札幌７棟目で原因不明の漏水・・・。

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水難の相の第二弾は札幌７棟目です。入退去は今年は落ち着いておりますが、

火事だの漏水だのといったトラブルがちょっと多めです。現時点で原因不明。



昨日は札幌１１棟目で汚水桝からオーバーフローが発生したという話を書きました。

水難の相が出ている気がする案件第一弾です。水南の相とわざわざ言うくらいなので、

第二弾以降もあります。今日はその第二弾について書いてみようと思います。



舞台は札幌７棟目。この物件、運営面では基本的には静かで何もない超優良物件ですが

昨年は退去が５部屋とか６部屋とかあってめちゃめちゃ大変でした。何が大変って、

原状回復の費用です。入居募集はそんなに大変ではないのですが、長期入居の方ばかり

退去されるので、原状回復にかかる費用が半端なかったです。２ＬＤＫという間取りは

募集にはいいのですが原状回復にはかなりの費用が掛かります。それに加えて、昨今の

エアコン需要もあり、エアコン設置の費用も含めると平気で一部屋あたり１００万とか

かかりますからねえ・・・。ほんと参りました。



今年に入ってからは退去はなく、その点に関してはかなり落ち着きました。

これでまた平穏な日々が戻ってくるなあと思っていたのですが、先日は火災が発生して

しまいました・・・。幸いにして、修繕する分に関してはエレベーターメンテナンスの

会社さんが費用負担をしてくださいましたが、付随する作業については火災保険の

対象にならないとかでワチャワチャしている状況です。



札幌７棟目、今年は別の形で波乱なのか？そんな予感は当たってほしくないのだが・・・

しかし、そんな予感だけはしっかり当たるようでして・・・。



先日、管理会社さんから「漏水が発生した」というご連絡を頂戴しました。

漏水・・・嫌な響きです・・・。



室内の壁やクローゼットが濡れている状態とのことです。外壁に接する面ではない

場所で発生しているようですので、外壁関連ではないのでは、というのが管理会社さんの

見立てです。



漏水が発生している近辺の雨水配管まわりを解体して調査したものの、原因が

特定できなかったとのこと。そうなると、コンクリートの中二埋まっている雨水配管が

不具合を起こしているのでは？というところが疑われます。



ただ、このお部屋は現在入居中なので・・・入居者様がいる中でコンクリを切って

どうこうするというのも一大イベントになってしまいます。なので、管理会社さんと

しては、闇雲に調査をするよりはきちんと原因を特定して最小限の工事に留めたい

気持ちがあるとのことでした。まあでもそりゃそうですよね。私も納得です。



そんなわけで、ファイバースコープ調査を入れる方向で業者さんに管理会社さんが

お見積を頼むことになりました。ちなみにいかほどになりそうですかと聞いたところ

管理会社さんも頼んだことがないのでわからないが、ネットを見る限り５万前後では

ないかということでした。まあそのくらいならやっちゃってもいいでしょう。



・・・お見積が届いたのですが、１０万円弱でした（汗）

ま、まあもうしょうがないよね・・・やるっきゃないもんね・・・。痛い出費ですが。



もしこのファイバースコープ調査でも原因がわからないとなると、収納まわりを

全部解体して調べなくてはならず、一大事になってしまうとのことです。

できればファイバースコープ調査で原因が特定できればいいのですが・・・。

お金もそれなりにかかる話ですし・・・。



外壁は関係ないと思っているものの、念のため外壁に関しても確認はした方が

いいですよね、と管理会社さんとは会話をしました。ちょうど別件の工事があって、

外壁をやってくださった業者さんが札幌にいらっしゃるという話はつかんでいました。

先方としても、初めて使った塗料だったので経過を観察したいという話でして、

管理会社さんに鍵を貸して貰えるよう話をしていただきたいと申し入れがあったのです。

ちょうどいいので、かくかくしかじかの状況なので、外壁から問題が発生していないかを

見てほしいということをお願いしました。



あとは原因が見つかることを祈るばかりです。



漏水が発生して床やクロスへの被害も出ているので、火災保険である程度の費用は

負担いただけるはずと思っているものの、最近は火災保険も渋いですからねえ。

必ず出るなんて思ってはいけないです。いろいろ心配だなあ。



ま、心配しすぎてもしょうがないので、あとはもう寝て待つしかありません。

結果が出るまでこの話は忘れることにします。



ということで、水南の相第二弾のお話でした。明日は第三弾の話を書こうと思います。



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札幌７棟目の火災保険の保険金が支払いたくても支払えない状態とのこと。

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札幌７棟目の火災に関しまして、ちょっと困ったことに・・・。

火災保険の保険金が支払えない、という問題に直面しております。



少し前ですが、札幌７棟目で予備バッテリーの問題で火災が発生したこと、及び

その火災からの復旧費用をエレベーターメンテナンス業者さんが負担してくださった

ことをブログに書かせていただきました。

過去ブログその１

過去ブログその２



エレベーター自体の復旧費用は先方で負担いただけることになったのでよかったのですが

管理会社さんに動いていただいた分の費用は私の負担のままとなっております。

その分は火災保険の保険金が出るだろう・・・と思っていたのですが、これがまさか

難航するとは夢にも思いませんでした。



今日は出張もあってあまり時間がないので、さっさと本題に入りたいと思います。



付帯する作業の保険金が「払いたくても払えない」状態になってしまったそうです。

保険会社さんもどうしたら支払えるかを模索しているようなのですが、妙案がなく

手詰まりになってしまっているのだとか・・・。



まず、なんでそんなことになってしまったのかを私の理解の範疇で説明します。



今回の火災の原因は予備バッテリーの劣化による出火でした。これにより基盤が

燃えてしまい、エレベーターが使えない状態になりました。

これを保険会社さんが消防や管理会社さん、メーカーさんなどあちこちにヒアリングを

かけた結果、これは「電気的機械的事故特約」によって補償するのが適切という判断に

至ったとのことです。



ただ、その電気的機械的事故特約になると、約款上は対象の設備の分しか費用が出ない、

ということなのです。つまり、付随する作業に対しての保険金が支払えないという

ことになってしまいます。



現実に火災は発生しているし、その火災で管理会社さんが出動したり現場の復旧に

勤めることで、関連する費用も発生しています。それが出ないというのもなー。



保険会社さんとしても、費用が発生していることは明白なので、何とかお支払いを

したいと考えているものの、現状の約款の内容からするとどうしても支払う理由が

作れないため、頭を抱えているということでした（保険代理店さんからの情報です）。



保険代理店さんも何か妙案はないか考えているものの、思いつかず苦慮していると

いうことでした。難しいですねー・・・。



管理会社さんに何かもっと作業をしなかったかをヒアリングしてほしい、という

相談を保険代理店さんから頂きました。原状のままだと膠着状態になってしまうので

より具体的に管理会社さんに作業を思い出していただき、その中に保険金支払の

大将になる何かがないか、ということを探っていければ・・・と保険代理店さんは

考えておられるようです。



ということで、今は管理会社さんにそういう何かがないかをヒアリング中です。

何か出てきて、それが保険金の支払につながればいいのですけどねー・・・。



しかし、保険会社さんとしても払いたいのにhらえないってどんな状況よ？そもそも

保険の約款の作り方がおかしいんじゃないの？という気もしちゃいあｍすが、今は

そういう状態になってしまっているということなので、そうですかとしか言えない

状態です・・・。ほんと勘弁していただきたいところです。



何か事態を打開する妙案が出てくることに期待したいところです。



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札幌７棟目の既存のお部屋にエアコン設置の手配をする。

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札幌７棟目でエアコンの設置を要望されているお部屋がありましたが、結局最終的に

この部屋にエアコンを無条件で設置することで確定としました。



札幌も最近はエアコンを設置しないと無理な暑さが続くようになってしまいました。

１０年前はエアコンなんてなくても窓さえ開ければ過ごせるのレベルだったのですが

あの頃は札幌で３６度を記録するなんて夢にも思っておりませんでした。



それでも東京のじめっとした暑さに比べれば体感温度はだいぶ楽なんですけど、

そうは言っても今までそんな暑さを体験してこなかった札幌の方からすれば、

これはとんでもない暑さであると言わざるを得ないのだと思います。



そもそも関東に住んでると、エアコンなしなんてありえないんだが！？という感覚を

持ってしまうので、むしろ今までよくエアコンなしで過ごしていたねという言い方に

なってしまうのかもしれません。



夏の札幌は涼しいので大好きです。涼しく夏を過ごすには札幌はいいところなので

本州の暑くなる地域のお金持ちの方は、是非札幌にセカンドハウスを借りていただき

札幌の経済を回してほしいものです。できれば私の物件を借りてください（笑）



・・・とまあ何のパフォーマンスなのかもよくわからなくなってしまいましたが、

そんなわけで札幌は最近こそたまに暑いけど基本的には涼しい夏であるということが

伝わったのではないかと思います。え、伝わってない？それは私の文章校正能力が

稚拙だからなのでしょう。とにかく涼しいけど最近ちょっと暑い日もあるんです。



ということで、エアコン設置のニーズが高まっている札幌。私の保有物件に関しても

札幌８棟目では全面導入、札幌１２棟目は新築時からエアコン設置ありという状況です。

札幌６棟目、札幌９棟目は生活保護の方を狙った物件なのでそこまでの設備投資はせず、

札幌１０棟目、札幌１１棟目も将来的に土地として売却予定なので設備投資は基本的には

行いません。残った札幌７棟目は現在入れ替わりごとにエアコンを導入しております。



で、この札幌７棟目で既存の入居者様からエアコンを設置してくれないと退去するかもと

いう話を頂戴しております。そういう言い方はしていないだろうと思いますが、

要約すると、大家サイドで負担してエアコンを設置するべし、という話でした。

少し家賃上げたいみたいな話も、それだったら別のところに引っ越すという感じで

管理会社さんとしてはエアコン設置してほしいなあと考えているのだろうなと。



実際、こちらのお部屋は長期入居のため、原状回復の費用がかかることは確定的です。

その意味でも退去はない方が助かるのです。



ということで、私としては設置の方向で調整でいいんじゃないかなと思っていました。

あとは義母がそれでＯＫするかどうか。そして義母と話すには見積が必要です。

管理会社さんにはお見積をお願いしておきました。



先日、そのお見積の結果が届きました。冷房専用機を設置する前提で１５万程度。

以前はもっとエグイ価格だったような気がするのですが、多少こなれてきた？

２０万くらい覚悟していたのですが、今回はそこまでには至らなかったです。



管理会社さんもくらしのマーケットの業者さんとかに聞いてみたりするなどの

コスト低減活動はしてくださっているようですので、その結果なのかもしれません。

何にしてもありがたいことです。



なお、元々エアコンを設置する前提で作っている物件しかない本州とは感覚が違うため

本州価格とこの価格を比較してはいけません・・・。



この見積を義母に転送し、工事をすることに対して許可をいただきました。

義母の傾向としては、新規募集時に付加価値としてエアコンをつけることについては

抵抗があるようなのですが、既存入居者様からのリクエストになると、多少高くても

対応してくれる傾向があります。入居者様の生活のことを考えて、しゃーない、やるかと

いう結論を出しがちです。私たちが誰のお金で事業を成立させてもらっているかを

きちんと理解しているということで、すごくいいと思っております。



義母のＯＫも出たので、管理会社さんにご連絡して施工の方向で調整をいただくよう

手配をさせていただきました。入居者様が快適に末永く過ごしてくださいますように。







これで短期退去なんかしたら原状回復を東京ルールに反しないレベルで徹底的に

請求しちゃうぞ（ぼそぼそ）







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札幌７棟目の火災、復旧費用をエレベーターメンテナンス業者さんが負担してくれることに。

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札幌７棟目で発生した火事については、大部分をエレベーターメンテナンス業者さんが

費用負担していただけることになりました。よかったー！あとは細かい保険の話のみ！



先日発生した札幌７棟目の火事のお話の続きです。エレベーター内に用意されている

非常用電源バッテリーから出火、消防車が出動する大騒ぎになってしまいました。

幸い、バッテリーが燃えただけであり、特にそれ以上の被害はありませんでした。

入居者様にも特段の健康被害はなし。エレベーターでのボヤということもあり、

各フロアに煙が回ってしまったようですが、そのくらいで済んでよかったです。



当日中にエレベーターメンテナンス会社さんに復旧まで持ってきていただき、

入居者様に与える影響は最小限で済みました。夜中までかけて復旧作業を試みて

いただいたエレベーターメンテナンス業者さんおよび管理会社さんには深く御礼を

申し上げます。ありがとうございました。



さて、復旧した後はお金の話が気になってまいります。今回の復旧工事に際して

制御盤と非常用電源が溶融してしまっており、費用は３桁に達するという話でした。

おえー・・・ゲロ吐きそう。



しかし、そもそもからして、なんでフルメンテで契約しているのに非常用電源が

ショートするような状態になっているのでしょうか・・・。フルメンテなんだし、

そういう事故が起こる前にきちんとメンテをしておくのが筋なのではないでしょうか。



管理会社さんも同じように考えたみたいで、エレベーターメンテナンス業者さんに

今回の事故からの復旧工事の費用負担をお願いできないか聞いてみるとのことでした。

是非是非！お願いします！



事故から数日が経過したある日、管理会社さんのもとに消防の方から連絡が入りました。

出火の原因はバッテリーの劣化で確定とのことでした。劣化と言われると火災保険の

対象にならない気がしてきました・・・。これはますますエレベーターメンテナンスの

業者さんとの交渉が重要になってくる展開。ひやひやします。

とはいえ、保険も可能性ゼロではないので、保険代理店さんを通じて保険金の申請を

出しておきました。



保険代理店さん経由で保険会社さんから連絡があり、現場をとにかく見たいとのこと。

そして現場に立ち会った方から話を聞きたいとのことでした。いやー、現場に行っても

もはや痕跡ゼロですけど、それでも行きます？壮大な無駄足のような気しかしませんが

それでも行きたいというのであれば止めることもできませんね。ということで、

管理会社さんの担当の方の連絡先をお伝えして置きました。



そうこうしているうちに、エレベーターメンテナンス業者さんから回答がありました。

今回の火災の復旧費用はエレベーターメンテナンス業者さんにてご負担いただけるという

回答になったそうです。よかったー！ありがとうございます！これで大きな金額が

飛んでいくことは避けられました。



そうなると、保険会社さんに保険金申請した分に工事費を含めるわけにもいかないので

そんなに大きな金額の保険金申請ではなくなったわけですね・・・。管理会社さんから

後処理として請求が上がっている当日の夜間立会の費用とか排煙対応とか、その辺の

費用が保険金支払の対象ということになりますね。まあそもそも劣化という原因が

消防の方から報告されているので、それは保険金支払の対象になるのかわかりませんが。



保険会社さんからの回答はまだ届いておりませんが、プレッシャーはだいぶ和らいだので

劣化なので事故ではないからＮＧと言われても、そこまで痛くないと思います。



大きな出費にはならなかったのでよかったです！



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札幌７棟目でエアコン設置の要望が。

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札幌７棟目の既存入居者様のお部屋にエアコンを設置することになりそうです。

昨年から要求があり、そろそろ対応しないと退去につながりそうなので・・・。



昨年散々な結果だった札幌７棟目ですが、今年は例年通りの安定稼働に戻ったような

気がしております。退去も特になし、修繕もあまりなし、満室維持。平和がようやく

戻ってきたような感覚です。



購入してからかれこれ７年が経過する札幌７棟目。こちらの物件は１０年くらい

保有したら売るというイメージで考えておりました。購入した頃は今よりずっと物件が

安い時代でしたので、これは本当に儲けが出るのだろうかと一抹の不安を抱いてましたが

思った以上に順調に推移してくれたと思います。家賃は上がり、基地局の誘致にも成功。

上振れ要素が多く、大変ありがたかったです。たぶん今売ったら、買った時よりも

高いお値段で売れるのではないかという期待が持てます。市況の変化や売上高の上振れが

その大きな要因です。



実際のところ、いつ売るべきかについては考えどころではあります。売ればまとまった

金額が手元に入るので、それを元手に更に新しい物件を・・・という気持ちもありますが

ただ、そうそうお眼鏡にかなう物件は出てこないし、出てきても融資がつくかという

不安もありますね・・・。財務状態があまりよろしくない自信ありです（自信を持つな）



結果、今急いで売らなくてもいいのでは、という気持ちも芽生えないことがない、

という微妙な心持ちになっているのが今の私です。悩ましいお年頃です。

くそ高い値段で市場に出すだけ出してみるというのも一案なのかなー。



札幌７棟目の融資は仙台法人のサブバンクさんでウケていますが、サブバンクさんの

やる気がいまいちなのは気になっているところです。なかなか２件目の融資に

取り組もうとしない、取り組んだとしても本部があれやこれや水を差して話が

立ち消えになる、という展開ばかりです。なんだかなーという気持ちになります。

今後も期待ができないなら、いっそ売却して引き上げる？などという考えも頭によぎる

今日この頃・・・。



本格的な動機がないので、結果としてだらだらと現状維持をしている、というのが

今の札幌７棟目の姿なのかもしれません。ま、収益は出ているし、今はそれでもいいか。

本格的に困ったら考えましょう（経営判断の遅いダメな経営者です）。



さてさて、無風と思っていた札幌７棟目ですが、先日管理会社さんと一緒に行った

東南アジア視察の旅の中で、入居者様に関するご相談をいただきました。

とあるお部屋でエアコン設置の要望をいただいている、と。



昨今は札幌も猛暑が続いており、エアコンがないと生活できない日が出てきています。

地球温暖化なのか異常気象なのかわかりませんが、大家としては今まで不要だった

設備を入れなくてはならないという経済的な負担が重いなあと思うわけで。

ガス会社さんの設備貸与も既に札幌８棟目でそのカードを切ってしまったので

期待はできません。



なので、入れ替わりの都度エアコンを設置しております。エアコン設置なしでよければ

２０００円家賃を安くします、という形でオファーをしているのですが、エアコンなしを

選ぶ人はこれまでゼロでした。それだけエアコンが必須であるという認知が世間に

広がっているということなのでしょうね。大家としてはしんどいですが。



入居中にエアコンを設置してほしいと言う要求が出るのは（たぶん）初めてかなと。

昨年もそういう話がこの入居者様から出ていたのですが、それに関しては先送りに

させていただいておりました。今年になってまたその話が入居者様より出てきていると

いうことのようです。



エアコンがないと生活するにもしんどい日が最近はあることを認識していますので

基本的な生活を営むためにエアコンを設置しないと問題がありそうだという認識は

私も持っております。なので、この要望に対してはできるだけ叶える方向で考えたいと

思っております。



ただ、札幌のエアコンって結構いい値段するんですよね。寒冷地仕様だからなのか

エアコン設置を想定していない物件の造りになっているからかはわかりませんが、

本体＋設置で２０万とか普通にいっちゃいます。乏しい経営資源の中でそれだけの費用を

ポンと出すのも抵抗あるよねーとか思っちゃったり。



新規募集の時は、エアコン設置を前提に高めの家賃を出しているわけですから、

今回のエアコン設置をする代わりに家賃を少し上げさせていただくのはどうだろう、と

思いつきました。理論としてはおかしくないよねと思います。



管理会社さんにそんな話をしたところ、やんわりとその意向を入居者様に伝えて

反応を見てくださるということになりました。



そして昨日、管理会社さんから連絡が。家賃が上がることは許容して貰えなさそうな

雰囲気だったとのことです。自分のものになるわけでもないエアコンにお金を払うのは

抵抗があり、それだったら別の物件に引っ越そうかな？というようなことを仰って

いたのだとか。



管理会社さん的には、このお部屋は長期入居で、前オーナーさんが修繕を十分に行わずに

現状有姿で入居させている様子が引継資料から見て取れるので、ここは入替が発生しない

方針の方が妥当ではないか、というイメージだそうです。なるほど・・・修繕費を

考えたら、確かにそっちの方がいいような気がしてまいりました。

ここは条件を付けずに大家負担で対応するしかないかなあ。



お金が出ていく話なので、義母にも確認しなくてはということで、ＬＩＮＥで義母に

かくかくしかじかでエアコン設置をしなくてはならないかもしれないがどうでしょうと

連絡。エアコンに関してはこちら負担で対応するのも致し方ないのではないか、という

見解でした。



そしたら、エアコン設置はゴーサインを出しましょうかー。今どきエアコンがないと

いうのも競争力に欠ける話になっちゃいますしね。



ということで、エアコンを設置するのでこれからも末永くお住まいいただけることに

期待したいと思います。



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