2019年07月29日

ボイラーの故障の一報が届く・・・火災保険対象になるのか確認。

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札幌6棟目でボイラーの故障が入居者様より報告された、と管理会社さんからの

連絡がありました。この部屋、故障が多いような気がします。



管理会社さんからお仕事中にお電話がありました。出られずにいると、LINEに

連絡が来ました。札幌6棟目の先日入居開始になったお部屋から、ボイラーが調子が

悪いという連絡があったようです。



あれ、ボイラーとかその辺って3月くらいに交換してたよね?と思って確認すると、

その時に交換したのは灯油ストーブだけだったようです。ボイラーは手付かずでした。

最初ボイラーも交換とかいろいろな話が出ていて、最終的に灯油ストーブの交換だけで

話が終わったようです。過去メール見直してようやく思い出しました^^;



現地にボイラーの業者さんに行って貰ったそうですが、修理しても高くつくので、

交換してしまった方が良いと言われてしまったそうです。物件自体が古いのもあり、

ボイラーの年式もそれなりに古かったようです。



取り急ぎ見積を取ります、ということでしたので、まずはそれをお願いしました。



さて、入居者様も調子が悪くて困っているようですので、できるだけ速やかに交換を

しなくてはなりません。それはそれで進めるとして、今回のこれが火災保険の対象に

なるのか、というところを考える必要があります。



まず、ボイラーの故障ということだと、通常は火災保険の対象にはならないはずです。

機械類の故障への対応はできないと言うのが保険会社様の見解だったと記憶しています。



ただし、今回の物件には「電気的機械的特約」を付与しています。この特約があると、

建物の付属物と認められる(=入居者様が持ち込んだ家電ではない)設備に関して、

突発的な事故で故障が発生した際に、保険の対象となります。



今回の物件は、都市ガスということもあって給湯器の交換を自分で手配しなくては

ならないため、上記特約をつけての契約としております。となると、もし今回の故障が

事故であるなら、補償の対象になるということです。



事故なのか経年劣化による故障なのかはまだ管理会社さんに確認できておりません。

確認して、保険申請可能であればそのルートに進めたいと思います。



このお部屋、リフォームに60万、ストーブ設置で10万弱くらいかかっております。

更に追加で今回のボイラー交換。これもたぶん10万とか20万とかかかるでしょう。

なかなかの勢いでお金が飛んでいくお部屋です。前オーナーの呪いでしょうか・・・。

(前オーナーが事務所として使っていて、大型滞納の末退去されたお部屋です)



見積が出てくるのを待ちつつ、事故なのかどうかの見極めも併せて進めていただこうと

思っております。管理会社さん、よろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月04日

外部の清掃業者さんを入れておくことで得られるメリット。

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外部の清掃業者さんを入れておくことで、より状況把握が進むと私自身は考えています。

遠隔地での不動産賃貸業を営む際に、第三者目線は必要なことと思っています。



札幌6棟目の空室にお申込をいただいたことは先日のブログで書かせていただきました。

こちらの入居開始に向けて、管理会社さんも作業を進めてくださっております。

満室になってくれてよかったです。



他方、札幌6棟目は私が独自に清掃業者さんを依頼しています。管理会社さんの清掃も

月1回入っておりますが、それと別に更に月に1階の共用部清掃を入れています。

独自に入れている清掃業者さんは清掃時に写真で報告があるため、遠隔地の私としては

状況把握がしやすく助かっております。



それに、こちらでお願いしている清掃業者さんは、お願いすれば空室の室内確認だったり

周囲のライバル物件の動向調査、適正家賃のご提案、バリューアップのご提案なども

行ってくれます。これもありがたいところです。



札幌6棟目も、空室があるということを伝えた後は、タイミングが合う時は室内にも

入って写真を撮影してくださっておりました。



先日、その写真を見たところ、なんか室内に怪しいシミが・・・

【写真】

漏水した道穴雰囲気の嫌な感じのシミです。管理会社さんからは特に報告ないけど、

これは一体!?



確認したところ、やはりこの事実は把握しておりませんでした。先週日曜日に入居前の

美装とワックスがけをしているが、この写真はそれより後に撮影したものかと確認を

されましたので、それより前だと思うと回答。であれば今は綺麗になっていると思うけど

念のため入居日が確定したら現地を再確認しておく、と言うことでした。



気になるのは、このシミの原因が漏水などであれば、入居後にも同様の現象が発生する

可能性が高いというところです。そうなると入居者様にご迷惑をおかけすることに

なりますので、それは避けたい。管理会社さんにその点気になる旨を伝えたところ、

昨日管理会社さんから「現地確認した」という連絡が。この辺のフットワークの軽さは

今の担当さんのいいところです。



報告には写真も添付されておりましたが、お部屋のシミは綺麗に片付いており、

雨模様の札幌ながらもどこかから漏水している状況は認められませんでした。

恐らく、冬場に雪でガラスが割れていた時期があるので、その時期に外から雨水が

侵入したのであろう、と想定されるとのこと。なるほど、確かにそれはあるかもです。



管理会社さんも多忙ですから、私の物件ばかり見て貰うわけにもいかないですし、

今回みたいに問題があっても気が付かないケースはあると思うんです。それを

フォローするためにも、外部の業者さんによる第三者目線のチェックが必要だと

私は考えています。今回もその運用が功を奏したケースと考えて良いでしょう。



・・・長期空室になっていた理由って、今のシミとかに代表されるように、室内がやや

汚い感じになっていたからなのでは!?あと、少なくともガラス割れてから今までの間

管理会社さんは一度も入室していないってことですよね、これ。うーん、ちょっと微妙。

この辺は改善して貰いたいので、今度伝えてみようと思います。あと清掃業者さんにも、

こちらからこの部屋は空室ということをお伝えして、積極的に報告に入って貰う運用を

していただくよう、こちらからの適切なタイミングでの情報提供を意識する事にします。



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posted by ひろ* at 06:51 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月01日

札幌6棟目、無事に満室へ!保証会社さんの審査OKでした。

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無事に保証会社の審査も通り、入居が確定的になりました。この後契約の流れを経て

決まることになりますので、まあほぼ確定で良いでしょう。ようやく満室です。



札幌物件の空室は、札幌5棟目1室(1R+ロフト)、札幌6棟目1室(2LDK)、

札幌9棟目2室(テナント+1DK・セットで賃貸)、札幌10棟目1室(3DK)の

5部屋、うち札幌9棟目はまとめて借りていただく前提で募集していますので、

募集ベースでは4部屋ということになっています。



本当は札幌8棟目も1室空室がありますが、ここは入居の予約を既にいただいており

初期費用の算出が漏水事故でいくら保険が出るかによって変わるという微妙な状況のため

カウントから外しています。



このうち、札幌6棟目にお申込をいただいたということを先日のブログにて書きました。

保証会社さんを付けてほしい旨を依頼すると共に、家賃交渉されている部分に対して

全部は受けられないけど若干なら受けるよという返事をしていただき、交渉を続けて

いただいておりました。



今回、その結果として「入居者様が保証会社加入を承諾」「保証会社の審査通過」という

2点を管理会社さんからご連絡いただきました。これでほぼ入居は確定と見て良いと

思われます。ちょっと時間がかかったけど、これで札幌6棟目も満室に返り咲きです。



家賃交渉に関してはコメントがなかったのですが、たぶん1ヶ月フリーレントで

1000円ダウンというこちらが示した下限で交渉してくれたものと想像します。

書いてないってことはまあそういうことなのでしょう。きっと。



これで何とか札幌6棟目は満室にすることができました。元オーナーの大型滞納に対して

訴訟からの和解という形で全額支払っていただいた上で退去いただく、という後味の悪い

形での空室で、その運気の悪さが影響したのか、申込は何回か入るものの決定打に至らず

そのまま流れるというパターンを繰り返していました。

今回、ようやくその悪い流れを断ち切ることができ、ほっとしています。



札幌6棟目と札幌9棟目は同じ管理会社さんですが、これが決まったことで残るは

札幌9棟目のテナントという一番難易度の高いものだけになりました。これも隣の

駐車場が残っていればもっと楽だったはずなのですが、まさかの地主さんが売却して

宅地になってしまうというガッカリな事態になってしまいます。これによって近隣に

月極駐車場がなくなってしまい、テナント募集は苦戦中。ここが決まると家賃収入的にも

かなり大きいので、何とか決まってほしいところではあるのですが・・・。



管理会社さんも「残り1室なので営業強化します!」と言ってくださってはおりますので

その成果に期待したいと思います。営業で成果を出しやすくするため、オーナーサイドも

テナントだと条件緩和とかある程度考えたいところなのですが・・・。

ただ、そもそもの立地や条件で価格はその次の交渉材料でしかないような気もするため、

オーナー側でできることって何だろう?というところがわからずにおります。

管理会社さんに相談してみますかねー。



まあまず今は、無事に札幌6棟目が満室になったことを祝おうと思います。



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posted by ひろ* at 07:30 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月22日

案の定属性があまり良くない方のお申込でした。

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札幌6棟目にお申込をいただいておりましたが、ようやくその詳細が届きました。

うーん、やっぱり微妙な属性なので、保証会社さんつけないとかなあ。



1週間前くらいに、札幌6棟目にようやくお申込をいただけたという連絡がありました。

リフォームが終わってから約半年。ちょっと時間がかかりすぎました。でもその間に

けっこう強烈なお申込が2〜3件あって、それがどれも成立しないという不運も

ありましたので、多少仕方ない部分もあるのかもしれません。



札幌6棟目、立地はまぁそこそこ悪くないのです。たぶん今持っている物件の中では

比較的良い部類に入ることでしょう。



札幌5棟目と札幌6棟目>札幌7棟目と札幌8棟目>>札幌9棟目>>札幌10棟目



だんだん立地悪くなってんじゃねえか、とセルフツッコミしたくなりました・・・

思えば、札幌1棟目とか札幌4棟目とか、立地良かったよね・・・

ま、まぁ「多少立地が悪くてもそこそこ埋められるスキルを身に着けた」という

ことにしておこう。うん。



で、立地はそこそこ良い札幌6棟目。2LDKが4部屋のアパートです。

ファミリー間取りというのも良いところなのですが、残念なのは駐車場がないこと。

駐車場があればもっと余裕で決まるのだと思いますが、ないものは仕方がありません。

今のところ、生活保護の母子家庭をターゲットに展開していますが、実際にご入居を

されているのは、高齢のご夫婦+知的障害を抱える息子さんの3人住まいのご家庭、

高齢者の一人暮らし(購入前から住んでいるのでやむなし)、高齢のご夫婦という感じで

どこにも母子家庭感はありません^^;



残り1部屋は元々この物件を保有していたオーナーさんが引き続き借りていたのですが

売却の仲介業者さん兼管理会社さんと関係が悪化してしまい、滞納騒ぎを起こした上で

裁判に突入、和解して滞納分を全額支払った上で退去という後味の悪い結末に。

そのお部屋をフルリフォームして賃貸の募集をしていた次第です。



前置きが長くなりましたが、今回お申込をいただいた方は、高齢のお父様と二人暮らしの

息子さんで、生活保護を受給されています。生活保護とはいえ、パートみたいな感じで

仕事もするとのこと。あれ、生活保護って仕事してると減額になるとかあった気が

するけど、その辺は行政の方とちゃんと話はできてるのだろうか。まあ大家としては

ちゃんと家賃が入ればいいとは思うので、そこは一旦忘れます。



連帯保証人さんはいとことのことで、連帯保証人として弱い印象はぬぐえません。

それだったら保証会社さんに加入してほしいなあ。



管理会社さんからは、2名家庭の生活保護なので、2000円の家賃交渉が入りました。

特にフリーレント等の相談は来ていない模様です。



管理会社さんと相談しましたが

・保証会社をつける

・家賃はMAX1000円ダウン、できればダウンなし

・フリーレント1ヶ月付与

という形で決着してはどうか、ということで合意。一時金も大事なのですが、

このタイプの方はたぶんそれなりに長く住んでくれると思うので、初期費用を落として

家賃をキープした方が、トータルで見てメリットがあるだろうと考えます。



というわけで、本日管理会社さんがこの条件で良いかを相談してきてくれるはず。

埋まればめでたく満室返り咲きです。頼むよー!埋まってね!



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月19日

修繕連発の札幌6棟目、今度は外壁が!?

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札幌6棟目、最近施工関係で何点か問題が発生しました。リフォーム済みの部屋の

壁紙がはがれている事案と、ストーブ設置事案の2つです。



札幌6棟目は現在1部屋の空きがあり、お申込を待っている状態です。

過去2回お申込があったものの、一組は保証会社さんの審査がNGになったのでお断り、

もう一組はピアノを置く設備投資が高すぎるという理由でキャンセルになりました。

先日、奥様は日本語ペラペラ、それ以外の家族は日本語を話せないというお客様より

結構確度が高そうな問い合わせがあったものの、それも結局申込には至らず、でした。



決まりそうで決まらない札幌6棟目ですが、リフォーム後の部屋にも若干ながら

問題が発生しております。個別に頼んでいる清掃業者さんが見つけたのですが、

部屋の壁紙の一部がはがれてきているという現象が発生しておりました。



施工不良かな?と気軽に考え、管理会社さんにその状況をメールで送付して対応を

お願いしました。この間リフォームしたばかりなので、これはたぶん業者さんの負担で

対応いただくべきだよね、と思ったので、そういう回答に期待しつつ。



管理会社さんからは「施工の不備に関してはこちらで修繕しておきます」という回答を

いただくことができたのですが、そこに対して不穏な一言がありまして・・・。



「外壁から室内に水漏れがしており、ボードが濡れている状況です」と。



なぬー、そうなるとただの施工不良じゃなくて建物の不良じゃないの。

ていうか、購入した年に管理会社さん経由で外壁塗装をして貰った認識なんだけど

その時にコーキングの打ち替えはしていなかったということ?

見積を見返してみましたが、コーキングの打ち替えは確かに項目に含まれておらず。

しまったなあ。これはこっちのチェックミスかもしれない。



管理会社さんの担当さんも、外壁塗装をやった時の方はもう退職してしまっています。

たぶん当時の状況を質問しても、回答はできないんだろうなあと思っています。

コーキングが含まれていない件について問いただしても仕方ないし、もう2年経ってる

ことから、その間に経年劣化した、施工から期間が経っているいる話だし勘弁してと

言われる可能性が高いと考え、ここは追及はしないことにしました。



管理会社さんからは、コーキング打ち替えで今回の下地の濡れが止まるかは不明、

もし止まらない場合は都度別のコーキングを交換することになってしまう、という

説明を受けました。他の物件でそんなようなことになって苦労したことがありますので

認識はしています。大丈夫です(?)



とりあえず、コーキングの打ち替え作業の依頼をさせていただきました。

これで止まることを祈りたいと思います。



それから、リフォームしたお部屋にはなんとストーブがありませんでした。

いくら事務所的に使っていたと言っても、それは問題あるんじゃないの?

札幌の冬は強烈に寒いので、室内にストーブは必須のはずですが・・・。



ここはかねてよりストーブを設置する必要ありという認識でしたが、見積がまだ

出てきておらず、宙ぶらりんになっておりました。



今回、管理会社さんからようやくこの見積が出てきました。灯油FF式のストーブを

新設する内容で、9万程度でした。この辺、正直相場も良く分かっていないので

それで対応してくださいとお願いしました。雑です、この辺。



ちまちまとお金が出ていく札幌6棟目。結局のところ、全部足し算すると、それなりに

お金もかかっている計算になりました。やっぱり中古はこの辺のリスクがあるので、

取得額を安くしておかないとキツイんだなと再認識。



いずれにせよ、入居者様にご不便をおかけしないよう、粛々とやります。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする