2020年10月04日

札幌5棟目は一進一退ながら堅調に埋まってきてます。

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札幌5棟目、お申込いただきました。しかも2部屋ともです!一気に満室返り咲きー!

・・・と思ったら残念なお知らせもあり、満室には至っておりませんでした。



昨日の稼働率確認ブログでちらりと触れているのですが、札幌5棟目は動きがありまして

退去予告1つと入居申込2つをいただいておりました。トータルでプラス1なので、

良い話ですね。



昨日ブログを書いた時点では、まだ管理会社さんの中での入居審査中だったので

正式に入居決定ということではありませんでした。昨日の夜、管理会社さんから

保証会社さんの審査に通ったとか、電話で本人確認して問題なさそうだったとか、

契約に向けて動けそうな状態になったということが確認できたので、これで正式に

入居申込状態として扱って良いなと判断できました。



まず嬉しい話題から。2部屋の空室に2件の申込がありました!

地下鉄沿線のそれなりの駅が最寄だからか、スペックの割に動きは良いと思います。

そんなに引きの良い物件であるはずがないのですが、なんなんでしょうね?

嬉しいことだから良いのですが。



メゾネット1LDKのお部屋と、ロフト付き1Rのお部屋が空いておりましたが

メゾネットは学生さん、1Rは生活保護の方のご入居が決まった次第です。



メゾネットの学生さんは、専門学校の1年生の方でした。近所に住んでいたけど

前の家に不満があって、うちの物件に引っ越すことを決めた模様です。

前の家に対する不満と言うのが、おお、その理由か!と思う内容だったのですが、

管理会社さん的にはその理由だともしかして本人側にも何かあるのでは!?と

多少警戒していたようです。なので、普段より少し余計に審査の時間がかかりました。

管理会社さんが本人とお話をして、問題なしと判断して私のところに正式に報告が

来た次第です。



管理会社さん曰く、親御さんもしっかりした方だということでしたので、安心して

入居いただけるかなと思います。若い方が入ったということは、USBコンセントも

多少は目を惹く内容になったのかな?



1Rの生活保護の方は、昨日管理会社さんより某保証会社さんの審査が通ったと

連絡をいただきましたので、これで入居確定とみて良いでしょう。生活保護なのですが

ネコちゃんを飼っているので猫と一緒に住みたいということ。国民の税金で暮らしている

生活保護の方がペットを飼う余裕があるのかな・・・という違和感は正直感じますが

猫ちゃんに罪はないので、考えないことにします。



猫を飼う場合、ペットの分家賃が2000円上がるという規約にしております。

それでも構わない、ということは承諾を得ているそうです。まあ、家賃が高くなるのは

大家側にとってもメリットがあることです。ここは素直に喜んでおくことにしましょう。



猫ちゃん、種類は何だろうなあ。アメショとか好きなんですよね。あとベンガルとか

シュッとしていてカッコいいと思います。好みの猫ちゃんだといいなあ。

(会うことはほぼないだろうに、なぜか妄想してニヤニヤしてる私)



そして悪いお知らせも。1階のメゾネットのお部屋にお住まいの方が退去になると

連絡がありました。家賃がちょっと高めなので残念ですが、この方は頻繁に騒音に関して

管理会社さんに連絡をして、対処を求めてきていた方でしたので、やむを得ないかなあ。



ただ、その騒音なのですが、名指しで指名されている部屋の号室の方に連絡をしても

「心当たりがない」という話なのです。そうなると、あくまで可能性ですが、

その騒音を感じている入居者様は、実際には存在しない騒音を感じている・・・

という可能性も。隣の人がごまかしている可能性もないわけではないのですが、

他のお部屋から騒音問題は聞こえてこないので、もしかしたら・・・と思ってました。

もしくは、騒音と感じるレベルが他の人と異なり、小さい音でも気になってしまう、

という話なのかもしれません。



退去の理由を管理会社さんが聞いたところ、やはり騒音が解決しないことが理由という

お話でした。だいぶ管理会社さんにその不満をぶつけていたようです。

周りに注意喚起したり、打てる手はそれなりに打っていたのですが・・・。

まあ今になってそれを振り返ってぶつぶつ言っても仕方ありません。

反省はしても後悔はしない、ってね。



壁ドンとかけっこうしちゃっていたらしいので、原状回復どのくらいかかるかな?は

不安要素としてありますが、どんな状態であったとしてもさっさと原状回復をして

11月までには募集できるように持っていきたいものです。

(とか言いつつ、まだ退去日決まってないんですけどね)



ともあれ、これで札幌5棟目は残り1部屋です。管理会社さんが頑張ってくださって

いるので、残り1部屋もそうそうに決まることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 09:03 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月17日

物件の共用部に謎のペンキの跡。

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札幌5棟目で謎のペンキ跡が発見されました。何ができるでもないので放置の予定ですが

その部屋の借主さんも心当たりがないという不思議な状態です。なんなんだこれは。



札幌5棟目は管理会社さんではなく独自に頼んでいる業者さんに清掃を依頼しています。

これも良し悪しあり、業務分担をどうするかを事前にちゃんと決めておかないと

「それはうちの仕事じゃないと思っています」と両社から言われてしまうオチがあるため

調整に自信ありでないならあまりお勧めしませんが、調整ができるならコストの面や

管理面でのメリットがあると思います。



私の場合は、遠隔大家さんなので現地の様子を定期的に把握できた方がいいと考えて

清掃に関しては毎回写真付きでLINEなどで報告してくださる清掃業者さんを

採用しています。この業者さんを入れてないの、札幌9棟目と札幌10棟目くらいです。



弊害も当然あって、以前空室に虫の死骸が転がっていたことがありましたが、

きちんとした取り決めをしていなかったので、管理会社さんも清掃業者さんも

対応せずに放置された状態が続いてしまいました。清掃業者さんとの契約の際に

空室の簡易清掃も含まれていたのですが、担当さんの交代の時に引継がされておらず

清掃業者さんが漏らしていた形であることを整理・確認して対応していただいた、

という経緯がありました。



一社に任せることで、こういった漏れは無くなります。大家にとっての窓口は

その会社さんだけになりますから、何かあれば全部そこに依頼すれば良いという

単純な構造になります。他方、そのお任せした会社さんが信頼に足るかどうかの

見極めは必要です。変な会社さんにお任せすると、まともな仕事をしてくれなくて

結局物件の価値を落とすと言うことにもなりかねません。



私がお願いしている管理会社さんは、各社当然一長一短ありますが、少なくとも

大家を食い物にしてやろうということは考えておらず、誠実な対応はしてくれます。

(一社だけ微妙なところがありますが、もうすぐ管理契約を打ち切る予定)

なので、安心して任せてしまえばいいのかもしれませんが、札幌や富山といった

遠隔物件に関しては、こちらで個別に発注した方が機動力や報告の面で優位性が

あると思うので、そこは管理会社さんに申し訳ないと思いつつ、個別発注をさせて

いただいている次第です。



毎度のことですが前置きが長くなりました。今回報告されたトラブルは、ここまで

話に挙がってきていた清掃業者さんが発見してくれたお話になります。



いつもならFBの管理会社さんと私で作っているグループに清掃業者さんが清掃報告を

投稿してくださるのですが、その日は個別にLINEで連絡がありました。



謎のペンキ跡

ドア横の壁に白いペンキが塗られた写真。札幌5棟目っぽいです。



「白いペンキが壁についていました」と報告いただいたので、なんじゃこれはと思いつつ

管理会社さんにも報告。管理会社さんも気づいていなかったようで、翌日早速現地で

状況確認をしてくださいました。そして、その部屋にお住まいの方に連絡を取り、

ペンキが塗られているけど心当たりがあるかの確認もしてくださいました。



入居者様にも心当たりがなく、そもそもペンキについて今回連絡を受けて初めて

気が付いたとのこと。まあ賃貸物件だからそこまで興味は持たないのは自然ですね。



誰かのいたずらにしたって、共用部に入り込んできてわざわざここだけにペンキを

塗っていくってのも変な話だし・・・。かといって、最近出入りした業者さんも

内装業者さんくらいだから、特にこんなことする理由もないし・・・。



なんか気持ち悪いですが、実害があるわけではないのでこのまま様子見としました。

塗り直すにしたって、ここだけ塗り直しても変な感じは否めませんしね。



管理会社さんが気づかなくても清掃業者さんが気づく。

清掃業者さんが気づかなくても管理会社さんが気づく。



今回のはごくごく小さな変化ですが、それでもそんな体制が構築できていることを

実感できたので、そういう意味では良かったかな。

正直、東京の比較的遠方な物件より、札幌の物件の方が現地に足を運んでるし

こういった報告で余程原状掴んでいると思います。東京6棟目なんて草ボーボーに

なっていることに気が付いてなかったし・・・。



遠隔地でも、信頼に足る方がいらっしゃればこうしていい感じに運営できるなと

改めて思ったワンシーンでした。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月01日

札幌5棟目の入居申込はうたかたの夢でした。

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残念な・・・とても残念なお話が・・・。札幌5棟目の申込、たぶんキャンセルです。

まあもう仕方ない、気を取り直してもう一度募集をするまでです。



先日、札幌5棟目が埋まったぞという話を書きました。あと1部屋、1K+ロフトの

やや競争力に欠ける部屋が残ったので、こっちをどうしようという話に注力できる、

という状態になったと思ったのですが・・・。



昨日、仕事の合間にコンビニに出かけているちょうどそのタイミングで、管理会社さんの

担当の方からお電話が。このタイミングで、メッセンジャーじゃなくて電話が来るって

いうことは、あまり良い話じゃないんだろうなあ・・・。直感的にそう思いました。

でも電話に出ないわけにもいかないよね、たまたまちょっと休憩中の時間だし。



担当さんから「実は・・・」と切り出された内容は・・・



「入居が決まったお部屋にお申込が入りました」

「しかも同じ人から」



へ、どういうこと?



話を聞くと、今までA社さんで話を進めていた入居者様が、急にB社さんからお申込を

入れてきたそうです。もうA社さんに契約書類も渡している状態なのに。



B社さんに話を伺うと、お客様はA社さんが信用できなくなったとのこと。

態度が気に入らないみたいな話であったり、初期費用ゼロと聞いていたのに謎の手数料が

乗っかっていたり、駐車場はタダと聞いていたのに家賃発生すると書いてあったり。

最終的に、そのお金の話で納得がいかなくなり、別の仲介業者さん経由で契約したい、

というお話になったようです。



A社さん・・・。私の中ではイケイケで雑な仕事をする仲介業者さんという印象があり、

今回の話も、個人的にはさもありなんでした。



しかし、実際にこういう動きを取ってしまうと、こちらも困ってしまいます。



まず、B社さんで今回の契約を進めると、A社さんに対しての不義理になるので

今後の客付に関して微妙なしこりを残すことになりそう、ということ。

身から出た錆じゃないと思う気持ちもあるのですが、それがわかる方であれば

今回のようなトラブルは起こっていないでしょう。



そして、話を一方的にしか聞いていないので、本当に悪いのはどちらなのかが

わからないことです。正直なところ、先入観もあるので仲介業者さんが何かしら

良くなかったのだろうという思いはあるのですが、もしかしたら入居者様がちゃんと

話を聞いていなかったという可能性もあります。両方からフェアに話を聞くことが

できない以上、可能性としてはそういう選択肢も残ってしまいます。



あと、今回みたいな行動を躊躇なくとるということは、同様に何か問題があった時に

躊躇なく引越するとか、そういった可能性も考慮しなくてはならないと考えます。

(特にここは管理会社さんが気にしており、なるほどと思いました)



管理会社さん的には、B社さんに対しては元のA社さんで進めて貰うよう入居者様に

話をして貰うべきと思っているようですが、B社さんは「もしそう言ったら引越自体が

なくなると思った方がいいです」と言っている、と。



管理会社さんとしては、入居申込は喉から手が出るほど欲しいけど、このような

こじれた状態になってしまった以上、できれば全ての申込をキャンセル扱いにして

新たな気持ちで募集をするのが良いのではないか、と。先々トラブルも起こる可能性も

否定できないので・・・という感じのコメントをいただきました。



これが昔持っていた札幌2棟目みたいに競争力の低い物件なら、多少のことは目を瞑り

入れてしまうという選択肢が考えられるのですが、この物件はそこまで切羽詰まっては

おりません。騒音トラブルの問い合わせが一番多い物件でもあるので、リスクを取るのは

あまり好ましくないです。まだもう少し保有するつもりですし。



ということで、とても残念ですが、今回はこちらからお断りということにさせて

いただきました。嗚呼、ほんと勿体ない・・・。



入居申込の喜びをもう一度味わえる、リハーサルとしていい夢を見た。

こんなところですかね、慰めの言葉は。ちょっと無理があるけど、気にしたら負け。

縁がなかったものをズルズル引きずっても仕方ないので、気持ちを切り替えます!



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月28日

札幌5棟目、多少悩ましいところもあれど、無事入居へ。

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札幌5棟目、家賃が高い方のお部屋にお申込をいただくことが出来ました。

多少の難もありましたが、クリアの方向です。これで満室リーチです!



これまで、2室以上空いたことがなかった札幌5棟目。間取り的には1K+ロフトと

2層メゾネット1LDKというあまり競争力がないものでしたので、よくここまで

この稼働率で来れたものだという印象の方が強かったです。運が良かったのも

あるでしょうし、管理会社さんの努力の賜物でもあったと思います。感謝します。



そんな札幌5棟目、今回初めて2部屋の空室が出ることになりました。滞納による

訴訟をしていたお部屋と、寿退去(という言葉があるかは知りませんが)の方です。

両方とも退去済、滞納の方が1LDKメゾネット、寿の方が1Kです。メゾネットの

タイプが空くのは珍しいです。別の大家さんはメゾネットの方が湿気や寒さが酷くて

よく空いていたという話をされていましたが、うちは1Kの方が回転が早いです。



営業を強化していかないとね、ということで私も個人的に仲良くしている仲介業者さんに

資料作ってばらまいたりして、少しでも埋まるようにと多少の努力はしました。

管理会社さんも、部屋の使い勝手が良くなるような追加の提案とか、融通を効かせた

募集(初期費用を減らす・家賃を減らす・個人バックから選択可能)などで支援を

してくださいました。



そして今回、お申込をいただくことが出来ました!車を持っている社会人の方です。

駐車場の区画に空きがあるので、車を持っている方だとすごくありがたいです。

外貸しも模索して看板設置して募集しているけど、ちっとも問い合わせがなくて

駐車場が収益化されないことが悩みでした。



しかし、管理担当の方は「ちょっと問題がありまして・・・」と言います。

いやいや、書面上はとてもいい方にしか見えないですよ?全力で入居でOKでしょう!

何を悩まれているのでしょうか?



管理会社さん曰く、2つの気になる点があるそうです。



その1:別の入居者様と内見時に少し揉めたらしい

その2:車がでかすぎて駐車場からはみ出る



その1に関しては「あぁ、あの人か・・・」と予想はつきました。

1人いるんです。昔からお住まいの方で、ちょっと不思議な連絡をされてくる方が。



コロナ禍なんだから人をアパートに入れるな、工事業者を入れるなと騒いでみたり

コンセントから盗聴されていると騒いでみたり、テレビが映らないから今すぐ来いと

何度も何度も電話してきた挙句、自分の設定が悪かったというオチだったり(汗)



不動産賃貸業もサービス業なので、入居者様のニーズには費用対効果を考えながら

対応していく必要はあります。しかし、この方に関してはちょっとコールセンターに

電話する頻度が高すぎます。高齢で一人暮らしされている方なので、話し相手が

欲しいところもあるのだと思います。自分で自分のことを「変なおじさん」と

言ったりするお茶目な面もあるので、憎みきれないと言えば憎みきれないですし。

ただ、コールセンターの方の負荷を考えると申し訳ない気持ちに。



どうも、この入居者様と内見者さんが現場で遭遇してひと悶着あったようなのです。

私だったらそんなケチのついた物件申し込みたくないですけど・・・当然のように

仲介業者さんもドン引きだったらしいですが、内見者さんは物件を気に入って

くれたようで、申込を入れてくださいました。ああいう人の扱いには慣れている、

という心強い(?)コメントも本人からあったようです。



管理会社の担当さんは気にされていましたが、私は「本人が良いならいいんじゃ?」

と思ってしまいました。本人が難色を示しているなら無理に推したりはしませんけど

問題ないと言っているなら、止める理由はないと思うんです。こっちもビジネスなので

稼働率は上げたいですし。この二人がもめたことで、他の入居者様にご迷惑がかかるなら

憂慮すべき事態になりますが、そういうことでもないと思いますので。



その2に関しては、お持ちの車が大きいので、お尻がはみ出るのではないか?

という懸念です。こっちの方がむしろ問題ですね。車庫証明とか取れないでしょうし、

たぶん法的にもよろしくない状態になるだろうと。



本音を言えば、そんなの別にどうでもいいからうちの駐車場借りてください、って

言いたいですよ。でも、さすがにそう案内するわけにもいきません。断腸の思いで

管理会社さんに外部駐車場を探して貰い、そちらを借りるよう案内いただくことに

しました。どうしても見つからない場合は、空きも多いのでお尻がはみ出ないよう

斜めに置くなどの工夫をして、一旦札幌5棟目の駐車場に置いてもらうことも考えますが

最終的には外部の駐車場を探してください、ということで入居条件にしようと思います。



嗚呼、せっかく駐車場埋まるチャンスだったのに〜・・・。



というわけで、管理会社さん以上に超絶緩いオーナーが、管理会社さんの懸念を

あまり気にせずカジュアルに入居OKを出した次第です。いやだって、保証会社さんも

通ってるし、2部屋空いてるし、断るの勿体ないと思いますもん。我ながらガバガバの

ザル審査です(だからトラブルが絶えないんだろと言われれば甘んじて受け入れます)。



ともあれ、これで札幌5棟目はあと1室です。残りもサクッと決まりますように。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月23日

滞納に対する訴訟が決着しました。

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札幌5棟目の滞納問題がようやく解消しました。全額とはいかなかったものの、

ある程度回収できたので、これはこれで良しとします。関係者の皆様に感謝。



滞納の結果、部屋の明渡に応じていただいた元入居者様。持病による入退院を繰り返す

ことになってしまっている方ですので、残置物なしで明渡をしてくださっただけでも

よしとしよう、最悪滞納家賃はそのまま支払われないことも覚悟しよう、と思って

おりました。



明渡がなされたから裁判はこれで終了?と思って管理会社さんに確認しましたが、

裁判は継続されるということでした。明渡と金銭の債務に対する訴訟は別問題なので、

滞納家賃という債務に対する訴訟は引き続き進めると言うことです。



訴訟は続くものの、明渡はして貰えたので募集をすることはできます。部屋は酷い

状態でしたので、見積額は普通に50万とか突破しちゃいました。おえー。



管理会社さんも「省ける項目はないです・・・」とのこと。管理会社さんに現場から

テレビ電話でつないでいただき、現場の状況を見せて貰いましたが、確かに削減できる

要素はなさそうです。いただいた見積で発注を行い、原状回復をしていただきました。



原状回復のうち、国交省のガイドラインに準じた部分は先方負担ということで請求を

させていただくこととしました。支払って貰える気はあまりしないですが、やらずに

諦めるわけにもいきません。滞納家賃+退去時精算に基づく原状回復費と清掃料を

弁護士さんを通じて請求しました。



また、どう考えても故意か事故でないと開きようがないドアの穴などもありましたので

事故ではないかと考え、火災保険の保険金請求をしたりして、少しでも回収できるよう

考えられる手を打ちました。



そうこうしているうちに、ようやくコロナで延期になっていた裁判が再開。

先方にこちらで計算した解約精算書を渡し、内容を検討いただくことになったとのこと。

そしてその次の裁判で、先方から出た回答は・・・

全額ではないものの、一部の額を親族からの支援で一括支払する、というものでした。



正直なところ、払っていただくのは厳しいのではないかと思っていた部分もあるため、

嬉しい誤算になりました。支払っていただけるだけでもとてもありがたいです。

本人にも、親族の方に支援して貰えるだけの関係がまだ残っていたということは

幸運だったと思いますので、大切にしていただきたいなと思う次第です。



さて、一応滞納訴訟は終結となり、決着しました。

果たしていかほど私は回収できたのかを、端数丸めてざっくりお見せします。



【先方債務金額】

・滞納家賃:15万(5ヶ月)

・賃料相当損害金+確定遅延損害金:3万(1ヶ月)

 ※訴状送達日〜明渡日までは滞納家賃ではなく賃料相当の損害金という計算になる

・退去時清掃料:3万

 ※家賃1ヶ月分だった模様、前のオーナーさん結構高く設定してたみたいです

・原状回復費用:28万

→合計:49万



【回収金額】

・30万



【経費】

・弁護士費用:25万(着手金10万、成功報酬15万、実費4万)



計算すると、49万のうち30万は回収できたものの、弁護士さんへの費用がかさみ

手元に残ったお金は家賃2ヶ月分以下の5万だけでした。



士業の先生に動いてもらう前に滞納を解決することが大事ですね。

オーナーチェンジで購入した際に、保証会社さんの引継ができなかったことにより

今回のような事態に至ってしまったと言うことでもあります。管理会社さんは

引継の為の書類をきちんと送ってくださっており、督促もしてくださっていたと

聞いておりますので、先方がそれを送り返さない以上どうにもなりません。

気にしていたらきりはないですが、中古物件をオーナーチェンジで購入する時の

リスクとして意識しておくべきと思いました。



あまり回収は出来なかったものの、先方は先方なりに支援いただける親族の方が

いるということが財産だと気づくことはできたでしょうし、弁護士さんも仕事ができて

経済が回った、ということと思って納得することにします。



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