札幌９棟目の家賃保証はこのまま満了まで補償継続になるのだろうか。

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売却済の札幌９棟目、グダグダで決まる雰囲気がありません。結局この展開か。

担当さんも頑張ってくれているのはわかるのですが・・・結果がついてきません。



札幌９棟目の月次レポートです。こちらの物件は売却済なのですが、テナントさんが

空室になり破談になりかかったところを家賃保証をするということで繋ぎ止めました。

その家賃保証は、１年以内もしくは埋まるまでという条件。物件売却が６月なので、

かれこれ８か月目に突入しました。実質値引きしたも同然の状態になっております。

あーあ、なんだかなー。



まあでも、私が保有している頃から、この物件のテナントは決まりそうで決まらない

決まる決まる詐欺を繰り返しているので、ある種の諦めもそこには出てきております。

家賃保証をすると決めた時に、なんかそういう懸念がありそうだという不安は

抱えていたのですが・・・。前に比べたら物件も居抜きで奇麗になっているし、

今回は前みたいなことにはならずに決められると思う、という管理会社さんの言葉に

賭けてみることにしたのでした。貴重な現金客だったので、なんとしても決めたかった

という私の心情もあったかと思います。



しかし、結局蓋を開けてみれば今までと変わらないグダグダ展開でした。

申込があります、先方で検討中です、融資が通れば決まります、などなど様々な

パターンがありますが、結局７ヶ月決まっていないのは事実。



すごく多いんですよね。申込をして、設備を整えるために見積を取ったら思った以上に

見積が高くて、そのままフェードアウトしていく人が・・・。



最終的に家賃保証をするという判断をしたのは私です。なので、この状況に関して

仲介業者さん（＝管理会社さん）に対してどうこう言う気はありません。

でもまあ、威勢のいいこと言ってた割にこれかいな、というガッカリ感は否めず。



ちょっと癖のある私好みの物件を出してくれる仲介業者さんではあるのですが、

札幌６棟目（雪が厳しく除排雪に金がかかる）とか札幌９棟目（テナント決まらん）とか

結果として微妙な状況になる物件も多く、ちょっと私の中では株が落ちてる感じです。



先月までは、融資を受けて飲食店をやりたい、行員さんが友人なので審査は頑張って

くれる、１２月中には融資の承諾が出るはず、と言っていた入居申込者さんを

待っておりました。



今月になって、そちらの状況についてのアップデートが入ってきました。

融資が未だ決まらないので、別途お申込をいただいた現金のあるお客様を一番手として

扱うので、もう少しお時間くださいとのことです。あーあ、またこのパターンか。

その前もその更に前も同じような感じでしたよ。申込した人が決まらなくて次の申込に

スライドする流れ。今回の人もどうせ決まらずに、１年まるまる家賃保証になるんじゃ

ないでしょうかね？（やけくそ）



なかなか着地が見えない札幌９棟目。決まるのが先か、１年の保証が切れるのが先か。

どうなることやら、です。もう無の境地で他人事のように眺めるしかないですね。

それが心の平穏を維持するコツな気がしてきました。

あとは最初から１２０万値引して売却したと思うことにすれば、文句もないかなあ。

分割払いしました、みたいな？



これで１年ピッタリくらいで決まるようなことがあれば、仲介業者さんが自分たちの懐が

痛む前には決めたいという気持ちで決めてきたってことなのかと誤解しかねないので、

そうなる前にピシッと入居申込に至るよう動いていただきたいものです。



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札幌６棟目恒例の除排雪・・・。

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辻褄を合わせるかのような大雪のせいで、結局札幌６棟目で除排雪が必要になって

しまいましたこれで家賃１ヶ月以上の費用が吹っ飛ぶので辛いんですよねえ・・・。



ここのところ、帯広などで記録的な大雪と騒いでいますね。北海道も実は意外と

雪が降らない地域があったりするので、地域によっては雪への備えがそこまででもない

ケースがあるのではないかと私は勝手に思っております。南の方の太平洋沿いだと

思ったより降らないことが多いですね。昔、北海道のお友達から聞いた話ですが、

伊達市は「北海道の湘南」と呼ばれ、雪が少なく気候が厳しくない地域と聞いています。



東京であれば、３センチも積もれば大惨事で大騒ぎになるわけですが、北海道だって

普段５０センチ積もる見込みのところで１２０センチ積もれば一大事になります。

常日頃より過剰になった時にこういったトラブルが発生する、という地域ごとの

尺度の話であり、雪の絶対量で「東京は３センチくらいで何を騒いでるんだ」みたいな

ことを言うのはいささか違うのかな、と思ったりもする今日この頃です。



そんな「日頃からの備え」という点で言いますと、インフラの具合がよろしくないため

備えたくても備えられない厳しい状況にあるのが、札幌６棟目なのです・・・。

いやほんとに。辛いんですって。



札幌６棟目は例年雪に悩まされております。



・風向きや立地が悪く雪庇ができやすい

・道路付けが悪く前面道路が狭くて作業者が入りづらい

・雪庇が道路面ではなく庭面にできる

・建物が古く融雪装置などの設置が難しい



こんな悪条件が重なってしまっている物件であるがゆえに、毎年除排雪が必ず発生して

しまうし、その値段がまた高いんですよ。いつも頭が痛い事案です。



今年もそんな雪害の季節がやってきてしまいました。



先日までは「札幌は雪が少ない」という話でした。いつもなら雪庇落としに加えて

除排雪が発生するのですが、今年はまだ雪庇落としの２〜３万だけ。雪が少ないって

ありがたい！とニコニコしていたのでした。

実際、民泊の視察で札幌に１月に行った時も、例年では考えられないような雪の少なさ。

すすきのの東西方面の日当たりの悪い小路の歩道は例年ツルツルに雪が凍って

滑る床状態になっているのですが、今年は普通にアスファルトが露出しておりました。

こんなに雪がないのは初めてかも、と思ったものでした。



しかし、札幌は得てして雪が少ない時は最後に辻褄合わせのようにドカ雪が降るのです。

（私の体感調べですので信憑性は担保しません）



今年も来てしまいました。ドカ雪。どかぁ＝ゆきぃ〜♪とか歌ってる場合じゃないです。

真っ先に心配になったのは札幌６棟目です。他の物件は様々な理由によって意外と

雪害の心配がないのですが、札幌６棟目だけは本当に条件が悪く、雪害ありまくりです。



ここ、将来的に前面の戸建を買って新築したいなと思ってキープしているので、

多少条件が悪くても保有し続けると思うのですが・・・手前の家も普通にお住まいで

ブツ上げするのが難しそうだし、毎年雪害で残念な気持ちになるので、保有の方針も

ちょっと揺らいじゃいそうです。



更に、除雪費も業者さんの人手不足やガソリン代高騰などのあおりを受けて、

値上がりが顕著です。今年はとうとう１５万を超えました。高い〜！

昔はもっと安かったんですけどねえ。物価高騰がやばいです。



生活保護の方向けのアパートなので、現時点では家賃は伸びておりません。

経費が伸びて家賃が伸びないとなると、キャッシュフローは当然減ります。

小ロットの物件で生活保護の家賃帯。だいたい１８万前後くらいの月次の賃料収入なので

今回の除雪の１５万強と前回の雪庇落としの２〜３万で家賃１ヶ月分は余裕でクリア。

私は雪のために賃貸経営をしているのかと・・・（泣）



管理会社さんからは、雪がMAXで降った時の見積なので、雪が想定より少なければ

少し安くなるという説明を受けています。できるだけ安く済ませられるようにしますと

言っていただいているので、そこに期待するしかないですね・・・。



この物件は本当に雪がエグイ物件なのが難点です。それ以外は特に大きな問題は

ないんですけどねえ。この時期だけしんどいですが、まあそれをうだうだ言っても

改善されるわけではないので、粛々と進めていきたいと思います。。



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札幌６棟目、毎度おなじみの雪庇問題。

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札幌６棟目でこの季節になるといつも悩まさせられる雪庇の問題が今年もいよいよ

出てきてしまいました。いつものことだけど、この対応はうんざりなのです。



北海道に物件を持っていると、大部分の地域できっと雪に関する問題を抱えることに

なるのではないかと思っています。日本の中でも特に豪雪地帯ですから。



と言ってみたものの・・・北海道と一口に言ってもめちゃめちゃ広いです。

実際のところ私は札幌以外の状況はわからないので、札幌以外は状況は異なるかも

しれません。南の方には雪がさほど降らない地域もあると聞いていますし、釧路方面は

霧などの影響もあるかもしれません（冬は関係ない？）。旭川は札幌以上のとんでもない

豪雪地帯と聞いています。それより北の方に関しては、まったく知見がありません。

札幌と釧路の間は東京と大阪くらいの距離があります。同じ北海道と言っても、

一口で語ることはできないわけです。



なので、私がこれから書く「雪庇に悩む」という内容は、札幌の方であれば共通の

悩みとして捉えてくれると思いますが、北海道全域の悩みなのかは正直わかりません。

だからなんだって話でもないですが、そういう前置きはしておこうと思います。



雪庇とは、雪が積もった屋根から雪がせり出している状態を言います。雪が庇のように

せり出しているから、雪の庇ということで雪庇と呼ばれているものと私自身は理解して

おりますが、勝手な解釈かもしれません。正しいことはググっていただければと。



わからないことばかりで恐縮ではあるのですが、雪庇の被害はなぜか札幌６棟目に

集中している傾向があります。理由はわかりません。が、雪庇が発生しやすい

風向きや角度なのではないかと思われます。あと、前面道路が狭いので、発生した時に

対処にかかる費用が増えがちなことも、金銭的被害を大きくする要素であり、

より強く被害が大きいと印象付けられてしまう理由かもしれません。

人間は理論ではなく勘定で動く生き物であることを実感させられます（何）



ということで、札幌６棟目で雪庇落としが必要な状況ですという連絡を管理会社さんから

頂戴してしまいました（泣）



昨日の夕方、管理会社さんよりＬＩＮＥが届いておりました。仕事が終わった後で

ＬＩＮＥを確認。雪庇ができているので対処の許可をいただきたいとのことでした。



この物件、雪庇が隣の家のドアノブを破壊したこともあります。なので対処は

早めにやっておかないと、近隣との関係性の面でもややこしくなってしまいます。

言われたら「やります」しか言えない状態です・・・。残念ながら。



雪庇がどうこうなる前に、ちまちまと雪庇ができないようにこまめに対処すれば

いいのではないかと思ったこともあります。実際、札幌７棟目は管理会社さんが

巡回するごとに雪庇ｒの原因になりそうな屋上の雪を落としてくれていると聞いてます。

じゃあこれと同じことを札幌６棟目でできるかと言われると・・・陸屋根ではないし

屋上に行くにもメンテナンス用のはしごみたいなのを使って登らないといけないので

さすがにそこまでお願いするのは酷かなーと思ってしまいました。



そういうことなので、ここはもう言われたらやるしかないという状態です。

やむを得ないですね。



今回はお値段が２万円台だったので、雪庇落としだけでよさそうです。

ここに排雪が加わると、一気に１０万円台に費用が跳ね上がります。

道路付けが悪い物件は安いけどこういうところで地味にランニングコストがかかるし

銀行評価もいまいちなので気を付けた方がいいですよ・・・。



返事をしたのが遅かったので管理会社さんからの返答はまだありませんが、排雪なしで

２万円台で済むなら御の字でしょう。排雪も別途必要です、と言われたら無念ですが

そうならないことを祈りたいと思います。



この１回で終わってくれればいいのですが・・・。

祈ります！



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札幌６棟目の空室の天井から漏水が・・・。

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札幌６棟目で天井から漏水が発生してしまいました。たいした話ではなかったですが

コーキングがちょっとへたれてきているのかなあ。大規模修繕して１０年弱だしなあ。



いろんな予定が狂った三連休。出張が続いたことで身体が疲れていたのかは不明ですが

金曜日くらいからずっと咳が出て喉が痛い状態が続いています。出張先でお医者さんにも

行って、コロナやインフルといった流行り病ではないことは確認したのですが、

処方していただいたお薬を飲んでもあまり良くなった感じがせず、薬局でトローチを

購入してなめています。昨夜は寝ている時に咳が出て寝られなくなってしまい、

トローチをなめて少し落ち着いてからようやく二度寝できました。



過去のＳＮＳの投稿を見ていると、プロジェクトで長期にわたって東京を離れている時に

風邪をひきがちのように見えました。確かに、サラリーマンのお仕事で富山にいた間は

ちょいちょい風邪をひいたり、マイコプラズマにかかったりもしました。出張自体は

別に嫌いではないですが、仕事がハードな状態だと体の方がついてこなくなるのかも

しれません。見かけによらずデリケートな私です（笑）



そんなわけで、風邪をひいてしまったので、昨日は大家さん仲間と飲みに行くはずが

「そんなに咳をしているのに飲みに行ってうつしたらどうするの」「お店も迷惑だよ」と

嫁ちゃんに諭され、泣く泣く飲み会参加を断念したのでした。美味しいお店に

行く予定だったのでとても残念です・・・。



さて、なんの前置きだったのか自分でもよくわからないですが、そういった事情で

昨日は昼間買物に出た時以外は家で過ごしておりました。買い物の最中に着信が。

見ると保険代理店さんです。ああ、そうだ。１件漏水の話があったのでその相談を

本日させてくださいと言われていたんだった。帰ったら折り返さないと。



札幌６棟目は現在１部屋の空室があります。原状回復なども進めているのですが、

清掃をお願いしている業者さんから清掃の結果写真が送られてきたのですが、

どうも空室で漏水しているのではないかと思われる写真があったのです。

※漏水といっても、ポタポタ垂れるほどではなく、ちょっとシミができてる程度です



管理会社さんに心当たりがあるか確認したところ、引渡時には存在しなかったとの

ことでした。確認してきます、とフットワーク軽くチェックに行っていただきました。



チェックの結果は・・・やはり漏水していたとのことでした。１階と２階の間にある

横引きの装飾の上側のコーキングが切れてるのではないかと予想したそうです。

業者さんを手配して確認するとのことでした



その一方で、原因がまだ確定してはいないものの、退去による明け渡しから漏水が

発覚するに至るまでに、札幌で強風が吹き荒れて街路樹が吹っ飛んだ日があったそうで、

もしかしたらその影響も考えられるのでは、と管理会社さんがおっしゃいます。

もしその仮説が正しければ、もしかしたら火災保険の保険金を申請しなくては

ならなくなります。



どっちに転ぶかはわかりませんが、準備だけはしておきたいという管理会社さんの

リクエストを受けて、保険代理店さんと管理会社さんと私の３者のＬＩＮＥグループを

作成して、管理会社さんからの続報を待ったのでした。



そして管理会社さんからの一通りの報告が終わりました。

（ここもいろいろとあったのですが、中略させていただきます）



その後、保険代理店さんから電話で少し会話させてほしいと連絡をいただきまして、

出張が落ち着いた昨日そのお電話をさせていただいた次第です（ここで冒頭の話に戻る）



端的に言えば、ご報告いただいた事故の内容だとしたら、類推の域を出ない内容もあり

保険金申請は難しいかもしれない、という話でした。私も実はちょっと管理会社さんの

報告を聞いてそう思っていたところもありました・・・。



保険代理店さんには、保険金申請は今回はしません、ということでお伝えしました。

保険代理店さんは申し訳なさそうにしていましたが、特段代理店さんが引け目を感じる

必要は全くないと思います。



管理会社さんにも、今回の件を保険金申請するのは難しいという判断にしたこと、

いろいろと気を遣ってくださったことに感謝していることをお伝えしました。

管理会社さんとしては、保険をあてにせずできるだけ安い方法で修繕のご提案を

させていただくとのことです。



保険金が出なかったのは懐事情的には痛いですが、まあしょうがないと思います。

必要な修理を淡々と行い、建物の状態を改善していきたいと思います。



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札幌６棟目の原状回復、全額ではなく一部の金額を保証会社さんに負担いただく。

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札幌６棟目の原状回復の一部を保証会社さんに担っていただけることになりました。

全額じゃないのかよ！と管理会社さんは粘ってくれたみたいですが、及ばず。



立地は悪くないのですが、築年数が古くて駐車場がないことがネックになっている

札幌６棟目。なので、車前提ではない生活保護の方をターゲットにして運営を

しております。埋まる時は安定するけど、たまにいっぱい出たりするときもあります。

そして造りが古いので設備とかも古くさく、それが故障すると新しい古い設備（何を

書いてるのか自分でもわからなくなりますが）を入れ替えたりしないといけないので、

そういうところはちょっと微妙な物件です。



でも将来、手前の戸建を買い取れれば、結構いいＲＣが建ちそうなので、今のところ

キープの方向で考えている次第です。



以前、プチ滞納が続いている入居者様を保証会社さんが強制退去に持っていきたいと

画策していた件がありました。私としては３ヶ月滞納に到達するまできちんと保証を

していただきたいのですが・・・そうもいかない事情があるようで、ここまでで

退去に持っていきたいということを打診されてしまった次第です。



え、却下する？私にそんなことができるわけないでしょうー（笑）

言われるがままに承諾しましたよ！



そしてこの退去は８月末に方が付いたという話を聞いておりました。

続いて原状回復・・・ですが、ここで軽くひと悶着です。



正直なところ、私も細かいことはよくわかっていないのですが、保証会社さんが

原状回復の費用を出し渋っているような話で、管理会社さんとやり取りが続いている

ようだったのです。どうも管理会社さんは全額原状回復費用の負担を求めたものの、

保証会社さんは何かしら理由をつけて一部しか支払わないような話になったみたいで。

管理会社さんから断片的に聞いた話をつなぎ合わせているだけなので、理解が

間違っている可能性はあるのですが・・・。



正直、この辺はもう「よきに計らえ」状態で、あまり興味を持っておりませんでした。

（そういうところが悪い癖だと言われたら何も言い返せません）

管理会社さんがまとめてくださった結論に従おう、と。



そして結局、全額の保証はして貰えず、それでもある程度の金額は原状回復で

負担して貰えることが確定したのでした。全額じゃないのはちょっと残念ですが

負担していただけるだけありがたいと思わなくては・・・。



そして昨日、原状回復全体のお見積が届きました。わざわざ「メールしました」と

電話を入れてきたので、さてどんだけ足が出たのかと少々びびりましたが、

蓋を開けてみれば６割弱は負担して貰えていたので、２ＬＤＫの間取りであることを

考慮すれば十分許容範囲の金額になっておりました。これなら全然オッケーっす。

管理会社さんに早々に原状回復を入れて募集してくださいとお願いをした次第でした。



余談ですが、最近家賃相場が上がってきているので、東京５棟目も少しだけ値上げをして

募集してみようということになりました。ただ、基本的には生活保護の方をターゲットに

していますので、過剰な値上げはよろしくないです。生活保護の方をメインターゲットで

考えるなら、保護費とのバランスがとれている現状の家賃を踏襲するのが間違いは

ないのですが・・・でもやっぱ少しチャレンジしてみたいよねということで、今回は

２０００円だけ家賃を上げて募集してみることにしました。さて、吉と出るか凶と出るか

まだわかりませんが、結果を見守りたいと思います。



ということで・・・管理会社さん、お手数ですがよろしくお願い致します！

あと札幌９棟目の家賃保証分のテナントさんも早く契約に持ち込んでほしいです・・・

（完全に別件だけど管理担当の方が同じなもので）



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