2017年10月17日

プロパンガス会社さんの切り替えを行う。

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札幌7棟目のガス会社さんを切り替えることにしました。



購入した時から「いつかガスを切り替えよう」と思っていた該当物件。

管理会社さんには購入後すぐに相談してあって、ガス会社さんも紹介いただきましたし

そこで切り替えOKという連絡もいただいておりました。



しかし、ここまでずるずると引っ張ってしまいました。

なぜかというと、切り替えるタイミング次第で更にメリットが出る可能性があるという

ことを考えていたためです。



私、ご存知の通り(?)ボロ物件を再生するのも割と好きでして。管理会社さんに

この物件買って管理委託するよと言うと「え、それほんとに欲しいですか?」と

聞き返されてしまう(仕事貰う立場の人に聞かれるあたりがクオリティ高い)ほどです。



切り替えを検討する直接のきっかけになったのが、結局流したけど融資まで通していた

札幌の築古木造アパート
を検討している時でした。この修繕のお金をどうやって安く

済ませようかと考えた際に、都市ガスをプロパンガスに切り替えるというアイディアが

出てきたのです。



ほとんどの会社さんが難色を示す中、今回お願いすることにした会社さんだけは

「やります」と言ってくださいました。新築同様の工事になるので、相当お金は

かかることになります。それでも頑張るけど、条件として札幌7棟目のガスも一緒に

変更をお願いしたい、と。抱き合わせできましたか!なるほど。



こういう柔軟な提案ができるのはすごくいいですね。管理会社さんがよく使ってる

ガス会社さんということもあり、頑張って考えてくれたものと思います。

結局、この案件は購入せずに流してしまいましたので申し訳なかったです。



恐らく、12部屋のアパートのガスをフルにやり直したら、給湯器だけでも100万以上

かかってしまいますので、これを無料でやってくれて、更にガス管まで変更してくれると

いうことになれば、その価値はそれこそ150万〜200万程度に換算できるでしょう。

同じような何件があった時に切り替えるのが一番費用対効果がいいだろう、と思いまして

その後似たようなお話が来るのを虎視眈々と狙っておりました。

プロパンガス屋さんも自前で工事するからメリットを出しやすいと思います。



でもまあ、狙って出てくるわけないですよね、そんな案件。

その後管理会社さんから「切り替えどうします?」と聞かれた時に、協賛金の形で

対応したらいかほど貰える?というところを確認しました。当然、工事で貰うよりは

安い金額になります。それでも50万くらいは貰えるということでしたが・・・。

一度それなりの頑張りを見てしまっているだけに、その基準を下げてまで切り替えを

実行するのもなあ・・・と躊躇してしまっておりました。



基本的に、切り替えによるメリットを享受できるタイミングは1回だけです。

予算枠があって、複数回に渡って利用できるとかなら使い勝手がいいのですけど、

さすがにそんな都合のいいことはできません。最高に有効なタイミングでこの権利を

行使したい、と思う貧乏性な私です。



ただ、ここにきていつまでも躊躇するのもいかがなものかと思うように。

管理会社さんも、ガス会社さんが「このくらいの年式が一番切り替えてもらう側も

価値があるし評価しやすい」と言っていた、と伝えてくれました。いたずらに

引き延ばすのも意味がないように思えてきておりました。



とどめとして、先日入居者様から「灯油ストーブが故障した」という連絡がありまして。

現ガス会社さんでこれを切り替えると、減価償却がリセットされます。ガス会社さんを

切り替えた際の既存設備の買取価格が高くなる、ということもあり・・・



この辺が潮時かな?いい加減引っ張っても、そんな都合のいい物件が出てくるわけじゃ

ありませんので、協賛金で貰って切り替えて、その協賛金は共用部のバリューアップや

駐車場の白線引き直しなど、別の形で物件に資金を投下しようと決めました。

そんなわけで、昨日ガス会社さんの切り替えの依頼を管理会社さんに依頼した次第です。



札幌7棟目の管理会社さんには、融資付けのスキームや関東→札幌の大家会の勉強会の

バックアップなど、いろいろとお世話になっております。そんな管理会社さんに対して

ガス会社さんから多少なりともバックマージンが入るなら、それが一番いいでしょう。

それに、誰も手を挙げてくれなかった都市ガス→プロパンを(条件付きとはいえ)

手を挙げてくれたガス会社の担当さんにもいい思いはしてほしいと思います。

だから今回は相見積は取りません。その代わり別案件でも頑張って貰います(笑)



ガス会社さんから協賛金を貰うのはこれで二度目となります。

札幌7棟目は規模が大きい物件なので、顧客満足度を高めるためにこのお金を

有効に使っていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月29日

法人契約で申込あり!満室に王手の札幌7棟目。

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札幌7棟目、お申込をいただくことが出来ました!残りはあと1部屋です。



6月に決済した時点で稼働率は17部屋中14部屋。3部屋の空室がありました。

正直なところ「なんでこのスペックでこれだけ広告料出して決まらないんだろう?」と

不思議になるくらいだったので、そう時間はかからず決まるはずと高をくくってましたが

購入後に清掃業者さん(※)が周辺の競合を調査してくださったところ、若干ながら

近隣より家賃相場が高めであることがわかりました。なるほど、エリアのイメージとして

決して裕福な属性が多い場所ではないので、若干の家賃の高さが大きな問題になっていた、

ということかもしれません。

(※不動産仲介経験のある方なのでその目線でいろいろ助言をしてくれます)



家賃を少し下げて相場並みにする?ということも考えましたが、あえてこのままの家賃で

募集を継続することにしました。

ファミリー間取りなので入居してしまえば長いはずだから、多少空室が長引いたとしても

家賃で取り返すことはできるだろう、という判断であったり、10年後を目処に売却を

かける時に、家賃は高く保っておいた方が高く売れるという観点、近隣で一番背の高い

建物でエレベーターもついているという仕様面での優位性、駐車場が敷地内に2台取れて

全部屋角部屋という点で他物件との差別化ができている、などが主な理由です。



実際、この物件は転勤の方の法人契約も多く(と言うと前述の「長く入ってくれる」と

矛盾するところはありますけど)、地域の中では属性がいい人がお住まいになって

くださる物件だろうと読んでおりました。だから、変に地域相場に迎合しなくても

埋まるはずだ、と。



前オーナーが埋められなかったのは、管理会社さんが明らかにいけてないところだった、

という要素があるはずなので(仲介業者さん何人かに裏を取りました)、管理会社さんを

切り替えることで稼働率が向上するはずだ、と踏んでいました。



購入後、その読みは当たったような気がします。超高速ではないものの、じわっと申込が

入るようになりました。まず最初に埋まったのが1階の家賃が安い部屋。ここはやや

訳アリの母子家庭の生活保護の方がご入居されました。そして先日、2件目のお申込を

いただきました。法人契約です。これで残り1部屋。



今回お申込いただいたのは、法人さんが従業員の方の社宅として借りるという内容です。

道内からの転勤組で、近隣のお店にお勤めになるということでした。社宅代行会社さんが

内覧無しで申込を入れてきたということです。な、内覧なしですか・・・(汗)



しかも嬉しいのが、駐車場2台も契約についてきたということ。わーい。駐車場は

空室が残り2部屋なのに対して6台空いておりました。外貸ししないと埋まらない

レベルです。入居されている人に使ってもらった方がいいよなあと思っていたのですが

いい感じにその願いが通じたようです^^



法人の社宅ということで、特に大きな問題もなく二つ返事でオーケーしました。

購入して3ヶ月半で2部屋、それも購入した時期は見事な閑散期であったことを

考慮すれば、まあそれなりに善戦している方じゃないか?と思っています。



私の保有している札幌物件の中では、平均家賃が一番高い札幌7棟目。当然ながら、

ここが埋まると収益は一気に改善します。札幌3棟目が2部屋埋まったくらいの効果。

残り1部屋もいい感じに埋まってくれますように。



さて、これによって現在の各物件の稼働率は以下のような感じになりました

入居申込をいただいたものは入居中、退去予告を貰っているものは空室とみなします。



札幌3棟目 14/16

札幌5棟目 15/16

札幌6棟目 4/4

札幌7棟目 16/17

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

東京3棟目 1/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

東京6棟目 1/4

仙台1棟目 7/7

富山1棟目 1/8



合計 72/87 82.8%



9月は富山1棟目と東京6棟目を購入しました。両方ほぼ全空ですので、これだけで

空室が11部屋増えたことになります。そりゃー稼働率も悪くなるよねえ。うん。

富山1棟目はちょっと田舎なので時間もかかりそうだし、まずは札幌と東京の空室を

片付けて、そこからゆっくりと山を料理する感じかな?と思っています。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月23日

隣地が売りに出たのでシミュレーションをしてみるも・・・。

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心情的に、自分の保有している不動産の隣地が売りに出たら、購入したくなりますよね?

でも頑張ってもプランがうまく入らないなら、無理はできません・・・。



先日のブログに書いた通り、購入したばかりの札幌7棟目の隣地が、気づかないうちに

売りに出ており、そして気が付かないうちに買い手がついておりましたorz



札幌7棟目は建蔽率も容積率も大きく余っている物件なので、隣地をうまく買えたら

もしかしたらより容積率を消化して大きなものが建つのではないか!?と期待を込めて

いたところがあります。とりあえず1年回して、雪がどこに積もるとかを把握してから

駐車場を動かしてもう1棟くらい建たないか・・・なんて妄想を繰り広げる予定でした。



しかし、そんな妄想をする間もなく、隣地の空き地がいつの間にか売りに出ているわ

さっさと購入者が決まっているわで、もうなんなんですかと。隣地に一言くらい

売りますよって声かけてくれてもいいのにー!



で、その後いろいろ当たっていくと、その某大手のどこの支店が扱っている案件かが

わかりました。そしてその案件の物件情報も入手。契約済で決済待ちみたいな状態に

なっているようで、買主は(明確には聞いてませんが)どこかの業者様のようです。

分筆すると言っているところからすれば、おそらく戸建用地として仕入れたのでしょう。



その気になれば売主様に突撃して「売ってくれ!」と直談判することもできる状況までは

持っていきましたが、じゃあ本当に突撃していいの?というところを改めて精査する

必要があるな、と考えた次第です。



細かいことはいろいろありますが、まずはざっくりと建蔽率・容積率から算出して

どのくらいの建物が建つか、そして今の建築の坪単価で建物を建てた場合にいかほど

費用がかかるかをざっくり想定してみました。そして結果としては、自分の持っている

土地の建蔽率や容積率を算入しない場合、7%にも満たない利回りになることが

わかりましたので、こりゃダメだなという感じに。



単身間取りを入れればまた違ったのかもしれませんが、立地的にファミリーをいれないと

たぶん入居付が苦しいと思うんです。だからファミリーにこだわった結果、利回りが

出てこない、と。



じゃあ自分の土地とくっつけたらどうなの?という点について考えてみようと思いますが

くっつけた場合もまた問題点があります。片方だけ売却とか考えた場合に、手離れが

悪くなってしまうということです。2棟一括でしか売れないというのはリスクです。



そうなると、既に持っている土地を分筆できるような感じで配置しなくてはなりませんが

これがまた今回出ている土地だと難しいのです。建物に隣接している土地なので、

うまく分筆とか合筆とかできないだろうな、と。



今回売りに出ている土地は角地ではなく1面接道の土地です。角地だったら駐車場と

隣接しているので、うまく活用できそうなのですが・・・。でも角地は角地で今回は

売りに出ていないし、そもそも土地が狭いので単品で活用しようとすると厳しいです。



いろいろなパターンをシミュレーションしてみましたが、どうもしっくりくるプランが

入りません。うん、これは見送った方がいいということでしょう。そもそも今、土地は

かなり高値になっているし。どっかで土地価格が下落した時にまだその土地があれば

その時改めて考えればいいかなー、という感じもあります。



隣の土地は多少高くても買っておけ、という話もあるので、今回前のめり気味に

考えてみましたが、やっぱり収益を生まないという結論になりましたので転身します。

またご縁のある土地が出てきますように。



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posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月16日

逃した魚は大きい?いや、まだ逃していない(かも)。

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測量にまつわるあれやこれや。今回はなんと、買えないかなーと狙っていた隣地が

どこぞの不動産屋さん絡みで測量に入るらしいというショッキングなニュースです。



札幌7棟目の隣地に、なぜか花壇しかない不思議な空き地がありました。

そして札幌7棟目の建蔽率、容積率はけっこう余っていますが、中途半端なところに

建物が建っているため、その余った建蔽率・容積率を単品で消化するにはトリッキーな

技が必要になりそうになりそうだなと感じています。



そうなると、隣地の綺麗な土地を買って、2棟でまとめて容積率を考慮すれば、

けっこういいものが建つんじゃないか、と考えたくなるのが人間の性というもの。

あの土地ほしいよねーと妄想をすることがありました。



購入時に当然ながら仲介業者さんもそこの土地のことは認識しており、当たったりも

していたと聞いています。だから今すぐには出ないんだろうなあ、時間をかけて

じっくり取り組むんだろうなあ、と勝手に思っておりました。



ところが、昨日の夜急に管理会社さんから連絡が入るのです。

「隣地が測量に入るという連絡がありました」と。げ、マジですか!?



某大手不動産屋さんが仲介で絡んでいるみたいで、分筆して云々ということを

言っているそうです。そうなると2筆に分けて建売戸建でも作るのか?

なんと勿体ない!うちに売ってくれれば有効に活用するのに!



慌てて仲介業者さんに連絡して、購入時にそこの土地の所有者がどうなっていて、

どんなアプローチをしていたのか確認しましたが、さすがに夜なので資料もなく

明日確認して連絡するということになりました。ついでに、その某大手に勤めている

業者の友人と連絡を取り、内容確認してみるということでした。



あ、そういえば私も、関東→札幌の大家会で某大手の人とこの間名刺交換したぞ。

連絡してみるか。うん。



買って収益化できるのか、ちゃんと試算してないのが危ないのですが、隣の土地は

やっぱり購入したい!と思うのが人情なものでして・・・。

とりあえずこちらに話が来ないまま隣が売れるのはちょっと微妙です。

気づいてしまったので、ちょっと悪あがきしてみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月05日

内覧会で頂戴した助言をすぐに反映する。

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今日も時間がやや不足しているため、簡単な内容で失礼します。

週末の関東→札幌の大家会で見学していただいた札幌7棟目。いくつかご指摘を

いただいた箇所があり、そこに対して早速管理会社さんが動いてくださいました。



女性陣から気になるとコメントをいただいたのが、片方のお風呂場から下水の臭いが

少し漂ってきていること。ラップをしてなかったので、水が切れてるのかなと思って

見てみたのですが、水はちゃんと張ってました。そうなるとその近所にある洗濯機の

排水口が悪いのかな?と予想しましたが、追及する時間はありません。



この話を管理会社さんにふったところ、昨日すぐ現場を確認しに来てくださいました。

調べていただいた結果、どうやら美装を行った際にお風呂の排水口のパッキンが少し

ずれてしまっていたようでした。そこのパッキンを元に戻したところ、臭い問題は解消。

大事でなくてよかったです。



管理会社さん、念のため洗濯機の排水口とお風呂場の排水口、そして便器といった水が

張って大丈夫なはずのところにも、念のためラップをしてくださいました。二重の防御で

備えは万全、といったところでしょうか。ありがたいです。



前回札幌に来た時に、リフォーム箇所を調整してゴーサインを出したのですが、一部の

箇所(換気口から部屋側の壁に向かって雨だれみたいなのが出来ているので、換気口に

細工をしてそういうことが起こらないようにする)が前回と変わっていないように

見えました。これも管理会社さんに写真を送って確認したところ、なんか聞いてた話と

ちょっと違うので確認します、と。



これも結果としては、換気口の工事を別の階では行ったものの、該当のフロアに関して

業者さんが丸ごと忘れていたということでした。良かった、



これらのチェックを現場でしてくださっている時に、キッチンのシングル混合栓の

根元から、若干ながら水が漏れているのを発見してくださいました。直すように手配を

かけたいということでしたので、当然のように快諾。細やかな気配りに助かってます。



設備面では特にそれ以上のツッコミはなかったのですが、家賃については若干ですが

ご意見を頂戴しました。



・お部屋の家賃は相場を大きく外れてはいないが、若干高い感じはする

・2タイプある間取りの差は1000円ではなく2000円でもいいのではないか

・駐車場は割と高めな気がする



家賃が少し高めなのは別の方からも指摘されておりましたので、やっぱりそうかと

いう感じでした。妥当な家賃に引き直すこともできたのですが、1000円〜2000円

程度の差だったので、駐車場を2台確保できるというメリットもあわせて考えれば、

そこまで大きな問題に反らないだろう、と判断して据え置いています。



地元の人が住む住宅街のファミリー間取りなので、地元の人がうまく一度入ってしまえば

そんなに頻繁に出入りすることはないでしょう。入居までに少し時間がかかったとしても

長期に住んでいただければ、その分は取り返せるかなと思っています。変に焦って短期で

出てしまう人を入れた方が、リフォーム代とかで収益性を損なう可能性がありますし。



2タイプある部屋の家賃差については、確かに2000円くらい差があってもいいかと

思えるくらいに間取りの良さに差があります。陽当たりとか使いやすさとか、ですね。

ただ、現状家賃が決して安くないという感じがあるので、ここは1000円差のままでも

いいかなあと思っています。逆に微妙な方の間取りをもっと安くするというの手ですが

今はまだ家賃を下げるタイミングではないと考えていますので、その時が来たらかな。



駐車場については、2台目駐車してくださる方には2000円オフで案内するという

ところで、割高感を多少減らしていこうということにしました。管理会社さんにも

相談しましたが、その意見に賛成とのことでした。募集図面にその旨明確に記載して

おりませんでしたが、書き加えていただくことにしました。



内覧会でいただいた助言を速やかにフィードバックすることができてよかったです。

素早く対応いただけた管理会社さんのスタッフの皆様がいたからこそ、すぐに懸念点を

つぶしていけたものと思います。やっぱり周りの人に生かされているんだよなあ。

自分一人じゃただのポンコツです。何もできません。周囲に恵まれた私は果報者です。

今後とも見捨てないでくださいね(笑)



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする