2019年08月25日

エレベーターの保守メンテナンス業者さんの切り替え。

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消費税の件で札幌7棟目の管理会社さんと話をしましたが、その中でエレベーターの

保守業者さんの切り替えも順調に進んでいるという報告がありました。



札幌7棟目は私としては結構大きめの物件で、エレベーターがついております。

私の保有物件って基本的に小さなものが多く、部屋数も規模も金額もここが一番

大きいです。それゆえに、資産価値を毀損しないよう、手をかけているつもりです。

利回りがあまり高くないので、当面は売らずに保有となります。売る時に瑕疵があると

高く売れませんので、ちゃんとメンテナンスしようと言う腹積もりです。



こちらの物件、入れ替わりも比較的少なく、属性も悪くないので、保有している側と

しては楽チンです。管理会社さんが些細な問題はうまく片付けてくださっている、

という事実もあるのだろうとは思いますが、おかげさまで非常に順調です。



そんな札幌7棟目ですが、以前管理会社さんからエレベーターのメンテナンス業者さんを

変更してはどうかというご提案をいただいておりました。詳細は以前のブログ

参照していただければと思いますが、保守メンテナンスの業者さんから「夜間に

非常ボタンを押すイタズラが頻繁にあるので、エレベーター内に防犯カメラを

設置してほしい」「ただし設置費用はオーナー負担」というお話がありまして、

管理会社さんがそれだったらと当たってくださり、防犯カメラを設置してくださる

エレベーターのメンテナンス業者さんを見付けてきてくださいました。

メーカー系ではない独立系の会社さんですが、フルメンで契約できるとのことです。



切り替えることの不安として

・今のメンテナンス業者さんに対して義理を欠くことにならないか?

・エレベーター交換などの時に不利益にならないか?

という2点を気にしておりました。



前者に関しては、業界の常識と比較してズレたことをしてしまっていないかという点が

気になっていました。たとえ些細なことでも「あの物件のオーナーはああいう非常識な

対応をした」という話は、どこから話が拡散するかわかりません。自身にたいした能力が

ない私にとっては、信頼こそが財産。関係各位に助けて貰いながら、何とかここまで

生きながらえております。その根底にあるのは信頼であり、三方よしの関係を築こうと

意識していることでそれが成立すると考えています。

今回の切り替えが、私だけが良しという関係になっていないか?それを心配してました。



管理会社さんにその点相談しましたが、私のところに来る前に今の業者さんに対して

できる交渉は全て行っている、その上での提案なので不義理になることはない、という

お話でした。この管理会社さんはきちんとした仕事をしてくれて安心できる会社さんと

いう認識なので、そこがそうおっしゃるならということで今回は切り替えの方向で

話を進めることにしました。



また、リニューアル時に不利にならないかと言うことについては、そもそもその時期まで

物件持ちますか?というところを考えると、別にいいのかなという気がしてきました。

エレベーターのリニューアルは築30年とかでしょうから、そこまでこの物件を

保有し続ける想定はありません。そう考えれば、この点はそこまでこだわらなくても

大丈夫だろうと思いました。



FB友達も総じて大きな不利益はないだろうというトーンのコメントが多かったので

それであれば切り替えてしまおうという方向にしました。



あれから2ヶ月。切り替えについて進捗状況を聞きましたが、3ヶ月前予告なので

もう1〜2ヶ月経って切り替えになるということでした。



防犯カメラを設置していただくことに加え、管理会社さんがさらっと交渉してくださり

床のマットも交換し、床材の張り替えまでしてくださることになったそうです。

交換用のマットがちょうど切れてしまい、1枚頼むと数万かかるということもあって

ついでに頼んでみたらOKしてくれたということです。



私が何も言わなくても、こうやって気を利かせて先回りの動きを取ってくださり、

それをことさらひけらかすでもない。ありがたすぎて、私には勿体ないくらいの

頼りになる管理会社さんです。今後ともよろしくお願い致します。



ともあれ、エレベーターの件も順調に推移しており、良かったです。

これで更に物件の運営が安定し、収益も安定して得られることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月24日

消費税増税の準備をそろそろはじめないと。

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消費税増税の件で真っ先に動き出したのは札幌7棟目の管理会社さんでした。

駐車場の料金を少し上げようとしていますが、従来の契約書に問題もあるとのこと。



正直、あまり実感はありませんが、消費税が10月から上がりますね。

駐車場の契約、太陽光の売電など大家さんにも多少影響がある人もいるはずです。

というか私はその両方が当てはまります。



対象になる物件は・・・

・東京2棟目(テナント2件)

・東京3棟目(水道代)

・東京8棟目(水道代、駐車場1台)

・東京9棟目(テナント3件)

・東京10棟目(テナント3件)

・富山1棟目(駐車場8台、水道代)

・札幌5棟目(駐車場5台)

・札幌7棟目(駐車場22台)

・札幌8棟目(駐車場3台)

・札幌9棟目(テナント2件)

・野立て太陽光(売電収入)



結構ありますね^^;



いち早く動き出したのは札幌7棟目の管理会社さんでした。メールやLINEだと

よくわからず、結局電話で話してようやく理解できました。



まず、管理会社さんの顧問弁護士の方曰く

・「税別」で契約書が作られている

・「税込」が明記されており、かつ「消費税率が変動した場合に税率に伴い金額が

 変動する」旨が記載されている

のどちらかでない限りは、消費税は連動して変更できないのだそうです。



それに従って契約書を確認した際にわかったことは、私が購入する前の管理会社さんが

だいぶ適当だったということ。契約書に税込も税別も何も書いていませんので、

「非課税」と捉えられてしまうそうです。半分以上はこの形態でした。ということは、

これらの契約書については消費税が変動しても、その分転嫁する根拠がないという

ことになってしまいます。頭が痛い。



仙台法人は太陽光発電があるので、普通に課税対象になっています。

結局、転嫁できない分はうちの法人で被るしかないという哀しい状況です。



今の管理会社さんに変わってから契約したものについては、消費税の税率変更に伴い

変化しますということが書いてありますので、これらはその条文に従い粛々と値上げの

通知を入れるだけで良さそうです。



グレーなのが「税込」とだけ書いてある契約書。税額変動に伴い金額が変わるという

記載がないので、厳密に言えば消費税が上がっても金額変更はできません。

ここについてどうするかは管理会社さんと電話で話し合いましたが、結論としては

「値上げしない」に決めました。



札幌7棟目はファミリータイプの築浅で属性もそこそこ悪くない人が多いです。

利回りはそんなに高くないので、退去による入れ替えをとにかく減らしたいです。

その趣旨から考えると、下手に消費税増税に伴う駐車場代改定のお知らせを入れて

それがきっかけで引越とか、引越までいかずとも物件に対する悪い感情を残して

しまうことのマイナスを考えると、踏み切らない方が安全だと判断しました。



嫌でもこれから入れ替えは発生します。その時に駐車場は税率変動が発生する形で

記載することにすればいいでしょう。今焦らずとも、徐々にやればいいと思います。



他の物件も、方向性を決めていかないとですね。

各管理会社さんに相談したいと思います。



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posted by ひろ* at 12:12 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月18日

友人の情報から、携帯のアンテナを誘致できないか模索。

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昨日は夏フェスでしたので不動産活動なし。長期出張なので休養日も必要です。

というわけで、セミナーまで時間がない(フェスで朝帰りだったので起きられず)ため

屋上にアンテナをつけたい、というところの話なんかをささっと書きます。



札幌7棟目は9階建のRC。近隣と比較しても高い建物です。ちなみに9階建なのに

1フロア2戸しか部屋がないです。ペンシルビル状態。でも屋上は30坪以上あるので、

そこに携帯のアンテナを立てて追加の収入を得られないかと購入当初もくろんでました。



既存の携帯3社に管理会社さん経由で当たっていただいたのですが、その当時は色よい

返事が貰えず、この計画は夢と消えました。



しかしそこに救世主が登場します。そう、楽天です。第4のキャリアとして認可を受け

設備投資を進めるとなれば、アンテナだってあちこちにつけるに違いありません。

既存の3キャリアからNGを食らった理由次第ですが、もし屋上に問題があるのではなく

他アンテナとの距離の問題であれば、新規参入の楽天なら設置いただける可能性がある、

と予想しました。



ただ、アンテナを設置するという動きがいつ頃始まるのかもわかりません。どうやって

候補に挙げて貰えばいいのか、などわからないことだらけです。



一族郎党いろいろ探したら、楽天のグループ会社にいる身内を発見。不動産活動を

していることを話しても親に伝わる心配がなさそうだったので、ちょっと相談を

してみたのですが、部署も全然違うのでなかなか難しそう。それでも一応、社内で

アンテナ設置場所を探し始める動きになったら教えてほしいと伝えておきましたが

今日にいたるまで何も連絡してこないので、恐らく忘れているでしょう・・・。



出遅れたなあ、どうしようかなあ、と思っていたのですが、先日ごく近い間柄の

メンバーに対して東京11棟目の内覧会を実施した際、楽天のアンテナの話題が

飛び出しました。札幌で営業を受けたという友人がいたのです。私がそこに食いついたら

別の方も営業を受けて名簿みたいなのを出したと言うではありませんか。ギャー!

完全に出遅れている!



図々しいかなと思いつつも、アンテナの営業さんにうちの物件を紹介してくれないかと

依頼をしたところ、2名とも快諾。おぉ、心の友よ〜!(ジャイアン風に)



というわけで、私も物件に関する情報を渡して、何とか札幌7棟目に設置できないか

アタックをするきっかけを貰うことになりました。直接楽天の営業から連絡を受けた方と

楽天に取りまとめて繋いでくださる方とやり取りしている方との2パターンでしたので

両ルートから攻めております。



今のところまだ動きはありませんが、何か具体的になってきたらこちらのブログでも

発表をさせていただきたいと思います。



今日は手短にこの辺で。



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posted by ひろ* at 12:39 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月18日

札幌7棟目の工事も着々と進んでいる模様。

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札幌出張の中で、工事が始まっているはずの札幌7棟目の現地確認を行いました。

工事はぼちぼち進んでいる模様です。そして意外な話も飛び出しました。



震災で損傷を受けている札幌7棟目。こちらの修繕が7月からスタートしています。

事前に聞いた情報では、土日祝はお休みしているということでしたので、現地には

誰もいないだろうと思っていました。せっかく来たのだから、現地がどんな感じに

なっているかをちらっと見てこようと思い、ふらっと足を運んだ次第なのですが・・・



あれ、誰かが入口にアウトドア用のイスを組み立てて座ってる?

あれ、なんか立ち上がってこっちに手を振ってきたぞ?

あー!顔なじみの職人さんじゃないの!



話によると、天候も今ひとつだったし、ファミリー物件なので週末にあまり職人さんが

うろうろしているのも落ち着かないだろうと言うことで、元々はお休みにする予定で

いたそうです。しかし、思った以上に天候が良くなく、工事の進捗が微妙になって

きていたそうで、この週末たまたま公示日和があったから作業を進めることにした、

ということでした。



上の方を見ると、職人さんがぶら下がって補修をしています。うわー、こんな高いところ

ロープだけでぶらぶらしているとかすごすぎます。私にはとてもできません。怖くて。



車には全て養生がしてあります。この養生をする担当として、顔見知りの職人さんが

呼ばれたようです。腕のいい方なので、養生だけやってるなんてちょっと勿体ないけど

入居者様からのご指摘があった以上、誰かにお願いしないとなので仕方ないですね。



その入居者様からのご指摘で、落下したモルタルで車に傷がついた件に関しても確認を

しましたが、保険代理店さんとディーラーさんの間での話になっているようです。

入居者さん自身とはちゃんと話が出来ており、特にわだかまりや追加のクレームなどは

ないということで、まずはほっとしました。



そんな話をしていると、札幌7棟目の正面にある物件の駐車場に車が停まりました。

中から降りてきた人が、なぜかこちらに向かってきます。すわ、新手のクレームか!?



違いました。仲良くしている札幌の業者さんの敏腕スタッフの方でした。

知ってはいたんですけど、その正面のマンションにお住まいなんですよね、彼。

あちらも私がいるのに気が付いてこちらに来たのでしょう。

しばらくよもやま話など楽しみました。縁って意外なところでつながるものです。



その後、ぶら下がっていた職人さんが下りてきたので、ご挨拶していろいろ話しました。

ぶら下がれることができて、趣味でラリードライバーをしているというワイルドな

プロフィールなのですが、話すと腰が低くて丁寧で、むしろ線が細い印象を受けます。

不思議ですね。このギャップ。



そんな彼から、ますます線が細いと感じるお話が出てまいりました。



経費節約のために、札幌9棟目の空室を短期で貸すことにしていたのです。

しかし今はもうそこに住んでいないとのことでした。え、そうなんですか!?



理由を聞くと「揺れて眠れない」ということでした。確かに幹線道路沿いですし、

建物も古いので揺れる可能性はあると思います。しかし眠れないレベルだとは。

この職人さん、エアコンの設置も頼み込んできていたので、思っている以上に

繊細な方なのでしょう。職人さんってワイルドな人が多いと思っていたけど、

そうじゃない人もいるもんですね(偏見)



追加で借りたお部屋の経費に関しては、とりあえず全体予算から見てキツイ金額に

なっていなければ別に請求いただいて構わないけど、事前に聞いている話ではないから

その分受けられるかは請求が来た後応相談で、ということだけ伝えておきました。



工事は増員をかけて、予定より早めに終わらせるつもりとのことです。

建物の状態を維持メンテナンスして、入居者様により快適にお住まいになって

いただけるようにしっかりやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月11日

秘かに打診していた震災復興修繕の融資の内諾を得られました。

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札幌7棟目の修繕のために、某政府系金融機関さんに融資を打診しておりましたが

昨日その回答が出て、無事に希望の額の融資を受けられることが決定しました。



現在、着々と修繕が進んでいる札幌7棟目。着工早々に駐車場に停めていた車に

傷がついたというトラブル
が発生してしまいましたが、それ以降は特に問題もなく

粛々と作業が進んでおります。完了は9月の予定となっております。



一応、この修繕の資金としてある程度の金額は確保しておりましたが、手元資金を厚く

するためにも、今回の修繕の分の融資を引いておいた方がいいのではないか、という話を

義母としておりました。罹災証明書があるので、某政府系金融機関さんで好条件で融資を

検討いただくことができそうなのです。



義母的には無暗に借金を増やすのは好ましくないと思っていたようで(正しい判断)、

全額借りるのか、一部にするのか、という点について議論は重ねておりました。

最終的には、ちょうど仙台1棟目の大規模修繕で借入した分が先日完済になったので

その分の返済が浮いたし、全額借りてしまおうかという話になりました。



融資が不透明な時期なので、手元資金があると何かと重宝します。現在検討中の

仙台の築古物件も融資はかなり苦戦しておりますし、札幌10棟目のリフォーム

並行して行わなくてはなりません。修繕の分を融資で賄えると、それ以外の分の現金に

回すことができるため、助かるのです。



この融資のお話、震災後からずっと検討していたものの、試算表を作っていないとか

工事見積をある程度確からしいものにしてからにしてほしいとか、いろいろと調整があり

かつ私もサラリーマンの仕事や自分の融資付を優先させてしまっていて、本件に関しての

検討が後手に回っておりました。結果として、実際の申込に至るまでに半年以上の期間が

かかってしまいました。



ある程度こちらでまとめておいたので、後は義母に手続きや面談など諸々対応して

貰おうかということにして、いざ義母に申し込んで貰ったところ・・・それまで話してた

担当の方が異動になっておりました(汗)

ただ、後任の方がちゃんと話が分かる方だったようで、特に混乱はなくスムーズに話が

進んでいきました。



そして昨日、義母から「融資通りました!」とスタンプ付きのLINEが。

めでたいです!これで最悪仙台のアパートの融資を受けられなくても、今回温存した

資金を使って決済することができるかもしれません。勿論価格交渉次第ですが。



仙台法人は個人や東京法人と比べて財務はそんなにグチャグチャにはなっていないので

多少借入が増えても問題ないとみています。無担保物件も戸建とはいえ2つありますし、

返済比率も総じてそこまで高くない認識です。まあそんなところを考慮すれば、今回多少

借入が増えても問題はないと思われます。



資金が手元にある程度ないと不安がる義母(正しいです)なので、今回のお話で資金が

ある程度充当されてほっとしたのではないかと思います。

仙台法人、どうも融資の具合がいまいちなので、じっくりとやっていくしかないですね。



ともあれ、融資が出るとわかってほっとしました。良かった。



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