札幌６棟目の入居申込、保証会社さんの審査が承認になりました。

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札幌６棟目の入居申込、保証会社さんの審査が無事承認となったとのご連絡を

いただきました。よかった！これで満室返り咲きとなります。



ここのところ苦戦していた札幌６棟目。生活保護の方向けの家賃帯の２ＬＤＫで

立地は悪くないけど駐車場がなく前面道路が狭い物件です。行政が実施する除雪が

行き届かないというのも難点です。そして更に、物件自体も庭みたいなスペースがあり

そこが道路と接しておらず、重機も入れないため、手動で道路面まで運ばなくては

ならない上に、その庭に雪が溜まるわ雪庇はできるわで作業しにくい癖に作業が多い、

という非常に厄介な物件にあってしまっております。



このせいで、毎年除排雪にかかるお金が家賃１ヶ月分くらいは発生してしまっており

私は一体何のために働いているのだろう・・・という気持ちになる憂鬱な冬なのでした。

この雪の話さえなければ、安定していい物件なんですけどね。

まあそれをぶつぶつ言っても何かが変わるわけではないので、そういうものだと

受け入れて運営をしていくしかありません。



なお、この物件は将来建て替えで化ける可能性を秘めていますので・・・

その意味では手放すことはないだろうと思います。手前の戸建が購入できると

結構いいマンションが建つはず。その日が来るまで頑張ってキープしておこう、

というステータスです。



さて、先日のブログに書いた通りなのですが、ここしばらく調子が良くなかった

札幌６棟目にようやくお申込をいただきました。７０代の単身の方です。

自宅の売却に伴う住み替えということでして、保証会社さんの審査待ちでした。



こういう方、私的にはとてもいいと思っています。まず退去しなさそうなので。

札幌６棟目は出入りがあまりない方が好ましいですから、この家を人生最後の家と

してくれるくらいの方が入ってくれるのが好ましいと思っております。

入退去は少ないのが好ましい、という発想です。



孤独死とかのリスクも勿論ありますが、今回の申込は見守りサービスがセットで

ついておりますので、そこもそんなに心配はないだろうとおｍとております。

過去の経験からすれば、高齢の方の場合は病院で看取られるパターンが多く、

前回退去になった方も、残念ながらもう退院の見込みがないので・・・という理由で

ご本人は退去を嫌がったものの、ご親族や病院の方のご意向で退去となったのでした。



このように、周りで様子を見てくれる人がいるのであれば、孤独死のリスクは

そんなに高くないのではないかというのが私の見立てです。



過去に私は３回ほど孤独死を経験しておりますが、お亡くなりになった方はいずれも

４０代〜５０代の方でした。意外とそのくらいの年代の方の方が危なかったりします。

高齢の方は意外と元気なのですよね。あくまで経験則なので、たまたまかもですが。



なので、今回の入居申込は私的には大歓迎なのです。むしろありがたいくらい。

なので、保証会社さんの審査が通ることをすごく期待しておりました。



そして先日、管理会社さんより連絡が入りました。無事に審査結果は承認となり、

入居が確定したとのこと。ありがとうございます！



ちなみに、３月末の入居になることから、３月中はフリーレントをつけてくれないかと

相談がありましたが、そのくらいなら全然オッケーです。数日の話ですからね。

つけときますよー。



でもこういう交渉、東京だとあまり出てこないんですよね。管理会社さんがしっかり

ガードしてくれているからなのか、地域特性なのか・・・。そこは謎です。



何にしても、無事に入居が決まってよかって一安心、というお話でした。



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札幌６棟目で終の棲家にしてくれそうな入居申込ゲット。

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札幌６棟目に入居申込をいただくことができました。高齢者の方の自宅売却に伴う

住み替えと言うことです。終の棲家と考えてくれてそうな気がします。



空室の総点検をしないと、と思って、各管理会社さんに反響状況の確認などを

させていただきました。最近本当にそういうところに手が回っていないので、

ポンコツ大家としてはお恥ずかしい限りです。



東京１０棟目は退去予告は来てるけどまだ入居中、反響はあるけど内見ができるように

ならないと本格的な動きにはならなさそうです。

東京１２棟目も３月末退去のためまだ入居中、問い合わせはまずまず届いている模様。

札幌７棟目もまだ退去予告のため入居中、反響は悪くないようで退去後さくっと

決まることに期待したいところです。

ちなみに東京６棟目の超高速退去予告は本意する気はなかったようで、退去確定。

先方からしてみれば設備の不備だったわけでこちらに責任を求めてくる可能性も

ありましたが、そういう話はなく契約金や違約金、１ヶ月分の家賃などはそのまま

渡す形での退去ということでした。これに関しては、設備の不備があり申し訳ないと

申し上げるしかないですね・・・。この時期に再度募集はちょっと辛いですが。



あとは札幌６棟目の確認ですが・・・管理会社さんにどうですかと確認したところ

「ちょうど昨夜申込のご連絡が来てます」という回答。ほうほう、申込ですか・・・

ってなにその図ったようなタイミングは！？わーいラッキー。

申込書自体は翌日届くというステータスだったようなので、詳細がわかったら

教えてくださいということでその場は解散。



翌日、管理会社さんから詳細情報が届きました。高齢の単身者の男性とのことです。

引越理由は自宅の売却に伴う住み替えとのことでした。家賃の支払原資は売却益と

年金ということです。



個人的には、とてもいいお客様のように思えます。なんせ引越のリスクが少ないです。

おそらく退去する時は天寿を全うされる時なのではないかなと想像します。

高齢になって、住み慣れた家を離れて、新しい家に引っ越す。そんな手間も労力も

かかることを何度もやりたいとはきっと思わないのではないでしょうか。



天涯孤独の独居老人ということになると、孤独死リスクがついて回ります。

今回の方は隣の市にご親族の方がお住まいで、かつ見守りサービスの利用にも

同意してくださっているとのことなので、何かあった時の対応も期待できますし

孤独死でお部屋が酷い状態になるリスクもかなり軽減されていると思っていいでしょう。

その意味では、申込をしてきた側も、大家さんがリスクと感じることをある程度汲んで

動いてくださっているのだなと思っています。



あとは保証会社さんが通るかどうか、そこに収れんされると言ってもいいでしょう。

これから審査なので予断は許しませんが、引っかかるとしたら収入の少なさでしょうか。

こんなご時世なので、ご自宅の売却益は小さくないと思います。その意味でお金には

余裕はあるはずと思いますが・・・収入という意味では年金だけというのは心もとないと

保証会社さんが判断されてしまうと厄介だなと感じます。そうならないよう祈ります。



空室になってから割と時間が経過してしまった札幌６棟目。何とか今回の入居申込で

満室に返り咲けることに期待したいと思います。



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札幌９棟目の家賃保証が終わるまでにテナントは決まりそうにないな。

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札幌９棟目はもう諦めました。１２０万値引したと思って、イライラせずに家賃保証を

淡々と行うモードにすることにしました。私も早く売りたかったし、それでいいです。



既に売却している札幌９棟目という物件があります。かなりの築古で程度も悪く、

間取りもかなり微妙で競争力は正直ありませんでした。私自身も満室になるとは

あまり思っておらず、ある程度で回って最後は土地で売ればいいと思っていました。

大通りに面した整形地だったので、マンション用地としての売却は結構期待できたので。



ただ、予想に反して意外と住居部分は埋まってくれました。生活保護の方に部屋を貸す

転貸ビジネスをやってる方の転貸用、出張時のホテル代わり、長距離トラックの方の

仮眠部屋、看護師さんのコロナ隔離部屋、事務所利用、などなど。世の中にはこんなに

多彩な賃貸のニーズがあるんだなと驚いたものでした。



ただ、テナントさんがなかなか埋まらなくて・・・。購入した時から空いていたお部屋は

結局３年半くらい埋めるのにかかってしまいました。あれは辛かった。



申込がたまに入るんですけど、ことごとく音信不通になるかキャンセルになるかで

決まる勝ち筋が見えない状態でした。コロナ禍が始まった、金主と喧嘩した、

思ったより改装の見積が高かった、資金調達の融資を得られなかった、などなど。

もう何回お申込をいただいたか。そしてそれがことごとくＮＧになったか。

テナント物件怖いわーと思ったものでした。



条件を変えた方がいいんじゃないかと管理担当の方に相談をしたこともありますが

「問い合わせは多いんですよ」「条件を変えなくても何とかなると思うんです」と

前向きな回答が多く、現場の意見がそれならということで条件を変えずにやってました。

今思えば、それもちょっと微妙だったんじゃないかなと。家賃がどうこうと言うより

成約時のリフォーム資金を少し融通するとか、先にここだけリフォームしておくとか、

何かしらの案もあったかもしれません。



最終的に埋まった居酒屋さんには本当に感謝したものです。味もよかったので、

札幌に行ったら通おうと思っておりました。しかしその居酒屋さんも売却活動を

開始した頃合いに退去となってしまい、テナントが空室の状態で売却活動をすることに。



最初の買主さんは更地にしてマンションを建てるつもりだったということなので

むしろテナントが空いていることは好都合と言ってましたが、結局融資がつかずに

話はなかったことに。



その後、不動産屋さんが探してきた現金での購入を希望される買主さんが、

テナントが空室であることに不安を示したため、仲介業者さんからは家賃保証をしたら

話が成立すると思うけどうどうか、とご提案をいただきました。



過去になかなか決まらなかったテナントさんの件もあり、ちょっと抵抗感はありましたが

目先の売買を決める欲求の方が勝り、家賃保証を受け入れたのでした。



その判断の際に、管理担当の方に聞いたのです。今までも散々時間がかかったのだから

今回も時間がかかるんじゃないの？と。しかしその時の管理担当さんの回答は、

「前の時と違って問い合わせ件数がすごいんです」「既に申込もいただけそうな

勢いなんです」「内装がそのまま使える状態なのもプラスです」と非常に前向きな

コメントをしてくださいました。なんかこう、いつも前向きな管理担当さんの

コメントも私の中でプラス材料としてとらえてしまったところがあります。



結果、私は家賃保証を受け入れて売却は成立。ちなみに決済時点で既にお申込は

２件入っているようなことを言っていたので、一時は本当に今回はサクッと決まる？

などと甘い幻想を見ていたのでした。



そこから時は経過し、８ヶ月が経過しました。はい、未だ埋まってません（泣）

ひとえに私の見立ての甘さが原因です。残念ですが。



駐車場を見つけないと契約できない、見積が高くて困っている、融資が通り次第

契約すると言って３ヶ月経過、などなど。今回もありとあらゆるバラエティに富んだ

ストーリーが展開され、申込はあれど契約に至らずの状態がずっと続いてます。



最初の数ヶ月は私も期待していろいろ聞いたり一喜一憂もしていましたが、最近はもう

無我の境地で、１年我慢して１２０万値引いたと思って終わりにした方が精神衛生上

好ましいなと思うようになりました。



あと４ヶ月で家賃保証は終わります（私は１年限定、その後は仲介業者さんが

引き継いで家賃保証をする）。もうそれでいいや、と。



ただまあ、管理担当さんには一応、今後のことを考えて楽観的過ぎたのではないかという

苦言は伝えた方がいいかなと思いました。あとは私の未練をスパッと断ち切るという

自分自身の気持ちの整理もあり、昨日ＬＩＮＥでいろいろやり取りしました。



私が社長に不満をぶつけることで、現場の客付が改善されるのであれば、私から

ふざけんなと社長に伝えることも考えるけど、それをやってもただ管理担当さんが

あおられるだけだったら意味がないので言わないという趣旨で話をしました。



管理担当さんとしては、社長にはフリーレントを増やすなど適宜交渉をしており

やれることは都度やっているということでした。そうは言わなかったものの、

たぶん自分があおられるだけであまり意味はないと思っていたのだと思います。



じゃあこちらから社長に何かアプローチしても状況は変わらないってことね、

という判断をしましたので、早期に決めることは私としては諦めました。

管理担当さんのプレッシャーを増やしてもしょうがないので、もうこの件に関しては

払う方向で腹はくくったので今後は確認したりすることはしないので、と伝えました。



管理担当さんがそれを聞いてほっとしたか、あるいはオーナーの機体を裏切ってしまい

心が痛いと思ったか、そこまでは私もわかりません。仕事はちゃんとできるし

責任感のある陽キャなので、性格的に後者な気はしますけどね。



管理担当さんには、私が保有している頃から意見が楽観的過ぎたんじゃないかという

ことはお伝えしました。結果が伴ってない割にはずっと楽観視していて、かえって

不安に思ったものですから・・・。



こちらの管理会社さんには、まだ札幌６棟目が残っております。そちらの管理で

いい仕事をしていただくため、ひいては本人の成長のためにも、言うべきことは

言っておいた方がいいよねと思ってのことでした。年寄りの説教と思われているかも

しれませんけど、まあそれはそれで受け止める側の判断なので仕方ありません。



ということで、私としてはもうこの物件のことは忘れます。

淡々と家賃保証分を６月まで払っておしまい。あとは好きにしてください。

たぶんここの会社さんとのお付き合いは今後徐々に薄れていくんだろうなあ・・・。

（今回の件だけでなく他のことも総合的に勘案して）



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札幌９棟目の家賃保証はこのまま満了まで補償継続になるのだろうか。

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売却済の札幌９棟目、グダグダで決まる雰囲気がありません。結局この展開か。

担当さんも頑張ってくれているのはわかるのですが・・・結果がついてきません。



札幌９棟目の月次レポートです。こちらの物件は売却済なのですが、テナントさんが

空室になり破談になりかかったところを家賃保証をするということで繋ぎ止めました。

その家賃保証は、１年以内もしくは埋まるまでという条件。物件売却が６月なので、

かれこれ８か月目に突入しました。実質値引きしたも同然の状態になっております。

あーあ、なんだかなー。



まあでも、私が保有している頃から、この物件のテナントは決まりそうで決まらない

決まる決まる詐欺を繰り返しているので、ある種の諦めもそこには出てきております。

家賃保証をすると決めた時に、なんかそういう懸念がありそうだという不安は

抱えていたのですが・・・。前に比べたら物件も居抜きで奇麗になっているし、

今回は前みたいなことにはならずに決められると思う、という管理会社さんの言葉に

賭けてみることにしたのでした。貴重な現金客だったので、なんとしても決めたかった

という私の心情もあったかと思います。



しかし、結局蓋を開けてみれば今までと変わらないグダグダ展開でした。

申込があります、先方で検討中です、融資が通れば決まります、などなど様々な

パターンがありますが、結局７ヶ月決まっていないのは事実。



すごく多いんですよね。申込をして、設備を整えるために見積を取ったら思った以上に

見積が高くて、そのままフェードアウトしていく人が・・・。



最終的に家賃保証をするという判断をしたのは私です。なので、この状況に関して

仲介業者さん（＝管理会社さん）に対してどうこう言う気はありません。

でもまあ、威勢のいいこと言ってた割にこれかいな、というガッカリ感は否めず。



ちょっと癖のある私好みの物件を出してくれる仲介業者さんではあるのですが、

札幌６棟目（雪が厳しく除排雪に金がかかる）とか札幌９棟目（テナント決まらん）とか

結果として微妙な状況になる物件も多く、ちょっと私の中では株が落ちてる感じです。



先月までは、融資を受けて飲食店をやりたい、行員さんが友人なので審査は頑張って

くれる、１２月中には融資の承諾が出るはず、と言っていた入居申込者さんを

待っておりました。



今月になって、そちらの状況についてのアップデートが入ってきました。

融資が未だ決まらないので、別途お申込をいただいた現金のあるお客様を一番手として

扱うので、もう少しお時間くださいとのことです。あーあ、またこのパターンか。

その前もその更に前も同じような感じでしたよ。申込した人が決まらなくて次の申込に

スライドする流れ。今回の人もどうせ決まらずに、１年まるまる家賃保証になるんじゃ

ないでしょうかね？（やけくそ）



なかなか着地が見えない札幌９棟目。決まるのが先か、１年の保証が切れるのが先か。

どうなることやら、です。もう無の境地で他人事のように眺めるしかないですね。

それが心の平穏を維持するコツな気がしてきました。

あとは最初から１２０万値引して売却したと思うことにすれば、文句もないかなあ。

分割払いしました、みたいな？



これで１年ピッタリくらいで決まるようなことがあれば、仲介業者さんが自分たちの懐が

痛む前には決めたいという気持ちで決めてきたってことなのかと誤解しかねないので、

そうなる前にピシッと入居申込に至るよう動いていただきたいものです。



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札幌６棟目恒例の除排雪・・・。

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辻褄を合わせるかのような大雪のせいで、結局札幌６棟目で除排雪が必要になって

しまいましたこれで家賃１ヶ月以上の費用が吹っ飛ぶので辛いんですよねえ・・・。



ここのところ、帯広などで記録的な大雪と騒いでいますね。北海道も実は意外と

雪が降らない地域があったりするので、地域によっては雪への備えがそこまででもない

ケースがあるのではないかと私は勝手に思っております。南の方の太平洋沿いだと

思ったより降らないことが多いですね。昔、北海道のお友達から聞いた話ですが、

伊達市は「北海道の湘南」と呼ばれ、雪が少なく気候が厳しくない地域と聞いています。



東京であれば、３センチも積もれば大惨事で大騒ぎになるわけですが、北海道だって

普段５０センチ積もる見込みのところで１２０センチ積もれば一大事になります。

常日頃より過剰になった時にこういったトラブルが発生する、という地域ごとの

尺度の話であり、雪の絶対量で「東京は３センチくらいで何を騒いでるんだ」みたいな

ことを言うのはいささか違うのかな、と思ったりもする今日この頃です。



そんな「日頃からの備え」という点で言いますと、インフラの具合がよろしくないため

備えたくても備えられない厳しい状況にあるのが、札幌６棟目なのです・・・。

いやほんとに。辛いんですって。



札幌６棟目は例年雪に悩まされております。



・風向きや立地が悪く雪庇ができやすい

・道路付けが悪く前面道路が狭くて作業者が入りづらい

・雪庇が道路面ではなく庭面にできる

・建物が古く融雪装置などの設置が難しい



こんな悪条件が重なってしまっている物件であるがゆえに、毎年除排雪が必ず発生して

しまうし、その値段がまた高いんですよ。いつも頭が痛い事案です。



今年もそんな雪害の季節がやってきてしまいました。



先日までは「札幌は雪が少ない」という話でした。いつもなら雪庇落としに加えて

除排雪が発生するのですが、今年はまだ雪庇落としの２〜３万だけ。雪が少ないって

ありがたい！とニコニコしていたのでした。

実際、民泊の視察で札幌に１月に行った時も、例年では考えられないような雪の少なさ。

すすきのの東西方面の日当たりの悪い小路の歩道は例年ツルツルに雪が凍って

滑る床状態になっているのですが、今年は普通にアスファルトが露出しておりました。

こんなに雪がないのは初めてかも、と思ったものでした。



しかし、札幌は得てして雪が少ない時は最後に辻褄合わせのようにドカ雪が降るのです。

（私の体感調べですので信憑性は担保しません）



今年も来てしまいました。ドカ雪。どかぁ＝ゆきぃ〜♪とか歌ってる場合じゃないです。

真っ先に心配になったのは札幌６棟目です。他の物件は様々な理由によって意外と

雪害の心配がないのですが、札幌６棟目だけは本当に条件が悪く、雪害ありまくりです。



ここ、将来的に前面の戸建を買って新築したいなと思ってキープしているので、

多少条件が悪くても保有し続けると思うのですが・・・手前の家も普通にお住まいで

ブツ上げするのが難しそうだし、毎年雪害で残念な気持ちになるので、保有の方針も

ちょっと揺らいじゃいそうです。



更に、除雪費も業者さんの人手不足やガソリン代高騰などのあおりを受けて、

値上がりが顕著です。今年はとうとう１５万を超えました。高い〜！

昔はもっと安かったんですけどねえ。物価高騰がやばいです。



生活保護の方向けのアパートなので、現時点では家賃は伸びておりません。

経費が伸びて家賃が伸びないとなると、キャッシュフローは当然減ります。

小ロットの物件で生活保護の家賃帯。だいたい１８万前後くらいの月次の賃料収入なので

今回の除雪の１５万強と前回の雪庇落としの２〜３万で家賃１ヶ月分は余裕でクリア。

私は雪のために賃貸経営をしているのかと・・・（泣）



管理会社さんからは、雪がMAXで降った時の見積なので、雪が想定より少なければ

少し安くなるという説明を受けています。できるだけ安く済ませられるようにしますと

言っていただいているので、そこに期待するしかないですね・・・。



この物件は本当に雪がエグイ物件なのが難点です。それ以外は特に大きな問題は

ないんですけどねえ。この時期だけしんどいですが、まあそれをうだうだ言っても

改善されるわけではないので、粛々と進めていきたいと思います。。



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