2019年07月03日

滞納発生!その時管理会社さんは・・・。

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滞納問題、あっちがOKになったら今度はこっちがNGになる。そんなことの繰り返し。

今回は札幌5棟目で滞納問題が火を噴きました。まだ軽傷ですけど。



札幌5棟目は単身間取りの木造築古物件です。ロフト付き1Rという札幌では極めて

微妙な間取りが半分を占める割には、稼働率はさほど悪くないという不思議な物件です。

管理会社さんが頑張ってくださっているからというのも大きいと思われます。



この物件、多少ながら問題も抱えております。

ゴミステーションのコバエ問題はゴミステーション移設で解消するか確認中です。

騒音問題は現在小康状態で新たなクレームは出ていませんが、いつまた問題が発生するか

予断を許さない状態(原因がわからないのでそう言わざるを得ない)です。

そして空室も1つ抱えています。若干陽当たりが良くない部屋なのもあるのかも

しれないし、時期的な問題もあるのかもしれませんが、今のところ快音は聞こえてきて

おりません。ま、間取りも弱いし仕方ないでしょう。



そんな札幌5棟目で、新たな問題が発生しました。滞納問題です。



滞納が発生したのは、メゾネット1LDKの間取りのお部屋です。以前、駐車場の賃貸で

割とイラっとする対応をされた方
が、今度は滞納を発生させてしまっているようです。

管理会社さんから6月・7月分の家賃の滞納が発生してるという連絡をいただきました。



この方、元々ちょっと遅れ気味に支払っているのですが、連絡は取れて1〜2ヶ月の

うちに支払ってくれていました。しかし今回は連絡もつかず、2ヶ月に滞納がかさみ、

いつもと状況が違うという感じになったようです。



管理会社さんにて何回も督促をするも、反応なし。滞納1週間で本人、緊急連絡先、

勤務先に架電(この素早い対応を札幌8棟目の管理会社さんに見習わせたい)、

滞納3週間で安否確認実施の予告書面発送(この素早い対応を札幌8(ry)、

その後も連絡が取れず、家賃の振込もないということで、管理会社さんにて警察に

同行いただいた上で安否確認を実施したと報告がありました。



結局、入居者様はお部屋にいらっしゃったそうです。家賃は1週間以内に全額払うと

約束したということですので、入金を待ってみたいと思います。



ところで、この入居者様は保証会社の契約はないのかというところなのですが、

購入の時に保証会社の引継がうまくできていなくて、現在契約がない状態になって

しまっているようです。売買もこの管理会社さんで対応してくださっておりまして、

その時売買担当の方がかなり苦労しながら契約の引継作業を行ってくださったことを

今でも覚えております。前の管理会社さんでないと使えない保証を何とか交渉して

引き継いでいただいたり、とてもよくしていただきました。ですので、1部屋くらい

漏れがあっても、それはもう仕方ないことと思います。



管理会社さんにて、保証契約の引継が可能かを確認してくださっておりますので

もし保証の引継が可能であれば、今後はこういった手間もなくなることでしょう。

管理会社さんの手間も軽減されるので、できればうまいこと保証が継続できる形に

持っていければ良いなあと思う次第です。



ちゃんと全額入金される&保証会社さんの保証が再契約されますように(祈)



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posted by ひろ* at 07:04 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月05日

テナントリテンションを意識したゴミステーションの移動作戦。

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札幌5棟目も引き続き改善活動を行っております。管理会社さんが新規入居者様に

アンケートを取ってくださったのですが、その情報からも対策の方向性は正しそうです。



ハエ問題から、ゴミステーションの移動を計画しております。現在は窓のない共用部の

入ってすぐあたりのところに鎮座しておりますが、共用部ではなく駐車場の一部に

出してしまう、という形にしようとしています。



ゴミステーションのあたりにコバエが発生する現象は昨年も発生しておりました。

今年はそれに加えて大きなハエも共用部に迷い込んできたことがあります。

入居者様から見たらあまり印象は良くないと思います。



外に移動させると、駐車場台数が減ってしまうと言う難点があります。でもそれも、

これまで駐車場が満車になったことがないという事実を考えれば、駐車場を1台潰しても

テナントリテンションに努めた方が資金効率は良いだろうと思うようになりました。



先日、その見積が届きました。金額は6万円半ば。一緒に駐車場の白線を引き直す工事を

しようとしているので、ゴミステーション移動+白線引きでこの値段となります。

正直、相場が良くわからないけど、まあ高くはないんじゃないか?と思っています。

ただ、一部屋当たりの家賃が安いので、1部屋の家賃2ヶ月分以上の費用と考えると

決して安くはない、という評価でしょうか。でもまあそれをかけることで入居者様が

快適に過ごしてくださるなら、良いかなと思います。ハエが湧いてる物件なんて

やっぱり嫌だと思いますし。



そしてその見積と同時に、先日より新規入居となった方からのアンケート回答が

届きました。どうやら管理会社さんが入居される時にアンケートをとっているようです。

こういう取り組み、いいですね。是非他の管理会社さんでもやっていただきたいです。



初めての一人暮らし、親元からの独立。だからやっぱり家賃が安いところ。

その家賃の割には部屋の広さがあり、立地もそこそこの物件を選んだ、ということが

アンケートの内容から見てとれます。



そして家賃が安い分妥協をしなくてはならないということで、犠牲になったのは

共用部の雰囲気だったようです。この点については妥協したということが内容から

わかりました。



長期入居につなげるには、共用部の状態をより良いものにする必要がありそうです。

そう考えると、今回取った作戦は決して悪いものではなさそうです。ゴミステーションを

移動させることで、共用部からコバエがいなくなるはず。雰囲気は良くなると思います。

入居者様が改善されていると思えば、定着率も上がるものと想像します。



小さな改善を積み重ねて、より良い状態に物件をもっていくことが大事だと思うので、

今後もこう言った改善活動は行いたいと思います。



あ、一応これでやっちゃっていいか、義母に確認しておかないと!

(札幌5棟目は仙台法人所有なのです)



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posted by ひろ* at 06:16 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月23日

共用部のハエ問題、対策を考えてみた(正確には「考えて貰った」)。

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昨年もあった札幌5棟目のコバエ問題。今年はコバエだけでなく通常のハエも増えて

話が大きくなって復活したような気がします。



札幌5棟目は共用部が内階段なのですが、入口にドアがあるタイプではありません。

それでいて、ロフトつき2階建なので、体感的には3階分くらいの高さがあります。

コンパクトに土地を効率よく使う形で作られており、外との出入口の広さは最小限。

そして共用部に窓がないため、空気の流れも特にありません。なので、共用部に

虫が入ってくると、出口が小さい&空気の流れがないという2つの要因により

なかなか出ていってくれないという状態になります。



今回、管理会社の担当の方から「大きなハエが共用部を複数飛び回っている」という

連絡が入りました。昨年はゴミステーション上を飛び回るコバエが数匹という感じで

コバエ取りを設置したらだいぶ軽減されました(それでも何匹か残ってましたけど)が

今回はそれとは違う種類のハエなので、また話がややこしくなってきました。



ハエが共用部を我が物顔で飛び回る物件に内見に来たとして、入ってくれるでしょうか。

全くダメとは言いませんが、それを見て嫌な気持ちになる人も中にはいると思います。

実際、管理会社の担当さんは虫が大の苦手だそうで「鳥肌ものでした」と述懐されて

おりました。野外の音楽フェスが好きな担当さんなので、フェスも虫だらけだよなあと

思ったのはここだけの話です(ここだけ感ゼロ)。



管理会社さんも色々考えてくださいました。



・ゴミステーションを屋外に設置

・電球をLEDに変更

・虫よけを置く

・虫の嫌がる植栽を置く(ラベンダーやハーブなど)

・サーキュレーターで空気の流れを作る



ゴミステーションが共用部の入口にあり、昨年はここにコバエが発生していました。

外に移動させると駐車場が1台つぶれるので抵抗感があったのですが、購入して以来

一度も駐車場が満車になったことがなく、6台中3台が平均、外貸しなどPRしても

結局最大瞬間風速で6台中4台が限界でした。もうそれだったら、1台くらいつぶして

外に出してもいいかなあ、ただでさえこの駐車場狭くて停めにくいし、と昨年の冬に

思い始めていたので、外に移動させてしまってもいいだろうと考えた次第です。



電球をLEDに変えると、虫が寄ってくる原因になる紫外線が減るという話をネットで

読んだことがありますので、LED化は電気代の側面からも有効だろうと思います。

管理会社の担当さんは「防虫電球というのもあるようです」と仰っていましたが、

通販サイトで見てみたところ、紫外線をカットしている旨の売り文句が書いてあったので

LEDでも別にいいのかなと思った次第です。



この2つについては、管理会社さんもしくは清掃業者さんに見積や対応の依頼をしようと

思います。ゴミステーションの移動、併せて駐車場の再整備と白線引きは管理会社さんに

電球のLED交換は清掃業者さんに依頼かなあ。



ちなみに、この第一報を聞いた後、清掃業者さんは当日のうちに現地に行ってくださり、

取り急ぎ殺虫剤で大きなハエを倒してきてくれたそうです。かつ、ラベンダーの香りの

芳香剤も物件共用部に置いてくださいました。ラベンダーの香りは虫が嫌うからという

ことで選んでくださったようです。このスピーディーな対応、とてもありがたいです。

感謝いたします。



残りの対策案ですが・・・。

虫よけを物件共用部内にぶら下げるのも効果はあるだろうと思います。

植栽は手間がかかるのでパス。サーキュレーターは管理会社さん自身も「大げさすぎる」

と自分でセルフ却下されておりました。



というわけで、対策としてLED電球への交換とゴミステーションの移動ということで

テナントリテンションや空室対策の観点でも動き始めようと思います。

少しは改善されると良いなぁ。



ところで、清掃業者さんが現地対応してくださった際に「共用部の2階からペットの

臭い・ペットの糞尿の臭いがする」という報告を受けました。管理会社の担当さんは

そこまで強い臭いは感じないと言っていたので、臭いに対する敏感さの差もあるのかと

思いますが、清掃業者さんの報告にはたまにペットの鳴き声や臭いの話が出てくるので

誰かが規約違反してペットを飼っている可能性はありそうです。この点も引き続き

チェックしなくてはならないと思います。



快適な住空間を提供できるよう、予算の許す範囲で改善活動を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月09日

後味の悪い駐車場解約(というか解約ですらないと先方は主張)。

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札幌5棟目の管理会社さんから、これまたちょっと残念なお知らせが届きました。

お金を払いたくない一心で、人はこんなにあさましくなれてしまうのか・・・。



過去ブログに少し書きましたが、4月になってから駐車場のお申込をいただきました。

申込をいれてくださったのはご入居されている方で、息子さんと同居されることに

なったから、息子さんの分の駐車場を借りたい、と。



この方、若干の滞納癖がありまして、半月遅れとかでよく入金してきます。

完全な滞納になることもたまにありますが、最終的にはちゃんと払ってくれるので

管理会社さんの督促に任せて、あまり騒がず様子見をすることにしています。



管理会社さんは、この申込があった時「滞納気味なのが気になります」とコメントを

しておりましたが、息子さんと一緒に住むということなら、息子さんからの家賃の

入金も期待できるし、良い方向になるんじゃないかと思いたいと考え、OKしました。



で、その件でGW明けに管理会社さんから連絡がありました。

駐車場の契約書がいつになっても戻ってこないので、督促しているけどなかなか

返ってこない、そしてここに来て「息子と住まないことになったから契約しない」と

言い出した、と。



この管理会社さん、コールセンターに入居者さんとの基本的な接点を外注しています。

だから、コールセンターの方との会話の履歴がいつも届くんです。これ、けっこう

忠実に会話を再現しているので、口調や雰囲気などから、相手の物言いの仕方や

正確などが結構見えてくるんです。で、この入居者様のそれがまた微妙で・・・。



契約書を返送しないことに関しては「全部そろってからでいいと思っていました」と言い

先に提出できるものだけでも提出してほしいと言う話には「考えておきます」と反応。

この時はまだ丁寧語で対応してくれているのですが、息子さんが住まなくなったという

ことがわかると急に「あーそういえば、息子がここを出ることになったから駐車場

必要ないわ」「契約はなかったことで」とかなれなれしい口調で言い出します。



だいたい、なかったことにしてくださいと勝手に言い出すのがいけてないです。

管理会社さんが一ヶ月前解約なので5月分賃料発生しますよと言うと「契約書返送して

ないよ、契約取り交わしてないよね?」と言い出します。



基本、賃貸借契約に関しては口頭による合意でも契約は有効になるはずです。

ググってみたら、上記認識の通りで、これを諾成契約と言うようです。

(参考にしたのはこちらのページです)



今回も契約する意思があり、しかも4月分賃料は支払済みです。契約意志ありますよね。

普通に契約は成立しています。手元に契約書は届いており、その内容で返送しようと

していたわけですから、条文だってご理解いただいていることでしょう。



それを、急に態度を変えて「契約はなかったことで」だってさ・・・。

いい年して、そんなに5月分の賃料払いたくないんですかね?



詰めまくっても良かったのですが、管理会社さんもこの入居者さんとやり取りするだけで

ストレスがかかってしまうと思います。数千円の話なので、そんな労力をかけてまで

回収することでもありません。管理会社さんには、先方がそう言うなら回収の見込みは

少ないので、言う通りでいいですと伝えました。一ヶ月の一時置きという形で処理をして

いただいた次第です。



一緒に住むと言った息子さんが1ヶ月と経たずに出ていくというところから、

どんな方なのかは推して知るべしなのでしょう。管理会社さんや大家である私との関係も

数千円のために信頼を切り売りしてしまった、ということなのだろうと思います。

それはそれで、その方の生き方なのでどうこう言うつもりはありません。



ただし、次に何か事故や滞納などがあっても、一切同情するような対応はしません。

それが信頼を切り売りするということの代償ですから。



後味悪いなあという気持ちになりましたが、それでも家賃は最終的にちゃんと払って

くれている方なので、その点に関しては今後ともよろしくお願いします、という

ところです。ただ、もし退去になったら、原状回復も温情をかけることはないでしょう。

(勿論、ルールに則って適切な範囲で、です)



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月12日

申込やらリフォーム代削減やらで良い流れに。

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札幌5棟目、2部屋退去で厳しい状態でしたが、怒涛のリカバリーを見せています。

捨てる神あれば拾う神あり、とはこのことかも。。



札幌5棟目は、3月末で2部屋退去が発生するという状態でした。ちょっとキツイです。

以前のブログで、そのうち1部屋は玉砕していてリフォーム代も高くなったと書かせて

いただきました。見積の削れる項目を削っても30万ちょい。家賃何ヶ月分だよという

感じで、つまらない状況でした。



しかし、この後立て続けにラッキーなことが起こります。大変ありがたいことです。



ラッキーその1

退去になったもう一つの部屋のお見積が出ましたが、綺麗に使ってくださっていたようで

3万とかそんな金額で済むことがわかりました。お、片方が高いけど片方が安いから

結果として帳尻があったんじゃないか?これ。ラッキー。



ラッキーその2

お住まいの入居者様より「駐車場を契約したい」という連絡がありました。

入居者様だけだとなかなか埋まらないこの駐車場。看板を付けて月極駐車場として

外部にPRしても、なかなか借りてくれる人が現れませんでした。のぼりを出せば

何故か隠されると言う事案もありました(どこかの部屋の入居者様が目障りと感じて

勝手に外して物件裏に隠されていたことが何回かあり、結局断念)。



入居者様からのお申込は以前もあったのですが、ギリギリで狭く駐車場を取ってしまって

いるため、その方の車が大きすぎて数ヶ月で解約になったことがあります。購入依頼

ずっと6台中3台の状態で膠着していましたので、4台目の契約、素直に嬉しいです。



高齢の入居者様が、息子さんと一緒に住むからということで借りてくれるそうです。

軽自動車なので大きさ的にも問題はないでしょう。



1LDKのメゾネットなので、息子さんと住むにはちょっと狭いかもしれませんが、

これで孤独死問題もなくなるし、これはこれでありがたいお話なのです。ラッキー。



ラッキーその3

原状回復費用がいっぱいかかる方のお部屋に、原状回復前にお申込が入りました!

予備校に通うために道東から札幌に出てきて一人暮らしされる浪人生とのことです。

じゃあノールックか?と思いましたが、管理会社さんから「床はそのままでいいと

言われています」などのコメントもあったため、ルックしてるっぽい?です。



現地を見て納得してお申込をされているということで、管理会社さんが機転を利かせて

工事の内容を更に大胆に削ってくださいました。管理会社さんの判断なので、たぶん

内見の具体的な状況を把握してのことと思います。



結果として、10万円くらい見積が下がりました。私としてはコストが下がることは

大歓迎なので、勿論即承諾です。管理会社さんナイス!



予備校生ということなので、大学に合格したら出ていく可能性も高いと思います。

そういう意味では、広告料など考えると短期入居になりそうな人を焦って入れるのは

あまり好ましくはないのですが、今回はリフォームを先延ばしにできることもメリットの

一つになると思いますので、受け入れようかと思います。



この部屋は家賃プランも3つ掲げていました。

1.初期費用完全ゼロ

2.家賃2000円ダウン

3.仲介業者さんへの個人謝礼

バリエーションを作り、カスタマイズいただけるようにしたところ、今回のお客様は

2を選んだとのことです。まあそれでも家賃は前の人より2000円上がったので、

よしとしたいと思います。



というわけで、3つのラッキーが重なり、修繕費が当初かなり高かったところ、

ダメージが最小限に抑えられた、ということになりました。1部屋と駐車場1区画の

立て続けの申込、そしてもう1つの部屋のリフォーム代がかなり安く済む、と。

ラッキーすぎてかえって不安になりました(笑)



これもひとえに管理会社さんのご尽力に尽きると思います。駐車場の看板設置だとか

募集のプランを複数出すとか、仲介業者さんに営業をかけるとか、そういったところを

適切に対応いただいているからこその結果なのだろうと考えます。感謝申し上げます。



札幌は残り5室になりました。札幌5棟目1室、札幌9棟目3室、札幌10棟目1室。

札幌5棟目で1室申込(今回書いた内容)、札幌8棟目で退去予告1室と入居申込1室、

という申込ベースのものも加味して、残が5部屋です。うち、商品化できていない

札幌10棟目(相変わらずプロパンで苦戦中)以外で考えると、残り4部屋です。

札幌9棟目がテナントと極小三点ユニット部屋なのでなかなかキツイところはありますが

頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:35 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする