2017年09月15日

原状回復の見積にもその会社さんの特色が出る。

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札幌5棟目の空室の原状回復見積をしています。相変わらず家賃25000円しか

取れないお部屋にしては回復すべき内容が多く、苦慮しております。



今回、管理会社さんの許可を得て、試しに相見積をしてみることにしました。

どこで対応しても原状回復すべき項目が多いのであれば、この物件はそういうものだと

納得できるかなと思った、というのもあるし、単純にコストが安くなるものなのかを

検討してみたいというのもありました。



あまりいっぱい出すとわけがわからなくなるので、管理会社さん以外にもう1社だけ

相見積の依頼をしました。こちらは他の大家さんのところでも面白いリフォームをして

客付している実績のある会社さんです。



両社の見積を比較してみましたが、見積自体は管理会社さんの方が安かったです。

面白いなと思ったのは、見積時に何に重点を置いているか、という姿勢が何となく

見えてきたこと。



管理会社さんの見積は、けっこう細かくチェックしている印象を受けました。

換気扇から異音がするとか、キッチンの混合栓から水漏れがあるとか。

そういうところをきっちり見積しており、たぶん管理する側の目線に立って、

入居者様との設備トラブルがないようにしているのだろうと思いました。



相見積を依頼して会社さんは、基本的には客付をしている業者さんです。

見積の内容にもそれが表れていて、腰壁のクロスを張るとか、ハンガーパイプを

設置して収納を増やすとか、そういうパッと見て入居者様の目を惹く内容が多く

含まれていたように感じました。



この辺の特性を覚えておくと、今後何を重視して修繕するかと考え、戦略的にどの会社に

依頼するかを考えることができそうです。



ただ、両社ともけっこう似通った金額(若干管理会社さんの方が安い)だったので、

やっぱりこの部屋はこのくらいかかるものなんだな、ということは理解できました。

うーん、家賃安い割に原状回復の費用が重いってのは、あまり面白くないですね。

とはいえ、単身にしては出入りが少ない物件なので、今のところは順調にお金を稼いで

くれております。ありがたいことです。



どちらかの見積を単純に採用するというよりは、両方の良いところを組み合わせて

見積項目を洗い直し、その上でどちらかの業者さんに発注することにしようと思います。

もし相見積先に発注するなら、設備不具合も含めた見積を出して貰うことになりますし

管理会社さんであれば、客付するのに面白い設備なんかを安く導入できるか確認するし、

そういった感じで似たような見積項目にして、あとは費用を比較して・・・かなと。



でも、とっとと原状回復することも大事なので、あまりこだわりすぎずに早めに決めて

早めに工事に着手して貰うことも重視しようと思います。私が相見積を取っていたせいで

原状回復になかなか着手できないという状況になっています。のんびりしていては

機会損失になってしまいます。



結局、私が自分でいろいろ予定を入れてしまうがために、この辺の見積対応などに

しわ寄せが来ちゃうんですよねえ。今月、金消1件、決済2件、決算対応に加えて

銀行さんの反応次第で買付入れてみようかと思っている案件の事業計画書作成2件、

勉強会主催1件、内覧会主催3件、慰安旅行企画1件、入籍記念日のディナー調整等

あるうえ、サラリーマンの仕事も当然のように入ってきます。おかげで日々の業務が

ちっとも進まないというジレンマを抱えております・・・。

予定を入れすぎず、負荷をもっと下げるように自分を律しないとダメですね。



ともあれ、見積問題は早急に解決させ、次に進んでいきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月06日

退去したお部屋の現状回復のお見積が届きました。

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札幌5棟目で先日退去がありました。そちらの原状回復のお見積が出てきたので、

内容を確認しているところです。



退去予告をいただいていたお部屋の退去が完了したということで、管理会社さんから

原状回復のお見積が届きました。こちらの管理会社さん、コストが非常に明瞭でして

「提携業者さんにしてもらった見積+手数料(固定のパーセンテージ)という形で

出てきます。業者さんの取り分と、自分たちでのっけてる分とが明確で、これはこれで

見せ方として面白いなあと思っています。変なボッタクリはしないよということが

わかるので、初心者の方は逆に安心できるんじゃないかな?なんて。



前回の時は、家賃の割に原状回復コストが大きかったのと、私自身まだ内装を見たことが

なかった(満室で購入して初めての退去だったんです)ため、部屋のイメージが写真のみ

だと描けませんでした。結果、見積や補修箇所が妥当なのかどうかがよくわからなく

なってしまいました。



そこで、実際に自分で現地に行き、管理会社さんと一緒に見積を見ながら話し合って

ある程度やらなくていいところを下げる、ということをしたりしました。旅費も

かかりましたが、ちゃんとそこまでやってよかったと思います。



今回のお部屋は前回よりさらに劣化が進んでいるようで、業者さんから出てきた見積は

20万オーバーとなっておりました。家賃はそれに対して25000円前後。広告料を

3ヶ月計上したら、ほぼ1年分の収入が飛んで行ってしまいます。なかなか厳しい!

今はまだ他の物件と総合すればいいと考えられますが、これが1棟目だったら目玉が

飛び出してしまうレベルだと思います。



しかし、この管理会社の担当さん、ちゃんと前回のやりとりを覚えてくれてました!

この金額だと高いと言われると思ったのでしょう。前回より程度が悪いお部屋なので

難儀したような雰囲気を感じますが、見積書のそこかしこに赤色で印がついており、

「赤いところは削除で良いと判断しています」とのこと。こうやって前回のことを踏まえ

やり方を合わせてくれるという姿勢、とても嬉しいです。ありがとうございます。



管理会社さんが「ここはやらなくても何とかなる」としてくれた箇所を全て差し引くと

だいたい10万くらいコストが下がる計算になりました。これで家賃4か月分です。

そう考えると、見積のコストを落とすのってとても大事ですね。特に地方単身物件は

家賃が安いので、相対的に経費率は高くなります。勿論、入居付けに影響があるところを

いじらずに入居が付かないのでは本末転倒ですけど。そのバランス加減は難しいですね。



網戸がないとか、浴室換気扇から異音がするとか、そういう生活インフラにおいて重要な

ポイントに関しては、いくらコストがかかってもやるしかありません。照明器具など

自分で調達できるものは、自主調達してコストを下げることも検討できます。

あとは「あればいい」というレベルのものは対応しない、ってとこでしょうか。



過剰にコストを落としすぎると、入居付けに影響があるだけでなく、管理会社さんの

モチベーション低下にもつながると思います。執拗にねちねちとコストを下げるのでは

なく、コストダウンは一発勝負で、できるだけ後だしじゃんけんをしないこと、自分の

基準を作り、その基準に合致するかしないかを一貫して判断しているように見せることで

相手に「この人はどこまでやれば気が済むんだろう」「付き合いきれない」みたいな

勘定を抱かせることが減るんじゃないかと思います。私は少なくともそういうところは

気を遣っているつもりです。



話がそれた気がしますが、ともあれ見積の内容を早めに精査し、入居付できるように

話を進めていこうと思います。とはいえ、今回はちょっとだけ試してみたいことが

あるので、それが可能かを管理会社さんに確認しているところです。OKであれば、

その準備も必要になるので、少しだけ原状回復の着手が遅れちゃうかも。ま、仕方ない。



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posted by ひろ* at 07:16 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月16日

身に覚えのない契約変更の書類が届く。

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ある日、仙台法人本社に身に覚えのない「電気の契約変更」の書類が送られてきました。

はて、なんだろう?



住所を見ると、札幌5棟目の共用部の話のようです。札幌5棟目は管理会社さんの名義で

管理会社さんがまず電気代を支払い、それを送金時に請求するという形で運営されており

仙台法人宛に直接請求は来ません。ですので、そもそもなんで電力会社さんからうちに

お手紙が来るの?というところがまず疑問でした。



余談ですが、札幌では通算5社ほど管理会社さんを利用させていただいておりますが

どこの管理会社さんでも電気代は管理会社さん名義で契約して、送金時に電気代を

請求するスタイルでした。他方、東京では通算2社の管理会社さんに管理を委託して

おりますが、いずれも電気代の契約名義は所有者となっており、オーナーが直接支払う

形となっております。この辺はその地域の特性でもあるのでしょうね。



個人的には、どちらにもメリット・デメリットはあると思っています。

札幌方式であれば、送金明細を見ればすべての光熱費が把握できますが、東京方式だと

送金明細+電気代と言う形で見なくてはなりませんので、手間がかかります。

他方、マイルやポイントという観点だと、電気代をオーナーが直接支払った方が

ポイント還元があり、良いのではないかと思います。



余談終了。



届いた書面をよく読んでみると、アンペア増枠ということになっていました。

特にアンペアを増やすような工事を依頼した認識はないのですが、果たしてこれは何?

よくわからないので、管理会社さんに確認したところ「特に手配していない」とのこと。

ますます疑問が深まります。



管理会社さんにて、なぜこの状況になったか調べていただけるということでしたので

その結果を待つことにしました。そして翌日、原因がわかりましたというメールが。

その原因は、どうやらケーブルテレビの工事にあったようです。



ケーブルテレビの導入については確かに相談をしていました。書類のやり取りも終わり

工事の準備をしていてくださっている、という認識でしたが、状況としてはさらに

進んでいたようです。工事業者さんがCATV設置工事に関連して、アンペア数を増やす

手続きをしていた模様。その際になぜかアンペア増だけでなく「オーナー変更」と

「請求書送付先変更」の手続きをしていたようです。意味がわからない^^;



管理会社さんにて電力会社さんに連絡し、元に戻して貰ったと報告いただきましたので

この件については解決ということになりました。良かった。

よくわからないことをしてしまう業者さん、いるもんですね・・・。



ちなみにその後、無事にケーブルテレビは導入完了しましたという連絡が届きました。

まだいくつか書類返送がなかったり拒否したりしている部屋があるということでして、

そこについては空室になり次第対応していきます、と。

入室拒否のお部屋、まさか汚部屋じゃないだろうな!?と少し不安がよぎりましたが

今は考えないことにします・・・。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月11日

捨てる神あれば拾う神あり?退去予告とその撤回と。

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なかなか完全満室になってくれない中、退去が発生してしまいました。

ただ、捨てる神あれば拾う神あり。逆に良い知らせも。



札幌5棟目の管理会社さんよりメールがありました。内容は残念ながら退去予告。

ロフトのある部屋が退去となるということです。

ちょっと前にあった退去予告に続き、2部屋目の空室ということになります。

ロフトの部屋、人気ないから勘弁してほしいんだけどなー・・・orz



退去の理由は、他にもっといい物件が見つかったからということでした。

そういう動きを取っていたことに気が付かなかったのが悔やまれますが、どうやって

それをとらえていけばいいのかは正直よくわからないです。自主管理でLINEでも

交換するとか、たまにアンケートを実施するとか、でしょうか。そういえば物件を

保有したばかりの頃とかには、プレゼント付きアンケートとかやったことあったなあ。



どうも次の引っ越し先も決めているようなニュアンス?なのかな?と思いましたし、

この部屋は家賃が現在の相場並なので、まだ家賃を上げることができるかもしれません。

前向きに捉え、さわやかに送り出す方向で考えています。



しっかし、空室2部屋に拡大は勘弁してほしいところです。まだ募集しやすそうな

メゾネットのお部屋は空きが出ず、募集しにくいロフト部屋は退去が出やすい。

住む側からしたら、ロフトより平べったい部屋の方がいいでしょうから、その動向が

モロに出ているということなのでしょう。



2部屋に増えるから募集ももっと気合を入れないとなあ・・・と思っていましたが

そこにひょっこりとまた管理会社さんからメールが来ました。



曰く、前回のブログで書いた退去予告が取り消しになったと!

うおー、神風吹いた!家賃高い人の退去、キャンセル!ばんざーい!



この人、前回のブログに書いたように、退去理由がよくわからなかったんです。

で、今回の退去予告キャンセルの中で「一緒に住む予定の人と連絡が取れなくなった」

という話がありました。なるほど、ルームシェアをしようとしていたのか・・・。

しかしルームシェアする相手と連絡が取れなくなるって、いったいどんな関係?

いろいろとツッコミたい要素はありますが、あえてコメントしないことにします。



現在の空室

札幌3棟目 退去予告1部屋、夜逃げ処理中1部屋

札幌5棟目 退去予告1部屋

札幌6棟目 空室1部屋

札幌7棟目 空室2部屋

仙台1棟目 空室1部屋



札幌エリア 53部屋中50部屋稼働、稼働率94.3%(退去予告含むと88.6%)

仙台エリア 7部屋中6部屋稼働、稼働率85.7%

東京エリア 15部屋中15部屋稼働、稼働率100%



母数が少ないとはいえ、東京の安定感が群を抜いています。東京1棟目がやや弱いので

退去がないことを祈りたいです。来年1月で売却時の税金が20%に減るので、

売り時と言えば売り時なんですよね。ただ借地なので譲渡承諾料とかいろいろお金が

かかってしまうのが玉に瑕。概算でいかほどか聞いてみようか・・・



仙台エリアは相変わらず1物件しかありません。3月に空室になり、原状回復が遅れて

繁忙期を逃した部屋は、何回も申込があったものの、ことごとくキャンセルが続いて

今に至ってしまいました。いい加減そろそろ人が動き出すはずなので、ここらで決まって

くれないとやばい感じがします。そしてこの物件もほどよく売却の頃合いなんですよね。



札幌エリアは利回りも高いけど空室もそこそこ出ています。札幌6棟目はリフォームが

終わったけどまだ決まる気配がなく、ここは優先的に決めてしまいたいところです。

管理会社さん的には「手ごたえはある」と言うのですが、結果がまだついてこない。

あとは札幌3棟目がずるずると空室が拡大しそうなので、何かしら手を打つ必要が

あるのかなと思っています。



何にしても、きちんと埋めて収益をあげていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月02日

退去予告・・・しかもできれば退去してほしくないお部屋の・・・。

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この時期になって、じわりと空室率が拡大してきています。

私の保有物件に限っての話ですが、入居付けは東京の方が楽な印象があります。



昨日仕事中に届いた連絡は「札幌5棟目で8月末退去予告が出ました」という内容。

札幌5棟目は購入から半年の間満室を維持してきていましたが、3月末に初の退去。

こちらは幸いにして2ヶ月ほどで埋まったので良かったのですが、この度8月末に

もう1部屋退去ということになってしまいました。



管理会社さん曰く、なかなか連絡が取りづらい方で、管理引き継ぎの時も大変だったと

いうことです。そんな感じの方なので、管理会社さんが退去理由を聞こうとしても

「引っ越すから」としか言わずに意思疎通が取れない、と嘆いておりました。



札幌5棟目にはお部屋が2タイプあります。今回退去になる部屋も、前回退去になった

部屋も、両方ともロフト仕様の狭めのお部屋です。このタイプ、少なくともポータルでは

ウケが悪い仕様なんですよねえ。もう片方はメゾネット形式で部屋の面積も大きいから

埋めやすいような気がするんですけど、ロフト付きの20平米前半だとなかなかねー。



あと痛いのは、このお部屋は割かし古くからご入居いただいているようで、家賃設定が

今と比べて高いんです。ベストケースで決まったとしても過去の家賃から3000円は

下がることを覚悟しなくてはなりません。うーん、考えただけで憂鬱だ。



お部屋の状態だって、どうなっているか全くわかりません。前オーナーから引き継いだ

資料の中には、残念ながらこの部屋の入居時チェックリストのようなものはなく、

現在部屋がどんな状況化はふたを開けてみないとわからない状態です。

素行を考えると、たぶんあまりよくない状態なんだろうなあ・・・。



札幌の単身物件は家賃が安めです。私の保有しているロフトタイプの20平米前半の

ような物件だと、地下鉄徒歩圏でも30000円家賃をいただけることはまれです。

(立地が良かったり駅から超近かったりすれば取れるのかもしれませんが・・・)



家賃が安いということは、費用対効果を考えた際にあまりリフォームを大々的に

やることができない、ということも意味しています。



例えば、家賃6万円の東京のお部屋と、家賃3蔓延の札幌のお部屋があったとします。

どちらも部屋の状態は玉砕しているとしましょう。家賃で回収できる程度の費用を

かけるのが妥当と言うことで、家賃6ヶ月分までを予算としてリフォームプランを

練ると決めたとします。



東京の物件では6万×6ヶ月=36万のリフォームが出来ます。

札幌の物件では3万×6ヶ月=18万のリフォームが出来ます。



同じ「半年で回収しよう」という目標なのに、かけられる予算が半分になりました。

そして家賃は半分でも、札幌と東京でリフォームコストはそんなに大きく変わりません。



逆の言い方をします。

同じクオリティのものを作ろうとすると、東京で家賃6ヶ月分の費用になるところを

札幌では家賃12ヶ月分かかってしまいます。



ですので、家賃が安い=経費率が高いということになってしまいます。

地方は利回りが高いですが、経費率も高いので、よく考えて決断しないと「高利回りの

はずなのに修繕にばかりお金がかかって、結果として財布にお金が残らない」という

ことが起こりかねません。本当に買っていいの?というところをよく考えないと

いけないんだよなあ、と思ってます。



話がちょっと逸れました。



先日、札幌5棟目の管理会社さんの社長と飲む機会がありましたが、その中で社長は

「これまでが運が良く、あまり入居者さんが抜けなかった」「抜けた部屋もサクッと

決まったけど、本来もっと苦戦してもおかしくないから、毎回同じようにサクッと

決まるのが当然と思わないでほしい」と仰っていました。



札幌でロフトは不人気なのはわかっていますので、社長が言うように簡単に決まらない

可能性は大いにあると思います。そこを何とかしようと思うなら、管理会社さんに

任せきりにせずに自身でも営業に行くとか、そういった努力も必要なのでしょう。



何にしても、退去が決まってしまったものは仕方がありません。

不動産賃貸業に入退去はつきもの。粛々と埋めていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする