2017年02月26日

事件は現場で起きてるんだ!リフォーム前の現場を確認しに来ました。

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本題に入る前に・・・

おとといのブログで書いた回収不能案件に関して、狼さんがブログ上で妙案を出して

くださいました!感謝です。ありがとうございます。

早速管理会社さんに伝えました。あとで電話打ち合わせ等してみようと思います。



というわけで本題。



今年は何かあったらできるだけ細かく現場に足を運ぶことを目標にしようと思ってます。

その第一弾(?)として、この週末は札幌に飛んで札幌6棟目のリフォーム前の現場を

自分の目で確認してきました。



札幌6棟目は購入前にタイミングが合わず、部屋の中は見ずに外観と立地の確認を

しただけで購入を決断しておりました。それゆえ、なんとなく自分自身がリフォームの

見積を貰ってもピンときていないところがありました。



その後、写真を送ってもらったり、別の人に見て見積を見てもらったりしたのですが

やっぱり自分で現地を見ておきたいなあ、という気持ちが少し強くなりまして。

見なくても勿論判断はできるんですけど、雪が降ってるときに札幌6棟目がどうなって

いるのかも知りたかったし、ひとっ飛びして見てくることにしました。



管理会社の方が気を利かせて札幌の宿泊先にわざわざ迎えにきてくださり、車で現地へ。

現場に入る狭い路地は、誰も除雪をしていないので激しく雪が積もっております。

駐車場がないからある意味許容はできるけど、これ駐車場ありだったら除雪を自腹で

入れないとまずいレベルです。そういう物件じゃなくてよかった。



これまでに買っている物件は、割と前面道路は広めで札幌市の除雪が入るものばかり。

知識として「前面道路が6メートルないやつは冬は大変」と聞いていましたが、今回の

物件をこの時期に見に行って、なるほどと自分の目で納得した次第です。



そして部屋の中をチェック。管理会社さんが見積を手元に、どことどこをやるという話を

説明してくださりました。感覚としては、古い建物なのでやっぱりやるべきところは多く

かといってお金をかけすぎるわけにもいかないよね、というところをどこで落とすか。

そんなことを考えさせられました。



前のブログに書いた通り、この物件には2部屋のお部屋があります。ここをできるだけ

コストを下げつつポイントを外さないリフォームをしたいところです。



見積の内容の確認もさることながら、けっこう雨染みがあることが気になりました。

雨染み

特に売主さんは何も言ってなかったけど、1階にも2階にも雨染みがあったのは

多少気になるところです。今も雨漏りとかしてたらちょっと嫌だなあ。



あと、ちょっとわからなかったのがこの辺。

窓枠に染み

クロスぶかぶか

窓の冊子(木枠なのが古さを感じますね)が明らかに水を帯びた気配があり、クロスが

水で浮いているようです。



これは・・・外からの漏水?それとも結露?どちらかというと結露の方が嫌かなあ。

今も発生するってことになりますから。



どちらにしても、雪が溶けたら全力で外壁塗装や屋上防水をしてしまうつもりなので、

そこで今回のモヤモヤ事案をスッキリさせてしまうつもりです。外壁もやる前提で今回の

物件購入を金融機関さんに説明しているし、実際その分の融資金はロックされています。

リフォームの支払用に別口座が作られている状況。やらないわけにはいきません(笑)



現地を見て、いろいろ迷っていたことや、どの部分のことなのかわからなかったことも

なんとなく把握できました。前回のブログに書いたラミ天の部分はクロスで再見積を

してもらっています。和室も2室和室→1室和室に試しに変更した金額を出してほしいと

伝えました。お風呂はポリパテ処理でいいや、と。あとは窓枠のニス塗装、ニスだけで

本当に大丈夫かちょっと気になります。ただ、管理会社さんとしても、全部塗ると部屋が

重い雰囲気になってしまうのではないかということだったので、ニス案で今回はゴー。



CFの色をどうしようかな?というところがもう一つ悩みとしてあります。

今の流行りは白なので、基本路線は白のCFにしようと考えてました。しかし現場は

和室を洋室にコンバージョンする部屋です。どうしても鴨居とかが残ってしまいます。

洋室にする予定の和室

ニス塗りだけなので、木の色がしっかり残ることから、CFを白にすると鴨居が強調され

元和室感が全面に押し出されてしまうのでは?だったら木の色に近いCFの方が良いか?

しばし考えて、さっさと結論を出したいと思います。



あとは気になったのは、室内の建具がわりかし劣化しているので、ダイノックでも貼って

誤魔化したいなあという点ですかね。施工してみて、あまりにも現場に違和感があるなら

追加で発注しようかなと思いました。



現場を見てわかったこともあるし、管理会社さんと状況を共有することができたのも

よかったと思います。費用はかかったけど、やっぱ現場に一度行くのは大事ですね。

でもいい加減再見積の結果があがってきてほしいです・・・。繁忙期終わっちゃうので。



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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月14日

空室の原状回復をどこまでやるか?

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札幌6棟目の室内リフォームについて話を進めております。



1月末に決済した札幌6棟目。大規模修繕、室内リフォーム、館名変更などなど

やるべきことがいろいろとありますが、まだあまり手がついていません。まずい。



まずは、収支に直結する部分ということで、管理会社さんから送付されてきた室内写真と

お見積を見て、どこまでやるかを判断する作業を行いたいと思います。



札幌6棟目は2部屋の空室があり、両方とも手を加えないとちょっと厳しい感じです。

そのため、先日より管理担当の方と内装の話を進めております。予算感であったり、

どのレベルまでやるかというところだったり。初めてお任せする管理会社さんなので、

こちらもちょっと手探りな感じで会話しております。



まず、和室の洋室化はこの段階でやっておきたいと思います。2LDKの間取りですが

2部屋とも和室なので、少なくとも片方は洋室にしておきたいと思っております。

両方とも洋室で勿論問題ないですが、費用やターゲット(高齢者もありと思ってます)を

考えながら、調整していこうかなと思っておりました。



見積を見ると、2部屋洋室、CF仕上げで1室あたり税抜きで約12万くらい。

1部屋だけやったとしても、数万の差です。それだったらまあ両方洋室でいいか。

一応管理会社さんに、片方だけ洋室だと募集にどの程度影響があるか聞いてみて判断。



クロスは全面貼り替えです。まあこれは仕方ないでしょう。必要経費。

デザインクロスとかを入れるつもりもありません。黙って白で勝負。

付加価値の向上は次に空室になった時に考えます。



天井はラミ天処理を提案いただきました。ラミ天?なんだろうとググってみたところ

ラミネート天井板の意味で、木目の天井になるということです。えー、洋室化するなら

クロスの方が良くないかなあ?コストを考えてラミ天にしてくれたのか、今がそうだから

そのまま提案してきたのか。判断がつかないので、これも確認です。



旧和室の柱、長押、窓枠のニス塗装。これはやった方がいいと考えます。

建具ってけっこうボロボロになりがちだし、ある程度施工した後だとそのボロが

妙に目立つので、そこそこ予算をかけるつもりがある今回は対応する方針です。



CF貼り替えはコストダウンのために重ね貼りとするということでした。

デメリットがあるのかよくわからなかったですが、コストが下がるなら良し(適当)

ソフト巾木も全交換ということで致し方ないと思います。



浴室とキッチンのシングルレバー化もご提案いただきました。あわせて4万程度。

ここは微妙なところです。どうしようかな〜って感じ。まあ一応やっとく?



2部屋のうち1部屋はお風呂の壁がだいぶやられている状態でした。

浴室壁

浴室壁



ここの対応方法は2つ提案して貰っております。

1.浴室交換

2.ポリパテ全壁下地処理⇒全壁シート施工

前者は25万、後者は10万。しかし後者はたぶん1回転したらまたボロボロに

なってしまうだろう、というお話でした。しかも取り合いに無理が出るため、

入り隅やジョイント部分は決していい仕上がりにならないとのこと。



悩ましいですが、今のところは初期費用を抑えるつもりでいるので、後者の案で

ごまかしながら一旦いこうかなと思っています。

ただ、和室を1部屋だけにして、シングルレバーを捨てることで予算を捻出して

ユニットバス交換するという手もあるので・・・どっちがいいのかなー。悩む。



あまりのんびりしていると繁忙期が終わってしまいますが、実際に現地を見ないで

写真だけで会話していると、どうもイメージもわかずに判断が難しいなと思います。

時間はあまり取れないけど、札幌にひとっ飛びして現地で打ち合わせようかな?



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月25日

札幌6棟目(仮)の金銭消費契約を結んできました。

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昨日は一日延期になっていた金銭消費契約を無事に締結してきました。

これで札幌6棟目(仮)は99%取得が確定しました。あとは金曜日の決済を待ちます。



最初に物件情報を見た時は価格がちょっと高めだったので、現地こそ見に行ったものの

それ以上の動きにはなりませんでした。それが年末になって価格が急に30%ダウン。

ただ、条件は厳しく「12月中に売買金額の半額以上の頭金を入れる」「1月中に

決済をする」という2点がありました。



融資のあてもない、現金決済できるほどのお金は持っていない。そんな状況でしたが

たぶんどこかしらで融資引けるでしょという楽観的な観測のもと、ブログを読んで

くださっている方が「大丈夫なのか?」とざわついていることにうすうす気づきつつ

それを無視して契約にこぎつけました。



最初は仙台法人で融資を引っ張ろうと思ったのですが、あてにしていた某政府系が

取得ペースが早すぎるという理由でのNG。メインバンクさんもご近所であればまだしも

遠隔地でこの小ロット物件を管理するのは正直きついという泣きが入り断念となり、

ちょっと暗雲が垂れ込めました。手付金放棄とか痛すぎて泣けますよ。



その後、仙台法人としてもいくつか金融機関さんを開拓し、並行で個人で札幌4棟目に

ご融資いただいていた金融機関さんに対してアプローチを実施。法人だと時間がかかるが

個人ならスピーディーに審査できると言われたので、この際個人でもやむなしと判断し

個人取得前提での審査をお願いしました。



結果として、札幌4棟目にご融資いただいた金融機関さんが、おおむね当方の希望に

沿った内容で融資をしてくれることになりました。「年内にご報告できるようにします」

と言ってくださっていたのが、ずるずると延期されて1月第一週の後半になっても

結論が出なかったので、もしかして嫌なムード?と冷や汗をかきましたが、結果的に

きちんと融資の内諾が出たので結果オーライです。



その後、本承認も無事に取れまして、何とか昨日の金銭消費委契約にこぎつけました。

築38年のRCに対して15年融資を組んでくれたこともありがたいし、金額も

リフォーム代の一部を込みにして対応してくださったので、これも助かりました。

金利はそんなに安くない(2%台)ですが、まあこれはこれで仕方ないです。

利回りが高いので、多少金利が高くても十分回りますので。



今回、本体代金とリフォームは別タイミングでの振込になります。リフォームについては

やはり全部終わってからでないと支払いたくないですから、本体代金と同じタイミングで

振り込むわけではありません。



しかし、金融機関さんとしては、資金使途が明確であり、かつその使途で使ったことを

確実に捕捉したいと考えます。今回もその例に違わず、リフォーム分の金額については

別口座にて管理し、自由に引き出せないようにさせてほしいとの申し出がありました。

通知預金みたいな形で、リフォーム代だけ別の口座に入れるということです。



まあ固められて困るわけではないし、外壁もちょっとガタがきているし、色合いも

変えたいと思っておりました。というわけで、その点については問題ないですよと

回答をさせていただきました。



それくらいですかね、変わったことがあったとするならば。

あとはつつがなく金銭消費契約も進み、大きな問題なく終了となりました。



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さて、取得に向けて王手をかけましたが、取得後の募集のことも考える必要があります。

2LDK間取りで、4部屋中2部屋が空室です。まずここをリフォームして、和室を

洋室に変えるなどしていこうと思っております。そして雪が溶けたら外壁塗装です。

外壁を何色にするか考える必要があります。今のイメージを払拭したいですしね。

アパート名も変更しなくてはなりません(現オーナーの名字がどーんと入ってるので)。



他のこともいろいろ入ってきているので、なかなかそういった入手後の話に着手が

できずにおりました。これからはそこも考えていかないとですね。というわけで、

見積まだですかと管理担当さんに送っておきました。



しっかり運営して、入居者様に満足いただき、その結果として収益が見込めるような

誰もが幸せになれるビジネスを目指していきたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月16日

札幌6棟目(仮)の管理や客付について、現地で情報交換。

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札幌出張の大きな目的の一つに、新規購入する札幌6棟目(仮)の客付業者さんの反応を

探ることや、管理会社さんとなる予定の業者さんとどのようにやっていくか打ち合わせを

することがありました。今日はその点について書いてみたいと思います。



まず、本来なら購入前にこういう調査をしておくことが望ましいのは言うまでもなく、

私のように融資が確定してから調査しているやつはアホです^^;



たぶん、あまり土地勘がないところなら、先にこういう調査をしていたと思います。

今回は割と得意なエリアだったので、肌感覚で「いけるだろう」と判断できたからこそ

事前にはあまり調査せず、後付けで裏取りをする程度に留めることにした次第です。

原則、こういう乱暴なことはしてはいけません!



基本的なスペックは以下の通りです。

・札幌市営地下鉄某駅徒歩10分以上15分未満(札幌駅から車で10分前後)

・2LDK×4戸

・築40年前後

・駐車場無し



まず、普段の私の基準からすると、地下鉄の駅から徒歩5分以上の時点でNGです。

札幌は雪深い地域なので、冬は歩くのが大変です(私も今回の出張でそれを体感中)。

東京なら徒歩10分で問題ないですが、東京の感覚の徒歩10分は札幌の感覚だと

徒歩5分と同じ感覚と見ておくべきです。つまり、徒歩10分以上ということは

東京の徒歩20分。これは正直きついです。



また、エリア的に2LDKのファミリー物件であれば、それなりの客層を狙うとすると

駐車場が必要になります。それなりの収入がある人はだいたい車を持っていますので

物件敷地内に駐車場がないことは厄介な問題となります。単身なら別に良いのですが、

ファミリーだからこそ考慮すべき問題です。



では、なぜそれなのにこの物件を購入する道を選んだのか?

それはターゲットを見極めて募集すれば埋まる物件だと見たからです。



私が考えているターゲットは生活保護の母子家庭の方です。

生活保護であれば車は持っていません。そして、必ず月に1度は区役所に行きます。

そこに勝機は十分あると感じました。



今回購入する物件は、区役所まで自転車で5分です。冬場だけちょっと大変ですが

日常的に区役所に保護費を受給しに行く方にとっては利便性は悪くありません。

そして単身物件に比べて生活保護の方が入れるくらいの家賃帯・スペックを持つ

ファミリー物件は多くありません。そこが狙いです。



これが50戸も100戸もある物件ならリスクはとれませんが、せいぜい4戸です。

生活保護の母子家庭の方がこの間取りに入りやすいということは、札幌1棟目の経験から

理解しております。家賃を間違えなければ問題はないと判断しました。



その裏付けをもとに、早速仲介業者さんを巡ってヒアリングです。昔からある物件だし

客付したことがある人に出会えるのではないかという期待もありました。札幌3棟目と

同じ沿線でしたので、札幌3棟目の営業をしつつ、エリア的に引っ張ることがあるか

確認して、ありそうならついでにこちらの資料も出す、という作業を繰り返しました。



ヒアリングした結果、やっぱり生活保護の母子家庭狙いなら充分勝負できそうです。

実際に客付したり案内した人の話も聞きました。バスタブの形状が高齢者の方には

便利だという話も伺いました。あまり遠出しない高齢者のニーズも取り込めそうです。

リフォームの参考にしなくては。



家賃もだいたい私が考えているくらいなら問題はないでしょうという裏付けを

取ることができましたので、基本路線これで攻めていきたいと思います。

オーナーチェンジのこともそこそこ周知できたので、購入してリフォームしたら

さくっと募集に入ることができるでしょう。



この調査結果を頭に入れながら、管理会社になる予定の業者さんとの打ち合わせを

行ってきました。売買担当の社長とは頻繁に会ってましたが、賃貸管理の担当の方とは

お会いしたことがなかったので、お話を伺いたいと思いセッティングをお願いしました。



通された応接室を見回していると・・・おぉ、最近ではすっかり見なくなったガラスの

ごつい灰皿がある!これは昭和な不動産業者さんの予感がプンプン。投げつけられないか

ドキドキしてしまいます。

(ガラスの灰皿については狼旅団様のページで詳しく解説されております



そんなこと考えてたら、ドアをノックする音が。先方は社長と管理担当者様の2名で

打ち合わせに登場しました。まずは名刺交換して、そのまま管理の話題へ。



議題

・ターゲットとするお客様の確認

・客付などの営業活動の方針確認

・家賃設定の確認

・大規模修繕やリフォームをどこまでやるか認識合わせ

・管理手数料などの確認

・定期清掃の外部委託の可否の確認



ターゲットに関しては生活保護で満場一致。家賃も生活保護を取り込める価格を基本に

最初は少しだけ管理費をつけて募集しようということになりました。

初期費用は落としてゼロゼロの方向。広告料は相場なりの2ヶ月。



客付のための仲介業者さん周りは週に1回程度行っているとのことです。現在の

管理物件の平均入居率は90%以上。築古木造みたいなあまりグレードが高くない

物件が多いということでしたので、その割には良い感じです。



内装は管理会社さんにまずは任せることにしましたが、大規模修繕に関しては、

当方もお抱えの業者さんがいるので、そこと相見積を取らせてもらうということで

了解をいただきました。金額が近ければ管理会社さんに発注しますということも

約束して、義理を果たすように留意しております。



管理手数料は今時の札幌にしてはちょっとだけ高めかなという感じでしたが、

まあ一般的な額だと思うのでそれでOKとしました。意外と定期清掃の費用が安く

1回2000円で写真での報告つきとのこと。自社で部隊を組織したそうです。

売買中心かと思っていましたが、管理に力を入れていきたいという気持ちは大変よく

伝わってきました。安いので、うちのいつもお願いしているコジローさんのとこの

定期清掃と併用することにしました。清掃が多くて困ることはありません。



正直なところ、売買中心と思っていたし、各社員さんがどんな方なのかもよくわからず

どこまで任せられるのかな?ということを思っていたのですが、体制が作られていると

いうことは理解できたので、実際に管理をお願いして他と比較しながら考えていこうと

思った次第です。



そんなところで、札幌6棟目の運営を始める準備が徐々に整ってまいりました。

早々に満室に持っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(2) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月11日

融資内諾!小ロット札幌築古ファミリー物件、購入確定へ。

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融資特約無しで物件価格の半分近い頭金を突っ込んでいた小ロット札幌築古アパート、

昨日ようやく融資の仮承認が出ました!これでようやく落ち着きました。ほっ。

札幌6棟目が月末にも誕生ということになりそうです。



本件、ここしばらく私の周りの人をそわそわさせてました(笑)

本当に大丈夫なのか、無謀なんじゃないか、なんでわざわざリスクを取るのか、

本当にそんなに良い案件なのか、欲しい欲しい病なんじゃないか、等々。



我がことのように心配してくれて、中にはつなぎ資金の提供まで申し出てくださった

方もいらっしゃいました。そういった全ての皆様に「御心配をおかけしました!」と

挨拶をして回りたいくらいのところです。



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さて、この物件のおさらいをしましょう。



スペックとしては、私好みの小ぶりな築古ファミリー物件となります。

2DKというか2LDKというか、というくらいの間取りで、生活保護の母子家庭を

ターゲットにすればうまく回るんじゃないかという予感のする物件です。



4部屋なのにRC造という謎なところがあり、今回そのRCであることが融資の

選択肢を広げてくれたという側面はあると思います。完全に耐用年数が切れていた

わけではなく、少し残っていたので、今回融資OKとしてくれた金融機関さんが

検討できたことと推察します。



あまりブログに利回りは書かない主義ですが、この案件は10%後半とだけは

書いておこうかと思います。一昔前なら普通にあったと思いますが、今であれば

それなりの高利回り案件だと思います。



出会いは前回の札幌出張でしたが、そこでは買付を入れずにスルーしました。

その後、価格が条件付きで下がったと聞いて買付を入れた次第となります。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



買付を入れようと業者さんに電話したところ、この物件の買付の条件が思いのほか

ハードルが高いことを聞かされ、ややひるみました。12月後半に出てきた案件で

12月中に物件価格の半分くらいにあたる手付金を入れて、1月中に決済しなさい、

しかも融資特約は使えません、というしびれる条件です。ロットが小さいとはいえ

手付金はそれこそ数百万。これが流れるとかなり痛いので、悩みましたが最終的に

ロットが小さいので最悪なんとか金策できるだろうとゴーサインを出しました。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



買付を入れた後、仙台法人で融資を得るべく動き始めますが、色よい返事が貰えず

焦ります(その時の過去ブログはこちらを参照)。



どうやらブログ記事としては書いてなかったようですが、この後、某政府系さんには

正式に審査不可を言い渡され(札幌5棟目を法人で買ったからペースが早すぎるとの

ことでした)、個人審査に切り替えました。また、ダメ元で札幌4棟目に融資をして

くださっている金融機関さんに話を持ち掛けたところ、個人で購入するのであれば

年内中に回答できるよう頑張ると言ってくださったので、そちらにも依頼をしました。

もう個人とか法人とか言ってる場合じゃなく、とにかく金策です。



そして年末、最悪は一度現金をあらゆる手段でかき集めて現金決済しておいてから

融資を当たる方針もありだと判断し、仙台法人でお付き合いできそうな金融機関さんを

新規開拓してきました。結果、新たに2〜3行が話に乗ってくれそうな雰囲気でした。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



本当はここですぐにでも審査に出したかったのですが、個人で審査を進めている

札幌4棟目に対応してくれた金融機関さんが年末までに目途が付くと言っていたので

その返事を待ってから正式に依頼したほうが良いだろうと判断し、一旦保留してます。



それと時は前後しますが、物件の契約をして手付金を入れてきました。

札幌4棟目の金融機関さんがそこそこ色よい返事をしてくれそうな予感もありましたので

この時点で実はちょっと不安は和らいでいた自分がいます。一番困ったのは購入の名義が

固まっていなかったことでした。とりあえず覚書で対応できるということになったので

個人名義で契約自体は締結しております。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



そして年明け。年内には結論が出なかった個人での審査、年が明けてすぐに返事が

来るかと思いきや、電話が鳴りません。新年明けて2営業日が経過した頃合いに

ようやく電話が来たと思ったら、まだちょっと本部と折衝をしている状態とのこと。

ここで(本取引とは別に)預金取引をほのめかされましたので、融資の後押しに

なればいいなと思いOKしておきました。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



この時に、いつ頃OKが出るか聞いたところ、週明けまでにはという話だったのですが

そこから一日遅れて昨日ようやく融資内諾のお電話をいただくことができた、といった

顛末でした。なかなか返事が来ないから悪いシナリオも考えてしまい、ドキドキして

おりましたが、これで一安心です。



あまり金利は安くならない金融機関さんで、金利は札幌4棟目と同じ2%半ばです。

年数は15年で、外壁塗装などのリフォーム代込で融資してくれることになりました。

物件価格からすると、いわゆるオーバーローン的なやつです。ほっと一息です。



契約はできれば東京の支店でお願いしたいと伝えておりましたが、それもOKして

いただくことができました。前に金利交渉をしていた時は、金利変更の契約書を

面前で保証人も含めて書いてほしいと言われて、札幌に嫁ちゃんを連れて行って

書いたことがあります。この寒い時期に嫁ちゃんを札幌に連れていくのも気が引けるので

東京での契約OKとなり良かったです。



今週末は札幌出張なので、タイミングが合えばそこでお礼とご挨拶をしてこようと

思っております。何とかなってよかった〜。



月内決済のためには、物件の売買契約書とリフォームの見積を早めに持ってきてほしいと

言われておりますので、今週中に提出しようと思います。その上で、来週本承認が出て

再来週契約・決済という流れで進むことになりそうです。嬉しい悲鳴ですが、

忙しくなりそうです。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする