2020年01月13日

札幌7棟目の換気扇故障・・・迅速に対応することが資産の維持につながる。

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そろそろ正月休みモードも終わり、周りが通常営業になってきた雰囲気を感じます。

それに伴い、設備の故障も通常モードで発生するようになりました(汗)



今回、設備の故障の連絡があったのは札幌7棟目。築10年〜15年の物件だと、

ぼちぼちと色々なところが故障してくる頃合いです。そう、私の自宅もその時期で

引越の後買った洗濯機が怪しい挙動をしていたり、テレビの枠が最新のものに比べて

かなり太いのが気になって買い替えてみたり、そんな時期に来ています。賃貸住宅も

同じように設備の寿命がそろそろ見えてくる頃合いです。



管理会社さんから今回ご報告があったのが、浴室の換気扇が回らないというお話。

不動産賃貸業をやっていると、必ず経験するパターンですね。換気扇が回らない系。

構造的に、回るものは故障が多いと私は思っています。だから風力発電とかも

ランニングコストがかかりそうだという感じで見ています。



自宅も一番最初に故障した設備は浴室換気扇でした。6〜7年くらいで故障して、

メーカーさんに来てもらったら、早すぎるので無償でいいですと言っていただいた

ことがあります。換気扇って故障が多いんだなとその時も思ったものでした。



管理会社さん、私がダメと言わないだろうということは予見済み。勿論それは正しい

判断です。入居者様が生活をするにあたり、それが故障しているのは問題があります。

管理会社さん判断で既に手配済みということで、入居者様も迅速な対応に満足すると

思われます。こういうことの積み重ねがきっと長期入居に繋がるのだと思います。

管理会社さん、ありがとうございます。



単身向けの浴室換気扇はだいたい2万くらいあれば費用的には賄える認識なのですが

こちらは築浅のファミリー物件なので、もうちょっとグレードが高め。3万以上は

かかります。ちょっと痛いけど、まあ仕方ないですね。今はまだ家賃が高く取れて

いるから、そこから賄うのは大きな問題にはなりません。



ただ、先々この家賃がどんどん下がっていくと、状況は一変します。家賃は安くなり

設備は古くなればなるほど壊れやすくなる。売上が減って経費が増えることになります。

金利も減りいろいろと逆ザヤな状態になりかねません。



この物件は、35年という長期の融資があるからこそ成立している物件です。

利回りなんて8%くらいしかありません。色々な条件がたまたまうまくハマって

成立しているにすぎません。



うまくいっている時はいいですが、金利が上がったら?家賃が下がったら?築年数が

古くなったら?など、いろいろと先を考えて行動しないと危険な物件です。

ハイレバ低利回りで回している物件は、シビアなコントロールが要求されます。

(それを自覚せずに保有している人も結構いるのでしょうね)



札幌7棟目に関しては、私としてはとにかく資産価値を毀損させないことを第一に

考えたいと思っています。若干時間がかかってもいいので、近隣よりちょっとだけ

高い家賃で募集し、2〜3ヶ月以内に空室を埋めます。テナントリテンションには

細心の注意を払い、設備の故障などもできるだけリクエストに応じて修繕します。

外壁も一昨年の震災で被害を受けましたが、災い転じて福となすという格言を参考に

地震保険で外壁を修繕し、むこう5年くらいは毎年経過チェックを入れて、問題が

出そうな箇所は計画的に修繕を行います。



こうして維持することで、家賃収入が高額になるので、売却時も高い価格で売ることが

可能になるはずです。トラックレコードもあり、大規模修繕済みという状態であれば

築20年〜25年くらいでうまく出口は取れるはず。最悪取れなかったら、その時はまた

作戦練り直しですが、その頃にはもうちょっと財務基盤が強化されているはずなので、

これまでのCFを吐き出して売却することで、プラスマイナスゼロくらいには

できるのではないか、と期待はしています。



この物件は、金融機関さんの要望で元金均等で借入しています。ですので、7年経つと

残債は20%減っているはず。2億借りたので、1.6億の残債になるはずです。

1.6億なら今の家賃を維持すれば利回り10%。築20年で利回り10%、しかも

ファミリー物件ということになれば、恐らく地元の方がどなたか購入されるだろうと

私自身は考えております。そこまでコントロールできれば、あとは売って出口を取って

その間のCFを得て投資完了、というところでしょうか。



描いた青写真が絵に描いた餅にならないよう、今回の換気扇の修繕も含めてきちんと

対応して、資産価値の維持に励みたいと思います。



最後にぼそっと本音の一言。

この物件が実は一番怖いんです、私。高利回りボロの方がどれだけ気楽なことか。



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posted by ひろ* at 10:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月26日

退去と同時に入居申込!管理会社さんありがとうございます。

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退去立会とほぼ同時にお申込をいただく、という素敵な技で管理会社さんが魅せて

くださいました。あっという間に満室返り咲きの札幌7棟目。手間いらずです。



先日、残念ながら満室が崩れた札幌7棟目。ずっと安定していたものの、年末の今になり

退去が発生してしまったのはとても残念です。転勤と言うことなので致し方ないとは

思っていますが、それにしても重ね重ね残念です。



札幌7棟目は、利回りはさほど高くないものの、部屋も50平米を超えているし、

駐車場も全戸分あるし、築浅RCというスペックなので、地域の中では割と競争力は

あると思っています。一度入居したら、退去する理由があまりない物件と自負してます。



当時は融資の潮目も良かったので、返済比率50%以下をキープできる形での借入も

出来ました。高利回り物件みたいに純粋な売り上げでガンガン稼ぐタイプでは

ありませんが、これはこれでキャッシュは割と稼いでくれていると思います。

私の保有する物件の中ではロットも比較的大きい方ですし。



札幌は入退去が頻繁だと広告料の出費が大きいので、多少低利回りであっても単身より

ファミリー物件を選んだ方がオトクだという傾向にあります。孤独死も基本ないし、

入れ替わりも少ないです。単身とファミリーで数パーセント利回りが違ったとしても、

ファミリーを選んだ方がいいような気がしております。



ただ、いくら入れ替わりが少ないと言っても、勿論入れ替わりゼロにはなりません。

今回は法人契約の方が転勤で退去と言うことでしたので、まあそういうことは確かに

あってもおかしくないなと思いました。



この物件、募集は割と時間がかかる傾向にあります。だいたい2〜3ヶ月くらいは

見ておいた方がいいかなと。勿論、もっと早く決まっている部屋もありますけど、

なんとなくそのくらいの印象を持っています。近隣に似たようなスペックの物件は

さほど多くないですが、駐車場2台契約も時と場合によって可、というところがあるので

多少強気の家賃設定にしています。それも決まりが遅い要因の一つです。



なので、今回の退去の後もきっと繁忙期の2月か3月くらいで決まるのかなあ、

なんて漠然と思っておりました。



クリスマスの日、管理会社さんから連絡がありました。退去立会が終わったので、

原状回復について提案したいという内容と、並行で内見希望があったので、美装だけ

先に済ませて内見対応したところ、申込をいただくことができた、と。



えーと、あれだ、さっき時間かかるとか何とか言ったけど・・・前言撤回!すげー!

ほぼ空室期間なしで決めてきちゃった。脱帽です。



退去立会に関しては、多少の汚れはあるものの、さすがに1年なので部分的な

クロスやCFの張替で済みそうということでした。ただ、もう次の入居者様に

その状態で内見いただき、納得の上でお申込をいただいているということもあり、

提案はするけど実施は今回お申込をいただいた入居者様が退去なさってからで

良いでしょう、という形で伺っております。勿論、今回のお申込の方にもその点

お話はしており、原状回復義務からその部分は取り除くと説明しているとのこと。

ぬかりがなさすぎる。



入居される方は某銀行の銀行員さんご一家とのこと。引越理由が「行かせたい小学校の

学区で、学校に近い」ということだそうです。そんな文教地域だと言う話は聞いたこと

ないんだけど、まあそういう理由でお引越されるなら大歓迎。銀行員さんだと転勤が

発生するのかなと思っていましたが、その理由なら長期入居にもなるし転勤になっても

単身赴任されることでしょう。ご自宅を購入される、というところだけがリスクです。



管理会社さん、素敵なクリスマスプレゼントをありがとうございました!

最近修繕とか統合失調症とかの話ばかりだったので、久々に修繕以外の明るいニュースに

ほっこりさせていただきました。



ただ、管理会社さんはこの物件に関して一つの悩みがあるようで・・・。



共用部入口のところに段ボールを捨てる入居者様がいるらしく、それがだんだんと

エスカレートしてきているそうです。エレベーターの防犯カメラも抑止力にならず、

証拠をつかめるような形で何とか防犯カメラをうまく活用できないかと四苦八苦を

されているとのこと。



それに関しても、できるかぎりお金をかけずにできるようにというのを優先して

動いてくださっています。もうほんと申し訳ないなと思いますが、ありがたいです。

何とかこちらの問題も解決しますように。



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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月30日

退去予告受領・・・満室崩れるの巻。

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しばし無風状態だった札幌7棟目に退去予告が入ってしまいました。冬が来て、いよいよ

繁忙期の足音が聞こえ始めたのかもしれません。



ここのところずっと安定していた札幌7棟目。震災被害への対応をメインとした修繕も

無事に終わり、満室のまま繁忙期を迎えられる幸せをかみしめられるなあ・・・

というところで、残念ながら退去予告が発生してしまった旨の連絡をいただきました。

くぅぅ、このもぐらたたきな感じ、致し方ないとはいえねえ。



今回退去予告を通知してきた入居者様は、1年前にご入居いただいた転勤の方でした。

また転勤で、今度は名古屋にお引越となるそうです。転勤族だと致し方ないのでしょうが

それにしても1年か〜。もうちょい転勤のペースを落としてほしいものですね、会社も。



1年前に内奏したばかりのお部屋ですし、そうそう汚くもなっていないことでしょう。

たぶん原状回復は不要・・・なはず。家賃に関しても、管理会社さんより前回と同じ家賃で

募集したらどうかというご提案がありましたしたので、問題ないだろうと判断してそれで

行く方針に。1年くらいで家賃が大幅に下がるってこともないでしょうから。


こうしてあ
この物件、利回りは低いですが築浅ファミリーで駐車場が戸数分確保できております。

融資条件が35年1.5%なので、利回りが低くてもなんとか回ってる感じです。

そして退去が少ないのも、なんとか回せている理由の一つでしょう。



実際、今年に入ってからの退去はこの部屋が初めてじゃないかと。確認してみたところ、

今年に入ってからは満室推移で全く動きがなかったようです。あれ、今年空室があったと

思ってましたが、違ったようです。人の記憶なんてあてにならないものですね。



こうして安定的に入居が確保されているのも、管理会社さんがご尽力くださっているのが

理由であることは間違いありません。いつもありがとうございます。



無断駐車している車の訪問先を特定して注意したり、駐車場契約のニーズをくみ取って

形にしてきてくれたり、段ボールを共用部に捨てる犯人を見付けるためにあれこれと

手を打ってくれたり(まだ見つかってないですが)、大規模修繕中も入居者様への通知を

こうしてほしいなど業者さんと入居者様の間に立ってうまく動いていただいたり。

そういった影の努力に感謝しております。そのおかげで、私のところまで話が来る前に

片付いているわけですから。



そういえば、この担当さんは問題入居者さんを自分の手下(?)にするのが大得意。

昔持っていた札幌3棟目でも、ずるずると滞納して常に2〜3ヶ月の家賃滞納がある

入居者様がいたのですが、いつの間にかその人も手なずけてしまい、家賃が遅れる時は

事前に連絡は来る、担当さんが〇〇〇号室が在室か確認してと頼めばすぐに確認して

返事をする、挙句管理会社さんのFBページの投稿に「いいね!」するなど、

どんだけ従順なのよと言いたくなるくらいに手足として働かせていたようです。



札幌7棟目にもちょっとだけ困った方がいらっしゃいますが、その人も完全に

手なずけており、問題を起こすのを未然に防いでくれています。駐車場が空いているのに

気づいて勝手に停めていたのも、担当さんが現行犯で見つけて追加の駐車場を借りるよう

指導したら、すぐ借りますということで即刻家賃が振り込まれてました。すごいわー。



滞納督促も得意で、こちらの管理会社さんの管理物件で滞納問題が発生したことは

ほぼありません。大きな問題になる前に問題の芽を摘み取ってしまうのです。

やっぱ、元保証会社勤務ってだけあって強いなあその辺。



こじんまりしたアットホームな管理会社さんですが、個人個人のスキルが高く

安心して物件を任せられる管理会社さんの一つです。不安要素があるとするなら、

あまりにも管理物件が増えすぎて今の体制でアップアップになってしまうと、

力が発揮できなくなって困るなあというところくらいでしょうか。



この物件、家賃が近隣よりちょっと高めなので、すぐにサクッと決まるということは

ないと思いますが、じっくり腰を据えて3月末を目指せば問題なく決まるでしょう。

雪の間はなかなか内見も増えないので、春先にうまく転勤族需要がはまるとかで

決まってくれればいいなと思います。



良い管理会社さんと安定しやすい物件。次も問題なく決まることでしょう。

手間いらずの状態に仕立ててくれる関係各位に感謝しております。

募集の方もどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 10:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月16日

エレベーター保守業者さんの切り替えと防犯カメラ設置。

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エレベーターの保守業者さんの変更が完了しました。エレベーター内に防犯カメラと

モニターも追加されました。なんかグレードが上がった気分。



札幌7棟目は私が持っている物件の中で唯一のエレベーターがある物件となります。

でかいの買いたくても融資がついてこなくて、なかなか機会に恵まれずにいます。

札幌7棟目はたまたま融資が緩いタイミングで購入できてしまった案件です(笑)

私の持っている物件の中でもダントツに大きな物件。手間のかからないファミリーの

築浅RCです。



こちらの物件、エレベーター内にペットのおしっこらしきものが引っ掛けられてたり

(ペット不可物件なのですが・・・)、共用部に段ボールを捨てるマナーの悪い人が

いたりで、たまに困ることがありました。また、前のエレベーター保守業者さんから

「いたずらが割とあるので防犯カメラを付けてほしい(でもお金は出さないけど)」と

言われたりもしていました。



管理会社さんがいろいろと交渉したり検討したりした結果、保守業者さんを切り替えて

しまった方がいいだろう、という話になりまして、私もその案に乗りました。

(詳しくは過去ブログをご参照)



10月から切り替えという話を聞いていましたが、10月に大規模修繕の結果を

見に行った際には、まだその辺何も変わっていませんでした。あれれ〜?

管理会社さんも「そういえば変わってないですね」と。



たぶん、あの後管理会社さんが保守業者さんとやり取りをしていただいたのでしょう。

昨日、管理会社さんよりLINEにて「エレベーターに防犯カメラやモニターが

設置されました」という連絡が届きました。



エレベーター内モニター

モニターが設置されています。よく見ると、モニターの左上にエレベーター内の

映像が映し出されており、防犯カメラや遠隔監視があることがわかります。

これが設置されてからは、今のところ段ボール放置はゼロだということでした。

抑止力ありますねー。さすが。



エレベーターにモニターがつくだけで、なんかちょっと高級感があるような気がします。

単純すぎますかね、私。



なお、現在はモニターは無音設定になっているそうです。音楽とか流したらうるさい?

クラシックとかジャズとか、そういうしっとりしたやつならいいような?

個人的にはEDM系とかUKロックとか流したいですけど(笑)



それと、管理会社さんからちょっとだけ残念なお知らせがありました。

今回の業者さん変更にあたり、切り替え先の業者さんがエレベーター内に敷くマットを

提供してくださったのですが、ご意見があってそれを敷くことができなくなりました。



築13年の物件なので、多少エレベーターの内装に古めかしさが出てきた頃合いです。

床に特にその感じがあるため、マットを敷くとそれが隠れて良いのではないか、と

管理会社さんと話をしておりました。



今回の切り替えでマットを敷いてみたところ、入居者様から「マットが臭くて

頭が痛くなる」というご相談を受けてしまったそうです。この入居者様、多少ですが

人一倍敏感なところがあるようです。管理会社さんが何度も足音がうるさいという

相談を受けているのだとか。



もしかしたら、この方がやや過剰反応されているのかもしれませんが、それでも

生活に支障が出てしまい退去に繋がるなどのケースは避けたいところです。

管理会社さんもそう判断して、一旦はこのマットを撤去せざるを得なかった、

ということでした。まあやむを得ないですね。新品特有の臭いが抜けた頃を見計らって

再度敷くということにしましょうか。



無事に切り替えが終わってよかったです。管理会社さん、ご尽力いただき感謝します!



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月24日

札幌7棟目の大規模修繕をしてみての業者さんの感想。

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札幌7棟目の震災で受けたクラックの修繕に関して、施工業者さんから詳細の報告と

請求額が当初見積より若干のオーバーになるというご連絡をいただきました。



昨日は仙台で終日事務作業と、停滞している仙台新規案件に関してどうアプローチするか

と言った打ち合わせを義母と行ったりしておりました。その事務作業の一巻として、

たまりにたまったメールを処理していたのですが、そのメールの中に札幌7棟目に関する

報告のメールがありました。



当初、この修繕は3ヶ月かけて行われる予定でした。しかし修繕開始直後に発生した

車にモルタルが落ちるというクレームを受け、職人さんを増やして短期決戦という方向に

切り替え、9月初旬にはほとんどの工事は完了していた、という風に私自身は理解して

おりました。そして、その工事でやりきれなかった部分・・・メーターボックスの

塗装に関しては、今月中にどこかで対応し、工事完了と捉えていました。



この捉え方自体は特に間違っていなかったのですが、今回メール処理をする中で

職人さんの窓口になっている方とやり取りをして、その裏にあるもうちょっと違った

報告を聞くことが出来ました。



今回は足場を組まずに職人さんがロープで屋上からぶら下がり、工事を行う手法を

とったのですが、いざ工事を始めてみてわかったのが「上層階は常に風が強い」という

気象条件。そのため、安全対策から人数を一気に突っ込んで短期で終わらせる作戦に

出たということです。この際に、本州から応援を呼んだため、マンスリーマンションの

利用料と交通費が増えてしまったということでした。これについては当初見積の甘さも

あるので、掛け目を入れての請求としたそうです。



職人さんはぶら下がるわけですから、強風が吹いたら作業するのに不安定になるだろうと

いうことは素人でもわかります。そうなると、風にあおられての事故など安全性に

関しても長期になれななるほど危険が増すのだろうと推測します。現場は安全第一。

これは適切な判断であったのだろうと思います。入居者様の車にモルタルが落ちる

事故があったことだけではなかったようです。



必要なコストと判断し、請求額の増はやむなしと理解しました。



それから、クラックの数も想定以上だったとのことでした。一度ぶら下がって調査は

していたものの、その時の見立てより更に多いクラックがあったため、想定以上に

材料を使ってしまいました。塗料が余ったら、それを使って1階の目立つ面は全面塗装を

する予定だったものの、余らなかったのでそれが出来ていないということでした。



そうなんですよねえ。目立つ面、つまり1階や2階は全面塗装をすると理解して

いたのですが、先日現場に行ったら裏面はそれが行われていませんでした。職人さんに

確認すると、全面ではなく前面という説明をしていたという話だったので、私の

勘違いだったんだろうと思っていたのですが・・・。たぶん「できたらここまでやる」

という努力目標レベルの話を聞いていたのが頭に残っていたのだと思います。



クラックが想定以上にある、というのはちょっと嫌ですね。建物の強度があまり

良くないということだと思いますので。



それから、管理会社さんからの指摘で、非常階段のステップ等にモルタルの付着が

多数見られる」という話がありましたので、これについても確認を取りました。

職人さんの出入りが多かった、階段の左官・モルタルの工程が甘かった、などの理由で

そうなってしまったようです。メーターボックスの塗装と同じタイミングで、

この辺もあわせて対応いただけると言うことになりました。



全体的に、施工をしてみての感想は「強風によるダメージが想定以上にありそう」

「元の施工もあまり褒められたものではない」「今後の建物状態の維持や運営について

注意した方が良い」ということで、施工業者さんはまとめておられました。



この物件はあまり利回りが高いとは言えない上に、35年で融資を組んでおります。

当面のキャッシュフローは出ますが、その分残債の減りは遅いです。そうなると、

売却できるタイミングはかなり遅くなると考えた方が良いでしょう。それまでの間、

商品価値を保つためのメンテナンスは必須ということで考えなくてはなりません。



「なんでこんな面倒な建物を買ってしまったんだろう」と後悔するのは簡単ですが、

後悔したからって何かいいことがあるわけではありません。CFは出ているのだから

それを使ってメンテナンスを適切に行い、建物の劣化を最小限にすればいいだけです。

それで想定以上にお金が残らないとしても、受け入れるより他にありません。

当初想定より高くついたということになるかもしれませんが、それでも後で気づいて

より大きな問題に発展するとか、売る時に叩かれるとか、そういう話になるよりは

100倍マシではないかと思います。



早めに建物の特性や弱点が分かってラッキーだった、しかも地震保険で当初の修繕は

行うことができた、という点を幸運と思った方が、よっぽど建設的です。

そう、私は悪運だけは無駄に強いので、今回のこともきっとプラスになるはずです。

ラッキーだったとむしろ思うことにします。



今回、施工を行っていただいた業者さんに感謝します。やって終わりではなく、

建物の弱点や特性を見極めてくれたこと、それに応じた対処方法も示唆してくれたこと、

などの面で大変ありがたいと感じております。来年以降も定期メンテで入っていただく

想定ですので、引き続きよろしくお願いします。



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