2018年03月24日

札幌5棟目、満室返り咲き!

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札幌5棟目、テコ入れの効果が出たか、満室に返り咲きました!

これで札幌は一旦満室になりました。良かった。



札幌5棟目は先日ちょうど募集条件を調整したばかりでした。問い合わせが止まって

しまっていたという状況を受けて、何か条件を変えようということを管理会社さんと

相談して、3月いっぱいは広告料を1ヶ月上積みした状態で募集をしておりました。



そして昨日。管理会社さんのスタッフの方からメールにてご連絡をいただきました。

申込があったので確認してほしい、と。お、いいじゃないですか!

日付を見ると、広告料を改定した1週間後に申込をいただいておりました。

効果があったのかな?作戦的中に顔がほころびます。



内容ですが、安定の生活保護の方でした。はい、この段階で私的にはオッケーです。

札幌の単身物件においては、生保の方は大事なお客様ですから。



引越理由が「今の家が古すぎる」となっているんですけど、私の札幌5棟目だって

築30年近いんだよなあ・・・。今までどんだけ古い家に住んでいたのだろう。

そして引越理由が引越理由なだけに、役所から引越費用が一切出ないということで

当物件のキャンペーン(初期費用軽減)がクリーンヒットしたとのことでした。

(なんか広告料関係なかったかも・笑)



保証会社の審査は既に通過しており、諸々の交渉も完了している状態でした。

ペットを飼っているということで、ペットの分の家賃を上乗せしてあったり、

保証会社の保証料が初期費用軽減プランで当方負担になっていたので、それを勘案して

保証料を回収できるように少し賃料を上積みしてあったりと、こちらの損にならないよう

管理会社さん側でだいぶ工夫してくださっておりました。相手の方も生活保護だから

自分で家賃を払うわけではないから、その辺の条件を全部OKしてくれていました。

(生保なのにペット飼ってるんじゃないよ、とツッコミたい気持ちはこらえました)



そんなのを積み重ねた結果、募集家賃よりも大きく上振れした形で決着しました。

大変ありがたいです。この物件は残債が減った局面で売却に動くことになると思うから

そこに向けて家賃が高く維持できていると、利回り物件として販売しやすくなります。

初期費用はなかなかワイルドな金額になってしまいましたが、それでも結果としては

メリットがある入居になったと思います。



というわけで、繁忙期の終盤で快音を聞くことが出来て満足でした!

これで札幌物件は今のところ申込ベースで満室達成。4月に札幌7棟目の退去が

ありますので束の間の満室ですが、まったく満室にならないより断然マシです。

管理会社さん、ありがとうございました。



・・・ん、なんか電話が鳴ってるぞ?はい、もしもし・・・えええ〜!?

管理担当の方が退職されるって!?



昨夜、FBで満室だーわーいなんて書いて少ししてから、管理担当の方から電話が

かかってきたんですよ。で、「ちょっとお話をしておかなくてはならないことが

ありまして・・・」なんて言うから、何か申込書に出てこない訳ありな話でもあった?

と思っていたら、まさかの退職で不意を突かれました。一番退職しなさそうな人が

退職ってところにもびっくりです。



理由が非常に前向きなお話だったので、残念だけど見送らないとねえという気持ちに。

また別の機会にお目にかかることは必ずあるだろうと思います。狭い業界ですし。

今後ともよろしくお願いいたします。



これで空室が残るのは立ち上げ中の東京8棟目と、トラブル対応中の富山1棟目。

両方とも大型空室案件なので、気合を入れてやっていかなくちゃ。

頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月19日

募集条件を調整して、いい感じにハマるポイントを探る。

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繁忙期も終盤を迎えております。入居者様の獲得を目指し、札幌5棟目の募集条件を

調整して、入居につながるように動いております。



現在、私の保有物件で空室があり募集しているのは、以下となります。



・札幌5棟目:1室

・東京8棟目:4室(リノベーション中の4部屋は未募集)

・富山1棟目:1室(漏水復旧中の6部屋は未募集)



東京はこの繁忙期でも今のところ退去予告が来ておりません。優秀だ。素晴らしい。

特に東京4棟目はまとめて更新の時期が来ているので、何かあってもおかしくないと

構えていましたが、結局何もなかったです。



他、退去予告を抱えているのは以下の物件です。

・札幌7棟目:1室

・富山1棟目:1室



空室減らさないとなあ・・・。

富山や東京に派手に空室があるので目を奪われがちですが、札幌もきちんと対応を

しておかなくてはならない局面だと思います。



札幌5棟目は家賃帯が決して高い物件ではありません。私の予想では、この物件は

繁忙期が4月まで続くと予想しています。札幌の場合、過去保有していた札幌2棟目や

札幌3棟目の経験から、転勤族の方は3月末までに動き、地元の方は雪が溶けた頃合いの

4月くらいに動く傾向があります。ここが終盤ではなく、まだ勝負は続いています。



2月半ばに退去があり、リフォーム工事しながら募集をかけている状況でした。

3月15日にクロスとCFが終わるということでしたので、おそらく今は募集を

かけても問題ない段階にきていると思われます。



勿論、募集は先行してかけている状態でした。2月の段階では反響数が管理会社さんの

空室になっている物件の中でトップクラスだったということで、安心しておりました。

若干家賃を上げて募集していたのですが、それでもこれだけ反響があるならいいね、と。



ところが、3月の中盤に入り、問い合わせが失速しているという話が出てきました。

序盤こそトップクラスの反響だったものの、その翌週あたりからパタリと反響が止まり

今はあまり動いていない状況だ、とのことです。



そうなると、何かしらテコ入れをしておきたくなるのが人情というもの。

管理会社さんに、以下のどのテコ入れ策が有効かヒアリングしてみました。



案1)家電付き、家賃据え置き

案2)広告料アップor商品券個人バック、家賃据え置き

案3)家賃下げ、その他据え置き



できれば案3は最終手段にしたいところです。ただ、募集家賃を2000円ほど

上げているというところもあるので、決まりが悪いなら元々の成約家賃である

2000円ダウンの家賃も覚悟しなくてはなりません。



他の2案は家賃を下げない方式です。価格帯的に家具家電は意外と効果があるのではと

思ったので案として入れました。あとは営業マンの報酬を増やして頑張っていただく

パターンも追加しています。



管理会社さんの本音は案3だろうと思います。元々の募集家賃で募集することが

一番確実であるのは間違いないことだからです。でも、オーナーである私がもう少し

家賃を上げたいという要望を持っていることを勘案して、次善の策を検討して

いただいたようです。



管理会社さんは「案2」で効果が出るのではないか、という見解でした。

今でも相場並みの広告料は出していますが、そこに少し上乗せする方向で決定。



元々、この物件は初期費用ゼロとしてPRしておりました。そこに広告料を1ヶ月追加で

投入するとなると、初期費用の持ち出しがかなり多くなることについて覚悟が必要です。

今回はメゾネットタイプのお部屋の初めての募集ということもあるので、初期費用には

目をつぶって、家賃をどこまで引っ張れるのかを試してみたいと思います。



変更後の反響はまだ聞いておりませんが、この辺の情報交換をこまめに行いながら、

弾力的に家賃や募集条件を変えて、どこが一番ハマるのかを探りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月01日

管理会社さんとも徐々に考え方を共有できるようになってきた。

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先週末の札幌出張の話ですが、セミナーだけでなく札幌5棟目の原状回復お見積に対する

現地確認と、新規取得検討中の物件の現地調査を行ってきました。

今日は札幌5棟目の原状回復のお話です。



セミナー前に立ち寄ったのは札幌5棟目。以前書いたブログで見積の取捨選択をしないと

いけないと書きましたが、札幌行きの前日に管理会社さんから削減版のお見積が

届きましたので、これをベースに取捨選択が必要かどうかをチェックしてきました。



初めて入室するメゾネットタイプのお部屋。30平米超の1LDKと、広さ的には

競争力を発揮できるだろうと思いますが、天井が低く圧迫感があるのが気になります。

1階がメゾネット、2階がロフト付き1Rなので、天井の抜けが全然違うというのが

より狭さを強調してしまっている結果になっているのだろう、と想像します。

逆に言えば、この物件だけ見た人はあまりその印象を抱かないのではないか、と期待。



見積内容自体は妥当なものと感じました。物件を購入して初めての見積の時は、

管理会社の担当の方に私の考えている方向性や取捨選択具合が伝わっておらず、

家賃25000円のお部屋にしては結構なボリュームの見積(半年以上かからないと

元が取れない)を出してきておりました。



この時も札幌に飛んで、一緒に現地を見ながらこことここはそのまま使えるよねとか

この項目は不要じゃないかなとか、そういう話をして客付に影響を及ぼしにくい箇所の

見積を削ったことがあります。



今回はその辺のことも踏まえて、管理会社さん側にて行った方がいい修繕を全て

盛り込んだ見積を作成・提示した後、そこから家賃帯を考えれば過剰と考えられる

内容を絞った見積を改めて提示してくださいました。



この見積をベースに現地を見ましたが、確かにこれは必要だよねと思える内容ばかり。

こうやって先回りして私の考えに合わせた見積を作ってくださるのはありがたいです。



しかもこの管理会社さん、他で頼んだ方が安いものがあれば遠慮なく分離発注してくれて

構いません、というスタンスです。前回のお見積の際にワイヤレスモニターフォンを

設置したのですが、管理会社さんと別の業者さんと両方に見積を取った結果、別の会社の

方が安価で設置可能ということがわかりました。以降、ワイヤレスモニターフォンに

関しては「うちは高いので見積から外しています」と。オーナーに寄り添った形での

運営をしてくれているのだな、ということがわかります。とてもありがたいです。



結果、管理会社さんの削減した見積で文句なし、ということになりました。

こうやって関係が作られていくごとに、手間がかからなくなっていくのでしょうね。

お部屋のイメージも頭の中にできました。徐々にアップデートされている感じです。



で、そんな感じで現地をチェックしている最中に、見積の中で不明な箇所がありまして

管理会社の担当者さんに電話しました。こちらから電話した理由となる用件が解決した後

担当の方から「オーナー、別件で相談があるのですが・・・」と。む、なんでしょうか?



担当者さん曰く、前面駐車場の排雪をしてほしいとご入居いただいている方から

リクエストがあった、とのことでした。物件前面が駐車場になっておりまして、

そこが除排雪されていないから歩きづらい、という話だそうです。



リクエストされた方は、やや神経質なところがある方なので、過去にも管理会社さんに

いろいろとリクエストをされています。そして管理会社さんの担当の方は「このくらいの

雪だったら個人的には何も問題ないと思います」という感覚。だから、こんなことを

言われてしまい、もし対応するとなると余計なお金がかかるんだけど・・・という

雰囲気を醸し出しています。



ただ、札幌が地元でない私からすれば、確かにこの雪だと歩くの大変だよねえと

思える部分はありました。あと、駐車場の空き区画を外向けに募集しているものの、

全然埋まらないので、せめて除雪はしていますよというPRを近隣にしてもいいのかなと

思ったりもした次第です。



いくらかかるんですかと聞いたところ、多くても2万はいかないと思うとの回答。

はい、それだったらやります。もしかしたら声に出さないだけで、他の入居者様も

同様に感じているかもしれないですから。コストもそこまで高くないので、このくらいは

対応してもいいんじゃないかなと考えました。その旨管理会社さんに伝え、発注を

依頼しておきました。



購入時には、駅徒歩10分の物件なので、果たしてどこまで安定稼働できるかなという

不安はありましたけど、割と順調にここまで運営できているので良かったです。

1年半保有して、16部屋中3部屋のみの入れ替わりで、競争力に乏しい単身間取りで

3ヶ月以内に過去2回は入居付が出来ていますので、退去の少なさも募集の早さも

上出来でしょう。正直なところ、大きく期待していたわけではない物件ですが、

悪くないパフォーマンスを発揮してくれており、こちらとしてはありがたい誤算です。



今回の空室も、若干家賃を上げてみております。これで引合があれば利回りも上がるので

ありがたいのですが・・・果たして。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月23日

空室になったお部屋のお見積を取捨選択。

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札幌5棟目の退去が完了し、管理会社さんからお見積の連絡がありました。

そうだよ、こっちの対応もしないといけなかったよ・・・。



札幌5棟目では、新年早々に退去予告がありました。購入後一度も空室にならなかった

メゾネットタイプのお部屋です。部屋の面積がロフトタイプに比べてかなり広いので

賃料も今よりだいぶ上げられるのではないか、という期待がありました。



しかし、札幌だとメゾネットの一階はかなりの寒さになるため、あまり人気がなく

大きな家賃アップは期待できない、と言う管理会社さんのご意見がありまして。

まあそれでしたら無理をしても仕方がありません。埋まらない妄想賃料よりも、

現実的な落としどころが必要でしょう。



でも、せっかくなので、管理会社さんとも相談の上で家賃2000円アップで

募集を開始することとしました。1R+ロフトのタイプも、管理会社さんが言ってた

家賃より2000円高く募集して、何とか成約に結び付いていますので、今回も

まずチャレンジしてみることに意味はあるだろうと思った次第です。



さて、退去は先週末の木曜日だったのですが、原状回復のお見積はその2日後に

早速届いておりました。この辺の動きの早さはさすがだなと思います。

富山1棟目の見積の出てくる遅さと比べると・・・^^;



前々からそういうやり方なので私も慣れましたが、こちらの管理会社さんは、

まず「あればいいな」的なものも含めた見積を出してきます。以前は私がそこから

不要なものを捨てていって、ある程度金額を落とした見積に変えて工事を発注して

おりました。そして今回は管理会社さんにて不要な工事を落とした減額版の見積を

この後作ってくださる、ということになりました。



私がけち臭いことを言ってるだけかもしれませんが、家賃が安い物件なので別に

洗濯機の排水口がエルボになっていなくてもいいと思うんです。ただの穴で問題ないと。

カーテンレールも、目に見えて古いとか壊れているとかでなければ、別に新品に

交換する必要はないと思うんです。



そういう、あればいいけどきりがない箇所を削って発注をかけています。

今回はその作業を管理会社さんが代わりにやってくださるということでした。

何回かこのやりとりをしているので、感覚つかめてきたのかな?と思います。



ちなみに、今週中に出すという話でしたが、今のところまだ削減版は出ておりません。

まあもし出なくても、私が自分で判断すればいいかな・・・。



たまたまなのですが、今週末は極東船長主催のセミナーに行ってきます。

フン様とポールさん、防人1号さんと最近面白い皆様のセミナーだったので、

ちょうどいいと申し込みました。日曜日まで滞在するので、現場を見てこようと

思っています。そして私も私で、見積のどの部分を不要とするかを判断します。



あまり繁忙期とか関係ない物件だとは思うのですが、やっぱりそれでも多少の

影響はあるはず。それに、原状回復をもたもたしてもいいことはありません。

今週末決断して、さくっと工事を発注したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月20日

新年早々の退去予告・・・気を取り直して募集条件を考える。

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新年早々退去予告が入ってしまいました。うーん、札幌物件4棟、あと一歩で

完全満室になりそうだったのに。タイミング悪いけど、繁忙期中の退去なので

逆にタイミングは良かったと前向きに考えることにしましょう。



退去予告があったのは札幌5棟目です。この物件は1LDKのメゾネットタイプと

1R+ロフトのタイプの2パターンの部屋があり、今回は1LDKメゾネットです。

初めてこのタイプで退去が出ましたので、募集はまた手探りでのスタートになります。



札幌5棟目は2016年の秋に購入しました。昨年1年で、退去は16部屋中2部屋。

単身物件にしては定着率が良く、良い成績を残してくれています。退去ごとの修繕は

10万単位でかかってしまっており、その点はコスパが今一つとなりますが、

それ以外に経費が掛かることもなく、非常に良い感じに運営できております。



誤算があるとすれば、駐車場がなかなか埋まらないことでしょうか。

外貸しで募集してますが、のぼりを立てると誰かが外してしまう事案のせいか

未だ外貸しの申込は一台もない、という残念な状況になっております。

駐車場3台分の機会損失を発生させてしまっているのが残念なのです。



それでも、年間120万くらいは税引前CFが出ている計算になっています。

税引後CFは経費とかいろいろあるのでそんなに出ておりませんので、このくらいは

実際にお金が100万くらいは手元に残っているということになります。

借入額が5000万に満たない、かつ15年融資ということを考えれば、検討している

部類に入るのではないでしょうか。うちの義母も「思っていた以上にお金残るわね」と

いう印象を持っておりました。



さて、前置きが長くなりましたが、今回の退去についてです。

法人で借りてくださっているお客様で、退去の理由は職場の近くに引っ越すという

ことでした。止めにくい理由ですので、まあもうこれは受け入れるしかないかなと。

退去時期は2月半ばということで決して悪くはありません。急いで修繕して募集を

かけるということでいきたいと思います。



幸いにして、2月の最終週は極東船長主催の不動産セミナーで札幌にいます。

この翌日なら、札幌に滞在しているので、物件の状況チェックをすることができます。

よし、ここで現地を見よう。そしてできれば、そこまでに見積作ってもらおう。

そしてすぐ着手できる体制にしておいていただこう・・・。



今回は初めての1LDKメゾネットタイプ。面積も30平米以上あり、バストイレ別。

広めのスペックなので、家賃も強気に設定できるだろうと思っているのですが、

前の管理会社さんがつけた価格は1RL¥+ロフト部屋より5000円高いだけの価格。

え、もっといけるんじゃない?



しかし、管理会社さんの査定はなかなか辛口でした。今の家賃が妥当だと思いますよと

いう感じです。もうちょっと高くできるんじゃないですかねえ、ということを

管理の担当者さんに言ってみたところ、以下のような回答がありました。



・メゾネットは特にこの寒い時期だと、下に階段で降りるとものすごく寒いので

 案内してもなかなか決まらない印象がある

・前所有者様が委託していた管理会社さんに引継時に賃料設定について確認したら

 今の賃料くらいでないとなかなか反響が得られないというコメントがあった



上記より、管理会社さん的には「無難なのは今と同じ家賃、上げるにしても大幅な

上昇は難しいと思う」という認識を持たれていたようです。



セカンドオピニオンとして、札幌3棟目&7棟目の管理会社さんにも聞いてみました。

近隣相場など調べた感じ、今の賃料でもそこまで割安という感じではないかな、と

いう回答でした。うーん、私が見た感じだともうちょっと高めの相場に見えたのですが

見間違えだったのかもしれません。



ここまでのやりとりで、おそらくそこまで相場からかけ離れていない賃料設定だろうと

いうことはわかりました。残念ですが、この事実は受け入れなくてはならないようです。



しかし、なるほど、はいそうですかと引き下がるほど私も人間ができておりません。

まだ募集したことがないタイプということもあり、やってみないとわからないよねと

いう気持ちもあります。管理会社さんには苦笑いされてしまうかもしれませんけど、



まず最初はもう少し賃料を上げた状態で反響がどの程度あるか見てみたいと思います。

ダメならスパッと元の賃料体に戻せばいいし、札幌なので指値交渉もあるでしょうから

そのバッファと思っておけばいいかな。



リフォームの段取りが素早くできるよう、こちらも最大限動きたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする