札幌７棟目で退去予告・・・無念。

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安定の札幌７棟目でこの時期に退去予告を食らってしまいました。繁忙期も終わる

このタイミングでかー、と残念な気持ちですが、退去は止められないので仕方ないです。



ブログではちょいちょい書いていますが、札幌７棟目はとても優秀な物件です。

家賃は購入時より上げられており、携帯アンテナも屋上に設置することができました。

利回りは当初７％を切るくらいだったのが、８．６％まで向上しております。

ファミリー間取りで平均入居期間も長く、トラブルは管理会社さんが上手に抑えてくれて

あまり表面化しません。立地がそんなにいいわけではないのですが、どういうわけか

最近は募集すればすぐ埋まってくれます。手間が全然かかりません。

敷地が広いため除雪費が多めにかかること、元々の建物の造りが微妙なところがあって

トラブルが発生しやすい、２ＬＤＫ間取りなので原状回復費が高い、といったあたりが

問題と言えば問題ですが、デメリットを補ってあまりあるメリットがある物件です。



ここしばらく退去がなかったので安心しきっていたのですが、この繁忙期は１件の

退去予告が発生。しかしすぐ埋まり、このまま満室維持で繁忙期を駆け抜けることが

できました。よかったー。そんな安堵感を胸に抱いていたのですが・・・

好事魔多しとはこのことか。



管理会社さんからＬＩＮＥで退去予告の連絡が入ったのです。もう繁忙期終わったよ！？

なんで今退去しちゃうのかなー（泣）



管理会社さんによれば、解約の理由は住み替えだそうです。同居家族の構成が変わり

一人暮らしになっているから、２ＬＤＫは広すぎるというのが理由だそうです。

うーむ、それだとどうこう言いづらいですね（汗）



レントロールを見ると、２年お住まいになっていただいているようです。

２年もお住まいということだと、なんで今退去するのーとも言いづらいですね。

単身ならそのくらいでの退去はあり得るし、ファミリーにしては短いとは思うけど

不満が残るというほどでもありません。しょうがないかなという範疇だと思います。



２年前に内装しているので、そこまで汚れていないだろうという期待はあります。

リフォーム代は大きくかからないだろうと期待。



家賃は据え置きで募集するとのことでした。直近で決まった部屋の１つ下の階なので

そのくらいが妥当な気がします。総じて問題はなさそうという印象です。



今までが退去が少なすぎたってことなのでしょうね。それに空いてもすぐ埋まる

傾向もあるし、まあそう大きな心配はないだろうと思っております。

シーズンは外してしまいましたが、できる管理会社さんなので問題なく埋めてくれるで

あろう、と。



入居率がだいぶ向上してきたところで、また退去が出てしまう。

不動産賃貸業をやっている以上は宿命だと思うのでそういうスパイラルがあるのは

そういうものだと割り切るしかないでしょうね。今回の退去、リフォームは手間かからず

素早く埋まってくれることに期待したいと思います。



築１７年でファミリー８．６％・・・

築２０年くらいになったら８％とかで売れちゃったりするのかなー・・・

値上がりして売れて、元金均等で払ってるから残債の減るペースも早いことを考えると

売ったら結構なお金が手元に残りそうだなと思った次第でした。

これ売って仙台１棟目と札幌１１棟目の借入返しちゃって、更に新築１棟狙うとかも

ありっちゃありなのかなー・・・。



この間沖縄出張してた時、一緒にいた凄腕大家さん達に「１度全部売ってリセットして

新築の大きいの買った方がいいんじゃない？」なんて言われたりもしましたけど、

全部売るではなくてもある程度売るのはありだよねーと思ってはいるのです。

今年の年初目標として掲げたやつですね。やっぱこれ早くやらないとダメだな。

早く仕上げて分析に移らなくては。



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ちょっとその理由だと納得感がないな〜・・・。

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本部、支店長さん、担当さんの考え方ひとつで融資可否って大きく変わりますね。

札幌物件の融資をしてくれている金融機関さんでそんなことを感じる一幕がありました。



先日、札幌８棟目の元管理会社さんから物件の情報が届きました。ありがたいことに

一番手で届けてくださったそうです。嬉しいですね！管理を止める時に円満に円滑に

切り替えることにかなり腐心しましたので、その成果が出ていることを感じます。

一人の力では何もできないポンコツなもので、協力者の方をいかに周りに増やせるかが

事業成功のカギだと自分でも認識しております。



今回いただいた情報は、今どきにしては悪くはないなーと思えるものでした。

ひと昔前だったら歯牙にもかけないレベルでしたが、ここまで市況が高止まりすると

このレベルの物件でもまあありかなと思ってしまう・・・そんな感じです。

地下鉄駅徒歩１０分圏内（ただし人気はあまりない駅です）、築１５年〜２０年、

利回り９％というスペック。ただ、家賃設定を見直せば伸ばせる要素はあるかなと

いう気はした次第です。



耐用年数も残っているし、とりあえず銀行さんに当ててみて反応を見るのは悪くないなと

思ったので、速報の情報を使って義母に銀行にぶつけてみたいと相談しました。

このスペックだと、メインバンクさんは取り合ってくれないだろうと思うし、

飛び道具的な金融機関さんだと金利が高すぎて回らないだろうというところから

札幌７棟目に融資してくださっているサブバンクさんが妥当ね、という判断。

はい、私の判断と同じです。頼りになるわー。じゃあお願いします。



翌日、さっそく銀行さんにぶつけてきてくれたみたいで、回答がありました。

融資は難しいだろうという反応だったようです。そこまではしょうがないことですが、

その理由が気になりました。



前置きとして・・・



サブバンクさんは札幌７棟目を２０１７年に融資していただいて以来、新規の融資取引は

１件も成立しておりません。札幌７棟目の時はできる行員さんがいらっしゃったので

うまく実行までこぎつけられたのですが、その担当さんが融資実行後に本部に栄転と

なってしまいました。その後の方も悪くはなかったのですが、なかなか実行に結び付かず

今に至っております。



昨年末に仙台に行って、現在の担当さんとお会いしました。その時の担当さんは

私に一度会ってみたいと義母に言っていたようで、お会いした時も前向きに頑張って

くれそうな印象を持っておりました。



しかし、義母の話によると、この担当さんが電撃退職をしてしまったようなのです。

だから今回出てくる方は私たちのこともあまり知らない状態のはず。

まあそういう意味でも、今回一発ぶつけておいてどんなキャラクターなのかを

類推することは大事かもしれません。



という前置きをしてから、今回の案件がＮＧと判定された理由に移りたいと思います。

・金額の大きさ

・会社の主たる人物が東京にいる（しかもサラリーマンなのも気に入らないらしい）

この２点だそうです。



今回の物件は１億半ばくらいなので、そのくらいで「金額が大きい」はねー・・・。

あなたたちもっといっぱい札幌７棟目で融資してましたよね？と思ったりはします。

でもまあここはその時の姿勢で変わるところなので、まだ仕方ない部分もあります。



問題はもう１つの理由である「会社の主たる人物が東京にいる」という理由。

これはおそらく私たちのことをあまり知っていただいていないがゆえの反応なのだろうと

考えられます。



仙台法人は代表が義母で私は役員です。代表者が仙台にいて、法人の本店登記も

仙台なのだから何ら問題はないじゃないかという立て付けになるよう作りました。

確かに、初期は私が口を出したり実務をしたりしていましたが、義母がその辺も

できるとわかってからはなるべくお願いするようにしており、今は私が放置してても

どんどん仙台法人の業務は進んでいます。私がむしろ状況把握できてないです（笑）

銀行さんに行くのも義母だし、融資交渉してくるのも義母ですからね。



そういう意味では「主たる人物」はあくまで義母であると言って問題ないと思います。

義母がプロパティマネジメント担当で私がアセットマネジメント担当という風に

銀行さん向けの紹介資料には記載をしています。割とこれは仙台法人に関しての

事実を表現していると思っています。強いて言えば、札幌担当が私ってところは

あるのかもしれません。



そういった実態を知らずに（？）私のことを主たる人物と言ってしまうのは・・・

あまり引継とかも受けてないのか、あるいは引継を受ける数ヶ月前に私がお邪魔して

あれこれ担当の方と話をしてしまったのが逆効果になってしまったか？（汗）



あとは、私の今の位置づけは、仙台法人の次期社長であり後継者ということになります。

その観点で、銀行さんが私のことを気にするのは理解できます。役員ですし、

実務だって札幌に関しては担当してますし。



でも「サラリーマンだからＮＧ」みたいなのも先入観を持ちすぎてませんかねー。

たぶんサラリーマン投資家への融資は絞るって意味で杓子定規な発言をされていると

思うのですけど・・・。



あくまで義母を代表とした法人が将来の事業継承を見据えて私を役員にしつつ

アセットマネジメントの経験を積ませている、かつ事業の多角化や社会経験のために

一般企業で経験を積ませている、という話で考えていただいたら・・・？

そういう中小零細企業って普通にありそうじゃないですかね？

うちの会社でも将来自分の親の会社を引き継ぐ前提で入社してる子がいましたよ。

同族企業の二代目社長とか、一般企業で経験を積んでから自分の親の会社に入社する、

というパターンは多いように思います。それと何が違うの？という話ですよ。



勿論、実態として私がサラリーマン大家を始めたという話もご存じでしょうから、

あくまで立て付けの話でしかないと思います。でも、そういう見方もできるのに

なぜ一元的に東京にいるサラリーマンが役員にいるだけで融資できないという判断を

してしまうの？そもそも「主たる人物は社長ではない」と暗に社長に対して言い放つ

その姿勢がいかがなものかなと思ってしまいます。



近々、仙台に行ってこの人とじっくりしっかり話し合わないといけないな・・・。

サラリーマン大家には融資しづらいって方針になってしまった、ってだけの話だとは

思うのですけど、取引ももうだいぶ長くなりましたし、そこは少しばかり配慮が

あってもいいんじゃないですかね？と思いますから。いじめるわけじゃないけど、

上記のような例と弊社がどう違うのですか？と言う点は確認しておかないと。

あと社長をないがしろにするんじゃないよということに関してはビシッと言って

やらなくてはならないなと思っています。



納得のいく理由ならいいのですけど、やっぱりちょっとまだ納得感が足りないので

なぜこれはＯＫでこれはＮＧなのか、みたいなところを白黒つけに行こうと思います。

どっちみち一度仙台に行かないとと思っていたので、予定を調整しようっと。



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札幌７棟目の結露は換気能力不足が原因という仮説を立てて貰う。

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札幌７棟目の結露の件、続報が入りました。一次対応は終わり、換気扇交換の上で

経過観察、それまでは入居者様にて対処するという話で落ち着いたそうです。



先日発生した結露騒ぎの続報です。私が楽天で購入した除湿器が無事に管理会社さんに

配送されたので、さっそく現地対応をしてきたとのことでした。

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お買い物マラソン期間中だったのが不幸中の幸いでした・・・。



管理会社さんにて現地にて対応を済ませた結果の報告が昨日ＬＩＮＥで届いてました。

素早い対応、本当に頭が下がります。ありがたいです。



管理会社さんの社長の話によれば、管理担当の人が札幌７棟目に顔を出すと、

気が付いた入居者様がわざわざ外に出てきて担当の方に挨拶したり相談をしたり

しているそうです。それだけ上手に入居者様との関係を構築されているのでしょう。

社長は「私が行っても誰も出てきてくれません」と笑いながら言ってました。

普通は出てこないっしょそれ（笑）



素早い対応を見ていて、そんな話があったなあと思い出したものでした。

こういう一つ一つの対応の早さも、その信頼感の醸成に一役買っているのでしょうね。

あと、これは想像でしかありませんが、大家にも入居者様にも肩入れせず、中立に

話を聞いて判断しているところも、入居者様から信頼される鍵になっているのだろうと

思います。



今回の結露だって、部屋が結露するような状態で提供している大家側の問題があると

いう前提で私は話をしていましたが、管理会社さんは他の部屋で発生していないのだから

入居者様の使い方にも問題があるように思うので、そこはきっちりと話をして判断する、

ということをおっしゃっていました。そっか、そういう見方も確かにできますね。

ちゃんとあらゆる可能性を考えて、公平に判断しようという姿勢は好感が持てました。



遠隔で管理していると、こういう素敵な仕事をしてくれる管理会社さんと良好な関係を

構築するのがとても大事だと思います。自主管理で遠隔でもやっている凄腕大家さんも

周りにいますが、私はポンコツなのでああいうことはできません。いかにして頼りになる

パートナーの方に気持ちよく仕事をしていただくかの一択です。かかわりを持って

いただいているすべての皆様に深く感謝です。



んで、報告の内容をかいつまんで書きますと・・・



・浴室換気扇が古くて吸い込みが弱くなっているので交換を推奨する

・水廻り近くの外壁にクラックが見つかったが因果関係は不明

　（たぶん関係ない可能性が高い）

・壁紙とＣＦの黒カビを一部清掃、清掃用具を与え残りは入居者様にて清掃

・除湿器と浴室換気扇の交換でひとまず様子見



という感じでした。



浴室換気扇は新築時から設置されているものなので、古くなっているようです。

まあそりゃそうですよね。私が買った時に築１０年強で、そこから５年経過です。

新築時からの設備はぼちぼちガタがきている頃合いです。

交換必要とのことでしたので、交換の手配をしていただくことにしました。



入居者様のところに除湿器をもっていって設置、そして黒カビの対処として清掃用品を

一式購入して持参、まず一部の壁紙とＣＦをお手本として清掃してみせて、残りは

入居者様にて清掃いただくということで話をつけたそうです。水の拭き取りは

管理会社さんにて実施してあげたとのこと。

除湿器はとても喜んでいただけたとのことでした。よかったです。



外壁を目視したところ、水廻りの洋室外側壁にクラックが見つかったとのことです。

外から水が入って結露している場合は、このクラックも怪しいということになります。

モルタル補修程度で終わりだろうという程度のクラックではあるとのことでした。



ただ、メラニンスポンジで黒カビが奇麗になったので、外壁クラックから水が入るなどの

パターンでカビが生えている感じではなく、表面に発生しているカビではないかと

推測しているそうです。



ということで、今のところの推測は換気力不足と利用方法の悪さだろうと予想し、

浴室換気扇交換と除湿器で改善されるかを引き続き見ていこうと思うという話でした。



非常に筋が通っている話で、なるほどと納得した次第です。

この話を聞く限り、なんかもう解決したなーという気分にすらなってきます。

実際は何も解決してないですけどね！（笑）



念のため、外壁塗装をしていただいた施工業者さんにも、クラックの話を展開して

管理会社さんの見立てでよさそうかを聞いてみようと思います。

初めて使う塗料を使って施工したから経過観察したいって言われていたので、

万が一塗料の関係があるとしたら結露とは別の意味で気になっちゃうでしょうし。

何かしてほしいというよりは、経過観察の一環として、って感じですね。



これで結露が解決に向かってくれればいいのですが・・・解決してくれないと

困るので、何とかこれで幕引きを！



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札幌７棟目で結露騒ぎ。

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札幌７棟目で結露が発生したという連絡をいただきました。トラブルの少ない

物件でしたが、結露が来てしまったか・・・原因は今のところ不明です。



購入時には１７部屋中３部屋とか４部屋とかの空室があった札幌７棟目。

購入と同時に管理会社さんを切り替えて無事に満室になりました。以前の管理会社さんは

旧態依然としたところで、仲介業者さんにヒアリングしてもあまり評判はよろしく

なかったです。あまり入居申込を入れたくない、鍵を取りに行くのがめんどくさい、

みたいなネガティブな話が多かったです。それを裏付けるかのように、管理変更の時も

管理会社さんい全然協力してくれなかったようです。そんなことしてて許されたのは

昭和の時代までですよ。



その後も管理会社さんが優秀で、空いてもすぐ埋まるし、そもそも空かないし、

トラブルも基本的にはないし、すごく安定していい物件になってくれています。

たまに雪が積もりすぎて除雪しないといけないとか、あと胆振東部地震の時に

建物に結構な数のクラックが入ったとか、そういう問題があったくらいですね。



購入当初は築１０年強で利回り８％という水準で、当時としては特に収益性が高いと

いうこともなかったのですが、時代が流れた今となっては、築１５年クラスの

ファミリー間取りのＲＣが利回り８％で売ってても、少し気になってしまうくらいに

利回りの水準は下がってきているので、結果としては良かったのかなと思います。

しかも購入前のオーナーは安めの賃料で埋めてたので、購入前から入居されていた

お部屋に関しては、募集する時に家賃を少し上げることができております。

更に某携帯キャリアのアンテナも誘致したので、トータルで利回りは８．６％とか

８．７％まで向上しています。



手間はかからない、それなりだけどキャッシュフローも出ている、下手したら若干の

キャピタルも見込めるかも。思ったよりいい物件に仕上がってきたように思います。



しかしそんな平和な札幌７棟目にも、結露の魔の手が忍び寄っているのでした・・・。



その悪い知らせが届いたのは一昨日のこと。大量の写真と共に、結露の報告が

１階の入居者様より挙がってきたとの連絡でした。メールではＬＩＮＥに大きなサイズの

写真を送ると書かれていましたが、それを忘れたかＬＩＮＥには画像がない状態でした。

珍しいなあ、いつも落ち着いている人なのに。それだけ自体が緊迫していると

いうことなのでしょう。



写真を見る限り、カビなども生えていたので結露自体は前からあったのだろうと

推察されます。それが今回、水たまりができるくらいに酷い状態だという連絡だった

模様です。なんで急にそんなにひどくなったんだろう？というところが私には

ちょっとわからなかったのですが、写真を見る限りそんなことをどうこう言って

いられるほど悠長な状態ではなさそうだと思いました。



取り急ぎ、除湿器を購入して当座をしのぎたいが、購入は可能かという相談を

いただきましたので、勿論即答で購入ＯＫとしました。入居者様に除湿器の購入を

打診したものの、生活保護なのでそこにお金を割くことはできないとの回答だった、

とのことです。入居者様からしたら、賃貸物件の建物の不備のしわ寄せを自分たちに

押し付けるなという感情を抱くことは容易に想像できます。お家賃をいただいている以上

快適な住空間を提供しなくてはならず、この結露の状態ではそれが提供できているとは

言い難いです。そして建物へのダメージもありそうなので、オーナーの立場としても

放っておくわけにはいきません。



ということで、楽天でチャッチャッと除湿器を購入して、管理会社さんに向けて

配送の手続きを取りました。リビングとキッチンと２部屋分欲しいということでしたので

２台購入して送る手はずを整えております。



これで当座の対応は済んだのですが、じゃあなんでこんなに結露が出てるのよ？

という問題については何も片付いておりません。なんでこんな状態になってるんだろう？

原因を追究して改善させないといけないですね。そして他の部屋は同様の問題が

発生していないのかも気になるところです。



管理会社さんの今のところの見解は、換気不足でここまでの結露は考えにくいので、

外壁から水が入り込んでる可能性もある、除湿器で改善しないようなら水の侵入経路を

探る必要がある、ということでした。



結露って原因追及が難しいですよね・・・。無事に解決しますように。



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札幌７棟目に入居申込をいただきました！

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札幌７棟目に入居申込をいただくことができました！退去前に決まるスピード決着。

管理会社さんが優秀で手間のかからない物件であることに感謝したいと思います。



先日、久しぶりに退去予告を貰ってしまった札幌７棟目。しかも長期入居されていた

法人契約のお部屋ということで、安定顧客を失うダメージと原状回復に費用が

かかるであろうことによるダメージはあるだろうなと（特に原状回復が大変そう）。

前オーナーがつけた安い家賃をこの機会に是正できるという良い面もあるのですが、

一時金が出ていくこととの天秤で考えると微妙は微妙かなーという感じはしています。



まだ退去になっていないので、退去後に内装の状態を確認いただき、そこから原状回復の

お見積をいただき施工、並行して募集という感じのタイムスケジュールになるわけで、

まあ内見なしで決まるってことはないだろうなということから、２月中になんとか

内装工事を終わらせていただき、繁忙期中に何とかお申込がいただければいいのかな、

という感覚でおりました。



しかし、そんな感じで考えていた私の気持ちとは裏腹に、事態は嬉しい方向で

思わぬ展開を見せるのでありました。



先日、管理会社さんからＬＩＮＥが飛んできまして、そこには入居申込をいただくことが

できたという趣旨の内容が書いてありました。え、退去前なのにもう入居申込を

いただいてしまったの！？はやー！



初期費用もある程度いただける形の契約で、駐車場１台利用。母子家庭の３人住まいで

お母様が働いて女手一つで２人のお子様を育てているご家庭とのことです。

保証会社さんの審査も通っているとのことでした。



内装に関して、これからやるのであれば白系を希望したいというリクエストが

入居申込時にあったとのことでした。白系だったら全然オッケーです。

あまり奇抜な色だと困りますけど、次以降も使えるカラーリングですから。



なんかこう、あっさりと決まる物件って嬉しいですね。私は難物系の物件ばかり

抱えているので、ホイホイと決まらない傾向があります。たぶん、家賃を少しでも

高めにしたいという欲求が強いのもその一因になっているのだと思います。



札幌７棟目みたいに、元々の家賃が安め設定されていた物件だと、その時よりは

高くなっているからということであまり高くしすぎずすんなり決められるという

傾向はあるのかもしれません。管理会社さんの価格設定も絶妙なのだろうと思います。



管理会社さんとしては、今回の原状回復でエアコンを導入した方がいいかなと

思っていたそうですが、退去前の入居申込となったのでエアコン設置は見送りでも

大丈夫かと思う、という見解を出しておりました。とはいえ、同じような間取りで

同じような価格帯の物件にはエアコン付きが多いので、そこを考えると入居者様から

要望はあるかもしれないので、要望があればその時考えましょう、という形で

進めることにしました。



その翌日、管理会社さんから「仲介さん経由で入居者様負担でエアコンを設置できないか

ご相談がありました」との報告が。今回お申込が入ったお部屋はバルコニー側に

穴がないので、エアコン設置のためにはコア抜きとコンセント設置が必要とのことです。

入居者様側負担で工事していただくのは不安だから、こちらでコア抜きとコンセントの

設置を内装時にしておいた方がいいのではないか、とのことでした。



東京だと、一般的には家電量販店さんとかでエアコンを買って、そのまま工事まで

お願いするパターンが多いかと思います。確かにその場合、業者さんは玉石混合で

ホントにそんな工事しかできないの！？と驚くくらいレベルが低い業者さんが

来たこともありました。札幌だとエアコン需要が高まってきたのがここ数年なので

工事に精通した業者さんが少ない可能性もあります。



それに、札幌７棟目は外壁のモルタルの被りが薄いとか、そういう問題もあります。

そういう観点からも、外壁をいじるような工事は慎重にやった方がいいのかもしれないと

思うに至りました。



結論としては、大家負担でコア抜きとコンセント設置だけやって、エアコンそのものは

入居者様負担で設置する、という形でいこうということにしました。

もし退去時に、次に行くお部屋がエアコンありなら、このエアコンを残置で置いていって

くれるかもしれない、などという下心も・・・（笑）



エアコン設置のコストが先送りできた上に空室期間も最小限で済ませられたという

素晴らしい結末で今回の入居者様募集は終了しました。

これでキャンセルとかになったら泣けるけど、きっと大丈夫でしょうと信じて

経過を見守りたいと思います。あとは現入居者様がきれいに使ってくれてますように。



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