2019年04月02日

どうやら騒音問題が本当にあるみたい。

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騒音問題が地味に厳しい状況になってきている気がします。うーん、どうしたものか。

でもこれ、解決への道筋を立てるのが結構難しいんですよねえ・・・。



先日、3月末での退去予告が発生した旨をブログに書きました。1件は3月20日に、

もう1件は3月末に退去となりました。昨日のブログに書いたお見積の話は3月20日の

退去部屋で、もう1部屋もあると思うとやや憂鬱な気持ちになります。



で、実は3月末に退去したお部屋は、いくつかの複合要因での退去になったのですが

その1つに「騒音」というものがありました。退去に繋がる騒音は深刻です。まずい。



管理会社さんもこの件については深刻と考えてくださっているようで、過去の騒音の

連絡件数などデータを整理してくださいました。ありがとうございます!



データによれば、過去に騒音に関する連絡は10件あったようです。

今回退去になったお部屋に関連しそうな内容はそのうち4件。残り6件については

部屋の方角が全然別なのと、1人ちょっと癖のある方がいて、その人が同じ部屋に

対してガンガンクレームを入れていたという事象、そしてそのクレーム対象の部屋は

くしくも昨日のブログで書いた見積があがっている部屋で、既に退去済みであるという

3点から、今回は忘れて良いだろうということになりました。よって、気にすべきは

残り4件です。



この4部屋について整理します。

号室はわかりやすくなるように仮につけました。実際の号室とは異なります。



101号室

102号室が隣、201号室が上

102号室と201号室に対して騒音クレームあり



102号室

101号室が隣、202号室が上

特に騒音に関してのアクションはなし



201号室

101号室が下、202号室が隣

101号室から騒音クレームを受けたが、それは202号室の騒音と切り返す

今回、騒音も一つの原因として退去になった



202号室

102号室が下、201号室が隣

特に騒音に関してのアクションはなし



だいたいこんなところでしょうか。101号室はとにかくどこかがうるさいと不満を

持っており、下手すると退去に繋がりかねません(更新料はかかるのか、みたいな

問い合わせがあったので真剣に退去を検討している可能性が高いです)。まずは

101号室の不満を和らげる作業が急務となります。



101号室の方は、102号室と201号室が騒音を立てていると認識したようで

それぞれの部屋に対してのクレームを入れております。ただ、201号室は同様に

騒音を一つの要因として退去になっていますので、多分この部屋は無実だろうと

状況から推察できます。そして2つの部屋からうるさいという意見が出ているので

101号室の方の思い込みではないのだろうとも判断できます。



201号室の方は202号室がうるさいと認識されておりました。

102号室もしくは202号室のどちらがうるさいのか、あるいは両方うるさいのか

わかりませんが、この2部屋に対してそういうクレームが入っている旨を伝える必要は

あると思います。



できれば、101号室の方が「うるさい」と思った瞬間に管理会社さんの24h

コールセンターに電話して、その場で202号室と102号室の方に電話をかけて

今何か音を出してませんか、と確認できればベターだと思います。



ただ、言われる方の感情にも配慮しなくてはならないため、言うのは簡単ですけど

実際にやるぞとなった時には配慮が必要だろうと思います。言われた方だって

決して良い気分ではないでしょうし、このくらいでこんなに言われるんだったら

退去するわー!となってしまうかもしれません。まあ本当に騒音を出しているなら

場合によっては退去いただいた方がいいのかもしれませんが、202号室の方は

15年以上お住まいになっている方なので、家賃も高く大事にしたいというのが

本音としてあります。



なんとかして、うまくこの騒音問題を処理したいところです。

できれば、これ以上の被害(=退去)なしに収束させたい・・・。

管理会社さん、よろしくお願い致します!



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posted by ひろ* at 06:25 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月01日

長期入居してくださった方が退去されると、原状回復が・・・

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札幌5棟目、この時期の退去ってだけでも痛いのに、中がけっこう玉砕していました。

かなりの見積額・・・痛いです。



前々から予告が来ていた札幌5棟目の退去。3月末に2部屋という哀しいスケジュールで

これからGWまでにかけてリフォームして募集をして、何とか決めたいというのが

理想的な流れですが、現実は決まらずにズルズルいっちゃうんだろうなあと寂しく

なっております。



先日、その2部屋のうち1部屋の退去が完了したようで、管理会社さんからその件で

部屋の状況とお見積のご連絡をいただきました。



このお部屋は全面的に補修が必要とのことです。恐らくお住まいになっている方が

喫煙者だったのか、壁紙は黄ばんでいるため全面的な張替が必要とのことです。

CFも居間については家具の跡がついていたりして劣化が見られるために張替が

必要な状況(トイレやキッチンは張替不要だそうです)。



そしてそのキッチンの床がけっこう激しく床鳴りするのだとか。これに関しては、

階下の住人の方からも苦情が入ったことがあるそうです。そうなると、床鳴り対策も

必須ということになりますね。



木部もだいぶ傷が多く、剥がれや色むらもあるということでした。タッチアップでは

到底仕上がらないので、全面的に塗装したいということで、これもまたコストが

かさむ要因となります。

塗装状況



玄関ドアのシリンダーは、前の管理会社さんが多用していたキーレスのやつですが

これがまたイマイチでトラブルも多いと言うことから、普通の鍵にするために交換。

室内ドアのノブもかなり劣化しており、全面的に交換となりそうです。

ドアノブ状況



お風呂は樹脂板が腐食しているので、その部分だけ張替、そしてコーキングの打ち替え。

浴室換気扇も異音がするということで交換が必要とのこと。浴室鏡も黒点が出ているため

交換した方がいいでしょう、となっていました。

お風呂状況



キッチンは混合栓に交換を推奨とのことでした。湯と水の吐水口の長さが違うこと、

湯の配管がグラグラしていることがその理由だそうです。

キッチン水栓



洗濯機の排水口はエルボタイプに交換、カーテンレールは黄ばみがあるのと、ランナーや

エンドキャップがついていない部分があるため、交換が必要だろうとのことでした。



あと、網戸がついていないので、網戸を新規設置した方がいいだろうとのお話です。

そうねー、最近は北海道の夏も徐々に暑くなってきているし、エアコンがない以上は

網戸くらい設置した方がいいでしょうねえ。



その他ぼちぼちと指摘がありましたが、それを全部やって、更に管理会社さんに所定の

事務手数料を支払うと・・・40万近い値段に。ロフト付き1Rでこのお値段はキツイ!

(注:管理会社さんは見積自体を外注しており、その見積に数%のフィーを乗せます)

しかもこの見積にはTVドアホンの設置が含まれておりません。おえー、吐き気する。



ちなみに、札幌5棟目は部屋によってロフトに上がるハシゴが階段になっている部屋も

あります。前オーナーさんが割と手をかけて工事していたようでして。しかし今回の

お部屋は残念ながらハシゴタイプのまま。これを階段に変更しようとしたら、更に

30万近くプラスになります。これはハシゴのままで押し通す作戦一択ですわ・・・。



穴のあくほど見積を眺めて、送られてきている室内写真とコメントを眺めつつ、

どこまで工事をすべきか、代替手段があるかを考えました。そして管理会社さんに

以下の内容を連絡。



・エルボは工事の対象から外す、穴が開いているから機能的には問題ない

・居間照明は施主支給で設置だけお願いしたらいくらになるか知りたい

 ※見積は9000円となっていたので、ちょっと高いなと判断

・網戸は3つの窓全部ではなく1つだけ設置する方針も可能か

・TVドアホンは材料支給で設置工事だけの場合の金額を見積もってほしい

 ※PayPay祭り第一弾の時に買った在庫が手元にあるため

・カーテンレールは交換必須か、もし交換しなくても何とかなるならそのまま使いたい



これ全部コストダウンできれば、30万ちょいまでコストを落とすことができます。

ちりも積もればなんとやら、です。一応、致命的なところはちゃんと対応する方針で

考えたつもりです。例えばキッチンを混合栓に変える作業は、グレードアップであれば

切るつもりでしたが、水栓自体がグラグラするという状況だったことから、そのまま

交換で進める、など判断はしたつもりです。



管理会社さんの見積も、CFはリビングのみなどにしてあり、無駄な工事までやる

テイストではなかったので、基本的にはここにある内容はやるべきなのだろうと

理解はしています。ただ、家賃3万も取れないお部屋なので、リフォームコストを

かけすぎると、費用対効果が悪すぎるというところが悩ましいです。

家賃の安い単身地方物件あるあるです。



長く住んでいただいたので仕方ないですが、部屋の状態は決して良いとは言い難い状況。

無理のない範囲でどこまでコストを落とせるかを考えて依頼したつもりです。

かけるべきお金はかけざるを得ないので、ある程度落ち着いたところで発注としたいと

考えます。早くリフォームして募集できる状態にしないと。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月05日

また3月末の退去予告が発生してしまいました。

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札幌5棟目で今シーズン2件目の退去予告を受けてしまいました。どちらも3月末で

退去と言うことで、ハイシーズンは逃しそうです。



先日、3月末の退去予告を受けた札幌5棟目。退去の日取りが3/20に確定しました。

退去日が当初は3月末までのどこかと言う形で確定していなかったのですが、

これで割と遅いタイミングの退去と言うことが確定してしまいました。

管理会社さんも早めに退去するよう交渉してくれていたのですが・・・。



「どうせ退去するならもっと早く退去いただきたかったなあ」「この時期だときっと

見積が出て4月頭、修繕の指示だしをして4月半ばくらいになっちゃうんだろうなあ」

「階段タイプのお部屋だったらいいなあ、この間ははしごタイプだったけどサクッと

決まってラッキーだったけど、普通だったらそうもいかないだろうしなあ」などと、

募集の観点からあれやこれや思っていた矢先でした。札幌5棟目の管理会社さんより

新たな退去が発生した旨の連絡を受けたのは・・・。



今回退去予告があったのは、2階のロフト付き1Rです。またここかー。前回も

1K+ロフトのお部屋でした。過去の傾向から見ても、1K+ロフトの方がこの物件に

関しては退去の発生が多いようです。



募集条件などは前回の1K+ロフトと同じで済みそうです。その点を考える必要が

ないのは不幸中の幸いでした(と前向きにとらえておかないと)。



退去時期は3/30.これまた厳しい!引越が手配できずにそうなったのだろうか。

今年は引越屋さんの確保に苦労していると言う話を聞いた覚えがあります。

3月末で単身のお部屋が2つ空くとなると、繁忙期は確実に逃してしまうことでしょう。



そして今回の退去の理由の中に「騒音」という項目があり、ちょっと嫌な感じだなと

思っています。確かに、騒音に関してはコールセンターからの報告書にはたまに

出てきていました。夜中に騒音を出している部屋があるということで、何回か騒音元に

注意してほしいという依頼が届いていました。ただ、コールセンターの方が騒音元と

報告者が考えている部屋に行っても、騒音は立ててないと言われてしまっておしまい、

というオチで終わっていたと思います。それ以前にも騒音という文字は見かけた記憶が

あるので、恒常的にどこかの部屋で騒音が出ているのかもしれません。



定期的に、騒音に関しての注意喚起文書はばらまいているものの、今回の結果を見ると

あまり効果が出ていないのだと思います。そして、今回のように騒音が原因での退去が

他の部屋にも波及すると、けっこうきついなあと思っています。



管理会社さんに部屋の特定をしたいとお願いしたのですが、基本的には木造住宅で

全体に響きやすいから、部屋を確実に特定するのは難しいだろうと言う見解でした。

ひとまず、過去の騒音クレームの履歴を洗っていただけることにはなりましたが、

原因を見つけるのはちょっと難しいんだろうなあと思っています。



同様の問題で退去が続出する展開だけは避けたいですが・・・。さてどうなるか。

でもまずは4月からその2部屋を全力で募集することに気持ちを向けたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月08日

退去予告をいただいてしまった札幌5棟目、せめて家賃は上げたい!

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札幌5棟目でも退去予告が入ってしまいました。今年の繁忙期は厳しいものになりそう。

昨年はあまり退去がなくて楽チンだった記憶があるのですが、その反動でしょうか。



札幌5棟目は単身物件の割に意外と動きがなく、いい感じだよなあと思っておりました。

16部屋もあれば、年間4部屋くらいは動きそうなものですが、1〜2部屋程度しか

動かないので、なかなか良い形でキャッシュフローが積みあがっております。



1階がメゾネット1LDK、2階がロフト付き1Rと言う構成になっています。

ロフト付き1Rとか札幌で買ったらけっこう危険なんじゃないかと最初思ってましたが、

そこはある程度予想できた内容と同じ結果になっております。ここまでの退去に関しては

圧倒的に1Rの方が多く、1LDKは1回しか空室になったことがありません。

ほとんどの退去が1Rというあたりが、やっぱり狭いしロフトは夏熱くて冬寒く

過ごしづらいんだろうなあという感じを受けます。



さて、先日管理会社さんから「札幌5棟目で退去予告がありました」との連絡を

いただいてしまいました。くぅぅ、無念。



入居して丸4年の方で、会社の近所にお引越をされるとのことでした。その理由だと

やむを得ないのかなという気はします。それともう一つの理由が「ロフトで天井が高く

冬寒い」というお話でした。暖房の効きが悪いということなのでしょう。ロフト物件で

気になっていたことが現実になってしまった感じです。



管理会社さんにて慰留したものの、気持ちは変わらなかったとのことでした。

まあこれは仕方ないです。4年住んでくださったのであれば、それで良しとしましょう。



それに、このお部屋はここ最近決まっている家賃より安めの家賃です。もうちょっと

強気の家賃設定にしても良いでしょうし、その方が見た目の収支は向上します。

(家賃を上げるための初期費用軽減や広告料増加のコストに見合うかは別として)

また、管理会社さんが管理を受けるにあたり必須としている24hコールセンターにも

加入しておらず、私が1,080円の費用を負担している状態でした。今回の募集で

その分の負担が入居者様になりますので、若干ですがコストも減らせます。

前向きに退去を受け止めようと思います。



解約のタイミングは3月末ですが、できるだけ早めに退去いただけるよう交渉している、

ということでした。繁忙期中に募集が出来た方が良いので、私もそうしてほしいと

願います。でも3月末解約で2月末に退去するとか、あまり考えにくいと思うので、

内装間に合うかな?という不安はあります。



さて、募集についてですが、管理会社さんもここ数回の募集で思ったよりも高めに

決まっていることを受けて、少し強気の条件で募集しましょうというご提案をして

くださいました。こちらの管理会社さん、管理物件の空室を埋めるために安易に家賃を

下げたりはしないので、その点とても好感が持てます。私の考え方にあわせた形で

提案してくださるので、いつもありがたく思っています。



今回は、今までより4000円アップで募集しましょう、という提案でした。

直近で決まった空室がその家賃で決まったので、それであれば同じ家賃で募集して

収益性を向上させよう、ということなのだと思います。ありがたいことこの上なし。



ただ、単純に家賃を上げてもダメで、その分何かしらのメリットを付ける必要ありです。

前回は「オールゼロキャンペーン」として、火災保険や初回保証料も含めた全初期費用を

ゼロ円にしたら、さくっと決まりました。こちらの費用負担はそこそこ大きいのですが、

今回もそれはメニューに組み込みたいと思います。



更に管理会社さんからは「初期費用は取るけど家賃2000円値下げOKプラン」と

「仲介担当者さん宛に謝礼金または商品券プラン」も同時につけて、選べるようにする、

という提案をいただいております。選択肢の多様性があるのはいいですね。賛成です!



あとは募集の間口も広めに。

・生活保護:可(精神系はNG)

・高齢者:可(年齢制限あり)、

・ペット:可(猫1匹のみ)

・外国人:可(日本語の会話可・保証会社必須)

という形で、緩めになっています。緩いけど締めるところは締める、バランスの取れた

募集条件になっていると思います。



広告料は札幌なので3ヶ月。8万を超えないと仲介業者さんの動きが鈍くなるため、

2万円台の家賃である札幌5棟目はそのくらいの広告料を出す必要があります。

この辺が札幌の難しいところで、高利回りだと言っても運営の経費がかなりかさみます。

知らずに購入すると痛い目を見るので、心得ておいていただきたいポイントです。

そして勿論、敷金も礼金もゼロ、フリーレント1ヶ月付与。もうこれだけで東京と比べ

家賃5〜6ヶ月分余計に初期費用がかかっています。家賃は安く経費は何かとかかる。

そんな市場である札幌でそこそこうまくやろうとすると、やっぱり東京と同じ利回りで

購入していてはダメなのです。本当に、甘い試算でうかつに購入しない方がいいですよ。



私が自分で考えても、そんな感じに仕上げるだろうなと思われる良い感じの募集条件。

これ、管理会社さんが全部考えてくれました。ほんと助かります。ありがたし。



内装がどのくらい必要かはまだ見えておりませんが、大きく必要ということがないことを

祈りたいと思います。でも4年だとちょっと微妙かな?



また空室が増えてしまいますが、退去までに1つでも埋めて臨みたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月27日

換気扇の修繕から、都内物件の収益性の良さを改めて認識。

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札幌5棟目で修繕が発生しましたので、対応を依頼しました。

わかって買っているとはいえ、修繕をするたびに低家賃帯の地方物件の悲哀を感じます。



札幌5棟目の管理会社さんから連絡をいただきました。こちらの管理会社さん、

よほどのことがない限りは、連絡を基本電話以外のツールでしてくれるので、

平日昼間はあまり電話に出られない私としては大変助かっております。



今回は・・・う、修繕の連絡でした。入居者様よりお風呂の換気扇から異音がしている、

という連絡がコールセンターにあったらしく、現地調査を行った結果、換気扇の交換を

しなくてはならない状態だった、とのことです。



報告書には「近所迷惑なほどの音量です」と書かれていました^^;

近所迷惑なほどの音量でうなる換気扇って相当なもんですね・・・。



でも換気扇の音は意外と気になるというのはわかります。私も以前、自宅で浴室の

換気扇故障がありましたが、日に日に「カタカタカタ・・・」という音が大きくなるのは

かなりストレスでした。ゆっくりお風呂に入る気がなくなります。



調査した結果としては、軸ブレを起こしているということでした。応急処置として

注油して音は軽減されたとのこと。ただ、やっぱりまだうるさいので、交換をした方が

良いであろうというご提案でした。



ざっくり2万くらいの費用になるということでしたので、修理を依頼しました。

交換は後日ということで、現在日程の手配をしているところと思われます。



とまあ、ここまでは良くある話です。賃貸経営をしていれば、換気扇の一つや二つは

故障するのが当たり前。入居者様が不便な思いをしているのを放置するわけには

いきませんし、お金を貰っている以上責任が発生するのもまた事実ですから。



ただ、その「お金を貰っている」という点は共通なのですが、間取りや立地によって

貰っている金額が異なる、というところには留意した方がいいだろうと考えています。



同じ2万円を払うにしても、家賃収入が違えばその重みは大きく変わります。



・家賃8万円の都内ターミナル駅徒歩圏の1Rアパート

・家賃6万円の都内ギリギリ23区の1DKアパート

・家賃4.5万円の札幌それなり立地の2DKアパート

・家賃3万円の札幌それなり立地のメゾネット1LDKアパート

・家賃1.5万円で立地も微妙な1Rアパート



上記、全て私の保有物件です。同じ「一部屋を貸す」という行為でも、その内情は

大きく異なるのだなということが、これを見るとわかると思います。



どの物件でも、換気扇の工事は2万円です。家賃8万の物件で、2万の経費だったら

まあ仕方ないねで済みますが、家賃1.5万の物件で2万の経費は家賃1ヶ月分以上。

これだと経営的にシャレにならないです。



家賃の安い地方物件は、家賃の高い都内物件と同じ利回りだったとしても、家賃の

安さからくる経費率の高さによって、同じ利回りでも同じ収益性にならない・・・。

同じ利回りなら家賃が高い物件を購入した方が収益性は高くなる、ということです。



「都内は高すぎるから地方を買う」という人もいると思います。でもその地方物件、

前述のような経費率の高さに耐えられる物件なのでしょうか。そこを見誤ってしまうと

「こんなはずじゃなかったのに・・・」という話になりかねません。



もうちょっと具体的に言います。私が保有している東京のアパートと札幌のアパートで

1部屋退去が出た時にどれだけお金がかかるかを比較してみます。



※同じ間取りで同じ内装、同じ原状回復費用がかかるものとします。

※原状回復費用は過去の経験から札幌でよくかかっている価格帯にしました

※管理費や固定資産税などの費用は加味しません



東京の1LDK30平米家賃8万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料1ヶ月(管理会社さんへ)

となり、8万の家賃を貰えるなら2.5ヶ月で費用を回収できます。



札幌のメゾネット1LDK30平米家賃3万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料3ヶ月(仲介業者さんへ)

となり、3万の家賃だと費用改修には実に6ヶ月がかかることになります。



さらに罠はあります。

仮に同じ家賃収入を両物件で得られるとしたら、その内訳はこんな感じでしょう。



東京のアパート:8万×3部屋=24万

札幌のアパート:3万×8部屋=24万



同じだけ儲かるわけじゃないと言うのは先ほどの例を見ればわかると思います。

軽く計算してみましょう。



東京は年間平均1部屋入れ替わり、札幌は年間平均2.6部屋入れ替わるとします。

(おおよそ33%程度で考えます)



東京の場合は、原状回復費用12万と広告料が8万で合計20万の経費がかかります。

札幌の場合は、原状回復費用12万×2.6部屋と、広告料が3万×3ヶ月×2.6部屋

かかることになり、合計すると546,000円の経費がかかることになります。

実に東京の1.82倍の経費率と言うことになります。



更に、買う物件によっては、固定資産税も東京より高くなる可能性があります。

典型的なパターンで地方RCを買ったりすると、建物の大きさが同レベルの収入の

都内物件と比べて大きくなるので、固定資産税も大きくなります。

(築古木造だと、逆に地方の方が土地の価値が低くて安かったりしますけど・・・)



以上のような考察から、地方と東京は同じ利回りで購入すると、期待した収益を

得られない可能性が高くなるので、注意した方が良いと思います。



なんかだいぶ話が逸れた気がする・・・まあいつものことか。



しかし、この物件は意外と定着率が良く、嬉しい誤算だと思っております。

2年半ほど保有しておりますが、16部屋中5部屋しかまだ入れ替わっていません。

単身だと平均して年4部屋くらいは入れ替わると覚悟していたのですが、ラッキーです。



入れ替わりが大きければ、それだけ経済的な負担も増えます。入れ替わらないことが

収益の安定化につながります。この調子で入れ替わらないでいただきたいものです。



入れ替わりが少ない理由の一つに、きっと管理会社さんの頑張りもあるのだと思います。

今回みたいに適切に対応してくれているので、入居者様の満足度も高いのではないか、

と想像しています。この調子で引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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