札幌５棟目の入居申込はうたかたの夢でした。

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残念な・・・とても残念なお話が・・・。札幌５棟目の申込、たぶんキャンセルです。

まあもう仕方ない、気を取り直してもう一度募集をするまでです。



先日、札幌５棟目が埋まったぞという話を書きました。あと１部屋、１Ｋ＋ロフトの

やや競争力に欠ける部屋が残ったので、こっちをどうしようという話に注力できる、

という状態になったと思ったのですが・・・。



昨日、仕事の合間にコンビニに出かけているちょうどそのタイミングで、管理会社さんの

担当の方からお電話が。このタイミングで、メッセンジャーじゃなくて電話が来るって

いうことは、あまり良い話じゃないんだろうなあ・・・。直感的にそう思いました。

でも電話に出ないわけにもいかないよね、たまたまちょっと休憩中の時間だし。



担当さんから「実は・・・」と切り出された内容は・・・



「入居が決まったお部屋にお申込が入りました」

「しかも同じ人から」



へ、どういうこと？



話を聞くと、今までＡ社さんで話を進めていた入居者様が、急にＢ社さんからお申込を

入れてきたそうです。もうＡ社さんに契約書類も渡している状態なのに。



Ｂ社さんに話を伺うと、お客様はＡ社さんが信用できなくなったとのこと。

態度が気に入らないみたいな話であったり、初期費用ゼロと聞いていたのに謎の手数料が

乗っかっていたり、駐車場はタダと聞いていたのに家賃発生すると書いてあったり。

最終的に、そのお金の話で納得がいかなくなり、別の仲介業者さん経由で契約したい、

というお話になったようです。



Ａ社さん・・・。私の中ではイケイケで雑な仕事をする仲介業者さんという印象があり、

今回の話も、個人的にはさもありなんでした。



しかし、実際にこういう動きを取ってしまうと、こちらも困ってしまいます。



まず、Ｂ社さんで今回の契約を進めると、Ａ社さんに対しての不義理になるので

今後の客付に関して微妙なしこりを残すことになりそう、ということ。

身から出た錆じゃないと思う気持ちもあるのですが、それがわかる方であれば

今回のようなトラブルは起こっていないでしょう。



そして、話を一方的にしか聞いていないので、本当に悪いのはどちらなのかが

わからないことです。正直なところ、先入観もあるので仲介業者さんが何かしら

良くなかったのだろうという思いはあるのですが、もしかしたら入居者様がちゃんと

話を聞いていなかったという可能性もあります。両方からフェアに話を聞くことが

できない以上、可能性としてはそういう選択肢も残ってしまいます。



あと、今回みたいな行動を躊躇なくとるということは、同様に何か問題があった時に

躊躇なく引越するとか、そういった可能性も考慮しなくてはならないと考えます。

（特にここは管理会社さんが気にしており、なるほどと思いました）



管理会社さん的には、Ｂ社さんに対しては元のＡ社さんで進めて貰うよう入居者様に

話をして貰うべきと思っているようですが、Ｂ社さんは「もしそう言ったら引越自体が

なくなると思った方がいいです」と言っている、と。



管理会社さんとしては、入居申込は喉から手が出るほど欲しいけど、このような

こじれた状態になってしまった以上、できれば全ての申込をキャンセル扱いにして

新たな気持ちで募集をするのが良いのではないか、と。先々トラブルも起こる可能性も

否定できないので・・・という感じのコメントをいただきました。



これが昔持っていた札幌２棟目みたいに競争力の低い物件なら、多少のことは目を瞑り

入れてしまうという選択肢が考えられるのですが、この物件はそこまで切羽詰まっては

おりません。騒音トラブルの問い合わせが一番多い物件でもあるので、リスクを取るのは

あまり好ましくないです。まだもう少し保有するつもりですし。



ということで、とても残念ですが、今回はこちらからお断りということにさせて

いただきました。嗚呼、ほんと勿体ない・・・。



入居申込の喜びをもう一度味わえる、リハーサルとしていい夢を見た。

こんなところですかね、慰めの言葉は。ちょっと無理があるけど、気にしたら負け。

縁がなかったものをズルズル引きずっても仕方ないので、気持ちを切り替えます！



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札幌５棟目、多少悩ましいところもあれど、無事入居へ。

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札幌５棟目、家賃が高い方のお部屋にお申込をいただくことが出来ました。

多少の難もありましたが、クリアの方向です。これで満室リーチです！



これまで、２室以上空いたことがなかった札幌５棟目。間取り的には１Ｋ＋ロフトと

２層メゾネット１ＬＤＫというあまり競争力がないものでしたので、よくここまで

この稼働率で来れたものだという印象の方が強かったです。運が良かったのも

あるでしょうし、管理会社さんの努力の賜物でもあったと思います。感謝します。



そんな札幌５棟目、今回初めて２部屋の空室が出ることになりました。滞納による

訴訟をしていたお部屋と、寿退去（という言葉があるかは知りませんが）の方です。

両方とも退去済、滞納の方が１ＬＤＫメゾネット、寿の方が１Ｋです。メゾネットの

タイプが空くのは珍しいです。別の大家さんはメゾネットの方が湿気や寒さが酷くて

よく空いていたという話をされていましたが、うちは１Ｋの方が回転が早いです。



営業を強化していかないとね、ということで私も個人的に仲良くしている仲介業者さんに

資料作ってばらまいたりして、少しでも埋まるようにと多少の努力はしました。

管理会社さんも、部屋の使い勝手が良くなるような追加の提案とか、融通を効かせた

募集（初期費用を減らす・家賃を減らす・個人バックから選択可能）などで支援を

してくださいました。



そして今回、お申込をいただくことが出来ました！車を持っている社会人の方です。

駐車場の区画に空きがあるので、車を持っている方だとすごくありがたいです。

外貸しも模索して看板設置して募集しているけど、ちっとも問い合わせがなくて

駐車場が収益化されないことが悩みでした。



しかし、管理担当の方は「ちょっと問題がありまして・・・」と言います。

いやいや、書面上はとてもいい方にしか見えないですよ？全力で入居でＯＫでしょう！

何を悩まれているのでしょうか？



管理会社さん曰く、２つの気になる点があるそうです。



その１：別の入居者様と内見時に少し揉めたらしい

その２：車がでかすぎて駐車場からはみ出る



その１に関しては「あぁ、あの人か・・・」と予想はつきました。

１人いるんです。昔からお住まいの方で、ちょっと不思議な連絡をされてくる方が。



コロナ禍なんだから人をアパートに入れるな、工事業者を入れるなと騒いでみたり

コンセントから盗聴されていると騒いでみたり、テレビが映らないから今すぐ来いと

何度も何度も電話してきた挙句、自分の設定が悪かったというオチだったり（汗）



不動産賃貸業もサービス業なので、入居者様のニーズには費用対効果を考えながら

対応していく必要はあります。しかし、この方に関してはちょっとコールセンターに

電話する頻度が高すぎます。高齢で一人暮らしされている方なので、話し相手が

欲しいところもあるのだと思います。自分で自分のことを「変なおじさん」と

言ったりするお茶目な面もあるので、憎みきれないと言えば憎みきれないですし。

ただ、コールセンターの方の負荷を考えると申し訳ない気持ちに。



どうも、この入居者様と内見者さんが現場で遭遇してひと悶着あったようなのです。

私だったらそんなケチのついた物件申し込みたくないですけど・・・当然のように

仲介業者さんもドン引きだったらしいですが、内見者さんは物件を気に入って

くれたようで、申込を入れてくださいました。ああいう人の扱いには慣れている、

という心強い（？）コメントも本人からあったようです。



管理会社の担当さんは気にされていましたが、私は「本人が良いならいいんじゃ？」

と思ってしまいました。本人が難色を示しているなら無理に推したりはしませんけど

問題ないと言っているなら、止める理由はないと思うんです。こっちもビジネスなので

稼働率は上げたいですし。この二人がもめたことで、他の入居者様にご迷惑がかかるなら

憂慮すべき事態になりますが、そういうことでもないと思いますので。



その２に関しては、お持ちの車が大きいので、お尻がはみ出るのではないか？

という懸念です。こっちの方がむしろ問題ですね。車庫証明とか取れないでしょうし、

たぶん法的にもよろしくない状態になるだろうと。



本音を言えば、そんなの別にどうでもいいからうちの駐車場借りてください、って

言いたいですよ。でも、さすがにそう案内するわけにもいきません。断腸の思いで

管理会社さんに外部駐車場を探して貰い、そちらを借りるよう案内いただくことに

しました。どうしても見つからない場合は、空きも多いのでお尻がはみ出ないよう

斜めに置くなどの工夫をして、一旦札幌５棟目の駐車場に置いてもらうことも考えますが

最終的には外部の駐車場を探してください、ということで入居条件にしようと思います。



嗚呼、せっかく駐車場埋まるチャンスだったのに〜・・・。



というわけで、管理会社さん以上に超絶緩いオーナーが、管理会社さんの懸念を

あまり気にせずカジュアルに入居ＯＫを出した次第です。いやだって、保証会社さんも

通ってるし、２部屋空いてるし、断るの勿体ないと思いますもん。我ながらガバガバの

ザル審査です（だからトラブルが絶えないんだろと言われれば甘んじて受け入れます）。



ともあれ、これで札幌５棟目はあと１室です。残りもサクッと決まりますように。



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滞納に対する訴訟が決着しました。

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札幌５棟目の滞納問題がようやく解消しました。全額とはいかなかったものの、

ある程度回収できたので、これはこれで良しとします。関係者の皆様に感謝。



滞納の結果、部屋の明渡に応じていただいた元入居者様。持病による入退院を繰り返す

ことになってしまっている方ですので、残置物なしで明渡をしてくださっただけでも

よしとしよう、最悪滞納家賃はそのまま支払われないことも覚悟しよう、と思って

おりました。



明渡がなされたから裁判はこれで終了？と思って管理会社さんに確認しましたが、

裁判は継続されるということでした。明渡と金銭の債務に対する訴訟は別問題なので、

滞納家賃という債務に対する訴訟は引き続き進めると言うことです。



訴訟は続くものの、明渡はして貰えたので募集をすることはできます。部屋は酷い

状態でしたので、見積額は普通に５０万とか突破しちゃいました。おえー。



管理会社さんも「省ける項目はないです・・・」とのこと。管理会社さんに現場から

テレビ電話でつないでいただき、現場の状況を見せて貰いましたが、確かに削減できる

要素はなさそうです。いただいた見積で発注を行い、原状回復をしていただきました。



原状回復のうち、国交省のガイドラインに準じた部分は先方負担ということで請求を

させていただくこととしました。支払って貰える気はあまりしないですが、やらずに

諦めるわけにもいきません。滞納家賃＋退去時精算に基づく原状回復費と清掃料を

弁護士さんを通じて請求しました。



また、どう考えても故意か事故でないと開きようがないドアの穴などもありましたので

事故ではないかと考え、火災保険の保険金請求をしたりして、少しでも回収できるよう

考えられる手を打ちました。



そうこうしているうちに、ようやくコロナで延期になっていた裁判が再開。

先方にこちらで計算した解約精算書を渡し、内容を検討いただくことになったとのこと。

そしてその次の裁判で、先方から出た回答は・・・

全額ではないものの、一部の額を親族からの支援で一括支払する、というものでした。



正直なところ、払っていただくのは厳しいのではないかと思っていた部分もあるため、

嬉しい誤算になりました。支払っていただけるだけでもとてもありがたいです。

本人にも、親族の方に支援して貰えるだけの関係がまだ残っていたということは

幸運だったと思いますので、大切にしていただきたいなと思う次第です。



さて、一応滞納訴訟は終結となり、決着しました。

果たしていかほど私は回収できたのかを、端数丸めてざっくりお見せします。



【先方債務金額】

・滞納家賃：１５万（５ヶ月）

・賃料相当損害金＋確定遅延損害金：３万（１ヶ月）

　※訴状送達日〜明渡日までは滞納家賃ではなく賃料相当の損害金という計算になる

・退去時清掃料：３万

　※家賃１ヶ月分だった模様、前のオーナーさん結構高く設定してたみたいです

・原状回復費用：２８万

→合計：４９万



【回収金額】

・３０万



【経費】

・弁護士費用：２５万（着手金１０万、成功報酬１５万、実費４万）



計算すると、４９万のうち３０万は回収できたものの、弁護士さんへの費用がかさみ

手元に残ったお金は家賃２ヶ月分以下の５万だけでした。



士業の先生に動いてもらう前に滞納を解決することが大事ですね。

オーナーチェンジで購入した際に、保証会社さんの引継ができなかったことにより

今回のような事態に至ってしまったと言うことでもあります。管理会社さんは

引継の為の書類をきちんと送ってくださっており、督促もしてくださっていたと

聞いておりますので、先方がそれを送り返さない以上どうにもなりません。

気にしていたらきりはないですが、中古物件をオーナーチェンジで購入する時の

リスクとして意識しておくべきと思いました。



あまり回収は出来なかったものの、先方は先方なりに支援いただける親族の方が

いるということが財産だと気づくことはできたでしょうし、弁護士さんも仕事ができて

経済が回った、ということと思って納得することにします。



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赤ん坊の泣き声ってすごく響くのですね・・・。

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札幌５棟目でお願いしている清掃業者さんから「騒音がすごかったです」と報告が

ありました。動画で音を聞きましたが、確かにかなりのものでした。大丈夫だろうか。



札幌５棟目、札幌６棟目、札幌７棟目、札幌８棟目。今、この４棟は同じ清掃業者さんに

定期清掃を依頼しています。札幌５棟目、札幌８棟目はこちらの業者さんに単独で依頼、

札幌６棟目、札幌７棟目は管理会社さん経由での清掃業者さんを併用という形です。

（札幌９棟目は管理会社さんの清掃のみ、札幌１０棟目は戸建なので清掃なし）



清掃業者さんはグーグルドライブで写真や動画を清掃のビフォーアフターを共有して

くださっています。最近は各管理会社さんとこの清掃業者さんで連携を取っていただき

問題発生時に迅速に対応できるような体制を取りつつあります。一部の管理会社さんは

オーナー直発注の他業者さんとの連携を嫌がっていたのですが、担当さんが変わって

むしろ積極的に連携したいという話になったところもありました。

オーナーのわがままを温かく聞いてくださる各管理会社さんに感謝したいと思います。



遠隔地からの管理になるので、何が起こっているかを視覚・聴覚で知ることは大事だと

考えております。単に清掃するだけなら管理会社さんの清掃で充分でしょうけど、

遠方に入る私が状況を把握できるレベルの報告というところまで考えれば、依頼してる

清掃業者さんは私にとってとても使い勝手が良いわけです。



さて、そんな清掃業者さんからの札幌５棟目の報告の中に、気になる一言がありました。



「騒音点でまだ生後間もないような子供の泣き声が響いていました」



単身のアパートなのに生後間もない赤ん坊の泣き声・・・あ、いる。心当たりある。

シングルマザーの入居者様がいらっしゃいますよ。親元に帰って産んだ方がいいんじゃ

ないかなあと勝手に心配していた方ですが、１ヶ月くらい前に無事産まれましたと

管理会社さんに報告があり、まずはほっとしたものでした。



この少子高齢化のご時世にお子様が誕生するのは素晴らしいことですので、その点は

お祝いしたいと思っています。ただ、ちょっと気になるのは、単身者ばかりが住む

札幌５棟目において、子供の声が響くと騒音問題に発展しないか、ということ。

ファミリー物件ならお互い様で済むと思うのですが、単身物件はお子様を育てるという

ことに対してあまり免疫がない層もいらっしゃいます。皆が仕方ないねと寛容な

気持ちでいてくれるならいいのですが、そうではない人も少なからずいると思うので

トラブルが起こらないかは気になっています。



そんなことを懸念しているタイミングでの、今回の清掃業者さんのご報告。

確か、この入居者様の隣の部屋が、仕事の関係で昼夜が少し逆転している生活を

されている方だったので、そちらからご不満の声がでないか心配になりました。

前にも、どこかの部屋の話し声が気になって睡眠がとれないという連絡が管理会社さんに

入っていた覚えがあります。



・・・報告のコメントに続きがありました。



「動画で載せております」



ナイス！早速聞いてみます。共用部から録画された映像を再生すると・・・

お〜。派手に泣いてる。赤ん坊は泣くのが仕事だから仕方ないけど、かなりの音量。



築古木造アパートなので、防音性能はたいしたことはありません。大丈夫かなあ？

特に、前述の朝方寝る入居者様は心配です。まあでも赤ん坊だから２４時間遠慮なく

泣いてしまうだろうからなあ。特に寝る時間がどうこうって話でもないのかな。

赤ん坊は夜泣きするみたいですし。



ただまあ、赤ん坊に「泣くな」と言うわけにもいきません。泣くのが仕事です。

せめて、以前管理会社さんに騒音の連絡を入れてくださった入居者様には、最近騒音の

具合はどうですか、こういうことは先方に申し入れたのですが、みたいなアクションを

取って、対応しているよ・忘れてないよ、ということをお伝え出来ないものかしら？



管理会社の担当さん（７月から元々の担当の方が少し偉い人になり、新担当さんに

変わりました）に何か妙案ないですかと相談したところ、管理会社さんサイドから

該当の入居者様に連絡を取って、フォローをしてくださることになりました。

騒音に関しては、人によって感じ方も違うし、中には騒音が発生していると思い込んで

連絡してくる方もいらっしゃいます。対処が難しい事案ですが、それに加えて赤ん坊が

泣いているとなれば、本当に堪忍できずに退去してしまうかもしれません。

ただでさえ今は２部屋空きなので、これ以上の空室増加は避けたい・・・。



うまくフォローしながら、赤ん坊に関してはご理解をいただけるようにお願いをする、

という感じになりそうです。ヒヤヒヤものですが、できるだけ誰かにだけ負荷がかかり

その人が退去になるという展開を避けながら動いていただこうと思います。



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退去予告は辛いけど、その理由だったら祝わないと。

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札幌５棟目で退去予告が発生しました。また新コロのせいかと思いきや、今回は

ご結婚と言うおめでたいお話。退去は残念ですが、門出をお祝いしたいと思います。



札幌５棟目はいつの間にか札幌で保有している物件の中で一番の古株になりました。

とはいえ、保有歴はたったの４年。初期物件を軒並み入れ替えていますので、

気がついたら札幌５棟目が繰り上がっていた感じです。ちなみに全体で一番古株は

東京１棟目、その次が仙台１棟目です。いずれも保有して８年くらいになります。

東京１棟目は借地なのでこのまま持ち切りになるのかなと漠然と考えていますが、

競争力はあまり高くないので今後募集の際に苦戦はしそうです。



札幌５棟目も決して良い間取りとは言い難いです。築２０〜３０年ものに多い

１階メゾネット＋２階ロフトの単身物件。メゾネット間取りにはカウンターキッチン風な

ものがついています。ちょうどこのくらいの年式に多い作りです。賃貸仲介の方に言うと

あ〜そのタイプですね〜となるので、ある意味話ははないですが、人気があるとは

残念ながら言い難いところがあります（汗）



最近、新コロのせいで札幌８棟目が派手に空室が増えてしまったので、あまり他の物件も

空室が増えるのはキツイなあという感じがあります。札幌５棟目も滞納からの明渡で

１部屋空室を抱えております（しかも長期入居の方なので原状回復も結構な金額に）。

札幌９棟目も１室新コロ退去が出てしまうので、札幌全体としては８室の空室がある

状態。ここからさらに空室が増えるのは厳しいです。



でもそんな時でも退去予告は容赦なく飛んできます。今回も来ました。このタイミングで

退去予告。まだお住まいになって２年も経過していない方からです。これもまた、

コロナで仕事がなくなったので実家に戻りますのパターンなのだろうか・・・。

しかもこのお部屋、他より家賃が高いんです。にゃんこを飼うからということで、

家賃２０００円アップでご入居いただいていました。次の募集、家賃落ちるよね〜。

うーん、なんか胃が痛くなりそう。



速報が来た後、管理会社の担当さんから退去の理由が届きました。理由は「ご結婚」。

おぉ、なんかめでたい話でしたか！それは笑顔で送り出さなくてはいけません。

経営的にはきついけど、未来のある若者の前途を祝さなくては！おめでとうございます！



管理会社さんとしても、とても感じのいい入居者様なので退去になるのは残念という

ことでした。残念ですが、まあもうこればかりは仕方ないですね。やむなしです。

気持ちよく送り出しましょう。



２年以内の退去なので、短期解約違約金が発生することになります。でもめでたい話だし

丸々貰うのもなと思ったので、管理会社さんには違約金を一旦全額受領した上で、

その一部をご祝儀ということでお返しすることはできるか、という相談をしています。

新婚生活も物入りでしょうから、ほんの少しですがここまで住んでいただいたお礼を。



にゃんこと一緒に住んでいたということもあり、部屋の状態はやや気になりますが、

きちんと躾ができていれば部屋はボロボロになったりしません。根拠はありませんが

今回の方ならきっと大丈夫なのではないかという気がします。



これで札幌物件の空室は９室に拡大することになってしまいました。

頑張らないとだなあ・・・。



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