2021年09月18日

札幌6棟目の原状回復費用が重い・・・。

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札幌6棟目の原状回復のお見積、出てきました。うーん、部屋の状態が厳しいから

仕方ないんだけど、かなりいい値段です。もうちょい削減したいよね・・・。



札幌6棟目は4部屋の小さなアパートです。2LDK間取りで駐車場なし。

駐車場がないのが痛いですが、生活保護の方とか高齢者の方とか、そういう方が

入居してくださるので、意外と安定した運営ができております。



購入した時は、設備も古くて部屋も全部和室でした。このまま表層リフォームしても

設備の分が厳しいということで、ボイラーを交換したり灯油ストーブを交換したり

和室を洋室に換えたりといった大掛かりなりフォームをしてきました。

正直、家賃が4万後半の物件に50万以上のリフォームをするのは辛かったですが、

一度やっておけば後は楽になるはず、ということで、取得費の一環と割り切って

対応を進めてまいりました。それでも、元が安く買えているので、大きな問題は

ないだろうと思っています。



4部屋中3部屋はこの大掛かりなりフォームは終わらせていたのですが、残り1部屋が

まだ完了しておりませんでした。そしてそのお部屋が退去になったので、管理会社さんに

お見積を依頼しておりました。



先日、そのお見積が届きました。



総額100万オーバーやんけ!(オエー)



今回はボイラーと灯油ストーブが両方ダメで交換しなくてはならないということでした。

管理会社さんが「見たこともない品番」と言うくらい古い型であり、ちょっとまともな

神経の人ならこれを騙し騙し運用するのは到底容認できない、という状況のようです。

動かないわけじゃないですけど・・・。

灯油ストーブも未だに煙突とかあるような古い構造なので、それを止めてFF式の

ストーブに変更、その際にコア抜きをして外に直接排気させる、みたいな工事が

必要になるということでした。



そしてコロナ禍なので部品の生産が少なく、ボイラーに関しては早々に発注してほしい、

というお話でした。生産量減ってるんだろうなあ。サラリーマンのお仕事のお客様も

海外工場がコロナでロックダウンされてしまい、製造が大変なことになっているらしく

いつもバタバタしております。



お部屋の工事も今までのよりハードモードのようで、なかなかお高い感じになってます。

ユニットバス自体は変えなくてよさそうなのですが、混合栓とか換気扇とかは全交換。

キッチンも同様に混合栓と換気扇を交換。網戸も張り替え。和室2部屋だと厳しいので

1部屋は洋室に変えるから、その費用。当然のようにクロスもCFも全交換。

2LDKをフルリフォームなので、けっこうえげつない費用になります。



ちょっとこれ、現場に行って工事方法とか検討した方がいいな・・・。塗装で済む場所が

あるなら、そこは塗装にしよう、とか。そういう工夫の余地があるかを検討したいです。



29日〜30日にかけて札幌に行く予定になっているので、隙間時間で何とか

予定をねじ込んでしまわないと。そう思って、管理会社さんにコンタクトを取りました。

29日で現地確認の予定を取れないか、と。ちなみにこの日は午後の暗くならない程度に

遅い時間に札幌12棟目(仮)のオーナー検査があります。そして朝札幌についたらすぐ

札幌11棟目のリフォーム結果の確認があります。ピンポイントに午後イチしか

空いておりません。30日は終日テレワークして東京に戻ることになりますので、

予定は入れられません。



管理会社さん、その時間うまく空いていたようです。OKですと返答ありました。

よかった、これで出張時間をかなり有意義に使えることになりそうです。



29日はガーっといろんなものを詰め込んだ一日になりそうです。リフォームの

コストダウンが成就するよう、頑張ってみます!



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posted by ひろ* at 10:46 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月08日

札幌6棟目のリフォームとか問い合わせとか。

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募集中の札幌6棟目で反響がありました。外国の方の二人暮らしの問い合わせです。

話が進むかわかりませんが、受け入れ自体は問題なしと管理会社さんに回答しました。



札幌6棟目。4部屋の小さなアパートなのですが、なぜかRC造という不思議な物件。

なぜこの大きさであえてRCにしたんだろうという疑問はありますが、まあ稼働して

収益を生んでくれているならそんなことはどうでもいいか、と。



駅からはちょっと遠めですが、ファミリーの方が住むには良い立地の物件です。

駐車場があればもうちょっと募集の仕方も変わるのですが、残念ながら駐車場が

ありませんので、生活保護の母子家庭みたいなところをメインターゲットとして

募集しております。これまではそのターゲットでうまくいっておりました。



先日、2部屋ほぼ同時に退去ということになってしまいました。1部屋は親の介護の

ために入居したが、その親御さんが施設に入ったので介護の必要がなくなった、

という理由。もう1部屋は高齢で階段の上り下りがしんどくなってきた、という

お話でした。両方ともやむを得ない理由と思います。止めようがありませ。



高齢を理由に退去された方のお部屋は、私が購入する前からずっとお住まいに

なっているので、室内もかなり厳しい状態だそうです。リフォーム代がかさむのは

目に見えているし、ボイラーなども古すぎるから交換しないと厳しいとのことでした。

ここについては見積が出てきたらまたブログに書きたいと思います。



もう片方の親御さんの介護の方ですが、管理会社さん曰く、きれいに使っていただいて

いるので大きな修繕は不要でしょうとのことでした。そして、交渉の経緯は不明ですが

発生する想定だった修繕も入居者様負担ということで結論が出たそうです。

「オーナーの手出しはなくなりました!」とご報告をいただきました。ありがたいです。

もう片方のお部屋が確実に60万オーバーのお見積が出てくるのは目に見えているので

安く済むなら、それはとても助かることです。



管理会社さんから、片方の部屋が負担なしになったことを連絡いただいた際に、

同時に1件の問い合わせについて前向きに進めていいかという確認がありました。

アジア系外国人の二人暮らしで問い合わせが来ているとのことです。



日本語はペラペラでコミュニケーションは問題がなく、日本に住んでいる期間も

そこそこ長いらしい、とのことでした。もしオーナーが外国人の受入OKであれば

前向きに問い合わせに対して回答したい、ということでしたので、当然OKと回答。



ひと昔前は外国の方の場合保証会社さんを通すのが大変だったのですが、最近は札幌にも

外国人専門の保証会社さんがあるみたいです。管理会社さんがそんなことを口走って

おりました。外国人専門の保証会社さんがあるからそこを通す予定だ、と。



ちょっと調べてみたら、札幌の某保証会社さんが外国人の保証ができるプランを

作っているようです。ここの保証会社さん、あまり評判がよくないっぽいのよね・・・。

でも保証会社さん無しで入るよりはマシかな?それに、ここじゃないかもしれないし。

たまたま見つけて目に入っただけかも。



何にしても、空室が4部屋中2部屋ある状態なので、あまり贅沢を言うつもりは

ありません。決まってちゃんとお家賃をいただけるなら、細かいことは考えずに

「どうやったら安心してご入居いただけるか」を考える方向でやりたいと思います。

どうしたら入居者様が安心してお住まいになっていただけるか、という観点も勿論ですが

どうしたら大家が安心して入居者様を受け入れられるか、という観点も同様に考えて

皆が良い方向になるよう配慮していきたいと思います。



まずは、この問い合わせが実って、残り1部屋になることを期待します!

管理会社さん、よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月05日

ダブル退去予告で1部屋はフルリフォーム確定という鬱展開。

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札幌6棟目、4部屋中2部屋で退去予告があるかもという状態だったのですが

現実のものとなってしまいました。うち1部屋は要フルリフォーム・・・鬱だ。



入れ替わりが激しい物件やなかなか埋まらない物件を抱えている私としては、

札幌6棟目の安定感は魅力的なものです。2LDKで生活保護系の方中心の構成。

一度入居されるとなかなか退去しないし、入居募集も比較的引きが良いと思います。

2階建てのRCアパートという、なぜそのような造りにしたんだろう?と思う

不思議な物件ですが、今は私が保有していて、割と安定しているという事実が大事。



札幌8棟目、札幌9棟目あたりがなかなか空きが埋まらない状態ですが、そんな中で

安定している札幌6棟目は札幌7棟目と共に心のオアシスって感じでした。



でも、そんなオアシスも時には荒れるんですよ・・・。

特に札幌6棟目は長期に渡ってお住まいになっているケースが多いことから、

退去後のリフォームに費用がかさむ傾向があります。今回はそのパターンでした。



札幌6棟目で退去予告が2部屋発生しそうだという連絡を受けた話を先日のブログ

書かせていただきました。うち1部屋は購入前からご入居なさっていた方なので、

空くとなると室内のダメージがでかいだろうなあと・・・。



今回、管理会社さんよりお電話があり、その長期入居の方の退去立合をしてきたと

いうことでした。前の段階で8月中には退去するつもりと(退去予告はまだ貰って

いないけど)仰っていたので、やっぱりそこは曲がらなかったのだなと思った次第です。



管理会社さん曰く「ボロボロでした」「全面的にリフォームが必要です」と。

ここ、フルリフォームになると50万以上かかるから憂鬱です。参ったなあ。

まだ金額はこれから算出ですが、先日は屋上防水でたんまりお金を払っているし、

所得税も払ったし、期末のがん保険の年払も今月しないといけないし・・・。

払うものばかりで頭が痛いです。



ちなみに、ボイラーは見たこともないような古い型なので間違いなく交換が必要とか

頭痛に拍車をかけるようなことも言ってました。



購入前からのご入居の部屋はこれが最後です。このレベルのフルリフォームは

これが最後だと思って頑張ります・・・。



これほんと入居率高めて手元に入るお金増やしておかないと、ちっとも手元に

お金が残らない残念なゲームになっちゃいますわ。とてもいかんと思いますので、

だらだらと適当にやってた東京12棟目とか本気で埋めにかかるモードにした方が

いいのかもしれないです。東京6棟目だって家賃下げれば決まりそうな気がするし。

その4部屋埋めただけでも30万は入金増えますもんね。今更ながら勿体ない気が

してきました(遅いってば)



それから、もう1部屋退去予告があるかもしれないと言われていたお部屋についても

今回正式に退去予告を貰ってしまったとのことでした。親御さんを介護するために

介護離職して一緒に住んで、生活保護で親御さんを支えていた方ですが、親御さんが

施設に入ることになったので生活保護は打ち切り。そして一人で2LDKは広すぎる。

ということで退去予告に至った模様です。まあ確かにそれなら仕方ないよねと。



仕方ないとは思うけど、大家的にはいきなり2部屋空室になるのはエグイです。

4部屋しかない物件で2部屋の退去が重なった時点で稼働率はいきなり50%に低下。

入居募集はそこまで苦戦しないと思うのでいいんですけど、精神的にしんどいです。



そして管理会社さん情報だと「タバコ吸ってたって自己申告してきました」とのこと。

壁紙も茶色くなってるだろうなあ、それだと。たぶんタバコは経年劣化とは認めないと

管理会社さんが説明してその分の費用負担は入居者様に求めることになりそうです。

(OKいただけるかは別として)



サラリーマンの仕事が忙しい中で、この手のテンションが下がる話を聞くと、

ちょっとうんざりした気持ちにはなりますが、これもまた賃貸経営あるあるです。

気持ちを切り替えて、早く埋められるように活動を行いたいと思います。




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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月13日

札幌6棟目で実質的な退去予告が2件発生したに等しい事態。

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しばらく安定していた札幌6棟目で、2部屋の退去予告予備軍が発生してしまいました。

予備軍なだけで退去予告は貰ってないですが、なんとなく両方とも退去になりそうです。



昨夜、札幌6棟目の管理会社さんから電話がありました。例によって電話には出られずに

いたのですが、留守電もLINEも入っている様子がありません。うーん、これはまた

めんどくさい話なのではなかろうか。



夜でしたが折り返したらすぐに電話に出てくれました。後ろから子供の声が聞こえます。

仕事を終えて家に戻っているのに電話に出てくれてるんだなあ。この担当さんはいつでも

嫌な顔一つせず電話に出てくれるので、ありがたいやら申し訳ないやらです。



電話を折り返した際に最初に切り出されたのは「犬問題」でした。



先日、清掃業者さんからの報告の中で「札幌6棟目の部屋から犬を連れた男性が

出てきた」という報告を受けておりました。少なくとも、私が購入した後はペット不可で

募集していたと思います。しかし今回その人が出てきた2階には、私が購入する前から

契約されている方もお住まいです。そこに関してはもしかしたら前オーナーがペットを

許可していた可能性があります。それも含めて確認する手はずとなっていました。



管理会社さんからは、犬が出てきた部屋がやはり長期入居者様のお部屋だったこと、

犬は近所に住む息子さんがちょくちょく様子を見に来てくれており、その息子さんが

連れているだけでご本人は飼っていないこと、など確認できたそうです。



ちなみに引き継がれた契約書には「猫1匹飼育を許可」ということが書いてあったとの

ことです。昔は飼っていたようですが、今はもう飼っていないそうです。



長いこと住んでくださっている方なので、実際に犬を飼っているか飼っていないかは

置いておいて、今回のことはあまり目くじら立てずに現状追認すればいいかなと

私は思いました。長期入居されている方は大切にしないと・・・。



「退去のご意向みたいなんです」



・・・マジっすか(ガーン)



もう80代で足腰が弱ってきており、階段の上り下りが辛くなってきたそうなのです。

そのため、息子さんのところにお世話になるということで話を進めており、段階的に

引越をしている、8月末までには引越が終わるはずなのでその後退去する、といった

話があったとのことでした。



まだ正式な退去予告ではないですが、これはもう確定的ですね・・・。

うーん、入れ替わりが激しい物件が多い中、札幌6棟目(あと札幌7棟目)は堅調で

心のオアシスだったのに。残念です。まあこの物件はきっとすぐ決まるでしょう。

リフォーム代がかさみそうだなという点は辛いところですが。



「それとですね・・・」と管理会社さんは話を続けます。今度は1階のお部屋の方の

お話なのですが、なんと生活保護が打ち切られたという連絡が入ったそうなのです。



介護のための離職で、介護をしないといけないから仕事ができないということで

生活保護を受けられていたそうです(そういうパターンで生活保護受けられるのか、

とびっくりしました)。そしてこの度、介護していた方が施設に入ることになり、

生活保護は打ち切られたとのことです。



二人暮らし→一人暮らしに変わり、生活保護も打ち切られる。

再就職するにしても、家賃負担を軽くするために引っ越しそうな気がします。

ご本人からは特に何もご意向の話は出なかったようですが・・・。



管理会社さんも、退去予備軍として考えた方がよさそうですねという感覚でした。

やっぱそうですよねえ。辛いなあ・・・。



札幌6棟目は4部屋の小さな物件なので、2部屋も空いたら一気に稼働率50%です。

しかも2LDKなのでリフォーム代は基本的にかさむ方向です。

2部屋まとめては来てほしくなかったなあ。

できれば1階の方は現状維持でお住まいのままでいてくれればいいのですが。



ま、言ったところで退去がなくなるわけじゃありません。事実を受け止めて粛々と

リフォームして募集するしかないでしょう。



この間、札幌8棟目で2部屋まとめて入居の話があって、このまま上向いてくれれば

いいなと思っていましたが・・・そううまくことは運ばないものですね(溜息)

早いところ満室にもってけるよう頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年04月30日

管理会社さん、送金額を間違えてしまうの巻。

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空室のある物件の管理会社さんから電話が来たので、入居申込かと色めき立ったものの

蓋を開けてみれば「送金額間違えてしまいました」という内容でした・・・(汗)



私は基本的に管理会社さんに管理委託する派です。管理委託せず自主管理するのも

コスト面で優位性はありますが、サラリーマンをしている身分だと万が一何か連絡が

あった時、スムーズに対応できないし、そもそも入居者さんからの問い合わせの電話を

受けることが心理的な負担になるので、これは必要なコストと割り切っております。



何もなければ、管理費の3%〜5%は安くないですが、ひとたびクレーマーの方の

しつこい電話が発生したりとか、下手すりゃ孤独死とか発生したりとか、そんな話が

出てくれば、管理費3%〜5%では到底割に合わない複雑なお仕事が発生します。



あと、人と話すのが好きなので(入居者さんとは話したくないと矛盾することを

言っているのは承知してます)、馬の合う管理会社の方だと一緒に飲みに行ったりも

楽しいのです。だから私は管理委託します。



あー、仙台だけは義母に依頼しているので、自主管理といえば自主管理ですけど、

実務は義母がやってるので、ある意味義母に管理委託って感じになってるから・・・



札幌の物件は、今のところ4社に管理委託しています。



札幌6:9棟目

管理担当さんは管理経験浅めながらフットワークが軽くて面白い人なので良い感じです。

社長は好き嫌いが分かれそうですが、私はうまくお付き合いできるタイプの方です。

売り物件情報も結構持ってきてくれるので、トータルで見ればよいお付き合いが

できていると思います。



札幌7棟目

しがらみなくどこかに管理を任せるならここだなと思います。稼働率も高いし、

やることにそつがないです。しかも飲みに行っても楽しいときたら、付き合わない

理由がありません。あとは売り物件情報が来ればなー。お願いします!



札幌8棟目

管理事態は微妙ですが、たまにスマッシュヒットな物件をブツ上げしてくるので、

物件情報に期待でお付き合いキープって感じです。皆さん人柄は良いし、お願いしたら

素直に実行してくれるので、こちらが要求をうまく出せばいいかな、と。



札幌10・11棟目

会社というよりは担当さんとの個人的な付き合いでお願いしている感じです。

以前保有していた物件を管理してくださった会社さんを退職して、別のところに

移った後、またぜひ一緒に仕事がしたいのでこれ買って管理うちにください、と

札幌10棟目を持ってきました。そんなこと言われたら断れません(笑)

仕事もできる人なので、私的には高評価です。飲んでても楽しいのもポイント高いです。



ちなみに、先日売却した札幌5棟目の管理会社さんも高評価で、どのスタッフの方も

話してて楽しいし、仕事も優秀だったので、またぜひお仕事したいです。

(案件お待ちしております・笑)



今回お電話があったのは、札幌6・9棟目の管理会社さん。

仕事中で電話に出られなかったのですが、ちょうど今テナントのお申込とかその辺の話が

盛り上がっているので、その話題かな?なんて思っておりました。



仕事が終わった後いそいそと着信履歴を見ると、LINEにもメッセージが。

入居申込とか審査OKとかかなあ?それとも家賃交渉かしら・・・。



「送金の金額を間違えておりました」



どっちでもなかったー(汗)



なんでも、経理の方がExcelの式が消えていて金額が変わっていないのに気づかず

そのままの金額で送金してしまったそうです。私から見れば、ちょっと多かった模様。

まあ多い分には・・・って違うか。



返金とかではなく、来月分と相殺でお願いできないかとのことでしたので承諾。

振込手数料とかもかかってしまうでしょうからね。お互い、下げられるコストは

下げておいた方が良いです。



担当の方はしきりに恐縮していましたが、私は割と緩い方なのであまり気にしてません。

大丈夫なので、来月間違えないように気を付けてくださいね。



間違えて別の方の送金明細をメールしてきたケースは、他の管理会社さんで何回か

目にしましたが、送金額そのものを間違えるケースは今回が初めてです。

いろいろなパターンがあるものだなあ。ま、人は誰でもミスをするものですから。

早めに気が付いてよかったです。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする