札幌６棟目の入居者様、滞納で強制退去・・・。

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前々から家賃が遅れ気味になっている入居者様が札幌６棟目にいらっしゃいました。

残念ながら、もはやリカバリー不能ということで保証会社さんが退去させることに。



現在、札幌に保有している物件は、札幌６棟目、札幌７棟目、札幌８棟目、札幌１０棟目

札幌１１棟目、札幌１２棟目、札幌１３棟目です。この中で空室になっている物件は

札幌７棟目（退去予告）、札幌１１棟目（退去予告）、札幌１３棟目（未募集）の

３棟３室という状況です。



札幌の物件はずっと空室もなく調子が良かったのですが、ここにきて立て続けに

退去の連絡が来てしまいました。稼働率は良く成ったり悪くなったりするということで、

ずっと良い状態が続くと言うわけでもないので仕方がないのだろうなとは思いますが、

願わくばずっと良い状態が続いてほしいと考えるのは人情というものでしょう。



未募集の札幌１３棟目はリフォームが終わるまでどうにもならず、札幌７棟目は

漏水の関係ですぐに募集できないことが確定。札幌１０棟目はこのまま募集せず

売却の可能性もあるので、これも募集をすぐに開始できない可能性があります。



なんか、こうやって見ると空室が拡大しても動けない物件ばかりだなあと思って

いたのですが・・・なんとここで募集ができる退去予告が届いてしまいました。

いや、そういう気遣いいらないから（泣）



退去予告の現場は東京６棟目です。ＲＣ造の２層４部屋のアパートという謎のスペックの

こちらの物件ですが、かなり古いので基本的には生活保護の方向けという感じで

運用をさせていただいております。立地はいいけど駐車場がないので、なかなか

難しい物件なんですよね。とはいえ生活保護に完全に振り切れば、普通に埋まる

物件でもあります。



数ヶ月前、そんな物件の入居者様の滞納気味の方がいらっしゃるというご連絡を

いただいたのでした。滞納は困る・・・。でも保証会社さんがいるので直接的な

被害は今のところありません。ただ、保証会社さんとしては退去をさせたい意向であり

大家が署名押印する書類が必要になる可能性がある、その時はご協力をお願いしたい、

というお話でした。



・・・協力しなかったらどうなるんだろう？ずっと保証してくれるのかな？

などと悪い考えも頭をよぎりましたが、それを実行できるほど肝は太くありません。

はい、勿論ご協力します！というスタンスでその時は電話を切ったのでした。



あれから数ヶ月。そんな話があったことすらすっかり忘れている私だったのですが

先日管理会社さんからご報告したいことがあるのでお電話いただけますかとご連絡を

いただいた時に、この話が再び登場したのです。



最初「以前話をしていた札幌６棟目の例の件なのですが・・・」みたいな感じで

切り出され、口をはさむ間もなく聞いていたのですが、聞きながらだんだんと

そういえばそんな話あったかも、と思い出してきました。そういえば滞納気味の人がいて

保証会社さんが退去させようとしているって話だったっけ。微妙に遅れながら払っては

いるので、強引に追い出すわけにはいかないような話だったな、確か。



管理会社さん曰く、保証会社さんの方で退去させる目処が立ったということでした。

私が書類に署名押印する必要もなくなったそうです。８月末だったか９月末だったかで

保証会社さんの方で荷物も撤収して完全に明け渡せる状態になるとのことでした。



退去は確定ということですね、と確認したところ「そうです！」と元気よくお返事を

いただきまして、うーんとかえって微妙な気持ちになってしまいました（苦笑）

大家的には出ていかずに住んでくれた方が嬉しいんですけどね〜。

まあ保証会社さんが大変になるから、そういうわけにもいかないのは理解します。



内装の状態がどの程度なのかが気になるところです。内装費はあまりかけたくないなあと

思っております。なんせ５０平米くらいある２ＬＤＫなので、まともにフルにやったら

家賃に対して費用がかかりすぎます。奇麗に使ってくれていることを祈るばかり。



なんか、退去が続くときは続くもんだなあ・・・。しんどー。

とはいえこれも賃貸業の宿命なので、受け止めて頑張ることにします。



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札幌６棟目で退去予告・・・でも本人は退去したくないと・・・。

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札幌６棟目で退去が発生してしまいそうです。生活保護の方で、もう退院できないと

病院から通告されてしまったのだとか・・・。



札幌の物件は札幌１２棟目が割と入れ替わりが激しいもののすぐ埋まるという

状態になっており、それ以外の物件はそもそもの出入りがあまりないという平和な

世界になっております。



札幌２棟目とか札幌３棟目とか持ってた頃は、なかなか入らないわ、入ってもすぐ

出てしまうわで、不動産投資ってこんなに気苦労が絶えないのか・・・と思って

いたのでした。でもまあ、薄々気づいてはいたんですよ。買っている物件が悪いと。

でもそれ以上のものを買うことができなかったので、それでやるしかないと思って

いたのでした。



物件スペックの問題はなかなか解消はできませんが、そのハンデを管理会社さんや

仲介業者さんとの人間関係で克服していくことができることはわかった、というのが

あの頃の物件運営からの気づきであったと思います。でもやっぱりスペックが悪いと

回転も早くてしんどいなあ、というところはぬぐいきれませんでした。

そして最終的には売却をするのでした。



あの頃持っていた札幌の物件は単身のものが多かったので、それも余計に拍車を

かけていたように思います。それに対して、今持っている札幌の物件はファミリーが

中心です。単身もあるにはありますが、おおむねファミリーが多いかなと。

ファミリー間取りが３２部屋、単身間取りが２３部屋となっております。

言うほどファミリーばかりでもないって？まあ確かに。単身１９部屋の札幌１２棟目が

あるので、そう見えてしまうのはやむを得ないと思います。でも意識的にファミリーを

買うように気を付けてはいます。



ファミリー間取りは退去が比較的少ないということに加え、札幌６棟目は生活保護の方が

主体になっているということもあり、しばらく安泰だろうと思っておりました。

実際、出入りはあまりなく、ここまで推移しております。とはいえ、全くないわけでは

ありませんので、たまには退去騒動も勃発します。それも不慮の事故で。



今回もそういう感じの、積極的な退去予告ではなく、むしろ退去したくないんだがという

本人の意思とは無関係な退去予告でした。「もう退院できないから・・・」という

理由での退去予告だったのです。



退去予告をされてきたのは生活保護のおじいさんでした。いや、厳密に言えば

保証会社さんが退去させるために動いている、が正しいでしょうか。



これまでの状態がどうだったかは私には知る由がないのですが、とにかく今回、

保証会社さんから管理会社さんに連絡があり、病院からもう退院できないと通告されて

しまっているので、本人は退去したくないと言っているものの、退去手続を進めなくては

ならない、という話なのだそうです。



・・・なんか切ないですね、こういう話。大家の立場云々は置いておいて、本人はまだ

生きる希望を捨てていないし、もう一度退院して今までの家で過ごしたいと思って

いるにも関わらず、外圧によってそれが許されない状況になっているわけですから。

自分が同じ立場だったらどう思うだろう・・・と考えると切なくなりました。



他方、大家としては、お亡くなりになる前に退去いただいた方が手続きは格段に楽です。

なので保証会社さんのおっしゃることもごもっともと思います。それに生活保護なので

行政としても退去を進めて無駄な支出を避ける方向に進めなくてはならないでしょう。

これも立場上ごもっともなことであります。



どちらの言い分も間違っていないだけに、余計に複雑な気持ちになります・・・。



とはいえ、今回は保証会社さんが退去に持っていくよう動いておりますので、その流れで

進めていくしかないのだろうなとも思います。大家としてはちょっと痛いですが、

やむなきことと認識しました。



退去の手続きは保証会社さんにお任せしておけばいいのですが、今回は本人が

退去したくないと言うのを退去させるという流れだからなのか、私が何かしら書類を

書かなくてはならないそうです。保証会社さんから書類がいずれ送られてくるので

それに必要事項を記入して返送してほしいということでした。

書類が届きましたら速やかに対応いたします。



退去が終わるのは遅くとも８月中くらいだろうとのことでした。第二繁忙期のシーズンに

差し掛かっているので、その意味では悪くない退去時期です。生活保護の方に

第二繁忙期って関係あるのかな？という点は置いておいて。



色々なことがありますね・・・。思うところはあれど、現実は現実ですので、

淡々と処理を進めてまいりたいと思います。



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相変わらず札幌６棟目の除排雪はエグイ・・・。

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札幌６棟目の除排雪にかかる費用がなかなかのエグいやつです。

物価高騰やガソリン高騰のダメージがここにも出ているようです。



札幌はご存じの通り雪が大変多い地域です。雪国特有の対処が必要になる場所です。

前面道路が６メートル以上ない場所は行政による除雪が入らないので人気がないとか、

ロードヒーティングの方が勝手に雪が溶けるので人気があるとか、そういう札幌特有の

あるあるＴＩＰＳもあります。



札幌は気温が低いという特徴もあり、これによって北陸地方の除雪ともだいぶ状況が

異なるのです。北陸は意外と０度以下にならないので、噴水のように道路から水を

ジャージャー出して雪を溶かすという手法が主流です。他方、札幌でそれをやると

夜中の０度以下の気温のせいで道路がスケートリンクになってしまいます。

除雪はできても別の問題が発生するため、札幌では融雪剤をまいたり除雪したりする

方法が一般的です。この融雪剤が、車を錆びさせたり、コンクリートのクラックを

増やしたりするという話もあるんですけどね。



最近の新築物件は、駐車場部分にロードヒーティングを設置することが多いです。

ロードヒーティングとは、その名の通りアスファルトの下に電熱線や温水配管を遠し

道路を温めて雪を溶かすものです。



札幌では除雪が重労働と認識されておりますので、ロードヒーティングを入れている

物件では除雪の手間が省けるということで人気があります。



他方、ロードヒーティングはランニングコストがかかります。熱を発生させるのだから

その分お金がかかるのは当然ですよね。電熱線なら電気代が、温水配管なら灯油代が

かかります。札幌１２棟目は灯油を熱源としているようなので、たぶん温水配管の

ロードヒーティングが導入されているのだと思います。



人気はあるけどランニングコストが高いのが難点でしたが、最近のロードヒーティングは

センサーで雪が積もった時だけ動くような仕組みもあるそうです。札幌１２棟目は

その仕組みにしているので、灯油代は月２万前後でした。まあそれでも充分高いですが、

センサーがない場合はもっと高いみたいなので・・・。これでもマシな方ではないかと。



さて、本日話題にする札幌６棟目ですが・・・いかんせん古いアパートですので

立派な設備はついておりません。そもそも駐車場がないためロードヒーティングはなく、

道路は４ｍくらいしかなく行政による除雪も入りません。除雪に関しては最低の環境で

あると言わざるを得ないでしょう。



そのくせして、地域的に雪が積もりやすい場所なので降雪量は市内では割と多く、

雪庇もできやすいし、雪が道路付けのない面の小さな庭みたいなところに溜まりまくる、

という何とも言えないダメな環境になっております。雪に関しては逆方向のエリート。

それが札幌６棟目なのです。



なので、毎年雪関係で悩まされています。雪庇が落ちて隣家のドアノブを壊したり

１階の窓を割ったり、２階の手すりをひしゃげたり・・・。事故のオンパレードです。

しかも雪庇を落とした後排雪するにも、道路面ではないから人手で運ばなくてはならず、

普通の物件よりお金がかかるのですよね。なんともはや。



今年もその悩みが早速やってきました。雪が今のところ少なくていいなと思って

いたのですが、いよいよやってきましたよ。管理会社さんからの雪庇の報告が。

毎年恒例とはいえ、かなり憂鬱になりますね。



今年も雪庇が育ってきているということで、雪庇落としで確か３万だか５万だかと

言われました。排雪は別に調整しているということで、そこから追加料金です。



※雪庇落とし：屋根に積もった雪が地面に落ちて事故を起こす前に落とすこと

　排雪：除雪した雪を排出・撤去すること（除雪は雪を除けるだけです）



そして排雪のお見積が先日届いたのですが、これがまた１０万オーバーの凶悪な

お値段になっておりました。昨年より高いやんけー。生活保護世帯が中心の４部屋の

小さいアパートなんだから、雪庇落としと排雪だけで普通に１ヶ月分の家賃が

ぶっ飛ぶ計算になります。



管理会社さん曰く、今回の排雪は４トントラック７台分必要という話でした。

管理会社さんもびっくりしたそうですが、そのくらい必要なのだそうです・・・。

ガソリン代も高騰しているしで、こんなお値段になってしまったとのこと。



いやちょっときつすぎでしょーこれは。正直、排雪しないって案はないの？と

聞いてしまいましたが、１階の窓が雪で埋もれている状態で、１階の人は当たり前の

ように排雪してくれると思っているらしいです・・・。あとは万が一隣家に溢れたら

まずいと思っているというお話もありました。



排雪の業者さんも混雑しており、今お願いしてもすぐには入れない状態なので、

発注だけでも今すぐ行ってほしいんです・・・と管理会社さんには決断を迫られます。

しょうがないので電話で発注の依頼をしました。

賃貸経営は辛いなあ。お金かかることが多いですよ。とほほ。



この１回だけで排雪は今後発生しないといいなと強く思います・・・。



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札幌６棟目で雪庇落とし。

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札幌もいよいよ本格的に雪庇の季節になってしまいました。札幌６棟目で雪庇が育って

いるので雪庇落としをするという連絡がありました。



最近は東京１５棟目の無人ホテルの開業準備で忙しくしているため、賃貸業の方が

チェックがややおろそかになっている感じは否めません。確か今は東京が満室で

札幌もこの間埋まったから満室、仙台２棟目が２室だか３室だか空いているくらいで

他はだいたい埋まったんじゃなかったかな？ああ、札幌１２棟目に退去予告があったか。

みたいな感じで状況把握すらゆるふわになっております（汗）



宿泊業の方も好調で、９割近い稼働を維持できております。桜の季節は２週間滞在の

ゲストがいらっしゃって、この人だけで１日３．５万×１４日ですからね・・・。

ガツっと売上が立っています。ありがたい。とてもありがたい。



正直なところ、宿泊バブルはそう長く続かないと思っていたのですが、予想に反して

まだ続きそうな雰囲気を感じています。でもまあ、いつかダメになる可能性を

考えておかないと怖いなと思う、コロナ前の民泊のことを知っている私なのでした。

こうやって自分にブレーキをかけてしまうから、いつまで経ってもブレイクスルーが

訪れないんだろうなあという気はしています。



まあそんな話はいいんです。今日は早くブログ書き終えないとサラリーマンの会社が

遅刻になってしまいますから。急げ急げ。



札幌６棟目の管理会社さんからご連絡をいただきました。この管理の担当の方は

まめに動いてくれるので助かっています。あと、入居者様と仲良くなるのがとても上手で

どの物件でも細かい状況を掴んでくれるし、入居者様に何かを頼むことができます。

いわゆるコミュ強ってやつですね。



昨年、札幌６棟目で発生した雪庇が落ちた際に、隣地のドアノブを破壊してしまった

という案件がありました。これは全面的にうちが悪いので、何かできることはないかと

いろいろ模索したものの、結局こまめに雪庇を落とすしかないということに。

溶かすとお金がかかりすぎる、止めると屋根が雪の重みに耐えられない、という話で

なかなか厳しかったです。



結局、対策として、入居者様に雪庇を観察して貰い、育ってきたら管理会社さんに

連絡するという形の対策しか取れませんでした。何もしないよりはいいと思うので、

あとはタイムリーに雪庇落としの作業ができるか？というところです。



そういえば、昨年の雪庇で隣地のドアノブを壊した件、こちらが賠償しますと

言っているのですが、先方から修理にかかった金額の請求がありません。

これ、どうしたもんかな・・・。何回か管理会社さん経由で金額を出してほしいと

お願いはしているのですが、先方も忙しいようでなかなか連絡をいただけずに

今に至ります。あまり積極的に何度も請求するのも変だしなあと思っているので

静観していますが・・・このままうやむやで終わるのかな？うーむ。



今年は（ＳＮＳで友人の投稿を見る限り）雪の積もり始めが遅めだったようです。

なので、ここまで雪庇の話は出てきておりませんでした。でも今回、いよいよ

連絡が来てしまいました。



入居者様から雪庇が育っている旨の連絡があったので、業者さんに雪庇落としを

依頼しました、金額は３万弱です。排雪までできるかは現在確認中です。

という話でした。



まあもう四の五の言わず発注して片づけちゃいましょう、ですね。これは。

お金がどうこうより、近隣に迷惑を掛けないことが大事。あと自分の物件でも

雪庇が落ちてガラスが割れるとか普通にあり得るので（経験済）



ということで、手配よろしくお願いしますということで回答しました。



ちなみにこのタイミングで札幌の雪事情を把握していない方向けの解説。

雪庇とは、雪が屋根に積もって、屋根から庇のように雪がはみ出る状態のことを

言います。雪庇が大きくなると、雪は自重で落下します。雪は重たいので、下にある

車や荷物を壊します。最悪、人に当たれば死亡事故になりかねません。危険なものです。

管理責任が問われることなので、雪庇を落とすのは大事な仕事です。



ということで、本日はこの辺で。



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ストーブの予防修繕のお見積、なかなかの金額で・・・。

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札幌６棟目のストーブのお見積が届きました。うーむ、高い・・・これでも色々削って

安くしたと言っているけど、やっぱり高い・・・。でもやるっきゃないんだろうなあ。



少し前のブログで書いた話の続きです。冒頭に書いた通り、ストーブを予防修繕して

直しましょうという管理会社さんの提案を受け入れるべくお見積をお願いした、

というお話です。



・・・っと、ここで速報です。

本当はもっといろいろ書こうと思っていたのですが、ゲーム用のiPhoneが故障したようで

起動しても数分で再起動されてしまう現象に悩まされております。こっちの対処を

しないといけないので、ブログは超最小限の省力モードで書くことにします。

今取り急ぎゲームのスクショ類をOneDriveに退避させているところなので、

それが終わったら初期化をしてみて、ダメなら修理ですわ。その場合は昔使ってた

代替機を引っ張り出してこないといけないです。会社に行くまでにその辺の判断を

しなくてはならないから、ブログにあまり時間をかけられないのです・・・。



ということで、お見積金額ですが・・・１９万弱でした（泣）

確かに古いタイプのストーブだから高くなりがちだとは思うんですよ。

でもやっぱりしんどい価格です・・・。



本体価格に加えて、煙突の移設の工事も含まれているようです。

現在は灯油ボイラー・灯油ストーブが集合煙突に入っているため、灯油ボイラーの

排気筒を別のお部屋と同様に外だし移設することをご提案いただきました。

これをやっておかないと、せっかくの新しいストーブが通常より痛みが早くなる、

とのことでした。



管理会社さん的にもあまり高いと具合が悪いだろうと想像したのでしょう。

施工御者さんからはボイラー交換も併せてご提案いただいたらしいのですが、

それはお値段が高くなるからということで業者さんがお断りしてくださったとのこと。



故障するまで放置したい気持ちがすごく強いですが、それをやって予期せぬタイミングで

故障して、とんでもなく寒い時期にストーブなしなんてことになったら、人道的に

完全にアウトです。これは工事するしかないんだろうなあ・・・。



わかりましたと言いたくない自分を押し殺して、対応をお願いしようと思います。

いやね、ほんと今年修繕の当たり年みたいで・・・これでもかというくらいに修繕が

押し寄せてきており、割とうんざり気味なんですよ・・・。自己資金もこの次に来る

リノベーションにキープしておかないといけないのに。なんかしんどいですわー。



ということで、iPhoneの方がやばいので今日はこの辺でおしまいです。



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