2016年11月18日

管理変更に伴う軽いゴチャゴチャが発生しました。

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札幌5棟目、過渡期なのでちょっとした混乱がありました。管理変更をしている最中の

過渡期だから、そりゃあそういうこともあります。当然ですね。



たいした話じゃないんですけど、混乱とお書いたのは管理変更時の送金の関係です。

管理変更って普通は時間をかけて行うものと思っています。現に、札幌1棟目と

札幌3棟目の管理変更は2ヶ月弱をかけて引き継いでいます。しかし札幌5棟目は

融資が決まり決済をした時に管理変更しているため、長い時間は取れませんでした。



売買の時に仲介をしていただいた業者さんでの購入ですから、ある程度の情報は

保持してます。そういう意味では、時間が短かった割にはかなりスムーズにいったと

思っています。ただまあ、そうもいかない部分は当然ながらありまして、その一つが

今回あった送金に関しての微妙な行き違いでした。



売買の時に、前管理会社さんにある程度振り込まれると思われるので、その分については

前管理会社さんから直接送金してもらうということでお話がついておりました。

ただ、具体的にどういった手段でというところまでは特に会話しておらず・・・。



最初に新管理会社さんからの送金明細が送られてました。そこには数部屋の入金だけで

残りのお部屋は「滞納」と書かれていました。ただ、それは別に本当に滞納ではなく

新管理会社さんに送金された分の情報が把握できていないことや、システムの処理上

どうしてもそう出てしまうというだけ。頭でわかっていても、75%が滞納となってる

送金明細を見ると、なんとなく心がざわつきます(苦笑)



新管理会社さんから前管理会社さんに、前管理会社さんに入金された送金一覧の請求を

していただいておりますが、なかなか情報が出てこないということでした。引き続き、

情報の把握を行ってもらったところ、中旬くらいにならないとまとまらないのだとか。

うーん、やっぱり管理会社さんを変えて正解でした。前管理会社さん、仕事が遅い!



それからしばらく経過し、ある日急に義母から「送金明細が届きました」と連絡が。

え、予告なしで前管理会社さんにも連絡なしで、いきなり送金ですか!?おいおい〜。

義母が2枚の送金明細を照合してみたところ、1部屋送金されていない部屋があると

連絡してきてくれました。いやほんと、頼りになります。うちの義母。



管理会社さんに送金明細を送り、不足している部屋の確認を依頼しました。

すぐに調べてくださいましたところ、今回の送金には保証会社からの送金分のみを

含めていたとのこと。今回不足していたお部屋は入金自体はされているそうです。

えー、まったく意味が分かりません。入金があったのに送金しないってどういうこと?

しかも管理変更かけられているのに、なぜそちらの手元に保持するのでしょうか?

頭の上にでっかいクエスチョンマークしか浮かびません。



ひとまず、管理会社さん経由で来月送金されるということで落ち着きましたが、

やっぱり前管理会社さんのままだったらストレスかかってただろうなあ・・・。

売買の時に管理条件を外すよう尽力いただいた新管理会社さんに感謝です。



というわけで、滞納ゼロで順調な発進をした札幌5棟目。

この調子でしっかり稼いでいただきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月14日

購入から1ヶ月経過した札幌5棟目の状況。

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風邪が一向に治らず、夫婦でゲホゲホやってます。そういう状況の中で、仮に私が

仕事を休んだとしても、不動産はきっちり稼いでくれているからありがたいですね。

しかし体調があまりよくないので、ブログはちょっと短めモードです。すみません。



そんな前置きをしつつ、先月購入した札幌5棟目について、少しずつ入居者様の内容が

見えてきたということで、少し前に管理会社さんより電話にて報告がありました。



全てのお部屋に対して管理変更通知、オーナー変更通知を投函し、告知は済んだ模様。

前管理会社さんより「一名だけいろいろなことを言う方がいる」ということを引継時に

伝えられていたということですが、その方から早速お電話が来たとのことです。

家賃の振込先がどうだとか、挨拶に来ないのかとか、そんなお話だったようです。

一度顔を出してご挨拶してくる、ということを管理会社さんは仰ってくださいました。

大切なお客様ですので、支障のない範囲でリクエストに応じていただければ、と。



円滑に管理の移行を進めることを優先したいという管理会社さんのご意向もありまして

物件名変更についてはもう少し先にすることにしました。管理会社さんにタイミングを

いつにしたいか聞かれたので、いつでもいいですよと伝えた次第です。まず最初に

行うべきは、スムーズな管理移行だと思っていますので、それを妨げる要因については

できるだけ後ろ倒しにした方がいいはずです。



物件看板のデザインをデザイナーさんに対して依頼しておりますが、そちらの時期も

それにあわせて後ろ倒しにしておかないと・・・。看板だけ先にできてしまっても

交換できないなら意味がありませんので。



1回目の家賃ですが、管理会社さんに振り込まれた分については無事に送金されて

口座に残高が増えました。ただ、前管理会社さんに振り込んだ方も結構な人数に

のぼってしまい、そちらからの入金の確認ができておりません。新管理会社さんも

まだその内容を把握できていないそうです。なぜなら前管理会社さんが送金一覧を

出してきてくれないから。



今月に限り、こういった事態は予想しており、売買の担当者の方から説明を受けて

前管理会社さんより直接送金するということで話は理解しておりました。しかし、

「いつ送金される」ということは確認していなかったので、送金の時期が不明です。

もし送金が間に合わないようなら、お金を事前に口座に入れておかないとです。

管理会社さんもタイミングと入金一覧について情報収集していただけるとのこと。

助かります。



あとはガス会社切り替えについても中間報告をいただきました。



ガス会社さんに対して、切り替え時のサービスを使って最低限どこまでやってほしいか

確認がありましたので、共用部を明るい雰囲気にすることや、各部屋にTVドアホンを

つけることなどを希望していると伝えました。あと、入居者様のガス代は最悪でも

現状維持としてほしいし、できれば下げてほしいということも伝えました。



現在、いくつかの業者さんに提案依頼をしており、前向きな返事を貰っているところも

あるにはあるということです。ただ、切替元のガス会社さんがちょっと対応が微妙で、

ともすれば遅延行為とみられかねないようなことをしてくるらしく、あまり切替を

やりたくなさそうな業者さんもいるのだとか。



私の要求レベルが明確になったので、もう一度提案を促してくる、ということでした。

大変ありがたいです。



管理担当の方とも直接会ってお話をしたいところなのですが、今月は週末が完全に

埋まってしまっており、行くタイミングを持つことができそうにありません。

サラリーマンのお仕事もけっこうギューギューで、休むのもちょっときつい感じです。

いつ行けるか・・・本格的に雪が積もる前が良かったのですが、この調子だと真冬に

行かざるを得ないかなあという感じになってきました。ま、それもまた仕方ないかな。



多少の問題はあれど、おおむね引継は順調に進んでいる印象を受けました。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月22日

札幌5棟目、無事購入できました。

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無事に決済できました!札幌5棟目、堂々の誕生です。



昨日の朝一番で、無事に融資が実行されました。

売主さんに残金が全て振り込まれ、各所への支払いも完了。司法書士さんも法務局にて

手続きを済ませました、ということを連絡いただきました。現管理会社さんから

新管理会社さんへの引き継ぎもつつがなく完了ということで、無事ゲットでございます。

2013年に札幌4棟目を購入して以来なので、実に3年ぶりの札幌物件です。



今回の物件は単身向け16部屋の木造です。平成初期くらいに某社さんが建てまくった

不思議な対面キッチンが特徴の物件です。とはいっても、満室なので私も中はまだ

見たことがないんですけど^^;



似たような場所で堅実に満室経営している人もいるし、駅から多少遠いとはいえども

家賃設定を間違わなければ充分いけるだろうと踏んでの購入です。



長期でお住まいになっている方がそこそこの数いるので、それらの方が出ていった後

どうやって家賃を維持していくか、というところが運営上のキモになると考えます。

目先の問題としては、駐車場の空きが多いので、外貸しなどでそこを収益化していく、

という行動が必要になります。



共用部がちょっと汚い印象なので、例えばガス会社さんを切り替えて、その費用で

共用部の塗装や電球交換、TVドアホン化を進めてもらうなどの案も検討中です。



それと、物件名の変更。これ、入居者様には大変申し訳ないところがあるのですが、

やっぱり物件名はオーナーが変わったぞということを認識してもらうためにも、

私としては変更したいという思いが強いです。物件名も考案済みですので、あとは

管理会社さんとデザイナーさんに通知して、管理会社さんから入居者さんへの通知、

デザイナーさんにて看板の作成・設置をしていただくことになります。



満室なので、とりあえず手を付けられるのはその辺でしょうか。

あとは発生の都度、順次手を付けていけば良いだろうと考えます。



久しぶりの札幌物件、今後どうなっていくか楽しみです。

新しい物件、新しい管理会社さん、新しい入居者さん。

いろいろなご縁もあり、ここまで来れました。



関わる全ての人が幸せになれるような物件を目指したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月21日

今回の物件購入、キャッシュフロー以外のメリットもあります。

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現在23位です。いよいよ今日は札幌5棟目(仮)の決済日です。

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本日決済を迎える予定の札幌5棟目(仮)ですが、今回の物件はキャッシュフロー以外に

3つのメリットがあると考えています。その辺、書いてみます。



第一のメリットとして挙げられるのは、減価償却です。



今回購入する物件は木造の耐用年数超過物件です。融資は15年で組んでもらいました。

そして減価償却は、簡便法に基づいて4年で落とす予定です。



これまでの私は、基本的に融資期間に合わせて見積法で減価償却を取る方針を採用して

おりました。短期で減価償却を取っても、後で苦しくなるのが目に見えているからです。



減価償却の仕組みは・・・別に説明しなくていいですよね?

10年使えるアパートを1年で全額経費計上するのは現実的におかしいので、

10年使えるものは10年に分けて経費計上しましょう、というものです。

と簡単にだけ書いておきます。



例えば、今回買った建物の価格を1500万とします。

もし4年でとれば、最初の4年間で計上できる経費は年間375万。5年目から0円。

15年でとれば、15年間毎年100万ずつ経費計上できます。



実際に、物件購入価格はすでに支払い済みなので、追加で上記のお金を払う必要は

ありません。ゆえに、お金が出ていかずに経費計上できるので、一般論としては

できるだけ多く減価償却を取るべし、という話になるのです。



今までは、木造物件を購入しても、4年で償却はしておりませんでした。なぜなら、

5年目以降苦しむことになるのが目に見えているからです。15年間似たような額を

ゆるゆると払う方がダメージが小さいような感覚があったのです。



しかし、今の仙台法人は太陽光発電が黒字で、税額もそれなりに払うことになります。

であれば、その支払う税額を少なくするのも一つの手段ではないかと考えました。

そしてその分を手元資本として、次の物件の頭金にする。次を購入する資金にするのと

国家に納めて活用してもらうのと、どちらがいいのだろうかという話です。



税金を払うことにももちろん意義はあります。金融機関さんは儲かって税金をたっぷり

納めている企業の方が融資をしやすいですから。過剰な税金対策をすることは決して

得策ではありません。先日掲載された健美家のチョビーさんと極東船長の対談でも、

そのことに触れられていますので、ぜひご一読ください。



他方、先日某勉強会で友人が発表していた内容も心に残っております。

その方は、これまではあまり短期で減価償却を取ることはしていなかったそうです。

しかし、それがゆえに黒字倒産の危機といつも隣り合わせ。儲かっているはずなのに

なぜこんなに納税が苦しくなるのだろう、という経験をしていたとのことです。



「どれだけ将来を見据えたとしても、今を生き残らなければ意味がない」



減価償却の取り方に迷っていた私は、この言葉で今回4年でとるという気持ちを

固めました。太陽光でそれなりに税金を払うことが見えている今、それを手元に残し

次の不動産購入に充てるべきではないか?と。



今の100万と10年後の100万の価値は異なります。10年間100万円を

運用すれば、それは明らかに100万以上の価値になります。将来苦しくなるのが

わかっていても、その前に手元に資産を残し、次の不動産を購入する資本にしていけば

その価値は向上すると考えます。そういった考えがあるからこそ、減価償却はできるだけ

建物比率を高くして、短くとるのが定説になっているのでしょう。



私は今回、頭金も諸経費+1割くらいは入れました。この金額を早期に取り戻すため、

義母とも相談の上で短期での減価償却を取る方針としました。キャッシュフローは

プラス、決算上はマイナスとなる木造減価償却を活用し、太陽光の本来納税すべき額も

減らして、手元資金を5年で回収する算段です。



第二のメリットが、消費税です。



仙台法人の売上の構成は、太陽光発電がかなりの割合を占めることになります。

私の企画運営する勉強会の売上(経費とトントンなので決算には影響しないけど

売上規模は大きく見せた方が良いからそうしています)も仙台法人につけております。

よって、非課税売上の比率はだいたい20%程度という構成になっています。



そして昨年度、太陽光発電設備の消費税還付をするために、本則課税を選択しました。

簡易課税に比べ、厳密に消費税を考えることになります。そうすると、課税売上の

比率が高いことから、年度末には消費税を納税しなくてはなりません。

(これを考慮し、今年の勉強会の売上は非課税業者である東京法人につけています)



今回、非課税売上のためとはいえ、課税仕入れします。大きな仕入になりますので、

ざっくり計算してみたところ、納税すべき消費税額より今回の仕入消費税額の方が

大きくなりました。そうなると、その分って単純に考えて還付になるのでは?



税理士さんにそこのところを確認してみました。私が気にしているのは、非課税売上を

発生させるための設備導入でも、課税仕入としてみなしてもらえるのか?という点。

結論としては、ある程度は見てもらえるということでした。



消費税の計算方法には個別対応方式と一括比例配分方式があるということです。

後者を選択すれば(届出等は不要)、非課税売上に対応する消費税額もある程度

控除できる(大まかにいって、支払った消費税額×その期の課税売上割合)、

というのが顧問税理士さんの回答でした。



それであれば、その他諸々の仕入消費税と差し引きして、多少は消費税の納税を

抑えることができそうです。自己資金の回収速度が早くなるので、メリットになります。



第三のメリットが、新規金融機関さんとの取引をはじめとした「縁」という財産です。



仙台法人は仙台に本店を構え、札幌に支店登記をしております。

この状態ですと、北海道にしか支店網がない信金さんや信組さんは、一般的には融資に

取り組んでくれません。なかなか厳しい!



そこで、いろいろな業者さんに紹介してもらえないか頼んでみましたところ、

ある業者さんが「もしかしたらいけるかも」と今回融資を組むことになった信金さんを

紹介してくれました。話がうまく進み、無事に融資を受ける運びとなりました。



信金・信組さんは比較的柔軟に話を聞いてくれる傾向にあります。

私も東京でいくつかお付き合いがありますが、耐用年数超過とか借地権とかの若干

めんどくさい案件でも、頑張ってやろうとしてくれます。今回の金融機関さんも

耐用年数については(外壁塗装などで寿命を延ばすことを前提に)できるだけ長期で

融資を出せるように頑張って組み立ててくれました。



札幌で物件を買おうとした時に、サラリーマン属性を活かしてエスオーエスだの

スリーエスだのと呼ばれる金融機関さんから融資を得るスタイルと、都銀さんを

使うスタイル以外のやり方は一般的に考えづらいところです。そんな中、今回の

信金さんと既存取引先になれたことは大きいです。少し期間を置けば、同じように

また物件購入ができるようになることでしょう。考えようによっては、これが一番の

財産になったかもしれません。



金融機関さんだけでなく、今回尽力いただいた仲介業者さんもとても良い出会いでした。

管理条件も外して貰いましたし、安心して仲介をお任せすることができました。手数料に

見合った仕事をしていただいていることを実感しています。



長期的にお付き合いできればいいなと考え、管理も委託することにしました。

今回融資してくれた金融機関さんも「そこの管理物件、どれも綺麗でびっくりしました」

と評しており、今回の管理委託にも納得していただけました。今後が楽しみです。



そしてその仲介業者さんをご紹介いただいた大家仲間の某さんにも深い感謝を。

いろいろなご縁がタイミングよく動き、今回の成果につながったものと思います。

つくづく運がいいと思います、私。自分だけじゃ何もできないのに、たまたまこうして

周りの人に巡り合えたことで、素晴らしい果実を手にすることができました。



不動産を購入することで、キャッシュフロー以外にもこういった財産を手に入れる

ことができた私です。この幸せを入居者様にもきちんと還元できるよう、設備投資や

入居者様サービスに励み、ここに住んでよかったと思っていただけるようになりたいと

考えております。

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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月18日

札幌5棟目(仮)の決済に向けて、粛々と準備を進める。

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今週末の札幌5棟目(仮)決済に向けて、ほぼ準備は完了しました!



金銭消費契約当日に決めきれなかった「決済日」については、その後仲介業者さんが

調整してください、今週末の金曜日に決定。それに従い、必要な書類を記入して

融資してくださる金融機関さんに送付しました。こちらは金融機関さんの中での準備の

都合もあるということで、急ぎで送付。送付というか、札幌にいる間に仲介業者さんに

記載した書類を託して、届けてもらうという荒業で対応しました(笑)



決済日が決まると、日割り賃料の精算等の詳細が決まります。これが決まらないと、

送金伝票を書くことができません。ましてや、今回は決済時に現地に行かないので

何か間違いがあるとややこしいことこの上なくなります。



精算内容が確定した後、仲介業者さんとやり取りしながら、書いた送金伝票をメールで

確認してもらい、問題のある所を修正して・・・を繰り返し、当日ちゃんと送金できる

状態になったところで、金融機関さんに送金伝票を送付しました。



精算額の内訳は、売主→買主の流れで「敷金」「清掃料(入居時に預かっていたもの)」

「賃料」「NTT電気使用料(フレッツ光の機械が使う電気代です)」。買主→売主の

流れで「固定資産税」がありました。最初、清掃料って何だろう?というのがわからず

仲介業者さんに確認してしまいました。不明点はなんでも質問。うざくてすいません。



内容に問題がなければ、買主→売主の流れの分の領収書を作成しなくてはなりません。

仲介業者さんがその書式も作って送ってくれましたので、印刷して横判と角印を押し、

仲介業者さんに郵送する準備をしました。ただ、送付は後述する書類とまとめてに

しようと思っていますので、郵送自体はこれからです。



それから、火災保険の契約。代理店さんに2パターンの見積をいただいておりました。

片方は火災で全焼した時に返済を賄えるだけの額の補償のプラン、もう片方は地震で

全損した時も返済を賄えるだけの補償のプランです。あわせて、休業補償のご提案も

していただきました。



札幌なので、地震リスクはそこまで高くないだろうと判断。結果、地震で全損した

場合の補償は薄くなる最初のパターンを選びました。また、休業補償はつけずに

火災保険のみとしました。



契約もつつがなく完了。契約書の控えをコピーし、金融機関さんに送付しました。

今回は質権設定はないということでしたので、契約書の送付だけでよいのです。

質権あると保険金の振込の時に少々めんどくさいから、なくてよかった。



・・・あ、施設賠償責任保険に入ってない!お見積貰わなくちゃ。

ブログってこうやって自分のやったことを整理して、抜け漏れのチェックができるという

メリットもあります。代理店さんにメールしておこうっと。



当日振り込んだ手付金の領収書も無事に届きました。無事送金できてほっと一息。



管理会社およびオーナー変更の通知書面もメールで届きましたので、横判と角印を押して

返送しなくてはなりません。戸数分なので最低16通。予備も含めて20通となります。

前述の決済時領収書、および後述の管理契約書とあわせて返送予定です。



続いて管理契約。仲介業者さんにそのまま管理を依頼することにしましたので、

売買系の返送すべき書類と一緒に対応しようとしています。



管理契約書は現在到着待ち。自宅に届き次第、横判と角印を押して返送します。

契約書以外の書面はメールでのやり取りとしました。本来ならいろいろと書く箇所が

あります(部屋数、間取り、設備詳細など)が、今回は仲介時に全部調べてくれて

いるので、先方でほぼ記入官僚。私は賃料の振込先だけ書けばOKという感じで

楽をさせていただきました。



購入するとき、こんなにいろいろあったっけ?と思うくらいの作業量でしたが、

それも仲介業者さんがしっかりとやってくれているからなのだろうと思います。

いい加減なところは、こういう細かいことは全然やってくれませんから・・・。

良い仲介業者さんと知り合うことができてよかったです。



さて、あとは口座に資金を入れて、送り返すものを送り返せば準備完了。

所有権が移転されるのももうすぐです。わくわく。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする