札幌６棟目に入居申込をいただき、満室返り咲き。

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札幌６棟目に入居申込をいただくことができ、満室にすることができそうです。

これで稼働率も９５％を回復しました。頑張ってくれた管理会社さんに感謝です。



一時期、稼働率９０％を割っていた時期もあったのですが、１０月に入ってから

復調の兆しを見せてくれています。海外視察をしている間に４件もお申込をいただき

海外視察から帰ってきてからも、ちらほらとお申込をいただいております。

新たな退去は今のところなく、だいぶいい感じになってきました。



現在残っている空室は、札幌１３棟目１室、東京８棟目１室、東京１２棟目１室、

仙台１棟目１室、富山１棟目１室の５室。仙台１棟目は部屋がでかすぎるため

決まるのに時間がかかるだろうなあという印象。富山１棟目はド田舎にあるので

そもそも需要が少なく時間がかかるだろうと予想しています。頑張ってすぐに

決められそうなのは札幌と東京の３部屋かなーと考えておりますが、東京８棟目は

コンセプト物件なのであまり条件は変えずに犬猫を飼っている人にアプローチを

していきたいところ。通常賃貸で条件など変えて早めに勝負できそうだなと思うのは

札幌１３棟目と東京１２棟目ですね。この２部屋に関しては反響状況の確認などを通じて

管理会社さんとやり取りを進めたいと思います。



稼働率って水物だなと思うことがあります。退去がたまたま重なれば、どんなに

努力をしていても稼働率が下がる可能性はあります。瞬間瞬間での状況を少しでも

改善していく必要があるのはその通りですが、あまりそれに囚われすぎるのも

実はよくないのかなあ？なんて思ったりもしました。



一時的に退去が重なれば稼働率は下がりますが、その時に稼働率を上げることばかりに

腐心してしまい、もっといい条件で決められる可能性があるにも関わらず、拙速に

家賃を下げたりしてしまうこともあるのかもしれません。



そうならないように、焦らなくても済むような返済比率でいるべきなのだろうと

考えたりもします。ま、そう言ってる私がたぶん一番返済比率が高いですけど（笑）



そんなどうでもいい私見を述べつつ、本日の本題に入っていきましょう。

今日のお題は札幌６棟目に入居申込をいただいたというお話です。



札幌６棟目はＲＣ造なのに２階建４部屋のアパートという、なんともアンバランスな

物件です。中古で購入しており、将来手前の土地を購入して大きな物件に建て替えが

できればいいなという妄想を抱いています。



基本スペックが古い物件なので、煙突のあるストーブが基本装備として存在したり

雪が降ると窓ガラスが割れたりするような微妙な物件です。広さは２ＬＤＫで

５０平米とかあるので、お子様が２人以上いる生活保護受給のシングルマザーだったり

自宅を売却した老夫婦の終の棲家だったり、そういった需要を取り込んでここまで

運営してきております。



この物件、とにかく冬場の雪対策でお金がかかる傾向があります。

目の前の道路が４ｍと狭いため、公共の除雪が入りません。

そして雪が溜まる面が道路の反対側の裏庭的なところなので、除排雪の手間が

すごくかかります。物件規模が小さいこともあり、この除排雪を行うだけで、

４部屋分の１月の家賃くらいがすぐ吹っ飛んでいきます。しかもリフォームすれば

面積が広いのでリフォームコストもかさみます。経費率が高い物件と言えるでしょう。

立地がよくなかったら即売却の対象にしていたかもしれません。



課題はある物件なのですが、一度入ればそこそこ長く住んでくださるので楽だし

将来的にワンチャンいい感じのマンションに化けないかなと思っていることから

保有し続けております。



この札幌６棟目は１室の空室がありました。家賃は少し上げて募集していましたが

生活保護とかの方がターゲットになると思っていたので、大幅な家賃増額はせずに

若干高くなったくらいの上げ幅に留めています。



こちらの物件に、先日入居申込をいただいたというご連絡を管理会社さんより

頂戴することができました。許容範囲内となる空室期間でのお申込となり、私としても

ほっとしているところです。



今回ご入居される方は、７０代に差し掛かろうとしているご夫婦です。

引越理由は管理会社さんからは特に連絡を受けておりませんが、まあたぶん生活の

ダウンサイジングってところじゃないかなと。そして引越を機に生活保護を受給する

予定のように見えました。「生活保護受給予定」とありましたので・・・。



特にこの辺の事情に関して、私がどうこう言う話でもないと思います。

こちらとしては、ちゃんと家賃を払っていただくだけの財力があるのか？という点が

気になるばかりです。そしてそれに関しては、保証会社さんの審査が通っていると

いうことで、ちゃんと担保されておりました。それであれば私が断る理由はありません。



この物件の想定顧客と合致していますし、特に問題はないかと思います。

ということで、管理会社さんには進めてくださいということで返信をしました。



札幌物件の空室は残り１室。ここが決まれば札幌は完全満室になります。

引き続き、満室目指して頑張ります！



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札幌６棟目で久々に頭の痛い原状回復が・・・。

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札幌６棟目で８年住んだ方の退去があり、原状回復のお見積が届きました。

・・・なんでこんなに高くなった！？とびっくりする価格。負担は家賃１年分程度。



札幌６棟目は築古のファミリー間取りの物件です。２ＬＤＫが４戸のアパートです。

私の年齢とさほど変わらない築年数なので、設備が古く、退去があるとリニューアルで

費用がかさんだものでした。一巡したので設備系は何とか落ち着いたものの、

冬になると除排雪にお金がかかり、雪害で窓ガラスは割れ、雪庇が隣地の設備を壊す、

など残念なイベントも多い物件です。



実はあまり儲かってないんじゃないか？という疑惑も最近は感じております。

先に述べた問題やファミリー間取りであることによる原状回復の高さもあり、

経費率が高い割に、家賃があまり高くないというところがその根拠です。

ただその一方、入居期間は長くなる傾向があるので、そこで多少緩和されているような

気もしております。



売却を検討してもいいのですが、前面の戸建を購入できると、そこそこの規模の

マンションが建築できそうなんですよね。私の物件は接道している道路の幅員が狭く

大きな建物は建てられないのですが、手前の戸建を買うと幅員が広い道路に接道して

免責も広くなり、それなりのＲＣマンションが建築できそうだなと見ています。

立地は割といいので、建て替えができれば美味しい物件に化ける可能性があります。

夢があるので、今のところはキープしている次第です。



最近はリフォームでそんなバカ高い金額になることはだいぶ減ってきていました。

初回のリフォームである程度きちんと対応しきったので、通常の原状回復モードで

運用できるようになった、といったところでしょうか。

どちらかというと雪に悩まされることの方が多い昨今です。



・・・と言うモードだったのですが、ここにきて久しぶりにきました。

なんかとんでもなく高い原状回復のお見積が。



昨日、管理会社さんからＬＩＮＥで、札幌６棟目の退去があったお部屋に関する

原状回復のお見積が届きました。ここは老夫婦がお住まいになっておりましたが、

ご主人が亡くなり、奥様が施設に入るということでのお引越でした。

８年くらいお住まいになっていただきましたので、こちらとしてはありがたかったです。

が、お見積金額を見てそのありがたい感が少し冷めてしまいました（汗）



はーい、久しぶりに見ましたよ！７０万近い金額のお見積書！

札幌７棟目あたりだとたまに出てくる金額ですが、札幌６棟目でこの金額は恐ろしい。

なんせ入る家賃が全然違いますからね・・・。



札幌７棟目だと、一番条件が悪くて安いお部屋でも６０，０００円は取れています。

札幌６棟目だと、一番条件がいいお部屋が４８，０００円です・・・。

この状態で同じ修繕費がかかったら、そりゃもうとんでもない経費率ですよ。



写真も送られてきたのですが、正直そこまで汚いかー？という印象も受けています。

確かに部屋の隅っこの角の部分が黒ずんでいたり、ＣＦに変な汚れがついたりは

していますけど、部分リフォームで何とかならんかね？という感じも。

（汚い物件を見すぎていて目が腐っているという説もなきにしもあらず）



管理会社さんも、金額が金額なので、できれば一度現地を見て貰いながら打ち合わせを

したいところなのですが・・・と仰います。あちらも私が東京在住でサラリーマンの

仕事で結構忙しくしていることを知っています。それでも「できれば・・・」と

言うのだから、金額的に納得して貰うために一度現場を一緒に見てほしい気持ちは

強めなのでしょう。あと何かとすぐ電話してくる担当さんなので、対面の打ち合わせを

希望したがる気持ちもあるのだろうなと思います（笑）



とはいえ、スケジュールも結構埋まっていますからねえ。どっか札幌に行ける暇が

ある日はあるのだろうか・・・。なかなかいい感じの日は見当たらないのですが、

直近で唯一調整できそうなのが７月第一週の週末くらいだったので、ここで何とか

時間を作って札幌に飛ぶしかないかなー、と思っております。



いずれにしても、頭が痛いイベントが発生してしまいました。

そんなボッタクリをするような管理会社さんではないので、ある程度妥当性のある

お見積なのだろうとは思います。あとはやることやらないことを識別して、捨てるものは

捨てるみたいな感じでコストダウンを図るんだろうなあと思っています。



予定外の出費と出張、なんとも残念ですが、少しでもコストを下げるべく頑張ります。



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札幌６棟目で予定されていた退去予告が予想より早く届く。

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札幌６棟目で退去予告をいただいてしまいました。前々から状況の変化があったことを

把握していた方なので、いずれ来るとは思っていましたが・・・残念です。



私が持っている物件で、隣地を購入できると化ける物件がいくつかあります。

例えば再建築不可の東京６棟目、東京１４棟目だったり、隣地の再建築不可の空き地か

手前の道路に接しているところを購入できれば化ける東京１１棟目あたりがその

代表格です。この辺は本当に隣地が買えれば、多少高くても買うんですけどね・・・。



東京以外だとそういう物件はあまりないのですが、札幌１３棟目あたりは連棟なので

他の３戸も購入できれば化けます。ただ、３戸はハードルが高すぎる感じですので

あまり現実感はないかなというのが率直なところです。



一番現実的なのが、もしかしたら札幌６棟目なのかもしれません。

ここは手前の戸建を購入できれば、割と大きめのマンションが建ちます。需要も旺盛な

エリアなので、いい話になるんじゃないかなと感じています。



ポテンシャルはあるのですが、手前の戸建が普通に人が住んでいる戸建なのもあり、

すぐにブツ上げできる気がしないのが難点です。なんとかなると夢とロマンがあるので

いいんですけどね。



まあそんな妄想もある札幌６棟目なのですが、現状で言えば利回りこそ高いものの

駐車場のない４戸のボロアパート、というだけの物件です。毎年除排雪に悩まされ、

駐車場がないがゆえに生活保護の方を引き受ける作戦しかない、という物件です。



昔の私だったら、そういうのも決して嫌いじゃないと思っていたのでしょうけど、

最近はさすがにちょっとモードも変わってきているので、果たしてどうなのかなと

思う気持ちも出てきています。前述の建て替えの妄想がなければ、売却候補に

あげていただろうなあ・・・と。



結局、ロマンのために保有してるような感じになっている札幌６棟目。

１棟くらいそんな物件があってもいいじゃない、ということでしょうかねえ。



さて、そんな夢と妄想と現実のはざまで揺れ動く札幌６棟目なのですが、少し前に

二人住まいの入居者様の片方が亡くなったというご連絡をいただいておりました。

ご主人が亡くなったので、いずれ奥様も施設に入る方向になるかも、ということでした

そうなったら、当然ですが退去になりますね・・・。



その連絡があったのが４月半ばくらいだったと思います。そこから１ヶ月半。

退去予告があっさりと届いてしまいました。思っていたよりだいぶ早くて焦ります。

亡くなった後の事後処理ってもっと大変な印象があるんですけど、意外と早かったです。



ちなみに、うちの義父が亡くなった時は１ヶ月とかでどうこうなるレベルではなく

事後処理に結構時間がかかった覚えがあります。嫁ちゃんも義父の事後処理で何度も

仙台に行ってたような記憶があります。



他人と自分を比べてもしょうがないので、今回の入居者様はすぐに整理が終わって

すぐ転居（施設への入居）に向けて動けたのだろう、と思うことにします。



賃料ですが、ご提案をいただいていたのは前回と同じ賃料でどうでしょうという

形でした。前回と同じかー・・・。でもその賃料をよく見ると、見覚えのある

子供２人の母子家庭の生活保護の賃料より２０００円高いです。今までは生活保護と

同じ賃料にしていたはずなんだけどなあ。



レントロールを見返してみると、どうやら直近で決まったお部屋がその価格で

決まっているようです。なるほど、それと同じ賃料と管理会社さんは言ってるのね。

であれば、現代の賃料帯に追いついていると判断していいでしょう。

結果として、退去される方の賃料より５０００円アップと言うことになります。

（前の人が安すぎただけという説が濃厚）



ということで、進めてくださいと管理会社さんにはお伝えしました。



ここも早く決まってくれるといいんですけどね。祈ります！

私の仕事は祈ることです（笑）



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札幌６棟目で入居者様にご不幸があった話。

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札幌６棟目にご夫婦でお住まいの入居者様のご主人が亡くなってしまったとの情報を

管理会社さんが提供してくださいました。ご冥福をお祈り申し上げます。



札幌６棟目。生活保護の母子家庭がターゲットの２階建ＲＣ造という不思議な物件です。

２ＬＤＫ４部屋。ファミリー向け物件として考えると立地は悪くないのですが、

駅からは少々距離があるため駐車場があった方がベターなのです。しかし札幌６棟目には

そんな設備はないし、築年数も古いので、割り切って生活保護向けに寄せています。



最近多いのは高齢者の方のご入居です。通院の都合で高齢のお父様と娘さんの２人で

借りるパターン、終活で自宅を売却し引っ越してきた高齢のご夫婦、お子様がご近所に

お住まいになっている恒例のお父様の一人暮らし、などなど。いろいろなパターンが

ありますが、最近は母子家庭より高齢の方のご入居が増えている印象があります。



今回のブログに登場する方も、そんな感じでご夫婦でお住まいになっている方です。

ご高齢のご夫婦が二人で仲良く暮らしている。そんな構図でした。



先日、管理会社さんからご連絡がありました。お電話をいただいていたのですが、

仕事でバタついており電話に出ることができず。そのまま放置プレイしてしまい、

夜中にその旨を謝罪するＬＩＮＥを入れたところ、お忙しそうなのでＬＩＮＥでと

いくつか連絡をしてくださった中に、今回のお話がありました。



ご主人がお亡くなりになってしまった、とご親族の方からご連絡があったようです。

それに伴い、奥様が一人暮らしになってしまっているので、頃合いを見て施設に

入れるかもしれない、ということでした。



まずは、ご主人のご冥福を心よりお祈り申し上げます。

人の命って儚いものですよね。最近、周りでも亡くなった話を頻繁に聞きます。

健康寿命が尽きる前に、やれることは何でもやっておかないとだなあと感じてます。



一人暮らしであれば２ＬＤＫは確かに必要ないので、奥様が引越をなさる方向で検討を

進めていらっしゃるということには納得です。大家としては痛いですけどね。



ただ、これもまだ決定事項ではないようです。施設に入ってもらうのが有力な選択肢と

なってはいるようですが、それが既定路線なのかというと、そこまでではなさそう。

まだ流動的と見ていいのではないかと思います。



私はその入居者様にお会いしたことがあるわけではないので、どのくらい奥様が

お元気なのかは知る由もありませんん。ただ、昔と違って最近の高齢者の方は

全然高齢感が感じられない人も多いです。特に大家業でお会いするバイタリティ溢れる

女性投資家の皆様は実年齢以上に若く見える方が多く、いつも驚かされています。

そういう方と同じようなパワーのある入居者様であれば、一人暮らしでも特別な

不安はないんだろうなと思っています。



うちの義母も高齢の一人暮らしではありますけど、まだ７０代なのでピンピンしてますし

銀行にも物件清掃にも退去立会にも行ってくれます。帳簿もつけてくれてます。

まだまだ１０年以上は元気でいてくれそうなので、義理の息子としてはありがたいです。



結局、その方の固有の事情に依存する話なので、実情がどうなのかはわかりません。

もしお元気な方で引き続き一人暮らしができるのであれば、そのままご入居を

続けるというのも選択肢に入ってくるのではないかと期待したいところです。



すぐに決まるというよりは今年検討して動くような感じだったと思われるので、

もうしばらくはご入居いただけるのだろうなと予想しております。



もし退去となったとしても、今はなんとか満室に返り咲いておりますので、１部屋の

空室ということで淡々と募集をすればいいのかなと思います。この物件は冬が悲惨なので

できれば冬のシーズンおよび冬に入る前の晩秋のシーズンの退去は避けてほしいなあ、

などと都合のいいことを考えたりもしておりますが、こればかりはどうなるかは

入居者様およびご親族の方のご判断なので・・・。



賃貸経営をしている以上、退去はつきものです。やむを得ないものとして受け止め、

進んでいくしかありません。今回ご不幸のあったご家族の皆様が最良の選択をされて

結果として札幌６棟目に残っていただけるならありがたいなと思います。



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札幌６棟目でエアコン設置（入居者様が自分で）。

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札幌６棟目の入居者様がエアコンを設置するとのことです。築古物件にまでエアコンの

波がやってくるようになったか・・・。経緯からすればわからなくもないけど。



昨日は晩ご飯の後、嫁ちゃんが見たがっているアニメを見ながら領収書の整理を続け、

残りのカードが３枚のところまで持ってこれました。そのうち１枚がメインの

カードなので、こいつの照合が大変なんですけどねー。なんとかこれを今日終わらせて

ある程度気持ちに余裕を持った状態になりたいものです。



昨夜はそれ以外にも、大家の会の運営の対応をしたり、金融機関さんに確定申告書を

メールで送ったり、電話したり、いろんな会合の準備を進めたり、札幌９棟目（売却済）

の家賃保証の分の振込をしたりと、慌ただしい時間を過ごしておりました。

あまりいつも忙しいＰＲをするのもいささか恥ずかしいのですが、ブログを読んでる方の

中にも今まさにやり取りをしている人がちらほらといるので、返事が遅いと思っている

皆様に言い訳をしたいんです。許してください（苦笑）



そんな中、札幌９棟目の家賃保証は今月も振り込む必要があるのかを管理会社さんに

確認した際に、先方から札幌６棟目に関する報告・確認がありました。

なんでも、今度ご入居される方より「エアコンを自費で設置したい」という相談が

届いているそうです。



ここで札幌６棟目のご紹介です。

築年数にして５０年弱、２ＬＤＫですが設備は古く、家賃は生活保護の母子家庭

（お子様２人想定）の方向けに設定しております。

端的に言えば「生保の方狙いの築古物件」です。



とうとうそんな物件にまでエアコンの話が出てくる世の中になってしまったか・・・。

札幌で不動産を購入したのはもう１５年以上前のことです。あの頃は夏に行っても

涼しくて、エアコンなんて一切いらなかったんですが・・・。今や昔って感じです。

それでも本州に比べればじめじめしておらず爽やかな気候なので、相対的には

かなり涼しいと思っていますけどね。



しかし、さすがに３０度を超える気温が続くようになると、夏はエアコンをつけないと

辛いというのはわからなくもありません。こうして、これまでエアコン設置がなかった

札幌にもどんどんエアコン設置物件が増えてきております。



札幌８棟目の稼働率が悪かった頃、対策としてガス会社さんにご協力をいただいて

全部屋にエアコンを設置しました（今となってはこれも昔話ですね、ガス会社さんの

貸与が基本的に禁じられてます）。築古物件でエアコン設置は珍しかったのか、

管理会社さんを変更して満室にした後は全く退去がありません。入居促進に関しては

管理変更の効果だと思いますが、定着率が向上したのはエアコンのおかげなのかなと

勝手に思っております。



しかし、この家賃帯の物件でエアコン設置となると、初期費用を入居者様は出せるのか？

という疑問が浮かんできがちです。普通ならそうです、生活保護の方をターゲットに

していますから。



ただ、今回はたぶん大丈夫なんだろうと思っております。なぜなら、今回の入居者様は

ご自宅を売却しての住み替えというパターンの高齢の方だからです。



今の札幌はかなり土地の相場も高騰していますので、昔に比べれば高い値段で

売却ができただろうと予想します。つまり、お金には余裕がある方です。

エアコン本体の購入・設置くらいはどうということはないのだろうと思います。



エアコンの初期費用を払うことで、温度変化の少ない快適な生活を獲得できて

寿命も延びるのであれば、とてもいいことだと思います。



私としても、できるだけ長生きしていただき、長く住んでいただきたいですからね。

快適に過ごすための設備投資を自腹でしたいということなら、喜んでご協力します。



ただ、札幌６棟目は毎年雪に悩まされる物件です。雪によって室外機が壊れるなどの

トラブルは考慮しないといけないと思います。その辺の対処が漏れていると、

誰も幸せにならない結末が訪れそうで・・・。



この点を懸念していることを管理会社さんにお伝えしたところ、そこは考慮しており

設置時に気を付けるよう伝えてあるのと、管理会社さんご自身も現地確認をして

問題なく設置できるよう配慮するという返事がありました。素晴らしい〜。



今の担当の方は、フットワークも軽くてコミュ強、どちらかというと仲介の方が

向いてるんじゃないかと思うキャラですが、責任感も強くて仕事もできる人です。

前職の関係で住設にも強いし、申し分がありません。

今回もきちんと押さえるべきところを押さえてくれているので安心です。



是非末永くお住まいになっていただきたい、と思う私なのでした。



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