2021年09月12日

札幌でもいよいよエアコン設置の波が!

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いよいよ来ました。札幌7棟目で「エアコン設置させてくれなかったら退去する」宣言。

札幌もそういう土地柄になったのだなあ、と・・・。今年の夏は暑かったようですし。



札幌7棟目が今保有している札幌物件の中で一番の築浅です。ご入居なさっている方も

法人契約の社宅なども多く、その表現が適切かはわかりませんが「属性がいい」と

言われる部類に入るのだと思っております。



駐車場は全戸1〜2台確保、築浅2LDKというところに魅力を感じて購入しましたが

今のところはその思惑通りに入居率は安定していると思います。ほかの物件のように

変なトラブルも少なく、平和な物件です。



管理会社さんがうまく入居者様の連絡をさばいてくださっているようで、私のところには

ほとんどトラブル報告が来ません。リアルで会って話した時、実際にはトラブルが

ないわけではないけど、私のところに来る前に解決させていると言っておりました。

頼りになります。ほんと。



そんな管理会社さんから、先日珍しく連絡がありました。

入居者様がエアコンを設置したいと言っている、設置できないなら退去するという

勢いであるとのことです。



今までにも管理会社さんあてに2回くらいエアコンを設置したいと申し入れてきたことが

あるそうなのです。そのたびに、外壁塗装をしたばかりなのに穴を開けることには

反対ということで、管理会社さんの判断でNGと回答していたとのこと。

しかし今年の暑さは札幌もかなりのものだったと聞いております。それゆえに、今度こそ

エアコンを設置したい、設置できなければ引越も考える、という形での問い合わせに

なってしまった模様です。



管理会社さんの担当さんは、個人的にはやっぱり壁に穴を開けるのは反対だけど、

退去につながるのはまずいと思うからご判断お願いします、ということで連絡をして

くださったとのことでした。いろいろお気遣いいただきありがとうございます。



年代ものの物件だと、複数のACを導入すると主電源の配線容量が足りない可能性が

あると以前投資家仲間の方から聞いたことがあります。ましてや、札幌はエアコンなんて

考慮しなくても暮らせるお土地柄でした。そんな仕様に対応した作りになっているとは

到底思えません。



札幌7棟目は築年数はまだ浅めなので、そこはクリアできていると思いますが、

前に地震による大規模修繕をした時に「被りが浅い」などという話もありまして・・・

あまり建物が丈夫にできているという状態ではないように思っています。



今年の暑さが来年以降ある程度スタンダードになってしまうのであれば、札幌といえど

エアコンは設置しないと選ばれない物件になってしまう可能性があります。

エアコン設置は許可する方向で考えるしかない、というのが今のところの判断ですが、

建物にダメージを与えないようにどう設置したらいいかは考慮が必要かな、と。



建物のことは建物のプロに聞くのが一番。ということで、札幌7棟目の大規模修繕を

やってもらった業者さんに相談してみることにしました。



その結果、助言して貰ったことは・・・

・エアコンの穴を開ける場所については、施工業者さんを信じて任せるのが妥当では

・札幌は本州に比べて雪が過酷なので、フードを付けておくといいのではないか

という2点でした。



フードに関しては、札幌の場合普通にパテ埋めするだけだと雪が吹き込み凍ることも

あるようなので、穴を開けて配管を通し、エアコンパテで塞いだ後、上からフードを

つけておくとよいかもしれないという話でした。なるほどー。建物は水に弱いし、

札幌はそもそも雪とか凍結とかでより厳しい環境であることは間違いありません。

そう考えると理にかなった話だなと思います。採用!



ということで、管理会社さんには、フードを設置いただけるのであればエアコンを

設置することはOKという回答をしました。



今回は、入居者様が自分でエアコンを設置したいというお話なので、自分のお財布からは

特に何も出ていかないですが・・・今後はそうもいかないだろうなと思っております。

先日、関東→札幌の大家会の勉強会でも、エアコンについては話題になりました。

今後、札幌でもエアコンは標準装備になっていくだろうというのが皆さん一致した

見方でした。この暑さが浸透するなら、まあそうなるだろうなあと・・・。



なので、今後は札幌7棟目の入退去の際に、オーナー側でエアコンを設置することも

考えなくてはならないのでは、と思っています。決まるスピードが遅くなるようなら

設備投資して早く決まるようにする、というのは必要な対応かなと思うので。



時代に合わせてやり方も変えていかないと、いつの間にか選ばれない物件に転落している

可能性も出てきます。気を付けなくては。



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posted by ひろ* at 09:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月10日

駐車場のアスファルトが再度陥没状態に。

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札幌7棟目で発生していたアスファルトの陥没を改めてきちんと直していただきました。

応急処置に限界が来たようで、改めてきちんと施工させていただいた次第です。



記録を振り返ると4年前くらいのようですが、札幌7棟目の駐車場にある大きめの

排水口の蓋の周りが陥没している状態になっておりました。車が通るたびにガッコンと

衝撃が車に伝わるレベルだったので、修理しないとまずいかなと言う雰囲気に。



この時は、管理会社さんが自分たちでアスファルトを敷いて埋めてくださりました。

コストがなるべくかからないように、という配慮で、自分たちの労働力を投入して

その分安く抑えることができました、とご報告をいただき、ありがたいと感謝した

ものでした。



工事は中抜きしてなんぼ、自分たちはできるだけ動かず業者さんに丸投げ、という

スタイルの管理会社さんも決して少なくないと思われる中、オーナーの懐事情も

気にして工事を行っていただけるなんて・・・なんと素晴らしい管理会社さんなのかと

とても感謝した覚えがあります。業者さんに頼むより80%減くらいの金額で

対応をしていただくことができました。



4年後・・・つまり今年。暑い夏のある日。そのメールは管理会社さんから私に向けて

放たれました。曰く、アスファルトがまたダメになってきている、と。前回工事した

箇所がまたグラグラしており、このままだと駐車場から出入りする車がそこに乗り上げ

タイヤに裂傷が発生するかもしれない、ということでした。



写真が送られてきていたので確認しましたが・・・うん、確かにこれはちょっと・・・

という状況でした。前回の工事で埋めたアスファルトはもはや役に立ってない感じです。



前述の通り、前回はDIYで管理会社さんが直していますが、耐久性に難ありと

判断された模様です。今回はちゃんと業者さんに頼んで補修したいということで、

お見積も業者さんに頼んだ時の価格になっておりました。

施工範囲は小さいので、そんな大きな金額ではありません。なので、このまま

お願いしてしまえばいいなという形で判断しました。



工事にゴーサインを出したのが7月。そして先日、工事が完了した旨の報告が

写真とともにあがってまいりました。うん、これなら車のタイヤも裂傷の心配は

ないと思います。予算を安くあげるために部分補修にしてしまっているので、

当然ながら周りのアスファルトと色が変わってしまっていますが、そこはもう

ご愛敬って感じですね。仕方がないです。



安心して駐車場を使っていただける状態になったことを喜びたいと思います。



最後に、ビフォーアフターの写真載せておきますね。

ビフォー

補修前

アフター

補修後



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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月15日

自動ドアから異音がするという報告が!

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優等生の札幌7棟目で、自動ドアにちょっとした問題が発生しました。

設備系がぼちぼちガタが来る頃合いなので、多少のことは仕方ないでしょう。



入居者さんの客層も良好、滞納等も特になし、管理会社さんも優秀で手間がかからない、

という感じで、利回りこそ低いものの心の清涼剤になっている札幌7棟目。

持ってる物件の中で一番大規模かつ築浅ということで、そのくらいの優秀さを

発揮してくれないと困っちゃうというのはあるのですが・・・それにしたって、

他の物件で客付に苦労している中、そこまで抜きんでた立地でもないのに、空室になると

1ヶ月くらいで次の入居が決まるという安定感を出してくれています。



トラブルがないわけじゃないようなのですが、私のところに来る前に管理会社さんにて

片づけてくれているようで、お金のかかるトラブル以外でこちらに相談が来たことが

ほとんどありません。ここの物件の管理委託してる管理会社さん、やっぱ優秀です。



管理会社さんと飲みに行くと、ワンちゃんを勝手に飼ってる人がいて、エレベーターの

中におしっこをしている話とか(ペット不可なんですけど・・・)、1階にお住まいの

生活保護の入居者様のところに訪れる彼氏(?)が月極駐車場に契約なしで勝手に車を

停めているとか、騒音がどうだとか、段ボールのゴミが非常階段に一時置きされてるとか

そんな話があるようなことはポロポロと出てます。でも管理会社さんで全部吸収して

いただいているようで、私のところにこれらの話が直接相談されることがありません。

すごくありがたいです。感謝しかありません。



そんな管理会社さんの担当の方より、LINEで報告がありました。

曰く、自動ドア開閉時に異音がするようになったので、業者さんを手配したい、と。



札幌7棟目は私が保有する物件の中で唯一オートロックがある物件です。

この自動ドアが、最近開閉する時にキュキューという音がするようになってしまったので

メーカーさんに点検をお願いしたいということでした。点検にもお金がかかるので、

まずは点検に関して行ってよいか判断をお願いしたい、と。



ここの管理会社さんが点検が必要ということでしたら、実際に必要なのでしょう。

その辺の見極めは確かです。無駄に大家にお金をかけさせて、割高な費用を搾り取る

タイプの管理会社さんではないです(というか、そういう会社さんとは基本付き合って

いません)ので、必要なことと考えて早めに対応すべし、です。



部品交換なしで点検・調整のみで終われば23,000円(税別)、部品交換が

必要な場合は見積を出してもらい金額確認の上着手という流れにするとのことでした。



毎日出入りするエントランスの自動ドアがキュキューとうるさかったら、お住まいの方に

とっては若干とはいえストレスになるだろうと思います。些細なことでも気にする人は

気にしますから。規模もそれなりの物件なので、家賃収入から比べたらその金額は

それほど大きくありません。であれば、直せるものは直すに限る。こまめなメンテで

寿命を延ばすことも大事だと思います。



でも、できれば部品交換ではなくメンテだけで済んでほしいです・・・(笑)



何にしても、これで適切な状態に戻ってくれればよいですね。

メーカーさん、よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 07:05 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月18日

設備はいずれ壊れるものだから、これは仕方ない出費。

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札幌7棟目で立て続けに住宅設備の故障が発生しました。どちらもすぐに対処すると

回答。築15年ともなると、設備が壊れ始めるタイミングなのかもしれません。



苦戦が続く各物件の中で、札幌7棟目だけは安定した稼働率となっており、築浅は

優秀でいいなあと実感。それが遠因となり、札幌は一部新築にシフトしたいという

気持ちになったところがあります。今のところまでそれは妄想の域を出ておりませんが

(なかなか良い案件がないのです)、動いてくださっている業者さんはいらっしゃるので

そのうち成就するものと信じて辛抱強く待とうと思います。



しかし、築浅と言っても札幌7棟目はもう築15年です。購入した時から4年経って

います。なんとなく、買った時の築10年ちょいというイメージがずっとついてきて

おりますが、冷静に考えればもうそれよりだいぶ古くなっているんですよねえ。

歳月が経つのは早いものです。このままぼーっとしてたら、あっという間におじいさんに

なってしまいそう。人生もっと有意義に過ごさなくては。



札幌7棟目は札幌物件の中では稼働率が高く、空いたらさくっと埋まってくれます。

他の物件だと多少時間がかかったり埋めるの苦戦したりするのですが、この物件は

管理会社さんの優秀さも相まって、空室期間が非常に短いです。ありがたいです。



先日も1部屋退去がありましたが、すぐに次の入居者さんが申込を入れてくれました。

ただ、入居開始日がやや先だったので、多少の空室期間は出てしまいました。

でも、埋まらなくて空室なのと、契約が澄んでいて多少先なのとだとでは、気持ち的に

全然違いますね。



そういえば、そろそろ入居の時期だったよなあ・・・とかふと思った頃合いでした。

そんな折、管理会社さんからひょっこりとLINEが届きます。なんでも、入居前の

チェックの時にいくつか不具合が発生したので対処が必要とのこと。

・換気扇からの異音

・網戸の破れ

の2点だそうです。



お見積を見ましたが、やっぱり単身向けの築古物件とは価格が違います。

換気扇だって築浅ファミリー物件ならそれなりのグレードのものが入っております。

それと交換ということになれば、やっぱり築古単身物件みたいに2万以内というわけには

いきません。材料費の差が出て、約3万程度の費用発生となりました。プラス、網戸の

貼り替えと消費税で4万弱。その分家賃は高くいただいているので、やむを得ないとは

思っていますが、きついですねー。



そして追い打ちをかけるかのように、別の入居中のお部屋でビルトインコンロが

故障したという話がありました。うーむ、聞いただけで高そうなお話です。

お見積を見ると・・・8万半ばです。おえー。吐き気がする。



ファミリー層にはビルトインコンロは人気があるので、こういう設備のおかげで

高い稼働率を確保できているのであれば、当然それに対する投資は必要になります。

こういうところで稼働率を確保できている分、修繕などの突発的な費用発生に関しては

やや高めになってしまうということですね。うまくできていますよ、世の中。



さて、このお部屋は入居中なので、それこそ速やかに交換しなくてはなりません。

有無を言わさず修理実施ということで、すぐお願いしますとお伝えしておきました。



不動産賃貸業に修繕はつきものなので、やむを得ないことと割り切ってはおりますが、

立て続けに来ると気分的にはやっぱり盛り下がりますよ(苦笑)

これが帳消しになるような入居申込があればいいのですが・・・3月に入ってようやう

賃貸が動き出したという噂もあるので、そこに期待です!

(札幌7棟目はこのまま退去なしで満室キープでよろしくお願いします〜)



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月19日

札幌7棟目は優秀な管理会社さんのおかげで再び満室へ。

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札幌7棟目、お申込をいただくことができたと管理会社さんから連絡がありました。

内装の提案と申込の連絡が同時とは、さすがです。優秀さが際立ちます。



札幌は一時の暗黒期を脱し、札幌5棟目2室(1室は退去予告)、札幌7棟目1室、

札幌8棟目3室、札幌9棟目1室が空室という感じです。一時期は本当に酷かったですが

10室以上空きがあったこともありました。そこから考えれば盛り返してきております。

(それでもまだしょぼい稼働率だよねと言われたら返す言葉はないのですが)



ざっと計算してみると、あと1部屋埋まれば札幌は90%台を回復する見込みです。

そして今空いているお部屋は、札幌7棟目がダントツで家賃が高く、残りのお部屋は

札幌8棟目の2LDKのお部屋がちょっと高いくらいで、あとは単身のお部屋ばかり。

札幌7棟目>>>札幌8棟目2LDK>札幌5棟目メゾ>札幌8棟目1R>札幌9棟目

という感じなので、家賃収入ベースで考えると札幌7棟目が埋まることは稼働率の

数字以上の効果があることがわかります。



札幌7棟目は築浅の2LDKです。立地が特に良いわけではないのですが、駐車場は

全戸分あり、入退去が比較的少ないのが特徴かと思います。昨年はぼちぼち入れ替わりが

ありましたが、管理会社さんのご尽力のおかげか、空いても割とする埋まっています。

最近、某携帯電話会社さんのアンテナが設置され、その収入も入るようになりました。

利回り的には購入時と比べてかなり上がってきている印象です。予定よりだいぶ早く

残債利回り10%を突破した、という嬉しい状況があります。



私の保有する物件の中では抜群の安定感と規模を誇る札幌7棟目。昨年は入れ替わりが

多かったと上の方で書きましたが、入居付も早くてそこまでのストレスにはならずに

済みました。数字を見ないで印象だけで書いちゃいますが、退去後1ヶ月以内くらいに

どの部屋も決まったような気がします。退去立会してきました、見積こんな感じです、

そしてお申込いただきました、みたいな三点まとめて連絡が来ることもありました。

入居付で苦労をした印象が少なく、大変ありがたいと思っております。



そして今回の空室も、期待通りかそれ以上かのスピードでやってくださいました。

原状回復のお見積と同時にお申込を受けてきてくださったのです。おおー、素敵!



お申込をしてくださったのは、ご自宅を売却して賃貸に住み替えをするという

ご家族の方でした。ある種の終活なのですかね?お子様も一緒に住むということなので

孤独死などの心配は不要な案件と思われます。相続など考えて自宅を手放して現金に

替えておこう、ということなのかなと想像しました。



これまで持ち家に住んでいた方が札幌7棟目を選んでくださったというのは嬉しいです。

ご自宅と環境を比べて、それでもうちの物件にしてくださったということだと思うので

選んでいただけるだけの価値を提供できたのかな、と思うためです。



内装のご提案も同時に届きましたが、3年間お住まいで丁寧に使ってくれたようで

痛みはあまりなし。あったらいいなを全て実現しても、7万程度で良いという

ことでしたので、気持ちよくお住まいいただけるよう全部やることにしました。



札幌7棟目は仙台法人の所有なので、義母に満室報告したところ大変喜んでおりました。

すぐやる課としては仙台2棟目がすぐ埋まらなかったり、(意思疎通のミスがあって

遅くなったことはやや棚に上げて)入居が決まったお部屋の内装が入居ギリギリになって

終わったか終わらないかもわからないし写真を撮りにも行けないとか、仲介業者さんに

昨日約束すっぽかされたとか(何か連絡の行き違いがあったんじゃないかという気も

しますけど・・・義母からしか話を聞いてないからよくわからない)、何かとぶつぶつ

言っていたので、そこから気を紛らわす良い材料になったのではないかと思います。



早々の入居付に感謝したいと思います。管理会社さん、ありがとうございました!

これで札幌全体の稼働率はようやく90%に回復です!



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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする