2020年05月30日

明渡訴訟していたお部屋の明渡が完了しました。

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札幌5棟目で明渡訴訟をしていた入居者様、任意の明渡に応じてくださったようです。

管理会社さんから明渡完了の報告をいただきました。問題山積みですが、一歩前進。



3ヶ月以上の滞納が続き、やむなく明渡訴訟に踏み切ったお部屋があります。

滞納がち→3ヶ月滞納→明渡訴訟→破産決定の通知→当方弁護士さんと先方の

司法書士さんにて交渉開始→任意の明渡&分割払いのご提案を先方よりいただく、

というところまで進んでいました。

(前回ブログへのリンクはこちらからどうぞ)



明渡をいただけることを最優先で考えたいと判断し、先方の提案に基本乗っかる方向で

対応をお願いしますと管理会社さんにもお伝えしておりました。弁護士さんもその方が

いいでしょうということでしたので、なおさらです。



余談ですが・・・

私、こちらの入居者様はてっきり自己破産をされたのだと思っていました。

しかし、分割払いのご提案があると言うことは、自己破産ではなく任意整理?



あまりこの辺詳しくなかったので、少しググってみたところ、任意整理、個人再生、

自己破産といくつかの選択肢があるようですね。任意整理だと裁判所を通さずに

債務者と債権者の間で直接話し合う、個人再生は裁判所を通じて債務の減額を行い

残った債務は3年かけて完済する、自己破産は裁判所を通じて債務を免除して貰う

代わりに財産を全て失う、みたいな感じと理解しました。ネットでいくつかの

サイトを見ただけなので、細かい点違っていたらごめんなさい。



今回は裁判所を通じての話ではないので、任意整理に当たるものだったのでしょう。

その気持ちで改めて最初に先方についた司法書士さんから来たFAXを読み返すと

確かに表題は「債務整理開始のお知らせ」となっており、債務の免除といった内容には

なっていないようです。思い込みで勘違いしていたなあ・・・。もっと注意をはらって

物事を考えたり捉えたりしなくてはなりませんね。



本題に戻ります。



弁護士さんと司法書士さんの間で調整した結果、5月の後半で明渡が行われることに

なりました。それに先立ち、動産は入居者様にて撤去されたとのこと。そして立合は

代理人が行うというお話でした。ご本人は入院されていて立会が困難だとのことです。

後日伺ったのですが、持病があり入院は過去にも何回かあったということでした。

病気がちで思うように働けず、家賃が遅れてしまったのだろうか・・・。細かい事情は

わかりませんが、一人の人として入居者様が大事に至らないことをお祈りします。

(債務は別ですけど・・・)



5年くらいお住まいの方ですので、中の状態はどうだろうというのも気がかりでした。

管理会社さんも同じことを気にしてくれていて、代理人さんに確認していただいたところ

「程度は良くないと本人から聞いている」とのこと。原状回復費は覚悟しておくしか

なさそうです。借金もあるのにしんどいなあ。



そしてXデー到来。札幌なので自分で行くわけにもいかず、管理会社さんにお任せして

対応をして貰うことにしました。



後日、管理会社さんからの結果報告。



・鍵は返却された(めでたい!)

・家財は全て出されていた(いいね!)

・室内はヤニ汚れで全て黄色に変色(うーん・・・)

・無断で猫を飼育していた模様、ペット臭がきつい(ペット不可なんですけど・・・)

・猫の引っかき傷が柱や床などに多数あり(だからペット不可・・・)

・階段やドアの塗装剥がれ(どの部屋でも程度の差はあれ長期なら発生している内容)

・ストーブ、ボイラーなど交換が必要そう(ガス会社さん貸与のはずなので相談しよう)

・電気水道が止められているため設備の確認は後日(まあそうなるわな)



ペット臭がきつく、ボードの交換など大規模な工事になることが予想されるそうです。

ペット不可のアパートでペットを飼うのは止めてほしい・・・ほんとに。約束が違う。

きちんと躾ができる人ならいいんですけど、そうでないと猫は本当に糞尿の臭いが

部屋から取れなくなるし、ひっかき傷は作るしで、建物へのダメージが大きいです。

ちゃんと根拠があってルールにしているんだから、ルールは守ってください・・・。



でも、まずは長期化せずに明渡が終わり、動産の撤去の手間もかからなかった、

よかった、と前向きにとらえることにしました。



入居者様は退院後に仕事に就き、分割で払う意思を示しているとのことです。

お身体の状態やこれまでの状況から想像するに、道は険しいような気もしますが

私としては信じて待つことしかできないので、今はそのように。



過去、同様に債務を残して退去された方で、ちゃんと払った方はほぼゼロというのが

現実ではありますが、可能性ゼロではないということで、頑張っていただきたいと

思っています。



でもね・・・私は残念ながら器が小さい男なので・・・

過去に不誠実に踏み倒されたトラブルをまだ根に持っているのです。



私の中では、この件でこちらの入居者様の評価は固まってしまっております。

こういうことを平気でやれる人が、他にも債務がある中、本件に真摯に向き合って

返済してくれるのか?ご本人には大変申し訳ないのですが、こういった前科があるので

分割払いの督促に関しては、厳しめに当たらざるを得ないだろう、と考えています。



一つの出来事で評価が決まり、覆らない。これは相手に対しての評価だけでなく、

相手からの自分の評価も同等です。日々の自分の行動が相手にどう捉えられているか。

難しいですけど、自分なりに気を配っていくしかないなと思っています。

こういった事例を自分にあてはめて考える癖をつけたいと思います。



結局、訴状は出したものの、新コロで裁判が一度も行われることがないまま、明渡に

至りました。これは和解でもなく取り下げってことなのかしら?後で管理会社さんに

扱いについて確認してみようっと。



次は原状回復ですね。きっとすごい額のお見積が届くのでしょう・・・。憂鬱だけど、

これもお仕事です。一日も早く貸せる状態に仕上げて、今回の損失を取り返せるよう

前向きに気持ちを切り替えて動こうと思います。



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posted by ひろ* at 09:56 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月15日

保証会社さんの審査もそんなに甘くない・・・どうする?

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昨日に続いて札幌5棟目のネタです。予備校生なのに妊娠して、予備校を退学して

シングルマザーとして子供を産むので生活保護を受給される方のお話の続報です。



私が親だったらブチ切れてもおかしくないよなと思う話ですが、札幌5棟目に

お住まいになっている入居者様の中に、予備校生の身で妊娠してしまったので、

シングルマザーとして子供を産む決意をされた方がいます。予備校は退学、生活費は

生活保護、という感じです。詳細は過去ブログをご参照。



若いのですから、ちょっと男遊びしたくなることもあるでしょう。ちゃんと避妊せず

ことに及んでしまうこともあるでしょう。結果、できちゃうことも・・・まあそれも

なくはないかなと。でもさ、相手の男が責任を取らないのはいかがなものなのでしょう。

誰だかもわからないくらいに不特定多数とことに及んでいたのか!?恐ろしい。



・・・妄想は置いておいて、とにかく子供を産むということで生活保護を申請する、

という部分については理解しました。生活保護を受けるにあたり、地代証明書を

出してほしいという話だったのですが、契約者名義は親御さんなので地代証明書を

本人名義で出すことができない、でも契約名義を切り替えるなら、保証会社さんの

再審査が必要になるから経費がかかる、ということで色々な手続きが必要な事態に

なっています。



保証会社さんの切替や契約名義の切替に必要な書類を郵送するも、なかなか返事が来ず

結局書類のやり取りに2ヶ月かかるという・・・。成人式で実家に戻っていたとか、

母親のところに届くと勘違いしていたとか(でもこの物件、ドアポストだから普通に

考えれば気が付くはずなんですけど・・・)、いろいろ言っていたらしいのですが、

この辺のルーズさが今の状態を作り出しているような気がしてなりません(汗)



ようやく書類が届いたと思ったら、今度は先方の身分証明書が何も入っておらず、

免許もないからマイナンバーカードを取ってこなくちゃいけない、でも混雑していて

カード発行までに2ヶ月かかるとか、とにかく時間がかかってます。



滞納していたら一も二もなく追い出していたところですが、滞納もないし、今退去に

なったとしても、新コロの関係で客付は厳しいでしょう。じっくり待つことにしました。



そしてようやくマイナンバーカードが届いたのがGWのちょっと前。

ようやくこれで保証会社さんの審査がかけられます。お申し出があってから実に

4ヶ月以上が経過しています。なんなんでしょう、このスローな手続きは。頭が痛い。



そして保証会社さんの審査に入りましたが・・・2社申し込んで2社とも「否決」!

生活保護でNGが出るって、滞納歴があったということなのでしょう。そういえば

管理会社さんも「滞納しがちで現在無職であろう方が保証会社の審査をすんなりと

通るとは思えない」という旨の発言をされていました。やっぱりだらしないんだな、

この方。



管理会社さんはダメ元であと1社申し込んでみますと言ってくださいましたが、

恐らく保証会社さんの中でも一番審査が緩いであろう某大日本安全(仮)さんですら

審査落ちになってしまったので、厳しいでしょう。保証会社さんの審査に通らない、

ということを受けて、どう対応するかを考える必要があります。



管理会社さんからは、親御さんを連帯保証人として契約名義を娘さんに変更するか、

保証会社さんの審査が通らないことから、契約名義の変更を突っぱねるかの2択だと

説明を受けました。



前者の場合、滞納リスクが発生します。

後者の場合、入居者様が生活保護を受給できず、退去リスクが発生します。



今は新コロのせいで入居付も鈍く、単身物件は実家に帰るなどの理由で退去が発生する

可能性が比較的高いです。そんなご時世なので、ここで契約解除になる可能性がある

行動をとるのはあまり得策ではないかな、と。管理会社さんも同意見でしたので、

保証会社さんの審査に通過しなくても、このまま入居継続と言うことになりそうです。

生活保護だから、家賃の支払の原資がないということはないはずですし・・・。



ということで、先行き不安な彼女の人生に幸あらんことを。あと滞納はしないでね!



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posted by ひろ* at 07:31 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月14日

自己破産した入居者さんの代理人からようやく返事が来た。

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札幌5棟目で進んでいる明渡訴訟の件、相手から和解を希望する旨の連絡がありました。

さっさと明渡させるのが一番良いと思うので、早くそこまで持っていきたいです。



札幌5棟目では1部屋滞納による明渡訴訟を行っていますが、その最中に自己破産を

してくれちゃいました
。債権者としてはたまったものではありません。



これで困るのは、自己破産した後も賃貸借契約が自動で解除されるわけではないから、

明渡訴訟は継続しなくてはならないこと、そして明渡が済むまで滞納家賃がグイグイと

積み重なっていくことです。泣きっ面に蜂とはまさにこのこと。



自己破産した時点までの債務は実質的にチャラになるでしょうから、過去の滞納分は

もはや請求のしようがなく、諦めるしかありません。そして今も契約が継続している以上

またいちから債務は積みあがっている状態なのですから、先方としても一刻も早く

契約解除した方がお得だと思うのですけどね・・。。



そう思っているのに、こちらの弁護士さんから先方の自己破産の担当をされている

司法書士さんに連絡をしても、なしのつぶて。どうなってるのよ、ほんと。連絡くらい

よこしなさいよ、という感じです。



じゃあ粛々と裁判を続けましょうか、ということにしたくても、新コロのせいで裁判所も

止まってしまっている状態と弁護士さんから報告を受けている状態なので、それも

ままならない状況です。ああもう、八方ふさがりって感じ。



考えるとイラっとしちゃうので、考えるのを止めよう。考えなければ心穏やかに

いられるから。そんな感じで逃避しておりました(笑)



事態が動いたのは数日前。先方の代理人である司法書士さんから返答がありました。

管理会社さんから返信のあったFAXを見せて貰いましたが、小難しい法律用語を使い

私が把握していない訴状の条文に対して認めるとか争うとか書いてあります。



今時FAX使ってるのは不動産屋さんと銀行さんだけだと思ってましたが、ここにも

FAX使う業界があったか・・・というどうでもいい感想を持ったのは内緒。



その内容によると、先方は和解を希望されているとのこと。明渡をする意思、および

滞納家賃を分割で払う意思があり、その提案をするつもりだという内容でした。

弁護士さんおよび管理会社さんのご意見としては、こちらは債権があるのだから、

裁判は裁判でまだ取り下げは行わず、明渡を迅速に薦めるのが良いのではないか、

分割払いの条件を聞いた上で和解するかを決めればいいと思う、というご意見です。



私としては、とにかくさっさと明渡を済ませて、次の募集ができる状態にしたいのと

これ以上無駄な売掛金が蓄積されるのを防ぎたい、という気持ちがあります。

その観点から、ご提案いただいた内容に賛成と思いました。



管理会社さんには、いただいた方針で進めてくださいと返答。変なのに関わってると

こっちの運気も悪くなります。管理会社さんの負担も大きくなるので、早々に明渡を

していただきたいと思っています。



今はひとまず、先方からの返答があったことを喜びましょうか・・・。今まで返答なしで

放置されていたのに比べれば幾分マシです。さっさと明渡、並行して分割払いの条件を

確認して、それを確約した状態で明渡が実行されるのがいいかなと。まあ分割払いの

ご提案を受けたところで、本人がどうせその通りに払わないというオチになるのだと

思いますけどね・・・。



さっさと解決しますように。



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月29日

滞納の末の自己破産、でも賃貸借契約は未だ有効・・・。

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札幌5棟目の滞納→裁判→自己破産の件、そう簡単に解決は出来なさそうです。

新コロのせいでどっちみち入居付が厳しいから、じっくりやるしかないかー。



滞納が3ヶ月を越えたので、管理会社さんから裁判を薦められ、私も止む無しと応じて

弁護士さんに着手金を払ったところで、自己破産の通知が管理会社さんに届くという

なんともアレなタイミングでした。ガッカリです。せめて着手金を払う前にしてくれれば

その分のお金はかからなかったのにー。



・・・と考えてから、ふと思いました。今回の場合、入居者様はまだ賃貸借契約を

締結している状態です。入居中の状態で自己破産になった場合、賃貸借契約ってまだ

有効な状態ですよね?あれれ?



私はこの方で3回目の自己破産なのですが、過去2回はいずれも退去済でした。

退去時費用や滞納家賃に関しての請求をしていたところに自己破産という話であり

泣き寝入りは泣き寝入りながら、それ以上の被害が増えることはありませんでした。



今回は賃貸借契約が継続されている中での自己破産。ここまでの滞納に関しては

これ以上請求できないという状態であり、かつ今後も滞納が積み重なる状況です。

自己破産した人が今後も家賃を払える(払う)わけがないですから・・・。



管理会社さんに確認してみましたが「可能な限り費用を掛けずに速やかに明け渡して

貰うことを念頭に置いて対応する」というお話でした。賃貸借契約の即時解除などは

難しいようだと推察しました。たぶんあれだ、普通の滞納で居直られている時と同じで

明渡訴訟をやって強制執行のコースになりそうだな、と。ああ、時間と金がかかるだけ。

憂鬱です。



まずは、自己破産を担当する司法書士の先生宛に、こちらの弁護士の先生からFAXで

当方の代理人をしていること、訴訟が進んでいることのご連絡を行ったとのこと。

文面を見せて貰いましたが、連絡をくださいとかそういうことは書いておらず、

訴訟の番号や代理人である事実、担当窓口の方の名前の通知などに留まってました。

弁護士の世界にも独特のルールや言い回しがあると思うので、その内容に則ると

素人目にはまどろっこしい文章に見えるのかもしれません。



ちなみに、連絡はしたものの、相手の司法書士さんからは一切連絡なしとのこと。

自己破産の仕事しか請け負ってないから、裁判は関係ないというスタンスなのか?

弁護士の世界は難しいです。



仕方がないので、裁判の手続きは止めずに粛々と進めております。滞納者さんに対する

訴状は転送の上で送達されたとのことでした。転送されているってことは、今はもう

札幌5棟目には住んでないってことですよね?だったら一言「解約する、残置物は

放棄する」って言ってくれればいいのにー!この後も回収見込みのない売掛金だけ

計上されるよりは100倍マシですよ、そっちの方が。心情的には納得できないけど。



転送先が明確に分かったのだから、もし私があっちに住んでいるなら、現場まで行って

解約届だけでも書いてくれと張り込んだうえで言いに行きたいくらいです。そうすれば

裁判もしなくて済むし、そこから敗戦処理を始められるし。でもサラリーマンの身分で

かつ新コロによる移動自粛状態では、それも叶わず。



考えるとカリカリしちゃいそうなので、このことは極力忘れることにしています^^;

たいがいのことは「まぁしょうがないねー」で最終的に終われる楽観主義の私ですが

相手に対する誠実さを欠いた行動は比較的許すのに時間がかかるので・・・。



明渡訴訟からの強制執行だと時間がかかりすぎるので、なんとかそうなる前にこの方と

コンタクトが取れて、とにかく退去届と残置物放棄の一筆を書いて貰いたいものです。

管理会社さんもそれはたぶん重々承知しているだろうから、そういう形で動いて

いただいていると思います。今は見守るしかないかな、と。



新コロのせいで、今後そういう話がますます増えるのかな〜・・・。



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posted by ひろ* at 09:24 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月30日

滞納の末路は自己破産・・・。

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現在14位です。昨日は初めてZoomミーティングをやってみました。面白いですね。

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札幌5棟目で滞納4ヶ月目に入っていた男性入居者さん、やむなく立ち退きの訴訟を

スタートさせましたが、先手を打たれ(?)自己破産の通知が届きました・・・。



今回自己破産に至った入居者様はお年を召した男性の方で、出稼ぎに行ったまま

返ってこないことが多く、連絡も取りづらいという特徴がありました。

家賃はこれまでにも度々遅れていましたが、1ヶ月以内に正常ルートに戻ることが多く

あまり滞納そのものについては気にしておりませんでした。この物件はプチ滞納をする

入居者様が3〜4名いらっしゃるので、その中の一人くらいの認識でした。



この方のことを要注意と意識し始めたのは、昨年の5月でした。その時に問題になった

お話は、ブログにも書いた駐車場に関する小さなトラブルです。詳細は過去ブログ

ご参照いただければいいのですが、勝手なことを言う人だと思うと共に、これだけ

お金に汚いことを言うってことは、お金も心も余裕がないのかなという気もした次第。



この事件の後もプチ滞納が断続的に発生していましたが、昨年の9月時点で2ヶ月の

滞納となり、管理会社さんが何とか連絡を取ったところ、出稼ぎで本土にいるとのこと。

家賃はまとめて支払うと言うお話になりました。



この方、購入の時に保証会社さんを引き継ぐことができておらず、保証会社さんを

使えない状態でした。売買の時、どうしても引き継げない保証会社さんがあり、そちらの

対応はきちんとやってくださったのですが、この人はどうやら保証会社申込書の記入を

せずに返送してこなかったようで・・・。相手がだらしないからそうなるというのは

ある意味仕方のないことなので、そこは管理会社さんがどうこうという話ではないですが

このフォローが漏れていたことにより、滞納が補償されない状態になっていた次第です。



0月時点で連絡がついて督促をした際には、10月に約束の金額がちゃんと振込がされて

一旦滞納は解消となりました。そして11月にまた滞納して、12月に11月分は

支払ってくださったものの、それ以降家賃の支払いが途切れます。



2月の入金もなく、滞納3ヶ月となった時点で、管理会社さんから弁護士相談の上での

立ち退きという形をとった方がいいのではないか、とご提案をいただきました。

個人的には、駐車場事件もあったので、この方はもうこの辺で退去いただいた方が

いいかもしれないという感じになり、管理会社さんに訴訟で立ち退きの方向で動いて

いただくようにお伝えしました。



弁護士費用は着手金10万(税別)、成功報酬として賃料3ヶ月分、実費4万程度という

ことでした。家賃が3万ちょっとの物件なので、家賃8ヶ月分くらいですか。そこに

滞納されている家賃3ヶ月、あと立ち退き確定までにかかる期間の間の家賃など考えると

1年分以上の家賃がロスとされます。うぅ、吐き気が・・・。



でもこのまま何もせずに出血を拡大させても仕方がないので、立ち退き訴訟に踏み切る

ことにしました。ご紹介いただいた弁護士さんに着手金11万(税込)を支払い、

粛々と訴訟の準備を進めました。書類が送達されたと管理会社さんから連絡があり、

恐らく不在で受け取れないだろうから、居住調査(電気、ガス、水道の契約有無確認)を

経て訴訟がスタートされるだろう、ということでした。



裁判をやるのは、札幌6棟目の大型滞納以来2度目です。1回目の訴訟の時も私は特に

何もしなかったし、今回も何もしません。書類上の手続きだけで、実感がありません。

まあこんなもんに実感を込めて法廷に立つ日が来てほしいとは思いませんから、

それでいいんですけど・・・。



さて、管理会社さんから書類送達の話を受けてから約1週間後くらいでした。

管理会社さんから「このような書面が届きました、弁護士と今後の対応について

確認します」といった内容の連絡。このような書面とは一体・・・?添付されていた

ファイルを開くと、そこには・・・



「債務整理開始通知」



うへ、自己破産しちゃったよ!まじかー!



自己破産自体は正当な権利ですし、本当に苦しい状態であればそうすることで債務を

放棄することができますから、その時は楽になれるものです。債権者はこれをやられると

その後債務の督促はできません。入居者様としては、破産することで既存の債務を

なかったことにできますから、本当にお金がなくて苦しいなら、その選択を取ることは

やむを得ないことでしょう。



ただ、債権者の立場としてはねえ・・・。生活が苦しかったのだろうと同情はしますが

私だって借金してアパート買ってるんです。こっちだって苦しいですよ。



滞納されている入居者様から自己破産を食らったのは、これで3回目。いずれも札幌の

事案です。試される大地・札幌。あいたたた。



今後も恐らく入居者様は家賃は払えないでしょう。払えないだけなら仕方ないのですが、

そのまま賃貸借契約が有効で居座られるようなことがあると、被害がどんどん拡大して

しまいます。その辺って、この場合どうなるんだろう?ネットで見る限りは、滞納などで

信頼関係が破壊されていれば、こちらから解約できるようなことは書いてありましたが

実際の運用上はすぐに引っ越すことはできないだろうし・・・。



一日も早く、もっと家賃が安くて現実的に支払える家に引越をしていただき、お互いに

正常化を図れればいいなと思うのですが。果たしてどうなることやら。

過去の自己破産は、いずれも既に退去済のケースだったのですが、今回は居住した状態で

自己破産です。経験がないことなので、管理会社さんに詳しいことは伺ってみようと

思っております。



色々なことがありますね、賃貸経営。そう簡単にめげるタイプではないので、これもまた

経験ということで、いずれ笑い話にできるでしょう。今はつつがなく処理を終えて、

新しい入居者様を募集できる体制を早々に整えることに注力したいと思います。



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