東京５棟目、ドレンホース関連のトラブル。

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東京５棟目でエアコンのドレンホースの破損があったという連絡をいただきました。

大きな金額ではなかったので、修繕の手配を行って終了となる予定です。



私のブログはカテゴリーを主に物件ごとに分けているのですが、東京の物件で

一番出番が少ない物件はどれだろう・・・と今日のブログを書き始める前に思いまして

カテゴリごとの記事数を見てみました。結果は以下の通りです。

カッコの中が記事数です。



東京１棟目(99)

東京２棟目(132)

東京３棟目(60)

東京４棟目（売却）(59)

東京５棟目(31)

東京６棟目(48)

東京７棟目（売却）(14)

東京８棟目(156)

東京９棟目（売却）(34)

東京１０棟目(51)

東京１１棟目(36)

東京１２棟目(31)

東京１３棟目(90)

東京１４棟目(41)

東京１５棟目(47)

東京１６棟目(2)



多い順だと、東京８棟目＞東京２棟目＞東京１棟目＞東京１３棟目になります。

この４物件が四天王の風格ですね。



東京８棟目はコミュニティを作っているというのもあり、ネタが豊富です。

隣のトトロの森からいろいろな来訪者（アライグマ、害虫、猫などなど）が来るのも

記事が豊富になりがちな要因の一つだと思います。嬉しくないですけど。



東京１棟目と東京２棟目は単純に保有年数が長いからというところが大きいでしょう。

両方ともかれこれ１２年とか保有していますのでね。そりゃネタになる回数も増えます。

東京１棟目は特に孤独死が２回もあったので、それも拍車をかけている感じですね。



東京１３棟目は所有物件で初めて民泊を試みた物件ですので、これまたネタは豊富です。

不特定多数の方が宿泊されるので、事件も起こりやすいです。ブログネタとして

登場する回数も自然と増えるというものです。



少ない順だと、東京５棟目＝東京１２棟目＜東京１１棟目＜東京１４棟目となります。

※売却物件、背実購入したばかりの東京１６棟目は除く



いずれも普通の住居系で保有年数が短いものが並んでいますが、その中でも異彩を

放っているのが東京５棟目です。かれこれ８年保有しているのに、記事数が同点で

最下位という・・・。保有年数まで考慮したら、圧倒的なネタにならない度合いです。



これは別に悪いことではなく、むしろとてもいいことだと思っております。

ブログネタになりにくいということはトラブルがあまり発生していないということ。

入退去も確か１回しか発生していないですし、地味なトラブルしか発生していません。

経営的な目線で言えば、とても安定していてトラブルが少なく、収入が計算できる

孝行物件であるということです。



戸建物件で、お住まいになっているのはシングルマザーの方です。離婚をきっかけに

ご入居となり、女手一つでお子様を育てておられます。家賃滞納もなく、手のかからない

とても良い入居者様です。こういった要因が組み合わさって、手間のかからない

事件が少ない物件になっているのだろうな、と思っています。



その東京５棟目でとても小さな、そう、本当にとても小さな事案が発生しました。

冒頭にも書いた通り、エアコンのドレンホースが壊れたという話です。

普段ならこのくらいの話はブログネタとしてはスルーしちゃうのですが、あまりに

事件がない優良物件なので、こんな話でもネタになります。



管理会社さんから、東京５棟目の入居者様よりエアコンのドレンホースが壊れていると

連絡をいただいた、というお話がありました。ドレンホースが壊れると、水が側溝に

垂れ流しになるので、ちょっと微妙ですね。金額も１５，０００円くらいとそんなに

高くなかったので、修理してくださいという形でお願いをしました。



というか、前にもドレンホースのトラブルあったよね・・・と思って過去ブログを見ると

隣地の人からドレンホースの水をなんとかしてほしいというご指摘を受けていたことが

ありました。



・・・過去ブログを読み直すと、踏んづけて壊した場合は入居者様のご負担で、

と説明していたようですね。こんなことすっかり忘れて修理の手配しちゃったよ（苦笑）

まあいいか、そこまで大きな金額ではないし。



ということで、ドレンホースのトラブルが多めな東京５棟目のお話でした。



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東京５棟目の漏水問題は無事解決へ。

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東京５棟目の外壁の修理が完了致しました。雨漏りはなくなったとのことです。

ここは外壁塗装してないから、何かあっても不思議ではない物件・・・祝・対応完了。



東京５棟目で、雨が降ると水が室内に入り込むという話が管理会社さんに伝わってから

私のところにご相談がありました。外壁のクラックから水が入り込んでいるのでは、

というのが管理会社さんの見立てでした。その見立ての通りだとすると、外壁の

クラックをふさぐ作業が必要です。

（詳細は過去ブログをご参照ください）



そこそこお金のかかる工事でしたが、やらないわけにもいかないので発注しました。

管理会社さんから、今回その工事が終わったという連絡を受けた次第です。



本当は工事はもっと早く終わっていましたが、雨漏りが本当に発生しないかを

把握するため、しばらく様子を見ていたとのことでした。台風やゲリラ豪雨も

その期間中にありましたが、そこでも漏水は発生しなかったため、これで直ったと

判断し、最終の仕上げを行ったそうです。



出費はちょっと痛いですが、解決してよかったです。

ほんと、今年は修繕の当たり年です・・・。大変だわ、資金繰り。



今回の教訓として、やっぱり築古物件は最初に大規模修繕をやっておくべきだった、

ということが挙げられると思います。



私の地域ごとの投資手法は・・・

・札幌は雑食で新築ＲＣからボロ木造まで数字が合えば基本何でもやる

　（最近は新築〜築浅が多いかも）

・仙台は中古１棟ものが多い

・東京は相続流れとかのロット小さめボロ物件を全力リノベが多い

・富山は本当は新築やりたいけど今持ってるのは中古木造アパート

　（そもそも投資手法と言うほど実績残せてない）

という感じです。



東京に関しては、購入したらほぼ確実にリノベーション工事を行っています。

いつも同じ施工業者さんですので、気心も知れた感じでとてもやりやすいです。

そして、そういう形で対応している物件では、漏水などのトラブルはほぼ発生して

おりません。スケルトンにしてから設備を入れ替えてのリノベーションをしているので

そうそう故障したりすることもないからです。新築そっくりさんですから。



ただ、初期に買った東京１棟目（新築）と東京２棟目（中古アパート）と、修繕を

別の業者さんにお願いした東京５棟目だけは、初期購入時にガッツリとした工事は

入れておりません。特に東京５棟目は想定利回りがそこまで（当時としては）高くは

なかったので、節約する方針で話を進めておりました。なので、スケルトンにはせず

表層リフォームと見栄えを良くする工事の身としたのです。



私が工事をケチりすぎたため、床のレベル合わせもしないでＯＫという形での

指示をしてしまったがために、床が傾いてるということで入居付が進まなかったのは

私としても苦い思い出であり、ケチりすぎるのは良くないんだなと思わさせられた

事例でした。反省点を活かしていかなくては、と思っております。



そういう経緯の東京５棟目なので、外壁塗装も普段ならやるのですが、ここだけは

やっておりません。見栄えがよくなるように見えるところに木目調の板を貼ったり

少ししゃれたライトをつけたりといったバリューアップはしておりますが、それ以上の

工事はしていないのです。なので、外壁から漏水が発生したと言われても、まあそれは

そうなるかもなあ・・・という感じで捉えることになってしまいます。



教訓としては、古い物件を買った後手離れよくトラブルを起こさないためには

最初にちゃんと工事をしておくこと、ということでしょうね。よほどすぐ売る予定とか

そういう話でもない限りは、ちゃんと工事をしておくことが大事だろうと思います。



そんな教訓を今更ながら噛みしめつつ、歯を食いしばって今回の修繕の費用おｗ

払うことにします。



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東京５棟目でエアコンのドレンホースにまつわるトラブル。

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東京５棟目のエアコンのドレンホースから出る水が迷惑だ、みたいな指摘を入居者様が

隣地の方から受けているという話でした。



先日、雨漏りの話をブログに書いた東京５棟目。外壁塗装もフルリノベもやってない割に

トラブルはさほど多くなく、個人的には割と優秀な物件だという認識を持っています。



戸建なので入居の入れ替えがあまりなく、保有して７年ですが最初の外国籍の方こそ

２年で退去されたものの、次に入ったシングルマザーの方は５年お住まいになっており

今のところ退去する気配はありません。ありがたきことですね。



そしてお住まいになっている間も、特に大きなトラブルは聞こえてきておりません。

先日の外壁から雨漏りしているのではないかという件くらいでしょうか。記憶力が悪くて

忘れているだけかもしれないという気もしたので改めて過去ブログを見返しましたが

やっぱり東京５棟目はほとんどトラブルありませんでした。優秀です。



なので、先日の外壁のクラックから漏水しているのではないか疑惑は久しぶりに

東京５棟目の存在を思い出させてくれるスパイス（？）みたいな感じでした。



しかし、スパイスはたまに出るからスパイスなのであり、ちょいちょい出てこられると

困っちゃうんですよねー・・・。



実は先日の外壁のクラックの話の前に、もう１つ東京５棟目に関するちょっと面倒な

話題があったのです。何かと言いますと、エアコンのドレンホースから出る水が

隣地の敷地に流れてきているのを何とかしてほしい、という話でした。



管理会社さんからの話からの類推にはなってしまいますが、１階のエアコンの

ドレンホースから出る水が、傾斜の関係で隣地の方に流れていってしまうようなのです。

正直な感想として、そのくらいはお互いさまでしょうがないんじゃない？と私は

思ってしまったのですが、管理会社さんのところには以前より入居者様からこの話が

届いており、おそらく前々から隣地の方よりこの話に対応するよう要求されて

いるのではないか、という推測をするに至りました。



・・・なんか面倒な隣地の方なのかな？だとすると、何回もそんな要求に晒され

ストレスを感じているのだろうと思います。それは忍びないし、場合によっては

そのストレスが原因で退去とかになるのも困るなあ・・・。ということは、対処すべきと

言う結論になりますね。ハイ。



管理会社さんは、ドレンホースを建物の後ろまで伸ばすことを提案されておりました。

しかし、長すぎるドレンホースは詰まりなどのリスクを伴う気もしますし、建物横を

這わせていく時に隣地にはみ出したりするとまたややこしくなりそうで、私はあまり

気が進みませんでした。そこで、玄関を正面に見て右側にある排水口にドレンホースを

伸ばしてはどうかと提案。管理会社さんはこの案だと室外機が玄関を正面に見て左側に

あるから、玄関を横切る形になるので入居者様が誤って踏んづけて壊す可能性が

あるのではということでやや気が進まないご様子。確かにそれもわかります。



結果としては、私の案を採用しつつ、もし踏んで壊してしまった場合は入居者様の

ご負担で修繕いただくことを事前に約束しておこう、みたいな形で決着しました。

管理会社さんは壊れて余計な費用がオーナーの負担として発生することを懸念されて

いたようです。そこは申し訳ないけど入居者様にもご協力をいただくことにしても

いいんじゃないかな？と私自身は考えたので、その案で提案していただこうと

判断するに至りました。



先日、管理会社さんと会話した際に、ドレンホースの件どうなったか確認したところ

私が申した案に沿って入居者様の了解を取り、反対側の排水口に伸ばす形で雨漏り対応と

同時に施工を進めるとのことでした。まとめて工事すると効率いいので良いと思います。



こうやって１つずつ問題点に対処していって、入居者様の満足度向上、隣地の方の

満足度向上などを通じ、近隣の住人の方、ひいては地域社会への貢献をする、というのが

賃貸経営のあるべき姿かなと思います。それを達成するためには無償の愛だけでは足りず

やはり資金も必要です。自分自身がしっかり儲けを出し、その中から還元することで

地域全体が良くなっていく。大きな話になってしまいますが、そんなサイクルが描ければ

理想的な経営なのではないかな？と思ったりします。



今回の工事で、まずは入居者様と隣地の方がご満足いただければいいなと思います。



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東京５棟目で雨漏りしているという話が。

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東京５棟目で雨漏りしているという話があったそうです。あの物件だけ外壁塗装を

していないからしょうがないかー・・・。とりあえず対処療法を実施する予定です。



東京の物件はほとんどが古くて小さい建物をフルリノベーションして新築同様に

磨き上げています。スケルトンからのリノベーションなので、この施工をした物件は

ほぼトラブルフリーで来ています。非常に楽です。



ただ、たまにはそういう感じではない物件もあります。予算の関係とか、初期なので

そういうことしなくてもそこそこの利回りが買えたとか。理由は様々ですけどね。



案件を整理してみました。カッコでくくってあるのは売却済の案件です。



フルリノベ案件

東京３棟目、（東京４棟目）、東京６棟目、東京８棟目、（東京９棟目）、東京１１棟目、

東京１２棟目、東京１３棟目、東京１４棟目



普通のリフォーム案件

東京２棟目、東京５棟目、東京１０棟目



新築案件

東京１棟目



再生を諦めた案件

（東京７棟目）



東京９棟目は厳密にはフルリノベはしていないのですが、現場を見に行ったら

フルリノベに近い感じで部屋の中を引っぺがしていたので、フルリノベにカウントを

しちゃいました。どう考えてもコスト以上のサービスをしてくださっていたので、

本当にありがとうございます。感謝しております。



いわゆる普通の中古案件になっているのは、東京２棟目、東京５棟目ですね。

東京１０棟目はちょっと特殊・・・元々スケルトンの倉庫物件なので、リフォームとか

そういう概念で生きていないと思うので除外です。



実際のところ、この２物件は元々の古い設備やメンテが行き届いていない躯体を

そのまま使っており、他のリノベ物件に比べてトラブルは多いです。

東京２棟目は大規模修繕を１度やっていますが、知識がない施主でしたので適切な

依頼ができておらず、今また漏水問題が出てきています。それ以外にもたまに設備の

トラブルが発生したり、水がどうのこうのって話が出たりしています。



それに比べて、東京５棟目は戸建だからなのか、あまりトラブルもありませんでした。

しかしいよいよ出ました。トラブル。残念ながら。



ざっくり言いますと、雨が降るとために水が建物内に侵入してくるという話です。

管理会社さんにて調査を行ったところ、断定はできないものの壁面にクラックがあり

そこから吹き込んできているのではないか、というお話でした。



「以前補修した箇所が近くにありますが、その横に新しいクラックができてまして」と

説明をしてくださるのですが、この物件に関しては外壁塗装とかしてないはずなので

前オーナーさんが補修していたのでしょうね。



購入した時に外壁塗装をしなかったんですよね、この物件。（当時の基準で考えると）

そんなに利回りが良かったわけではなく、リノベするほどの予算は取れないと判断して

単純なリフォームだけにしたのです。なので、そのしわ寄せがここにきて発生した、

というところでしょう。あれはあれでそういう判断をせざるを得なかったのだから

甘んじて受け入れるしかないですねー。



本当は今から外壁塗装するのがいいのだと思いますが、今年はとにかく修繕が多くて

そこまでお金をかける余力はないなーという感じです。なので、できる範囲で

できることをやるという方針で考えると、部分補修の選択肢を取らざるを得ないです。



ということで、管理会社さんには修繕のお見積を依頼しました。

あまり高くならなければいいのですが・・・。でも入居者様も雨漏りする家では

困るでしょう。高かろうが何だろうが、やるっきゃないですね。



最初にお金をかけると後からお金は出ていかない。

最初にお金をかけないと後からお金が出ていく。



ま、至極わかりやすい話ですよね。

利回りが高いのはその分リスクがあるから。そういうことです。



四の五の言わず粛々と対処したいと思います。金銭的には辛いですけどね。



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東京５棟目の外壁が部分的に取れたらしい。

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東京５棟目の排水口の目地を外して水の溢れを防いだ件に関連して（？）、

その近辺の外壁が一部落ちているので直した方がいい、という連絡がありました。



東京５棟目。自宅近所に購入できた小さな戸建です。家から見える位置にあります。

大きなトラブルもないし、近所だから様子の返還がすぐ見に行けるし、入居も安定。

（すぐ見に行けると言っても、管理は管理会社さんにお任せなんですけどね）



当時は相場も今より安く、手間のかからない戸建でもリフォーム代込で利回りは

１２％以上出せております。親孝行物件です。ありがたい。



最初に貸す時は、床の傾きを直さずにそのまま貸そうとしていました。その結果、

内見に来た人がことごとくそれを嫌って成約せず、最終的に外国の方が入居して

くださいました。外国の方が入居したことが不満と言っているわけではなく、

その方に決まるまでにかなりの空室期間が発生してしまったことが不満でした。

傾き、個人的にはあまり気にしていませんが、人に貸すにあたっては直さないと

ダメなんだなと認識を改め、その方が退去した後直して募集したら、シングルマザーの

奥様がすぐに入居してくださいました。

自戒を込めて東京５棟目の話題になるたびに書いている失敗談、以上です。



それ以降も基本的には無風の東京５棟目。ご入居いただき３年になりますが、

ここまでにあったトラブルの連絡はご入居直後にＧが発生した件だけでした。

設備系のトラブルがないのが助かります。キッチンもトイレもお風呂も未交換で

設備系大丈夫かなとちょっと心配だったので。



先日、洗濯排水があふれて調子が悪いというご連絡が入り、ご入居３年目になると

そろそろさすがに設備系のトラブルも出てくるよねと改めて覚悟をした次第でした。

一度トラブルが発生すると、その後もトラブルが続くケースが多いように思います。

時期もそんな頃合いだし、覚悟はしておかないとなと思っておりました。



そんな覚悟を決めた矢先に、やっぱり事件は起こります。

管理会社さんから「排水口のあたりの外壁が一部破損しており下地が見えている」

「建物が傷む原因になるので直した方が良い」という連絡が舞い込んできました。



住宅設備じゃなくて外壁か！というところはちょっと意外でしたが・・・。

でもやっぱり何か出ると思っていたのは正解。トラブル発生です。





管理会社さんから送られてきた写真を見ると、確かに外壁の下部が取れて木部が

むき出しになっています。古い戸建なのでサイディングなんて上等なものではないです。

でもなんか、きれいに四角く落ちてるんですよね。自然にこんな風になるものなのか？

過去の所有者さんが何かやろうとしてこうなったのかな？謎ですが、まあ今壊れている

という事実に変わりはありません。壊れたものはちゃんと直さないとですね。



補修だけなら２．５万程度ということでしたので、サクッとお願いすることにしました。

これで問題はなくなるでしょう。



東京５棟目はいつもの施工業者さんに頼んだ案件ではなく、別の業者さんに依頼して

やっていただいた物件です。いつもの施工業者さんなら、外壁塗装もセットで対応して

くださいますから、あまりこういったトラブルは起こりません。他方、こちらの物件で

お願いした業者さんは、デザイン性に優れたリフォームをしてくださいますが、建物の

維持管理観点についてはいつもの施工業者さんに軍配が挙がります。優劣の話ではなく

特徴の話であり、発注サイドがその特徴を理解して仕事を依頼する必要があります。



東京５棟目はデザイン性を優先したので、今回のようなトラブルが起こるのも必然。

そこは自分が当時何を優先したかによって決まる必然の結果なのだと思います。



これからもこの手の修繕が増えるかもしれませんが、適宜対応していきたいと思います。



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