札幌７棟目の家賃アップ交渉（対価はエアコン設置）は少々不発気味。

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札幌７棟目にて仕掛けた家賃アップ施策。家賃を上げる代わりにエアコンを設置します、

という作戦でしたが、今のところ１部屋しか反響はありません。不発だったー。



既存物件の家賃を上げていこうという活動を現在展開しております。とにもかくにも

コストだけ増えている状況なので、それに見合うよう家賃も上げていく必要があります。



今までは新規募集になったところで家賃を上げて対応するようにしておりました。

最近空室になったお部屋は、基本的に賃料を上げて募集をかけるようにしています。

あの引きが悪い富山１棟目ですら、１０００円の家賃アップで現在募集中です。

富山県某市にある市街地から外れた田んぼと果樹園ビューで月に数件反響があれば

上出来の田舎アパートですらも（管理会社さんは微妙な顔をしてた気がしますが）

家賃を上げているので、もはやどの物件でも家賃は上げられると思っています。

いや、あげられるというか、あげる努力をするという感じか。



既存物件で家賃を上げる活動をしている物件はいくつかありますが、いずれも期間を

区切って話をしているわけではないので、管理会社さんのペースで進めるような感じに

なっています。それゆえに、まだ明確に家賃が上がったお部屋は出てきておりません。

きちんと「いついつまでにこの物件の家賃交渉をお願いします」と伝えれば、

それに合わせて進めてくれるとは思うのですが、それは次のステップでいいかなあと

思っているところはあります。まずは緩めに、徐々にきちんと。



ということで、同じ時期に頼んだ物件の中で、今回のブログでご報告する札幌７棟目が

唯一現時点で具体的な動きが出ている案件となります。管理会社さんの動きが早くて

本当に素晴らしいと思っています。



札幌７棟目につきましては、単純な家賃アップではなく、エアコンを設置する代わりに

３０００円〜５０００円ほど賃料アップをお願いしたい、という形で依頼することに

なりました。管理会社さんがそういう進め方をご提案してくださった次第です。



単純な家賃アップだと退去されるかもしれないし、退去になると原状回復の費用が

大変かさむ可能性が高いため、エアコン設置という入居者様にも利益のあるやり方で

提案してみるのがいいのではないかと考えてくださったのだと思います。



その辺の経緯は過去ブログをご参照ください。



全部で９部屋に打診をして貰う、全部屋が対応してくれた場合にエアコンの施工費が

結構な金額になってしまうので、秋に半分・春に半分という形にする、みたいなことを

管理会社さんと決めて対応を進めていただくということになりました。



結果だけ聞くと、何が全部屋来たらだ、という話になってしまいますが・・・

今のところ、この話に前向きな回答をしてくれているのは「たったの１部屋」です（汗）



ややうろ覚えですが、半分声をかけて「いらない」という声が大多数だったので

結局全部屋に声をかけたけど、設置してほしいという声が挙がったのは１部屋だけ。

その１部屋も、春先になってからの工事でいいという話だったそうです。



北海道は寒さが厳しいので、暖房はＦＦタイプのものが設置済の物件が基本です。

これがないと北海道の寒さはクリアできないわけですね。なので、エアコンの出番は

基本的に夏の冷房のみということになります。



やっと暑さが過ぎて、これから寒くなるぞというタイミングで、エアコンつけますか、

その分家賃は上がりますけど、というアプローチをしても響かなかったのではないか、

というのが管理会社さんの考察でした。



・・・言われてみればそうかもしれませんんええ。確かに。タイミングが悪かったか。

それでも１部屋は希望があったわけなので、コストはかかるけど家賃も上がるという

成果は得られたのだろうと思います。



春先になったらそのお部屋のエアコンを施工しつつ、並行でもう一度暑くなる前に

エアコン本当にいらないのな、という声かけをして貰うのだろうと思います。

ここで声掛けをしておくことで、今後エアコン設置の希望があったとしても、

家賃を上げることが既定路線となります。それが嫌で自分でつける人も中には

出てくるかもしれません。



今回はちょっと不発気味でしたが、持っていき方が確かにちょっと微妙だったかなと

私も反省することができました。次はもうちょっと上手に攻められるといいなと

思う次第です。



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札幌７棟目で家賃アップ活動開始！

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札幌７棟目で家賃アップに向けた活動を開始しました。家賃を上げる代わりに、

エアコンを設置するのはどうでしょう、というオファーをかける活動をしています。



いつぞやにレントロールを整理したのですが、やっぱりばらつきはあります。

最近決まったところは家賃が高い、昔から住んでるところは家賃が安いケースが多い、

でも一部のお部屋では逆に古い人が新築プレミアムくらいの家賃で住んでいて

高くなっている状況も見受けられます。入居率が悪くてやむなく安い家賃にして

ご入居いただいたケースなんかもあり、当然ではあるのですが賃料に関しては

かなりばらつきが出てきております。



お友達大家さんの中には、家賃は一律で機械的に上げていってるという人もいるし

現状維持で特に何もしていない人もいます。どちらかと言えば、何もしていない人の方が

多いのではないかと思います。私もそんな何もしていない人の一員でした。



私自身はそこまで気にしていなかったですが、確かに昨今のコスト高に対抗するには

家賃を上げるしかないんですよ。特に最近は金利上昇が顕著なので、何かやらないと

非常にまずいなという感覚を持つようになりました。



私の東京におけるメインバンクさんは、珍しいことに金利が「長プラ連動」なんです。

短プラじゃないんかい！とびっくりしました（などと契約時にちゃんと見ないで

今頃のんきに言ってる私自身がポンコツなのは充分認識しております）。

短プラ連動より金利上昇が激しい上にリアルタイムでして、全体的に１％以上は

金利が上がっています。一番キツイやつは４％を超えてしまいました（汗）



また、火災保険に関しても「木造」「築古」「集合住宅」の三点セットが揃うと

大変悲惨な保険料が発生するのですが・・・私の東京の物件はそんなものばかりなので

火災保険もコストとして重くのしかかってきております。



こういった状況を打開しようとすると、やっぱり家賃を上げる活動は必要だよね・・・

と思うようになりました。現在、いくつかの物件で家賃を上げる活動を管理会社さんに

依頼しており、継続的にその状況を確認することとしております。



ちなみに唯一家賃アップ活動をやっていたのが東京８棟目。

入れ替わるごとに家賃は上げていますし、入れ替わっていないお部屋に関しても

一部に関しては家賃アップのお願いをして、ＯＫをいただいたりもしております。



大家業は「売上は満室が最大であとは下がるだけ」「経年で家賃は下がる」というのが

私が物件を購入し始めた１５年以上前は常識でした。今はそれもだいぶ変わっており、

民泊許可なり民泊を自身で開始することだったり、スマホのアンテナ設置だったりで

売上を増やすことができます。また、家賃を上げることに関しても、以前のように

そんなの無理という話でもなくなり、何でも値上がりする時代になったという認識が

世間の常識になりつつあります。上げるなら今じゃないか、と思う次第です。



ということで、家賃を上げる活動を一部の物件で開始しました。

各物件において、管理会社さんのカラーもあり、取り組み方は異なっています。

今回は札幌７棟目について取り上げたいと思います。



札幌７棟目は、募集ごとに家賃を上げており、地域平均価格よりも高い家賃で

貸すことができています。これはひとえに管理会社さんのご尽力の賜物です。

本当にありがとうございます。



なので、そんなに家賃をいじる余地はないと言えばないのですが・・・



まだまだ平成の頃合いからお住まいになり続けている方が何部屋かはあります。

特に、目に見えて家賃が低いのが３部屋ほどありますので、そこに対してはアプローチを

かけてもいいなと思っていました。



また、駐車場代が消費税抜で設定されているお部屋もありますので、課税業者である

仙台法人としては、消費税をちゃんと得ておきたいという気持ちがあります。

なかなかの消費税を納めていますからね・・・。



ということで、管理会社さんにその辺のお部屋に家賃を上げることを持ち掛けたいと

話を振ってみたのですが、普通にやったら退去しちゃうと思いますよ、という感じで

あまり前向きではない雰囲気の回答でした。慎重に動くタイプの管理会社さんですし

入居者様とも信頼関係を構築できている担当の方です。そういう反応になるのも

ある意味当然かなと思います。



その後いろいろと意見交換をしたのですが、単一のお部屋に対して相場より安いから

家賃上げてくれというより、設備投資は伴うけどエアコンを設置するから家賃を

上げさせてほしいというアプローチはどうか、という話になりました。



入居者様にもメリットを与えることができるし、９部屋エアコンが設置されていない

お部屋があるので、９部屋分の家賃アップが見込めるという形で、広く浅く賃料を

上げていく活動ができそうだから、ということを意識されているのだろうと認識。

設備投資の費用がかかるのは痛いですが、ひとまずこの方針で相談するというのは

悪くない筋だなと思いました。誰も損しない話ですからね。



別の観点で、管理会社さんが口走っていたのが「エアコンの省エネ規制」です。

省エネに関する点が来年くらいに改正になるらしく、そうなった時に札幌で多く

普及している冷房専用のエアコンの安い機種が、その省エネ規制に合致せずに

値段が上がってしまうのではないか、ということを懸念されておりました。

それだったら、今のうちに先行投資した方が、長期的に見たらお得になるかも、と。

ふーむ、なるほど・・・。



個人的には多少設備投資をしても長期入居と家賃アップにつながるなら悪くないかと

思っております。仮に家賃が３０００円上がるとして、年間３６０００円。

エアコンを札幌で管理会社さんに設置して貰おうとすると、だいたい１台につき

１５万前後かかります。それでも利回り２０％はオーバーするので、投資としては

悪くないなと思いました。



問題があるとすれば、義母がその初期投資をＯＫするか？という点です。

お金が手元から出ていくことを嫌う義母。ある一定の金額がないと安心できないと

ボヤいておりますので、ちょっと嫌がるんじゃないかなという気はしています。

あと最近納税も結構多くなってきてるので、ある程度のお金は手元に置いておかないと

きついでしょうしねえ。



ということで、この話に関して義母にメリット・デメリットを含めて相談。

お金が出ていくのを避けたいなあという気持ちがありそうだったので、秋と春の

２回に分けて提案することで、一気に出ていくことを避けるのはどうかという

提案にしました。義母もそれがいいというので、方向性としてはそれで確定。

管理会社さんにもお願いして、動いていただくことになりました。



結果が出るのはしばらく先かと思いますが、家賃が上がる方向に動いてくれると

信じたいと思います。楽しみにしています！



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札幌７棟目の漏水、ようやっと片付きました。

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札幌７棟目の漏水の件、一通り対応が完了しました。工事も終わり、保険金も支払われ

あとは義母が管理会社さんに修繕費を振り込むだけです。ひと段落ですねえ。



札幌７棟目の漏水事故。過去にも発生しております。原因はピンホール漏水です。

原状回復等やる中での経験から、銅管は存在していないはずだと管理会社さんは

認識していたのですが、なぜかキッチンの一部にだけ銅管が使われておりました。

ピンホールが起こらないよう処置はしてあったものの、まれに漏水が発生して

しまうようです。



今回の件を含め、過去に２部屋これが原因の漏水事故が発生しております。



１回目は初物なので原因の追究にとても時間がかかりました。いくら調べても原因不明で

これ以上はご入居いただきながらの工事は難しいということで、有料入居者様に

泣く泣く出て行っていただき（しかも引越にかかる諸々の費用はこちら負担！）、

私は費用面と稼働率の面で、管理会社さんは原因が見つからない面で、お互いに

半べそかきながら頑張ったものでした。



最終的に、キッチンの一部に銅管があり、そこからピンホール漏水していることがわかり

ようやく終息したのでした。あの時の被害額は甚大でした・・・保険が出なかったら

辛かっただろうなあ。ていうか転居費用とかは保険で出なかったんですけどね！（泣）



そして２回目は今回ようやっと収束してくれた１階のお部屋でした。

前々から結露が出やすいお部屋だったのですが、１階だからそうなのだろうということで

除湿器を差し上げたり換気を促したりしていました。ここ何年かでその結露が

更にひどくなっているという報告もあったのですが、管理会社さんがふと、もしかして

ピンホール漏水なのでは・・・と思い、調査を始めたらビンゴだったのです。



そこからは、実際にピンホール漏水なのか検証したり、ピンホール漏水が確定したので

被害額を算出したり保険会社さんに申請したり住みながら復旧させるにはどういう

段取りで工事をしたらいいかを考えたり・・・管理会社さんは休まる暇もなかったと

思います。ありがたいです。感謝の念に堪えません。



この辺の細かい経緯は過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３

その４

その５

その６

その７



工事が始まってからも、入居者様が現場の職人さんにここを直してほしいとか

あれをこうしてほしいとか勝手に要求していたらしく、職人さんにはそれを引き受けない

ように話をして、入居者様には勝手に注文を付けないように話をして・・・みたいな

私からは見えない苦労話がいっぱいあったそうです。



更には、保険会社さんとの金額の折衝に関しても、保険代理店さんと管理会社さんと

私の３人のＬＩＮＥグループを作ってあれこれと会話させていただいたり、時には

私の代わりに保険代理店さんに直接情報を出して貰ったりと、八面六臂の活躍で

サポートいただきました。



書けば書くほど感謝の念しかありません。本当にありがとうございます。



保険代理店さんも、なかなか希望の金額に達しない中、一緒に知恵を絞ってくださり

保険会社さんとの交渉も率先して対応いただきました。結果としては最初の査定額から

動くことはありませんでしたが、ご尽力いただいたことに感謝申し上げます。



いろいろとドラマもありましたが、先日管理会社さんから工事が完了した旨のご連絡を

いただくことができました。一部まだ部品が届かないため９月に入るものもあるとの

ことでしたが、基本的には完了です。なので請求書も送られてきました。



期せずしてですが、保険会社さんからの保険金の入金もありました。

払えそうなのでよかったです。振込が終われば、こちらが対応する件については

終わりです。あとはその９月の残工事が完了すれば、本当の意味で終了。

長引いてしまいましたが、何とか無事に終われて良かったです。



ピンホール漏水を見抜けずに長期にわたってご不便を強いてしまった入居者様には

申し訳なく思います。管理会社さんが上手に関係構築をしてくださったからこそ

退去もなく大きな問題にも発展せず、穏便に済ませられたのだと思います。

この点に関しても感謝しなくてはなりません。感謝することだらけです。



ということで、長きにわたって大変だった漏水問題も無事完了しました。

関係者の皆様、改めましてありがとうございました！



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札幌７棟目の原状回復終了。

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札幌７棟目の入居に向けての原状回復が無事に終わりました。追加工事として、

ウォシュレットの交換が発生してしまいました。エアコンも追加しております。



以前ブログに書いていた札幌７棟目の原状回復の続き（顛末）です。



札幌７棟目と言えば原状回復が高いという印象がすっかり板についてしまいました。

２ＬＤＫ間取りなので、原状回復するスペースが多く、１Ｒや１ＬＤＫに比べると

設備も少し仕様がいいので、結果としてお金がかかるという構図になっています。



あと、これはむしろいいことなのですが、長期入居の方が１ＬＤＫ間取りに比べて

多いので、原状回復もそれに合わせて（？）対応する部分が増えてしまいます。

悪いことではないのは重ね重ね承知しているのですが、お金かかるよなーという

残念めいた気持ちは出てしまいますね・・・。こまごまと入退去がある方が広告料など

出費が出てしまいがちだし、原状回復もちょっと効率が悪いのは頭ではわかって

いるのですけれども。



入れ替わりが多ければ多いで文句を言うし、入れ替わりが少なくて原状回復費が

一撃で多く成ればなったで文句を言う。人間ってどうしようもない生き物ですね。

（人間でひとくくりにしちゃったけど私だけだったらごめんなさい）



ということで、札幌７棟目の１０年程度お住まいになっていただいたお部屋の

原状回復ですが、結果としてお値段９０万ちょっとということになりました。

おえー。



とはいえ、１０年程度になると１００万単位の原状回復がかかることが過去の事例からは

多かったので、それを思えばマシな方かもしれません。



この物件の原状回復のポイントは

・エアコンを設置するか？

・キッチンの一部の銅管を更新するか？

の２点が判断を迫られるポイントになります。



今回はエアコンの設置をしました。最近の札幌はいくらなんでも暑すぎるので、

エアコンがないと入居付けに悪影響が出るという判断をしております。

札幌のエアコン工事って、東京に比べて高いんですよね。物件自体がエアコンを

設置しない想定で作られているからなのか、その辺は謎ですが、東京と同じ感覚で

エアコン設置を依頼すると恐ろしい値段を請求されます。エアコン本体と工事で

１５万とか普通にかかるので、北海道ビギナーの方はご注意ください。



銅管に関しては、本当に謎の仕様になっております・・・。

他の場所は銅管ではないのに、なぜかキッチンの一部だけが銅管になっております。

これが原因で２回ほどピンホール漏水が発生しております。予防修繕の面では

交換が望ましいと思いますが、発生したら保険で直せるというのもありますので、

こちらは対応しない選択をすることも割とあります。今回も対応しませんでした。



ということで、エアコンを追加するとだいたい１００万を超えるのですが、今回の請求は

９０万ということでいつもよりちょっと安いかもしれないと思っておりました。

当初見積になかった項目として、シャワートイレから漏水が発生していたので、

そこを交換したという話がありました。それでもいつもより安いならありがたいです。



金額が大きいので相殺はしないので振り込んでください、とのことでしたので、

義母に依頼して振込をして貰いました。ネットバンクを使わない義母で、かつ融資を

受けた金融機関さんの口座に家賃と経費を集約するスタイルなので街中にある支店に

振込に行かなければならないとぼやいておりましたが、そんなこと言いながらも

すぐやる課の本領を発揮して割と早めに振り込んでくれました。



その後、このブログを書くにあたって、請求書の明細を改めて眺めておりました。

洗面台やビルトインコンロの交換が発生しているから値段が上がっているんだろうけど

１０年経過してるとやむを得ないのかなあ、実際自宅の洗面台も調子が悪くなって

１０年ちょっとの時に交換したしなあ・・・などと思いながら眺めていましたが、

ふとその時気づいたのです。エアコンの工事項目がないことに。



おや？と思って管理会社さんに聞いてみたところ、エアコンは７月の段階で送金と相殺で

支払って貰っています、とのこと。え、そうだったのか・・・。エアコンの請求書を

確認すると、１６万ちょっとでした。



結局１００万オーバーでいつもと同じでした（苦笑）

送金明細見なさすぎ問題ですね、私。



そんな感じで、ぬか喜びしたアホな私を笑っていただきたい水曜の朝だったのでした。



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札幌７棟目の漏水被害、結局査定額は変わらず終了。

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札幌７棟目、結局最初の結論から一切妥協されず、腹立たしい気持ちを持ちながらも

当初内容にて手続きを進めることにしました・・・。



すっかり大長編になってまいりました、札幌７棟目の保険金申請のお話。

結露だと思ってたものが実はピンホール漏水が原因だったので、原因箇所を直すと共に

見解が誤っていたことによる被害拡大に対する入居者様への賠償と修理費に関しての

保険金請求をしたのですが、結果はなんと半額しか払えないというお話になってしまい、

それはいくら何でもどうなの！？と再考をするよう依頼していたのでした。



詳しいあらすじを知りたい方は、以下の各回へのリンクをご参照ください。



その１

その２

その３

その４

その５

その６



さてさて、保険会社さんに対して、管理会社さんが仰っていた「クローゼットの中が

濡れていたのを鑑定人さんも見ているはず」という見解を踏まえ、再度ご検討を

お願いしておりましたが、結構な時間を経てその返答が返ってきました。



「そのような事実は確認していない」と鑑定人さんは仰せだということです。

よって、再考はできないという回答でした。



・・・となると、どっちかが誤認しているかとぼけているということですか？

水に慣れてるか濡れてないか、同じものを見て見解が割れるというのは少し考えにくいし

なんかこう・・・釈然とはしないですよねえ。



私は管理会社さんのことを信頼しているし、管理会社さんのご意見が正しいという

論調に立った方が私の利益になるので、管理会社さんの立場が正しいと考えます。

打算的ですが、しょうがないです。



なので、なんでそんな食い違いが発生するの？という点を疑問視しており、

保険会社さんが保険金を払いたくないから適当なことを言ってない？という疑いすら

持ってしまっております。まあ、言ったところでどうにもなりませんが。



こちらも物証があるわけではないので、今後同様なことが起こった場合には、

鑑定人さんと一緒に見たところは逐一写真を撮るなどして証拠を作っておくという

動きを取ることになるのかなと思いました。



管理会社さんも、じゃあ仮にずぶぬれになって入居者様が不便を強いられたとしても

現場は鑑定人さんが来るまで保存しなくてはならないということになるのか、だったら

依頼と共に即来てくれないのは困りますよね、と憤慨されているように感じました。



管理会社さんとしては、腹は立つもののこれ以上何かを言って変わる可能性が

低いのであれば、今提示された費用の範囲でできることをやります、ということで

業者さんとの調整に入ってくれました。そして結論としては、できることだけを

保険の範疇でやる、ということで入居者様とも業者さんとも合意してくださったと

いうことです。本当にありがとうございます。



あとは私の気持ちが収まらないところをどう折り合いをつけるか、です。

直接見たわけではないですが、双方の意見が矛盾していることが気持ち悪いです。



保険代理店さんとその辺を電話で打ち合わせたのですが、保険代理店さんとしても

何とも言えないよねということで、勝ち筋が見えない感じになっておりました。

本社に直接文句を言う？→結局同じ人が再調査をするだけであまり効果がなさそう

何か査定が変わる話は？→新しい見解がないと変わらないかも・・・

という感じで、保険代理店さん含め手詰まり感がありありと出ています。



最終的に、保険代理店さんが「雰囲気的に少しは査定額増の余地があるかも」と

言ってくださったので、もうここは理論ではなく、とにかく腹が立っていておさまりが

つかないから、もつちょっと査定額頑張れない！？という泣き落としの方向で

詰めていただく、ということで合意しました。



くしくもこの頃、管理会社さんより連絡があり、工事のためにボードを剥がして

確認した感じで言えば、査定対象外となったお部屋の一部は確かに壁の状態からすると

漏水が原因ではないかもしれない、と感じたそうです。ただ、玄関に関しては

やっぱり漏水の可能性を考えてもいいのではないか、というご意見でした。



ということで、それを保険代理店さんにお伝えして、玄関くらいは査定の範囲に

入れてもいいのでは、他は違うということでもいいので、としました。



保険代理店さんがその話を持ち込んでから約１週間。回答が戻ってきました。

結論としては、増額なしでした。漏水原因箇所から離れており、子供部屋の状況から

考えても原因であるとは考えにくい、ということでした。



歩み寄りなしかよー！と腹立たしい気持ちになりましたが、これ以上話をしても

何も変わらないでしょうね・・・。結局のところ、どっちの認識が正しいのかは

わからないので、自分に都合のいい立場を正しいと考えて話をしてきましたが、

解体してみたらその状態から漏水が原因と思われる範囲が少し少なかったという

コメントもあったので、その意味では管理会社さんが私に対してひいき目で見てくれて

少し範囲を大きく見積もっていた可能性もあるのかもしれません。



保険代理店さんには、ここまでのご尽力に感謝する旨をお伝えした上で、保険会社さんに

対しては納得して受け入れたわけではなく不満が大いにあることを厭味ったらしく

伝えておいてください、と言っておきました（笑）



残念な結末ではありますが、これで進めるしかないですね。

あとは現場を見ないで会話をすることに限界があることもわかりました。

この辺は毎回見に行くのは大変なので、写真の撮り方とか鑑定人さんと一緒にいるときに

うまくやっていただくようお願いをするとか、その辺で工夫をする必要があると

いう認識を持った次第です。



ということで、大長編になりましたが、この話もこれでおしまい。

あとは管理会社さんにて復旧工事を行っていただき、保険金が支払われたら、

それを使ってお金を払うことで、一通り終わりです。

次に活かしたいと思います。



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