴室換気扇を交換したことで解決でもいいかなとは思いますが）。

１階ばっかりだなと自分で書いてて思いましたが、もう一つ新たな問題が発生して

しまいました。



冒頭に書いた通りなのですが、駐車場を一時的に解約したいというお話です。



細かい事情まではわからないのですが、長期入居されている入居者様から管理会社さんに

ご連絡があり、駐車場を半年以上使わないことになりそうなので一時的に解約したい、

というご意向を示されたそうです。



半年以上使わないから解約したい、でもお部屋は引き続き使い続ける・・・。

もしかしたら半年くらい地方の仕事で札幌に戻ってこないとか、そんな話かしら？

お勤めになっている企業さんの情報を見ると、長期で家を空ける可能性のある

仕事のようには見えます。自宅自体を解約するのは面倒だけど、駐車場だけなら

気軽に解約と再契約できるし・・・という発想なのかもしれません。



ただ、一度手放すということは、その後再度契約しようとした時に駐車場が存在しない、

というリスクをはらむことになります。そこは正しく理解していただかないとですね。

戻ってきました、もう一度契約させてください、ありません、えーそんなー！みたいな

やり取りになるのは避けたいところ。



ということで、再度借りられないリスクがあることは理解してくださいということを

管理会社さんから念押しして貰うことにしました。まあ今は空室がないから新たに

申込が入ることもないと思いますが、今後空室が出たら容赦なく駐車場ありで募集を

させていただくことになりますので。でも空室は出ない方が嬉しいです（情緒不安定）



駐車場１区画分の損失は正直ちょっと勿体ないのですが、利用者様のご意向である以上

やむを得ないですね・・・。残念ですが、ご意向に沿ってやらせていただきます。



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エアコン設置要求が・・・。

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札幌７棟目の入居者様からエアコン設置のリクエストがありました。

最終的には受けることになると思いますが・・・うーんと思わないこともないです。



今年は散々だった札幌７棟目。退去が多く結露などのトラブルもありました。

今までは安定していてよかったのですが、今年はこれまで安定していたものが

全部吐き出されたのかもしれません（苦笑）

ま、確率は収束するってことですね。これでまたしばらく安定するに違いない、と。



怒涛の如く入った入居申込に関しても、全て保証会社さんの審査を通過して契約まで

こぎつけているということでした。これで安心して満室返り咲きと言えます！



管理会社さんは今年は大変だったのではないかと思います。退去４件に結露トラブル、

募集時の交渉事に駐車場のやりくり・・・。頭が下がります。感謝しかありません。



今年の札幌の夏は異常な暑さでしたね。新規入居された方には、エアコン設置しなければ

家賃２０００円マイナスというオファーを出したのですが、設置しないという判断を

された方はゼロでした。札幌のエアコン需要が確実に高まっているようです・・・。

先日は３５度とか言ってたし、札幌も避暑感覚で訪れる場所ではなくなってしまった、

と思わざるを得ない今日この頃・・・。夏フェスも３０度オーバーでなかなか暑かったし

汗は止まらなかったし。汗っかきのデブには辛い季節です。とはいえ、湿気がないので

東京に比べたらそれでも過ごしやすいとは思いますけどね。



このとんでもない暑さの前に、お住まいになっている入居者様も我慢ができなくなって

しまったようです。自腹でエアコンを設置するという方もいましたし、エアコン設置を

大家サイドに要求してくる方も現れました。



大家側にエアコンつけてよと依頼があったのはつい最近の話です。先日、３５度を

記録した後なので、いよいよ耐えかねて・・・という感じなのでしょう。



管理会社さんは大家側に余計なお金をかけさせたくないと考えてくれています。

できるだけ設置しない方向で交渉をしてくれていると思うのですが、それでも私の

ところにその話が届いたということは、先方の気持ちがかなり強いのでしょう。



あと、管理会社さんとしては、今の入居者様に抜けてほしくないという気持ちも

あったようです。５年以上お住まいの方で、駐車場なしで契約してくれています。

駐車場の区画が足りないから、今車を借りていない人にはできるだけ出てほしくない、

という話を管理会社さんがされておりました。



駐車場、まだ４区画貸してないところがあるんですけどね・・・。

でもそこは雪除けに使わなくてはならないということなのです。

そこを貸して排雪した方がお値段が高いというのは試算して貰って把握しています。

なので仕方ないかと思ってはいるのですが・・・。



昨今の豪雪のせいで、今まで３区画でよかった雪除け地帯が４区画必要になって

しまいました。なんかもう、最初の目論見とか想定利回りとか、そういう話が

ことごとく自然のせいで潰されていて腹立たしいのですが、今与えられた条件で

やるしかないんだよね、としか言えないですよ。ええ。貸したいのに貸せない

もどかしさ。部屋によっては駐車場２台確保できるくらい広い土地も魅力の一つと

思っていたのに、なんか全然それを活かせてないなあ・・・と思うのでした。



まあもうこの際活かせないのは仕方ないです。そういう自然環境にあるのだから

何かできるわけでもないですし、受け入れるよりほかに手がありません。



そんな事情でとにかく駐車場が足りないから、できるだけ今の人には出てほしくない、

というのが管理会社さんの素直な気持ちだそうです。なので、可能であればエアコンの

設置を許容してほしい、と。



管理会社さんの判断は妥当性があると思うので、きっとここはエアコン設置を

受け入れないといけないのかなーと思ってはおります。ただ、そうは言っても

新規入居の方の場合は実質的に家賃２０００円アップで対応しているのに、

既存の方は家賃アップなしというのも、他の方から見たら納得感がない話です。



ということで、家賃２０００円アップしてくれるなら設置するというオファーを出して

みたのですが、管理会社さん経由で提案したところ、それだったら家賃が安くて

エアコン付きの部屋に引っ越すということでした。



管理会社さんに家賃相場を確認して貰いましたが、だいたい相場なりくらいの価格だけど

退去するなら募集はもう少し高くできる見込みもあるとのことでした。

実際、管理会社さんのご尽力のおかげで、相場より高め家賃で推移しております。

駐車場さえあれば、じゃあ出てってくださいって言うだけなんですけどね・・・。

もどかしい。雪除けとかいう豪雪地帯のクソ仕様のせいで・・・（泣）



今シーズンはもう終わりますので、来シーズンどうするかというところで、春先まで

交渉を続けるということで、今回は一旦落ち着かせました。



双方が妥協して１０００円家賃アップくらいで決着できればいいんですけどねー。

駐車場がなくて募集が大変だと言われてしまうと、そこを無視して強気に出るのもなあと

思ってしまいます。でも言われっぱなしのやられっぱなしも悔しいし。今年はとにかく

修繕費が山ほどかかっているので、できれば少しでも回収できる方向で進めたい・・・。

ま、来年に持ち越しだな。



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札幌７棟目、７月だけで３つのお申込をいただき満室返り咲き。

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札幌７棟目、またまたお申込をいただき満室に返り咲くことができました。

お金はかかるパターンになったけど、満室に戻せそうな雰囲気になりよかったです。



今日はこの後すぐ出張で電車に乗って出かけないといけないので、手短に済ませます。

（手短と言っても比較的手短というだけでそこまで短いわけではないですが）



札幌７棟目。築浅ファミリー物件であるにも関わらず、今年に入って１９部屋中４部屋が

空室になる異常事態。例年１部屋空くか空かないかが相場だったので、かなりの異常値を

たたき出された印象でした。



しかも長期入居の方が多く、修繕費も一部屋あたり６０万とかすごい金額が出てしまい、

更にエアコンも設置した方がいいとかいろいろ出てきてお財布に大変厳しい事件と

なってしまいました。



前のオーナーが変なリフォームしてたから悪いところもありましたし、エアコン需要が

こんなに高まると予想しておらず、ガス会社さんにエアコン貸与を相談するのが

遅くなってしまったというのもあると思います。いろいろな原因はありますが、

そういった積み重ねが運悪く重なってしまい、大きな出費につながってしまいました。



管理会社さんはそんな中でも何とかコストを下げようといろいろ考えて動いてくださり

募集の仕方とか送金との相殺の仕方とか、配慮をしてくれています。見積だって別に

ぼったくりしてやろうという見積ではありません。もうやむを得ないんだろうなと思って

無我の境地で払うしかないと思っております。



義母が手元資金が減るのが嫌な人なので、ブツブツ文句は言っておりましたが、

エアコン設置をしなくてもいいかもしれないルートを残すなどしてある程度の納得を

して貰いながら話を進めた次第でした。



７月はあまり動きがないというのが一般的な流れではあるのですが、札幌７棟目は

７月に入って２件のお申込をいただくことができました。いずれもエアコン設置希望と

いうことで、エアコンの費用も乗っかってきます。なかなか大変です。



管理会社さんからは、送金と相殺するタイミングを少し分けるようにすると言って

いただきましたので、これでなんとか乗り切れるかなーなんて思っておりましたが・・・



昨日、管理会社さんより最後の１室もお申込をいただくことができたというご連絡を受け

申込ベースではあるものの一気に満室にすることができてしまいました。ありがたい！



今回のお申込もエアコンありのお申込でした。家賃は少し高めで決まったということで、

レントロール観点では素晴らしいことです。ただ、また費用発生かーというところがね。

なかなか辛いです。



管理会社さんもそれはわかっているので、どうやりましょうかと事前に相談をして

くださっております。請求をどうしたらいいかと聞かれており、とりあえず総額で

いくらかかるか、何も考えなければどういうタイミングで相殺されるか、という

情報を出してもらうことにしました。口座にお金がないわけじゃないから、こちらから

振込にならないよう調整して相殺して貰うんだろうなと思ってはおりますが、出納は

義母の所掌なので、確認しないとね・・・。



あと、駐車場の区画も今回のお申込で足りなくなりそうという話がありました。

厳密には空いている区画があるのですが、その空いている区画は冬季に除雪をした際に

雪ためとして利用したいので冬場は貸せない場所なのです。ここは管理会社さんと

貸した方が収益性が上がるのではという話をしたのですが、結局排雪の費用の方が

高くつくという結論で貸さないという方針になっております。

夏場は雪ため用の駐車場の区画へ、冬場は敷地内のどこかに縦列で停める、みたいな

形で対応予定とのことです。工夫していただきありがとうございます。



費用面でキツイところはありますが、これで札幌７棟目は満室に返り咲きました。

くうう、仙台２棟目や札幌１２棟目で退去予告がなければ完全満室にかなり近づくことが

できたのに。でも入居率が維持できているということなので、ありがたいと思います。



これで札幌７棟目のご乱心もおしまいのはず。平穏な札幌７棟目が戻ってくることを

祈りたいと思います。



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