2017年04月19日

ポータルサイトの罠!?管理会社さんだけではどうにもならないことも・・・。

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昨日のブログで書いた諸々の点について、早速管理会社の担当ささんと会話しました。



まず、募集資料を見せてくださいと言って出してもらった資料ですが、札幌では

メジャーな業者間情報サイト(札幌の賃貸仲介の方はレインズはあまり見ていなくて

「けんさくん」「リアプロ」の2つのシステムがデファクトスタンダードです)の

フォーマットであったということでした。だからこれ自体は変えられないようです。



それと別に、PRしたいことを大きく書いたりできるフリーフォーマットの募集用の

資料を作ることを検討していただけることになりました。仲介業者さん回りの時に

使える資料になればと思っています。仲介さん、読んでる暇どこまであるのかなと

いうところがありますので、今の要点がわからない物件資料よりはパッと見て何が

大事かわかる資料の方が親切だろうと思います。対応いただける管理会社さんに感謝。



換気扇に関しては、室内にダクトを通す形で見積もったらどうなるかという話を

確認した後で、そこでコスト的に折り合わなければ換気扇設定を止めるということで

方針を確認しました。意外と内見の時には気が付かないんじゃないの?なんて。



一番気になっていたインターネットの各種ポータルサイトへの登録状況ですが、

昨日「全然登録されてない」と書いたものの、実際のところはほぼ登録されてました。

(確認を手伝ってくれた仲良しの業者さん、ありがとうございました!)

でもその登録状況が何とも微妙でして・・・



私は「家賃○万円以上○万円以下」「木造」「バストイレ別」「駅徒歩10分以内」

のように条件を細かく指定し、自分の物件がヒットするように検索をしたのですが

それでも出てきませんでした。他方、物件名だけとかで検索すると、ホイホイと

出てきます。



これが示す意味は、登録の内容が私たちが理解している内容とは異なっているか、

登録すべき内容が漏れているかのどちらかだということになります。

家に帰ってから一つ一つ調べました。



管理会社さんが自社で登録したということで一番間違いがないであろう「けんさくん」で

なぜ引っかからなかったか?その答えは「木造」を検索条件に入れたからでした。

構造が不明になっていたので、木造って入れたら引っかからなかったようです。

まあこれくらいなら大きな影響はなさそうですね。管理会社さんに依頼すれば解決です。



次に、管理会社さんが登録しているリアプロからデータ連携されているはずという噂の

アパマンショップのサイト。こちらは駅徒歩10分のはずなのに、駅徒歩11分という

登録になっておりました。駅徒歩10分以内という設定で検索しているわけですから

そりゃ見つかりません。これはちょっと問題だと思います。なんでデータ連携されてる

はずなのに、情報が変わっているんだろう?管理会社さんも首をかしげてました。



SUUMOも同じ原因で、駅徒歩11分になっているのが見つからない原因でした。

登録している業者さんがみんなアパマンショップ系の会社だったので、おおもとの

アパマンショップのサイトが11分だから、全部11分で登録されているのでしょう。

おおもとをやっつければ、あとは自然に10分になると思います。



10分と11分だと天と地の差くらいあるので、ここは早めに対応したいですね。。。

管理会社さん、お願いします!



そしてjogjog。ここもまた致命的で「バストイレ別」のチェックを入れると検索されない

というかなり痛い状況でした。うん、これじゃネットからの反響はないね、わかるよ。

バストイレ一緒の物件でさんざん痛い目を見てきた私ですから。これはダメ!(笑)



そんなわけで、管理会社さんは適切にネット掲載されるように動いてくれていたのですが

登録されている側でそれぞれ微妙な条件に置き換わっていた、というのが今回の事件の

オチでした。管理会社さんがちゃんとしていても、その先まで目を光らせていないと

こういうことが平気で起こるとはねえ・・・。ここまでグダグダなのは初めてです。



やっぱりネット検索対応はきちんとやっておかなくちゃですね。それもできるだけ

自分の目で確認する必要があると思いました。物件名で検索するだけでなく、この条件で

検索されるはずという内容で検索して、想定通りにひっかかるか。そこまでやってこその

チェックだなと思った次第です。



あと、業者さんってどうしても忙しいからサボっちゃうんだろうなと思うような

募集内容のものもありました。写真が猛烈に古くて、私が購入する前のオーナーさんが

外壁塗装をやっているんですが、その外壁塗装の前の写真で募集掲載してるところが!

へーこんな色だったんだーと初めて知りました(笑)



そこの募集サイト、面積は別の部屋と混同しているし、天然ガスとか書いてあるしで、

もうグダグダもいいところです。探し当ててくれた仲良しの業者さんも「これはデータを

そっと差し入れた方がいいレベル」と。管理会社さんも「酷いですね。こちらもすぐに

連絡したいと思います」と。これで少しでも集客につながればいいのですが。



しばらくしたら、同じように検索を自分でやってみて、直っているか確認してみます。

これで多少反響が増えればいいんですけど、増えないようなら家賃のテコ入れだな。

早々に決まるよう頑張っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月18日

内装の問題点と募集に対する反響の少なさへの対策を検討する。

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札幌5棟目、初めての募集なので多少の試行錯誤をしているところです。



先日、札幌まで行って現地を確認してきて、管理会社さんとその後の募集と修繕の

方向性について会話をしました
。修繕の方向性を確認したのと、そこまでの問い合わせの

状況から判断した家賃(当初より2000円アップ)を共有し、その内容で進めて

いただいておりました。



昨日、その管理会社さんの担当さんから連絡がありました。

当方で施主支給した照明器具やシャワーヘッドが届いたのでリフォーム工事の際に

設置してくること、募集用のぼりが届いたので、ポールやのぼり立てを購入して

駐車場の外貸しの募集を開始したこと、などの報告に加えて、あまりよろしくない

話題も2点ありました。



まず1つは、換気扇のお見積。階段や梁が邪魔をして、どうやって換気扇をつければ

良いのかが判断できず、見積もること自体が厳しいということでした。

うーん、換気扇なしのキッチン・・・本当にいいのだろうか・・・^^;

でも設置のしようがないということであれば、設置しないと判断するより外に手もなく。

見積対象外として現状で募集しようと思います。



キッチンに換気扇が設置できないということは、ほぼ料理をすることは不可能なのでは?

そうなると、自炊しない層にターゲットを絞ることになります。キッチンに過度な装備は

不要で、もっと他のところにお金をかける。希望者に電子レンジをプレゼントするとか?

あるいは、キッチンとは真逆にある窓側の壁になぜか換気扇がついているので、料理中は

そこをつけてくださいとする?でもそれじゃ臭いがあまり消えないから意味ないかなあ。



単身向けの物件なので、料理をあまりしない若い人をターゲットにした方がいいのかなと

考えています。あまり若くない方や生活保護の方をターゲットにしても勿論いいんですが

なんとなく家にいつもいて自炊くらいしてそうな先入観がありますので、キッチンに

換気扇がないということを嫌がるのかなあ、なんて。



階段をつけるという魔改造をした結果、キッチンの換気扇がつけられなくなるってのも

微妙な話ですが、今あるものを極力お金をかけずに活用しながらやっていくことを

優先したいと思います。



もう一つちょっと悩ましい報告がありまして、3月の反響状況を見て家賃をあげる判断を

したのですが、その結果あまり反響が得られていない、ということでした。



単純に、繁忙期が終わったということも当然あるのだろうと思いますが、それでも

札幌3棟目はちらほらと問い合わせが入っています。札幌5棟目にそれがないというのは

市場が求めている賃料と開きがあるのではないかと思われます。



募集資料を送って貰いましたが、当初「これでいきましょう」と言っていた価格に

管理費が上乗せされておりました。それもあって反響が悪いのかもしれません。

ひとまず、家賃を変更することも考慮してみたいと思います。



あとは、ロフトがあるから実質的にもっと面積は多いということも募集資料の中で

うち出せればいいなと思ったんですが、具体的な数字を出すことは宅建業法上NGに

なると聞いたような気もするので、そこは難しいのかもしれません。可能であるならば

使いやすくておしゃれなロフトというところを打ち出した方がいいかなって思ってます。

面積だってロフトを参入すればそれなりの広さになりますしね。



ペット可や初期費用格安など、武器になるものがあまり募集資料で打ち出せてないように

感じたので、その点改善できるか聞いてみようと思います。



また、インターネット検索にあまり露出できていないことも気になりました。

SUUMOは未掲載、ホームズは他業者さんが1件掲載しているのみ。

札幌ローカルなとこで、けんさくんやjogjogも見ましたが、掲載なしでした。



うちの物件のスペックだと、インターネットからの反響はそこまで期待できないと

思っていますが、これだけ掲載件数が少ないのは問題だと思います。もしかしたら

絞り込み条件が違っているのかもしれませんが、それはそれで間違った情報で掲載されて

いるということになり、問題があると思います。



ネット掲載についてはどうなっているのか、改めて確認しよう・・・。

なんとなく、家賃を下げる前にやれることがあるような気がしてきました。



あとは馴染みの業者さんに直接「うちの決めて!」と頼もうと思って昨日電話しましたが

電話に出てくれなかったので、今日もしつこく電話してみようと思います。



札幌5棟目の管理会社さんは初めてのお付き合いなので、お互いのやり方をまだ

把握していないところがあると思います。変に遠慮しても仕方ないと思いますので

まずはお互いどう思っているのか、どういうやり方なのかを意見交換しながら

すり合わせしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月09日

原状回復のための現地把握と打ち合わせ。

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札幌5棟目に初めての空室が出たので、現地を確認してきました。

やっぱ、同じ現場を見て会話しないと、何をすべきか正しく理解できないのです。



札幌5棟目は1階と2階がメゾネット形式の1LDK、3階がロフト形式の1Rです。

購入して半年ずっと満室で来てましたが、ここにきてとうとう退去が発生。1R間取りの

お部屋の退去でしたので、今回は現場を見てみないとと思いました。



札幌6棟目の時も、現場に来ないで写真と見積とメールだけで済ませようとしたのですが

本当にそれ必要?というところがやはり実物を見ていないとイメージがわかず、結局

札幌に行くことにしたという経緯があります。であれば、札幌5棟目は先にそれを予見し

見に行く予定にしてしまおう、ということで計画しました。



管理の担当の方も本来は土日休みですが「初めての退去になるので、私も行きます」と

現場確認を休日返上で対応してくださいました。ありがたいです。感謝。



さて、どんな感じなんだろうと現場に入ってみると、これが思いのほか良かったです。

ロフトへ行くのは普通はハシゴですが、階段を前のオーナーさんが作っていたようで。

しかもなかなかおしゃれです。



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おおー、これいいね!なんか雰囲気いいし、おしゃれだし。

ロフトから落ちないように壁が作られているのもいいし、その微妙な穴開き具合もグー。

おしゃれだと思いました。やるなー、前のオーナーさん。

このお部屋の作りなら、思っている以上に更に家賃上げられるかも。

でも、最初だから欲張らずにちょこっと家賃UPくらいにして様子を見るか・・・。



ただ、弊害もありまして、この階段を作る時におそらくキッチンの換気扇を撤去して

しまったみたいなのです。前入居者様は「料理する時はお風呂場の換気扇をつけて」と

前管理会社さんから言われていたとか。いやそれは無理があるんじゃないかい?

管理会社さんは「換気扇の設置が必要だと思います」と。うん、まあそりゃそうだ。



他にも建具の木部が剥げてたり、トイレのCFは張替が必要だったり、照明が古くさい

タイプだったので変更した方がいいだろうというのがあったり(また壁にスイッチが

ないパターンだったので、リモコンの照明買わないと)、浴室も壁面がぶよっと

膨らんでいたので、上から樹脂パネルを増し貼りしなくちゃいけなかったり。



見積の中で、シャワーヘッドの交換は施主支給、カーテンレール交換は無しという形で

少しコストは落としましたが、その分キッチンのしょぼさが目についてしまい、

ダイノックシートをキッチンパネルに貼るということを追加でお願いしたり。

換気扇の設置を除いても10万コースになってしまいました。



工事の内容を考えたら仕方ないところですが、家賃の安いお部屋(25000円とか)で

10万の修繕、あと広告料を2ヶ月とか3ヶ月とか出したら、回収に1年近くかかって

しまいます。この辺が地方低家賃の難しいところです。利回りの高い物件を買っても

修繕が山ほどあるような物件だと、経費倒れしてしまうリスクがあります。

これから地方の単身物件を検討される方は、その辺気を付けてみてください。

東京と同じ利回りで購入してしまうと痛い目を見ると思います。



ひとまず、今回ので物件の雰囲気は理解できました。次回以降はいちいち現地に

来なくても、ある程度の判断はできるかな?と思っています。そういう意味では

札幌に飛んできた甲斐がありました。あとはどこまで食いついてもらえるか、ですね。

管理会社さんはリーシングの営業を済ませたと言っているので、期待したいと思います。



共用部のバリューアップの打ち合わせや、駐車場の外貸し募集の会話もできました。

いろいろと進んで良かったです、はい。



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posted by ひろ* at 11:56 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月05日

ガス会社さんとの交渉が成立し、共用部のバリューアップに着手可能になる。

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札幌5棟目のプロパンガスの会社さんとの交渉ごとが少し進んできたようです。

ようやく具体的な金額が出た、と管理会社さんより報告がありました。



前にブログに書きました通り、プロパンガス会社さんの変更を検討しておりました

方針を切り替え、今のガス会社さんに協賛金の形で何かしら依頼するということで

動き始めております。得られたお金を用いて、TVドアホンなど既存のお客様の満足度を

上げていくことを考えようとしております。建物の付加価値を向上させるのは、

先はどうなるかわからないとはいえ、悪いことではないと思っています。



現在供給してくださっているガス会社さんは、残念ながら動きがあまり良くないです。

10月に購入して、3月になったのにまだ進展なしという。まあもちろん、こちらの

進め方が「切替前提」だったところを、途中から「今のガス会社さんから協賛金」に

切り替えた、というところがあり、交渉開始が遅れたというのも一つの原因ですが。

ただ、それを差し引いても回答がとても遅いのは否めません。



管理会社の担当さんからは、たまにこの件に関して報告は来ておりました。

既存のガス会社さんにのらりくらりとかわされているいる状況、ようやく戸あたり

ゼロではない回答が引き出せそうな雰囲気になってきた状況、そこから上の稟議云々で

なかなか進展しないので、少し強めに言ってみようと思うといった状況・・・。

とりあえず、このガス会社さんに次にどこかの物件のガス供給を任せようという判断は

できないなあと思います。スピードって大事だと思いますから。



札幌タイムだと思って、ゆったりと構えるしかないねーと割り切ってから数ヶ月。

先日、ようやくガス会社さんから回答があったと管理会社さんから連絡がありました。

結果として、全戸をTVドアホンに変更することも可能じゃないか?と思えるくらいの

協賛金を出していただけることになりました。



このお金は入居者様や建物に還元できるように利用するつもりです。

ガス会社さんが経費として出してくれたわけだから、それはガスの売上にも貢献できる

内容に対して使うべきです。共用部の照明を増やすとか、TVドアホンにするとか、

共用部の再塗装とか、駐輪場の整備とか。このお金を別の形に転用してはいけません。

それは協賛という趣旨から外れてしまいます。



どういった形で使うのが一番良いか、管理会社さんとも相談して決めたいと思います。

どうせなら一番効果が高い形で使いたいものだと思いますから。



春に向けて、この物件も少し考えなくてはならないことが出てきました。

冬の間募集できずにいた駐車場を、外貸しに向けてどう募集していくか。

協賛金を得られたので、そのお金をどう建物に反映させていくか。

管理会社変更に伴い、保証会社の契約を引き継げなかった人に対する再契約手続。

ケーブルテレビを建物に通してアンテナ不要にする話。

その他、入居者様との兼ね合いで保留になっている話がいくつか。



所有した物件のバリューアップを行い、収益の最大化を進める。オーナーが一方的に

搾取する形ではなく、オーナーも管理会社さんも関連業者さんも入居者さんも皆が

ハッピーになれる形での最大化。入居者様には気持ちよく長く住んでもらえるように、

管理会社さんや関連業者さん(今回ならガス会社さん)は稼働率向上による手数料や

販売収入の最大化、オーナーも稼働率向上や家賃アップによる収益力の向上。



そんな良いスパイラルを作っていけるように、いろいろと知恵を絞ること。

私も決して優秀なタイプではないので、時にはバランスを維持しているつもりで

全然維持できていないこともあるかもしれません。ただ、意識としてそういう気持ちは

持ち続けたいと思う次第です。



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posted by ひろ* at 11:35 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月03日

初の退去予告が入ってしまい、どう募集するか管理会社さんと検討。

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この繁忙期に入る前には退去がちらほらあったのですが、繁忙期中は一つも退去がなく

調子いいなあと思っていました・・・が・・・来てしまいましたよ、退去。札幌5棟目。

満室が崩れ、初めての募集がスタートします。



札幌5棟目は満室で購入し、購入から半年くらい無風状態となっておりました。

ここまで退去予告もなく、素晴らしい滑り出しだったのですが、とうとう退去発生です。

しかも時期が悪く、3月末退去。繁忙期を完全に外してしまいます。原状回復もおそらく

必要でしょうから、たぶん退去時期を早めるなどあがいても、繁忙期には間に合わず。

そもそも理由が「転勤」であるため、時期をずらすのが無理かなと思っています。



退去予告時に管理会社さんが「不便なところはありましたか」とヒアリングをしてくれて

いるようで、メールに「キッチン上に換気扇がないのが不便だった」とありました。

確かあの物件、構造上キッチン上につけられないんですよね・・・換気扇。私もまだ

中は見たことはないですが、間取り図や類似物件の写真から想像はつきます。



現在の家賃はちょっと安めなのですが、管理会社さん的にはこれで相場とのこと。

前の管理会社さんへのヒアリングもしてくれていて、繁忙期以外の引合はこの家賃でも

弱く苦戦したということでした。その上で敷金礼金も0が望ましい、と。

生活保護以下の低所得層が狙いになる、という見解でした。



まああれだ、生活保護の方がまじめに働いている人より裕福な生活をしているという

札幌市の現状に関しては思うところもあるわけですが、そこにはここでは触れません。



私の実績で言えば、もっと家賃は取れると思っています。札幌3棟目は札幌5棟目より

しょぼいスペックなのですが、それでも家賃は札幌5棟目より3000円〜5000円

上乗せで勝負できております。そこには「どんな人でも応相談」という超ゆるゆるな

審査姿勢が浸透しているから、というところはあるのですが・・・。



札幌5棟目はまだ「超ゆるゆる」を発動すべきなのか否かもわかりません。

募集してみて引合がいまいちだったら考えますが、とりあえず今は普通に募集して

感触をつかむことが先かなと考えております。



家賃を上げようと考えたときに何ができるか。管理会社の担当さんとメッセンジャーで

少しやり取りをして相談しました。



基本的には、このスペックだと家賃を上げようとしたら何かしらのバリューアップは

必要になるだろうということ、一番狙いやすいのはP込である程度のお値打ち価格で

探している人だろうということが前提にあります。そのあたりの条件からすると、

前回の募集家賃が妥当なのではないかというところでした。



ただ、あえてそれをわかりつつ、しばらくは反応を見るということと割り切って

少し高めに募集をかけることはありじゃないか、と。



ポータルサイトの検索条件ってだいたい5000円単位で刻まれています。

家賃41000円+管理費1000円より、家賃40000円+管理費2000円の方が

検索に引っかかりやすいというテクニックもあります。

それをあえて使わず、1ランク上の検索条件でしか出てこないようにした場合には

反響がどのくらい減るのかをまずはリサーチしてみるのも一案です、とのことでした。



どうせ3月末まで内見できないのは目に見えています。だったら、3月中はいろいろな

ことを試して、相場観を探ることに徹してもいいと思いました。ということで、

しばらく家賃をあえて高めにして募集をかけてみよう、ということで合意。

その代わり、初期費用は安く抑えることとしました。



こちらの管理会社さん、事前に募集条件を細かくヒアリングをしてきてくれます。

家賃交渉幅、フリーレント有無、短期契約有無、保証会社利用の方針などなど。

事前にこの辺を細かく聞いてくれるところって、今まではありませんでした。

質問量が多いので回答するのに腰を据えて「うし、やるか」となるまで動けないという

副作用はありますが、オーナーの代理という意味ではこうして細かい意志を代弁して

くれる体制が整っているのは良いと感じた次第です。



質問内容も踏み込んでおり、ペット可否を単純に問うだけではなく、多頭飼いや

大型などについてはどうするか、といったことも確認いただきました。確かに、

多頭飼いはけっこう問い合わせあります。受ける人が少ないのでしょう。



短期契約や保証会社さんの審査がうまくいかなかった時の対応、生活保護の扱い、

高齢者や子供の扱いなど、いろいろな質問が出ましたが、おおむね私が普段対応している

内容に近い案が最初に出てきていたので、いい感じだなと思いました。



3月は様子見の期間。4月以降、力を込めて募集したいと思います。

たぶん札幌6棟目も同じタイミングでの仕上がりになりそうなので、4月はその2棟が

重点管理になるだろうと思います。必然的に、3月中に札幌3棟目と仙台1棟目は

決めておかなくちゃですね。頑張ります!



上位陣にだいぶポイント差をつけられてしまっています。ぜひ、暖かいご支援を。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする