2017年03月05日

ガス会社さんとの交渉が成立し、共用部のバリューアップに着手可能になる。

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札幌5棟目のプロパンガスの会社さんとの交渉ごとが少し進んできたようです。

ようやく具体的な金額が出た、と管理会社さんより報告がありました。



前にブログに書きました通り、プロパンガス会社さんの変更を検討しておりました

方針を切り替え、今のガス会社さんに協賛金の形で何かしら依頼するということで

動き始めております。得られたお金を用いて、TVドアホンなど既存のお客様の満足度を

上げていくことを考えようとしております。建物の付加価値を向上させるのは、

先はどうなるかわからないとはいえ、悪いことではないと思っています。



現在供給してくださっているガス会社さんは、残念ながら動きがあまり良くないです。

10月に購入して、3月になったのにまだ進展なしという。まあもちろん、こちらの

進め方が「切替前提」だったところを、途中から「今のガス会社さんから協賛金」に

切り替えた、というところがあり、交渉開始が遅れたというのも一つの原因ですが。

ただ、それを差し引いても回答がとても遅いのは否めません。



管理会社の担当さんからは、たまにこの件に関して報告は来ておりました。

既存のガス会社さんにのらりくらりとかわされているいる状況、ようやく戸あたり

ゼロではない回答が引き出せそうな雰囲気になってきた状況、そこから上の稟議云々で

なかなか進展しないので、少し強めに言ってみようと思うといった状況・・・。

とりあえず、このガス会社さんに次にどこかの物件のガス供給を任せようという判断は

できないなあと思います。スピードって大事だと思いますから。



札幌タイムだと思って、ゆったりと構えるしかないねーと割り切ってから数ヶ月。

先日、ようやくガス会社さんから回答があったと管理会社さんから連絡がありました。

結果として、全戸をTVドアホンに変更することも可能じゃないか?と思えるくらいの

協賛金を出していただけることになりました。



このお金は入居者様や建物に還元できるように利用するつもりです。

ガス会社さんが経費として出してくれたわけだから、それはガスの売上にも貢献できる

内容に対して使うべきです。共用部の照明を増やすとか、TVドアホンにするとか、

共用部の再塗装とか、駐輪場の整備とか。このお金を別の形に転用してはいけません。

それは協賛という趣旨から外れてしまいます。



どういった形で使うのが一番良いか、管理会社さんとも相談して決めたいと思います。

どうせなら一番効果が高い形で使いたいものだと思いますから。



春に向けて、この物件も少し考えなくてはならないことが出てきました。

冬の間募集できずにいた駐車場を、外貸しに向けてどう募集していくか。

協賛金を得られたので、そのお金をどう建物に反映させていくか。

管理会社変更に伴い、保証会社の契約を引き継げなかった人に対する再契約手続。

ケーブルテレビを建物に通してアンテナ不要にする話。

その他、入居者様との兼ね合いで保留になっている話がいくつか。



所有した物件のバリューアップを行い、収益の最大化を進める。オーナーが一方的に

搾取する形ではなく、オーナーも管理会社さんも関連業者さんも入居者さんも皆が

ハッピーになれる形での最大化。入居者様には気持ちよく長く住んでもらえるように、

管理会社さんや関連業者さん(今回ならガス会社さん)は稼働率向上による手数料や

販売収入の最大化、オーナーも稼働率向上や家賃アップによる収益力の向上。



そんな良いスパイラルを作っていけるように、いろいろと知恵を絞ること。

私も決して優秀なタイプではないので、時にはバランスを維持しているつもりで

全然維持できていないこともあるかもしれません。ただ、意識としてそういう気持ちは

持ち続けたいと思う次第です。



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posted by ひろ* at 11:35 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月03日

初の退去予告が入ってしまい、どう募集するか管理会社さんと検討。

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この繁忙期に入る前には退去がちらほらあったのですが、繁忙期中は一つも退去がなく

調子いいなあと思っていました・・・が・・・来てしまいましたよ、退去。札幌5棟目。

満室が崩れ、初めての募集がスタートします。



札幌5棟目は満室で購入し、購入から半年くらい無風状態となっておりました。

ここまで退去予告もなく、素晴らしい滑り出しだったのですが、とうとう退去発生です。

しかも時期が悪く、3月末退去。繁忙期を完全に外してしまいます。原状回復もおそらく

必要でしょうから、たぶん退去時期を早めるなどあがいても、繁忙期には間に合わず。

そもそも理由が「転勤」であるため、時期をずらすのが無理かなと思っています。



退去予告時に管理会社さんが「不便なところはありましたか」とヒアリングをしてくれて

いるようで、メールに「キッチン上に換気扇がないのが不便だった」とありました。

確かあの物件、構造上キッチン上につけられないんですよね・・・換気扇。私もまだ

中は見たことはないですが、間取り図や類似物件の写真から想像はつきます。



現在の家賃はちょっと安めなのですが、管理会社さん的にはこれで相場とのこと。

前の管理会社さんへのヒアリングもしてくれていて、繁忙期以外の引合はこの家賃でも

弱く苦戦したということでした。その上で敷金礼金も0が望ましい、と。

生活保護以下の低所得層が狙いになる、という見解でした。



まああれだ、生活保護の方がまじめに働いている人より裕福な生活をしているという

札幌市の現状に関しては思うところもあるわけですが、そこにはここでは触れません。



私の実績で言えば、もっと家賃は取れると思っています。札幌3棟目は札幌5棟目より

しょぼいスペックなのですが、それでも家賃は札幌5棟目より3000円〜5000円

上乗せで勝負できております。そこには「どんな人でも応相談」という超ゆるゆるな

審査姿勢が浸透しているから、というところはあるのですが・・・。



札幌5棟目はまだ「超ゆるゆる」を発動すべきなのか否かもわかりません。

募集してみて引合がいまいちだったら考えますが、とりあえず今は普通に募集して

感触をつかむことが先かなと考えております。



家賃を上げようと考えたときに何ができるか。管理会社の担当さんとメッセンジャーで

少しやり取りをして相談しました。



基本的には、このスペックだと家賃を上げようとしたら何かしらのバリューアップは

必要になるだろうということ、一番狙いやすいのはP込である程度のお値打ち価格で

探している人だろうということが前提にあります。そのあたりの条件からすると、

前回の募集家賃が妥当なのではないかというところでした。



ただ、あえてそれをわかりつつ、しばらくは反応を見るということと割り切って

少し高めに募集をかけることはありじゃないか、と。



ポータルサイトの検索条件ってだいたい5000円単位で刻まれています。

家賃41000円+管理費1000円より、家賃40000円+管理費2000円の方が

検索に引っかかりやすいというテクニックもあります。

それをあえて使わず、1ランク上の検索条件でしか出てこないようにした場合には

反響がどのくらい減るのかをまずはリサーチしてみるのも一案です、とのことでした。



どうせ3月末まで内見できないのは目に見えています。だったら、3月中はいろいろな

ことを試して、相場観を探ることに徹してもいいと思いました。ということで、

しばらく家賃をあえて高めにして募集をかけてみよう、ということで合意。

その代わり、初期費用は安く抑えることとしました。



こちらの管理会社さん、事前に募集条件を細かくヒアリングをしてきてくれます。

家賃交渉幅、フリーレント有無、短期契約有無、保証会社利用の方針などなど。

事前にこの辺を細かく聞いてくれるところって、今まではありませんでした。

質問量が多いので回答するのに腰を据えて「うし、やるか」となるまで動けないという

副作用はありますが、オーナーの代理という意味ではこうして細かい意志を代弁して

くれる体制が整っているのは良いと感じた次第です。



質問内容も踏み込んでおり、ペット可否を単純に問うだけではなく、多頭飼いや

大型などについてはどうするか、といったことも確認いただきました。確かに、

多頭飼いはけっこう問い合わせあります。受ける人が少ないのでしょう。



短期契約や保証会社さんの審査がうまくいかなかった時の対応、生活保護の扱い、

高齢者や子供の扱いなど、いろいろな質問が出ましたが、おおむね私が普段対応している

内容に近い案が最初に出てきていたので、いい感じだなと思いました。



3月は様子見の期間。4月以降、力を込めて募集したいと思います。

たぶん札幌6棟目も同じタイミングでの仕上がりになりそうなので、4月はその2棟が

重点管理になるだろうと思います。必然的に、3月中に札幌3棟目と仙台1棟目は

決めておかなくちゃですね。頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月23日

思ったように改革が進まない札幌5棟目。

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購入後、さほど手間もかからず優秀な親孝行息子になっている札幌5棟目について

たまにはブログでも触れておこうかな、といったところで。



昨年の10月に購入して約4ヶ月が経過しました。毎月の家賃支払が若干遅れている人が

1〜2名ほどいらっしゃるものの、それ以外は特に騒音とか苦情もなく、いたって平和。

退去予告もなく、この家賃帯ならもっといろいろあると思っていましたが、思った以上に

平和でびっくりするくらいの札幌5棟目です。



管理会社さんの引き継ぎがよかったという面もおそらくあるのだろうとは思いますし

元々の入居審査が厳しかったという側面もあるのかもしれません。こういう結果を見ると

今の私の物件でやってる「ゆるゆる審査」「どんな属性も拒まず」ってやり方は本当に

いいものなのか、という疑問を抱いてしまいます^^;

緩くすべき物件とそうでない物件を使い分けることが肝要かなと思いました。



そんな札幌5棟目で、喫緊ではないけどどこかでやらなきゃと思っている課題について

その一覧と現在の進捗とかを書いてみたいと思います。



まず、購入前にできればやりたいと思っていたガス会社さんの切り替えについて。

ここは管理会社さんともやった方がいいねと合意し、やってくれる業者さんがないか

ヒアリングをかけているところでした。しかし、現在のところの進捗をうかがうと、

どうもあまりうまく話が進んでいないようです。



理由として、現在のガス供給会社さんが切替時に無理難題を吹っかけてくるということで

有名な業者さんらしく、各社さんとも保守的なサービスしか打ち出せないらいしのです。

ガス会社さんは切替の際にプロパン設備の貸与契約をガス会社さん同士で締結して

供給先を変更するとのことですが、その金額をいくらに設定されるかがわからないので

その費用がわからない状態で気軽に好条件を出すことができない、と。



管理会社さんからそう聞かされ、路線変更することにしました。今のガス会社さんに

ガス供給先を変更することを考えているので、それに対してどのくらいサービスを

して引き留めてくれるか、という形の交渉に切り替えました。



ここで協賛金を多少でも得られれば、その費用を使ってTVドアホンへの変更だとか

共用部の塗装だとかに力を注ぎ、入居者様の満足度を向上させて長期入居につなげる

施策にお金を使うことができます。今の良い感じの入居者様にこのままお住まいに

なっていただくために、ちゃんとお金を物件にかけていきたいと思っています。



現時点でガス会社さんからの回答は来ていないものの、一応協賛金を出すこと自体は

許容してもらえそうな雰囲気だという話を管理会社さんからいただいております。

交渉がまとまり次第、次の行動につなげていきたいと思います。



それから駐車場の外貸しについて。札幌5棟目は6台の駐車場がありますが、そのうち

3台は空車になっています。これまたもったいない。16世帯あって3台しか車が

おかれていないなら、そもそも物件内でのニーズがないということになります。

それであれば、外に貸してお金にしていきたいと考えるのは必然です。



他の物件では、駐車場募集ののぼりをつけて借りてくれる人を募集しましたが、

この効果はてきめんで、1ヶ月もすると借りてくれる人が見つかります。同じことを

札幌5棟目でもやりたいと管理会社さんに伝えました。しかし、管理会社さんとしては

「冬はのぼりが雪に埋もれてしまうから、春になってからでいいのでは?」と。



一日も早く満車にしたい気持ちは正直なところありますが、そうは言っても確かに

雪でのぼりが埋もれて意味がないのであれば、無理にやる必要もないですね・・・。

何か他に方法はないかと考えましたが、難しそうなので春までおとなしく待つことに。



それと、館名の変更。私は基本的に購入した物件ではほぼ必ず館名の変更をするように

しているのですが、今回の物件ではそれがちょっと難航しそうなのです。理由としては

古株の入居者様が館名変更に反対しているためです。



確かに、入居されている側からすれば、大家の都合で物件名がコロコロ変わったら

面白くないだろうとは思います。手続きとかもあるでしょうし、面倒だというのは

理解できます。



これまでは特に入居者様のご意見等聞くこともなく、こちらが一方的に通知をして

変更していたのですが、今回は管理会社さんが全戸回ってご挨拶しつつ、館名の変更が

近々あるかもしれないということを伝えて回りました。その時に、その古株の方が

館名変更に対してご意見をおっしゃってくださった、という具合です。



それ以外にも、その方はいろいろと思うところがあったようで、管理会社さんとしては

少し時間をおいてその入居者様と関係を作ってから動いた方がいいかも、というご意見。

特に館名変更は急ぐ話題ではないので、それでいいですということで管理会社さんに

タイミングを一任することにしました。こんなことで入居者様の満足度が下がって、

退去につながる方がよほど損失です。



あと、同じ方からゴミステーションの場所についてのご意見も頂戴しました。

今はゴミステーションが物件の共用部に置いてあり、通行するのに狭くなりがちだから

外の駐車場部分にこれを出せないか、と。前の管理会社さん時代からずっと伝えて

いるけれども、ちっとも実現されなくて不満だったようです。



確かに入口が狭いのはわかります。でも、オーナー側の立場になって考えると、

本来収益化されて家賃をもらえる場所に、収益を捨てて設備を移動させるのは

勇気がいる話だなとも思うのです。お金を優先しすぎることはよくないのですが、

私も借入の返済がある身です。顧客満足度と収益のバランスは考えなくてはなりません。

ここまで満室で推移していることを考慮すると、必須の対応ではないのではないか?

と感じられてしまいます。



どうしても移動ということになれば、ゴミステーションだけでなく駐輪場も整備して

全て移動して共用部はすっきりさせる、ということにしたいところですが・・・。



管理会社さんとこの件も相談して、いったんは保留ということでよいのではないか、

ということになりました。再度の要望があるとか、やらないと出ていくとか、

そういった状況になるまではそっとしておこう、的な。



4ヶ月保有して、上記くらいしか出てこないという平和な札幌5棟目。

このまま平和な状態が続くことを切に希望する次第です。

そして雪が解けたら駐車場を募集して、さらなる収益力強化を!



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月18日

管理変更に伴う軽いゴチャゴチャが発生しました。

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札幌5棟目、過渡期なのでちょっとした混乱がありました。管理変更をしている最中の

過渡期だから、そりゃあそういうこともあります。当然ですね。



たいした話じゃないんですけど、混乱とお書いたのは管理変更時の送金の関係です。

管理変更って普通は時間をかけて行うものと思っています。現に、札幌1棟目と

札幌3棟目の管理変更は2ヶ月弱をかけて引き継いでいます。しかし札幌5棟目は

融資が決まり決済をした時に管理変更しているため、長い時間は取れませんでした。



売買の時に仲介をしていただいた業者さんでの購入ですから、ある程度の情報は

保持してます。そういう意味では、時間が短かった割にはかなりスムーズにいったと

思っています。ただまあ、そうもいかない部分は当然ながらありまして、その一つが

今回あった送金に関しての微妙な行き違いでした。



売買の時に、前管理会社さんにある程度振り込まれると思われるので、その分については

前管理会社さんから直接送金してもらうということでお話がついておりました。

ただ、具体的にどういった手段でというところまでは特に会話しておらず・・・。



最初に新管理会社さんからの送金明細が送られてました。そこには数部屋の入金だけで

残りのお部屋は「滞納」と書かれていました。ただ、それは別に本当に滞納ではなく

新管理会社さんに送金された分の情報が把握できていないことや、システムの処理上

どうしてもそう出てしまうというだけ。頭でわかっていても、75%が滞納となってる

送金明細を見ると、なんとなく心がざわつきます(苦笑)



新管理会社さんから前管理会社さんに、前管理会社さんに入金された送金一覧の請求を

していただいておりますが、なかなか情報が出てこないということでした。引き続き、

情報の把握を行ってもらったところ、中旬くらいにならないとまとまらないのだとか。

うーん、やっぱり管理会社さんを変えて正解でした。前管理会社さん、仕事が遅い!



それからしばらく経過し、ある日急に義母から「送金明細が届きました」と連絡が。

え、予告なしで前管理会社さんにも連絡なしで、いきなり送金ですか!?おいおい〜。

義母が2枚の送金明細を照合してみたところ、1部屋送金されていない部屋があると

連絡してきてくれました。いやほんと、頼りになります。うちの義母。



管理会社さんに送金明細を送り、不足している部屋の確認を依頼しました。

すぐに調べてくださいましたところ、今回の送金には保証会社からの送金分のみを

含めていたとのこと。今回不足していたお部屋は入金自体はされているそうです。

えー、まったく意味が分かりません。入金があったのに送金しないってどういうこと?

しかも管理変更かけられているのに、なぜそちらの手元に保持するのでしょうか?

頭の上にでっかいクエスチョンマークしか浮かびません。



ひとまず、管理会社さん経由で来月送金されるということで落ち着きましたが、

やっぱり前管理会社さんのままだったらストレスかかってただろうなあ・・・。

売買の時に管理条件を外すよう尽力いただいた新管理会社さんに感謝です。



というわけで、滞納ゼロで順調な発進をした札幌5棟目。

この調子でしっかり稼いでいただきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月14日

購入から1ヶ月経過した札幌5棟目の状況。

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風邪が一向に治らず、夫婦でゲホゲホやってます。そういう状況の中で、仮に私が

仕事を休んだとしても、不動産はきっちり稼いでくれているからありがたいですね。

しかし体調があまりよくないので、ブログはちょっと短めモードです。すみません。



そんな前置きをしつつ、先月購入した札幌5棟目について、少しずつ入居者様の内容が

見えてきたということで、少し前に管理会社さんより電話にて報告がありました。



全てのお部屋に対して管理変更通知、オーナー変更通知を投函し、告知は済んだ模様。

前管理会社さんより「一名だけいろいろなことを言う方がいる」ということを引継時に

伝えられていたということですが、その方から早速お電話が来たとのことです。

家賃の振込先がどうだとか、挨拶に来ないのかとか、そんなお話だったようです。

一度顔を出してご挨拶してくる、ということを管理会社さんは仰ってくださいました。

大切なお客様ですので、支障のない範囲でリクエストに応じていただければ、と。



円滑に管理の移行を進めることを優先したいという管理会社さんのご意向もありまして

物件名変更についてはもう少し先にすることにしました。管理会社さんにタイミングを

いつにしたいか聞かれたので、いつでもいいですよと伝えた次第です。まず最初に

行うべきは、スムーズな管理移行だと思っていますので、それを妨げる要因については

できるだけ後ろ倒しにした方がいいはずです。



物件看板のデザインをデザイナーさんに対して依頼しておりますが、そちらの時期も

それにあわせて後ろ倒しにしておかないと・・・。看板だけ先にできてしまっても

交換できないなら意味がありませんので。



1回目の家賃ですが、管理会社さんに振り込まれた分については無事に送金されて

口座に残高が増えました。ただ、前管理会社さんに振り込んだ方も結構な人数に

のぼってしまい、そちらからの入金の確認ができておりません。新管理会社さんも

まだその内容を把握できていないそうです。なぜなら前管理会社さんが送金一覧を

出してきてくれないから。



今月に限り、こういった事態は予想しており、売買の担当者の方から説明を受けて

前管理会社さんより直接送金するということで話は理解しておりました。しかし、

「いつ送金される」ということは確認していなかったので、送金の時期が不明です。

もし送金が間に合わないようなら、お金を事前に口座に入れておかないとです。

管理会社さんもタイミングと入金一覧について情報収集していただけるとのこと。

助かります。



あとはガス会社切り替えについても中間報告をいただきました。



ガス会社さんに対して、切り替え時のサービスを使って最低限どこまでやってほしいか

確認がありましたので、共用部を明るい雰囲気にすることや、各部屋にTVドアホンを

つけることなどを希望していると伝えました。あと、入居者様のガス代は最悪でも

現状維持としてほしいし、できれば下げてほしいということも伝えました。



現在、いくつかの業者さんに提案依頼をしており、前向きな返事を貰っているところも

あるにはあるということです。ただ、切替元のガス会社さんがちょっと対応が微妙で、

ともすれば遅延行為とみられかねないようなことをしてくるらしく、あまり切替を

やりたくなさそうな業者さんもいるのだとか。



私の要求レベルが明確になったので、もう一度提案を促してくる、ということでした。

大変ありがたいです。



管理担当の方とも直接会ってお話をしたいところなのですが、今月は週末が完全に

埋まってしまっており、行くタイミングを持つことができそうにありません。

サラリーマンのお仕事もけっこうギューギューで、休むのもちょっときつい感じです。

いつ行けるか・・・本格的に雪が積もる前が良かったのですが、この調子だと真冬に

行かざるを得ないかなあという感じになってきました。ま、それもまた仕方ないかな。



多少の問題はあれど、おおむね引継は順調に進んでいる印象を受けました。

引き続きよろしくお願いいたします!

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする