2019年07月08日

大規模修繕、早速トラブル発生!

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仙台築古アパート、信金さん系も持ち込んだところは全滅でした。

築古物件、風当たり強いなあ。想像以上です。



札幌7棟目の震災被害からの復興修繕が始まりました。始まったばかりですが、

いきなりちょっとしたトラブルも発生。素早いリカバリで事なきを得そうです。



札幌7棟目は私が保有している中でダントツに大きな規模の物件です。築年数もまだ

新しい新耐震のRC。だから保有物件の中で一番利回りも低く、稼働を上げないとだし

築20年くらいで売却をすることを考えると、建物の状態も良い形に保っておかないと

いけない物件です。



それなのに、震災でクラックが嫌な感じに入って、しかもそれが当初の施工が今ひとつで

そうなっていると聞いた日には、けっこうガックリきました。素人にはその辺判断して

購入するのは難しいもんなあ・・・と。



でもまあ、買ってしまったものは仕方ありません。しっかり直して今後憂いがない状態に

しておく必要があります。それが将来の自分のためでもあり、入居者様のためでもあり。

気持ちを奮い立たせて発注しました。



そして7月早々から、現地での工事が動き出しました。工事の内容としては、

足場をかけずに職人さんがぶら下がり、問題のある個所を補修するということに

なっております。普通の職人さんに頼むよりぶら下がる職人さんの方が割高になりますが

足場をかける必要がなくなるため、トータルで見るとコストダウン。しかも部分的に

今年はこの辺、来年はあの辺、みたいな感じで工事を行うことができるのもメリット。



着手金を今週中に払わないとなあ、と思っていましたが、仕事のせいでなかなか振込に

行くことができず(お金があるのが法人口座なので、ネットで完結出来ず店頭に行って

仙台法人に送金してから先方に送ることになります)、今週なんとか時間を作って

その作業をしに行こうと思っています。



そんな状況の先日ですが、トラブル発生しました。



管理会社さんから連絡があり「工事の関係で入居者様の車に傷がついたというクレームが

入りました」と。なんですとー!?



入居者様から管理会社さんへ、先日買った新車の車にモルタルが落ちて傷がついた、

養生もしないで工事するなんてどういうことだ、という感じのクレームが入ったという

ことでした。普段はとてもいい人なのに怒っているということで、これはまずいと

すぐ施工業者さんに連絡をしたものの、その後施工業者さんからの折り返しがなく

心配なので一応状況を共有しておく、という感じでした。



まずいですね、ということですぐ職人さんのマネージメントをしている投資家仲間の

友人にショートメールで状況確認。すぐに返信があり、入居者様の車にモルタルと

塗料が落ちたようで、入居者様と電話で会話はしており、保険対応で解決に向けて

進めます、ということでした。



後日、電話もいただきました。状況としては報告した通りで、入居者様ともお会いして

補償について話を進めているとのこと。また、再発防止策として、全部の車に対して

養生をさせていただくことと、要員を増やして駐車場側のチェックをする人を

つける、ということを検討しているという話でした。

人を増やす代わりに工期は短くするということを言っていたような気もします。



人が増えればコストが増えるので、その分こちらの負担も増えるのかなと思いましたが

本当に必要なお金であればそれも仕方ないと思います。できれば今の見積金額で

収まってくれれば嬉しいですが・・・。



7月、8月と札幌に行く機会があるので、その際にでも様子を見てきたいと思います。

8月は時間も多少あるので、陣中見舞いと懇親会でもできればいいな。



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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月26日

震災で受けた損傷を修繕するための下準備。

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札幌7棟目の震災からの復興のための修繕、7月からスタートします。それに先立って

東京から札幌に来る職人さんのための住まいの手配諸々に対応中です。



私が持っている物件の中ではトップクラスに新しい(と言っても築13年ですが)

札幌7棟目。しかし、新しい割に昨年9月の地震の被害が大きく、このまま放置すると

建物に深刻なダメージを与えかねないクラックが随所に入ってしまっております。

今すぐどうこうなるような話ではないものの、長期的に見てあまり好ましくないのは

間違いないので、早めに修繕してしまおうという感じです。



前々から懇意にしていただいている投資家仲間のお友達と、その友人の職人さんに

今回の震災復興の修繕を依頼しました。足場を掛けず、ロープでぶら下がって修繕を

行うことができるので、足場代の節約・本当に必要な個所に絞っての施工を行うことが

可能・工事を複数年に分割することも容易という3点がメリットとなります。



この職人さんが東京在住なので、今回の工事の為に札幌に滞在していただくことに

なっております。それを行ってもまだコストメリットがあるということです。

で、普通にマンスリーマンションを手配すると、これがなかなかのお値段なのです。

そこで、相談を受けた私、自分の物件の空き部屋を借りていただくということで

コストダウンを図ることにしました。



この辺の経緯はこちらの過去ブログをご参照ください。



7月から工事開始なので、私の物件を貸すことに対する準備、急ピッチで進行中です。

私が個人間で契約する余裕があればよかったのですが、今とてもじゃないけどそれを

やっている暇がないため、管理会社さんに対応を依頼することにしました。



契約書の作成、月極駐車場の空き調査、鍵の受け渡しなど一通りのお仕事をお願いして

対応して貰っています。管理費5%を差し引いていただくくらいしか仕事に対しての

フィーを発生させられていないので申し訳ないと思いつつ、いろいろとお願いして

しまっている自分がいます。



その中で一番難航しているのが、近隣の月極駐車場を探すこと。今回提供する

札幌9棟目の立地は割と車社会な場所なので、近隣の月極駐車場がことごとく

満車になっており、全然空きがありません。物件の隣に大きな駐車場があったのですが

そこも地主さんが戸建屋さんに売ってしまい、今は戸建が建っています。



管理会社さん曰く、ちょっと周囲に足を伸ばしてもなかなか見つからないとのこと。

自身のことと捉えてもっと必死に探したらあるのかもしれませんが、管理会社さんも

他の仕事をいろいろ抱えての対応なので、あまり私の都合ばかり押し付けてお願いを

するわけにもいきません。



とはいえ、職人さんはフェリーでハイエースに山ほど荷物を積んでくるわけですから、

駐車場がないというのは結構きついです。どうしたものかなあ・・・。



そこでふと思いついたのが、札幌9棟目のテナントさんの存在です。テナントさんは

駐車場を2台ほど物件の隣地に借りています。夜は営業時間外なので、その時間だけ

せめて借りられないか、という相談はできるのではないかと思った次第です。



早速管理会社さんにその方向で相談をしてきてもらいました。たまたま現地に行く用事が

あるということで、交渉してきていただいたところ・・・



・借りている区画だから、地主さんの許可を得ないと良いとは言えないので聞いてみる

・お金を出して借りているので、そのお金は一部負担いただきたい



という2点の条件は出たものの、テナントさんご自身の意向としては貸せるということで

前向きな見解を得ることが出来ました。



夜だけは停められるということでも良いか、という点については現在職人さんに

確認をしているところです。ないよりはマシだと思うけど・・・でもお休みの日とかは

ちょっと不便だろうなと思います。



その他、入居中の借家人賠償責任保険をどうするとか、本来ならかかる24h管理費を

無料にして貰えないかとか(余計な経費が出ると結局工事費に跳ね返るため)、

思っていたよりもやることが多くて、入居手続きとかやってる管理会社さんのお仕事って

地味だけど大事だなあと思ったりしております。



何にせよ、これで準備は整ったと思います。3ヶ月にわたる長期間の工事になるため、

工事費用も三分割で支払うことになります。支払の準備もしておかなくちゃ。



地震という予定外の事象により、やることが増えてお金もかかってしまっていますが

いずれ来る大規模修繕を今から分割してやってしまえるという形で、むしろこれを

メリットと捉え、前向きに対応していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:44 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月21日

エレベーターの保守メンテナンス会社さんを変えていいのか?

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管理会社さんから、エレベーターの保守メンテナンス会社切り替えの提案をして

いただきましたが、単純に変えてしまっていいものなのかわからず不安です。



部隊は札幌7棟目。私が持っている物件の中で一番大きく、唯一この物件だけが

エレベーター付です。現在はメーカーのフルメンテナンスサービスを受けております。

どこのメーカーか記憶にないのですが、現在の保守の会社がエレベーターを作ってる

メーカーさんの名前がついてるところなので、たぶんそこのメーカーのエレベーターが

物件についているのでしょう(うろ覚え)。



で、管理会社さんからひょっこりと「独立系の保守会社に変えることでコストが少し

安くなり、エレベーター内に監視カメラを設置してくれるそうです」とのことです。

あれ、私何か頼んでたっけ?特に記憶はないけど、なんか安くなるならいいのかな。



提案の経緯については以下のような流れでした。



今のエレベーター会社さんから「夜間に非常ボタンを押すイタズラが頻繁にあるので

エレベーター内に防犯カメラを設置してほしい」という依頼があったそうです。

(なんかこの話はうっすら覚えてました)

ただ、設置はしてほしいけど費用はオーナー負担、というのが先方の言い分でした。



それだとオーナー側にコストが発生してしまうということで、管理会社さんにて

他のエレベーター保守会社さんにあたってみたところ、今回提案してくださっている

会社さんが「保守業務を移管してくれたら防犯カメラを無償で設置する」と仰って

くださっているそうです。



別にPOGになるわけではなく、メーカーのフルメン→独立系のフルメンに変わるだけで

防犯カメラはつくわ、駐車場1台分の賃料程度の費用が浮くわでいいこと尽くめのように

感じます。



ただ、以前不動産仲間のFBで、うかつにエレベーターの保守会社さんを切り替えると

いろいろと残念なことになる、という趣旨の投稿を見た記憶がありまして。実際のところ

切り替えることによるデメリットってなんなんだろう?というのがわからず、判断を

下しかねております。



管理会社さんもデメリットについて確認はしてくれたようですが、保守会社さん曰く

フルメンの契約を維持する分には、保守の内容も今までと同じで特に不利益はないはず、

ということでした。



リニューアルとかの時に不利になったりしないのかなあ?

保守会社をコロコロ切り替えることで、その後の何かの取引に影響はないのかなあ?

正直、よくわからないので、どう考えたらいいのやら。



エレベーターのある物件を持っていて、エレベーターに知見がある方。

エレベーターの保守会社に勤務したことがある方。

エレベーターマニアな方。

エレベーターアクションにはまっていた方。



是非私の悩みに答えていただけるとありがたいです。

特に問題がなければ切り替えてしまおうと思っております。



というわけで、仕事キツキツなので今日も手短な後進でした。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月27日

修繕の方針は何年かかけてじっくり対応する方向で。

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札幌7棟目の震災被害からの復旧に向けて、現地で職人さんと打ち合わせをしました。

まーもうこれは工事やるっきゃないねー。



せっかく札幌に行ったのだから、日曜は何らか仕事してから東京に戻りたい。

そんな折、札幌7棟目の震災被害からの復旧工事をお願いしている業者さんとの間を

取り持ってくれている投資家仲間の友人から「札幌に行くなら現地で状況を見ながら

修繕内容の説明をしたい」というお申し出をいただきましたので、日曜日のお仕事は

それにすることに決定。



管理会社さんも必要であろうと言うことで、現場に当日来ていただく手筈を整えました。

管理会社さん2名(物件担当の方と管理の親分)、友人、施工を行う職人さん、私で

総勢5名が現場に集まり、打ち合わせスタート。



・・・と思ったのですが、その前に気になることが。明らかに契約していないはずの

駐車場に、軽自動車が停まっているじゃないですか。え、ナニコレ?聞いてないよ?



管理会社さんの物件担当の方、心当たりがあるみたいで「ちょっと行ってきます」と

物件に入っていきました。そして程なくしてから出てきて「現行犯逮捕しました」と。

どうやら前々から不法駐車をしている入居者さんが居たようです。現行犯で捕まえて、

駐車場を契約させることに成功したとのこと。若干ですが収入アップです。ラッキー。



気を取り直して、まずは職人さんによる現地の状況確認です。

以前のブログで書いたような内容を、現場で被害を受けている箇所を見ながら

確認していきます。

補修前(モルタル剥離・錆)

補修前(モルタル剥離)

こんな感じで、結構モルタルが剥離しています。鉄部が露出してしまったところは

錆が発生しています。



次に、試しに修繕を行ってみた箇所の評価に移ります。

調査の時に、あまり目立たない面で試しにクラックを補修してみたそうです。

補修後

ちょっと色むらは出てしまいますが、クラック自体は綺麗に埋まっています。



今回、全面的にこのような形で修繕してしまう案と、クラックが酷い箇所に絞って

この施工を行う案の2案でお見積を出してくださっていますが、職人さんの説明を

聞くと、1階と2階に関してはどちらの案でも全面塗布するということでした。

色むらが気になるのって、目で見てわかるところだと思いますから、1階と2階のように

見えやすいところは全面塗布される前提というのは助かります。



3階より上は、部分的な補修にするか、同様に全面塗布するかの二択になっています。



職人さんのおすすめは、部分的な補修に絞る案。築年数的に、部分的にコーキングが

固まってきているところもあり、かといって全面的に交換するほどでもないから、

部分的に補修しつつ毎年様子を見て、今年は窓回りコーキング、来年は目地コーキング、

という感じで打ち換えていくと、建物の状態が良い形でキープできるのではないか、と。



ロープでぶら下がれる職人さんなので、足場をかけなくてもいいから、こういう提案が

できるのだと思います。足場を毎年かけてたら、それだけでかなりの金額になりますが

その費用がかからないから、毎年様子を見るという案を出せるのでしょう。



一気にやるのに比べて、コストも圧縮できそうです。全面塗布の場合は、結果として

クラックが入らないかもしれない面も含めて施工しますが、クラックが入った箇所だけ

工事するなら、全体の施工量も減らすことができるはずです。



説明に対する違和感は特になかったので、この内容でお願いすることにしました。

管理会社さんと直接連携を取っていただき、施工中の入居者様への通知などについて

遅滞なく連携が取れるような体制になったのではないか、と思います。



それから、おまけ的な内容ですが、コストダウンの案としてうちの空き物件を借りて

いただくことになりそうです。



今回来てくださっている職人さんは、関東地方から出張で来ていただいています。

現地にはロープでぶら下がれる職人さんがいないから、出張費をかけて関東から

連れてきても、足場よりは安いでしょう、という感じでお願いしております。



そうなると当然ながら泊まれる場所が必要です。マンスリーマンションに3ヶ月

滞在すると、けっこういい金額がかかってしまいます。そこで、私の保有している物件の

空き部屋に滞在していただく案を出しました。



空き部屋は札幌5棟目で1室、札幌6棟目で1室、札幌9棟目で1室。札幌10棟目は

リフォーム終わったとしても単身間取りがないのでNGです。そしてその観点で言えば

札幌6棟目も2LDKなのでNG。消去法で札幌5棟目と札幌9棟目が残ります。

札幌5棟目は貸している間の機会損失が怖いので、たぶん入居付がきつい札幌9棟目を

貸すのがベターでしょう。車で来ているから駅からの距離も関係ないでしょうし。



その前提で交渉を進めていましたが、職人さんから「エアコンをつけてほしいです」と

要望をいただいてしまいました。うーん、私が保有している物件でエアコンがついて

いる部屋って、札幌7棟目の1階だけなんですけど・・・。



札幌は夏涼しいから賃貸物件は基本的にエアコンがありません。新築・築浅物件だったり

高級物件だったりすれば設置されていますが、築20年とかになるとほぼ間違いなく

エアコンはついていないし、入居者様もエアコンは求めません。その代わり、網戸だけは

絶対についてないといけないですけど。



エアコンがあれば家賃が上がったりバリューアップで客付に好影響があるに違いない、と

職人さんは推してくるのですが、1Rで15平米とかで、在来のお風呂に無理やり便器を

くっつけてバストイレ一緒の物件にエアコンつけても、エアコン以前の問題で決まらない

構図になるのは目に見えています。



しかし、職人さんはこれだけは譲れないと懇願してきます・・・。



マンスリーに泊まるよりは、エアコンとうちの空室の方が割安だとは思うのですけど、

ちょっと困ったなあ。いくつか案を考えてみたので、札幌9棟目の管理会社さんに

相談したいと思います。



工事は今年の7月くらいからの予定。震災の傷跡が消えることを期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月19日

施工の質が良くなかった札幌7棟目の修繕方針。

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札幌7棟目の震災被害からの復旧工事、見積がぼちぼちあがってきました。

うーん、想定より高めのお値段。というか建物自体がちょっとアレなことも判明です。



昨年9月の胆振東部地震で被害を受けた札幌7棟目。もう雪も降るし、応急処置だけして

残りの修繕は来春以降やりましょう、という話にしておりました。



段取りとしては、以下の流れを想定しています。



昨年中:緊急のところだけ対応

今年春:被害状況と越冬したことによる追加の被害の調査・修繕方法検討

今年夏:決定した修繕方法に従い、修繕実施



仙台法人は2月末決算なので、前期のうちに緊急の修繕は完了させておきました。

そして今期に入り、仲良くしている大家さん仲間の友人が抱えている職人さんに

札幌入りしていただき、現地調査を行っていただきました。



そして最近になってその結果が戻ってきたのですが・・・

どうやらこの物件、新築時の設計と異なる仕上げになっており、そのせいで被害が

大きくなってしまっているようです。



元々の設計図を見ると、この物件は総タイル張りで作られているはずでした。

しかし、現況ではコンクリート打ちっぱなしとタイルを併用している仕上げです。

当初設計と異なる仕上がりになっている理由は今となっては不明ですが、恐らくは

予算が足りなくなったのでしょう、と業者さんが言っておりました。



そのせいで、コンクリートの被りがタイル前提の薄さになっているようです。

本来ならもっと厚さがないといけないのに・・・。そのせいで、クラックが入りやすく

水も通りやすい状態になっているようです。



高い買い物がまさかの欠陥持ちってことですかね、これは。やっちまったなー。

でもそれは素人が買う前に調べきれるものではないです。どうにもならないですね。

中古物件は買ってみないと何が欠陥かわからない、ということで。1棟目でこういう話に

ぶち当たっていたら、心が折れて不動産投資をやめていたかもしれません。



業者さんからは次のようなご提案をいただきました。



今回の調査の結果、亀甲状のクラックに関しては、面状で浮いていて、クラックを

カットして補修する従前の方法だと、一気に崩れる可能性があります。

対案として、最近発売の浸透性のコンクリート撥水剤を使用する案を提案されました。

発売して間もないということもあり、5年以上の実績がない点が心配だということですが

インフラや分譲の大規模修繕にも使われているとのことですので、それなりの信頼性は

あるだろうとのことです。



この材料を使うことを前提として、タイル面以外の全面塗布と階段はウレタン防水で

ロープで出来る最大のバージョンの見積と、塗布をクラックの酷い箇所に絞り、

階段工事も行き来が少ないので防水ではなく撥水に変えたバージョンの見積の2案を

ご提示いただきました。



2案の金額差はおよそ倍くらいです。勿論、最低限に絞った方の工事が安いです。

ただ、その場合は今後もクラックが増える可能性が高いため、継続してチェックを行い

不具合が出る都度修繕する必要があります。



手間はかかるけど、細く長くやっていくか。

金はかかるけど、一気にやっつけるか。

その二択ということですね。



金銭的には細く長くを希望したいですが、それによってどのくらい毎年お金がかかる

想定になるのか、総額でどのくらいの差が出るのか、といったところは気にする必要が

あるのだと思います。



義母はたぶん、やるなら一気にやるとか性格的に言い出しそうだなあ・・・。

ただ、それこそ東京のボロ戸建くらい余裕で買えそうな金額だし、その出費は痛い。

地震保険貰ってるので、お金がないわけじゃないんですけどね。



ともあれ、よく相談して決めたいと思います。今月はもう一度札幌に行く機会が

ありそうなので、現地で業者さんのお話を伺って、方向性を確定させようと思います。



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