2021年11月11日

除雪費が値上がりしてしまうとのこと。

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世界的な物価高騰の余波を受け、札幌7棟目の除雪費が値上がりとなりました。

これだから経済成長しないのは困るのですよねえ。



安定稼働している札幌7棟目。何事もないというのは素晴らしいことです。

管理会社さんのご尽力の賜物という側面が強くありますが、とにかくこの物件は

私のところまで連絡が来ません。だいたい私のところに来る前に管理会社さんが

片づけてくれています。空室が出てもサクッと決まってくれますので、非常に

ありがたいと感じております。



私が保有する物件の中で一番の巨艦物件で、キャッシュはまあそれなりに残る感じです。

頭金いっぱい入れた印象が強かったですが、冷静に見直すと2.06億の売値に対し

2億の融資を付けているので、諸経費込で2000万程度の頭金でした。絶対額としては

大きい自己資金ですが、8%くらいの物件ということを考えると、さほど頭金の額は

多くないなあと思います。なので残るキャッシュもそれなりって感じですね。

大きくは残らないけど、元金均等で返している分の元金が減っていることにより

含み益も出ていますし、運営費用諸々を払ってもちょっとキャッシュは出ているので

これはこれでよしとしようと思っています。なんせ運営が楽だし。



借入して4年が経過しましたが、2億借りたうちの2000万以上が返済完了しました。

元金均等で借りることを条件にされたのが当時は厳しいなと思ったのですが、今になると

元本の減りが早いので、これはこれでいいのかなと思うようになりました。爆発的に

キャッシュを生むわけではないですが、築古高利回りと組み合わせることで弱点を

補完しあう関係になれるのではないかと思います。



満室想定家賃が1760万くらい(携帯基地局の分も含め)ですので、残債に対する

利回りは10%前後になっています。築15年のRCで10%なら問題なく売れるので

そういう意味では既に安全圏と見ていいでしょう。あとはどこまで保有してから

売却にかけるか、という観点が重要になりそうです。



地元の人は買わないでしょうけど、今の相場なら9%くらいでも買い手はいそうです。

手数料などあるので単純には言えませんが、9%で売っても1000万くらいは手元に

残りそうな気はします。まあそれだと当初投下した自己資金の回収もおぼつかないので、

やはりもうちょっと残債が減るまで売却の一手は使わない方がいいだろうなと考えます。



さて、そんな感じで決して悪くない状態の札幌7棟目ですが、運営面ではちょっとだけ

困ったことが出てきました。それは冒頭に書いた通り、除雪費の値上がりです。



駐車場が広い物件なので、除排雪にはけっこうなお金がかかっております。

年間で数十万単位のお金が除雪に消えていきます。北海道の宿命ですね。

ロードヒーティングも入っていない物件ですから、やむを得ない出費です。



管理会社さんから、今年は例年の金額に+10%になってしまいました、ということで

今年の分のお見積が届きました。うーん、なかなか痛いです。金額が大きくなれば、

10%という金額もそれなりに大きくなってしまいますからね。



この打診に対しては、私はすぐにOKを出しました。10%で済むならやむなし、です。



原油高もあり、燃料費は高騰しております。その意味で除雪の原価が上がっているのは

間違いないので、それに対する転嫁があるのは仕方ないことです。それに、そもそも

除雪してくれる業者さんが減ってるとか、元々そんなに大きな利益が出せない業界だとか

そんな話もちらほらと以前から聞いていましたので、今まで問題なくいい仕事をして

くださっている業者さんを叩いて値下げさせようという気持ちにはなりませんでした。



管理会社さんも、値上げにはなるけど仕事ぶりは良いので、できれば今の業者さんに

そのままお願いしたいという話を受けていましたので、それであれば継続が良いだろうと

私自身も考えております。



ということで、ただでさえそんなに厚くないキャッシュフローがさらにしぼむことに

なりましたが、そこは耐え忍ぶしかないなあという感じです。頑張れ、自分。



仙台法人は堅実にお金が貯まっています。義母が社長なので、あまり無理をすると

手元のお金が少ないと文句を言われます。だから無茶な投資はできません(笑)

今後も安定した投資を心掛けて、着実に積み上げていければと思います。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月21日

何も言わずとも配慮してくださる管理会社さんに感謝。

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札幌7棟目で細かい修繕が発生しましたが、いずれも細かい話で済みました。

管理会社さんにコストダウンの努力もいただき、感謝しております。



先日、札幌7棟目の管理会社さんから請求書が届きました。設備の故障に対応した旨の

内容と、その請求書でした。工事内容と金額は妥当なものであったので、問題ないとして

送金時に相殺しておいてくださいと返答をしました。



でも実は返信を書きながら思っていたのです。これって何の話だったっけ?と(汗)

仕事が忙しい時に来た連絡って、どうしても忘れがちになります。おそらく今回のやつも

連絡は貰ってるけど忘れてるパターンなのだろうなあ。札幌7棟目の管理会社さんは

お金かかることに対して連絡なしで勝手にやっちゃうタイプではないので。



札幌7棟目の管理会社さんは、今のところ私の中で管理をお任せして安心できる

管理会社さんのトップクラスにいらっしゃいます。安定感があり、仕事がハイレベル。

派手な事件が起こらないのが良いところです。派手な事件が起こってから収束させるより

派手な事件が起こる予兆をつかんで事前に対策をしておくことができるタイプです。

立ち回りとしては事件が起こってから華麗に対処するファンタジスタの方がウケは

良いと思います。ただ、地味にそういう問題が起きそうなところを先回りして

対処できることの方が、本当の意味で優秀であると私は考えます。そういう仕事が

できるのが札幌7棟目の管理会社さんです。



ということで、今回の請求の発端って何だったっけ?を調べるために、過去のやり取りを

遡っていくと・・・ありましたありました。9月に連絡貰ってますね。サラリーマンの

仕事でお客様先に出張しているタイミングに貰っているようです。なるほど、それで

記憶に入ってなかったんだな。納得。



その時の連絡は、浴室とトイレの換気扇からガラガラと異音がするというものと、

網戸に破れがあるというものでした。請求書と照らし合わせてみると、交換したのは

浴室換気扇のみのようです。トイレの換気扇はやらなくて済んだのかな?ありがたし。

網戸は張り替えを実施したよう、連絡の通りでした。



あと、その連絡を貰った近所でさらにもう1件連絡いただいておりました。

入居者さんから「エレベーターマットが汚い」という連絡があったとのことです。

現場で清掃をしても落ちないので、マット交換しかないという結論になったのですが

ここからがすごくて「エレベーターの会社にマット作成を依頼すると高額だったため

タオルカーペットをDIYで敷きました」「DIYクオリティなので材料費だけ

ご負担でお願いします」とか言ってしまうのですよ。いやもうほんと、こちらが何も

言わないのに、そこまでしてコストダウンをしてくださるなんて。そんな管理会社さんは

なかなかないと思います。感謝の念でいっぱいです。



札幌7棟目の管理会社さん、自分たちの人数でクオリティを落とさずに受けられる範囲で

管理を受ける方針で、キャパオーバーになりそうと思ったら管理のお話があっても

お断りしているのだそうです。こういう時って、人を増やして管理棟数を増やす方向に

普通の管理会社さんなら持っていくと思うのですが、社長はそれによって新人という

不確定要素がクオリティを下げるのではないかという考え方をしている模様です。

ほぼ家族で経営しているような感じの会社さんなので、今いるメンバーが不自由なく

食っていける規模で十分という考えでもやっていけるのでしょうね。役員しかいない

会社って感じですから、退職されるリスクもかなり少ないでしょう。



この辺の欲のなさ、家族を食わせるだけの食い扶持があれば良いというところから

ぶれない姿勢。この辺が他の管理会社さんと一線を画す理由の一つなのかもしれません。



そう考えると、相性のいい管理会社さんって、規模拡大だけに邁進しているわけでもなく

社員が幸せになれる・オーナーとの相性を大事にする、みたいなところが多い気が

してきました。どうやら私は、相手の顔がしっかり見えていて、お金や規模に

執着するより、クオリティを上げて骨太の体質にしていくことを大事にしている

会社さんと相性が良いような気がします。



ともあれ、工事を安く済ませる努力をいつもしてくださり、大変感謝しております。

私はちゃんとそのことに気付いてますからね!とPRしておきます(笑)



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月12日

札幌でもいよいよエアコン設置の波が!

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いよいよ来ました。札幌7棟目で「エアコン設置させてくれなかったら退去する」宣言。

札幌もそういう土地柄になったのだなあ、と・・・。今年の夏は暑かったようですし。



札幌7棟目が今保有している札幌物件の中で一番の築浅です。ご入居なさっている方も

法人契約の社宅なども多く、その表現が適切かはわかりませんが「属性がいい」と

言われる部類に入るのだと思っております。



駐車場は全戸1〜2台確保、築浅2LDKというところに魅力を感じて購入しましたが

今のところはその思惑通りに入居率は安定していると思います。ほかの物件のように

変なトラブルも少なく、平和な物件です。



管理会社さんがうまく入居者様の連絡をさばいてくださっているようで、私のところには

ほとんどトラブル報告が来ません。リアルで会って話した時、実際にはトラブルが

ないわけではないけど、私のところに来る前に解決させていると言っておりました。

頼りになります。ほんと。



そんな管理会社さんから、先日珍しく連絡がありました。

入居者様がエアコンを設置したいと言っている、設置できないなら退去するという

勢いであるとのことです。



今までにも管理会社さんあてに2回くらいエアコンを設置したいと申し入れてきたことが

あるそうなのです。そのたびに、外壁塗装をしたばかりなのに穴を開けることには

反対ということで、管理会社さんの判断でNGと回答していたとのこと。

しかし今年の暑さは札幌もかなりのものだったと聞いております。それゆえに、今度こそ

エアコンを設置したい、設置できなければ引越も考える、という形での問い合わせに

なってしまった模様です。



管理会社さんの担当さんは、個人的にはやっぱり壁に穴を開けるのは反対だけど、

退去につながるのはまずいと思うからご判断お願いします、ということで連絡をして

くださったとのことでした。いろいろお気遣いいただきありがとうございます。



年代ものの物件だと、複数のACを導入すると主電源の配線容量が足りない可能性が

あると以前投資家仲間の方から聞いたことがあります。ましてや、札幌はエアコンなんて

考慮しなくても暮らせるお土地柄でした。そんな仕様に対応した作りになっているとは

到底思えません。



札幌7棟目は築年数はまだ浅めなので、そこはクリアできていると思いますが、

前に地震による大規模修繕をした時に「被りが浅い」などという話もありまして・・・

あまり建物が丈夫にできているという状態ではないように思っています。



今年の暑さが来年以降ある程度スタンダードになってしまうのであれば、札幌といえど

エアコンは設置しないと選ばれない物件になってしまう可能性があります。

エアコン設置は許可する方向で考えるしかない、というのが今のところの判断ですが、

建物にダメージを与えないようにどう設置したらいいかは考慮が必要かな、と。



建物のことは建物のプロに聞くのが一番。ということで、札幌7棟目の大規模修繕を

やってもらった業者さんに相談してみることにしました。



その結果、助言して貰ったことは・・・

・エアコンの穴を開ける場所については、施工業者さんを信じて任せるのが妥当では

・札幌は本州に比べて雪が過酷なので、フードを付けておくといいのではないか

という2点でした。



フードに関しては、札幌の場合普通にパテ埋めするだけだと雪が吹き込み凍ることも

あるようなので、穴を開けて配管を通し、エアコンパテで塞いだ後、上からフードを

つけておくとよいかもしれないという話でした。なるほどー。建物は水に弱いし、

札幌はそもそも雪とか凍結とかでより厳しい環境であることは間違いありません。

そう考えると理にかなった話だなと思います。採用!



ということで、管理会社さんには、フードを設置いただけるのであればエアコンを

設置することはOKという回答をしました。



今回は、入居者様が自分でエアコンを設置したいというお話なので、自分のお財布からは

特に何も出ていかないですが・・・今後はそうもいかないだろうなと思っております。

先日、関東→札幌の大家会の勉強会でも、エアコンについては話題になりました。

今後、札幌でもエアコンは標準装備になっていくだろうというのが皆さん一致した

見方でした。この暑さが浸透するなら、まあそうなるだろうなあと・・・。



なので、今後は札幌7棟目の入退去の際に、オーナー側でエアコンを設置することも

考えなくてはならないのでは、と思っています。決まるスピードが遅くなるようなら

設備投資して早く決まるようにする、というのは必要な対応かなと思うので。



時代に合わせてやり方も変えていかないと、いつの間にか選ばれない物件に転落している

可能性も出てきます。気を付けなくては。



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posted by ひろ* at 09:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月10日

駐車場のアスファルトが再度陥没状態に。

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札幌7棟目で発生していたアスファルトの陥没を改めてきちんと直していただきました。

応急処置に限界が来たようで、改めてきちんと施工させていただいた次第です。



記録を振り返ると4年前くらいのようですが、札幌7棟目の駐車場にある大きめの

排水口の蓋の周りが陥没している状態になっておりました。車が通るたびにガッコンと

衝撃が車に伝わるレベルだったので、修理しないとまずいかなと言う雰囲気に。



この時は、管理会社さんが自分たちでアスファルトを敷いて埋めてくださりました。

コストがなるべくかからないように、という配慮で、自分たちの労働力を投入して

その分安く抑えることができました、とご報告をいただき、ありがたいと感謝した

ものでした。



工事は中抜きしてなんぼ、自分たちはできるだけ動かず業者さんに丸投げ、という

スタイルの管理会社さんも決して少なくないと思われる中、オーナーの懐事情も

気にして工事を行っていただけるなんて・・・なんと素晴らしい管理会社さんなのかと

とても感謝した覚えがあります。業者さんに頼むより80%減くらいの金額で

対応をしていただくことができました。



4年後・・・つまり今年。暑い夏のある日。そのメールは管理会社さんから私に向けて

放たれました。曰く、アスファルトがまたダメになってきている、と。前回工事した

箇所がまたグラグラしており、このままだと駐車場から出入りする車がそこに乗り上げ

タイヤに裂傷が発生するかもしれない、ということでした。



写真が送られてきていたので確認しましたが・・・うん、確かにこれはちょっと・・・

という状況でした。前回の工事で埋めたアスファルトはもはや役に立ってない感じです。



前述の通り、前回はDIYで管理会社さんが直していますが、耐久性に難ありと

判断された模様です。今回はちゃんと業者さんに頼んで補修したいということで、

お見積も業者さんに頼んだ時の価格になっておりました。

施工範囲は小さいので、そんな大きな金額ではありません。なので、このまま

お願いしてしまえばいいなという形で判断しました。



工事にゴーサインを出したのが7月。そして先日、工事が完了した旨の報告が

写真とともにあがってまいりました。うん、これなら車のタイヤも裂傷の心配は

ないと思います。予算を安くあげるために部分補修にしてしまっているので、

当然ながら周りのアスファルトと色が変わってしまっていますが、そこはもう

ご愛敬って感じですね。仕方がないです。



安心して駐車場を使っていただける状態になったことを喜びたいと思います。



最後に、ビフォーアフターの写真載せておきますね。

ビフォー

補修前

アフター

補修後



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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月15日

自動ドアから異音がするという報告が!

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優等生の札幌7棟目で、自動ドアにちょっとした問題が発生しました。

設備系がぼちぼちガタが来る頃合いなので、多少のことは仕方ないでしょう。



入居者さんの客層も良好、滞納等も特になし、管理会社さんも優秀で手間がかからない、

という感じで、利回りこそ低いものの心の清涼剤になっている札幌7棟目。

持ってる物件の中で一番大規模かつ築浅ということで、そのくらいの優秀さを

発揮してくれないと困っちゃうというのはあるのですが・・・それにしたって、

他の物件で客付に苦労している中、そこまで抜きんでた立地でもないのに、空室になると

1ヶ月くらいで次の入居が決まるという安定感を出してくれています。



トラブルがないわけじゃないようなのですが、私のところに来る前に管理会社さんにて

片づけてくれているようで、お金のかかるトラブル以外でこちらに相談が来たことが

ほとんどありません。ここの物件の管理委託してる管理会社さん、やっぱ優秀です。



管理会社さんと飲みに行くと、ワンちゃんを勝手に飼ってる人がいて、エレベーターの

中におしっこをしている話とか(ペット不可なんですけど・・・)、1階にお住まいの

生活保護の入居者様のところに訪れる彼氏(?)が月極駐車場に契約なしで勝手に車を

停めているとか、騒音がどうだとか、段ボールのゴミが非常階段に一時置きされてるとか

そんな話があるようなことはポロポロと出てます。でも管理会社さんで全部吸収して

いただいているようで、私のところにこれらの話が直接相談されることがありません。

すごくありがたいです。感謝しかありません。



そんな管理会社さんの担当の方より、LINEで報告がありました。

曰く、自動ドア開閉時に異音がするようになったので、業者さんを手配したい、と。



札幌7棟目は私が保有する物件の中で唯一オートロックがある物件です。

この自動ドアが、最近開閉する時にキュキューという音がするようになってしまったので

メーカーさんに点検をお願いしたいということでした。点検にもお金がかかるので、

まずは点検に関して行ってよいか判断をお願いしたい、と。



ここの管理会社さんが点検が必要ということでしたら、実際に必要なのでしょう。

その辺の見極めは確かです。無駄に大家にお金をかけさせて、割高な費用を搾り取る

タイプの管理会社さんではないです(というか、そういう会社さんとは基本付き合って

いません)ので、必要なことと考えて早めに対応すべし、です。



部品交換なしで点検・調整のみで終われば23,000円(税別)、部品交換が

必要な場合は見積を出してもらい金額確認の上着手という流れにするとのことでした。



毎日出入りするエントランスの自動ドアがキュキューとうるさかったら、お住まいの方に

とっては若干とはいえストレスになるだろうと思います。些細なことでも気にする人は

気にしますから。規模もそれなりの物件なので、家賃収入から比べたらその金額は

それほど大きくありません。であれば、直せるものは直すに限る。こまめなメンテで

寿命を延ばすことも大事だと思います。



でも、できれば部品交換ではなくメンテだけで済んでほしいです・・・(笑)



何にしても、これで適切な状態に戻ってくれればよいですね。

メーカーさん、よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 07:05 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする