年初目標に対しての達成度の中間レビュー。

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年初の目標とした４０万のキャッシュフローの上積みができているのか、この段階で

チェックしてみることにしました。



目標としたのは、仮にサラリーマンを辞めたとしても何とか今と同じ生活レベルを

維持しながら暮らしていけるだけの数字。実際には、義母に対して支払う給与なども

ありますし、仙台法人のお金は義母と相談しながら使わなくてはならないものですから

この数字を達成したら即ＯＫということでもないのですが、それでもここに近づけて

おくことは今後のライフプランを考える上での第一歩になるだろう、との見立てです。



とりあえずのプランニングなので、あくまでざっくりとしたところを考えています。

収入に関しては、修繕や税金などは一旦考慮から外し、満室想定家賃の８０％という形を

取りました。稼働率が仮に９５％だったとしても、管理費を加味すると既に９０％近くに

下がってしまうことから、残りの経費が１０％で済むかというとやや難しい気もしますが

まずはざっくりした指標と言うことで、この線で単純化しようと思っています。



収入を緩く見ている分、支出には借地の地代や積金など、借入の返済とは関係のない

経費も多少見ることにしました。固定で出ていくお金、という観点で計算することで

少し緩めの収入に対して少し厳しめの支出ということでバランスをとる作戦です。



毎月の希望のキャッシュフローは、ライフプランから算出した値を採用しております。



（ライフプランから希望するＣＦ）＜（収入−支出）

となればゴールですが、前回計算した時点では残念ながら４０万不足していました。

そこで、今年はこの４０万を上積みすることを目標にしました。



今年に入ってからは、千葉１棟目、東京９棟目、札幌８棟目と買い進めております。

そして札幌３棟目を売却しています（これは確か織り込み済みだったはず）。

あと大きいのはフィリピンのコンドミニアム２戸目の損切りに着手できたこと。

借入は購入した有担保の分は勿論として、それ以外にリノベーション関連でいくつか

新規の借入を起こしています。



それから東京１０棟目（仮）。これは正直キャッシュフローは出ません。１０年で借入を

することになる（本日実行で正式に所有権移転予定です）ので、ＣＦは望めません。

この買い方は完全に目標と逆行していますが、果たしてそれでも目標は達成できそうか。

また、修繕資金もそれなりに借りていますので、その返済が圧迫しているのではないか。

有担保に比べ、年数が短いのが無担保融資。どうしても返済比率が高くなりがちです。



ここで中間レビューを入れて、状況の把握に努めたいと思います。



というわけで、追加情報を入れて計算してみました。

結論からズバリ言うと・・・



４０万の上積み、達成できておりました！ひゃっほーい。



正直、ちょっと予想外でした。札幌８棟目が返済比率５０％を切っているというところが

有利に働いたのと、フィリピン２戸目の損切りが功を奏した形なのだと思います。



とはいえ、この後もしかしたら東京４棟目を売るかもしれないという話もあります。

これにより収入は減ると思いますので、その影響をカバーできるかはまだ未知数です。

勿論、有担保分の返済はしますが、もしかしたら無担保分の返済はしないかもしれず、

それにより返済比率があがり、また目標未達成状態になる可能性を秘めています。



まだ何とも言えないですが、達成できるようにうまく物件を仕込んだりしながら

動いていきたいと思います。とりあえず、目標を期中修正することはしなくても

良さそうということがわかりましたので、ほっと一息。



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２０１７年の目標に対してどこまで達成したか確認。

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昨年の目標設定ブログ記事を見返してみた結果、昨年の目標は以下の２つでした。



１．物件管理面の目標：新規購入物件と札幌４棟目を除き、稼働率９５％以上

２．財務面の目標：自己資本の強化



目標１については、対象が以下となります。

・札幌１棟目（１月〜３月）、札幌３棟目、札幌５棟目、仙台１棟目、東京１〜５棟目



目標を達成できているか、各物件の稼働率を集計してみました。



札幌１棟目：１００％

３月に売却しているので、１月〜３月の成績となります。

特に問題もなく順風満帆な感じでした。売るのが惜しいと思う気持ちもありましたが、

そういう時だからこそ良い値段で売れると考え、えいやと売りました。



札幌３棟目：９３．２５％

３部屋空きでのスタート、しかも途中で更に２部屋の空室が出ました。

４部屋入居いただき、年末は１６部屋中１５部屋の稼働率で迎えることができましたが

逮捕部屋が長期で空いてしまったこともあり、稼働率の成績はパッとしませんでした。



東京１棟目：１００％

とことん無風状態でした。購入して１〜２年くらいが大変だったので、今はその分

落ち着いて楽をさせてくれていｒうのではないかと思っています。楽あれば苦あり。



東京２棟目：１００％

厳密に言えば、日単位で見れば１００％ではないんです。４月に退去がありましたので。

しかし、４月中にすぐ申込→入居があったので、月単位で見れば１００％ということで。

（その月の最初に入居があれば、月単位で入居ありという集計にしています）



東京３棟目：９５．８３％

退去→短期入居→空室→入居の流れがあり、月単位でみると１ヶ月だけ空室期間が

ありました。１ヶ月だけにしては稼働率低いですねという印象なのですが、これは

部屋数が２部屋しかない小さなアパートなので、少し空くと大きく稼働率が減った

ように見えてしまう、ということです。



東京４棟目：１００％

完全なる無風状態でした。修繕も共用部にあったゴミの撤去くらいしかなかったです。

多分この春は丸二年で更新を一斉に迎えることになるので、少しばたつくことでしょう。



東京５棟目：１００％

一昨年苦労して入居付けした戸建。一度入ればこちらのものです。持っていることを

すっかり忘れてしまうレベルで放置できます。修繕も入退去もなし。共用部の電気代も

かかりません。素晴らしい。



仙台１棟目：９２．８６％

２月に退去があったお部屋の原状回復に手間取り、繁忙期を逃してずるずると空室が

長引いてしまいました。８月に入居いただいたので、トータルで半年近く空室になって

しまっていたのが響きました。



集計結果：９５．７５％

なんとか目標を達成できてました。よかった＾＾



ちなみに、札幌４棟目の１月〜３月の成績が８６．６７％でした。

これを加算すると９４．７６％となり、９５％には達しませんでした。



来年も目標には掲げないものの、年間通しての稼働率は９５％を何とか維持したいです。

そうなると、やっぱり富山１棟目の客付を早く頑張らなくてはなりません・・・。



目標２については、ブログを読み返してみたものの、今年思っていることとさほど

変わりがなく、あまり進展してないじゃないかとセルフツッコミしてしまいました。



ただ、フィリピンや短期融資に関しては現状何も変わらなかったものの、売却により

自己資本を厚くするということはできたのかなと思います。札幌１棟目、札幌４棟目を

売却して、手元に資金を作ったこと、その資金を頭金にして札幌７棟目と東京６棟目、

富山１棟目を購入できたことは悪くなかったと思います。

まあその頭金を使って購入した物件も、利回りを考えると・・・というところは

あるのですが＾＾；



ということで、半分くらいは達成できたのかな？ということで、甘めにみて△とします。



今年の目標は定量化されているため、達成できたかできないかの二択でしか評価できない

ある意味厳しい目標になったと思っています。購入できるかどうかもわからない物件に

頼っていては、この目標は達成できません。よって、まずは札幌３棟目を速やかに

売却すること、その資金をうまく使って目標達成に近づくことが大事かと思います。



売却した資金の一部を東京８棟目のリノベーション費用に、一部を東京４棟目の

短期借入の返済に使うことにします。あとはフィリピンのコンドミニアムです。

今出している金額で売れてくれればハッピーですが、まあそれは難しそうなので

最悪損切りも考えようと思います。この時期までは今の金額、それを過ぎたら損切り、

みたいなラインを自分の中で作り、各業者さんに依頼したいと思います。



目標に対するレビューを定期的にやらないことも私の悪いところだと自覚はあります。

今後、その辺きちんと気を付けてやっていかないと・・・。



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今年の目標はより具体的な数字で検討しました。

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あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

一年の計は元旦にあり。今年の目標を書いてみようと思います。



まず、目標を書く前に・・・

この年末は、無理やり時間を作って原状分析と今後のライフプランの検討をしました。

こういうのって「大事だけど今すぐ必要ではないもの」なので、日々の作業に忙殺され

なかなか検討する時間が取れません。今回、それを無理にでも取ろうと、場所を変えて

籠もって、それを考える時間を無理やりに作りました。



少なくとも、経済的にはこのくらいの費用を必要としていて、それを満たすためには

どのくらいのキャッシュフローを積み上げていく必要があるか、というところをExcelで

書き出していって、可視化したものをライフプランとして作成しました。



また、現状のキャッシュフローがどの程度なのかを、全ての借入（あまり考えたくない

コンドミニアムの返済なども含めて）から算出したものと、全ての物件からの家賃収入を

差し引きして、手残り金額を算出しました。この際に、簡易的にやるため、家賃収入は

満室想定の８０％としています。物件によって経費率は異なることはわかっていますが

ここはあくまでざっくりしたものを求めるという観点から、経費は一律で２割と仮定。

（２割じゃ甘いかなという気もしてますが・・・しかも税金も加味してないし）



今年の目標は、月次のキャッシュフローを今の金額に加えて４０万積み上げること。

手段は問わず、これに尽きることにしました。



なぜ４０万かというと、作成したライフプランに対して、サラリーマンを辞めた場合に

最低限４０万不足していると計算したからです。借金するというリスクまで背負って

不動産賃貸業をやっているんだから、せめて会社員くらいは辞められる状態にしたい、

というところを意識しました。



それだけ持っててまだ辞められないの？とあきれるひともいることでしょう。

はい、私自身もそう思っています＾＾；

札幌３棟目は売却するつもりなので、その家賃収入と借入は計算に含めていないから

その分収支が悪化しているとか、積金も支出と捉えているから（実際は預金なので

自己資金ですけど）その分支出が増えているとか、そういう側面はありますけど、

それにしたって個人と仙台法人と東京法人の全部をあわせて６億以上借入しているのに

辞められないって相当ダメ投資家ですよ。勿論自覚はあります。



結局その原因って、短期で融資をちょこちょこつまんでいることと、フィリピンなど

余計なものに手を出していることが原因なんです。それも今回可視化してみてよく

わかりました。



甘い資金計画で何とかなるだろうベースで購入を重ね、何とかならない部分を短期で

融資をつまむ。そんなことを繰り返しているから、返済比率がいつになっても下がらず

苦労することになります。東京のリノベ系案件は、いつもお願いしている建築士さんが

提携ローンを持っているからということで、自己資金の裏付けもなく提携ローン頼りで

購入して、それが不調になって大慌てで短期融資をかき集める、みたいなことを

やらかしています。やっぱ、それって経営者としてダメだよね、と。



フィリピンだって似たようなものです。興味本位で手を出して返済ばかり増えて

収入がたいしてあがらない、売りたくても売れない、みたいな状態になります。



今年はそういったことをできる限り排する方向で考えようと思います。

利回りをもう少し吟味する、資金計画をもう少しきちんとやる。

新規案件もそういった形で考え、きちんと利益が出るか？をより厳密に。

不動産を買うことが半分趣味みたいな感じになっていますが、今年はキャッシュフローを

適切に残すことにより重きを置こうと思います。



で、４０万っていうと途方もない金額に思えるのですが、実は達成できる目処はある程度

立っているんです。別に物件を買うばかりがキャッシュフローを増やす手段ではなく、

手元で借りている資金を返済することでもそれは達成できます。



例えば、現在売りに出している札幌３棟目が、首尾よく想定している金額で売却できて

現金が出来たら、東京４棟目の５年の借入を返済する。これだけで１５万はＣＦが

改善します。それから、フィリピン２戸目を損切りしてしまえば、ＣＦは２０万以上

改善します（為替相場に左右されますが）。あとは戸建を現金で購入して月６万も

家賃が取れれば、それで目標達成になります。



購入することが楽しいという側面もありましたが、いつまでもそれじゃダメです。

サラリーマンを辞める前提がなかったので、そういう感じで適当にやってましたが

今年はその甘えを排して、より手元にお金が残るようにしていこうと考えています。



周りにリタイヤ組が増えてきて、平日昼間から海外だの内覧会だのやってるのを見ると

あっちの世界も楽しそうだなあと思うようになりました。実際にそこに行くかは別途

考えるとして、そこにいつでも行ける状態にはしておかなくてはならないと思い、

今年の目標を設定した次第です。



とはいえ、４０万上積みできたからすぐリタイヤできるわけではありません。

リタイヤ後の税金や社会保険はどうか、仙台法人に関しては協力してくれている義母に

どれだけ報酬を払うか、内部留保はどのくらい必要か、などで必要となるＣＦが

変わるはずです。そういった要素も含めての検討になるので、金額が簡単に決まるという

ものでもありません。あくまで４０万という数字は象徴的な意味合いです。

これまで、具体的な数字を建ててこなかった自分との決別のため。



昨年は不動産仲間と少し違うタイプの方にいろいろと助言（一部おせっかいも・笑）を

いただく機会があり、少し考え方を改めた部分もあります。今年もそういう良い出会いが

増えることを願いたいし、願うだけでなく動くことも忘れないように気を付けます。



目標を達成できるよう、今年もきちんと行動していきたいと思います。

今年も一年、どうぞよろしくお願いいたします。



追伸

昨年の目標がどこまで達成できたかは、明日のブログで振り返ります。たぶん。

（もう目標忘れてるんですよ・・・今年はそういうのをなくしたい）



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今年の目標は稼働率と自己資本強化。

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今年の目標をどうしようか、太陽光の現場を見ながら考えました。

目標はシンプルにしよう、ということで、以下のように決めたいと思います。



１．物件管理面の目標：新規購入物件と札幌４棟目を除き、稼働率９５％以上

２．財務面の目標：自己資本の強化



１についてはわかりやすい目標なので、特に説明は不要かと思います。

不動産賃貸業なので、やっぱり稼働率は大事ですから。足元を固めずにいろいろなことを

やろうとしても、うまくいきません。稼働率が低かった昨年を反省したいと思います。



ではなぜ稼働率算定から札幌４棟目を省いたのか、理由を書いてみます。



昨年の稼働率は、９５％を切る結果になってしまいました。

大きい理由としては、札幌４棟目で家賃をなんとか高く維持しようと頑張りすぎたため

次の入居が決まらないパターンに陥った、というのがあると思います。いずれ売却する

つもりでいる物件なので、なんとか家賃を高く維持したいという気持ちはありますが、

それにより現在のインカムゲインを失うことが本当に大事なのかを考えたいところです。



仮に、札幌４棟目の賃料収入が１０００万だとしましょう。

そして売却する時には８％で売れるものと仮定したいと思います。

計算が面倒なので、簿価と残債は共に１億ということにします。



家賃収入を落とさずに頑張る代わりに、稼働率が８０％になるとします。

８０％稼働だと家賃は８００万。本来９５％稼働できるとすると、年間のインカムの

ロスは１５０万ということになります。そしてこれが利回り８％で売れるとすると、

１２５００万で売れます。２５００万の利益で、短期譲渡の税金４０％（本当は３９％と

なりますが、計算を簡略化させるため）を引くと、１５００万手元に残ります。



一方、家賃を無理なく埋まる範囲に落としたとします。仮に９５０万まで落としたら

９５％近く稼働するとしましょう。すると家賃収入は９００万（計算を簡略化させるため

細かい金額は切り捨てました）になります。そしてこれが利回り８％で売れるとすると、

１１９００万（端数は四捨五入しました）となります。１９００万の利益で、短期譲渡の

税金４０％（本当は３９％）を引くと、１１４０万手元に残ります。



家賃を落とさない場合と落とす場合で、インカムとキャピタルの差は以下のとおりです。

今年一年回して売った場合を考えます。



インカム：８００万ｖｓ９００万→家賃を落としたほうが１００万多い

キャピタル：１５００万ｖｓ１１４０万→家賃を落とさないほうが３６０万多い



実際はここに簿価と残債や仲介手数料、期間中の修繕など様々な要素が入り込みますが

ざっくり見てここ数年くらいで売るなら、多少空室率を拡大させてでも家賃維持が得策と

いうことになります。長期譲渡になるのが２０１９年１月なので、あと２年程度は

多少の空室率拡大を甘んじて受け入れることも必要ということになります。



上記理由にて、札幌４棟目は稼働率計算から除外することにしました。

売却するタイミングで満室に無理やりすることができるなら、ひとまず稼働率は８０％で

致し方なし、という方針とします。いやもちろん満室にしたいですよ！家賃を維持して

満室にできるように頑張ります。



２については漠然とした目標になりますが、財務基盤をいい加減もう少し固めたいという

思いがあり、書いてみました。



今の状況で会社を辞められるかと問われると、私自身はそうは思っておりません。

会社を辞めても枕を高くして眠ることができる状態にするには、もう少し債務を減らして

キャッシュフローを増やす必要があると考えております。



東京４棟目のリノベーション短期借入とフィリピンのコンドミニアム。

大きな問題点はこの２つでしょう。これらのために、ちょっと無理をしているところが

ありますので、できれば今年はこれらをなんらかの形で片付けたいと思います。



売却益で返済しきるとか、借り換えをうまく活用して出て行く金額を減らすとか、

そもそもその物件をなんらかの手段（売却とか権利放棄とか）で手放すとか、手段は

いくつか考えられると思います。これらの方法を考慮しながら策を練りたいと思います。

すぐに会社を辞める必要はないと思いますが、いつどうなってもいいように準備自体は

進めていきたいと考えております。



積極的に検討したいと思う案は、既存物件の売却による入れ替えです。

昨年の終わり頃、私の「売れないよねー」という思い込みを打破してくれる出来事が

ありましたので、私も売却益を狙ってみようと考えます。その現金を上記２つの返済に

充当すると、ダウンサイジングにもなり、かなり気持ちが楽になると思います。



合計１０棟７４室あるのに辞められないってどんなだよ！と突っ込まれること請け合い。

どちらかというと失敗している痛い人に分類されることは自覚しております。



結構無茶な買い方をしている自覚もあります。その根底には、多少無茶をしたところで

サラリーマンをしていればどうとでもなるという気持ちがありました。ただ、そろそろ

そういう無理を今後も続ける時期でもないよなあとは思うのです。



自分なりに良い物件を選ぼうとした結果、流動性が低く融資をつけづらいような物件を

無理やり融資付けしたり資金繰りしたりして購入してきました。将来いい思いができれば

良いだろうということで、サラリーマンを続ける前提で不動産賃貸業に取り組みました。



その一方で、この高値相場に乗じて、私がスルーしたりそれ買っちゃ苦しいだろうと

思うような物件を購入した人でも、売却益で大きなキャピタルゲインを得たりしてます。

正直、ちょっと悔しいなあと思うところもありました。



ずっと保有することが基本と思っていましたし、保有せざるを得ない流動性の低い物件が

多いからと自分の発想に枷をはめていたのですが、今年はそれを取り払おうと思います。

同じような物件は買えないかもしれませんが、去年だって高いと言いながらも物件は

買えています。短期転売を目的にするつもりはないですが、チャンスがあれば利益確定に

動いていくようにしたいと思います。



今年の目標は以上の通りです。実現に向けて頑張ります。



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昨年の目標がどれだけ達成できていたか振り返る。

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２０１７年がスタートしました。

毎年、一応目標を立てているのですが、結局流れに任せてぐだっと進んでしまうので

あまり目標が目標として機能したことがない私です＾＾；



そんなあまり意味のなかった２０１６年の目標、どこまで達成できたか？

振り返ってみたいと思います。



> １−１．３月末までに東京３棟目、東京４棟目を満室にする

未達成

東京４棟目が１部屋残ってしまいました。



> １−２．６月末までに個人で１棟購入する

達成

東京に戸建を１戸購入できました。



> １−３．６月末までに東京１棟目の借り換えを実施する

未達成（遅れて達成）

５月から動いていたものの、審査に時間がかかり１１月になってしまいました。



> １−４．札幌１棟目の問題収束

未達成

格安発注しすぎたため、防犯カメラの設置すら終わりませんでした。



> ２−１．新規集客方法の確立（Ｗｅｂを用いた情報発信）

未達成

結局去年はこの分野は何もできず。



> ２−２．札幌１棟目の建て替えプランを検討する

達成

建て替えは難しいということで結論が出ました。



> ２−３．フィリピンのコンドミニアムの客付方法の確立（Airbnbなど）

未達成（道筋は立てた）

運用方法までは決まりましたが、部屋の準備が間に合いませんでした。



> ２−４．参加している大家の会への貢献

達成

外部講師を招いた勉強会を企画運営することができました。



> ３−１．東京３棟目、東京４棟目、新規物件を除いた平均稼働率を９５％以上に維持

未達成

合計の稼働率は９３．７９％ということで、低調に終わりました。



稼働率９０％前半の物件が多く全体的に低調ですが、中でも特にロットが比較的大きく

稼働率が低めの札幌４棟目が特に足を引っ張っています。東京は小ぶりなので、全体に

占める割合は小さいから、稼働率計算にはそこまで影響は及ぼしません。家賃ベースで

考えると、札幌の２部屋〜４部屋分くらいの金額になるので、でかいんですけどね。

そういう意味では、家賃ベースとか、家賃に経費率をあわせたものとかで計算しないと

正しい影響は見極められないのだと思います。



内訳は以下のとおりでした。

札幌１棟目；９６．６７％

札幌３棟目：９６．８８％

札幌４棟目：９０．００％

東京１棟目：９１．６７％

東京２棟目：９１．６７％

東京３棟目：７５．００％（参考・稼働率計算に含めてません）

東京４棟目：６８．７５％（参考・稼働率計算に含めてません）

東京５棟目：１６．６７％（参考・稼働率計算に含めてません）

仙台１棟目：９５．２４％



> ３−２．仙台法人で１棟新築する

未達成

想像以上に札幌の新築の相場が高くなりすぎました。



> ３−３．東京法人で１棟購入する

未達成

仙台法人では１棟購入できたのですが・・・。



> ３−４．フィリピンのコンドミニアムの売却を行う

未達成

売却どころか１部屋権利放棄しました・・・。



不動産関連の目標ということで、ここまでをレビューで振り返りました。

１２の目標のうち、達成できたのは３つだけという体たらく。達成率にすると２５％。

目標を常に意識することができず、意識から外れてしまうところが多々ありました。



昔から、中長期の目標なり念じ目標なりを立てるのが得意ではなく、その場の雰囲気に

流れ流されてクラゲのように生きているところがあります。今回のもそういう性格が

もろに出てしまったのだろうと考えます。



あまりあれこれ目標を立てず、もっとシンプルな目標に集約すべきだなと思いました。

性格的にそうしないとダメな気がします。



そんなわけで、今日は太陽光の現場視察をしながら、その辺考えてみようと思います。



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