2020年11月13日

満室返り咲きなるか!?札幌7棟目でお申込受領。

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まだ確定ではないものの、札幌7棟目にお申込が入ったようです。さすが優秀な物件。

最近空室拡大傾向だったので、嬉しいです。これで札幌7棟目は満室に返り咲きです。



先日から、退去予告ばかりが増えてしまい、稼働率が下落傾向にあります。

退去理由を横に並べていくと、寿退去、転勤、自宅購入、思わぬトラブル(住まいが

原因ではない)などの要因が多いので、タイミングの要素が強いのだろうと思います。

こればかりは仕方がないことですね。



巻き返しを図らないとと思い、札幌8棟目の管理会社さんや東京の管理会社さんには

反響状況のヒアリングを開始しておりました。東京12棟目でも、2社で募集するので

その間の条件調整などやりながら募集開始に向けて動きを取っております。

他にも水面下で動いている話がいくつかあり、ここにきて私も少し忙しい感じに

なってきております。仕事してるなあ、って感じでいいことかも。



さて、そんな具合で動き始めていることもあってなのか関係ないのかはわかりませんが

札幌物件で一番高額家賃の札幌7棟目にお申込が入った、という連絡を受けました。

さっすがー!管理会社さん、頼りになります。



札幌7棟目は、先日「戸建を購入する」ということで、入居者様から退去予告を

いただいておりました。わずか半年での退去。残念ですが、新たな門出である以上

これも喜ばしいことだと思います。お財布的には痛いですけどね。



半年しかお住まいになっていないので、さすがに原状回復もほとんど必要なし。

美装入れて、少し気になるところを補修して・・・というくらいでサクッと募集を開始。

家賃は前回決まったのと同じ賃料としました。半年前に決まった賃料なら、大きくは

外していないでしょう。



そして退去から約1ヶ月。お申込受領です!



「まだ進むか確定ではありませんが」という前置き付きで入ってきておりますが、

保証会社さんの審査がまだ完了していないから、そういう書き方をしているのでしょう。

保証決定すれば、たぶんこのまま成立すると予想しています。



今回のお申込は法人契約とのこと。社員さんが住むそうです。社宅ってやつですね。

それゆえに、細かい情報はあまりありませんでしたが、札幌7棟目は法人契約も

数部屋あるので、家族で転勤とかの人に選ばれやすいのかもしれません。駐車場も

1〜2台は提供できますしね。



大きな問題がなければ、恐らく決まるでしょう。期待しちゃいます!



札幌7棟目以外にも、確度が高いかはわからないですが別物件で申込をいただけそうと

話が出ている物件もあります。退去も多くてややきつかったけど、さすがに出る一方って

ことはなく、こうやって入居もついてくるはず、と信じて活動を続けようと思います。



今日も手短ですが、この辺で!



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月24日

携帯基地局の設置契約が完了!残債利回りも向上!

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札幌7棟目、携帯基地局の話がまとまり、アンテナ設置の契約をさせていただきました。

よっしゃー、これで利回り上がるよー!ありがたいことです。



以前より交渉していた札幌7棟目のアンテナ設置。某キャリアさんでの設置を狙って

いくつかの方面からアプローチをしておりました。それが効果があったのか、

はたまた勝手に探し出したのかはわかりませんが、意中の携帯キャリアさんから

設置の打診が管理会社さんにあったのが・・・もうかれこれ1年近く前ですね。



そこからダラダラとしてしまいましたが、先日ようやっと諸条件まとまりました。

賃料は最初に先方が提示してきた額だと安すぎるということで、東京の相場を教わり

それをベースに交渉。結果、こちらの希望額でまとまりました。1階の安いお部屋の

賃料と同程度の収入アップとなります。嬉しいですね。



工事方法についても、調整の結果一部こちらが折れて一部あちらが折れて、という感じで

まあこのくらいならというところで着地。

これで良いでしょうということで、契約を進める運びとなりました。



契約書が届いたので確認すると、賃料に関しては1年分を一括で支払う形でした。

工事が始まった月から賃料発生という条文なので、すぐに賃料が発生するわけでは

ないのかしら。



契約開始は10月1日からとのことです。もう過ぎてますやん、と思ったけど、

先方の社内都合もあってこの日から契約としてほしいとのことでした。

それなのに、契約書に記述する日付は10月の後半の日付を指定されました。

なんのこっちゃい。



管理会社さんが窓口になってくださっているので、工事はいつから始まるのか、

賃料はいつから発生になるのかを確認していただくことにしました。

すると、工事は始まっていないけど賃料はすぐに支払開始するとのこと。

一年分を年内に振り込みます、とのことでした。へー、対応いいですねー。

応援します(単純)



これで、けっこう収益性が上がってくれました。

残債利回りの指標で考えると、今までは有担保分の残債利回りが9.37%でしたが

今回のアンテナ設置によって9.73%まで向上。少なくとも、築13年くらいで

利回り9.73%のRCとなれば、最悪残債を打ち消す額で売ることはできそうです。



最近、札幌の新築〜築浅が欲しいなあと思っていますが、提案をしていただくと

築10年であれば9%弱でも道外の人は買っているようです。私は築10年だったら

9%以上欲しいなあと思うし、地元大家さんに聞けばその利回りじゃとても買えないと

言ってます。まだまだ相場は過熱しているのだなあ、と。でもその相場観であれば

私のRCも最悪売ることはできるということはわかりました。



残債利回りの指標は今後もチェックしたいと思います。



札幌7棟目は先日退去立会がありましたが、さすがに半年くらいでの退去ということで

管理会社さんから来た見積はだいぶ安くなってました。良きかな良きかな。

2LDKなので原状回復にお金がかかる物件ですから、それが安いのはありがたい。



最近退去とか続いていて嫌な流れでしたが、今回のアンテナの一件で上向くことに

期待したいと思います。頼んだよー!



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月11日

携帯基地局アンテナとコンクリートのかぶり。

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札幌7棟目の携帯基地局アンテナの話、進んでまいりました。たぶんこれで契約に

こぎつけられることでしょう。うまく話が進みますように。



先日、思い違いで進んでいなかったこと、それを認識した書く関係者の方が動きはじめ

大規模修繕をやってくださった施工業者さんに施工イメージの写真を送付したところまで

先日のブログで書きました。



先日、この施工業者さんから連絡があり、注意点をいくつかご指摘いただきました。



根本にあるのは、札幌7棟目は施工の面ではあまり良いつくりをしていない、という

ことです。新築時の図面を見ると、前面タイル貼りで設計していたように見えますが

原状はタイルが一部にしかなく、基本コンクリート打ちっぱなしで一部タイル貼りという

仕上がりになっています。そのためなのか、施工業者さんからは「コンクリートの

被りが浅い」ということを指摘されておりました。



コンクリートの被りが浅いということは、直感的にコンクリが薄いので弱そうだと

感じます。ビスを打った時に処置が甘いと躯体の鉄筋部分に水が到達するリスクが

高まりそうだな、というのも感じます。でも、建築に関しては素人なので、何が本当に

怖いのかはよくわかっていません。そもそも「被りが薄い」という言葉に聞き馴染みが

なかったくらいです(勉強不足)。



そこで、安易な方法ですがとりあえずググってみました。



出てきたサイトを閲覧していくと、「地震に弱い」というのがありそうです。

適切な被り厚にしておかないと、地震の時にコンクリが鉄骨を押さえてくれないので

鉄骨に曲がりが発生することになるようです。また、地震によるクラックの発生が

薄い方が激しくなるとのことでした。札幌7棟目は平成30年の胆振東部地震で

クラックが多数発生した経験があります。これは既に大規模修繕によって解消してますが

「被りが薄い」ことが本現象の原因だった、ということですね。



また、「中性化」という単語も出てきました。コンクリートはアルカリ性だけど、

空気中の二酸化炭素に触れることで、徐々に炭化が進んで中性になるのだそうです。

その過程で水が生まれ、鉄筋の錆の原因になるとのこと。

※化学式は一般社団法人コンクリートメンテナンス協会さんのサイトをご参照ください



二酸化炭素に触れて化学反応が発生するのですから、表面から中性化は進行します。

被りが厚ければ鉄筋に到達するまでに時間がかかりますが、被りが薄いと鉄筋部分の

コンクリートに化学反応で水が発生する時間が短くなります。確かにこれもデメリット。

鉄筋に水はご法度ですから。



なるほどねー、ちょっとググっただけの素人の浅知恵ですが、被りが薄いことによる

デメリットは理解できた気がします。



その上で、施工業者さんからきた助言を見ると・・・

「取付金具の壁面打込箇所の防水対策の確認」

「かぶりが浅いので、構造・鉄筋との干渉状況の確認」

といったところがありました。



調べてない時は、はてさて何のこと?みたいな感じでしたが、ちゃんと被りについて

調べた今なら言ってることが理解できます。



取付金具に関しては、被りが浅いからちょっとしたクラックでも内部に水が到達する

恐れがあるので、ちゃんとコーキングするなどの対策を打つ、ということですね。

そして、同様に被りが浅いと構造部分に水が到達するリスクが高まるので、構造部分や

鉄骨部分を避けて施工して貰うことで、鉄骨に水が到達するリスクを避けるべし、と。



わからないことはわからないままにせず調べてみて良かったです。



そもそも「かぶりが浅い」がピンとこなくて施工業者さんに電話しちゃいましたが、

こういう行為は「こいつわかってねーな」と相手に思われてしまい、良いことは

ありません。長いお付き合いでそもそも大家さんは建物のことを分かっていない、が

前提だと思っている方なので、いいやと思って聞いてしまいましたが、本当なら

「かぶり」が「コンクリのかぶり」であり「コンクリの厚さ」であると当たり前のように

連想できないといけないんだろうなあ。



で、この内容を管理会社さん経由で連携して貰いました。2点対応いただけるなら

契約に進めたいということも申し添えていただきました。結果、先方からは依頼事項が

問題なければ契約書の作成に入るとのこと。だいぶ時間をかけてしまいましたが、

いよいよ携帯基地局の設置が本決まりになりそうです。これで利回りも上がります。

関係者の皆様、ご尽力いただきありがとうございます。楽しみです!



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posted by ひろ* at 11:52 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月09日

携帯アンテナ設置、思い違いで話が止まっていた模様。

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携帯基地局の設置、話の進みが遅いと思っていたのですが、どうやら行き違いで

お互いに待ってしまっていた模様。気が付いて良かったです。



札幌7棟目の収益性アップにかなり寄与する「携帯基地局設置」の話があります。

昨年の年末くらいにオファーがあり、賃料交渉をして価格を上げさせて貰いました。

そして今はその施工方法について確認をしているところです。

詳細は過去ブログをご参照ください(その1その2)。



施工方法について、外壁塗装を行っていただいた施工業者さんに見て貰いましたが

「もうちょっと具体的な設置方法の連携がないと判断しづらい」というのが率直な

ご意見でした。どうやってボルトを打ち込むのか、など細かい話を見ることで、

漏水のリスクがどこまであるかを判断できるようです。



また、それとは別に「連結送水管に巻き付ける方法なら躯体にボルトを打たずとも

対応できるのでは」というアイディアをいただきました。それは聞いてみる価値は

ありそうです。



また、管理会社さんも施工業者さんも、配線を剥き出しにせずカバーのようなものを

つけた方がいいのではないか、ということを仰っておりました。



連結送水管に設置する案はどうか、その案がダメなら詳細な施工方法を提示して

貰えないか、カバーの設置は可能か、という3点を管理会社さん経由でアンテナ設置の

業者さんに依頼をさせていただきました。



連結送水管に設置する案は携帯キャリアさんとしてはNGということで、ケーブルの

設置場所は変えられないという回答がありました。この回答は早かったです。

カバーをつける話も同時にOKが出ました。施工方法については資料が出来次第

連絡するとのことでした。



この回答があったのが8月後半。そして今は10月前半。1ヶ月半経過しましたが、

まだ具体的な施工方法に関する連絡は来ておりません。先日、管理会社さんとお話をする

機会がありましたが、そういえばアンテナの話が全然連絡来ないですねということで

先方に状況確認をしてくださることになりました。



キャリアさんをつついていただいたところ、その回答は「連結送水管は難しいです」

という話が返ってきたとか。え、その話もう終わってる認識でした・・・。

認識のずれがどこかで起こっていたようです。しまったなあ。もっと早くつついて

おけばよかったです。



その話はもうOKなので、詳細な工事方法を送ってくださいと管理会社さんから

連絡していただきましたが、そうしたら今度はすぐ他の物件での工事の事例写真が

送られてきました。今回は早かったなあ。



その写真を施工業者さんに送り、確認して貰っております。



まあもう、確認がどうこうも当然あるのですが、ゴチャゴチャ言わずにOKしてしまう

つもりでおります。工事の方法は参考情報。多少リスクのある工事方法だったとしたら

基本OKなのでこの部分だけ何とかこうしてほしい、みたいなリクエストを投げて

早めに決着させたいと思っています。



1部屋分の家賃・・・とまでは言いませんが、そこそこ収入が増える話なので、

機を逃さずに対応したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:21 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月12日

ここに来て札幌でまた痛い退去予告が・・・。

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安定していると褒め称えたその日にまさか退去予告が来てしまうとは・・・(汗)

札幌7棟目、戸建購入のため半年で退去予告ということになってしまいました。



試行は現実化する、という有名な自己啓発本の言葉があります。別にその本に心酔してる

わけでもないのですが、考えていることが現実に近づいていくというのは確かにそうだと

思っています。考えなければそれが目標にならない、目標になるから目標達成に向けて

動くので、結果として思考は現実化んだ、と思っています。

だから、満室を維持するという思考回路を持てば、その思考に従った動きを取るので、

結果として満室はキープされる、という感じですね。



札幌7棟目は築浅で家賃が比較的高めですから、その家賃を支払う余裕がある人が

住んでいます。そのせいか、滞納もトラブルも少なく非常に安定しております。

長期入居も多く、良い感じに推移しています。



・・・と、口に出していればきっとその流れが来るし、それに見合った策を思いつくから

その通りになる、と思っているのですが、今回は昨日のブログでそんな話題を書いた直後

逆に退去予告が来てしまった、というちょっと残念なお話になります。

全然思考が実現化してないよママン・・・



今回退去となるのは、年初にご入居いただいたご家庭です。半年ちょっとでの退去。

ちょっと早くないですかねえ?何か物件に不満があったのでしょうか。心配になります。



管理会社さんから伝えられた理由は・・・「自宅購入に伴う退去」とのことでした。

なるほど、それは一つの大きな決断でしたね。おめでとうございます!賃貸でお金を

払うくらいなら住宅ローンを払った方がいいと言う心理は私も理解できます。過去の

自分がそれでしたからねー。投資を始めてしまうと、それが良い決断だったのかは

よくわからなくなってますが、何にしても物件に何か問題があっての短期退去ではない、

ということについてはほっとしました。退去は辛いけど、このパターンは笑顔で

見送らないとですね。



そして管理会社さんと退去後どうするかの打ち合わせ。半年前の募集なので、

恐らく内装もそのまま使えるでしょう。募集条件もそのまま据え置きで問題ないと

考えました。前回と同じ条件と言うことにしましょう、で決定。5分もかからずに

決まってくれました。



管理会社さん、けっこう頑張ってくださるので、きっと今回も気がついたら満室という

展開になると期待します。そんなに人の流れが多い地域ではないので、時間は多少

かかるかもしれませんが、それも織り込んでおけばいいだけの話です。



札幌物件、現在の稼働率は62部屋中52部屋。率にしたら83%程度という低空飛行。

なんかけっこう危険な水準です。うちのエース物件である札幌7棟目まで空きが増える

展開はちょっとキツイので、何とか踏ん張ってほしいところです。

埋まれ〜埋まれ〜(札幌に向けて怪電波発信中)



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posted by ひろ* at 12:01 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする