2024年02月02日

相変わらず札幌6棟目の除排雪はエグイ・・・。

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札幌6棟目の除排雪にかかる費用がなかなかのエグいやつです。

物価高騰やガソリン高騰のダメージがここにも出ているようです。



札幌はご存じの通り雪が大変多い地域です。雪国特有の対処が必要になる場所です。

前面道路が6メートル以上ない場所は行政による除雪が入らないので人気がないとか、

ロードヒーティングの方が勝手に雪が溶けるので人気があるとか、そういう札幌特有の

あるあるTIPSもあります。



札幌は気温が低いという特徴もあり、これによって北陸地方の除雪ともだいぶ状況が

異なるのです。北陸は意外と0度以下にならないので、噴水のように道路から水を

ジャージャー出して雪を溶かすという手法が主流です。他方、札幌でそれをやると

夜中の0度以下の気温のせいで道路がスケートリンクになってしまいます。

除雪はできても別の問題が発生するため、札幌では融雪剤をまいたり除雪したりする

方法が一般的です。この融雪剤が、車を錆びさせたり、コンクリートのクラックを

増やしたりするという話もあるんですけどね。



最近の新築物件は、駐車場部分にロードヒーティングを設置することが多いです。

ロードヒーティングとは、その名の通りアスファルトの下に電熱線や温水配管を遠し

道路を温めて雪を溶かすものです。



札幌では除雪が重労働と認識されておりますので、ロードヒーティングを入れている

物件では除雪の手間が省けるということで人気があります。



他方、ロードヒーティングはランニングコストがかかります。熱を発生させるのだから

その分お金がかかるのは当然ですよね。電熱線なら電気代が、温水配管なら灯油代が

かかります。札幌12棟目は灯油を熱源としているようなので、たぶん温水配管の

ロードヒーティングが導入されているのだと思います。



人気はあるけどランニングコストが高いのが難点でしたが、最近のロードヒーティングは

センサーで雪が積もった時だけ動くような仕組みもあるそうです。札幌12棟目は

その仕組みにしているので、灯油代は月2万前後でした。まあそれでも充分高いですが、

センサーがない場合はもっと高いみたいなので・・・。これでもマシな方ではないかと。



さて、本日話題にする札幌6棟目ですが・・・いかんせん古いアパートですので

立派な設備はついておりません。そもそも駐車場がないためロードヒーティングはなく、

道路は4mくらいしかなく行政による除雪も入りません。除雪に関しては最低の環境で

あると言わざるを得ないでしょう。



そのくせして、地域的に雪が積もりやすい場所なので降雪量は市内では割と多く、

雪庇もできやすいし、雪が道路付けのない面の小さな庭みたいなところに溜まりまくる、

という何とも言えないダメな環境になっております。雪に関しては逆方向のエリート。

それが札幌6棟目なのです。



なので、毎年雪関係で悩まされています。雪庇が落ちて隣家のドアノブを壊したり

1階の窓を割ったり、2階の手すりをひしゃげたり・・・。事故のオンパレードです。

しかも雪庇を落とした後排雪するにも、道路面ではないから人手で運ばなくてはならず、

普通の物件よりお金がかかるのですよね。なんともはや。



今年もその悩みが早速やってきました。雪が今のところ少なくていいなと思って

いたのですが、いよいよやってきましたよ。管理会社さんからの雪庇の報告が。

毎年恒例とはいえ、かなり憂鬱になりますね。



今年も雪庇が育ってきているということで、雪庇落としで確か3万だか5万だかと

言われました。排雪は別に調整しているということで、そこから追加料金です。



※雪庇落とし:屋根に積もった雪が地面に落ちて事故を起こす前に落とすこと

 排雪:除雪した雪を排出・撤去すること(除雪は雪を除けるだけです)



そして排雪のお見積が先日届いたのですが、これがまた10万オーバーの凶悪な

お値段になっておりました。昨年より高いやんけー。生活保護世帯が中心の4部屋の

小さいアパートなんだから、雪庇落としと排雪だけで普通に1ヶ月分の家賃が

ぶっ飛ぶ計算になります。



管理会社さん曰く、今回の排雪は4トントラック7台分必要という話でした。

管理会社さんもびっくりしたそうですが、そのくらい必要なのだそうです・・・。

ガソリン代も高騰しているしで、こんなお値段になってしまったとのこと。



いやちょっときつすぎでしょーこれは。正直、排雪しないって案はないの?と

聞いてしまいましたが、1階の窓が雪で埋もれている状態で、1階の人は当たり前の

ように排雪してくれると思っているらしいです・・・。あとは万が一隣家に溢れたら

まずいと思っているというお話もありました。



排雪の業者さんも混雑しており、今お願いしてもすぐには入れない状態なので、

発注だけでも今すぐ行ってほしいんです・・・と管理会社さんには決断を迫られます。

しょうがないので電話で発注の依頼をしました。

賃貸経営は辛いなあ。お金かかることが多いですよ。とほほ。



この1回だけで排雪は今後発生しないといいなと強く思います・・・。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年01月24日

札幌6棟目で雪庇落とし。

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札幌もいよいよ本格的に雪庇の季節になってしまいました。札幌6棟目で雪庇が育って

いるので雪庇落としをするという連絡がありました。



最近は東京15棟目の無人ホテルの開業準備で忙しくしているため、賃貸業の方が

チェックがややおろそかになっている感じは否めません。確か今は東京が満室で

札幌もこの間埋まったから満室、仙台2棟目が2室だか3室だか空いているくらいで

他はだいたい埋まったんじゃなかったかな?ああ、札幌12棟目に退去予告があったか。

みたいな感じで状況把握すらゆるふわになっております(汗)



宿泊業の方も好調で、9割近い稼働を維持できております。桜の季節は2週間滞在の

ゲストがいらっしゃって、この人だけで1日3.5万×14日ですからね・・・。

ガツっと売上が立っています。ありがたい。とてもありがたい。



正直なところ、宿泊バブルはそう長く続かないと思っていたのですが、予想に反して

まだ続きそうな雰囲気を感じています。でもまあ、いつかダメになる可能性を

考えておかないと怖いなと思う、コロナ前の民泊のことを知っている私なのでした。

こうやって自分にブレーキをかけてしまうから、いつまで経ってもブレイクスルーが

訪れないんだろうなあという気はしています。



まあそんな話はいいんです。今日は早くブログ書き終えないとサラリーマンの会社が

遅刻になってしまいますから。急げ急げ。



札幌6棟目の管理会社さんからご連絡をいただきました。この管理の担当の方は

まめに動いてくれるので助かっています。あと、入居者様と仲良くなるのがとても上手で

どの物件でも細かい状況を掴んでくれるし、入居者様に何かを頼むことができます。

いわゆるコミュ強ってやつですね。



昨年、札幌6棟目で発生した雪庇が落ちた際に、隣地のドアノブを破壊してしまった

という案件がありました。これは全面的にうちが悪いので、何かできることはないかと

いろいろ模索したものの、結局こまめに雪庇を落とすしかないということに。

溶かすとお金がかかりすぎる、止めると屋根が雪の重みに耐えられない、という話で

なかなか厳しかったです。



結局、対策として、入居者様に雪庇を観察して貰い、育ってきたら管理会社さんに

連絡するという形の対策しか取れませんでした。何もしないよりはいいと思うので、

あとはタイムリーに雪庇落としの作業ができるか?というところです。



そういえば、昨年の雪庇で隣地のドアノブを壊した件、こちらが賠償しますと

言っているのですが、先方から修理にかかった金額の請求がありません。

これ、どうしたもんかな・・・。何回か管理会社さん経由で金額を出してほしいと

お願いはしているのですが、先方も忙しいようでなかなか連絡をいただけずに

今に至ります。あまり積極的に何度も請求するのも変だしなあと思っているので

静観していますが・・・このままうやむやで終わるのかな?うーむ。



今年は(SNSで友人の投稿を見る限り)雪の積もり始めが遅めだったようです。

なので、ここまで雪庇の話は出てきておりませんでした。でも今回、いよいよ

連絡が来てしまいました。



入居者様から雪庇が育っている旨の連絡があったので、業者さんに雪庇落としを

依頼しました、金額は3万弱です。排雪までできるかは現在確認中です。

という話でした。



まあもう四の五の言わず発注して片づけちゃいましょう、ですね。これは。

お金がどうこうより、近隣に迷惑を掛けないことが大事。あと自分の物件でも

雪庇が落ちてガラスが割れるとか普通にあり得るので(経験済)



ということで、手配よろしくお願いしますということで回答しました。



ちなみにこのタイミングで札幌の雪事情を把握していない方向けの解説。

雪庇とは、雪が屋根に積もって、屋根から庇のように雪がはみ出る状態のことを

言います。雪庇が大きくなると、雪は自重で落下します。雪は重たいので、下にある

車や荷物を壊します。最悪、人に当たれば死亡事故になりかねません。危険なものです。

管理責任が問われることなので、雪庇を落とすのは大事な仕事です。



ということで、本日はこの辺で。



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posted by ひろ* at 09:18 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年09月15日

ストーブの予防修繕のお見積、なかなかの金額で・・・。

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札幌6棟目のストーブのお見積が届きました。うーむ、高い・・・これでも色々削って

安くしたと言っているけど、やっぱり高い・・・。でもやるっきゃないんだろうなあ。



少し前のブログで書いた話の続きです。冒頭に書いた通り、ストーブを予防修繕して

直しましょうという管理会社さんの提案を受け入れるべくお見積をお願いした、

というお話です。



・・・っと、ここで速報です。

本当はもっといろいろ書こうと思っていたのですが、ゲーム用のiPhoneが故障したようで

起動しても数分で再起動されてしまう現象に悩まされております。こっちの対処を

しないといけないので、ブログは超最小限の省力モードで書くことにします。

今取り急ぎゲームのスクショ類をOneDriveに退避させているところなので、

それが終わったら初期化をしてみて、ダメなら修理ですわ。その場合は昔使ってた

代替機を引っ張り出してこないといけないです。会社に行くまでにその辺の判断を

しなくてはならないから、ブログにあまり時間をかけられないのです・・・。



ということで、お見積金額ですが・・・19万弱でした(泣)

確かに古いタイプのストーブだから高くなりがちだとは思うんですよ。

でもやっぱりしんどい価格です・・・。



本体価格に加えて、煙突の移設の工事も含まれているようです。

現在は灯油ボイラー・灯油ストーブが集合煙突に入っているため、灯油ボイラーの

排気筒を別のお部屋と同様に外だし移設することをご提案いただきました。

これをやっておかないと、せっかくの新しいストーブが通常より痛みが早くなる、

とのことでした。



管理会社さん的にもあまり高いと具合が悪いだろうと想像したのでしょう。

施工御者さんからはボイラー交換も併せてご提案いただいたらしいのですが、

それはお値段が高くなるからということで業者さんがお断りしてくださったとのこと。



故障するまで放置したい気持ちがすごく強いですが、それをやって予期せぬタイミングで

故障して、とんでもなく寒い時期にストーブなしなんてことになったら、人道的に

完全にアウトです。これは工事するしかないんだろうなあ・・・。



わかりましたと言いたくない自分を押し殺して、対応をお願いしようと思います。

いやね、ほんと今年修繕の当たり年みたいで・・・これでもかというくらいに修繕が

押し寄せてきており、割とうんざり気味なんですよ・・・。自己資金もこの次に来る

リノベーションにキープしておかないといけないのに。なんかしんどいですわー。



ということで、iPhoneの方がやばいので今日はこの辺でおしまいです。



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2023年08月22日

札幌6棟目で設備の予防修繕。

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札幌6棟目でストーブの予防修繕が必要という話が出てきました。古い物件だから

しょうがないんだけど、お金かかるなー。うーん。



札幌6棟目はそろそろ耐用年数もオーバーしそうな築古RCです。RCなのに

2階建4部屋という不思議な構成。なんでそうなった、と聞きたくなる仕様です。

見た目は木造アパートにしか見えないんだけど・・・。こういう変な物件をついつい

買ってしまう病気を患っている私なのでした。



購入した当時はまだ耐用年数も残っていたので、地銀さんで15年融資を組むことが

できました。あれもなかなかヒヤヒヤもので、融資の目途がまだ立っていないのに

売主さんがどうしてもお金が必要ということで、手付金を半額現金で支払う背水の陣で

臨んだのでした。幸いにして融資は得られたからよかったものの、あれで融資NGに

なっていたらと思うとぞっとします。よい子はこんなやんちゃな買い方しちゃダメよ。



その後も設備関係に泣かされることは割とありましたが、入居に関しては安定しており

入ればそこそこ長い、客付の引きもそんなに悪くない、という感じでした。

設備にお金がかかるのは築古だから致し方ありません。2室和室→1室洋室1室和室に

コンバージョンする工事や、都市ガス物件なのでボイラー等設備もガス会社さんは

頼ることができず地自腹で交換したりと、出ていくものも多かったですが、一通り

終わったので今後は安定するだろうという目論見でした。



今は満室で、2ヶ月に1回まとめて家賃を入金してくる困った人はいるものの、

それ以外は特に問題はなく順調な感じになっています。管理会社さんの担当の方も

がっちりと入居者様を掴んでくれているので、安心できる状態になったと思います。



そんな折、管理会社さんからご相談があるという連絡を受けました。

うーん、きっとこれは嫌なパターンなのではないかという気がします。



折り返しの連絡をすると、言い出しにくそうに「実は札幌6棟目のストーブが・・・」と

切り出します。あれ、設備もう全部刷新できたと思っていたけど、まだ残ってた!?

言われてから記憶を呼び起こしましたが、そういえばストーブは好感していない部屋が

あったような気もします。



管理会社さん曰く、ストーブがかなり効きが悪くなっている部屋があり、今年の冬を

乗り切るには厳しいのではないかということで、交換のご提案をしたいとのことでした。

なんてこったい。お金かかる時期にいろいろ重なるなあ。しんど。でも入居者様が

寒くて辛い思いをして退去されるのは困ります。お住まいになっていただいている限りは

大家としてやるべきことはやらなくてはなりません。



ということで、交換する場合のお見積を取っていただくことにしました。

管理会社さんの予想では5万前後ではないかということでしたので、きっとそのまま

交換の方向で進めることになるだろうと思います。



こういう時、遠隔で関係が作れていない管理会社さんだと辛いんですよね。本当に

ストーブの交換は必要なの?という点の裏取りから、価格はぼったくり価格じゃないか

みたいなことも考えなくてはなりません。



私はそういうのが嫌なので、担当の方や偉い人と顔を合わせて話をしてお酒を飲んで

御中元御歳暮を贈って、とにかく関係を構築することから始めます。この人に

騙されるなら仕方ない、と思えるところまで人間関係を構築できれば、あとは信じて

託すだけになりますので。そこで騙されるなら、私の見る目がないというだけのこと。



今のところは、その考えで動いて困ったことはないですし、管理会社さんとの

人間関係も良好で楽しいです。札幌に行けば飲みに行こうと誘えますしね。

たまたま周りの人に恵まれただけかもしれませんが、うまくいっていると私自身は

考えている次第です。



今回のストーブも、担当の彼が言うなら事実なのだろうと思いますので、言い値で

素直に交換するつもりです。ゆるふわ賃貸経営で恐縮です。



冬に向けて札幌6棟目の憂いがなくなるなら、多少費用がかかるのもやむなしかと。

管理会社さん、どうぞよろしくお願い致します。



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2023年01月29日

札幌6棟目は雪庇落としや除排雪の季節です・・・。

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札幌6棟目で管理会社さんから事前の許可を得るためのご連絡がありました。

そろそろ雪がヤバそうなので、除排雪の許可をくださいという内容でした・・・。



昨年、記録的な豪雪によりだいぶ一番苦しめられたのが札幌6棟目だと思います。

今年はここまで大きな降雪はありませんでしたが、1月に入ってやっぱり降りだして

雪がだいぶ積もってきている状態になっているそうです。



利回りが高いファミリー間取り、立地も比較的需要が高めな場所にあるという点は

素晴らしい札幌6棟目ですが、難点は駐車場がないこと、接道の悪さ、除排雪の

しにくさです。



前面道路が狭く、市の除雪がそこまで入ってくれないので、前面道路が常に雪で

おおわれている状態になっています。駐車場がないので生活保護の方が入居者様に多く

高齢の方や身体が不自由な方がご入居された場合、生活でちょっと苦労するのが

目に見えています。そして道路に面していない側にスペースが取られており、

そこは重機が入れないことから、雪が積もると排雪作業が手作業になってしまうという

取り回しの悪さもあります。



更に、札幌6棟目は比較的雪が降りやすく風の通り道になっているのかわかりませんが、

雪庇がちょいちょいできてしまいます。昨シーズンはとうとうその雪庇が隣地の

ドアノブを破壊するという事件が発生してしまいました。雪庇対策を隣地の方からも

要望されたのでいろいろ検討したのですが、屋根の強度が足りないとかコストが

かかりすぎるとか、様々な理由でどれも実現性に乏しい状態でした。

なので、巡回する頻度を増やし、雪庇が怪しくなったら速やかに雪庇落としをするという

ことを隣地の方には説明しております。



そしてその雪庇を落とす場所が、例の敷地内スペースなのです。

雪庇を落としたらより雪が積もってしまうので、排雪するタイミングが早まります。

排雪は手作業になるので、なかなかなお金がかかってしまいます。

憂鬱な気持ちになります(苦笑)



今年は雪の話がここまで出ておらず、お友達のSNSの投稿を見ている限りでは

12月はあまり雪は降っていなかったものの、1月に入って普通に降りだしたという

状況と見ています。そろそろ札幌6棟目は怪しいかなあと思っておりましたが、

やはり管理会社さんから大寒波が来る少し前にメールが来ました。



曰く、雪庇もスペースへの積雪もだいぶ増えてきている、そして最強寒波の到来と

ニュースで騒いでいる、寒波に伴い積雪が増えると今年1回目の除排雪を行わなくては

ならないと考えている、よって事前にお見積を取っておいたので内容確認いただき

発注の是非を判断いただきたい、と。



仮に4tトラックが5台来て、雪庇お年・排雪作業・整地作業を行うとした場合は、

13万オーバーの価格になるというお見積でした。

このアパート、4部屋しかないから家賃収入そんなに多くないんですよね・・・。

そこに対してこれだけコストかけると、そりゃきついって話になりますわー。



しかし、そうは言ってもやらないわけにもいかない作業です。コストダウンを図るのも

恐らく厳しいでしょう。繁忙期なので依頼してもすぐに入れるわけではありませんし、

そもそも燃料費の高騰もあり今までの単価では赤字になるからということで値上げの

要求が発生しているくらいだと別の管理会社さんからは聞いていますので・・・。

ロシアvsウクライナの影響が私の除雪の費用にまでのしかかっています。



ということなので、これはOKせざるを得ないコストと判断。

タイミングはお任せするので、現場で一番いいタイミングを見計らって発注を

かけていただきたい、とお願いをしました。



ここのところ、費用の掛かることが多くて大変だなーと思ってしまいますけど、

辛抱しながら対処していきたいと思う所存です。頑張ろうっと。



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