2019年03月05日

また3月末の退去予告が発生してしまいました。

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札幌5棟目で今シーズン2件目の退去予告を受けてしまいました。どちらも3月末で

退去と言うことで、ハイシーズンは逃しそうです。



先日、3月末の退去予告を受けた札幌5棟目。退去の日取りが3/20に確定しました。

退去日が当初は3月末までのどこかと言う形で確定していなかったのですが、

これで割と遅いタイミングの退去と言うことが確定してしまいました。

管理会社さんも早めに退去するよう交渉してくれていたのですが・・・。



「どうせ退去するならもっと早く退去いただきたかったなあ」「この時期だときっと

見積が出て4月頭、修繕の指示だしをして4月半ばくらいになっちゃうんだろうなあ」

「階段タイプのお部屋だったらいいなあ、この間ははしごタイプだったけどサクッと

決まってラッキーだったけど、普通だったらそうもいかないだろうしなあ」などと、

募集の観点からあれやこれや思っていた矢先でした。札幌5棟目の管理会社さんより

新たな退去が発生した旨の連絡を受けたのは・・・。



今回退去予告があったのは、2階のロフト付き1Rです。またここかー。前回も

1K+ロフトのお部屋でした。過去の傾向から見ても、1K+ロフトの方がこの物件に

関しては退去の発生が多いようです。



募集条件などは前回の1K+ロフトと同じで済みそうです。その点を考える必要が

ないのは不幸中の幸いでした(と前向きにとらえておかないと)。



退去時期は3/30.これまた厳しい!引越が手配できずにそうなったのだろうか。

今年は引越屋さんの確保に苦労していると言う話を聞いた覚えがあります。

3月末で単身のお部屋が2つ空くとなると、繁忙期は確実に逃してしまうことでしょう。



そして今回の退去の理由の中に「騒音」という項目があり、ちょっと嫌な感じだなと

思っています。確かに、騒音に関してはコールセンターからの報告書にはたまに

出てきていました。夜中に騒音を出している部屋があるということで、何回か騒音元に

注意してほしいという依頼が届いていました。ただ、コールセンターの方が騒音元と

報告者が考えている部屋に行っても、騒音は立ててないと言われてしまっておしまい、

というオチで終わっていたと思います。それ以前にも騒音という文字は見かけた記憶が

あるので、恒常的にどこかの部屋で騒音が出ているのかもしれません。



定期的に、騒音に関しての注意喚起文書はばらまいているものの、今回の結果を見ると

あまり効果が出ていないのだと思います。そして、今回のように騒音が原因での退去が

他の部屋にも波及すると、けっこうきついなあと思っています。



管理会社さんに部屋の特定をしたいとお願いしたのですが、基本的には木造住宅で

全体に響きやすいから、部屋を確実に特定するのは難しいだろうと言う見解でした。

ひとまず、過去の騒音クレームの履歴を洗っていただけることにはなりましたが、

原因を見つけるのはちょっと難しいんだろうなあと思っています。



同様の問題で退去が続出する展開だけは避けたいですが・・・。さてどうなるか。

でもまずは4月からその2部屋を全力で募集することに気持ちを向けたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月08日

退去予告をいただいてしまった札幌5棟目、せめて家賃は上げたい!

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札幌5棟目でも退去予告が入ってしまいました。今年の繁忙期は厳しいものになりそう。

昨年はあまり退去がなくて楽チンだった記憶があるのですが、その反動でしょうか。



札幌5棟目は単身物件の割に意外と動きがなく、いい感じだよなあと思っておりました。

16部屋もあれば、年間4部屋くらいは動きそうなものですが、1〜2部屋程度しか

動かないので、なかなか良い形でキャッシュフローが積みあがっております。



1階がメゾネット1LDK、2階がロフト付き1Rと言う構成になっています。

ロフト付き1Rとか札幌で買ったらけっこう危険なんじゃないかと最初思ってましたが、

そこはある程度予想できた内容と同じ結果になっております。ここまでの退去に関しては

圧倒的に1Rの方が多く、1LDKは1回しか空室になったことがありません。

ほとんどの退去が1Rというあたりが、やっぱり狭いしロフトは夏熱くて冬寒く

過ごしづらいんだろうなあという感じを受けます。



さて、先日管理会社さんから「札幌5棟目で退去予告がありました」との連絡を

いただいてしまいました。くぅぅ、無念。



入居して丸4年の方で、会社の近所にお引越をされるとのことでした。その理由だと

やむを得ないのかなという気はします。それともう一つの理由が「ロフトで天井が高く

冬寒い」というお話でした。暖房の効きが悪いということなのでしょう。ロフト物件で

気になっていたことが現実になってしまった感じです。



管理会社さんにて慰留したものの、気持ちは変わらなかったとのことでした。

まあこれは仕方ないです。4年住んでくださったのであれば、それで良しとしましょう。



それに、このお部屋はここ最近決まっている家賃より安めの家賃です。もうちょっと

強気の家賃設定にしても良いでしょうし、その方が見た目の収支は向上します。

(家賃を上げるための初期費用軽減や広告料増加のコストに見合うかは別として)

また、管理会社さんが管理を受けるにあたり必須としている24hコールセンターにも

加入しておらず、私が1,080円の費用を負担している状態でした。今回の募集で

その分の負担が入居者様になりますので、若干ですがコストも減らせます。

前向きに退去を受け止めようと思います。



解約のタイミングは3月末ですが、できるだけ早めに退去いただけるよう交渉している、

ということでした。繁忙期中に募集が出来た方が良いので、私もそうしてほしいと

願います。でも3月末解約で2月末に退去するとか、あまり考えにくいと思うので、

内装間に合うかな?という不安はあります。



さて、募集についてですが、管理会社さんもここ数回の募集で思ったよりも高めに

決まっていることを受けて、少し強気の条件で募集しましょうというご提案をして

くださいました。こちらの管理会社さん、管理物件の空室を埋めるために安易に家賃を

下げたりはしないので、その点とても好感が持てます。私の考え方にあわせた形で

提案してくださるので、いつもありがたく思っています。



今回は、今までより4000円アップで募集しましょう、という提案でした。

直近で決まった空室がその家賃で決まったので、それであれば同じ家賃で募集して

収益性を向上させよう、ということなのだと思います。ありがたいことこの上なし。



ただ、単純に家賃を上げてもダメで、その分何かしらのメリットを付ける必要ありです。

前回は「オールゼロキャンペーン」として、火災保険や初回保証料も含めた全初期費用を

ゼロ円にしたら、さくっと決まりました。こちらの費用負担はそこそこ大きいのですが、

今回もそれはメニューに組み込みたいと思います。



更に管理会社さんからは「初期費用は取るけど家賃2000円値下げOKプラン」と

「仲介担当者さん宛に謝礼金または商品券プラン」も同時につけて、選べるようにする、

という提案をいただいております。選択肢の多様性があるのはいいですね。賛成です!



あとは募集の間口も広めに。

・生活保護:可(精神系はNG)

・高齢者:可(年齢制限あり)、

・ペット:可(猫1匹のみ)

・外国人:可(日本語の会話可・保証会社必須)

という形で、緩めになっています。緩いけど締めるところは締める、バランスの取れた

募集条件になっていると思います。



広告料は札幌なので3ヶ月。8万を超えないと仲介業者さんの動きが鈍くなるため、

2万円台の家賃である札幌5棟目はそのくらいの広告料を出す必要があります。

この辺が札幌の難しいところで、高利回りだと言っても運営の経費がかなりかさみます。

知らずに購入すると痛い目を見るので、心得ておいていただきたいポイントです。

そして勿論、敷金も礼金もゼロ、フリーレント1ヶ月付与。もうこれだけで東京と比べ

家賃5〜6ヶ月分余計に初期費用がかかっています。家賃は安く経費は何かとかかる。

そんな市場である札幌でそこそこうまくやろうとすると、やっぱり東京と同じ利回りで

購入していてはダメなのです。本当に、甘い試算でうかつに購入しない方がいいですよ。



私が自分で考えても、そんな感じに仕上げるだろうなと思われる良い感じの募集条件。

これ、管理会社さんが全部考えてくれました。ほんと助かります。ありがたし。



内装がどのくらい必要かはまだ見えておりませんが、大きく必要ということがないことを

祈りたいと思います。でも4年だとちょっと微妙かな?



また空室が増えてしまいますが、退去までに1つでも埋めて臨みたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月27日

換気扇の修繕から、都内物件の収益性の良さを改めて認識。

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札幌5棟目で修繕が発生しましたので、対応を依頼しました。

わかって買っているとはいえ、修繕をするたびに低家賃帯の地方物件の悲哀を感じます。



札幌5棟目の管理会社さんから連絡をいただきました。こちらの管理会社さん、

よほどのことがない限りは、連絡を基本電話以外のツールでしてくれるので、

平日昼間はあまり電話に出られない私としては大変助かっております。



今回は・・・う、修繕の連絡でした。入居者様よりお風呂の換気扇から異音がしている、

という連絡がコールセンターにあったらしく、現地調査を行った結果、換気扇の交換を

しなくてはならない状態だった、とのことです。



報告書には「近所迷惑なほどの音量です」と書かれていました^^;

近所迷惑なほどの音量でうなる換気扇って相当なもんですね・・・。



でも換気扇の音は意外と気になるというのはわかります。私も以前、自宅で浴室の

換気扇故障がありましたが、日に日に「カタカタカタ・・・」という音が大きくなるのは

かなりストレスでした。ゆっくりお風呂に入る気がなくなります。



調査した結果としては、軸ブレを起こしているということでした。応急処置として

注油して音は軽減されたとのこと。ただ、やっぱりまだうるさいので、交換をした方が

良いであろうというご提案でした。



ざっくり2万くらいの費用になるということでしたので、修理を依頼しました。

交換は後日ということで、現在日程の手配をしているところと思われます。



とまあ、ここまでは良くある話です。賃貸経営をしていれば、換気扇の一つや二つは

故障するのが当たり前。入居者様が不便な思いをしているのを放置するわけには

いきませんし、お金を貰っている以上責任が発生するのもまた事実ですから。



ただ、その「お金を貰っている」という点は共通なのですが、間取りや立地によって

貰っている金額が異なる、というところには留意した方がいいだろうと考えています。



同じ2万円を払うにしても、家賃収入が違えばその重みは大きく変わります。



・家賃8万円の都内ターミナル駅徒歩圏の1Rアパート

・家賃6万円の都内ギリギリ23区の1DKアパート

・家賃4.5万円の札幌それなり立地の2DKアパート

・家賃3万円の札幌それなり立地のメゾネット1LDKアパート

・家賃1.5万円で立地も微妙な1Rアパート



上記、全て私の保有物件です。同じ「一部屋を貸す」という行為でも、その内情は

大きく異なるのだなということが、これを見るとわかると思います。



どの物件でも、換気扇の工事は2万円です。家賃8万の物件で、2万の経費だったら

まあ仕方ないねで済みますが、家賃1.5万の物件で2万の経費は家賃1ヶ月分以上。

これだと経営的にシャレにならないです。



家賃の安い地方物件は、家賃の高い都内物件と同じ利回りだったとしても、家賃の

安さからくる経費率の高さによって、同じ利回りでも同じ収益性にならない・・・。

同じ利回りなら家賃が高い物件を購入した方が収益性は高くなる、ということです。



「都内は高すぎるから地方を買う」という人もいると思います。でもその地方物件、

前述のような経費率の高さに耐えられる物件なのでしょうか。そこを見誤ってしまうと

「こんなはずじゃなかったのに・・・」という話になりかねません。



もうちょっと具体的に言います。私が保有している東京のアパートと札幌のアパートで

1部屋退去が出た時にどれだけお金がかかるかを比較してみます。



※同じ間取りで同じ内装、同じ原状回復費用がかかるものとします。

※原状回復費用は過去の経験から札幌でよくかかっている価格帯にしました

※管理費や固定資産税などの費用は加味しません



東京の1LDK30平米家賃8万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料1ヶ月(管理会社さんへ)

となり、8万の家賃を貰えるなら2.5ヶ月で費用を回収できます。



札幌のメゾネット1LDK30平米家賃3万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料3ヶ月(仲介業者さんへ)

となり、3万の家賃だと費用改修には実に6ヶ月がかかることになります。



さらに罠はあります。

仮に同じ家賃収入を両物件で得られるとしたら、その内訳はこんな感じでしょう。



東京のアパート:8万×3部屋=24万

札幌のアパート:3万×8部屋=24万



同じだけ儲かるわけじゃないと言うのは先ほどの例を見ればわかると思います。

軽く計算してみましょう。



東京は年間平均1部屋入れ替わり、札幌は年間平均2.6部屋入れ替わるとします。

(おおよそ33%程度で考えます)



東京の場合は、原状回復費用12万と広告料が8万で合計20万の経費がかかります。

札幌の場合は、原状回復費用12万×2.6部屋と、広告料が3万×3ヶ月×2.6部屋

かかることになり、合計すると546,000円の経費がかかることになります。

実に東京の1.82倍の経費率と言うことになります。



更に、買う物件によっては、固定資産税も東京より高くなる可能性があります。

典型的なパターンで地方RCを買ったりすると、建物の大きさが同レベルの収入の

都内物件と比べて大きくなるので、固定資産税も大きくなります。

(築古木造だと、逆に地方の方が土地の価値が低くて安かったりしますけど・・・)



以上のような考察から、地方と東京は同じ利回りで購入すると、期待した収益を

得られない可能性が高くなるので、注意した方が良いと思います。



なんかだいぶ話が逸れた気がする・・・まあいつものことか。



しかし、この物件は意外と定着率が良く、嬉しい誤算だと思っております。

2年半ほど保有しておりますが、16部屋中5部屋しかまだ入れ替わっていません。

単身だと平均して年4部屋くらいは入れ替わると覚悟していたのですが、ラッキーです。



入れ替わりが大きければ、それだけ経済的な負担も増えます。入れ替わらないことが

収益の安定化につながります。この調子で入れ替わらないでいただきたいものです。



入れ替わりが少ない理由の一つに、きっと管理会社さんの頑張りもあるのだと思います。

今回みたいに適切に対応してくれているので、入居者様の満足度も高いのではないか、

と想像しています。この調子で引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月05日

札幌5棟目満室返り咲き確定!初期費用を下げて家賃は高めに。

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札幌5棟目で入居申込がありました。保証会社さんの審査も通りまして、入居確定。

まだ内装もしていなかったのに、満室返り咲きが決まりました。ラッキー。



札幌5棟目は空室として夜逃げされたお部屋がありました。こちらは保証会社さんを

つけていたので、退去の手続きを取るところまで保証会社さんがしっかりと対応して

くださいました。夜逃げが発覚したのが7月後半で、確か8月末で退去の手続きが

完了していたと思います。その間、家賃は保証会社さんが払ってくれました。



原状回復が必要だったので見積を出して貰っていましたが、この部屋は長期入居を

されていたようで、ロフトの階段が普通のハシゴ方式でした。これまでに見た空室は

割とハシゴじゃなくて階段に変わっているケースが多かったです。前のオーナーさんが

退去するごとにハシゴを階段に変えていたのでしょうね。



今回、ハシゴから階段にしようと見積を取ってみたところ、追加で20万かかると

言われました。やや高いけど、それで競争力を維持できるなら悪くない話なのかな?

ただ、それ以外の原状回復をあわせると、40万〜50万くらいになってしまいます。

とはいえ、保証会社さんから原状回復費が15万くらい出るという話だったので、

それだったらやっちゃってもいいのかな?うーん、どうしようか。



・・・とまあサクサクと進んだように書いていますが、9月の震災を挟んでいるため

見積が出てくるのも非常に時間がかかりました。震災前に出た見積を見ながら、

この項目は不要だの、階段をつけたらいくらになるだの、そんなやりとりはして

いたのですが、その結果を反映した見積が出てくる前に震災発生。そりゃあ見積どころの

騒ぎじゃないのは理解できます。こればかりは仕方ない。



そんなこんなで、見積の内容が最終的に出てきたのが9月終わり頃でした。

階段をどうしよう、が悩みどころだったのですが、今回は原状回復費もある程度出るし

つけちゃおうかな?と腹をくくり始めたその時です。管理会社さんから一報が。



「申込いただきました!」



おぉ。それは嬉しい!この物件、競争力あまりないですよ、今まですぐに決まってるのは

たまたまですから毎回そうとは思わないでくださいね、と社長に念押しされていますが、

それでもいつも割とサクッと1〜3ヶ月以内に決めてきてくれます。ありがたい。

札幌でロフト付きの1Kって、かなり流行らない間取りなので、普通に半年くらい

空いてしまっても仕方がないんですけどねえ。



この物件、さほど競争力が高くないのはわかっていますので、敷金も礼金もゼロ、

保険や保証料(初回)も大家負担とするプランを展開しています。金かかるよねえと

ややうんざりするのですが、それでもさっさと決まってくれた方がいいかな、と。

こういうコストがかかるので、やっぱり利回りは14%以上ないと保有するメリットが

あまりないなあと思ってしまいます。



で、今回の入居申込は、親元からの独立で一人暮らしを始める若い社会人の方。

大手企業の現場作業担当の方ですので、属性的には問題ありません。

気になるのは「猫1匹」がついてくることくらい。私、自分自身が札幌5棟目で

ペット可になっていることを知らなかったor忘れてたので、猫!?と面食らいました。



管理会社さんからは、保証会社利用が前提であること、ペット礼金はゼロにする代わり

家賃を2000円アップする形で交渉を進めてよいか確認がありました。



長期で住んでいた前の方の家賃より1000円アップとなる計算ですので、今の相場より

かなり高い家賃が取れることになります。この物件の近隣だと、相場は25000円。

今回は30000円の家賃となります。しかも別途管理費1000円。それだったら、

初期費用を思いきり安くしても割に合うだろうと考えました。元々、初期費用ゼロに

する代わりに、相場より結構高めな家賃にしていたんです。いい形にはまったかな?

そして事前にオーナーのデメリットばかりにならないような形での交渉をしてくださる

管理会社さんにも感謝しなくてはなりません。ありがとうございます。



内装工事も、現状を見て決めてくださったなら、別に階段にしなくてもいいですね。

その分のコストが浮いたこともこちらとしてはメリットです。トータルで見たら

良い申込だったのだろうと思います。



その内容で進めていただき、昨日無事に保証会社さんの審査がOKとなったとの

連絡がありました。これで札幌5棟目は満室確定です。良かった良かった。



ロフト付き1Kと、メゾネット1LDKという、競争力にやや乏しい物件でありながら

意外と高稼働率をキープしていますし、退去もそれほど多くない。不思議な物件です。

いい状態を作ってくださっている管理会社さん、どうもありがとうございます。

今後もこの状態が続けられるように、私も努力したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月05日

コールセンターに来る問い合わせがすごい・・・。

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札幌5棟目の入居者様から管理会社さんに電話があったそうです。

その内容がすごかったので、ちょっと書いちゃおうかな・・・。



札幌5棟目ではコールセンターを活用した24時間体制で、入居者様からの問い合わせを

受け付けております。管理会社さんでやるべきこと、コールセンターで対応できることを

きちんと切り分け、仕組み化している良い例ではないかと思っています。



そのコールセンターから、こんな対応がありましたという報告書が管理会社さんに届いて

いるようです。他の管理会社さんはこの情報をオーナーに送ってはいないようですが、

この管理会社さんは面白いことに対応の内容をオーナーに送付してくれます。

日頃、管理会社さんにどんな話が舞い込んでいるのか、その苦労の一端を知ることが

できるので、私は送っていただけるなら興味深く読ませていただきます。



2016年に購入して2年程度経ちますが、その間にコールセンターに来た問い合わせは

10件だったようです。16部屋あって10件ということであれば、だいたい1ヶ月に

1〜2回のペースで問い合わせが来ている計算になります。正直、問い合わせがそんなに

あると思っていなかったので(私自身、賃貸に住んでいた11年間で、管理会社さんに

連絡したのは上の階からの漏水事故の1回だけでした)、思ったより多いんだなという

印象でした。



ついでなので、どんな内容で問い合わせが来ているかを分析してみました。



ジャンルとしては、一番多いのが故障やトラブル(と入居者様が思っている)で5件。

家賃滞納分の支払先確認や解約相談など契約関連の問い合わせが3件。

残りの2件は騒音や放置自転車など人間系のトラブルでした。



滞納額の確認や滞納分の振込先の確認の電話って結構あるんだなあという印象。

金額は通知されるだろうし、振込先も今までと同じだと思うんですけどね。

テンパってしまうのかなあ。



それから、この手の問い合わせは割と特定の人が行う傾向があると思ってます。

10件のうち、同じ人からの問い合わせは4件。4割を占める計算となります。

ゴミ出しマナー云々、故障した(と思い込んでいた)、などバリエーションは

色々ですが、とにかく問い合わせが多いし、筋が通らない話も結構あります。

正直、そんなに不満があるなら退去いただいても構わないのですが・・・・



で、ここまでが前置き(前置き長いなというツッコミは受け付けます)。

今日はこの困った入居者様からコールセンターに届いた最新の問い合わせについて

ブログネタにさせていただこうと思います。



先日、コールセンターの対応報告書の最新版が送らてきました。

ファイルのタイトルを見ると「盗聴器が仕掛けられています」と。と、盗聴器!?



札幌5棟目、工学部か工業高校かというくらい男性比率が高いので、性的な目的で

盗聴するということはまずありえません。では要人が住んでいて盗聴されるかと言うと、

ロフト付き1Kというスペックなので、それもあり得ないと予想します。



なんのこっちゃと思いながら報告書を開くと・・・出たよ、いつものリクエストの多い

入居者様ですよ。以前問い合わせであったのは「TVがつかない」と大騒ぎした上に

20分置きにアンテナを見に来いと怒鳴りつけまくった挙句、JCOMが現地で確認を

したところ、入居者様の設定ミスだったという前科があります。今回もその手の勘違いで

いろいろ言ってるんじゃないか、と色眼鏡で見てしまう私。先入観を持ってはいけないと

思いつつも・・・。



コールセンターの方は、盗聴器が設置されているという問い合わせに対して、どうして

そのような判断をされたかという確認をされていました。それに対して入居者様の回答は

「コンセントの差込み口に跡が付いている」「コンセントカバーを外して中を見たら、

差込み口に何か付いている」ということで、これが盗聴器なのではないか、とのこと。

コールセンターの方が警察に問い合わせるよう促すのですが、なんで管理会社が見て

くれないんだと言って、現地確認を要請していました。



管理会社さんにコールセンターから確認を行い、管理会社さんの見解も当然ながら警察に

報告してくださいという対応でOKという話で合意。コールセンターさんから改めて

入居者様に「盗聴器の件ですが」と電話したところ・・・



「全部外したらなくなっていた」「今はもう大丈夫」



という返答だったそうで、ここでコールセンターさんの対応記録は終了。

いやー、盗聴器なくてよかったですねー(棒読み)



こんな内容にも対応しなくてはならないコールセンターさんのお仕事って大変だなあと。

コールセンターがない場合は、こういう電話を管理会社さんが受けることになります。

管理費数パーセントでこの仕事をやって貰えるんだから、ありがたいと思います。

私だったら、できれば勘弁してほしいなあと思ってしまいます。だから自主管理を

薦められても及び腰になるんですよねえ。やればできるんだろうけど、厄介ごとを

わざわざ抱え込みたくないというか・・・(全国の自主管理派の皆様すみません)。



その反面、こういう連絡を受けることで、その入居者様の状況などがわかるという面では

こういった情報は重要なのだと思います。だって、今回の件なんて、私個人の主観ですが

ちょっと認知症入り始めてないか?と思わざるを得ない内容なんですもの。鍵がかかって

本人が在宅の家に誰かが侵入して分解した謎のパーツだけ持ち去るなんて、かなり低い

確率でしか発生しないわけですし・・・。誰か親族の方がこの話に気づいてくれると

よいのですが。この方、保証会社さんはついているのですが、昔からの契約だからなのか

緊急連絡先がわからないんです。伝えたくても誰にも伝えられない。



とまあ、そんな感じで日常的な報告もありつつ、毎日が進んでいます(謎)



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