2021年10月02日

札幌6棟目のリフォームについて現地確認。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在6位です。台風で延泊してましたが、今日東京に戻ります。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌出張の中で、札幌6棟目のリフォームの話についても現地で会話をしてきました。

その内容も少し書いておこうと思います。



札幌11棟目の現地確認が終わった後、札幌8棟目の現地確認を挟み(こちらは

ネタ満載なので別の機会に書きます)、札幌6棟目に向かいました。



先日、私が購入する前からお住まいになっていた方が退去なさいました。

その部屋の状態がかなり酷く、フルリフォームで100万以上の金額になるという

お話になってしまいました。なんとなく、やらざるを得ないものなのだろうとは

思ったのですが、一応現地を見て本当にそこまで必要かを判断した方がいいだろうと

考えたので、管理会社さんに現地で説明をお願いしたいと申し入れました。

そして今回の出張でその予定をねじ込んだ次第です。



現地に管理会社さんと一緒に到着。リフォーム済の部屋を確認し、想定していた

押し入れの壁紙ではないことを確認。このお部屋は入居者様に原状回復費を請求して

満額受け取ったという話だったので、リフォームの内容にまではタッチしておらず

ちょっとイメージと違うクロスが貼られてしまっておりました。



この点については、管理会社さんにその場でコメント。今回の部屋については

直す必要はないけど、これからリフォームするお部屋はこのタイプのクロスを

貼ってほしいですとお願いをしておきました。

これだけでも現地に来た甲斐がありました!



そして問題の2階のこれからリフォームするお部屋です。



管理会社さんが仰る通り、大変汚かったです・・・。

タバコ吸ってたようでクロスはヤニだらけ。畳はブカブカしてるとこがありました。

前のオーナーさんが部分的にクロスを張り替えているのですが、それがかえって

汚らしさを助長する出来栄え。ボイラーやストーブもだいぶ古いものでしたので、

さすがにこれは何か手を打たないとダメだろうなと思い知らされました。



コストを下げられる要因はなさそうなので、気持ちを切り替え、仕様面での認識齟齬が

なくなるよう、修繕内容の確認に入りました。

前に行っている修繕で重視したところについて、今回の見積に入っているかという観点で

確認をさせていただいた次第です。その結果、建具や天井を白く塗装する工事が

抜けていることが判明!



和室の廻縁や長押といった箇所は、そのままにして洋室化すると「和室を洋室に

かえましたよ〜」という雰囲気がすごく出てしまいます。なので、クロスと同じように

白く塗ってしまうことで、元から洋室だったかのような印象を持ってもらうことが

できるのです。



こちらの管理会社さん、前任の方からの引継が十分ではないところもありまして。

多少こういう抜け漏れが生じるのは仕方がないかなと思っております。

今回は工事前に気が付いてよかったです。



ただ、そのためにまた見積額が上がってしまいました・・・(鬱)

まあもう仕方ない。この部屋で前のオーナーさんの頃からの仕様は一掃できます。

ここは腹をくくってやってしまいましょう。



そういう話をしている間に改めて感じたのですが、管理会社さんの担当の方の

コミュニケーション能力の高さに改めて感心しました。

とにかく、誰とでもすぐに仲良くなって情報を引き出してくるのです。



例えば、先日退去なさった入居者様。なんと未だに連絡を取っているそうです。

お父様の介護のために引っ越したけど、お父様が施設に入られるということで

介護のための生活保護が出なくなり、もう少し狭い家に引っ越されたのですが、

「今の家は狭い」「引っ越さなければよかった」といったことを管理会社さんの

担当の方とやり取りされているのだとか。



それから、近所で工事している業者さんとか、近所にお住まいの方とかとも積極的に

交流をしているようで、そういうところから1階の入居者さんが怪しげなクレームを

あちこちに発している(工事している現場に向かって「工事がうるさい」と言うなど)と

いう情報も入手しておりました。



あと、この物件は「前面の戸建をブツ上げできると新築への夢が広がるのですが、

管理担当の方は「あの家の人まだ会ったことないんですよ、他は全部会ったんですけど」

などと言っておりまして。他全部会ってるってのもかなりすごいですよ。



この担当さん、経験が浅いことだけがちょっとネックでしたが、最近はそれも

解消されつつあります。助かってます。感謝感謝。



方向性決まりましたので、話を進めていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:40 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月26日

久しぶりに修繕の融資を引いてみようと思い立つ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在6位です。出かける準備が全然できていないー。

応援クリックよろしくお願いします→



手元資金がちょっと乏しい感じがするので、久しぶりに融資でも引っ張ることを

試みてみようかなと思います。あ、これは個人事業主としてです。



仙台法人は物件購入で現金がなくなるパターンに陥っています。これはでも仕方ないと

思っています。そりゃあお金なくなるよね、頭金使っているわけだし。



他方、個人事業主+東京法人に関しては、別に物件は購入していないにも関わらず

手元の現金は増えている気がしません。今何か良い案件が出てきたとしても、

突っ込む現金がないからと断ってしまいそうな勢いです。



最近、屋上防水が劣化に耐えられずいよいよ漏れ始めてしまったので、慌てて修繕を

したとか、お部屋の原状回復で数十万単位でお金が出て行ったとか、いろいろと

お金がかさむことが重なりました。それもたぶん原因の一つだろうと思います。

そしてこの後も札幌6棟目の大きめな原状回復が待っております。



返済比率を下げることを最近は意識していたので、無駄な修繕の借入を行わないように

しておりました。なので、手元の資金から修繕のお金は出していました。

また、コロナ禍に入ってからは無駄な融資を引かず、コロナ融資でむしろ一本化を

目指す方向で動いておりました。なので、返済比率は少し改善傾向にあったのです。



その流れとは逆方向になってしまいますが、コロナ融資以外で融資を引くことを

最近はしておりませんでした。物件も買ってなかったから融資を引かなくてはならない

状況にもなっていなかったです。



しかし最近、あまり手元資金に余力があるとは言い難いし(なぜ返済比率が減ってるのに

手元資金が増えていかないのかは、たぶん稼働率が低いという問題も原因の一端にあると

想像しています)、しばらく融資を引いてないので借金ジャンキーとしては物足りない

(アホかという誹りは受け付けます)、などを総合的に考え、久しぶりに融資を引いて

手元資金を増やす行動はしてみるのもいいかなと思いました。



東京は基本的にフルリノベしてるので、修繕関係で手間はかかっておりません。

最近は札幌の修繕が多かったので、札幌関係で是非修繕資金を融資して貰いたいなと。

特にこれから発生する分だと、札幌6棟目の修繕の分ですね。



しかし札幌だと、なかなか融資してくれる金融機関さんが少なくなります。

信金さん・信組さんとの取引ばかりなので、遠隔地に対応してくれないケースが

多いんですよね。



そうなると、選択肢は一択。過去に富山1棟目の修繕資金を東京の金融機関さんで

出してくれたことがありますので、そこで相談です。



仕事の合間を縫って電話してみたのですが、担当の方は「保証協会がOKすれば

やれます!」という毎度おなじみの威勢のいい返事。でもここの金融機関さんは

掛け声だけじゃなくて実際に保証協会で融資の内諾取ってきちゃうからすごいのです。



今回も札幌であることは承知の上で、取り組んでみるので資料くださいという

お話になりました。ありがたやー。



富山1棟目の融資を引っ張った時から3年近くは経過しているので、あの時と同様に

ご対応いただけるのかは何とも言えません。でも、財務体質は少し改善されているので

数字の面でNGになることはないような気がなんとなくしています。



金融機関さんの頑張りに期待したいと思います!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月18日

札幌6棟目の原状回復費用が重い・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。雨だけど出かけなくてはならない予定がちらほらと。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌6棟目の原状回復のお見積、出てきました。うーん、部屋の状態が厳しいから

仕方ないんだけど、かなりいい値段です。もうちょい削減したいよね・・・。



札幌6棟目は4部屋の小さなアパートです。2LDK間取りで駐車場なし。

駐車場がないのが痛いですが、生活保護の方とか高齢者の方とか、そういう方が

入居してくださるので、意外と安定した運営ができております。



購入した時は、設備も古くて部屋も全部和室でした。このまま表層リフォームしても

設備の分が厳しいということで、ボイラーを交換したり灯油ストーブを交換したり

和室を洋室に換えたりといった大掛かりなりフォームをしてきました。

正直、家賃が4万後半の物件に50万以上のリフォームをするのは辛かったですが、

一度やっておけば後は楽になるはず、ということで、取得費の一環と割り切って

対応を進めてまいりました。それでも、元が安く買えているので、大きな問題は

ないだろうと思っています。



4部屋中3部屋はこの大掛かりなりフォームは終わらせていたのですが、残り1部屋が

まだ完了しておりませんでした。そしてそのお部屋が退去になったので、管理会社さんに

お見積を依頼しておりました。



先日、そのお見積が届きました。



総額100万オーバーやんけ!(オエー)



今回はボイラーと灯油ストーブが両方ダメで交換しなくてはならないということでした。

管理会社さんが「見たこともない品番」と言うくらい古い型であり、ちょっとまともな

神経の人ならこれを騙し騙し運用するのは到底容認できない、という状況のようです。

動かないわけじゃないですけど・・・。

灯油ストーブも未だに煙突とかあるような古い構造なので、それを止めてFF式の

ストーブに変更、その際にコア抜きをして外に直接排気させる、みたいな工事が

必要になるということでした。



そしてコロナ禍なので部品の生産が少なく、ボイラーに関しては早々に発注してほしい、

というお話でした。生産量減ってるんだろうなあ。サラリーマンのお仕事のお客様も

海外工場がコロナでロックダウンされてしまい、製造が大変なことになっているらしく

いつもバタバタしております。



お部屋の工事も今までのよりハードモードのようで、なかなかお高い感じになってます。

ユニットバス自体は変えなくてよさそうなのですが、混合栓とか換気扇とかは全交換。

キッチンも同様に混合栓と換気扇を交換。網戸も張り替え。和室2部屋だと厳しいので

1部屋は洋室に変えるから、その費用。当然のようにクロスもCFも全交換。

2LDKをフルリフォームなので、けっこうえげつない費用になります。



ちょっとこれ、現場に行って工事方法とか検討した方がいいな・・・。塗装で済む場所が

あるなら、そこは塗装にしよう、とか。そういう工夫の余地があるかを検討したいです。



29日〜30日にかけて札幌に行く予定になっているので、隙間時間で何とか

予定をねじ込んでしまわないと。そう思って、管理会社さんにコンタクトを取りました。

29日で現地確認の予定を取れないか、と。ちなみにこの日は午後の暗くならない程度に

遅い時間に札幌12棟目(仮)のオーナー検査があります。そして朝札幌についたらすぐ

札幌11棟目のリフォーム結果の確認があります。ピンポイントに午後イチしか

空いておりません。30日は終日テレワークして東京に戻ることになりますので、

予定は入れられません。



管理会社さん、その時間うまく空いていたようです。OKですと返答ありました。

よかった、これで出張時間をかなり有意義に使えることになりそうです。



29日はガーっといろんなものを詰め込んだ一日になりそうです。リフォームの

コストダウンが成就するよう、頑張ってみます!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に
人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:46 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月08日

札幌6棟目のリフォームとか問い合わせとか。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在6位です。焼肉ってなんでこんなに美味しいんだろうなー。

応援クリックよろしくお願いします→



募集中の札幌6棟目で反響がありました。外国の方の二人暮らしの問い合わせです。

話が進むかわかりませんが、受け入れ自体は問題なしと管理会社さんに回答しました。



札幌6棟目。4部屋の小さなアパートなのですが、なぜかRC造という不思議な物件。

なぜこの大きさであえてRCにしたんだろうという疑問はありますが、まあ稼働して

収益を生んでくれているならそんなことはどうでもいいか、と。



駅からはちょっと遠めですが、ファミリーの方が住むには良い立地の物件です。

駐車場があればもうちょっと募集の仕方も変わるのですが、残念ながら駐車場が

ありませんので、生活保護の母子家庭みたいなところをメインターゲットとして

募集しております。これまではそのターゲットでうまくいっておりました。



先日、2部屋ほぼ同時に退去ということになってしまいました。1部屋は親の介護の

ために入居したが、その親御さんが施設に入ったので介護の必要がなくなった、

という理由。もう1部屋は高齢で階段の上り下りがしんどくなってきた、という

お話でした。両方ともやむを得ない理由と思います。止めようがありませ。



高齢を理由に退去された方のお部屋は、私が購入する前からずっとお住まいに

なっているので、室内もかなり厳しい状態だそうです。リフォーム代がかさむのは

目に見えているし、ボイラーなども古すぎるから交換しないと厳しいとのことでした。

ここについては見積が出てきたらまたブログに書きたいと思います。



もう片方の親御さんの介護の方ですが、管理会社さん曰く、きれいに使っていただいて

いるので大きな修繕は不要でしょうとのことでした。そして、交渉の経緯は不明ですが

発生する想定だった修繕も入居者様負担ということで結論が出たそうです。

「オーナーの手出しはなくなりました!」とご報告をいただきました。ありがたいです。

もう片方のお部屋が確実に60万オーバーのお見積が出てくるのは目に見えているので

安く済むなら、それはとても助かることです。



管理会社さんから、片方の部屋が負担なしになったことを連絡いただいた際に、

同時に1件の問い合わせについて前向きに進めていいかという確認がありました。

アジア系外国人の二人暮らしで問い合わせが来ているとのことです。



日本語はペラペラでコミュニケーションは問題がなく、日本に住んでいる期間も

そこそこ長いらしい、とのことでした。もしオーナーが外国人の受入OKであれば

前向きに問い合わせに対して回答したい、ということでしたので、当然OKと回答。



ひと昔前は外国の方の場合保証会社さんを通すのが大変だったのですが、最近は札幌にも

外国人専門の保証会社さんがあるみたいです。管理会社さんがそんなことを口走って

おりました。外国人専門の保証会社さんがあるからそこを通す予定だ、と。



ちょっと調べてみたら、札幌の某保証会社さんが外国人の保証ができるプランを

作っているようです。ここの保証会社さん、あまり評判がよくないっぽいのよね・・・。

でも保証会社さん無しで入るよりはマシかな?それに、ここじゃないかもしれないし。

たまたま見つけて目に入っただけかも。



何にしても、空室が4部屋中2部屋ある状態なので、あまり贅沢を言うつもりは

ありません。決まってちゃんとお家賃をいただけるなら、細かいことは考えずに

「どうやったら安心してご入居いただけるか」を考える方向でやりたいと思います。

どうしたら入居者様が安心してお住まいになっていただけるか、という観点も勿論ですが

どうしたら大家が安心して入居者様を受け入れられるか、という観点も同様に考えて

皆が良い方向になるよう配慮していきたいと思います。



まずは、この問い合わせが実って、残り1部屋になることを期待します!

管理会社さん、よろしくお願いします!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月05日

ダブル退去予告で1部屋はフルリフォーム確定という鬱展開。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。返済比率は落ちたけど、稼働率も落ちたというオチ(汗)。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌6棟目、4部屋中2部屋で退去予告があるかもという状態だったのですが

現実のものとなってしまいました。うち1部屋は要フルリフォーム・・・鬱だ。



入れ替わりが激しい物件やなかなか埋まらない物件を抱えている私としては、

札幌6棟目の安定感は魅力的なものです。2LDKで生活保護系の方中心の構成。

一度入居されるとなかなか退去しないし、入居募集も比較的引きが良いと思います。

2階建てのRCアパートという、なぜそのような造りにしたんだろう?と思う

不思議な物件ですが、今は私が保有していて、割と安定しているという事実が大事。



札幌8棟目、札幌9棟目あたりがなかなか空きが埋まらない状態ですが、そんな中で

安定している札幌6棟目は札幌7棟目と共に心のオアシスって感じでした。



でも、そんなオアシスも時には荒れるんですよ・・・。

特に札幌6棟目は長期に渡ってお住まいになっているケースが多いことから、

退去後のリフォームに費用がかさむ傾向があります。今回はそのパターンでした。



札幌6棟目で退去予告が2部屋発生しそうだという連絡を受けた話を先日のブログ

書かせていただきました。うち1部屋は購入前からご入居なさっていた方なので、

空くとなると室内のダメージがでかいだろうなあと・・・。



今回、管理会社さんよりお電話があり、その長期入居の方の退去立合をしてきたと

いうことでした。前の段階で8月中には退去するつもりと(退去予告はまだ貰って

いないけど)仰っていたので、やっぱりそこは曲がらなかったのだなと思った次第です。



管理会社さん曰く「ボロボロでした」「全面的にリフォームが必要です」と。

ここ、フルリフォームになると50万以上かかるから憂鬱です。参ったなあ。

まだ金額はこれから算出ですが、先日は屋上防水でたんまりお金を払っているし、

所得税も払ったし、期末のがん保険の年払も今月しないといけないし・・・。

払うものばかりで頭が痛いです。



ちなみに、ボイラーは見たこともないような古い型なので間違いなく交換が必要とか

頭痛に拍車をかけるようなことも言ってました。



購入前からのご入居の部屋はこれが最後です。このレベルのフルリフォームは

これが最後だと思って頑張ります・・・。



これほんと入居率高めて手元に入るお金増やしておかないと、ちっとも手元に

お金が残らない残念なゲームになっちゃいますわ。とてもいかんと思いますので、

だらだらと適当にやってた東京12棟目とか本気で埋めにかかるモードにした方が

いいのかもしれないです。東京6棟目だって家賃下げれば決まりそうな気がするし。

その4部屋埋めただけでも30万は入金増えますもんね。今更ながら勿体ない気が

してきました(遅いってば)



それから、もう1部屋退去予告があるかもしれないと言われていたお部屋についても

今回正式に退去予告を貰ってしまったとのことでした。親御さんを介護するために

介護離職して一緒に住んで、生活保護で親御さんを支えていた方ですが、親御さんが

施設に入ることになったので生活保護は打ち切り。そして一人で2LDKは広すぎる。

ということで退去予告に至った模様です。まあ確かにそれなら仕方ないよねと。



仕方ないとは思うけど、大家的にはいきなり2部屋空室になるのはエグイです。

4部屋しかない物件で2部屋の退去が重なった時点で稼働率はいきなり50%に低下。

入居募集はそこまで苦戦しないと思うのでいいんですけど、精神的にしんどいです。



そして管理会社さん情報だと「タバコ吸ってたって自己申告してきました」とのこと。

壁紙も茶色くなってるだろうなあ、それだと。たぶんタバコは経年劣化とは認めないと

管理会社さんが説明してその分の費用負担は入居者様に求めることになりそうです。

(OKいただけるかは別として)



サラリーマンの仕事が忙しい中で、この手のテンションが下がる話を聞くと、

ちょっとうんざりした気持ちにはなりますが、これもまた賃貸経営あるあるです。

気持ちを切り替えて、早く埋められるように活動を行いたいと思います。




ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする