退去予告がずるずると延期されていく。

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札幌５棟目、退去予定だった方がずるずると退去順延しております。やむを得ない理由も

あれば、自業自得な理由もあり・・・。あまり退去が遅れると募集に影響ありそうで。



札幌５棟目で１月末退去予告となっていたお部屋がありました。しかし、今でもまだ

この部屋の方はお住まいになっております。



１月の後半になって、管理会社さんのところにこの入居者様からご連絡がありました。

なんと、新型コロナウィルスにかかってしまったとのことです。症状など詳しいことは

わかりませんが、コロナのために引越の準備ができないということでしたので、退去も

予定していた期日ではできないとのこと。



そういう理由でしたら、そりゃまあ一人の人としてちゃんと支援しないとですよね。

遅れるのはやむを得ないということで延長ＯＫとしました。できれば繁忙期のうちに

次の入居を決めてしまいたいですが、なかなかそううまくいくかもわかりません。

半月でも余計にお家賃をいただいた方がいいかなという気もしたので。



管理会社さんも、入居者様が退去前にコロナになるケースは初めてだったようです。

消毒した方がいいのか、そのまま作業に入っていいのか。どうしたものかと思案を

したみたいでした。



あくまで個人的な見解ですが、ウィルスは数日で無力化されると何かで見た気がするので

消毒は不要かな？という気がしていました。東京１３棟目でコロナ隔離の方を受け入れる

ことを運営会社さんと検討したことがありますが、その時も特別な消毒などはなしで、

いきなり清掃に入る想定で話をされていたと記憶しております。

そういった経験から、まあ大丈夫だろうと。



そして、管理会社さんから出た結論は「消毒作業を行ってから入室したい」でした。

消毒費用は２万〜３万くらいだそうです。



万が一、この提案を受けずに入室して、その人がコロナになってしまったら、

いくら部屋が原因ではないと思ったとしても、そこには感情的なしこりが残ってしまうと

想像しました。なので、２〜３万であれば、ご提案通りに消毒対応した方がいいかなと

判断。管理会社さんには消毒対応してからということでＯＫと返信しました。



ちなみに、これを機会に管理会社さんではコロナの方の退去時の指針が作られ、

私のところにも展開されてきました。この辺の仕組み化する能力はすごいよなあと。

明文化した資料を作るのが苦手な私は、つい俗人化させてしまいがちです。

私も見習わないと。



そしてそれから２週間が経過し、引越の日。管理会社さんよりいただいた連絡は

「引越業者さんが来たが、引越準備ができていないと判断されてキャンセルされた」

「退去日を２月末に変更してほしい」と言われた、という内容でした。



うーん・・・確かにコロナの影響はあったと思いますが、それを見越して２週間の延長を

依頼してきたはずです。その２週間、全く有効に使ってなかったということになるのか。

これは単純に入居者様がだらしないだけの事案だよねえ、という気もします。直接話を

聞いてるわけではないから、話をしたら私が抱いた印象が間違いだったとなるのかも

しれませんが・・・今のところどんな事情があったかまではわからないため、こんな

感想になってしまいました。



このままズルズルと退去が引き延ばされ、繁忙期を逃すのも微妙だよねと思います。

しかしそう思う反面、この部屋以外に１部屋の空室と１部屋の退去予告がありますので

そっちだけで繁忙期は手一杯になるような気もします。それだったらズルズル延期でも

悪くはないのかな？とも思ったり。しかも噂によるとこのお部屋は汚部屋だという説も

ありますので・・・。原状回復が痛々しい金額になることは予想がついております。

いっそこのまま引越断念でもええんやで、なんて。

（すみません、大家の立場だけで勝手なこと言ってます）



こちらのお部屋の退去は果たしてどうなるのか。しばし目が離せません。



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札幌５棟目の退去予告、入居者様の今後の人生を考えれば良かったのかも。

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続々と寄せられる退去予告にめまいを感じずにはいられません。

お次は札幌５棟目です。こちら、ほんと昨年から退去多すぎ事案です。



ようやく稼働率が上向いてきたなあという感触を得つつある各札幌物件。

でしたが・・・ここにきてまた稼働率が急速に悪化してきております・・・。

一昨日のブログに書いた札幌８棟目の退去予告に続いて、第二弾は札幌５棟目の

退去予告です。



退去予告を連絡してきたのは、以前もブログに書いた生活保護のシングルマザー。

入居当初は予備校生だったのに、ある日突然シングルマザーになると連絡をしてきた

ちょっとびっくりな展開の方です。いや、家賃払って貰える分には良いのですけど、

本当に札幌５棟目みたいな単身用のロフトつき１Ｒで子育てって大丈夫なのかな？

親御さんのところに帰らなくていいのかな？と心配になったものでした。

偽善でしかないのかもしれませんが、やっぱり私が保有する物件に住んでくださる方が

不幸な人生になるのはあまり気持ちがいいものではありません。



契約者が本人にならないと家賃が生活保護の対象にならないということでして、

管理会社さんもいろいろと動いてくださいました。生活保護の申請をするための

書類の申請など手伝いましたが、本人がなかなか返送してこなかったり、切り替えに伴う

保証会社さんの審査も難航したり・・・。とにかく苦労の連続でしたが、どうにか

保証会社さんの審査も通り、入居者様の希望に添える体制を整えることができました。

（この辺の苦労は過去ブログをご参照ください・・・その１／その２）



その後は大きなトラブルなくお住まいになっていただきました。無事に赤ちゃんも生まれ

共用部に大きな泣き声が響き渡っていたのですが、誰もそれに対して苦情を申し立てず

単身物件の割に皆さん温かいなあとほっこりしたものでした。



あの苦労から約１年。突然の退去予告です。管理会社さんもやや耳を疑うという

トーンで報告されておりました。管理会社さんもかなり苦労して審査を通しているので

ちょっと呆然というか、若干イラっとしている感じも見て取れました＾＾；



退去の理由が・・・「進学」とのことです。



元々、予備校に通って進学するために一人暮らしをされていたはずなので、進学すると

いうこと自体は当初目的を達することになります。それに、なんだかんだ言っても

まだまだ日本は学歴社会。中卒より高卒、高卒より大卒の方が人生において間口が

広くなることも間違いありません。そういった点では、当初の目標通りに進学できると

いうことは素晴らしいと思います。とてもめでたいことです。



ただ、まだ０歳とか１歳とかのお子様がいらっしゃる中で、学校に通っている間は

お子様どうするんだろう？という疑問もあります。誰か預かってくださる人が

見つかったのでしょうけど、親御さんもそんなに近い場所に住んでいるわけではないし

誰に預けるんだろう？と不思議には思いました。



あと、進学するから引っ越すというのもちょっと意味が分からなかったです。

札幌で進学するなら、引っ越す必要なくないかな？と。



というか、進学するってことは生活保護も打ち切りになるんですかね？

うーん、わからないことだらけ。



親御さんの支援を得て、元の希望通り進学する。子供は親御さんに預ける。

実家に近いところで進学するから引っ越す。そんなストーリーなのかしら。

もしくは、子供のお父さんに当たる方とよりを戻して、同棲するとか結婚するとか

そういう展開なのかしら。そして男性の経済力で進学させるとか。



詳細は全くわかりませんが・・・事実は小説より奇なり、と言います。

何が起こってもおかしくありません。



ご本人の人生を考えたら、札幌５棟目の狭い部屋で生活保護を貰って子育てをするより

進学して今後の人生展開をより良いものにした方が当然いいに決まっています。

（お子様を育てる体制が整っていることを前提に、です）

だから、その物件の大家さんですという立場を捨てて考えるなら、今回のお引越は

とてもいいことなのではないか、と私は思っています。だから、良かったですね、

おめでとうございます、という言葉をかけたいくらいです。



勿論、大家の立場だけ考えれば、血の涙を流してますけどね・・・（苦笑）

ましてや、ようやく札幌の稼働率が９０％台を回復して、これから繁忙期だから

さらに攻めの姿勢でいくぞー！というこのタイミングですから。

しかも札幌８棟目に続いての連続退去です。

（そして明日のブログネタになると思いますが、更なる悲劇もあります・・・）

心情だけで言えば、辛い以外の何物でもありません。



さて、退去のタイミングですが、２月末とのこと。なんとか繁忙期に間に合いそうなので

そういう意味でもまあ良かったのではないかと思います。募集にはプラスになります。

原状回復間に合うかな、という心配はありますけど。



そして家賃は直近で決まっている実績がある家賃にて募集ができると判断しています。

今回退去される入居者様が入った時の募集家賃は、今より２０００円ほど安かったので

家賃の底上げを狙うことはできるというメリットがあります。



悪いことばかり見てガッカリ落ち込んでてもしょうがないのです。

落ち込んでたら決まるんだったらいくらでも落ち込みますけど、そういうわけじゃない。

だったらどうする？前を見て、結果が出るように動くしかないです。

そう、家賃も２０００円上がるし、繁忙期間に合うから決まる可能性も高いです。

お子様の鳴き声で既存入居者様が悩まされ、トラブルになる可能性もなくなります。

退去される入居者様も人生展望が開けるし、お子様もきっと今より良い環境で

すくすく育つことでしょう。うん、いいことずくめじゃないか。そう思おう。



というわけで、埋まった傍から退去が出るという安定のもぐらたたきモードに

入っておりますが、うまいこと対応できるようにやっていきたいと思います。

いきなり完全満室とか言うのはさすがにアレなので、まずは９０％に達するところを

早々に達成できるように頑張ります。ていうかそのくらい普通に達成できてないのが

大問題だと思いますので。



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札幌５棟目の問題部屋の残置物撤去が完了しました。

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札幌５棟目の残置物あり状態でいなくなってしまったお部屋、保証会社さんにて

荷物の撤去が完了し、正式に退去ということになりました。保証会社さんつけるの大事。



今回の主役は札幌５棟目で既に退去されている方です。退去されているのになぜ主役に

なってしまうのか？それは、退去時に退去立会をせずに出て行ってしまい、鍵が送られて

終わってしまったので確認したら残置物モリモリ、そのまま一切連絡取れなくなって

しまったので、退去を認めず保証会社さんに事故報告をして保証会社さん経由で

対応をして貰う、という状態になっておりました。



それから３ヶ月が経過。保証会社さんにて残置物の撤去などの手続きを行うことに

なったので、内容証明郵便発送依頼を送ってほしいと管理会社さんに依頼がありました。

これはたぶん、所定の期間が過ぎたから、儀式として発送するものだと思われます。

そしてそれと並行で、入居者様と連絡が取れて話がついたみたいです。金庫の残置物は

ご本人にて撤去、それ以外は保証会社さんが手配した業者さんにて撤去となり、

日程も決定したとのことでした。



保証会社さんが面倒を見てくれる分が、ここまでの滞納家賃、退去時精算対象費用、

原状回復２ヶ月分までとのこと。全く連絡が取れない相手なので、本人からの入金は

期待できません。保証会社さんがお金を払ってくれなかったら、たぶん取りっぱぐれて

終わっていた事案だと思います。ありがたいです。



そして管理会社さんの機転にも助けられました。普通に保証会社さんに退去の連絡を

入れていたら、補償はゼロだったでしょう。退去立会をしていないからまだ賃貸借契約は

終わっていない、という判断で連絡を保留していたところが地味ながら効果絶大でした。

この点については、改めて感謝しなくてはなりません。ありがとうございます。



鍵の開閉が必要で、鍵は管理会社さんに郵送されてしまっていることから、管理会社の

担当さんも現地にて残置物撤去の立ち合いをすることになったそうです。ご面倒を

おかけしてしまい恐縮です。



そして管理会社さんから、その立ち合いの報告がありました。

写真を一通り送ってくださいまして、全部撤去されたことが確認できました。

家賃保証もこれで終了です。



もうちょっと保証期間長くても良かったけど・・・とか秘かに思ってしまったことは

内緒にしておきます（笑）



さて、これで次の募集に入ることになりますが、その前に原状回復のお見積が

必要になります。一旦の見積は出ていますが、残置物が撤去されたことでより正確に

見積をすることができるということで、その作業が発生します。

ヤニ部屋でかなりの額の見積になることはわかっていますので、頭が痛いです。



募集自体は原状回復されていない状態ですが進めてしまうのだろうと思います。

現在、これで空室が２部屋になったのですが、片方は今回ようやく残置物撤去が終わり

これから見積、当然今まで募集はできておりません。もう片方（今回話題になってない

お部屋で１月末退去です）は、どうもゴミ部屋らしくて事前の募集をするのが危険と

ネット掲載はまだしていないそうです。なので、機会損失がないよう、今回のお部屋は

原状回復前に早々に募集をかけてしまうべきだろう、と。管理会社さんともその辺は

相談してみようと思います。



最近、札幌物件の稼働率が徐々に向上してきているので、きっとこの良い流れが

札幌５棟目にも波及するに違いありません。しかも最近、なぜか募集すると割とすぐに

決まってくれるケースが多いので、今回もきっとうまく決まってくれるのではないかと

期待しております。比較的安心して見ていられるので、他の物件の尻を叩きながら

片手間で報告を待つ、みたいな感じで十分でしょう。よろしくお願い致します！




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入居に向けて原状回復工事を発注＆退去時精算業務の遂行。

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札幌５棟目の入居が決まっている部屋の原状回復に着手しはじめました。

入居者様に請求する分の見積の精査なども管理会社さんで対応いただきました。



長引いているこのお話。退去関係の話題が３部屋並行で走っているので、今回の部屋の

ダイジェストを最初にお届けして、その後本題に入ろうと思います。



今回の舞台になるお部屋、退去予告をいただいたのが１１月の前半でした。

生活保護を受給されていた方が、ご結婚を機にお引越をされるとのことで、大家として

空室が出ることは辛いものの、とてもめでたいお話なので喜んで送り出さなくては、

と思っておりました。



しかし、若干計画性がないというか、そもそも生活保護を受給しているのに貯金が

あるという話には普通ならないよねと言うか・・・。要は、退去はするものの

退去時精算はお金がないから分割でお願いしたい、という要望があったのです。

ここまでのやりとりを見ている限り、常識を持っている方だろうと想像できるので

できれば気持ちよく分割ＯＫしたいけど、退去した後に分割で払いますと言われて

本当に払ってくれるケースって正直あまりないのですよ。過去の経験からすると。

ですので、分割の条件は少なくとも第三者保証人を立てることと、転居先住所を

明確にすること、そして電話に必ず出ること、ということで管理会社さんから

連絡をさせていただきました。



ちなみに、このお部屋は保証会社さんにも加入いただいております。

最悪の事態を想定して、保証会社さんに退去時精算の費用の事故報告は可能かを

管理会社さんにて確認いただいたところ、退去から５ヶ月以内であれば保証の対象になる

という回答だった模様です。早期に支払が滞ったら、速攻で事故報告できるということに

なりますね・・・。あまりそうしたくはないですけど。



１２月になって退去された後、管理会社さんにて現場確認とお見積の作業を実施。

１ＬＤＫメゾネット３５平米くらいの広さで、内装一式見積で６０万ちょっとでした。

やった方がいいかな？と思うことを全部入れてるから高めの見積になる、というのは

毎回のやりとりでわかっております。ここから何を削るかというところが大家側の

判断となります。また、タバコを吸う方だったので、原状回復のうちタバコによる

汚損の分については入居者様に請求することとなります。その金額査定を管理会社さんが

行おうとしております。



この辺までがおさらいですね。



さて、実際に今回どこまで工事をやるべきかについて考える私のターンですが・・・

管理会社さん側でも、コスト引き下げに向けて少し動いてくださっております。



具体的にはガスストーブです。ガスストーブの年式がだいぶ古いものでしたので、

恐らく寿命で交換しなくてはならないだろうとのこと。故障する前に予防修繕の観点で

やっておいた方がいいというチェックをしてくださっていたようです。



この物件はプロパンガスなので、ガス会社さんに依頼すれば交換は可能なはずです。

管理会社さんにてガス会社さんに連絡を取り、交換の手筈を整えてくださっています。



また、入居者さんに請求する分の工事項目を整理してくださいました。内容の確認を

依頼されたので中を見てみましたが、ざっくり３〜４割程度は入居者様のご負担と

査定されているようです。元入居者様には申し訳ないなと思う気持ちもありますが、

実際にタバコのヤニでクロスが全交換となると、商品価値がなくなってしまいますから

心を鬼にして請求させていただく所存です・・・。



発送した請求書に対してのレスポンスがあり次第、次の一手を考えることになります。

分割で払うという話で素直に言っていただけるのか、こんなに高いわけがないと

交渉に入ってくるのか。どちらにしても、こちらの立場としては取りっぱぐれがないよう

うまくやらなくては、と考えております。管理会社さん、よろしくお願いします。



そして見積本体なのですが・・・結局そのまま発注しちゃいました！

コスト落とそうかと考え始めたけど、もう入居決まってるのであまりゆっくりもして

いられません。考えるのが面倒になった、というのが正直なところです（苦笑）



内装の仕上がりを確認せずに申込いただいた入居者様なので、せっかくなら良い状態で

お迎えして、期待以上だったと思っていただいた方がサプライズになって、長期入居に

繋がらないかな・・・などと淡い期待を持っていたりもします。



なお、少し材料支給をしました。シーリングライトとＴＶドアホンです。

あまり本格的なものを材料支給すると職人さんが嫌がるので、誰がどこで買っても

そんなに差が出ないものだけ材料支給した次第です。それでも全部合わせたら

１万円まではいかないものの、少しコストダウンにはなります。



材料支給は基本的に職人さんは嫌がるものと認識し（不良があった時に自前の手配で

建材屋さんを使っていると代替品をすぐ持ってきてくれるけど、施主支給だとその責任の

所在が曖昧になるから嫌がる、と聞いたことがあります）、複雑な工事が必要なものは

支給せずに、できるだけシンプルで素人でもつけられるようなものだけを支給する方針で

最近は動いております。



管理会社さん側でも、入居に間に合うように工事対応してくださっております。

入居に関しては問題ないでしょう。

あとは元入居者様への請求の話がどこまでスムーズに解決するか・・・ですね。

これはもう祈るばかり。スムーズにいきますように。



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駐車場を外貸しすると、区役所の固定資産税課の方から連絡が来る（ことがある）。

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少し前、札幌５棟目関係で区役所の方から電話があったと義母より連絡がありました。

そっか、そういうこともあるのね・・・。看板の作り方も気をつけないといけないです。



あれは１２月のある日でした。仕事中にトイレでちょっとスマホの通知を見ると、

ＬＩＮＥの通知がいつになく大量に来ています。しかも、なぜか管理会社さんの

当時の担当の方と、うちの義母と、私の３者のグループのメッセージがモリモリと。

な、なんだなんだー！？



確かこのグループ、前に札幌５棟目のかなり状態が酷い部屋の見積について、

管理会社さんにお願いして、オンラインで状態を見させてもらいながら見積内容について

打ち合わせた時のグループです。またかなり古いグループ引っ張り出してきたなあ。

そして今、そのグループにいる担当さん、ちょっと偉くなって札幌５棟目の物件担当では

なくなっているんだよなあ（苦笑）



最後の方の内容だけ見ましたけど、とりあえず緊急性はなさそうです。

そして、メッセージのログはだいぶ長いですね。込み入った話であればあるほど、

仕事中にチラ見するなんて無理です。見たら気になって、そっちの対応を始めて

しまいますもん・・・。

（メッセージなどの個別連絡系は、通知だけ見て後は落ち着いてから既読にしてます）



そんなわけで、仕事が終わってから改めて確認しました。

どうやら事の発端は区役所の固定資産税担当の方が、仙台法人の本社（＝義母の家）に

電話してきたことからだそうです。



電話の内容を要約すると・・・

・物件の駐車場に「空あり」の看板があることを確認した

・外部に向けて貸す意図があるのかを確認したい

・外部に向けて貸す場合は固定資産税が変わるので注意してほしい

と言ったところだったようです。



正直なところ、確かに外貸しをもくろんでいた時期がありました。それもあって、

外貸しにも対応できるような空駐車場ありの看板を掲げていたのも事実です。

ただ、もう何年も外貸しの看板を掲げ続けてますが、お問い合わせは過去に１件も

ありませんでした。そして先日お申込くださった方が駐車場も借りたいと仰って

くださったので、現在駐車場は満車になっております。だから、過去には募集を

していた時期もありましたが、今は「外向けの募集は行ってません」が回答になります。



そこまでの話を知ってか知らずかはわかりませんが、義母はその電話に対して

「外貸ししてません」「駐車場空いてますよという入居者さん向けのＰＲです」と

回答したとのこと。それで区役所の方との話は終わったそうです。

そして、すぐに管理会社さんに看板撤去の依頼をしたいということでＬＩＮＥで

連絡を取っていたのでした。



現実として、外向けの募集は止めている状況だし、今回みたいなお話があるなら

外向けの募集はルール違反ということになります。それを考えると、今後外貸しは

検討しないということで考えるべきだなという結論に至りました。

それに沿った対応を進めようと思います。



義母は、看板に掲げてあるのが管理会社さんの電話番号なんだから、そっちに

電話すればいいのに、なんでわざわざ本社の電話番号調べてそっちに電話するのか、

公務員は暇を持て余しているのか、いい身分だなあいつら、みたいなことをつらつらと

管理会社さん向けのＬＩＮＥに書いてました。いやそれ、管理会社さんに向けて

書いても意味ないし・・・（汗）



たぶん、看板に掲載されていた連絡先が管理会社さんだったから、規定かなにかで

所有者に直接連絡を取って確認すべし、ということになっていたので、法人の情報を

調べて義母のところに直接電話してきたのではないかと類推はできます。別にそんなに

文句言うところじゃないと思うんですよねー。人の怒りの沸点ってわからんす。



ちなみに、義母が区役所の人に聞いた話は・・・

・土地の税額はその土地に建物が建っている場合は軽減される

・土地が建物に付属しない第三者に対して活用される場合、その土地は建物の一部とは

　みなされなくなり、軽減税率が適用されない

ということだったようです。なるほど、という感じですね。そして６０代後半の義母が

その話をちゃんと覚えて説明できていることにも驚愕です。立派な社長になりました。



外貸しの需要もあまりなく、区役所の人からの説明も納得のいくものでしたので、

看板は「月極駐車場」みたいな文言が入っていないものに変更しようと思います。

月極みたいな言葉が入っていることで、区役所の方が勘違いをしたわけですから。

そして、入居者様には空き駐車場がある場合の連絡先は引き続きＰＲしておきたいです。



「空室、空駐車場のお問い合わせはこちらへどうぞ」みたいな看板を改めて設置したいと

思います。なかなかそんな都合のいい看板が売ってないんですけどねー・・・。



今後、もし外貸し募集を再開するようなことがあれば、今回ご指摘のあった固定資産税の

問題があるということは肝に銘じておこうと思います。言われればなるほどと思うけど

そんなルールになっているとは露知らず、でしたから。



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