退去立会すっぽかし問題、少しでも被害を減らすために・・・。

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札幌５棟目の退去立会しないで音信不通になってしまったお部屋に関しては、

仕方がないので保証会社さんに頼ることとしました。それでも足りないですけど。



退去予告するも、退去立会当日にドタキャンした上にその後全く連絡が取れなくなった

入居者さんがいらっしゃいます（当時の詳細は過去ブログ参照）。



先方は先方で思うところもあったのだと思います。騒音問題が解決しない、解決に

導こうとしてくれない、というふうに感じていたのでしょう。

こちらも対応はしていたものの、誰も騒音問題なんて起こしていないというのが

何回確認しても出てきた回答であり、むしろこの部屋の人に壁や床をドンドンと

叩かれて怖いから退去を検討している、みたいな話もあったくらいでした。

感じ方には個人差があるので、難しいです・・・。



ただ、何をどう思っているとしても、約束した時間に来ないのはダメだと思います。

こっちも１０時〜１６時の中でと言っているのに、仕事があるから９時じゃないと

ダメだと言うから無理して９時に手配したのに、結局来ないんですもん・・・。

待ってた時間を返してほしいです。鍵だけ返送されてきたとはいえ、開けてみたら

残置物が残っている状態ですし・・・。



ちなみに、こんな状態で引っ越してしまい困っていますということを生活保護課に

お伝えするも（この入居者さんは生活保護を受けている方です・・・なぜ仕事があるとか

言って退去立会の時間をずらしたのかは謎・・・騒音を解決してくれない意趣返しで

嫌がらせをしたのだろうか・・・）、保護課の担当の方もうちは知りませんという

そっけないスタンス。動いていただける気配がありません。これはこれで、おたくさんが

生活を支援している人が民間に迷惑をかけているのですから、お金を払ってとまでは

言えなくても、指導するとか取次とかしてくれても罰は当たらないと思うのですが・・・



先方にも納得しかねることがあってこういう対応をしたのだろうと推測はしますが、

残念ですが適切な退去の手続きを取っていただけないこととそれは別問題と思います。

こちらも損失を少しでも減らすため、動きを取らせていただくことにしました。



まず、法的には残置物を勝手に除去することはできません。先方の意思で片付けて

貰わないと、後々問題が発生する可能性があります。あの片付けた金庫の中に形見の品が

入っていた、なんてことになったら困ってしまいます。



ここで管理会社さんのファインプレーがあり、ここからしばらくの間は保証会社さんが

家賃滞納に対する代位弁済を行い、明渡訴訟を経て残置物を処分してくださる方向に

持っていってくださいました。



管理会社さん、まだ保証会社さんに退去の旨を伝えていなかったそうなのです。

退去立会が終わって鍵を返して貰ってから手続きをする想定だった模様です。

しかし退去立会が不調に終わったので、方針変更。退去立会が終わって初めて契約は

解除となるということで、通常の滞納案件と同等に代位弁済の手続きを取ることと

してくださったそうです。



滞納が３ヶ月になれば、保証会社さん側で強制執行まで行って残置物の処分も

対応いただけます。先方は退去したつもりでいるのでしょうけど、そちらがその動きなら

こちらも申し訳ないですがあなたの都合まで考えることはできませんよ。

今後、保証を受けられない身体になるかもしれませんが・・・残念でした・・・。



これで、当面は家賃が入ることになりました。長期戦にはなってしまいそうですが

残置物の撤去まで終わった状態で動き始めることができます。自前で残置物処分の

費用を払わずに済むし、しばらくは入居していると同様の扱いに（財務上は）できます。

管理会社さん、ありがとうございます！



このお部屋、室内もかなり傷んでいました。タバコを吸う入居者さんだったようで、

壁紙もかなりヤニ色に染まっていました。フルリフォームなので、かなりの費用が

かかってしまいます。これは覚悟しておくより他に手段がないです。

管理会社さんは最大限うまく動いてくださったと思いますので、リフォーム代は

私が頑張るしかないです。頭ではわかってるけど、きついなあ（溜息）



保証会社さんにいろいろお任せできたので、当面は事態を静観しようと思います。



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おめでたい理由なので仕方ないんだけど、大家の立場としては退去予告は辛い。

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昨日のブログでちらっと書きましたが、札幌５棟目でまた退去が発生してしまいました。

今回もおめでたい理由なので、門出を気持ちよくお祝いしつつ・・・稼働率的には複雑。



今月の最初の頃でした。管理会社さんとは、別の部屋の退去された方と連絡が取れない、

原状回復どうする、残置物処分どうする、という話題でやり取りを繰り返してました。

立つ鳥跡を濁さず、の精神はどこに行ったのよ・・・日本人ってもっとモラルの高い

民族じゃなかったっけ・・・などと言ってはみたものの、確率的にこういうことは

どんな属性・どんな方を入れても起こりうるもの。仕方ありません。



こっちの部屋の話もまだまだ物語は続きそうですが、保証会社さんがついていたので

家賃の取りっぱぐれはなさそうなのと、残置物の処分をもしかしたらやってくれるかも、

という点は救いです。保証会社さんさまさまです。



と言う感じで、空室があるのに募集ができない状態のところに、更なる悩みが発生。

冒頭で書いた通り、退去予告です。それも１０年選手の！



退去予告を送ってきた方は、もう１０年以上も札幌５棟目にお住まいになっています。

私がオーナーチェンジで購入した時からずっと変わらず、そして何のクレームもなく

静かにお住まいになっておりました。



コールセンターに激しく連絡をしてくる少数の方、困ったことがあったら連絡をしてくる

普通の方、そして一切連絡をしてこない方。この３パターンに分かれます。

今回の退去予告の方は一切連絡をしてこない方に相当しました。本当になにも言って

こないので、こっちが心配になるくらいです。でも冷静に考えれば、私が賃貸住宅に

住んでいた時も、管理会社さんに連絡をしたのって、上の階から水が漏れてきた時だけで

それ以外は滞納無しで一切連絡もしていませんから、普通と言えば普通なのかも。



そんなダークホースからの退去予告、理由は・・・「結婚」！

これは気持ちよく笑って見送るより他にないでしょう。すごいな、今年２組目ですよ。

そして両方とも札幌５棟目です。更に、今回退去される方の部屋は、前回結婚で

退去された方の部屋の真下。あれか、住んだら縁談に恵まれる部屋として売り出すべき？

（たまたまだからやめなさいって）



１０年前の方なので、家賃今回の募集で下がるだろうな・・・と思っていましたが、

思ったより高くなかったです。あれ、この間同じ間取りで決まった人の方が家賃高い？

（正確には家賃は同じで管理費分上乗せですが）

あと、昔からの人の場合、２４ｈサービスの費用をこちら負担していた気もします。

そこも考えると、むしろランニングコストは下がっているのかもしれません。



勿論、その分原状回復費用や広告料などが重くのしかかります。特に、１０年以上も

お住まいであれば、原状回復もそれなりに必要でしょう。そこまで加味すると、

退去しない方が本当はありがたいのは言うまでもありません。



管理会社さんからは、いつもの家賃といつもの募集プラン（初期費用大家負担、

賃料値下げ、仲介担当者さんに謝礼の３つから１つを選ぶ）に加え、時期も時期だから

家賃スライドも取り入れてみてはどうでしょう、とご提案をいただきました。



札幌では、学生さんが春から住むお部屋を冬のうちに確保しておく動きがあります。

ただ、確保したお部屋の家賃を住んでいないのに払い続けるのは辛い、という保護者の

ニーズに応える形で、その間の賃料発生を免除するプランが一般的です。それのことを

家賃スライドと呼んでいます。



スライドした分を退去時に払って貰うわけでもないのにスライドとはこれいかに、と

思わなくもないのですが、私が札幌に物件を買い始めた頃からそういう呼び名だったので

気にしないことにしています。



スライドにした場合は、賃料発生時期によって広告料を減らして補填する形を

管理会社さんは取っているようです。正直、１１月に申込が来て４月まで家賃発生なしで

キープするのはしんどすぎるので、その場合は広告料は１ヶ月まで落とす、など。

特に異論はないですし、先日学生さんの入居もありましたので、スライドは採用して

募集に弾みをつけたいと思います。



一つでも空室を埋めていかないとね、ということで、頑張ります！



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札幌５棟目の退去はあらゆる面でグダグダでした。なんでこうなってしまうかなあ。

すんなりと原状回復費を払って貰えない未来が容易に想像できます。



札幌５棟目はかねてより「騒音トラブルがある」と管理会社さんに訴えかけていた

お部屋でした。騒音を起こしているというお部屋にヒアリングをしたり、注意喚起の

文書を各戸に投函したりして対処はしたものの、入居者様曰く改善していないと。

入居者様ご自身も、警察を何度も呼んだり、騒音を出しているお部屋に自主的に

壁ドン（ロマンチックなやつじゃないですよ）をしてみたりされていたようなのですが、

今度はそのせいで周りの部屋から「あの部屋から壁・床を叩かれる」という苦情が

管理会社さんに入るようになってしまいました。



騒音はどうしても個人差が出てしまいますので、両方から話を聞いて公平に対処を

しなくてはなりません。そして、本人は気をつけているつもりなのに、相手の基準を

満たしていない場合、お互いの納得感がなくなり、ますますトラブルが泥沼化する

傾向もあります。あと、たまにあるのが「実は騒音なんて最初からその人の心の中にしか

なかった」という最悪なオチのパターン。可能性として排除できません。



利害関係者の調整が難しいのですよね、騒音問題・・・。



今となっては今回の入居者様がどのパターンだったのかは何とも言えません。

事実としては、我慢できなくなった入居者様が引越をされたということだけです。



そしてこの引越も、管理会社さんがだいぶ怒っておりまして・・・。



退去立会を依頼すると、仕事があるから本来設定できない朝早い時間しか対応できない、

と仰るので、無理してその時間にスケジュールを組んだにも関わらず、当日になったら

入居者様が現場に現れない、電話連絡も全くつかない、という状態が続いて困っている、

という状況になってしまいました。無理して時間を作ったのに待ちぼうけになって

しまった担当の方には大変申し訳ないです。



ようやく連絡がついたら、腰痛で動けないから退去立会はしない、郵送で鍵を返す、

と仰るそうです。管理会社さんが説得してもダメ。退去立会しないと、過失割合とか

原状回復費の請求が入居者さんにとって不利になってしまうかもしれません、と

伝えても、だったらそうすれば？みたいな感じの受け答えだったようです。



想像でしかないのですが、たぶん管理会社さんが入居者様にとって納得のいく

騒音対応をしてくれなかった、という思いがあり、ある種の意趣返しをしているのかな？

という気がしました。大家としては困りますが・・・。



ちなみにこの方は生活保護を受給しています。今回の引越は恐らく自己都合の扱いで

保護課から引越費用は出ていないだろう、とのことでした。そうなると保護課の方に

何とかして貰うのも難しそうです。



最悪のシナリオは、鍵が送られてきた後現地を確認したらまだ残置物が残っている、

残置物の撤去費用も含めて原状回復費を一切払わない、という展開です。生活保護を

受けている方なので、お金に余裕があるわけではないでしょうし・・・。不安です。



管理会社さんに対して、入居者様は「鍵を送る」と主張されていたとのこと。

鍵を開けたら残地物が残っているという展開、ありえそうだなあ。



そんなやりとりをした後、札幌出張に出かけました。

出張中に管理会社さんに立ち寄って、まだあの部屋の鍵届いてないですよね？

そうですねー、届いてないですねー、という会話をしていた時のことでした。

管理会社さんに「ごめんくださーい、書留でーす」と郵便局の方がやってきて、

担当の方が出て行って・・・「わー、鍵がきました〜！」と叫びながらこちらに

封筒を見せてきます。おお、なんというタイミング！今来るかー！我ながら持ってるわ！



よし、今から現地に乗り込んじゃいましょうか！



早速管理会社さんと一緒に、鍵を持って現地へ。

鍵を開けて入室すると・・・ヤニ臭い・・・。間違いなく金かかるパターンだ・・・。



居室に入ると、やっぱりありましたよ。残置物。冷蔵庫、洗濯機、ベッド、掃除機、

そして・・・金庫！金庫残すとかほんとやめてほしいです。処分にもお金かかるし。

金庫の中身だけではなく外身も持っていってほしかった。管理会社の担当の方は

「私、金庫って旅館とかでしか見たことないです」と言ってるし。確かに私も自宅に

金庫がある人は見たの初めてかもしれません。



全体的にヤニが酷く、壁ドンしたと思われる壁の凹みも見受けられました。

お住まいになって４年程度。東京ルールの過失割合だとしても、入居者様に請求する

金額はそれなりになってしまいそうです。



壁ドンの跡とか結露で壁紙が変な色になってるとかは善管注意義務違反なので

普通に全額請求になる認識です。タバコのヤニも特約などで入居者様負担になっていたと

思われますし、残置物撤去は当然入居者様のご負担です。そう考えると、過失割合以前に

かなりの部分の金額をご負担いただかなくてはならないことになります。



退去立会して直接会話できていれば、もうちょっと先方の言い分なんかも考慮しての

算定が出来たと思うのですが・・・。聞けない以上、一方的に作るしかありません。

（だから退去立会してほしかった・・・）



生活保護の方が払うには厳しい金額が出てしまうような気がしてなりません。

払えずに逃げられて自分で払う未来が見える気がします。憂鬱。



勿論、こうなったらきちんと支払っていただくしかないので、できる限りのことは

管理会社さんにも対応いただくつもりです。保護課の方にも直接的に払って貰うのは

無理であっても、払うよう促して貰うとか、そういう形で協力いただかなくては

ならないでしょう。管理会社さんにも苦労をかけるでしょうし、きっとイラつくことも

多々あると思います。お手数をかけてしまい申し訳ないと思いますが・・・

ご協力よろしくお願い致します。



次の入居者様は同様のトラブルが起こりませんように。

というか、早く決まりますように。



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札幌５棟目、お申込いただきました。しかも２部屋ともです！一気に満室返り咲きー！

・・・と思ったら残念なお知らせもあり、満室には至っておりませんでした。



昨日の稼働率確認ブログでちらりと触れているのですが、札幌５棟目は動きがありまして

退去予告１つと入居申込２つをいただいておりました。トータルでプラス１なので、

良い話ですね。



昨日ブログを書いた時点では、まだ管理会社さんの中での入居審査中だったので

正式に入居決定ということではありませんでした。昨日の夜、管理会社さんから

保証会社さんの審査に通ったとか、電話で本人確認して問題なさそうだったとか、

契約に向けて動けそうな状態になったということが確認できたので、これで正式に

入居申込状態として扱って良いなと判断できました。



まず嬉しい話題から。２部屋の空室に２件の申込がありました！

地下鉄沿線のそれなりの駅が最寄だからか、スペックの割に動きは良いと思います。

そんなに引きの良い物件であるはずがないのですが、なんなんでしょうね？

嬉しいことだから良いのですが。



メゾネット１ＬＤＫのお部屋と、ロフト付き１Ｒのお部屋が空いておりましたが

メゾネットは学生さん、１Ｒは生活保護の方のご入居が決まった次第です。



メゾネットの学生さんは、専門学校の１年生の方でした。近所に住んでいたけど

前の家に不満があって、うちの物件に引っ越すことを決めた模様です。

前の家に対する不満と言うのが、おお、その理由か！と思う内容だったのですが、

管理会社さん的にはその理由だともしかして本人側にも何かあるのでは！？と

多少警戒していたようです。なので、普段より少し余計に審査の時間がかかりました。

管理会社さんが本人とお話をして、問題なしと判断して私のところに正式に報告が

来た次第です。



管理会社さん曰く、親御さんもしっかりした方だということでしたので、安心して

入居いただけるかなと思います。若い方が入ったということは、ＵＳＢコンセントも

多少は目を惹く内容になったのかな？



１Ｒの生活保護の方は、昨日管理会社さんより某保証会社さんの審査が通ったと

連絡をいただきましたので、これで入居確定とみて良いでしょう。生活保護なのですが

ネコちゃんを飼っているので猫と一緒に住みたいということ。国民の税金で暮らしている

生活保護の方がペットを飼う余裕があるのかな・・・という違和感は正直感じますが

猫ちゃんに罪はないので、考えないことにします。



猫を飼う場合、ペットの分家賃が２０００円上がるという規約にしております。

それでも構わない、ということは承諾を得ているそうです。まあ、家賃が高くなるのは

大家側にとってもメリットがあることです。ここは素直に喜んでおくことにしましょう。



猫ちゃん、種類は何だろうなあ。アメショとか好きなんですよね。あとベンガルとか

シュッとしていてカッコいいと思います。好みの猫ちゃんだといいなあ。

（会うことはほぼないだろうに、なぜか妄想してニヤニヤしてる私）



そして悪いお知らせも。１階のメゾネットのお部屋にお住まいの方が退去になると

連絡がありました。家賃がちょっと高めなので残念ですが、この方は頻繁に騒音に関して

管理会社さんに連絡をして、対処を求めてきていた方でしたので、やむを得ないかなあ。



ただ、その騒音なのですが、名指しで指名されている部屋の号室の方に連絡をしても

「心当たりがない」という話なのです。そうなると、あくまで可能性ですが、

その騒音を感じている入居者様は、実際には存在しない騒音を感じている・・・

という可能性も。隣の人がごまかしている可能性もないわけではないのですが、

他のお部屋から騒音問題は聞こえてこないので、もしかしたら・・・と思ってました。

もしくは、騒音と感じるレベルが他の人と異なり、小さい音でも気になってしまう、

という話なのかもしれません。



退去の理由を管理会社さんが聞いたところ、やはり騒音が解決しないことが理由という

お話でした。だいぶ管理会社さんにその不満をぶつけていたようです。

周りに注意喚起したり、打てる手はそれなりに打っていたのですが・・・。

まあ今になってそれを振り返ってぶつぶつ言っても仕方ありません。

反省はしても後悔はしない、ってね。



壁ドンとかけっこうしちゃっていたらしいので、原状回復どのくらいかかるかな？は

不安要素としてありますが、どんな状態であったとしてもさっさと原状回復をして

１１月までには募集できるように持っていきたいものです。

（とか言いつつ、まだ退去日決まってないんですけどね）



ともあれ、これで札幌５棟目は残り１部屋です。管理会社さんが頑張ってくださって

いるので、残り１部屋もそうそうに決まることに期待したいと思います。



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物件の共用部に謎のペンキの跡。

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札幌５棟目で謎のペンキ跡が発見されました。何ができるでもないので放置の予定ですが

その部屋の借主さんも心当たりがないという不思議な状態です。なんなんだこれは。



札幌５棟目は管理会社さんではなく独自に頼んでいる業者さんに清掃を依頼しています。

これも良し悪しあり、業務分担をどうするかを事前にちゃんと決めておかないと

「それはうちの仕事じゃないと思っています」と両社から言われてしまうオチがあるため

調整に自信ありでないならあまりお勧めしませんが、調整ができるならコストの面や

管理面でのメリットがあると思います。



私の場合は、遠隔大家さんなので現地の様子を定期的に把握できた方がいいと考えて

清掃に関しては毎回写真付きでＬＩＮＥなどで報告してくださる清掃業者さんを

採用しています。この業者さんを入れてないの、札幌９棟目と札幌１０棟目くらいです。



弊害も当然あって、以前空室に虫の死骸が転がっていたことがありましたが、

きちんとした取り決めをしていなかったので、管理会社さんも清掃業者さんも

対応せずに放置された状態が続いてしまいました。清掃業者さんとの契約の際に

空室の簡易清掃も含まれていたのですが、担当さんの交代の時に引継がされておらず

清掃業者さんが漏らしていた形であることを整理・確認して対応していただいた、

という経緯がありました。



一社に任せることで、こういった漏れは無くなります。大家にとっての窓口は

その会社さんだけになりますから、何かあれば全部そこに依頼すれば良いという

単純な構造になります。他方、そのお任せした会社さんが信頼に足るかどうかの

見極めは必要です。変な会社さんにお任せすると、まともな仕事をしてくれなくて

結局物件の価値を落とすと言うことにもなりかねません。



私がお願いしている管理会社さんは、各社当然一長一短ありますが、少なくとも

大家を食い物にしてやろうということは考えておらず、誠実な対応はしてくれます。

（一社だけ微妙なところがありますが、もうすぐ管理契約を打ち切る予定）

なので、安心して任せてしまえばいいのかもしれませんが、札幌や富山といった

遠隔物件に関しては、こちらで個別に発注した方が機動力や報告の面で優位性が

あると思うので、そこは管理会社さんに申し訳ないと思いつつ、個別発注をさせて

いただいている次第です。



毎度のことですが前置きが長くなりました。今回報告されたトラブルは、ここまで

話に挙がってきていた清掃業者さんが発見してくれたお話になります。



いつもならＦＢの管理会社さんと私で作っているグループに清掃業者さんが清掃報告を

投稿してくださるのですが、その日は個別にＬＩＮＥで連絡がありました。





ドア横の壁に白いペンキが塗られた写真。札幌５棟目っぽいです。



「白いペンキが壁についていました」と報告いただいたので、なんじゃこれはと思いつつ

管理会社さんにも報告。管理会社さんも気づいていなかったようで、翌日早速現地で

状況確認をしてくださいました。そして、その部屋にお住まいの方に連絡を取り、

ペンキが塗られているけど心当たりがあるかの確認もしてくださいました。



入居者様にも心当たりがなく、そもそもペンキについて今回連絡を受けて初めて

気が付いたとのこと。まあ賃貸物件だからそこまで興味は持たないのは自然ですね。



誰かのいたずらにしたって、共用部に入り込んできてわざわざここだけにペンキを

塗っていくってのも変な話だし・・・。かといって、最近出入りした業者さんも

内装業者さんくらいだから、特にこんなことする理由もないし・・・。



なんか気持ち悪いですが、実害があるわけではないのでこのまま様子見としました。

塗り直すにしたって、ここだけ塗り直しても変な感じは否めませんしね。



管理会社さんが気づかなくても清掃業者さんが気づく。

清掃業者さんが気づかなくても管理会社さんが気づく。



今回のはごくごく小さな変化ですが、それでもそんな体制が構築できていることを

実感できたので、そういう意味では良かったかな。

正直、東京の比較的遠方な物件より、札幌の物件の方が現地に足を運んでるし

こういった報告で余程原状掴んでいると思います。東京６棟目なんて草ボーボーに

なっていることに気が付いてなかったし・・・。



遠隔地でも、信頼に足る方がいらっしゃればこうしていい感じに運営できるなと

改めて思ったワンシーンでした。



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