札幌６棟目は雪庇落としや除排雪の季節です・・・。

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札幌６棟目で管理会社さんから事前の許可を得るためのご連絡がありました。

そろそろ雪がヤバそうなので、除排雪の許可をくださいという内容でした・・・。



昨年、記録的な豪雪によりだいぶ一番苦しめられたのが札幌６棟目だと思います。

今年はここまで大きな降雪はありませんでしたが、１月に入ってやっぱり降りだして

雪がだいぶ積もってきている状態になっているそうです。



利回りが高いファミリー間取り、立地も比較的需要が高めな場所にあるという点は

素晴らしい札幌６棟目ですが、難点は駐車場がないこと、接道の悪さ、除排雪の

しにくさです。



前面道路が狭く、市の除雪がそこまで入ってくれないので、前面道路が常に雪で

おおわれている状態になっています。駐車場がないので生活保護の方が入居者様に多く

高齢の方や身体が不自由な方がご入居された場合、生活でちょっと苦労するのが

目に見えています。そして道路に面していない側にスペースが取られており、

そこは重機が入れないことから、雪が積もると排雪作業が手作業になってしまうという

取り回しの悪さもあります。



更に、札幌６棟目は比較的雪が降りやすく風の通り道になっているのかわかりませんが、

雪庇がちょいちょいできてしまいます。昨シーズンはとうとうその雪庇が隣地の

ドアノブを破壊するという事件が発生してしまいました。雪庇対策を隣地の方からも

要望されたのでいろいろ検討したのですが、屋根の強度が足りないとかコストが

かかりすぎるとか、様々な理由でどれも実現性に乏しい状態でした。

なので、巡回する頻度を増やし、雪庇が怪しくなったら速やかに雪庇落としをするという

ことを隣地の方には説明しております。



そしてその雪庇を落とす場所が、例の敷地内スペースなのです。

雪庇を落としたらより雪が積もってしまうので、排雪するタイミングが早まります。

排雪は手作業になるので、なかなかなお金がかかってしまいます。

憂鬱な気持ちになります（苦笑）



今年は雪の話がここまで出ておらず、お友達のＳＮＳの投稿を見ている限りでは

１２月はあまり雪は降っていなかったものの、１月に入って普通に降りだしたという

状況と見ています。そろそろ札幌６棟目は怪しいかなあと思っておりましたが、

やはり管理会社さんから大寒波が来る少し前にメールが来ました。



曰く、雪庇もスペースへの積雪もだいぶ増えてきている、そして最強寒波の到来と

ニュースで騒いでいる、寒波に伴い積雪が増えると今年１回目の除排雪を行わなくては

ならないと考えている、よって事前にお見積を取っておいたので内容確認いただき

発注の是非を判断いただきたい、と。



仮に４ｔトラックが５台来て、雪庇お年・排雪作業・整地作業を行うとした場合は、

１３万オーバーの価格になるというお見積でした。

このアパート、４部屋しかないから家賃収入そんなに多くないんですよね・・・。

そこに対してこれだけコストかけると、そりゃきついって話になりますわー。



しかし、そうは言ってもやらないわけにもいかない作業です。コストダウンを図るのも

恐らく厳しいでしょう。繁忙期なので依頼してもすぐに入れるわけではありませんし、

そもそも燃料費の高騰もあり今までの単価では赤字になるからということで値上げの

要求が発生しているくらいだと別の管理会社さんからは聞いていますので・・・。

ロシアｖｓウクライナの影響が私の除雪の費用にまでのしかかっています。



ということなので、これはＯＫせざるを得ないコストと判断。

タイミングはお任せするので、現場で一番いいタイミングを見計らって発注を

かけていただきたい、とお願いをしました。



ここのところ、費用の掛かることが多くて大変だなーと思ってしまいますけど、

辛抱しながら対処していきたいと思う所存です。頑張ろうっと。



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札幌６棟目、昨年の被害を振り返り今年の雪に備える。

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札幌６棟目は昨年大雪の被害をモロに受けました。今年も同じような大雪が降った場合に

どうする？というところを管理会社さんと打ち合わせ、必要な工事を発注しました。



昨年の札幌６棟目はさんざんでした。雪庇が落ちて窓ガラスは割れるし鉄柵は曲がる、

更に隣の家に雪庇が突撃して勝手口のドアノブを破壊する、などの問題を引き起こし

そこそこ大きな損害をたたき出してくれました。



今年も大きな被害を出すような雪が連続で降るかはわかりませんが、もし仮に

そういうことがあっても、何らか対処できるようにしておく必要があると考えます。

隣地の方からも再発防止策を講じるよう要請がありましたし。



対策はやはり何らかのこっじを伴うものにした方がいいだろうという考えのもと、

管理会社さんに手段を講じていただいておりました。しかし、雪庇自体をなくす、

あるいは軽減させる工事は構造上難しいようです。融雪装置はイニシャルもランニングも

かかりすぎるし、雪庇止めは屋根に負担がかかり物件自体への被害が発生する

可能性もあるようです。さすがにそんな工事を採用するわけにはいかないです。



次なる策を管理会社さんにて講じて貰うという話になっておりましたが、先行して

出てきたのが、窓ガラスに木製の取り外し可能な柵を設置することで、窓ガラスが

割れないようにするというものでした。施工費用がまあそれなりにかかるのですが、

少なくとも窓ガラスが割れるケースはこれがあれば少なくなるだろうと思いますので

工事をしてもらうよう先日管理会社さんに発注をかけました。



先日、そういえば屋根の対策についてはどうなったかなと思って、管理会社さんに

確認を取りましたが、やはり設備でどうこうするのは難しいということでした。

そうなると、こまめに雪庇落としをするくらいしか手段がありません。



管理会社さんも同じ認識となったようで、入居者様の一人にお願いをして、雪庇が

育ってきた時は連絡をしてほしいとお願いをしたとのことです。アナログだけど、

確かにそれがいいのかなという気もします。



隣地の方にも、設備面での対応が取れず、人間系での運用で対応するということを

伝えておいた方がいいなら伝えてください、とこちらからはお願いをしました。

この辺は管理会社さんと隣地の方がやり取りしているだけなので、どのくらいの

怒り具合なのか、どのくらいのレベルで報告を求められているか、といったあたりを

把握している管理会社さんに一任してしまうのがいいでしょう。うまくやっといてくれ、

方法は任せる、みたいな感じです。



今年は満室で冬を迎えられそうなので（って気が早いか）、窓ガラスの割れとかは

即座に入居者様に影響を及ぼします。昨年は２部屋で割れましたが、１部屋は軽傷で

１部屋は重症だけど空室だったからまだよかったです。入居済のお部屋で重傷だと

本当に大変ですから。



ということで、とりあえず昨年の反省を活かした形での布陣は組めたと思います。

今年は雪もあまり多くなく、過ごしやすい札幌の冬になりますように。



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札幌６棟目、小修繕の嵐。

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札幌６棟目、いろいろ壊れていろいろ修繕したようです。あと入居者様の入院とか。

管理会社さんからいろいろ報告を受けた次第。



ようやく満室に戻り、落ち着きを取り戻した札幌６棟目。思っていた以上に空室が

長引いてしまったのですが、満室が戻ってきて平穏な日常が帰ってまいりました。



この物件、前回の冬は空室と雪害に悩まされたものでした。



購入前からお住まいになっていた長期の入居者様が退去になってしまい、リフォームの

コストがとにかく猛烈にかかりました。いろいろ機材を入れ替えたのでした。

給湯器の納期遅延にはギリギリ引っかからなかったので良かったのですが・・・。



そして珍しく１室の空室が長引く中、もう１部屋が退去になってしまい、２部屋空室に。

大雪で客付どころじゃないという状況だったため、全然埋まらないままで辛かったです。



そして昨年は雪害にも悩まされました。雪庇で窓ガラスが割れる、２階の鉄柵が曲がる、

隣地に雪庇が落ちて隣家のドアノブを壊す、などなど散々でした。



いろいろと検討をしてみたものの結局根本的な雪庇対策は難しい感じで・・・。

融雪はイニシャルもランニングもコストかかりすぎ、雪庇止めは屋根の方が耐えられず

かえって悪化する、など問題が多いことがわかりました。こまめに雪庇落としを

するくらいしか対応方法がないのかなーと。管理会社さんとここは今一度相談が

必要だなと思います。



また憂鬱な冬が来る前の、短い夏の間くらいは何も考えずにいたいものなのですが、

どうもそうは問屋が卸さないのが札幌６棟目。静かな時は本当に静かなんですけどねえ。



平日の昼間、管理会社さんから着信がありましたが、仕事が忙しくてすっかり折り返しを

忘れておりました。昨日、管理会社さんから報告がいろいろあるので電話がほしいと

ＬＩＮＥが入っているのを見て、折り返してないことを思い出し、慌てて電話。

電話の内容は各種修繕のことでした。



先日入居されたお部屋で、窓サッシの立て付けが悪くなり開かなくなったとのことで

調整作業を行ったとのことです。また、網戸のサッシも同様に調子が悪いとのことで

こちらも調整作業の対象になりました。



それから、同じ部屋で和室の電気がつかなくなったので、電気の機器交換を実行。



更に、別の部屋ではウォシュレットから漏水が発生したので修繕作業を実施。



もう一つおまけに、これは札幌９棟目ですが、先日入居されたお部屋でトイレから

水が出続けるトラブルも発生したそうです。トイレタンクの中（？）の防滴の

発泡スチロールが膨張してボロボロになっており、それが原因でボールタップが

まともに機能しない状態になっていたとのこと。発泡スチロールを交換したそうです。



一つ一つの修繕はさほど大きなものではないですが、ちりも積もれば・・・です。

来月の修繕総額が１０万オーバーになってしまったので、一度報告した方がいいと

判断されてお電話したかった、ということでした。



２万以下の少額の修繕は管理会社さんにて判断して対応していいということで

お伝えしています。なので、こういった電話をする必要は義務としてはないですが、

相手のことを考えて電話してきてくれるその姿勢は好感が持てます。ありがたいです。



管理会社さんには対応いただいたことに対する感謝の言葉と共に、請求額については

承知したということでお伝えしました。



重なる時は重なるもんですよねえ、こういうの。しんどいなあとは思いますが、

その分他の月は何も起こらないってことでしょうからね。今後は何もないだろうと

信じたいところです。



築古はどうしても修繕が増えるのは宿命。東京のようにフルリノベできるなら

別ですけど、それができない地方物件はどうしても対処療法になりがちです。

まあそれも仕方ないこと。その場で対処しながらやっていこうと思います。



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札幌６棟目入居申込で今度こそ満室確定のはず。

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札幌６棟目、前回のお申込が結局流れてしまったようで、新たに募集して新たにお申込を

いただくことにしました。今度こそ満室返り咲きになればいいのですがー。



札幌６棟目は普段は引きがいいのですが、どういうわけか昨年秋〜今年春にかけて

申込をいただけない状況が続いておりました。冬の間は災害級の大雪のせいで

人が動かなかったのが原因なのは明白ですけど、その前後がなぜこんなに引合が

悪かったのかは謎です。



ＧＷ明けくらいから問い合わせも活発化されてきたようで、６月には無事に２部屋の

空室にお申込をいただくことができました。２部屋立て続けにお申込をいただき

満室確定かなーと思ったのですが、１部屋は良かったのですけど、もう１部屋の方が

申込された方が音信不通になってしまったようで、再募集することになっちゃいました。



確か、お住まいになっているアパートが建替になるということでお申込をいただいて

いたのですが、とにかく字が汚くて、保証会社さんとしては奇麗な字で書き直して

くれないと審査できないというお話でした。それを仲介業者さんに管理会社さんが

お伝えしたのですが、結局その後申込書は届かずじまいだったとのことでした。

他決したんですかねえ。申込書まで入れたのにそれを言い出せなくて、フェードアウトの

形になったのでしょうか。状況はよくわかりませんが、まあ起こってしまったことは

仕方ないと思います。



元々、こちらの物件は生活保護の方向けの家賃帯で運用しておりまして、室内もようやく

全部屋リフォームが済んだ状態になっております。立地も悪くないので、空室は

基本的に長期化せず、割とあっさり決まる印象を持っています。昨年秋からの

やたら決まらない状況がイレギュラーと思っているので、まあ問題なく決まるだろうと

考えておりました。



そして案の定そうなりました。

昨日、管理会社さんからお申込をいただいた旨のご連絡があったのです。



申込をされたのは、高齢のご夫婦です。この年齢で今後引越をするとは考えにくいので

おそらく施設に入るなりどちらかがお亡くなりになるまでお住まいいただけるのでは、

という期待が持てます。



お引越の理由は生活保護を受給されるためとのことでした。生活が苦しくなって、

生活保護を申請したようです。そしてその決定がなされたので、生活保護でも

払える家賃帯の物件に引越をすることにした、といったところでしょう。

お待ちしておりましたよ、そういう方。まさに本物件のターゲットです。



理由も問題ないし、生活保護自体も決定していますので、保証会社さんの審査も

おそらく問題ないことでしょう。前回みたいに先方との連絡が取れなくなるなどの

アクシデントがない限りは、これで満室確定ととらえていいと思います。



札幌物件は、これで札幌８棟目以外全部満室ということになります。札幌９棟目が

奇跡の満室を達成している間に、札幌８棟目の空室（３部屋もあるよ・・・）を

なんとか埋めて、札幌は完全満室ですと言ってみたいですねー。



管理会社さん、ご尽力いただきありがとうございました！



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融資金を使ったリフォーム代の支払（銀行さんはこんなにかいがいしく動いてくれる）。

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支払のために窓口に行く予定を立てようと思って、担当の方に連絡したのですが、

「忙しいと思うので私行きますよ」とわざわざ家まで来てもらっちゃいました。



不動産投資を始める前は、銀行というところはお堅い職種で公務員みたいなもの、

何かあれば窓口に行かないとだけど、無駄に混んでて待ち時間が長く、ネットバンクで

なんでもできるからそっちでいいよねという感覚を持っておりました。

手続きの関係でどうしても窓口に行かなくてはならない時は、めんどくさいなあと

いつも思っていたものでした。



不動産投資を始めた初期の頃。まだ業者さんに融資を斡旋してもらっている時代は、

融資をしていただける銀行というものありがたみを理解できるようになりましたが

なんとなく「公務員っぽいお堅いところという印象は抜けきらず、なぜか「敵だ」と

思っていたような気がします。こんなに不動産を買うことを渇望しているのに、

なんだかんだ理由をつけて買わせてくれない、という焦りがそう思わせていたのかも

しれない、と今は分析しています。



そして今。銀行さんは大切なパートナーであり、事業成長になくてはならないもので、

できるだけ彼らも融資をしたがっているという認識を持っております。別に聖人君子では

なく、営業マンであると。できるだけ融資をするチャンスがあれば融資したいのだ、と。



銀行の方も、できるだけ融資をしたい、他行さんよりも多く融資の機会を得たいと

考えています。そしてそれをかなえてくれそうな取引先に対しては積極的にアプローチを

してきます。昔の自分はそれがわかっていなかったのだと思います。銀行は私の事業を

阻害するつもりはなく、きちんと関係が作れて将来有望とか融資の見込みがあるとか

感じてくれれば、むしろ応援してくれる立場なのだ、ということを理解できなかった

未熟者だったのだと思います。



そして、ここまで関係が作れてくると、銀行さんの方からこちらに来てくれることが

多くなります。私の規模だと、信金さんや信組さんとのお取引が多いのですが、

そのくらいの規模の小さな金融機関さんだと、自宅まで普通に来てくれます。

銀行の人が家まで御用聞きに来るなんてのは、不動産賃貸業を始めるまではそんな

シチュエーション事態考えたことがなかったです。面白いものですね。



先日、札幌６棟目の管理会社さんから、リフォーム代の請求書が届きました。

このリフォームが強烈で、普通に１００万オーバーでした。長年住んでいた方なので

かなり内装は汚くなっており、フルリフォームが必要な状態でした。ボイラーなども

型式が古く、しかも都市ガス物件なので貸与でもないから自腹となります。

（古い物件なので今からプロパンってのもちょっと無理だろうと思ってます）

２ＬＤＫのフルリフォームで設備も交換となると、そのくらいの金額には確かに

なっちゃうと思います。



ちょうどサブバンクさんが融資をしたい雰囲気を醸し出していたので、札幌だけど

フルリフォームと別物件の屋上防水とかがあるから、融資してもらえないかしらと

相談したところ、保証協会の保証ありで融資実行をしていただくことができました。

そしてそのうち、リフォーム代１００万の分はまだ支払が先だということもあり、

通知預金の形で銀行さんにプールされておりました。



リフォーム、冬の間に終わると思いきや、完了したのが５月でした。なぜこんなに

時間かかったんじゃい、というのはツッコミどころとしてあったのでしっかりツッコミを

かましましたが、それはそれとしてお金は払わなくてはなりません。支払期日を

確認したところ、６月末ということでした。それを先週末に言われてもなあ（汗）

むしろこっちが確認しなかったらどうしていたのだろう。月末の送金明細に請求書が

入ってるとしても、送金明細送られてくるの２５日とかだから、そこから月末までに

１００万の支払の準備をしてねってのはちょっと不親切な気もします。



まあでも、払うものは払わないとなのです。ただ、今けっこう仕事が忙しくて、

あと先週半休とか割と使っちゃってるから、今週もまた半休で抜けて銀行に行くとか

ちょっと言いづらいなあと思っていました。



とはいえ、払わないわけにもいきません。通知預金を解約する手続とかもいると

思うので、担当さんにアポを取っておこうと電話しました。かくかくしかじかでと

事情を話したところ「わざわざ窓口に来てもらうのも恐縮なので、私行きますよ」と。

なんとありがたい〜。大変助かります。



そして昨日、予告通り自宅まで来てくださいました。送金伝票等書いて、通知預金の

証書に署名押印して、なんだかんだとその他用事をこなして・・・。このくそ暑い中

自転車でうちまで来ていただいた金融機関のご担当者様には大変感謝しております。

うちに入るなり「涼しい〜」と喜んでいたので、帰りにペットボトルのお水を

差し上げました。熱中症とかで倒れたりしないよう、こまめに水分とってくださいね。



銀行の担当の方、ちゃっかり新商品の宣伝もされていきました。

最長３年だけど無利息で運転資金を借りられる制度融資ができたそうです。

昨今の物価高で運転資金が減っている事業者さん向けの制度融資なのだとか。

不動産賃貸業だとあまりそれを活用する意味がないような気もしますけど、

せっかくだから借りられるなら借りておこうかな〜。



銀行の方が帰られた後、ふと「昔だったら銀行の人が家まで来るとか、銀行の人が

融資の営業をするとか、全然考えられなかったなあ・・・」と思ったこともあり、

本日のブログでそれを書いておこうと思った次第でした。



たまに振り返って初心を忘れないようにすること。きっと大事なことだろうと

思いますので、何かあったらその都度振り返るよう心掛けたいと思います。



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