2017年07月28日

外壁塗装も無事完了!あとは館名変更と客付のみ。

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札幌6棟目の外壁塗装が無事に完了しました。綺麗でいい感じになりました!



いろいろとリフォームの進捗が遅くて悩ましかった札幌6棟目。購入から半年が

経過しましたが、当初考えていた大規模修繕をようやく終わらせることが出来ました。



前回のブログで内装までは終わっていたけど外壁塗装が終わっていない、という話を

書きました。管理会社さんに確認したところ、天候不順で終わっていないけど、

もうすぐ終わりますということでした。



ちなみに前回見に行った時に、一部住宅設備(灯油タンク)がさびているのを発見。

ここもみすぼらしいのでついでに塗ってほしいです、必要なら追加費用も考えますので、

と伝えたところ、工事が遅れた件もあるのでできるだけサービスで塗ってもらえるよう

お願いをしておきます、ということを言っていただきました。



そして先日、札幌出張した際にその現場を見てきました。



三度目の正直(だったっけ・・・回数もう忘れたよ)で、今度こそ足場も取れて外壁は

綺麗になっておりました!デザイナーさんに色指定して貰っていたのですが、やっぱり

プロの仕事は素晴らしい。雰囲気が見違えるようになりました。



こちらの出していたオーダーは「生活保護の母子家庭の方がターゲットの物件なので、

家庭的で安心感のある色合いがいい」という内容でした。それに対して、6つもの案を

出していただき、義母や嫁ちゃん、管理会社さんなど巻き込んで皆で決めた色に

塗装をしてもらいました。いい感じの色になってよかったです。これでローン返済まで

たぶん何もしなくても大丈夫かな。鉄部の塗装くらいは必要かとは思いますけど。



お願いしていた灯油タンクの件は残念ながらまだ完了しておりませんでした。

管理会社さんに確認したところ、依頼したタイミングが塗装終了直後だったので

現場で一緒に塗ることが出来ず、別のタイミングで対応するとのことでした。



そしてこの時、管理会社さんから別の相談をされまして・・・

こちらで依頼していない内装工事を業者さんが勘違いして勝手にやっちゃった、と。

内容としては畳の表替えです。うーん、そうかー・・・。



管理会社さん的には

・オーナーが発注したものではないから、支払しないと突っぱねることも可能だと思う

・もしそこをご容赦いただけるなら、全額とは言わないので少し負担して貰えると助かる

というような感じでした。



内装工事に関しては、だいぶ遅れてしまっていたというのもありますから、ここで

思い切って突っぱねても良かったのかもしれません。でも板挟みになって大変なのは

管理会社の担当者さんです。浴室の壁の工事も多少サービスして貰いましたし、

今回はこちらが折れてもいいのかなと。



管理会社さんと会話をして、実際かかった金額そのままではないけど、客付がこれで

多少早くなるかもしれないので、家賃1ヶ月分までは費用負担しますと申し出たところ

担当の方は業者さんに対して話がしやすくなったと喜んでくれました。

素直に全額払わない私もケチだよねえと自分で思ったりしますが・・・^^;



あとは物件名変更と物件の看板のデザインです。これが終われば本当の意味で全部完了。

こちらの進行もやや遅れていますが、お願いしているデザイナーさんがいろいろと仕事を

抱えていたり体調を崩していたりで、まだ終わっていません。近々取り掛かるという

連絡がありましたので、じわっと進んでいくことでしょう。焦らず待とうと思います。



閑散期だからか、なかなか最後のお部屋の申込が入ってきません。

ハード的な部分は一通り完了しましたので、ここからは客付営業をより強化していく

必要があるのだろうと思います。来月、むこうで営業してくるかなあ。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月05日

外壁塗装と室内修繕の完了状況の確認。

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札幌6棟目の工事進捗状況を確認してきました。

なんか、こんなことばかりしている気がする(苦笑)



札幌6棟目について以前触れたブログでは、内装工事も終わり、外壁塗装も6月中には

終わるだろうねーなんて感じで話をしておりました。しかし、現実はそう甘くなく・・・



まず、前述のブログを書いた日に現場を訪問してみたところ、浴室パネルの交換が

まだ終わっていませんでした・・・

リフォーム終わらず

これの出来栄えを見に来たのに、それができてないってどういうこっちゃねん。

管理会社さんに電話で確認したところ「部材の発注ミスで工事がまだ終わってない模様で

申し訳ございません」と。まあミスは誰にでもあることなので仕方ないのですが、

できればこれを見に来るって言っているんだし、事前に終わってないって一言言って

貰えたらよかったなあ、と思いました。そもそも工事がなかなか進まないって言って

気にしているんだし、こっちも。



その後管理会社さんから、今回こそ終わったという話と、キッチンのパネルの色合いを

指定のものと違うものにしてしまったので、確認してほしいという話がありました。

キッチンパネルは真っ白に塗装してしまい、他の塗りと合わせてコストダウンしようと

話をしていたのですが、写真を見るとなぜかダイノックシートが貼られていました。



「指定と違うので業者にやり直しさせます」と言ってましたが、まあこれはこれで

よさそうな雰囲気にも見えたので、とりあえず現地を見て判断するからと伝えました。



そして外壁塗装についても、今回札幌で現地確認するまでには終わっていると思います、

と言っていただけていたので、これで札幌6棟目の修繕関係は全部チェックできそうと

判断しておりました。



さて、そんな前置きがあった上での札幌訪問です。

現場に行ってまず目に入ったのは・・・

外壁塗装終わらず

終わってないやんけー!orz

まったくもって、どうなってんだ。速攻で管理会社さんに電話をかけたところ、

「すみません、天候不順などもありまして・・・」と。

まあしょうがないんだけど(以下略)



内装に関しては、今度こそちゃんと終わっていました。

お風呂完了

お風呂に関しては、側面のパネルを交換してしまったがゆえに、浴室自体の黄ばみが

かえって目立つ結果になってしまいました。これだったらポリパテで埋めた方が

見た目もコストも良かったなあという感じで。



もし今後、同様の事例が発生した場合は、高くてもユニットバス自体を交換すべきだなと

理解しました。また一つ賢くなったよ!



それからキッチン。

キッチン

いや、これはこれで全然問題ないと思います。落ち着いていますし。

業者さんもせっかく貼ったダイノックをはがしてまた塗るとか不毛だと思いますし、

嫁ちゃんにも確認の上、これはこのままでいいということで判断しました。



ざっと見て、外に置いてある灯油タンクがけっこうサビサビになっていましたので

ここは外壁塗装のついでに塗って貰えませんか?ということを管理会社さんに

依頼しました。ある意味、まだ工事が終わっていなくてよかったです^^;



また、内装写真の差し替えができているかをざっくりチェックして、一部仲介業者さんの

サイトの写真が古いままであることに気が付きました。こちらも管理会社さんに伝えて

差し替えを依頼するようにお願いしました。



あと1部屋、外壁塗装と室内修繕の効果が出て決まるといいのですが。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月11日

外壁塗装・内装工事・館銘板設置などの状況を整理する。

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札幌6棟目の外壁塗装の発注をしました。6月中に終わるかな?本日打ち合わせます。

内装工事も遅ればせながらようやく完全に完了。これも本日様子を見てきます。



1月末に購入した札幌6棟目。4部屋の小さなアパートで、購入当初2部屋埋まっており

残り2部屋をリフォームして賃貸付けをしておりました。リフォームにやたらと時間が

かかってしまい、前回の札幌入りの時はまだ浴室の工事など完了しておりませんでした。



とはいえ、ほとんど完成に近くなっており、内見にも十分対応できる状況ではあります。

特に決まったとか内見があったとか、そういう話も今のところ来ておりませんので、

状況がどうなっているのか、問い合わせ数など諸々確認しなくてはと思っています。

その辺、聞かないとなかなか報告として挙がってこないですからねえ・・・。



内装は既に仕上がっているはずなので、お風呂場の仕上がり具合もチェックしないと。

今回、お風呂の壁が膨らんでしまっているところをポリパテで埋めて平らにする

予定でしたが、業者さんが値段据え置きでいいからユニットバスの一面だけ壁を上から

増し貼りする方法を試させてほしい、ということでした。本日その結果のチェックを

してきたいと思っています。良い具合に仕上がっていればいいのですが。



あと、外壁塗装ですね。この物件、外壁だいぶ傷んでます。何年か前に塗ったという

話を聞いていましたが、とてもそんな風には見えません。一体なにをどう塗ったら

こういう仕事になるのか、と思ってしまいます。これに対しても、今後10年は問題なく

使えるように、一気に外壁塗装をしてしまおうとしております。



今回はいつもお願いしているデザイナーさんに、写真を加工して貰い、色パターンの案を

いくつか出していただき、その中で気に入ったもので塗装するという流れを取ってます。

デザイナーさんには色番号まで含めて指示だしをしてもらい、その通りに業者さんが

塗るという形にすれば、イメージと違うものができる心配もありません。



今回は「生活保護受給家庭や母子家庭、高齢者など、一般的に社会的弱者と思われる方が

家に戻ってきた時にほっとする色合い」にしたいというリクエストを出しましたので、

温かみのある色合いで提案してもらいました。管理会社さんや嫁ちゃんなど周りの人に

アンケートを取り、あとは自分の好みを加味して、一番よさそうな色をチョイス。

それに沿ってデザイナーさんに色番号の指定をしてもらい、施工業者さんに回しました。



一応、前に聞いた時は6月中に終わると言ってましたが、その予定で変更ないかを

改めて確認しておかなくてはなりません。修繕分も含めて融資を受けておりますので

金融機関さんにも「いつ終わりますか?」と確認を促されています。早いところ修繕して

お金を払って、すっきりと募集をしたいところです。



あとは館名変更と館銘板の設置が残作業。こちらもデザイナーさんに看板デザインの

提案と看板作成をお願いしています。これで購入からずっと懸念していた内容が終わり

なんとなく「ああ、自分のものになったなあ」と思える時が来るのだと思います。



新規物件の購入にばかり目を向けていてはダメで、既存物件のメンテナンスも必要です。

釣った魚に餌をやらない経営では、うまくいくものもうまくいきません。

釣った魚をしっかり育てていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月13日

滞納解消なるか?借主さんから一部入金あり!

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以前書いた札幌6棟目の滞納案件、動きがありました。

悪い方向の動きではなかったので、ちょっと安心。



購入後に一度も家賃が入ってきていないお部屋があり、そこの対応に管理会社さんが

苦慮しておりました。まさかの滞納だったので・・・。



ドアにテープを貼ったりして様子を見たけど、入室している雰囲気がないということから

払いたくても払えない、例えば入院しているとか、そんな話になっていないだろうか、

というところも心配していました。



しかし、先日の札幌出張中に新たな動きが!

現地で管理会社さんとデザイナーさんと3名で外壁塗装の色合いや施工箇所について

打ち合わせをしている際に、管理会社さんから「テープ取れてます」という一言が。

つまり、物件への出入りが確認されたことになります。



一応補足説明。

滞納者が物件に出入りしているかをチェックするため、はがれやすいテープをドアが

開いたら落ちるような場所に貼り付けておきます。落ちていれば出入りがあった、

落ちてなければ出入りはない、という具合です。



これまでは出入りしていなかったのが、出入りできるようになったということかも。

動きがあったということで、管理会社さんは自社に戻って相談して対応を検討する、

という話でその場は終了。



ここで出入りが確認できていなかったら、安否確認として警察の方に同行してもらい

部屋に入るしかないか・・・と言ってたので、そういう事態は回避できました。



そしてそれから数日後、管理担当さんから「1ヶ月分だけ入金がありました」という

連絡がありました。よかったー、生きててくれただけでも私は嬉しいです。

あと1ヶ月滞納が残っていますが、これで正常化のめどが立ったと思います。

あと賃貸借契約も成立できると期待しています。前回中途半端なところで契約が

泊まっちゃっているので。



正直なところ、今回のゴタゴタは仲介業者兼管理会社さんのハンドリングミスも

あったのではないかと思っています。売買の時に同時に賃貸借契約を結ぶという

話をしていたのもうまくいかず、送金にもミスがあり、売主であり借主になる方の

機嫌を損ねてしまっています。それがこじれて、相手の方も感情的になってしまった

側面があるのは否めないと思うのです。



管理の担当さんなど個人レベルで見たら頑張ってくれる人が多いのはわかってますが

良くも悪くも強烈なパワーを持つ売買担当の社長との連携が取れていなかったり、

社長が全方位外交が苦手な方だったり(人の好き嫌いがちょっと顔や態度に出やすい)

するので、その辺のボタンの掛け違いでこじれた期間が長くなってしまった、という

ところもあるのではないかと類推しています。



とはいえ、どの管理会社さんにもいいところと悪いところはあります。そういうものだと

理解して、こちらが気を付けておけばいいだけのこと。今回だって最終的に回収できる

見込みが立っているわけだし、そもそもこの会社さんがいなかったら札幌6棟目を

購入することはできなかったのですから。トータルで見て良しとするべきと思ってます。



これでようやく、あと1部屋の募集に注力できるぞと言うところになりました。

いや、でもまだリフォーム終わってないんすけどね・・・時間かかりすぎな印象^^;

募集は並行してかけていますが、やっぱりリフォームが終わった状態の方がイメージが

わきやすいので、ぜひ早く終わってほしいと願うところです。どうも今月末くらいまで

かかっちゃいそうなので、ほんとスピードアップでお願いしたい・・・。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月08日

ブツ上げする側になってみるかも!?(妄想編)

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札幌6棟目の隣地に関して、ブツ上げをする方向で動き始めました。



ブツ上げ。聡明な読者の皆様ならご存知の通り、本来売り物ではない物件に関して

謄本などを頼りに所有者とコンタクトを取り、あの手この手で説得して売り物に

変えてしまうという業者さんが使う技です。私は区分を持っていないので実際に体験は

していませんが、区分マンションのオーナーさんなんかはこの手の業者さんからの

お電話を受けることが多いと聞いています。



で、なんすか唐突にブツ上げって、という話です。

要は私の保有している物件の近隣の土地を所有者様を説得して購入し、土地の価値を

高めようではないかというお話なのです。



元々、札幌6棟目を仲介してくれた業者さんは、このブツ上げが得意な業者さんです。

札幌6棟目もブツ上げで情報を入手しています。年間でもかなりの棟数のブツ上げを

扱っており、先日もいろんな物件情報を持ってきておりました。

「うち、結果としてほとんど両手しか扱ってないんです」と堂々と言ってのけますから

社長自体もブツ上げには自信を持っているんだと思います。



購入する前後くらいから「前面の戸建を買えれば土地の価値は高まりますよ」とか

「けっこういいRC建つんじゃないですかねえ」とか、ブツ上げしてもいいんじゃない?

というオーラをまとった発言をしておりました。なるほどとそこでは納得はしたものの

結局そのブツを購入する資本力がないと意味がないよねと思い、特に行動には移して

おりませんでした。



しかし、それから数ヶ月経って状況は変わりました。札幌1棟目と札幌4棟目の

売却によって、資本力は増強されました。今なら多少の資金的余力もあります。

前面戸建をブツ上げしてもらって、いっそRCに建て替えてしまえば・・・ムフフ。



そういう目線で前面に建っている戸建を見ると、直近での大規模修繕をしている気配も

特にないし、人が住んでるのかもよくわからない感じでした。相続で持て余している

実家だったりしたら、現実的に売って貰える可能性も考えられます。



思い立ったらそこからはテンポよく進めたがる私。ひとまず、先日札幌に行った際に

札幌6棟目の管理会社さんの社長と急きょアポを取り、バーで打ち合わせを持ちました。



ブツ上げするにしても、いくらまで出すかなどの予算感も決めておかないといけません。

こちらからは、やみくもにブツ上げしてもしょうがないから、ブツ上げした後の土地に

どのくらいのRCが建つのか、そのイメージを作ってからでないと買取可能金額が

出せないよねということを伝えました。



社長はそれに対し、じゃあまずはお抱えの建築士さんにどのくらいのボリュームの

RCが入るか概算を出させましょう、と。その作業が終わった後、そこから得られる

収益、今の土地のローン残高、建物のざっくりした費用などを考慮し、土地の仕込みに

いくら使えるかを計算しよう、ということになりました。



簡単に書きましたが、当然ハードルは高いと思います。



札幌6棟目は小さいとはいえ今もRCなので、解体の費用も木造に比べたら多めに

見積もっておかないといけないし、今の入居者様に対してどう補償するかなどの話も

ありますから、そんなに簡単に建て替えができるとも思っていません。



また、入居者様への補償なども必要になってくると思われます。長年お住まいに

なられた方や高齢の方もいらっしゃいますから、そういった方が建て替えにどこまで

理解を示すか、いくら包めばいいのか、みたいなところもハードルになると思います。



現実的には、前面の戸建が購入できたら、とりあえずそこは賃貸で回しておいて、

どこかのタイミングで業者さんにRC用地として売却するのかなあと考えます。

勿論、いけそうなら建て替えコースを狙っていきますけどね!



プランが出てきて、買取可能価格を提示できたら、そこからいよいよ業者さんにて

謄本をあげて交渉をする、という展開になります。長丁場になると思いますけど、

初めての経験なのでちょっと楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(4) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする