2019年11月16日

エレベーター保守業者さんの切り替えと防犯カメラ設置。

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エレベーターの保守業者さんの変更が完了しました。エレベーター内に防犯カメラと

モニターも追加されました。なんかグレードが上がった気分。



札幌7棟目は私が持っている物件の中で唯一のエレベーターがある物件となります。

でかいの買いたくても融資がついてこなくて、なかなか機会に恵まれずにいます。

札幌7棟目はたまたま融資が緩いタイミングで購入できてしまった案件です(笑)

私の持っている物件の中でもダントツに大きな物件。手間のかからないファミリーの

築浅RCです。



こちらの物件、エレベーター内にペットのおしっこらしきものが引っ掛けられてたり

(ペット不可物件なのですが・・・)、共用部に段ボールを捨てるマナーの悪い人が

いたりで、たまに困ることがありました。また、前のエレベーター保守業者さんから

「いたずらが割とあるので防犯カメラを付けてほしい(でもお金は出さないけど)」と

言われたりもしていました。



管理会社さんがいろいろと交渉したり検討したりした結果、保守業者さんを切り替えて

しまった方がいいだろう、という話になりまして、私もその案に乗りました。

(詳しくは過去ブログをご参照)



10月から切り替えという話を聞いていましたが、10月に大規模修繕の結果を

見に行った際には、まだその辺何も変わっていませんでした。あれれ〜?

管理会社さんも「そういえば変わってないですね」と。



たぶん、あの後管理会社さんが保守業者さんとやり取りをしていただいたのでしょう。

昨日、管理会社さんよりLINEにて「エレベーターに防犯カメラやモニターが

設置されました」という連絡が届きました。



エレベーター内モニター

モニターが設置されています。よく見ると、モニターの左上にエレベーター内の

映像が映し出されており、防犯カメラや遠隔監視があることがわかります。

これが設置されてからは、今のところ段ボール放置はゼロだということでした。

抑止力ありますねー。さすが。



エレベーターにモニターがつくだけで、なんかちょっと高級感があるような気がします。

単純すぎますかね、私。



なお、現在はモニターは無音設定になっているそうです。音楽とか流したらうるさい?

クラシックとかジャズとか、そういうしっとりしたやつならいいような?

個人的にはEDM系とかUKロックとか流したいですけど(笑)



それと、管理会社さんからちょっとだけ残念なお知らせがありました。

今回の業者さん変更にあたり、切り替え先の業者さんがエレベーター内に敷くマットを

提供してくださったのですが、ご意見があってそれを敷くことができなくなりました。



築13年の物件なので、多少エレベーターの内装に古めかしさが出てきた頃合いです。

床に特にその感じがあるため、マットを敷くとそれが隠れて良いのではないか、と

管理会社さんと話をしておりました。



今回の切り替えでマットを敷いてみたところ、入居者様から「マットが臭くて

頭が痛くなる」というご相談を受けてしまったそうです。この入居者様、多少ですが

人一倍敏感なところがあるようです。管理会社さんが何度も足音がうるさいという

相談を受けているのだとか。



もしかしたら、この方がやや過剰反応されているのかもしれませんが、それでも

生活に支障が出てしまい退去に繋がるなどのケースは避けたいところです。

管理会社さんもそう判断して、一旦はこのマットを撤去せざるを得なかった、

ということでした。まあやむを得ないですね。新品特有の臭いが抜けた頃を見計らって

再度敷くということにしましょうか。



無事に切り替えが終わってよかったです。管理会社さん、ご尽力いただき感謝します!



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月24日

札幌7棟目の大規模修繕をしてみての業者さんの感想。

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札幌7棟目の震災で受けたクラックの修繕に関して、施工業者さんから詳細の報告と

請求額が当初見積より若干のオーバーになるというご連絡をいただきました。



昨日は仙台で終日事務作業と、停滞している仙台新規案件に関してどうアプローチするか

と言った打ち合わせを義母と行ったりしておりました。その事務作業の一巻として、

たまりにたまったメールを処理していたのですが、そのメールの中に札幌7棟目に関する

報告のメールがありました。



当初、この修繕は3ヶ月かけて行われる予定でした。しかし修繕開始直後に発生した

車にモルタルが落ちるというクレームを受け、職人さんを増やして短期決戦という方向に

切り替え、9月初旬にはほとんどの工事は完了していた、という風に私自身は理解して

おりました。そして、その工事でやりきれなかった部分・・・メーターボックスの

塗装に関しては、今月中にどこかで対応し、工事完了と捉えていました。



この捉え方自体は特に間違っていなかったのですが、今回メール処理をする中で

職人さんの窓口になっている方とやり取りをして、その裏にあるもうちょっと違った

報告を聞くことが出来ました。



今回は足場を組まずに職人さんがロープで屋上からぶら下がり、工事を行う手法を

とったのですが、いざ工事を始めてみてわかったのが「上層階は常に風が強い」という

気象条件。そのため、安全対策から人数を一気に突っ込んで短期で終わらせる作戦に

出たということです。この際に、本州から応援を呼んだため、マンスリーマンションの

利用料と交通費が増えてしまったということでした。これについては当初見積の甘さも

あるので、掛け目を入れての請求としたそうです。



職人さんはぶら下がるわけですから、強風が吹いたら作業するのに不安定になるだろうと

いうことは素人でもわかります。そうなると、風にあおられての事故など安全性に

関しても長期になれななるほど危険が増すのだろうと推測します。現場は安全第一。

これは適切な判断であったのだろうと思います。入居者様の車にモルタルが落ちる

事故があったことだけではなかったようです。



必要なコストと判断し、請求額の増はやむなしと理解しました。



それから、クラックの数も想定以上だったとのことでした。一度ぶら下がって調査は

していたものの、その時の見立てより更に多いクラックがあったため、想定以上に

材料を使ってしまいました。塗料が余ったら、それを使って1階の目立つ面は全面塗装を

する予定だったものの、余らなかったのでそれが出来ていないということでした。



そうなんですよねえ。目立つ面、つまり1階や2階は全面塗装をすると理解して

いたのですが、先日現場に行ったら裏面はそれが行われていませんでした。職人さんに

確認すると、全面ではなく前面という説明をしていたという話だったので、私の

勘違いだったんだろうと思っていたのですが・・・。たぶん「できたらここまでやる」

という努力目標レベルの話を聞いていたのが頭に残っていたのだと思います。



クラックが想定以上にある、というのはちょっと嫌ですね。建物の強度があまり

良くないということだと思いますので。



それから、管理会社さんからの指摘で、非常階段のステップ等にモルタルの付着が

多数見られる」という話がありましたので、これについても確認を取りました。

職人さんの出入りが多かった、階段の左官・モルタルの工程が甘かった、などの理由で

そうなってしまったようです。メーターボックスの塗装と同じタイミングで、

この辺もあわせて対応いただけると言うことになりました。



全体的に、施工をしてみての感想は「強風によるダメージが想定以上にありそう」

「元の施工もあまり褒められたものではない」「今後の建物状態の維持や運営について

注意した方が良い」ということで、施工業者さんはまとめておられました。



この物件はあまり利回りが高いとは言えない上に、35年で融資を組んでおります。

当面のキャッシュフローは出ますが、その分残債の減りは遅いです。そうなると、

売却できるタイミングはかなり遅くなると考えた方が良いでしょう。それまでの間、

商品価値を保つためのメンテナンスは必須ということで考えなくてはなりません。



「なんでこんな面倒な建物を買ってしまったんだろう」と後悔するのは簡単ですが、

後悔したからって何かいいことがあるわけではありません。CFは出ているのだから

それを使ってメンテナンスを適切に行い、建物の劣化を最小限にすればいいだけです。

それで想定以上にお金が残らないとしても、受け入れるより他にありません。

当初想定より高くついたということになるかもしれませんが、それでも後で気づいて

より大きな問題に発展するとか、売る時に叩かれるとか、そういう話になるよりは

100倍マシではないかと思います。



早めに建物の特性や弱点が分かってラッキーだった、しかも地震保険で当初の修繕は

行うことができた、という点を幸運と思った方が、よっぽど建設的です。

そう、私は悪運だけは無駄に強いので、今回のこともきっとプラスになるはずです。

ラッキーだったとむしろ思うことにします。



今回、施工を行っていただいた業者さんに感謝します。やって終わりではなく、

建物の弱点や特性を見極めてくれたこと、それに応じた対処方法も示唆してくれたこと、

などの面で大変ありがたいと感じております。来年以降も定期メンテで入っていただく

想定ですので、引き続きよろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月25日

エレベーターの保守メンテナンス業者さんの切り替え。

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消費税の件で札幌7棟目の管理会社さんと話をしましたが、その中でエレベーターの

保守業者さんの切り替えも順調に進んでいるという報告がありました。



札幌7棟目は私としては結構大きめの物件で、エレベーターがついております。

私の保有物件って基本的に小さなものが多く、部屋数も規模も金額もここが一番

大きいです。それゆえに、資産価値を毀損しないよう、手をかけているつもりです。

利回りがあまり高くないので、当面は売らずに保有となります。売る時に瑕疵があると

高く売れませんので、ちゃんとメンテナンスしようと言う腹積もりです。



こちらの物件、入れ替わりも比較的少なく、属性も悪くないので、保有している側と

しては楽チンです。管理会社さんが些細な問題はうまく片付けてくださっている、

という事実もあるのだろうとは思いますが、おかげさまで非常に順調です。



そんな札幌7棟目ですが、以前管理会社さんからエレベーターのメンテナンス業者さんを

変更してはどうかというご提案をいただいておりました。詳細は以前のブログ

参照していただければと思いますが、保守メンテナンスの業者さんから「夜間に

非常ボタンを押すイタズラが頻繁にあるので、エレベーター内に防犯カメラを

設置してほしい」「ただし設置費用はオーナー負担」というお話がありまして、

管理会社さんがそれだったらと当たってくださり、防犯カメラを設置してくださる

エレベーターのメンテナンス業者さんを見付けてきてくださいました。

メーカー系ではない独立系の会社さんですが、フルメンで契約できるとのことです。



切り替えることの不安として

・今のメンテナンス業者さんに対して義理を欠くことにならないか?

・エレベーター交換などの時に不利益にならないか?

という2点を気にしておりました。



前者に関しては、業界の常識と比較してズレたことをしてしまっていないかという点が

気になっていました。たとえ些細なことでも「あの物件のオーナーはああいう非常識な

対応をした」という話は、どこから話が拡散するかわかりません。自身にたいした能力が

ない私にとっては、信頼こそが財産。関係各位に助けて貰いながら、何とかここまで

生きながらえております。その根底にあるのは信頼であり、三方よしの関係を築こうと

意識していることでそれが成立すると考えています。

今回の切り替えが、私だけが良しという関係になっていないか?それを心配してました。



管理会社さんにその点相談しましたが、私のところに来る前に今の業者さんに対して

できる交渉は全て行っている、その上での提案なので不義理になることはない、という

お話でした。この管理会社さんはきちんとした仕事をしてくれて安心できる会社さんと

いう認識なので、そこがそうおっしゃるならということで今回は切り替えの方向で

話を進めることにしました。



また、リニューアル時に不利にならないかと言うことについては、そもそもその時期まで

物件持ちますか?というところを考えると、別にいいのかなという気がしてきました。

エレベーターのリニューアルは築30年とかでしょうから、そこまでこの物件を

保有し続ける想定はありません。そう考えれば、この点はそこまでこだわらなくても

大丈夫だろうと思いました。



FB友達も総じて大きな不利益はないだろうというトーンのコメントが多かったので

それであれば切り替えてしまおうという方向にしました。



あれから2ヶ月。切り替えについて進捗状況を聞きましたが、3ヶ月前予告なので

もう1〜2ヶ月経って切り替えになるということでした。



防犯カメラを設置していただくことに加え、管理会社さんがさらっと交渉してくださり

床のマットも交換し、床材の張り替えまでしてくださることになったそうです。

交換用のマットがちょうど切れてしまい、1枚頼むと数万かかるということもあって

ついでに頼んでみたらOKしてくれたということです。



私が何も言わなくても、こうやって気を利かせて先回りの動きを取ってくださり、

それをことさらひけらかすでもない。ありがたすぎて、私には勿体ないくらいの

頼りになる管理会社さんです。今後ともよろしくお願い致します。



ともあれ、エレベーターの件も順調に推移しており、良かったです。

これで更に物件の運営が安定し、収益も安定して得られることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月24日

消費税増税の準備をそろそろはじめないと。

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消費税増税の件で真っ先に動き出したのは札幌7棟目の管理会社さんでした。

駐車場の料金を少し上げようとしていますが、従来の契約書に問題もあるとのこと。



正直、あまり実感はありませんが、消費税が10月から上がりますね。

駐車場の契約、太陽光の売電など大家さんにも多少影響がある人もいるはずです。

というか私はその両方が当てはまります。



対象になる物件は・・・

・東京2棟目(テナント2件)

・東京3棟目(水道代)

・東京8棟目(水道代、駐車場1台)

・東京9棟目(テナント3件)

・東京10棟目(テナント3件)

・富山1棟目(駐車場8台、水道代)

・札幌5棟目(駐車場5台)

・札幌7棟目(駐車場22台)

・札幌8棟目(駐車場3台)

・札幌9棟目(テナント2件)

・野立て太陽光(売電収入)



結構ありますね^^;



いち早く動き出したのは札幌7棟目の管理会社さんでした。メールやLINEだと

よくわからず、結局電話で話してようやく理解できました。



まず、管理会社さんの顧問弁護士の方曰く

・「税別」で契約書が作られている

・「税込」が明記されており、かつ「消費税率が変動した場合に税率に伴い金額が

 変動する」旨が記載されている

のどちらかでない限りは、消費税は連動して変更できないのだそうです。



それに従って契約書を確認した際にわかったことは、私が購入する前の管理会社さんが

だいぶ適当だったということ。契約書に税込も税別も何も書いていませんので、

「非課税」と捉えられてしまうそうです。半分以上はこの形態でした。ということは、

これらの契約書については消費税が変動しても、その分転嫁する根拠がないという

ことになってしまいます。頭が痛い。



仙台法人は太陽光発電があるので、普通に課税対象になっています。

結局、転嫁できない分はうちの法人で被るしかないという哀しい状況です。



今の管理会社さんに変わってから契約したものについては、消費税の税率変更に伴い

変化しますということが書いてありますので、これらはその条文に従い粛々と値上げの

通知を入れるだけで良さそうです。



グレーなのが「税込」とだけ書いてある契約書。税額変動に伴い金額が変わるという

記載がないので、厳密に言えば消費税が上がっても金額変更はできません。

ここについてどうするかは管理会社さんと電話で話し合いましたが、結論としては

「値上げしない」に決めました。



札幌7棟目はファミリータイプの築浅で属性もそこそこ悪くない人が多いです。

利回りはそんなに高くないので、退去による入れ替えをとにかく減らしたいです。

その趣旨から考えると、下手に消費税増税に伴う駐車場代改定のお知らせを入れて

それがきっかけで引越とか、引越までいかずとも物件に対する悪い感情を残して

しまうことのマイナスを考えると、踏み切らない方が安全だと判断しました。



嫌でもこれから入れ替えは発生します。その時に駐車場は税率変動が発生する形で

記載することにすればいいでしょう。今焦らずとも、徐々にやればいいと思います。



他の物件も、方向性を決めていかないとですね。

各管理会社さんに相談したいと思います。



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posted by ひろ* at 12:12 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月18日

友人の情報から、携帯のアンテナを誘致できないか模索。

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昨日は夏フェスでしたので不動産活動なし。長期出張なので休養日も必要です。

というわけで、セミナーまで時間がない(フェスで朝帰りだったので起きられず)ため

屋上にアンテナをつけたい、というところの話なんかをささっと書きます。



札幌7棟目は9階建のRC。近隣と比較しても高い建物です。ちなみに9階建なのに

1フロア2戸しか部屋がないです。ペンシルビル状態。でも屋上は30坪以上あるので、

そこに携帯のアンテナを立てて追加の収入を得られないかと購入当初もくろんでました。



既存の携帯3社に管理会社さん経由で当たっていただいたのですが、その当時は色よい

返事が貰えず、この計画は夢と消えました。



しかしそこに救世主が登場します。そう、楽天です。第4のキャリアとして認可を受け

設備投資を進めるとなれば、アンテナだってあちこちにつけるに違いありません。

既存の3キャリアからNGを食らった理由次第ですが、もし屋上に問題があるのではなく

他アンテナとの距離の問題であれば、新規参入の楽天なら設置いただける可能性がある、

と予想しました。



ただ、アンテナを設置するという動きがいつ頃始まるのかもわかりません。どうやって

候補に挙げて貰えばいいのか、などわからないことだらけです。



一族郎党いろいろ探したら、楽天のグループ会社にいる身内を発見。不動産活動を

していることを話しても親に伝わる心配がなさそうだったので、ちょっと相談を

してみたのですが、部署も全然違うのでなかなか難しそう。それでも一応、社内で

アンテナ設置場所を探し始める動きになったら教えてほしいと伝えておきましたが

今日にいたるまで何も連絡してこないので、恐らく忘れているでしょう・・・。



出遅れたなあ、どうしようかなあ、と思っていたのですが、先日ごく近い間柄の

メンバーに対して東京11棟目の内覧会を実施した際、楽天のアンテナの話題が

飛び出しました。札幌で営業を受けたという友人がいたのです。私がそこに食いついたら

別の方も営業を受けて名簿みたいなのを出したと言うではありませんか。ギャー!

完全に出遅れている!



図々しいかなと思いつつも、アンテナの営業さんにうちの物件を紹介してくれないかと

依頼をしたところ、2名とも快諾。おぉ、心の友よ〜!(ジャイアン風に)



というわけで、私も物件に関する情報を渡して、何とか札幌7棟目に設置できないか

アタックをするきっかけを貰うことになりました。直接楽天の営業から連絡を受けた方と

楽天に取りまとめて繋いでくださる方とやり取りしている方との2パターンでしたので

両ルートから攻めております。



今のところまだ動きはありませんが、何か具体的になってきたらこちらのブログでも

発表をさせていただきたいと思います。



今日は手短にこの辺で。



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