札幌７棟目、漏水に対する火災保険の保険金が希望額に届かず・・・。

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札幌７棟目の漏水に関する火災保険、一応かなりの部分は出ることが確定しました。

ただ、先方の引越費用などが出ないという話で、どうしたものか・・・。



あらすじ

札幌７棟目の入居中のお部屋で床からの漏水を確認しました。

いろいろ手を尽くして調査しましたが、原因が一向にわかりません。

内装をひっぺがして確認しても原因がわからず、入居中だと難しいレベルで内装の

解体をする必要が出てきてしまいました。

入居者様には退去をお願いし、こちらで新居の初期費用や引越代や負担しました。

内装をガシガシと解体してようやくピンホール漏水の場所を特定できました。

１００万どころじゃない金額が発生してしまったので火災保険を申請しました。



詳しくは過去ブログをご参照いただければと思います。

その１

その２



割といい感じの入居者様にわざわざご退去いただくとか、悲しい以外の何者でも

ありません。ほんとキツイですわ。しかも多大なるご迷惑を入居者様にはかけてしまい

心が痛いです。



最終的に原因がわかったのでよかったのですが、原因がわかるまでにやるべきことを

最後までやりつくしてようやくって感じなので、かなりきつかったです。

しかし現場で指揮に当たっていた管理会社さんはもっときつかったでしょう。

私は報告を聞いていくらかかるんだろうと頭を痛めるだけでしたが、管理会社さんは

原因がわからない漏水への対応をしながら、だんだん苛立ってくる入居者様への対応も

並行でしなくてはならないのですから・・・。私としては頭が下がる思いです。



さてさて、これに関してはピンホール漏水が原因であることが判明しましたので、

事故扱いになると思います。ですので、やはりここは保険申請をしなくてはなりません。

水道管自体の修繕というよりは、漏水が発生したことによる復旧のための工事については

保険金申請の対象になるというのが一般的な見解と思っております。



今回は調査にもかなりの費用がかかりました。これも保険金支払のなるはずだという

認識でおります。内装全部はがしてようやく原因を見つけたわけですから、これを

やらないと何が悪いかすらわからなかったわけで・・・。



更に、ご退去いただかないとできない工事が多数あったことで、入居者様に退去を

お願いしなくてはならないという問題もありました。これに関しても、今回の事故に

付随して発生したことですから、引越に関して当方で出した費用も対象になって

叱るべきである、と思っています。



加えて、休業補償にも加入しておりますので、この事故に関連しての遺失家賃も

保険金の対象であると考えて差し支えないでしょう。



これらをすべて合わせると、かなりの金額になりますので・・・。

やっぱり保険が出ないと辛いですよねえ。



ということで、管理会社さんに今回の損害に関するお見積を出していただき、

そちらを保険代理店さんに提出。保険会社さんの判断を仰ぐこととしました。

私としては、当然満額出ますよね？くらいの気持ちなのですが、保険って謎の理由で

出なかったりすることもありますからね。先日の札幌７棟目のボヤだって、火災ではなく

炭化だから出ないとか言い出しますし・・・。なんなんですか、炭化って。



そんな謎理論で出ないことだけが気がかりだったのですが、そこはもう祈るだけです。

こちらとしては出せる情報は出しました。あとは判断を仰ぐだけです。

ちなみに判定には１ヶ月くらいかかると保険代理店さんが仰っておりました。

落ち着かない日々が続いた次第です。



そして先日。保険金支払に関する結論が出たということで、保険代理店さんから

連絡がありました。電話でお話したい、ということでしたので・・・うーん。

こうやってＬＩＮＥで結論を伝えてくれない時って、だいたい何かしら素直に

ことが進んでない時ですよね。嫌な予感です。



保険代理店さんに電話したところ、基本的には保険金の支払がなされる方向での

回答をいただいているとのことでした。ただ、問題なのが引越費用の部分です。

これについては今のところ保険金支払の対象外という話になってしまっている、と。



「屁理屈みたいな理由なのですが・・・」と保険会社さんが前置きしながら話をして

くださったのが、入居者様のお引越などにかかる費用の支払対象になる保険？特約？が

「入居者様の家財が入居に堪えない状態になっていること」が条件なのだそうです。

今回は床に水が染みだしているだけで、家財自体に被害が出ているわけではないから

引越費用は出せない、と。



な　ん　じ　ゃ　そ　れ



ちょっと何言ってるかよくわからないのですが、床から水が毎日染み出してくる家に

住むことができると仰っているのでしょうか。保険会社さんは。だったら鑑定人さんよ、

あんた住んでみるかい？そういう家に。



ルールはルールなのでしょうし、そういう形で私も契約を結んでいると先方は

主張されるのだと思いますので、言ってもしょうがないと思いますが（あんな小さな字で

契約成立とか言われても全部なんか把握できるかーい）・・・。なんだかなー。



保険代理店さんは大変恐縮しておりましたが、これは代理店さんの問題ではないので

気になさらなくて結構です。いろいろとご支援いただき、ありがとうございます。



さて、保険会社さんにもうちょっと検討できないのか申し入れてみるか、このまま

受け入れるか・・・まずはどのくらい足が出ているのかを確認しないとと思って、

管理会社さんにいかほど足が出ているかを確認しようとした時でした。



管理会社さんから、施工業者さんより連絡があって、建具が部分交換ができないので

金額が上がるという連絡を受けたのです。保険会社さんに出したお見積も変わるので

改めて出すことは可能か、と相談があったのです。金額の差分のお見積をいただいた

ところ、結構な金額差でしたので、ひとまずはこっちの見積で再度支払可能かを

ご検討いただく方が先だなと。保険代理店さんに再度見積を出して、こちらで再度

確認をお願いしたいと申し入れました。現在はこれについて保険会社さんにて検討を

いただいている状況です。



引越費用に関しては自腹で考えるしかないかなー・・・なんか釈然としないけど。

工事費用をきちんと出して貰うことに注力した方がよさそうだなと思っています。

義母にもそのように説明するか。うん。



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札幌７棟目、甚大なる損害を被りつつようやく漏水の原因が判明。

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札幌７棟目の漏水、ようやっと事象が発生している箇所を発見できました。

内装かなり解体している状態でようやくです。復旧の費用など頭が痛いです。



１ヶ月半前にブログに軽く書かせていただいた漏水の件、その後暗礁に乗り上げて

とにかく大変なことになっておりました。



ファイバースコープ調査で確認する→原因判明せず

雨水管だけでなく排水管などもついでに調べて貰ったのですが、それでも漏れの原因は

わからずじまいでした。１０万円もかかったのにー（泣）



そこから、あたりをつけて少しずつ入居者様と調整しながら内装を剥がして調査をして

いきましたが、それでも原因箇所は見つかりません。入居者様は１ヶ月以上お水の

拭き取りをさせられてだんだんフラストレーションが募ってきているのが手に取るように

わかるということで、早く決着させなくてはと焦りが募ります。でもその気持ちとは

裏腹に、漏水している箇所は全くわからないままです。



壁面に接していない部分の床から水が湧き出てくる状態ということで、入居者様は

毎日拭き取りをしているとのことです。拭き取る量がだんだん増えてきているみたいな

話もあったような。雨が降った時だけ漏れてくるというわけでもないということなので、

給水もしくは排水でどこかから漏れているのではないかという疑いが考えられます。

ずっと同じペースで水が湧き出ているようなので、排水よりは給水の方が確立が

高いのかなと（管理会社さんが）想像しました。



ここがダメなら全面的に内装を引っぺがしてキッチンを取り外して調査しないと

いけないというところまできてしまいましたが、それでも調査結果は空振り。

管理会社さんとしては、これ以上はお住まいになっている状態だと確認ができないので

ご退去いただいて本格的に内装を全部ひっぺがす必要あり、という判断でした。

併せて、こちらの都合での退去な上、設備の不具合があって適切にお住まいに

なれなかった間の家賃減免などもおそらく求められるだろう、と。



有料入居者様に出ていってくれとお願いするのは全く気が進まないどころか憂鬱以外の

何物でもないのですが、こうなってしまったらもう仕方がありません・・・。

家賃を２万減額するという腹案を持って管理会社さんには説明に当たっていただき、

結果としてお引越代＋住み替え物件の初期費用負担、漏水発生から退去までの間の

家賃を２万減額する、ということで決着しました。



その後、引越費用と初期費用の明細書が届きました。全部合わせて４０〜５０万です。

くうー、きつい（泣）



こうしてセルフで退去予告を作り出してしまったわけですが（泣）

その状態にまでしてしまったので、とにかくやれるところは進めていかないとです。

退去が９月半ばということだったのですが、どう交渉したかわかりませんけど

退去の前に更に調査を進めてくださった模様です。



そして昨日「とうとう見つけました！」という報告が！

キッチンレンジフードとコンクリート梁の間にピンホール漏水が見つかった、

とのことでした。レンジフードのところとなると、建物の天井近くだと思いますが

なんで床から湧いてたの？という点がよくわからず困惑。管理会社さんによると、

レンジフード部分から外に漏れず、ボードと軽量鉄骨を伝って下に落ちていたとの

ことでした。それが床から湧いてきていたとのこと。いろんな原因があるもんですね。



この結果が届いた日に保険代理店さんとの打ち合わせが予定されておりましたので

その場で内容を見せて今後の保険の手続きの流れを確認しました。ひとまず、

調査も含めて復旧までにかかった費用をまとめて明細書として提供して貰えば、

保険会社さんに提出して判断を仰ぐとのことでしたので、管理会社さんにもそういった

資料を作っていただくようお願いをしました。また、遺失家賃についても休業補償の

対象になる可能性はあるので、併せて情報提供をお願いしました。



保険出なかったら、これも１００万どころじゃない金額になります・・・。おえー。

保険、何とか出てください！お願いします！（祈）



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札幌７棟目の火災は保険金支払なしで決着（泣）

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札幌７棟目の火災の件、結局保険金は出ないということで結論が出てしまいました。

メインの損害の分に関しては別の形で補償されたから、受け入れるしかないかな・・・。



札幌７棟目は昨年がとにかく呪いでもかかっていたのかというくらいに退去が多く、

原状回復に悲惨なくらいにお金がかかったのでした。あれはほんときつかった。

特に財布を握っている義母が騒いでいました。いやね、騒ぎたくなる気持ちはすごく

よくわかる。わかるんだけど、騒いだからって退去がなくなるわけではないし、

タイミングでそうなっちゃったんだから、仕方ないよねと。でもそれを口に出すことで

少しでも気持ちがすっきりするなら、それはそれでいいのかなとも思いました。



あの悲惨な状態はようやく今年に入って落ち着きを見せており、退去は今のところゼロ。

やっと平和が戻ってきたなあというところで、ほっとしていた次第です。



しかし、今年は別方向のトラブルが相次いでおります。設備系のトラブルです。

今回話題にするエレベーターの予備バッテリーから発火した火事の件もそうだし、

別件で漏水問題が発生しており、これまた深刻な事態に（別途ブログに書きます）。



ここまでずっと優等生で通ってきた札幌７棟目、反抗期なのか・・・？

（単に築１８年という故障が多くなる頃合いだからというだけでしょ）



まあそれはそれとして、今年は大きなトラブルが２件発生している札幌７棟目。

うち１件は予備バッテリーの劣化により火災が発生したという内容です。

予備バッテリーが発火し、基盤が焼け焦げてしまい、エレベーターの空間を通じて

各階の共用部に煙が充満したのでした。



一番の被害箇所であるエレベーター設備自体の修理費用に関しては、管理会社さんが

交渉してくれた結果、エレベーター保守業者さんにて負担いただけることになりました。

フルメンなのにこんな問題を起こしてしまったことに対する負い目があった？のかも

しれません。真意はわかりかねますが。



ただ、火災に伴って発生した付帯作業のようなもの・・・排煙作業とか管理会社さんの

時間外労働とかに対しての費用負担は何もない状態でした。なので、保険会社さんに

火災なのでその辺も保険で出るよねというノリで火災保険の保険金申請をしたのでした。



しかし、今回の火災の原因がバッテリーということで、電気的機械的事故という

扱いになり、直接的な原因となるバッテリーにしか保険金が出せない、などと言われて

しまいまして、保険金が出ないという困った事態になっておりました。



ここまでが前回のブログで書いた内容のあらすじです。

細かいことは過去ブログをご覧になっていただければと思います。

その１

その２

その３



その後、保険代理店さんとも会話をしまして、火災が起きていること自体は間違いない

ことなのだから、そんなルールで出ないってのもおかしいよねというのは代理店さんも

一致した認識だったので、代理店さん経由で保険会社さんの営業さんに何とかならないか

交渉していただけるということになりました。



それからしばらくして・・・保険代理店さんからお電話があり、話をしてみると

結論としては保険金をお支払するのが難しいという結論になってしまった、という

お話になってしまったとのことでした。



元々、保険会社さんからは電気的機械的故障特約の縛りで払えないという話を聞かされて

いたとのことですが、今回営業さん経由で改めて確認をして貰った結果、支払えないと

判断された理由は「原因が劣化だから」なのだそうです。



火災なのに原因が劣化も何もなくない？本当に火災で延焼した時もそういう判断あるの？

という点が疑問だったのですが、保険代理店さん曰く今回の事故は「火災」ではなく

「炭化」に相当するのだそうです。た、炭化・・・？



火災なら原因に関係なく保険金の支払はあるが、炭化の場合はそういうわけにいかず

原因も含めての確認になってしまうのだとか。なんじゃそれー。



でもまあ、バッテリーの劣化という原因だったので「劣化」というキーワードは

気になっておりましたから・・・まあ逆にそう言われた方がすっきりはするかもですね。

下手に火災だけど出せないとか言われた方がモヤモヤします。



保険金が出なかったこと自体は残念としか言いようがありませんが、これはこれで

諦めがつく話だったので、まあよしとしようかなと思います。こんな話をいつまでも

グダグダとやり続けることもあまり生産的ではありませんしね。



ということで、ちょっと足が出てしまったのは残念ですが、そこは潔く忘れて

次に進もうと思います。ほら、また次に漏水の問題が出てくるので・・・。

そっちでちゃんと支払があれば、ね。



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札幌７棟目で原因不明の漏水・・・。

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水難の相の第二弾は札幌７棟目です。入退去は今年は落ち着いておりますが、

火事だの漏水だのといったトラブルがちょっと多めです。現時点で原因不明。



昨日は札幌１１棟目で汚水桝からオーバーフローが発生したという話を書きました。

水難の相が出ている気がする案件第一弾です。水南の相とわざわざ言うくらいなので、

第二弾以降もあります。今日はその第二弾について書いてみようと思います。



舞台は札幌７棟目。この物件、運営面では基本的には静かで何もない超優良物件ですが

昨年は退去が５部屋とか６部屋とかあってめちゃめちゃ大変でした。何が大変って、

原状回復の費用です。入居募集はそんなに大変ではないのですが、長期入居の方ばかり

退去されるので、原状回復にかかる費用が半端なかったです。２ＬＤＫという間取りは

募集にはいいのですが原状回復にはかなりの費用が掛かります。それに加えて、昨今の

エアコン需要もあり、エアコン設置の費用も含めると平気で一部屋あたり１００万とか

かかりますからねえ・・・。ほんと参りました。



今年に入ってからは退去はなく、その点に関してはかなり落ち着きました。

これでまた平穏な日々が戻ってくるなあと思っていたのですが、先日は火災が発生して

しまいました・・・。幸いにして、修繕する分に関してはエレベーターメンテナンスの

会社さんが費用負担をしてくださいましたが、付随する作業については火災保険の

対象にならないとかでワチャワチャしている状況です。



札幌７棟目、今年は別の形で波乱なのか？そんな予感は当たってほしくないのだが・・・

しかし、そんな予感だけはしっかり当たるようでして・・・。



先日、管理会社さんから「漏水が発生した」というご連絡を頂戴しました。

漏水・・・嫌な響きです・・・。



室内の壁やクローゼットが濡れている状態とのことです。外壁に接する面ではない

場所で発生しているようですので、外壁関連ではないのでは、というのが管理会社さんの

見立てです。



漏水が発生している近辺の雨水配管まわりを解体して調査したものの、原因が

特定できなかったとのこと。そうなると、コンクリートの中二埋まっている雨水配管が

不具合を起こしているのでは？というところが疑われます。



ただ、このお部屋は現在入居中なので・・・入居者様がいる中でコンクリを切って

どうこうするというのも一大イベントになってしまいます。なので、管理会社さんと

しては、闇雲に調査をするよりはきちんと原因を特定して最小限の工事に留めたい

気持ちがあるとのことでした。まあでもそりゃそうですよね。私も納得です。



そんなわけで、ファイバースコープ調査を入れる方向で業者さんに管理会社さんが

お見積を頼むことになりました。ちなみにいかほどになりそうですかと聞いたところ

管理会社さんも頼んだことがないのでわからないが、ネットを見る限り５万前後では

ないかということでした。まあそのくらいならやっちゃってもいいでしょう。



・・・お見積が届いたのですが、１０万円弱でした（汗）

ま、まあもうしょうがないよね・・・やるっきゃないもんね・・・。痛い出費ですが。



もしこのファイバースコープ調査でも原因がわからないとなると、収納まわりを

全部解体して調べなくてはならず、一大事になってしまうとのことです。

できればファイバースコープ調査で原因が特定できればいいのですが・・・。

お金もそれなりにかかる話ですし・・・。



外壁は関係ないと思っているものの、念のため外壁に関しても確認はした方が

いいですよね、と管理会社さんとは会話をしました。ちょうど別件の工事があって、

外壁をやってくださった業者さんが札幌にいらっしゃるという話はつかんでいました。

先方としても、初めて使った塗料だったので経過を観察したいという話でして、

管理会社さんに鍵を貸して貰えるよう話をしていただきたいと申し入れがあったのです。

ちょうどいいので、かくかくしかじかの状況なので、外壁から問題が発生していないかを

見てほしいということをお願いしました。



あとは原因が見つかることを祈るばかりです。



漏水が発生して床やクロスへの被害も出ているので、火災保険である程度の費用は

負担いただけるはずと思っているものの、最近は火災保険も渋いですからねえ。

必ず出るなんて思ってはいけないです。いろいろ心配だなあ。



ま、心配しすぎてもしょうがないので、あとはもう寝て待つしかありません。

結果が出るまでこの話は忘れることにします。



ということで、水南の相第二弾のお話でした。明日は第三弾の話を書こうと思います。



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札幌７棟目の火災保険の保険金が支払いたくても支払えない状態とのこと。

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札幌７棟目の火災に関しまして、ちょっと困ったことに・・・。

火災保険の保険金が支払えない、という問題に直面しております。



少し前ですが、札幌７棟目で予備バッテリーの問題で火災が発生したこと、及び

その火災からの復旧費用をエレベーターメンテナンス業者さんが負担してくださった

ことをブログに書かせていただきました。

過去ブログその１

過去ブログその２



エレベーター自体の復旧費用は先方で負担いただけることになったのでよかったのですが

管理会社さんに動いていただいた分の費用は私の負担のままとなっております。

その分は火災保険の保険金が出るだろう・・・と思っていたのですが、これがまさか

難航するとは夢にも思いませんでした。



今日は出張もあってあまり時間がないので、さっさと本題に入りたいと思います。



付帯する作業の保険金が「払いたくても払えない」状態になってしまったそうです。

保険会社さんもどうしたら支払えるかを模索しているようなのですが、妙案がなく

手詰まりになってしまっているのだとか・・・。



まず、なんでそんなことになってしまったのかを私の理解の範疇で説明します。



今回の火災の原因は予備バッテリーの劣化による出火でした。これにより基盤が

燃えてしまい、エレベーターが使えない状態になりました。

これを保険会社さんが消防や管理会社さん、メーカーさんなどあちこちにヒアリングを

かけた結果、これは「電気的機械的事故特約」によって補償するのが適切という判断に

至ったとのことです。



ただ、その電気的機械的事故特約になると、約款上は対象の設備の分しか費用が出ない、

ということなのです。つまり、付随する作業に対しての保険金が支払えないという

ことになってしまいます。



現実に火災は発生しているし、その火災で管理会社さんが出動したり現場の復旧に

勤めることで、関連する費用も発生しています。それが出ないというのもなー。



保険会社さんとしても、費用が発生していることは明白なので、何とかお支払いを

したいと考えているものの、現状の約款の内容からするとどうしても支払う理由が

作れないため、頭を抱えているということでした（保険代理店さんからの情報です）。



保険代理店さんも何か妙案はないか考えているものの、思いつかず苦慮していると

いうことでした。難しいですねー・・・。



管理会社さんに何かもっと作業をしなかったかをヒアリングしてほしい、という

相談を保険代理店さんから頂きました。原状のままだと膠着状態になってしまうので

より具体的に管理会社さんに作業を思い出していただき、その中に保険金支払の

大将になる何かがないか、ということを探っていければ・・・と保険代理店さんは

考えておられるようです。



ということで、今は管理会社さんにそういう何かがないかをヒアリング中です。

何か出てきて、それが保険金の支払につながればいいのですけどねー・・・。



しかし、保険会社さんとしても払いたいのにhらえないってどんな状況よ？そもそも

保険の約款の作り方がおかしいんじゃないの？という気もしちゃいあｍすが、今は

そういう状態になってしまっているということなので、そうですかとしか言えない

状態です・・・。ほんと勘弁していただきたいところです。



何か事態を打開する妙案が出てくることに期待したいところです。



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