2020年03月11日

退去者さんから内装の先方責任分の回収交渉が成立、ただその内容が(汗)

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札幌6棟目の退去者さんがだいぶ汚くしてくれたお部屋の精算の話がまとまりました。

条件はちょっとアレですが、タフな交渉をいただいた管理会社さんに感謝致します。



2年で退去した入居者さんが驚くほどに部屋を汚くしていて萎えた件、管理会社さんは

「入居者さんから修繕費をきちっと回収したいと思います!」と勢いよく話してました。



私個人としては、認知症やら障害やらをてんこ盛りにしている退去されたファミリーに

支払をする能力もないだろうからと思い、この回収は半ば諦め気味でしたが、こうして

管理会社さんが頑張ろうとしていることに対しては素直に嬉しいと思ったのでした。



そして原状回復も終わり、直近で確度の高い法人さんの内見があるという話もあり、

新コロの影響で内見が延期にならなければ、今頃もう申込が入っていたはず(と根拠なく

ポジティブな私)。もう前の入居者様のことは私の中で過去になっておりました。



そんな折です。管理会社さんから「退去者の精算について報告したいことがあります」

と要ってきたのは。退去者の精算?なんだっけ?と最初思ってしまったのですが、

すぐ思い出しました。少しでもお金を改修することができたのなら素晴らしいです。



電話で報告したい、とのことでしたので、昼休みに電話させていただきました。

電話に出た担当の方とひとしきり最近の新コロの影響について会話。内見があっても

仲介業者さんはできるだけ店舗に来させず、現地待ち合わせのスタイルを取っていると

いうこととか、某プロパンガスの会社さんに新コロの患者さんが出て事務所閉鎖とか、

生々しい話もちらほら聞いてしまいました。事業所閉鎖はビビりますね・・・。



さて、肝心の回収の話ですが・・・



「月2000円ずつ送金ということになりました」



・・・に、2000円!?二万円の聞き間違いではなく、二千円ですか(汗)



この方、認知症と障害が入っており、生活保護を受給して施設に入っております。

こんな状態なので、ケースワーカーさんがついており交渉はケースワーカーさんと

行ったとのこと。



ケースワーカーさんの立場としては、建物に損傷を与えてしまったことは事実なので

お支払いをしなくてはならないという認識はあるが、現実として原資が保護費しかなく

そこから施設の入所費など諸々差し引くと、1000円払うのも厳しいくらいです、と。

だから1000円ずつの支払で何とかして貰えませんか、というのがスタートラインに

なったそうです。



管理会社さんとしては、1000円ずつ回収だと全部の債務を改修するのに20年以上

かかる計算になってしまうので、さすがにそれではオーナーに説明できない、もう少し

支払金額を上げられないか、と交渉してくださいました。



ハードネゴシエーションの結果、倍額の2000円ずつを毎月払うということで

役所の方も折れてくださったようです。これで20年回収のものが10年回収になり、

かなり回収の速度が速まりました!



・・・そもそもの単位がおかしいことには触れないでください(^^;;;



管理会社さん、金額はやむを得ないからオーナーに交渉するので、その代わりに

自動送金の手続きをとってほしい、と依頼しました。これに関しては区役所の方も

ご本人を連れてその手続きができるよう計らう、という話になったとのことです。

認知症の方が毎月きちんと送金できるのか、と言われると、怪しいというのは

確かにその通りですから。



ここまでお膳立てしてきたので、何とか2000円ずつの回収で妥協していただけないか

というのが管理会社さんの持ってきた案でした。今持っている手駒からすれば、

これだけでも十分満足です。回収は無理だなあと思っていたくらいですので、若干でも

戻ってくるならありがたいです。感謝申し上げます。



10年後、完済するまで債務者の方は生きているのかしら・・・。

10年後、私はたぶん札幌9棟目は持っていないだろうな・・・。

といった考えも頭をよぎりましたが、今は考えないことにします(^^;



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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月20日

今年は灯油ストーブのトラブルの当たり年!?

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トラブルネタには事欠かない感じになってまいりました。続いて札幌6棟目の

灯油ボイラーにトラブルが発生。最近本当にこういう話が多いなあ。



先日、集合煙突で大騒ぎした札幌6棟目。結局、集合煙突の清掃をしてくださったのは

便利屋さんでした
が、なんと偶然にも管理会社さんの担当の方と便利屋さんが旧友だった

という話があり、お友達価格でだいぶ安く清掃をしてくださったそうです。いやはや、

狭いですねえ。そして値引とかしてくださって、とてもありがたいです。感謝。



管理会社さん的には、思ったほど集合煙突が汚れていなかったにも関わらず、異音が

していたということが気になっているようです。いっそ、ガッツリ汚れていてくれれば

明らかに汚れが原因だったねと言う話になるようですが、今回そこまでではなかったと

いうのもあり、実は別に原因があるんじゃないかとソワソワしているそうです。



正直なところ、私自身は集合煙突のその辺の雰囲気が全然わかっていないもので・・・

勉強しないとダメだなあと思っています。



その集合煙突を使っている灯油ストーブなのですが、トラブルが発生しました!

管理会社さんより、灯油ボイラーの不具合の報告がありました。

エラーコードから察するに電子基板の故障ということです。



送られてきたエラーコードをネットで検索すると、確かに電子基板関係がおかしい時の

メッセージです。こりゃあ交換するしかなさそうだ。



電子基板ということなので、もし故障が発生した時期に雷が鳴っているようでしたら

もしかしたら雷による事故なのではないか、という可能性も出てきます。調べてみたら

11月に札幌で雷が発生しているという気象データが見つかったので、故障の時期と

雷の時期が類似しているか確認する価値はありそうです。雷による事故ではないかと

いう仮説が立つなら、保険金を支払っていただくことができる事故として扱えるかも

しれません。保険が出るか出ないかは大きいので・・・。この点は確認しましょう。



管理会社さんからは、集合煙突を使う形のままにしておくと、また清掃の問題が

出てしまうから、これを機に戸別に外排気する形にしてはどうか、というご提案を

いただきました。ごもっともな提案です。故障のたびに集合煙突を使わない形式に

変更すれば、将来的に煙突を使わずに済むことになります。そうすれば清掃のことを

考える必要もなくなります。ここについては是非お願いしたいと返信しました。



灯油ボイラー交換なので、工事のお見積も10万とか20万とかクラスになるでしょう。

なんか最近、お金のかかる工事が多いこと多いこと。年の瀬にそんなに集中しなくても

いいのにね・・・(汗)



ま、ボヤいても仕方ないので、一つ一つ片付けてまいります。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月13日

思った以上に原状回復の範囲が広くてちょっと萎えた。

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札幌6棟目の退去立会をしてきたと管理会社さんから報告がありました。

タバコを吸われていたようで、たった2年でかなり汚くなってました・・・。



退去予告があったことをブログで書きました。年内に退去ということは伺ってましたが

先日退去立会を管理会社さんがされたようです。細かい日程覚えてなかったんですが、

思っていたより早かったです。



そしてその結果が管理会社さんから連携されてきましたが・・・なんだかなあという

残念な状態でした。2年ちょっとお住まいだったのですが、基本フルリフォームが

必要な状況である、ということです。



まず致命的なのはタバコです。どなたかはわかりませんが、ご入居なさっている方の

誰かがヘビースモーカーだったようで、壁紙は見事に茶色く変色していました。

壁紙は少なくとも全面張替が必要ということになりそうです。

居間のヤニ



それから畳。陽が当たって変色するのは仕方ないのですが、それにしたって変な色に

なっています。管理会社さん曰く、結露を放置したせいで畳もCFもグズグズな

状態になっているのだとか。言われてみると、家具を置いてあったと思われる場所に

白っぽいカビのようなものが浮かび上がっています。おえー。

畳



あとは壁に謎の穴。

居間↔玄関ドア穴



浴室はだいぶ古かったのを塗装でごまかしていたような記憶がありますが、その塗装も

ボロボロにはがれてきていました。これは施工が悪いのか入居者様が悪いのかは

正直よくわかりません。

浴室天井アップ



2年前にちゃんとフルリフォームしたのに、このありさまとは残念すぎます。



3名でご入居なさっていましたが、ちゃんとしていたお父様が認知症になってしまい、

知的障害を持つお母様と何らかの障害を持つ息子さんの3名が残されていた状態。

管理会社さんにて、タバコに関しては過失責任があるから、支払が必要ですという

説明をしたものの、奥様は本当にそれをわかっているか不安な状態とのことでした。



不憫な状況とは思うのですが、私も申し訳ないですけど泣き寝入りってわけには

いきません。フルにやったら30万以上のコースですもん・・・。ボランティアでは

ないので、全部泣き寝入りは厳しいです。



ただ、穴とかそういう入居者様過失と思われる部分に関しては、借家人賠償責任保険で

何とかできないかとか、そんな感じで入居者様も私も負担が軽減できるような作戦は

随時考えていきたいと思います。障害のある方を追い込むような真似はしたくないし、

現実的に支払能力があるかという点も怪しいですから。



難局続きですが、うまく乗り切りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月09日

煙突清掃は便利屋さん、結露は管理会社さん。

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札幌6棟目の集合煙突の件、結局煙突清掃できる業者さんは見つからず、便利屋さんに

依頼することになりました。それ以外に、結露の件が解決しておりました。



集合煙突の清掃が必要な状態になっていますが、管理会社さん経由で人を当たっても

それをできる業者さんがどこにもいない、という状態でした。なんとかしないとねと

いうことで、他の管理会社さんとかFBとかいろいろな形で呼びかけてみたのですが、

集合煙突を掃除できる業者さんは見つからずじまいでした。なかなか厳しいです。



何年前かにやってた人を知っているけど、連絡を取ろうと試みたら取れなかった、

以前からおじいちゃんだったので、もう引退したのかも・・・という話がありました。

高齢化してどんどん人が減っているという噂は本当だったようです。



でもやらないわけにもいかないし、FFストーブに交換するとかなりの金額が

かかってしまうし、どうしたものか。



管理会社さんに、いろいろと当たってみたけど業者さんは見つからなかったという

報告をしたところ、先方でも引き続き探してくれていたようで、担当さんのお友達の

お父様が、銭湯のボイラー技士をやっていて清掃ができるという情報を仕入れてきて

くれました。そこに相談して、金額を見ながら便利屋さんとどちらがいいかを検討して

くださるそうです。よかった、ヒントになる情報があって。



そしてその業者さんに見て貰った結果ですが・・・タラップがないので高所作業車が

必要になる、結果として道路専有許可証も必要になる、誘導員も必要、などいろいろ

積み重ねていくと、なんと15万以上かかるということでした。それはちょっと高い!

まともに頼むとそんな感じの金額になっちゃうのね・・・。煙突なめてました。



管理会社さんもさすがにこれだと高すぎるという判断になり、便利屋さん路線で

考えるしかないと判断されたようです。担当さんにて便利屋さんを当たったところ、

1社だけ脚立での作業が可能という回答が返ってきた会社さんがあり、金額も

4万程度とのことでした。



便利屋さんが清掃して、どのくらいの期間維持できるのかは何とも言えないですが、

やらないわけにもいかないのでこれでまずは様子を見ることとします。

どこかで腹をくくってFFストーブ化を進めないといけないんだろうなあ。

プロパンだったらよかったんだけど、この物件都市ガスだしなあ。自腹でやるっきゃ

ないのがきついところです。



それ以外に、建物系の不具合で出ていたのは結露のお話でした。この件どうなったか

管理会社さんに確認したところ、こちらも無事に解決したそうです。しかも外部の

業者さんに頼まず、担当さん自身が施工してうまくクリアできたのだとか。

細かい話を忘れてしまいましたが、怪しいと思った箇所にコーキングを打ち込んだところ

結露が収まったそうです。この社員さん、元プロパンガスの会社にいた方ですので、

ちょっとした工事なら自分でできてしまうのだとか。ガス屋さんって意外と設備や

建物に詳しかったりしますもんね。ガス屋さん支給の住設とかあるし。



これからの結露シーズンの前に解決して良かったです。



これで、札幌6棟目が抱える問題は退去予告のみ。退去したら粛々と募集をかけて

次のお客様を埋めたいと思います。



最後になりますが、煙突清掃の件でご相談をさせていただきました皆様、その節は

お時間を取っていただき、本当にありがとうございました。改めてお礼申し上げます。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月01日

退去予告連発!今度は札幌6棟目、その属性でなんで退去?

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昨日は札幌7棟目の退去予告のことを書きましたが、今日は札幌6棟目の退去予告です。

続くときは続くものですね。



札幌6棟目は4部屋の小さなアパートです。2LDKで広めなのは良いのですが、

駐車場がないのでエリアニーズにうまくはまっておりません。今のところ、生活保護など

車が不要な方にお貸ししております。購入してから継続してお住まいになっている方は

1組だけで、後は全て入れ替わりました。高齢のご夫妻とか、障害を持つ息子さんがいる

ご家庭とか、そんな感じのパターンの方がお住まいになっていることが多い物件です。



そんな感じの物件なので、あまり入退去がないのが当たり前なところもあります。

購入して2年、退去は元オーナーさんが大型滞納からの退去(たぶん管理会社さん兼

仲介業者さんと折り合いが悪かったんだと思われる)のみでした。



しかし、ここにきてとうとう出てしまいました。退去予告。

親子3人で暮らしているお部屋です。



このお部屋、高齢のお父様とお母様、そして障害を持つ息子さんの3名で暮らしている、

ということでした。なかなか入居できる部屋がなかったようでしたが、うちの物件なら

そういう方でも割とホイホイ審査を通しております。少なくとも孤独死の心配はないし、

障害がどの程度かはわからないけど、ちゃんと面倒を見ようとしてくれている方がそばに

いてくれるなら、問題もそうそう起こらないだろうと思いますから。



賃貸物件の観点で「属性が悪い」という判定をされる方でも、個々に事情を紐解けば

イメージだけで実はさほど問題がないケースもあると思っています。そういうところを

丹念にチェックし、入居に結び付けるのも仕事の一つだと思うし、ある種の社会貢献にも

なるのではないかと思っております。賃貸物件を購入できるだけの幸運をつかむことが

出来ているのだから、その幸運の対価として、多少のリスクを取ってでも苦労されている

方々に住まいを提供しても罰が当たることはないでしょう。多少損をしたって、全体で

きちんと回って自分が食うに困らないならそれでいいと思うのです。



今回の方もきっと困っていたでしょうし、そもそもそういった属性の方に賃貸物件は

ハードルが高いです。一度入居いただければ、当分空くことはないでしょう。

正直、そう思っていました。だから今回の退去はびっくりでした。



実は、ちょっと前に「退去するかもと言っている」という話を管理会社さんから

聞かされていました。その時も特に理由など話してくれていたわけではなさそうで、

退去したら行き場ないんじゃないかなあ?なんでそんなことを急に言い出したんだろう?

と不思議に思っておりました。そして、たぶんそんなこと言いながら退去しないだろう、

次を探すのが大変だから、と思っておりました。



しかし、そこからしばらくして、今回本当に退去予告が来てしまった、ということに

なります。うーん、どうしてだろう?



管理会社さんが理由を把握していると思ったので、どうして退去になったのかを

確認してみました。すると、確かにそれは退去でも仕方ないか・・・という理由が

あることがわかりました。



どうやら、お父様が認知症を患ってしまい、入院したまま入院先から出てこれずに

いるようなのです。そのため、お母様と息子さんがグループホームに入居するとのこと。

それに伴う退去ということでした。なるほど、それじゃどうしようもないですね。

ご家族の状況を考えると、それが最良の選択のように感じます。大変だと思いますが

ご家族のご多幸と、繁忙期前に退去の決断をしていただいたことに対する感謝の気持ちを

胸に、次の募集にかかりたいと思います。



管理会社さん、家賃のご提案も一緒にしてくださいました。今回の物件は生活保護も

視野に入れますので、生活保護の方でも入居できる家賃帯に設定。近隣競合物件とも

比較して、妥当なところをご提案いただきました。結果としては今ご入居されている方と

同じ家賃。私の想定とも合致しているので、それでいきましょうと方針決定しました。

また、広告料も2ヶ月ということで決定。札幌は単身の広告料がやたらと高いですが

ファミリーだとそこまでではないので、やはり買うならファミリーでしょうね。



まだご入居されて2年も経ってないので、室内は綺麗だと信じたいところです。

それなりの金額をかけてリフォームしてますから、いきなり汚いとショックでかいです。

律儀に退去予告の前に退去をほのめかす連絡が来ているくらいだから、そういう方なら

たぶん綺麗に使ってくださっているとは思うのですが・・・。



この物件、これで抱えている問題がまた増えました。

集合煙突の清掃問題

・先日ご入居されたお部屋の結露問題

・退去に伴う入居募集問題(New!)



安定していたんだけど、まあどこかが片付いたらどこかが別の問題を起こすのは

やむを得ないことと思います。一つずつコツコツ対処して、良い状態をキープできるよう

努力したいと思います。



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posted by ひろ* at 11:19 | Comment(1) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする