2019年03月19日

修繕連発の札幌6棟目、今度は外壁が!?

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札幌6棟目、最近施工関係で何点か問題が発生しました。リフォーム済みの部屋の

壁紙がはがれている事案と、ストーブ設置事案の2つです。



札幌6棟目は現在1部屋の空きがあり、お申込を待っている状態です。

過去2回お申込があったものの、一組は保証会社さんの審査がNGになったのでお断り、

もう一組はピアノを置く設備投資が高すぎるという理由でキャンセルになりました。

先日、奥様は日本語ペラペラ、それ以外の家族は日本語を話せないというお客様より

結構確度が高そうな問い合わせがあったものの、それも結局申込には至らず、でした。



決まりそうで決まらない札幌6棟目ですが、リフォーム後の部屋にも若干ながら

問題が発生しております。個別に頼んでいる清掃業者さんが見つけたのですが、

部屋の壁紙の一部がはがれてきているという現象が発生しておりました。



施工不良かな?と気軽に考え、管理会社さんにその状況をメールで送付して対応を

お願いしました。この間リフォームしたばかりなので、これはたぶん業者さんの負担で

対応いただくべきだよね、と思ったので、そういう回答に期待しつつ。



管理会社さんからは「施工の不備に関してはこちらで修繕しておきます」という回答を

いただくことができたのですが、そこに対して不穏な一言がありまして・・・。



「外壁から室内に水漏れがしており、ボードが濡れている状況です」と。



なぬー、そうなるとただの施工不良じゃなくて建物の不良じゃないの。

ていうか、購入した年に管理会社さん経由で外壁塗装をして貰った認識なんだけど

その時にコーキングの打ち替えはしていなかったということ?

見積を見返してみましたが、コーキングの打ち替えは確かに項目に含まれておらず。

しまったなあ。これはこっちのチェックミスかもしれない。



管理会社さんの担当さんも、外壁塗装をやった時の方はもう退職してしまっています。

たぶん当時の状況を質問しても、回答はできないんだろうなあと思っています。

コーキングが含まれていない件について問いただしても仕方ないし、もう2年経ってる

ことから、その間に経年劣化した、施工から期間が経っているいる話だし勘弁してと

言われる可能性が高いと考え、ここは追及はしないことにしました。



管理会社さんからは、コーキング打ち替えで今回の下地の濡れが止まるかは不明、

もし止まらない場合は都度別のコーキングを交換することになってしまう、という

説明を受けました。他の物件でそんなようなことになって苦労したことがありますので

認識はしています。大丈夫です(?)



とりあえず、コーキングの打ち替え作業の依頼をさせていただきました。

これで止まることを祈りたいと思います。



それから、リフォームしたお部屋にはなんとストーブがありませんでした。

いくら事務所的に使っていたと言っても、それは問題あるんじゃないの?

札幌の冬は強烈に寒いので、室内にストーブは必須のはずですが・・・。



ここはかねてよりストーブを設置する必要ありという認識でしたが、見積がまだ

出てきておらず、宙ぶらりんになっておりました。



今回、管理会社さんからようやくこの見積が出てきました。灯油FF式のストーブを

新設する内容で、9万程度でした。この辺、正直相場も良く分かっていないので

それで対応してくださいとお願いしました。雑です、この辺。



ちまちまとお金が出ていく札幌6棟目。結局のところ、全部足し算すると、それなりに

お金もかかっている計算になりました。やっぱり中古はこの辺のリスクがあるので、

取得額を安くしておかないとキツイんだなと再認識。



いずれにせよ、入居者様にご不便をおかけしないよう、粛々とやります。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月02日

雪庇の被害、おそるべし。

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札幌6棟目、2つのお申込をいただいているお部屋で事故発生です。雪が溶けて

ガラスが割れてしまいました。



先日、管理会社さんから仕事中に電話の着信がありました。それも時間をやや空けて

2回連続で着信です。なんかまずそうな気がするので、仕事が終わったら速攻で電話を

かけ直そうと思っていたのですが、ちらっとLINEを見たらその件についての

報告が届いておりました。



管理会社さん曰く、急激に温度が上がり、雪が溶けて屋根から雪庇が落ちて、空室の

窓ガラスを割ってしまった、とのことです。あ、これがいわゆる雪庇の被害って

やつですか。実は初体験です、雪庇による事故。



知らない人のために軽く説明すると、雪庇は屋根に雪が積もり、その雪がせり出してきて

屋根よりもはみ出した状態になることです。雪の庇なので雪庇。

ググってみたところ、雪庇の写真が掲載されているサイトがありましたので、イメージが

わかない方はこちらをご参照ください。



この雪庇、重みで落ちたりすることがあります。歩行者に直撃したりしようものなら、

下手すると死亡事故になりかねません。雪庇が酷くなったら雪庇を落とす作業をしたり

最悪のことを考えて施設賠償責任保険に加入するなどといった対策が必要です。

たかが雪と侮ることなかれ。豪雪地帯特融のリスクがそこにはあります。



今回は管理側の想定以上に気温が上がってしまった、ということに尽きると思います。。

建物の裏手に落ちたので、歩行者の方や入居者様に対しての被害はなかったのが

不幸中の幸いでしたが、一歩間違えば大惨事だったかもしれません。







で、今回の被害は窓ガラスです。雪が落下して、ガラスに思いきりヒット。その重さで

ガラスが割れてしまったようです。あーそうか、この事故を防ぐためにコンパネが窓の

前に置いてあったんだけど、それを立てかけてなかったわけね・・・。

一応お申込もいただいているわけだし、さっさと直さないと。管理会社さんには

復旧の工事を依頼しました。



そしてこれ、完全に自然災害なので、火災保険の申請も行いました。これがダメって

言われたら、何を火災保険の対象とすればいいのやら、という内容です。きっと問題なく

保険金の支払に繋がるだろうと思います。とりあえず工事してしまい、その費用は

後から保険で回収する想定です。



ともあれ、重篤な被害が出なくてよかったです。雪の被害も侮れませんので、

補償や対策を万全にしたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:12 | Comment(1) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月01日

またまた濃いめなお申込が入ってきましたよ、と。

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札幌6棟目に新たなお申込が入りました。これまた方向性は違えど、濃い申込です。

でも今回の濃い申込の方が嬉しいかな〜・・・。



先日、かなり強烈なお申込をいただいておりましたが、結局この方は保証会社さんの

審査が通らず、今一生懸命保証人を探しているということでした。管理会社さんは

それに対して、見つかったらまた審査するので、一旦募集はオープンにするよと

伝えてくれたようです。ですので、今でもまだ募集中のステータスになっています。



今回、管理会社さんより「別のお申込が入りました」というお電話がありました。

「ただちょっと相談なのですが・・・」あ、またそのパターン?



今回は「グランドピアノを運び込みたい」という要望でした。え、アパートにそれって

重さ的にも騒音的にも大丈夫なの!?重さに関しては現在建築士さん?にアパートに

置いて大丈夫かを見て貰っているそうです。騒音に関しては、防音室のような形に

加工して利用するから大丈夫だということでした。



けっこうお金かかる話してるよね・・・。前に音楽のプロの方と話をしたことが

あるのですが、プロが納得する防音を設けようとすると、500万では足りないという

話をしておりました。やっぱりお金かかりますよね、この手の話。納得できます。

一体どんなマダムなんだろうと思いきや、若い方らしいです。一体何者なんだ。



前回の申込に比べたら断然いいと思います。そこまでお金をかけて、ホイホイと退去は

しないだろうという期待は持てますし、退去したとしても防音の設備が残るのであれば

ピアノ可のお部屋として募集することもできますし。なんならカラオケ練習OKとか

徹マンOKのお部屋という形で募集してもいいかもしれません(笑)



管理会社さんには、ピアノの重さ問題が解消できるなら進めていいですよと伝えました。

最近申込が成立しないケースが多いので、ここはひとつ頑張って決めていただきたい。

そんな気持ちで見守ることにしたいと思います。



しかし、なんでこう癖のある申込ばかり来るんだろうね、この物件。

生活保護、高齢者、ピアノ・・・。オーナーがゆるゆるの募集条件でOKですよと

管理会社さんに伝えているせいなのかも!?(どう考えてもそれが原因です)



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月14日

札幌5棟目にお申込をいただいたものの、属性がかなり強烈。

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札幌6棟目のリフォーム部屋にお申込が入りました。

が、なかなか強烈な申込でして・・・。



少し前になりますが、札幌6棟目の管理会社さんからお電話がありました。

お、札幌6棟目の話か?それとも札幌9棟目の話か?いずれにしても悪い話ではないに

違いないと直感的に思ったのです。何の根拠もないんですけど。



電話に出ると、担当者さんから「オーナー、お申込をいただいたのですが・・・」と。

対象は札幌6棟目のフルリフォームしたお部屋でした。ただ、何となく管理会社さんの

声が微妙に浮かない感じです。どうしたかな、これは?



詳しく話を聞くと、なかなか強烈な属性であることがわかりました。



お申込をいただいたのは、生活保護を受給する予定のご夫婦です。生活保護を受ける

前提であり、現在は無職です。貯金は多少あるようですが、今は貯金を切り崩して

対応しているとのこと。貯金がなくなったら生活保護を受けるということでした。

引越理由は通院の利便性を考えてとのこと。



そしてご夫婦とも障害を持っているとのこと。

ご主人は読み書きができないレベルで、奥様は精神系の障害と足腰が弱くて20分以上

立っていられない、というお話でした。読み書きができない障害って一体なんだろう?



私も今まで札幌では「え、その人入居させちゃうんですか?」とびっくりされるレベルの

お客様を受け入れてきましたが、今回は今までの人よりも更にレベルが高いです。

さすがに少し躊躇しました(それでも少しかよというツッコミは甘んじて受け入れます)



一番引っかかったのは奥様が精神系の障害をお持ちであるということ。内容によりますが

もし部屋で大声で奇声を発する類の障害であれば、他の入居者様にご迷惑をおかけする

ことになってしまい、退去を誘発する恐れがあります。



ただ、精神系と一口に言っても、症状は様々。札幌6棟目には既にお子様が精神系の

障害をお持ちのご家族がお住まいになっておりますが、特に問題を起こすこともなく

静かに住んでいただいております。一概に精神系だからとフィルタリングするのではなく

個々の症状を見ながら本来は対応したいところです。現実的にはそれも難しいと

思ってはおりますが。



管理会社さんは「お申込をいただいたこと自体は喜ばしいのですが、せっかく綺麗に

内装をやり直したお部屋なので、もっと属性の良い方にできれば住んでいただきたい」と

考えているようで、ちょっと歯切れが悪い感じになっているようです。



少し考えましたが、そういう社会的弱者の方を受け入れることも一つの社会貢献であり

何かしら問題が起こっても受け入れよう、と考えることにしました。不動産賃貸業を

営むだけの状況にある自分は恵まれております。恵まれているのだから、1部屋くらいは

社会貢献的な内容に使っても良いでしょう。もし他のお部屋にご迷惑がかかる可能性が

気になるなら、再契約を前提とした定期借家契約にしておけば良いと思います。

(管理会社さんがその手間をOKしてくれるならですけど)



でもさすがに、保証人なしで両者障害を持っているご夫婦を何もなしに受け入れるのは

難しいので、保証会社さんの審査を通せるならOKするということにしました。



それから1週間以上経過しましたが、この申込に関しては特に何も音沙汰がありません。

保証会社さん通らなくて流れたかな?と思い、管理会社さんに状況確認を行いました。



案の定保証会社さんの審査はNGだったようです。ただ、仲介業者さんはまだ諦めて

いないようで、保証人さんを探しているということでした。これは管理会社さんの

推測ですが、保証人さんを立てることができれば保証会社さんの審査が通るのでは

ないかということのようです。



頑張って探しているということは、うちが蹴ったら引っ越し先がないってことだと

想像できます・・・やっぱり大変なのね^^;

私は保証会社さんが通るなら受け入れちゃおうと思っていますので、何とかかんとか

審査を通してきてくれればと思う次第です。



なお、管理会社さんは「待っている間募集を止めるのは勿体ないので、先方了承の上で

募集は再開しております」と。抜け目ないですね。グッジョブ。というか最初から

契約するまで募集は止めない形式の方がいいかなとは思いますが(笑)



決まれば札幌6棟目は満室となります。

札幌5棟目の退去予告と札幌9棟目の5部屋空室という問題がありますが、繁忙期中には

片付かないだろうなあと思います。GWくらいまでに何とかなればいいな。



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posted by ひろ* at 05:55 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月24日

リフォーム完成!でもちょっと後悔も。

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札幌6棟目のリフォーム工事が完了しました。担当さんが変わると引継がされず、

また一から指示をしなくてはならないのを何とかしていただきたいところです。



大型滞納からの訴訟を経て、ようやく全額家賃が支払われた上で退去となった

札幌6棟目のお部屋。長期入居だったので経年劣化が見られ、そのまま貸すのは

難しい状況でした。よって、管理会社さんにリフォームを依頼しておりました。



見積が固まったのが11月半ばなので、そこから2ヶ月経ってようやく完成です。

以前同様のリフォームをお願いした時も、2ヶ月くらい確かかかってた記憶があります。

ただ、今回は後述する話でなかなか仕様を決められず、こちらでもたついてしまい

遅れた部分もありますので、そこは特にどうこう言うつもりはありません。



この管理会社さんに関しては、リフォームの発注の時も多少めんどくさかったです。

以前、同様のリフォームを2部屋やっているので、同じ仕様でお願いしますと依頼したら

しばらくして「床の色はどうしますか」的なメールが届きました。以前と同じでいいと

返答したところ「担当が変わった際に引継がされておらず、発注の履歴も社内に残って

いないので、同じというのができない」という連絡があり、なんだかなあと思った次第。



その時は仕事もくそ忙しくて、とても余裕がなく、型番なんか指定できるかー!と

放置気味になってしまいました。でも、いつまでも放置していると終わらないので、

思案した結果、当時のリフォーム完了の時の写真を送って「文句は言わないから

そちらの裁量でこの写真と似たような感じに仕上げてください」と伝えました。



前の時は初回だからということで、現地で細かく打ち合わせをして仕様を決めたのですが

その担当者さんが退職されて、あの時の頑張りは水の泡になったようです^^;

こっちで型番がついた見積を持っておけばよかったのかもしれません。そうすれば、

前回見積を送って「これと同じ型番で」と言えたわけですし。今回そうしておけば

よかったなあ。失敗した。



ともあれ、そんなやりとりがあった後、工事に入っていただき、先日ようやっと

完成したという連絡が入った次第です。2LDKのお部屋を住設交換なしで、

木部や建具の塗装、キッチンへのダイノックシート貼り、1部屋を和室から洋室へ、

壁紙とCF張り替え、お風呂の美装とドア交換、シングル混合栓への交換、畳の表替え、

その他諸々を行い、全部で65万弱でした。



ただ、写真だけで指示をした分、一部詰めが甘い箇所もありました。

前回、押入の扉にはグレーの壁紙を貼ってモダンな感じのアクセントにしていたのですが

今回その仕様は網羅されておらず、白で塗装しただけになっておりました。残念。

でもこれはこちらの指示が適切ではなかったのだろうと思います。このことで

管理会社さんを責めるつもりは一切ありません。次回気を付ければいいことです。



これで無事に募集できる状態になりましたので、次は募集活動の活発化を狙います。

売買をして物件を入れ替えているのですが、札幌6棟目と札幌9棟目は同じ沿線にあり

かつての札幌2棟目、札幌3棟目でさんざん営業して回ったエリアです。今でもまだ

仲介店舗に行けば、顔見知りの営業マンがいる地域。ここはそれを活かして営業活動を

行おうかと思います。3月いっぱいまでは営業マンの方も忙しいだろうし、4月に入って

早々に営業に行く感じですかねえ。地元で安い家賃を狙う層がターゲットになるはずで、

その場合はあまり繁忙期は関係ないというのが今までの経験から感じていることです。

だから4月早々でいいかなという感じですね。



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posted by ひろ* at 06:42 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする