2024年03月13日

札幌7棟目のテレビのアンテナの小修繕。

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札幌7棟目で小修繕が発生しました。テレビ線のコンセント内部品が破損したとのこと。

たいした額の修繕じゃなかったので良かったです。



昨年は散々な成績だった札幌7棟目。稼働率はいいのですが、これまで超少なかった

退去が怒涛のように押し寄せてくる上に、どれもことごとく長期入居の方の退去で

原状回復費が100万単位でのしかかってくるという悲惨な状態でした。

今年の繁忙期は静かなので、ようやく嵐が去ったのかな?と思ったりもします。

管理会社さんも入退去が多かったり工事の手配があったりで大変だったと思います。

感謝申し上げます。



元々、札幌7棟目は(当時としては)利回りがあまり高くない物件だけど、ファミリーで

安定するだろうし、駐車場も全戸分+αあるので競合と比べても多少の差別化は

できるだろうという目論見で購入しました。所有物件の中では一番大きな物件です。

札幌4棟目の売却をした際の売却益を頭金として入れて購入した感じです。

築年数が古くなったものの、規模は倍になったので、まあこれはこれでありだったかと。



購入時は空室もそこそこあり、埋まっている部屋もちょっと安めの家賃だったので

適正水準の家賃と広告料に変更して募集を行い、多少時間を要したものの無事に

満室にすることができました。



前のオーナーさんの募集条件の方が広告料が高くて家賃が安かったのに、なんで

埋まらなかったんだろうなあ・・・と思ったりもしますが、たぶん管理会社さんが

問題だったのだと思います。鍵は現地に置いてないし、審査は妙に厳しいしと

いうことを仲のいい仲介業者さんが言っていたので、おそらく仲介業者さんの中で

あまり評判は著しくなかったのだろうと思います。管理変更でちゃんと埋まる物件に

変わってくれたのでしょう。



限界ギリギリまで家賃を上げつつ、携帯電話の基地局を屋上に誘致するなどもして

副収入も増やしていった結果、現在は利回りが0.5%以上向上しております。

世の中の物件価格の相場が高くなっているので、物件価値向上+外的要因のおかげで

含み益はかなり増えてきたのではないかと考えます。



昨年はイレギュラーで猛烈な入退去がありましたが、例年であれば0〜1件くらいしか

動かない物件なので、その意味でも大変親孝行なのです。



ただ、いくら安定していると言っても、やっぱり修繕は発生するわけで・・・。

今回もたいした金額ではないですが、小修繕が発生しました。



管理会社さんからLINEでテレビ線のコンセント内部品が破損しているので

交換工事を行いたい、1万円(税抜)である、というご連絡をいただきました。

テレビの買い替えで取り付け業者さんからの指摘があったそうです。



仕事中だったので、わかりましたーお願いします!で話は終わらせましたが、

よくよく考えてみると、今まではなんでテレビ見れてたんだろう?という疑問が。

買い替えの時に発覚というけど、なんでそのタイミングでようやく発覚なんだろ?

普通に不思議です。



管理会社さんに後からそこを聞いてみたのですが、どうやらテレビのアンテナの

差し込み口が二つあり、片方だけ壊れていたようなのです。テレビを買い替えた際に

地上波用とBS用の2つの差し込みをすることになり、発覚したとのこと。

なるほどー・・・。私、自宅に地上波のアンテナすら引いてないので知らなかったです。

最近はそんな感じなのね。チューナーレステレビしかもはや使っていない人にとっては

新鮮でした。



今どきのテレビはアンテナを2つ使うことがあるということを学んだと共に、

普段使わないものの修繕イメージがなかなかわかないということを改めて認識した

ちょっとした修繕工事の話でした。



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posted by ひろ* at 09:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月18日

札幌7棟目のビルトインコンロの見積が出てきた・・・。

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札幌7棟目のビルトインコンロのお見積が届きました。うーん、たかーい・・・。

どうにもならない話なんだとは思いますけど、高いですー。辛いですー。



先日、札幌7棟目の話として挙げたビルトインコンロの故障

ビルトインなのでそこそこ高いだろうなと思って過去の見積を探してみたら、

5年前に故障した時の修理代は8万円台でした。普通の外付けのコンロに比べると

かなり高いとは思うのですがビルトインコンロだからそんなもんなのかなと思って

おりました。なんせビルトインコンロの物件なんて札幌7棟目以外ないから・・・。

比較の仕様がないのですよ。



SNSのコメントでは、3.5万くらいで交換できるとコメントをしてくださった方も

いらっしゃいました。それを聞くとそもそも当時の8万もだいぶ高いようには思います。

私は細かいことはわからない人なので、特別な仕様があるのかとか、工法がややこしい

仕様なのかとか、そんな細かいことはわかりません。というかすみません、正直言えば

わかろうとしていないです(クズ野郎で恐縮です)



建築のことを全く知らなくていいとは思わないのですが、プロに対して素人が

付け焼刃な知識で対抗しようとしたって、どだい無理だというものと割り切ってます。

ただ、本当にいいなりになるとなると、ボッタクリにあっても気が付かない可能性が

あるため困ります。よって、私はそうならないように業者さんととにかく仲良くなって

変な価格が出てこないようにする方向でそのリスクに対処しております。



札幌7棟目の管理会社さんとは、数ある管理会社さんの中でも仲良くしている度合いは

かなり上位なので、もしこれで管理会社さんにボッタクられてたとするならもうそれは

しょうがないです。そこまでの関係しか作れなかった私が悪いということです。



なので、きっと管理会社さんの出してきた価格にも何らかの理由があって、妥当性が

ある金額なのだろうと思います。



ということで、今回も出てくる見積は妥当な内容であろうという前提です。

さてさて、いくらの見積が出てくるかなー。



・・・13万台だって(泣)



管理会社さんからも「前回より価格が上がってしまっています(泣)」との報告が

ありましたので、あちゃーと思いながら見積を開いたらこの有様でした。

もー。ビルトインコンロこわーい!(まんじゅう怖いの類ではありません)



ちなみに先日東京15棟目で購入した、工事してキッチンに埋め込むタイプの

2口IHコンロは6万ちょっとでした。こっちに変えた方が安いんじゃ?(苦笑)



もうどうしようもないので、これでそのまま進めるしかないですねえ。

お金のかかることばかりですわー。はぁぁ。

ま、宿命なので淡々とやるっきゃないですねー。入居者様も困っていると思いますし

早々に対処を進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月10日

札幌7棟目でビルトインコンロの故障。

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札幌7棟目でビルトインキッチンが故障したという話がありました。

修理の手配をしましたが、果たしていくらかかるのだろうか。ちょいビビります。



昨年は散々だった札幌7棟目。ずっと退去もなく静かな物件だったのですが、

昨年は長期入居の方ばかり5部屋(だったかな)も退去ですよ。長期入居の上に

2LDKの間取りだから原状回復のお金もかかるし、大変でした。義母が全然お金が

貯まらない、むしろお金が減っていくとブツブツ言ってました。まあそうだよね。

数百万単位でお金が消えたもんなあ・・・。ダメージでかかったですわ。



しかも、ここのところ札幌でもエアコンの設置も必要になってしまいましたからねえ。

募集時にエアコンの要否を確認し、エアコンが必要なければ家賃を下げるとしたものの

全員エアコンが必要という話で・・・。東京と違ってエアコンも高いんですよね。

元々エアコンなんか想定していない作りだからなのか、工事費が高いのです。

それもまた辛かったなあ。



そんなこんなで結構大変でしたが、相変わらず入居付けは悪くなく、昨年最後に空いた

お部屋も申込をサクッといただけました。家賃は近隣相場に比べて割と高めに

設定をしているようなのですが、管理会社さんの腕前がいいのか、その大変さが

あまり感じられないくらいの早さです。その点は本当にありがたいです。



これ以上退去や故障、原状回復がなければいいのですが、まあ現実はそうもいかない、と。

今回も札幌7棟目の管理会社さんからちょっと残念なご連絡がありました。



一つの連絡はありがたいお話で、入居申込をいただいていた方と無事に契約まで

締結することができました、というお話。これは良かった話ですね。

もう一つが・・・冒頭で書いた通り、ビルトインコンロの故障の連絡でした。



札幌7棟目は私の物件にしては珍しくそこそこ仕様がいいやつです。

ガスのビルトインコンロがついております。見栄えはいいのですけど、故障などが

あった時に辛いんだですよねー。



今回はまだ修理費のお見積をしてもらっているところなので、具体的にいくらかかるかは

まだわかりませんが、5年前に壊れた時の見積書を引っ張り出してみると8万円台。

今は更に高くなって層な予感です・・・。辛いなあ。10万は覚悟した方がいいのかなあ。

家賃1ヶ月分以上余裕でぶっ飛びます。



とはいえ、入居者さんに快適に暮らしていただくためには、こういった出費も

しょうがないことです。ガスコンロが使えないということだと、生活にも支障が

出てしまうでしょうからね。さっさと修理して元の状態に戻さないとです。

(お財布には辛いですが・・・笑)



入居者さんが快適に過ごせるよう、こちらも適切な対応を心掛けたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:03 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年01月20日

札幌7棟目で入居申込受領!満室返り咲き!

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札幌7棟目に入居申込が入りました!これで満室に返り咲きということになります。

もうしばらく退去は出ないでおくれよー。



昨年は散々な目に遭った札幌7棟目。保有して5年間は退去も全然なくて空室が出ても

すぐ埋まる超優良物件だったのですが、6年目の去年はとにかく退去が多かったです。

しかも長期入居の方の退去ばかり。原状回復もやたらとお金がかかりますし、エアコンを

設置しないと引きが悪いということでエアコンを全部屋設置したりと、まあとにかく

大変でした。引きがいいのは変わらないし、家賃も若干ながら上げられたので、

トータルで見れば悪い話ではないと思いますが、さすがに原状回復だけで400万〜

500万ぶっ飛んだのはきつかったです(苦笑)



試練の札幌7棟目でしたので、これもしかして売却してもいいのかなとか思ったりも。

でも結局そういう行動には至らず、キープしてしまいました。これを売る前にもっと

他に売るべき物件があるだろうなと思ったので。でも、そういうのを考えすぎずに

売れるときに売るのも良かったのかもしれません。私が物件コレクターになりがちなので

売る勇気が出なかったところもあるのかも。あと金融機関さんへの理由付けとか。



ここはまだ築20年に至ってない物件なので、築20年くらいを目途に売却しようかなと

考えていたところはあります。なので、そこに至るまでに他の物件を売却して、

その上で満を持して売却でもいいんじゃないかなと言う感覚はあります。



購入した頃は、これを8%で買っていいのだろうかと悩んだものでしたが、結果として

収益物件が高騰し、少なくとも買った時と同じくらいの価格では売却できるだろうと

いう見込みが出てきました。うまく着地できそうな感じになってきており、ほっとして

おります。いや、まだ売ったわけじゃないから安心しちゃいけないんですけどね。

いつ市況が変わるかもわかりませんし。



今は札幌7棟目をいかに良い状態に保つかに腐心するフェーズかなと思っています。

商品価値を既存しないように維持して、売却時の利益を最大化する、と。



その観点では、満室にしておくことは重要なのだろうと思っています。

満室の方が売りやすいですからね。



満室をキープする必要がある、という観点からすると、今は1室の空室がありますので

良い状態とは言えないかと思います。しかし、この物件は引きはいいので、そんなに

心配はしていませんでした。12月の募集だったので時期も悪かったですしね。



で、時期が良くなってきたと思われる昨今になり、無事に入居申込をいただくことが

出来ました。ドラマも何もなく順当そのものな入居申込でした。



属性としては、IT系の中でも上位の会社さんの社員さんで、転職での引越とのこと。

彼氏さんも一緒に住むそうで、こちらは病院勤務。札幌の病院に就職予定とのことです。

車も持っており、1台駐車場を借りてくださるとのこと。



うん、いわゆるパワーカップルってやつね。とても稼いでそうです。とてもいいですね!

結婚してマンションを買うとかで退去しそうな雰囲気はありますけど、それまでは

安心の属性でお住まいになっていただけそうです。たぶん仮に別れたとしても、

一人でこのくらいの家賃なら払えるんじゃないかしら。



管理会社さんには、問題ないのでどんどん進めてくださいとお伝えしました。

これがダメだったら札幌で入居できる人はそうそういませんよ(笑)



ということで、無事に満室に返り咲くことができました。めでたいです。

あとは退去が出ないことを祈ります!もうあんな原状回復地獄は嫌じゃー。



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posted by ひろ* at 09:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年12月07日

札幌7棟目でオートロックの故障騒ぎ(もう勘弁してくれ〜)。

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札幌7棟目でオートロックが故障する騒ぎがありました。交換部品もなくピンチでしたが

管理会社さんが適当にばらしてスイッチを押したら直ったそうです(驚愕)



札幌7棟目といえば、私が保有している物件の中で一番大きな物件です

保有物件の中で9階建の物件はこれだけです。他はどんなに高くても4階建が最大。

細長いけど高さはダントツです。



この札幌7棟目は今年本当に試練の一年でした。とにかく空室が出まくりました。

19部屋中5部屋が入れ替わり、それがことごとく60万クラスの原状回復に。

しかも昨今の情勢からエアコンを求める声も大きく、札幌でエアコンを入れると

一撃20万は飛んでいくという・・・。東京感覚で10万以下で入れられるだろと

余裕ぶっこいてたら大間違いでした。寒冷地仕様とか元々物件の作りがエアコンなんて

想定していないとか、いろいろあるみたいです。



建物の問題として、他に出てきたのが結露でした。これも管理会社さんが何とか

整理してまとめてくださり、換気扇交換をしただけで大騒ぎにはならなかったのですが

一歩対応を間違えれば大変なことになっていただろうと思います。管理会社さんの

入居者様との人間関係構築能力の高さに救われた一件でした。



今年はもうさすがにこれ以上の問題は起こらないだろうなあ、来年は札幌7棟目も

暴れない静かな年になるといいなあ。なんせこれまでがものすごく静かで入退去もなく

故障もさほどないという優良物件の鏡みたいな状態だったしなあ。

そんな期待を寄せながら年末を迎えようとしていた私だったのですが・・・

その期待はあっさりと裏切られることになります。



札幌出張の最中に管理会社さんからご連絡があり、オートロックが故障したと。

おえー・・・オートロックとかマジで金かかるやつやんけ。勘弁してくれー。



しかしそのLINEには続きがありまして・・・。

これはこれでまた衝撃の一言だったのですが・・・。



「いま私が適当にバラしてスイッチ押したらリセットされたのかなおりました。」



え、オートロックってそんな単純に直るの!?嘘でしょー!?

もっと複雑でややこしくて、冗談じゃないと言うくらいお金がかかって、補修部品が

もうないから全交換してくださいって言われるとか、そんな印象しかなかったです。



そんなんで直るんですか!?なおせました!みたいなやり取りをしました(汗)



ちょうどその日は、札幌7棟目の管理会社さんの社長と飲みに行く約束をしていたので

そこでこの話の詳細を聞きました。実際のところはそんなあっさりした話ではなく、

どうするんだこれと現地も管理会社さんも大騒ぎしていたようです。メーカーに

問い合わせても補修部品はもうないから全交換しかないと言われ、電気屋さんに

代替部品ないかと問い合わせてもはなからお断りモードだし、入居者様からも

関連の連絡がいろいろと来てしまい、ワチャワチャだったそうです。



今回はなんとなく直ったからよかったけど、また同じような騒ぎが起こりかねないなあ。

いや、もうほんと修繕とか勘弁してほしいです。今年はただでさえ何百万とお金が

出て行ってるんだから、これ以上お金が出ていくイベントは勘弁してほしい・・・。



恐ろしい爆弾を抱えながら年越しすることになりそうです。

次に壊れたら、オートロックなんてありません!とか言いきって開放にしてしまう?

いやさすがにそれはまずいよな・・・。あーあ、どうしたもんか。



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