2016年10月27日

東京5棟目、ようやく満室確定へ・・・長かった。

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東京5棟目の入居が無事に決まりました!相場より家賃高めにしていたこともあり

なかなか決まりませんでしたが、これでほっと一息です。



以前のブログで、家賃下げではなく改善で乗り切りたいという話を書きました。

管理会社さんもその気持ちを汲んでくれて、バリューアップの方向性でご提案をして

いただけるようになりました。やっぱり意思表示って大事ですね。歯車がかみ合って

きたような気がした今日この頃です。



前回ブログの後、管理会社さんにて最新の写真に差し替えをしていただきました。

そして、その後発生した3件の内見が成立しなかった理由を迅速にレポートして

いただきました。それによると、1件は「探し始めたばかりだからもう少し見たい」、

2件は「傾きが気になる」とのこと。傾き、予算をケチって直さなかったのですが

多少お金がかかっても直すべきだったかもしれません。次回以降の参考にします。



そして管理会社さんより以下の提案がありました。

1.ウェルカムバスケット&ウェルカムボードの設置

2.リビング照明の交換

3.玄関鍵交換

4.ガスコンロ、ウォシュレットの設置



1は即座に依頼。2は壁に照明スイッチがないことから、交換する照明の選定が

悩ましいなどいくつかの理由から保留、3も嫁ちゃんが「鍵が開けにくい」とぶつぶつ

言っていたので、やったほうがいいと判断。4は費用対効果を考え、まずはガスコンロを

設置してみよう、ということを会話しました。



そして、1のウェルカムボックスを設置した際に、管理会社さんがちょっとした

家具などを置いて、お部屋をデコレーションしてくれました。ありがたい!



ドレスアップ

飾りつけ

デコレーション



いい感じです〜。深く感謝。



飾りつけをした数日後、管理会社さんから「ネパール人の方でも大丈夫ですか?」と

確認をいただきました。はい、当方としてはお家賃を適切に支払っていただけて、

日本語でコミュニケーションが取れる方であれば問題ないです。



そして数日後、このネパールの方からお申込をいただいたという連絡を貰いました。

なんかこう、やるぞと決めて動き始めると、なぜか決まるんですよねえ。物件って。



日本語もペラペラで、これまで3年会社の寮にいたけど、結婚を機に寮を出たいと

いうお客様でした。筋も通っているし、動機もしっかりしているから問題なさそうです。



契約するか初期費用が振り込まれるまで募集止めはしないぞと決めておりましたが、

その初期費用も無事に入金されたので、このたびめでたく募集止めとなりました。

電気の契約も月末で解除します。



話しはそれますが、スマートメーターって厄介ですね。リモートで電気を止めることが

できてしまうから、内見のために大家側で電気の契約をしないといけません。

入居者様が退去されたら、電気がつかなくなります。そのまま放置しておくと、

夜の内見に対応できなくなってしまいます。



それが当たり前と言えば当たり前なので文句のつけようはないのですが、今までのように

何もしなくても良いという状態ではなくなるので、ポカミスがありそうで怖いです。

スマートメーターになっている物件は要注意。機会損失しているかもしれません。



横道にそれました。話題を戻します。



結局、当初設定家賃から3000円ダウン、5ヶ月かかっての入居付となりました。

決まるまでに時間をかけすぎたなあとは思います。たぶん、床の傾きを直していたら

もっと早く決まったんだろうなと思います。傾いたままである以上は、もっと家賃を

下げておくべきだった、というのが反省点でした。普通に空室期間の家賃があれば、

床くらい余裕で直せました。判断ミスであったと考えます。



似たような物件、またおそらく出てくるだろうと思います。2DKの戸建でしたら

街を見回せばあちこちにある、そんな下町です。相続などでまた売り物はあるでしょう。

次回購入した際には気を付けたいと思います。



これで東京の空室は、東京2棟目を残すのみ。そしてこちらもちょっと確度の高めな

内覧が明日あります。決まれば東京は満室になるので、期待したいところです。

札幌は・・・札幌3棟目1室、札幌4棟目3室(予告含)が残っています。札幌4棟目、

なんとかしないとなあ。前回営業した効果がまだ出ていないようなので、メールなどで

もう少し突っついてみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月16日

東京5棟目、成約に向けて気持ちを新たに。

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東京5棟目がまだ決まっていないことに、ちょっとまずいなあと思っております。



東京5棟目は、購入の際に仲介いただいた地元の業者さんと、東京の物件を全般的に

管理いただいている管理会社さんとの両方に一般媒介で客付仲介を依頼しております。



このうち、購入の際に仲介いただいた業者さんに関しては、最近はあまり元気がなく

募集条件変更のメールを送ったけど、それが店頭の貼り紙に反映される気配がないです。

売買担当の人経由で仲介担当の方に情報が届くという流れになっているのが良くないかも

しれないなあと感じています。改善が必要です。



そしてもう片方のお任せしている東京全般の管理をお願いしている管理会社さん。

こちら経由で募集開始早々に申込をいただいたのですが、契約を目前にしたタイミングで

まさかのキャンセルが発生。これでケチがついたのか、以降ちっとも申込がありません。



相談をして、一度家賃を1000円下げましたが、申込に至らず。広告料をつけたりして

業者さんに対する情報は浸透してきた感がありますが、ポータルサイトの反響レポートを

送ってもらったところ、エンドユーザへの伸びは今ひとつであることから、さらに家賃を

下げませんかとご提案をいただき、入らないよりいいやと2000円引き下げました。

それが8月終わり頃のトピックです。



その相談をしていた管理会社の社員さんが、8月末で急に辞めることになってしまったと

連絡を受けました。いろいろ相談に乗ってくれていたのに、まさかのこのタイミングでの

離脱は痛いなあ・・・。元々、それほど大勢のメンバーでやってる会社でもないし。



そんな不安がちょっと的中したのが、ポータルサイトに掲載されていた情報です。

ライバルとの家賃比較をすべく眺めていたところ、古い家賃で掲載されている情報が。

どこの先付業者さんだろうとクリックしてみると、元付の管理会社さんでした^^;

あー、人が一人いなくなって回ってない感じがするなあ、これ。



その点について管理のボスに連絡するとともに、家賃を下げたことで引き合いの状況は

変わったかを確認してみました。いろいろ検討してからお返事をしてくださったのですが

結果としては「家賃下げましょう」が提案でした・・・^^;



ご意見としては、家賃を下げた後も問い合わせ件数やアクセス件数は変化がないので、

よく言えば安定しているし悪く言えばマンネリの状態になっています。9月中に決めると

いうことであれば、ここで新しさを出したいから、家賃を下げて敷礼ゼロゼロにすると

インパクトがあると思います、というのが要旨でした。



確かに、合計3000円下げたとはいえ、こちらの会社さんから査定いただいた家賃と

比較すると、まだまだ高いです。それは理解しています。でもけっこう中は綺麗にしたし

エアコンだって2台ついてるし、大きなクローゼットだってついたし、そこまで下げて

募集するのも納得がいかないんですよ。ええ。



今回ご提案いただいたのは、結局自社で査定した家賃でした。それをそのまま採用すると

今の家賃よりさらに6000円下がることになります。この間下げたばかりで、すぐに

またそこまで下げるのはちょっと抵抗があります。



また、ご提案の中に既存の引き合いや内見からどのような意見があったか、という

フィードバックがないため、本当に家賃を下げるしか手がないのか、実は他にも価値を

向上させる手があるのではないか、というところの判断がつきませんでした。



それに、東京5棟目は自宅からもかなり近いので、家賃を下げたりゼロゼロにすることで

敷居を下げることによる入居者様の質の低下が怖いのです。なんせ町内会まで同じです。

変な人を入れて、そこのオーナーが私ということがわかってしまった日には、ご近所の

皆様から白い目で見られること請け合い・・・。



うん、やっぱりこの提案は受けられない。それだったら、追加投資して家賃に見合う

設備にする方がまだいい。今の状態で内見が来ていないわけじゃないし(現にこの間も

嫁ちゃんが「東京5棟目電気ついてたから、誰か内見にきたみたいだよ」という嬉しい

話を教えてくれました)、何か違う方法で決められるようにしたい。



そんなところもあり、昼休みに管理のボスに電話。上記のような事情を説明し、家賃では

なく改善で集客したい考えを伝えました。こちらの会社さん経由で問い合わせがあった

業者さんの内見は全て押さえており、内見が成約に至らなかった理由も把握していると

説明を受けましたので、ではその理由などの情報をこちらにも連携してくださいという

お願いをしました。



考えてみれば、こちらからそういう情報を集めるアクションを取れていなかったことが

よくなかったのだと思います。適切な情報開示をこちらから要求しない限りは、他の

お仕事もあるわけだし、1つの物件に対して労力を能動的に割くことはできません。

こちらで気を配らない限り、良質な情報は出て来ない。これ、当たり前ですね。反省。



過去に一度申込があったことで「まあ申込も入るっしょ」という油断があったことを認め

もう一度いちからやり直す気持ちで、どうやって空室を埋めていくかを真剣に検討して

話を詰めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(2) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月30日

ポケモンGOを賃貸の募集に活用する!?

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ポケモンGOを賃貸の募集にも活かせないかと思い、試してみることにしました。



現在空室となっている物件のうち、東京で喫緊の課題として気にかけていることは

東京5棟目の戸建の空室対策です。調子よく速攻で申込が入り、安堵していたところに

キャンセルのお知らせが舞い込み、あそこからちょっとケチがついている状態です。



その後様子を見ていますが、あまり内見にきている気配がありません。キーボックスの

番号が動いていないんです。家の近くなのでたまに見ています。



昨日、その辺が気になったので、管理会社さんに反響の状況をうかがってみました。

登録当初はなかなかの反響数だったものの、その後伸び悩んでいるということです。

まるで都知事選の鳥越候補のようだ・・・とかどうでもいいことが頭をよぎりました。



内見に至った人数はここまで3組。うち1組が申込をいれたもののキャンセルです。

閑散期であるため仕方ない部分はありますが。あまり良いとは言えない成績です。

ま、家賃が相場よりちょっと高いと言われている割には善戦しているという見方も

できないことはないかなという気もしています。



ポータルサイトからの集客状況もあわせて確認していただきましたが、そちらからの

内見や反響はゼロという状態です。やっぱり相場よりもちょっと高めなのが響いている?



1ヶ月経過したので、そろそろ家賃を下げてみようという方向にします。1000円だけ

可愛らしく値下げし、あと広告料をつけることにしました。これで多少反響の具合が

変わってくれればいいのですが。広告料効果で、少なくとも業者さんからの反響は

増えるだろうと予想されます。



あわせて、管理会社さんにポータルサイトでの集客のために、ポケモンGOを活用して

みませんかという提案をしました。



東京5棟目は、家の中から「ポケストップ」にアクセスできます。

※ポケモンGOのアイテムをゲットできるスポット

ポータルサイトのおすすめコメント(一覧から見られるやつ)に「ポケモンGO対応」

「家から出ずにポケストップにアクセス可能」のような文言が見えるように書き換えて

もらうことにしました。



今はメディアでも連日ポケモンGOの話題が出ており、注目度は高いと思います。

それを賃貸の募集に利用している人はまだ多くないと思いますので、もの珍しい感じは

出せるのではないかと考える次第です。



これで動きが鈍かったら、次は一般の業者さんを増やすことを考えようと思います。

心当たりは2社くらいあるので、ぼちぼちコンタクトをとってみようと考えています。



家賃もそこそこのお値段なので、きっちり決めて早期の収益化を図りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月05日

東京5棟目のバリューアップと家賃再設定。

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東京5棟目にばかり構っているわけにはいかないのですが、家から近いのでついつい

そちらにばかり目をかけてしまう私がいます。



以前行った内覧会の意見も少し踏まえ、バリューアップに着手した話を以前書きました。

今回、追加でシューズボックスとエアコンを導入し、さらなるバリューアップです。



靴箱は結局安いやつにしました。




↑これを購入。



シューズボックス

玄関に設置したら、ちょうどいい感じの幅になりました。



上下が逆なんじゃないかと何人かの方に言われましたが、これはこういうデザインです。

上にいろいろ荷物を置いたりできるので、イーゼルとラミネーターでPOPでも作って

みようかなと思っています。



あとはエアコンです。入居申込をいただいたときにリクエストがあり、手配しました。

奮発して8畳間なのに10畳用のエアコンを入れてみたのですが、蓋を開けてみたら

まさかのキャンセルというビックリなオチでした。



エアコン

結果的に設備に余計なお金を使ってしまった感はありますが、これが次の募集の際の

付加価値になるということで自分を納得させました。



あと、害虫駆除も実施しました。と言っても、ドラッグストアに行ってバ●サン的な

商品を買ってきて、夜中に仕掛けただけですけど。前に物件で照明つけたりなんだかんだ

していた時に、視界の片隅に黒光りするアイツが見えた気がしたので、そんなものが

内覧時に登場したらたまらんということで駆除しました。あとで見に行ったら、黒光りが

ひっくり返っていたので、やっぱり潜伏していたかと背筋が寒くなりました・・・。



再募集にあたり、家賃をもう一段階アップさせたいところなのですが、いろいろな意見を

聞いていると、一度打ち出した家賃をあげるのはなかなか勇気のいる行為のようです。

定着している家賃をあげると、それを嫌って紹介しなくなる業者さんが出てくるかも

しれないし、前の条件を打ち消すのに一苦労という側面もあるということです。



今回は設備のグレードをあげたのだから、それに乗じてちょこっとくらいいいじゃないと

思う気持ちもありますが、はてさてどうしたものか。管理会社さんも、やっぱり本件は

ベースの家賃はあげない方がいいのでは、という雰囲気の回答でした(それでもあげると

いうことなら勿論対応します、という感じで)。



その代わり提案してくださったのが、家賃を3000円あげるかわり、敷金も礼金も

ゼロにしてしまえばどうかというお話。その代わり、保証会社を必須にするということで

原状回復リスクや滞納リスクを担保しようということです。なるほど。



敷金くらいはとってもいいんじゃないかと思ったのですが、保証会社さんに支払う

保証料を考えると、入居者様の負担は0.5ヶ月しか軽くならないから、どうせなら

敷金も0にした方がインパクトはありますよ、ということでした。



確かに、保証会社さんの費用を考えれば、入居者さんへのメリットは小さくなって

しまいます。初期費用のハードルを落として、その分長く住んでいただき回収するのが

確かにいいのかなと思い直しましたので、その方向で進めようかなあと思ってます。



プラン1:家賃据え置きで敷金1ヶ月礼金1ヶ月

プラン2:家賃3000円アップで敷金0礼金0(保証会社必須)



この2本のプランのうち、好きな方を選んでいいですよということでいこうと思います。

利回り観点ではプラン2の方がリセールバリューが向上するからいいのかもしれません。



空室率も高まってきているし、早いところ埋めていきたいものです。

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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月01日

東京5棟目、ここにきてのキャンセル。

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先日お申込いただいた東京5棟目、残念ながらキャンセル食らってしまいました。



別件で管理会社さんとお電話していたのですが、その最後に電話相手の社長が急に

「最後に悪いお知らせなんですが・・・」と。その悪いお知らせが、東京5棟目の申込が

急遽キャンセルになったということでした。



ここまでの話では、申込された方も非常に前向きで、先方から要求のあった「手すりを

階段につけてほしい」に関しても、自分たちで気に入った手すりをつけたほうがいいから

ということで、大家への要求にはしないということをおっしゃっておりました。場所的に

ぜひここにしたいという気持ちが管理会社さんにもよく伝わってきていたようです。

それだけに、管理会社さんも今回のキャンセルには驚いておられました。



理由は「保証会社を使いたくない」「2階の床がきしむ」という2点だそうです。

保証人さんの属性がちょっと弱かったので、保証会社さんの利用をお願いしてました。

途中で管理会社さんとお電話した際には、保証人さんの属性がちょっと弱かったようで

保証会社さんに保証人の変更を求められている、ということをおっしゃっておりました。

その辺が今回のキャンセルに何か繋がっているのかもしれません。



床に関しては、傾いていることを言っているのか、別の話をしているのかも不明です。

でも、内見して申込を入れる前にその辺はわかっていたはずだし、何か後付けの理由で

あるような気がします。



いずれにしても、募集できるはずだった期間を無駄に拘束されたことは残念です。

また、こちらはこちらで会社を少し遅刻して、急いでエアコンを調達したというのに、

そこからのキャンセルというのがまた残念な気持ちにさせられます。



管理会社さんも、申込時にいろいろと注文をつけてくる人は、入居後も同じような傾向に

あるはずだからということを気にしておりました。そういう意味では、何かしら不安を

抱えながらご入居いただくリスクがなくなったと前向きに捉えたほうがいいのだろうと

思います。実際、自宅の近所の物件なので、あまり変な人に入られるときついですし。



というわけで、きっと結果オーライにつながるだろうと思うようにして、再度募集に

入りたいと思います。このスピードで申込をいただいたことや、エアコンを追加で

もう一台設置したことから、もう少しだけ家賃あげられないか?などと欲張ったことを

考えて、管理会社さんにどうだろうと打診しております。賃貸部門と相談して回答する

ということでしたので、回答を待ちたいと思います。



今回の戸建、けっこう幅広くあちこちの業者さんから問い合わせをいただいているという

ことでした。申込が入った後も、契約になるまでは募集を続けておりましたので、

具体的な問い合わせをくださった業者様に、一番手がこけたことを伝えて、改めて

興味を持っていただけるかを確認してくださるそうです。ありがたいです。



いずれにしても、早期に決まりますように。

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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする