2019年09月14日

ボンドのせいで退去予告が発生・・・。

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札幌5棟目、入居から半年で退去予告。リフォーム代も広告料も何もペイしないうちに

退去になるなんて悲惨です。しかも理由が鍵穴のボンド事件という不可抗力・・・。



札幌の空室も残すところテナント1室と札幌10棟目の戸建だけになりました。

満室だぞとドヤ顔できる日も近いなと思っていたのですが、残念ながらこのタイミングで

退去という話が出てしまいました。



先日、鍵穴にボンドを注入されてしまったという事件がありました。2回連続で

やられてしまったということで、急遽防犯カメラの見積を取っておりました。

どうせなら8台設置して、共用部と駐車場とをまとめてチェックできる体制にしたら

ゴミステーションの不法投棄や駐車場へのイタズラなども減るだろうと思ったので

そのタイプの見積を取得しておりました。8台タイプは4台タイプに比べると割高で

どうしようかなと考えておりました。



管理会社さんから8台の見積を受領した翌日。管理会社さんから「またボンドで

鍵穴をふさがれたと連絡があった」という連絡がありました。これだけ連続で

やられているとなると、この部屋の主に対して何らかの不満や恨みがあるのでしょう。

早々に防犯カメラ設置しないとです。8台だと少し機材の納入に時間がかかるようなので

4台で早いところ設置すべき?



・・・その翌日、また管理会社さんから「再度ボンドで鍵穴を塞がれたと連絡があり

日常生活に支障があるので退去したいと言われた」とのことでした。うわー、まじかー。

まだ貸して半年なのに!広告料3ヶ月払ってる、リフォーム代そこそこかかってる、

その辺考えると赤字ですよこれ。なんてこったorz

ショックが大きいなあ、これ。

(9/15補足:貸したばかりの部屋ではなく、貸して2年の部屋でした。訂正します。)



でもまあ、気持ちを切り替えなくてはなりません。これは不可抗力ですから、

こちらに落ち度がある話ではありません。うじうじ言っても何が変わるわけでもないし、

防犯カメラを設置して次につなげればいいのかなと思います。お住まいの方に対しての

問題ではなく、部屋に対して何らかの偏執的な恨みがあるのかもしれません。例えば、

その部屋から騒音が聞こえるなどの妄想に囚われているとか。それなら防犯カメラは

役に立ちますから。



不労所得じゃなくて苦労所得とはよく言ったものです。ほんとそう思います。

これから不動産投資をやろうと思っている人、夢を抱きすぎずに参入しましょう。



管理会社さんは、警察に本件相談してくださるということでした。相談することで

入居者様の退去までの生活が多少でも心安らかになればいいのですが・・・。



あとは原状回復をどうするか。前回はフルスペックで対応しようと思ってましたが

入居が決まったので急遽最低限のところに絞りました。今回は前回やらなかった部分も

対応しなくてはならないでしょうね。この部屋は陽当たりもいいですから、普通に

引合が良いお部屋になるでしょう。競争力をつけるのが一番の空室対策です。

ただ、費用対効果は考え、費用をかけすぎない程度にしないとですけど。



残念なお話でしたが、起こってしまったことは仕方ありません。

切り替えていきたいと思います!



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月07日

鍵穴をボンドでふさがれる事案発生!

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札幌5棟目で事件発生です!入居者様のお部屋の鍵穴にボンドのようなもので

穴をふさがれるイタズラが発生したのだそうです。なんてこったーい!



管理会社さんからの第一報が入ったのは8月の終わり頃でした。入居者様より連絡があり

玄関の鍵穴に接着剤のようなものを注入され、解錠出来なくなったとのことだそうです。

修繕は不可能で、新しいシリンダーに交換するより他に手がない状況でした。



こういうケース、私は実は初めてです。いたずらで鍵が開かなくなるっていう経験は

これまで保有していた物件の中では発生したことがありませんでした。何年経っても

新しい経験ってできるものなのですね。



・・・なんて暢気なこと言ってる場合じゃなかったです(汗)



管理会社さんからは、入居者様に請求するのは得策ではないため、基本的には何らかの

保険で対応する方針で考えるのがいいと思う、というご意見をいただきました。

入居者様の借家人賠償責任保険、もしくはオーナーの火災保険ということになります。

私も同感です。ここで入居者様に請求するなど愚の骨頂。ただでさえ精神的なダメージが

あるところに、さらなる出費を強いるなんて、退去してくださいと言っているような

ものです。気持ちよく住んで貰うためにも、こちらで負担するか、保険で負担するかで

入居者様の負担を減らすのが適切です。



これも管理会社さんの進言で、入居者様には警察に被害届を提出していただくように

お話をすることになりました。保険申請のために被害届の受理番号が必要になる

ケースがあるからだそうです。へー、それは知らなかったです。なるほど。



また、場合によっては防犯カメラの設置も検討した方がいいのではないか、ということも

ご提案いただきました。わざわざ鍵穴をつぶすイタズラをするのであれば、その部屋に

対して何らかの思惑があることが多いそうです。例えば騒音とか個人間の感情のもつれ、

あるいはストーカーなど。「子供のイタズラ」というケースも確かにあったけど、

そちらの方がむしろレアケースだそうです。そういったケースを考慮すると、できれば

防犯カメラを付けた方が未然に防げる、ということでした。



でも防犯カメラって高いんだよねー・・・。



とりあえず、シリンダー交換は手配したので、後はそのお金が保険で賄われればOK。

しかし、考えたくないけど、この部屋の階下に住んでるおじいさん、結構な偏屈者で

前に2階がうるさいってコールセンターに電話してきたことがあったから、もしかして

あのおじいさんが・・・とか思ってしまう私がいます。



でも、今それを言っても仕方がないので、まずは直して様子見です。

後はダミーカメラでもつけておこうかな?防犯カメラの本物ってけっこうなお値段に

なってしまうので、ホイホイつけるにはちょっと厳しいんですよ。

というわけで、管理会社さんにダミーカメラのお見積をお願いしました。



そしてその事件から一週間後。管理会社さんから「ダミーカメラとか言っている場合では

なくなってしまいました」と慌てふためいた感じで連絡が。まさか、再発しましたか?



「また鍵にいたずらされてしまいました」



うわー、まじかー!これは本当に素早く手配しないとダメなパターンです!

カメラが高いとかどうとか言ってられなくなりました。ここの物件は決して競争力は

高くないので、一度の退去で広告料10万持っていかれるなら、入居者満足度を向上する

設備投資にお金をかけたほうがいいです。



更にややこしいことに、被害届関係のことで入居者さんから連絡がきたものの、

その連絡してきた人が契約していない人だったとか。どうも同棲している?ようです。

ロフト付き1Rで同棲ですかあ・・・。ちょっと狭くないのかな?というか、そんな話

何も聞いてないんですけど。同居するなら届け出ていただかないと・・・。



それ以外にも、被害届関係がいろいろな状況もあってなかなか進まなかったりと、

本件だいぶ混迷を深めてまいりましたが、まず私にできることは防犯カメラのお見積を

とることです。設置はもはや不可避。というかこの物件、他にも駐車場募集のぼりが

投げ捨てられるとか、1階のおじいさんとか、騒音元の部屋があそこじゃないかとか、

他にもいろいろ小さい問題を抱えています。防犯カメラはそれらを何とかするのにも

有効なのかもしれない、と思うことにしました。



お見積を取っていただきましたが、ネット接続なしのタイプで、2台設置で18万、

4台設置で20万。やっぱり機器自体は大した値段じゃないんですよね、これ。

設置工事が大変なんですよ。それだったら一気に8台くらい導入してしまって、

どこでも録画できる体制にしてしまった方がいいのかも。



というわけで、管理会社さんには6〜8台設置のパターンで改めて見積を取って

いただくことにしました。



トラブルは仕方ないと思いますが、何かとトラブルが多くて参りますねえ。

ひとつひとつ、じっくり解決したいと思います。



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posted by ひろ* at 15:57 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月26日

札幌5棟目満室返り咲き!

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札幌5棟目にお申込をいただくことが出来ました。これで札幌のレジ部分は満室です。

あと札幌の残りはテナント1室とリフォーム中で募集開始できてない札幌10棟目のみ!



この週末は疲れを取るために不動産活動はあまり行わず、ゲーム三昧と大家の会向けの

東京11棟目内覧会を開催したのみに留まりました。顧問税理士さんから依頼されている

書類を作るとか、保険や消防などの書面に署名押印して投函するなどの細かい作業は

やっているので完全休養とは言えませんが、ゆっくりはできたと思います。

(結局メールはまたため込んでいます・・・返事が来ない方、すみません!)



そんな風にのんびりしていても、話は自分がいないところで進んでいくものです。

札幌5棟目の管理会社さんから連絡があり、最後の空室にお申込をいただいたという

嬉しい内容が伝わってきました。



実は札幌5棟目の空室は、この少し前にもお申込をいただいておりました。

ただ、そのお申込をしてきた方と連絡が取れなくなってしまったとのことで、

結局話が流れております。でもまあ、そうやって反響やお申込があるだけでも

悪い話ではないので結構なことです。



そしてそこから半月ちょっとでの今回のお申込。8月にこんなに動くってのも

珍しいですが、ありがたいことなので素直に良かったと受け止めておきましょう。



今回お申込をいただいたのは、札幌にて就職先を探すために家を借りたいという女性。

猫ちゃんと一緒に引っ越してくるそうです。



あまり競争力のないロフト付き1Rなので、フリーレントか家賃2000円ダウンを

選べる形にしておりました(と言いつつ、忘れていて管理会社さんに報告を受けて

そういえばそうだったなと思い直した程度の認識・苦笑)。今回は家賃2000円

ダウンとしましたが、猫ちゃんと住むと言うことなので、管理会社さんにてその分の

初期費用(ペット敷金、ペット消臭料)をいただくという説明をされているとのこと。

この辺、大家サイドに立ってリスクヘッジをかけていただけるのがありがたいです。



そして何より大きいのが、既に保証会社さんの審査を通過しているということです。

しかも、最後の砦と呼ばれる審査が緩いところではなく、それなりに審査が厳しく

落ちる人もいる保証会社さんです。言ってしまえばこの方無職ですが、それでも

通っちゃうのですね。資産背景とか親御さんの収入とかその辺なのかしら。



もうね、ここの保証会社さんの審査に通過したというだけで、私としてはこの方は

超上客として処遇せねばという気持ちになりました(笑)

というわけで、オーナーとしても勿論問題なしで承認!ご入居よろしくお願い致します。



これで114部屋中103部屋が埋まったことになります。稼働率は92%まで回復。

昨年とか一昨年とか山ほど空室があって80%台の稼働率だったことを考えると、

だいぶ持ち直してきた感じです。しかもこのうち、まだ募集をしていないお部屋が

5部屋あるので、募集中の部屋で埋まっていないのは6部屋だけ。もう一声欲しいですが

イケイケどんどんで買い進めていた時期から見れば、だいぶまともになったと思います。



この調子で、どんどん埋まっていくといいな〜。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月09日

駐車台数を犠牲にして、駐車場の白線引きとゴミステーションの移動を行う。

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札幌5棟目の駐車場の白線を引き直しました。物件居住者様の利便性を考慮し、

勇気を振り絞って、6台あった駐車場を5台に減らすということを行った次第です。



札幌5棟目は現在1室の空室が残っている状態です。札幌の空室はここと札幌9棟目の

テナント、あと札幌10棟目(戸建)の3部屋。札幌10棟目はまだリフォームが

終わっておらず、募集開始をしていません。札幌9棟目はテナントなので少し趣が

異なることを考えると、普通の空室で募集中なのは札幌5棟目の1室のみです。



この物件、スペック的にはロフト付き1Rというところなので、どちらかというと

客付が楽な部類ではありません。札幌では競争力がないとみなされる間取りです。

本来ならなかなか空室が埋まらないはずですが、管理会社さんが頑張ってくださって

いるのか、思ったよりもお申込をいただくことができております。



ただ、今回はちょっと長引いています。時期も良くなかったのだろうと思いますが、

本来ならこのくらい時間がかかるのが普通のスペックというところなのでしょう。

先日はそれでもお申込を1件いただけたのですが、残念ながら賃借人の方と連絡が

取れなくなってしまい、キャンセルということになりました。うーん、残念!

申込を貰えないスペックではないということはわかったので、引き続きこちらは

こちらで頑張っていただきたいと思います。



そんな札幌5棟目で、今回テナントリテンションの一環として駐車場の白線を

引き直しました。そしてその際、駐車台数を6台から5台に減らしました。

減らしてできたスペースに、ゴミステーションを移動させる予定です。



白線が消えかかっていてどこに停めたらいいかわからないとか、そういう現実的な話も

勿論あるのですが、どちらかと言うとゴミステーションを共用部入口ではなく屋外に

移動させることが目的での作業となります。



現在の場所にゴミステーションがあると

・夏場は共用部にコバエが発生してしまう

・共用部入口が狭くなってしまう

という点が問題でした。特に前者のハエは、決して入居者様にとっても印象が

良いものではないので、できることなら打開したいと思っていたところがあります。



ただ、その解決のためにはゴミステーションを外に移動させる必要があります。

移動先を作るためには、駐車場を1台減らす必要がありました。そこがネックで

問題を理解しつつもここまで放置してきた次第です。



しかし、ここに来てその駐車場をつぶしたくないという心理状態に変化がありました。

購入して4年が経過しますが、この駐車場、過去4年間一度も満車になったことが

ないのです。外部向けに募集をしておりますが、全く反応なし。



また、入居者様が契約してくださったこともありましたが、大型の車だったので

全体的に今のスペースに入りきらずに別の駐車場に変更あsれ手締まった、という

こともありました。



道路に面している場所なので、縦の長さについてはどうしようもありません。

ただ、幅くらいはもう少し広げた方がいいのかな?と思ったこともきっかけの一つです。



今回、その辺を諸々考察した結果、駐車場を1台減らしてゴミステーションを外に出し、

各駐車スペースの幅を少し広げるという方法は有効であろうと考えた次第です。

そしてゴミステーションを外に出すことでコバエ問題や入口が狭い問題も解消します。

1台減らしたところで、どうせ埋まらないんだから関係なしです(笑)



そう腹をくくり、管理会社さんにお見積を依頼。6万くらいで移動と白線引きが可能と

いうことでしたので、お願いをしました。



そして先日「白線引きは終わりました」という連絡をいただきました。写真を見ると

やっぱりちゃんとした白線が引かれることで、印象が変わります。パリッとした雰囲気に

なってくれて、満足です。お盆休み中に札幌出張するので、その時現地見てこようっと。



しかしまだゴミステーションの移動は終わっていないとのこと。

入居者様に告知はしておいたものの、移動予定の場所に入居者様の車が停まっていたので

作業をすることが出来なかったそうです。入居者様もうっかり忘れることはあるので、

まあ仕方ないです。白線を引く作業に影響がなかっただけでも良しとしなくては。



ゴミステーションの移動が終われば、この件は完了となります。

入居付にも良い影響があればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月16日

その虫の死骸が放置されている原因は・・・?

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引き続き、札幌出張の話題をお届けします。札幌5棟目の空室の現場を確認して、

どう対策するかの交通整理を行う必要があることを認識しました。



札幌に到着する前日、札幌5棟目の清掃業者さんから個人宛にメッセージが届きました。

見ると、いつもの写真が掲載されているURLが貼られています。あれ、清掃の結果は

管理会社さんも読んでいるFBグループにいつも送ってくれるのに、なんでこれだけ

個人宛なんだろう?



メッセージを読むと、お部屋に小さな虫の死骸が転がっていることと、ロフトに上る

階段に靴の足跡がついていることが報告されておりました。そっか、この間私から

清掃業者さんに「清掃の時に空室の状況も一緒に見て貰えるとありがたい」とお話を

したからですね。早速確認していただき、ありがたいです。そして空室の状態があまり

芳しくなかったから、個人宛にメッセージで報告してくれた、ってことだと判断。



札幌5棟目の管理会社さんはこういうところはちゃんとやる会社さんなのですので、

こういう状況は珍しいです。果たしてどうしたんだろう?



とりあえずやることは、自分で状況を確認すること。管理会社さんに部屋のロックを

解除する番号を聞いて、現地に赴きました。うん、確かに小さな虫の死骸が転がって

います。しかもそこそこの数。そして階段には靴の跡。これは確かに印象よくないです。



少し時間があったので、その足で管理会社さんに直行。土日は電話番の方が1名出社して

いるのが常ですが、この日は専務がお留守番(?)をされておりました。



よもやま話をしつつ、空室の件について報告。専務はなるほどという顔をしながら

「清掃業者さんで対応して貰えないものなのでしょうか」と。あ、なるほど、だから

この状態になっているのか。納得しました。



少し前ですが、管理会社さんの巡回が値上がりするという連絡がありました。

どうしようか検討しましたが、清掃業者さんが巡回に類するくらいの報告を毎回して

くださっているので、それだったら清掃業者さんに一本化してもいいかなと思い、

管理会社さん側の定期巡回・報告の契約を終了したという経緯がありました。



管理会社さん的には、巡回契約の中に空室の維持メンテナンスや簡易清掃も含んでるから

その契約がなくなったら、簡易清掃等は清掃業者さんでしょ、と思っていたようです。

他方、清掃業者さんは今までその内容が契約に入っていないので、空室の簡易清掃は

管理会社さんが引き続き行うと思っている、と。



お互いに違うと思っていれば、そりゃ漏れるのは当たり前ですね。

切り替えの時に私がもう少し交通整理をしておくべきでした。



管理会社さんには、追加料金で構わないので今回の簡易清掃はお願いしたいと伝え、

今後については清掃業者さんに対応いただけるか相談してみる、としました。



その後、社内でこの事案が共有されたようで、管理担当の方から直接メッセージで

放置になってしまったことに対する謝罪の連絡がありました。少し前に見てきた時は

問題なかった、という一言も添えられていたので、巡回や清掃の契約がなくても

現地を見に来てくださっているということもこの連絡で理解しました。



本来、この担当の方が謝罪する必要はないと私は思ってます。そもそも週末は

お休みを取っている状況ですから、休み明けから動き出せば良いとサラリーマンの

立場なら考えるでしょう(少なくとも私はサラリーマンの仕事に関してはそうします)。

それでも連絡をしていただけるというところが担当の方のフットワークの軽いところで、

かつ当事者意識が高いところなのでしょう。ありがたいです。



こちらの動きとしては、清掃業者さんにまずは空室の簡易清掃が契約に含まれるか、

含まれない場合は対応可能か、可能な場合の追加料金はどうなるか、などの話を

詰める必要があります。また、管理会社さんと清掃業者さんの作業のすみわけについても

3者の間で明確にしておく必要があります。この辺は私が音頭をとらなくてはならないと

思いますので、隙間時間を見付けて動きたいと思います。



コストダウンのために分離発注するケースにおいては、分離発注をした人が監督として

全ての責任を取る必要がある、ということを改めて肝に銘じたいと思います。

分離した方が安くなるのは、その分自分が仕事をしなくてはならないからです。

リフォーム工事に限らず、いろいろな場面でそういう認識を持っておく必要ありです。

気を付けよう。



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