2018年09月02日

札幌7棟目、申込いただきました!でもちょっとだけぬか喜び。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。肩こりひどいなあ、今日は。昨日重たいリュック背負たからか。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌7棟目にお申込をいただくことが出来ました!9月に向けて動き始めてます!

残り1部屋も決まればいいな・・・って、思ってたら、想定外のお話が。



何日か前のことです。LINEに札幌7棟目の管理会社さんからのメッセージが

届きました。ここの会社さん、私が何となく履歴をきちんと残して後から検索とか

したがりそうなことはメールで、そうでもないその瞬間だけのことはLINEで

送ってくれるので、すごく助かってます。使い分けの空気を読んでいただけます。



そういえば札幌7棟目、しばらく快音が聞こえてきていませんでした。2部屋空きで

ずるずると来ていましたので、9月のうちに1部屋くらいは決まるといいなあ、などと

考えていた次第です。ただ、私自身が具体的に何かをするかと言うと、それは特には

していませんでした。管理会社さんがキャンペーン打ったり営業してくれたりと

適宜動いてくれているのを知っているので、ここはじたばたせず任せようと考えて

いたところがあります。



私は埋まる前につい次を買っちゃうので、全体で見た場合の空室率が日を追うごとに

高くなっています(苦笑)

好き好んでガラガラのやつを買って再生しているからなのはわかっていますけどね。



そんな中、珍しく札幌7棟目は買ったときからそこそこ埋まっており、その後も

稼働率は割と高いです。決して奇をてらわないけど、普通に使いやすい2LDKで

築11年なりの無難に新しめな仕様が評価されているものと理解しております。

ま、その分利回りは低いわけですけど。



この物件はできるだけ崩れてほしくないです。利回りがあまり高くないことも勿論

ありますけど、金額としては私が保有する物件の中で一番高いからというのもあります。

他の物件は1億に届くものなんて一つもないのに、これだけ余裕の2億超です。

まさにダントツ。だから空きが増えると収入もがさっと減るので、できる限り空きは

減らしたいというところがあります。



ちなみに私が今保有している物件の中で、購入金額が高額な物件トップ3は以下の通り。

1位:札幌7棟目

2位:野立て太陽光

3位:札幌8棟目

次点で東京2棟目が続きます。



逆に、購入金額が低額な物件トップ3はこんな感じです。

1位:富山1棟目

2位:千葉1棟目

3位:東京5棟目

次点で東京3棟目が続きます。富山1棟目はアパート、他は戸建。

アパートの方が戸建より安いんかいと自分で自分にツッコミを入れたくなりました。



話が大幅に横道にそれました。えっと、そうだ、管理会社さんからLINEが来たって

ところまで書いたんでした。



「×××号室に申込をいただきました!」



おー、高い方の部屋じゃないですか!家賃交渉なしですか?想定外だけど嬉しいです。



現在、札幌7棟目は2室募集をかけています。1室は相場よりかなり高いお部屋だけど

細かいところもきちんと直して仕上げています。もう1室は相場なりのお家賃だけど

細かいところは気にせず、コストなりにざっくり仕上げたものになっています。



正直、あまりコストに余裕がないお客様が多い地域なので、高い方に関しては決まれば

ラッキーという程度で考えていました。安い方の部屋が決まったら家賃を下げようか、

みたいな会話をしていたくらいです。それが交渉なしでスパッと決まるとは。



転勤による遠隔地からのお引越案件だった、というのがその理由なのだと思います。

お住まいになる方は札幌より家賃相場が高い地域からのお引越で、現地を見ず即決。

恐らく家賃相場も調べていないでしょうが、今の家より安いというくらいの感覚で

お決めになられたものと思われます。

仲介業者さんも遠方からの紹介のようで、札幌の広告料に目がくらみ、家賃が高い

お部屋で広告料が取れるところを紹介したのではないかと推測します。



無理かなと思っていても、相場より高めの家賃で出してみて良かった(笑)



駐車場を借りる予定がないというのはちょっと残念でしたが、致し方ありません。

とりあえず埋まってくれれば、後は外貸ししたっていいわけですから。あるいは

2台停めたい人に貸したっていいと思います。



これで札幌7棟目も満室返り咲きリーチです。良い傾向。



・・・翌日、管理会社さんから電話がありました。あれ、LINEじゃなくて電話?

なんかちょっと嫌な予感。



「引越が延期になって、入居が11月からになるそうです・・・」



何その微妙なタイミング。10月って聞いてたのに。

転勤がなくなることはないようですが、1ヶ月分ロスすることになります。



相談して、ここはひとつ広告料減額もしくは10月からの契約をお願いしてみよう、

ということになりました。あとは管理会社さんの交渉次第という感じです。

うまいこといけばいいのですが。



ともあれ、札幌7棟目はリーチになりました。なかなか一進一退の攻防が終わらずに

いますが、早く稼働率を90%台に回復させたいところです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:57 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月23日

原状回復の状況を確認しに行ってきました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。今日もハードな一日になりそうだ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌出張の最終日。札幌7棟目のリフォームが済んだということだったので、

管理会社さんと一緒に内容のチェックをしてきました。



札幌7棟目、以前管理会社さんから最低限の修繕ときちんとやる修繕の2通りの

ご提案をいただいておりました
が、義母とも相談した結果、きちんとやる見積を

採用しようということになりました。



今回の札幌出張のどこかで現地を確認しようと思っておりましたが、うまいこと

タイミングを設けることが出来たので、現地にて確認をしてきた次第です。

管理会社さんも一緒にきてくださいましたので助かりました。



リフォーム内容については特に問題はなく、良い感じに仕上がっておりました。

ファミリー物件なのであまり奇をてらうことはせず、それでいてちょっとだけ

しゃれた感じに仕上げるために、柄のないアクセントクロス。シンプルで良いです。

お部屋内装



ファミリー物件なので、あまり派手な雰囲気にしても落ち着かないかなと思います。

場所もすごくいいわけではないので、住む人も比較的普通な属性になるでしょうから

落ち着いた無難な内装がいいだろうと考えます。



管理会社さんもその考えで、柄物をいつも検討してみるけど、やっぱり止めようという

判断で今回のような無難なものに落ち着くということでした。それで満室経営が

出来ているのだから、それが正しい判断なのだろうと考えます。



管理会社さんと一緒に完成の具合をチェック。



ドアが開きにくい箇所がありましたが、これはCFを重ね張りしたからなのかな?

後日管理会社さんにてドアの調整をしていただくことにしました。



カウンターが微妙に削れていたり段差があったりしたところは、段差については

管理会社さんでも把握されており、段差に関しては後日対応想定とのこと。



それから、キッチンパネルに焦げ目がついていたのですが、下手に補修したり

目隠しの何かを貼ったりしたら、かえって不自然になるだろうということで、

このまま募集する方針となりました。

キッチンパネルに焦げ



また、施工当時からの不良?なのか、換気口の下のクロスに雨だれのような汚れが

出来てしまう件があり、退去の都度弁のようなものをつけて雨だれを防止するよう

施行しています。今回もそれを行ったのですが、一部で汚れがまだ残っておりました。

室内に雨だれ



管理会社さん曰く、汚れは洗浄で落とせるという人と、張り替えないとダメじゃないかと

いう人がいたようで、とりあえず洗浄してみたけど落ちていない、という状況の模様。

ここは管理会社さんにて持ち帰り、どうするか改めて検討ということになりました。



その他、隣地の売地を買った業者さんが戸建を3棟ほど作っているのを確認したり

(安ければ買いたかったけど、値段が高かったので断念しました)、冬場の駐車場の

状況の話を聞いたりしました。1人借りたいと言っている人がいるけど、冬場は

雪捨て場として使いたいから貸せなくて、そしてその人は誰も停めてないからと

勝手に停めはじめたので何回も直接電話で注意し、時には夜見回りに行って現場を

おさえたり・・・という苦労があったそうです。いろいろと真摯に対応をいただき

大変感謝しております。でも借りたい人がいるのに貸せないというのは辛いなあ。



繁忙期は外してしまいましたが、この部屋はじっくり募集すれば普通に決まるという

手ごたえはありますので、まあシーズンオフでも決まってくれるでしょう。関係する方が

しっかりやってくれている印象ですので、心配は特にしておりません。



今度購入することになった札幌8棟目(仮)と同じ最寄駅なので、そういう観点でも

相乗効果は出せるのかもしれません。



早期満室になるよう祈ります!

(この物件に関しては祈るだけで良さそうなので気が楽です)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月05日

原状回復のお見積の費用対効果を考える。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。バテバテで寝坊気味。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



退去になった札幌7棟目の内装工事の内容を詰めております。



季節外れの退去でちょっと悲しい感じになった札幌7棟目。悲しんでいたところで

空室は埋まりませんので、内装をして募集を行わなくてはなりません。



退去なさった部屋と同じ階の別の部屋の家賃を比較すると、別の部屋の方が家賃が

1000円高いので、目標とする収益はそちらに合わせようと思いました。よって、

募集家賃は今までより1000円高い金額としました。別の部屋が埋まっているのだから

埋まらないことはないでしょう。



管理会社さんとその旨共有した上で、今度は原状回復のお見積の依頼です。

4月15日退去予定って言ってたから、その次の週にでも(元々行く予定もあったし)

現場を見てこようかなと思っていたのですが、何やら管理会社さんからひょっこりと

3月末に「退去立会完了しました!」という連絡が。あ、じゃあ早めに退去して

いただけたのですね。早めに募集ができ、空室損が減る可能性があるので助かります。



退去になったお部屋を本当は私も見たかったので、日帰り弾丸ツアーで札幌をすることも

考えたのですが、諸般の都合で止めました。再来週の週末、行く予定があるのでその時に

チェックしたいと思います。



管理会社さんの見立てでは、家賃を少し高めに設定していることもあるので、

ごまかしではなくちゃんと内装をした方がいいだろう、というご意見でした。

クロスは全貼替、CFも細かい傷が目立つので張替を推奨、とのこと。



送られてきた写真を拝見しましたが、確かにCFは細かい傷が目立っておりました。

シーリングライトが設置されていたのであろう場所も、日焼けしたような感じに

なっておりますし、換気口から雨だれみたいなシミができています。洗濯機置場も

明らかに洗濯機が置いてあったと思われる洗濯機の足の跡がついている状態です。

まあこれは確かに綺麗とは言い難いよね。



管理会社さん、これに対して先日お見積を送ってくださいました。

家賃を上げる前提でのお見積は27万前後、これだと高いと言うことであれば、と

別案で準備してくださった最低限のことしかやらないパターンで7万前後。



金額の差はCFの全張替の有無です。それに伴い巾木なども全て交換するのが高い方の

お見積の内容でした。細かい傷に関しては、最悪そのままでも良いかも、ということで

こういう2通りのお見積を出していただいたのだと思います。気の利く管理会社さんで

助かります。



じゃあどちらを選ぶか?という話ですが、この20万の差でどのくらい家賃に影響が

出るかを考えて決定しなくてはなりません。もし最低限の7万のお見積で普通に募集を

するとしたらいくらになるか家賃査定をしていただいた結果、今回設定した家賃よりも

5000円くらいは下げないと決まらないのではないか、というご意見でした。

管理会社さん、私の無茶振りに対して、いつも素早い対応をいただき感謝しています。



月5000円の家賃差ということは、年間60000円の差が付きます。

闘志に対する利回りは30%なので、そんなに悪くないと思います。

また、売却時の価格差が20万どころではない差として現れますので、ここは27万の

見積を採用して、家賃を高く維持した方が得策であろうと考えるに至りました。

それに家賃が高い方が属性も良くなる可能性が高いですし。



あとは義母がそれで納得するか、ですね。頭のいい人なので説明すれば納得するとは

思いますが、そこがクリアできれば原状回復の発注をすることが出来ます。



綺麗にして募集をかけて、早々に満室に返り咲かせたいと思います!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:52 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月13日

季節外れの退去予告と雪溜め場問題。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。久々に睡眠時間6時間以上取れました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



3月も中盤まで来て、もうここからの退去はないだろうなあなんて思っていましたが

ここで来てしまいました。退去予告。痛いけどこればかりは仕方ないか・・・。



退去の舞台は札幌7棟目です。だいたい1週間前くらいですが、サラリーマンの仕事で

ひーひー言ってた私に、管理会社の担当さんからひょっこりとLINEが届きました。



「札幌7棟目★★★号室の●●様が転勤が決まってしまい4月半ばで退去になります。」



今年は引越のピークがちょっと後ろに倒れているという噂は聞いておりましたが、

ここで来たかー!しかも思わぬ方向から!



実は、今年一番警戒していたのは東京3棟目と東京4棟目だったんです。

これらの物件、ちょうど2年前の繁忙期に立ち上げたものですから、入居時期も

だいたい2年前の3月に固まっています。東京3棟目2部屋、東京4棟目4部屋で

合計6部屋のうち、3月に1度目の更新を迎えるところが4部屋あります。

この4部屋の動向はずっと気にしていたのですが、3月半ばの時点で退去予告は

どこからも来ていないし、東京3棟目は既に更新の意思を示しているということで

この繁忙期は何もなくてよかったな〜と思っていたところでした。



部屋数も増えてきたけど、札幌5棟目以外は繁忙期中の退去なし。素晴らしい!

そんな感じで胸をなでおろしていた矢先の退去予告でしたので、ちょっとがっくり。

転勤族や法人の借り上げの比率が割と高めな札幌7棟目でしたので、4月の退去は

あまり想定していなかったです。



退去理由は転勤ということでした。4月半ばに転勤ってあまり聞かないタイミングです。

もしかすると、引っ越し屋さんが手配できずに転勤の日程を遅らせたのかもしれません。



4年住んでいただいた方なので、たぶん内装はある程度手を入れなくてはならないものと

考えられます。2LDKのお部屋なので、たぶん20万〜30万はかかるでしょう。

ファミリー物件は安定するけど、リフォーム費用がかさむのが難点です。

4月後半で札幌に行く予定があるので、その時に部屋の確認ができることでしょう。



家賃ですが、管理会社さんと調整した結果、若干上げることにしました。

札幌7棟目は1フロア2部屋しかないのですが、隣の部屋の家賃の方が1000円だけ

高かったので、そちらに合わせることにしました。少しでも収益性を良くしたいですし。

近隣相場と比べてどうなのか確認していないものの、まあじっくりやれば問題なく

埋まるだろうとは思っています。



この話で管理会社さんとやり取りをしている中で、ついでに駐車場の外貸しの件について

どう判断されるか相談してみました。



札幌7棟目は17部屋に対して19台の駐車場スペースがあります。現在貸しているのは

16台ですので、残り3台を外貸しすることで賃料を稼げないか、ということを常々

考えておりました。それをやる前提で利回り計算して購入しており、できれば収益性を

高めたいところがあります。また、P2台可能という売り文句が有効である地域と

見ていますので、そういう意味でも駐車場台数を確保したいと考えております。



ついでに、駐車場の配置をうまく調整したら、もう1棟くらい敷地内に建てられない?

というのも考えております。建蔽率、容積率が普通に余っているので、アパートとまでは

言わないものの、戸建くらいはどーんと建てられないかしら、と。駐車場はピロティに

しておけば、そんなに駐車スペースをつぶさないでうまくやれるような。



管理会社さんと以前もそんな話をしましたが「冬の除雪の状況を見てから判断する

方針にさせてほしい」と言われておりました。ですので、もうすぐ初めての冬が終わる

このタイミングで聞いてみようと考えた次第です。



これに関して、管理会社さんの回答は「今以上に駐車場を貸してしまうと、雪溜め場が

なくなってしまうからやめた方がいい」というものでした。



まず、戸建を建てるということに対しては、2階や3階のリビングの目の前が建物に

なっちゃいますよという指摘をいただきました。まあごもっともか。企画内容にも

よるでしょうけど、今雪溜めとして使っている3区画の駐車場よりは広い土地を

使わないといけないだろうから、あまり現実的ではないんじゃないかという話を

いただいております。まあごもっともな正論ですが、ここは実際に現地を見ながら

具体的な話を考えてみたいと思います。そして思いつかなかったらボツにします(笑)

某変態建築士さんなら面白いこと考えてくれないかな〜。



あとは駐車場です。雪溜め場として3台分確保したいという話になると、外貸し以前に

駐車場が16部屋分しか確保できないことになります。一部屋2台OKどころか、

足りないじゃないの!というオチです。いやーちょっとそれはなー・・・。

今は駐車場を借りていない方もいるので良いのですが、全部屋1台ずつ借りたいとか

言い出したら、けっこうきついことになります。この物件、そこまで立地が良いとは

言えないので、駐車場は確実に全戸分確保したいです。



じゃあ雪溜め場は作らず、毎回排雪したらどうなるか試算してみましたが、駐車場として

貸す収益より、排雪コストの方が高いという計算結果になりました。となると、

雪溜め場はある程度作っておかなくてはならないということになります。困ったなあ。



ひとまず、管理会社さんにて、もう一度駐車場の区割りを検討してくださることに

なりました。一度見直しをかけていて、今の区画で動かせないねと言う結論に

なっていたのですが、こういった問題を考えると少しでも貸せるスペースは増やしたい。

ご面倒をおかけしてしまいますが、この点再検討して貰うことにしました。



目の前の空室と、その先のもうちょっとだけ大きな目での収益の確保。

1年運営して雰囲気を掴んだところで、次は収益性の向上を狙って動きたいと思います。

退去されてもただでは起きないよ!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月06日

段ボールの処遇をどうするべきか・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。今日は結構寝不足・・・新幹線で寝よう。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌7棟目はエントランスが割と狭いのですが、それゆえにちょっとだけ悩ましい

問題が発生しています。



満室になってからは静かだった札幌7棟目。先日、管理会社さんから久しぶりに

連絡がありました。段ボールに関する問題です。



まずは管理会社さんから送られてきた写真など。



エントランスに段ボール



エントランスに段ボールが置かれている、ということです。

そういえばたまに清掃報告でもこんな写真があった気がします。

その段階で気にしていればよかったのですが、余裕がなく・・・



なぜたまに段ボールが置かれるのか。どうやら毎月古紙回収業者さんが来てくれて

いるのだそうです。これが民間業者なのか行政なのかはよくわかりませんでしたが、

私がお金を払っているわけではないので、そこは今回は気にしないことにします。



札幌7棟目はオートロックがあるので、古紙回収業者さんが中に入って回収していく

わけにもいきません。ですので、どの家庭でもオートロックのない玄関先に段ボール等を

置いておかざるを得ない、ということになるようです。

この回収方式は私が購入する前から続いているということでした。



マンションの管理状況を疑われる、放火されたら困る、少ない時はいいけど多い時は

通行の邪魔になる可能性もある、など弊害が多いのですが、入居者様の立場からすれば

段ボールが回収されるのは良いことだと思います。置くなとは言えません。



オートロック対象ではない部分は決して広くありません。前に宅配ボックスの導入を

考えたこともありますが、管理会社さんと確認した結果「置く場所ないですね」と

いう結論に至りました。裏を返せば、それくらいのスペースしかないということです。

そんなところに大量に段ボールを放置されたら、歩行に支障が出かねません。

(多い時は写真の正面扉くらいまでは段ボールで埋まるのだとか)



管理会社さんとしても、本当は古紙回収ボックスとか設置したいと考えているようですが

ボリュームとエントランスの狭さが災いして、なかなか良いアイディアが出せません。

外に置くと雪との戦いになるので、これまたあまり好ましくありません。



管理会社さんも「何かできることはないか考えてみます」と仰ってくださいましたが

実際のところどうするべきなんだろうか?と私も解が出ずにいます。



良いアイディアがある方、是非コメントください!(と丸投げして本日のブログ終了)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする