2020年09月27日

札幌5棟目にもお申込受領!ありがたし。

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札幌6棟目、速攻で満室に返り咲きになりそうです。申込いただいたと連絡ありました。

問い合わせたくさんある、という言葉は伊達じゃなかったようです。



昨日のブログでちらっと「他にも申込を貰った部屋がある」ということを書きましたが、

今日はその話題です。部隊は札幌6棟目。先日空いたお部屋に速攻でお申込をいただき

あっさりと満室に返り咲きました。そんなにパフォーマンス良かったっけ?この部屋。

嬉しい誤算です。



札幌6棟目は先日退去立会が完了したばかり。前回お申込いただいた方は残念ながら

ご家庭の事情もあり3ヶ月での退去となってしまいましたが、それゆえにお部屋は

綺麗に使われており、特段内装の必要はないといったところでした。せめてもの救い。



管理会社の担当さんは「問い合わせはあるのですぐ決まると思います」との発言。

彼はサービス精神がとても旺盛な方です。前職も営業マンだったし。ですので、

悪気はなく若干のリップサービスが入っているんじゃないかと思って聞いてます。

札幌9棟目も「テナントは毎日のように問い合わせが入ってます」と言ってますが

未だ決まってないですしねえ。

(この件に関しては後で資料を見せて貰ったら、レインズ的なサイトで毎日資料が

 ダウンロードされてる、というだけでした。間違ってはいないけど・・・笑)



ですので、今回の「問い合わせ多いです」もどこまでのレベルでそれを言っているかは

わからないなあと思っていました。



ただ、空室になったら内見の問い合わせがあったという具体的な話は一ついただいて

いましたので、今回はあっさり決まるのかも、という予感がなかったわけではないです。

その具体的な問い合わせは、80代の高齢のご夫婦の内覧は可能か?というもの。

パッと聞いた感じ、大丈夫かなー?と不安になりますが、ご夫婦なので孤独死ってことは

ないだろうと言う想像は出来たので、OKの方向で回答しました。



ただ、何も考えずに受け入れるのもなあと思い、高齢者賃貸に詳しい方に話を伺ったりも

しました。近所にお子様などの面倒を見てくれる近親者の方がいたり、ケースワーカーの

方がいたりする場合は、見守りサービスなど併用しつつそういうキーマンになる方の

連絡先を押さえれば、問題が起こっても対処できますよ、ということを教わりました。

なるほど、もし申込が来たらそのパターンで対処しようと思います。感謝感謝。



そして退去から数日が経過したある日。管理会社の担当さんからLINEにて

メッセージをいただきました。



「入居申込いただきました」



有言実行!ありがとうございます!ちょっとでも疑ってしまいごめんなさい!



この物件、駅からは遠いものの立地は悪くない場所で、2LDKという間取りも

ニーズにマッチしています。でも、駐車場がないという致命的な弱点がありまして、

結果として車の利用がない生活保護の方がメインターゲットになっております。



今回のお申込も、生活保護の方でした。80歳近いお母様と同居される息子さんの

お二人暮らしで、契約主は息子さんと言う形になります。生活保護ということなので

家賃滞納もないでしょうし、保証会社さんさえちゃんと通ってくれれば問題はないかなと

思う次第です。



稼働率も低空飛行の中、こうやって退去後すぐにお申込をいただけるのはありがたく、

頑張っていただいている管理会社さんに深く感謝いたします。



現在、空きがあるのは札幌5棟目、札幌7棟目、札幌8棟目、札幌9棟目です。

札幌8棟目と札幌9棟目は心配なのでフォローを手厚く、札幌5棟目は物件の

スペック的には心配ですが、管理会社さんが優秀なので放置でもいずれ決まると

思います。札幌7棟目は管理会社さんもスペックも安定なので問題ないでしょう。



こうしてみると、いかにして札幌8棟目と札幌9棟目を埋めるかが勝負ですね。

大々的にキャンペーンでも打っちゃおうかしら?



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posted by ひろ* at 10:12 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月19日

退去立会と最近の問い合わせ。

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札幌6棟目の退去が完了しました。特に問題もなく(入居期間3ヶ月だからねえ)

すぐに募集を始められる状態とのことで、良かったです。



先日ブログに3ヶ月で退去予告が届いてしまった話を書かせていただきました。



この退去、私以上に怒っていたのは管理会社さんの担当の方です。私は賃貸物件で

ある以上退去が起こるのもやむを得ないと思っていますが、担当さんはこの方の事情を

心配して、割と細かいリクエストにもいろいろと頑張って応えてきたとのことで、

「裏切られた」という気持ちが強かったようです。「悔しいです」を連呼してました。



お子様にアレルギーがあるから除草剤を散布しないでくれと言われ、手で草をむしったり

結露とか設備不具合とかも初期段階で連絡をがある(管理会社さん曰く「神経質」)ので

できることはDIYで何とかしたり、私が手配している清掃業者さんの車があることを

不審と思い管理会社さんに連絡してきたのに対して、私にも連絡を取って事実確認の上

本人をフォローしたり・・・。かなり色々やっていたようです。



それもこれも、安定入居に繋がってくれればという思いで頑張って対応したのに、

結局3ヶ月で退去か!ということで本人はかわいさ余って憎さ百倍の状態になって

閉まっているようです。逆に私がなだめる役になってしまいました。



こういう熱い思いで管理してくださるから、この担当さん好きです。ありがたいです。

でも退去されるまではお客様なので、落ち着いて対応してくださいね(汗)



そんなモードで、先日の退去立会も行かれたのですが(鬼になってぶんどってくる、と

息巻いていたので逆に私がなだめました・笑)、結果としては「請求するところが

全くないくらい綺麗に使ってくださっていました」とのことでした。

いや、むしろそれでありがたいです。



短期退去なので、短期解約違約金を入居者さんに対して請求、更に仲介業者さんから

仲介手数料が半額返金されるということでした。広告料2ヶ月に対して、1ヶ月が

戻ってきて、更に1ヶ月入居者さんから回収。手数料負けすることなく終われたので

まあ良しとしたいと思います。不動産賃貸業も慈善事業ではなくお仕事ですので、

タダ働きはご容赦いただきたいものです。



後続の募集についても、そこそこ快調なようです。管理会社の担当さん曰く、

問い合わせは多いからすぐ決まるだろうとの見解でした。でも、担当さんは少しだけ

調子がいいところがあるので、楽観的に見すぎてるんじゃないかなと秘かに思ってます。

札幌9棟目のテナントさんの時も「問い合わせはありますから大丈夫だと思います」と

言いながら、実態としてなかなか決まってないですし・・・。



ただ、本当に具体的な問い合わせもあるようで、80代の老夫婦で近所に住む娘さんが

連帯保証人可能という形で内見可能か、という問い合わせはあったそうです。

80代か〜・・・。管理会社さんは「そこまでリスク取らなくても決まると思います」と

言ってましたが、こういう相談でも柔軟に受けますよという姿勢を見せることも大事。

仲介業者さんに対してのインパクトは残りますから。



この件に関しては、その道のプロの方に色々とお話を聞かせていただき、こういう

条件であれば受けられます、という回答をしました。たぶん、この仲介さんも

内見OKという回答で喜んだのではないかと思います。どの物件に当たっても、

内見すらさせてくれないと嘆いていたようなので。



札幌の空室が拡大傾向なので、とりあえず埋める!という目標で頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:34 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月12日

え、3ヶ月で退去予告出されちゃいました!?

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札幌6棟目、先日ご入居いただいた母子家庭の入居者様が9月で退去になるとのこと。

ちょ、ちょっとだいぶ早くないですか!?辛いなあ・・・。



4部屋の小さなアパートの札幌6棟目。生活保護の方向けに展開しております。

現時点では満室で推移しており、入れ替わりも比較的少ない物件で安定感があります。

ちょっと重めな生活保護の方を入れた時に、最終的に認知症を発症してしまって

支払能力がなくなってしまい退去、内装がドロドロになっていたけど支払能力がなく

10年かけて支払うみたいな謎の取り決めが役所を介して取り交わされる、という

事案とか、滞納で裁判をしたりとか、そんな事案こそありましたが、比較的札幌の中では

平穏な物件と認識しています(感覚が麻痺しているという指摘は受け付けます)。



札幌6棟目は立ち上がり当初と今で管理会社さんの担当の方が変わっておりまして、

この変わった担当さんがフットワークが軽くてレスポンスが早いのが素晴らしいです。

不動産業界自体の経験はそんなに長くない方なので、時折怪しい動きをすることも

あるのですが、指摘したらすぐ是正してくれるので問題なし。満足しております。



その担当さんから、先日ご入居された札幌6棟目の入居者様からリクエストが多く

けっこう現場に足を運んでいるということを聞いておりました。聞こえてくる話から

それを察したという方が正しいかもしれませんが。



引越の経緯を聞く限り、神経質になるのはやむを得ないだろうと思いますし、

担当の方もそれで安心して入居していただけるのであれば・・・という思いで

いろいろと面倒を見ていたという話のようです。



私が知っている限りでは、以下のような連絡があったようです。

・結露がかなり出る(これは建物の欠陥かもしれないので当然出動になります)

・薬品に弱いので除草剤は使わないでほしい(管理担当の方が手で草むしりしたとか)

・怪しいレンタカーが停まっていて怖い(私が独自に依頼している清掃の車でした)



引越理由から、これまでに大変な思いをされてきている方であろうと推察できますので

管理会社の担当さんもできるだけ力になろうとしてくださっていました。呼び出しの

頻度がかなり多かったようですが、それも長期入居に繋がるならとできる限りの

フォローをしてくださっていたそうです。



そんな話からの突然の退去予告。私以上にショックを受けていたのは管理会社さんお

担当の方でした。ほとほと参ったという感じの声で昨日お電話をかけてきてくださり

3ヶ月での退去になってしまった、申し訳ない、と。



私も退去がまた発生したことに頭が痛くなりましたが、それでもすぐ気持ちは

切り替えました。引越の理由も伺いましたが、先方の引越してきた理由やこれまでの

問い合わせからすれば、やむを得ないものだと思ったためです。



でも、それって申し込む前から分かっていたことだと思うんだけど・・・



管理会社さんがその疑問に答えてくださいました。ご本人は緊急の引越で、とにかくまず

引越をしなくてはならない状況だったため、支援団体の方に依頼をして家を手配して

いただいたということです。だから、本人の希望は反映されていなかったようです。

入居してみて、やっぱりその条件が満たされていないことが不安を増大させるという

判断に至ったものと思われます。



先方の事情は理解できるので、もはややむを得ないものとして私は割り切れています。

ただ、ちょっとキツイなと思うのは、広告料。2ヶ月の広告料を払っておりますので、

3ヶ月で退去されるとほとんど利益なしです。



ここについては、管理会社さんから「3ヶ月での退去なので1ヶ月は広告料を

戻して貰えます」という話がありました。戻される方はたまったものではないだろうと

申し訳ない思いはありますが、そういう約束にしておかないと、ダミーの入居者様を

斡旋して、1ヶ月で退去させて広告料を荒稼ぎ・・・みたいなこともできてしまうので、

抑止力として採用されている札幌では一般的(だと思っている)な条項です。

申し訳ないですが、こちらもビジネス上の損失が出てしまうので、適用させて

いただくしかないでしょう。。。



短期なので部屋も特に汚れていないと思います。修繕自体はさほどかからずに、すぐに

募集を開始できるのであれば、まあ良しとします。今なら時期はさほど悪くないです。

9月〜10月でうまく決まってくれればいいな、と。



連日、退去だの入居キャンセルだのといった話題が続き、いささかガッカリですが

不動産賃貸業はもぐらたたきと同じです。一喜一憂せず、淡々と空室を埋める作業を

繰り返すということで。腐らずに頑張って埋めようと思います。



しばらくは札幌の空室対策で忙しくなりそうだなあ、これは。

多少利回り低くても新築築浅にシフトしようかなあ?実質利回り変わらないんじゃ?



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(1) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月03日

札幌6棟目、入居申込をいただき満室返り咲き。

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札幌9棟目の退去と同時に、札幌6棟目のお申込の連絡も管理会社さんからありました。

このご時世にありがたいことです。感謝感謝。



札幌9棟目と札幌6棟目が同じ管理会社さんで、両方とも同じ担当さんが面倒を見て

くださっています。コミュニケーション能力が高く、フットワークも軽いです。

たまに経験不足からくる判断ミスとかもありますが、そういうのは今後に活用して

くださればいいこと。次から改善するという気持ちを持って頑張ってくださっている

この担当さんの動き、私としてはとても助かっています。



今回は札幌9棟目の退去予告という残念な話題がメインでしたが、同時に札幌6棟目の

入居申込という嬉しいお知らせも届けてくれました。



札幌6棟目は家族みんなで障害を持つご家庭に貸しておりましたが、当事者がボケて

しまい、家族だけで暮らすのが困難になり、施設に入ることになってしまいました。

退去時精算がとんでもないことになり、担当さんが大変苦労されながら、なんとか

話をまとめて分割払いして貰うことになった次第です(10年くらいかけて・笑)



その後、原状回復を済ませて募集に入っていましたが、新コロのせいで内見が

キャンセルになったりで、あまり振るわない状況が続いておりました。

普段だったらもうちょっとサクッと決まる案件なんですけど・・・参ったなあ。



と思っていたのですが、ひょんなことで申込が入ったということ。良かったです。

最近退去ばかりで入居の快音が聞けておりませんでしたから。



今回のお申込は・・・安定の訳あり系。都内かどこかでDVを受けて札幌に避難を

してきたご家庭だと聞いています。うちの物件、場所や間取りから考えると駐車場が

ほしいところなのですが、それがないため生活保護の母子家庭をターゲットにして

募集しております。今回、きれいにそれがハマった感じです。厳密には母子家庭では

ないですが、車がないならちょうど都合がいいかなと。



ファミリー物件が全然動いていないこのご時世に、入居申込いただけてありがたいです。

そしてある意味狙い通りのお客様に選んでいただき、作戦としてもあっていたという

ことがわかり、一安心。家賃交渉とかも特になし。ありがたいことです。



保証人はお父様がOKしてくださっているようですが、なにぶん年金暮らしをしている

高齢者の方だったので、これだけだと心もとない感じと管理会社さんは判断された模様。

保証会社さんの審査を必須にして、通ればOKということで段取りしているとのこと。

適切ですね。私も其れがいいと思います。民法改正もあり、今は保証会社さんを確実に

入れた方が良いと私も判断しています。



こんなご時世なので、いただいた入居申込は出来る限り丁寧に対応し、逃さないよう

一つ一つをモノにしていかなくてはならないと思います。

こういう時にご紹介いただける仲介業者さん、話を取りまとめるよう尽力くださる

管理会社さんに感謝しながら、吉報を待とうと思います。



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posted by ひろ* at 12:13 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月15日

機転を利かせてくださるパートナーの存在に感謝。

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新コロのせいで問い合わせが弱含みになっている札幌6棟目の空室。他で使っていた

ガスコンロを流用・設置して貰いました。少しでも好転することに期待したいです。



札幌6棟目は2LDKのファミリー間取り。場所は悪くないのですが、駐車場がないため

狙える客層がどうしても生活保護の方に偏りがちです。それでもこれまでは問題なく

埋まっていたので、まあ順調な部類に入るだろうと考えておりました。



しかし、新コロのせいで内見が飛んだり、問い合わせが目に見えて減ってきていたり、

といった報告を管理会社さんから受けるようになり、空室を埋めるという観点でも

状況が厳しくなってきているようです。



それとは別件の話を急に差し込みますが・・・札幌市内で転貸で民泊を運営していたのを

全面撤退することにしました。昨年、一部撤退は済ませていたのですが、それ以外の

ものも含めて全て撤退と言う判断をしました。新コロの前から収支が微妙だったので

いい機会なので全部やめよう、ということです。



民泊部屋の賃貸を止めるため、解約の手続きを取りましたが、運営代行業者さんから

「部屋の家具を撤収させないといけないんですけど・・・」とのご連絡。こちらの

会社さんにお任せすると、1部屋あたり5万+税で対応しますというご提案でした。



ちょっと考えましたが・・・ピンときたのは札幌物件の清掃をお任せしている業者さん。

リサイクルショップとのつながりも強く、自社で倉庫を持って家具や家電をストックして

いるという話も聞いたことがあります。うまいことやってくれるんじゃないかな?



早速清掃をしてくださっている社員さんに連絡を取り、事情を説明して処分の見積を

依頼しました。「少なくとも5万以下にはできます」と仰るので、じゃあよろしくと

いうことで一任。民泊運営代行の業者さんの担当の方とも面識があると言うことを

仰っていましたが、念のためこちらで運営会社さんと清掃業者さんをつないだ上で

対応していただこうと思った次第です。



運営会社さんには連絡して了承の旨を取り付けましたが、その後またサラリーマンの

お仕事に戻ってしまいました。夜、少し休憩している間にLINEグループを造ろうと

思ったのですが、その前に清掃業者さんからの着信が。



「札幌6棟目の空室にガスコンロ設置させていただきました」



お!?ちょっと待てちょっと待て、話の展開が早すぎてついていけてないぞ?



詳細を伺うと、以下のような流れで既に動いていると言うお話でした。

・民泊の運営会社さんとコンタクトを取り、運営状況を確認→募集終了の状態

・運営会社さんに鍵の開け方を教わり、その日のうちに売れそうなものだけ搬出

・ガスコンロは都市ガス仕様だったので、札幌6棟目の空室に設備として設置した方が

 客付に有利と判断、設置を実施



確かに、札幌6棟目の空室はきっと設備が設置されていた方が有利だろうと思います。

この清掃業者さんは仲介業者さんとしての仕事もしているため、客付のことも考えて

能動的に動いてくださるのがありがたいところ。だから、私が札幌6棟目にガスコンロを

回した方がいいと思いつかなくても、現場判断で適切に動いてくださいます。

遠隔でも安心して運営できるのは、こういう形で私のことを支援してくださる方が

現地にいらっしゃるからです。感謝申し上げます。



でもあれだ、札幌6棟目の管理会社さんに先に連絡してから運び込みたかったから、

次は実行前にLINEでいいので一言連絡ください(笑)



というわけで、後追いかけになりましたが、管理会社さんに状況を連絡してガスコンロを

付属設備として追加するよう依頼しました。管理会社さんからもすぐに了承の返信を

いただきました。ありがたいです。



これで改善になるのかは正直わかりませんが、多少の効果はあるでしょう。

比較検討とかになった時の一押しになるかもしれません。期待したいと思います。

そして、能動的に動いていただける清掃業者さんに改めて感謝。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする