2020年03月09日

引っ掻き回すだけ引っ掻き回して、そのオチかい!とツッコミたい。

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札幌5棟目の困った爺さんがまた引っ掻き回してくれました。今回は結果として

問題がなかったから良かったけど、相手次第では退去になっていた可能性も・・・。



札幌5棟目には、住み始めて20年まではいかないものの、かなり長い間お住まいに

なられているお爺さんがおります。家賃が高いのはありがたいのですが、過去にも

いろいろやらかしてくれているトラブルメーカーなお爺さんでして・・・。

私の中では鍵穴ボンド事件の容疑者という位置づけです(でも明確な証拠はない)。

そしてそれ以外にもこまごまといろいろな伝説を作っております。



さて、今回またこのお爺さんがやらかしてくれました。



事の発端はこのお爺さんの上の部屋の方からのご相談でした。管理会社さんに対して

「シャワーのお湯の出が悪い」というご連絡をいただきました。管理会社さんより

元栓が全開になっているか確認してほしいと伝えたところ、元栓が固くて開けられない、

ということでした。



若い女性の入居者様なのですが、開けようとして潤滑油など使ってみた、など

とても協力的です。身体を洗い流すのが大変なくらい水圧が弱い、という話でしたが

それは若い女性にとっては致命的なのではないかと。もっと強烈なクレームになっても

おかしくないのに、物腰がとても柔らかく、急かすでもなく。すごく人格者だなと

思いました。これは早く対応しないと。



しかしここで問題が発生します。どうやら、水栓の工事を行うには、1階のお部屋にも

立ち入らなくてはならないとのこと。そしてこの1階は・・・問題のお爺さんなのです。



案の定、部屋には入れたくないと駄々をこね始めました。コロナがあるから人を部屋に

入れたくないだの、2階の部屋と俺のところは関係ないだの。業者さんから電話を

しているのに、なぜかコールセンターにその文句を言う。コールセンターでは具体的な

作業内容がわからないから、業者さんと直接やりとりしてほしいと言っているのに、

それでもコールセンターに文句を言う。協力してくださいとお願いして、協力して

くれそうな雰囲気になったと思ったら、一転いきなり拒否し始める。情緒不安定なのか?



結局、業者さんからの連絡は嫌だと言うことらしいです。コールセンターだと対応にも

限界があると判断し、管理会社さんの担当の方がこのお爺さんに電話して説得を

試みました。その結果は・・・



「あなたに言われたからしょうがないな、いいよ」

「コロナが心配だから人は入れたくない」



これを15分おきに繰り返された挙句、最後はガチャ切りされたとのことでした。

(一体何分電話してたのやら・・・管理会社さん、本当にお疲れ様でした)



この感じだと、入室の許可を取ったとは到底言えないでしょう。管理会社さんも

困ってしまい、強行突破していいのかを弁護士さんも交えて相談しているという

ことでした。民法606条2項に、所有者は保存に必要な行為として建物の修繕を

行うことができ、入居者はその修繕を受け入れる義務がある、というところを根拠に

強行突破を考えているようです。



もうそのお爺さん追い出していいですよ、と私は伝えています。この人が一人いるだけで

管理会社さんの管理効率は下がるし、このお爺さんのせいで退去が発生しているし、

駐車場の募集ののぼりもたぶんこの爺さんが気に入らないみたいで隠されてしまうし、

自分の要求はさんざん言う割に、いざ対応してもお礼の一つもないし。



高齢者の一人暮らしなので、寂しくて電話してきているところもあるのだとは思います。

心底悪い人ではないのも、過去の対応履歴からなんとなくわかります。

でも、今回みたいに他の部屋の方にご迷惑をかけるのはちょっと我慢できません。



とはいえ、退去させたくても借地借家法的にはこっちの立場って弱いしなあ・・・。

はぁ、困ったものです。



ちなみに管理会社さん曰く、電話口から猫の鳴き声が聞こえてきたとのこと。

はい、違反です。申告しないでペット飼うのダメ。とことん違反じゃないですか。



とにかく、いつまでも入居したばかりの方のシャワーが弱い状態が続くのはダメです。

どう考えてもお爺さんの都合より困っている人の都合を優先しなくてはなりません。



どうしたものかと思っていましたが、ここで事態が想定外の急展開を迎えます。



管理会社さんから連絡があり、入居者様から1階の部屋の方が来てくれて、水栓を

開けてくださったから問題は解決した、という内容だったとのこと。



・・・え!?なにそれ??



・・・えっとね、部屋に入れちゃう入居者さんも入居者さんだし、部屋に行っちゃう

お爺さんもお爺さんですよ?一歩間違えたらキモイとか変態とかストーカーとかで

事案化されてもおかしくない話ですよ?だいたい爺さんよ、二階の人が仮にコロナを

持っていたらどうするつもりだったんだい?あなたコロナ嫌だって部屋にいれたくないと

わがまま言ってたんじゃないの?



ダメだ、もう私の脳みそで考えられる常識を凌駕している・・・。



でもとりあえず、お金はかからず事態が解決したことは喜ばしいことです。

そして、2階の新しい入居者様がとんでもなく善人であることもわかりました。

お爺さんは相変わらずトラブルメーカーです。



とりあえず、平穏な状態になったので良かったです。

そして管理会社さん、ここまでの対応お疲れさまでした&ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月18日

札幌5棟目、満室返り咲き!

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月曜からガッツリ23時近くまで残業でしんどい私ですが、そんな頑張りを誰かが

見ていてくれたのか、お申込という形で返ってきましたよー!札幌5棟目、満室です。



相変わらず札幌5棟目の管理会社さんはいい仕事をしてくれます。

何かとフォローは細かいし、先回りして提案してくださるし、遠隔でお任せしている

私としては安心してお願いできます。



ここ最近ホットな騒音クレームに関しても、あっちから来た、こっちから来た、

こういう対応をする、みたいなところを細かく連絡してくださいます。もはや最近

クレームがあちこちから出ていてカオス状態になっており、本当に悪いのはどの部屋か

どんどんわからなくなりつつありますけど、そこは適切にやっていただいていると

思うので、安心してお任せしております。



管理会社さん(というか担当さん)にはいくつかのタイプがあります。

1.自分で判断、報告は重要なところだけ

2.自分で判断、報告は都度都度行う

3.都度都度報告をして判断をゆだねる

という3パターンくらいでしょうか。番外編として「自分で判断、報告一切なし」という

剛の者もおりますが、まあこれはレアケースでしょう。



どのタイプの方でも、きちんと仕事をしてくださる方であれば何の問題もないので

担当の皆さんの今のスタイルに問題はないのです(問題がある場合は直接言ってます)。

ただ、強いて言うなら、途中経過を伝えてくれるタイプ2が相性がいいような気は

しております。そういう意味では、札幌5棟目の管理会社さんはちょうどいいかなと

私は感じております。



今回のお申込も、その程よい感が出ておりました。



こちらの管理会社さん、諸々の報告をFBの秘密のグループを使って行っています。

最初はFBってどうなのかなあと思っていたのですが、私自身の反応の速さに関しては

メールでもらうよりもFBの方が手早くチェックできてすぐ返信するので、先方に

とってはこっちの方がいいだろうなと思いました。私もメールだとどうしても

「さて、メール処理するぞ」と構えてからスタートするので、タイムリーな対応と

いう意味ではFBの方がいいと感じます。



ただ、確定申告の時「これって何ですか」と顧問税理士の先生に聞かれた時に、

メールを検索して確認する習性があるため、アーカイブの一元管理という点では

メールの方が優れている、とは思うのですけどね。

ここはLINEやFBも含めたツールを活用して検索する、という形に自分の思考を

アップデートした方が良いんだろうなと考えています。



で、今回のお申込の第一報はFBのメッセンジャーで個別に届きました。

申込が入りました、これから審査なので進めてOKになったらFBページにて詳細を

投稿します、みたいな予告が入ったんです。



お申込ってどうしても水物だから、申込が来たものの実はただの抑えでしかなくて

その後なしのつぶてとか、気軽にキャンセルとか、そういうのも多いです。

また、審査の結果保証会社さんが通らずNGと言うケースだってあります。



タイプ1の管理会社さんは、申込が確定になるまでは報告せず、確実に決まった段階で

連絡をしてきます。余計な期待を抱かせて、結局ダメでしたというオチになることを

避けたいと言う心理があるのでしょう。



今回の管理会社さんは、たぶん私が都度報告した方が喜ぶという判断をされているようで

事前に非公式な形で情報連系をしてくださいました。これもまた、心配りをして

いただいていることがすごく伝わるので、ありがたいです。

申込がダメだったとしても、反響はちゃんとあるんだなということがわかるので。



そしてそこから数日後、正式に申込があった旨の報告をいただくことができました。

お申込をいただいた方は、お世辞にも属性はいいとは言えませんが、面白い職業を

なさっているようなので、応援したい気持ちになりました。たぶん、つてをたどると

2〜3手くらいでこの人にたどり着きそうな気がします(笑)



年収はかなり低いのですが保証会社さんの審査は通過しているということなので、

それであればいいかなと判断しました。

初期費用はとにかく安く、フリーレントも希望ということでしたが、空けておくよりは

いいでしょう。確かにその年収だと、少しでも安くしたい気持ちはわかります。



今までは職場にお住まいになっていたようなので、プライベートな空間が欲しくなっての

お引越なのだろうと推察します。できれば2年以上、長く住んでいただければいいなと。

そんなことを思いながら、管理会社さんにオーナー審査OKの連絡をしました。



これで札幌5棟目は満室返り咲き。正直、スペックもあまり良くない物件なのですが、

それにしては稼働率が良いと思います。申し込みも1ヶ月以内とはさすがに言わないけど

2〜3ヶ月あればきちんと埋まるし、家賃も前オーナーさんが決めていた家賃帯から

2000円〜3000円は上げており、収益性も高まっています。過度な期待は

していなかったのですが、意外と悪くない物件だと今は思っています。

(単身で属性イマイチだからトラブルはそこそこありますが・笑)



管理会社さん、今回の申込や日常の管理に奮闘いただき、感謝しております。



札幌はこれで札幌6棟目1室、札幌7棟目1室、札幌9棟目2室の合計4室が空室。

札幌6棟目と札幌9棟目が重点フォローが必要な状況は変わらず、です。

いろいろ忙しいけど、手を抜かずにやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月14日

滞納長期化に伴う明渡訴訟に着手。

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東京13棟目、リノベーションのお見積が出てきました。ちょっと予定していた金額より

高めだったけど、仕方ないかなって感じです。やむなし。



最近受難続きの札幌5棟目。今度は滞納による明渡訴訟を始めざるを得なくなりました。

滞納はんたーい!ほんと困るー!



不動産賃貸業にとって、滞納は一番厄介な事案です。一番困るのは、売掛金という形で

売上が計上されてしまうから、お金は入らないのに税金はかかるという最低な状況に

陥ることでしょう。儲かってもいないのに税金だけ取られるという酷い話になります。

勿論、精神衛生上も良くないですし、滞納者を退去させるにも無暗にお金と時間が

かかってしまいます。空室よりたちが悪いです。



そんなんだったら入れなければいいじゃない、最初の審査がゆるゆるだからそういう話に

なるんでしょ、自業自得だよ、という意見もあるかもしれません。ある意味そうですが、

オーナーチェンジで購入して前からご入居なさっていた人もおりますし、入居後に属性が

悪化してしまい、支払が出来なくなり滞納になるケースだってあります。確実に避ける

方法があるなら、私も聞きたいくらいです。



今回、札幌5棟目で滞納問題が発生しているのは、購入前からお住まいになっていた方。

前からやや遅れ気味に入金しては追い付く、を繰り返している方だったのですが、今回は

本格的に連絡も取れない状態みたいです。



前回、ちょっとまずい状態になったのが昨年の4月くらいからでした。この時は2ヶ月の

滞納となりまして、管理会社さんにて電話をかけつつ文書を送付したり会社に連絡したり

緊急連絡先に連絡したりとしたものの、本人は一向に反応なし。安否確認するよと事前に

文書で予告した上で、最終的に警察立ち合いの元で安否確認を実施。ご本人、室内に

いらっしゃったそうで、さすがにここで全額振り込まれて事なきを得ました。



この時、この方に関しては購入前に使っていた保証会社さんの保証契約が規定により

外れてしまっている状態でしたので、再審査の上で加入していただくようにします、と

管理会社さんから伺っておりました。管理会社さの変更時に保証を引き継ぐことが

できないプランを持っている保証会社さんもあるようです。前管理会社さんが引継不可と

いうと、新管理会社さんに引き継がれないという、ただの嫌がらせとしか思えない条項。

前管理会社さんが大手だったので、たぶん保証会社さんとのタイアップ商品か何かで

そんな扱いが出来たのではないかと推察します。



確か売買の時にそれは聞いていまして、できるだけ保証を引き継げるように動くという

話はいただいておりましたが、この部屋に関しては保証が外れた状態だったようです。

ま、得てしてそういうところに限って事件って起こるよね(苦笑)



今回は滞納が12月分から数えて3ヶ月に到達。電話にも出ていただけない状況です。

確かこの方、冬はどこか違う地域に出稼ぎに行っているという話があったと思うため

安否確認しても本人は不在であろうという判断を管理会社さんはされているようです。

今回はまず内容証明(と同じ書式の文章を普通郵便で・・・本人いないから返されると

判断してです)を送付。緊急連絡先の妹さんには既に連絡はついているものの、

法的にそこに請求することはできないので、このままだと退去になりますよという

事実だけ伝える、という対応になっているようです。



私のところには「弁護士を入れて明渡訴訟してもいいですか」という打診がありました。

私、意外とこう見えて明渡訴訟までいってしまった事案って少ないんです。過去に

1階だけ札幌6棟目でありましたけど、これだけ持っててこれだけ属性悪い人入れてる

割には、そこまでいくことってあまりないんですよ。どちらかというと、その前に

夜逃げされるケースが多いです(ダメじゃん)。なので明渡訴訟は珍しいです。



弁護士さんの料金は、着手金10万、成功報酬が家賃の3ヶ月、実費4万程度とのこと。

家賃3万ちょっとなので、まあ最大25万ってところですね。これまでの滞納債権も

あるし、これからの滞納も考えると、35万くらいは損することになるか・・・。

更に明渡訴訟をして勝訴しても、もし先方が出ていかなければ強制執行になります。

これまたお金のかかる話です。うー、やだやだ。強制執行も私はまだ未体験です。

これはこのまま未体験で済ませたいなあ・・・。



ともあれ、今回はらちが明かないような気がしてきたので、弁護士さんに依頼して

明渡訴訟をやることにしました。これにビビッて和解で全額原うとか、そんな感じに

なってくれればいいんですけどね。



何にしても、滞納は悪なので、撲滅できるように進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月30日

騒音問題、まだ継続中・・・。

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札幌5棟目は最近騒音問題以外何もないくらいです(ちょっと大げさ)。

また騒音のお話で改善を求めるお電話が管理会社さんにかかってくるようになりました。



現在、騒音問題を数箇所で抱える札幌5棟目。

1.2階がうるさいと訴える1階の高齢者の方(恐らく鍵穴ボンドで追い出した犯人)

2.周囲の部屋が音を立てると訴えかける1階の入居者さん

3.周囲から音がすると連絡をいただいた1階の入居者さん(心療内科に入院歴あり)

という3人が主に騒音に関して訴えかけてきています。



このうち、1の鍵穴ボンドに関しては、上の階が退去になってしまったこともあり、

この件では連絡がありません。静かな生活を取り戻したものと思われます。

(それ以外の件で相変わらず連絡は来るみたいですが)



3についても、問い合わせが来たのは半年以上前であり、その後特に話は出ていないと

いう状況ですので、一旦は落ち着いたと見ていいでしょう。まあでも、お話によれば

心療内科で入院していたらしいので、いつ何が出てくるかは予断を許しません。

また、本人に自覚なく周りに迷惑をかけてしまう可能性もあると思いますので、

その辺は引き続き注意が必要と思います。



今一番ホットなのは2の入居者様。とにかく最近連絡が多いのはこの方です。

全方位的に「夜中に音をたてられた」「朝うるさい」「壁を叩かれた」などなどの

連絡とともに「管理会社には快適な生活を守る責任がある、完全に騒音を止めさせろ」

という難しい話をふってくるそうです。



確かに、野放しにしていたらダメですけど、管理会社さんだってちゃんと対処して

くれています。通知文を投函したり、騒音があったと言われるお部屋に個別に連絡して

状況の把握に努めたり。

それでも入居者様は納得がいかずに警察を呼んだりしているようですが・・・



それにしても、全方位的にどの部屋からも騒音があるってのはちょっと考えにくいです。

私としては、この入居者様も実は何らかのご病気を患っており、実際にはそこまでの

話ではないものに過剰に反応していたり、下手したら幻聴なのではないか、と

想像したりしていました。前回このネタに振れた時も、苦情を申し立ててきた両者が

両方とも病んでるのが一番微妙だね、と。



結論から言えば、この2の連絡を入れてきている入居者様も心療内科に行く必要が

あるお方でした・・・。当物件2人目の心療内科通院者です。電話口でご本人が

うつ病だと口走ったようなのです。



まあでもそうだろうなあ。最近の神経質さはちょっと異常でした。1年前くらいまで

騒音に関して何か言ってくることなんてなかったんですけどね。たぶんここ1〜2年で

患ってしまったのでしょう。



騒音が解決されないのであれば警察に対応して貰うとか、退去するとか、いろいろな

ことを先方は仰っています。でも管理会社さんが粘り強く話を聞いて、何とかする

方法を探ってくれているので、非常に助かっています。



ともあれ、ご自身もちょっとしたご病気にかかられているということでしたので、

管理会社さんの報告によればご自身に関しても病院に行くということで約束をして

くださったとのことです。また、生活保護の方だそうなので、ケースワーカーの方とも

相談してみると管理会社さんは仰っておりました。



何となく、この方のうつ病が収まれば、騒音問題もかなり緩和される気がします。

とはいえ、心の病気は長引く傾向もあります。どうしても物音が気になってしまう

ようであれば、むしろ退去いただいた方が全体として良いのかもしれません。

入居者様の健やかな生活という観点も含めて。管理会社さんには、退去と言う形に

なるのも致し方なしとお伝えしていますので、それも含めケースワーカーの方と

お話はしていただくということになりました。



なんとか良い方向に解決すればいいのですが・・・。祈るばかりです。



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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月10日

この騒音問題、ちょっとやばいやつかも・・・。

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札幌5棟目でまた騒音のお話が出ています。もうたぶんこれ、言ってる人が同じなので

入居者様がちょっとだけ許容範囲が狭いのかな、って思い始めました。



先日書いた騒音の話ので、上の階からの騒音が酷いというお話を管理会社さんに

ぶつけてきた入居者様。結局この後、警察を実際に呼んでしまったようです。

それでも今のところ上の階の方が退去するという話は出ていないので、結果オーライと

いうことなのかもしれません。かなりヒヤヒヤしますし、今も何かくすぶっているとは

思うのですが・・・。注意が必要と思いつつ、何もできることがないのがもどかしい。



そして今回、同じ部屋の方から「隣の部屋が意図的に騒音を立てている」という連絡が

管理会社さんに入ったようです。しかも両方の部屋から音がする、という形で。



・・・両隣から意図的に騒音を立てられるってのが本当であれば、それは余程のこと。

いくらなんでも、同じような時期に両方の部屋から意図的な騒音が来るってのは、

何かトラブルがあって報復されているとかでない限りは・・・。



と思ったのですが、連絡してきてくださった入居者様は、少なくとも片方は報復だと

思っているようです。以前、このお部屋の方から、隣の壁から水が染みだしてくる

という連絡がありました。実際に、同じようなタイミングで、隣のお部屋から

水抜き栓のバルブが外れたというお話が連絡されているので、その辺とも合致するなと

思ったことがあります。そして、そのことを通報したことを逆恨みされているに

違いない、という主張を入居者様はされているようでした。



こちらの件、管理会社さんにて隣の方に状況を連絡して確認したところ、むしろ

あっちの部屋で意図的な騒音を出されて迷惑している、的なことを逆に主張されて

いるようです。警察に来てもらったこともある、と。ややこしいなあ・・・^^;



実は、今回連絡をしてきた入居者様のお隣の方、ちょっと精神系を患っておりまして

先日は心療内科に入院されていたそうです。だからといって差別することはしませんが

本当に騒音を立てられているのか、という点は裏付けを取る必要があると思います。



本当に最悪のパターンは、今回騒音があると連絡してきた方も、うちの方こそ騒音を

立てられて迷惑していると主張されている隣の部屋の方も、両方ともそう思い込んで

いるだけで、両方とも心の病を患ってしまっている・・・というパターンです。

でも、これ本当にあり得るかもしれないなあ。東京1棟目でも心療内科騒ぎが

あったばかりなので、気にしてしまいます。



もう一人通報された逆側のお隣の方に関しては、まだ連絡が取れていないようです。

こっちも面倒なことになるとかにならなければいいなあ・・・。



新年一発目の私のところに聞こえてきたトラブルは、ちょっと重たいことになりかねない

お話でした。先行き不安だなあと思いますが、気に病んでも仕方ないので、なるように

なるだろうと思っておきます。管理会社さんにも大変お手数をおかけしてしまいますが

引き続きご対応よろしくお願い致します。



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