2017年01月02日

今年の目標は稼働率と自己資本強化。

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今年の目標をどうしようか、太陽光の現場を見ながら考えました。

目標はシンプルにしよう、ということで、以下のように決めたいと思います。



1.物件管理面の目標:新規購入物件と札幌4棟目を除き、稼働率95%以上

2.財務面の目標:自己資本の強化



1についてはわかりやすい目標なので、特に説明は不要かと思います。

不動産賃貸業なので、やっぱり稼働率は大事ですから。足元を固めずにいろいろなことを

やろうとしても、うまくいきません。稼働率が低かった昨年を反省したいと思います。



ではなぜ稼働率算定から札幌4棟目を省いたのか、理由を書いてみます。



昨年の稼働率は、95%を切る結果になってしまいました。

大きい理由としては、札幌4棟目で家賃をなんとか高く維持しようと頑張りすぎたため

次の入居が決まらないパターンに陥った、というのがあると思います。いずれ売却する

つもりでいる物件なので、なんとか家賃を高く維持したいという気持ちはありますが、

それにより現在のインカムゲインを失うことが本当に大事なのかを考えたいところです。



仮に、札幌4棟目の賃料収入が1000万だとしましょう。

そして売却する時には8%で売れるものと仮定したいと思います。

計算が面倒なので、簿価と残債は共に1億ということにします。



家賃収入を落とさずに頑張る代わりに、稼働率が80%になるとします。

80%稼働だと家賃は800万。本来95%稼働できるとすると、年間のインカムの

ロスは150万ということになります。そしてこれが利回り8%で売れるとすると、

12500万で売れます。2500万の利益で、短期譲渡の税金40%(本当は39%と

なりますが、計算を簡略化させるため)を引くと、1500万手元に残ります。



一方、家賃を無理なく埋まる範囲に落としたとします。仮に950万まで落としたら

95%近く稼働するとしましょう。すると家賃収入は900万(計算を簡略化させるため

細かい金額は切り捨てました)になります。そしてこれが利回り8%で売れるとすると、

11900万(端数は四捨五入しました)となります。1900万の利益で、短期譲渡の

税金40%(本当は39%)を引くと、1140万手元に残ります。



家賃を落とさない場合と落とす場合で、インカムとキャピタルの差は以下のとおりです。

今年一年回して売った場合を考えます。



インカム:800万vs900万→家賃を落としたほうが100万多い

キャピタル:1500万vs1140万→家賃を落とさないほうが360万多い



実際はここに簿価と残債や仲介手数料、期間中の修繕など様々な要素が入り込みますが

ざっくり見てここ数年くらいで売るなら、多少空室率を拡大させてでも家賃維持が得策と

いうことになります。長期譲渡になるのが2019年1月なので、あと2年程度は

多少の空室率拡大を甘んじて受け入れることも必要ということになります。



上記理由にて、札幌4棟目は稼働率計算から除外することにしました。

売却するタイミングで満室に無理やりすることができるなら、ひとまず稼働率は80%で

致し方なし、という方針とします。いやもちろん満室にしたいですよ!家賃を維持して

満室にできるように頑張ります。



2については漠然とした目標になりますが、財務基盤をいい加減もう少し固めたいという

思いがあり、書いてみました。



今の状況で会社を辞められるかと問われると、私自身はそうは思っておりません。

会社を辞めても枕を高くして眠ることができる状態にするには、もう少し債務を減らして

キャッシュフローを増やす必要があると考えております。



東京4棟目のリノベーション短期借入とフィリピンのコンドミニアム。

大きな問題点はこの2つでしょう。これらのために、ちょっと無理をしているところが

ありますので、できれば今年はこれらをなんらかの形で片付けたいと思います。



売却益で返済しきるとか、借り換えをうまく活用して出て行く金額を減らすとか、

そもそもその物件をなんらかの手段(売却とか権利放棄とか)で手放すとか、手段は

いくつか考えられると思います。これらの方法を考慮しながら策を練りたいと思います。

すぐに会社を辞める必要はないと思いますが、いつどうなってもいいように準備自体は

進めていきたいと考えております。



積極的に検討したいと思う案は、既存物件の売却による入れ替えです。

昨年の終わり頃、私の「売れないよねー」という思い込みを打破してくれる出来事が

ありましたので、私も売却益を狙ってみようと考えます。その現金を上記2つの返済に

充当すると、ダウンサイジングにもなり、かなり気持ちが楽になると思います。



合計10棟74室あるのに辞められないってどんなだよ!と突っ込まれること請け合い。

どちらかというと失敗している痛い人に分類されることは自覚しております。



結構無茶な買い方をしている自覚もあります。その根底には、多少無茶をしたところで

サラリーマンをしていればどうとでもなるという気持ちがありました。ただ、そろそろ

そういう無理を今後も続ける時期でもないよなあとは思うのです。



自分なりに良い物件を選ぼうとした結果、流動性が低く融資をつけづらいような物件を

無理やり融資付けしたり資金繰りしたりして購入してきました。将来いい思いができれば

良いだろうということで、サラリーマンを続ける前提で不動産賃貸業に取り組みました。



その一方で、この高値相場に乗じて、私がスルーしたりそれ買っちゃ苦しいだろうと

思うような物件を購入した人でも、売却益で大きなキャピタルゲインを得たりしてます。

正直、ちょっと悔しいなあと思うところもありました。



ずっと保有することが基本と思っていましたし、保有せざるを得ない流動性の低い物件が

多いからと自分の発想に枷をはめていたのですが、今年はそれを取り払おうと思います。

同じような物件は買えないかもしれませんが、去年だって高いと言いながらも物件は

買えています。短期転売を目的にするつもりはないですが、チャンスがあれば利益確定に

動いていくようにしたいと思います。



今年の目標は以上の通りです。実現に向けて頑張ります。



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posted by ひろ* at 11:09 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月01日

昨年の目標がどれだけ達成できていたか振り返る。

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2017年がスタートしました。

毎年、一応目標を立てているのですが、結局流れに任せてぐだっと進んでしまうので

あまり目標が目標として機能したことがない私です^^;



そんなあまり意味のなかった2016年の目標、どこまで達成できたか?

振り返ってみたいと思います。



> 1−1.3月末までに東京3棟目、東京4棟目を満室にする

未達成

東京4棟目が1部屋残ってしまいました。



> 1−2.6月末までに個人で1棟購入する

達成

東京に戸建を1戸購入できました。



> 1−3.6月末までに東京1棟目の借り換えを実施する

未達成(遅れて達成)

5月から動いていたものの、審査に時間がかかり11月になってしまいました。



> 1−4.札幌1棟目の問題収束

未達成

格安発注しすぎたため、防犯カメラの設置すら終わりませんでした。



> 2−1.新規集客方法の確立(Webを用いた情報発信)

未達成

結局去年はこの分野は何もできず。



> 2−2.札幌1棟目の建て替えプランを検討する

達成

建て替えは難しいということで結論が出ました。



> 2−3.フィリピンのコンドミニアムの客付方法の確立(Airbnbなど)

未達成(道筋は立てた)

運用方法までは決まりましたが、部屋の準備が間に合いませんでした。



> 2−4.参加している大家の会への貢献

達成

外部講師を招いた勉強会を企画運営することができました。



> 3−1.東京3棟目、東京4棟目、新規物件を除いた平均稼働率を95%以上に維持

未達成

合計の稼働率は93.79%ということで、低調に終わりました。



稼働率90%前半の物件が多く全体的に低調ですが、中でも特にロットが比較的大きく

稼働率が低めの札幌4棟目が特に足を引っ張っています。東京は小ぶりなので、全体に

占める割合は小さいから、稼働率計算にはそこまで影響は及ぼしません。家賃ベースで

考えると、札幌の2部屋〜4部屋分くらいの金額になるので、でかいんですけどね。

そういう意味では、家賃ベースとか、家賃に経費率をあわせたものとかで計算しないと

正しい影響は見極められないのだと思います。



内訳は以下のとおりでした。

札幌1棟目;96.67%

札幌3棟目:96.88%

札幌4棟目:90.00%

東京1棟目:91.67%

東京2棟目:91.67%

東京3棟目:75.00%(参考・稼働率計算に含めてません)

東京4棟目:68.75%(参考・稼働率計算に含めてません)

東京5棟目:16.67%(参考・稼働率計算に含めてません)

仙台1棟目:95.24%



> 3−2.仙台法人で1棟新築する

未達成

想像以上に札幌の新築の相場が高くなりすぎました。



> 3−3.東京法人で1棟購入する

未達成

仙台法人では1棟購入できたのですが・・・。



> 3−4.フィリピンのコンドミニアムの売却を行う

未達成

売却どころか1部屋権利放棄しました・・・。



不動産関連の目標ということで、ここまでをレビューで振り返りました。

12の目標のうち、達成できたのは3つだけという体たらく。達成率にすると25%。

目標を常に意識することができず、意識から外れてしまうところが多々ありました。



昔から、中長期の目標なり念じ目標なりを立てるのが得意ではなく、その場の雰囲気に

流れ流されてクラゲのように生きているところがあります。今回のもそういう性格が

もろに出てしまったのだろうと考えます。



あまりあれこれ目標を立てず、もっとシンプルな目標に集約すべきだなと思いました。

性格的にそうしないとダメな気がします。



そんなわけで、今日は太陽光の現場視察をしながら、その辺考えてみようと思います。



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posted by ひろ* at 12:43 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月02日

2016年の目標設定。

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今年の目標を以下の通り立案します。



1.上半期の目標

1−1.3月末までに東京3棟目、東京4棟目を満室にする

1−2.6月末までに個人で1棟購入する

1−3.6月末までに東京1棟目の借り換えを実施する

1−4.札幌1棟目の問題収束



2.下半期の目標

2−1.新規集客方法の確立(Webを用いた情報発信)

2−2.札幌1棟目の建て替えプランを検討する

2−3.フィリピンのコンドミニアムの客付方法の確立(Airbnbなど)

2−4.参加している大家の会への貢献



3.通年の目標

3−1.東京3棟目、東京4棟目、新規購入物件を除いた平均稼働率を95%以上に維持

3−2.仙台法人で1棟新築する

3−3.東京法人で1棟購入する

3−4.フィリピンのコンドミニアムの売却を行う



4.不動産以外の目標

4−1.新規事業のさらなる推進

4−2.健康な身体作り(ダイエット、運動など)

4−3.会社員を辞めることができるかシミュレーションを行えるようになる



以下、ひとつひとつの目標に対しての補足説明です。



1−1.3月末までに東京3棟目、東京4棟目を満室にする

昨年、某不動産仲間の友人に刺激を受けて、築古物件の再生に興味を持った私です。

たまたま良いご縁が続き、東京3棟目と東京4棟目を購入することができました。

ただ、両方とも全空です。リノベが終わるのが、東京4棟目が1月後半(4戸)、

東京3棟目が3月(2戸)。東京3棟目が繁忙期の終盤に立ち上がることになるので

気合を入れて募集をしなくてはなりません。そして、やるからには当然繁忙期中の

満室を目指します。



1−2.6月末までに個人で1棟購入する

昨年は会社員が激務でした。年収は昨年より40万前後上がると予想しています。

あれだけ身を削って働いてもこれしか年収上がらないのか、というガッカリ感も

なくはないですが、この源泉徴収票を目一杯利用しなくては損です。というわけで、

個人で1棟追加購入したいと考えています。地方高利回り系をイメージしています。

金利の高い某金融機関さんを利用する想定です。



1−3.6月末までに東京1棟目の借り換えを実施する

東京1棟目は新築を某政府系金融機関さんにて15年融資で取得しております。

残債は3年で2割以上減っているので悪くはないのですが、その分キャッシュフローは

ほぼ出ないに等しい状況です。



某政府系金融機関さんの枠も回復させたい(信用枠をかなり食っています)ので、

自己資金を多少入れて民間に借り換えをしたい気持ちになっています。借地権なので

対応いただける金融機関さんは限られますが、ひとつ目をつけているところがあるので

そちらで打診してみようかな?と思っています。



1−4.札幌1棟目の問題収束

札幌1棟目は入居者間のトラブルが発生して、1組は退去となってしまいました。

私の目から見て、トラブルメーカーが残ってしまったように見えます。次の募集を

かけていますが、入居されると同時に同様の問題が発生しても困ります。

この点について、何とかしたいと考えています。年末にその具体的な一手目を打ったので

今後はそれを活用して、何とか問題を起こした方に退去いただくよう動きます。



2−1.新規集客方法の確立(Webを用いた情報発信)

Webサイトを使った物件への集客を試みたいと考えております。

昨年、一応枠組みとコンテンツ、その後の展開の方法に関しての打ち合わせまでは

作ることができたのですが、会社員の仕事のばたばたでその後のフォローが全くできず

腰砕けな状態で放置してしまいました。

会社の仕事が落ち着くタイミングで、改めて構築し直しを図りたいと思います。



2−2.札幌1棟目の建て替えプランを検討する

昨年最後の札幌出張で、管理会社さんと打ち合わせしていく中で、このアイディアが

浮かび上がってきました。



2−3.フィリピンのコンドミニアムの客付方法の確立(Airbnbなど)

そもそも購入自体が成立するのかという状況にあるフィリピンのコンドミニアムですが

無事に購入できることを想定して、少しでもお金を稼いでもらえるようにするには

どうしたらいいかを考えたいと思います。具体的にはAirbnbなどの民泊を用いて

コンドテルのようにしていくか、賃貸に回すか、少しでもキャッシュフローが出るよう

両方の目線で考えていきたいと思います。



2−4.参加している大家の会への貢献

世話役をしている関東→札幌の大家会に関しては、今後どのようにしていくのか、

先を見据えた方向性の再確認や体制構築が必要な時期に来ていると感じております。

上半期は会社員の仕事が多忙なので手が回らないと思いますが、下半期は皆で納得できる

ルールを作っていきたいと考えています。



いちメンバーとして参加している東京築古組では、昨年は出張が多くてイベントにあまり

参加できずにおりました。上半期でさすがにそろそろ出張生活に終止符が打たれるはずと

信じているので、下半期はより大家の会への活動に参加していきたいと望んでいます。



3−1.東京3棟目、東京4棟目、新規購入物件を除いた平均稼働率を95%以上に維持

既存の立ち上がっている物件については、稼働率95%を目標として例年動いてます。

明示するほどの話でもないですが、まずは当たり前のラインとしてここを目指します。



3−2.仙台法人で1棟購入する

太陽光発電がようやく稼働し、収入が見込めるようになりました。これまではひたすら

利息分を支払うだけの赤字状態だったのですが、今後は利益を見込める事業となります。

これで次の融資がようやく得られる状態になりましたので、仙台法人での新規物件の

購入を目指します。イメージしているのは札幌の新築や中古です。札幌支店を作ったので

その効果を何とか発揮したいところ。



3−3.東京法人で1棟購入する

昨年の延長線上で、築古物件の再生でいいものを探していきたいと思います。

思いのほか融資が出ることもわかったので、もう少し攻めていきたいところ。

23区内で何かしらの難を抱えているけど利回りが高いものを狙っていきます。



3−4.フィリピンのコンドミニアムの売却を行う

だいぶ勉強させていただきましたフィリピンのコンドミニアム。

損切りまではしないにせよ、トントンくらいなら売却してもいいかなという感じで

いろいろ模索していきたいと思います。



4−1.新規事業のさらなる推進

昨年1つ始めることができましたので、今年はその事業をさらに推進していきます。

あわせて、別の新規事業にも手を出していきたいと思います。

コインパーキングとかやってみたいですねえ。最後に資産が残るやつがいいです。



4−2.健康な身体作り(ダイエット、運動など)

毎年掲げてはうまくいっていない目標です。

より具体的な数値目標を作らないといけないんだろうなあと考えています。

漠然とするからうまくいかない。あと誘惑に弱いとか、お酒を飲むと緩むとか。

ダメな原因がその辺にあるのはわかっているんですけど・・・。



4−3.会社員を辞めることができるかシミュレーションを行えるようになる

これは別に「今すぐ辞めます」という話ではありません。

サラリーマンをリタイヤすると、色々と誤算があるという話を聞きかじっています。

社会保険料の負担とか、リタイヤ初年度の税金が重いとか。そういったことを正しく

推定することができるよう、必要なコストに対して明るくなることを目標とします。



具体的には「今辞めたら来年のコストはどうなるか?」が正しくシミュレーションできる

ようになりたいと考えます。



そんな感じで、今年の目標を掲げてみました。全部達成できるように頑張ろう。

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