2019年05月19日

施工の質が良くなかった札幌7棟目の修繕方針。

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札幌7棟目の震災被害からの復旧工事、見積がぼちぼちあがってきました。

うーん、想定より高めのお値段。というか建物自体がちょっとアレなことも判明です。



昨年9月の胆振東部地震で被害を受けた札幌7棟目。もう雪も降るし、応急処置だけして

残りの修繕は来春以降やりましょう、という話にしておりました。



段取りとしては、以下の流れを想定しています。



昨年中:緊急のところだけ対応

今年春:被害状況と越冬したことによる追加の被害の調査・修繕方法検討

今年夏:決定した修繕方法に従い、修繕実施



仙台法人は2月末決算なので、前期のうちに緊急の修繕は完了させておきました。

そして今期に入り、仲良くしている大家さん仲間の友人が抱えている職人さんに

札幌入りしていただき、現地調査を行っていただきました。



そして最近になってその結果が戻ってきたのですが・・・

どうやらこの物件、新築時の設計と異なる仕上げになっており、そのせいで被害が

大きくなってしまっているようです。



元々の設計図を見ると、この物件は総タイル張りで作られているはずでした。

しかし、現況ではコンクリート打ちっぱなしとタイルを併用している仕上げです。

当初設計と異なる仕上がりになっている理由は今となっては不明ですが、恐らくは

予算が足りなくなったのでしょう、と業者さんが言っておりました。



そのせいで、コンクリートの被りがタイル前提の薄さになっているようです。

本来ならもっと厚さがないといけないのに・・・。そのせいで、クラックが入りやすく

水も通りやすい状態になっているようです。



高い買い物がまさかの欠陥持ちってことですかね、これは。やっちまったなー。

でもそれは素人が買う前に調べきれるものではないです。どうにもならないですね。

中古物件は買ってみないと何が欠陥かわからない、ということで。1棟目でこういう話に

ぶち当たっていたら、心が折れて不動産投資をやめていたかもしれません。



業者さんからは次のようなご提案をいただきました。



今回の調査の結果、亀甲状のクラックに関しては、面状で浮いていて、クラックを

カットして補修する従前の方法だと、一気に崩れる可能性があります。

対案として、最近発売の浸透性のコンクリート撥水剤を使用する案を提案されました。

発売して間もないということもあり、5年以上の実績がない点が心配だということですが

インフラや分譲の大規模修繕にも使われているとのことですので、それなりの信頼性は

あるだろうとのことです。



この材料を使うことを前提として、タイル面以外の全面塗布と階段はウレタン防水で

ロープで出来る最大のバージョンの見積と、塗布をクラックの酷い箇所に絞り、

階段工事も行き来が少ないので防水ではなく撥水に変えたバージョンの見積の2案を

ご提示いただきました。



2案の金額差はおよそ倍くらいです。勿論、最低限に絞った方の工事が安いです。

ただ、その場合は今後もクラックが増える可能性が高いため、継続してチェックを行い

不具合が出る都度修繕する必要があります。



手間はかかるけど、細く長くやっていくか。

金はかかるけど、一気にやっつけるか。

その二択ということですね。



金銭的には細く長くを希望したいですが、それによってどのくらい毎年お金がかかる

想定になるのか、総額でどのくらいの差が出るのか、といったところは気にする必要が

あるのだと思います。



義母はたぶん、やるなら一気にやるとか性格的に言い出しそうだなあ・・・。

ただ、それこそ東京のボロ戸建くらい余裕で買えそうな金額だし、その出費は痛い。

地震保険貰ってるので、お金がないわけじゃないんですけどね。



ともあれ、よく相談して決めたいと思います。今月はもう一度札幌に行く機会が

ありそうなので、現地で業者さんのお話を伺って、方向性を確定させようと思います。



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posted by ひろ* at 10:13 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月06日

無風状態だった札幌7棟目でコンロの故障が発生。

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札幌7棟目、なにやら故障発生したとの連絡が管理会社さんよりありました。

設備の故障はどうしてもつきものなので仕方ないですが、なんともな〜。



札幌7棟目は満室になって半年程度経過します。今年の繁忙期も無風状態でした。

そうそう、ファミリー物件はこうでないとですよ。この安定感を期待してたわけです。



この物件、ものすごく良い立地というわけではないですが、まあまあ築浅で2LDKの

ファミリー間取り、駐車場も全戸分あって土地が割と広いというところが気に入って

手を出しました。購入当初3部屋の空室があり、思ったより時間はかかったものの満室。

その後は満室と1〜2部屋の空室を行ったりきたりする感じで、思ったより安定は

してないような印象を受けております。まあ最初に期待しすぎたかな。法人需要も

割と多くて、そういうところの転勤もぼちぼちあるからかもしれません。



ちょっと気になったので調べてみたところ、2年で5部屋の入れ替わりでした。

年間2.5部屋。全部で17部屋なので、たいした件数じゃなかったです。

やっぱり思い込みはダメですね。数字で判断しないと。



で、築年数も十数年となると、そろそろ怖いのが修繕と設備の故障。札幌なので

部屋にエアコンはなく、ガスもプロパンです。そう考えると、設備に関してはそんなに

リスクを感じるものはないような気もしますが、9階建でエレベーター付きなので

全体的なところでは何かあるかもしれないなあと思っています。



大規模修繕に関しては、地震で受けた損傷を修復する為の調査を現在入れています。

調査が終わり次第、修繕計画を練って必要な修繕を行う予定です。ただ、足場をかけて

大規模にやる予定はないので、今回の調査の中である程度将来の修繕計画に関しても

目星をつけなくてはならないだろうと考えております。



そんな現状の札幌7棟目ですが、管理会社さんから「コンロが壊れた」という連絡が。

うーん、いよいよ来ちゃいましたか?修繕地獄の始まり。怖いなあ。



詳細は特に聞いていないのですが、入居者様のお部屋のガスコンロが壊れたとのこと。

コンロ壊れたら直さないわけにいかないです。コンロですよ、コンロ。結構まずい。

お風呂が壊れたとか給湯器が壊れたというほどのまずさではないですが、充分まずい。

自炊する人なら発狂ものです。



とりあえず今は業者さんに見積を取っているところだそうです。値段を問わず、速やかに

修繕して貰わないとですね、これは。修繕コストを下げることはとても大事ですが、

入居者様の顧客満足度の向上も大事なので、急ぐべき時は急がないといけないです。



どうしてもコストと顧客満足度を両立させたいなら、故障する前に予防交換するしか

ないのだろうと思いますが、それもまあ難しいですよね、現実的には。壊れないかも

しれないからかえって高くつく、というところも加味して考えると、思い悩んで

しまうだろうと想像します。



今回は管理会社さんの見積が出たら、その通りにさっさと修繕するつもりです。

結果としてそれが一番コスパがいいだろうと思いますので。



来週札幌に行って、ちょっと物件の様子でも見てこようと思います。

札幌5棟目の原状回復、札幌6棟目の修繕後の部屋の様子チェック、札幌7棟目の

外壁等の状況確認、札幌8棟目の漏水状況確認などもありますし、別件でちょっと

札幌で済ませなくてはならないこともできてしまいましたので。



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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月30日

根回し不足でご迷惑をおかけしました。

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本日の本題に入る前に、昨日のブログで書いた試算表の話など。



東京法人の試算表、顧問税理士の先生に作っていただきましたが、こちらは今のところ

黒字で推移しておりました。良かったー。顧問税理士の先生には「個人から法人に

管理費を払っているのだし、赤字と言うことはないのでは」と言われておりましたので、

あつものに懲りてなますを吹いていたのかもしれません。



ということで本日の本題、札幌7棟目の修繕についてです。



札幌7棟目は平成30年胆振東部地震でダメージを受けています。横向きの嫌な感じの

クラックが入っており、放置するとどこかで建物にダメージが来てしまいそうだという

業者さんの見解がありました。また、購入時は存在しなかった「赤茶色のシミ」が

一部の壁面にできていることも気が付きました。コンクリの内部に水がしみこんでおり

錆が中から浮き出ているのではないかと予想されます。水を止める必要があります。



こういったところを考え、地震保険の保険金を使って今年は修繕を行うこととしました。

仲良くさせていただいている投資家さんのお抱えの職人さんに札幌まで出張していただき

対応いただくという形で進めています。



こちらの職人さん、足場をかけない工法で修繕を行うことができるため、例えば部分的な

補修を行うだとか、調査を行うだとか、そういう時に強いです。足場をかけると高いので

かけない範囲でできることだけやってね、みたいな依頼をすることができ、トータルで

コストを削減することができると考えております。

昨年、札幌8棟目の修繕もこの業者さんに対応いただきました。出来栄えは満足です。



とはいえいろいろとドタバタ感があったため、ここまで修繕のこととか正直忘れており

先日その友人の投資家さんから「4月2日より札幌入りできます」というメールが

来ていたのに、ああそこから作業開始なのねというところしか意識できておらず。

本当はこのことを管理会社さんに伝え、工事の告知をして貰う必要があったのですが

私はすっかり忘れておりました。完全に頭が回っていない状態でした。



今回の作業は「被害状況の正確な調査」です。目視で遠くから見て、あのクラックは

ちょっと良くないね、みたいな話はしていましたが、具体的にどのくらいまずいのか

状況を近くで把握することはできておりませんでした。今回の調査で、クラックに

対してどのように補修をするか、水が入り込んでいるのはどこからか、などの確認を

していただくことになります。そしてその結果を基に修繕計画を策定します。



昨日になって、その工事のための案内文が友人を介して業者さんより送られてきました。

あ、そうか。これ、管理会社さんに連携取らなくちゃいけない話だった。ここでようやく

気が付いた私、管理会社さんに間際でごめんなさいと言いながらその内容を連携。



管理会社さんからは、文言に対する注文と「これを告知するのはいつですか?」

「4月2日から始めるなら、今すぐにでも告知する必要があります」とのご指摘。

そうですね・・・仰る通り。でもたぶん、業者さん本体はまだ東京にいるから、

掲示はきっと管理会社さんにお願いせざるを得ないんだろうなあ、と思いつつ

友人に確認したところ、やっぱり「できれば管理会社さんで告知いただきたい」と。

札幌に協力会社がいるのでそこに頼めるなら頼むけど、現場作業も行っているはずで

確実に行って貰える保証がないから、という趣旨だったと思います。



重ねてご迷惑をおかけしてしまうなあと申し訳ない気持ちになりながら、管理会社さんに

掲示の依頼をさせていただきました。管理会社さん、すぐ現場に行って掲示板に

告知を貼ってくださいました。助かります。



会社の仕事でもそうなんだけど、どうも私自身は段取り良く物事を進めることを

不得手としている気がします、目先の作業をとりあえずやっつけることは得意ですが

集中力が続かず、別なものにちょいちょい手を出したりして、なかなか全体が計画的に

終わらない、という傾向があります。今回のも最初のメールを貰った段階で、頭の中で

管理会社さんに告知することをつなげてイメージしなくてはならなかったと思います。

もっと大きな目で周りを見ることができなくてはならないな、と常々思っていますが

なかなか改善できません・・・。



調査は4月半ばまで続く見込みです。調査結果が「思ったよりたいしたことなかった」で

終わってくれることを期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月10日

災害復旧貸付制度の利用を検討する。

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建物の損傷を修繕する為に、震災復興のための融資を受けようとしております。



札幌7棟目、前々から書いておりますとおり、ちょっと嫌な感じのヒビが札幌を襲った

震災の際に入っていることがわかっております。素人が見るとよくわからないのですが

業者さんの目から見ると嫌な感じのクラックだそうです。



札幌7棟目は築年数が10年ちょっとですので、ここでくたびれてしまうと困ります。

この物件にはあと10年くらい頑張ってもらい、最後は相場を見ながら売却するという

ミッションを担って貰う予定です。そこに至る前に建物にガタが来て資産価値を

既存して貰うわけにはいきません。建物を良い状態で維持し、トラックレコードも

あるよという状態での売却が望ましいと考えます。



と考えると、今回の建物の修繕は必須。建物の状態を良好に保つことは、入居者様の

顧客満足度の向上にも少なからず寄与すると思います。汚い物件よりは綺麗な物件に

住みたいと思うはず。たぶん。



この物件は利回りがさほど高くないため、稼働率は常に高くないと良くないです。

義母と一緒に先日仙台で収支を計算してみましたが、一応期待していたくらいの

パフォーマンスは出ていました。元々、税引後のCFが借入額の割に少ないよねと

いう思いはあったものの、当時の市況であれば致し方ないかなと思った次第です。

(だったら我慢して買わなければいいのに、と言われたらそれまでですけど)

今後も稼働率90%以上を維持していかなくてはならないので、その礎となる修繕は

ちゃんとやらないといけないわけです。そして最後に元金均等返済で削った元本を

売却と言う形で手元に戻す、と。



とにかく、その青写真を現実にするためには、今回の震災くらいでへこたれていては

困るわけです。修繕を行い、建物をいい状態で保たないと。そしてそのためには原資が

必要です。



手元資金が全くないわけではないのですが、札幌10棟目の戸建もこれから修繕を行い

貸せる状態にする必要があります。この辺のことを考えると、手元資金は多少余裕が

あった方がいいと考えられます。



じゃあ借入しちゃおうか。うん。どうせ借入するなら条件がいい形にしたいよね。

日本政策金融公庫さんで震災復興のための災害復旧貸付制度が作られております。

普通に借りると10年ですが、最大15年まで可能性があり、しかも別枠です。

金利も当初3年は優遇されるということなので、普通に修繕の費用を借りるより

こっちの方が有利じゃないかと思ったので、札幌10棟目の修繕ではなく札幌7棟目の

修繕で融資をお願いした方が良いだろうと判断しました。



というわけで、早速公庫さんにお電話して融資の相談をしてみました。

そこでわかったことをいくつか挙げます。私がそう聞き取ったというだけなので、

聞き間違いとかあるかもしれません。もし違っていたらごめんなさい。



・災害復旧貸付は確かに制度としてあり、通常の公庫の借入とは別枠扱い

・最大15年とあるが、必ず15年引けるわけではなく、公庫の設定する条件を

 法人が満たさない場合は10年での貸付になる可能性もある

・金利優遇は融資後3年まで−0.9%、4年目以降は通常利率になる

・審査は通常の流れと同じで、事業計画上無理がない範囲の貸付になる



必ず15年というわけではないのが残念ですが、そこは仕方がないかと思います。

それでも当初3年はかなりの金利優遇があります。公庫さん、元々の金利水準が

1%台だと想定されるため、当初3年は0%台で借入できることになります。

それだったら借りない理由はないよね、と。



修繕の見積を持ち込んで、審査にかけてもらおうと思います。

とりあえずは、口頭で聞いているだけの修繕の内容を見積に落として貰わなくては。

あと、いくら借りるかも考えないとです。公庫の担当の方は「審査に出して貰わないと

15年の制度が適用できるかはわからない」「事前に伝えることはできない」という話を

されておりました。そうなると、こちらの事業計画は15年前提はなく10年前提とし、

15年だったらラッキー、という形にしないといけないということですね。



制度の内容はだいぶわかってきたので、義母と相談しました。仙台法人のお金は義母に

管理して貰っているので、義母がこのくらいなら返せると心情的に思う金額までを

上限として借入しようと思っています。私が判断すると、とんでもなく高い返済比率に

なっても「まー、借りられるなら正義!いけるっしょ!」とか間違った判断をすると

思ったので(融資ジャンキーの自覚はあります)、義母に委ねました。ある意味、

暴走しないよう義母が調整弁の役割を果たしてくれている部分もあります。自分が

破綻するだけならまだしも、義母まで巻き込むわけにはいかないですからね。



義母がこの辺までかなと思う月々の返済額から逆算した借入上限金額よりも、

実際に修繕にかかる金額の方が安かったので、それだったら修繕にかかる分は

全部借りてしまおう、という方向性になりました。



ここまで取りまとめた上で、業者さんから口頭で伺っていた金額を、融資のために

見積書に起こしてほしいと依頼。実際に修繕するのは雪が溶けてからになりますが、

資金は先に準備しておこうと思います。



さて、この借入はうまくいくのでしょうか?

動きがありましたら、またこの件書きたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月21日

震災被害の復旧+αの提案が届いた。

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札幌7棟目の震災の被害に対する修繕のご提案見積が届きました。

最終的には「見てみなければわからない」ですが、概算としてまずは把握しました。



平成30年9月の北海道を襲った大地震。この地震により、多少なりとも被害が出たと

いうことは以前のブログで書きました。その中で、札幌8棟目の被害が大きいことを

書かせていただきましたが、修繕を依頼する業者さんは「札幌7棟目の方が早急に

対処すべき」という見解でした。



地震保険に関して、私が現地にいられないので、職人さんにお願いして鑑定人さんに

同行して貰い、地震の被害について説明するところをお願いした経緯があります。

(ちょうど札幌8棟目の修繕をお願いしていたので、依頼しやすかったのです)

ですので、私が現地を回った際に同行していただいたのですが、その時も札幌7棟目の

被害が意外と大きいとコメントしておりました。



今回、実際に修繕をした方がいい箇所について、優先度をつけてご提案いただきたいと

お願いしたところ、優先度については以下のような形になりました。



1.札幌8棟目の外廊下の防水を兼ねた塗装

2.札幌7棟目のアスファルト地盤沈下対応

3.札幌7棟目の外壁クラック補修

4.札幌7棟目の窓シーリング打ち替え

5.札幌8棟目のタイル部分シーリング打ち替え

6.札幌7棟目の外階段防水工事

7.札幌8棟目の外壁塗装



1と2が比較的緊急性が高く、3以降は札幌特有の「雪」という事情を考慮すると、

来春以降にならざるを得ないだろう、というのが見解でした。



1は震災に関係なくただの経年劣化なのですが、2は建物と地面の間に隙間ができて

しまっており、購入した時に比べて震災でその隙間が大きくなっておりました。

建物自体は基礎もあるのでそれでどうにかなるとはなさそうですが、その隙間の中に

害虫が住み着くリスクなど考えると、早々に対応した方がいい、と。



この2つについては既に発注済みで対応も済んでいると思います。今週末の札幌出張で

状況確認してきたいと思います。



3は札幌7棟目の外壁に幅や深さが広いクラックや横向きのクラックが増えているため、

クラックの補修が必要ということでした。補修しないとそこから水が入って爆裂を

起こすことになる、と。目視できる点だけで既に被害があるので、目視できない箇所も

含めてまずは調査を行い、調査結果を踏まえ、クラックの深さによって工法を変えつつ、

クラックの修繕を行うという流れです。そのついでに4も調査して、問題があれば早めに

手を打った方がいいだろう、ということでした。



また、これも震災と直接関係があるかと言うとたぶんないのですが、非常階段として

設置されている外階段の外壁に、既にクラックや変色が発生しているということから、

ここを修繕した方がいいだろうという話も出ています。これが6です。



5と7は札幌8棟目の話なのでまた別の機会に。



建物維持管理の観点から、やらないという選択肢は取れないと思っています。

来年はこれらに対応するということで、予算組みをしておかないといけないですね。

震災復興の分に関しては、公庫さんの震災復興用の制度融資を使おうかしら。

いろいろ考えたいと思います。



本日はとにかく時間がないので手短なブログですが、この辺で。



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