2019年01月10日

災害復旧貸付制度の利用を検討する。

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建物の損傷を修繕する為に、震災復興のための融資を受けようとしております。



札幌7棟目、前々から書いておりますとおり、ちょっと嫌な感じのヒビが札幌を襲った

震災の際に入っていることがわかっております。素人が見るとよくわからないのですが

業者さんの目から見ると嫌な感じのクラックだそうです。



札幌7棟目は築年数が10年ちょっとですので、ここでくたびれてしまうと困ります。

この物件にはあと10年くらい頑張ってもらい、最後は相場を見ながら売却するという

ミッションを担って貰う予定です。そこに至る前に建物にガタが来て資産価値を

既存して貰うわけにはいきません。建物を良い状態で維持し、トラックレコードも

あるよという状態での売却が望ましいと考えます。



と考えると、今回の建物の修繕は必須。建物の状態を良好に保つことは、入居者様の

顧客満足度の向上にも少なからず寄与すると思います。汚い物件よりは綺麗な物件に

住みたいと思うはず。たぶん。



この物件は利回りがさほど高くないため、稼働率は常に高くないと良くないです。

義母と一緒に先日仙台で収支を計算してみましたが、一応期待していたくらいの

パフォーマンスは出ていました。元々、税引後のCFが借入額の割に少ないよねと

いう思いはあったものの、当時の市況であれば致し方ないかなと思った次第です。

(だったら我慢して買わなければいいのに、と言われたらそれまでですけど)

今後も稼働率90%以上を維持していかなくてはならないので、その礎となる修繕は

ちゃんとやらないといけないわけです。そして最後に元金均等返済で削った元本を

売却と言う形で手元に戻す、と。



とにかく、その青写真を現実にするためには、今回の震災くらいでへこたれていては

困るわけです。修繕を行い、建物をいい状態で保たないと。そしてそのためには原資が

必要です。



手元資金が全くないわけではないのですが、札幌10棟目の戸建もこれから修繕を行い

貸せる状態にする必要があります。この辺のことを考えると、手元資金は多少余裕が

あった方がいいと考えられます。



じゃあ借入しちゃおうか。うん。どうせ借入するなら条件がいい形にしたいよね。

日本政策金融公庫さんで震災復興のための災害復旧貸付制度が作られております。

普通に借りると10年ですが、最大15年まで可能性があり、しかも別枠です。

金利も当初3年は優遇されるということなので、普通に修繕の費用を借りるより

こっちの方が有利じゃないかと思ったので、札幌10棟目の修繕ではなく札幌7棟目の

修繕で融資をお願いした方が良いだろうと判断しました。



というわけで、早速公庫さんにお電話して融資の相談をしてみました。

そこでわかったことをいくつか挙げます。私がそう聞き取ったというだけなので、

聞き間違いとかあるかもしれません。もし違っていたらごめんなさい。



・災害復旧貸付は確かに制度としてあり、通常の公庫の借入とは別枠扱い

・最大15年とあるが、必ず15年引けるわけではなく、公庫の設定する条件を

 法人が満たさない場合は10年での貸付になる可能性もある

・金利優遇は融資後3年まで−0.9%、4年目以降は通常利率になる

・審査は通常の流れと同じで、事業計画上無理がない範囲の貸付になる



必ず15年というわけではないのが残念ですが、そこは仕方がないかと思います。

それでも当初3年はかなりの金利優遇があります。公庫さん、元々の金利水準が

1%台だと想定されるため、当初3年は0%台で借入できることになります。

それだったら借りない理由はないよね、と。



修繕の見積を持ち込んで、審査にかけてもらおうと思います。

とりあえずは、口頭で聞いているだけの修繕の内容を見積に落として貰わなくては。

あと、いくら借りるかも考えないとです。公庫の担当の方は「審査に出して貰わないと

15年の制度が適用できるかはわからない」「事前に伝えることはできない」という話を

されておりました。そうなると、こちらの事業計画は15年前提はなく10年前提とし、

15年だったらラッキー、という形にしないといけないということですね。



制度の内容はだいぶわかってきたので、義母と相談しました。仙台法人のお金は義母に

管理して貰っているので、義母がこのくらいなら返せると心情的に思う金額までを

上限として借入しようと思っています。私が判断すると、とんでもなく高い返済比率に

なっても「まー、借りられるなら正義!いけるっしょ!」とか間違った判断をすると

思ったので(融資ジャンキーの自覚はあります)、義母に委ねました。ある意味、

暴走しないよう義母が調整弁の役割を果たしてくれている部分もあります。自分が

破綻するだけならまだしも、義母まで巻き込むわけにはいかないですからね。



義母がこの辺までかなと思う月々の返済額から逆算した借入上限金額よりも、

実際に修繕にかかる金額の方が安かったので、それだったら修繕にかかる分は

全部借りてしまおう、という方向性になりました。



ここまで取りまとめた上で、業者さんから口頭で伺っていた金額を、融資のために

見積書に起こしてほしいと依頼。実際に修繕するのは雪が溶けてからになりますが、

資金は先に準備しておこうと思います。



さて、この借入はうまくいくのでしょうか?

動きがありましたら、またこの件書きたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月21日

震災被害の復旧+αの提案が届いた。

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札幌7棟目の震災の被害に対する修繕のご提案見積が届きました。

最終的には「見てみなければわからない」ですが、概算としてまずは把握しました。



平成30年9月の北海道を襲った大地震。この地震により、多少なりとも被害が出たと

いうことは以前のブログで書きました。その中で、札幌8棟目の被害が大きいことを

書かせていただきましたが、修繕を依頼する業者さんは「札幌7棟目の方が早急に

対処すべき」という見解でした。



地震保険に関して、私が現地にいられないので、職人さんにお願いして鑑定人さんに

同行して貰い、地震の被害について説明するところをお願いした経緯があります。

(ちょうど札幌8棟目の修繕をお願いしていたので、依頼しやすかったのです)

ですので、私が現地を回った際に同行していただいたのですが、その時も札幌7棟目の

被害が意外と大きいとコメントしておりました。



今回、実際に修繕をした方がいい箇所について、優先度をつけてご提案いただきたいと

お願いしたところ、優先度については以下のような形になりました。



1.札幌8棟目の外廊下の防水を兼ねた塗装

2.札幌7棟目のアスファルト地盤沈下対応

3.札幌7棟目の外壁クラック補修

4.札幌7棟目の窓シーリング打ち替え

5.札幌8棟目のタイル部分シーリング打ち替え

6.札幌7棟目の外階段防水工事

7.札幌8棟目の外壁塗装



1と2が比較的緊急性が高く、3以降は札幌特有の「雪」という事情を考慮すると、

来春以降にならざるを得ないだろう、というのが見解でした。



1は震災に関係なくただの経年劣化なのですが、2は建物と地面の間に隙間ができて

しまっており、購入した時に比べて震災でその隙間が大きくなっておりました。

建物自体は基礎もあるのでそれでどうにかなるとはなさそうですが、その隙間の中に

害虫が住み着くリスクなど考えると、早々に対応した方がいい、と。



この2つについては既に発注済みで対応も済んでいると思います。今週末の札幌出張で

状況確認してきたいと思います。



3は札幌7棟目の外壁に幅や深さが広いクラックや横向きのクラックが増えているため、

クラックの補修が必要ということでした。補修しないとそこから水が入って爆裂を

起こすことになる、と。目視できる点だけで既に被害があるので、目視できない箇所も

含めてまずは調査を行い、調査結果を踏まえ、クラックの深さによって工法を変えつつ、

クラックの修繕を行うという流れです。そのついでに4も調査して、問題があれば早めに

手を打った方がいいだろう、ということでした。



また、これも震災と直接関係があるかと言うとたぶんないのですが、非常階段として

設置されている外階段の外壁に、既にクラックや変色が発生しているということから、

ここを修繕した方がいいだろうという話も出ています。これが6です。



5と7は札幌8棟目の話なのでまた別の機会に。



建物維持管理の観点から、やらないという選択肢は取れないと思っています。

来年はこれらに対応するということで、予算組みをしておかないといけないですね。

震災復興の分に関しては、公庫さんの震災復興用の制度融資を使おうかしら。

いろいろ考えたいと思います。



本日はとにかく時間がないので手短なブログですが、この辺で。



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posted by ひろ* at 06:22 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月06日

連続で申込!札幌7棟目も満室返り咲き。

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良いことは続くみたいです。札幌7棟目の空室にもお申込をいただくことができました。

これで札幌は札幌5棟目以外申込ベースで満室となりました!



札幌7棟目は先日の出張の際に現地を確認してきましたが、地震で嫌な感じのクラックが

増えたり、去年見た時と比べて非常階段の手すり的なところのコンクリートに赤いシミが

見え始めていたりで、ちょっと嫌な感じがしています。築12年、徐々に修繕を考える

必要があるタイミングが近づいているのかもしれません。



物件がでかいので、おそらく大規模修繕も1000万単位でかかることでしょう。

ちゃんと今からそのお金を考えておかなくてはなりません。逓増保険とか活用して、

至近を計画的に貯めないとなあ・・・。



そんな憂鬱な気持ちに拍車をかけるように、台風の被害で目隠しが飛んだり、網戸が

壊れたりという話が入居者様から寄せられます。ひとつひとつ対応していますが、

ちょっと壊れるところ多すぎないかい?一番築年数が新しい物件なのにさー。

築古物件の方がそういう被害が少ないような気がしますよ。



しかも、網戸が壊れているという連絡を受けた管理会社さんが、現地確認した際に

最上階の一番家賃が高いお部屋の壁紙が1ヶ所めくれているのを発見しまして。

前の管理会社さんが適当な修繕をしていたみたいです・・・。



テナントリテンションの観点から、もし先方が望むなら修繕しますという提案は

当然のようにしなくてはならず、その結果は勿論「お願いします」なわけですよ。

入居者様が快適に過ごしてくださることは私も嬉しいのですが、一方で慈善事業ではなく

事業なので、利益を出すという観点からは頭が痛い話です。



そんな感じで、最近あまりいいことがなかった札幌7棟目ですが、ようやく明るい話題が

飛び込んできました。管理会社さんからLINEでひょいっと連絡があり、入居申込が

あったということでした。



11月からの家賃発生、敷金1ヶ月、駐車場も契約してくださるとのことです。

属性は自営業の男性で単身入居とのこと。2LDKに単身で入るとは贅沢ですね。

保証会社さんの審査も問題なく通ったということですので、喜ばしい限りです。

昨日、早速契約書を仲介業者さんが持っていったということなので、恐らくキャンセルの

可能性も低いと思われます。



空室期間がやや長くなってしまいましたが、これで満室に返り咲きました。めでたい。

最近稼働率が上がらない状況が続いていたので、今回の申込は嬉しいです。

これで札幌に関しては、札幌5棟目が申込ベースで満室、札幌6棟目が大型滞納者の

退去が9月末であったので1部屋空室、札幌7棟目は申込ベースで満室、札幌8棟目も

満室ということになりました。あと1部屋埋まれば札幌は満室になります。



最後の1部屋はこれからフルリフォームをかけないといけないので、ちょっと時間が

かかると予想されます。あと、半分空室の物件を再来週くらいに決済する関係もあり、

恐らくまた空室率が上がってしまうことと思われます。一喜一憂しても仕方ないので

コツコツと積み上げながら満室を目指すより他にありませんね。頑張ります。



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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月02日

札幌7棟目、申込いただきました!でもちょっとだけぬか喜び。

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札幌7棟目にお申込をいただくことが出来ました!9月に向けて動き始めてます!

残り1部屋も決まればいいな・・・って、思ってたら、想定外のお話が。



何日か前のことです。LINEに札幌7棟目の管理会社さんからのメッセージが

届きました。ここの会社さん、私が何となく履歴をきちんと残して後から検索とか

したがりそうなことはメールで、そうでもないその瞬間だけのことはLINEで

送ってくれるので、すごく助かってます。使い分けの空気を読んでいただけます。



そういえば札幌7棟目、しばらく快音が聞こえてきていませんでした。2部屋空きで

ずるずると来ていましたので、9月のうちに1部屋くらいは決まるといいなあ、などと

考えていた次第です。ただ、私自身が具体的に何かをするかと言うと、それは特には

していませんでした。管理会社さんがキャンペーン打ったり営業してくれたりと

適宜動いてくれているのを知っているので、ここはじたばたせず任せようと考えて

いたところがあります。



私は埋まる前につい次を買っちゃうので、全体で見た場合の空室率が日を追うごとに

高くなっています(苦笑)

好き好んでガラガラのやつを買って再生しているからなのはわかっていますけどね。



そんな中、珍しく札幌7棟目は買ったときからそこそこ埋まっており、その後も

稼働率は割と高いです。決して奇をてらわないけど、普通に使いやすい2LDKで

築11年なりの無難に新しめな仕様が評価されているものと理解しております。

ま、その分利回りは低いわけですけど。



この物件はできるだけ崩れてほしくないです。利回りがあまり高くないことも勿論

ありますけど、金額としては私が保有する物件の中で一番高いからというのもあります。

他の物件は1億に届くものなんて一つもないのに、これだけ余裕の2億超です。

まさにダントツ。だから空きが増えると収入もがさっと減るので、できる限り空きは

減らしたいというところがあります。



ちなみに私が今保有している物件の中で、購入金額が高額な物件トップ3は以下の通り。

1位:札幌7棟目

2位:野立て太陽光

3位:札幌8棟目

次点で東京2棟目が続きます。



逆に、購入金額が低額な物件トップ3はこんな感じです。

1位:富山1棟目

2位:千葉1棟目

3位:東京5棟目

次点で東京3棟目が続きます。富山1棟目はアパート、他は戸建。

アパートの方が戸建より安いんかいと自分で自分にツッコミを入れたくなりました。



話が大幅に横道にそれました。えっと、そうだ、管理会社さんからLINEが来たって

ところまで書いたんでした。



「×××号室に申込をいただきました!」



おー、高い方の部屋じゃないですか!家賃交渉なしですか?想定外だけど嬉しいです。



現在、札幌7棟目は2室募集をかけています。1室は相場よりかなり高いお部屋だけど

細かいところもきちんと直して仕上げています。もう1室は相場なりのお家賃だけど

細かいところは気にせず、コストなりにざっくり仕上げたものになっています。



正直、あまりコストに余裕がないお客様が多い地域なので、高い方に関しては決まれば

ラッキーという程度で考えていました。安い方の部屋が決まったら家賃を下げようか、

みたいな会話をしていたくらいです。それが交渉なしでスパッと決まるとは。



転勤による遠隔地からのお引越案件だった、というのがその理由なのだと思います。

お住まいになる方は札幌より家賃相場が高い地域からのお引越で、現地を見ず即決。

恐らく家賃相場も調べていないでしょうが、今の家より安いというくらいの感覚で

お決めになられたものと思われます。

仲介業者さんも遠方からの紹介のようで、札幌の広告料に目がくらみ、家賃が高い

お部屋で広告料が取れるところを紹介したのではないかと推測します。



無理かなと思っていても、相場より高めの家賃で出してみて良かった(笑)



駐車場を借りる予定がないというのはちょっと残念でしたが、致し方ありません。

とりあえず埋まってくれれば、後は外貸ししたっていいわけですから。あるいは

2台停めたい人に貸したっていいと思います。



これで札幌7棟目も満室返り咲きリーチです。良い傾向。



・・・翌日、管理会社さんから電話がありました。あれ、LINEじゃなくて電話?

なんかちょっと嫌な予感。



「引越が延期になって、入居が11月からになるそうです・・・」



何その微妙なタイミング。10月って聞いてたのに。

転勤がなくなることはないようですが、1ヶ月分ロスすることになります。



相談して、ここはひとつ広告料減額もしくは10月からの契約をお願いしてみよう、

ということになりました。あとは管理会社さんの交渉次第という感じです。

うまいこといけばいいのですが。



ともあれ、札幌7棟目はリーチになりました。なかなか一進一退の攻防が終わらずに

いますが、早く稼働率を90%台に回復させたいところです。



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posted by ひろ* at 09:57 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月23日

原状回復の状況を確認しに行ってきました。

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札幌出張の最終日。札幌7棟目のリフォームが済んだということだったので、

管理会社さんと一緒に内容のチェックをしてきました。



札幌7棟目、以前管理会社さんから最低限の修繕ときちんとやる修繕の2通りの

ご提案をいただいておりました
が、義母とも相談した結果、きちんとやる見積を

採用しようということになりました。



今回の札幌出張のどこかで現地を確認しようと思っておりましたが、うまいこと

タイミングを設けることが出来たので、現地にて確認をしてきた次第です。

管理会社さんも一緒にきてくださいましたので助かりました。



リフォーム内容については特に問題はなく、良い感じに仕上がっておりました。

ファミリー物件なのであまり奇をてらうことはせず、それでいてちょっとだけ

しゃれた感じに仕上げるために、柄のないアクセントクロス。シンプルで良いです。

お部屋内装



ファミリー物件なので、あまり派手な雰囲気にしても落ち着かないかなと思います。

場所もすごくいいわけではないので、住む人も比較的普通な属性になるでしょうから

落ち着いた無難な内装がいいだろうと考えます。



管理会社さんもその考えで、柄物をいつも検討してみるけど、やっぱり止めようという

判断で今回のような無難なものに落ち着くということでした。それで満室経営が

出来ているのだから、それが正しい判断なのだろうと考えます。



管理会社さんと一緒に完成の具合をチェック。



ドアが開きにくい箇所がありましたが、これはCFを重ね張りしたからなのかな?

後日管理会社さんにてドアの調整をしていただくことにしました。



カウンターが微妙に削れていたり段差があったりしたところは、段差については

管理会社さんでも把握されており、段差に関しては後日対応想定とのこと。



それから、キッチンパネルに焦げ目がついていたのですが、下手に補修したり

目隠しの何かを貼ったりしたら、かえって不自然になるだろうということで、

このまま募集する方針となりました。

キッチンパネルに焦げ



また、施工当時からの不良?なのか、換気口の下のクロスに雨だれのような汚れが

出来てしまう件があり、退去の都度弁のようなものをつけて雨だれを防止するよう

施行しています。今回もそれを行ったのですが、一部で汚れがまだ残っておりました。

室内に雨だれ



管理会社さん曰く、汚れは洗浄で落とせるという人と、張り替えないとダメじゃないかと

いう人がいたようで、とりあえず洗浄してみたけど落ちていない、という状況の模様。

ここは管理会社さんにて持ち帰り、どうするか改めて検討ということになりました。



その他、隣地の売地を買った業者さんが戸建を3棟ほど作っているのを確認したり

(安ければ買いたかったけど、値段が高かったので断念しました)、冬場の駐車場の

状況の話を聞いたりしました。1人借りたいと言っている人がいるけど、冬場は

雪捨て場として使いたいから貸せなくて、そしてその人は誰も停めてないからと

勝手に停めはじめたので何回も直接電話で注意し、時には夜見回りに行って現場を

おさえたり・・・という苦労があったそうです。いろいろと真摯に対応をいただき

大変感謝しております。でも借りたい人がいるのに貸せないというのは辛いなあ。



繁忙期は外してしまいましたが、この部屋はじっくり募集すれば普通に決まるという

手ごたえはありますので、まあシーズンオフでも決まってくれるでしょう。関係する方が

しっかりやってくれている印象ですので、心配は特にしておりません。



今度購入することになった札幌8棟目(仮)と同じ最寄駅なので、そういう観点でも

相乗効果は出せるのかもしれません。



早期満室になるよう祈ります!

(この物件に関しては祈るだけで良さそうなので気が楽です)



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする