2017年11月01日

札幌築古単身物件の募集条件を変更する。

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やっぱり札幌って、選ぶ物件によっては楽じゃない市場だよなあ、と思います。

というわけで(?)札幌5棟目の募集条件を変更しました。



札幌5棟目で退去が発生したのが9月半ば。1ヶ月半ほど空室が続いたことになります。

ありふれたロフト付き1R物件なので、募集は決して楽ではありません。しかも今の時期

あまり人も動いておりませんし・・・。ヒアリングしていただいた結果、札幌5棟目の

ロフト付き1Rに相当する条件で探しているお客様は、1週間に2〜3人しかいない、

と言っている店舗さんもおりました。



このスペックだと広告料も相対的に厳しくなります。

札幌の仲介業者さんは、一回の取引で8万以上は稼ぎたいと考えております。

家賃5万円のお部屋なら2ヶ月でいいけど、家賃3万円のお部屋なら3ヶ月、

家賃2万円のお部屋なら4ヶ月、みたいな感じにしないと、引合が悪くなります。

だから札幌ではファミリー物件の方が儲かる、と思っています。



今回の物件でも広告料は3ヶ月つけました。他方、ファミリー物件である札幌6棟目や

札幌7棟目は2ヶ月でも十分客付できております。家賃が高い方が相対的に修繕費の

比率が低くなる(家賃2万のお部屋で換気扇が壊れると家賃1ヶ月分ぶっ飛びますが、

家賃6万の部屋なら家賃の33%で修繕できたということになります)ので、札幌では

基本的にファミリー物件を購入すべき、と私自身は考えています。

※ただしファミリー物件だと原状回復の費用は重たいので、そこでやられる恐れあり。



じゃあなんで札幌5棟目を買ったのよと問われると、利回りが高かったから経費が

かかっても実質利回りを期待する基準で維持できると思ったことと、30平米以上の

メゾネット間取りが半分あったから、広い部屋だと競争力が保てると思ったためです。

ある意味目論見が当たり、保有1年経過しましたがメゾネットの間取りは空きが出ず

1Rばかり入れ替わっております。

あとは金融機関さんとの初取引ができそうだったから、というのもありますね。



さて、それはそれとして・・・

空いてしまっている以上、とりあえずお部屋を埋めることを考えなくてはなりません。

管理会社さんと会話した中で「初期費用を軽減する」という手を使ってはどうか、

というご提案をうけました。



賃貸契約の初期費用は以下の項目から成り立っています。

・敷金

・礼金

・仲介手数料

・火災保険料

・初月家賃

・保証会社費用(利用する場合のみ)

・鍵交換料(交換する場合のみ)

・退去時清掃料



家賃が安い物件に住もうとする人は、得てして初期費用もさほどありません。

そういう方に響くよう、初期費用をとにかくかからない形にする、というものです。



まあでも、既に敷金と礼金はゼロ円だし、初月家賃もだいたいフリーレントの

交渉が来てしまい、OKしちゃうからあまり関係ないんですよねー^^;

ついでに、札幌は競争が激しく、仲介業者さんは入居者様から仲介手数料を取れないので

これもどっちみちゼロ。そうなると、実質的に必ずかかるものでゼロ対象になるのは

火災保険くらいなんです。火災保険は1万円台なので、まあもうここまできたら誤差。

とはいえ、2万円台の家賃の物件だとそれなりに痛いんですけどね。

あと、退去時清掃料は退去時に貰うという話にすればいいと思います。



ということを考えると、オールゼロで募集して早く決まるなら、とっととオールゼロで

動いてしまった方がいいだろう、ということになります。というわけで、その条件で

募集してください、ということを管理会社さんに伝えました。



こうやってみると、札幌の安い単身物件、終わってますねえ^^;

勿論、新築とか築浅なら話は別ですけど、築古の単身はやっぱり楽じゃないです。

よほど立地がいいとか、間取りに優位性があるとかでもないなら、あまりお勧めは

できないなあと思います。築古物件を低利回りで買ったりしちゃうと、後々の運営が

きついと思いますので、運営費の面をよくよく検討しないとですね。



条件変更なども行いました。早く決まってくれますように。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月10日

ロフト物件の思わぬ落とし穴。

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ロフトってそんな罠があったんですね・・・というお話です。

常識だったらすみません。私、ロフト物件をあまりいっぱい持っていないもので。



札幌5棟目の退去したお部屋の原状回復の打ち合わせを管理会社さんとメッセンジャーで

行い、修繕の内容を確定させました。その際に、コストダウンのために照明器具は私が

個人で発注し、管理会社さんに施主支給の形をとることにしました。



私、お部屋はできるだけ暖色系がいいかなと思っているのと、光の色味がまじりあうのが

あまり好きではないのとで、照明は基本的に電球色でそろえるようにしております。

今回もそのつもりで楽天をあれこれ調べておりました。



その時、シーリングファンが目に留まったんです。

あ、これいいな、と。空気を循環してくれるし、ロフト物件で天井が高いからきっと

内見者に良い印象を与えるだろう、と思いました。



管理会社さんに相談して、客付にもおそらく有効だろうという意見をいただいたので

今回のお部屋はシーリングファンを使ってみることにしました。



で、コストアップした分を何とか吸収したいなと思い、シーリングファンに設置する

電球を蛍光灯やLEDではなく白熱電球にしようと考えたのです。あくまで内見用であり

入居後に切れたら入居者様が自身で交換する形でいいんじゃないか、と。



白熱電球だと4個設置しても100円で済みますが、蛍光管だと4個で3000円から

4000円くらいは覚悟しておかないといけないでしょう。このコストを落とすことで

その差額を照明器具のアップグレードにあてがおうと思ったわけです。



で、手配して管理会社さんに報告したところ、なぜか念押しをされるんです。

「電球だと寿命が短いと思いますが、よろしいですか?」と。

え、だってそれって入居される方が実費で対応してくれればいいんじゃないですか?

なんで私にそんなに念入りに確認するんですか?



「ロフトの電球は入居者様自身で交換できないので、交換の都度作業費が発生して

 その分はオーナー負担になります」



 ナ ナンダッテー!!
 Ω ΩΩ



・・・入居者様の利便性を損なうようなコストダウンはダメってことですね^^;

けちくさいことを考えて入居される方にしわ寄せを食らわせるようなことを考えると

自分にその分返ってきてしまうのだな、なんて思いました。



他の管理会社さんがその辺をどうしているかは私にもわからないのですが、少なくとも

そういう判断をする管理会社さんもあるようです。ロフト物件の思わぬ罠でした・・・。



その後、管理担当者さんに急遽動いてもらい、ヤ〇ダ電機にて電球を購入していただき

無事に施主支給は間に合いました。



ロフト物件をお持ちの皆様は電球交換をどのように対応されていますか?



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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(3) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月15日

原状回復の見積にもその会社さんの特色が出る。

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札幌5棟目の空室の原状回復見積をしています。相変わらず家賃25000円しか

取れないお部屋にしては回復すべき内容が多く、苦慮しております。



今回、管理会社さんの許可を得て、試しに相見積をしてみることにしました。

どこで対応しても原状回復すべき項目が多いのであれば、この物件はそういうものだと

納得できるかなと思った、というのもあるし、単純にコストが安くなるものなのかを

検討してみたいというのもありました。



あまりいっぱい出すとわけがわからなくなるので、管理会社さん以外にもう1社だけ

相見積の依頼をしました。こちらは他の大家さんのところでも面白いリフォームをして

客付している実績のある会社さんです。



両社の見積を比較してみましたが、見積自体は管理会社さんの方が安かったです。

面白いなと思ったのは、見積時に何に重点を置いているか、という姿勢が何となく

見えてきたこと。



管理会社さんの見積は、けっこう細かくチェックしている印象を受けました。

換気扇から異音がするとか、キッチンの混合栓から水漏れがあるとか。

そういうところをきっちり見積しており、たぶん管理する側の目線に立って、

入居者様との設備トラブルがないようにしているのだろうと思いました。



相見積を依頼して会社さんは、基本的には客付をしている業者さんです。

見積の内容にもそれが表れていて、腰壁のクロスを張るとか、ハンガーパイプを

設置して収納を増やすとか、そういうパッと見て入居者様の目を惹く内容が多く

含まれていたように感じました。



この辺の特性を覚えておくと、今後何を重視して修繕するかと考え、戦略的にどの会社に

依頼するかを考えることができそうです。



ただ、両社ともけっこう似通った金額(若干管理会社さんの方が安い)だったので、

やっぱりこの部屋はこのくらいかかるものなんだな、ということは理解できました。

うーん、家賃安い割に原状回復の費用が重いってのは、あまり面白くないですね。

とはいえ、単身にしては出入りが少ない物件なので、今のところは順調にお金を稼いで

くれております。ありがたいことです。



どちらかの見積を単純に採用するというよりは、両方の良いところを組み合わせて

見積項目を洗い直し、その上でどちらかの業者さんに発注することにしようと思います。

もし相見積先に発注するなら、設備不具合も含めた見積を出して貰うことになりますし

管理会社さんであれば、客付するのに面白い設備なんかを安く導入できるか確認するし、

そういった感じで似たような見積項目にして、あとは費用を比較して・・・かなと。



でも、とっとと原状回復することも大事なので、あまりこだわりすぎずに早めに決めて

早めに工事に着手して貰うことも重視しようと思います。私が相見積を取っていたせいで

原状回復になかなか着手できないという状況になっています。のんびりしていては

機会損失になってしまいます。



結局、私が自分でいろいろ予定を入れてしまうがために、この辺の見積対応などに

しわ寄せが来ちゃうんですよねえ。今月、金消1件、決済2件、決算対応に加えて

銀行さんの反応次第で買付入れてみようかと思っている案件の事業計画書作成2件、

勉強会主催1件、内覧会主催3件、慰安旅行企画1件、入籍記念日のディナー調整等

あるうえ、サラリーマンの仕事も当然のように入ってきます。おかげで日々の業務が

ちっとも進まないというジレンマを抱えております・・・。

予定を入れすぎず、負荷をもっと下げるように自分を律しないとダメですね。



ともあれ、見積問題は早急に解決させ、次に進んでいきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月06日

退去したお部屋の現状回復のお見積が届きました。

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札幌5棟目で先日退去がありました。そちらの原状回復のお見積が出てきたので、

内容を確認しているところです。



退去予告をいただいていたお部屋の退去が完了したということで、管理会社さんから

原状回復のお見積が届きました。こちらの管理会社さん、コストが非常に明瞭でして

「提携業者さんにしてもらった見積+手数料(固定のパーセンテージ)という形で

出てきます。業者さんの取り分と、自分たちでのっけてる分とが明確で、これはこれで

見せ方として面白いなあと思っています。変なボッタクリはしないよということが

わかるので、初心者の方は逆に安心できるんじゃないかな?なんて。



前回の時は、家賃の割に原状回復コストが大きかったのと、私自身まだ内装を見たことが

なかった(満室で購入して初めての退去だったんです)ため、部屋のイメージが写真のみ

だと描けませんでした。結果、見積や補修箇所が妥当なのかどうかがよくわからなく

なってしまいました。



そこで、実際に自分で現地に行き、管理会社さんと一緒に見積を見ながら話し合って

ある程度やらなくていいところを下げる、ということをしたりしました。旅費も

かかりましたが、ちゃんとそこまでやってよかったと思います。



今回のお部屋は前回よりさらに劣化が進んでいるようで、業者さんから出てきた見積は

20万オーバーとなっておりました。家賃はそれに対して25000円前後。広告料を

3ヶ月計上したら、ほぼ1年分の収入が飛んで行ってしまいます。なかなか厳しい!

今はまだ他の物件と総合すればいいと考えられますが、これが1棟目だったら目玉が

飛び出してしまうレベルだと思います。



しかし、この管理会社の担当さん、ちゃんと前回のやりとりを覚えてくれてました!

この金額だと高いと言われると思ったのでしょう。前回より程度が悪いお部屋なので

難儀したような雰囲気を感じますが、見積書のそこかしこに赤色で印がついており、

「赤いところは削除で良いと判断しています」とのこと。こうやって前回のことを踏まえ

やり方を合わせてくれるという姿勢、とても嬉しいです。ありがとうございます。



管理会社さんが「ここはやらなくても何とかなる」としてくれた箇所を全て差し引くと

だいたい10万くらいコストが下がる計算になりました。これで家賃4か月分です。

そう考えると、見積のコストを落とすのってとても大事ですね。特に地方単身物件は

家賃が安いので、相対的に経費率は高くなります。勿論、入居付けに影響があるところを

いじらずに入居が付かないのでは本末転倒ですけど。そのバランス加減は難しいですね。



網戸がないとか、浴室換気扇から異音がするとか、そういう生活インフラにおいて重要な

ポイントに関しては、いくらコストがかかってもやるしかありません。照明器具など

自分で調達できるものは、自主調達してコストを下げることも検討できます。

あとは「あればいい」というレベルのものは対応しない、ってとこでしょうか。



過剰にコストを落としすぎると、入居付けに影響があるだけでなく、管理会社さんの

モチベーション低下にもつながると思います。執拗にねちねちとコストを下げるのでは

なく、コストダウンは一発勝負で、できるだけ後だしじゃんけんをしないこと、自分の

基準を作り、その基準に合致するかしないかを一貫して判断しているように見せることで

相手に「この人はどこまでやれば気が済むんだろう」「付き合いきれない」みたいな

勘定を抱かせることが減るんじゃないかと思います。私は少なくともそういうところは

気を遣っているつもりです。



話がそれた気がしますが、ともあれ見積の内容を早めに精査し、入居付できるように

話を進めていこうと思います。とはいえ、今回はちょっとだけ試してみたいことが

あるので、それが可能かを管理会社さんに確認しているところです。OKであれば、

その準備も必要になるので、少しだけ原状回復の着手が遅れちゃうかも。ま、仕方ない。



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posted by ひろ* at 07:16 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月16日

身に覚えのない契約変更の書類が届く。

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ある日、仙台法人本社に身に覚えのない「電気の契約変更」の書類が送られてきました。

はて、なんだろう?



住所を見ると、札幌5棟目の共用部の話のようです。札幌5棟目は管理会社さんの名義で

管理会社さんがまず電気代を支払い、それを送金時に請求するという形で運営されており

仙台法人宛に直接請求は来ません。ですので、そもそもなんで電力会社さんからうちに

お手紙が来るの?というところがまず疑問でした。



余談ですが、札幌では通算5社ほど管理会社さんを利用させていただいておりますが

どこの管理会社さんでも電気代は管理会社さん名義で契約して、送金時に電気代を

請求するスタイルでした。他方、東京では通算2社の管理会社さんに管理を委託して

おりますが、いずれも電気代の契約名義は所有者となっており、オーナーが直接支払う

形となっております。この辺はその地域の特性でもあるのでしょうね。



個人的には、どちらにもメリット・デメリットはあると思っています。

札幌方式であれば、送金明細を見ればすべての光熱費が把握できますが、東京方式だと

送金明細+電気代と言う形で見なくてはなりませんので、手間がかかります。

他方、マイルやポイントという観点だと、電気代をオーナーが直接支払った方が

ポイント還元があり、良いのではないかと思います。



余談終了。



届いた書面をよく読んでみると、アンペア増枠ということになっていました。

特にアンペアを増やすような工事を依頼した認識はないのですが、果たしてこれは何?

よくわからないので、管理会社さんに確認したところ「特に手配していない」とのこと。

ますます疑問が深まります。



管理会社さんにて、なぜこの状況になったか調べていただけるということでしたので

その結果を待つことにしました。そして翌日、原因がわかりましたというメールが。

その原因は、どうやらケーブルテレビの工事にあったようです。



ケーブルテレビの導入については確かに相談をしていました。書類のやり取りも終わり

工事の準備をしていてくださっている、という認識でしたが、状況としてはさらに

進んでいたようです。工事業者さんがCATV設置工事に関連して、アンペア数を増やす

手続きをしていた模様。その際になぜかアンペア増だけでなく「オーナー変更」と

「請求書送付先変更」の手続きをしていたようです。意味がわからない^^;



管理会社さんにて電力会社さんに連絡し、元に戻して貰ったと報告いただきましたので

この件については解決ということになりました。良かった。

よくわからないことをしてしまう業者さん、いるもんですね・・・。



ちなみにその後、無事にケーブルテレビは導入完了しましたという連絡が届きました。

まだいくつか書類返送がなかったり拒否したりしている部屋があるということでして、

そこについては空室になり次第対応していきます、と。

入室拒否のお部屋、まさか汚部屋じゃないだろうな!?と少し不安がよぎりましたが

今は考えないことにします・・・。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする