2023年09月01日

東京5棟目の漏水問題は無事解決へ。

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東京5棟目の外壁の修理が完了致しました。雨漏りはなくなったとのことです。

ここは外壁塗装してないから、何かあっても不思議ではない物件・・・祝・対応完了。



東京5棟目で、雨が降ると水が室内に入り込むという話が管理会社さんに伝わってから

私のところにご相談がありました。外壁のクラックから水が入り込んでいるのでは、

というのが管理会社さんの見立てでした。その見立ての通りだとすると、外壁の

クラックをふさぐ作業が必要です。

(詳細は過去ブログをご参照ください)



そこそこお金のかかる工事でしたが、やらないわけにもいかないので発注しました。

管理会社さんから、今回その工事が終わったという連絡を受けた次第です。



本当は工事はもっと早く終わっていましたが、雨漏りが本当に発生しないかを

把握するため、しばらく様子を見ていたとのことでした。台風やゲリラ豪雨も

その期間中にありましたが、そこでも漏水は発生しなかったため、これで直ったと

判断し、最終の仕上げを行ったそうです。



出費はちょっと痛いですが、解決してよかったです。

ほんと、今年は修繕の当たり年です・・・。大変だわ、資金繰り。



今回の教訓として、やっぱり築古物件は最初に大規模修繕をやっておくべきだった、

ということが挙げられると思います。



私の地域ごとの投資手法は・・・

・札幌は雑食で新築RCからボロ木造まで数字が合えば基本何でもやる

 (最近は新築〜築浅が多いかも)

・仙台は中古1棟ものが多い

・東京は相続流れとかのロット小さめボロ物件を全力リノベが多い

・富山は本当は新築やりたいけど今持ってるのは中古木造アパート

 (そもそも投資手法と言うほど実績残せてない)

という感じです。



東京に関しては、購入したらほぼ確実にリノベーション工事を行っています。

いつも同じ施工業者さんですので、気心も知れた感じでとてもやりやすいです。

そして、そういう形で対応している物件では、漏水などのトラブルはほぼ発生して

おりません。スケルトンにしてから設備を入れ替えてのリノベーションをしているので

そうそう故障したりすることもないからです。新築そっくりさんですから。



ただ、初期に買った東京1棟目(新築)と東京2棟目(中古アパート)と、修繕を

別の業者さんにお願いした東京5棟目だけは、初期購入時にガッツリとした工事は

入れておりません。特に東京5棟目は想定利回りがそこまで(当時としては)高くは

なかったので、節約する方針で話を進めておりました。なので、スケルトンにはせず

表層リフォームと見栄えを良くする工事の身としたのです。



私が工事をケチりすぎたため、床のレベル合わせもしないでOKという形での

指示をしてしまったがために、床が傾いてるということで入居付が進まなかったのは

私としても苦い思い出であり、ケチりすぎるのは良くないんだなと思わさせられた

事例でした。反省点を活かしていかなくては、と思っております。



そういう経緯の東京5棟目なので、外壁塗装も普段ならやるのですが、ここだけは

やっておりません。見栄えがよくなるように見えるところに木目調の板を貼ったり

少ししゃれたライトをつけたりといったバリューアップはしておりますが、それ以上の

工事はしていないのです。なので、外壁から漏水が発生したと言われても、まあそれは

そうなるかもなあ・・・という感じで捉えることになってしまいます。



教訓としては、古い物件を買った後手離れよくトラブルを起こさないためには

最初にちゃんと工事をしておくこと、ということでしょうね。よほどすぐ売る予定とか

そういう話でもない限りは、ちゃんと工事をしておくことが大事だろうと思います。



そんな教訓を今更ながら噛みしめつつ、歯を食いしばって今回の修繕の費用おw

払うことにします。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(1) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月03日

東京5棟目でエアコンのドレンホースにまつわるトラブル。

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東京5棟目のエアコンのドレンホースから出る水が迷惑だ、みたいな指摘を入居者様が

隣地の方から受けているという話でした。



先日、雨漏りの話をブログに書いた東京5棟目。外壁塗装もフルリノベもやってない割に

トラブルはさほど多くなく、個人的には割と優秀な物件だという認識を持っています。



戸建なので入居の入れ替えがあまりなく、保有して7年ですが最初の外国籍の方こそ

2年で退去されたものの、次に入ったシングルマザーの方は5年お住まいになっており

今のところ退去する気配はありません。ありがたきことですね。



そしてお住まいになっている間も、特に大きなトラブルは聞こえてきておりません。

先日の外壁から雨漏りしているのではないかという件くらいでしょうか。記憶力が悪くて

忘れているだけかもしれないという気もしたので改めて過去ブログを見返しましたが

やっぱり東京5棟目はほとんどトラブルありませんでした。優秀です。



なので、先日の外壁のクラックから漏水しているのではないか疑惑は久しぶりに

東京5棟目の存在を思い出させてくれるスパイス(?)みたいな感じでした。



しかし、スパイスはたまに出るからスパイスなのであり、ちょいちょい出てこられると

困っちゃうんですよねー・・・。



実は先日の外壁のクラックの話の前に、もう1つ東京5棟目に関するちょっと面倒な

話題があったのです。何かと言いますと、エアコンのドレンホースから出る水が

隣地の敷地に流れてきているのを何とかしてほしい、という話でした。



管理会社さんからの話からの類推にはなってしまいますが、1階のエアコンの

ドレンホースから出る水が、傾斜の関係で隣地の方に流れていってしまうようなのです。

正直な感想として、そのくらいはお互いさまでしょうがないんじゃない?と私は

思ってしまったのですが、管理会社さんのところには以前より入居者様からこの話が

届いており、おそらく前々から隣地の方よりこの話に対応するよう要求されて

いるのではないか、という推測をするに至りました。



・・・なんか面倒な隣地の方なのかな?だとすると、何回もそんな要求に晒され

ストレスを感じているのだろうと思います。それは忍びないし、場合によっては

そのストレスが原因で退去とかになるのも困るなあ・・・。ということは、対処すべきと

言う結論になりますね。ハイ。



管理会社さんは、ドレンホースを建物の後ろまで伸ばすことを提案されておりました。

しかし、長すぎるドレンホースは詰まりなどのリスクを伴う気もしますし、建物横を

這わせていく時に隣地にはみ出したりするとまたややこしくなりそうで、私はあまり

気が進みませんでした。そこで、玄関を正面に見て右側にある排水口にドレンホースを

伸ばしてはどうかと提案。管理会社さんはこの案だと室外機が玄関を正面に見て左側に

あるから、玄関を横切る形になるので入居者様が誤って踏んづけて壊す可能性が

あるのではということでやや気が進まないご様子。確かにそれもわかります。



結果としては、私の案を採用しつつ、もし踏んで壊してしまった場合は入居者様の

ご負担で修繕いただくことを事前に約束しておこう、みたいな形で決着しました。

管理会社さんは壊れて余計な費用がオーナーの負担として発生することを懸念されて

いたようです。そこは申し訳ないけど入居者様にもご協力をいただくことにしても

いいんじゃないかな?と私自身は考えたので、その案で提案していただこうと

判断するに至りました。



先日、管理会社さんと会話した際に、ドレンホースの件どうなったか確認したところ

私が申した案に沿って入居者様の了解を取り、反対側の排水口に伸ばす形で雨漏り対応と

同時に施工を進めるとのことでした。まとめて工事すると効率いいので良いと思います。



こうやって1つずつ問題点に対処していって、入居者様の満足度向上、隣地の方の

満足度向上などを通じ、近隣の住人の方、ひいては地域社会への貢献をする、というのが

賃貸経営のあるべき姿かなと思います。それを達成するためには無償の愛だけでは足りず

やはり資金も必要です。自分自身がしっかり儲けを出し、その中から還元することで

地域全体が良くなっていく。大きな話になってしまいますが、そんなサイクルが描ければ

理想的な経営なのではないかな?と思ったりします。



今回の工事で、まずは入居者様と隣地の方がご満足いただければいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月01日

東京5棟目で雨漏りしているという話が。

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東京5棟目で雨漏りしているという話があったそうです。あの物件だけ外壁塗装を

していないからしょうがないかー・・・。とりあえず対処療法を実施する予定です。



東京の物件はほとんどが古くて小さい建物をフルリノベーションして新築同様に

磨き上げています。スケルトンからのリノベーションなので、この施工をした物件は

ほぼトラブルフリーで来ています。非常に楽です。



ただ、たまにはそういう感じではない物件もあります。予算の関係とか、初期なので

そういうことしなくてもそこそこの利回りが買えたとか。理由は様々ですけどね。



案件を整理してみました。カッコでくくってあるのは売却済の案件です。



フルリノベ案件

東京3棟目、(東京4棟目)、東京6棟目、東京8棟目、(東京9棟目)、東京11棟目、

東京12棟目、東京13棟目、東京14棟目



普通のリフォーム案件

東京2棟目、東京5棟目、東京10棟目



新築案件

東京1棟目



再生を諦めた案件

(東京7棟目)



東京9棟目は厳密にはフルリノベはしていないのですが、現場を見に行ったら

フルリノベに近い感じで部屋の中を引っぺがしていたので、フルリノベにカウントを

しちゃいました。どう考えてもコスト以上のサービスをしてくださっていたので、

本当にありがとうございます。感謝しております。



いわゆる普通の中古案件になっているのは、東京2棟目、東京5棟目ですね。

東京10棟目はちょっと特殊・・・元々スケルトンの倉庫物件なので、リフォームとか

そういう概念で生きていないと思うので除外です。



実際のところ、この2物件は元々の古い設備やメンテが行き届いていない躯体を

そのまま使っており、他のリノベ物件に比べてトラブルは多いです。

東京2棟目は大規模修繕を1度やっていますが、知識がない施主でしたので適切な

依頼ができておらず、今また漏水問題が出てきています。それ以外にもたまに設備の

トラブルが発生したり、水がどうのこうのって話が出たりしています。



それに比べて、東京5棟目は戸建だからなのか、あまりトラブルもありませんでした。

しかしいよいよ出ました。トラブル。残念ながら。



ざっくり言いますと、雨が降るとために水が建物内に侵入してくるという話です。

管理会社さんにて調査を行ったところ、断定はできないものの壁面にクラックがあり

そこから吹き込んできているのではないか、というお話でした。



「以前補修した箇所が近くにありますが、その横に新しいクラックができてまして」と

説明をしてくださるのですが、この物件に関しては外壁塗装とかしてないはずなので

前オーナーさんが補修していたのでしょうね。



購入した時に外壁塗装をしなかったんですよね、この物件。(当時の基準で考えると)

そんなに利回りが良かったわけではなく、リノベするほどの予算は取れないと判断して

単純なリフォームだけにしたのです。なので、そのしわ寄せがここにきて発生した、

というところでしょう。あれはあれでそういう判断をせざるを得なかったのだから

甘んじて受け入れるしかないですねー。



本当は今から外壁塗装するのがいいのだと思いますが、今年はとにかく修繕が多くて

そこまでお金をかける余力はないなーという感じです。なので、できる範囲で

できることをやるという方針で考えると、部分補修の選択肢を取らざるを得ないです。



ということで、管理会社さんには修繕のお見積を依頼しました。

あまり高くならなければいいのですが・・・。でも入居者様も雨漏りする家では

困るでしょう。高かろうが何だろうが、やるっきゃないですね。



最初にお金をかけると後からお金は出ていかない。

最初にお金をかけないと後からお金が出ていく。



ま、至極わかりやすい話ですよね。

利回りが高いのはその分リスクがあるから。そういうことです。



四の五の言わず粛々と対処したいと思います。金銭的には辛いですけどね。



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posted by ひろ* at 10:06 | Comment(1) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月05日

東京5棟目の外壁が部分的に取れたらしい。

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東京5棟目の排水口の目地を外して水の溢れを防いだ件に関連して(?)、

その近辺の外壁が一部落ちているので直した方がいい、という連絡がありました。



東京5棟目。自宅近所に購入できた小さな戸建です。家から見える位置にあります。

大きなトラブルもないし、近所だから様子の返還がすぐ見に行けるし、入居も安定。

(すぐ見に行けると言っても、管理は管理会社さんにお任せなんですけどね)



当時は相場も今より安く、手間のかからない戸建でもリフォーム代込で利回りは

12%以上出せております。親孝行物件です。ありがたい。



最初に貸す時は、床の傾きを直さずにそのまま貸そうとしていました。その結果、

内見に来た人がことごとくそれを嫌って成約せず、最終的に外国の方が入居して

くださいました。外国の方が入居したことが不満と言っているわけではなく、

その方に決まるまでにかなりの空室期間が発生してしまったことが不満でした。

傾き、個人的にはあまり気にしていませんが、人に貸すにあたっては直さないと

ダメなんだなと認識を改め、その方が退去した後直して募集したら、シングルマザーの

奥様がすぐに入居してくださいました。

自戒を込めて東京5棟目の話題になるたびに書いている失敗談、以上です。



それ以降も基本的には無風の東京5棟目。ご入居いただき3年になりますが、

ここまでにあったトラブルの連絡はご入居直後にGが発生した件だけでした。

設備系のトラブルがないのが助かります。キッチンもトイレもお風呂も未交換で

設備系大丈夫かなとちょっと心配だったので。



先日、洗濯排水があふれて調子が悪いというご連絡が入り、ご入居3年目になると

そろそろさすがに設備系のトラブルも出てくるよねと改めて覚悟をした次第でした。

一度トラブルが発生すると、その後もトラブルが続くケースが多いように思います。

時期もそんな頃合いだし、覚悟はしておかないとなと思っておりました。



そんな覚悟を決めた矢先に、やっぱり事件は起こります。

管理会社さんから「排水口のあたりの外壁が一部破損しており下地が見えている」

「建物が傷む原因になるので直した方が良い」という連絡が舞い込んできました。



住宅設備じゃなくて外壁か!というところはちょっと意外でしたが・・・。

でもやっぱり何か出ると思っていたのは正解。トラブル発生です。



外壁一部落ちる

管理会社さんから送られてきた写真を見ると、確かに外壁の下部が取れて木部が

むき出しになっています。古い戸建なのでサイディングなんて上等なものではないです。

でもなんか、きれいに四角く落ちてるんですよね。自然にこんな風になるものなのか?

過去の所有者さんが何かやろうとしてこうなったのかな?謎ですが、まあ今壊れている

という事実に変わりはありません。壊れたものはちゃんと直さないとですね。



補修だけなら2.5万程度ということでしたので、サクッとお願いすることにしました。

これで問題はなくなるでしょう。



東京5棟目はいつもの施工業者さんに頼んだ案件ではなく、別の業者さんに依頼して

やっていただいた物件です。いつもの施工業者さんなら、外壁塗装もセットで対応して

くださいますから、あまりこういったトラブルは起こりません。他方、こちらの物件で

お願いした業者さんは、デザイン性に優れたリフォームをしてくださいますが、建物の

維持管理観点についてはいつもの施工業者さんに軍配が挙がります。優劣の話ではなく

特徴の話であり、発注サイドがその特徴を理解して仕事を依頼する必要があります。



東京5棟目はデザイン性を優先したので、今回のようなトラブルが起こるのも必然。

そこは自分が当時何を優先したかによって決まる必然の結果なのだと思います。



これからもこの手の修繕が増えるかもしれませんが、適宜対応していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:38 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月10日

排水口の口径が小さいがためのトラブル。

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東京5棟目で排水口に関するトラブルが発生したとの連絡がありました。

管理会社さんにて現地に急行し、少しだけ事なきを得たとのことです。



東京5棟目。特に何もない無風状態が続く、都内の戸建です。戸建の相場が上がる前に

購入できたので、今思えば安く買えたなあという感じの価格で調達した物件です。

リフォームまで含めた利回りは12.6%くらいですね。最近だと10%にのせるのも

一苦労な案件ばかりなので、この数字は素晴らしいです。

(当時は「ちょっと利回り低いなあ」とか思ってましたけど・・・時代は変わるものだ)



最初にご入居なさったのがアジア系外国人の方。1年くらいで仕事場に近いところに

引っ越すということで退去になりました。きれいに使ってくださってはいたのですが、

最初は「部屋の傾きは直さないでそのまま募集」としたため、内見はあれど決まらない

という状態に陥っておりましたので、原状回復に加えて傾きの補正をする工事を実施。

その結果、次はすんなりと日本人のシングルマザーがご入居なさることになりました。

今もお住まいで、家賃を滞りなく支払っていただけております。ありがたいです。



家の近所なので、たまに遠目に様子を見たりしますが、家の前は自転車やボールが

所狭しと置いてあり、生活感が感じられます。自分の所有する物件で、誰かがこうして

生活しているのを実感すると、ちょっと嬉しくなりますね。

ただ、前面道路は狭い道なので、もうちょっと車の邪魔にならないように自転車や

ボールを置いてくれると、もっと嬉しいんだけど・・・(苦笑)



そんな入居者様も、一度の更新を経て丸三年が経過しようとしています。

こうして安定してお住まいになっていただけることに感謝しなくてはなりません。

ありがとうございます。



そんな東京5棟目で、先日ちょっとした設備トラブルがありました。

管理会社さんからの連絡によれば、洗濯機の排水口から水が漏れて近隣から苦情が

入ってしまったという連絡を入居者様から受けたとのことです。



東京5棟目は室内に洗濯機置場があるのですが、そこから地中に配管は落ちておらず

コンクリで軽く囲ってあり、排水口がある地面に水が落ちます。そこから排水口に

洗濯機の排水が流れていく仕組みです。



イメージ写真

雰囲気としてはこんな感じですね。



ここに流れた水が、排水口に流れずにあふれてしまい、近隣の方の敷地に排水が到達。

それによって、近隣の方からご指摘を受けたということのようです。



管理会社さんが一報を受けて現地で確認したところ、排水の量に対して排水管の

口径が小さく、加えて目皿があることで排水のスピードが追い付かずにあふれてしまって

いるようだ、とのことでした。



目皿を外して排水のスピードを上げることで対応としたとのことです。



最初、この話を聞いた時、外の排水溝と言われたので「あれ?洗濯機置場は室内だった

はずなんだけど・・・」と混乱しました。でもどうやら、室内洗濯機置場から外部の

排水口に水を出しているだけだったようです。たぶん、昔は洗濯機置場が外だったのを

室内に新規設置したので、コストダウンの結果こんな中途半端な仕様になっていたので

あろうと推察されます。古い物件をリフォームして延命しながら扱うと、こういう

ちぐはぐな仕様になることはままありますよねえ。



一番心配なのは、現代の洗濯機は水量が多くなっており、昔の洗濯機の排水口だと

流量に対して小さく、目皿を外してもあふれてしまうというオチにならないか、という

ところですが、おそらく管理会社さんがこれでOKとおっしゃっているので、そこまで

確認しての対応なのかなと想像します。



もしこれでもあふれるとなったら・・・排水管の口径を大きくする工事になるのか?

うー、それはお金かかりそうだからできれば避けたいところです。今回の対応で

うまく解決してくれることを祈るばかり。



こんな小さなトラブルはたまにありますが、おおむね無風で推移する東京5棟目。

家からも近く、優良物件と思います。今後もぜひそのままでお願いしたいところ。



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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする