2020年09月12日

ここに来て札幌でまた痛い退去予告が・・・。

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安定していると褒め称えたその日にまさか退去予告が来てしまうとは・・・(汗)

札幌7棟目、戸建購入のため半年で退去予告ということになってしまいました。



試行は現実化する、という有名な自己啓発本の言葉があります。別にその本に心酔してる

わけでもないのですが、考えていることが現実に近づいていくというのは確かにそうだと

思っています。考えなければそれが目標にならない、目標になるから目標達成に向けて

動くので、結果として思考は現実化んだ、と思っています。

だから、満室を維持するという思考回路を持てば、その思考に従った動きを取るので、

結果として満室はキープされる、という感じですね。



札幌7棟目は築浅で家賃が比較的高めですから、その家賃を支払う余裕がある人が

住んでいます。そのせいか、滞納もトラブルも少なく非常に安定しております。

長期入居も多く、良い感じに推移しています。



・・・と、口に出していればきっとその流れが来るし、それに見合った策を思いつくから

その通りになる、と思っているのですが、今回は昨日のブログでそんな話題を書いた直後

逆に退去予告が来てしまった、というちょっと残念なお話になります。

全然思考が実現化してないよママン・・・



今回退去となるのは、年初にご入居いただいたご家庭です。半年ちょっとでの退去。

ちょっと早くないですかねえ?何か物件に不満があったのでしょうか。心配になります。



管理会社さんから伝えられた理由は・・・「自宅購入に伴う退去」とのことでした。

なるほど、それは一つの大きな決断でしたね。おめでとうございます!賃貸でお金を

払うくらいなら住宅ローンを払った方がいいと言う心理は私も理解できます。過去の

自分がそれでしたからねー。投資を始めてしまうと、それが良い決断だったのかは

よくわからなくなってますが、何にしても物件に何か問題があっての短期退去ではない、

ということについてはほっとしました。退去は辛いけど、このパターンは笑顔で

見送らないとですね。



そして管理会社さんと退去後どうするかの打ち合わせ。半年前の募集なので、

恐らく内装もそのまま使えるでしょう。募集条件もそのまま据え置きで問題ないと

考えました。前回と同じ条件と言うことにしましょう、で決定。5分もかからずに

決まってくれました。



管理会社さん、けっこう頑張ってくださるので、きっと今回も気がついたら満室という

展開になると期待します。そんなに人の流れが多い地域ではないので、時間は多少

かかるかもしれませんが、それも織り込んでおけばいいだけの話です。



札幌物件、現在の稼働率は62部屋中52部屋。率にしたら83%程度という低空飛行。

なんかけっこう危険な水準です。うちのエース物件である札幌7棟目まで空きが増える

展開はちょっとキツイので、何とか踏ん張ってほしいところです。

埋まれ〜埋まれ〜(札幌に向けて怪電波発信中)



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posted by ひろ* at 12:01 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月11日

テナントリテンションを意識し、ワックスをかける。

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札幌物件の中ではかなり安定している札幌7棟目。入退去のイベントもなく、

平和な日々を過ごしております。他もこのくらいの安定感だと嬉しいんだけどねえ。



自分で買っておきながら、本当にこれ大丈夫なのかなあと心配だった札幌7棟目。

利回り星人の私から見れば、札幌7棟目の利回りは空前絶後の低さ(8%)です。

築10年ちょいでこの利回りはやっぱりきついんじゃないの?と思ってました。

土地が広くて良いなと思ったものの、駅も決して強いエリアじゃないし・・・。

そんな物件に、札幌4棟目を売った売却益をかなり突っ込んでしまうなんて。



そんな不安もありましたが、35年融資で金利1.5%という条件は優秀でした。

元金均等返済を指定されたため、当初想定よりはお金は残っていないものの、残債は

その分減っているということで、そこまで悪くない成績を出してくれております。

管理会社さんの安定した管理っぷりや、2億超というそもそもの金額の大きさなども

あいまって、それなりにお金は手元に残っている印象です。

(税金fもなかなかなものですが・・・)



利回りが低くても融資条件が良ければそれなりに回るんだなということはわかったので

新築・築浅の低利回り案件に対する免疫が少しできたような気がします。

将来的に売却まで考えた時にどうなのかはまだわかりませんが・・・。



平和な札幌7棟目なので、話題も平和なことしかありません。

最近の話題は「ワックスを共用部にかけたい」という管理会社さんからの提案です。



購入から3年程度経過しましたが、これまでも多少のバリューアップは図ってきました。

エントランスにマットが欲しいという要望に応じてマットを手配したり、共用部に

ゴミを放置したりペット不可なのにペットの尿の疑いのある液体がエレベーター内に

残っていたりするので防犯カメラをエレベーター内に設置したり(エレベーターの

保守メンテナンス会社さんもこの時変更しました)。



平成30年北海道胆振東部地震で、建物にダメージが認められたこともありまして、

地震保険を使って外壁の修繕もしました。不動産仲間のお抱えの職人さんにお願いして

足場をかけずにロープでぶら下がって塗装し、できるだけコストを抑える形で対応。

想定よりだいぶ早い時期の大規模修繕になってしまいましたが、建物の価値を

維持する必要があるので、これはむしろ地震保険でその費用が出たことを喜んだ方が

いいかもしれません。



それなりに手をかけて大切に扱っていますので、家賃もキープ出来ています。

というか購入時より少しずつ上がっています。そして今、某携帯キャリアさんの

アンテナ設置工事の交渉も進めており、収益面でも大きく寄与してくれそうな情勢です。



華美にならない程度に手を掛けることは大事なので、今回の共用部にワックスを掛ける

話についても、迷わずOKしました。購入して3年の間、一度もワックスをしていない

状態なので、やっておいた方が良いだろうと私も思います。



こういうところ、先回りして提案してくださるのがありがたいです。

関係ができていない管理会社さんだと、無駄なものにお金かけさせられてないよね?

みたいな印象も持ってしまうのですが、こちらの管理会社さんはそういうことは

しないと自信を持って言えるので、ご提案いただいたことは必要なことであると理解し

基本OKを出しています(笑)



こういう地味な話も、入居者様に対してのテナントリテンションの活動の一環に

なればいいなと思って取り組んでいます。なので、皆さん退去しないでね〜!



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月13日

携帯のアンテナを設置する交渉、新局面。

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札幌7棟目に某携帯キャリアのアンテナを設置できる可能性が具体化してきました。

先方から工事の条件が提示された、と連絡がありました。早速打ち合わせです。



昨年から本格的に携帯アンテナの誘致に動き始めました。札幌7棟目は大きめの

建物なので、可能性はあるだろうなと思って。おりしも、楽天が新規参入するという

話が具体化してきている頃合いでしたので、他キャリアも含めてアンテナ設置の動きは

活発化するに違いないと思ったところもありました。



その活動の成果なのか、たまたまなのかはわかりませんが・・・

昨年の終わり頃、某キャリアさんからアンテナを設置したいと言う連絡が管理会社さんに

入りまして、管理会社さんを介して先方との交渉が始まっておりました。



最初に提示のあった条件は賃料が安すぎると判断。東京での事例など調査した結果

このくらいの賃料ならと思える値段で管理会社さんにぶつけていただきました。



しかし、そこからうんともすんとも反応がなくなってしまいました。高い値段を

言い過ぎたかな・・・。でもここは待つしかないです。近隣でもかなり高い部類の

建物なので、普通に考えればここを選ぶのが一番効率がいいはず。



じっくり待ったところ、先日ようやく回答が来ました。実に半年待たされましたが、

返答は「こちらの希望賃料で上に申請する前提」とのこと。待った甲斐がありました!



ただ、その賃料を払うには、工事を安くあげる必要があるとのこと。そのため、

先方より平面図と立面図を用いた工事方法の説明が管理会社さんに対してなされた、

ということでした。そしてその報告のメールの中に「工法に不安あり」という一言。



気になってしまったので、早速管理会社さんに確認の場を設けていただきました。



先方の説明によれば、工事は「足場をかけずに安く済ませる」ことを前提にしたもので

具体的には非常階段から身体を乗り出せる範囲に、アンテナと地上を結ぶケーブルを

設置したいということでした。電気とかネットのケーブルとかを地上とつなぐ必要が

あるみたいです。まあ言われてみたらそういうの必要だろうなというのはわかります。



管理会社さんが、なぜその工法を選んだのか、他の工法はないのかをヒアリングして

くださいましたが、この工法以外だと希望の賃料は支払えないという主張だった、

ということでした。



この工法だと、壁面にアンカーを打つことになります。勿論、工事する業者さんで

コーキングなどきちんとやるはずですが、万が一そこから漏水などが発生して

入居者様にご迷惑がかかる事態になったら・・・ということを管理会社さんが

心配されておりました。そのアンカーを打つ場所の内側が居室なのが気になる様子です。



管理会社さん的には、アンカーを打つなら例えば裏がPSだったりEVだったりする

場所であれば、入居者様にご迷惑がかかることはないだろうということで、そっちに

移動できないかということは相談したものの、NGだったようです。



あと、去年外壁塗装したばかりなのに、いきなりそこにアンカー打つのもどうかと

思ったので、オーナー判断が必要だろうと思ったということでした。



慎重にリスクを見積もっていただけるのはありがたいです。私はどちらかと言うと

軽率な部類に入るタイプなので、漏れたら漏れた時考えればいいじゃないのと

思ってしまいます(苦笑)



一応、アンカー打った後の処理が悪くて漏水になった場合は、携帯キャリアさんにて

費用負担の上で改修という契約にはなりますが、それがアンテナ設置工事と明らかに

因果関係があることはこちらが突き止める必要があるでしょうし、万が一相手が

証拠を突き付けても認めなかったりすればややこしい話になってしまいます。

管理会社さんとしては、そういった部分も含めて判断して貰った方がいいだろうと

いう意図で私のところに話を持ち掛けたのだと理解しました。



収益面だけ考えれば、すぐにOKを出してもいいくらいでしたが、管理会社さんからの

提言を受けて、すぐにOKするのではなく一度外壁塗装していただいた業者さんに

助言を貰おうということにしました。提案書をメールで転送し、電話で内容の確認を

お願いした次第です。来年以降も定期的な確認作業はお願いしていますので、

情報展開しておくことは必要だろうと思っています。



確認いただき、大きく問題はないということになれば、ゴーサインを出して進めます。

何かあるようなら、引き続き携帯キャリアさんとその点議論していただきます。



このアンテナ設置がうまくいくと、利回りは大きくあがります。

購入時の表面利回りは8%でしたが、元々ちょっと安めの賃料だったこともあり、

賃料を募集ごとに現在の適正水準まで上げた結果、現在の表面利回りは8.2%台に。

そして、今回のアンテナ設置が成就すれば、一気に表面利回り8.5%台になります。

いい感じに進化している札幌7棟目。今後もたゆまぬ努力を続け、収益性の向上に

勤めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月09日

札幌7棟目は特殊建築物だったらしい。

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札幌7棟目の管理会社さんより、特殊建築物定期検査報告書作成に関するお見積が

届きました。と、特殊建築物!?普通のマンションなんですけど〜・・・。



札幌7棟目は、私が保有している物件の中で唯一の億越え物件です。金融情勢が

良い時期だったので、頭金と諸経費1割くらいで購入できたものでした。今はもう

2割とか入れないと厳しいんだろうなあ。そもそも仙台の法人で札幌の物件購入の

ハードルも上がっちゃってるし、土俵に上らないような気もするなあ。



よく「なんで小さい物件ばかり買ってるの?」「大きいの一発買った方が手間がかからず

いいんじゃない?」「新築とかやらないの?」と聞かれます。そりゃ私も大きいものが

買えるなら買いたいですよ。小さくても大きくても、買ったり融資付したりする手間は

同じですから。実際、札幌7棟目はけっこうでかめですし。買う機会があれば買います。



東京に関しては、中古は利回りが低すぎて買いたい気持ちになれないこと、新築の

土地の探し方がまだ身についていないこと、仮に買えるとしても頭金が不足そうなことの

3点がネックになり、大きな物件を攻めることができておりません。



基本、東京で普通に融資が出るような中古マンションは、皆さん狙っているので

とにかく利回りが低いです。現状の家賃収入と販売価格で利回りが出せることから

その段階で外国の人も含め色々な方が購入の意思を示し、結果として割高な水準に

なってしまいます。だから私としてはなかなか手が出せません。東京で癖のない普通の

中古マンションを買ったのって、東京2棟目が最初で最後です。



収益性が高いものを購入するには、ある程度加工が必要な原石を仕込む必要があります。

その手法の中に、リノベだったり新築だったりというものがあると思っています。



私が今やってるような戸建や小さいアパートをフルリノベするやり方に関しては、

物件の建物面積とエリア、価格を見れば簡易判定できるくらいにはなっています。

この方法で表面利回り10%超の原石を見付けることは割とできるようになりました。



しかし、新築はそれとは全然違う探し方をしなくてはなりません。一種単価とか地型、

接道の向き、容積率など、探すために評価する指標が全然違うのです。頭ではわかって

いるのですが、なかなかこれが自分の血肉にならないです。そのせいで見つけられない。

仮に見つかったとしても、東京都内で新築なんて話になると、頭金は数千万単位に

なります。私はいつもキャッシュはカツカツな人なので、頭金のハードルも高いです。



上記のような葛藤もあり、やり慣れていて頭金も出しやすい中古の小ぶりな物件を

攻める傾向が強いのです。でも、ちゃんとした新築もやってみたいんですよ、ほんと。



さて、すっごい前置きが長くなってしまいましたが、唯一の大型物件と言っても

過言ではない札幌7棟目の管理会社さんより「特殊建築物定期検査報告書」の

お見積が届きました。



初耳だったのですが、ある一定水準を超える建物については、3年に1回の報告義務が

あるのだそうです。大きい建物だとこういうのが必要ってことなのだろうか。

管理会社さんからは「3階以上で土地面積が該当する建物に関しては報告義務がある」と

案内いただいたので、グーグル先生に聞いてみたところ、たぶんこれかな?と思える

記述を発見しました。



都道府県によって規定はさまざまですが、東京都では、階数5階以上かつ床面積の合計が1,000uを超える共同住宅の場合、定期的な検査(年1回)をして、その結果を所轄の特定行政庁に報告しなければいけません。


引用元:生和コーポレーションさんのサイト



札幌の場合はこれが「3階以上で土地面積が該当する」という条件になるのでしょう。

行政によって違うということなのだと理解しました。



3年に1度で良いとのことです。管理会社さんも「3年に1度の報告義務」と仰って

おりました。そう言われてみると、6月で購入から丸三年です。今回初めての報告と

いうことなのでしょうね。



お見積金額は、毎年やっている建物検査とだいたい似たような金額でした。消防関係が

主なチェックポイントのようで、非常照明器具設備のチェックを行う旨が見積書内に

記載されておりました。



大きな建物だと、いろいろとやることがあるものなのですね。普段は小規模なものばかり

やっているので、たまにこういう話があると新鮮です。お金がかかるのは困りものですが

知らない世界を垣間見るみたいな知的好奇心の観点では面白いなと。



何事も経験なので、こういった経験を積みながら少しずつ成長したいと思います。

(なんか最後の〆がテーマに対して妙に大げさになってるけど、まあいいか)



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月13日

札幌7棟目に事務所利用のお申込をいただきました。

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札幌7棟目にお申込が入りました。このご時世になんとありがたいことでしょう。

今までにないパターンだったのですが、適切にフォローいただいたので安心です。



昨今の新コロの影響による賃貸市場の動きの鈍化は目を覆わんばかりのものがあります。

先日、富山1棟目の管理会社さんとも少し会話しましたが、富山も新コロの影響により

動きがかなり鈍くなってきたとのこと。東京や札幌だけではなく、この流れが全国に

広まっているのだなという印象を受けました。



札幌7棟目の管理会社さん曰く、生活保護の価格帯ではないファミリー物件は特に

動きが感じられないということでした。他の業者さんの話も総合して考えると、

生活保護などの低価格帯物件は多少動きがあるものの、一般的なファミリー物件は

あえてこの時期に引越をしようと言う方は多くないのだろうと思います。

「長期戦を覚悟してください」という管理会社さんの言葉を受け止め、札幌7棟目は

焦らずじっくり構えよう、と決めておりました。



そこに良い意味で期待を裏切る今回のお申込。やり手だわ、管理会社さん。グッジョブ。

今までにないパターンでしたので、多少面喰いましたが。



今回のお申込は「建設会社さんの事務所利用」だそうです。入居開始は7月から。

保証会社さんの保証審査は通過しているとのことです。



建設会社さんの事務所利用ということですと、過去に東京8棟目で経験があります。

この時は近所に作っている建物の工事を請け負うゼネコンさんで、作業員さんの

詰め所として活用されていました。元々は1年ちょっとくらいと聞いていましたが、

工期が延びたのか1年半以上使っていただきました。作業員さんの詰め所だったせいか

室内は1年半の経年劣化にしては汚いなと思いましたが、原状回復費も無事に支払って

いただき、結果として良いお客様だったと思います。



今回もそんなパターンなのかなと思い、いつまで利用する想定ですかと確認したら

「特に期間は聞いておりません」と。どうやら2名程度のスタッフの方が使う事務所と

いう形で借りるようです。へー、恒久的な事務所ってことかあ。普通の住居系物件なので

そんな申込があるのが意外でした。



となると、気になるのはどの程度オフィスに人が出入りするのか、というところ。

あまり不特定多数が出入りするのはご容赦いただきたいです。オートロックなのに、

知らない人がしょっちゅういるとなると、住民の方も不安に思うかもしれません。

その点管理会社さんに確認したところ、来客は月に数件程度とのことでした。

看板もなし、ポストに社名が出る程度とのことです。



現在は近所の路面店を借りているものの、家賃が高いので札幌7棟目に引越をする、

というのが今回の趣旨のようです。テレワークやリモートワークを活用するため

事務所の面積を減らそう、という動きではないようですが、今後のことを考えて

固定費を下げるというのは理論としては間違っていないなあと思います。事業継続性を

考えれば、固定費は少ないに越したことはないですから。



今回、びっくりしたのが家賃でした。元々募集していた家賃より明らかに高い家賃で

報告がありました。10%増です。え、なにこれ、事務所利用だからリスクが高いので

家賃交渉してあげてくれたということですか?それにしたって10%アップはすごい!



「消費税分です」



あ、そゆこと・・・。仙台法人は太陽光発電による課税売上があるので、その理由だと

結局お国に納めなくてはならないからなあ。まあでも、手元の売上が増えること自体は

悪いことではないので、これはこれでよしとしましょう。



広告料の計算はちゃんと税抜価格で対応してくださったという報告もありました。

そして広告料がさりげなく3ヶ月に!ファミリー物件なのでなかなかワイルドな額の

広告料が出ていくことになりました。変なことをする管理会社さんではないという

信頼感はあるし、「敷金1ヶ月分確保しました」ということで手元のお金が直近では

出ていかないよう工夫をしてくださったようですから、よしとしましょう。

たぶん仲介業者さんが敷金取ってくるからその分AD上乗せしてほしいと相談を

してきたのではないかと予想します。礼金で相殺できればベストだったのですが、

まあ無いものねだりしても仕方ないです。



こんな時期にお申込を得られるなんて、本当に素晴らしい。これで仙台法人の

保有物件は、千葉1棟目のテラスハウスを除けば完全満室ということになります。

全体での完全満室はなかなか難しいので、仙台法人としての完全満室くらいは狙いたいと

思っております。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする