2023年07月04日

札幌7棟目の入居申込2件・・・ただその内容がねー。

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札幌7棟目で入居申込をいただくことができました。2件も申込みいただけたのですが

うち1件はキャンセル、もう1件は詳細がなかなか来ない、と不安な滑り出しです。



今年に入って困難が続いている札幌7棟目。例年は調子がいい物件なのですが、

今年はどうにも調子がいまいちです。今まで苦戦してた物件は今年調子がいいので

ある種うまく調整がされているような印象を受けます。どの物件も絶好調が続くのが

最高なのですが、世の中そんなに都合がよく出来てはいないようです(汗)



札幌7棟目は現在3部屋の空室があります。全部で17部屋のファミリー物件で

半年で4部屋が入れ替わるというのは、なかなかレアな事態であると認識します。

ファミリー物件は年間の入れ替えは20%以下というイメージがあり、単身物件でも

25%くらいかなという計算をいつもしているので、半年で単身の年間入替に

近づいてしまうというのはなかなか・・・。



6年とか17年とか、長期入居の方が退去するパターンが多かったため、原状回復費も

通常より高めでした。50平米台の2LDKなので、ワンルームなどに比べれば

当然ですが原状回復は高くなります。今回は長期入居の方の退去が重なっているため

フルリフォームに近い見積が複数出てきております。マイナスのキャッシュフローやー。



義母も今年はお金が出ていくことばかりだわと憤慨しておりますが、そういう流れの

壱年なのだと思って割り切るしかありませんね。。。

お金が出ていくのは辛いけど(苦笑)



でもまあ、捨てる神あれば拾う神ありとはよく言ったもので、空室の神もあれば

満室の神もあるということなのだと思います。だって2部屋も入居申込をいただくことが

できたんですもの。原状回復費は痛かったけど、家賃を少し上げて募集できたので

埋まったならトータルでの利回りは向上したということでよしとしなくては。



なーんて思ってましたよ。申込をいただいたという連絡があった時は。

でもそうは問屋が卸さないのでした。



まず1個目のお申込ですが・・・キャンセルになってしまいました(泣)

属性のいい方だったのですが、別の物件に決めてしまったとのことです。

出たよ、そういうやつ。気軽に押さえるだけ押さえるってやつ。ほんと勘弁です。

大家サイドは押さえの申込を本気だと思って超ぬか喜びするんだからさー。

身勝手は慎んでいただきたい(ぷんすこ)



ま、これも大家側の理論なので、別の目線で見たらそんなのやってられっかって

話になるのはわかっているんですけどね。一方の立場で見たら合理的なことも、

一報の立場から見たら非合理なことになる。それをわかって両方の立場から物事を

眺めるようにしないといけないなと思います。



ちなみに、この気軽な押さえをしてきたのは、札幌8棟目と札幌12棟目の管理を

していただいている会社さんの仲介部門の方でした(笑)

一度管理部門に異動して修行してから店舗に立ってみなさいな。そんなこと絶対に

できなくなるからね?管理マンを見習っていただきたい。



もう1部屋のお申込は、未記入が多く記入を促しているがその返事が全然なくて

本当に進むのか不安になっている、という旨のお話を管理会社さんよりいただいてます。

こっちも進まなくてそのまま立ち消えになるのか・・・?勘弁してほしいなあ・・・。

せめてこちらのお申込だけでも成立してほしいのですけど。



義母に上記報告したら「最近キャンセル多くない?」と仰せでした。

いやいや、札幌7棟目はそんなにキャンセルないですから。それはいろいろ別な物件と

ごちゃまぜにしているだけだと思います・・・。



今年の札幌7棟目は試練の年だと思うことにして、粛々と頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月24日

札幌7棟目原状回復のお見積その2。

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札幌7棟目の原状回復のお見積が届きました。2LDKはどうしても高いですね。

って、ちょっと前も同じような書き出しで書いた気がしますけど(苦笑)



今年は昨年まで安定していた分一気にドバっとやばい波が来ている札幌7棟目。

退去は4部屋も出るし、入居も決まりが微妙に悪いし、原状回復はお金かかるし、

変な結露の事故は起こるしでなかなかに散々です。これまでが良すぎたんでしょうね。

波の度合いが激しすぎる感じはしますけど・・・。



今年に入って退去は4部屋。うち1部屋はもう決まっていますが、3部屋がまだ

決まっておりません。うち2部屋が6月退去です。なんで6月とか引きの悪い時期に

退去していくのかね?と思ってしまいますが、こればかりは入居者様のご都合なので

どうにもならない話ではあります。



しかも2LDKなので原状回復に金がかかります。更にエアコンも設置するような

お話が出てきているため、ますますたまらない感じです。



先日は17年お住まいの方が退去されたので、かなりの金額になるのもやむを得ないと

いうところはありました。そして今回は6年お住まいになった方の退去です。

6年か・・・。たぶん買った時に空室だったお部屋なのでしょうね・・・。

これもちょっと不安だなあと思っておりました。



17年の方も6年の方も退去予定が6月になっていたので、両物件とも似たような

タイミングで見積が来るのだろうな・・・などと少し憂鬱なところもありました。



そして昨日、お見積が届きました。



17年入居のお部屋よりお見積金額高かったです(苦笑)



17年入居の方がいかにきれいにお部屋を使ってくださっていたか。むしろそれに

感謝しないといけないのでしょうね。今回の6年の方は敷金返還なしでむしろ費用負担を

管理会社さんは求めると言っておられました。他方、17年のお部屋は敷金返還が

発生するくらいでした。奇麗に使っていただきありがとうございます。



クロスに関してはシミや破れがあるため全面的に貼替となるということでした。

新築時の色味の違うクロスがまだ残っており統一感がないため、そこも加味して

全面的な貼替としたいという話でした。



前のオーナーさんがケチったみたいで、CFは前々入居者様の頃についた汚れや

傷がそのままの状態で前入居者様に貸したみたいです。しかも色味も現代風ではなく

古臭さを感じるとのこと。なので、これも全面貼替となります。



その他工事個所も前回とほぼ同じですね。ま、これでいくしかないでしょう。

ある程度費用負担が発生するのもやむなしといったところです。過去に費用を

かけてなかった部分がここでボディブローのように効いてきているという話ですし。



さて、これを義母にどのタイミングで話そうか・・・。



先日、17年お住まいのお部屋の原状回復の話をしたばかりです。

それと同等のお金がかかるって話を、果たして慰安旅行の前にするべきなのか。

しかも別物件で昨日またお金がかかる話が報告されており、それも頭が痛いです。

この週末は慰安旅行で義母と嫁ちゃんと3人で温泉に行きつつ、保有不動産に関して

重要な会議を行う予定ですが・・・できれば楽しい不動産の話題がいいよね、と。



・・・週明けにでも伝えよう。うん。月曜日にしよう。先送りだ。

温泉に行くのにお金がかかる話ばかりでも気が滅入るに違いありません。



というわけで、いろいろ後回しにして温泉旅行に行ってきます(汗)



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月22日

札幌7棟目の原状回復のお見積。

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少し前の話ですが、札幌7棟目の原状回復のお見積が出てきました。2LDKなので

仕方ないですが、やっぱ費用がかさみますねー。今年に入って出ていく費用が多いです。



私の中での超優等生、札幌7棟目なのですが、今年はちょっと趣が異なります。

退去はバンバン出る、リフォームはかさむ、結露の問題も出るとトラブル続きです。

っこまで全然トラブルがなく静かな物件だったのですが、ここにきてまとめていろいろな

問題が噴出してきた感じでしょうか。一過性のものとは思いますが、平和なんて急に

脅かされるものなんだな・・・などと思ってみたり。

(おおげさです)



さて、17年入居された入居者様が退去となり、退去立会を管理会社さんが実施して

くださいました。17年ものだと相当傷んでいるのだろうなと思って覚悟はして

いたのですが、覚悟に比べれば多少優しい金額だったのかな、とも思いました。



管理会社さんからの報告は以下の通り。

・17年という年数の割には奇麗に使ってくれている

・奇麗に使っていただいているので敷金の返還も必要

・壁紙に着色が見られるので貼替を推奨

 (柄も古臭いので今風のものに変えた方がいい)

・CFはマット跡棟見られるし、やはり古臭い色なので全面交換を推奨



金額はエアコン工事は含めず60万・・・おえー。でも60万くらいで住んで

良かったと思った方がいいのかもしれません。なんせ17年もののリフォームです。

もっととんでもない金額になってもおかしくはなかったと思います。



管理会社さんは東京ルールに則り公正に双方の負担額を決めています。

今回は17年お住まいになっているという点から、入居者様に対しての請求は

基本的には経年劣化なので発生しないという原則。ただ、過失分に対しての請求は

実施できますので、そこはきちんと請求をしていただきました。それでも前述の通り

敷金返還は発生しましたけどね。



丁寧な使い方をしてくださった入居者様だったのだろうということは容易に推察が

できますので、余計に退去のダメージが痛いです。末永くお住まいいただければ

良かったのですが・・・でも引越するという決断自体はどうしようもないことなので

大家側としては受け入れるしかないですね。



壁紙、CF以外だと葉佩の貼替や見切り金具の新設、換気口の半月板設置といった

毎度行っている修繕、あとはサッシの調整、防臭キャップ交換、浴室換気扇交換、

キッチン照明交換といった内容でした。無駄な工事をしているわけでもないですし

チリも積もってどーんと大きな金額になっている、ということでやむを得ないでしょう。



義母にその旨報告して、これで進めて貰いますということに対して承諾を得ました。

大きな文句は言ってなかったので良かったです。管理会社さんがきちんとした仕事を

してくれているのを知っているからなのだろうと勝手に予想。



ただ、仙台でお願いしている職人さんの単価ってやっぱり安いのね、みたいなことは

申しておりました。そもそも地域が違えば相場も変わりますし、個人の一人親方と

組織で動く管理会社さんの単価を比べれば一人親方の方がそりゃ安いでしょう。

義母には仙台の職人さんが安すぎるだけですよと伝えておきました。



これで工事は進むと思うので、あとは入居付をなんとかしていただくだけです。

管理会社さん、よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月01日

札幌7棟目で退去予告・・・今年は重なるなあ・・・。

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札幌7棟目でまたまた退去予告が出てしまいました。今年はどうなってるの?

というくらい退去予告が多いですね。半年経たずに1/4が退去となっています。



札幌7棟目は比較的退去も少なく、空いてもすぐ決まる優良物件の位置づけでした。

入れ替わりが少ないのが特徴で、半分以上が購入前からお住まいになっている方です。

(今回の退去ラッシュで若干割合が減りましたが)

そして募集すればすぐ決まりますし、家賃も管理会社さんのご尽力と前オーナーさんが

安め設定だったのとが相まって、築が古くなっているのに家賃は少し上がっているという

状況が続いておりました。



似たような物件として仙台1棟目があります。こちらも購入した後今までずっと住んで

いる人が半分くらいいて、退去したら家賃が上がる形で埋めることができていました。

かつ、決まるのも早かったです。



間取りも立地も違うこの2物件。なんとなく似ている感じだなあと思っていましたが、

今年に入って退去ラッシュが始まったというところまで似てくれなくてよかったのに。

仙台1棟目は長期入居されていた方が退去になり、思ったほど家賃が上がらずに

少しだけ時間がかかって次の方が決まりました。そして札幌7棟目も長期入居者様含め

4部屋だっけ?5部屋だっけ?たぶん4部屋目だったかな?の退去予告を今年だけで

くらってしまっております。家賃を都度上げて募集し、1部屋は決まりましたが、

2部屋目は一度申込があったもののキャンセル。1部屋はまだ退去予告の状態。

そして今日書くもう1部屋が新たに退去予告を食らってしまった、という感じです。

うーん、辛いなあ。



昨日連絡のあった退去予告は、6年お住まいの入居者様です。購入直前にご入居に

至っている方ですね。退去の理由は身内で問題が発生し、実家に戻るか実家の近くに

引越をするかの選択が必要になったそうなのです。きっと介護とかそういう話なのかな。

残念ですが、これは引き留めようがなさそうな理由に見えます。



エアコンを入れる前提であれば、家賃は2000円アップで募集できるとのこと。

エアコンも空き予定が3部屋となると費用面で結構痛いのですが・・・

でも3部屋空けておくわけにもいかないので、競争力維持・売却時の利回り確保・

早期客付の観点からすれば、もはや設置はやむを得ないことと思われます。



ただねー。義母が手元資金が少ないのにまだ出費があるんかい、ということで

嫌がりそうなんですよ。



空室が2部屋になった時、管理会社さんからはエアコン設置を相談されています。

義母が難色を示しそうだったので、相談して2案用意しました。

案1は1室だけエアコンを設置し、もう1室はエアコンなしで募集する。

案2は全室エアコンあり前提だけど工事はせず募集し、入居申込時にエアコン設置を

しないなら家賃を少し下げるけどどうするかと確認し、不要なら設置しない。

いずれの案もエアコン設置しない逃げ道を作っております。



義母にこの2案をぶつけたところ、案1を採用しました。出費を減らすことを

確定で選んだ、という感じです。やっぱり出ていくお金を削りたいのだなと思いました。



ここから更に1室の退去が出てしまうことになりますので、どうするか検討をしないと

いけません。ただ、3部屋になってしまうと、早く決めることを優先した方がいいです。

私としては全室エアコン付き前提で募集、入居時に希望を聞いて希望があった場合は

工事をする、というルートでいいと思うんですよねえ。その方が引きがいいはず。

検索条件でエアコンありで引っかかりますし。



ということで、義母に空室数も増えたのでその方向で募集していいか再確認しました。

義母もまあしょうがないかという感じで、それでいいよと言ってくれました。

費用は確かにかかりますが、やむを得ない出費ということで進めたいと思います。



ちなみに費用は東京で設置するのに比べて非常に高いです。

義母の意向もあり、管理会社さんに安くする方策はないか聞いてみましたが、

既にコロナの冷房専用機で工事費用も業者出しの価格まで落としている、とのこと。

それでも10万後半になってしまうのだから、エアコン設置を考えていなかった物件に

エアコンを設置する(しかも寒冷地仕様)というのは大変なのだな、と。



3部屋に空室が拡大してしまったのは痛いのですが、これまで空室があまりなかった分

ここで一気にまとまって出てきてしまったのだろうと思います。文句を言ったところで

何も変わらないので、淡々と募集活動をしてもらい、入居申込を家賃アップで貰えるよう

管理会社さんと一緒にやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年05月26日

結露問題、若干の修繕を行って終幕となる。

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結露騒動は落ち着きを見たようです。そしてその後始末(?)として、どうしても

処置しきれないところだけ大家側で施工をすることになりました。



札幌物件あるあるといえば結露。特に1階の物件は起こりやすい傾向にあります。

結露の原因は建物側の問題のこともあれば、入居者様の使い方の問題のこともあります。

ただ、だいたいの場合は管理会社さんに対応のリクエストがあがってくる感じになり

なんとなく大家サイドで対応することになりがちな気はしています。逆に言えば、

管理会社さんに来た時点で入居者様の使い方の問題なのかを判断してくれるのかな、

と思ったりもします。



結露と言えば札幌8棟目で結露問題が2部屋で発生し、ゴタゴタしたものでした。

1部屋はすったもんだの挙句最終的に退去になり、その上退去時の費用精算はしないとか

そんな話で大騒ぎしたものでした。最終的には契約に従いお支払いただきましたけど。

1部屋は民泊で転貸されていたお部屋で、ホストが自分たちである程度対処してたけど

限度を超えたからと賃借人に不満があがり、そこから管理会社さんにその話が伝わり

最終的に私のところに来ました。この時も管理会社さんと民泊の運営会社さんである

賃借人さんのどちらも微妙で、話がこじれにこじれてどうやったら解決するんだ?

という状態になっておりましたが、最終的には私と民泊の運営会社さんである

賃借人さんとで直接話をして(お互い温厚なキャラなのに珍しくお互いにちょっと声を

荒げるシーンもありました・・・)ようやく決着を見たものでした。



どうもこの辺の思い出があるがゆえに、結露は結局大家の責任になる、という認識を

持ちがちな私です。なので、結露の第一報を聞いた時は、また出費が出るなあと

思ったものでした。



詳細は過去ブログを見ていただければと思いますが、結局今回の結露に関しては

浴室換気扇の換気不足と入居者様の使い方が一部微妙なところがあったという形で

なんとなくの決着、あとは経過観察という感じになっていました。

(過去ブログその1その2



今回、管理会社さんから結露のその後に関してヒアリングに行ってきた結果の

フィードバックがありました。



写真が送られてきましたが、酷く結露の影響が出ていた玄関扉周りのクロスが完全に

剥がれてしまっておりました。こりゃダメだなーと一目見てわかるレベルです。

表面の着色もブリーチしたりカビキラーでこすり落としてもらったりしたのですが

落ちなかったとのことでした。



管理会社さんとしては、入居者様でやれるだけやってダメだった分に関しては

補修をしてもらいたいということで、クロス貼替を玄関ホールに限定した修繕のお見積を

送ってきました。うん、この状態でやらないという選択肢はないですわ。やります。

金額もそんなに大きくはなかったので、対応させていただきます。



ちなみに、この管理会社さんが優秀なところの一つに、長期入居につなげられるよう

うまく話をつなげていく能力の高さがあります。今回も、現地で入居者にたいして、

修繕をする以上、修繕後にすぐ退去されても困る旨を説明し、入居を継続する条件で

大家へ相談すると話をしているとのこと。転んでもただでは起きないというか、

大家側のメリットも出るような提案を心がけているからこその一言なのでしょうね。

大変ありがたいです。



義母にもこれは工事しないとだからやるのでよろしくと伝え、発注しました。

ここまでうまく解決に誘導してくれてるのに、そのシナリオを崩すわけにはいきません。

私の結露アレルギーも少し解消されました(笑)



ただ、完全にこれで結露が解決したのか?と言われると、なんとも言えません。

再発の可能性は残っていると思います。気を付けないといけないでしょうね・・・。

管理会社さんがおそらくまた不定期にヒアリングしてくださると思いますし、

入居者様も結露が出たらご連絡をしてくださることでしょう。また起こってほしくは

ないですが、起こる可能性があることは念頭に置いておきたいと思います。



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