退去予告の予告がグレードアップして退去予告になりました（嬉しくない）。

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やっぱり退去予告になってしまいました。札幌５棟目。今年は今まで静かだった分が

一気に荒れ模様でした。来年は満室で静かな一年になることを期待します。



先日書いたブログで、退去予告の予告があったことを報告させていただきました。

今回は、いよいよそれが現実になりました、という話です。



今年は１２月になってもちっとも入退去が落ち着きませんでした。退去も多いですが

入居申込もそこそこにあり、バランスとしてはやや退去優勢くらいだったかなと

思いますが・・・。それにしても、クリスマス近くまで入居だの退去だの連絡を

貰っているのは、今年が初めてではないか？と言う気もします。まあ記憶力薄弱なので

単に忘れてるだけかもしれないですけど。



そんな中、クリスマスイブに退去予告の素敵な（泣）プレゼントをいただきました。

その前日に札幌９棟目のテナントの入居申込を貰ってるし、仙台２棟目の決済が

クリスマスイブに行われているので、それで相殺（というかむしろ良いことの方が上）に

なってはいるものの、やっぱり退去はテンション下がりますね。



詳細については確認中です、みたいな感じで連絡は受けておりますが、足が悪いので

メゾネットが辛いということが退去の理由だろうと思います。それは前回のブログで

書いた内容から類推できます。



正式に退去予告をしてきたということは、区役所からも引越の許可が出たのでしょう。

こうなると、何をどうしても引越は既定路線。そして実際に足が悪い方なのであれば、

札幌５棟目は不適当なのもその通りです。１階もメゾネットで入口は２階ですので、

外に出るにも部屋の中で移動するにも階段が避けられないですから。ご本人のことを

考えたら、引越するのが良いだろうと思います。



この入居者様も古株で、なんと１０年以上お住まいになっています。今、お住まいに

なっている方の中では、１６部屋中３番目に古くからお住まいです。ちなみに別の

退去の方は４番目に古かったので、リフォーム代もなかなか激しいことになりました。

今回も恐らくそうなるのでしょうね。しんどいなあ。

今年は古株の入居者様の退去が多く、リフォーム代がかさむ一年でした。



入居募集に関しては、たぶん問題はないでしょう。これまでもこのスペックの割に

早めに入居者様が決まっています。管理会社さんの社長も「毎回こんな早く決まると

思わないでくださいね」と最初の頃は言ってましたが、その後もその予想を覆して

けっこう早く決まってくれてます。不思議な物件です。



家賃も購入した時より少し上げてますが、それでも決まるのでありがたい。

どこかで売却することにはなるのだと思いますが、今はまだそのタイミングでは

ありません。ここで売ると、融資いただいている銀行さんと確実に縁が切れて

しまうので、少なくともその縁がつながる状態にしてから売却になるでしょう。

だから当面ホールドの予定です。



次の募集家賃についても、管理会社さんから既に提案はいただいております。

先日退去されたお部屋（内装前にお申込いただきました）と同じ家賃にしましたので

恐らく問題なく決まるだろうと思います。



原状回復がどのくらい来るのか・・・またガッツリ重たいのが来るんだろうなあ。

でもそれをここでグダグダ言っててもしょうがない。きちんと対応して良い部屋を作り

早期に満室に持ち込めるよう頑張るしかないです。



さすがに年内の入退去の動きはもうこれでおしまいだろうとは思いますが・・・

来年は入居ばかりのハッピーな一年になりますように。



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原状回復のお見積が出てきました。

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札幌５棟目で空室になっているお部屋の原状回復見積が届きました。

予想はしてましたが、なかなかの金額です・・・。



ここ数日、札幌５棟目の話ばかり書いてる気がしますが、予告も含め入退去が３部屋も

あるなら、そりゃ話題にも挙がりやすいよねってなもんです。登場頻度高めです。



今回は、原状回復のお見積の話。



ご結婚を理由に退去なさった入居者様。長きにわたってお住まいになっていたので、

どうしてもお部屋は劣化しているだろうと思ってはいました。実際、写真などが

送られてきたのを見ると、やはり汚れが目立つなあという印象はぬぐいきれません。



これが普通に使っているものであれば、東京ルールに則って「クロスの張替は６年以上の

利用なのだから０円のはずだ」と言われることでしょう。しかし、東京ルールは

よくよく読んでいくと、入居者様過失に関しては年数に関係なく工賃費用等の請求は

できるという内容になっております。



ガイドラインの記述としては以下が相当します。

なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場
合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである。

わかりやすく書いてあるページはこちらかな。ご紹介しておきます。

残存価値のなくなった壁紙に落書きをしてもお咎めなし？原状回復費用の負担について

ガイドラインそのものはこちらです。



今回の入居者様は、タバコを吸っておりました。ヤニが付着しており、これに関しては

過去の判例などから入居者様過失になるという慣例になっております。

参考にしたのはホームズのサイトです。



そうなると、今回の場合は壁紙の材料費は当方負担、工賃などは先方負担ということに

なるでしょう。タバコ吸ってる人の形見が狭すぎるよなあと思わなくもないのですが

世間の風潮がそういう流れなので、もはやこればかりは・・・。



ということで、ある程度入居者様に請求しなくてはなりませんが、入居者様は既に

分割でないと払えないという意思表示をされております。分割を受け入れるのか、

あるいは保証会社さんに事故報告をしてしまうのか。管理会社さんには、もし先方が

同意するなら事故報告でこちらの分は回収したいと言う意思は伝えております。

どうなるかは今のところまだなんともですが、今後先方と管理会社さんで詰めることに

なるでしょう。



そんな状況の中、とうとう出ました。原状回復のお見積。



やっぱりですが、５０万オーバーきました！頭が痛い。予想はしてましたけど。

こちらの管理会社さんは必要なものだけでなく、あればよりよいというものも含め

全てをまず全部項目として挙げて、そこから不要なものをオーナー判断で削って

くださいというスタイルです。だから初動の見積は高めに出るのはいつものこと。

ここから、これは別にいいよと言うものがあればカットしていく作業に入ります。

（得てして、そんなにカットできないことが多いのですが）



管理会社さんは、この後この中から純粋な原状回復に相当するものを引っ張り出して

入居者様へのご請求書を作る作業が待っています。そちらを見た上で、残った部分から

不要そうな作業やコストダウンできそうな作業を見繕う流れでいくことにしました。



当然ですが、ＴＶドアホンをモニター付きのものに変更するなどの作業については

バリューアップなので当方負担です。入居者様への請求はしません。あくまで原状回復と

適切に認められる範囲のものを請求対象とするので、実際に請求できる金額なんて

そんなに多くはないでしょう。なので、こちらで判断して項目を削る作業は必要です。

先にやっておいても良いのですが、項目がなんせ多かったし、現地は写真でしか

見てないのでイメージが付きにくいものもあるでしょう。腰を据えてやった方が

いいかな？という感じで捉えています。



何にしても、お金が出ていく話が多くて頭が痛いです（苦笑）

まあでもこれが賃貸経営と言うものですから。粛々と対応したいと思います。



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内装前に入居申込いただきました！

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札幌５棟目、困ったことばかりではなくお申込もいただいたりしております。

まだ保証会社さんの審査も終わってませんが、ひとまずお申込をいただきました。



ずっと堅調に推移していた札幌５棟目ですが、今年は常に１〜２部屋空いている状態が

続いております。埋まるのもそれなりに早いのですが、それをあざ笑うかのごとく

退去が発生する、そしてほとんどの場合原状回復がガッツリお金がかかる、という

スパイラルに陥っております。今年は預金通帳のお金がむしろ減ってるかも・・・。



ただ、不思議と２部屋以上の空室にはなっておりません。管理会社さんが集客を

頑張ってくださっているからというのは当然あると思います。その点については、

感謝以外の言葉はありません。本当にありがとうございます。



今回も１部屋空室、１部屋近々空室、１部屋退去予告の予告という状況で３部屋空室に

リーチがかかっておりましたが、なんとこのタイミングで空室にお申込をいただくことが

出来たそうです。わー、まだ内装も終わってないのに、本当にいいんですか！？（喜）

これはこれでよかった、と言える展開になってくれることを大いに希望します。



空きが出ているのは軒並み１階のメゾネット。前オーナーが割と安めに貸していたので

入れ替わると少し家賃が上がることもあります。というか、昔はもっと弱気な家賃に

しないと決まらなかった気がするのですが、最近はこの家賃でも申込入るのか！という

くらいの家賃帯になっています。いろいろ意外。



今回お申込を入れてくださった方は、居酒屋さんで働く男性の方です。

札幌の２０代でこの年収なら良い部類じゃないかという感じです。

保証会社さんを利用希望とのことで、お母様が緊急連絡先。



うん、年収と年齢を見た段階で私的には審査ＯＫです（もうちょっと考えろ）。



仲介業者さんの担当の方がお休みとか、保証会社さんの審査を始めたいけど、

本人確認の書類がないからできないとか、いろいろ重なってまだ保証会社さんに

お申込をすることができていませんが、諸々準備出来次第すぐに審査開始するとのこと。



入居希望日が年内になっていますが、今ようやく見積が出たところなわけですから、

内装はフルにやろうとしたら当然間に合いません。管理会社さんにて、入居希望日を

遅らせるか、どうしてもこの日と言うことであれば内装を最低限にすることでご了承を

いただけるかを確認してくださっております。できれば最低限内装になってくれると

嬉しいなあ・・・。内装費けっこうガッツリかかりそうだったので。でもそれで

顧客満足度が下がるのも困るんだよなあ。ま、なるようになるしかないか。



捨てる神あれば拾う神あり。ピンチの後にチャンスあり。

こんなに素早く、しかも内装前に入居が決まるなんて想定外でした。嬉しい誤算。

この勢いが他の物件にも伝播してくれることに期待したいと思います。



・・・と、ここまで書いてから思ったこと。

保証会社さんの審査が通るまではぬか喜びの可能性があるから、あまり過剰には

盛り上がらないことにしよう・・・。



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またまた退去予告（の予告）！ほんと多いな今年は。

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また退去予告（の予告）です〜。いやー、今年は退去多いわ！笑うしかないですね。

コツコツやって埋めていくしかありません。



今回の舞台は札幌５棟目です。今まで比較的動きが少なかったのですが、今年は

この物件を舞台にたくさん退去が出ました。事件も多かったなあ、本当に。

今まで表面化せずに溜まっていたものがまとめて噴出した感じがします。

出るものが出てしまえば、あとは沈静化するだけだ、と思いたい。



今回退去予告の予告が来たのは１階のお部屋です。今はまだ問い合わせの段階で、

「足が悪く階段が辛いので引越を検討中」「役所に間取り図のようなものを出すよう

言われたので送ってほしい」という内容でした。



この物件、１階はメゾネット形式、２階はロフト付き１Ｒという構成になっています。

今回のお問い合わせがあった方は１階のメゾネットにお住まいになっておりますので、

室内の階段が足が悪くて辛くなってきたというお話かと思われます。

そして生活保護の方なので、引越に際しても役所の許可が必要ということになります。

役所にて引越理由の正当性を確認するための書面が必要ということなのでしょう。



確かに、今お住まいになっている部屋はメゾネットなので階段があります。

そしてメゾネットの上階に玄関があり、外に出るにも共用部にある階段を降りなくては

なりません。階段を使わず暮らせばいいじゃない、というわけにもいかない構成です。

確かにこれだと、足が悪い人には辛いだろうなという気はします。退去をご検討される

理由もわかるので、もはや引き留める術はないと思います。



今年に入って、１階のお部屋は３部屋退去がありました。ここまでほとんど入れ替わりが

なかったので、この数はかなりのボリュームです。そして今回の退去予告の予告が

本格的な退去予告になるのであれば、来年も早々から退去スタートということに。

うーん、これはなかなかしんどい展開。



ただでさえ、札幌５棟目にはまだ空室が１室、そして空室予備軍が１室あります。

これが片付かないうちから別の空室が生まれるのはちょっと辛いです。



幸か不幸か、空室予備軍に関しては管理会社さんの機転で退去していない扱いに

なっており、保証会社さんから家賃保証を受けている状態です。なので、目下の問題は

空室１部屋だけ。ただし、その空室はまだ原状回復はおろか、修繕箇所が多いので

見積も完了していません。そして退去の精算をするにあたり、分割でないと払えないと

入居者様から既にお話が出ている状態です。難航しそうな予感しかしませんが、

保証会社さんがついているお部屋なので最悪保証会社さんに事故報告する形で

やるしかないかなという感じです。



ちなみに、その空室にお申込が入ったという噂はあるのですが、あくまで速報ですし

入居希望日が折り合うかわからないので、まだ心の中では空室扱いにしておきます。

本物の申込になったら、また改めてブログでご報告します。



空室が落ち着かない状態の中、また新たな空室が出るのは厳しいところですが・・・

１室は問題はあれど保証会社さんから家賃が入っているので一旦良しとして、もう１つの

空室が決まった状態で今回予告の予告があった退去を迎えられるようにしたい、と

思っております。



１２月中に次のお部屋が決まり、１月末までに引越という感じになれば、こちらとしても

２月で原状回復、３月で募集と言う形で繁忙期中に募集ができます。この点はメリットと

思って良いでしょう。後ろ向きになっても意味はないので、良かった点だけ考えて

結果オーライだったねと思えるようにしっかりこうどうしていきたいと思います。

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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札幌５棟目の退去予告ですが、入居者様より退去費用の分割払いのリクエストを

頂戴しました。ご事情を考えると受けざるを得ないと思いますが、ちょっと不安です。



先日ブログに書いた札幌５棟目の退去予告。月末に退去なさることは確定しました。

清掃業者さんの定期清掃の時、この方の荷物と思われるものがゴミステーション近辺に

（ちゃんとごみ処理券付きで）捨てられているのも確認。引越に向けての準備は

着々と進んでいるのだなということを感じておりました。大家の立場としては残念と

思いますが、ご本人がそれで幸せになるなら温かく送り出さないとです。



次の募集の反響どうなのかなーとか、気持ちは前向きに次を見据え始めた昨今。

しかし退去の手続きが終わったわけではありません。管理会社さんよりいただいた連絡は

今後の若干の波乱を予感させるには十分な内容でした・・・。



管理会社さん曰く、退去時の諸々の費用を分割払いにさせてほしいという連絡があった、

とのことでした。生活保護を受給しているが、今回の退去はやむを得ない理由での退去と

認定されていないため、まとまったお金がないので分割にしてほしい、という感じの

ことを言われたようです（管理会社さんからの報告を私なりに聞き取った結果なので

実際のやりとりはわかりませんが）。



その後更に、退去時精算の費用も分割にしてほしいという依頼もあったようです。

退去時の諸費用（ハウスクリーニングなど）が分割でないと払えないと言っているなら

それはそうなっちゃうよね、とある意味納得。



うーん・・・・・・。

生活保護の方ということなら、そんなに貯金がないということは理解できます。

制度上、貯金があると生活保護にはなれないと思いますので。

でも、引越をするなら原状回復とか退去時の精算とかあると思うのは一般的では？

そのお金がないのに引越をするって、ラーメン屋さんでチャーシュー麺頼んで

ごめん、チャーシューの分のお金なかったから、３日に分けて払わせて！と言っている

ようなものではないかと。それってラーメン屋さんだったらふざけるなって話になって

警察突き出されますよね・・・・・・。



まあでも、引っ越すと決めて荷造りも始めてしまった状態なら、後には引けないだろうし

かといって無い袖は振れないでしょう。こういう時、平気で約束を無視して逃げる輩も

多い中、こうして事前に相談をしてくださる姿勢は真面目で良いなと思っています。



とはいえ、過去の経験から、この手の相談って踏み倒されることが非常に多いです。

退去してしまえばそれは既に過去の話。最初は真面目に払うけど、そもそも分割を

希望される方は生活がそんなに楽ではない方が多く、結局目先の生活に囚われてしまい

過去の約束なんてどうでもよくなってしまう・・・。そんなケースを何度も経験した

私からすれば、本音を言えば分割なんて絶対に受けたくないです。



でも、分割でしか払えないと言っている人に対して、一括で払ってくださいと迫っても

結局払って貰えないのも明白。どうやって過去のものと風化させずに払ってもらうか、

という方向で考えざるを得ないと思います。



公正証書でも作るか？とも思いましたが、費用負けするかなあ・・・。

でも原状回復の入居者様負担額次第では、それも視野に入れた方が良いでしょうね。



ひとまず、管理会社さんと相談して、少なくとも以下は条件にしようということに。

・転出先住所の伝達

・必ず連絡が取れる電話番号

・配偶者さんや親族の方の連絡先

・保証人をつけてもらい、その方の電話番号



ごみの捨て方とか、事前に相談してくれる感じとか、全体的に見ればこの方は

常識もわきまえており、きちんと対応してくださるのではないかと期待したい

気持ちはあります。ただ、これまで同様のケースできちんと完済されたケースが

一度としてないので、どうしても警戒してしまいます。



できれば信じたいけど、お金が絡む話だしなあ・・・。

できるだけの保全をしながら、先方の要望を満たせるようにしたいと思います。



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