2017年11月23日

またまた想定外の出費が発生!札幌7棟目、元所有者の怠慢・・・

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中古物件は前オーナーのメンテナンス状況次第で変わる部分があります。

勿論、その内容によっては費用発生も・・・。



この度、私もやられました。築浅でしばらく安泰だろうとおもった札幌7棟目です。

なんと、売主さんは新築から11年間、一度も消防点検をしていなかった!衝撃です。

管理会社さんとかついてたのに、誰も何も言わなかったのか?と激しく疑問。



切り替えた管理会社さんでは毎年ちゃんと消防点検の報告書を提出しています。

札幌7棟目も例にもれず、消防点検を今年行いました。そしてその結果を先日の

札幌出張中に聞いたのですが・・・



「これまで一度も点検していなかったそうです」



と言われました。管理会社さんも困惑したような表情です。いやー、ありえないー。



消防点検をしていなかったため、連結送水管の耐圧試験が過去一度も行われていない、

ということでこれをやらなくてはならないこと、そして消火器がどれも期限切れを

迎えているので、更新をかけなくてはならないこと。この2点が指摘事項として

あがりました。



そこそこ大きな物件ですので、費用も当然かかります。消火器を10本交換して4万弱。

連結送水管の点検で9万。いくら売主の管理不備を憤慨したところで、設備が正常な

状態になるかと言えばそんなことはありません。もうこれは仕方ないことなので、

すっぱりと気持ちを切り替えて、入居者様に万が一のことがあっても安心できるように

指摘事項に対応するしかないと思います。



札幌7棟目は仙台法人所有なので、義母にも本件ご報告。義母は大変不満そうでしたが、

もし万が一のことがあった時に私たちの責任になるということは理解したようで、

渋々ながら承諾しました。買ったばかりの頃はいろいろな想定外があるから、お金が

出ていくのは仕方がないことだと思います。



こういった想定外を防ぐには、購入前のヒアリングをもっと充実させることが有効です。

ヒアリング項目一覧表を作り、その中に消防点検の実施有無を盛り込んでおけば、

購入前に仲介業者さんに確認することが出来ます。私もそこまでの確認ができずに

いましたので、今後は少し注意していきたいと思います。



管理会社さんの話によると、消防点検は年1回義務付けられているそうです。

ただ、現実にはきちんと年1回やっている会社ばかりではないようです。

少なくとも2〜3年に1回はやってね、という暗黙のルールで動いているところが

あるのだとか。札幌の闇は深い(謎)



物件が大きくなると、収入も大きくなる代わりに経費も大きくなります。

その経費の絶対額の上昇を吸収できる収支計画になっているのか、という点については

購入前にきちんと吟味しなくてはならないポイントと思います。金利が高いとか、

利回りが低いとかで、ちょっとしたアクシデントでキャッシュフローが吹き飛ぶような

状況になっている人は、経営を少し見直さないとまずいのではないかと思います。



祝日なので、手抜きで手短なブログになりましたがご容赦を。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月16日

プロパンガスの切り替えに意外と苦戦しました。

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プロパンガスの切り替えを検討しようとした際に、供給元がどうのこうのと言われて

「うちでは切り替えできません」となってしまうケース、ありますよねー。



札幌7棟目のプロパンガス供給元を変更しようという話を以前書きましたが、

これが意外と一筋縄ではいかず、いろいろと頭を悩ませております。

原因は冒頭に書いた「供給元がどうのこうの」というお話です。



今回切り替える予定のガス会社さんをA社、現在ガス供給いただいている会社さんを

B社とします。B社はA社よりガスを供給されており、その関係で紳士協定があるから

普通にお願いされてもA社は首を縦に振ることが出来ない、みたいなことを言われて

ガスの切り替えを断られてしまいました。



そういえば、前にも似たようなことがありました。もう売ってしまいましたが、

札幌1棟目を保有していた際に、ガス会社さんを切り替えようと思って相談したところ

「●●ガスさんが供給しているところは、うちでは切り替えられないんですよ」と。



たまに出会うこの「うちでは切り替えできないんですよ」事案。

そんなもんなんだな〜くらいの理解で考えておりましたが、結局これって何なの?

というところを突き詰めて質問したことはありませんでした。



以下、私の想像の範疇を出ませんが・・・たぶんこういう話?という仮説。



プロパンガス会社さんは、どこかの会社さんからプロパンガスを購入して販売してます。

アパートやマンション、戸建と供給契約を締結して、そこに住む人にガスを供給して

販売のガス代と仕入のガス代の差額を利益としている、というビジネスモデルだろうと

考えられます。



で、ガスは小売りするだけでなく、商社のような感じで同業他社さんに卸売りする

ケースもあるんじゃないかと考えております。その卸売と小売の関係がある業者さんの

間では切り替えは紳士協定としてやっていない、みたいな感じかなあ。予想ですけど。



いずれにせよ、このパターンに陥ると、切り替える予定だったガス会社さんを

使えなくなり、新たなガス会社さんを探す羽目になります。できればこのパターンに

陥らないよう、複数のガス会社さんとお付き合いしておかなくてはならないなあと

思った次第でした。



なお、札幌7棟目はこのパターンで苦戦しましたが、裏技を駆使して切り替えを

何とか達成しちゃいました。方法は・・・ブログには書けません!

切替により、ガス単価は下がって協賛金も貰うことができ、良かったです。



というわけで、今日は手短にこの辺で。



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2017年11月03日

満室確定!札幌7棟目、はじめての満室へ。

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札幌7棟目、満室確定しました!昨日最後の1部屋に無事にお申込が入りました。

キャンセルされないことが前提ですが、無事に通れば満室となります。



購入から4ヶ月半程度かかりましたが、無事に満室に持っていくことができました。

まずは、購入時の目論見がそこまで外れなかったことを素直に喜びたいと思います。



この物件、私が物件概要書を見せていただいた際の見た印象は「なんで3部屋も

空いているんだろう?」でした。立地はやや微妙だけど、ファミリーで全戸P付だし、

広告料も多いし、築年数もそこそこ新しい。特に問題になる要素がないように見えたので

管理会社さんの質の問題だろうと判断。私が懇意にしているところに管理を切り替えて

募集をすれば埋まるはずだと考えました。



そして購入。前管理会社さんが引継にやや非協力的で、まず管理を落ち着かせることに

集中していただきました。最初の1ヶ月くらいはその時間に費やしたんじゃないかと。

管理会社さんは、その辺の苦労は私には話をしませんが、たまに聞こえてくる話から

想像するに、かなり大変だったに違いないと思っています。ありがとうございます。



募集を本格的に行いはじめてから、ほどなくして一番安い1階のお部屋が埋まりました。

やや訳ありの生活保護の母子家庭で、CFの色のセンスがないのにそのまま入居OKと

言ってくれたので、喜んでご入居いただきました。



続いてそこから1ヶ月くらいで、法人契約のお客様にご入居いただくことができました。

意外とこの物件、法人契約の需要もあるみたいで、17部屋中4部屋だったかな?

そのくらいが法人契約です。まあ法人契約だからいいってわけでもないとは思いますが、

法人さんの社宅として選んでもらえるくらいのグレードだという意味では悪い話では

ないだろうと思っています。



そこから少しだけ時間がかかりましたが、今回無事に最後の1室が決まった次第です。

今回は個人のお客様で、小学生のお子様がいる普通のファミリーです。ガテン系の

会社のチーフの方が契約者。引越の理由が「木造だと周りに音が響かないか気になる」

という感じだったようで、RCを探していたそうです。



この方、お子様の関係でおそらく同じ学区限定で探していたものと思われます。

隣接する町の住所からの引っ越しだったので、そう判断しました。

こういうお客様はなかなか引っ越さないような気がして、わくわくします。

法人契約の場合は転勤による転居とかも気にしておかないといけないので・・・。



これで居室部分は満室がほぼ確定しました。あとは駐車場だけです。

3台の駐車場がまだ決まっておりません。1戸につき1台の駐車場に加えて、

数台分余計に駐車場があります。敷地にも余裕があり、外部に貸したりすることも

問題ないだろうと思っています。



本来なら外部貸しをしたいのですが、今は止めています。まだ保有して半年ですので、

まだ札幌の冬を迎えておりません。そうなると、この駐車場にどのくらい雪が降るのか

(ロードヒーティングがないので)除雪や排雪のためにどのくらいのスペースが必要か、

などが見えてこないのです。



それなりに雪は降る地域だと思いますから、除排雪にはお金がかかると考えてます。

排雪は特にお金がかかるので、物件の敷地内に除雪した雪を置いておくことが可能なら

その分コストは下げられます。そのため、今年は積極的に外部に駐車場の募集をせず、

空いている区画に雪を捨てられるようにしておこう、という計画です。



どのくらいお金がかかるか見えれば、来年は駐車場の外部貸しや駐車場の区割り変更を

検討して、より収益性をUPさせる方法がないかを検討します。駐車場の区画を増やす、

外貸しする、あるいは建てられるスペースを作れれば建てる、など。



何にせよ、今は満室達成を喜びたいと思います。やったー!



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2017年10月17日

プロパンガス会社さんの切り替えを行う。

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札幌7棟目のガス会社さんを切り替えることにしました。



購入した時から「いつかガスを切り替えよう」と思っていた該当物件。

管理会社さんには購入後すぐに相談してあって、ガス会社さんも紹介いただきましたし

そこで切り替えOKという連絡もいただいておりました。



しかし、ここまでずるずると引っ張ってしまいました。

なぜかというと、切り替えるタイミング次第で更にメリットが出る可能性があるという

ことを考えていたためです。



私、ご存知の通り(?)ボロ物件を再生するのも割と好きでして。管理会社さんに

この物件買って管理委託するよと言うと「え、それほんとに欲しいですか?」と

聞き返されてしまう(仕事貰う立場の人に聞かれるあたりがクオリティ高い)ほどです。



切り替えを検討する直接のきっかけになったのが、結局流したけど融資まで通していた

札幌の築古木造アパート
を検討している時でした。この修繕のお金をどうやって安く

済ませようかと考えた際に、都市ガスをプロパンガスに切り替えるというアイディアが

出てきたのです。



ほとんどの会社さんが難色を示す中、今回お願いすることにした会社さんだけは

「やります」と言ってくださいました。新築同様の工事になるので、相当お金は

かかることになります。それでも頑張るけど、条件として札幌7棟目のガスも一緒に

変更をお願いしたい、と。抱き合わせできましたか!なるほど。



こういう柔軟な提案ができるのはすごくいいですね。管理会社さんがよく使ってる

ガス会社さんということもあり、頑張って考えてくれたものと思います。

結局、この案件は購入せずに流してしまいましたので申し訳なかったです。



恐らく、12部屋のアパートのガスをフルにやり直したら、給湯器だけでも100万以上

かかってしまいますので、これを無料でやってくれて、更にガス管まで変更してくれると

いうことになれば、その価値はそれこそ150万〜200万程度に換算できるでしょう。

同じような何件があった時に切り替えるのが一番費用対効果がいいだろう、と思いまして

その後似たようなお話が来るのを虎視眈々と狙っておりました。

プロパンガス屋さんも自前で工事するからメリットを出しやすいと思います。



でもまあ、狙って出てくるわけないですよね、そんな案件。

その後管理会社さんから「切り替えどうします?」と聞かれた時に、協賛金の形で

対応したらいかほど貰える?というところを確認しました。当然、工事で貰うよりは

安い金額になります。それでも50万くらいは貰えるということでしたが・・・。

一度それなりの頑張りを見てしまっているだけに、その基準を下げてまで切り替えを

実行するのもなあ・・・と躊躇してしまっておりました。



基本的に、切り替えによるメリットを享受できるタイミングは1回だけです。

予算枠があって、複数回に渡って利用できるとかなら使い勝手がいいのですけど、

さすがにそんな都合のいいことはできません。最高に有効なタイミングでこの権利を

行使したい、と思う貧乏性な私です。



ただ、ここにきていつまでも躊躇するのもいかがなものかと思うように。

管理会社さんも、ガス会社さんが「このくらいの年式が一番切り替えてもらう側も

価値があるし評価しやすい」と言っていた、と伝えてくれました。いたずらに

引き延ばすのも意味がないように思えてきておりました。



とどめとして、先日入居者様から「灯油ストーブが故障した」という連絡がありまして。

現ガス会社さんでこれを切り替えると、減価償却がリセットされます。ガス会社さんを

切り替えた際の既存設備の買取価格が高くなる、ということもあり・・・



この辺が潮時かな?いい加減引っ張っても、そんな都合のいい物件が出てくるわけじゃ

ありませんので、協賛金で貰って切り替えて、その協賛金は共用部のバリューアップや

駐車場の白線引き直しなど、別の形で物件に資金を投下しようと決めました。

そんなわけで、昨日ガス会社さんの切り替えの依頼を管理会社さんに依頼した次第です。



札幌7棟目の管理会社さんには、融資付けのスキームや関東→札幌の大家会の勉強会の

バックアップなど、いろいろとお世話になっております。そんな管理会社さんに対して

ガス会社さんから多少なりともバックマージンが入るなら、それが一番いいでしょう。

それに、誰も手を挙げてくれなかった都市ガス→プロパンを(条件付きとはいえ)

手を挙げてくれたガス会社の担当さんにもいい思いはしてほしいと思います。

だから今回は相見積は取りません。その代わり別案件でも頑張って貰います(笑)



ガス会社さんから協賛金を貰うのはこれで二度目となります。

札幌7棟目は規模が大きい物件なので、顧客満足度を高めるためにこのお金を

有効に使っていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月29日

法人契約で申込あり!満室に王手の札幌7棟目。

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札幌7棟目、お申込をいただくことが出来ました!残りはあと1部屋です。



6月に決済した時点で稼働率は17部屋中14部屋。3部屋の空室がありました。

正直なところ「なんでこのスペックでこれだけ広告料出して決まらないんだろう?」と

不思議になるくらいだったので、そう時間はかからず決まるはずと高をくくってましたが

購入後に清掃業者さん(※)が周辺の競合を調査してくださったところ、若干ながら

近隣より家賃相場が高めであることがわかりました。なるほど、エリアのイメージとして

決して裕福な属性が多い場所ではないので、若干の家賃の高さが大きな問題になっていた、

ということかもしれません。

(※不動産仲介経験のある方なのでその目線でいろいろ助言をしてくれます)



家賃を少し下げて相場並みにする?ということも考えましたが、あえてこのままの家賃で

募集を継続することにしました。

ファミリー間取りなので入居してしまえば長いはずだから、多少空室が長引いたとしても

家賃で取り返すことはできるだろう、という判断であったり、10年後を目処に売却を

かける時に、家賃は高く保っておいた方が高く売れるという観点、近隣で一番背の高い

建物でエレベーターもついているという仕様面での優位性、駐車場が敷地内に2台取れて

全部屋角部屋という点で他物件との差別化ができている、などが主な理由です。



実際、この物件は転勤の方の法人契約も多く(と言うと前述の「長く入ってくれる」と

矛盾するところはありますけど)、地域の中では属性がいい人がお住まいになって

くださる物件だろうと読んでおりました。だから、変に地域相場に迎合しなくても

埋まるはずだ、と。



前オーナーが埋められなかったのは、管理会社さんが明らかにいけてないところだった、

という要素があるはずなので(仲介業者さん何人かに裏を取りました)、管理会社さんを

切り替えることで稼働率が向上するはずだ、と踏んでいました。



購入後、その読みは当たったような気がします。超高速ではないものの、じわっと申込が

入るようになりました。まず最初に埋まったのが1階の家賃が安い部屋。ここはやや

訳アリの母子家庭の生活保護の方がご入居されました。そして先日、2件目のお申込を

いただきました。法人契約です。これで残り1部屋。



今回お申込いただいたのは、法人さんが従業員の方の社宅として借りるという内容です。

道内からの転勤組で、近隣のお店にお勤めになるということでした。社宅代行会社さんが

内覧無しで申込を入れてきたということです。な、内覧なしですか・・・(汗)



しかも嬉しいのが、駐車場2台も契約についてきたということ。わーい。駐車場は

空室が残り2部屋なのに対して6台空いておりました。外貸ししないと埋まらない

レベルです。入居されている人に使ってもらった方がいいよなあと思っていたのですが

いい感じにその願いが通じたようです^^



法人の社宅ということで、特に大きな問題もなく二つ返事でオーケーしました。

購入して3ヶ月半で2部屋、それも購入した時期は見事な閑散期であったことを

考慮すれば、まあそれなりに善戦している方じゃないか?と思っています。



私の保有している札幌物件の中では、平均家賃が一番高い札幌7棟目。当然ながら、

ここが埋まると収益は一気に改善します。札幌3棟目が2部屋埋まったくらいの効果。

残り1部屋もいい感じに埋まってくれますように。



さて、これによって現在の各物件の稼働率は以下のような感じになりました

入居申込をいただいたものは入居中、退去予告を貰っているものは空室とみなします。



札幌3棟目 14/16

札幌5棟目 15/16

札幌6棟目 4/4

札幌7棟目 16/17

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

東京3棟目 1/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

東京6棟目 1/4

仙台1棟目 7/7

富山1棟目 1/8



合計 72/87 82.8%



9月は富山1棟目と東京6棟目を購入しました。両方ほぼ全空ですので、これだけで

空室が11部屋増えたことになります。そりゃー稼働率も悪くなるよねえ。うん。

富山1棟目はちょっと田舎なので時間もかかりそうだし、まずは札幌と東京の空室を

片付けて、そこからゆっくりと山を料理する感じかな?と思っています。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする