2019年12月20日

今年は灯油ストーブのトラブルの当たり年!?

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トラブルネタには事欠かない感じになってまいりました。続いて札幌6棟目の

灯油ボイラーにトラブルが発生。最近本当にこういう話が多いなあ。



先日、集合煙突で大騒ぎした札幌6棟目。結局、集合煙突の清掃をしてくださったのは

便利屋さんでした
が、なんと偶然にも管理会社さんの担当の方と便利屋さんが旧友だった

という話があり、お友達価格でだいぶ安く清掃をしてくださったそうです。いやはや、

狭いですねえ。そして値引とかしてくださって、とてもありがたいです。感謝。



管理会社さん的には、思ったほど集合煙突が汚れていなかったにも関わらず、異音が

していたということが気になっているようです。いっそ、ガッツリ汚れていてくれれば

明らかに汚れが原因だったねと言う話になるようですが、今回そこまでではなかったと

いうのもあり、実は別に原因があるんじゃないかとソワソワしているそうです。



正直なところ、私自身は集合煙突のその辺の雰囲気が全然わかっていないもので・・・

勉強しないとダメだなあと思っています。



その集合煙突を使っている灯油ストーブなのですが、トラブルが発生しました!

管理会社さんより、灯油ボイラーの不具合の報告がありました。

エラーコードから察するに電子基板の故障ということです。



送られてきたエラーコードをネットで検索すると、確かに電子基板関係がおかしい時の

メッセージです。こりゃあ交換するしかなさそうだ。



電子基板ということなので、もし故障が発生した時期に雷が鳴っているようでしたら

もしかしたら雷による事故なのではないか、という可能性も出てきます。調べてみたら

11月に札幌で雷が発生しているという気象データが見つかったので、故障の時期と

雷の時期が類似しているか確認する価値はありそうです。雷による事故ではないかと

いう仮説が立つなら、保険金を支払っていただくことができる事故として扱えるかも

しれません。保険が出るか出ないかは大きいので・・・。この点は確認しましょう。



管理会社さんからは、集合煙突を使う形のままにしておくと、また清掃の問題が

出てしまうから、これを機に戸別に外排気する形にしてはどうか、というご提案を

いただきました。ごもっともな提案です。故障のたびに集合煙突を使わない形式に

変更すれば、将来的に煙突を使わずに済むことになります。そうすれば清掃のことを

考える必要もなくなります。ここについては是非お願いしたいと返信しました。



灯油ボイラー交換なので、工事のお見積も10万とか20万とかクラスになるでしょう。

なんか最近、お金のかかる工事が多いこと多いこと。年の瀬にそんなに集中しなくても

いいのにね・・・(汗)



ま、ボヤいても仕方ないので、一つ一つ片付けてまいります。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月13日

思った以上に原状回復の範囲が広くてちょっと萎えた。

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札幌6棟目の退去立会をしてきたと管理会社さんから報告がありました。

タバコを吸われていたようで、たった2年でかなり汚くなってました・・・。



退去予告があったことをブログで書きました。年内に退去ということは伺ってましたが

先日退去立会を管理会社さんがされたようです。細かい日程覚えてなかったんですが、

思っていたより早かったです。



そしてその結果が管理会社さんから連携されてきましたが・・・なんだかなあという

残念な状態でした。2年ちょっとお住まいだったのですが、基本フルリフォームが

必要な状況である、ということです。



まず致命的なのはタバコです。どなたかはわかりませんが、ご入居なさっている方の

誰かがヘビースモーカーだったようで、壁紙は見事に茶色く変色していました。

壁紙は少なくとも全面張替が必要ということになりそうです。

居間のヤニ



それから畳。陽が当たって変色するのは仕方ないのですが、それにしたって変な色に

なっています。管理会社さん曰く、結露を放置したせいで畳もCFもグズグズな

状態になっているのだとか。言われてみると、家具を置いてあったと思われる場所に

白っぽいカビのようなものが浮かび上がっています。おえー。

畳



あとは壁に謎の穴。

居間↔玄関ドア穴



浴室はだいぶ古かったのを塗装でごまかしていたような記憶がありますが、その塗装も

ボロボロにはがれてきていました。これは施工が悪いのか入居者様が悪いのかは

正直よくわかりません。

浴室天井アップ



2年前にちゃんとフルリフォームしたのに、このありさまとは残念すぎます。



3名でご入居なさっていましたが、ちゃんとしていたお父様が認知症になってしまい、

知的障害を持つお母様と何らかの障害を持つ息子さんの3名が残されていた状態。

管理会社さんにて、タバコに関しては過失責任があるから、支払が必要ですという

説明をしたものの、奥様は本当にそれをわかっているか不安な状態とのことでした。



不憫な状況とは思うのですが、私も申し訳ないですけど泣き寝入りってわけには

いきません。フルにやったら30万以上のコースですもん・・・。ボランティアでは

ないので、全部泣き寝入りは厳しいです。



ただ、穴とかそういう入居者様過失と思われる部分に関しては、借家人賠償責任保険で

何とかできないかとか、そんな感じで入居者様も私も負担が軽減できるような作戦は

随時考えていきたいと思います。障害のある方を追い込むような真似はしたくないし、

現実的に支払能力があるかという点も怪しいですから。



難局続きですが、うまく乗り切りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月09日

煙突清掃は便利屋さん、結露は管理会社さん。

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札幌6棟目の集合煙突の件、結局煙突清掃できる業者さんは見つからず、便利屋さんに

依頼することになりました。それ以外に、結露の件が解決しておりました。



集合煙突の清掃が必要な状態になっていますが、管理会社さん経由で人を当たっても

それをできる業者さんがどこにもいない、という状態でした。なんとかしないとねと

いうことで、他の管理会社さんとかFBとかいろいろな形で呼びかけてみたのですが、

集合煙突を掃除できる業者さんは見つからずじまいでした。なかなか厳しいです。



何年前かにやってた人を知っているけど、連絡を取ろうと試みたら取れなかった、

以前からおじいちゃんだったので、もう引退したのかも・・・という話がありました。

高齢化してどんどん人が減っているという噂は本当だったようです。



でもやらないわけにもいかないし、FFストーブに交換するとかなりの金額が

かかってしまうし、どうしたものか。



管理会社さんに、いろいろと当たってみたけど業者さんは見つからなかったという

報告をしたところ、先方でも引き続き探してくれていたようで、担当さんのお友達の

お父様が、銭湯のボイラー技士をやっていて清掃ができるという情報を仕入れてきて

くれました。そこに相談して、金額を見ながら便利屋さんとどちらがいいかを検討して

くださるそうです。よかった、ヒントになる情報があって。



そしてその業者さんに見て貰った結果ですが・・・タラップがないので高所作業車が

必要になる、結果として道路専有許可証も必要になる、誘導員も必要、などいろいろ

積み重ねていくと、なんと15万以上かかるということでした。それはちょっと高い!

まともに頼むとそんな感じの金額になっちゃうのね・・・。煙突なめてました。



管理会社さんもさすがにこれだと高すぎるという判断になり、便利屋さん路線で

考えるしかないと判断されたようです。担当さんにて便利屋さんを当たったところ、

1社だけ脚立での作業が可能という回答が返ってきた会社さんがあり、金額も

4万程度とのことでした。



便利屋さんが清掃して、どのくらいの期間維持できるのかは何とも言えないですが、

やらないわけにもいかないのでこれでまずは様子を見ることとします。

どこかで腹をくくってFFストーブ化を進めないといけないんだろうなあ。

プロパンだったらよかったんだけど、この物件都市ガスだしなあ。自腹でやるっきゃ

ないのがきついところです。



それ以外に、建物系の不具合で出ていたのは結露のお話でした。この件どうなったか

管理会社さんに確認したところ、こちらも無事に解決したそうです。しかも外部の

業者さんに頼まず、担当さん自身が施工してうまくクリアできたのだとか。

細かい話を忘れてしまいましたが、怪しいと思った箇所にコーキングを打ち込んだところ

結露が収まったそうです。この社員さん、元プロパンガスの会社にいた方ですので、

ちょっとした工事なら自分でできてしまうのだとか。ガス屋さんって意外と設備や

建物に詳しかったりしますもんね。ガス屋さん支給の住設とかあるし。



これからの結露シーズンの前に解決して良かったです。



これで、札幌6棟目が抱える問題は退去予告のみ。退去したら粛々と募集をかけて

次のお客様を埋めたいと思います。



最後になりますが、煙突清掃の件でご相談をさせていただきました皆様、その節は

お時間を取っていただき、本当にありがとうございました。改めてお礼申し上げます。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月01日

退去予告連発!今度は札幌6棟目、その属性でなんで退去?

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昨日は札幌7棟目の退去予告のことを書きましたが、今日は札幌6棟目の退去予告です。

続くときは続くものですね。



札幌6棟目は4部屋の小さなアパートです。2LDKで広めなのは良いのですが、

駐車場がないのでエリアニーズにうまくはまっておりません。今のところ、生活保護など

車が不要な方にお貸ししております。購入してから継続してお住まいになっている方は

1組だけで、後は全て入れ替わりました。高齢のご夫妻とか、障害を持つ息子さんがいる

ご家庭とか、そんな感じのパターンの方がお住まいになっていることが多い物件です。



そんな感じの物件なので、あまり入退去がないのが当たり前なところもあります。

購入して2年、退去は元オーナーさんが大型滞納からの退去(たぶん管理会社さん兼

仲介業者さんと折り合いが悪かったんだと思われる)のみでした。



しかし、ここにきてとうとう出てしまいました。退去予告。

親子3人で暮らしているお部屋です。



このお部屋、高齢のお父様とお母様、そして障害を持つ息子さんの3名で暮らしている、

ということでした。なかなか入居できる部屋がなかったようでしたが、うちの物件なら

そういう方でも割とホイホイ審査を通しております。少なくとも孤独死の心配はないし、

障害がどの程度かはわからないけど、ちゃんと面倒を見ようとしてくれている方がそばに

いてくれるなら、問題もそうそう起こらないだろうと思いますから。



賃貸物件の観点で「属性が悪い」という判定をされる方でも、個々に事情を紐解けば

イメージだけで実はさほど問題がないケースもあると思っています。そういうところを

丹念にチェックし、入居に結び付けるのも仕事の一つだと思うし、ある種の社会貢献にも

なるのではないかと思っております。賃貸物件を購入できるだけの幸運をつかむことが

出来ているのだから、その幸運の対価として、多少のリスクを取ってでも苦労されている

方々に住まいを提供しても罰が当たることはないでしょう。多少損をしたって、全体で

きちんと回って自分が食うに困らないならそれでいいと思うのです。



今回の方もきっと困っていたでしょうし、そもそもそういった属性の方に賃貸物件は

ハードルが高いです。一度入居いただければ、当分空くことはないでしょう。

正直、そう思っていました。だから今回の退去はびっくりでした。



実は、ちょっと前に「退去するかもと言っている」という話を管理会社さんから

聞かされていました。その時も特に理由など話してくれていたわけではなさそうで、

退去したら行き場ないんじゃないかなあ?なんでそんなことを急に言い出したんだろう?

と不思議に思っておりました。そして、たぶんそんなこと言いながら退去しないだろう、

次を探すのが大変だから、と思っておりました。



しかし、そこからしばらくして、今回本当に退去予告が来てしまった、ということに

なります。うーん、どうしてだろう?



管理会社さんが理由を把握していると思ったので、どうして退去になったのかを

確認してみました。すると、確かにそれは退去でも仕方ないか・・・という理由が

あることがわかりました。



どうやら、お父様が認知症を患ってしまい、入院したまま入院先から出てこれずに

いるようなのです。そのため、お母様と息子さんがグループホームに入居するとのこと。

それに伴う退去ということでした。なるほど、それじゃどうしようもないですね。

ご家族の状況を考えると、それが最良の選択のように感じます。大変だと思いますが

ご家族のご多幸と、繁忙期前に退去の決断をしていただいたことに対する感謝の気持ちを

胸に、次の募集にかかりたいと思います。



管理会社さん、家賃のご提案も一緒にしてくださいました。今回の物件は生活保護も

視野に入れますので、生活保護の方でも入居できる家賃帯に設定。近隣競合物件とも

比較して、妥当なところをご提案いただきました。結果としては今ご入居されている方と

同じ家賃。私の想定とも合致しているので、それでいきましょうと方針決定しました。

また、広告料も2ヶ月ということで決定。札幌は単身の広告料がやたらと高いですが

ファミリーだとそこまでではないので、やはり買うならファミリーでしょうね。



まだご入居されて2年も経ってないので、室内は綺麗だと信じたいところです。

それなりの金額をかけてリフォームしてますから、いきなり汚いとショックでかいです。

律儀に退去予告の前に退去をほのめかす連絡が来ているくらいだから、そういう方なら

たぶん綺麗に使ってくださっているとは思うのですが・・・。



この物件、これで抱えている問題がまた増えました。

集合煙突の清掃問題

・先日ご入居されたお部屋の結露問題

・退去に伴う入居募集問題(New!)



安定していたんだけど、まあどこかが片付いたらどこかが別の問題を起こすのは

やむを得ないことと思います。一つずつコツコツ対処して、良い状態をキープできるよう

努力したいと思います。



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posted by ひろ* at 11:19 | Comment(1) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月29日

集合煙突の清掃できる方、急募!

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集合煙突の清掃という難しいお話が出てきてしまいました。管理会社さんも困っており

良い解決手段を知っている方がいたら是非ご教示いただきたいです。



先日、札幌6棟目の管理会社さんから連絡がありました。札幌6棟目のことでした。



札幌6棟目は築古のRCですが、2階建のアパートのような外観のRCという

ちょっと変わった物件です。築年数は40年を超えており、古さは否めません。

外壁は全部塗り直したし、室内もリフォームして綺麗にはしておりますけど、

元々の設備の古さは交換していないのでどうにもならないです。



古さの象徴(?)として、ストーブ関係があります。昔ながらのストーブなので、

集合煙突から排煙しています。今だとFF式が一般的で、煙突式のストーブは札幌では

見かけなくなっています。



この煙突式のストーブが厄介ものでして・・・。



今回お電話があった理由が、ストーブから異音がするという内容で入居者様より

連絡があったということでした。管理会社さんの調査により、既に原因はストーブの

煙突の中にすすが溜まっていることであると断定されているそうです。ただ、煙突の

清掃をする業者さんが激減してしまっており、見つけることができない状態だ、と。

特に札幌市内は全然見つからず、数件の便利屋さんしか作業できない、というのが

管理会社さんの調査結果でした。



電話してきたのは、私のつてで集合煙突の清掃ができる業者さんはいないか、という

ご相談でした。つてがあるかはわかりませんが、他の管理会社さんとか清掃業者さんに

聞いてみることは可能です。ちょっと確認してみましょうかねえ。



まずは私の中での管理会社さんツートップのうちの1社、札幌5棟目の管理会社さんに

相談をしてみましたが、パッと答えは出ず。担当の方が確認してみますという形で

応答いただきましたが、現時点でまだ回答はありません。やっぱ難しいんだろうなあ。



続いて、ツートップのもう片方である札幌7棟目の管理会社さんに相談をしました。

こちらも担当の方は知らず、管理の親分に確認して貰いましたが、やっぱり便利屋さんが

妥当じゃないですかねえ、という感じの回答。



こりゃあ苦戦しそうだ、ということで、昨夜から今朝にかけて、各物件の清掃をして

くださっている清掃業者さん、札幌8棟目の管理会社の社長、札幌10棟目の

管理会社の担当さんなどに順次声をかけているところです。

ねんしきが

こんなに面倒なことになるなら、いっそ煙突式からFF式に変更しちゃえば良いとも

思うのですが、以前見積を取った際に1台あたり40万とかすごい金額が出てきて

しまったので、これじゃ無理だと諦めた経緯がありました。その時も、煙突にすすが

溜まって故障するリスクがあると言う説明は受けていたのですが、今回その懸念が

見事に的中してしまった感じです。



全部屋FFストーブに変えたら160万だと、さすがに変えたくないですよねえ。

でも現実に、この異音問題を解決できないなら、変えざるを得ない日はやってきて

しまうのかもしれません。怖い・・・。



都市ガスの物件なので、プロパンガスの会社さんにその辺を持って貰うわけにも

いきません。じゃあ都市ガス→プロパンに変えるかといえば、年式が古いので

引き受けてくれるプロパンガスの会社さんがいないような気もします。



手詰まりだなー・・・。



というわけで、このブログを読んだ方で集合煙突の清掃ができるよと言う方、

あるいはできる業者さんを知っているよという方、是非ご連絡ください!

割と本当に困っているので、どうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする