2020年05月03日

札幌6棟目、入居申込をいただき満室返り咲き。

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札幌9棟目の退去と同時に、札幌6棟目のお申込の連絡も管理会社さんからありました。

このご時世にありがたいことです。感謝感謝。



札幌9棟目と札幌6棟目が同じ管理会社さんで、両方とも同じ担当さんが面倒を見て

くださっています。コミュニケーション能力が高く、フットワークも軽いです。

たまに経験不足からくる判断ミスとかもありますが、そういうのは今後に活用して

くださればいいこと。次から改善するという気持ちを持って頑張ってくださっている

この担当さんの動き、私としてはとても助かっています。



今回は札幌9棟目の退去予告という残念な話題がメインでしたが、同時に札幌6棟目の

入居申込という嬉しいお知らせも届けてくれました。



札幌6棟目は家族みんなで障害を持つご家庭に貸しておりましたが、当事者がボケて

しまい、家族だけで暮らすのが困難になり、施設に入ることになってしまいました。

退去時精算がとんでもないことになり、担当さんが大変苦労されながら、なんとか

話をまとめて分割払いして貰うことになった次第です(10年くらいかけて・笑)



その後、原状回復を済ませて募集に入っていましたが、新コロのせいで内見が

キャンセルになったりで、あまり振るわない状況が続いておりました。

普段だったらもうちょっとサクッと決まる案件なんですけど・・・参ったなあ。



と思っていたのですが、ひょんなことで申込が入ったということ。良かったです。

最近退去ばかりで入居の快音が聞けておりませんでしたから。



今回のお申込は・・・安定の訳あり系。都内かどこかでDVを受けて札幌に避難を

してきたご家庭だと聞いています。うちの物件、場所や間取りから考えると駐車場が

ほしいところなのですが、それがないため生活保護の母子家庭をターゲットにして

募集しております。今回、きれいにそれがハマった感じです。厳密には母子家庭では

ないですが、車がないならちょうど都合がいいかなと。



ファミリー物件が全然動いていないこのご時世に、入居申込いただけてありがたいです。

そしてある意味狙い通りのお客様に選んでいただき、作戦としてもあっていたという

ことがわかり、一安心。家賃交渉とかも特になし。ありがたいことです。



保証人はお父様がOKしてくださっているようですが、なにぶん年金暮らしをしている

高齢者の方だったので、これだけだと心もとない感じと管理会社さんは判断された模様。

保証会社さんの審査を必須にして、通ればOKということで段取りしているとのこと。

適切ですね。私も其れがいいと思います。民法改正もあり、今は保証会社さんを確実に

入れた方が良いと私も判断しています。



こんなご時世なので、いただいた入居申込は出来る限り丁寧に対応し、逃さないよう

一つ一つをモノにしていかなくてはならないと思います。

こういう時にご紹介いただける仲介業者さん、話を取りまとめるよう尽力くださる

管理会社さんに感謝しながら、吉報を待とうと思います。



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posted by ひろ* at 12:13 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月15日

機転を利かせてくださるパートナーの存在に感謝。

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新コロのせいで問い合わせが弱含みになっている札幌6棟目の空室。他で使っていた

ガスコンロを流用・設置して貰いました。少しでも好転することに期待したいです。



札幌6棟目は2LDKのファミリー間取り。場所は悪くないのですが、駐車場がないため

狙える客層がどうしても生活保護の方に偏りがちです。それでもこれまでは問題なく

埋まっていたので、まあ順調な部類に入るだろうと考えておりました。



しかし、新コロのせいで内見が飛んだり、問い合わせが目に見えて減ってきていたり、

といった報告を管理会社さんから受けるようになり、空室を埋めるという観点でも

状況が厳しくなってきているようです。



それとは別件の話を急に差し込みますが・・・札幌市内で転貸で民泊を運営していたのを

全面撤退することにしました。昨年、一部撤退は済ませていたのですが、それ以外の

ものも含めて全て撤退と言う判断をしました。新コロの前から収支が微妙だったので

いい機会なので全部やめよう、ということです。



民泊部屋の賃貸を止めるため、解約の手続きを取りましたが、運営代行業者さんから

「部屋の家具を撤収させないといけないんですけど・・・」とのご連絡。こちらの

会社さんにお任せすると、1部屋あたり5万+税で対応しますというご提案でした。



ちょっと考えましたが・・・ピンときたのは札幌物件の清掃をお任せしている業者さん。

リサイクルショップとのつながりも強く、自社で倉庫を持って家具や家電をストックして

いるという話も聞いたことがあります。うまいことやってくれるんじゃないかな?



早速清掃をしてくださっている社員さんに連絡を取り、事情を説明して処分の見積を

依頼しました。「少なくとも5万以下にはできます」と仰るので、じゃあよろしくと

いうことで一任。民泊運営代行の業者さんの担当の方とも面識があると言うことを

仰っていましたが、念のためこちらで運営会社さんと清掃業者さんをつないだ上で

対応していただこうと思った次第です。



運営会社さんには連絡して了承の旨を取り付けましたが、その後またサラリーマンの

お仕事に戻ってしまいました。夜、少し休憩している間にLINEグループを造ろうと

思ったのですが、その前に清掃業者さんからの着信が。



「札幌6棟目の空室にガスコンロ設置させていただきました」



お!?ちょっと待てちょっと待て、話の展開が早すぎてついていけてないぞ?



詳細を伺うと、以下のような流れで既に動いていると言うお話でした。

・民泊の運営会社さんとコンタクトを取り、運営状況を確認→募集終了の状態

・運営会社さんに鍵の開け方を教わり、その日のうちに売れそうなものだけ搬出

・ガスコンロは都市ガス仕様だったので、札幌6棟目の空室に設備として設置した方が

 客付に有利と判断、設置を実施



確かに、札幌6棟目の空室はきっと設備が設置されていた方が有利だろうと思います。

この清掃業者さんは仲介業者さんとしての仕事もしているため、客付のことも考えて

能動的に動いてくださるのがありがたいところ。だから、私が札幌6棟目にガスコンロを

回した方がいいと思いつかなくても、現場判断で適切に動いてくださいます。

遠隔でも安心して運営できるのは、こういう形で私のことを支援してくださる方が

現地にいらっしゃるからです。感謝申し上げます。



でもあれだ、札幌6棟目の管理会社さんに先に連絡してから運び込みたかったから、

次は実行前にLINEでいいので一言連絡ください(笑)



というわけで、後追いかけになりましたが、管理会社さんに状況を連絡してガスコンロを

付属設備として追加するよう依頼しました。管理会社さんからもすぐに了承の返信を

いただきました。ありがたいです。



これで改善になるのかは正直わかりませんが、多少の効果はあるでしょう。

比較検討とかになった時の一押しになるかもしれません。期待したいと思います。

そして、能動的に動いていただける清掃業者さんに改めて感謝。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月11日

退去者さんから内装の先方責任分の回収交渉が成立、ただその内容が(汗)

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札幌6棟目の退去者さんがだいぶ汚くしてくれたお部屋の精算の話がまとまりました。

条件はちょっとアレですが、タフな交渉をいただいた管理会社さんに感謝致します。



2年で退去した入居者さんが驚くほどに部屋を汚くしていて萎えた件、管理会社さんは

「入居者さんから修繕費をきちっと回収したいと思います!」と勢いよく話してました。



私個人としては、認知症やら障害やらをてんこ盛りにしている退去されたファミリーに

支払をする能力もないだろうからと思い、この回収は半ば諦め気味でしたが、こうして

管理会社さんが頑張ろうとしていることに対しては素直に嬉しいと思ったのでした。



そして原状回復も終わり、直近で確度の高い法人さんの内見があるという話もあり、

新コロの影響で内見が延期にならなければ、今頃もう申込が入っていたはず(と根拠なく

ポジティブな私)。もう前の入居者様のことは私の中で過去になっておりました。



そんな折です。管理会社さんから「退去者の精算について報告したいことがあります」

と要ってきたのは。退去者の精算?なんだっけ?と最初思ってしまったのですが、

すぐ思い出しました。少しでもお金を改修することができたのなら素晴らしいです。



電話で報告したい、とのことでしたので、昼休みに電話させていただきました。

電話に出た担当の方とひとしきり最近の新コロの影響について会話。内見があっても

仲介業者さんはできるだけ店舗に来させず、現地待ち合わせのスタイルを取っていると

いうこととか、某プロパンガスの会社さんに新コロの患者さんが出て事務所閉鎖とか、

生々しい話もちらほら聞いてしまいました。事業所閉鎖はビビりますね・・・。



さて、肝心の回収の話ですが・・・



「月2000円ずつ送金ということになりました」



・・・に、2000円!?二万円の聞き間違いではなく、二千円ですか(汗)



この方、認知症と障害が入っており、生活保護を受給して施設に入っております。

こんな状態なので、ケースワーカーさんがついており交渉はケースワーカーさんと

行ったとのこと。



ケースワーカーさんの立場としては、建物に損傷を与えてしまったことは事実なので

お支払いをしなくてはならないという認識はあるが、現実として原資が保護費しかなく

そこから施設の入所費など諸々差し引くと、1000円払うのも厳しいくらいです、と。

だから1000円ずつの支払で何とかして貰えませんか、というのがスタートラインに

なったそうです。



管理会社さんとしては、1000円ずつ回収だと全部の債務を改修するのに20年以上

かかる計算になってしまうので、さすがにそれではオーナーに説明できない、もう少し

支払金額を上げられないか、と交渉してくださいました。



ハードネゴシエーションの結果、倍額の2000円ずつを毎月払うということで

役所の方も折れてくださったようです。これで20年回収のものが10年回収になり、

かなり回収の速度が速まりました!



・・・そもそもの単位がおかしいことには触れないでください(^^;;;



管理会社さん、金額はやむを得ないからオーナーに交渉するので、その代わりに

自動送金の手続きをとってほしい、と依頼しました。これに関しては区役所の方も

ご本人を連れてその手続きができるよう計らう、という話になったとのことです。

認知症の方が毎月きちんと送金できるのか、と言われると、怪しいというのは

確かにその通りですから。



ここまでお膳立てしてきたので、何とか2000円ずつの回収で妥協していただけないか

というのが管理会社さんの持ってきた案でした。今持っている手駒からすれば、

これだけでも十分満足です。回収は無理だなあと思っていたくらいですので、若干でも

戻ってくるならありがたいです。感謝申し上げます。



10年後、完済するまで債務者の方は生きているのかしら・・・。

10年後、私はたぶん札幌9棟目は持っていないだろうな・・・。

といった考えも頭をよぎりましたが、今は考えないことにします(^^;



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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月20日

今年は灯油ストーブのトラブルの当たり年!?

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トラブルネタには事欠かない感じになってまいりました。続いて札幌6棟目の

灯油ボイラーにトラブルが発生。最近本当にこういう話が多いなあ。



先日、集合煙突で大騒ぎした札幌6棟目。結局、集合煙突の清掃をしてくださったのは

便利屋さんでした
が、なんと偶然にも管理会社さんの担当の方と便利屋さんが旧友だった

という話があり、お友達価格でだいぶ安く清掃をしてくださったそうです。いやはや、

狭いですねえ。そして値引とかしてくださって、とてもありがたいです。感謝。



管理会社さん的には、思ったほど集合煙突が汚れていなかったにも関わらず、異音が

していたということが気になっているようです。いっそ、ガッツリ汚れていてくれれば

明らかに汚れが原因だったねと言う話になるようですが、今回そこまでではなかったと

いうのもあり、実は別に原因があるんじゃないかとソワソワしているそうです。



正直なところ、私自身は集合煙突のその辺の雰囲気が全然わかっていないもので・・・

勉強しないとダメだなあと思っています。



その集合煙突を使っている灯油ストーブなのですが、トラブルが発生しました!

管理会社さんより、灯油ボイラーの不具合の報告がありました。

エラーコードから察するに電子基板の故障ということです。



送られてきたエラーコードをネットで検索すると、確かに電子基板関係がおかしい時の

メッセージです。こりゃあ交換するしかなさそうだ。



電子基板ということなので、もし故障が発生した時期に雷が鳴っているようでしたら

もしかしたら雷による事故なのではないか、という可能性も出てきます。調べてみたら

11月に札幌で雷が発生しているという気象データが見つかったので、故障の時期と

雷の時期が類似しているか確認する価値はありそうです。雷による事故ではないかと

いう仮説が立つなら、保険金を支払っていただくことができる事故として扱えるかも

しれません。保険が出るか出ないかは大きいので・・・。この点は確認しましょう。



管理会社さんからは、集合煙突を使う形のままにしておくと、また清掃の問題が

出てしまうから、これを機に戸別に外排気する形にしてはどうか、というご提案を

いただきました。ごもっともな提案です。故障のたびに集合煙突を使わない形式に

変更すれば、将来的に煙突を使わずに済むことになります。そうすれば清掃のことを

考える必要もなくなります。ここについては是非お願いしたいと返信しました。



灯油ボイラー交換なので、工事のお見積も10万とか20万とかクラスになるでしょう。

なんか最近、お金のかかる工事が多いこと多いこと。年の瀬にそんなに集中しなくても

いいのにね・・・(汗)



ま、ボヤいても仕方ないので、一つ一つ片付けてまいります。



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2019年12月13日

思った以上に原状回復の範囲が広くてちょっと萎えた。

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札幌6棟目の退去立会をしてきたと管理会社さんから報告がありました。

タバコを吸われていたようで、たった2年でかなり汚くなってました・・・。



退去予告があったことをブログで書きました。年内に退去ということは伺ってましたが

先日退去立会を管理会社さんがされたようです。細かい日程覚えてなかったんですが、

思っていたより早かったです。



そしてその結果が管理会社さんから連携されてきましたが・・・なんだかなあという

残念な状態でした。2年ちょっとお住まいだったのですが、基本フルリフォームが

必要な状況である、ということです。



まず致命的なのはタバコです。どなたかはわかりませんが、ご入居なさっている方の

誰かがヘビースモーカーだったようで、壁紙は見事に茶色く変色していました。

壁紙は少なくとも全面張替が必要ということになりそうです。

居間のヤニ



それから畳。陽が当たって変色するのは仕方ないのですが、それにしたって変な色に

なっています。管理会社さん曰く、結露を放置したせいで畳もCFもグズグズな

状態になっているのだとか。言われてみると、家具を置いてあったと思われる場所に

白っぽいカビのようなものが浮かび上がっています。おえー。

畳



あとは壁に謎の穴。

居間↔玄関ドア穴



浴室はだいぶ古かったのを塗装でごまかしていたような記憶がありますが、その塗装も

ボロボロにはがれてきていました。これは施工が悪いのか入居者様が悪いのかは

正直よくわかりません。

浴室天井アップ



2年前にちゃんとフルリフォームしたのに、このありさまとは残念すぎます。



3名でご入居なさっていましたが、ちゃんとしていたお父様が認知症になってしまい、

知的障害を持つお母様と何らかの障害を持つ息子さんの3名が残されていた状態。

管理会社さんにて、タバコに関しては過失責任があるから、支払が必要ですという

説明をしたものの、奥様は本当にそれをわかっているか不安な状態とのことでした。



不憫な状況とは思うのですが、私も申し訳ないですけど泣き寝入りってわけには

いきません。フルにやったら30万以上のコースですもん・・・。ボランティアでは

ないので、全部泣き寝入りは厳しいです。



ただ、穴とかそういう入居者様過失と思われる部分に関しては、借家人賠償責任保険で

何とかできないかとか、そんな感じで入居者様も私も負担が軽減できるような作戦は

随時考えていきたいと思います。障害のある方を追い込むような真似はしたくないし、

現実的に支払能力があるかという点も怪しいですから。



難局続きですが、うまく乗り切りたいと思います。



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