2021年01月12日

入居に向けて原状回復工事を発注&退去時精算業務の遂行。

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札幌5棟目の入居が決まっている部屋の原状回復に着手しはじめました。

入居者様に請求する分の見積の精査なども管理会社さんで対応いただきました。



長引いているこのお話。退去関係の話題が3部屋並行で走っているので、今回の部屋の

ダイジェストを最初にお届けして、その後本題に入ろうと思います。



今回の舞台になるお部屋、退去予告をいただいたのが11月の前半でした。

生活保護を受給されていた方が、ご結婚を機にお引越をされるとのことで、大家として

空室が出ることは辛いものの、とてもめでたいお話なので喜んで送り出さなくては、

と思っておりました。



しかし、若干計画性がないというか、そもそも生活保護を受給しているのに貯金が

あるという話には普通ならないよねと言うか・・・。要は、退去はするものの

退去時精算はお金がないから分割でお願いしたい、という要望があったのです。

ここまでのやりとりを見ている限り、常識を持っている方だろうと想像できるので

できれば気持ちよく分割OKしたいけど、退去した後に分割で払いますと言われて

本当に払ってくれるケースって正直あまりないのですよ。過去の経験からすると。

ですので、分割の条件は少なくとも第三者保証人を立てることと、転居先住所を

明確にすること、そして電話に必ず出ること、ということで管理会社さんから

連絡をさせていただきました。



ちなみに、このお部屋は保証会社さんにも加入いただいております。

最悪の事態を想定して、保証会社さんに退去時精算の費用の事故報告は可能かを

管理会社さんにて確認いただいたところ、退去から5ヶ月以内であれば保証の対象になる

という回答だった模様です。早期に支払が滞ったら、速攻で事故報告できるということに

なりますね・・・。あまりそうしたくはないですけど。



12月になって退去された後、管理会社さんにて現場確認とお見積の作業を実施。

1LDKメゾネット35平米くらいの広さで、内装一式見積で60万ちょっとでした。

やった方がいいかな?と思うことを全部入れてるから高めの見積になる、というのは

毎回のやりとりでわかっております。ここから何を削るかというところが大家側の

判断となります。また、タバコを吸う方だったので、原状回復のうちタバコによる

汚損の分については入居者様に請求することとなります。その金額査定を管理会社さんが

行おうとしております。



この辺までがおさらいですね。



さて、実際に今回どこまで工事をやるべきかについて考える私のターンですが・・・

管理会社さん側でも、コスト引き下げに向けて少し動いてくださっております。



具体的にはガスストーブです。ガスストーブの年式がだいぶ古いものでしたので、

恐らく寿命で交換しなくてはならないだろうとのこと。故障する前に予防修繕の観点で

やっておいた方がいいというチェックをしてくださっていたようです。



この物件はプロパンガスなので、ガス会社さんに依頼すれば交換は可能なはずです。

管理会社さんにてガス会社さんに連絡を取り、交換の手筈を整えてくださっています。



また、入居者さんに請求する分の工事項目を整理してくださいました。内容の確認を

依頼されたので中を見てみましたが、ざっくり3〜4割程度は入居者様のご負担と

査定されているようです。元入居者様には申し訳ないなと思う気持ちもありますが、

実際にタバコのヤニでクロスが全交換となると、商品価値がなくなってしまいますから

心を鬼にして請求させていただく所存です・・・。



発送した請求書に対してのレスポンスがあり次第、次の一手を考えることになります。

分割で払うという話で素直に言っていただけるのか、こんなに高いわけがないと

交渉に入ってくるのか。どちらにしても、こちらの立場としては取りっぱぐれがないよう

うまくやらなくては、と考えております。管理会社さん、よろしくお願いします。



そして見積本体なのですが・・・結局そのまま発注しちゃいました!

コスト落とそうかと考え始めたけど、もう入居決まってるのであまりゆっくりもして

いられません。考えるのが面倒になった、というのが正直なところです(苦笑)



内装の仕上がりを確認せずに申込いただいた入居者様なので、せっかくなら良い状態で

お迎えして、期待以上だったと思っていただいた方がサプライズになって、長期入居に

繋がらないかな・・・などと淡い期待を持っていたりもします。



なお、少し材料支給をしました。シーリングライトとTVドアホンです。

あまり本格的なものを材料支給すると職人さんが嫌がるので、誰がどこで買っても

そんなに差が出ないものだけ材料支給した次第です。それでも全部合わせたら

1万円まではいかないものの、少しコストダウンにはなります。



材料支給は基本的に職人さんは嫌がるものと認識し(不良があった時に自前の手配で

建材屋さんを使っていると代替品をすぐ持ってきてくれるけど、施主支給だとその責任の

所在が曖昧になるから嫌がる、と聞いたことがあります)、複雑な工事が必要なものは

支給せずに、できるだけシンプルで素人でもつけられるようなものだけを支給する方針で

最近は動いております。



管理会社さん側でも、入居に間に合うように工事対応してくださっております。

入居に関しては問題ないでしょう。

あとは元入居者様への請求の話がどこまでスムーズに解決するか・・・ですね。

これはもう祈るばかり。スムーズにいきますように。



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posted by ひろ* at 06:27 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月30日

駐車場を外貸しすると、区役所の固定資産税課の方から連絡が来る(ことがある)。

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少し前、札幌5棟目関係で区役所の方から電話があったと義母より連絡がありました。

そっか、そういうこともあるのね・・・。看板の作り方も気をつけないといけないです。



あれは12月のある日でした。仕事中にトイレでちょっとスマホの通知を見ると、

LINEの通知がいつになく大量に来ています。しかも、なぜか管理会社さんの

当時の担当の方と、うちの義母と、私の3者のグループのメッセージがモリモリと。

な、なんだなんだー!?



確かこのグループ、前に札幌5棟目のかなり状態が酷い部屋の見積について、

管理会社さんにお願いして、オンラインで状態を見させてもらいながら見積内容について

打ち合わせた時のグループです。またかなり古いグループ引っ張り出してきたなあ。

そして今、そのグループにいる担当さん、ちょっと偉くなって札幌5棟目の物件担当では

なくなっているんだよなあ(苦笑)



最後の方の内容だけ見ましたけど、とりあえず緊急性はなさそうです。

そして、メッセージのログはだいぶ長いですね。込み入った話であればあるほど、

仕事中にチラ見するなんて無理です。見たら気になって、そっちの対応を始めて

しまいますもん・・・。

(メッセージなどの個別連絡系は、通知だけ見て後は落ち着いてから既読にしてます)



そんなわけで、仕事が終わってから改めて確認しました。

どうやら事の発端は区役所の固定資産税担当の方が、仙台法人の本社(=義母の家)に

電話してきたことからだそうです。



電話の内容を要約すると・・・

・物件の駐車場に「空あり」の看板があることを確認した

・外部に向けて貸す意図があるのかを確認したい

・外部に向けて貸す場合は固定資産税が変わるので注意してほしい

と言ったところだったようです。



正直なところ、確かに外貸しをもくろんでいた時期がありました。それもあって、

外貸しにも対応できるような空駐車場ありの看板を掲げていたのも事実です。

ただ、もう何年も外貸しの看板を掲げ続けてますが、お問い合わせは過去に1件も

ありませんでした。そして先日お申込くださった方が駐車場も借りたいと仰って

くださったので、現在駐車場は満車になっております。だから、過去には募集を

していた時期もありましたが、今は「外向けの募集は行ってません」が回答になります。



そこまでの話を知ってか知らずかはわかりませんが、義母はその電話に対して

「外貸ししてません」「駐車場空いてますよという入居者さん向けのPRです」と

回答したとのこと。それで区役所の方との話は終わったそうです。

そして、すぐに管理会社さんに看板撤去の依頼をしたいということでLINEで

連絡を取っていたのでした。



現実として、外向けの募集は止めている状況だし、今回みたいなお話があるなら

外向けの募集はルール違反ということになります。それを考えると、今後外貸しは

検討しないということで考えるべきだなという結論に至りました。

それに沿った対応を進めようと思います。



義母は、看板に掲げてあるのが管理会社さんの電話番号なんだから、そっちに

電話すればいいのに、なんでわざわざ本社の電話番号調べてそっちに電話するのか、

公務員は暇を持て余しているのか、いい身分だなあいつら、みたいなことをつらつらと

管理会社さん向けのLINEに書いてました。いやそれ、管理会社さんに向けて

書いても意味ないし・・・(汗)



たぶん、看板に掲載されていた連絡先が管理会社さんだったから、規定かなにかで

所有者に直接連絡を取って確認すべし、ということになっていたので、法人の情報を

調べて義母のところに直接電話してきたのではないかと類推はできます。別にそんなに

文句言うところじゃないと思うんですよねー。人の怒りの沸点ってわからんす。



ちなみに、義母が区役所の人に聞いた話は・・・

・土地の税額はその土地に建物が建っている場合は軽減される

・土地が建物に付属しない第三者に対して活用される場合、その土地は建物の一部とは

 みなされなくなり、軽減税率が適用されない

ということだったようです。なるほど、という感じですね。そして60代後半の義母が

その話をちゃんと覚えて説明できていることにも驚愕です。立派な社長になりました。



外貸しの需要もあまりなく、区役所の人からの説明も納得のいくものでしたので、

看板は「月極駐車場」みたいな文言が入っていないものに変更しようと思います。

月極みたいな言葉が入っていることで、区役所の方が勘違いをしたわけですから。

そして、入居者様には空き駐車場がある場合の連絡先は引き続きPRしておきたいです。



「空室、空駐車場のお問い合わせはこちらへどうぞ」みたいな看板を改めて設置したいと

思います。なかなかそんな都合のいい看板が売ってないんですけどねー・・・。



今後、もし外貸し募集を再開するようなことがあれば、今回ご指摘のあった固定資産税の

問題があるということは肝に銘じておこうと思います。言われればなるほどと思うけど

そんなルールになっているとは露知らず、でしたから。



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posted by ひろ* at 10:45 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月26日

退去予告の予告がグレードアップして退去予告になりました(嬉しくない)。

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やっぱり退去予告になってしまいました。札幌5棟目。今年は今まで静かだった分が

一気に荒れ模様でした。来年は満室で静かな一年になることを期待します。



先日書いたブログで、退去予告の予告があったことを報告させていただきました。

今回は、いよいよそれが現実になりました、という話です。



今年は12月になってもちっとも入退去が落ち着きませんでした。退去も多いですが

入居申込もそこそこにあり、バランスとしてはやや退去優勢くらいだったかなと

思いますが・・・。それにしても、クリスマス近くまで入居だの退去だの連絡を

貰っているのは、今年が初めてではないか?と言う気もします。まあ記憶力薄弱なので

単に忘れてるだけかもしれないですけど。



そんな中、クリスマスイブに退去予告の素敵な(泣)プレゼントをいただきました。

その前日に札幌9棟目のテナントの入居申込を貰ってるし、仙台2棟目の決済が

クリスマスイブに行われているので、それで相殺(というかむしろ良いことの方が上)に

なってはいるものの、やっぱり退去はテンション下がりますね。



詳細については確認中です、みたいな感じで連絡は受けておりますが、足が悪いので

メゾネットが辛いということが退去の理由だろうと思います。それは前回のブログ

書いた内容から類推できます。



正式に退去予告をしてきたということは、区役所からも引越の許可が出たのでしょう。

こうなると、何をどうしても引越は既定路線。そして実際に足が悪い方なのであれば、

札幌5棟目は不適当なのもその通りです。1階もメゾネットで入口は2階ですので、

外に出るにも部屋の中で移動するにも階段が避けられないですから。ご本人のことを

考えたら、引越するのが良いだろうと思います。



この入居者様も古株で、なんと10年以上お住まいになっています。今、お住まいに

なっている方の中では、16部屋中3番目に古くからお住まいです。ちなみに別の

退去の方は4番目に古かったので、リフォーム代もなかなか激しいことになりました。

今回も恐らくそうなるのでしょうね。しんどいなあ。

今年は古株の入居者様の退去が多く、リフォーム代がかさむ一年でした。



入居募集に関しては、たぶん問題はないでしょう。これまでもこのスペックの割に

早めに入居者様が決まっています。管理会社さんの社長も「毎回こんな早く決まると

思わないでくださいね」と最初の頃は言ってましたが、その後もその予想を覆して

けっこう早く決まってくれてます。不思議な物件です。



家賃も購入した時より少し上げてますが、それでも決まるのでありがたい。

どこかで売却することにはなるのだと思いますが、今はまだそのタイミングでは

ありません。ここで売ると、融資いただいている銀行さんと確実に縁が切れて

しまうので、少なくともその縁がつながる状態にしてから売却になるでしょう。

だから当面ホールドの予定です。



次の募集家賃についても、管理会社さんから既に提案はいただいております。

先日退去されたお部屋(内装前にお申込いただきました)と同じ家賃にしましたので

恐らく問題なく決まるだろうと思います。



原状回復がどのくらい来るのか・・・またガッツリ重たいのが来るんだろうなあ。

でもそれをここでグダグダ言っててもしょうがない。きちんと対応して良い部屋を作り

早期に満室に持ち込めるよう頑張るしかないです。



さすがに年内の入退去の動きはもうこれでおしまいだろうとは思いますが・・・

来年は入居ばかりのハッピーな一年になりますように。



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posted by ひろ* at 10:11 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月18日

原状回復のお見積が出てきました。

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札幌5棟目で空室になっているお部屋の原状回復見積が届きました。

予想はしてましたが、なかなかの金額です・・・。



ここ数日、札幌5棟目の話ばかり書いてる気がしますが、予告も含め入退去が3部屋も

あるなら、そりゃ話題にも挙がりやすいよねってなもんです。登場頻度高めです。



今回は、原状回復のお見積の話。



ご結婚を理由に退去なさった入居者様。長きにわたってお住まいになっていたので、

どうしてもお部屋は劣化しているだろうと思ってはいました。実際、写真などが

送られてきたのを見ると、やはり汚れが目立つなあという印象はぬぐいきれません。



これが普通に使っているものであれば、東京ルールに則って「クロスの張替は6年以上の

利用なのだから0円のはずだ」と言われることでしょう。しかし、東京ルールは

よくよく読んでいくと、入居者様過失に関しては年数に関係なく工賃費用等の請求は

できるという内容になっております。



ガイドラインの記述としては以下が相当します。

なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場
合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用(工事費や人件費等)などについては、賃借人の負担となることがあるものである。




わかりやすく書いてあるページはこちらかな。ご紹介しておきます。

残存価値のなくなった壁紙に落書きをしてもお咎めなし?原状回復費用の負担について

ガイドラインそのものはこちらです。



今回の入居者様は、タバコを吸っておりました。ヤニが付着しており、これに関しては

過去の判例などから入居者様過失になるという慣例になっております。

参考にしたのはホームズのサイトです。



そうなると、今回の場合は壁紙の材料費は当方負担、工賃などは先方負担ということに

なるでしょう。タバコ吸ってる人の形見が狭すぎるよなあと思わなくもないのですが

世間の風潮がそういう流れなので、もはやこればかりは・・・。



ということで、ある程度入居者様に請求しなくてはなりませんが、入居者様は既に

分割でないと払えないという意思表示をされております。分割を受け入れるのか、

あるいは保証会社さんに事故報告をしてしまうのか。管理会社さんには、もし先方が

同意するなら事故報告でこちらの分は回収したいと言う意思は伝えております。

どうなるかは今のところまだなんともですが、今後先方と管理会社さんで詰めることに

なるでしょう。



そんな状況の中、とうとう出ました。原状回復のお見積。



やっぱりですが、50万オーバーきました!頭が痛い。予想はしてましたけど。

こちらの管理会社さんは必要なものだけでなく、あればよりよいというものも含め

全てをまず全部項目として挙げて、そこから不要なものをオーナー判断で削って

くださいというスタイルです。だから初動の見積は高めに出るのはいつものこと。

ここから、これは別にいいよと言うものがあればカットしていく作業に入ります。

(得てして、そんなにカットできないことが多いのですが)



管理会社さんは、この後この中から純粋な原状回復に相当するものを引っ張り出して

入居者様へのご請求書を作る作業が待っています。そちらを見た上で、残った部分から

不要そうな作業やコストダウンできそうな作業を見繕う流れでいくことにしました。



当然ですが、TVドアホンをモニター付きのものに変更するなどの作業については

バリューアップなので当方負担です。入居者様への請求はしません。あくまで原状回復と

適切に認められる範囲のものを請求対象とするので、実際に請求できる金額なんて

そんなに多くはないでしょう。なので、こちらで判断して項目を削る作業は必要です。

先にやっておいても良いのですが、項目がなんせ多かったし、現地は写真でしか

見てないのでイメージが付きにくいものもあるでしょう。腰を据えてやった方が

いいかな?という感じで捉えています。



何にしても、お金が出ていく話が多くて頭が痛いです(苦笑)

まあでもこれが賃貸経営と言うものですから。粛々と対応したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月17日

内装前に入居申込いただきました!

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札幌5棟目、困ったことばかりではなくお申込もいただいたりしております。

まだ保証会社さんの審査も終わってませんが、ひとまずお申込をいただきました。



ずっと堅調に推移していた札幌5棟目ですが、今年は常に1〜2部屋空いている状態が

続いております。埋まるのもそれなりに早いのですが、それをあざ笑うかのごとく

退去が発生する、そしてほとんどの場合原状回復がガッツリお金がかかる、という

スパイラルに陥っております。今年は預金通帳のお金がむしろ減ってるかも・・・。



ただ、不思議と2部屋以上の空室にはなっておりません。管理会社さんが集客を

頑張ってくださっているからというのは当然あると思います。その点については、

感謝以外の言葉はありません。本当にありがとうございます。



今回も1部屋空室、1部屋近々空室、1部屋退去予告の予告という状況で3部屋空室に

リーチがかかっておりましたが、なんとこのタイミングで空室にお申込をいただくことが

出来たそうです。わー、まだ内装も終わってないのに、本当にいいんですか!?(喜)

これはこれでよかった、と言える展開になってくれることを大いに希望します。



空きが出ているのは軒並み1階のメゾネット。前オーナーが割と安めに貸していたので

入れ替わると少し家賃が上がることもあります。というか、昔はもっと弱気な家賃に

しないと決まらなかった気がするのですが、最近はこの家賃でも申込入るのか!という

くらいの家賃帯になっています。いろいろ意外。



今回お申込を入れてくださった方は、居酒屋さんで働く男性の方です。

札幌の20代でこの年収なら良い部類じゃないかという感じです。

保証会社さんを利用希望とのことで、お母様が緊急連絡先。



うん、年収と年齢を見た段階で私的には審査OKです(もうちょっと考えろ)。



仲介業者さんの担当の方がお休みとか、保証会社さんの審査を始めたいけど、

本人確認の書類がないからできないとか、いろいろ重なってまだ保証会社さんに

お申込をすることができていませんが、諸々準備出来次第すぐに審査開始するとのこと。



入居希望日が年内になっていますが、今ようやく見積が出たところなわけですから、

内装はフルにやろうとしたら当然間に合いません。管理会社さんにて、入居希望日を

遅らせるか、どうしてもこの日と言うことであれば内装を最低限にすることでご了承を

いただけるかを確認してくださっております。できれば最低限内装になってくれると

嬉しいなあ・・・。内装費けっこうガッツリかかりそうだったので。でもそれで

顧客満足度が下がるのも困るんだよなあ。ま、なるようになるしかないか。



捨てる神あれば拾う神あり。ピンチの後にチャンスあり。

こんなに素早く、しかも内装前に入居が決まるなんて想定外でした。嬉しい誤算。

この勢いが他の物件にも伝播してくれることに期待したいと思います。



・・・と、ここまで書いてから思ったこと。

保証会社さんの審査が通るまではぬか喜びの可能性があるから、あまり過剰には

盛り上がらないことにしよう・・・。



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