2019年08月09日

駐車台数を犠牲にして、駐車場の白線引きとゴミステーションの移動を行う。

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札幌5棟目の駐車場の白線を引き直しました。物件居住者様の利便性を考慮し、

勇気を振り絞って、6台あった駐車場を5台に減らすということを行った次第です。



札幌5棟目は現在1室の空室が残っている状態です。札幌の空室はここと札幌9棟目の

テナント、あと札幌10棟目(戸建)の3部屋。札幌10棟目はまだリフォームが

終わっておらず、募集開始をしていません。札幌9棟目はテナントなので少し趣が

異なることを考えると、普通の空室で募集中なのは札幌5棟目の1室のみです。



この物件、スペック的にはロフト付き1Rというところなので、どちらかというと

客付が楽な部類ではありません。札幌では競争力がないとみなされる間取りです。

本来ならなかなか空室が埋まらないはずですが、管理会社さんが頑張ってくださって

いるのか、思ったよりもお申込をいただくことができております。



ただ、今回はちょっと長引いています。時期も良くなかったのだろうと思いますが、

本来ならこのくらい時間がかかるのが普通のスペックというところなのでしょう。

先日はそれでもお申込を1件いただけたのですが、残念ながら賃借人の方と連絡が

取れなくなってしまい、キャンセルということになりました。うーん、残念!

申込を貰えないスペックではないということはわかったので、引き続きこちらは

こちらで頑張っていただきたいと思います。



そんな札幌5棟目で、今回テナントリテンションの一環として駐車場の白線を

引き直しました。そしてその際、駐車台数を6台から5台に減らしました。

減らしてできたスペースに、ゴミステーションを移動させる予定です。



白線が消えかかっていてどこに停めたらいいかわからないとか、そういう現実的な話も

勿論あるのですが、どちらかと言うとゴミステーションを共用部入口ではなく屋外に

移動させることが目的での作業となります。



現在の場所にゴミステーションがあると

・夏場は共用部にコバエが発生してしまう

・共用部入口が狭くなってしまう

という点が問題でした。特に前者のハエは、決して入居者様にとっても印象が

良いものではないので、できることなら打開したいと思っていたところがあります。



ただ、その解決のためにはゴミステーションを外に移動させる必要があります。

移動先を作るためには、駐車場を1台減らす必要がありました。そこがネックで

問題を理解しつつもここまで放置してきた次第です。



しかし、ここに来てその駐車場をつぶしたくないという心理状態に変化がありました。

購入して4年が経過しますが、この駐車場、過去4年間一度も満車になったことが

ないのです。外部向けに募集をしておりますが、全く反応なし。



また、入居者様が契約してくださったこともありましたが、大型の車だったので

全体的に今のスペースに入りきらずに別の駐車場に変更あsれ手締まった、という

こともありました。



道路に面している場所なので、縦の長さについてはどうしようもありません。

ただ、幅くらいはもう少し広げた方がいいのかな?と思ったこともきっかけの一つです。



今回、その辺を諸々考察した結果、駐車場を1台減らしてゴミステーションを外に出し、

各駐車スペースの幅を少し広げるという方法は有効であろうと考えた次第です。

そしてゴミステーションを外に出すことでコバエ問題や入口が狭い問題も解消します。

1台減らしたところで、どうせ埋まらないんだから関係なしです(笑)



そう腹をくくり、管理会社さんにお見積を依頼。6万くらいで移動と白線引きが可能と

いうことでしたので、お願いをしました。



そして先日「白線引きは終わりました」という連絡をいただきました。写真を見ると

やっぱりちゃんとした白線が引かれることで、印象が変わります。パリッとした雰囲気に

なってくれて、満足です。お盆休み中に札幌出張するので、その時現地見てこようっと。



しかしまだゴミステーションの移動は終わっていないとのこと。

入居者様に告知はしておいたものの、移動予定の場所に入居者様の車が停まっていたので

作業をすることが出来なかったそうです。入居者様もうっかり忘れることはあるので、

まあ仕方ないです。白線を引く作業に影響がなかっただけでも良しとしなくては。



ゴミステーションの移動が終われば、この件は完了となります。

入居付にも良い影響があればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月16日

その虫の死骸が放置されている原因は・・・?

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引き続き、札幌出張の話題をお届けします。札幌5棟目の空室の現場を確認して、

どう対策するかの交通整理を行う必要があることを認識しました。



札幌に到着する前日、札幌5棟目の清掃業者さんから個人宛にメッセージが届きました。

見ると、いつもの写真が掲載されているURLが貼られています。あれ、清掃の結果は

管理会社さんも読んでいるFBグループにいつも送ってくれるのに、なんでこれだけ

個人宛なんだろう?



メッセージを読むと、お部屋に小さな虫の死骸が転がっていることと、ロフトに上る

階段に靴の足跡がついていることが報告されておりました。そっか、この間私から

清掃業者さんに「清掃の時に空室の状況も一緒に見て貰えるとありがたい」とお話を

したからですね。早速確認していただき、ありがたいです。そして空室の状態があまり

芳しくなかったから、個人宛にメッセージで報告してくれた、ってことだと判断。



札幌5棟目の管理会社さんはこういうところはちゃんとやる会社さんなのですので、

こういう状況は珍しいです。果たしてどうしたんだろう?



とりあえずやることは、自分で状況を確認すること。管理会社さんに部屋のロックを

解除する番号を聞いて、現地に赴きました。うん、確かに小さな虫の死骸が転がって

います。しかもそこそこの数。そして階段には靴の跡。これは確かに印象よくないです。



少し時間があったので、その足で管理会社さんに直行。土日は電話番の方が1名出社して

いるのが常ですが、この日は専務がお留守番(?)をされておりました。



よもやま話をしつつ、空室の件について報告。専務はなるほどという顔をしながら

「清掃業者さんで対応して貰えないものなのでしょうか」と。あ、なるほど、だから

この状態になっているのか。納得しました。



少し前ですが、管理会社さんの巡回が値上がりするという連絡がありました。

どうしようか検討しましたが、清掃業者さんが巡回に類するくらいの報告を毎回して

くださっているので、それだったら清掃業者さんに一本化してもいいかなと思い、

管理会社さん側の定期巡回・報告の契約を終了したという経緯がありました。



管理会社さん的には、巡回契約の中に空室の維持メンテナンスや簡易清掃も含んでるから

その契約がなくなったら、簡易清掃等は清掃業者さんでしょ、と思っていたようです。

他方、清掃業者さんは今までその内容が契約に入っていないので、空室の簡易清掃は

管理会社さんが引き続き行うと思っている、と。



お互いに違うと思っていれば、そりゃ漏れるのは当たり前ですね。

切り替えの時に私がもう少し交通整理をしておくべきでした。



管理会社さんには、追加料金で構わないので今回の簡易清掃はお願いしたいと伝え、

今後については清掃業者さんに対応いただけるか相談してみる、としました。



その後、社内でこの事案が共有されたようで、管理担当の方から直接メッセージで

放置になってしまったことに対する謝罪の連絡がありました。少し前に見てきた時は

問題なかった、という一言も添えられていたので、巡回や清掃の契約がなくても

現地を見に来てくださっているということもこの連絡で理解しました。



本来、この担当の方が謝罪する必要はないと私は思ってます。そもそも週末は

お休みを取っている状況ですから、休み明けから動き出せば良いとサラリーマンの

立場なら考えるでしょう(少なくとも私はサラリーマンの仕事に関してはそうします)。

それでも連絡をしていただけるというところが担当の方のフットワークの軽いところで、

かつ当事者意識が高いところなのでしょう。ありがたいです。



こちらの動きとしては、清掃業者さんにまずは空室の簡易清掃が契約に含まれるか、

含まれない場合は対応可能か、可能な場合の追加料金はどうなるか、などの話を

詰める必要があります。また、管理会社さんと清掃業者さんの作業のすみわけについても

3者の間で明確にしておく必要があります。この辺は私が音頭をとらなくてはならないと

思いますので、隙間時間を見付けて動きたいと思います。



コストダウンのために分離発注するケースにおいては、分離発注をした人が監督として

全ての責任を取る必要がある、ということを改めて肝に銘じたいと思います。

分離した方が安くなるのは、その分自分が仕事をしなくてはならないからです。

リフォーム工事に限らず、いろいろな場面でそういう認識を持っておく必要ありです。

気を付けよう。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月03日

滞納発生!その時管理会社さんは・・・。

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滞納問題、あっちがOKになったら今度はこっちがNGになる。そんなことの繰り返し。

今回は札幌5棟目で滞納問題が火を噴きました。まだ軽傷ですけど。



札幌5棟目は単身間取りの木造築古物件です。ロフト付き1Rという札幌では極めて

微妙な間取りが半分を占める割には、稼働率はさほど悪くないという不思議な物件です。

管理会社さんが頑張ってくださっているからというのも大きいと思われます。



この物件、多少ながら問題も抱えております。

ゴミステーションのコバエ問題はゴミステーション移設で解消するか確認中です。

騒音問題は現在小康状態で新たなクレームは出ていませんが、いつまた問題が発生するか

予断を許さない状態(原因がわからないのでそう言わざるを得ない)です。

そして空室も1つ抱えています。若干陽当たりが良くない部屋なのもあるのかも

しれないし、時期的な問題もあるのかもしれませんが、今のところ快音は聞こえてきて

おりません。ま、間取りも弱いし仕方ないでしょう。



そんな札幌5棟目で、新たな問題が発生しました。滞納問題です。



滞納が発生したのは、メゾネット1LDKの間取りのお部屋です。以前、駐車場の賃貸で

割とイラっとする対応をされた方
が、今度は滞納を発生させてしまっているようです。

管理会社さんから6月・7月分の家賃の滞納が発生してるという連絡をいただきました。



この方、元々ちょっと遅れ気味に支払っているのですが、連絡は取れて1〜2ヶ月の

うちに支払ってくれていました。しかし今回は連絡もつかず、2ヶ月に滞納がかさみ、

いつもと状況が違うという感じになったようです。



管理会社さんにて何回も督促をするも、反応なし。滞納1週間で本人、緊急連絡先、

勤務先に架電(この素早い対応を札幌8棟目の管理会社さんに見習わせたい)、

滞納3週間で安否確認実施の予告書面発送(この素早い対応を札幌8(ry)、

その後も連絡が取れず、家賃の振込もないということで、管理会社さんにて警察に

同行いただいた上で安否確認を実施したと報告がありました。



結局、入居者様はお部屋にいらっしゃったそうです。家賃は1週間以内に全額払うと

約束したということですので、入金を待ってみたいと思います。



ところで、この入居者様は保証会社の契約はないのかというところなのですが、

購入の時に保証会社の引継がうまくできていなくて、現在契約がない状態になって

しまっているようです。売買もこの管理会社さんで対応してくださっておりまして、

その時売買担当の方がかなり苦労しながら契約の引継作業を行ってくださったことを

今でも覚えております。前の管理会社さんでないと使えない保証を何とか交渉して

引き継いでいただいたり、とてもよくしていただきました。ですので、1部屋くらい

漏れがあっても、それはもう仕方ないことと思います。



管理会社さんにて、保証契約の引継が可能かを確認してくださっておりますので

もし保証の引継が可能であれば、今後はこういった手間もなくなることでしょう。

管理会社さんの手間も軽減されるので、できればうまいこと保証が継続できる形に

持っていければ良いなあと思う次第です。



ちゃんと全額入金される&保証会社さんの保証が再契約されますように(祈)



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2019年06月05日

テナントリテンションを意識したゴミステーションの移動作戦。

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札幌5棟目も引き続き改善活動を行っております。管理会社さんが新規入居者様に

アンケートを取ってくださったのですが、その情報からも対策の方向性は正しそうです。



ハエ問題から、ゴミステーションの移動を計画しております。現在は窓のない共用部の

入ってすぐあたりのところに鎮座しておりますが、共用部ではなく駐車場の一部に

出してしまう、という形にしようとしています。



ゴミステーションのあたりにコバエが発生する現象は昨年も発生しておりました。

今年はそれに加えて大きなハエも共用部に迷い込んできたことがあります。

入居者様から見たらあまり印象は良くないと思います。



外に移動させると、駐車場台数が減ってしまうと言う難点があります。でもそれも、

これまで駐車場が満車になったことがないという事実を考えれば、駐車場を1台潰しても

テナントリテンションに努めた方が資金効率は良いだろうと思うようになりました。



先日、その見積が届きました。金額は6万円半ば。一緒に駐車場の白線を引き直す工事を

しようとしているので、ゴミステーション移動+白線引きでこの値段となります。

正直、相場が良くわからないけど、まあ高くはないんじゃないか?と思っています。

ただ、一部屋当たりの家賃が安いので、1部屋の家賃2ヶ月分以上の費用と考えると

決して安くはない、という評価でしょうか。でもまあそれをかけることで入居者様が

快適に過ごしてくださるなら、良いかなと思います。ハエが湧いてる物件なんて

やっぱり嫌だと思いますし。



そしてその見積と同時に、先日より新規入居となった方からのアンケート回答が

届きました。どうやら管理会社さんが入居される時にアンケートをとっているようです。

こういう取り組み、いいですね。是非他の管理会社さんでもやっていただきたいです。



初めての一人暮らし、親元からの独立。だからやっぱり家賃が安いところ。

その家賃の割には部屋の広さがあり、立地もそこそこの物件を選んだ、ということが

アンケートの内容から見てとれます。



そして家賃が安い分妥協をしなくてはならないということで、犠牲になったのは

共用部の雰囲気だったようです。この点については妥協したということが内容から

わかりました。



長期入居につなげるには、共用部の状態をより良いものにする必要がありそうです。

そう考えると、今回取った作戦は決して悪いものではなさそうです。ゴミステーションを

移動させることで、共用部からコバエがいなくなるはず。雰囲気は良くなると思います。

入居者様が改善されていると思えば、定着率も上がるものと想像します。



小さな改善を積み重ねて、より良い状態に物件をもっていくことが大事だと思うので、

今後もこう言った改善活動は行いたいと思います。



あ、一応これでやっちゃっていいか、義母に確認しておかないと!

(札幌5棟目は仙台法人所有なのです)



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posted by ひろ* at 06:16 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月23日

共用部のハエ問題、対策を考えてみた(正確には「考えて貰った」)。

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昨年もあった札幌5棟目のコバエ問題。今年はコバエだけでなく通常のハエも増えて

話が大きくなって復活したような気がします。



札幌5棟目は共用部が内階段なのですが、入口にドアがあるタイプではありません。

それでいて、ロフトつき2階建なので、体感的には3階分くらいの高さがあります。

コンパクトに土地を効率よく使う形で作られており、外との出入口の広さは最小限。

そして共用部に窓がないため、空気の流れも特にありません。なので、共用部に

虫が入ってくると、出口が小さい&空気の流れがないという2つの要因により

なかなか出ていってくれないという状態になります。



今回、管理会社の担当の方から「大きなハエが共用部を複数飛び回っている」という

連絡が入りました。昨年はゴミステーション上を飛び回るコバエが数匹という感じで

コバエ取りを設置したらだいぶ軽減されました(それでも何匹か残ってましたけど)が

今回はそれとは違う種類のハエなので、また話がややこしくなってきました。



ハエが共用部を我が物顔で飛び回る物件に内見に来たとして、入ってくれるでしょうか。

全くダメとは言いませんが、それを見て嫌な気持ちになる人も中にはいると思います。

実際、管理会社の担当さんは虫が大の苦手だそうで「鳥肌ものでした」と述懐されて

おりました。野外の音楽フェスが好きな担当さんなので、フェスも虫だらけだよなあと

思ったのはここだけの話です(ここだけ感ゼロ)。



管理会社さんも色々考えてくださいました。



・ゴミステーションを屋外に設置

・電球をLEDに変更

・虫よけを置く

・虫の嫌がる植栽を置く(ラベンダーやハーブなど)

・サーキュレーターで空気の流れを作る



ゴミステーションが共用部の入口にあり、昨年はここにコバエが発生していました。

外に移動させると駐車場が1台つぶれるので抵抗感があったのですが、購入して以来

一度も駐車場が満車になったことがなく、6台中3台が平均、外貸しなどPRしても

結局最大瞬間風速で6台中4台が限界でした。もうそれだったら、1台くらいつぶして

外に出してもいいかなあ、ただでさえこの駐車場狭くて停めにくいし、と昨年の冬に

思い始めていたので、外に移動させてしまってもいいだろうと考えた次第です。



電球をLEDに変えると、虫が寄ってくる原因になる紫外線が減るという話をネットで

読んだことがありますので、LED化は電気代の側面からも有効だろうと思います。

管理会社の担当さんは「防虫電球というのもあるようです」と仰っていましたが、

通販サイトで見てみたところ、紫外線をカットしている旨の売り文句が書いてあったので

LEDでも別にいいのかなと思った次第です。



この2つについては、管理会社さんもしくは清掃業者さんに見積や対応の依頼をしようと

思います。ゴミステーションの移動、併せて駐車場の再整備と白線引きは管理会社さんに

電球のLED交換は清掃業者さんに依頼かなあ。



ちなみに、この第一報を聞いた後、清掃業者さんは当日のうちに現地に行ってくださり、

取り急ぎ殺虫剤で大きなハエを倒してきてくれたそうです。かつ、ラベンダーの香りの

芳香剤も物件共用部に置いてくださいました。ラベンダーの香りは虫が嫌うからという

ことで選んでくださったようです。このスピーディーな対応、とてもありがたいです。

感謝いたします。



残りの対策案ですが・・・。

虫よけを物件共用部内にぶら下げるのも効果はあるだろうと思います。

植栽は手間がかかるのでパス。サーキュレーターは管理会社さん自身も「大げさすぎる」

と自分でセルフ却下されておりました。



というわけで、対策としてLED電球への交換とゴミステーションの移動ということで

テナントリテンションや空室対策の観点でも動き始めようと思います。

少しは改善されると良いなぁ。



ところで、清掃業者さんが現地対応してくださった際に「共用部の2階からペットの

臭い・ペットの糞尿の臭いがする」という報告を受けました。管理会社の担当さんは

そこまで強い臭いは感じないと言っていたので、臭いに対する敏感さの差もあるのかと

思いますが、清掃業者さんの報告にはたまにペットの鳴き声や臭いの話が出てくるので

誰かが規約違反してペットを飼っている可能性はありそうです。この点も引き続き

チェックしなくてはならないと思います。



快適な住空間を提供できるよう、予算の許す範囲で改善活動を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする