札幌７棟目のエントランスのドアの塗装を手配。

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札幌７棟目のドアがちょっとすすけた感じになっていたので、塗装することにしました。

管理会社さんから以前提案があったやつを今頃になって認識して動いた感じです（汗）



２０１７年に購入した札幌７棟目。保有して７年が経過し、８年目に入ろうとしてます。

築年数も１８年となり、そろそろ築浅と言うのも厳しい時期になってきました。

いろいろと設備が壊れ始めてもおかしくない頃合いです。いつまでも若いわけじゃ

ないんですよねー・・・自分の肉体も含め（苦笑）



購入した頃のイメージだと、築２０年くらいで売却しようということを考えてましたが

どうしたもんでしょうね。もうちょっと保有しようかな？あの頃とは情勢が違いすぎて

今となっては高利回り物件ですからねえ・・・。昨年の入退去はすごかったですが、

今年は静かで特に問題もないから平常運転に戻った感じもしますし。

こういうのは流れに身を任せるのかなー、などと勝手に思う私なのでした。



札幌７棟目の管理会社さんはすごくしっかりしているので、基本的には任せきりで

言われた通りにはいはいそれでいきましょうという感じで進めております。

言い方はアレですが、丸呑みすることが多く、丸呑みの時ってあまりその事象が

印象に残らないという問題もはらんでおりまして・・・。割と何を言ったかを

忘れがちです（苦笑）



そんな前置きをしつつ、本日は札幌７棟目のエントランスのドアの話です。



先日の札幌出張時に、札幌７棟目の火災が気になり現場を見てこようと考えて

札幌７棟目まで足を伸ばしました。痛ましい火災の痕跡がくっきりと・・・みたいな

状態では全くありませんでした。何も変わらぬ平常運転でした。大事に至らず

ほっとしております。



建物の状態は奇麗に保たれており、ゴミの放置なども特に見当たりませんでした。

駐車場の白線が塗装されて奇麗になっているのはいいなあと思ってみてました。

そんな中、ふとエントランスのドアに目をやると・・・



なんか下の方が汚い。

雨漏りした時の天井みたいな感じにシミになっている・・・。



築年数が古くなってきたのでしょうがないのでしょうけど、このドアは以前にも

ドアの蝶番がおかしくなったりして、ちょっとトラブル多めな印象です。

施工時の作りが悪いのかな？



直ちに影響を及ぼすわけではない話ですが、エントランスは物件の顔ですからねえ。

安く手が打てるなら対処した方がいいかなと思ったのでした。



管理会社さんに相談すると「以前ご報告にあげた件ですね」と。あ、そうだったっけ？

やべ、完全に認識していなかった（汗）

ついでに白線引いたのは１年前だと言われて、いかに私が物事を忘れているかという

事実を再認識したのでした（苦笑）



管理会社さんに対策の提案をお願いしたところ、安い案として塗装を、高い案として

特殊塗装を１０万以上という形で案内いただきました。友達の塗装屋さんなので

比較的割安に対応してくれるのだそうです。



特殊塗装なら木目の風合いなども含め今と同じような形で再現できるそうですが

そこまでしなくても４万の塗装でも十分高級感は維持できるのではないか、というのが

管理会社さんの見解でした。



基本丸呑み党の私ですので、じゃあ４万の塗装でお願いします！と返答した次第です。



エントランスって大事だと思います。物件の第一印象、見た目の印象ですからね。

リノベーションして再生させるパターンでも、とにかくエントランスだけはきちんと

ゴージャスに作り、中は普通という手法をとることはしばしばあります。それと同じで

なるべくきれいに高級感をもたせた形で維持しておくに越したことはありません。



ということで、エントランスのドアが奇麗になることで、ますます印象がよくなり

高稼働率が維持されることに期待したいと思います。



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札幌７棟目で火災発生。

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札幌７棟目で火災が発生してしまいました。現場で管理会社さんの依頼した内容が

適切だったためだと思いますが、当日中に通常モードに復旧できたので良かったです。



過去、札幌４棟目が火事になったことがありました。１部屋丸々燃えてしまい、

消防車がガンガン放水して・・・というまさに火事だという感じの状況でした。

北海道のローカルニュースでも報道されてしまい、大騒ぎでした。



あの時は火災保険も酷くて、原状回復に必要な費用をそのまま素直に出したのに

そんなにかかるはずがないと言わんばかりに、あり得ない額まで減額されてしまい

だったらそれでお前のところで業者さん手配して原状回復してみやがれ、とブチ切れたく

なる気持ちを抑え、保険代理店さんや管理会社さんに粘り強く交渉をいただだいて

ようやくまともに原状回復できるくらいの金額まで査定額を押し上げることが

できたのでした。誰だよ、火事で焼け太りとか言ったやつは。私のケースにおいては

そんな感じは全くありませんでした・・・。



詳しいことは当時のブログを再掲しますので是非ご一読ください。

その１

その２



そんなわけで、あまり火事にはいい思い出がない私です。

ちなみにどうでもいいですが、地震（北海道胆振東部地震、能登半島地震）、雷、

火事、親父の４つはコンプリートしております（だから何だ）



さて、そんな感じで火事がちょっと嫌な思い出になっている私のところに、またまた

火事の野郎が攻め込んできたようです。もうほんと勘弁してー。



今回の火事の舞台は札幌７棟目です。札幌７棟目は過去に地震の被害にも遭っており

これで地震と火事の二冠を制覇しました（だから嬉しくないんだって）



管理会社さんから「札幌７棟目で騒ぎになっています」というＬＩＮＥのメッセージと

共に写真が送られてきました。見ると札幌７棟目のあたりに消防車が２台停車して

なにやら作業を行っているように見えます。ただ、放水などしている様子はなく

どういう状況なのかは今一つわかりかねます。



消防車は火事以外でも出動するケースはありますので、まあきっと火事ではなく

何か別の話で出動しているのだろう・・・そうに違いない・・・でなければ放水もなしに

静かにたたずんでいることはないはずだ・・・。半ばそう信じたい気持ちもあったと

思いますが、そう理解をしてやり過ごそうとしておりました。



それから数時間が経過。管理会社さんから再びＬＩＮＥが送られてきました。

火事で確定とのことです。あーん、考えたくなかったー・・・。



原因はわかりませんが、エレベーターの非常用バッテリーあたりが燃えたようです。

エレベーターを通じて各階のホールに煙が流れていったことで入居者様が気が付き

火災が発覚した、という流れみたいですね。ぼや程度といったところでしょうか。

前の火事のようにガンガン燃えまくったとかじゃなくてよかったといえばよかったです。



そして入居者様にも特に被害がなかったようで、これも不幸中の幸いでした。

その点に関しては本当にほっと一息です。



消防の方は火災の原因を把握するべく、燃えてしまった機器を持ち帰ったそうです。

現場に残ったのは管理会社さんとエレベーターのメンテナンス会社さん。

エレベーターの設備が燃えてしまったので、エレベーターが動かない状態です。

管理会社さんは、これを何とか当日中に復旧してほしいと依頼。それに応えて

エレベーターのメンテナンス会社さんが動いているという状況だとのことでした。



消防の方が原因を調べるために機械を持ち帰るくらいなので、火災の原因は不明。

事故だったら火災保険の対象になるけど、経年劣化と判断されたら火災保険も

出ないし・・・原因ってすごく重要なんですよね。保険が出るのか心配です。

保険代理店さんには取り急ぎ火災があった旨の報告をしておきました。



夜中の１２時になって管理会社さんから復旧した旨の連絡が届きました。

入居者様がエレベーターを使えない状態はこれで回避されました。良かったです。

深夜まで動いていただいていた管理会社さんとエレベーター会社さんに深く感謝。

こういったパートナーの皆様がいるからこそ、私の不動産賃貸業は成り立ってます。

独りじゃ何もできないポンコツです。



ちなみに復旧にかかった費用は三桁になるとか恐ろしいことを管理会社さんが

仰っておりました。管理会社さんの方でも、エレベーターメンテナンスの業者さんに

費用負担して貰えないか交渉してくださるそうです。フルメンテナンスの契約なので

何とかならないか相談してくれるということで、こちらの交渉がうまくいくことを

祈っております。



もし交渉が不調であれば、保険会社さんにご相談をすることになります。

どうなるかわからないので、負担いただけない前提かつ事故である前提で保険会社さんと

事前に話を進めておいた方がよさそうです。あとでバタバタするのは嫌ですからね。



ということで、頭が痛い問題がまた一つ出てきてしまいました。

私は鈍感力高めなのでそこまで重荷には感じませんが、繊細な人でしたら不動産なんて

買わなければよかったと後悔しているところでしょうね。やめよう不動産投資（笑）



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札幌７棟目のテレビのアンテナの小修繕。

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札幌７棟目で小修繕が発生しました。テレビ線のコンセント内部品が破損したとのこと。

たいした額の修繕じゃなかったので良かったです。



昨年は散々な成績だった札幌７棟目。稼働率はいいのですが、これまで超少なかった

退去が怒涛のように押し寄せてくる上に、どれもことごとく長期入居の方の退去で

原状回復費が１００万単位でのしかかってくるという悲惨な状態でした。

今年の繁忙期は静かなので、ようやく嵐が去ったのかな？と思ったりもします。

管理会社さんも入退去が多かったり工事の手配があったりで大変だったと思います。

感謝申し上げます。



元々、札幌７棟目は（当時としては）利回りがあまり高くない物件だけど、ファミリーで

安定するだろうし、駐車場も全戸分＋αあるので競合と比べても多少の差別化は

できるだろうという目論見で購入しました。所有物件の中では一番大きな物件です。

札幌４棟目の売却をした際の売却益を頭金として入れて購入した感じです。

築年数が古くなったものの、規模は倍になったので、まあこれはこれでありだったかと。



購入時は空室もそこそこあり、埋まっている部屋もちょっと安めの家賃だったので

適正水準の家賃と広告料に変更して募集を行い、多少時間を要したものの無事に

満室にすることができました。



前のオーナーさんの募集条件の方が広告料が高くて家賃が安かったのに、なんで

埋まらなかったんだろうなあ・・・と思ったりもしますが、たぶん管理会社さんが

問題だったのだと思います。鍵は現地に置いてないし、審査は妙に厳しいしと

いうことを仲のいい仲介業者さんが言っていたので、おそらく仲介業者さんの中で

あまり評判は著しくなかったのだろうと思います。管理変更でちゃんと埋まる物件に

変わってくれたのでしょう。



限界ギリギリまで家賃を上げつつ、携帯電話の基地局を屋上に誘致するなどもして

副収入も増やしていった結果、現在は利回りが０．５％以上向上しております。

世の中の物件価格の相場が高くなっているので、物件価値向上＋外的要因のおかげで

含み益はかなり増えてきたのではないかと考えます。



昨年はイレギュラーで猛烈な入退去がありましたが、例年であれば０〜１件くらいしか

動かない物件なので、その意味でも大変親孝行なのです。



ただ、いくら安定していると言っても、やっぱり修繕は発生するわけで・・・。

今回もたいした金額ではないですが、小修繕が発生しました。



管理会社さんからＬＩＮＥでテレビ線のコンセント内部品が破損しているので

交換工事を行いたい、１万円（税抜）である、というご連絡をいただきました。

テレビの買い替えで取り付け業者さんからの指摘があったそうです。



仕事中だったので、わかりましたーお願いします！で話は終わらせましたが、

よくよく考えてみると、今まではなんでテレビ見れてたんだろう？という疑問が。

買い替えの時に発覚というけど、なんでそのタイミングでようやく発覚なんだろ？

普通に不思議です。



管理会社さんに後からそこを聞いてみたのですが、どうやらテレビのアンテナの

差し込み口が二つあり、片方だけ壊れていたようなのです。テレビを買い替えた際に

地上波用とＢＳ用の２つの差し込みをすることになり、発覚したとのこと。

なるほどー・・・。私、自宅に地上波のアンテナすら引いてないので知らなかったです。

最近はそんな感じなのね。チューナーレステレビしかもはや使っていない人にとっては

新鮮でした。



今どきのテレビはアンテナを２つ使うことがあるということを学んだと共に、

普段使わないものの修繕イメージがなかなかわかないということを改めて認識した

ちょっとした修繕工事の話でした。



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札幌７棟目のビルトインコンロの見積が出てきた・・・。

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札幌７棟目のビルトインコンロのお見積が届きました。うーん、たかーい・・・。

どうにもならない話なんだとは思いますけど、高いですー。辛いですー。



先日、札幌７棟目の話として挙げたビルトインコンロの故障。

ビルトインなのでそこそこ高いだろうなと思って過去の見積を探してみたら、

５年前に故障した時の修理代は８万円台でした。普通の外付けのコンロに比べると

かなり高いとは思うのですがビルトインコンロだからそんなもんなのかなと思って

おりました。なんせビルトインコンロの物件なんて札幌７棟目以外ないから・・・。

比較の仕様がないのですよ。



ＳＮＳのコメントでは、３．５万くらいで交換できるとコメントをしてくださった方も

いらっしゃいました。それを聞くとそもそも当時の８万もだいぶ高いようには思います。

私は細かいことはわからない人なので、特別な仕様があるのかとか、工法がややこしい

仕様なのかとか、そんな細かいことはわかりません。というかすみません、正直言えば

わかろうとしていないです（クズ野郎で恐縮です）



建築のことを全く知らなくていいとは思わないのですが、プロに対して素人が

付け焼刃な知識で対抗しようとしたって、どだい無理だというものと割り切ってます。

ただ、本当にいいなりになるとなると、ボッタクリにあっても気が付かない可能性が

あるため困ります。よって、私はそうならないように業者さんととにかく仲良くなって

変な価格が出てこないようにする方向でそのリスクに対処しております。



札幌７棟目の管理会社さんとは、数ある管理会社さんの中でも仲良くしている度合いは

かなり上位なので、もしこれで管理会社さんにボッタクられてたとするならもうそれは

しょうがないです。そこまでの関係しか作れなかった私が悪いということです。



なので、きっと管理会社さんの出してきた価格にも何らかの理由があって、妥当性が

ある金額なのだろうと思います。



ということで、今回も出てくる見積は妥当な内容であろうという前提です。

さてさて、いくらの見積が出てくるかなー。



・・・１３万台だって（泣）



管理会社さんからも「前回より価格が上がってしまっています（泣）」との報告が

ありましたので、あちゃーと思いながら見積を開いたらこの有様でした。

もー。ビルトインコンロこわーい！（まんじゅう怖いの類ではありません）



ちなみに先日東京１５棟目で購入した、工事してキッチンに埋め込むタイプの

２口ＩＨコンロは６万ちょっとでした。こっちに変えた方が安いんじゃ？（苦笑）



もうどうしようもないので、これでそのまま進めるしかないですねえ。

お金のかかることばかりですわー。はぁぁ。

ま、宿命なので淡々とやるっきゃないですねー。入居者様も困っていると思いますし

早々に対処を進めたいと思います。



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札幌７棟目でビルトインコンロの故障。

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札幌７棟目でビルトインキッチンが故障したという話がありました。

修理の手配をしましたが、果たしていくらかかるのだろうか。ちょいビビります。



昨年は散々だった札幌７棟目。ずっと退去もなく静かな物件だったのですが、

昨年は長期入居の方ばかり５部屋（だったかな）も退去ですよ。長期入居の上に

２ＬＤＫの間取りだから原状回復のお金もかかるし、大変でした。義母が全然お金が

貯まらない、むしろお金が減っていくとブツブツ言ってました。まあそうだよね。

数百万単位でお金が消えたもんなあ・・・。ダメージでかかったですわ。



しかも、ここのところ札幌でもエアコンの設置も必要になってしまいましたからねえ。

募集時にエアコンの要否を確認し、エアコンが必要なければ家賃を下げるとしたものの

全員エアコンが必要という話で・・・。東京と違ってエアコンも高いんですよね。

元々エアコンなんか想定していない作りだからなのか、工事費が高いのです。

それもまた辛かったなあ。



そんなこんなで結構大変でしたが、相変わらず入居付けは悪くなく、昨年最後に空いた

お部屋も申込をサクッといただけました。家賃は近隣相場に比べて割と高めに

設定をしているようなのですが、管理会社さんの腕前がいいのか、その大変さが

あまり感じられないくらいの早さです。その点は本当にありがたいです。



これ以上退去や故障、原状回復がなければいいのですが、まあ現実はそうもいかない、と。

今回も札幌７棟目の管理会社さんからちょっと残念なご連絡がありました。



一つの連絡はありがたいお話で、入居申込をいただいていた方と無事に契約まで

締結することができました、というお話。これは良かった話ですね。

もう一つが・・・冒頭で書いた通り、ビルトインコンロの故障の連絡でした。



札幌７棟目は私の物件にしては珍しくそこそこ仕様がいいやつです。

ガスのビルトインコンロがついております。見栄えはいいのですけど、故障などが

あった時に辛いんだですよねー。



今回はまだ修理費のお見積をしてもらっているところなので、具体的にいくらかかるかは

まだわかりませんが、５年前に壊れた時の見積書を引っ張り出してみると８万円台。

今は更に高くなって層な予感です・・・。辛いなあ。１０万は覚悟した方がいいのかなあ。

家賃１ヶ月分以上余裕でぶっ飛びます。



とはいえ、入居者さんに快適に暮らしていただくためには、こういった出費も

しょうがないことです。ガスコンロが使えないということだと、生活にも支障が

出てしまうでしょうからね。さっさと修理して元の状態に戻さないとです。

（お財布には辛いですが・・・笑）



入居者さんが快適に過ごせるよう、こちらも適切な対応を心掛けたいと思います。



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