2017年05月13日

滞納解消なるか?借主さんから一部入金あり!

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以前書いた札幌6棟目の滞納案件、動きがありました。

悪い方向の動きではなかったので、ちょっと安心。



購入後に一度も家賃が入ってきていないお部屋があり、そこの対応に管理会社さんが

苦慮しておりました。まさかの滞納だったので・・・。



ドアにテープを貼ったりして様子を見たけど、入室している雰囲気がないということから

払いたくても払えない、例えば入院しているとか、そんな話になっていないだろうか、

というところも心配していました。



しかし、先日の札幌出張中に新たな動きが!

現地で管理会社さんとデザイナーさんと3名で外壁塗装の色合いや施工箇所について

打ち合わせをしている際に、管理会社さんから「テープ取れてます」という一言が。

つまり、物件への出入りが確認されたことになります。



一応補足説明。

滞納者が物件に出入りしているかをチェックするため、はがれやすいテープをドアが

開いたら落ちるような場所に貼り付けておきます。落ちていれば出入りがあった、

落ちてなければ出入りはない、という具合です。



これまでは出入りしていなかったのが、出入りできるようになったということかも。

動きがあったということで、管理会社さんは自社に戻って相談して対応を検討する、

という話でその場は終了。



ここで出入りが確認できていなかったら、安否確認として警察の方に同行してもらい

部屋に入るしかないか・・・と言ってたので、そういう事態は回避できました。



そしてそれから数日後、管理担当さんから「1ヶ月分だけ入金がありました」という

連絡がありました。よかったー、生きててくれただけでも私は嬉しいです。

あと1ヶ月滞納が残っていますが、これで正常化のめどが立ったと思います。

あと賃貸借契約も成立できると期待しています。前回中途半端なところで契約が

泊まっちゃっているので。



正直なところ、今回のゴタゴタは仲介業者兼管理会社さんのハンドリングミスも

あったのではないかと思っています。売買の時に同時に賃貸借契約を結ぶという

話をしていたのもうまくいかず、送金にもミスがあり、売主であり借主になる方の

機嫌を損ねてしまっています。それがこじれて、相手の方も感情的になってしまった

側面があるのは否めないと思うのです。



管理の担当さんなど個人レベルで見たら頑張ってくれる人が多いのはわかってますが

良くも悪くも強烈なパワーを持つ売買担当の社長との連携が取れていなかったり、

社長が全方位外交が苦手な方だったり(人の好き嫌いがちょっと顔や態度に出やすい)

するので、その辺のボタンの掛け違いでこじれた期間が長くなってしまった、という

ところもあるのではないかと類推しています。



とはいえ、どの管理会社さんにもいいところと悪いところはあります。そういうものだと

理解して、こちらが気を付けておけばいいだけのこと。今回だって最終的に回収できる

見込みが立っているわけだし、そもそもこの会社さんがいなかったら札幌6棟目を

購入することはできなかったのですから。トータルで見て良しとするべきと思ってます。



これでようやく、あと1部屋の募集に注力できるぞと言うところになりました。

いや、でもまだリフォーム終わってないんすけどね・・・時間かかりすぎな印象^^;

募集は並行してかけていますが、やっぱりリフォームが終わった状態の方がイメージが

わきやすいので、ぜひ早く終わってほしいと願うところです。どうも今月末くらいまで

かかっちゃいそうなので、ほんとスピードアップでお願いしたい・・・。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月08日

ブツ上げする側になってみるかも!?(妄想編)

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札幌6棟目の隣地に関して、ブツ上げをする方向で動き始めました。



ブツ上げ。聡明な読者の皆様ならご存知の通り、本来売り物ではない物件に関して

謄本などを頼りに所有者とコンタクトを取り、あの手この手で説得して売り物に

変えてしまうという業者さんが使う技です。私は区分を持っていないので実際に体験は

していませんが、区分マンションのオーナーさんなんかはこの手の業者さんからの

お電話を受けることが多いと聞いています。



で、なんすか唐突にブツ上げって、という話です。

要は私の保有している物件の近隣の土地を所有者様を説得して購入し、土地の価値を

高めようではないかというお話なのです。



元々、札幌6棟目を仲介してくれた業者さんは、このブツ上げが得意な業者さんです。

札幌6棟目もブツ上げで情報を入手しています。年間でもかなりの棟数のブツ上げを

扱っており、先日もいろんな物件情報を持ってきておりました。

「うち、結果としてほとんど両手しか扱ってないんです」と堂々と言ってのけますから

社長自体もブツ上げには自信を持っているんだと思います。



購入する前後くらいから「前面の戸建を買えれば土地の価値は高まりますよ」とか

「けっこういいRC建つんじゃないですかねえ」とか、ブツ上げしてもいいんじゃない?

というオーラをまとった発言をしておりました。なるほどとそこでは納得はしたものの

結局そのブツを購入する資本力がないと意味がないよねと思い、特に行動には移して

おりませんでした。



しかし、それから数ヶ月経って状況は変わりました。札幌1棟目と札幌4棟目の

売却によって、資本力は増強されました。今なら多少の資金的余力もあります。

前面戸建をブツ上げしてもらって、いっそRCに建て替えてしまえば・・・ムフフ。



そういう目線で前面に建っている戸建を見ると、直近での大規模修繕をしている気配も

特にないし、人が住んでるのかもよくわからない感じでした。相続で持て余している

実家だったりしたら、現実的に売って貰える可能性も考えられます。



思い立ったらそこからはテンポよく進めたがる私。ひとまず、先日札幌に行った際に

札幌6棟目の管理会社さんの社長と急きょアポを取り、バーで打ち合わせを持ちました。



ブツ上げするにしても、いくらまで出すかなどの予算感も決めておかないといけません。

こちらからは、やみくもにブツ上げしてもしょうがないから、ブツ上げした後の土地に

どのくらいのRCが建つのか、そのイメージを作ってからでないと買取可能金額が

出せないよねということを伝えました。



社長はそれに対し、じゃあまずはお抱えの建築士さんにどのくらいのボリュームの

RCが入るか概算を出させましょう、と。その作業が終わった後、そこから得られる

収益、今の土地のローン残高、建物のざっくりした費用などを考慮し、土地の仕込みに

いくら使えるかを計算しよう、ということになりました。



簡単に書きましたが、当然ハードルは高いと思います。



札幌6棟目は小さいとはいえ今もRCなので、解体の費用も木造に比べたら多めに

見積もっておかないといけないし、今の入居者様に対してどう補償するかなどの話も

ありますから、そんなに簡単に建て替えができるとも思っていません。



また、入居者様への補償なども必要になってくると思われます。長年お住まいに

なられた方や高齢の方もいらっしゃいますから、そういった方が建て替えにどこまで

理解を示すか、いくら包めばいいのか、みたいなところもハードルになると思います。



現実的には、前面の戸建が購入できたら、とりあえずそこは賃貸で回しておいて、

どこかのタイミングで業者さんにRC用地として売却するのかなあと考えます。

勿論、いけそうなら建て替えコースを狙っていきますけどね!



プランが出てきて、買取可能価格を提示できたら、そこからいよいよ業者さんにて

謄本をあげて交渉をする、という展開になります。長丁場になると思いますけど、

初めての経験なのでちょっと楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(2) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月22日

いただいたお申込をどうリスクヘッジして受け入れるか検討中。

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現在絶賛原状回復中の札幌6棟目に申込が入ったという連絡を管理会社さんから

いただき、その審査に着手しました。



4部屋中2部屋空き、うち1部屋滞納中というなかなか困った状況になっている

札幌6棟目。まあ規模が小さいので、このくらいなら誤差と言えば誤差とも言えますが

ちゃんと埋まらないと気持ちが落ち着きません。



私がまごついた部分もありますが、見積が出てくるのが遅れた部分もありまして、

1月末に所有権移転したのに、いまだ原状回復のリフォーム中。やっちまった感が

否めませんが、今はリフォームが終わって本格的に募集できるタイミングを見計らって

いるところです。



完成したら一度営業に行こうかな?なんて思っていたのですが、管理会社さんから

「お申込をいただきました」という電話がかかってきました。え、まじすか?まだ

リフォームも終わっていないのに!?



お申込をしてくださったのは、3人暮らしのご家族です。引越の理由は住んでいる

アパートが建て替えになるためで、生活保護を受給中。あ、これ、アパートを取り壊しに

するまで出ていかないパターンで、まさに私が求めていたお客様の客層に近いよね?

念ずれば何とやら、ってとこでしょうか。しかも年齢がちょっと高めなので、1階の

お部屋を希望されているとのことです。やったねと小躍り。



ただ、難点がないわけではなく、ちょっとだけ気になったことが・・・。

奥様と息子様に知的障がいがあるというお話なのです。



障がいに対して偏見を持つつもりはありませんが、残念ながら私も健常者ですので

その気持ちを正しく推し量ることは難しいです。どのような状態なのかわかりません。

一番怖いのは、奇声や奇行で他の入居者様にご迷惑をおかけしてしまうことです。

ただ、知的障がい=他人に迷惑、ということもありません。自閉症などを併発して

自宅で奇声をあげがち、とかだと困りますが、ちゃんとルールに従って生活できる

場合もあります。ステレオタイプに決めるわけにはいかないし、決めたくありません。



管理会社さんも「普通のオーナーさんなら私たちのレベルでお断りしますが、

ひろ*オーナーなら検討したいと言うかなと思って相談しています」と。

まだお付き合いは短い管理会社さんですが、なかなかわかっていらっしゃる。



管理会社さんと相談して出した結論は「面談してほかの入居者様にご迷惑をおかけする

可能性があるかを判断する」でした。管理会社さんも面談対応してくれるということで

とても助かります。面倒な仕事を引き受けていただき、感謝いたします。



数日後、管理会社さんからお電話で面談の結果報告がありました。

おおむね問題はないだろうという手ごたえだったようです。奥様は割と社交的で

障がいがあるようには見えない、と。快活で率先して掃除とかやっちゃいそうな

タイプに見えるということでした。息子さんは一言も言葉を発しなかったということで

少なくとも誰かに迷惑をかけるようなことはないんじゃないか、との見解でした。



悪くなさそうですが、面談ではわからないこともあると思います。念のために、

定期借家契約にしておくことをこちらから提案しました。もしご迷惑をおかけするような

事案が発生した場合は、再契約はしません、という条件にしておくことで、多少の

リスクヘッジはできるのではないかと考えます。



それと、管理会社さんが気にしていたのは、保証人さんがいないことでした。

勿論保証会社さんを入れることを大前提としますが、生活保護の方の場合ですと

原状回復の負担までしてくれるプランの適用が難しい、ということで、もし部屋を汚く

使われてしまうと、保証人もいない、保証会社さんも保証しないということで、

原状回復費をとりっぱぐれる可能性がある、と。



確かにリスクではありますが、もうここは賭けだと思います。普通の方だと思って

ご入居いただいた時だって、ひどい汚され方をしてすべてとりっぱぐれたことだって

過去にはありました。年月が経てば人の属性なんて簡単に変わります。どうなるかは

誰にもわからないから、そこは目をつぶってしまえばいいんじゃないかと思いました。



それに、収益不動産を保有できるという恵まれた立場にあるわけですから、その一部を

社会的な評価によって入居困難に陥る可能性が高い方に貸し出すということで、社会に

恩返しすることだって重要ではないかと思います。リスクを取ったからとはいえども、

自分だけで利益を抱え込まず、少しは社会に還元したいという気持ちもありますから。

これで一組の厳しい立場にあるご家庭が少しでも安心してくれるならいいと思うんです。



そんなわけで、基本的には前向きに検討してもらって構わない、と返事をしました。

もし決まれば稼働率は4部屋中3部屋となり、残り1部屋です。

先日、東京2棟目もさりげなく申込をいただきましたので、残るは札幌3棟目1室、

札幌5棟目1室(ここも申込が入ったという噂が・・・)、札幌6棟目1室の3室。

部屋数が減ったこともあり、久しぶりの完全満室も狙えるかも?頑張ります!



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月14日

賃貸借契約の締結と家賃の入金が進まずやきもきする。

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札幌6棟目で、ちょっと心配な事案があります。入居者様から家賃の入金がないのです。

いや、普通の入居者様なら良くある滞納だよねで粛々と督促するだけなのですが・・・

滞納しているのが「物件の売主であった投資家さん」なのです。



札幌6棟目は元々そこの地主さんらしき方がアパートを建てて保有している物件でした。

オーナーさんは物件以外に自宅があり、アパートの1室を事務所として自己使用している

状況でした。そしてその自己使用分は、売却後も引き続き利用したいという話であり

決済の前に賃貸借契約書を締結しましょう、ということで仲介業者さんが話を進めて

くださっておりました。



話を聞いていると、ただの地主って感じでもなく、新規の投資も進めていたようです。

けっこうな高齢の方でしたが、太陽光のでかいのをやるとか、なんか話があったようで

その資金に充当するために私にアパートを売った、という経緯もありました。



投資している物件や今回の売却益も手元にあるでしょうから、滞納の心配もなさそうで

そのまま使っていただけるなら何より、と思ったものでした。



そして決済を迎えたわけですが、賃貸借契約がその時点でまだ締結できていません。

仲介業者さん曰く、初期費用の話で意見があわずに困っているということでした。

退去時の清掃料を初期費用として提示したようなのですが、それが納得いかない、と。

札幌では先払いはまあ普通にあるのですけど、退去時でないと納得しないという話に。

しかも仲介業者さんが精算した際にその初期費用も既に私に送金してしまったとかで

なんかちょっとややこしくなっておりました。家賃もそれが解決するまで払わない、と。



結果として、仲介業者さんがなんとかその場をうまくまとめて、清掃料は退去時で良い、

送金云々も良く見たらまだ送金してなかったから今のままで問題ない、ということで

整理をしてくださいました。これでようやく賃貸借契約を締結できます。

保証人は息子さんがなってくれるということでした。



そして先日。もう札幌6棟目を購入して3ヶ月目に入りましたが、未だそのお部屋の

家賃は一度も送金されてきておりません・・・。しかも賃貸借契約もまだ締結完了して

いないという状況。

話がまとまって書類のやりとりをしている途中から、賃借人の方と一切連絡がつかなく

なってしまったらしいのです。



ちょっと気難しいところがある元売主の賃借人さん(厳密にいえばまだ契約してないから

賃借人でもないんですけど)なので、最初は何かにふてくされているのではないかと

仲介業者さん(仲介業者さん=管理会社さんになります)は思っていたようです。

しかし、それにしては連絡が取れなすぎる。自宅に行ってもいる気配がないし、

事務所に出入りしている気配もない、ということでした。



高齢だし、もしかしたら体調を崩して入院とかの可能性もありそう・・・。

どうしたのか心配です。動向を見守ろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月26日

事件は現場で起きてるんだ!リフォーム前の現場を確認しに来ました。

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本題に入る前に・・・

おとといのブログで書いた回収不能案件に関して、狼さんがブログ上で妙案を出して

くださいました!感謝です。ありがとうございます。

早速管理会社さんに伝えました。あとで電話打ち合わせ等してみようと思います。



というわけで本題。



今年は何かあったらできるだけ細かく現場に足を運ぶことを目標にしようと思ってます。

その第一弾(?)として、この週末は札幌に飛んで札幌6棟目のリフォーム前の現場を

自分の目で確認してきました。



札幌6棟目は購入前にタイミングが合わず、部屋の中は見ずに外観と立地の確認を

しただけで購入を決断しておりました。それゆえ、なんとなく自分自身がリフォームの

見積を貰ってもピンときていないところがありました。



その後、写真を送ってもらったり、別の人に見て見積を見てもらったりしたのですが

やっぱり自分で現地を見ておきたいなあ、という気持ちが少し強くなりまして。

見なくても勿論判断はできるんですけど、雪が降ってるときに札幌6棟目がどうなって

いるのかも知りたかったし、ひとっ飛びして見てくることにしました。



管理会社の方が気を利かせて札幌の宿泊先にわざわざ迎えにきてくださり、車で現地へ。

現場に入る狭い路地は、誰も除雪をしていないので激しく雪が積もっております。

駐車場がないからある意味許容はできるけど、これ駐車場ありだったら除雪を自腹で

入れないとまずいレベルです。そういう物件じゃなくてよかった。



これまでに買っている物件は、割と前面道路は広めで札幌市の除雪が入るものばかり。

知識として「前面道路が6メートルないやつは冬は大変」と聞いていましたが、今回の

物件をこの時期に見に行って、なるほどと自分の目で納得した次第です。



そして部屋の中をチェック。管理会社さんが見積を手元に、どことどこをやるという話を

説明してくださりました。感覚としては、古い建物なのでやっぱりやるべきところは多く

かといってお金をかけすぎるわけにもいかないよね、というところをどこで落とすか。

そんなことを考えさせられました。



前のブログに書いた通り、この物件には2部屋のお部屋があります。ここをできるだけ

コストを下げつつポイントを外さないリフォームをしたいところです。



見積の内容の確認もさることながら、けっこう雨染みがあることが気になりました。

雨染み

特に売主さんは何も言ってなかったけど、1階にも2階にも雨染みがあったのは

多少気になるところです。今も雨漏りとかしてたらちょっと嫌だなあ。



あと、ちょっとわからなかったのがこの辺。

窓枠に染み

クロスぶかぶか

窓の冊子(木枠なのが古さを感じますね)が明らかに水を帯びた気配があり、クロスが

水で浮いているようです。



これは・・・外からの漏水?それとも結露?どちらかというと結露の方が嫌かなあ。

今も発生するってことになりますから。



どちらにしても、雪が溶けたら全力で外壁塗装や屋上防水をしてしまうつもりなので、

そこで今回のモヤモヤ事案をスッキリさせてしまうつもりです。外壁もやる前提で今回の

物件購入を金融機関さんに説明しているし、実際その分の融資金はロックされています。

リフォームの支払用に別口座が作られている状況。やらないわけにはいきません(笑)



現地を見て、いろいろ迷っていたことや、どの部分のことなのかわからなかったことも

なんとなく把握できました。前回のブログに書いたラミ天の部分はクロスで再見積を

してもらっています。和室も2室和室→1室和室に試しに変更した金額を出してほしいと

伝えました。お風呂はポリパテ処理でいいや、と。あとは窓枠のニス塗装、ニスだけで

本当に大丈夫かちょっと気になります。ただ、管理会社さんとしても、全部塗ると部屋が

重い雰囲気になってしまうのではないかということだったので、ニス案で今回はゴー。



CFの色をどうしようかな?というところがもう一つ悩みとしてあります。

今の流行りは白なので、基本路線は白のCFにしようと考えてました。しかし現場は

和室を洋室にコンバージョンする部屋です。どうしても鴨居とかが残ってしまいます。

洋室にする予定の和室

ニス塗りだけなので、木の色がしっかり残ることから、CFを白にすると鴨居が強調され

元和室感が全面に押し出されてしまうのでは?だったら木の色に近いCFの方が良いか?

しばし考えて、さっさと結論を出したいと思います。



あとは気になったのは、室内の建具がわりかし劣化しているので、ダイノックでも貼って

誤魔化したいなあという点ですかね。施工してみて、あまりにも現場に違和感があるなら

追加で発注しようかなと思いました。



現場を見てわかったこともあるし、管理会社さんと状況を共有することができたのも

よかったと思います。費用はかかったけど、やっぱ現場に一度行くのは大事ですね。

でもいい加減再見積の結果があがってきてほしいです・・・。繁忙期終わっちゃうので。



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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする