2017年08月16日

身に覚えのない契約変更の書類が届く。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。ドラクエはようやく空を飛べる乗り物をゲットしました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ある日、仙台法人本社に身に覚えのない「電気の契約変更」の書類が送られてきました。

はて、なんだろう?



住所を見ると、札幌5棟目の共用部の話のようです。札幌5棟目は管理会社さんの名義で

管理会社さんがまず電気代を支払い、それを送金時に請求するという形で運営されており

仙台法人宛に直接請求は来ません。ですので、そもそもなんで電力会社さんからうちに

お手紙が来るの?というところがまず疑問でした。



余談ですが、札幌では通算5社ほど管理会社さんを利用させていただいておりますが

どこの管理会社さんでも電気代は管理会社さん名義で契約して、送金時に電気代を

請求するスタイルでした。他方、東京では通算2社の管理会社さんに管理を委託して

おりますが、いずれも電気代の契約名義は所有者となっており、オーナーが直接支払う

形となっております。この辺はその地域の特性でもあるのでしょうね。



個人的には、どちらにもメリット・デメリットはあると思っています。

札幌方式であれば、送金明細を見ればすべての光熱費が把握できますが、東京方式だと

送金明細+電気代と言う形で見なくてはなりませんので、手間がかかります。

他方、マイルやポイントという観点だと、電気代をオーナーが直接支払った方が

ポイント還元があり、良いのではないかと思います。



余談終了。



届いた書面をよく読んでみると、アンペア増枠ということになっていました。

特にアンペアを増やすような工事を依頼した認識はないのですが、果たしてこれは何?

よくわからないので、管理会社さんに確認したところ「特に手配していない」とのこと。

ますます疑問が深まります。



管理会社さんにて、なぜこの状況になったか調べていただけるということでしたので

その結果を待つことにしました。そして翌日、原因がわかりましたというメールが。

その原因は、どうやらケーブルテレビの工事にあったようです。



ケーブルテレビの導入については確かに相談をしていました。書類のやり取りも終わり

工事の準備をしていてくださっている、という認識でしたが、状況としてはさらに

進んでいたようです。工事業者さんがCATV設置工事に関連して、アンペア数を増やす

手続きをしていた模様。その際になぜかアンペア増だけでなく「オーナー変更」と

「請求書送付先変更」の手続きをしていたようです。意味がわからない^^;



管理会社さんにて電力会社さんに連絡し、元に戻して貰ったと報告いただきましたので

この件については解決ということになりました。良かった。

よくわからないことをしてしまう業者さん、いるもんですね・・・。



ちなみにその後、無事にケーブルテレビは導入完了しましたという連絡が届きました。

まだいくつか書類返送がなかったり拒否したりしている部屋があるということでして、

そこについては空室になり次第対応していきます、と。

入室拒否のお部屋、まさか汚部屋じゃないだろうな!?と少し不安がよぎりましたが

今は考えないことにします・・・。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月11日

捨てる神あれば拾う神あり?退去予告とその撤回と。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。お盆なので帰省しましたが、帰省ラッシュやばいっすね。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



なかなか完全満室になってくれない中、退去が発生してしまいました。

ただ、捨てる神あれば拾う神あり。逆に良い知らせも。



札幌5棟目の管理会社さんよりメールがありました。内容は残念ながら退去予告。

ロフトのある部屋が退去となるということです。

ちょっと前にあった退去予告に続き、2部屋目の空室ということになります。

ロフトの部屋、人気ないから勘弁してほしいんだけどなー・・・orz



退去の理由は、他にもっといい物件が見つかったからということでした。

そういう動きを取っていたことに気が付かなかったのが悔やまれますが、どうやって

それをとらえていけばいいのかは正直よくわからないです。自主管理でLINEでも

交換するとか、たまにアンケートを実施するとか、でしょうか。そういえば物件を

保有したばかりの頃とかには、プレゼント付きアンケートとかやったことあったなあ。



どうも次の引っ越し先も決めているようなニュアンス?なのかな?と思いましたし、

この部屋は家賃が現在の相場並なので、まだ家賃を上げることができるかもしれません。

前向きに捉え、さわやかに送り出す方向で考えています。



しっかし、空室2部屋に拡大は勘弁してほしいところです。まだ募集しやすそうな

メゾネットのお部屋は空きが出ず、募集しにくいロフト部屋は退去が出やすい。

住む側からしたら、ロフトより平べったい部屋の方がいいでしょうから、その動向が

モロに出ているということなのでしょう。



2部屋に増えるから募集ももっと気合を入れないとなあ・・・と思っていましたが

そこにひょっこりとまた管理会社さんからメールが来ました。



曰く、前回のブログで書いた退去予告が取り消しになったと!

うおー、神風吹いた!家賃高い人の退去、キャンセル!ばんざーい!



この人、前回のブログに書いたように、退去理由がよくわからなかったんです。

で、今回の退去予告キャンセルの中で「一緒に住む予定の人と連絡が取れなくなった」

という話がありました。なるほど、ルームシェアをしようとしていたのか・・・。

しかしルームシェアする相手と連絡が取れなくなるって、いったいどんな関係?

いろいろとツッコミたい要素はありますが、あえてコメントしないことにします。



現在の空室

札幌3棟目 退去予告1部屋、夜逃げ処理中1部屋

札幌5棟目 退去予告1部屋

札幌6棟目 空室1部屋

札幌7棟目 空室2部屋

仙台1棟目 空室1部屋



札幌エリア 53部屋中50部屋稼働、稼働率94.3%(退去予告含むと88.6%)

仙台エリア 7部屋中6部屋稼働、稼働率85.7%

東京エリア 15部屋中15部屋稼働、稼働率100%



母数が少ないとはいえ、東京の安定感が群を抜いています。東京1棟目がやや弱いので

退去がないことを祈りたいです。来年1月で売却時の税金が20%に減るので、

売り時と言えば売り時なんですよね。ただ借地なので譲渡承諾料とかいろいろお金が

かかってしまうのが玉に瑕。概算でいかほどか聞いてみようか・・・



仙台エリアは相変わらず1物件しかありません。3月に空室になり、原状回復が遅れて

繁忙期を逃した部屋は、何回も申込があったものの、ことごとくキャンセルが続いて

今に至ってしまいました。いい加減そろそろ人が動き出すはずなので、ここらで決まって

くれないとやばい感じがします。そしてこの物件もほどよく売却の頃合いなんですよね。



札幌エリアは利回りも高いけど空室もそこそこ出ています。札幌6棟目はリフォームが

終わったけどまだ決まる気配がなく、ここは優先的に決めてしまいたいところです。

管理会社さん的には「手ごたえはある」と言うのですが、結果がまだついてこない。

あとは札幌3棟目がずるずると空室が拡大しそうなので、何かしら手を打つ必要が

あるのかなと思っています。



何にしても、きちんと埋めて収益をあげていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月02日

退去予告・・・しかもできれば退去してほしくないお部屋の・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。頭がパンクしそうな感じです。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



この時期になって、じわりと空室率が拡大してきています。

私の保有物件に限っての話ですが、入居付けは東京の方が楽な印象があります。



昨日仕事中に届いた連絡は「札幌5棟目で8月末退去予告が出ました」という内容。

札幌5棟目は購入から半年の間満室を維持してきていましたが、3月末に初の退去。

こちらは幸いにして2ヶ月ほどで埋まったので良かったのですが、この度8月末に

もう1部屋退去ということになってしまいました。



管理会社さん曰く、なかなか連絡が取りづらい方で、管理引き継ぎの時も大変だったと

いうことです。そんな感じの方なので、管理会社さんが退去理由を聞こうとしても

「引っ越すから」としか言わずに意思疎通が取れない、と嘆いておりました。



札幌5棟目にはお部屋が2タイプあります。今回退去になる部屋も、前回退去になった

部屋も、両方ともロフト仕様の狭めのお部屋です。このタイプ、少なくともポータルでは

ウケが悪い仕様なんですよねえ。もう片方はメゾネット形式で部屋の面積も大きいから

埋めやすいような気がするんですけど、ロフト付きの20平米前半だとなかなかねー。



あと痛いのは、このお部屋は割かし古くからご入居いただいているようで、家賃設定が

今と比べて高いんです。ベストケースで決まったとしても過去の家賃から3000円は

下がることを覚悟しなくてはなりません。うーん、考えただけで憂鬱だ。



お部屋の状態だって、どうなっているか全くわかりません。前オーナーから引き継いだ

資料の中には、残念ながらこの部屋の入居時チェックリストのようなものはなく、

現在部屋がどんな状況化はふたを開けてみないとわからない状態です。

素行を考えると、たぶんあまりよくない状態なんだろうなあ・・・。



札幌の単身物件は家賃が安めです。私の保有しているロフトタイプの20平米前半の

ような物件だと、地下鉄徒歩圏でも30000円家賃をいただけることはまれです。

(立地が良かったり駅から超近かったりすれば取れるのかもしれませんが・・・)



家賃が安いということは、費用対効果を考えた際にあまりリフォームを大々的に

やることができない、ということも意味しています。



例えば、家賃6万円の東京のお部屋と、家賃3蔓延の札幌のお部屋があったとします。

どちらも部屋の状態は玉砕しているとしましょう。家賃で回収できる程度の費用を

かけるのが妥当と言うことで、家賃6ヶ月分までを予算としてリフォームプランを

練ると決めたとします。



東京の物件では6万×6ヶ月=36万のリフォームが出来ます。

札幌の物件では3万×6ヶ月=18万のリフォームが出来ます。



同じ「半年で回収しよう」という目標なのに、かけられる予算が半分になりました。

そして家賃は半分でも、札幌と東京でリフォームコストはそんなに大きく変わりません。



逆の言い方をします。

同じクオリティのものを作ろうとすると、東京で家賃6ヶ月分の費用になるところを

札幌では家賃12ヶ月分かかってしまいます。



ですので、家賃が安い=経費率が高いということになってしまいます。

地方は利回りが高いですが、経費率も高いので、よく考えて決断しないと「高利回りの

はずなのに修繕にばかりお金がかかって、結果として財布にお金が残らない」という

ことが起こりかねません。本当に買っていいの?というところをよく考えないと

いけないんだよなあ、と思ってます。



話がちょっと逸れました。



先日、札幌5棟目の管理会社さんの社長と飲む機会がありましたが、その中で社長は

「これまでが運が良く、あまり入居者さんが抜けなかった」「抜けた部屋もサクッと

決まったけど、本来もっと苦戦してもおかしくないから、毎回同じようにサクッと

決まるのが当然と思わないでほしい」と仰っていました。



札幌でロフトは不人気なのはわかっていますので、社長が言うように簡単に決まらない

可能性は大いにあると思います。そこを何とかしようと思うなら、管理会社さんに

任せきりにせずに自身でも営業に行くとか、そういった努力も必要なのでしょう。



何にしても、退去が決まってしまったものは仕方がありません。

不動産賃貸業に入退去はつきもの。粛々と埋めていこうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:01 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月06日

満室返り咲き!札幌5棟目で入居申込&各種改善活動。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。昨日は中華食べすぎました・・・腹の調子が怪しい。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌5棟目、約2ヶ月かかりましたがなんとか申込をいただくことができました。

これで満室返り咲きです。



何日か前、こちらで管理会社さんとは別口で依頼している清掃業者さんから連絡があり

「とある部屋からちょっと刺激臭がする」「別の部屋のドアノブが落ちそうになってる」

などの報告がありました。また、先日出張で伺った際に気になっていたキッチンのドアが

シンクにあたってへこんでいる件に対し、クッションを当ててくれたという報告も

いただきました。



これを受けて、管理会社さんに上記の確認を依頼しました。

特に刺激臭はもし万が一のことがあったらと思うと・・・怖いです。



これに対し、管理会社さんのフットワークは軽快でした。メールをしたその日に現地を

確認して、報告書を作ってくださいました。



・刺激臭は特にしなかった。ドアポストから覗いたら玄関にゴミがおいてあったので、

 たまたま刺激臭がした日は生ごみが置いてあったのかもしれない。

・ドアノブが壊れそうなお部屋はお留守だったので、必要ならドアノブ修理しますと

 名刺にコメント書いてポストに投函



また、先日ののぼり問題に対しても、ブログやFBでコメントいただきました内容である

「部屋からのぼりが見えるのが目障りなのかも」という意見に目を通してくださっており

「のぼりを壁面に張り付けるのは如何でしょうか」とご提案をしてくださいました。

1階の壁面はRCなので、ボンドでくっつける形での施工になるということでした。



駐車場を埋めるためには、そこで駐車場が外貸しされていることをPRすることが

何より大事です。今まで同じように外貸しを試みていた物件では、のぼりを立てると

問い合わせが来て成約することが多く、札幌5棟目でも同じことを仕掛けていました。

しかし、誰かがのぼりを立てるたびに隠してしまうという被害があり、話は進まず。

視認性は落ちますが、壁面にのぼりを貼り付け、ひらひらしないようにして募集をする、

ということでこれから話を進めていきたいと思います。



そんなご提案を諸々書いた報告書を送付してくださると同時に、そのメールには一枚の

PDFが別途添付されておりました。その内容は・・・入居申込書!おー、キター!



残念ながら、家賃交渉が入っており、2000円の家賃ダウンとなりましたが、

それでも前の入居者様の賃料と同じ水準まではキープできているので良しとします。

部屋の状態が良かったので、試しに2000円賃料アップさせてみておりましたので。



2000円上げた状態でも問い合わせや内見はコンスタントにあったということですので

賃料相場としてはこのくらいでも問題ないんだなということは理解できました。

次回以降の募集に向けてデータが取れたので、よかったです。



入居者様は札幌市の社会人としてはそこそこ給与を貰っている方で、勤務先も誰でも

知っている会社でした。この属性でなんでうちの部屋に入居しようとしているんだ?

と思うくらいです。引越理由が住み替えのためとしか書いてなかったり、居住地でも

勤務先でもない仲介業者さんで決めて貰っていたり、不思議なところも若干ありますが

まあ総じて大きな問題はないかなと思いました。



管理会社さんは、連帯保証人(お父様)の居住地が遠いことを気にされておりましたが

保証会社さんを入れたいという話になると、費用の関係で破談になる可能性が高いから

目をつぶろうと思う、ということでした。私の審査基準はゆるゆるなので、その点に

関してはあまり気にしません(笑)



申込自体は1週間前の日付になっていたので、おそらく管理会社さんである程度審査を

終えて、私がOKと言えば入居確定というところに来ているものと思われます。

これで満室に無事返り咲くことはほぼ確定とみていいでしょう。管理会社さん、

ありがとうございます!



あとは駐車場3台が残っていますので、ニューのぼり効果で何とか決めていければと

思っております。引き続き、よろしくお願いします!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月19日

ポータルサイトの罠!?管理会社さんだけではどうにもならないことも・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。ふわふわのチーズスフレオムレツ美味しかったなー。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日のブログで書いた諸々の点について、早速管理会社の担当ささんと会話しました。



まず、募集資料を見せてくださいと言って出してもらった資料ですが、札幌では

メジャーな業者間情報サイト(札幌の賃貸仲介の方はレインズはあまり見ていなくて

「けんさくん」「リアプロ」の2つのシステムがデファクトスタンダードです)の

フォーマットであったということでした。だからこれ自体は変えられないようです。



それと別に、PRしたいことを大きく書いたりできるフリーフォーマットの募集用の

資料を作ることを検討していただけることになりました。仲介業者さん回りの時に

使える資料になればと思っています。仲介さん、読んでる暇どこまであるのかなと

いうところがありますので、今の要点がわからない物件資料よりはパッと見て何が

大事かわかる資料の方が親切だろうと思います。対応いただける管理会社さんに感謝。



換気扇に関しては、室内にダクトを通す形で見積もったらどうなるかという話を

確認した後で、そこでコスト的に折り合わなければ換気扇設定を止めるということで

方針を確認しました。意外と内見の時には気が付かないんじゃないの?なんて。



一番気になっていたインターネットの各種ポータルサイトへの登録状況ですが、

昨日「全然登録されてない」と書いたものの、実際のところはほぼ登録されてました。

(確認を手伝ってくれた仲良しの業者さん、ありがとうございました!)

でもその登録状況が何とも微妙でして・・・



私は「家賃○万円以上○万円以下」「木造」「バストイレ別」「駅徒歩10分以内」

のように条件を細かく指定し、自分の物件がヒットするように検索をしたのですが

それでも出てきませんでした。他方、物件名だけとかで検索すると、ホイホイと

出てきます。



これが示す意味は、登録の内容が私たちが理解している内容とは異なっているか、

登録すべき内容が漏れているかのどちらかだということになります。

家に帰ってから一つ一つ調べました。



管理会社さんが自社で登録したということで一番間違いがないであろう「けんさくん」で

なぜ引っかからなかったか?その答えは「木造」を検索条件に入れたからでした。

構造が不明になっていたので、木造って入れたら引っかからなかったようです。

まあこれくらいなら大きな影響はなさそうですね。管理会社さんに依頼すれば解決です。



次に、管理会社さんが登録しているリアプロからデータ連携されているはずという噂の

アパマンショップのサイト。こちらは駅徒歩10分のはずなのに、駅徒歩11分という

登録になっておりました。駅徒歩10分以内という設定で検索しているわけですから

そりゃ見つかりません。これはちょっと問題だと思います。なんでデータ連携されてる

はずなのに、情報が変わっているんだろう?管理会社さんも首をかしげてました。



SUUMOも同じ原因で、駅徒歩11分になっているのが見つからない原因でした。

登録している業者さんがみんなアパマンショップ系の会社だったので、おおもとの

アパマンショップのサイトが11分だから、全部11分で登録されているのでしょう。

おおもとをやっつければ、あとは自然に10分になると思います。



10分と11分だと天と地の差くらいあるので、ここは早めに対応したいですね。。。

管理会社さん、お願いします!



そしてjogjog。ここもまた致命的で「バストイレ別」のチェックを入れると検索されない

というかなり痛い状況でした。うん、これじゃネットからの反響はないね、わかるよ。

バストイレ一緒の物件でさんざん痛い目を見てきた私ですから。これはダメ!(笑)



そんなわけで、管理会社さんは適切にネット掲載されるように動いてくれていたのですが

登録されている側でそれぞれ微妙な条件に置き換わっていた、というのが今回の事件の

オチでした。管理会社さんがちゃんとしていても、その先まで目を光らせていないと

こういうことが平気で起こるとはねえ・・・。ここまでグダグダなのは初めてです。



やっぱりネット検索対応はきちんとやっておかなくちゃですね。それもできるだけ

自分の目で確認する必要があると思いました。物件名で検索するだけでなく、この条件で

検索されるはずという内容で検索して、想定通りにひっかかるか。そこまでやってこその

チェックだなと思った次第です。



あと、業者さんってどうしても忙しいからサボっちゃうんだろうなと思うような

募集内容のものもありました。写真が猛烈に古くて、私が購入する前のオーナーさんが

外壁塗装をやっているんですが、その外壁塗装の前の写真で募集掲載してるところが!

へーこんな色だったんだーと初めて知りました(笑)



そこの募集サイト、面積は別の部屋と混同しているし、天然ガスとか書いてあるしで、

もうグダグダもいいところです。探し当ててくれた仲良しの業者さんも「これはデータを

そっと差し入れた方がいいレベル」と。管理会社さんも「酷いですね。こちらもすぐに

連絡したいと思います」と。これで少しでも集客につながればいいのですが。



しばらくしたら、同じように検索を自分でやってみて、直っているか確認してみます。

これで多少反響が増えればいいんですけど、増えないようなら家賃のテコ入れだな。

早々に決まるよう頑張っていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:13 | Comment(2) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする