2023年09月13日

札幌7棟目で駐車場の一時解約・・・。

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札幌7棟目を契約している方が、駐車場を一時的に解約するという申し入れを

されてきました。また借りる意向はあるようです。リスクを承知ならやむを得ないか。



札幌7棟目もようやく落ち着きを取り戻した感じがします。年初から退去ラッシュで

各部屋それぞれリフォームをしなくてはならない、しかもそのリフォームの金額も

2LDKで長期入居者様ばかりだから結構なお金がかかるときたものでして・・・。

なかなかハードモードになっておりました。



先日、追加の退去予告もない状態で申込ベースで満室となり、保証会社さんの審査も

無事に完了。キャンセルもなく契約まで締結できたということで、ようやく一息

つけた感じになりました。これまでにこんな大変なことになったことはなかった

優等生物件なので、ちょっとびっくりでした。また元の優等生に戻ってくれることを

期待したいと思います。



まあそうは言っても、細かい話でまだいくつか波乱は残っているのですけどね。

例えば、1階の入居者様の子供部屋の窓を開ける人がいるとか(たぶん子供同士での

いたずらだろうということで防犯ライトを設置したりとか、1階の入居者様の部屋の

結露問題とか(一応、浴室換気扇を交換したことで解決でもいいかなとは思いますが)。

1階ばっかりだなと自分で書いてて思いましたが、もう一つ新たな問題が発生して

しまいました。



冒頭に書いた通りなのですが、駐車場を一時的に解約したいというお話です。



細かい事情まではわからないのですが、長期入居されている入居者様から管理会社さんに

ご連絡があり、駐車場を半年以上使わないことになりそうなので一時的に解約したい、

というご意向を示されたそうです。



半年以上使わないから解約したい、でもお部屋は引き続き使い続ける・・・。

もしかしたら半年くらい地方の仕事で札幌に戻ってこないとか、そんな話かしら?

お勤めになっている企業さんの情報を見ると、長期で家を空ける可能性のある

仕事のようには見えます。自宅自体を解約するのは面倒だけど、駐車場だけなら

気軽に解約と再契約できるし・・・という発想なのかもしれません。



ただ、一度手放すということは、その後再度契約しようとした時に駐車場が存在しない、

というリスクをはらむことになります。そこは正しく理解していただかないとですね。

戻ってきました、もう一度契約させてください、ありません、えーそんなー!みたいな

やり取りになるのは避けたいところ。



ということで、再度借りられないリスクがあることは理解してくださいということを

管理会社さんから念押しして貰うことにしました。まあ今は空室がないから新たに

申込が入ることもないと思いますが、今後空室が出たら容赦なく駐車場ありで募集を

させていただくことになりますので。でも空室は出ない方が嬉しいです(情緒不安定)



駐車場1区画分の損失は正直ちょっと勿体ないのですが、利用者様のご意向である以上

やむを得ないですね・・・。残念ですが、ご意向に沿ってやらせていただきます。



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年08月30日

エアコン設置要求が・・・。

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札幌7棟目の入居者様からエアコン設置のリクエストがありました。

最終的には受けることになると思いますが・・・うーんと思わないこともないです。



今年は散々だった札幌7棟目。退去が多く結露などのトラブルもありました。

今までは安定していてよかったのですが、今年はこれまで安定していたものが

全部吐き出されたのかもしれません(苦笑)

ま、確率は収束するってことですね。これでまたしばらく安定するに違いない、と。



怒涛の如く入った入居申込に関しても、全て保証会社さんの審査を通過して契約まで

こぎつけているということでした。これで安心して満室返り咲きと言えます!



管理会社さんは今年は大変だったのではないかと思います。退去4件に結露トラブル、

募集時の交渉事に駐車場のやりくり・・・。頭が下がります。感謝しかありません。



今年の札幌の夏は異常な暑さでしたね。新規入居された方には、エアコン設置しなければ

家賃2000円マイナスというオファーを出したのですが、設置しないという判断を

された方はゼロでした。札幌のエアコン需要が確実に高まっているようです・・・。

先日は35度とか言ってたし、札幌も避暑感覚で訪れる場所ではなくなってしまった、

と思わざるを得ない今日この頃・・・。夏フェスも30度オーバーでなかなか暑かったし

汗は止まらなかったし。汗っかきのデブには辛い季節です。とはいえ、湿気がないので

東京に比べたらそれでも過ごしやすいとは思いますけどね。



このとんでもない暑さの前に、お住まいになっている入居者様も我慢ができなくなって

しまったようです。自腹でエアコンを設置するという方もいましたし、エアコン設置を

大家サイドに要求してくる方も現れました。



大家側にエアコンつけてよと依頼があったのはつい最近の話です。先日、35度を

記録した後なので、いよいよ耐えかねて・・・という感じなのでしょう。



管理会社さんは大家側に余計なお金をかけさせたくないと考えてくれています。

できるだけ設置しない方向で交渉をしてくれていると思うのですが、それでも私の

ところにその話が届いたということは、先方の気持ちがかなり強いのでしょう。



あと、管理会社さんとしては、今の入居者様に抜けてほしくないという気持ちも

あったようです。5年以上お住まいの方で、駐車場なしで契約してくれています。

駐車場の区画が足りないから、今車を借りていない人にはできるだけ出てほしくない、

という話を管理会社さんがされておりました。



駐車場、まだ4区画貸してないところがあるんですけどね・・・。

でもそこは雪除けに使わなくてはならないということなのです。

そこを貸して排雪した方がお値段が高いというのは試算して貰って把握しています。

なので仕方ないかと思ってはいるのですが・・・。



昨今の豪雪のせいで、今まで3区画でよかった雪除け地帯が4区画必要になって

しまいました。なんかもう、最初の目論見とか想定利回りとか、そういう話が

ことごとく自然のせいで潰されていて腹立たしいのですが、今与えられた条件で

やるしかないんだよね、としか言えないですよ。ええ。貸したいのに貸せない

もどかしさ。部屋によっては駐車場2台確保できるくらい広い土地も魅力の一つと

思っていたのに、なんか全然それを活かせてないなあ・・・と思うのでした。



まあもうこの際活かせないのは仕方ないです。そういう自然環境にあるのだから

何かできるわけでもないですし、受け入れるよりほかに手がありません。



そんな事情でとにかく駐車場が足りないから、できるだけ今の人には出てほしくない、

というのが管理会社さんの素直な気持ちだそうです。なので、可能であればエアコンの

設置を許容してほしい、と。



管理会社さんの判断は妥当性があると思うので、きっとここはエアコン設置を

受け入れないといけないのかなーと思ってはおります。ただ、そうは言っても

新規入居の方の場合は実質的に家賃2000円アップで対応しているのに、

既存の方は家賃アップなしというのも、他の方から見たら納得感がない話です。



ということで、家賃2000円アップしてくれるなら設置するというオファーを出して

みたのですが、管理会社さん経由で提案したところ、それだったら家賃が安くて

エアコン付きの部屋に引っ越すということでした。



管理会社さんに家賃相場を確認して貰いましたが、だいたい相場なりくらいの価格だけど

退去するなら募集はもう少し高くできる見込みもあるとのことでした。

実際、管理会社さんのご尽力のおかげで、相場より高め家賃で推移しております。

駐車場さえあれば、じゃあ出てってくださいって言うだけなんですけどね・・・。

もどかしい。雪除けとかいう豪雪地帯のクソ仕様のせいで・・・(泣)



今シーズンはもう終わりますので、来シーズンどうするかというところで、春先まで

交渉を続けるということで、今回は一旦落ち着かせました。



双方が妥協して1000円家賃アップくらいで決着できればいいんですけどねー。

駐車場がなくて募集が大変だと言われてしまうと、そこを無視して強気に出るのもなあと

思ってしまいます。でも言われっぱなしのやられっぱなしも悔しいし。今年はとにかく

修繕費が山ほどかかっているので、できれば少しでも回収できる方向で進めたい・・・。

ま、来年に持ち越しだな。



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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月21日

札幌7棟目、7月だけで3つのお申込をいただき満室返り咲き。

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札幌7棟目、またまたお申込をいただき満室に返り咲くことができました。

お金はかかるパターンになったけど、満室に戻せそうな雰囲気になりよかったです。



今日はこの後すぐ出張で電車に乗って出かけないといけないので、手短に済ませます。

(手短と言っても比較的手短というだけでそこまで短いわけではないですが)



札幌7棟目。築浅ファミリー物件であるにも関わらず、今年に入って19部屋中4部屋が

空室になる異常事態。例年1部屋空くか空かないかが相場だったので、かなりの異常値を

たたき出された印象でした。



しかも長期入居の方が多く、修繕費も一部屋あたり60万とかすごい金額が出てしまい、

更にエアコンも設置した方がいいとかいろいろ出てきてお財布に大変厳しい事件と

なってしまいました。



前のオーナーが変なリフォームしてたから悪いところもありましたし、エアコン需要が

こんなに高まると予想しておらず、ガス会社さんにエアコン貸与を相談するのが

遅くなってしまったというのもあると思います。いろいろな原因はありますが、

そういった積み重ねが運悪く重なってしまい、大きな出費につながってしまいました。



管理会社さんはそんな中でも何とかコストを下げようといろいろ考えて動いてくださり

募集の仕方とか送金との相殺の仕方とか、配慮をしてくれています。見積だって別に

ぼったくりしてやろうという見積ではありません。もうやむを得ないんだろうなと思って

無我の境地で払うしかないと思っております。



義母が手元資金が減るのが嫌な人なので、ブツブツ文句は言っておりましたが、

エアコン設置をしなくてもいいかもしれないルートを残すなどしてある程度の納得を

して貰いながら話を進めた次第でした。



7月はあまり動きがないというのが一般的な流れではあるのですが、札幌7棟目は

7月に入って2件のお申込をいただくことができました。いずれもエアコン設置希望と

いうことで、エアコンの費用も乗っかってきます。なかなか大変です。



管理会社さんからは、送金と相殺するタイミングを少し分けるようにすると言って

いただきましたので、これでなんとか乗り切れるかなーなんて思っておりましたが・・・



昨日、管理会社さんより最後の1室もお申込をいただくことができたというご連絡を受け

申込ベースではあるものの一気に満室にすることができてしまいました。ありがたい!



今回のお申込もエアコンありのお申込でした。家賃は少し高めで決まったということで、

レントロール観点では素晴らしいことです。ただ、また費用発生かーというところがね。

なかなか辛いです。



管理会社さんもそれはわかっているので、どうやりましょうかと事前に相談をして

くださっております。請求をどうしたらいいかと聞かれており、とりあえず総額で

いくらかかるか、何も考えなければどういうタイミングで相殺されるか、という

情報を出してもらうことにしました。口座にお金がないわけじゃないから、こちらから

振込にならないよう調整して相殺して貰うんだろうなと思ってはおりますが、出納は

義母の所掌なので、確認しないとね・・・。



あと、駐車場の区画も今回のお申込で足りなくなりそうという話がありました。

厳密には空いている区画があるのですが、その空いている区画は冬季に除雪をした際に

雪ためとして利用したいので冬場は貸せない場所なのです。ここは管理会社さんと

貸した方が収益性が上がるのではという話をしたのですが、結局排雪の費用の方が

高くつくという結論で貸さないという方針になっております。

夏場は雪ため用の駐車場の区画へ、冬場は敷地内のどこかに縦列で停める、みたいな

形で対応予定とのことです。工夫していただきありがとうございます。



費用面でキツイところはありますが、これで札幌7棟目は満室に返り咲きました。

くうう、仙台2棟目や札幌12棟目で退去予告がなければ完全満室にかなり近づくことが

できたのに。でも入居率が維持できているということなので、ありがたいと思います。



これで札幌7棟目のご乱心もおしまいのはず。平穏な札幌7棟目が戻ってくることを

祈りたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:33 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月19日

札幌7棟目に入居申込をいただき、空室はあと1室。

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札幌7棟目に入居申込をいただくことができました!これで残りの空室は1部屋です。

エアコン設置希望で申込をいただきました。エアコンないと今後はきつそうですね。



札幌7棟目がここのところ話題になることが多いのですが、そりゃまあ結露の話が出たり

今年に入って4部屋も退去があったり全部屋フルリフォームとエアコンで一部屋60万が

デフォルトの価格になってしまったりしてたら話題にもなりますよね。ましては今までは

全然入退去がなく超優秀な物件だったわけだし、そのギャップときたらもうねー。

え、ギャップ萌え?ないわ(真顔)



でも、そんな札幌7棟目も今回の厳しい状況を抜け出せる方向になりつつあります。

一気に空室が3部屋になった時は稼働率よりむしろ原状回復の費用に頭を抱えており

稼働率はどこかで良化するでしょうと気楽に構えておりました。



購入当初こそ空室が3部屋だか4部屋だかあったのですが、適正な募集条件に変更して

管理会社さんも変更したら普通に埋まりました。その後も1室以上の空室になることは

記憶の限りではなく、いつもすぐ次の部屋が決まる、むしろ退去が全然ない、という

ド安定の優良物件でした。



なので、たまたま退去の時期が重なって3部屋空きになったとしても、そう遠くなく

稼働率自体は持ち直すはず、と私自身は考えておりました。なのであまりそこについては

心配していなかった、という感じです。



実際、先日2部屋のお申込が入りました。うち1部屋はキャンセルになっちゃったものの

残り1部屋分については成立しそうで、これで空室は残り2部屋ということになります。



札幌7棟目は結構家賃もごりっと上げています。むしろ同じくらいの年式の物件の中では

高い家賃帯に属する状態です。管理会社さんも「結構無理してます」的なことを言って

おりましたが、それでも私の「売る時のことを考えたら家賃はできるだけ上げときたい」

という要望を覚えていてくれているようで、積極的に家賃を上げて募集をかけて

くださっております。そして結果もきっちり出していくという。ありがたすぎます。



今回、エアコンを空室に設置したいという話が管理会社さんから出ておりました。

札幌なので元々エアコン設置する想定がないから、本州の感覚より倍くらい高い費用が

かかります。他の物件ではガス会社さんに貸与いただいたりもしたのですが、こちらの

物件はそれが諸事情によりできず、自腹でエアコンを設置することになります。



義母は「ただでさえ原状回復の費用かかってるのにエアコンまで!」と言っており、

それを言われちゃうとなあ・・・と悩ましいところでした。ただ、現場的に設置した方が

引きがいいというのは間違いないわけですから、私としては多少お金がかかっても

エアコンは設置した方がいいでしょと思うのでした。



義母の納得感と現場の客付能力強化をどうバランスとるか。紆余曲折はありましたが

最終的には募集時に「エアコンあり」「エアコンなし」の両パターンを作り、

エアコンありの賃料で基本的には募集、成約時にエアコンなしにしたら家賃を下げると

持ちかけて、選んで貰う形式としました。先日いただいたお申込は「エアコンあり」の

パターンで進むとのことでした。



さて、冒頭で書いた通り、残り2部屋の空室のうち1部屋にお申込をいただくことが

できました。今回は細かい属性とかはよくわかっていないのですが、8月半ばに

入居予定で、エアコン設置希望、駐車場利用希望となっているそうです。

エアコン設置希望ありなので、想定より2000円アップでの成約となります。

また利回り上がっちゃったなー(でれでれ)



キャンセルがなければこれで満室でした。無念。でも残り1部屋まで空室は減少したので

原状回復費の負担のことを考えなければ気楽になれます。努力していただいている

管理会社さんに足を向けて寝られません。ありがたいです。



そして管理会社さんの気遣いも一流です。

原状回復とエアコン設置とが重なり、費用感半端ない状態になっていることを察して

もし差し支えなければエアコン2室設置分は一括で請求せず月を分けて2ヶ月に分けて

送金から差し引く方がいいですか?とのご提案をいただきました。それ大変助かります。

いろいろとお気遣いをいただき恐縮です。助かります。



そんな具合で、札幌7棟目の空室も残り1室になりました。あと1室もきっと問題なく

決まって満室に返り咲きとなることでしょう。そう信じたいところです。

今年に入って暴れ気味の札幌7棟目がこれで沈静化してくれますように。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月13日

札幌7棟目の怪しい入居申込は進んでいきそうな雰囲気になってきました。

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札幌7棟目、なかなか進んでいなかった入居申込の話が進みそうな気配です。

1部屋でも埋まってほしいので大変助かります。



悪い時期に立て続けに空室が出てしまい、しかもそれがどれもフルリフォームが必要な

状況でキャッシュアウトが著しい札幌7棟目。これまでが全然退去がなくて良すぎたと

いうだけのことなのでしょう。どこかでバランスが取れるようにできているのですね。

良かった期間が長いがゆえの試練ということで受け止めてはおりますが、仙台法人の

金銭出納担当の義母としては面白くないようで、またお金が出ていくわとぶつぶつ。

まあ気持ちはわかりますけどねえ。私だってお金が出ていくのは嫌ですから。

物件を買う頭金で出ていくとかなら問題ないですけど。



札幌7棟目は現在3部屋の空室を抱えております。そのうち2部屋は募集中。

うち1部屋は先日お申込があったものの、キャンセルになってしまいました。

まさかの別物件の管理会社さんの仲介部門の方が、押さえで気軽に申込を入れさせて

他物件に決まってキャンセルした(と管理会社さんは予想している模様)らしいです。

管理部門の方とはあまり関係ないので言っても仕方ないですが、勘弁してよー(苦笑)



地味に入居申込が入っているのが1部屋あります。ただ、このお部屋は既に10日以上

前から入居申込をしています。それでも全然話が進んでいないし、申込書に未記入が

多いし・・・管理会社さんが未記入を埋めてくれと依頼しても、全然対応が進まないと

いうことでしたので、あまり期待しちゃいけないんだろうなと思っておりました。

それこそ押さえで申込を入れられている状態なんじゃないの?なんて。



なので、管理会社さんもあまり期待はしないでほしいと仰っており、私自身もそのように

捉えておくことにしていました。気にしてはダメだな、この申込は、と。



でも、そんな気にしたら負けな申込でも、やっぱり申込は申込です。気になっちゃう。

不動産賃貸業をやっている以上、そりゃあ気になるのは仕方ないことですよね。

申込があり、稼働していることが大事なわけですから。



さて、ここでまた余談に。



昔、よくいろいろと勉強させていただいていた先輩大家さんから「本当に満室は正義?」

と問いかけられたことがあります。満室が正義ではなくて何が正義なんだろう?と

不思議に思ったものでした。



例えば、これから売却する予定がある物件を、とにかく満室にしようと考えて

安い家賃で埋めてから売却したら、かえって損をしないかい?利回りベースで

売値は計算される、だったら1部屋空きでもその部屋の家賃を高めの想定家賃で

書いておく方が、実際に売れた時の売却金額は高くなるよね?埋めるのにも広告料とか

いろいろな手数料がかかるけど、手数料をかけて安い家賃で埋めて安い価格で売ることに

意味はある?



それが先輩大家さんの回答でした。私、この回答にはなるほどと感銘を受けました。

その時々の状況によって、戦略を変えなくてはならないのだな、と。

満室は基本的には正義だけど、これからその物件をどうしていこうかという戦略に

よっては、日ごろの常識が非常識になるタイミングもあるのだなあと納得したのでした。

面白いものですね。



余談に絡めて話を続けると、札幌7棟目は今すぐではないけどいつか売却する予定です。

買った頃は今より価格が安かったので、札幌7棟目くらいだとちょっと利回りが

微妙かも、なんて思っていました。今の相場であれば十分な水準ですけどね。



なので、前のオーナーさんが安く埋めていたお部屋を、退去のたびに高めの家賃に

設定し直して貸しておりました。更に、携帯電話の基地局を誘致して屋上に設置して

いただきました。こういった地道な努力のおかげで、購入時点は8%弱で会った利回りが

(購入時価格と今の家賃で計算すると)8.7%近くまで向上しております。

しかも今は相場がまた上がっているので、多少築古になったとはいえ、当時と同じ

利回りなら売れる可能性が高いだろうと見ています。売値が買値より高くなるのは

間違いないと見ているので、妄想しながらニヤニヤしております。



最終的に売却するから家賃は上げていきたい、という意向は管理会社さんにも

伝えているので、その気持ちを汲んで動いてくださっているものと思います。

エアコンつけて家賃上げたらどうでしょう、とかいろいろ提案してくださいます。

ありがたいことです。感謝感謝。



今回入居申込があったお部屋は「エアコン設置せず家賃安め」「エアコン設置して

家賃高め」のいずれかを選ぶように依頼をしておりました。しかしそれに対しても

返事はなし。入居申込の内容も足りてないので書いてほしいと伝えても返答なし。

管理会社さんも、これは進まないんじゃないかなという感覚で思っていたようで、

私のところには細かい情報は流れてきておりませんでした。申込があったけど

諸々足りてないので進みそうなら連絡します、くらいの扱いでした。



先日、管理会社さんより連絡があり、エアコン設置要否についての回答が来たとの

ことでした。エアコン設置希望だそうです。そして保証会社さんの申込書も届いた、と。

あとは法人謄本のみ未着ということで、かなり話は進んできたようです。



勝手な推測ですが、どこか第一希望の物件があり、何らかの理由で転身したから

第二希望で押さえていた札幌7棟目に対して本格的にアプローチを始めたのでは

ないかな、と予想します。ま、あくまで予想であり、真実はわかりませんけどね。



でも、これでなんとなく先に進んでくれそうな感じが出てきたので良かったです。



ここが無事に入居となれば、残る空室は2つです!何事もなく進んでくれますように。



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