2018年04月23日

原状回復の状況を確認しに行ってきました。

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札幌出張の最終日。札幌7棟目のリフォームが済んだということだったので、

管理会社さんと一緒に内容のチェックをしてきました。



札幌7棟目、以前管理会社さんから最低限の修繕ときちんとやる修繕の2通りの

ご提案をいただいておりました
が、義母とも相談した結果、きちんとやる見積を

採用しようということになりました。



今回の札幌出張のどこかで現地を確認しようと思っておりましたが、うまいこと

タイミングを設けることが出来たので、現地にて確認をしてきた次第です。

管理会社さんも一緒にきてくださいましたので助かりました。



リフォーム内容については特に問題はなく、良い感じに仕上がっておりました。

ファミリー物件なのであまり奇をてらうことはせず、それでいてちょっとだけ

しゃれた感じに仕上げるために、柄のないアクセントクロス。シンプルで良いです。

お部屋内装



ファミリー物件なので、あまり派手な雰囲気にしても落ち着かないかなと思います。

場所もすごくいいわけではないので、住む人も比較的普通な属性になるでしょうから

落ち着いた無難な内装がいいだろうと考えます。



管理会社さんもその考えで、柄物をいつも検討してみるけど、やっぱり止めようという

判断で今回のような無難なものに落ち着くということでした。それで満室経営が

出来ているのだから、それが正しい判断なのだろうと考えます。



管理会社さんと一緒に完成の具合をチェック。



ドアが開きにくい箇所がありましたが、これはCFを重ね張りしたからなのかな?

後日管理会社さんにてドアの調整をしていただくことにしました。



カウンターが微妙に削れていたり段差があったりしたところは、段差については

管理会社さんでも把握されており、段差に関しては後日対応想定とのこと。



それから、キッチンパネルに焦げ目がついていたのですが、下手に補修したり

目隠しの何かを貼ったりしたら、かえって不自然になるだろうということで、

このまま募集する方針となりました。

キッチンパネルに焦げ



また、施工当時からの不良?なのか、換気口の下のクロスに雨だれのような汚れが

出来てしまう件があり、退去の都度弁のようなものをつけて雨だれを防止するよう

施行しています。今回もそれを行ったのですが、一部で汚れがまだ残っておりました。

室内に雨だれ



管理会社さん曰く、汚れは洗浄で落とせるという人と、張り替えないとダメじゃないかと

いう人がいたようで、とりあえず洗浄してみたけど落ちていない、という状況の模様。

ここは管理会社さんにて持ち帰り、どうするか改めて検討ということになりました。



その他、隣地の売地を買った業者さんが戸建を3棟ほど作っているのを確認したり

(安ければ買いたかったけど、値段が高かったので断念しました)、冬場の駐車場の

状況の話を聞いたりしました。1人借りたいと言っている人がいるけど、冬場は

雪捨て場として使いたいから貸せなくて、そしてその人は誰も停めてないからと

勝手に停めはじめたので何回も直接電話で注意し、時には夜見回りに行って現場を

おさえたり・・・という苦労があったそうです。いろいろと真摯に対応をいただき

大変感謝しております。でも借りたい人がいるのに貸せないというのは辛いなあ。



繁忙期は外してしまいましたが、この部屋はじっくり募集すれば普通に決まるという

手ごたえはありますので、まあシーズンオフでも決まってくれるでしょう。関係する方が

しっかりやってくれている印象ですので、心配は特にしておりません。



今度購入することになった札幌8棟目(仮)と同じ最寄駅なので、そういう観点でも

相乗効果は出せるのかもしれません。



早期満室になるよう祈ります!

(この物件に関しては祈るだけで良さそうなので気が楽です)



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月05日

原状回復のお見積の費用対効果を考える。

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退去になった札幌7棟目の内装工事の内容を詰めております。



季節外れの退去でちょっと悲しい感じになった札幌7棟目。悲しんでいたところで

空室は埋まりませんので、内装をして募集を行わなくてはなりません。



退去なさった部屋と同じ階の別の部屋の家賃を比較すると、別の部屋の方が家賃が

1000円高いので、目標とする収益はそちらに合わせようと思いました。よって、

募集家賃は今までより1000円高い金額としました。別の部屋が埋まっているのだから

埋まらないことはないでしょう。



管理会社さんとその旨共有した上で、今度は原状回復のお見積の依頼です。

4月15日退去予定って言ってたから、その次の週にでも(元々行く予定もあったし)

現場を見てこようかなと思っていたのですが、何やら管理会社さんからひょっこりと

3月末に「退去立会完了しました!」という連絡が。あ、じゃあ早めに退去して

いただけたのですね。早めに募集ができ、空室損が減る可能性があるので助かります。



退去になったお部屋を本当は私も見たかったので、日帰り弾丸ツアーで札幌をすることも

考えたのですが、諸般の都合で止めました。再来週の週末、行く予定があるのでその時に

チェックしたいと思います。



管理会社さんの見立てでは、家賃を少し高めに設定していることもあるので、

ごまかしではなくちゃんと内装をした方がいいだろう、というご意見でした。

クロスは全貼替、CFも細かい傷が目立つので張替を推奨、とのこと。



送られてきた写真を拝見しましたが、確かにCFは細かい傷が目立っておりました。

シーリングライトが設置されていたのであろう場所も、日焼けしたような感じに

なっておりますし、換気口から雨だれみたいなシミができています。洗濯機置場も

明らかに洗濯機が置いてあったと思われる洗濯機の足の跡がついている状態です。

まあこれは確かに綺麗とは言い難いよね。



管理会社さん、これに対して先日お見積を送ってくださいました。

家賃を上げる前提でのお見積は27万前後、これだと高いと言うことであれば、と

別案で準備してくださった最低限のことしかやらないパターンで7万前後。



金額の差はCFの全張替の有無です。それに伴い巾木なども全て交換するのが高い方の

お見積の内容でした。細かい傷に関しては、最悪そのままでも良いかも、ということで

こういう2通りのお見積を出していただいたのだと思います。気の利く管理会社さんで

助かります。



じゃあどちらを選ぶか?という話ですが、この20万の差でどのくらい家賃に影響が

出るかを考えて決定しなくてはなりません。もし最低限の7万のお見積で普通に募集を

するとしたらいくらになるか家賃査定をしていただいた結果、今回設定した家賃よりも

5000円くらいは下げないと決まらないのではないか、というご意見でした。

管理会社さん、私の無茶振りに対して、いつも素早い対応をいただき感謝しています。



月5000円の家賃差ということは、年間60000円の差が付きます。

闘志に対する利回りは30%なので、そんなに悪くないと思います。

また、売却時の価格差が20万どころではない差として現れますので、ここは27万の

見積を採用して、家賃を高く維持した方が得策であろうと考えるに至りました。

それに家賃が高い方が属性も良くなる可能性が高いですし。



あとは義母がそれで納得するか、ですね。頭のいい人なので説明すれば納得するとは

思いますが、そこがクリアできれば原状回復の発注をすることが出来ます。



綺麗にして募集をかけて、早々に満室に返り咲かせたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月13日

季節外れの退去予告と雪溜め場問題。

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3月も中盤まで来て、もうここからの退去はないだろうなあなんて思っていましたが

ここで来てしまいました。退去予告。痛いけどこればかりは仕方ないか・・・。



退去の舞台は札幌7棟目です。だいたい1週間前くらいですが、サラリーマンの仕事で

ひーひー言ってた私に、管理会社の担当さんからひょっこりとLINEが届きました。



「札幌7棟目★★★号室の●●様が転勤が決まってしまい4月半ばで退去になります。」



今年は引越のピークがちょっと後ろに倒れているという噂は聞いておりましたが、

ここで来たかー!しかも思わぬ方向から!



実は、今年一番警戒していたのは東京3棟目と東京4棟目だったんです。

これらの物件、ちょうど2年前の繁忙期に立ち上げたものですから、入居時期も

だいたい2年前の3月に固まっています。東京3棟目2部屋、東京4棟目4部屋で

合計6部屋のうち、3月に1度目の更新を迎えるところが4部屋あります。

この4部屋の動向はずっと気にしていたのですが、3月半ばの時点で退去予告は

どこからも来ていないし、東京3棟目は既に更新の意思を示しているということで

この繁忙期は何もなくてよかったな〜と思っていたところでした。



部屋数も増えてきたけど、札幌5棟目以外は繁忙期中の退去なし。素晴らしい!

そんな感じで胸をなでおろしていた矢先の退去予告でしたので、ちょっとがっくり。

転勤族や法人の借り上げの比率が割と高めな札幌7棟目でしたので、4月の退去は

あまり想定していなかったです。



退去理由は転勤ということでした。4月半ばに転勤ってあまり聞かないタイミングです。

もしかすると、引っ越し屋さんが手配できずに転勤の日程を遅らせたのかもしれません。



4年住んでいただいた方なので、たぶん内装はある程度手を入れなくてはならないものと

考えられます。2LDKのお部屋なので、たぶん20万〜30万はかかるでしょう。

ファミリー物件は安定するけど、リフォーム費用がかさむのが難点です。

4月後半で札幌に行く予定があるので、その時に部屋の確認ができることでしょう。



家賃ですが、管理会社さんと調整した結果、若干上げることにしました。

札幌7棟目は1フロア2部屋しかないのですが、隣の部屋の家賃の方が1000円だけ

高かったので、そちらに合わせることにしました。少しでも収益性を良くしたいですし。

近隣相場と比べてどうなのか確認していないものの、まあじっくりやれば問題なく

埋まるだろうとは思っています。



この話で管理会社さんとやり取りをしている中で、ついでに駐車場の外貸しの件について

どう判断されるか相談してみました。



札幌7棟目は17部屋に対して19台の駐車場スペースがあります。現在貸しているのは

16台ですので、残り3台を外貸しすることで賃料を稼げないか、ということを常々

考えておりました。それをやる前提で利回り計算して購入しており、できれば収益性を

高めたいところがあります。また、P2台可能という売り文句が有効である地域と

見ていますので、そういう意味でも駐車場台数を確保したいと考えております。



ついでに、駐車場の配置をうまく調整したら、もう1棟くらい敷地内に建てられない?

というのも考えております。建蔽率、容積率が普通に余っているので、アパートとまでは

言わないものの、戸建くらいはどーんと建てられないかしら、と。駐車場はピロティに

しておけば、そんなに駐車スペースをつぶさないでうまくやれるような。



管理会社さんと以前もそんな話をしましたが「冬の除雪の状況を見てから判断する

方針にさせてほしい」と言われておりました。ですので、もうすぐ初めての冬が終わる

このタイミングで聞いてみようと考えた次第です。



これに関して、管理会社さんの回答は「今以上に駐車場を貸してしまうと、雪溜め場が

なくなってしまうからやめた方がいい」というものでした。



まず、戸建を建てるということに対しては、2階や3階のリビングの目の前が建物に

なっちゃいますよという指摘をいただきました。まあごもっともか。企画内容にも

よるでしょうけど、今雪溜めとして使っている3区画の駐車場よりは広い土地を

使わないといけないだろうから、あまり現実的ではないんじゃないかという話を

いただいております。まあごもっともな正論ですが、ここは実際に現地を見ながら

具体的な話を考えてみたいと思います。そして思いつかなかったらボツにします(笑)

某変態建築士さんなら面白いこと考えてくれないかな〜。



あとは駐車場です。雪溜め場として3台分確保したいという話になると、外貸し以前に

駐車場が16部屋分しか確保できないことになります。一部屋2台OKどころか、

足りないじゃないの!というオチです。いやーちょっとそれはなー・・・。

今は駐車場を借りていない方もいるので良いのですが、全部屋1台ずつ借りたいとか

言い出したら、けっこうきついことになります。この物件、そこまで立地が良いとは

言えないので、駐車場は確実に全戸分確保したいです。



じゃあ雪溜め場は作らず、毎回排雪したらどうなるか試算してみましたが、駐車場として

貸す収益より、排雪コストの方が高いという計算結果になりました。となると、

雪溜め場はある程度作っておかなくてはならないということになります。困ったなあ。



ひとまず、管理会社さんにて、もう一度駐車場の区割りを検討してくださることに

なりました。一度見直しをかけていて、今の区画で動かせないねと言う結論に

なっていたのですが、こういった問題を考えると少しでも貸せるスペースは増やしたい。

ご面倒をおかけしてしまいますが、この点再検討して貰うことにしました。



目の前の空室と、その先のもうちょっとだけ大きな目での収益の確保。

1年運営して雰囲気を掴んだところで、次は収益性の向上を狙って動きたいと思います。

退去されてもただでは起きないよ!



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月06日

段ボールの処遇をどうするべきか・・・。

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札幌7棟目はエントランスが割と狭いのですが、それゆえにちょっとだけ悩ましい

問題が発生しています。



満室になってからは静かだった札幌7棟目。先日、管理会社さんから久しぶりに

連絡がありました。段ボールに関する問題です。



まずは管理会社さんから送られてきた写真など。



エントランスに段ボール



エントランスに段ボールが置かれている、ということです。

そういえばたまに清掃報告でもこんな写真があった気がします。

その段階で気にしていればよかったのですが、余裕がなく・・・



なぜたまに段ボールが置かれるのか。どうやら毎月古紙回収業者さんが来てくれて

いるのだそうです。これが民間業者なのか行政なのかはよくわかりませんでしたが、

私がお金を払っているわけではないので、そこは今回は気にしないことにします。



札幌7棟目はオートロックがあるので、古紙回収業者さんが中に入って回収していく

わけにもいきません。ですので、どの家庭でもオートロックのない玄関先に段ボール等を

置いておかざるを得ない、ということになるようです。

この回収方式は私が購入する前から続いているということでした。



マンションの管理状況を疑われる、放火されたら困る、少ない時はいいけど多い時は

通行の邪魔になる可能性もある、など弊害が多いのですが、入居者様の立場からすれば

段ボールが回収されるのは良いことだと思います。置くなとは言えません。



オートロック対象ではない部分は決して広くありません。前に宅配ボックスの導入を

考えたこともありますが、管理会社さんと確認した結果「置く場所ないですね」と

いう結論に至りました。裏を返せば、それくらいのスペースしかないということです。

そんなところに大量に段ボールを放置されたら、歩行に支障が出かねません。

(多い時は写真の正面扉くらいまでは段ボールで埋まるのだとか)



管理会社さんとしても、本当は古紙回収ボックスとか設置したいと考えているようですが

ボリュームとエントランスの狭さが災いして、なかなか良いアイディアが出せません。

外に置くと雪との戦いになるので、これまたあまり好ましくありません。



管理会社さんも「何かできることはないか考えてみます」と仰ってくださいましたが

実際のところどうするべきなんだろうか?と私も解が出ずにいます。



良いアイディアがある方、是非コメントください!(と丸投げして本日のブログ終了)



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月23日

またまた想定外の出費が発生!札幌7棟目、元所有者の怠慢・・・

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中古物件は前オーナーのメンテナンス状況次第で変わる部分があります。

勿論、その内容によっては費用発生も・・・。



この度、私もやられました。築浅でしばらく安泰だろうとおもった札幌7棟目です。

なんと、売主さんは新築から11年間、一度も消防点検をしていなかった!衝撃です。

管理会社さんとかついてたのに、誰も何も言わなかったのか?と激しく疑問。



切り替えた管理会社さんでは毎年ちゃんと消防点検の報告書を提出しています。

札幌7棟目も例にもれず、消防点検を今年行いました。そしてその結果を先日の

札幌出張中に聞いたのですが・・・



「これまで一度も点検していなかったそうです」



と言われました。管理会社さんも困惑したような表情です。いやー、ありえないー。



消防点検をしていなかったため、連結送水管の耐圧試験が過去一度も行われていない、

ということでこれをやらなくてはならないこと、そして消火器がどれも期限切れを

迎えているので、更新をかけなくてはならないこと。この2点が指摘事項として

あがりました。



そこそこ大きな物件ですので、費用も当然かかります。消火器を10本交換して4万弱。

連結送水管の点検で9万。いくら売主の管理不備を憤慨したところで、設備が正常な

状態になるかと言えばそんなことはありません。もうこれは仕方ないことなので、

すっぱりと気持ちを切り替えて、入居者様に万が一のことがあっても安心できるように

指摘事項に対応するしかないと思います。



札幌7棟目は仙台法人所有なので、義母にも本件ご報告。義母は大変不満そうでしたが、

もし万が一のことがあった時に私たちの責任になるということは理解したようで、

渋々ながら承諾しました。買ったばかりの頃はいろいろな想定外があるから、お金が

出ていくのは仕方がないことだと思います。



こういった想定外を防ぐには、購入前のヒアリングをもっと充実させることが有効です。

ヒアリング項目一覧表を作り、その中に消防点検の実施有無を盛り込んでおけば、

購入前に仲介業者さんに確認することが出来ます。私もそこまでの確認ができずに

いましたので、今後は少し注意していきたいと思います。



管理会社さんの話によると、消防点検は年1回義務付けられているそうです。

ただ、現実にはきちんと年1回やっている会社ばかりではないようです。

少なくとも2〜3年に1回はやってね、という暗黙のルールで動いているところが

あるのだとか。札幌の闇は深い(謎)



物件が大きくなると、収入も大きくなる代わりに経費も大きくなります。

その経費の絶対額の上昇を吸収できる収支計画になっているのか、という点については

購入前にきちんと吟味しなくてはならないポイントと思います。金利が高いとか、

利回りが低いとかで、ちょっとしたアクシデントでキャッシュフローが吹き飛ぶような

状況になっている人は、経営を少し見直さないとまずいのではないかと思います。



祝日なので、手抜きで手短なブログになりましたがご容赦を。



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