2019年05月09日

後味の悪い駐車場解約(というか解約ですらないと先方は主張)。

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札幌5棟目の管理会社さんから、これまたちょっと残念なお知らせが届きました。

お金を払いたくない一心で、人はこんなにあさましくなれてしまうのか・・・。



過去ブログに少し書きましたが、4月になってから駐車場のお申込をいただきました。

申込をいれてくださったのはご入居されている方で、息子さんと同居されることに

なったから、息子さんの分の駐車場を借りたい、と。



この方、若干の滞納癖がありまして、半月遅れとかでよく入金してきます。

完全な滞納になることもたまにありますが、最終的にはちゃんと払ってくれるので

管理会社さんの督促に任せて、あまり騒がず様子見をすることにしています。



管理会社さんは、この申込があった時「滞納気味なのが気になります」とコメントを

しておりましたが、息子さんと一緒に住むということなら、息子さんからの家賃の

入金も期待できるし、良い方向になるんじゃないかと思いたいと考え、OKしました。



で、その件でGW明けに管理会社さんから連絡がありました。

駐車場の契約書がいつになっても戻ってこないので、督促しているけどなかなか

返ってこない、そしてここに来て「息子と住まないことになったから契約しない」と

言い出した、と。



この管理会社さん、コールセンターに入居者さんとの基本的な接点を外注しています。

だから、コールセンターの方との会話の履歴がいつも届くんです。これ、けっこう

忠実に会話を再現しているので、口調や雰囲気などから、相手の物言いの仕方や

正確などが結構見えてくるんです。で、この入居者様のそれがまた微妙で・・・。



契約書を返送しないことに関しては「全部そろってからでいいと思っていました」と言い

先に提出できるものだけでも提出してほしいと言う話には「考えておきます」と反応。

この時はまだ丁寧語で対応してくれているのですが、息子さんが住まなくなったという

ことがわかると急に「あーそういえば、息子がここを出ることになったから駐車場

必要ないわ」「契約はなかったことで」とかなれなれしい口調で言い出します。



だいたい、なかったことにしてくださいと勝手に言い出すのがいけてないです。

管理会社さんが一ヶ月前解約なので5月分賃料発生しますよと言うと「契約書返送して

ないよ、契約取り交わしてないよね?」と言い出します。



基本、賃貸借契約に関しては口頭による合意でも契約は有効になるはずです。

ググってみたら、上記認識の通りで、これを諾成契約と言うようです。

(参考にしたのはこちらのページです)



今回も契約する意思があり、しかも4月分賃料は支払済みです。契約意志ありますよね。

普通に契約は成立しています。手元に契約書は届いており、その内容で返送しようと

していたわけですから、条文だってご理解いただいていることでしょう。



それを、急に態度を変えて「契約はなかったことで」だってさ・・・。

いい年して、そんなに5月分の賃料払いたくないんですかね?



詰めまくっても良かったのですが、管理会社さんもこの入居者さんとやり取りするだけで

ストレスがかかってしまうと思います。数千円の話なので、そんな労力をかけてまで

回収することでもありません。管理会社さんには、先方がそう言うなら回収の見込みは

少ないので、言う通りでいいですと伝えました。一ヶ月の一時置きという形で処理をして

いただいた次第です。



一緒に住むと言った息子さんが1ヶ月と経たずに出ていくというところから、

どんな方なのかは推して知るべしなのでしょう。管理会社さんや大家である私との関係も

数千円のために信頼を切り売りしてしまった、ということなのだろうと思います。

それはそれで、その方の生き方なのでどうこう言うつもりはありません。



ただし、次に何か事故や滞納などがあっても、一切同情するような対応はしません。

それが信頼を切り売りするということの代償ですから。



後味悪いなあという気持ちになりましたが、それでも家賃は最終的にちゃんと払って

くれている方なので、その点に関しては今後ともよろしくお願いします、という

ところです。ただ、もし退去になったら、原状回復も温情をかけることはないでしょう。

(勿論、ルールに則って適切な範囲で、です)



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月12日

申込やらリフォーム代削減やらで良い流れに。

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札幌5棟目、2部屋退去で厳しい状態でしたが、怒涛のリカバリーを見せています。

捨てる神あれば拾う神あり、とはこのことかも。。



札幌5棟目は、3月末で2部屋退去が発生するという状態でした。ちょっとキツイです。

以前のブログで、そのうち1部屋は玉砕していてリフォーム代も高くなったと書かせて

いただきました。見積の削れる項目を削っても30万ちょい。家賃何ヶ月分だよという

感じで、つまらない状況でした。



しかし、この後立て続けにラッキーなことが起こります。大変ありがたいことです。



ラッキーその1

退去になったもう一つの部屋のお見積が出ましたが、綺麗に使ってくださっていたようで

3万とかそんな金額で済むことがわかりました。お、片方が高いけど片方が安いから

結果として帳尻があったんじゃないか?これ。ラッキー。



ラッキーその2

お住まいの入居者様より「駐車場を契約したい」という連絡がありました。

入居者様だけだとなかなか埋まらないこの駐車場。看板を付けて月極駐車場として

外部にPRしても、なかなか借りてくれる人が現れませんでした。のぼりを出せば

何故か隠されると言う事案もありました(どこかの部屋の入居者様が目障りと感じて

勝手に外して物件裏に隠されていたことが何回かあり、結局断念)。



入居者様からのお申込は以前もあったのですが、ギリギリで狭く駐車場を取ってしまって

いるため、その方の車が大きすぎて数ヶ月で解約になったことがあります。購入依頼

ずっと6台中3台の状態で膠着していましたので、4台目の契約、素直に嬉しいです。



高齢の入居者様が、息子さんと一緒に住むからということで借りてくれるそうです。

軽自動車なので大きさ的にも問題はないでしょう。



1LDKのメゾネットなので、息子さんと住むにはちょっと狭いかもしれませんが、

これで孤独死問題もなくなるし、これはこれでありがたいお話なのです。ラッキー。



ラッキーその3

原状回復費用がいっぱいかかる方のお部屋に、原状回復前にお申込が入りました!

予備校に通うために道東から札幌に出てきて一人暮らしされる浪人生とのことです。

じゃあノールックか?と思いましたが、管理会社さんから「床はそのままでいいと

言われています」などのコメントもあったため、ルックしてるっぽい?です。



現地を見て納得してお申込をされているということで、管理会社さんが機転を利かせて

工事の内容を更に大胆に削ってくださいました。管理会社さんの判断なので、たぶん

内見の具体的な状況を把握してのことと思います。



結果として、10万円くらい見積が下がりました。私としてはコストが下がることは

大歓迎なので、勿論即承諾です。管理会社さんナイス!



予備校生ということなので、大学に合格したら出ていく可能性も高いと思います。

そういう意味では、広告料など考えると短期入居になりそうな人を焦って入れるのは

あまり好ましくはないのですが、今回はリフォームを先延ばしにできることもメリットの

一つになると思いますので、受け入れようかと思います。



この部屋は家賃プランも3つ掲げていました。

1.初期費用完全ゼロ

2.家賃2000円ダウン

3.仲介業者さんへの個人謝礼

バリエーションを作り、カスタマイズいただけるようにしたところ、今回のお客様は

2を選んだとのことです。まあそれでも家賃は前の人より2000円上がったので、

よしとしたいと思います。



というわけで、3つのラッキーが重なり、修繕費が当初かなり高かったところ、

ダメージが最小限に抑えられた、ということになりました。1部屋と駐車場1区画の

立て続けの申込、そしてもう1つの部屋のリフォーム代がかなり安く済む、と。

ラッキーすぎてかえって不安になりました(笑)



これもひとえに管理会社さんのご尽力に尽きると思います。駐車場の看板設置だとか

募集のプランを複数出すとか、仲介業者さんに営業をかけるとか、そういったところを

適切に対応いただいているからこその結果なのだろうと考えます。感謝申し上げます。



札幌は残り5室になりました。札幌5棟目1室、札幌9棟目3室、札幌10棟目1室。

札幌5棟目で1室申込(今回書いた内容)、札幌8棟目で退去予告1室と入居申込1室、

という申込ベースのものも加味して、残が5部屋です。うち、商品化できていない

札幌10棟目(相変わらずプロパンで苦戦中)以外で考えると、残り4部屋です。

札幌9棟目がテナントと極小三点ユニット部屋なのでなかなかキツイところはありますが

頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:35 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月02日

どうやら騒音問題が本当にあるみたい。

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騒音問題が地味に厳しい状況になってきている気がします。うーん、どうしたものか。

でもこれ、解決への道筋を立てるのが結構難しいんですよねえ・・・。



先日、3月末での退去予告が発生した旨をブログに書きました。1件は3月20日に、

もう1件は3月末に退去となりました。昨日のブログに書いたお見積の話は3月20日の

退去部屋で、もう1部屋もあると思うとやや憂鬱な気持ちになります。



で、実は3月末に退去したお部屋は、いくつかの複合要因での退去になったのですが

その1つに「騒音」というものがありました。退去に繋がる騒音は深刻です。まずい。



管理会社さんもこの件については深刻と考えてくださっているようで、過去の騒音の

連絡件数などデータを整理してくださいました。ありがとうございます!



データによれば、過去に騒音に関する連絡は10件あったようです。

今回退去になったお部屋に関連しそうな内容はそのうち4件。残り6件については

部屋の方角が全然別なのと、1人ちょっと癖のある方がいて、その人が同じ部屋に

対してガンガンクレームを入れていたという事象、そしてそのクレーム対象の部屋は

くしくも昨日のブログで書いた見積があがっている部屋で、既に退去済みであるという

3点から、今回は忘れて良いだろうということになりました。よって、気にすべきは

残り4件です。



この4部屋について整理します。

号室はわかりやすくなるように仮につけました。実際の号室とは異なります。



101号室

102号室が隣、201号室が上

102号室と201号室に対して騒音クレームあり



102号室

101号室が隣、202号室が上

特に騒音に関してのアクションはなし



201号室

101号室が下、202号室が隣

101号室から騒音クレームを受けたが、それは202号室の騒音と切り返す

今回、騒音も一つの原因として退去になった



202号室

102号室が下、201号室が隣

特に騒音に関してのアクションはなし



だいたいこんなところでしょうか。101号室はとにかくどこかがうるさいと不満を

持っており、下手すると退去に繋がりかねません(更新料はかかるのか、みたいな

問い合わせがあったので真剣に退去を検討している可能性が高いです)。まずは

101号室の不満を和らげる作業が急務となります。



101号室の方は、102号室と201号室が騒音を立てていると認識したようで

それぞれの部屋に対してのクレームを入れております。ただ、201号室は同様に

騒音を一つの要因として退去になっていますので、多分この部屋は無実だろうと

状況から推察できます。そして2つの部屋からうるさいという意見が出ているので

101号室の方の思い込みではないのだろうとも判断できます。



201号室の方は202号室がうるさいと認識されておりました。

102号室もしくは202号室のどちらがうるさいのか、あるいは両方うるさいのか

わかりませんが、この2部屋に対してそういうクレームが入っている旨を伝える必要は

あると思います。



できれば、101号室の方が「うるさい」と思った瞬間に管理会社さんの24h

コールセンターに電話して、その場で202号室と102号室の方に電話をかけて

今何か音を出してませんか、と確認できればベターだと思います。



ただ、言われる方の感情にも配慮しなくてはならないため、言うのは簡単ですけど

実際にやるぞとなった時には配慮が必要だろうと思います。言われた方だって

決して良い気分ではないでしょうし、このくらいでこんなに言われるんだったら

退去するわー!となってしまうかもしれません。まあ本当に騒音を出しているなら

場合によっては退去いただいた方がいいのかもしれませんが、202号室の方は

15年以上お住まいになっている方なので、家賃も高く大事にしたいというのが

本音としてあります。



なんとかして、うまくこの騒音問題を処理したいところです。

できれば、これ以上の被害(=退去)なしに収束させたい・・・。

管理会社さん、よろしくお願い致します!



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posted by ひろ* at 06:25 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月01日

長期入居してくださった方が退去されると、原状回復が・・・

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札幌5棟目、この時期の退去ってだけでも痛いのに、中がけっこう玉砕していました。

かなりの見積額・・・痛いです。



前々から予告が来ていた札幌5棟目の退去。3月末に2部屋という哀しいスケジュールで

これからGWまでにかけてリフォームして募集をして、何とか決めたいというのが

理想的な流れですが、現実は決まらずにズルズルいっちゃうんだろうなあと寂しく

なっております。



先日、その2部屋のうち1部屋の退去が完了したようで、管理会社さんからその件で

部屋の状況とお見積のご連絡をいただきました。



このお部屋は全面的に補修が必要とのことです。恐らくお住まいになっている方が

喫煙者だったのか、壁紙は黄ばんでいるため全面的な張替が必要とのことです。

CFも居間については家具の跡がついていたりして劣化が見られるために張替が

必要な状況(トイレやキッチンは張替不要だそうです)。



そしてそのキッチンの床がけっこう激しく床鳴りするのだとか。これに関しては、

階下の住人の方からも苦情が入ったことがあるそうです。そうなると、床鳴り対策も

必須ということになりますね。



木部もだいぶ傷が多く、剥がれや色むらもあるということでした。タッチアップでは

到底仕上がらないので、全面的に塗装したいということで、これもまたコストが

かさむ要因となります。

塗装状況



玄関ドアのシリンダーは、前の管理会社さんが多用していたキーレスのやつですが

これがまたイマイチでトラブルも多いと言うことから、普通の鍵にするために交換。

室内ドアのノブもかなり劣化しており、全面的に交換となりそうです。

ドアノブ状況



お風呂は樹脂板が腐食しているので、その部分だけ張替、そしてコーキングの打ち替え。

浴室換気扇も異音がするということで交換が必要とのこと。浴室鏡も黒点が出ているため

交換した方がいいでしょう、となっていました。

お風呂状況



キッチンは混合栓に交換を推奨とのことでした。湯と水の吐水口の長さが違うこと、

湯の配管がグラグラしていることがその理由だそうです。

キッチン水栓



洗濯機の排水口はエルボタイプに交換、カーテンレールは黄ばみがあるのと、ランナーや

エンドキャップがついていない部分があるため、交換が必要だろうとのことでした。



あと、網戸がついていないので、網戸を新規設置した方がいいだろうとのお話です。

そうねー、最近は北海道の夏も徐々に暑くなってきているし、エアコンがない以上は

網戸くらい設置した方がいいでしょうねえ。



その他ぼちぼちと指摘がありましたが、それを全部やって、更に管理会社さんに所定の

事務手数料を支払うと・・・40万近い値段に。ロフト付き1Rでこのお値段はキツイ!

(注:管理会社さんは見積自体を外注しており、その見積に数%のフィーを乗せます)

しかもこの見積にはTVドアホンの設置が含まれておりません。おえー、吐き気する。



ちなみに、札幌5棟目は部屋によってロフトに上がるハシゴが階段になっている部屋も

あります。前オーナーさんが割と手をかけて工事していたようでして。しかし今回の

お部屋は残念ながらハシゴタイプのまま。これを階段に変更しようとしたら、更に

30万近くプラスになります。これはハシゴのままで押し通す作戦一択ですわ・・・。



穴のあくほど見積を眺めて、送られてきている室内写真とコメントを眺めつつ、

どこまで工事をすべきか、代替手段があるかを考えました。そして管理会社さんに

以下の内容を連絡。



・エルボは工事の対象から外す、穴が開いているから機能的には問題ない

・居間照明は施主支給で設置だけお願いしたらいくらになるか知りたい

 ※見積は9000円となっていたので、ちょっと高いなと判断

・網戸は3つの窓全部ではなく1つだけ設置する方針も可能か

・TVドアホンは材料支給で設置工事だけの場合の金額を見積もってほしい

 ※PayPay祭り第一弾の時に買った在庫が手元にあるため

・カーテンレールは交換必須か、もし交換しなくても何とかなるならそのまま使いたい



これ全部コストダウンできれば、30万ちょいまでコストを落とすことができます。

ちりも積もればなんとやら、です。一応、致命的なところはちゃんと対応する方針で

考えたつもりです。例えばキッチンを混合栓に変える作業は、グレードアップであれば

切るつもりでしたが、水栓自体がグラグラするという状況だったことから、そのまま

交換で進める、など判断はしたつもりです。



管理会社さんの見積も、CFはリビングのみなどにしてあり、無駄な工事までやる

テイストではなかったので、基本的にはここにある内容はやるべきなのだろうと

理解はしています。ただ、家賃3万も取れないお部屋なので、リフォームコストを

かけすぎると、費用対効果が悪すぎるというところが悩ましいです。

家賃の安い単身地方物件あるあるです。



長く住んでいただいたので仕方ないですが、部屋の状態は決して良いとは言い難い状況。

無理のない範囲でどこまでコストを落とせるかを考えて依頼したつもりです。

かけるべきお金はかけざるを得ないので、ある程度落ち着いたところで発注としたいと

考えます。早くリフォームして募集できる状態にしないと。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月05日

また3月末の退去予告が発生してしまいました。

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札幌5棟目で今シーズン2件目の退去予告を受けてしまいました。どちらも3月末で

退去と言うことで、ハイシーズンは逃しそうです。



先日、3月末の退去予告を受けた札幌5棟目。退去の日取りが3/20に確定しました。

退去日が当初は3月末までのどこかと言う形で確定していなかったのですが、

これで割と遅いタイミングの退去と言うことが確定してしまいました。

管理会社さんも早めに退去するよう交渉してくれていたのですが・・・。



「どうせ退去するならもっと早く退去いただきたかったなあ」「この時期だときっと

見積が出て4月頭、修繕の指示だしをして4月半ばくらいになっちゃうんだろうなあ」

「階段タイプのお部屋だったらいいなあ、この間ははしごタイプだったけどサクッと

決まってラッキーだったけど、普通だったらそうもいかないだろうしなあ」などと、

募集の観点からあれやこれや思っていた矢先でした。札幌5棟目の管理会社さんより

新たな退去が発生した旨の連絡を受けたのは・・・。



今回退去予告があったのは、2階のロフト付き1Rです。またここかー。前回も

1K+ロフトのお部屋でした。過去の傾向から見ても、1K+ロフトの方がこの物件に

関しては退去の発生が多いようです。



募集条件などは前回の1K+ロフトと同じで済みそうです。その点を考える必要が

ないのは不幸中の幸いでした(と前向きにとらえておかないと)。



退去時期は3/30.これまた厳しい!引越が手配できずにそうなったのだろうか。

今年は引越屋さんの確保に苦労していると言う話を聞いた覚えがあります。

3月末で単身のお部屋が2つ空くとなると、繁忙期は確実に逃してしまうことでしょう。



そして今回の退去の理由の中に「騒音」という項目があり、ちょっと嫌な感じだなと

思っています。確かに、騒音に関してはコールセンターからの報告書にはたまに

出てきていました。夜中に騒音を出している部屋があるということで、何回か騒音元に

注意してほしいという依頼が届いていました。ただ、コールセンターの方が騒音元と

報告者が考えている部屋に行っても、騒音は立ててないと言われてしまっておしまい、

というオチで終わっていたと思います。それ以前にも騒音という文字は見かけた記憶が

あるので、恒常的にどこかの部屋で騒音が出ているのかもしれません。



定期的に、騒音に関しての注意喚起文書はばらまいているものの、今回の結果を見ると

あまり効果が出ていないのだと思います。そして、今回のように騒音が原因での退去が

他の部屋にも波及すると、けっこうきついなあと思っています。



管理会社さんに部屋の特定をしたいとお願いしたのですが、基本的には木造住宅で

全体に響きやすいから、部屋を確実に特定するのは難しいだろうと言う見解でした。

ひとまず、過去の騒音クレームの履歴を洗っていただけることにはなりましたが、

原因を見つけるのはちょっと難しいんだろうなあと思っています。



同様の問題で退去が続出する展開だけは避けたいですが・・・。さてどうなるか。

でもまずは4月からその2部屋を全力で募集することに気持ちを向けたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする