2017年09月26日

生みの苦しみ?ようやく札幌6棟目に満室の目処が立つ。

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昨日もてんてこ舞いでした。その中でも、喜ばしい話に関して書きたいと思います。



昨日、昼休み、仕事の途中でコンビニに行く間、仕事の後で以下のような電話への

対応をしていました。



・ガスの切り替えの件で有人の投資家さんにご紹介いただいたプロパンガス会社および

 富山1棟目の管理会社さんと電話

・富山1棟目の修繕見積の出る時期の確認のために富山1棟目の管理会社さんと電話

・ようやく入居申込をいただくことができた札幌6棟目の管理会社さんと電話

・前に名刺交換したことがある業者さん(それも2社)からの電話

・本日の銀行さん訪問の件で各訪問校さんへのアポ取り

・先日契約した戸建の融資の件でやりとりしている金融機関さんと信さ状況に関して

・本日の銀行訪問のために義母と準備するものの確認



その中で、一番収益に直結しそうな話として、札幌6棟目の申込という明るい話題が

ありましたので、そこについて本日は書きます。



土曜日になじみの仲介業者さんからお電話がありました。久しぶりの電話だったのですが

内容は札幌6棟目にご夫婦お客様を紹介したい、と。当然ながら私は聞きましたよ。

「今回はどんな難ありの方ですか?」と(笑)



今回は高齢のご夫婦でした。70代です。うーん、孤独死とかちょっとだけ気になるけど

ご夫婦でお住まいになられるのであれば、変死になるまで放置はされないことでしょう。

多少のリスクヘッジができるなら、なかなか家を借りられないお客様を受け入れることも

(偽善かもしれませんが)社会貢献ではないかと私自身は思っています。



引越の理由は娘との別居でした。今までは娘と3人で暮らしていたということですが、

娘さんが彼氏と同棲するということから、両親が近所に別居する形で動くことになった、

ということです。引越の理由としてはまあ妥当と言えば妥当ですね。ただ、私が娘の

立場だったら、親じゃなくて自分たちが引っ越そうという発想になると思いますが。



募集していた家賃よりも3000円ダウンの家賃交渉がありましたが、ここは想定内。

ちょうどその家賃になると、生活保護の母子家庭の家賃帯になりますから。

あとは10月後半入居予定なので、10月中フリーレントをお願いしたいと。

まあそれもOKとしました。いつも紹介してくれる方なので、サービスです。



ただ、札幌6棟目はここ1年以内に管理委託した管理会社さんです。私のゆるゆる審査を

本当に受け入れてくれるのだろうか、と。そこがわからないんですよねえ。でもまあ、

割と属性悪い人も受け入れているという話は前にしていたし、管理物件も築古木造が

多いので、たぶんオッケーしてくれるんじゃないかな、と。

まずはメールで日曜日に内見があるということだけ伝えました。



そして日曜日。仲介業者さんから連絡がありました。申込いただきました、と。

さすがですねー!素晴らしい。あとは私が管理会社さんにどのように話を通すか、です。

早速電話して、こういう条件でこういう感じの方なんですけど、審査的にはどうです?

という感じで。



管理会社さん、なかなか柔軟でした。娘さんがちゃんと対応してくれるなら問題ない、と

回答してくださったのです。この条件で受けてくれるとは、割と私のやり方に合っている

管理会社さんなのかもしれません(笑)



一応、娘さんの対応次第という条件はついていますが、よほどのことがない限りは

大丈夫かな?と勝手に思っています。逆に娘さんの対応がいまいちだったら、確かに

この人は入居してもらうわけにはいかないよね、とも思いますから。



そんな感じで、購入から8ヶ月、リノベから4ヶ月。ようやく満室の目処が立ちました。

ちょっと難産だったけど、これでようやく落ち着いた感じです。



これで残りの空室は・・・あうー、9月に買った物件が空室ばかりだったから、

どんどん増えていってます。札幌だけで言えば、札幌3棟目2室と札幌7棟目2室、

それに札幌5棟目1室です。ちょっと空室率高すぎるなあ。頑張らないと。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月22日

複数の目を入れることの効果を実感。

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昨日「札幌6棟目の空室が気になる」とブログの最後に書きました。

何かの虫の知らせだったのかもしれません。



札幌5棟目〜札幌7棟目までは、管理会社さんの清掃とこちらで独自に手配した清掃の

2本立てで清掃を入れております。コストダウンの意図や入居者様により快適に過ごして

いただけるよう清掃頻度を上げているという意図も勿論ありますが、それ以外に複数の

目を物件に常に入れておきたいという意図もあります。



管理会社さんに全ておんぶにだっこするのはとても楽です。ただ、私は遠隔大家なので

あまり管理会社さんに依存しすぎると、その管理会社さんがちょっと間違ったことを

していても気づかなくなってしまいます。私はそういう管理会社さんとはお付き合いは

していないと一応胸を張って言えますが、遠隔丸投げの場合は管理会社さんがやりたい

放題になるケースもあると聞いています。

(そもそも丸投げで気づかないことがないくらい札幌に通っている私・・・下手したら

 東京の物件よりも現地見てますよ、ほんと)



複数の目を入れることで、違った視点で物事をとらえることが出来ます。

私も「なるほど、そういう見方があるんだなー」と気が付くことができるので、

その点も勉強になっています。



とまあ、ちょっとコストはかかるけど、第三の目を入れることの重要性を語ったところで

それに関連した本日の本題です。



札幌6棟目の清掃報告が、こちらで依頼している清掃業者さんよりあがってきました。



虫の死骸

「床のいたるところ虫の死骸多数ありました。小さい蜘蛛が見る限りでも5匹いました。」



うーん、前回札幌に行ったときは、札幌3棟目&7棟目の管理会社さんと会っただけで

札幌6棟目の状況までは見ていなかったです。しまった!サボらず回っておけば

よかったです。



洗濯機の排水口

「水回り乾いてしまうのでラップしてもらったほうが良いかと思います。」



しまった、だいたい当たり前のように水廻りにラップしてくれてると思い込んでました。

ラップしてもらうように伝えなくては!



菊割れ

交換を依頼していた菊割れが交換されておらず、なんか汚らしい印象のままでした。

これも再度交換を依頼しなくては。



上記状況、取りまとめて管理会社さんに伝達しました。

早めに対応して貰えるよう、昼休みにでも電話かけておこうと思います。



管理会社さんも、多数の物件を管理しているので、たまにはこういう管理不行き届きが

出てしまうのも仕方ありません。それをフォローするためにも、こうやって複数の目で

チェックする必要があるのだと思っています。



次のてこ入れターゲットは札幌6棟目だな・・・やっぱり。



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posted by ひろ* at 07:31 | Comment(1) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月28日

外壁塗装も無事完了!あとは館名変更と客付のみ。

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札幌6棟目の外壁塗装が無事に完了しました。綺麗でいい感じになりました!



いろいろとリフォームの進捗が遅くて悩ましかった札幌6棟目。購入から半年が

経過しましたが、当初考えていた大規模修繕をようやく終わらせることが出来ました。



前回のブログで内装までは終わっていたけど外壁塗装が終わっていない、という話を

書きました。管理会社さんに確認したところ、天候不順で終わっていないけど、

もうすぐ終わりますということでした。



ちなみに前回見に行った時に、一部住宅設備(灯油タンク)がさびているのを発見。

ここもみすぼらしいのでついでに塗ってほしいです、必要なら追加費用も考えますので、

と伝えたところ、工事が遅れた件もあるのでできるだけサービスで塗ってもらえるよう

お願いをしておきます、ということを言っていただきました。



そして先日、札幌出張した際にその現場を見てきました。



三度目の正直(だったっけ・・・回数もう忘れたよ)で、今度こそ足場も取れて外壁は

綺麗になっておりました!デザイナーさんに色指定して貰っていたのですが、やっぱり

プロの仕事は素晴らしい。雰囲気が見違えるようになりました。



こちらの出していたオーダーは「生活保護の母子家庭の方がターゲットの物件なので、

家庭的で安心感のある色合いがいい」という内容でした。それに対して、6つもの案を

出していただき、義母や嫁ちゃん、管理会社さんなど巻き込んで皆で決めた色に

塗装をしてもらいました。いい感じの色になってよかったです。これでローン返済まで

たぶん何もしなくても大丈夫かな。鉄部の塗装くらいは必要かとは思いますけど。



お願いしていた灯油タンクの件は残念ながらまだ完了しておりませんでした。

管理会社さんに確認したところ、依頼したタイミングが塗装終了直後だったので

現場で一緒に塗ることが出来ず、別のタイミングで対応するとのことでした。



そしてこの時、管理会社さんから別の相談をされまして・・・

こちらで依頼していない内装工事を業者さんが勘違いして勝手にやっちゃった、と。

内容としては畳の表替えです。うーん、そうかー・・・。



管理会社さん的には

・オーナーが発注したものではないから、支払しないと突っぱねることも可能だと思う

・もしそこをご容赦いただけるなら、全額とは言わないので少し負担して貰えると助かる

というような感じでした。



内装工事に関しては、だいぶ遅れてしまっていたというのもありますから、ここで

思い切って突っぱねても良かったのかもしれません。でも板挟みになって大変なのは

管理会社の担当者さんです。浴室の壁の工事も多少サービスして貰いましたし、

今回はこちらが折れてもいいのかなと。



管理会社さんと会話をして、実際かかった金額そのままではないけど、客付がこれで

多少早くなるかもしれないので、家賃1ヶ月分までは費用負担しますと申し出たところ

担当の方は業者さんに対して話がしやすくなったと喜んでくれました。

素直に全額払わない私もケチだよねえと自分で思ったりしますが・・・^^;



あとは物件名変更と物件の看板のデザインです。これが終われば本当の意味で全部完了。

こちらの進行もやや遅れていますが、お願いしているデザイナーさんがいろいろと仕事を

抱えていたり体調を崩していたりで、まだ終わっていません。近々取り掛かるという

連絡がありましたので、じわっと進んでいくことでしょう。焦らず待とうと思います。



閑散期だからか、なかなか最後のお部屋の申込が入ってきません。

ハード的な部分は一通り完了しましたので、ここからは客付営業をより強化していく

必要があるのだろうと思います。来月、むこうで営業してくるかなあ。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月05日

外壁塗装と室内修繕の完了状況の確認。

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札幌6棟目の工事進捗状況を確認してきました。

なんか、こんなことばかりしている気がする(苦笑)



札幌6棟目について以前触れたブログでは、内装工事も終わり、外壁塗装も6月中には

終わるだろうねーなんて感じで話をしておりました。しかし、現実はそう甘くなく・・・



まず、前述のブログを書いた日に現場を訪問してみたところ、浴室パネルの交換が

まだ終わっていませんでした・・・

リフォーム終わらず

これの出来栄えを見に来たのに、それができてないってどういうこっちゃねん。

管理会社さんに電話で確認したところ「部材の発注ミスで工事がまだ終わってない模様で

申し訳ございません」と。まあミスは誰にでもあることなので仕方ないのですが、

できればこれを見に来るって言っているんだし、事前に終わってないって一言言って

貰えたらよかったなあ、と思いました。そもそも工事がなかなか進まないって言って

気にしているんだし、こっちも。



その後管理会社さんから、今回こそ終わったという話と、キッチンのパネルの色合いを

指定のものと違うものにしてしまったので、確認してほしいという話がありました。

キッチンパネルは真っ白に塗装してしまい、他の塗りと合わせてコストダウンしようと

話をしていたのですが、写真を見るとなぜかダイノックシートが貼られていました。



「指定と違うので業者にやり直しさせます」と言ってましたが、まあこれはこれで

よさそうな雰囲気にも見えたので、とりあえず現地を見て判断するからと伝えました。



そして外壁塗装についても、今回札幌で現地確認するまでには終わっていると思います、

と言っていただけていたので、これで札幌6棟目の修繕関係は全部チェックできそうと

判断しておりました。



さて、そんな前置きがあった上での札幌訪問です。

現場に行ってまず目に入ったのは・・・

外壁塗装終わらず

終わってないやんけー!orz

まったくもって、どうなってんだ。速攻で管理会社さんに電話をかけたところ、

「すみません、天候不順などもありまして・・・」と。

まあしょうがないんだけど(以下略)



内装に関しては、今度こそちゃんと終わっていました。

お風呂完了

お風呂に関しては、側面のパネルを交換してしまったがゆえに、浴室自体の黄ばみが

かえって目立つ結果になってしまいました。これだったらポリパテで埋めた方が

見た目もコストも良かったなあという感じで。



もし今後、同様の事例が発生した場合は、高くてもユニットバス自体を交換すべきだなと

理解しました。また一つ賢くなったよ!



それからキッチン。

キッチン

いや、これはこれで全然問題ないと思います。落ち着いていますし。

業者さんもせっかく貼ったダイノックをはがしてまた塗るとか不毛だと思いますし、

嫁ちゃんにも確認の上、これはこのままでいいということで判断しました。



ざっと見て、外に置いてある灯油タンクがけっこうサビサビになっていましたので

ここは外壁塗装のついでに塗って貰えませんか?ということを管理会社さんに

依頼しました。ある意味、まだ工事が終わっていなくてよかったです^^;



また、内装写真の差し替えができているかをざっくりチェックして、一部仲介業者さんの

サイトの写真が古いままであることに気が付きました。こちらも管理会社さんに伝えて

差し替えを依頼するようにお願いしました。



あと1部屋、外壁塗装と室内修繕の効果が出て決まるといいのですが。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月11日

外壁塗装・内装工事・館銘板設置などの状況を整理する。

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札幌6棟目の外壁塗装の発注をしました。6月中に終わるかな?本日打ち合わせます。

内装工事も遅ればせながらようやく完全に完了。これも本日様子を見てきます。



1月末に購入した札幌6棟目。4部屋の小さなアパートで、購入当初2部屋埋まっており

残り2部屋をリフォームして賃貸付けをしておりました。リフォームにやたらと時間が

かかってしまい、前回の札幌入りの時はまだ浴室の工事など完了しておりませんでした。



とはいえ、ほとんど完成に近くなっており、内見にも十分対応できる状況ではあります。

特に決まったとか内見があったとか、そういう話も今のところ来ておりませんので、

状況がどうなっているのか、問い合わせ数など諸々確認しなくてはと思っています。

その辺、聞かないとなかなか報告として挙がってこないですからねえ・・・。



内装は既に仕上がっているはずなので、お風呂場の仕上がり具合もチェックしないと。

今回、お風呂の壁が膨らんでしまっているところをポリパテで埋めて平らにする

予定でしたが、業者さんが値段据え置きでいいからユニットバスの一面だけ壁を上から

増し貼りする方法を試させてほしい、ということでした。本日その結果のチェックを

してきたいと思っています。良い具合に仕上がっていればいいのですが。



あと、外壁塗装ですね。この物件、外壁だいぶ傷んでます。何年か前に塗ったという

話を聞いていましたが、とてもそんな風には見えません。一体なにをどう塗ったら

こういう仕事になるのか、と思ってしまいます。これに対しても、今後10年は問題なく

使えるように、一気に外壁塗装をしてしまおうとしております。



今回はいつもお願いしているデザイナーさんに、写真を加工して貰い、色パターンの案を

いくつか出していただき、その中で気に入ったもので塗装するという流れを取ってます。

デザイナーさんには色番号まで含めて指示だしをしてもらい、その通りに業者さんが

塗るという形にすれば、イメージと違うものができる心配もありません。



今回は「生活保護受給家庭や母子家庭、高齢者など、一般的に社会的弱者と思われる方が

家に戻ってきた時にほっとする色合い」にしたいというリクエストを出しましたので、

温かみのある色合いで提案してもらいました。管理会社さんや嫁ちゃんなど周りの人に

アンケートを取り、あとは自分の好みを加味して、一番よさそうな色をチョイス。

それに沿ってデザイナーさんに色番号の指定をしてもらい、施工業者さんに回しました。



一応、前に聞いた時は6月中に終わると言ってましたが、その予定で変更ないかを

改めて確認しておかなくてはなりません。修繕分も含めて融資を受けておりますので

金融機関さんにも「いつ終わりますか?」と確認を促されています。早いところ修繕して

お金を払って、すっきりと募集をしたいところです。



あとは館名変更と館銘板の設置が残作業。こちらもデザイナーさんに看板デザインの

提案と看板作成をお願いしています。これで購入からずっと懸念していた内容が終わり

なんとなく「ああ、自分のものになったなあ」と思える時が来るのだと思います。



新規物件の購入にばかり目を向けていてはダメで、既存物件のメンテナンスも必要です。

釣った魚に餌をやらない経営では、うまくいくものもうまくいきません。

釣った魚をしっかり育てていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする