2020年06月15日

退去予告は辛いけど、その理由だったら祝わないと。

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札幌5棟目で退去予告が発生しました。また新コロのせいかと思いきや、今回は

ご結婚と言うおめでたいお話。退去は残念ですが、門出をお祝いしたいと思います。



札幌5棟目はいつの間にか札幌で保有している物件の中で一番の古株になりました。

とはいえ、保有歴はたったの4年。初期物件を軒並み入れ替えていますので、

気がついたら札幌5棟目が繰り上がっていた感じです。ちなみに全体で一番古株は

東京1棟目、その次が仙台1棟目です。いずれも保有して8年くらいになります。

東京1棟目は借地なのでこのまま持ち切りになるのかなと漠然と考えていますが、

競争力はあまり高くないので今後募集の際に苦戦はしそうです。



札幌5棟目も決して良い間取りとは言い難いです。築20〜30年ものに多い

1階メゾネット+2階ロフトの単身物件。メゾネット間取りにはカウンターキッチン風な

ものがついています。ちょうどこのくらいの年式に多い作りです。賃貸仲介の方に言うと

あ〜そのタイプですね〜となるので、ある意味話ははないですが、人気があるとは

残念ながら言い難いところがあります(汗)



最近、新コロのせいで札幌8棟目が派手に空室が増えてしまったので、あまり他の物件も

空室が増えるのはキツイなあという感じがあります。札幌5棟目も滞納からの明渡で

1部屋空室を抱えております(しかも長期入居の方なので原状回復も結構な金額に)。

札幌9棟目も1室新コロ退去が出てしまうので、札幌全体としては8室の空室がある

状態。ここからさらに空室が増えるのは厳しいです。



でもそんな時でも退去予告は容赦なく飛んできます。今回も来ました。このタイミングで

退去予告。まだお住まいになって2年も経過していない方からです。これもまた、

コロナで仕事がなくなったので実家に戻りますのパターンなのだろうか・・・。

しかもこのお部屋、他より家賃が高いんです。にゃんこを飼うからということで、

家賃2000円アップでご入居いただいていました。次の募集、家賃落ちるよね〜。

うーん、なんか胃が痛くなりそう。



速報が来た後、管理会社の担当さんから退去の理由が届きました。理由は「ご結婚」。

おぉ、なんかめでたい話でしたか!それは笑顔で送り出さなくてはいけません。

経営的にはきついけど、未来のある若者の前途を祝さなくては!おめでとうございます!



管理会社さんとしても、とても感じのいい入居者様なので退去になるのは残念という

ことでした。残念ですが、まあもうこればかりは仕方ないですね。やむなしです。

気持ちよく送り出しましょう。



2年以内の退去なので、短期解約違約金が発生することになります。でもめでたい話だし

丸々貰うのもなと思ったので、管理会社さんには違約金を一旦全額受領した上で、

その一部をご祝儀ということでお返しすることはできるか、という相談をしています。

新婚生活も物入りでしょうから、ほんの少しですがここまで住んでいただいたお礼を。



にゃんこと一緒に住んでいたということもあり、部屋の状態はやや気になりますが、

きちんと躾ができていれば部屋はボロボロになったりしません。根拠はありませんが

今回の方ならきっと大丈夫なのではないかという気がします。



これで札幌物件の空室は9室に拡大することになってしまいました。

頑張らないとだなあ・・・。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月07日

札幌5棟目、奇跡的に保証会社さんの審査通過という結末に深く感謝。

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札幌5棟目の契約名義の切替依頼に対して、だいぶ苦戦が続いておりましたが

ようやく保証会社さんの審査がOKになり、何とか切り替えられることになりました。



札幌5棟目はロフトつき1Rとメゾネット1LDKの混合間取りの物件です。

メゾネットは比較的安定しているのですが(最近滞納で明渡していただいた方が

メゾネットだったくらい)、1R側は入れ替わりがそこそこ多く、鍵穴ボンド事件

ような困った話もたまに出るので、あまり安定していない印象です。



今回の主役の入居者様(元予備校生・もうすぐシングルマザー)も1R間取りに

お住まいの方です。本当に、親元に帰って子育てした方がいいんじゃないかと心配は

しているのですが、ご本人は一人暮らしで子供を産んで育てる決意をしているようで、

大家としてはその決断を見守るより他に手段がない状態です。



生活保護をご本人名義で受けるために、契約名義を親御さんから本人に切り替えたい、

という話が今回の事の発端でした。身重で働けない、収入がない、ということで

生活保護を申請されており、その関係で賃貸住宅の契約者が本人である必要がある、

と言うことのようです。国の制度であり、条件を満たしていて使えるということなら

それも一つの選択肢でしょう。個人的には自力で子育ての資金を稼げないのに産むという

選択をするのは若干違和感ありますけど、まあそれは頭の固いおじさんだからなのかも

しれません。私がこの方の親戚ならかなりお説教しちゃいそうですが、立場的には

そんな義理もないため、いち大家としてお家賃をいただけるなら良いと思います。



管理会社さんが主に使っている保証会社さんに、本人名義での審査を依頼しましたが

全てNG
という結果になりました。管理会社さんとは、こうなったらリスクを許容して

保証会社なしで切り替えをする感じですかねえ、という会話をしておりました。

ここまでが前回ブログのお話。



さて、管理会社さんと改めて対処について協議しました。私としては、保証会社さんは

ナシで切り替えもやむなしと言えばやむなしとは思っていたのですが、保証会社さんを

他に見つけてくるのは難しいか、という問いかけをしました。例えば、札幌だと

評判は今ひとつながら、審査は緩めの保証会社さんがあります。あそこは一時期かなり

緩かったので、どんでん返しが起こるかもしれないと思って聞いてみた次第です。



官吏会社さん、そちらとは取引していなかったようですが、あまり使っていないけど

もう1社契約しているところはあるので、ダメもとで出してみるという返答でした。

今そんなに緩くなさそうなんだよなあ、そこの保証会社さん。でも、やらずに諦めるのは

性分に合いません。管理会社さんもそこは汲んでくれたようで、試しに出してみます、

ということになりました。



審査の間、入居者様から「変更まだですか?」とご連絡があったようです。

状態は詳しくわかりませんが、変更されることを前提に生活保護を受給していて

区役所の方から変更まだかいと聞かれた、というところかもしれません。

最悪、このまま切り替えしないで進められないかなと管理会社さんも私も思っていたので

この連絡を受けて「やっぱりやらないとダメか・・・」と認識を改めました。



そんなやりとりから2〜3週間は経ったでしょうか。ひょっこりと管理会社さんから

連絡があり「なんと、審査が通りました・・・!」とのこと。えええ、超びっくり!

正直通る気がしないと思っていました。これは嬉しい誤算!



管理会社さん曰く、一度は不承認になったものの(なぜそうなったか不明ですが)

泣きの一回ということで特別に再審査をかけてくださったようです。そして特別に

今回は引き受ける、という結論になった模様。この管理会社さんは契約こそしているけど

ほとんどこちらの保証会社さんは使っていなかったので、取引数を伸ばしたいという

思惑が先方にもあったのではないか、と担当さんは推測していました。



事情はともあれ、とにかく審査に通りましたよー!いやー、本当によかったです。

民法も改正され、連帯保証人という考えが今後はなかなか難しくなってくるところ。

保証会社さんを活用することはより重要になると思います。今回のように難しい

審査になった時に、融通をきかせてくださる保証会社さんは(その分経営リスクを

背負うことになりますが)管理会社さんや大家さんにとっては貴重な存在になることと

思われます。



こういう時、そこそこの規模のある管理会社さんにお願いしていると、今回のような

政治的判断というか大人の事情みたいなことで、思わぬ形で審査OKになったり

することもあるのでしょう。自主管理だと、そこまで担当さんが忖度することは

ないだろうなという気もしますし・・・。費用はかかれど、スケールメリットを

活かすことができる事例ではないかと思った次第です。



何はともあれ、ご対応に尽力いただいた管理会社さん、保証決定をしてくださった

保証会社さん、ありがとうございました。そして入居者さんからの名義の切り替えの

要望にもお応えすることができて、よかったです。



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posted by ひろ* at 09:33 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月30日

明渡訴訟していたお部屋の明渡が完了しました。

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札幌5棟目で明渡訴訟をしていた入居者様、任意の明渡に応じてくださったようです。

管理会社さんから明渡完了の報告をいただきました。問題山積みですが、一歩前進。



3ヶ月以上の滞納が続き、やむなく明渡訴訟に踏み切ったお部屋があります。

滞納がち→3ヶ月滞納→明渡訴訟→破産決定の通知→当方弁護士さんと先方の

司法書士さんにて交渉開始→任意の明渡&分割払いのご提案を先方よりいただく、

というところまで進んでいました。

(前回ブログへのリンクはこちらからどうぞ)



明渡をいただけることを最優先で考えたいと判断し、先方の提案に基本乗っかる方向で

対応をお願いしますと管理会社さんにもお伝えしておりました。弁護士さんもその方が

いいでしょうということでしたので、なおさらです。



余談ですが・・・

私、こちらの入居者様はてっきり自己破産をされたのだと思っていました。

しかし、分割払いのご提案があると言うことは、自己破産ではなく任意整理?



あまりこの辺詳しくなかったので、少しググってみたところ、任意整理、個人再生、

自己破産といくつかの選択肢があるようですね。任意整理だと裁判所を通さずに

債務者と債権者の間で直接話し合う、個人再生は裁判所を通じて債務の減額を行い

残った債務は3年かけて完済する、自己破産は裁判所を通じて債務を免除して貰う

代わりに財産を全て失う、みたいな感じと理解しました。ネットでいくつかの

サイトを見ただけなので、細かい点違っていたらごめんなさい。



今回は裁判所を通じての話ではないので、任意整理に当たるものだったのでしょう。

その気持ちで改めて最初に先方についた司法書士さんから来たFAXを読み返すと

確かに表題は「債務整理開始のお知らせ」となっており、債務の免除といった内容には

なっていないようです。思い込みで勘違いしていたなあ・・・。もっと注意をはらって

物事を考えたり捉えたりしなくてはなりませんね。



本題に戻ります。



弁護士さんと司法書士さんの間で調整した結果、5月の後半で明渡が行われることに

なりました。それに先立ち、動産は入居者様にて撤去されたとのこと。そして立合は

代理人が行うというお話でした。ご本人は入院されていて立会が困難だとのことです。

後日伺ったのですが、持病があり入院は過去にも何回かあったということでした。

病気がちで思うように働けず、家賃が遅れてしまったのだろうか・・・。細かい事情は

わかりませんが、一人の人として入居者様が大事に至らないことをお祈りします。

(債務は別ですけど・・・)



5年くらいお住まいの方ですので、中の状態はどうだろうというのも気がかりでした。

管理会社さんも同じことを気にしてくれていて、代理人さんに確認していただいたところ

「程度は良くないと本人から聞いている」とのこと。原状回復費は覚悟しておくしか

なさそうです。借金もあるのにしんどいなあ。



そしてXデー到来。札幌なので自分で行くわけにもいかず、管理会社さんにお任せして

対応をして貰うことにしました。



後日、管理会社さんからの結果報告。



・鍵は返却された(めでたい!)

・家財は全て出されていた(いいね!)

・室内はヤニ汚れで全て黄色に変色(うーん・・・)

・無断で猫を飼育していた模様、ペット臭がきつい(ペット不可なんですけど・・・)

・猫の引っかき傷が柱や床などに多数あり(だからペット不可・・・)

・階段やドアの塗装剥がれ(どの部屋でも程度の差はあれ長期なら発生している内容)

・ストーブ、ボイラーなど交換が必要そう(ガス会社さん貸与のはずなので相談しよう)

・電気水道が止められているため設備の確認は後日(まあそうなるわな)



ペット臭がきつく、ボードの交換など大規模な工事になることが予想されるそうです。

ペット不可のアパートでペットを飼うのは止めてほしい・・・ほんとに。約束が違う。

きちんと躾ができる人ならいいんですけど、そうでないと猫は本当に糞尿の臭いが

部屋から取れなくなるし、ひっかき傷は作るしで、建物へのダメージが大きいです。

ちゃんと根拠があってルールにしているんだから、ルールは守ってください・・・。



でも、まずは長期化せずに明渡が終わり、動産の撤去の手間もかからなかった、

よかった、と前向きにとらえることにしました。



入居者様は退院後に仕事に就き、分割で払う意思を示しているとのことです。

お身体の状態やこれまでの状況から想像するに、道は険しいような気もしますが

私としては信じて待つことしかできないので、今はそのように。



過去、同様に債務を残して退去された方で、ちゃんと払った方はほぼゼロというのが

現実ではありますが、可能性ゼロではないということで、頑張っていただきたいと

思っています。



でもね・・・私は残念ながら器が小さい男なので・・・

過去に不誠実に踏み倒されたトラブルをまだ根に持っているのです。



私の中では、この件でこちらの入居者様の評価は固まってしまっております。

こういうことを平気でやれる人が、他にも債務がある中、本件に真摯に向き合って

返済してくれるのか?ご本人には大変申し訳ないのですが、こういった前科があるので

分割払いの督促に関しては、厳しめに当たらざるを得ないだろう、と考えています。



一つの出来事で評価が決まり、覆らない。これは相手に対しての評価だけでなく、

相手からの自分の評価も同等です。日々の自分の行動が相手にどう捉えられているか。

難しいですけど、自分なりに気を配っていくしかないなと思っています。

こういった事例を自分にあてはめて考える癖をつけたいと思います。



結局、訴状は出したものの、新コロで裁判が一度も行われることがないまま、明渡に

至りました。これは和解でもなく取り下げってことなのかしら?後で管理会社さんに

扱いについて確認してみようっと。



次は原状回復ですね。きっとすごい額のお見積が届くのでしょう・・・。憂鬱だけど、

これもお仕事です。一日も早く貸せる状態に仕上げて、今回の損失を取り返せるよう

前向きに気持ちを切り替えて動こうと思います。



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posted by ひろ* at 09:56 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月15日

保証会社さんの審査もそんなに甘くない・・・どうする?

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昨日に続いて札幌5棟目のネタです。予備校生なのに妊娠して、予備校を退学して

シングルマザーとして子供を産むので生活保護を受給される方のお話の続報です。



私が親だったらブチ切れてもおかしくないよなと思う話ですが、札幌5棟目に

お住まいになっている入居者様の中に、予備校生の身で妊娠してしまったので、

シングルマザーとして子供を産む決意をされた方がいます。予備校は退学、生活費は

生活保護、という感じです。詳細は過去ブログをご参照。



若いのですから、ちょっと男遊びしたくなることもあるでしょう。ちゃんと避妊せず

ことに及んでしまうこともあるでしょう。結果、できちゃうことも・・・まあそれも

なくはないかなと。でもさ、相手の男が責任を取らないのはいかがなものなのでしょう。

誰だかもわからないくらいに不特定多数とことに及んでいたのか!?恐ろしい。



・・・妄想は置いておいて、とにかく子供を産むということで生活保護を申請する、

という部分については理解しました。生活保護を受けるにあたり、地代証明書を

出してほしいという話だったのですが、契約者名義は親御さんなので地代証明書を

本人名義で出すことができない、でも契約名義を切り替えるなら、保証会社さんの

再審査が必要になるから経費がかかる、ということで色々な手続きが必要な事態に

なっています。



保証会社さんの切替や契約名義の切替に必要な書類を郵送するも、なかなか返事が来ず

結局書類のやり取りに2ヶ月かかるという・・・。成人式で実家に戻っていたとか、

母親のところに届くと勘違いしていたとか(でもこの物件、ドアポストだから普通に

考えれば気が付くはずなんですけど・・・)、いろいろ言っていたらしいのですが、

この辺のルーズさが今の状態を作り出しているような気がしてなりません(汗)



ようやく書類が届いたと思ったら、今度は先方の身分証明書が何も入っておらず、

免許もないからマイナンバーカードを取ってこなくちゃいけない、でも混雑していて

カード発行までに2ヶ月かかるとか、とにかく時間がかかってます。



滞納していたら一も二もなく追い出していたところですが、滞納もないし、今退去に

なったとしても、新コロの関係で客付は厳しいでしょう。じっくり待つことにしました。



そしてようやくマイナンバーカードが届いたのがGWのちょっと前。

ようやくこれで保証会社さんの審査がかけられます。お申し出があってから実に

4ヶ月以上が経過しています。なんなんでしょう、このスローな手続きは。頭が痛い。



そして保証会社さんの審査に入りましたが・・・2社申し込んで2社とも「否決」!

生活保護でNGが出るって、滞納歴があったということなのでしょう。そういえば

管理会社さんも「滞納しがちで現在無職であろう方が保証会社の審査をすんなりと

通るとは思えない」という旨の発言をされていました。やっぱりだらしないんだな、

この方。



管理会社さんはダメ元であと1社申し込んでみますと言ってくださいましたが、

恐らく保証会社さんの中でも一番審査が緩いであろう某大日本安全(仮)さんですら

審査落ちになってしまったので、厳しいでしょう。保証会社さんの審査に通らない、

ということを受けて、どう対応するかを考える必要があります。



管理会社さんからは、親御さんを連帯保証人として契約名義を娘さんに変更するか、

保証会社さんの審査が通らないことから、契約名義の変更を突っぱねるかの2択だと

説明を受けました。



前者の場合、滞納リスクが発生します。

後者の場合、入居者様が生活保護を受給できず、退去リスクが発生します。



今は新コロのせいで入居付も鈍く、単身物件は実家に帰るなどの理由で退去が発生する

可能性が比較的高いです。そんなご時世なので、ここで契約解除になる可能性がある

行動をとるのはあまり得策ではないかな、と。管理会社さんも同意見でしたので、

保証会社さんの審査に通過しなくても、このまま入居継続と言うことになりそうです。

生活保護だから、家賃の支払の原資がないということはないはずですし・・・。



ということで、先行き不安な彼女の人生に幸あらんことを。あと滞納はしないでね!



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posted by ひろ* at 07:31 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月14日

自己破産した入居者さんの代理人からようやく返事が来た。

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札幌5棟目で進んでいる明渡訴訟の件、相手から和解を希望する旨の連絡がありました。

さっさと明渡させるのが一番良いと思うので、早くそこまで持っていきたいです。



札幌5棟目では1部屋滞納による明渡訴訟を行っていますが、その最中に自己破産を

してくれちゃいました
。債権者としてはたまったものではありません。



これで困るのは、自己破産した後も賃貸借契約が自動で解除されるわけではないから、

明渡訴訟は継続しなくてはならないこと、そして明渡が済むまで滞納家賃がグイグイと

積み重なっていくことです。泣きっ面に蜂とはまさにこのこと。



自己破産した時点までの債務は実質的にチャラになるでしょうから、過去の滞納分は

もはや請求のしようがなく、諦めるしかありません。そして今も契約が継続している以上

またいちから債務は積みあがっている状態なのですから、先方としても一刻も早く

契約解除した方がお得だと思うのですけどね・・。。



そう思っているのに、こちらの弁護士さんから先方の自己破産の担当をされている

司法書士さんに連絡をしても、なしのつぶて。どうなってるのよ、ほんと。連絡くらい

よこしなさいよ、という感じです。



じゃあ粛々と裁判を続けましょうか、ということにしたくても、新コロのせいで裁判所も

止まってしまっている状態と弁護士さんから報告を受けている状態なので、それも

ままならない状況です。ああもう、八方ふさがりって感じ。



考えるとイラっとしちゃうので、考えるのを止めよう。考えなければ心穏やかに

いられるから。そんな感じで逃避しておりました(笑)



事態が動いたのは数日前。先方の代理人である司法書士さんから返答がありました。

管理会社さんから返信のあったFAXを見せて貰いましたが、小難しい法律用語を使い

私が把握していない訴状の条文に対して認めるとか争うとか書いてあります。



今時FAX使ってるのは不動産屋さんと銀行さんだけだと思ってましたが、ここにも

FAX使う業界があったか・・・というどうでもいい感想を持ったのは内緒。



その内容によると、先方は和解を希望されているとのこと。明渡をする意思、および

滞納家賃を分割で払う意思があり、その提案をするつもりだという内容でした。

弁護士さんおよび管理会社さんのご意見としては、こちらは債権があるのだから、

裁判は裁判でまだ取り下げは行わず、明渡を迅速に薦めるのが良いのではないか、

分割払いの条件を聞いた上で和解するかを決めればいいと思う、というご意見です。



私としては、とにかくさっさと明渡を済ませて、次の募集ができる状態にしたいのと

これ以上無駄な売掛金が蓄積されるのを防ぎたい、という気持ちがあります。

その観点から、ご提案いただいた内容に賛成と思いました。



管理会社さんには、いただいた方針で進めてくださいと返答。変なのに関わってると

こっちの運気も悪くなります。管理会社さんの負担も大きくなるので、早々に明渡を

していただきたいと思っています。



今はひとまず、先方からの返答があったことを喜びましょうか・・・。今まで返答なしで

放置されていたのに比べれば幾分マシです。さっさと明渡、並行して分割払いの条件を

確認して、それを確約した状態で明渡が実行されるのがいいかなと。まあ分割払いの

ご提案を受けたところで、本人がどうせその通りに払わないというオチになるのだと

思いますけどね・・・。



さっさと解決しますように。



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