2020年05月13日

札幌7棟目に事務所利用のお申込をいただきました。

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札幌7棟目にお申込が入りました。このご時世になんとありがたいことでしょう。

今までにないパターンだったのですが、適切にフォローいただいたので安心です。



昨今の新コロの影響による賃貸市場の動きの鈍化は目を覆わんばかりのものがあります。

先日、富山1棟目の管理会社さんとも少し会話しましたが、富山も新コロの影響により

動きがかなり鈍くなってきたとのこと。東京や札幌だけではなく、この流れが全国に

広まっているのだなという印象を受けました。



札幌7棟目の管理会社さん曰く、生活保護の価格帯ではないファミリー物件は特に

動きが感じられないということでした。他の業者さんの話も総合して考えると、

生活保護などの低価格帯物件は多少動きがあるものの、一般的なファミリー物件は

あえてこの時期に引越をしようと言う方は多くないのだろうと思います。

「長期戦を覚悟してください」という管理会社さんの言葉を受け止め、札幌7棟目は

焦らずじっくり構えよう、と決めておりました。



そこに良い意味で期待を裏切る今回のお申込。やり手だわ、管理会社さん。グッジョブ。

今までにないパターンでしたので、多少面喰いましたが。



今回のお申込は「建設会社さんの事務所利用」だそうです。入居開始は7月から。

保証会社さんの保証審査は通過しているとのことです。



建設会社さんの事務所利用ということですと、過去に東京8棟目で経験があります。

この時は近所に作っている建物の工事を請け負うゼネコンさんで、作業員さんの

詰め所として活用されていました。元々は1年ちょっとくらいと聞いていましたが、

工期が延びたのか1年半以上使っていただきました。作業員さんの詰め所だったせいか

室内は1年半の経年劣化にしては汚いなと思いましたが、原状回復費も無事に支払って

いただき、結果として良いお客様だったと思います。



今回もそんなパターンなのかなと思い、いつまで利用する想定ですかと確認したら

「特に期間は聞いておりません」と。どうやら2名程度のスタッフの方が使う事務所と

いう形で借りるようです。へー、恒久的な事務所ってことかあ。普通の住居系物件なので

そんな申込があるのが意外でした。



となると、気になるのはどの程度オフィスに人が出入りするのか、というところ。

あまり不特定多数が出入りするのはご容赦いただきたいです。オートロックなのに、

知らない人がしょっちゅういるとなると、住民の方も不安に思うかもしれません。

その点管理会社さんに確認したところ、来客は月に数件程度とのことでした。

看板もなし、ポストに社名が出る程度とのことです。



現在は近所の路面店を借りているものの、家賃が高いので札幌7棟目に引越をする、

というのが今回の趣旨のようです。テレワークやリモートワークを活用するため

事務所の面積を減らそう、という動きではないようですが、今後のことを考えて

固定費を下げるというのは理論としては間違っていないなあと思います。事業継続性を

考えれば、固定費は少ないに越したことはないですから。



今回、びっくりしたのが家賃でした。元々募集していた家賃より明らかに高い家賃で

報告がありました。10%増です。え、なにこれ、事務所利用だからリスクが高いので

家賃交渉してあげてくれたということですか?それにしたって10%アップはすごい!



「消費税分です」



あ、そゆこと・・・。仙台法人は太陽光発電による課税売上があるので、その理由だと

結局お国に納めなくてはならないからなあ。まあでも、手元の売上が増えること自体は

悪いことではないので、これはこれでよしとしましょう。



広告料の計算はちゃんと税抜価格で対応してくださったという報告もありました。

そして広告料がさりげなく3ヶ月に!ファミリー物件なのでなかなかワイルドな額の

広告料が出ていくことになりました。変なことをする管理会社さんではないという

信頼感はあるし、「敷金1ヶ月分確保しました」ということで手元のお金が直近では

出ていかないよう工夫をしてくださったようですから、よしとしましょう。

たぶん仲介業者さんが敷金取ってくるからその分AD上乗せしてほしいと相談を

してきたのではないかと予想します。礼金で相殺できればベストだったのですが、

まあ無いものねだりしても仕方ないです。



こんな時期にお申込を得られるなんて、本当に素晴らしい。これで仙台法人の

保有物件は、千葉1棟目のテラスハウスを除けば完全満室ということになります。

全体での完全満室はなかなか難しいので、仙台法人としての完全満室くらいは狙いたいと

思っております。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月04日

物件屋上へのアンテナ(携帯基地局)設置に向けて交渉中。

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以前、友人からの紹介で楽天の基地局を設置できないか模索していた時期があります。

それが実ったのか関係ないかはわかりませんが、アンテナ設置に関して現在交渉中です。



楽天モバイルのMNOプラン、いよいよ正式にプランが出ましたね。2,980円で

使いたい放題はなかなかインパクトのある数字ですし、エリアが狭いと言う問題も

私自身は東京23区在住なので特に問題にならないです。iPhoneに当面は

対応していないとか、エリア外に行くと2GBしかデータ量が使えないとか、いろいろな

制約が今はありますけど、基地局がちゃんと整備されれば面白い存在になりそうです。



1年無料に釣られ、私も早速楽天モバイルのMNO版を導入しました。解約手数料が

ゼロ円ということですし、1年無料が終わったら解約しても良いという解釈と捉えたので

試しに導入してみます。この手のガジェットが好きだから、好奇心で・・・です。

端末は3インチの超小型が特徴の「Rakuten Mini」を買ってみようと

思っています。端末のサイズがどんどん大きくなっているので、小さな端末もたまには

使ってみたいと思うのです。



楽天はいつになったら札幌等他の地域の回線を整備するのだろう?目処はわかりません。

ただ、私の持っている札幌7棟目に関しては、楽天モバイルさんから携帯基地局設置の

ご提案が来ています。だから頑張って進めているのは間違いないと思います。



以前のブログにて、友人のつてを頼って楽天モバイルに「うちの物件アンテナOKです」

とアプローチを掛けたことがあります。こちらはその後特に音沙汰はなかったのですが、

1月半ばに管理会社さんから「楽天さんより提案を受けました」というご連絡が!

私のところにも、紹介してくれた友人のところにも、その話は全然なく寝耳に水でした。

友人曰く、たぶん紹介と関係なく自前で開拓したのだろう、と。



管理会社さん経由で出てきた金額は、ちょっとそれだと安すぎません?という金額。

駐車場1台分の価格で提案してきているようです。



東京の友人でアンテナを立てている人に聞くと、それよりはかなり高い金額で

貸しているようです。確かに地代は安いのかもしれないけど、東京の電波と地方の電波で

そこまで格差があるかと問われると・・・特に札幌は200万人近い大都市です。

東京までとは言わずとも、携帯電話がカバーする範囲に絞った人口密度で考えれば、

今回提案された金額と東京の大家さんの地代の金額の差(5倍〜8倍くらいの差がある)

にはやや納得しがたいものがあります。



自分がこのくらいの価値があると思う値段で検討して貰うこと自体は問題ないと思うので

カウンターオファーでこちらから「この金額なら貸す」という情報を管理会社さんより

提示していただきました。こっちはそのエリアでもかなり高い建物です。そのくらいの

価格で乗せてくれたっていいじゃない。そんな気持ちです。



管理会社さんには「強気すぎません?」と心配されましたが、せっかくのチャンスなので

強気でいきたいと私が意思表示したので、管理会社さんもその線でできるだけ交渉を

してみます、ということで動きはじめました。



しばらくしてから、管理会社さんに状況を伺ったところ、2月後半にようやく現地調査を

行う段取りがついたとのこと。提案から1ヶ月で現地調査って感じのスピード感です。

たぶん首都圏などを先に整備していて、後回しになっているのでしょうね。



現地調査の後、本部に稟議をあげて承認が取れれば、アンテナの設置になるようです。

気になる金額は、どうやら私が伝えた価格で検討してくださっている模様。

できればそのまま通ってほしいです。別に暴利な金額ではないと思いますし・・・。

東京から比べたらそれでもまだ安いです。



この話、これでうまく通ってくれれば、利回りもちょっと上がります。よきかな。

楽天モバイルさん、期待しています!



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月27日

リフォーム費用が予想通り高くなってしまった。

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札幌7棟目の退去後の原状回復お見積が届きました。6年お住まいの方なので、

ある程度仕方ないと思っていましたが、想像以上にルーズな方だったようです(汗)



2月半ばに退去と伺っていた札幌7棟目。今シーズン2件目の退去となります。

昨シーズンは退去ゼロだったのですが、やはりずっとそのままというわけには

いきませんから、仕方ないでしょう。



長期入居の方なので、原状回復は東京ルールに則ると私の負担がほとんどです。

よほどの先方責任による破損などない限りは、私が原状回復の費用を負担することに

なります。できるだけ綺麗に使っていただいていることを祈るよりほかにありません。

札幌7棟目の管理会社さんは、原則はきちんとルールに則りつつ、善管注意義務違反が

見受けられるところはきちんと請求する、というバランス感覚を持っておられるので

まずは管理会社さんの判断を待とうと思います。



そして昨日、管理会社さんから退去立合の報告書が届きました。

遠隔地ゆえに現地確認ができない私ですが、この管理会社さんから届く報告書は

それを見越してなのか、間取り図と写真を対比させて、どこの何が悪いのかを

わかりやすく理解できるような構成になっています。素晴らしい。



フォーマットは素晴らしいのですが、内容はあまり素晴らしくなかったです(汗)

あまり丁寧に使っていただけてはおらず、汚れやへこみなどが目立つ状態でした。



特に、ガスコンロの汚さと換気扇の汚さが目立ちました。ここは管理会社さんにて

入居者様にヒアリングした結果、換気扇の清掃は過去一度も行っていなかったとのこと。

耐火ボードに焦げ跡がある、レンジフードに油汚れがこびりついているという状況につき

この部分は入居者様に請求をする形で現在話をしている、ということでした。



ガスコンロまわりの壁紙やCFも油汚れがひどく、全面張替せざるを得ないとのこと。

床CFは見切りがないため、一部を張り替えると全面張替せざるを得ないというのが

管理会社さんの考えです。まあ確かに、床の色が部屋によってガチャガチャ変わるのは

落ち着かないですからね。ですので、今回のご提案には廊下とLDKの間に見切りを入れ

今後無用なCFの張替が発生しづらいようにしては、というご提案でした。



この物件、ちょっと施工が良くない部分があり、部屋にある換気口からなぜか室内に

水が侵入してくることがあるようです。その証拠に、退去立会時にかなりの高確率で

壁紙に換気口から水が垂れて汚れたような跡がついています。今回もそれがあったので、

いつもと同じように逆流防止の半月板をご提案いただきました。これは必要です。



浴室も汚れがひどく、美装で落ちない可能性ありとのこと。その場合は追加料金で

再美装することになるとのことです。



まあとにかく、けっこうひどい状態だなあという印象でした。

とはいえ、仕方ないことですね。これも不動産賃貸業の宿命です。



さて、そんな状態なのですが、気になるお見積は・・・

ドドン!36万円!ギャース!

2LDK50平米程度のお部屋なので、仕方ないとは思いますが、痛いですねえ。



この管理会社さんに関しては、お付き合いもそこそこ長く、手を抜いていいところと

抜いちゃダメなところはわきまえていると思います。利益を優先して、不要な工事を

行うようなタイプの会社さんではありません。そういう意味では、ご提案いただいた

内容が客付に必要なことであり、それで進めるのがベストであろうと思います。

このまま発注させていただこうと思います。



今年は繁忙期が前倒しになっているようなので、今からこれだけの内装を入れて

繁忙期中に埋めるのは少し厳しいところがあるかもしれません。とはいえ、できるだけ

空室期間が長引かないよう、早め早めに工事を終わらせる必要があると思います。

さっさと発注する旨の返信をして、動いていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:27 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月16日

連続での退去予告、しかも原状回復的にも家賃的にも痛いお部屋から。

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札幌7棟目、先日退去と入居がほぼ同時に発生して、機会損失最小限で良かったと

思ったところでしたが、立て続けにまた退去予告が発生してしまいました。あちゃー。



札幌7棟目は築浅ファミリー物件で、あまり出入りがありません。退去も少ないし、

入居も(家賃を高めにしているので)あまり足は早くない印象を持っております。

昨年は退去ゼロで推移したので、手間があまりかかりませんでした。札幌の場合は

広告料が比較的高めなので、どうしても入退去がかさむと経営的にはきつくなります。

その観点では、この物件はとても優等生。家賃が高いので広告料も単身物件と比べて

相対的に低くなります。単身なら広告料3ヶ月のところ、2ヶ月で済んでいますから。



今年に入ってから(厳密には昨年末に予告はありました)、1部屋退去になることが

わかりましたが、退去と同時に入居になる形で申込を管理会社さんがゲット


この辺の動きの良さが札幌7棟目の管理会社さんの素晴らしいところです。札幌では

複数の管理会社さんに物件を預けていますが、今のところ物件を預けて安心できる

ランキングのトップクラスに札幌7棟目の管理会社さんがおります。



上記のようなこともあり、今年も繁忙期は楽できそうだな・・・と思っていたのですが

早々にその期待は裏切られることになりました。



昨日、管理会社の担当さんから「2月末での退去予告が1件入ってしまった」という

報告をいただいてしまいました。あいたたた。



話によると、今回の退去予告は6年住んだ方で、かつ駐車場2台契約をされている、

ということでした。これはあれだ、原状回復もかかるし収益的にも駐車場2台分が

失われるということで、けっこう痛いやつですわ。辛いです。



管理会社さんも、たぶん原状回復はかかるのではないかと予想しております。

6年って、小学生が卒業するくらいの長い時間ですもんね。それだけの期間お住まいに

なっていただいたことに感謝したいと思います。引越理由は確認しておりませんが、

自宅の購入とかそういう幸せなお話ならいいなあ。



綺麗に使ってくれているといいな・・・という淡い期待はありますが、仮に綺麗に使って

いただいたとしても、全く原状回復不要ということはないでしょう。この物件は2LDK

50平米以上という間取りなので、原状回復もそこそこかかります。できるだけ安くと

言ったところで、家賃を高くとりたいと言う物件で内装を超チープにすることはNG。

ほどほどのランクにすることが必要と思います。出費は覚悟した方がよさそうだな。



しかも退去時期が2月末という微妙なタイミング。そこから大急ぎで内装をやれば、

何とか3月後半には内見可能になるとは思うのですが、ちょっと職人さんがいないとか

そういうことになれば、すぐに3月末にずれ込んでもおかしくないです。この辺は

管理会社さんにうまくグリップしていただくより他に手はなし。



書面上の募集はさっさと開始して、実際に内装が出来上がるまでに申込が入れば

儲けもの、入らなくても周知する効果はある、というところでしょうか。そんな感じで

構えて募集をしていればよいかなと思った次第です。



これ以上の退去が出ないことを祈りたい・・・。

退去があること自体は仕方ないですが、あまり重なってほしくないなあという

大家さん側の勝手な本音です。



駐車場2台OKというのは条件としていいと思いますので、うまくハマるお客様が

早々に見つかることを祈りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月13日

札幌7棟目の換気扇故障・・・迅速に対応することが資産の維持につながる。

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そろそろ正月休みモードも終わり、周りが通常営業になってきた雰囲気を感じます。

それに伴い、設備の故障も通常モードで発生するようになりました(汗)



今回、設備の故障の連絡があったのは札幌7棟目。築10年〜15年の物件だと、

ぼちぼちと色々なところが故障してくる頃合いです。そう、私の自宅もその時期で

引越の後買った洗濯機が怪しい挙動をしていたり、テレビの枠が最新のものに比べて

かなり太いのが気になって買い替えてみたり、そんな時期に来ています。賃貸住宅も

同じように設備の寿命がそろそろ見えてくる頃合いです。



管理会社さんから今回ご報告があったのが、浴室の換気扇が回らないというお話。

不動産賃貸業をやっていると、必ず経験するパターンですね。換気扇が回らない系。

構造的に、回るものは故障が多いと私は思っています。だから風力発電とかも

ランニングコストがかかりそうだという感じで見ています。



自宅も一番最初に故障した設備は浴室換気扇でした。6〜7年くらいで故障して、

メーカーさんに来てもらったら、早すぎるので無償でいいですと言っていただいた

ことがあります。換気扇って故障が多いんだなとその時も思ったものでした。



管理会社さん、私がダメと言わないだろうということは予見済み。勿論それは正しい

判断です。入居者様が生活をするにあたり、それが故障しているのは問題があります。

管理会社さん判断で既に手配済みということで、入居者様も迅速な対応に満足すると

思われます。こういうことの積み重ねがきっと長期入居に繋がるのだと思います。

管理会社さん、ありがとうございます。



単身向けの浴室換気扇はだいたい2万くらいあれば費用的には賄える認識なのですが

こちらは築浅のファミリー物件なので、もうちょっとグレードが高め。3万以上は

かかります。ちょっと痛いけど、まあ仕方ないですね。今はまだ家賃が高く取れて

いるから、そこから賄うのは大きな問題にはなりません。



ただ、先々この家賃がどんどん下がっていくと、状況は一変します。家賃は安くなり

設備は古くなればなるほど壊れやすくなる。売上が減って経費が増えることになります。

金利も減りいろいろと逆ザヤな状態になりかねません。



この物件は、35年という長期の融資があるからこそ成立している物件です。

利回りなんて8%くらいしかありません。色々な条件がたまたまうまくハマって

成立しているにすぎません。



うまくいっている時はいいですが、金利が上がったら?家賃が下がったら?築年数が

古くなったら?など、いろいろと先を考えて行動しないと危険な物件です。

ハイレバ低利回りで回している物件は、シビアなコントロールが要求されます。

(それを自覚せずに保有している人も結構いるのでしょうね)



札幌7棟目に関しては、私としてはとにかく資産価値を毀損させないことを第一に

考えたいと思っています。若干時間がかかってもいいので、近隣よりちょっとだけ

高い家賃で募集し、2〜3ヶ月以内に空室を埋めます。テナントリテンションには

細心の注意を払い、設備の故障などもできるだけリクエストに応じて修繕します。

外壁も一昨年の震災で被害を受けましたが、災い転じて福となすという格言を参考に

地震保険で外壁を修繕し、むこう5年くらいは毎年経過チェックを入れて、問題が

出そうな箇所は計画的に修繕を行います。



こうして維持することで、家賃収入が高額になるので、売却時も高い価格で売ることが

可能になるはずです。トラックレコードもあり、大規模修繕済みという状態であれば

築20年〜25年くらいでうまく出口は取れるはず。最悪取れなかったら、その時はまた

作戦練り直しですが、その頃にはもうちょっと財務基盤が強化されているはずなので、

これまでのCFを吐き出して売却することで、プラスマイナスゼロくらいには

できるのではないか、と期待はしています。



この物件は、金融機関さんの要望で元金均等で借入しています。ですので、7年経つと

残債は20%減っているはず。2億借りたので、1.6億の残債になるはずです。

1.6億なら今の家賃を維持すれば利回り10%。築20年で利回り10%、しかも

ファミリー物件ということになれば、恐らく地元の方がどなたか購入されるだろうと

私自身は考えております。そこまでコントロールできれば、あとは売って出口を取って

その間のCFを得て投資完了、というところでしょうか。



描いた青写真が絵に描いた餅にならないよう、今回の換気扇の修繕も含めてきちんと

対応して、資産価値の維持に励みたいと思います。



最後にぼそっと本音の一言。

この物件が実は一番怖いんです、私。高利回りボロの方がどれだけ気楽なことか。



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