東京５棟目の外壁が部分的に取れたらしい。

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東京５棟目の排水口の目地を外して水の溢れを防いだ件に関連して（？）、

その近辺の外壁が一部落ちているので直した方がいい、という連絡がありました。



東京５棟目。自宅近所に購入できた小さな戸建です。家から見える位置にあります。

大きなトラブルもないし、近所だから様子の返還がすぐ見に行けるし、入居も安定。

（すぐ見に行けると言っても、管理は管理会社さんにお任せなんですけどね）



当時は相場も今より安く、手間のかからない戸建でもリフォーム代込で利回りは

１２％以上出せております。親孝行物件です。ありがたい。



最初に貸す時は、床の傾きを直さずにそのまま貸そうとしていました。その結果、

内見に来た人がことごとくそれを嫌って成約せず、最終的に外国の方が入居して

くださいました。外国の方が入居したことが不満と言っているわけではなく、

その方に決まるまでにかなりの空室期間が発生してしまったことが不満でした。

傾き、個人的にはあまり気にしていませんが、人に貸すにあたっては直さないと

ダメなんだなと認識を改め、その方が退去した後直して募集したら、シングルマザーの

奥様がすぐに入居してくださいました。

自戒を込めて東京５棟目の話題になるたびに書いている失敗談、以上です。



それ以降も基本的には無風の東京５棟目。ご入居いただき３年になりますが、

ここまでにあったトラブルの連絡はご入居直後にＧが発生した件だけでした。

設備系のトラブルがないのが助かります。キッチンもトイレもお風呂も未交換で

設備系大丈夫かなとちょっと心配だったので。



先日、洗濯排水があふれて調子が悪いというご連絡が入り、ご入居３年目になると

そろそろさすがに設備系のトラブルも出てくるよねと改めて覚悟をした次第でした。

一度トラブルが発生すると、その後もトラブルが続くケースが多いように思います。

時期もそんな頃合いだし、覚悟はしておかないとなと思っておりました。



そんな覚悟を決めた矢先に、やっぱり事件は起こります。

管理会社さんから「排水口のあたりの外壁が一部破損しており下地が見えている」

「建物が傷む原因になるので直した方が良い」という連絡が舞い込んできました。



住宅設備じゃなくて外壁か！というところはちょっと意外でしたが・・・。

でもやっぱり何か出ると思っていたのは正解。トラブル発生です。





管理会社さんから送られてきた写真を見ると、確かに外壁の下部が取れて木部が

むき出しになっています。古い戸建なのでサイディングなんて上等なものではないです。

でもなんか、きれいに四角く落ちてるんですよね。自然にこんな風になるものなのか？

過去の所有者さんが何かやろうとしてこうなったのかな？謎ですが、まあ今壊れている

という事実に変わりはありません。壊れたものはちゃんと直さないとですね。



補修だけなら２．５万程度ということでしたので、サクッとお願いすることにしました。

これで問題はなくなるでしょう。



東京５棟目はいつもの施工業者さんに頼んだ案件ではなく、別の業者さんに依頼して

やっていただいた物件です。いつもの施工業者さんなら、外壁塗装もセットで対応して

くださいますから、あまりこういったトラブルは起こりません。他方、こちらの物件で

お願いした業者さんは、デザイン性に優れたリフォームをしてくださいますが、建物の

維持管理観点についてはいつもの施工業者さんに軍配が挙がります。優劣の話ではなく

特徴の話であり、発注サイドがその特徴を理解して仕事を依頼する必要があります。



東京５棟目はデザイン性を優先したので、今回のようなトラブルが起こるのも必然。

そこは自分が当時何を優先したかによって決まる必然の結果なのだと思います。



これからもこの手の修繕が増えるかもしれませんが、適宜対応していきたいと思います。



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排水口の口径が小さいがためのトラブル。

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東京５棟目で排水口に関するトラブルが発生したとの連絡がありました。

管理会社さんにて現地に急行し、少しだけ事なきを得たとのことです。



東京５棟目。特に何もない無風状態が続く、都内の戸建です。戸建の相場が上がる前に

購入できたので、今思えば安く買えたなあという感じの価格で調達した物件です。

リフォームまで含めた利回りは１２．６％くらいですね。最近だと１０％にのせるのも

一苦労な案件ばかりなので、この数字は素晴らしいです。

（当時は「ちょっと利回り低いなあ」とか思ってましたけど・・・時代は変わるものだ）



最初にご入居なさったのがアジア系外国人の方。１年くらいで仕事場に近いところに

引っ越すということで退去になりました。きれいに使ってくださってはいたのですが、

最初は「部屋の傾きは直さないでそのまま募集」としたため、内見はあれど決まらない

という状態に陥っておりましたので、原状回復に加えて傾きの補正をする工事を実施。

その結果、次はすんなりと日本人のシングルマザーがご入居なさることになりました。

今もお住まいで、家賃を滞りなく支払っていただけております。ありがたいです。



家の近所なので、たまに遠目に様子を見たりしますが、家の前は自転車やボールが

所狭しと置いてあり、生活感が感じられます。自分の所有する物件で、誰かがこうして

生活しているのを実感すると、ちょっと嬉しくなりますね。

ただ、前面道路は狭い道なので、もうちょっと車の邪魔にならないように自転車や

ボールを置いてくれると、もっと嬉しいんだけど・・・（苦笑）



そんな入居者様も、一度の更新を経て丸三年が経過しようとしています。

こうして安定してお住まいになっていただけることに感謝しなくてはなりません。

ありがとうございます。



そんな東京５棟目で、先日ちょっとした設備トラブルがありました。

管理会社さんからの連絡によれば、洗濯機の排水口から水が漏れて近隣から苦情が

入ってしまったという連絡を入居者様から受けたとのことです。



東京５棟目は室内に洗濯機置場があるのですが、そこから地中に配管は落ちておらず

コンクリで軽く囲ってあり、排水口がある地面に水が落ちます。そこから排水口に

洗濯機の排水が流れていく仕組みです。





雰囲気としてはこんな感じですね。



ここに流れた水が、排水口に流れずにあふれてしまい、近隣の方の敷地に排水が到達。

それによって、近隣の方からご指摘を受けたということのようです。



管理会社さんが一報を受けて現地で確認したところ、排水の量に対して排水管の

口径が小さく、加えて目皿があることで排水のスピードが追い付かずにあふれてしまって

いるようだ、とのことでした。



目皿を外して排水のスピードを上げることで対応としたとのことです。



最初、この話を聞いた時、外の排水溝と言われたので「あれ？洗濯機置場は室内だった

はずなんだけど・・・」と混乱しました。でもどうやら、室内洗濯機置場から外部の

排水口に水を出しているだけだったようです。たぶん、昔は洗濯機置場が外だったのを

室内に新規設置したので、コストダウンの結果こんな中途半端な仕様になっていたので

あろうと推察されます。古い物件をリフォームして延命しながら扱うと、こういう

ちぐはぐな仕様になることはままありますよねえ。



一番心配なのは、現代の洗濯機は水量が多くなっており、昔の洗濯機の排水口だと

流量に対して小さく、目皿を外してもあふれてしまうというオチにならないか、という

ところですが、おそらく管理会社さんがこれでＯＫとおっしゃっているので、そこまで

確認しての対応なのかなと想像します。



もしこれでもあふれるとなったら・・・排水管の口径を大きくする工事になるのか？

うー、それはお金かかりそうだからできれば避けたいところです。今回の対応で

うまく解決してくれることを祈るばかり。



こんな小さなトラブルはたまにありますが、おおむね無風で推移する東京５棟目。

家からも近く、優良物件と思います。今後もぜひそのままでお願いしたいところ。



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東京５棟目の火災保険の契約更新・・・もう５年も経つのかと時の流れの早さに驚愕。

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東京５棟目の火災保険が満期を迎えると言うことで、先日次の５年分の契約を

してきました。もう５年経つのか・・・。ほんと早いですわ。



先日、保険会社さんから保険契約の満期をお知らせするはがきが届きました。

珍しい、この手のお知らせはいつも保険代理店さんから来るのに。



内容を見てみたのですが、物件住所が書いてないので、どの物件の火災保険なのかが

わからない、から始まります。こういう時は躊躇せず代理店さんにさっさと聞くに限る。

ということで、お知らせが来たんだけどこれどの物件でしょうかと確認を取りました。



ややあって回答があり、これは東京５棟目の火災保険が満期を迎えるにあたって

次の契約のご案内をしているものだ、ということでした。そうかー、もう取得して

５年経つのね、東京５棟目。



東京５棟目は自宅至近の小さな戸建です。戸建だけど延床面積は４０平米以下。

小さいので建売屋さんも扱わないやつを割安に購入することが出来ました。

今の相場だと、この値段ではもう売ってくれないだろうなあ、という感じです。



建物の内装をリフォームして、そこそこの家賃で貸してみたのですが、床の傾きは

別にそのままでいいとしたところ、全然入居が付かず苦戦。最終的に傾きを気にしない

東アジアの国の方がご入居してくださいました。私自身は傾きとかあまり気にしない

タイプなのですが、私の基準で物件を仕上げてはいけない、ということが身に染みて

わかった物件でした。



ちなみにその後、東アジアの国の方は転居に伴い退去され、リフォーム時にちゃんと

床の傾きを補正したところ、次はすぐに入居する方が見つかりました。今もその方が

引き続きお住まいになっております。このまま末永く住んでいただければいいなと

思っております。



そういえば、その東アジアの方が住んでいた時期に、某政党のポスターを許可なく

貼られたことがありました。入居者さんがその政党を支持していて貼ったのか？とも

一瞬思いましたが、そもそも参政権ないからそんなわけないですよね・・・。

管理会社さんにお願いして、入居者様ご本人が貼ったわけえじゃないことを確認の上で

その議員さんの事務所に電話したところ、速やかに撤去してくださったそうです。

これ、何も言わなかったら、たまに見かける「色々な政党のポスターが大量に壁に

貼られている家」になってたのかしら？こわっ。



そんな小さな思い出はあれど、戸建なので基本的にはそんなにトラブルもなく、

平穏に過ごしてきた５年間だったと思います。滞納もなかったですし。



火災保険の契約は、よほどのことがない限りは５年契約の１年払にしております。

年払いが好きですが、単年度契約だと保険の掛金が高くなってしまうので、５年契約で

トータルの掛金は安くしておきつつ、支払は年単位で行うという形に落ち着きました。



前回契約した時は、家賃特約とか電気的機械的故障特約はついていなかったようです。

今回、これまでと同じ条件の契約の他に、家賃特約を付けたものと、家賃特約に加え

電気的機械的故障特約をつけたものをご提案いただきました。そんなに大きな値段の差は

なかったので、家賃特約と電気的機械的故障特約がついたものをチョイス。



気になる保険料ですが、５年前と同じ条件にしたとしても、２割くらいは高くなって

いたように思います。ここ数年、自然災害が多すぎますもんね。値上がりするのも

やむを得ないと思いました。



保険契約の方針を決めたので保険代理店さんに伝達。そして先日、契約を済ませました。

保険代理店さんに「質権設定があるのですが、なにか言われてますか？」と聞かれたけど

そういえば質権について何も金融機関さんから連絡来てないなあと思ったので、

特に聞いてないですと回答。必要があれば再度の質権設定の依頼が金融機関さんから

来ると思いますので、それまでは様子見でいいかな。



東京５棟目は自宅近所なので、このまま保有しておこうと思います。隣地が購入できると

戸建用地としての出口を取れますが、まあここは取れなくてもそのまま持てばいいかな。

自宅から見える場所なので目も行き届きます。手間もかかりません。それこそ、

嫁ちゃんの老後の年金みたいな位置づけにして、嫁ちゃんに譲渡してもいいくらい。

まあそんなこと言いながら気が変わるかもしれませんけど・・・。



ということで、また次５年後に「うわ、時が経つのは早いなあ」というブログを書いて

いるんだろうなと思いつつ、本日はこの辺で。



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新居に引っ越して早々にヤツが登場したら、そりゃあ嫌になるのはわかる。

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ご入居いただいた早々に、東京５棟目の入居者様からリクエストをいただきました。

初期トラブル・・・ということでいいのだろうか。これは。



床が傾いている間は決まるのにやたら時間がかかったのに、床の傾きを是正すると

決めた途端にサクッと決まるようになった東京５棟目の戸建。自宅から近所と言う

こともあり、おそらくここは売らずにじっくり保有することになるだろうと思います。

駅からもすごく近いし、今回の客付が楽だったので今後も集客は楽だろうと考えられる、

という正の側面と、建物の面積が小さいので、実需の人が買うようなものでもないという

負の側面から、まあ保有が妥当だろうと考える次第です。



そんな２ＤＫの小さな戸建に今回ご入居なさることが決まったのが、母子家庭の方。

離婚が原因でお子様とご一緒にお引越しをされ、お住まいになられるということでした。

母子家庭パターン多いよなあ・・・。



床の傾きを直す前に入居を決断いただいたのですが、入居の条件として「入居までに

傾きが是正されていること」と言うご連絡を受け、世の中一般的には傾きは許容されない

ものなんだなあ・・・と思った私です（私は全然気にしない人なので・・・）。



家から近いのに、結局バタバタしていたら直った現場を見に行くこともできずに

そのままご入居が始まってしまいました。退去後の中の状態くらい見ておきたかったけど

いろいろ他のことにかまけてしまい、確認を怠ってしまったことは反省点です。

まあ管理会社さんがきちんとやってくださっているだろうという安心感はありますので

単に私が現状を把握したいという程度のことではあります。



さて、そんな東京５棟目、ここにきてご入居なさっている方から管理会社さんに

連絡があったということで、私のところにもその内容が伝わってきました。



曰く「Ｇショック（仮名）が酷く発生するため、駆除を行って貰えないか」と・・・。

（口にするのもはばかられる単語に関して、一部仮名を適用させていただきました）



管理会社さん的には、実際に物件内に住み着いているのか、近隣の住居に住み着いて

いるのかはわからないし、それを明らかにすることも難しいので、駆除を行っても

どこまで効果があるかはわからない、という感じでした。



私自身もＧショック（仮名）は大嫌いなので、できればご遠慮いただきたい存在です。

転居早々に現れたらうんざりした気持ちになることでしょう。だから心情的には

良く理解できます。



でも、それだったら自分でバルサン炊いてくれてもいいんじゃないかなーなんて

思ったりするのは、私が大家側の立場だからでしょうか＾＾；

私が賃貸で住んでいたころ、Ｇショック事案が発生した際には、コンバットとか

Ｇジェットとか買って退治した上で、留守にする日に自分でバルサン買ってきて

炊いたりしましたけどねえ。



ま、それは置いておいて・・・。

今回は入居して間もないということもありますから、まずは初動で印象を良くして

おくことも大事だと思います。私の判断は「今回は対応する」「ただし近隣からの

発生の可能性もあるので、効果がなかったとしてもこれっきりの対応とする」という

形でした。



一度対応して、改善がないからと何度も同じことを要求されても困ってしまいます。

しかし、何もしませんという冷たい対応もちょっとかわいそうな感じがします。

そんなところを踏まえ、一回は対応するというところで入居者様の感情をやわらげ、

それでいて無理な要求に繋げないよう、一回に限ると言う形でお願いをした次第です。



これでＧショック（仮名）がいなくなってくれれば万々歳なのですけどね。

いなくならなかった時にどう出てくるのかというところは少し不安です・・・。

ま、その時はその時で考えよう。

まずは今回の対応でＧショック（仮名）がいなくなることに期待したいと思います。



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入居申込あり！床の傾きがなくなっただけでこんなに早く決まるとは。

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空室が徐々に減ってきました。今度は東京５棟目でお申込をいただきましたよ！



昨日もせっせとサラリーマンのお仕事をこなしておりました。業界は全賃フェア一色に

染まっており、全国から大家業で大成した方々が東京に集っているというこの年に一度の

祭りの時期に東京から遠く離れた地で出張生活をしている私・・・。社畜は辛いね〜。



そんなけなげな私を不憫に思ってくださった神様がいたのかもしれません。

仕事中に携帯が鳴ったので放置し、仕事が終わってから確認すると・・・管理会社さん。

退去の報告のマシマシなのか、入居申込なのか。どちらだろうと思いながら折り返しの

電話を掛けると、いつもクールな担当者さんがいつもと同じクールなトーンで

話しはじめます。この段階ではどちらのコースなのか声色から読むことはできません。



「東京５棟目に入居申込をいただきまして・・・」



よっしゃー！いい方の報告キター！

５月末解約なので、スピード決定と言って差し支えないでしょう。ありがたいことです。



お申込をしてくださったのは、母子家庭でお子様がお二人いらっしゃるご家族でした。

離婚が原因でのお引越で、お子様を連れて３人で暮らす家を探していたとのことです。



前回、なかなか決まらなくて半年が経過し、弱気になって家賃を２０００円下げたら

ようやく決まったという苦い思い出がある東京５棟目。今回はその時に苦戦した理由を

「床の傾きをそのままにして募集をかけたこと」と判断したので、床は必ずやるぞと

決めておりました。その代わり、元々想定していた賃料に戻すことに。



床の傾きを２部屋分直す工事で２５万という見積が管理会社さんから出てきましたので

それでＯＫということで工事をお願いしました。前回は取得した後のリノベ工事が

あったので、この工事を入れると予算の上限をオーバーしてしまうという点があり、

見送ったのですが、今回はそうも言ってられません。客付をすんなりと終わらせるために

必要な経費と割り切り、やりますよ！



で、やっぱりこの工事が功を奏したみたいです。

今回は速攻でお申込をいただきましたし、その条件として「床の傾きが直ることが前提」

とのこと。それ以外の条件交渉等は一切ありませんでした。



そうか、一般的には床の傾きって気になるのね・・・。

私、自分があまり気にしない人なので認識が甘かったです。勉強になりました。



こんなにあっさりこの時期に決まるなら、次回はもう一声家賃あげてみるかな？

（調子に乗りすぎない方がいいぞという声が聞こえてきそう・・・）



今回の方は属性的に割と長くお住まいになるのではないかと思われます。

お子様は２人とも小学生ということなので、天候はさせたくないでしょう。

再婚などあれば話は別かもしれませんが、当分はこの貸家にお住まいになって

いただけるものと思っております。



他の空室もこの勢いで埋めていきたいところです！



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