2017年02月14日

空室の原状回復をどこまでやるか?

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札幌6棟目の室内リフォームについて話を進めております。



1月末に決済した札幌6棟目。大規模修繕、室内リフォーム、館名変更などなど

やるべきことがいろいろとありますが、まだあまり手がついていません。まずい。



まずは、収支に直結する部分ということで、管理会社さんから送付されてきた室内写真と

お見積を見て、どこまでやるかを判断する作業を行いたいと思います。



札幌6棟目は2部屋の空室があり、両方とも手を加えないとちょっと厳しい感じです。

そのため、先日より管理担当の方と内装の話を進めております。予算感であったり、

どのレベルまでやるかというところだったり。初めてお任せする管理会社さんなので、

こちらもちょっと手探りな感じで会話しております。



まず、和室の洋室化はこの段階でやっておきたいと思います。2LDKの間取りですが

2部屋とも和室なので、少なくとも片方は洋室にしておきたいと思っております。

両方とも洋室で勿論問題ないですが、費用やターゲット(高齢者もありと思ってます)を

考えながら、調整していこうかなと思っておりました。



見積を見ると、2部屋洋室、CF仕上げで1室あたり税抜きで約12万くらい。

1部屋だけやったとしても、数万の差です。それだったらまあ両方洋室でいいか。

一応管理会社さんに、片方だけ洋室だと募集にどの程度影響があるか聞いてみて判断。



クロスは全面貼り替えです。まあこれは仕方ないでしょう。必要経費。

デザインクロスとかを入れるつもりもありません。黙って白で勝負。

付加価値の向上は次に空室になった時に考えます。



天井はラミ天処理を提案いただきました。ラミ天?なんだろうとググってみたところ

ラミネート天井板の意味で、木目の天井になるということです。えー、洋室化するなら

クロスの方が良くないかなあ?コストを考えてラミ天にしてくれたのか、今がそうだから

そのまま提案してきたのか。判断がつかないので、これも確認です。



旧和室の柱、長押、窓枠のニス塗装。これはやった方がいいと考えます。

建具ってけっこうボロボロになりがちだし、ある程度施工した後だとそのボロが

妙に目立つので、そこそこ予算をかけるつもりがある今回は対応する方針です。



CF貼り替えはコストダウンのために重ね貼りとするということでした。

デメリットがあるのかよくわからなかったですが、コストが下がるなら良し(適当)

ソフト巾木も全交換ということで致し方ないと思います。



浴室とキッチンのシングルレバー化もご提案いただきました。あわせて4万程度。

ここは微妙なところです。どうしようかな〜って感じ。まあ一応やっとく?



2部屋のうち1部屋はお風呂の壁がだいぶやられている状態でした。

浴室壁

浴室壁



ここの対応方法は2つ提案して貰っております。

1.浴室交換

2.ポリパテ全壁下地処理⇒全壁シート施工

前者は25万、後者は10万。しかし後者はたぶん1回転したらまたボロボロに

なってしまうだろう、というお話でした。しかも取り合いに無理が出るため、

入り隅やジョイント部分は決していい仕上がりにならないとのこと。



悩ましいですが、今のところは初期費用を抑えるつもりでいるので、後者の案で

ごまかしながら一旦いこうかなと思っています。

ただ、和室を1部屋だけにして、シングルレバーを捨てることで予算を捻出して

ユニットバス交換するという手もあるので・・・どっちがいいのかなー。悩む。



あまりのんびりしていると繁忙期が終わってしまいますが、実際に現地を見ないで

写真だけで会話していると、どうもイメージもわかずに判断が難しいなと思います。

時間はあまり取れないけど、札幌にひとっ飛びして現地で打ち合わせようかな?



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする