2024年11月04日

札幌6棟目の空室の天井から漏水が・・・。

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札幌6棟目で天井から漏水が発生してしまいました。たいした話ではなかったですが

コーキングがちょっとへたれてきているのかなあ。大規模修繕して10年弱だしなあ。



いろんな予定が狂った三連休。出張が続いたことで身体が疲れていたのかは不明ですが

金曜日くらいからずっと咳が出て喉が痛い状態が続いています。出張先でお医者さんにも

行って、コロナやインフルといった流行り病ではないことは確認したのですが、

処方していただいたお薬を飲んでもあまり良くなった感じがせず、薬局でトローチを

購入してなめています。昨夜は寝ている時に咳が出て寝られなくなってしまい、

トローチをなめて少し落ち着いてからようやく二度寝できました。



過去のSNSの投稿を見ていると、プロジェクトで長期にわたって東京を離れている時に

風邪をひきがちのように見えました。確かに、サラリーマンのお仕事で富山にいた間は

ちょいちょい風邪をひいたり、マイコプラズマにかかったりもしました。出張自体は

別に嫌いではないですが、仕事がハードな状態だと体の方がついてこなくなるのかも

しれません。見かけによらずデリケートな私です(笑)



そんなわけで、風邪をひいてしまったので、昨日は大家さん仲間と飲みに行くはずが

「そんなに咳をしているのに飲みに行ってうつしたらどうするの」「お店も迷惑だよ」と

嫁ちゃんに諭され、泣く泣く飲み会参加を断念したのでした。美味しいお店に

行く予定だったのでとても残念です・・・。



さて、なんの前置きだったのか自分でもよくわからないですが、そういった事情で

昨日は昼間買物に出た時以外は家で過ごしておりました。買い物の最中に着信が。

見ると保険代理店さんです。ああ、そうだ。1件漏水の話があったのでその相談を

本日させてくださいと言われていたんだった。帰ったら折り返さないと。



札幌6棟目は現在1部屋の空室があります。原状回復なども進めているのですが、

清掃をお願いしている業者さんから清掃の結果写真が送られてきたのですが、

どうも空室で漏水しているのではないかと思われる写真があったのです。

※漏水といっても、ポタポタ垂れるほどではなく、ちょっとシミができてる程度です



管理会社さんに心当たりがあるか確認したところ、引渡時には存在しなかったとの

ことでした。確認してきます、とフットワーク軽くチェックに行っていただきました。



チェックの結果は・・・やはり漏水していたとのことでした。1階と2階の間にある

横引きの装飾の上側のコーキングが切れてるのではないかと予想したそうです。

業者さんを手配して確認するとのことでした



その一方で、原因がまだ確定してはいないものの、退去による明け渡しから漏水が

発覚するに至るまでに、札幌で強風が吹き荒れて街路樹が吹っ飛んだ日があったそうで、

もしかしたらその影響も考えられるのでは、と管理会社さんがおっしゃいます。

もしその仮説が正しければ、もしかしたら火災保険の保険金を申請しなくては

ならなくなります。



どっちに転ぶかはわかりませんが、準備だけはしておきたいという管理会社さんの

リクエストを受けて、保険代理店さんと管理会社さんと私の3者のLINEグループを

作成して、管理会社さんからの続報を待ったのでした。



そして管理会社さんからの一通りの報告が終わりました。

(ここもいろいろとあったのですが、中略させていただきます)



その後、保険代理店さんから電話で少し会話させてほしいと連絡をいただきまして、

出張が落ち着いた昨日そのお電話をさせていただいた次第です(ここで冒頭の話に戻る)



端的に言えば、ご報告いただいた事故の内容だとしたら、類推の域を出ない内容もあり

保険金申請は難しいかもしれない、という話でした。私も実はちょっと管理会社さんの

報告を聞いてそう思っていたところもありました・・・。



保険代理店さんには、保険金申請は今回はしません、ということでお伝えしました。

保険代理店さんは申し訳なさそうにしていましたが、特段代理店さんが引け目を感じる

必要は全くないと思います。



管理会社さんにも、今回の件を保険金申請するのは難しいという判断にしたこと、

いろいろと気を遣ってくださったことに感謝していることをお伝えしました。

管理会社さんとしては、保険をあてにせずできるだけ安い方法で修繕のご提案を

させていただくとのことです。



保険金が出なかったのは懐事情的には痛いですが、まあしょうがないと思います。

必要な修理を淡々と行い、建物の状態を改善していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:58 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年10月16日

札幌6棟目の原状回復、全額ではなく一部の金額を保証会社さんに負担いただく。

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札幌6棟目の原状回復の一部を保証会社さんに担っていただけることになりました。

全額じゃないのかよ!と管理会社さんは粘ってくれたみたいですが、及ばず。



立地は悪くないのですが、築年数が古くて駐車場がないことがネックになっている

札幌6棟目。なので、車前提ではない生活保護の方をターゲットにして運営を

しております。埋まる時は安定するけど、たまにいっぱい出たりするときもあります。

そして造りが古いので設備とかも古くさく、それが故障すると新しい古い設備(何を

書いてるのか自分でもわからなくなりますが)を入れ替えたりしないといけないので、

そういうところはちょっと微妙な物件です。



でも将来、手前の戸建を買い取れれば、結構いいRCが建ちそうなので、今のところ

キープの方向で考えている次第です。



以前、プチ滞納が続いている入居者様を保証会社さんが強制退去に持っていきたいと

画策していた件
がありました。私としては3ヶ月滞納に到達するまできちんと保証を

していただきたいのですが・・・そうもいかない事情があるようで、ここまでで

退去に持っていきたいということを打診されてしまった次第です。



え、却下する?私にそんなことができるわけないでしょうー(笑)

言われるがままに承諾しましたよ!



そしてこの退去は8月末に方が付いたという話を聞いておりました。

続いて原状回復・・・ですが、ここで軽くひと悶着です。



正直なところ、私も細かいことはよくわかっていないのですが、保証会社さんが

原状回復の費用を出し渋っているような話で、管理会社さんとやり取りが続いている

ようだったのです。どうも管理会社さんは全額原状回復費用の負担を求めたものの、

保証会社さんは何かしら理由をつけて一部しか支払わないような話になったみたいで。

管理会社さんから断片的に聞いた話をつなぎ合わせているだけなので、理解が

間違っている可能性はあるのですが・・・。



正直、この辺はもう「よきに計らえ」状態で、あまり興味を持っておりませんでした。

(そういうところが悪い癖だと言われたら何も言い返せません)

管理会社さんがまとめてくださった結論に従おう、と。



そして結局、全額の保証はして貰えず、それでもある程度の金額は原状回復で

負担して貰えることが確定したのでした。全額じゃないのはちょっと残念ですが

負担していただけるだけありがたいと思わなくては・・・。



そして昨日、原状回復全体のお見積が届きました。わざわざ「メールしました」と

電話を入れてきたので、さてどんだけ足が出たのかと少々びびりましたが、

蓋を開けてみれば6割弱は負担して貰えていたので、2LDKの間取りであることを

考慮すれば十分許容範囲の金額になっておりました。これなら全然オッケーっす。

管理会社さんに早々に原状回復を入れて募集してくださいとお願いをした次第でした。



余談ですが、最近家賃相場が上がってきているので、東京5棟目も少しだけ値上げをして

募集してみようということになりました。ただ、基本的には生活保護の方をターゲットに

していますので、過剰な値上げはよろしくないです。生活保護の方をメインターゲットで

考えるなら、保護費とのバランスがとれている現状の家賃を踏襲するのが間違いは

ないのですが・・・でもやっぱ少しチャレンジしてみたいよねということで、今回は

2000円だけ家賃を上げて募集してみることにしました。さて、吉と出るか凶と出るか

まだわかりませんが、結果を見守りたいと思います。



ということで・・・管理会社さん、お手数ですがよろしくお願い致します!

あと札幌9棟目の家賃保証分のテナントさんも早く契約に持ち込んでほしいです・・・

(完全に別件だけど管理担当の方が同じなもので)



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年08月26日

札幌6棟目の入居者様、滞納で強制退去・・・。

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前々から家賃が遅れ気味になっている入居者様が札幌6棟目にいらっしゃいました。

残念ながら、もはやリカバリー不能ということで保証会社さんが退去させることに。



現在、札幌に保有している物件は、札幌6棟目、札幌7棟目、札幌8棟目、札幌10棟目

札幌11棟目、札幌12棟目、札幌13棟目です。この中で空室になっている物件は

札幌7棟目(退去予告)、札幌11棟目(退去予告)、札幌13棟目(未募集)の

3棟3室という状況です。



札幌の物件はずっと空室もなく調子が良かったのですが、ここにきて立て続けに

退去の連絡が来てしまいました。稼働率は良く成ったり悪くなったりするということで、

ずっと良い状態が続くと言うわけでもないので仕方がないのだろうなとは思いますが、

願わくばずっと良い状態が続いてほしいと考えるのは人情というものでしょう。



未募集の札幌13棟目はリフォームが終わるまでどうにもならず、札幌7棟目は

漏水の関係ですぐに募集できないことが確定。札幌10棟目はこのまま募集せず

売却の可能性もあるので、これも募集をすぐに開始できない可能性があります。



なんか、こうやって見ると空室が拡大しても動けない物件ばかりだなあと思って

いたのですが・・・なんとここで募集ができる退去予告が届いてしまいました。

いや、そういう気遣いいらないから(泣)



退去予告の現場は東京6棟目です。RC造の2層4部屋のアパートという謎のスペックの

こちらの物件ですが、かなり古いので基本的には生活保護の方向けという感じで

運用をさせていただいております。立地はいいけど駐車場がないので、なかなか

難しい物件なんですよね。とはいえ生活保護に完全に振り切れば、普通に埋まる

物件でもあります。



数ヶ月前、そんな物件の入居者様の滞納気味の方がいらっしゃるというご連絡を

いただいたのでした。滞納は困る・・・。でも保証会社さんがいるので直接的な

被害は今のところありません。ただ、保証会社さんとしては退去をさせたい意向であり

大家が署名押印する書類が必要になる可能性がある、その時はご協力をお願いしたい、

というお話でした。



・・・協力しなかったらどうなるんだろう?ずっと保証してくれるのかな?

などと悪い考えも頭をよぎりましたが、それを実行できるほど肝は太くありません。

はい、勿論ご協力します!というスタンスでその時は電話を切ったのでした。



あれから数ヶ月。そんな話があったことすらすっかり忘れている私だったのですが

先日管理会社さんからご報告したいことがあるのでお電話いただけますかとご連絡を

いただいた時に、この話が再び登場したのです。



最初「以前話をしていた札幌6棟目の例の件なのですが・・・」みたいな感じで

切り出され、口をはさむ間もなく聞いていたのですが、聞きながらだんだんと

そういえばそんな話あったかも、と思い出してきました。そういえば滞納気味の人がいて

保証会社さんが退去させようとしているって話だったっけ。微妙に遅れながら払っては

いるので、強引に追い出すわけにはいかないような話だったな、確か。



管理会社さん曰く、保証会社さんの方で退去させる目処が立ったということでした。

私が書類に署名押印する必要もなくなったそうです。8月末だったか9月末だったかで

保証会社さんの方で荷物も撤収して完全に明け渡せる状態になるとのことでした。



退去は確定ということですね、と確認したところ「そうです!」と元気よくお返事を

いただきまして、うーんとかえって微妙な気持ちになってしまいました(苦笑)

大家的には出ていかずに住んでくれた方が嬉しいんですけどね〜。

まあ保証会社さんが大変になるから、そういうわけにもいかないのは理解します。



内装の状態がどの程度なのかが気になるところです。内装費はあまりかけたくないなあと

思っております。なんせ50平米くらいある2LDKなので、まともにフルにやったら

家賃に対して費用がかかりすぎます。奇麗に使ってくれていることを祈るばかり。



なんか、退去が続くときは続くもんだなあ・・・。しんどー。

とはいえこれも賃貸業の宿命なので、受け止めて頑張ることにします。



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posted by ひろ* at 10:31 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年07月10日

札幌6棟目で退去予告・・・でも本人は退去したくないと・・・。

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札幌6棟目で退去が発生してしまいそうです。生活保護の方で、もう退院できないと

病院から通告されてしまったのだとか・・・。



札幌の物件は札幌12棟目が割と入れ替わりが激しいもののすぐ埋まるという

状態になっており、それ以外の物件はそもそもの出入りがあまりないという平和な

世界になっております。



札幌2棟目とか札幌3棟目とか持ってた頃は、なかなか入らないわ、入ってもすぐ

出てしまうわで、不動産投資ってこんなに気苦労が絶えないのか・・・と思って

いたのでした。でもまあ、薄々気づいてはいたんですよ。買っている物件が悪いと。

でもそれ以上のものを買うことができなかったので、それでやるしかないと思って

いたのでした。



物件スペックの問題はなかなか解消はできませんが、そのハンデを管理会社さんや

仲介業者さんとの人間関係で克服していくことができることはわかった、というのが

あの頃の物件運営からの気づきであったと思います。でもやっぱりスペックが悪いと

回転も早くてしんどいなあ、というところはぬぐいきれませんでした。

そして最終的には売却をするのでした。



あの頃持っていた札幌の物件は単身のものが多かったので、それも余計に拍車を

かけていたように思います。それに対して、今持っている札幌の物件はファミリーが

中心です。単身もあるにはありますが、おおむねファミリーが多いかなと。

ファミリー間取りが32部屋、単身間取りが23部屋となっております。

言うほどファミリーばかりでもないって?まあ確かに。単身19部屋の札幌12棟目が

あるので、そう見えてしまうのはやむを得ないと思います。でも意識的にファミリーを

買うように気を付けてはいます。



ファミリー間取りは退去が比較的少ないということに加え、札幌6棟目は生活保護の方が

主体になっているということもあり、しばらく安泰だろうと思っておりました。

実際、出入りはあまりなく、ここまで推移しております。とはいえ、全くないわけでは

ありませんので、たまには退去騒動も勃発します。それも不慮の事故で。



今回もそういう感じの、積極的な退去予告ではなく、むしろ退去したくないんだがという

本人の意思とは無関係な退去予告でした。「もう退院できないから・・・」という

理由での退去予告だったのです。



退去予告をされてきたのは生活保護のおじいさんでした。いや、厳密に言えば

保証会社さんが退去させるために動いている、が正しいでしょうか。



これまでの状態がどうだったかは私には知る由がないのですが、とにかく今回、

保証会社さんから管理会社さんに連絡があり、病院からもう退院できないと通告されて

しまっているので、本人は退去したくないと言っているものの、退去手続を進めなくては

ならない、という話なのだそうです。



・・・なんか切ないですね、こういう話。大家の立場云々は置いておいて、本人はまだ

生きる希望を捨てていないし、もう一度退院して今までの家で過ごしたいと思って

いるにも関わらず、外圧によってそれが許されない状況になっているわけですから。

自分が同じ立場だったらどう思うだろう・・・と考えると切なくなりました。



他方、大家としては、お亡くなりになる前に退去いただいた方が手続きは格段に楽です。

なので保証会社さんのおっしゃることもごもっともと思います。それに生活保護なので

行政としても退去を進めて無駄な支出を避ける方向に進めなくてはならないでしょう。

これも立場上ごもっともなことであります。



どちらの言い分も間違っていないだけに、余計に複雑な気持ちになります・・・。



とはいえ、今回は保証会社さんが退去に持っていくよう動いておりますので、その流れで

進めていくしかないのだろうなとも思います。大家としてはちょっと痛いですが、

やむなきことと認識しました。



退去の手続きは保証会社さんにお任せしておけばいいのですが、今回は本人が

退去したくないと言うのを退去させるという流れだからなのか、私が何かしら書類を

書かなくてはならないそうです。保証会社さんから書類がいずれ送られてくるので

それに必要事項を記入して返送してほしいということでした。

書類が届きましたら速やかに対応いたします。



退去が終わるのは遅くとも8月中くらいだろうとのことでした。第二繁忙期のシーズンに

差し掛かっているので、その意味では悪くない退去時期です。生活保護の方に

第二繁忙期って関係あるのかな?という点は置いておいて。



色々なことがありますね・・・。思うところはあれど、現実は現実ですので、

淡々と処理を進めてまいりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:57 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月02日

相変わらず札幌6棟目の除排雪はエグイ・・・。

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札幌6棟目の除排雪にかかる費用がなかなかのエグいやつです。

物価高騰やガソリン高騰のダメージがここにも出ているようです。



札幌はご存じの通り雪が大変多い地域です。雪国特有の対処が必要になる場所です。

前面道路が6メートル以上ない場所は行政による除雪が入らないので人気がないとか、

ロードヒーティングの方が勝手に雪が溶けるので人気があるとか、そういう札幌特有の

あるあるTIPSもあります。



札幌は気温が低いという特徴もあり、これによって北陸地方の除雪ともだいぶ状況が

異なるのです。北陸は意外と0度以下にならないので、噴水のように道路から水を

ジャージャー出して雪を溶かすという手法が主流です。他方、札幌でそれをやると

夜中の0度以下の気温のせいで道路がスケートリンクになってしまいます。

除雪はできても別の問題が発生するため、札幌では融雪剤をまいたり除雪したりする

方法が一般的です。この融雪剤が、車を錆びさせたり、コンクリートのクラックを

増やしたりするという話もあるんですけどね。



最近の新築物件は、駐車場部分にロードヒーティングを設置することが多いです。

ロードヒーティングとは、その名の通りアスファルトの下に電熱線や温水配管を遠し

道路を温めて雪を溶かすものです。



札幌では除雪が重労働と認識されておりますので、ロードヒーティングを入れている

物件では除雪の手間が省けるということで人気があります。



他方、ロードヒーティングはランニングコストがかかります。熱を発生させるのだから

その分お金がかかるのは当然ですよね。電熱線なら電気代が、温水配管なら灯油代が

かかります。札幌12棟目は灯油を熱源としているようなので、たぶん温水配管の

ロードヒーティングが導入されているのだと思います。



人気はあるけどランニングコストが高いのが難点でしたが、最近のロードヒーティングは

センサーで雪が積もった時だけ動くような仕組みもあるそうです。札幌12棟目は

その仕組みにしているので、灯油代は月2万前後でした。まあそれでも充分高いですが、

センサーがない場合はもっと高いみたいなので・・・。これでもマシな方ではないかと。



さて、本日話題にする札幌6棟目ですが・・・いかんせん古いアパートですので

立派な設備はついておりません。そもそも駐車場がないためロードヒーティングはなく、

道路は4mくらいしかなく行政による除雪も入りません。除雪に関しては最低の環境で

あると言わざるを得ないでしょう。



そのくせして、地域的に雪が積もりやすい場所なので降雪量は市内では割と多く、

雪庇もできやすいし、雪が道路付けのない面の小さな庭みたいなところに溜まりまくる、

という何とも言えないダメな環境になっております。雪に関しては逆方向のエリート。

それが札幌6棟目なのです。



なので、毎年雪関係で悩まされています。雪庇が落ちて隣家のドアノブを壊したり

1階の窓を割ったり、2階の手すりをひしゃげたり・・・。事故のオンパレードです。

しかも雪庇を落とした後排雪するにも、道路面ではないから人手で運ばなくてはならず、

普通の物件よりお金がかかるのですよね。なんともはや。



今年もその悩みが早速やってきました。雪が今のところ少なくていいなと思って

いたのですが、いよいよやってきましたよ。管理会社さんからの雪庇の報告が。

毎年恒例とはいえ、かなり憂鬱になりますね。



今年も雪庇が育ってきているということで、雪庇落としで確か3万だか5万だかと

言われました。排雪は別に調整しているということで、そこから追加料金です。



※雪庇落とし:屋根に積もった雪が地面に落ちて事故を起こす前に落とすこと

 排雪:除雪した雪を排出・撤去すること(除雪は雪を除けるだけです)



そして排雪のお見積が先日届いたのですが、これがまた10万オーバーの凶悪な

お値段になっておりました。昨年より高いやんけー。生活保護世帯が中心の4部屋の

小さいアパートなんだから、雪庇落としと排雪だけで普通に1ヶ月分の家賃が

ぶっ飛ぶ計算になります。



管理会社さん曰く、今回の排雪は4トントラック7台分必要という話でした。

管理会社さんもびっくりしたそうですが、そのくらい必要なのだそうです・・・。

ガソリン代も高騰しているしで、こんなお値段になってしまったとのこと。



いやちょっときつすぎでしょーこれは。正直、排雪しないって案はないの?と

聞いてしまいましたが、1階の窓が雪で埋もれている状態で、1階の人は当たり前の

ように排雪してくれると思っているらしいです・・・。あとは万が一隣家に溢れたら

まずいと思っているというお話もありました。



排雪の業者さんも混雑しており、今お願いしてもすぐには入れない状態なので、

発注だけでも今すぐ行ってほしいんです・・・と管理会社さんには決断を迫られます。

しょうがないので電話で発注の依頼をしました。

賃貸経営は辛いなあ。お金かかることが多いですよ。とほほ。



この1回だけで排雪は今後発生しないといいなと強く思います・・・。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする