2017年04月22日

いただいたお申込をどうリスクヘッジして受け入れるか検討中。

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現在絶賛原状回復中の札幌6棟目に申込が入ったという連絡を管理会社さんから

いただき、その審査に着手しました。



4部屋中2部屋空き、うち1部屋滞納中というなかなか困った状況になっている

札幌6棟目。まあ規模が小さいので、このくらいなら誤差と言えば誤差とも言えますが

ちゃんと埋まらないと気持ちが落ち着きません。



私がまごついた部分もありますが、見積が出てくるのが遅れた部分もありまして、

1月末に所有権移転したのに、いまだ原状回復のリフォーム中。やっちまった感が

否めませんが、今はリフォームが終わって本格的に募集できるタイミングを見計らって

いるところです。



完成したら一度営業に行こうかな?なんて思っていたのですが、管理会社さんから

「お申込をいただきました」という電話がかかってきました。え、まじすか?まだ

リフォームも終わっていないのに!?



お申込をしてくださったのは、3人暮らしのご家族です。引越の理由は住んでいる

アパートが建て替えになるためで、生活保護を受給中。あ、これ、アパートを取り壊しに

するまで出ていかないパターンで、まさに私が求めていたお客様の客層に近いよね?

念ずれば何とやら、ってとこでしょうか。しかも年齢がちょっと高めなので、1階の

お部屋を希望されているとのことです。やったねと小躍り。



ただ、難点がないわけではなく、ちょっとだけ気になったことが・・・。

奥様と息子様に知的障がいがあるというお話なのです。



障がいに対して偏見を持つつもりはありませんが、残念ながら私も健常者ですので

その気持ちを正しく推し量ることは難しいです。どのような状態なのかわかりません。

一番怖いのは、奇声や奇行で他の入居者様にご迷惑をおかけしてしまうことです。

ただ、知的障がい=他人に迷惑、ということもありません。自閉症などを併発して

自宅で奇声をあげがち、とかだと困りますが、ちゃんとルールに従って生活できる

場合もあります。ステレオタイプに決めるわけにはいかないし、決めたくありません。



管理会社さんも「普通のオーナーさんなら私たちのレベルでお断りしますが、

ひろ*オーナーなら検討したいと言うかなと思って相談しています」と。

まだお付き合いは短い管理会社さんですが、なかなかわかっていらっしゃる。



管理会社さんと相談して出した結論は「面談してほかの入居者様にご迷惑をおかけする

可能性があるかを判断する」でした。管理会社さんも面談対応してくれるということで

とても助かります。面倒な仕事を引き受けていただき、感謝いたします。



数日後、管理会社さんからお電話で面談の結果報告がありました。

おおむね問題はないだろうという手ごたえだったようです。奥様は割と社交的で

障がいがあるようには見えない、と。快活で率先して掃除とかやっちゃいそうな

タイプに見えるということでした。息子さんは一言も言葉を発しなかったということで

少なくとも誰かに迷惑をかけるようなことはないんじゃないか、との見解でした。



悪くなさそうですが、面談ではわからないこともあると思います。念のために、

定期借家契約にしておくことをこちらから提案しました。もしご迷惑をおかけするような

事案が発生した場合は、再契約はしません、という条件にしておくことで、多少の

リスクヘッジはできるのではないかと考えます。



それと、管理会社さんが気にしていたのは、保証人さんがいないことでした。

勿論保証会社さんを入れることを大前提としますが、生活保護の方の場合ですと

原状回復の負担までしてくれるプランの適用が難しい、ということで、もし部屋を汚く

使われてしまうと、保証人もいない、保証会社さんも保証しないということで、

原状回復費をとりっぱぐれる可能性がある、と。



確かにリスクではありますが、もうここは賭けだと思います。普通の方だと思って

ご入居いただいた時だって、ひどい汚され方をしてすべてとりっぱぐれたことだって

過去にはありました。年月が経てば人の属性なんて簡単に変わります。どうなるかは

誰にもわからないから、そこは目をつぶってしまえばいいんじゃないかと思いました。



それに、収益不動産を保有できるという恵まれた立場にあるわけですから、その一部を

社会的な評価によって入居困難に陥る可能性が高い方に貸し出すということで、社会に

恩返しすることだって重要ではないかと思います。リスクを取ったからとはいえども、

自分だけで利益を抱え込まず、少しは社会に還元したいという気持ちもありますから。

これで一組の厳しい立場にあるご家庭が少しでも安心してくれるならいいと思うんです。



そんなわけで、基本的には前向きに検討してもらって構わない、と返事をしました。

もし決まれば稼働率は4部屋中3部屋となり、残り1部屋です。

先日、東京2棟目もさりげなく申込をいただきましたので、残るは札幌3棟目1室、

札幌5棟目1室(ここも申込が入ったという噂が・・・)、札幌6棟目1室の3室。

部屋数が減ったこともあり、久しぶりの完全満室も狙えるかも?頑張ります!



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月14日

賃貸借契約の締結と家賃の入金が進まずやきもきする。

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札幌6棟目で、ちょっと心配な事案があります。入居者様から家賃の入金がないのです。

いや、普通の入居者様なら良くある滞納だよねで粛々と督促するだけなのですが・・・

滞納しているのが「物件の売主であった投資家さん」なのです。



札幌6棟目は元々そこの地主さんらしき方がアパートを建てて保有している物件でした。

オーナーさんは物件以外に自宅があり、アパートの1室を事務所として自己使用している

状況でした。そしてその自己使用分は、売却後も引き続き利用したいという話であり

決済の前に賃貸借契約書を締結しましょう、ということで仲介業者さんが話を進めて

くださっておりました。



話を聞いていると、ただの地主って感じでもなく、新規の投資も進めていたようです。

けっこうな高齢の方でしたが、太陽光のでかいのをやるとか、なんか話があったようで

その資金に充当するために私にアパートを売った、という経緯もありました。



投資している物件や今回の売却益も手元にあるでしょうから、滞納の心配もなさそうで

そのまま使っていただけるなら何より、と思ったものでした。



そして決済を迎えたわけですが、賃貸借契約がその時点でまだ締結できていません。

仲介業者さん曰く、初期費用の話で意見があわずに困っているということでした。

退去時の清掃料を初期費用として提示したようなのですが、それが納得いかない、と。

札幌では先払いはまあ普通にあるのですけど、退去時でないと納得しないという話に。

しかも仲介業者さんが精算した際にその初期費用も既に私に送金してしまったとかで

なんかちょっとややこしくなっておりました。家賃もそれが解決するまで払わない、と。



結果として、仲介業者さんがなんとかその場をうまくまとめて、清掃料は退去時で良い、

送金云々も良く見たらまだ送金してなかったから今のままで問題ない、ということで

整理をしてくださいました。これでようやく賃貸借契約を締結できます。

保証人は息子さんがなってくれるということでした。



そして先日。もう札幌6棟目を購入して3ヶ月目に入りましたが、未だそのお部屋の

家賃は一度も送金されてきておりません・・・。しかも賃貸借契約もまだ締結完了して

いないという状況。

話がまとまって書類のやりとりをしている途中から、賃借人の方と一切連絡がつかなく

なってしまったらしいのです。



ちょっと気難しいところがある元売主の賃借人さん(厳密にいえばまだ契約してないから

賃借人でもないんですけど)なので、最初は何かにふてくされているのではないかと

仲介業者さん(仲介業者さん=管理会社さんになります)は思っていたようです。

しかし、それにしては連絡が取れなすぎる。自宅に行ってもいる気配がないし、

事務所に出入りしている気配もない、ということでした。



高齢だし、もしかしたら体調を崩して入院とかの可能性もありそう・・・。

どうしたのか心配です。動向を見守ろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月26日

事件は現場で起きてるんだ!リフォーム前の現場を確認しに来ました。

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本題に入る前に・・・

おとといのブログで書いた回収不能案件に関して、狼さんがブログ上で妙案を出して

くださいました!感謝です。ありがとうございます。

早速管理会社さんに伝えました。あとで電話打ち合わせ等してみようと思います。



というわけで本題。



今年は何かあったらできるだけ細かく現場に足を運ぶことを目標にしようと思ってます。

その第一弾(?)として、この週末は札幌に飛んで札幌6棟目のリフォーム前の現場を

自分の目で確認してきました。



札幌6棟目は購入前にタイミングが合わず、部屋の中は見ずに外観と立地の確認を

しただけで購入を決断しておりました。それゆえ、なんとなく自分自身がリフォームの

見積を貰ってもピンときていないところがありました。



その後、写真を送ってもらったり、別の人に見て見積を見てもらったりしたのですが

やっぱり自分で現地を見ておきたいなあ、という気持ちが少し強くなりまして。

見なくても勿論判断はできるんですけど、雪が降ってるときに札幌6棟目がどうなって

いるのかも知りたかったし、ひとっ飛びして見てくることにしました。



管理会社の方が気を利かせて札幌の宿泊先にわざわざ迎えにきてくださり、車で現地へ。

現場に入る狭い路地は、誰も除雪をしていないので激しく雪が積もっております。

駐車場がないからある意味許容はできるけど、これ駐車場ありだったら除雪を自腹で

入れないとまずいレベルです。そういう物件じゃなくてよかった。



これまでに買っている物件は、割と前面道路は広めで札幌市の除雪が入るものばかり。

知識として「前面道路が6メートルないやつは冬は大変」と聞いていましたが、今回の

物件をこの時期に見に行って、なるほどと自分の目で納得した次第です。



そして部屋の中をチェック。管理会社さんが見積を手元に、どことどこをやるという話を

説明してくださりました。感覚としては、古い建物なのでやっぱりやるべきところは多く

かといってお金をかけすぎるわけにもいかないよね、というところをどこで落とすか。

そんなことを考えさせられました。



前のブログに書いた通り、この物件には2部屋のお部屋があります。ここをできるだけ

コストを下げつつポイントを外さないリフォームをしたいところです。



見積の内容の確認もさることながら、けっこう雨染みがあることが気になりました。

雨染み

特に売主さんは何も言ってなかったけど、1階にも2階にも雨染みがあったのは

多少気になるところです。今も雨漏りとかしてたらちょっと嫌だなあ。



あと、ちょっとわからなかったのがこの辺。

窓枠に染み

クロスぶかぶか

窓の冊子(木枠なのが古さを感じますね)が明らかに水を帯びた気配があり、クロスが

水で浮いているようです。



これは・・・外からの漏水?それとも結露?どちらかというと結露の方が嫌かなあ。

今も発生するってことになりますから。



どちらにしても、雪が溶けたら全力で外壁塗装や屋上防水をしてしまうつもりなので、

そこで今回のモヤモヤ事案をスッキリさせてしまうつもりです。外壁もやる前提で今回の

物件購入を金融機関さんに説明しているし、実際その分の融資金はロックされています。

リフォームの支払用に別口座が作られている状況。やらないわけにはいきません(笑)



現地を見て、いろいろ迷っていたことや、どの部分のことなのかわからなかったことも

なんとなく把握できました。前回のブログに書いたラミ天の部分はクロスで再見積を

してもらっています。和室も2室和室→1室和室に試しに変更した金額を出してほしいと

伝えました。お風呂はポリパテ処理でいいや、と。あとは窓枠のニス塗装、ニスだけで

本当に大丈夫かちょっと気になります。ただ、管理会社さんとしても、全部塗ると部屋が

重い雰囲気になってしまうのではないかということだったので、ニス案で今回はゴー。



CFの色をどうしようかな?というところがもう一つ悩みとしてあります。

今の流行りは白なので、基本路線は白のCFにしようと考えてました。しかし現場は

和室を洋室にコンバージョンする部屋です。どうしても鴨居とかが残ってしまいます。

洋室にする予定の和室

ニス塗りだけなので、木の色がしっかり残ることから、CFを白にすると鴨居が強調され

元和室感が全面に押し出されてしまうのでは?だったら木の色に近いCFの方が良いか?

しばし考えて、さっさと結論を出したいと思います。



あとは気になったのは、室内の建具がわりかし劣化しているので、ダイノックでも貼って

誤魔化したいなあという点ですかね。施工してみて、あまりにも現場に違和感があるなら

追加で発注しようかなと思いました。



現場を見てわかったこともあるし、管理会社さんと状況を共有することができたのも

よかったと思います。費用はかかったけど、やっぱ現場に一度行くのは大事ですね。

でもいい加減再見積の結果があがってきてほしいです・・・。繁忙期終わっちゃうので。



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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月14日

空室の原状回復をどこまでやるか?

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札幌6棟目の室内リフォームについて話を進めております。



1月末に決済した札幌6棟目。大規模修繕、室内リフォーム、館名変更などなど

やるべきことがいろいろとありますが、まだあまり手がついていません。まずい。



まずは、収支に直結する部分ということで、管理会社さんから送付されてきた室内写真と

お見積を見て、どこまでやるかを判断する作業を行いたいと思います。



札幌6棟目は2部屋の空室があり、両方とも手を加えないとちょっと厳しい感じです。

そのため、先日より管理担当の方と内装の話を進めております。予算感であったり、

どのレベルまでやるかというところだったり。初めてお任せする管理会社さんなので、

こちらもちょっと手探りな感じで会話しております。



まず、和室の洋室化はこの段階でやっておきたいと思います。2LDKの間取りですが

2部屋とも和室なので、少なくとも片方は洋室にしておきたいと思っております。

両方とも洋室で勿論問題ないですが、費用やターゲット(高齢者もありと思ってます)を

考えながら、調整していこうかなと思っておりました。



見積を見ると、2部屋洋室、CF仕上げで1室あたり税抜きで約12万くらい。

1部屋だけやったとしても、数万の差です。それだったらまあ両方洋室でいいか。

一応管理会社さんに、片方だけ洋室だと募集にどの程度影響があるか聞いてみて判断。



クロスは全面貼り替えです。まあこれは仕方ないでしょう。必要経費。

デザインクロスとかを入れるつもりもありません。黙って白で勝負。

付加価値の向上は次に空室になった時に考えます。



天井はラミ天処理を提案いただきました。ラミ天?なんだろうとググってみたところ

ラミネート天井板の意味で、木目の天井になるということです。えー、洋室化するなら

クロスの方が良くないかなあ?コストを考えてラミ天にしてくれたのか、今がそうだから

そのまま提案してきたのか。判断がつかないので、これも確認です。



旧和室の柱、長押、窓枠のニス塗装。これはやった方がいいと考えます。

建具ってけっこうボロボロになりがちだし、ある程度施工した後だとそのボロが

妙に目立つので、そこそこ予算をかけるつもりがある今回は対応する方針です。



CF貼り替えはコストダウンのために重ね貼りとするということでした。

デメリットがあるのかよくわからなかったですが、コストが下がるなら良し(適当)

ソフト巾木も全交換ということで致し方ないと思います。



浴室とキッチンのシングルレバー化もご提案いただきました。あわせて4万程度。

ここは微妙なところです。どうしようかな〜って感じ。まあ一応やっとく?



2部屋のうち1部屋はお風呂の壁がだいぶやられている状態でした。

浴室壁

浴室壁



ここの対応方法は2つ提案して貰っております。

1.浴室交換

2.ポリパテ全壁下地処理⇒全壁シート施工

前者は25万、後者は10万。しかし後者はたぶん1回転したらまたボロボロに

なってしまうだろう、というお話でした。しかも取り合いに無理が出るため、

入り隅やジョイント部分は決していい仕上がりにならないとのこと。



悩ましいですが、今のところは初期費用を抑えるつもりでいるので、後者の案で

ごまかしながら一旦いこうかなと思っています。

ただ、和室を1部屋だけにして、シングルレバーを捨てることで予算を捻出して

ユニットバス交換するという手もあるので・・・どっちがいいのかなー。悩む。



あまりのんびりしていると繁忙期が終わってしまいますが、実際に現地を見ないで

写真だけで会話していると、どうもイメージもわかずに判断が難しいなと思います。

時間はあまり取れないけど、札幌にひとっ飛びして現地で打ち合わせようかな?



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月25日

札幌6棟目(仮)の金銭消費契約を結んできました。

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昨日は一日延期になっていた金銭消費契約を無事に締結してきました。

これで札幌6棟目(仮)は99%取得が確定しました。あとは金曜日の決済を待ちます。



最初に物件情報を見た時は価格がちょっと高めだったので、現地こそ見に行ったものの

それ以上の動きにはなりませんでした。それが年末になって価格が急に30%ダウン。

ただ、条件は厳しく「12月中に売買金額の半額以上の頭金を入れる」「1月中に

決済をする」という2点がありました。



融資のあてもない、現金決済できるほどのお金は持っていない。そんな状況でしたが

たぶんどこかしらで融資引けるでしょという楽観的な観測のもと、ブログを読んで

くださっている方が「大丈夫なのか?」とざわついていることにうすうす気づきつつ

それを無視して契約にこぎつけました。



最初は仙台法人で融資を引っ張ろうと思ったのですが、あてにしていた某政府系が

取得ペースが早すぎるという理由でのNG。メインバンクさんもご近所であればまだしも

遠隔地でこの小ロット物件を管理するのは正直きついという泣きが入り断念となり、

ちょっと暗雲が垂れ込めました。手付金放棄とか痛すぎて泣けますよ。



その後、仙台法人としてもいくつか金融機関さんを開拓し、並行で個人で札幌4棟目に

ご融資いただいていた金融機関さんに対してアプローチを実施。法人だと時間がかかるが

個人ならスピーディーに審査できると言われたので、この際個人でもやむなしと判断し

個人取得前提での審査をお願いしました。



結果として、札幌4棟目にご融資いただいた金融機関さんが、おおむね当方の希望に

沿った内容で融資をしてくれることになりました。「年内にご報告できるようにします」

と言ってくださっていたのが、ずるずると延期されて1月第一週の後半になっても

結論が出なかったので、もしかして嫌なムード?と冷や汗をかきましたが、結果的に

きちんと融資の内諾が出たので結果オーライです。



その後、本承認も無事に取れまして、何とか昨日の金銭消費委契約にこぎつけました。

築38年のRCに対して15年融資を組んでくれたこともありがたいし、金額も

リフォーム代の一部を込みにして対応してくださったので、これも助かりました。

金利はそんなに安くない(2%台)ですが、まあこれはこれで仕方ないです。

利回りが高いので、多少金利が高くても十分回りますので。



今回、本体代金とリフォームは別タイミングでの振込になります。リフォームについては

やはり全部終わってからでないと支払いたくないですから、本体代金と同じタイミングで

振り込むわけではありません。



しかし、金融機関さんとしては、資金使途が明確であり、かつその使途で使ったことを

確実に捕捉したいと考えます。今回もその例に違わず、リフォーム分の金額については

別口座にて管理し、自由に引き出せないようにさせてほしいとの申し出がありました。

通知預金みたいな形で、リフォーム代だけ別の口座に入れるということです。



まあ固められて困るわけではないし、外壁もちょっとガタがきているし、色合いも

変えたいと思っておりました。というわけで、その点については問題ないですよと

回答をさせていただきました。



それくらいですかね、変わったことがあったとするならば。

あとはつつがなく金銭消費契約も進み、大きな問題なく終了となりました。



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さて、取得に向けて王手をかけましたが、取得後の募集のことも考える必要があります。

2LDK間取りで、4部屋中2部屋が空室です。まずここをリフォームして、和室を

洋室に変えるなどしていこうと思っております。そして雪が溶けたら外壁塗装です。

外壁を何色にするか考える必要があります。今のイメージを払拭したいですしね。

アパート名も変更しなくてはなりません(現オーナーの名字がどーんと入ってるので)。



他のこともいろいろ入ってきているので、なかなかそういった入手後の話に着手が

できずにおりました。これからはそこも考えていかないとですね。というわけで、

見積まだですかと管理担当さんに送っておきました。



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする