2021年01月19日

札幌7棟目は優秀な管理会社さんのおかげで再び満室へ。

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札幌7棟目、お申込をいただくことができたと管理会社さんから連絡がありました。

内装の提案と申込の連絡が同時とは、さすがです。優秀さが際立ちます。



札幌は一時の暗黒期を脱し、札幌5棟目2室(1室は退去予告)、札幌7棟目1室、

札幌8棟目3室、札幌9棟目1室が空室という感じです。一時期は本当に酷かったですが

10室以上空きがあったこともありました。そこから考えれば盛り返してきております。

(それでもまだしょぼい稼働率だよねと言われたら返す言葉はないのですが)



ざっと計算してみると、あと1部屋埋まれば札幌は90%台を回復する見込みです。

そして今空いているお部屋は、札幌7棟目がダントツで家賃が高く、残りのお部屋は

札幌8棟目の2LDKのお部屋がちょっと高いくらいで、あとは単身のお部屋ばかり。

札幌7棟目>>>札幌8棟目2LDK>札幌5棟目メゾ>札幌8棟目1R>札幌9棟目

という感じなので、家賃収入ベースで考えると札幌7棟目が埋まることは稼働率の

数字以上の効果があることがわかります。



札幌7棟目は築浅の2LDKです。立地が特に良いわけではないのですが、駐車場は

全戸分あり、入退去が比較的少ないのが特徴かと思います。昨年はぼちぼち入れ替わりが

ありましたが、管理会社さんのご尽力のおかげか、空いても割とする埋まっています。

最近、某携帯電話会社さんのアンテナが設置され、その収入も入るようになりました。

利回り的には購入時と比べてかなり上がってきている印象です。予定よりだいぶ早く

残債利回り10%を突破した、という嬉しい状況があります。



私の保有する物件の中では抜群の安定感と規模を誇る札幌7棟目。昨年は入れ替わりが

多かったと上の方で書きましたが、入居付も早くてそこまでのストレスにはならずに

済みました。数字を見ないで印象だけで書いちゃいますが、退去後1ヶ月以内くらいに

どの部屋も決まったような気がします。退去立会してきました、見積こんな感じです、

そしてお申込いただきました、みたいな三点まとめて連絡が来ることもありました。

入居付で苦労をした印象が少なく、大変ありがたいと思っております。



そして今回の空室も、期待通りかそれ以上かのスピードでやってくださいました。

原状回復のお見積と同時にお申込を受けてきてくださったのです。おおー、素敵!



お申込をしてくださったのは、ご自宅を売却して賃貸に住み替えをするという

ご家族の方でした。ある種の終活なのですかね?お子様も一緒に住むということなので

孤独死などの心配は不要な案件と思われます。相続など考えて自宅を手放して現金に

替えておこう、ということなのかなと想像しました。



これまで持ち家に住んでいた方が札幌7棟目を選んでくださったというのは嬉しいです。

ご自宅と環境を比べて、それでもうちの物件にしてくださったということだと思うので

選んでいただけるだけの価値を提供できたのかな、と思うためです。



内装のご提案も同時に届きましたが、3年間お住まいで丁寧に使ってくれたようで

痛みはあまりなし。あったらいいなを全て実現しても、7万程度で良いという

ことでしたので、気持ちよくお住まいいただけるよう全部やることにしました。



札幌7棟目は仙台法人の所有なので、義母に満室報告したところ大変喜んでおりました。

すぐやる課としては仙台2棟目がすぐ埋まらなかったり、(意思疎通のミスがあって

遅くなったことはやや棚に上げて)入居が決まったお部屋の内装が入居ギリギリになって

終わったか終わらないかもわからないし写真を撮りにも行けないとか、仲介業者さんに

昨日約束すっぽかされたとか(何か連絡の行き違いがあったんじゃないかという気も

しますけど・・・義母からしか話を聞いてないからよくわからない)、何かとぶつぶつ

言っていたので、そこから気を紛らわす良い材料になったのではないかと思います。



早々の入居付に感謝したいと思います。管理会社さん、ありがとうございました!

これで札幌全体の稼働率はようやく90%に回復です!



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2020年12月23日

自分のとこの設備を直すのにお金取るの?(濡れ衣でしたけど)

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札幌7棟目でインターネット回線のトラブルが発生した模様です。機器のトラブルで

無事に復旧したとのこと。今時ネット回線使えないのは一大事なので、良かったです。



先日、退去予告が発生してしまい、満室から陥落することが確定した札幌7棟目。

利回りはさほど高くないのですが、管理会社さんのご尽力のおかげで購入当初よりも

利回りがだいぶ上がっております。購入前からお住まいのお部屋は家賃設定が安めなので

それを相場なりかもうちょっと強気な家賃で募集して家賃を上げるとか、携帯電話の

基地局を誘致して別の収入を確保するとか。



建物には震災でヒビが入り、前倒しで壁面の大規模修繕を行いました。その時、建物の

造りがあまりよろしくないような話も出ていましたので、余計にきちんとメンテをして

商品価値を維持しなくてはならないなあと思ったものです。



利回りはたぶん0.5%ほど上がっています。2億クラスの物件でそれだけ利回りが

あげられたなら、決して悪い話ではないと思います。絶対額が大きければ、0.1%の

違いはより大きくなりますので。



こういった積み重ねが、先々の売却で威力を発揮するに違いない、と思っています。

(それがいつになるのやら、という話はありますけど)



運営に関しては、上記のような話はあるものの、基本的には優等生です。

入れ替わりも少ない、困った入居者さんも少ない(管理会社さんが優秀なので、

私のところに来る前に止めてくれているという説もあります)、滞納なし、

空いてもそこそこすぐ決まる、といったところです。



さてさて、そんな札幌7棟目の管理会社さんから珍しく物件のトラブルの件で

連絡がありました。複数の入居者様より、建物に入れているインターネット回線が

繋がらないという話が出ているようです。今はネット回線はとても大事です。

テレワークとかするのにネットがちゃんとつながらないと不便で仕方ないはず。



当然、それだけなら回線業者さんに行って貰ってくださいで終わる話なのですが、

なぜか管理会社さんは「調査に8000円かかると言われている」と仰います。

ん?自社の設備がおかしい可能性があるから見てきてという話なのに、なんでお金が

かかるんだろう?別にインターネット設備を買い取っているわけじゃないはずだし。

なぜそんなことになっているのか、頭に疑問符が浮かびましたが、だからと言って

OKしないわけにもいきません。やや不思議に思いながら、8000円かかる旨は

承諾して調査に行って貰いました。



その後、管理会社さんからこの件で報告がありました。MDFの交換で対応して、

費用は発生しなかったとのこと。8000円は一体なんだったんだと・・・。

どうも入居者様がこの件問い合わせていたようで、NTTの方から入居者様に対して

室内の問題であれば8000円長あぢするという説明だった模様です。

管理会社さんも又聞きだったようで、そのへんよくわからなかったとのことでした。



お金かからなくてよかったー。8000円あればいい居酒屋さんで1回飲食できるし。

不動産賃貸業は一回で動くお金の単位が大きいので、8000円とか1万以下とかだと

まあいいやと勘定がザルになってしまいがちです。でも、自分の生活に置き換えて

考えると、実はそれってそんなに小さい金額じゃないよね、と思うわけです。

この辺の金銭感覚が麻痺しがちなので、気をつけないとなあと思った次第です。



とりあえず、何事もなくて良かったです!



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2020年12月19日

またまた退去予告!そろそろ今年最後であってほしい・・・。

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ぬあー、また退去予告です!今年の退去は〜記録的なもの〜凍えてしまうよ〜♪

・・・とか適当なこと言ってる場合じゃないなほんと。これ以上退去出ませんように。



数字では計算していませんけど、今年はとにかく退去予告が多い年だったという

印象は強く残っています。人間の印象なんて正直当てにならないので、実際に数字で

見てみたらそうでもないかもしれませんが、そこまで見る気はありません!

(昔はそういうのも全部数字化していたんだけど・・・サボってます)



なので、感覚的なものでしかありませんが、退去多かったなあという印象です。

コロナの影響で札幌8棟目5部屋と東京11棟目2部屋、東京12棟目2部屋は

世情のものですが、それ以外にも安定感のあった札幌5棟目(少なくとも3件)と

札幌7棟目(少なくとも3件)で退去が相次ぎ、ペット多頭飼いの東京8棟目も2件。

東京はそれ以外にも東京6棟目、東京10棟目で1件ずつ退去が出ています。

札幌6棟目も短期退去が1件、札幌10棟目は事件で退去が1件。札幌9棟目も

2件退去が出ているし、札幌8棟目はコロナ以外でも短期退去が1件。

千葉1棟目でも1件、富山1棟目も少なくとも3件は退去が出ています。



憶えている件数だけ並べても28件の退去がありました。25%以上退去しています。

うーむ、やっぱり退去は例年より多いとみていいでしょう。



さて、そんな退去ラッシュだった1年において、あと2週間もすれば年明けという

このタイミングになってもまだまだ容赦はして貰えないようです。このタイミングで

札幌7棟目から退去予告発生です。うわーん、頭が痛いよー。



退去の理由は転勤ということでした。法人契約の方です。3年程度お住まいになって

いただいたので、やむを得ないかなという印象です。部屋が玉砕していないことを

祈りたいところ。2LDKなので玉砕気味だとリフォーム代がやたらとかかりますから。



札幌7棟目は札幌の管理会社さんの中ではトップクラスに信頼できるところです。

そつなくきっちり仕事はこなす、滞納は全力で回収する、私のところに来ないように

入居者様対応も済ませてくる。そんなステキ管理会社さんです。管理指定がなければ

こちらの管理会社さんか札幌5棟目の管理会社さんのどちらかに依頼するだろうな、と

思っております。



次の募集条件に関しては、いつもなら「もうちょっと家賃あげてみましょう」って

私から言い出すのですけど、今はちょっと空室が多いので早めに埋まることを優先だなと

考えました。なので、いつもの家賃アップ攻撃はなし。3年前なら私が買った後の

客付なので、そんなに相場より安いということはないでしょう。家賃は据え置きで決定。



内装はふたを開けてみないとわかりませんので、綺麗に使っていただいていることを

祈ろうと思います。せめて内装は少な目でお願いしたいです。



退去する日程は1月に入ってからですが、年末年始を挟むのでそんなに動きはないまま

退去に突入するんだろうなあ。嗚呼、貴重な満室物件が満室ではなくなってしまった。



今年は退去ラッシュでしたが、裏を返せば入居ラッシュが次は待っているということ。

そう考えれば、きっと悪いことばかりじゃないはずです。きっとね。

それに、退去された方の中には、このまま入居いただいていて大丈夫かなと少し不安に

なる方もいらっしゃいましたので、後々考えれば「あれはあれでよかったなあ」という

結果になるのではないか、という期待もあります。



人生、なるようになります。あとはその事実をどんな気持ちで受け止めるかだけ。

どうせなら楽しく前向きな受け止め方をして、開き直りかもしれないけど今の状況を

おおいに楽しもうじゃないの、という感じです。



さー、年明けは入居ラッシュだぞー!



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2020年11月13日

満室返り咲きなるか!?札幌7棟目でお申込受領。

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まだ確定ではないものの、札幌7棟目にお申込が入ったようです。さすが優秀な物件。

最近空室拡大傾向だったので、嬉しいです。これで札幌7棟目は満室に返り咲きです。



先日から、退去予告ばかりが増えてしまい、稼働率が下落傾向にあります。

退去理由を横に並べていくと、寿退去、転勤、自宅購入、思わぬトラブル(住まいが

原因ではない)などの要因が多いので、タイミングの要素が強いのだろうと思います。

こればかりは仕方がないことですね。



巻き返しを図らないとと思い、札幌8棟目の管理会社さんや東京の管理会社さんには

反響状況のヒアリングを開始しておりました。東京12棟目でも、2社で募集するので

その間の条件調整などやりながら募集開始に向けて動きを取っております。

他にも水面下で動いている話がいくつかあり、ここにきて私も少し忙しい感じに

なってきております。仕事してるなあ、って感じでいいことかも。



さて、そんな具合で動き始めていることもあってなのか関係ないのかはわかりませんが

札幌物件で一番高額家賃の札幌7棟目にお申込が入った、という連絡を受けました。

さっすがー!管理会社さん、頼りになります。



札幌7棟目は、先日「戸建を購入する」ということで、入居者様から退去予告を

いただいておりました。わずか半年での退去。残念ですが、新たな門出である以上

これも喜ばしいことだと思います。お財布的には痛いですけどね。



半年しかお住まいになっていないので、さすがに原状回復もほとんど必要なし。

美装入れて、少し気になるところを補修して・・・というくらいでサクッと募集を開始。

家賃は前回決まったのと同じ賃料としました。半年前に決まった賃料なら、大きくは

外していないでしょう。



そして退去から約1ヶ月。お申込受領です!



「まだ進むか確定ではありませんが」という前置き付きで入ってきておりますが、

保証会社さんの審査がまだ完了していないから、そういう書き方をしているのでしょう。

保証決定すれば、たぶんこのまま成立すると予想しています。



今回のお申込は法人契約とのこと。社員さんが住むそうです。社宅ってやつですね。

それゆえに、細かい情報はあまりありませんでしたが、札幌7棟目は法人契約も

数部屋あるので、家族で転勤とかの人に選ばれやすいのかもしれません。駐車場も

1〜2台は提供できますしね。



大きな問題がなければ、恐らく決まるでしょう。期待しちゃいます!



札幌7棟目以外にも、確度が高いかはわからないですが別物件で申込をいただけそうと

話が出ている物件もあります。退去も多くてややきつかったけど、さすがに出る一方って

ことはなく、こうやって入居もついてくるはず、と信じて活動を続けようと思います。



今日も手短ですが、この辺で!



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月24日

携帯基地局の設置契約が完了!残債利回りも向上!

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札幌7棟目、携帯基地局の話がまとまり、アンテナ設置の契約をさせていただきました。

よっしゃー、これで利回り上がるよー!ありがたいことです。



以前より交渉していた札幌7棟目のアンテナ設置。某キャリアさんでの設置を狙って

いくつかの方面からアプローチをしておりました。それが効果があったのか、

はたまた勝手に探し出したのかはわかりませんが、意中の携帯キャリアさんから

設置の打診が管理会社さんにあったのが・・・もうかれこれ1年近く前ですね。



そこからダラダラとしてしまいましたが、先日ようやっと諸条件まとまりました。

賃料は最初に先方が提示してきた額だと安すぎるということで、東京の相場を教わり

それをベースに交渉。結果、こちらの希望額でまとまりました。1階の安いお部屋の

賃料と同程度の収入アップとなります。嬉しいですね。



工事方法についても、調整の結果一部こちらが折れて一部あちらが折れて、という感じで

まあこのくらいならというところで着地。

これで良いでしょうということで、契約を進める運びとなりました。



契約書が届いたので確認すると、賃料に関しては1年分を一括で支払う形でした。

工事が始まった月から賃料発生という条文なので、すぐに賃料が発生するわけでは

ないのかしら。



契約開始は10月1日からとのことです。もう過ぎてますやん、と思ったけど、

先方の社内都合もあってこの日から契約としてほしいとのことでした。

それなのに、契約書に記述する日付は10月の後半の日付を指定されました。

なんのこっちゃい。



管理会社さんが窓口になってくださっているので、工事はいつから始まるのか、

賃料はいつから発生になるのかを確認していただくことにしました。

すると、工事は始まっていないけど賃料はすぐに支払開始するとのこと。

一年分を年内に振り込みます、とのことでした。へー、対応いいですねー。

応援します(単純)



これで、けっこう収益性が上がってくれました。

残債利回りの指標で考えると、今までは有担保分の残債利回りが9.37%でしたが

今回のアンテナ設置によって9.73%まで向上。少なくとも、築13年くらいで

利回り9.73%のRCとなれば、最悪残債を打ち消す額で売ることはできそうです。



最近、札幌の新築〜築浅が欲しいなあと思っていますが、提案をしていただくと

築10年であれば9%弱でも道外の人は買っているようです。私は築10年だったら

9%以上欲しいなあと思うし、地元大家さんに聞けばその利回りじゃとても買えないと

言ってます。まだまだ相場は過熱しているのだなあ、と。でもその相場観であれば

私のRCも最悪売ることはできるということはわかりました。



残債利回りの指標は今後もチェックしたいと思います。



札幌7棟目は先日退去立会がありましたが、さすがに半年くらいでの退去ということで

管理会社さんから来た見積はだいぶ安くなってました。良きかな良きかな。

2LDKなので原状回復にお金がかかる物件ですから、それが安いのはありがたい。



最近退去とか続いていて嫌な流れでしたが、今回のアンテナの一件で上向くことに

期待したいと思います。頼んだよー!



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