2018年12月27日

換気扇の修繕から、都内物件の収益性の良さを改めて認識。

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札幌5棟目で修繕が発生しましたので、対応を依頼しました。

わかって買っているとはいえ、修繕をするたびに低家賃帯の地方物件の悲哀を感じます。



札幌5棟目の管理会社さんから連絡をいただきました。こちらの管理会社さん、

よほどのことがない限りは、連絡を基本電話以外のツールでしてくれるので、

平日昼間はあまり電話に出られない私としては大変助かっております。



今回は・・・う、修繕の連絡でした。入居者様よりお風呂の換気扇から異音がしている、

という連絡がコールセンターにあったらしく、現地調査を行った結果、換気扇の交換を

しなくてはならない状態だった、とのことです。



報告書には「近所迷惑なほどの音量です」と書かれていました^^;

近所迷惑なほどの音量でうなる換気扇って相当なもんですね・・・。



でも換気扇の音は意外と気になるというのはわかります。私も以前、自宅で浴室の

換気扇故障がありましたが、日に日に「カタカタカタ・・・」という音が大きくなるのは

かなりストレスでした。ゆっくりお風呂に入る気がなくなります。



調査した結果としては、軸ブレを起こしているということでした。応急処置として

注油して音は軽減されたとのこと。ただ、やっぱりまだうるさいので、交換をした方が

良いであろうというご提案でした。



ざっくり2万くらいの費用になるということでしたので、修理を依頼しました。

交換は後日ということで、現在日程の手配をしているところと思われます。



とまあ、ここまでは良くある話です。賃貸経営をしていれば、換気扇の一つや二つは

故障するのが当たり前。入居者様が不便な思いをしているのを放置するわけには

いきませんし、お金を貰っている以上責任が発生するのもまた事実ですから。



ただ、その「お金を貰っている」という点は共通なのですが、間取りや立地によって

貰っている金額が異なる、というところには留意した方がいいだろうと考えています。



同じ2万円を払うにしても、家賃収入が違えばその重みは大きく変わります。



・家賃8万円の都内ターミナル駅徒歩圏の1Rアパート

・家賃6万円の都内ギリギリ23区の1DKアパート

・家賃4.5万円の札幌それなり立地の2DKアパート

・家賃3万円の札幌それなり立地のメゾネット1LDKアパート

・家賃1.5万円で立地も微妙な1Rアパート



上記、全て私の保有物件です。同じ「一部屋を貸す」という行為でも、その内情は

大きく異なるのだなということが、これを見るとわかると思います。



どの物件でも、換気扇の工事は2万円です。家賃8万の物件で、2万の経費だったら

まあ仕方ないねで済みますが、家賃1.5万の物件で2万の経費は家賃1ヶ月分以上。

これだと経営的にシャレにならないです。



家賃の安い地方物件は、家賃の高い都内物件と同じ利回りだったとしても、家賃の

安さからくる経費率の高さによって、同じ利回りでも同じ収益性にならない・・・。

同じ利回りなら家賃が高い物件を購入した方が収益性は高くなる、ということです。



「都内は高すぎるから地方を買う」という人もいると思います。でもその地方物件、

前述のような経費率の高さに耐えられる物件なのでしょうか。そこを見誤ってしまうと

「こんなはずじゃなかったのに・・・」という話になりかねません。



もうちょっと具体的に言います。私が保有している東京のアパートと札幌のアパートで

1部屋退去が出た時にどれだけお金がかかるかを比較してみます。



※同じ間取りで同じ内装、同じ原状回復費用がかかるものとします。

※原状回復費用は過去の経験から札幌でよくかかっている価格帯にしました

※管理費や固定資産税などの費用は加味しません



東京の1LDK30平米家賃8万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料1ヶ月(管理会社さんへ)

となり、8万の家賃を貰えるなら2.5ヶ月で費用を回収できます。



札幌のメゾネット1LDK30平米家賃3万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料3ヶ月(仲介業者さんへ)

となり、3万の家賃だと費用改修には実に6ヶ月がかかることになります。



さらに罠はあります。

仮に同じ家賃収入を両物件で得られるとしたら、その内訳はこんな感じでしょう。



東京のアパート:8万×3部屋=24万

札幌のアパート:3万×8部屋=24万



同じだけ儲かるわけじゃないと言うのは先ほどの例を見ればわかると思います。

軽く計算してみましょう。



東京は年間平均1部屋入れ替わり、札幌は年間平均2.6部屋入れ替わるとします。

(おおよそ33%程度で考えます)



東京の場合は、原状回復費用12万と広告料が8万で合計20万の経費がかかります。

札幌の場合は、原状回復費用12万×2.6部屋と、広告料が3万×3ヶ月×2.6部屋

かかることになり、合計すると546,000円の経費がかかることになります。

実に東京の1.82倍の経費率と言うことになります。



更に、買う物件によっては、固定資産税も東京より高くなる可能性があります。

典型的なパターンで地方RCを買ったりすると、建物の大きさが同レベルの収入の

都内物件と比べて大きくなるので、固定資産税も大きくなります。

(築古木造だと、逆に地方の方が土地の価値が低くて安かったりしますけど・・・)



以上のような考察から、地方と東京は同じ利回りで購入すると、期待した収益を

得られない可能性が高くなるので、注意した方が良いと思います。



なんかだいぶ話が逸れた気がする・・・まあいつものことか。



しかし、この物件は意外と定着率が良く、嬉しい誤算だと思っております。

2年半ほど保有しておりますが、16部屋中5部屋しかまだ入れ替わっていません。

単身だと平均して年4部屋くらいは入れ替わると覚悟していたのですが、ラッキーです。



入れ替わりが大きければ、それだけ経済的な負担も増えます。入れ替わらないことが

収益の安定化につながります。この調子で入れ替わらないでいただきたいものです。



入れ替わりが少ない理由の一つに、きっと管理会社さんの頑張りもあるのだと思います。

今回みたいに適切に対応してくれているので、入居者様の満足度も高いのではないか、

と想像しています。この調子で引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月05日

札幌5棟目満室返り咲き確定!初期費用を下げて家賃は高めに。

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札幌5棟目で入居申込がありました。保証会社さんの審査も通りまして、入居確定。

まだ内装もしていなかったのに、満室返り咲きが決まりました。ラッキー。



札幌5棟目は空室として夜逃げされたお部屋がありました。こちらは保証会社さんを

つけていたので、退去の手続きを取るところまで保証会社さんがしっかりと対応して

くださいました。夜逃げが発覚したのが7月後半で、確か8月末で退去の手続きが

完了していたと思います。その間、家賃は保証会社さんが払ってくれました。



原状回復が必要だったので見積を出して貰っていましたが、この部屋は長期入居を

されていたようで、ロフトの階段が普通のハシゴ方式でした。これまでに見た空室は

割とハシゴじゃなくて階段に変わっているケースが多かったです。前のオーナーさんが

退去するごとにハシゴを階段に変えていたのでしょうね。



今回、ハシゴから階段にしようと見積を取ってみたところ、追加で20万かかると

言われました。やや高いけど、それで競争力を維持できるなら悪くない話なのかな?

ただ、それ以外の原状回復をあわせると、40万〜50万くらいになってしまいます。

とはいえ、保証会社さんから原状回復費が15万くらい出るという話だったので、

それだったらやっちゃってもいいのかな?うーん、どうしようか。



・・・とまあサクサクと進んだように書いていますが、9月の震災を挟んでいるため

見積が出てくるのも非常に時間がかかりました。震災前に出た見積を見ながら、

この項目は不要だの、階段をつけたらいくらになるだの、そんなやりとりはして

いたのですが、その結果を反映した見積が出てくる前に震災発生。そりゃあ見積どころの

騒ぎじゃないのは理解できます。こればかりは仕方ない。



そんなこんなで、見積の内容が最終的に出てきたのが9月終わり頃でした。

階段をどうしよう、が悩みどころだったのですが、今回は原状回復費もある程度出るし

つけちゃおうかな?と腹をくくり始めたその時です。管理会社さんから一報が。



「申込いただきました!」



おぉ。それは嬉しい!この物件、競争力あまりないですよ、今まですぐに決まってるのは

たまたまですから毎回そうとは思わないでくださいね、と社長に念押しされていますが、

それでもいつも割とサクッと1〜3ヶ月以内に決めてきてくれます。ありがたい。

札幌でロフト付きの1Kって、かなり流行らない間取りなので、普通に半年くらい

空いてしまっても仕方がないんですけどねえ。



この物件、さほど競争力が高くないのはわかっていますので、敷金も礼金もゼロ、

保険や保証料(初回)も大家負担とするプランを展開しています。金かかるよねえと

ややうんざりするのですが、それでもさっさと決まってくれた方がいいかな、と。

こういうコストがかかるので、やっぱり利回りは14%以上ないと保有するメリットが

あまりないなあと思ってしまいます。



で、今回の入居申込は、親元からの独立で一人暮らしを始める若い社会人の方。

大手企業の現場作業担当の方ですので、属性的には問題ありません。

気になるのは「猫1匹」がついてくることくらい。私、自分自身が札幌5棟目で

ペット可になっていることを知らなかったor忘れてたので、猫!?と面食らいました。



管理会社さんからは、保証会社利用が前提であること、ペット礼金はゼロにする代わり

家賃を2000円アップする形で交渉を進めてよいか確認がありました。



長期で住んでいた前の方の家賃より1000円アップとなる計算ですので、今の相場より

かなり高い家賃が取れることになります。この物件の近隣だと、相場は25000円。

今回は30000円の家賃となります。しかも別途管理費1000円。それだったら、

初期費用を思いきり安くしても割に合うだろうと考えました。元々、初期費用ゼロに

する代わりに、相場より結構高めな家賃にしていたんです。いい形にはまったかな?

そして事前にオーナーのデメリットばかりにならないような形での交渉をしてくださる

管理会社さんにも感謝しなくてはなりません。ありがとうございます。



内装工事も、現状を見て決めてくださったなら、別に階段にしなくてもいいですね。

その分のコストが浮いたこともこちらとしてはメリットです。トータルで見たら

良い申込だったのだろうと思います。



その内容で進めていただき、昨日無事に保証会社さんの審査がOKとなったとの

連絡がありました。これで札幌5棟目は満室確定です。良かった良かった。



ロフト付き1Kと、メゾネット1LDKという、競争力にやや乏しい物件でありながら

意外と高稼働率をキープしていますし、退去もそれほど多くない。不思議な物件です。

いい状態を作ってくださっている管理会社さん、どうもありがとうございます。

今後もこの状態が続けられるように、私も努力したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月05日

コールセンターに来る問い合わせがすごい・・・。

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札幌5棟目の入居者様から管理会社さんに電話があったそうです。

その内容がすごかったので、ちょっと書いちゃおうかな・・・。



札幌5棟目ではコールセンターを活用した24時間体制で、入居者様からの問い合わせを

受け付けております。管理会社さんでやるべきこと、コールセンターで対応できることを

きちんと切り分け、仕組み化している良い例ではないかと思っています。



そのコールセンターから、こんな対応がありましたという報告書が管理会社さんに届いて

いるようです。他の管理会社さんはこの情報をオーナーに送ってはいないようですが、

この管理会社さんは面白いことに対応の内容をオーナーに送付してくれます。

日頃、管理会社さんにどんな話が舞い込んでいるのか、その苦労の一端を知ることが

できるので、私は送っていただけるなら興味深く読ませていただきます。



2016年に購入して2年程度経ちますが、その間にコールセンターに来た問い合わせは

10件だったようです。16部屋あって10件ということであれば、だいたい1ヶ月に

1〜2回のペースで問い合わせが来ている計算になります。正直、問い合わせがそんなに

あると思っていなかったので(私自身、賃貸に住んでいた11年間で、管理会社さんに

連絡したのは上の階からの漏水事故の1回だけでした)、思ったより多いんだなという

印象でした。



ついでなので、どんな内容で問い合わせが来ているかを分析してみました。



ジャンルとしては、一番多いのが故障やトラブル(と入居者様が思っている)で5件。

家賃滞納分の支払先確認や解約相談など契約関連の問い合わせが3件。

残りの2件は騒音や放置自転車など人間系のトラブルでした。



滞納額の確認や滞納分の振込先の確認の電話って結構あるんだなあという印象。

金額は通知されるだろうし、振込先も今までと同じだと思うんですけどね。

テンパってしまうのかなあ。



それから、この手の問い合わせは割と特定の人が行う傾向があると思ってます。

10件のうち、同じ人からの問い合わせは4件。4割を占める計算となります。

ゴミ出しマナー云々、故障した(と思い込んでいた)、などバリエーションは

色々ですが、とにかく問い合わせが多いし、筋が通らない話も結構あります。

正直、そんなに不満があるなら退去いただいても構わないのですが・・・・



で、ここまでが前置き(前置き長いなというツッコミは受け付けます)。

今日はこの困った入居者様からコールセンターに届いた最新の問い合わせについて

ブログネタにさせていただこうと思います。



先日、コールセンターの対応報告書の最新版が送らてきました。

ファイルのタイトルを見ると「盗聴器が仕掛けられています」と。と、盗聴器!?



札幌5棟目、工学部か工業高校かというくらい男性比率が高いので、性的な目的で

盗聴するということはまずありえません。では要人が住んでいて盗聴されるかと言うと、

ロフト付き1Kというスペックなので、それもあり得ないと予想します。



なんのこっちゃと思いながら報告書を開くと・・・出たよ、いつものリクエストの多い

入居者様ですよ。以前問い合わせであったのは「TVがつかない」と大騒ぎした上に

20分置きにアンテナを見に来いと怒鳴りつけまくった挙句、JCOMが現地で確認を

したところ、入居者様の設定ミスだったという前科があります。今回もその手の勘違いで

いろいろ言ってるんじゃないか、と色眼鏡で見てしまう私。先入観を持ってはいけないと

思いつつも・・・。



コールセンターの方は、盗聴器が設置されているという問い合わせに対して、どうして

そのような判断をされたかという確認をされていました。それに対して入居者様の回答は

「コンセントの差込み口に跡が付いている」「コンセントカバーを外して中を見たら、

差込み口に何か付いている」ということで、これが盗聴器なのではないか、とのこと。

コールセンターの方が警察に問い合わせるよう促すのですが、なんで管理会社が見て

くれないんだと言って、現地確認を要請していました。



管理会社さんにコールセンターから確認を行い、管理会社さんの見解も当然ながら警察に

報告してくださいという対応でOKという話で合意。コールセンターさんから改めて

入居者様に「盗聴器の件ですが」と電話したところ・・・



「全部外したらなくなっていた」「今はもう大丈夫」



という返答だったそうで、ここでコールセンターさんの対応記録は終了。

いやー、盗聴器なくてよかったですねー(棒読み)



こんな内容にも対応しなくてはならないコールセンターさんのお仕事って大変だなあと。

コールセンターがない場合は、こういう電話を管理会社さんが受けることになります。

管理費数パーセントでこの仕事をやって貰えるんだから、ありがたいと思います。

私だったら、できれば勘弁してほしいなあと思ってしまいます。だから自主管理を

薦められても及び腰になるんですよねえ。やればできるんだろうけど、厄介ごとを

わざわざ抱え込みたくないというか・・・(全国の自主管理派の皆様すみません)。



その反面、こういう連絡を受けることで、その入居者様の状況などがわかるという面では

こういった情報は重要なのだと思います。だって、今回の件なんて、私個人の主観ですが

ちょっと認知症入り始めてないか?と思わざるを得ない内容なんですもの。鍵がかかって

本人が在宅の家に誰かが侵入して分解した謎のパーツだけ持ち去るなんて、かなり低い

確率でしか発生しないわけですし・・・。誰か親族の方がこの話に気づいてくれると

よいのですが。この方、保証会社さんはついているのですが、昔からの契約だからなのか

緊急連絡先がわからないんです。伝えたくても誰にも伝えられない。



とまあ、そんな感じで日常的な報告もありつつ、毎日が進んでいます(謎)



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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月21日

連続夜逃げ!今年は夜逃げの当たり年なのか?(涙)

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続くときは続くものです。はい。なんと今度は札幌5棟目でも夜逃げが発生しました。

夜逃げの連鎖はきついので、ここで止まっていただきたいです。



管理会社さんとちょっと前からやりとりをしていました。一部のお部屋で滞納が

2ヶ月以上になっており、連絡が全く取れない状態であるため、保証会社さん側で

強制的に退去させるような動きを取るかもしれない、と。保証会社さんが家賃を払って

くれていなかったら、滞納問題で少し悩んだのかもしれませんけど、今回に関しては

それがなかったのが不幸中の幸いだったのかもしれません。



ちなみにこの滞納している方、ゴミ問題で色々やらかしてくれた方と思われます。

(参考リンク:その1その2

この人からは、ごみ処理にかかったお金を回収しなくてはならないので、このまま

滞納で逃げられるのも困るんですよね・・・。管理会社さんとそういう話はしましたが

捕まる気配がなく、こりゃあもしかしたら踏み倒して夜逃げかもしれない、という

予感はなんとなくしてきておりました。



そしてここ数日、いよいよ連絡が全く取れないので、保証会社さんが安否確認のため

警察の方に立ち合いをしていただき、部屋に突入する運びとなりました。

この段階で夜逃げはほぼ確定的と見ていましたので、事故物件の心配は特にして

おりませんでした。



そして管理会社さんからの立会結果の第一報が入りました。

予想通り夜逃げでした。



律儀な夜逃げをしてくれたようで、残置物はゼロ。だから家財道具一式が物件の周囲に

捨てられていたわけですね。なんで洗濯機や冷蔵庫などを捨てているのか不思議に

思ってました。引越するくらいしか思いつかないけど、退去予告も来ないことについて

怪しんでいたのですが、まさか夜逃げの為に全部部屋から荷物を出してくれているとは。

ある意味、理想の夜逃げスタイルです。



前に夜逃げをいっぱいされていた札幌2棟目や札幌3棟目では、残置物が山ほど

残っていることが多かったため、本気で「夜逃げするなら荷物は処分して良い旨の

一筆を残してください」と文書を配布しようかと思ったことがありました。

(さすがに管理会社さんに止められました)

そのくらい、残置物の処理って面倒なんです。



残置物はそもそも賃貸借契約が残っているから残置物も夜逃げされた方の所有物であり

勝手に捨てたり片付けたりすることはできません。正規の手順として、賃貸借契約の

破棄を法に則って行い、強制執行をかけて初めて残置物をどかすことができます。

まともにやれば、1年以上かかる手続きです。



しかし、この手続きは時間もお金もかかります。結果、一般的にはこの処理を経ずに、

身内の方を捕まえて処分していただいたり、モニョモニョしてしまったりして残置物を

処分することになるのですが、このやり方もリスクは残ります。

後から戻ってきて「あの部屋にはおばあちゃんの形見の80万円の油絵があったのに!」

とか言われたりすると非常に立場が弱いです。損害賠償ものになるかもしれません。

(80万円の油絵のくだりに他意はありません



そんなわけで、管理会社さんも「部屋が空っぽだったのは不幸中の幸いでした」と

いう見解になるわけです。私もそう思います。



物件の外に出されたこのお部屋のゴミの処分費も保証会社さんにて負担いただけないか

確認して貰っているところです。なんとなくいけるんじゃないかという感覚を

管理会社さんは持っていますので、期待したいところです。



部屋は思いのほか綺麗でしたので、原状回復を普通にやれば貸せることでしょう。

早いところ貸してしまって、満室に復帰させたいと思います。ただでさえ空室が多い

現状なのだから、これ以上空室は増やしたくありません。頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月02日

そのシールの意味をわかっているのか?と問い詰めたい。

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札幌5棟目のゴミ問題とコバエ問題、一応収束する?方向ですが、結局こちらで

ある程度対応をする羽目になってしまいました。



ゴミ問題のおさらいは、前々回のブログおよび前回のブログをご参照ください。

今回はこの話の続きとなります。



管理会社さんにて、該当のリクエストが大変多い方への対応に関しましては、

「のらりくらりとやり過ごす」という選択肢を取ってくださっているようです。

ここに関して明確な報告はありませんが、便りがないのは良い知らせということで

理解したいと思います。



そうなれば、あとは放置されている粗大ゴミとコバエの問題に集約されます。

その後再度状況の確認をしてくださいましたところ・・・



管理会社さんにて、この人が怪しいとにらんでいる(分別されてないゴミの中から

身元が分かるものが出てきたようです)お部屋に電話で対応を促しているものの、

そもそも電話に出てくれない状況が続いているため、現地訪問をしてきたそうです。

しかし、不在のため名刺だけ置いてきたということでした。



そしてその時現地を確認したところ・・・まだ粗大ゴミが片付いておりません。

シールは貼ってあるのに、なんでなんだろう?と管理会社さんが札幌市に電話して

確認してくださった結果・・・



「回収の届け出がされていません」



シール貼っただけで回収されると思ってたのか、この捨てた人はー!orz



そしてさらに、一部のシールが貼ってある家電については、家電リサイクル法があるので

行政では回収できません、ということでした。もー、なんなんですかほんとに!

シールを貼って回収して貰おうというところまで考えるなら、ちゃんともう少し調べて

正しい出し方をしてほしいものです・・・。



結局、私の方でお金を出して回収して貰うことにしました。

また余計な出費が出てしまった・・・。管理会社さんも、もしその入居者様に連絡が

取れたら、今回かかったお金はそちらに請求すると言ってくださいましたので、

連絡が取れることに期待したいと思います。



あとはコバエですね。コバエは訪問した際に気にならない程度に減っていたようです。

まだ多少飛んではいるものの、このくらいなら許容範囲じゃないか?という数まで

減っていたということですので、まずは良かったです。

継続して、コバエ取りは定期的に入れ替えて設置しようと思いました。



かかった費用の回収という面ではまだ話は片付いておりませんが、とりあえず物件から

粗大ゴミが消えて正常化されたという点では大きな進歩だと思います。

札幌で唯一保有している単身物件。単身はどうしても出入りが激しくなりがちですが

この物件は割と安定しているので、今回のゴミ騒動が終わればまた落ち着いた日々が

戻ってくるに違いないと思います。札幌7棟目、札幌8棟目の空きを何とかしないと

いけないので、札幌5棟目はこのまま落ち着いていてほしいものです。



ゴミ問題の連載、これにて完結〜(となればいいな)



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