2017年08月14日

急遽札幌出張、その目的は空室対策。

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空室、リフォームしなくても募集できるかなと思っていましたが、管理会社さん的には

やった方がいいよと言うことでしたので、そこの相談をしてきました。



今回のターゲットは札幌7棟目。ここは6月に購入しましたが、3部屋と6駐車場が

空いている状況でした。1部屋は先日埋まりましたが、残り2部屋と駐車場6区画は

まだ空いています。



駐車場に関しては「居室が埋まってから外部に募集しよう」という方針にしましたので

とりあえずはいいのですが、そのお部屋がまだ2部屋残っていることに関しては、

焦って家賃を下げない程度に急いで埋めたい、という気持ちがあります。



ファミリー物件なので、一度埋まってしまえばそれなりの長期入居が見込めます。

子供の学区の問題などあり、ファミリーは(転勤族や法人の借上などを除いて考えると)

長期に渡って同じ家に居続ける可能性が高い、というのがその根拠です。

家賃を下げて埋めると、その家賃で長期入居になる可能性がありますから、

多少時間をかけても家賃は下げずにじっくりやろう、という方向で考えています。



さて、そんな状況でもありますので、まずはどうやって埋めていくか、埋めるにあたり

何を売りにしていけばいいか、というところをこれまでも考えてきました。



近隣と比較すると、気持ち家賃は高めという感じもなくはありません。ただ、競合より

駅からの立地がいいとか、エレベーターが付いているとか、2台駐車可とか、そういった

メリットはあります。そこを気に入って選んでくれる人はいるのではないかと思います。



ただ、そういうお客様に気に入ってもらおうとするなら、それなりの対策を講じなくては

ならないのだと思います。近隣よりちょっとだけグレードが高いところを選ぶ、という

ことになるので、お部屋の中身もそれなりのグレードでないといけないだろう、と。



空室の現状の内装ですが、多少汚いところはあるものの、別に募集できないという

レベルではありません。札幌3棟目なら「これで全然オッケーですね」と言えます。

しかし、今回はそういう客層ではないので、もう少し手を加えた方がいいのでは?

というのが管理会社さんの意見でした。そしてそれに伴い、客付しやすくなるような

修繕の見積を提示してくださいました。



この見積をどう評価すべきか。部屋の様子を見てみないと、その修繕が本当に必要か、

必要だけど費用対効果を考えれば削れるのか、などの判断ができません。そんなわけで

札幌に実際に飛んで、現地で管理会社さんとその件の打ち合わせをすることにしました。



・壁紙に画鋲の穴や細かい汚れ、室内換気口からの雨だれのような跡があるので

 クロスを張り替えて対応したい

 →2LDKのお部屋を全部やって10万くらいということだったのですが、中途半端な

  うっすらとしたアクセントクロスのせいでやや色数が多い印象だったので、

  落ち着いた印象を出すために対応することにしました。



・天井のクロスと壁のクロスが微妙に色が違うので、壁のクロスの張替時に天井の

 クロスも張り替えたい

 →天井のクロス自体に汚れはなかったので、壁のクロスを張り替える時に同系色に

  してもらえれば事足りると判断。対応しないことにしました。



・床のCFが茶色系なので、エンドユーザ受けがいい白系のCFに変更したい

 →CFの状態はまだそこまで悪くありませんでした。何とか使える範囲と思います。

  価格が安いなら良いのですが、これも10万以上の補修費になってしまいます。

  洗濯機の跡がついていて本当に張替が必要な場所を除き、今のCFのままでもう少し

  反響を見てから改めて考える、ということにしました。引きが悪いようなら改めて

  施工を考えることにします。



そういった感じで、その場で議論しながら、仲介業者さんや入居者さんにとっての

良い部屋を作りたい気持ちと、コストとの兼ね合いを考えて判断していきました。

結果として、当初出てきた見積より10万以上のコストダウンをすることに。



冒頭で書いていた「それなりの内装でないとターゲットは捕まらない」という仮説からは

矛盾する方向に動いてしまいました(内装費を落とす≒グレードも落ちる)ので、

これが本当に正しいのかという点は私自身も疑問が残っています。ただまあ現実として

不動産取得税もこれから払わないといけないですし、あまりお金をじゃぶじゃぶと

投入するわけにもいきません。様子を見ながら少しずつ改善していく方針でいこうと

思った次第です。



反響をこまめに見ながら調整していく作業になるので、今後も管理会社さんと密に

連携を取りながら対応していきます!



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posted by ひろ* at 12:29 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月04日

初めての入居申込は生活保護の母子家庭。

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先日購入した札幌7棟目、一番安い1階の空室にお申込をいただきました!

しかもリフォーム不要とのことで、コスト的にも大変ありがたいことに。



昨日、札幌7棟目の管理担当の方からLINEがひょっこりと送られてきました。

やたらと長文なので、何があったかなと気にして見てみると、どうやら申込に関する

お知らせのようです。お、いいじゃないですかー!素敵です。



入居申込を入れてくださったのは生活保護の母子家庭の親子だということです。

私、かつて保有していた札幌4棟目の時も、新築なのに1階に母子家庭の生活保護の方が

入ってたことがあります。築浅だろうが築古だろうが、とにかく生活保護の方にやたらと

好かれてしまうのは、そういうオーラがあるからなのでしょうか^^;



お子様は小学生ということで、学区の兼ね合いがあり、そうそう簡単には引っ越さない

可能性が高いというのは大家側としてもありがたいところです。

なぜ今引越をするのかと言うと、離婚のためみたいです。札幌って離婚して母子家庭に

なってる人が妙に多いような印象があります。東京ではそういう入居者の方を

受け入れたことはないです。仙台でも1組そういう方を受け入れたことがあるので

地方都市に多いのかしら?(サンプル数少ないので、あくまで私の感想です)



生活保護にてお住まいになっていただける賃料まで下げないといけないという点は

デメリットになりますが、今回の方は私および管理会社さんが気にしていた問題点は

気にせずに入居する、ということで、リフォームのお金がかからないというところは

メリットになります。



内装の何が気になったかというと、繋がっているLDKと洋室のCFの色が全く違って

しまっていたことです。LDKは真っ白のCFなのに、扉を開放したら同じ部屋のように

使える洋室は木のような色合いのCFとなっていて、パッと見た時に「あれ?」と

違和感を感じる状況になっていました。前のオーナーさん、ここはもうちょっと考えて

内装してほしかったなあ・・・^^;



ここは入居付けのことを考えたら、全面同じ色のCFに統一した方がいいよね、と

会話しておりました。とはいえ、全面変更するのにもそれなりにお金は必要です。

他の2部屋もまだリフォームが入ってないところもあったり、細かい点で修繕した方が

いいだろうという箇所もあり、空室3部屋分の全部の修繕を合わせると、1部屋分の

家賃一年相当の金額に膨らんでいました。これから不動産取得税も来るので、極力

出費は抑えたいなあというところにこの金額ですから、なかなか・・・。



ガスを切り替えることで、ガス会社さんに内装を負担して貰う案もあるよねという

具体的な話もしていたところでしたので、今回の入居申込によって一部の内装コストが

かからなくなるというのは私にとっては朗報でした。



というわけで、前向きに審査をしてもらうことに。

母子家庭の生活保護の方なので、保証会社さんは通せるだろうということでした。

また、保証会社以外に連帯保証人として有職の身内の方が入ってくれるということで、

支払に関しても割と安心できそうです。これであれば申し分はないでしょう。



というわけで、問題なく進めてくださいとゴーサインを出しました。

ほどなくして、保証会社さんは審査OKでしたという連絡をいただきました。はやっ!

あとは区役所の方がすんなり話を通してくれれば、こちらの入居は確定でいいでしょう。



札幌7棟目、購入してから初めての入居申込。良かったです!

この調子で第二繁忙期に向けて残り2部屋も決めてしまいたいところです。

・・・そのためには内装やらないと(汗)



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月22日

札幌7棟目の改善に向けて管理会社さんとミーティング。

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書こうと思ったことがあったけど、まったく筆が進まないのでやめました。

時間が無くなったので小ネタにします。



札幌7棟目の管理会社さんと少し打ち合わせをしました。



募集の状況は閑散期なので今一つ。早期に決めたいなら家賃を下げた方がいいという

状況と判断しました。ただ、この物件はファミリー間取りなので、たぶん一度入れば

長く埋まってくれます。駐車場が2台取れるということも考慮すると、ここで変に妥協し

家賃を下げる必要はないだろう、と。少しじっくり募集して、繁忙期まで様子を見て、

その上で埋まらなければ家賃を下げるということで方針決定。



業者さん向けの募集資料を拝見させていただきましたが、駐車場2台を差別化要因として

大きく掲げているところが良いと思いました。意外と敷地内に2台置ける物件は少ないし

ここに価値を感じてくれるなら、少し家賃が高くてもいずれ申込が貰えるのではないか、

という気はしています。



空室のうちの一部の部屋のCFの色があまりにちぐはぐになっている、という問題も

指摘がありましたので、対応する方向で考えたいと思います。LDKは真っ白なのに

それ以外の床が木目調というちぐはぐな状況になっていますので、客付仲介さんの目線で

勧めづらい、ということでした。高く決めたいならそれなりの内装にしなくちゃね。



屋根に携帯のアンテナを誘致する計画は、某キャリアさんが近々下見に来てくれると

いうことになっているらしいです。こちらもうまくいけば収入アップになるので、

ここは何とか成就してほしいところ。



入居者様の一人から「前のオーナーの時は玄関マットが定期的に交換されていたが、

オーナーが変わってからそれがなくなった」「そのせいか共用部が汚くなったように

感じている」というご指摘があったそうです。売買仲介さんからランニングコストを

出して貰った際には、特にそんな話は出ていなかったように思います。



売買仲介さんに確認したところ、売主さんが発注していたものではなく、管理会社さんが

発注していたものだということがわかりました。転送されている送金明細には確かに

その内容が出ていたので、こちらが見落としていた(&前管理会社さんが引継時にそれを

伝えてくれていなかった・・・)ということのようです。



対応としては、何かしらのマットを敷く方向で考えたいと思います。

数千円のコストみたいなので、それだったら同じようなサービスを依頼しておこうか?

それとも管理会社さんと何か検討して、もっと安い方法で済ませる?

ここは今後調整かなと思っています。



購入したばかりで試行錯誤になるとは思いますが、ここは焦らず着実に埋めていく、

ということで足場固めをしたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:20 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月06日

幸先の良い滑り出し?管理会社さんと現状把握の打ち合わせ。

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昨日は札幌6棟目の現状把握について書きましたが、今日は札幌7棟目に関して

管理会社さんと軽く打ち合わせた内容を書いてみたいと思います。



先月決裁した札幌7棟目。3部屋の空室と6部屋の駐車場の空きがある状態からの

スタートと言うことになります。ここだけ見るとけっこう厳しい状況に見えます。

そんなに空いてるの買っちゃって大丈夫?という。



一日も早く埋めてほしいです、と言いたいところでしたが、なんせ前にブログに

書いた通り、残念な前管理会社さんの所業のため、引き継ぎがものすごくタイトだった、

ということもありましたので、あえてあまりそこに口出しはしていませんでした。



今回「ようやく落ち着いてきました」という一言がありましたので、そろそろ本腰を

入れて空室対策を練っていきたいと思っております。



まず、現在の空き状況ですが、1階が1部屋、上層階が2部屋という構成です。

1階への問い合わせが多く、現時点で7件の資料ダウンロードと数件の電話問い合わせが

あるということでした。閑散期としては、1ヶ月未満でこれだけ反響が得られるなら

優秀な数字だと思います。1階の問い合わせが集中しているということなので、

見た目の家賃が安いところが目を引いているのではないかという感じはしました。



広告料は、前オーナーは3ヶ月出していたようですが、2ヶ月に減らしました。

部屋のスペックを考えたら2ヶ月で十分です。前管理会社さんが残念であったために

決まらないのだろう、というのが私の見立てでしたが、ここはその読みが正解だったと

言ってもよさそうな雰囲気を感じました。



家賃設定についても、管理担当さんが実際に部屋を確認し「2タイプの部屋のうち

片方はサブのお部屋の陽当たりが抜群によく、もう片方はあまりよくない」という点を

考慮し、陽当たりが良い部屋の家賃を1000円アップして募集している、と報告を

いただきました。あまり利回りは高くない物件なので、こういう地道なところで少しずつ

家賃を上げていけるなら、その方が助かります。やりすぎると回転が早くなりかえって

費用が出ていくという点は気を付けなくてはなりませんけど。バランスが大事です。



それから駐車場。外貸しを検討して埋めていこうという話を前からしていましたが

早速動いていただいたようです。そして面白いことに、反響としては外のお客様より

「2台目を借りたい」という問い合わせの方が多いのだそうです。良い傾向ですね。

今いるお客様を囲い込めるチャンスだと思います。敷地内に2台借りられる物件は

さほど多くないだろうと思います。引越をしようにも、2台敷地内で借りられるところを

探したくなり、そこがうまく見つからないから引越を断念する、みたいな展開が

期待できるのではないかと皮算用。



私からは、駐車場は残り3部屋の人も使いたいかもしれないから、6台中3台までは

外貸しなり2台目貸しなりで埋めてしまい、残りは新規募集用にキープする方向で

お願いしたいという話をしました。管理担当さんも合意してくださいましたので、

貸しすぎないよう調整していく感じで。



あと、駐車場に関してはきっと区割りを見直したら、もう1区画くらい車を停めることも

可能なのではないか、と考えております。さらに、駐車場が余っているようであれば、

その区画をつぶして戸建なりアパートなり建築したい、ということも考えております。



この辺、管理会社さんに相談しましたが、回答としては「1年待ちましょう」と。

どうやら引き継ぎの時に「建物裏手は雪がすごいことになる」という話を聞いたそうで

実際に1年回してみてからでも遅くない、という感じみたいなのです。なるほど!

敷地はあるけど使えないとかだったら、入居者様にご迷惑をかけてしまいますしね。

というわけで、ここは焦らずにじっくり取り組んでいこうという気持ちになりました。



物件の契約者の特徴として、法人契約もけっこう多いということでした。私の予想では

立地的に地元の方が多いのかなと思っていましたので、これはちょっと意外。ただ、

細かく内容を聞くと、道外からの転勤というよりは、道内の小売店とかの社宅という

話が多かったようですので、ある意味最初の見立ては間違っていなかったのかな?

と思っています。



細かいところに関しては別途まとめて報告するということでしたので、今回の話も含め

現状把握に必要な情報を流してもらおうと思います。



そこまで利回りは高くない物件なので、やっぱり全部きちんと埋まっていてくれる方が

こちらとしては嬉しいです。今後の動きに期待していますし、もし管理会社さんだけでは

難しいところがあるなら、私も積極的に関与していきたいと思っています。



目指せ早期満室!



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posted by ひろ* at 06:13 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月16日

無事決済を向けた札幌7棟目の今後の展望。

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無事に決済することが出来ました。札幌7棟目、運用開始となります。



買主は誰も参加しない中、融資は昨日無事に実行されました。仲介業者さんと

金融機関さんの両方から、無事実行・着金確認などの連絡をいただき、最終的に

司法書士さんから登記申請完了のご連絡をいただき、確定ということになりました。

これもひとえに関係各位のご尽力のたまものと思います。ありがとうございます。



管理会社さんは早速動いてくださり、マスターキーを含めた必要書類の引き取りに

前管理会社さんを訪問してくださったようです。ありがたいことです。

入居者様の混乱を最小限に食い止めていただくよう、何とかお願いしたいところです。



さて、今回購入した物件の今後の運用方針や狙っているところなど書いてみます。



自分で言うのもなんですが、過去に購入した物件の中で本物件が一番利回りが低いです。

それでいてエレベーターはあるから経費もかかるし、キャッシュフローベースで言うと

そこまでメリットがある物件ではありません。と言いつつも、返済比率は50%ちょいに

なっているので、最近の水準で言えば決して悪くないのだろうとは思います。ここは

金利や期間などの条件を金融機関さんが頑張ってくれたからなのだと思います。



35年保有し続けてもいいのですが、大規模修繕など考えるとそこまで持ち続けるのは

あまり得策ではないだろうと考えています。それなりの期間保有した後、売ってしまって

利益確定するのが得策かな、と。



ただ、物件がそれなりに大きいので、次の人が融資をつけられるかという問題は

つきまといます。10年後に売るとしたら築21年なので、年式としては大丈夫だと

思うのですが、その頃の融資動向が読めません。すっかり閉じていたら出口はないです。



ここのリスクに対しては、元金均等での返済なので元本が減るのはそれなりに早いことを

よりどころにして考えていけばいいかなと思っています。2億借りましたので、金利が

今の水準と変わらなければ(私はあと10年金利を大きく上げることはできないだろうと

予想しています)残債は1.4億ちょっとに減っています。賃料が10%ダウンしたと

しても、利回り10%は超えています。まあ何とか買い手はつくのではないかという

楽観的な見方はあります。



利回りが低いので空室が出ると大変なのですが、この物件はファミリー間取りなので

入ってくれればそれなりに長く住んでくれるだろうと思っています。過去に札幌で

保有した物件、単身だと短期退去が多かったのですが、ファミリーは割と長期に渡り

住んでくれることが多かったです。しかも今回の物件、場所的には転勤族の方とかは

わざわざ選ばないかなと思う立地なので、地元の方がじっくり長く入ってくれることが

期待できると思っています。



札幌は広告料の相場が東京などと比較すると高いです。入れ替わりが多いと、それだけで

経費率が高くなり経営を圧迫します。さらに、単身は家賃が安いため広告料の比率が

さらに高まるという問題があります。



仲介営業マンは1回の契約でこのくらいほしいと思っている金額があります。

それが10万だったとすると、家賃2万円の部屋なら広告料5ヶ月、家賃5万円の

部屋なら広告料2ヶ月の物件でないと取り合ってくれません。



ファミリーだと原状回復にかかるお金が多いくなるというデメリットはあるのですが

家賃が高いので広告料が相対的に安い、入れ替わりも少ない、というメリットがそれを

補ってくれます。なので私はファミリーの方が好きです。実質利回りで考えた時に、

ここが大きな差になってくると思っております。



表面利回りは低いけど、トータルで見たら単身物件を買うよりは全然いい成績を

残せるに違いない、というのが今回購入した動機となります。



もう一つの理由は、豊富な土地。2LDKが17部屋という物件なのですが、

駐車場はそれ以上にあります。1部屋1台確保できていて、それでもさらに駐車場が

余っているというのは、けっこう良い条件であると思います。



この物件、建蔽率60%、容積率200%ですが、建蔽率も容積率も消化できてません。

容積率の消化は7割弱、建蔽率の消化に至っては16%くらいしかしていません。

かなり土地に余裕があるわけです。



駐車場の配置などを再考すれば、もしかしたら戸建くらい建っちゃうんじゃないか?

土地代かからないんだから当然利回りが高くなり、トータルでの収益が大きくなります。

さらに、隣近所を少しでも購入できたら面白いことになるんじゃないか?

そんな夢とロマンがある物件です。



ですので、基本戦略としてはキャッシュフローを得つつ元本が減るのを待って利益確定。

その間に、あわよくば敷地内にもう1棟建てて収益性をさらに良くしてしまう、という

流れで考えております。



ま、そうは問屋が卸さないとは思いますが、妄想するだけならタダですから!

妄想を現実にできるように頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする