2020年04月29日

滞納の末の自己破産、でも賃貸借契約は未だ有効・・・。

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札幌5棟目の滞納→裁判→自己破産の件、そう簡単に解決は出来なさそうです。

新コロのせいでどっちみち入居付が厳しいから、じっくりやるしかないかー。



滞納が3ヶ月を越えたので、管理会社さんから裁判を薦められ、私も止む無しと応じて

弁護士さんに着手金を払ったところで、自己破産の通知が管理会社さんに届くという

なんともアレなタイミングでした。ガッカリです。せめて着手金を払う前にしてくれれば

その分のお金はかからなかったのにー。



・・・と考えてから、ふと思いました。今回の場合、入居者様はまだ賃貸借契約を

締結している状態です。入居中の状態で自己破産になった場合、賃貸借契約ってまだ

有効な状態ですよね?あれれ?



私はこの方で3回目の自己破産なのですが、過去2回はいずれも退去済でした。

退去時費用や滞納家賃に関しての請求をしていたところに自己破産という話であり

泣き寝入りは泣き寝入りながら、それ以上の被害が増えることはありませんでした。



今回は賃貸借契約が継続されている中での自己破産。ここまでの滞納に関しては

これ以上請求できないという状態であり、かつ今後も滞納が積み重なる状況です。

自己破産した人が今後も家賃を払える(払う)わけがないですから・・・。



管理会社さんに確認してみましたが「可能な限り費用を掛けずに速やかに明け渡して

貰うことを念頭に置いて対応する」というお話でした。賃貸借契約の即時解除などは

難しいようだと推察しました。たぶんあれだ、普通の滞納で居直られている時と同じで

明渡訴訟をやって強制執行のコースになりそうだな、と。ああ、時間と金がかかるだけ。

憂鬱です。



まずは、自己破産を担当する司法書士の先生宛に、こちらの弁護士の先生からFAXで

当方の代理人をしていること、訴訟が進んでいることのご連絡を行ったとのこと。

文面を見せて貰いましたが、連絡をくださいとかそういうことは書いておらず、

訴訟の番号や代理人である事実、担当窓口の方の名前の通知などに留まってました。

弁護士の世界にも独特のルールや言い回しがあると思うので、その内容に則ると

素人目にはまどろっこしい文章に見えるのかもしれません。



ちなみに、連絡はしたものの、相手の司法書士さんからは一切連絡なしとのこと。

自己破産の仕事しか請け負ってないから、裁判は関係ないというスタンスなのか?

弁護士の世界は難しいです。



仕方がないので、裁判の手続きは止めずに粛々と進めております。滞納者さんに対する

訴状は転送の上で送達されたとのことでした。転送されているってことは、今はもう

札幌5棟目には住んでないってことですよね?だったら一言「解約する、残置物は

放棄する」って言ってくれればいいのにー!この後も回収見込みのない売掛金だけ

計上されるよりは100倍マシですよ、そっちの方が。心情的には納得できないけど。



転送先が明確に分かったのだから、もし私があっちに住んでいるなら、現場まで行って

解約届だけでも書いてくれと張り込んだうえで言いに行きたいくらいです。そうすれば

裁判もしなくて済むし、そこから敗戦処理を始められるし。でもサラリーマンの身分で

かつ新コロによる移動自粛状態では、それも叶わず。



考えるとカリカリしちゃいそうなので、このことは極力忘れることにしています^^;

たいがいのことは「まぁしょうがないねー」で最終的に終われる楽観主義の私ですが

相手に対する誠実さを欠いた行動は比較的許すのに時間がかかるので・・・。



明渡訴訟からの強制執行だと時間がかかりすぎるので、なんとかそうなる前にこの方と

コンタクトが取れて、とにかく退去届と残置物放棄の一筆を書いて貰いたいものです。

管理会社さんもそれはたぶん重々承知しているだろうから、そういう形で動いて

いただいていると思います。今は見守るしかないかな、と。



新コロのせいで、今後そういう話がますます増えるのかな〜・・・。



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posted by ひろ* at 09:24 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月30日

滞納の末路は自己破産・・・。

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札幌5棟目で滞納4ヶ月目に入っていた男性入居者さん、やむなく立ち退きの訴訟を

スタートさせましたが、先手を打たれ(?)自己破産の通知が届きました・・・。



今回自己破産に至った入居者様はお年を召した男性の方で、出稼ぎに行ったまま

返ってこないことが多く、連絡も取りづらいという特徴がありました。

家賃はこれまでにも度々遅れていましたが、1ヶ月以内に正常ルートに戻ることが多く

あまり滞納そのものについては気にしておりませんでした。この物件はプチ滞納をする

入居者様が3〜4名いらっしゃるので、その中の一人くらいの認識でした。



この方のことを要注意と意識し始めたのは、昨年の5月でした。その時に問題になった

お話は、ブログにも書いた駐車場に関する小さなトラブルです。詳細は過去ブログ

ご参照いただければいいのですが、勝手なことを言う人だと思うと共に、これだけ

お金に汚いことを言うってことは、お金も心も余裕がないのかなという気もした次第。



この事件の後もプチ滞納が断続的に発生していましたが、昨年の9月時点で2ヶ月の

滞納となり、管理会社さんが何とか連絡を取ったところ、出稼ぎで本土にいるとのこと。

家賃はまとめて支払うと言うお話になりました。



この方、購入の時に保証会社さんを引き継ぐことができておらず、保証会社さんを

使えない状態でした。売買の時、どうしても引き継げない保証会社さんがあり、そちらの

対応はきちんとやってくださったのですが、この人はどうやら保証会社申込書の記入を

せずに返送してこなかったようで・・・。相手がだらしないからそうなるというのは

ある意味仕方のないことなので、そこは管理会社さんがどうこうという話ではないですが

このフォローが漏れていたことにより、滞納が補償されない状態になっていた次第です。



0月時点で連絡がついて督促をした際には、10月に約束の金額がちゃんと振込がされて

一旦滞納は解消となりました。そして11月にまた滞納して、12月に11月分は

支払ってくださったものの、それ以降家賃の支払いが途切れます。



2月の入金もなく、滞納3ヶ月となった時点で、管理会社さんから弁護士相談の上での

立ち退きという形をとった方がいいのではないか、とご提案をいただきました。

個人的には、駐車場事件もあったので、この方はもうこの辺で退去いただいた方が

いいかもしれないという感じになり、管理会社さんに訴訟で立ち退きの方向で動いて

いただくようにお伝えしました。



弁護士費用は着手金10万(税別)、成功報酬として賃料3ヶ月分、実費4万程度という

ことでした。家賃が3万ちょっとの物件なので、家賃8ヶ月分くらいですか。そこに

滞納されている家賃3ヶ月、あと立ち退き確定までにかかる期間の間の家賃など考えると

1年分以上の家賃がロスとされます。うぅ、吐き気が・・・。



でもこのまま何もせずに出血を拡大させても仕方がないので、立ち退き訴訟に踏み切る

ことにしました。ご紹介いただいた弁護士さんに着手金11万(税込)を支払い、

粛々と訴訟の準備を進めました。書類が送達されたと管理会社さんから連絡があり、

恐らく不在で受け取れないだろうから、居住調査(電気、ガス、水道の契約有無確認)を

経て訴訟がスタートされるだろう、ということでした。



裁判をやるのは、札幌6棟目の大型滞納以来2度目です。1回目の訴訟の時も私は特に

何もしなかったし、今回も何もしません。書類上の手続きだけで、実感がありません。

まあこんなもんに実感を込めて法廷に立つ日が来てほしいとは思いませんから、

それでいいんですけど・・・。



さて、管理会社さんから書類送達の話を受けてから約1週間後くらいでした。

管理会社さんから「このような書面が届きました、弁護士と今後の対応について

確認します」といった内容の連絡。このような書面とは一体・・・?添付されていた

ファイルを開くと、そこには・・・



「債務整理開始通知」



うへ、自己破産しちゃったよ!まじかー!



自己破産自体は正当な権利ですし、本当に苦しい状態であればそうすることで債務を

放棄することができますから、その時は楽になれるものです。債権者はこれをやられると

その後債務の督促はできません。入居者様としては、破産することで既存の債務を

なかったことにできますから、本当にお金がなくて苦しいなら、その選択を取ることは

やむを得ないことでしょう。



ただ、債権者の立場としてはねえ・・・。生活が苦しかったのだろうと同情はしますが

私だって借金してアパート買ってるんです。こっちだって苦しいですよ。



滞納されている入居者様から自己破産を食らったのは、これで3回目。いずれも札幌の

事案です。試される大地・札幌。あいたたた。



今後も恐らく入居者様は家賃は払えないでしょう。払えないだけなら仕方ないのですが、

そのまま賃貸借契約が有効で居座られるようなことがあると、被害がどんどん拡大して

しまいます。その辺って、この場合どうなるんだろう?ネットで見る限りは、滞納などで

信頼関係が破壊されていれば、こちらから解約できるようなことは書いてありましたが

実際の運用上はすぐに引っ越すことはできないだろうし・・・。



一日も早く、もっと家賃が安くて現実的に支払える家に引越をしていただき、お互いに

正常化を図れればいいなと思うのですが。果たしてどうなることやら。

過去の自己破産は、いずれも既に退去済のケースだったのですが、今回は居住した状態で

自己破産です。経験がないことなので、管理会社さんに詳しいことは伺ってみようと

思っております。



色々なことがありますね、賃貸経営。そう簡単にめげるタイプではないので、これもまた

経験ということで、いずれ笑い話にできるでしょう。今はつつがなく処理を終えて、

新しい入居者様を募集できる体制を早々に整えることに注力したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月09日

引っ掻き回すだけ引っ掻き回して、そのオチかい!とツッコミたい。

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札幌5棟目の困った爺さんがまた引っ掻き回してくれました。今回は結果として

問題がなかったから良かったけど、相手次第では退去になっていた可能性も・・・。



札幌5棟目には、住み始めて20年まではいかないものの、かなり長い間お住まいに

なられているお爺さんがおります。家賃が高いのはありがたいのですが、過去にも

いろいろやらかしてくれているトラブルメーカーなお爺さんでして・・・。

私の中では鍵穴ボンド事件の容疑者という位置づけです(でも明確な証拠はない)。

そしてそれ以外にもこまごまといろいろな伝説を作っております。



さて、今回またこのお爺さんがやらかしてくれました。



事の発端はこのお爺さんの上の部屋の方からのご相談でした。管理会社さんに対して

「シャワーのお湯の出が悪い」というご連絡をいただきました。管理会社さんより

元栓が全開になっているか確認してほしいと伝えたところ、元栓が固くて開けられない、

ということでした。



若い女性の入居者様なのですが、開けようとして潤滑油など使ってみた、など

とても協力的です。身体を洗い流すのが大変なくらい水圧が弱い、という話でしたが

それは若い女性にとっては致命的なのではないかと。もっと強烈なクレームになっても

おかしくないのに、物腰がとても柔らかく、急かすでもなく。すごく人格者だなと

思いました。これは早く対応しないと。



しかしここで問題が発生します。どうやら、水栓の工事を行うには、1階のお部屋にも

立ち入らなくてはならないとのこと。そしてこの1階は・・・問題のお爺さんなのです。



案の定、部屋には入れたくないと駄々をこね始めました。コロナがあるから人を部屋に

入れたくないだの、2階の部屋と俺のところは関係ないだの。業者さんから電話を

しているのに、なぜかコールセンターにその文句を言う。コールセンターでは具体的な

作業内容がわからないから、業者さんと直接やりとりしてほしいと言っているのに、

それでもコールセンターに文句を言う。協力してくださいとお願いして、協力して

くれそうな雰囲気になったと思ったら、一転いきなり拒否し始める。情緒不安定なのか?



結局、業者さんからの連絡は嫌だと言うことらしいです。コールセンターだと対応にも

限界があると判断し、管理会社さんの担当の方がこのお爺さんに電話して説得を

試みました。その結果は・・・



「あなたに言われたからしょうがないな、いいよ」

「コロナが心配だから人は入れたくない」



これを15分おきに繰り返された挙句、最後はガチャ切りされたとのことでした。

(一体何分電話してたのやら・・・管理会社さん、本当にお疲れ様でした)



この感じだと、入室の許可を取ったとは到底言えないでしょう。管理会社さんも

困ってしまい、強行突破していいのかを弁護士さんも交えて相談しているという

ことでした。民法606条2項に、所有者は保存に必要な行為として建物の修繕を

行うことができ、入居者はその修繕を受け入れる義務がある、というところを根拠に

強行突破を考えているようです。



もうそのお爺さん追い出していいですよ、と私は伝えています。この人が一人いるだけで

管理会社さんの管理効率は下がるし、このお爺さんのせいで退去が発生しているし、

駐車場の募集ののぼりもたぶんこの爺さんが気に入らないみたいで隠されてしまうし、

自分の要求はさんざん言う割に、いざ対応してもお礼の一つもないし。



高齢者の一人暮らしなので、寂しくて電話してきているところもあるのだとは思います。

心底悪い人ではないのも、過去の対応履歴からなんとなくわかります。

でも、今回みたいに他の部屋の方にご迷惑をかけるのはちょっと我慢できません。



とはいえ、退去させたくても借地借家法的にはこっちの立場って弱いしなあ・・・。

はぁ、困ったものです。



ちなみに管理会社さん曰く、電話口から猫の鳴き声が聞こえてきたとのこと。

はい、違反です。申告しないでペット飼うのダメ。とことん違反じゃないですか。



とにかく、いつまでも入居したばかりの方のシャワーが弱い状態が続くのはダメです。

どう考えてもお爺さんの都合より困っている人の都合を優先しなくてはなりません。



どうしたものかと思っていましたが、ここで事態が想定外の急展開を迎えます。



管理会社さんから連絡があり、入居者様から1階の部屋の方が来てくれて、水栓を

開けてくださったから問題は解決した、という内容だったとのこと。



・・・え!?なにそれ??



・・・えっとね、部屋に入れちゃう入居者さんも入居者さんだし、部屋に行っちゃう

お爺さんもお爺さんですよ?一歩間違えたらキモイとか変態とかストーカーとかで

事案化されてもおかしくない話ですよ?だいたい爺さんよ、二階の人が仮にコロナを

持っていたらどうするつもりだったんだい?あなたコロナ嫌だって部屋にいれたくないと

わがまま言ってたんじゃないの?



ダメだ、もう私の脳みそで考えられる常識を凌駕している・・・。



でもとりあえず、お金はかからず事態が解決したことは喜ばしいことです。

そして、2階の新しい入居者様がとんでもなく善人であることもわかりました。

お爺さんは相変わらずトラブルメーカーです。



とりあえず、平穏な状態になったので良かったです。

そして管理会社さん、ここまでの対応お疲れさまでした&ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月18日

札幌5棟目、満室返り咲き!

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月曜からガッツリ23時近くまで残業でしんどい私ですが、そんな頑張りを誰かが

見ていてくれたのか、お申込という形で返ってきましたよー!札幌5棟目、満室です。



相変わらず札幌5棟目の管理会社さんはいい仕事をしてくれます。

何かとフォローは細かいし、先回りして提案してくださるし、遠隔でお任せしている

私としては安心してお願いできます。



ここ最近ホットな騒音クレームに関しても、あっちから来た、こっちから来た、

こういう対応をする、みたいなところを細かく連絡してくださいます。もはや最近

クレームがあちこちから出ていてカオス状態になっており、本当に悪いのはどの部屋か

どんどんわからなくなりつつありますけど、そこは適切にやっていただいていると

思うので、安心してお任せしております。



管理会社さん(というか担当さん)にはいくつかのタイプがあります。

1.自分で判断、報告は重要なところだけ

2.自分で判断、報告は都度都度行う

3.都度都度報告をして判断をゆだねる

という3パターンくらいでしょうか。番外編として「自分で判断、報告一切なし」という

剛の者もおりますが、まあこれはレアケースでしょう。



どのタイプの方でも、きちんと仕事をしてくださる方であれば何の問題もないので

担当の皆さんの今のスタイルに問題はないのです(問題がある場合は直接言ってます)。

ただ、強いて言うなら、途中経過を伝えてくれるタイプ2が相性がいいような気は

しております。そういう意味では、札幌5棟目の管理会社さんはちょうどいいかなと

私は感じております。



今回のお申込も、その程よい感が出ておりました。



こちらの管理会社さん、諸々の報告をFBの秘密のグループを使って行っています。

最初はFBってどうなのかなあと思っていたのですが、私自身の反応の速さに関しては

メールでもらうよりもFBの方が手早くチェックできてすぐ返信するので、先方に

とってはこっちの方がいいだろうなと思いました。私もメールだとどうしても

「さて、メール処理するぞ」と構えてからスタートするので、タイムリーな対応と

いう意味ではFBの方がいいと感じます。



ただ、確定申告の時「これって何ですか」と顧問税理士の先生に聞かれた時に、

メールを検索して確認する習性があるため、アーカイブの一元管理という点では

メールの方が優れている、とは思うのですけどね。

ここはLINEやFBも含めたツールを活用して検索する、という形に自分の思考を

アップデートした方が良いんだろうなと考えています。



で、今回のお申込の第一報はFBのメッセンジャーで個別に届きました。

申込が入りました、これから審査なので進めてOKになったらFBページにて詳細を

投稿します、みたいな予告が入ったんです。



お申込ってどうしても水物だから、申込が来たものの実はただの抑えでしかなくて

その後なしのつぶてとか、気軽にキャンセルとか、そういうのも多いです。

また、審査の結果保証会社さんが通らずNGと言うケースだってあります。



タイプ1の管理会社さんは、申込が確定になるまでは報告せず、確実に決まった段階で

連絡をしてきます。余計な期待を抱かせて、結局ダメでしたというオチになることを

避けたいと言う心理があるのでしょう。



今回の管理会社さんは、たぶん私が都度報告した方が喜ぶという判断をされているようで

事前に非公式な形で情報連系をしてくださいました。これもまた、心配りをして

いただいていることがすごく伝わるので、ありがたいです。

申込がダメだったとしても、反響はちゃんとあるんだなということがわかるので。



そしてそこから数日後、正式に申込があった旨の報告をいただくことができました。

お申込をいただいた方は、お世辞にも属性はいいとは言えませんが、面白い職業を

なさっているようなので、応援したい気持ちになりました。たぶん、つてをたどると

2〜3手くらいでこの人にたどり着きそうな気がします(笑)



年収はかなり低いのですが保証会社さんの審査は通過しているということなので、

それであればいいかなと判断しました。

初期費用はとにかく安く、フリーレントも希望ということでしたが、空けておくよりは

いいでしょう。確かにその年収だと、少しでも安くしたい気持ちはわかります。



今までは職場にお住まいになっていたようなので、プライベートな空間が欲しくなっての

お引越なのだろうと推察します。できれば2年以上、長く住んでいただければいいなと。

そんなことを思いながら、管理会社さんにオーナー審査OKの連絡をしました。



これで札幌5棟目は満室返り咲き。正直、スペックもあまり良くない物件なのですが、

それにしては稼働率が良いと思います。申し込みも1ヶ月以内とはさすがに言わないけど

2〜3ヶ月あればきちんと埋まるし、家賃も前オーナーさんが決めていた家賃帯から

2000円〜3000円は上げており、収益性も高まっています。過度な期待は

していなかったのですが、意外と悪くない物件だと今は思っています。

(単身で属性イマイチだからトラブルはそこそこありますが・笑)



管理会社さん、今回の申込や日常の管理に奮闘いただき、感謝しております。



札幌はこれで札幌6棟目1室、札幌7棟目1室、札幌9棟目2室の合計4室が空室。

札幌6棟目と札幌9棟目が重点フォローが必要な状況は変わらず、です。

いろいろ忙しいけど、手を抜かずにやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月14日

滞納長期化に伴う明渡訴訟に着手。

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東京13棟目、リノベーションのお見積が出てきました。ちょっと予定していた金額より

高めだったけど、仕方ないかなって感じです。やむなし。



最近受難続きの札幌5棟目。今度は滞納による明渡訴訟を始めざるを得なくなりました。

滞納はんたーい!ほんと困るー!



不動産賃貸業にとって、滞納は一番厄介な事案です。一番困るのは、売掛金という形で

売上が計上されてしまうから、お金は入らないのに税金はかかるという最低な状況に

陥ることでしょう。儲かってもいないのに税金だけ取られるという酷い話になります。

勿論、精神衛生上も良くないですし、滞納者を退去させるにも無暗にお金と時間が

かかってしまいます。空室よりたちが悪いです。



そんなんだったら入れなければいいじゃない、最初の審査がゆるゆるだからそういう話に

なるんでしょ、自業自得だよ、という意見もあるかもしれません。ある意味そうですが、

オーナーチェンジで購入して前からご入居なさっていた人もおりますし、入居後に属性が

悪化してしまい、支払が出来なくなり滞納になるケースだってあります。確実に避ける

方法があるなら、私も聞きたいくらいです。



今回、札幌5棟目で滞納問題が発生しているのは、購入前からお住まいになっていた方。

前からやや遅れ気味に入金しては追い付く、を繰り返している方だったのですが、今回は

本格的に連絡も取れない状態みたいです。



前回、ちょっとまずい状態になったのが昨年の4月くらいからでした。この時は2ヶ月の

滞納となりまして、管理会社さんにて電話をかけつつ文書を送付したり会社に連絡したり

緊急連絡先に連絡したりとしたものの、本人は一向に反応なし。安否確認するよと事前に

文書で予告した上で、最終的に警察立ち合いの元で安否確認を実施。ご本人、室内に

いらっしゃったそうで、さすがにここで全額振り込まれて事なきを得ました。



この時、この方に関しては購入前に使っていた保証会社さんの保証契約が規定により

外れてしまっている状態でしたので、再審査の上で加入していただくようにします、と

管理会社さんから伺っておりました。管理会社さの変更時に保証を引き継ぐことが

できないプランを持っている保証会社さんもあるようです。前管理会社さんが引継不可と

いうと、新管理会社さんに引き継がれないという、ただの嫌がらせとしか思えない条項。

前管理会社さんが大手だったので、たぶん保証会社さんとのタイアップ商品か何かで

そんな扱いが出来たのではないかと推察します。



確か売買の時にそれは聞いていまして、できるだけ保証を引き継げるように動くという

話はいただいておりましたが、この部屋に関しては保証が外れた状態だったようです。

ま、得てしてそういうところに限って事件って起こるよね(苦笑)



今回は滞納が12月分から数えて3ヶ月に到達。電話にも出ていただけない状況です。

確かこの方、冬はどこか違う地域に出稼ぎに行っているという話があったと思うため

安否確認しても本人は不在であろうという判断を管理会社さんはされているようです。

今回はまず内容証明(と同じ書式の文章を普通郵便で・・・本人いないから返されると

判断してです)を送付。緊急連絡先の妹さんには既に連絡はついているものの、

法的にそこに請求することはできないので、このままだと退去になりますよという

事実だけ伝える、という対応になっているようです。



私のところには「弁護士を入れて明渡訴訟してもいいですか」という打診がありました。

私、意外とこう見えて明渡訴訟までいってしまった事案って少ないんです。過去に

1階だけ札幌6棟目でありましたけど、これだけ持っててこれだけ属性悪い人入れてる

割には、そこまでいくことってあまりないんですよ。どちらかというと、その前に

夜逃げされるケースが多いです(ダメじゃん)。なので明渡訴訟は珍しいです。



弁護士さんの料金は、着手金10万、成功報酬が家賃の3ヶ月、実費4万程度とのこと。

家賃3万ちょっとなので、まあ最大25万ってところですね。これまでの滞納債権も

あるし、これからの滞納も考えると、35万くらいは損することになるか・・・。

更に明渡訴訟をして勝訴しても、もし先方が出ていかなければ強制執行になります。

これまたお金のかかる話です。うー、やだやだ。強制執行も私はまだ未体験です。

これはこのまま未体験で済ませたいなあ・・・。



ともあれ、今回はらちが明かないような気がしてきたので、弁護士さんに依頼して

明渡訴訟をやることにしました。これにビビッて和解で全額原うとか、そんな感じに

なってくれればいいんですけどね。



何にしても、滞納は悪なので、撲滅できるように進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする