2024年01月02日

今年の目標は昨年からの継続で。

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今年の目標は昨年に引き続き「財務基盤の改善」でいこうかなと思います。

昨年種をまいた売却が今年芽吹くと思うので、そのお金を有効活用したいな、と。



昨日のブログにて旧年の振り返りをしましたが、売却は難しいなと改めて思わされる

結果となりました。売却に向けての動きを取り始めたタイミングがちょっと遅かったとか

成立しそうな売却をあきらめざるを得ない事情ができてしまったとか、そんな理由は

あると思うんですけど、まあそれも言い訳だと思っています。



この状況で来年全然違う目標を立てるのも変な感じですよねー。となると今年の目標も

昨年の延長線上にあると考えるのが自然であると考えます。その意味では目標立案に

悩むことはないですね。



財務体質の改善のために、物件を売却して短期借入や高金利の借入を返済する。

売上は減るけど返済比率も減る。そして減った分の売上を当面は民泊の売上で

補う形で考えればいいかな、と。



民泊バブルがいつまで続くかは正直わかりません。もうちょっと早く収束するかと

思いましたが、意外と続いているなあという印象です。この状況であれば、民泊に

ベットした方が強いかもしれません。そんな判断もあり、東京15棟目で民泊を

行う方向で動いております。



東京13棟目の民泊が、ここ2ヶ月くらいは賃貸で貸す時より5倍くらいの送金に

なっております。東京15棟目もエリアは同じなので将来的にはそのくらいに

なるかもしれませんが、当面は3倍くらいたたき出してくれないかな?という

期待をしております。



あとは昨日書いた物件を粛々と売却にかけて、手元資金を増やします。

基本的には借入の返済に充当しますが、良いものがあれば購入に目を向けても

いいのかもしれません。札幌で割安な新築〜築浅とかあればいいなと思いますし、

東京なら今年買った東京15棟目のようなものが狙い目と思います。



ただ、2025年からリノベーション工事であっても確認申請が必須になるという

話を聞いており、その点は留意が必要かなと思っております。再建築不可とかだと東京で

今までやってたようなリノベーション手法が使えなくなってしまいます。再建築不可を

扱うなら今年のうちに、ってとこでしょうかね。



札幌も融資が楽なわけではありませんが、仙台法人のメインバンクさんが札幌にも

支店を持っているので、その辺の絡みで可能性はあるだろうなと考えております。

あとはどのくらい頭金を入れられるか、でしょう。太陽光が売れればその辺の問題も

だいぶ軽減されるんじゃないかという期待はあります。



あとはもうちょっと融資状況が良ければ、富山で土地を現金購入して新築という手も

あるんですけど、価格がだいぶ上がってきてしまったし、融資が厳しくなってるので

なかなか難しいのかなと感じてはおります。



仙台は物件が出てくれば・・・ですね。あと、場合によっては追加で仙台2棟目の

売却を検討してもいいのかもしれません。金融機関さんの顔色も見なくてはなりませんが

安定しない状況が続いているので売却による利益確定も検討した方がいいのかも。



新年なので、もうちょっとじっくりと考えたいところではあるのですが、東京15棟目の

民泊の家具の準備などもやらなくてはならないですからねえ。他にもやることはいっぱい

ありますし。昨日も本当はやらなくてはならないことがあったのに、能登半島の地震の

ニュースに釘付けで何もできませんでしたから・・・。

※すべての地震の被害に遭われた方に心よりお見舞い申し上げます



ということで、今年もよろしくお願い申し上げます。



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posted by ひろ* at 11:16 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年01月01日

昨年の目標は残念ながら未達成でした。

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芯ねんあけましておめでとうございます。今年もよろしくお願い申し上げます。

新年一発目のブログは昨年の目標をどこまで達成できたかの確認からです。



では早速、昨年立てた新年の目標を振り返ってみましょう。

当時のブログはこちらです。



かいつまんで言えば「財務体質の改善」が昨年の目標でした。

返済比率が高いのでそれをもう少し低くしよう、具体的には物件売却などをして

手元資金を増やし、そこから必要に応じて繰上返済などしていこう、という感じで

考えていたのでした。



この件、結果として売却はできませんでしたが、動き自体は取ることができたと

思っております。



まず、私が苦手な長期計画やどの物件を売るとキャッシュフローが改善しそうかなどの

計画を作ることはできたと思います。売却対象として、東京3棟目、札幌9棟目、

太陽光発電所、千葉1棟目、富山1棟目といったあたりをターゲットして、そのうち

実際に売却の動きをとることができた物件もいくつか出てきました。



この辺の計画を練るにあたり、お友達大家さんの力を借りました。苦手なことは

できるだけ自分でやらずに他人に任せるのは、別に変な意味でもなく適切な行為だと

私自身は思っています。勿論、相手にその力があることを前提にしてです。

今回は友人にだいぶ助けていただきました。感謝申し上げます。



そしてその友人からは「売却しないとキャッシュが出ない構造になっている」という

指摘を受けています。やっぱり、私の体感は間違っていなかった・・・(苦笑)



ということで、実際に上記5物件をターゲットして売却活動を開始しました。

では実際に売れたのか?という点に関しては、残念ながら厳しい結果になっています。

結局どの物件も最終的に「売れた」というところには至っておりません。



東京3棟目はちょっといい感じの問い合わせもあったようなのですが、結果として

売り止めにしました。なぜかと言えば、東京15棟目の共同担保として差し出すよう

金融機関さんから求められてしまったためです。結局購入を優先してしまう私・・・。



札幌9棟目は価格を2回下げました。2回目の価格改定に関しては、業者さんから

見込客がいると言っており、実際にその価格であればと銀行さんにヒアリングを

するところまでは到達しているようです。もうちょっと高く売りたかった気持ちは

あるんですけどねー。あの社長、相手にもそれなりの利益が出る価格でないと

やる気を出さないところがあるからなあ・・・意図的なんじゃないのか?なんて

思ったりもしなくはないですが、まあどういう形であれば売れればそれが一番か。



太陽光発電所は具体的な話が出てきております。来年2月末くらいで決済できるか?

という感じですが、細かい価格交渉などがまだ済んでおりません。ここもまた

様子を見ながらということになりますが、私も買主さんも取引を成立させる気は

持っているので、うまく成立させたいと思っています。



千葉1棟目は反響なしなので、今年のどこかで価格の調整をするのかな?と。

今結構強気価格なので、他の物件が1〜2個決着してからでもいいのかなーと

考えております。



富山1棟目は先日富山に行った時に仲介業者さんと打ち合わせを実施しました。

結果、価格を下げて現金客狙いに切り替えることに。その価格でこれから仲介業者さんが

売却活動を実施する予定となっております。こっちも私が見ても少し気になる価格に

したつもりなので、この辺で何とか成約してくれないかなあという期待はあります。



とまあ、動きがそれなりにある物件も多数なのですが、結果として売却に至った物件は

ゼロという状態です。なので、目標と言う観点では「未達成」と言うことになります。

売却ばかりは時の運もありますからね・・・やむを得ないかなあ・・・。



売却して手元資金を作って財務体質の改善に努める。それぞれの立場で言えば・・・

仙台法人 :(義母の感覚では)枯渇した手元資金を増やして次の物件の購入準備

東京法人 :売却と短期借入の返済を通じてキャッシュフローの増加と次の購入資金

個人事業主:売却と短期借入の返済を通じてキャッシュフローの増加

といったところでしょうか。



個人に関しては、あまりこれ以上個人で増やす気はないのです。

減ったら減った分くらい借入少なめで購入するのはいいと思いますけどね。



東京法人はできればもう少し増やしたいところです。地方の温泉付き無人ホテルとかも

やってみたいなあと思ったりしていますし、今までのようにちまちまと古い物件を

リノベして収益化するとかをやっていきたいと思っています。



仙台法人に関しては、義母はとにかく手元にお金がないとぼやいていますが、

実際そんなにお金がないわけじゃないんですよねえ。でも今回、東京15棟目の

リノベ資金を仙台法人から役員貸付の返済としてゲットしようとしているので、

まあその医院ではもうちょっと自己資金があった方がいい状態にはなるかなと・・・。

太陽光を売ってうまく自己資金を補充できればいいなと思っています。



ということで、振り返り+若干の今年の方針みたいな話も入りましたが、今年も

頑張りますのでどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:35 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年01月02日

今年の目標は財務体質の改善。

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新年の目標を立てようと思ったけど、なんか思った以上に時間がありませんでした。

去年から決めていた目標があるので、それを新年の目標としたいと思います。



昨日は旧年の目標がどこまで達成できているかを振り返ってみました。

基本的に、私は「過去は振り返らない」派です。とか偉そうに言ってますけど、

過去を振り返ってブツブツグダグダできるほど持続性がないというだけですけどね。

落ち込んでいること自体に疲れてしまい、もういいやと忘れるだけですけどね。

あまり引きずらないお得な性格と言えるかもしれません。



なので、さっそく未来を見据えてブログを書き進めたいと思います。

と言っても、未来のこともそんなに先までは考えられない人なんですけどね。

想像できる範囲の近しい未来くらいしか考えることができません。

10年後の未来とかそういうの絶対無理。なので、この1年何をするとか、そのくらいの

スパンで物事を考えざるを得ません。ポンコツなので。



しかし、さすがの私も今年は今まで通りにいくとは思えないなあというのを肌感覚で

感じております。物価高もあるからなのか、以前より手残りが少なくなった気がします。

計算したわけではないのですが・・・あくまで肌感覚です。



戦争やコロナなどによる物価高、年収が上がらないのに増税にかじを切る政府、

そして金融政策も日銀総裁の交代、金融政策の変更。この辺の不確定要素があるので

数年先がどうなるかも正直見通せません。



ここまで悪運だけでしぶとく生き残ってきた私ですが、この先も同じような手法で

突破できるかはわかりません。イケイケドンドン、なるようになる、気合で乗り切る。

時代が味方してくれたこともあり、そんなノリで今後もやっていけるかはわかりません。

どのような状況になっても生き抜くためには、改革が必要なのではないかと考えます。



自分自身の財務状態があまり強くないのは自分自身が一番わかっております。

仙台法人はそこそこ大丈夫だと思いますが、個人事業主と東京法人は芳しくないです。

荒療治が必要だろうなあ、と。



激動の時代になるかもしれない今、どちらかと言うと高速道路をトップギアで走るより

下道を安全運転で走った方がいいだろうと思っています。今の私は高速道路を軽自動車で

ぶっ飛ばしているような状態であるという自覚はありますので・・・。



ということで、今年の目標は「財務体質の改善」です。



毎年徐々に良い方向にもっていこうと動いてはいるのですが、まだまだ脆弱な体質。

これを一気に変えるなら、やるべきことはスリム化ではないかと思っております。



物件を売却し、手元資金を増やす。手元資金でリノベなど返済比率が高めな借入を

返済する。売却益があるはずなので、売却で売上が減っても、それ以上に返済が進み

返済比率はぐいっと下がるのではないかと期待が持てます。



何を売って何を返すのが一番効率がいいのか?それを考えながら売却と返済をすることで

売上は減ってキャッシュフローは増える、という好循環が生まれることを期待したいと

考えております。



あとは残っているフィリピンのコンドミニアムもいい加減売却の方向で動きます。

こいつもまだ借入が残っているので、こういうのを返済することも返済比率の削減に

効果があります。為替も今は円安方向なので、売却することによるメリットもあります。



あとは、サラリーマンと不動産以外の収入も作ろうと企んでいます。

サラリーマンはいずれ辞めると決めてるので、辞めた後も自分らしく働ける環境を

作っていければと思う次第です。これは去年からの継続テーマですね。



ということで、今年も頑張りますので応援よろしくお願いいたします!



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posted by ひろ* at 09:54 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年01月01日

昨年の目標に対する達成率は1勝2敗でした。

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新年あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

初日はまず旧年の目標達成の度合いの確認から。



昨年立てた目標は以下の3つでした。

@稼働率90%を目指す

A個人の物件の入替をする

Bサラリーマンを辞めた後の仕事の種まきをする



@については、未達成となりました。割と惜しいところまでは到達してるのですが

達成したと思ったら退去が出てしまい、平均して90%台というわけにはいかず。

たまに90%に乗るくらいにしかなりませんでした。



個別に見れば、富山1棟目や札幌9棟目など、難物と思っていたものが満室になり

入居率の底上げを担ってくれていました。富山1棟目も札幌9棟目も、購入時から

4年前後経っての初の満室です。いくら基本的な利回りが高いとはいえ、満室に

ここまで時間がかかったのは私があまり注力できていなかったのが原因ではないかとも

思いますので、反省しなくてはなりません。特に富山1棟目はもっと早く満室にする

テコ入れ策があったのではないかと思ってしまいます。札幌9棟目は物件自体の

スペックがあまりにも悪いので、満室が奇跡だと自分でも感じていますが・・・(笑)



他方、札幌8棟目がとにかく足を引っ張りまくりました。空室は拡大する一方だし

1年以上空室になってしまったお部屋もあるしで、かなり散々な成績でした。

これが稼働率を押し下げる原因になっていたと思います。

対策として、管理会社変更やエアコン設置などを行っておりますので、年明けから

スタートダッシュを決められればいいなと思っております。



また、東京の物件も全般的に稼働率は今一つでした。これは私が家賃を欲張って

ギリギリまで高く設定していることに起因していると思います。

管理会社さんは下げたい感じを醸し出しているのですが、私がかたくなに初期費用は

下げてもいいけど家賃は下げたくないと主張するせいで、なかなか稼働率が向上しない

状況が生まれているのではないかと思っております。



売却を控えている東京3棟目はある程度家賃にこだわりたいですが、保有前提の物件は

もう少し家賃を下げて稼働率を上げる方向にもっていった方がいいのかなあ、とも

思います。ただ、思うだけで実行ができていないのですが(苦笑)



ということで、まだまだ課題を残している状態の@の目標でした。



Aの個人の物件の入れ替えに関しても未達成でした。



東京法人での購入はできたので入替先の拡充には成功したものの、個人の物件を

売却するには至りませんでした。東京3棟目をターゲットに具体的な売却活動には

入っていたのですが、退去が出てしまい稼働率が50%になってしまったことから

まず埋めて稼働率100%に戻してから仕切りなおそう、という方向にしたためです。



結局、埋まったのが12月になってしまったので、売却は今年に持ち越しになりました。

今年は大きく保有資産の構成を変えたいと企んでいるので、これも含め積極的な活動を

しようと思っております。



ということで、これも未達成となったAでした。



Bのサラリーマンを辞めた後の種まきに関しては、進展があったと思います。



年末のブログにも書いた通り、私は専業大家というお仕事にはあまり魅力を感じておらず

自分で時間と場所を選べる自営業的な仕事をやりたいと思っております。



自営業なら、1週間海外旅行したいと思ったら、その期間はリモートもしくはお休みと

自分で動きを決めることができます。そしてお付き合いしたくない嫌なお客様の相手は

しないで、自分が尊敬できるお客様とだけお仕事をする、みたいなコントロールも

できます。



IT系の自営業をやろうと考えて、関連する業界の方にそういう話をして、マッチングが

できそうなら是非おねがいしますとPRする活動を行ったり、不動産の知識を活かした

副業なんかもできればいいなと考えて、オファーを受けてみたりしたりもしました。

こういった活動はできているので、目標は一応達成としていいかなーと思っています。



IT系のお仕事は稼ぐための手段なので本質的にやりたいことではないと思っていますが

不動産業界向けのITみたいな感じで、好きなものにうまく絡めていくことで

一つのツールとして自立を支援してくれるのではないかと思っています。



やりたいのは音楽系のお仕事ですが、マネタイズできるイメージがあまり湧かないので

他の仕事をしながら損しない範囲でやる、みたいな動きになるでしょう。

よって、すぐに動くわけではなく、軌道に乗ってきたら手を出そうかなと。



あとは不動産ですが、これは趣味と実益を兼ねたお仕事という位置づけです(笑)

不動産大好きですからねー。もうしょうがないです。病気です。



というわけで、Bの目標は一応達成としておこう、と思います。



トータルすると1勝2敗で負け越しでしたが、個人的に一番重きを置いていたのは

Bなので、その意味では充実した一年になったと思います。



今年の目標は本日じっくり考えて明日のブログにしようと思います。



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posted by ひろ* at 12:39 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月03日

今年の目標は不動産系2つとその他1つ。

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今年の目標は「稼働率90%を目指す」「個人の物件の入替をする」「サラリーマンを

辞めた後の仕事の種まきをする」の3つにしようと思います。



昨日は一昨日に引き続き、銀行さんに提出するための借入一覧の整理、銀行さんに

融資打診の時に当方の状況を説明するための資料のメンテナンス、あとは月中に

顧問税理士の先生と打ち合わせた後に動いた口座や積金・定期預金の情報を整理して

提出することなどを行いました。箱根駅伝を見ながらダラダラとやってしまったとはいえ

年初からけっこう仕事してる感じが出ております。



結局、そんな感じだったので、あまり真剣に今年の目標を考えられておりません!

とはいえ、SNSへの書き込みをしたり、昨年の目標をどこまで達成できたかとを

整理したりする中で、なんとなくこんな感じでいいかなーと思うところは出てきたので

それを目標にしておこうと思います(とりあえずこれでいいか感満載ですけど)。



目標その1

稼働率90%を目指す



昨年の目標で、稼働率は達成できませんでした。2017年〜2018年に購入した

物件が稼働率向上に寄与せず、低空飛行を続けております。



しかし、いつまでも低空飛行で甘んじているわけにもいきません。95%にいきなり

到達させるのは難しいかもしれませんが、90%くらいまでは乗せたいところです。

ということで、90%の稼働率を目指すことにしました。



目標達成のためには、札幌9棟目、札幌8棟目、富山1棟目が鍵になります。



札幌9棟目はテナントが購入後一度も埋まっていないとか、間取りが悪くて引合が

少ないとか、セカンドハウス的な使い方が多く短期退去が多いとか、そんな問題を

常に抱えています。ここのテナントを何とか埋めたいですね。家賃をもう一段階

下げてしまうのも手かもしれません。



富山1棟目は不可抗力ながら管理会社さんを変更することになりました。新たな

管理会社さんは客付能力に優れているという下馬評です。設備も少し増強したので

これで埋まってくれればいいなと思っております。



札幌8棟目は上記2つよりは状況は良いですが、油断してると空室が増えちゃったり

リフォームが終わってなかったりすることがあります。気を付けてチェックしないと

思わぬところで足を引っ張られます。そして民泊がダメになった後、一度も満室に

なっておらず、今も2部屋空室があります。何とかしたいですね。



この3物件で7部屋の空室があります。ここを埋めることが稼働率向上に向けた

キーになることは間違いありません。



目標その2

個人の物件の入替をする



減価償却がそろそろ怪しくなるので、個人事業主としての保有物件を入れ替えたいと

考えております。セットで売却も検討したいところです。



札幌6棟目、札幌8棟目、札幌9棟目、東京1棟目、東京2棟目、東京3棟目、

東京5棟目、東京6棟目、東京8棟目、東京10棟目が個人保有の物件です。

このうち、長期譲渡で所有権の素直な物件は東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目。

このメンバーだと売却候補は東京3棟目でしょうね。多少短期譲渡で税金を払うことも

覚悟するなら、札幌9棟目も候補に挙がってくるように思います。



購入はできれば東京で考えたいところですが・・・果たしてそううまくいくか。

東京法人のボリュームも増やしたいという気持ちがあり、どちらで買うべきかは

とても悩ましいのです。できれば個人と東京法人で1棟ずつくらい購入したいなあ。

でも最近東京の物件高すぎて買う気になれないです。もう出たとこ勝負だな。うん。



目標その3

サラリーマンを辞めた後の仕事の種まきをする



SNSにサラリーマンを辞めた後何をするかという妄想を書いたところ、思いのほか

反響がありました。そこで書いたのは、専業大家になるルートではなく、かといって

フルタイムで働くでもなく、余裕をもって週に2〜3回くらい働いてお金を稼ぎつつ

大家の収入とダブルインカムで稼ごう、という内容でした。



私は今IT系のサラリーマンをしており、顧客に対してシステムを提案・導入する

立場です。昔は開発もしていましたが、最近はもっぱらお客様に説明するPowerpointや

エンジニアに説明するExcelの資料を作ることの方が多いです。



お客様はエンジニアの言葉はわからず、エンジニアはお客様の言葉がわからない。

そこを翻訳して、お客様がやりたいことをどうしたらシステムで実現できるか、

そのシステムはどのように設計すればよいか、それを整理して両社の橋渡しをするのが

今の私の仕事です。



この経験って、たぶん今後も活かせると思うのです。

IT化が進んでいない不動産屋さんに、IT顧問として週に1〜2回支援に入り、

今困っていることがITで解決できるのか、できるとしたらどういう手段が取れるのか、

みたいなことを検討して道筋を建てる仕事。かっこよく言えばITコンサルという

言い方なのかもしれません。私はコンサルできるほどのスキルがあるとは思えないので

コンサルと名乗るのはおこがましいので、そうは言いませんけど。

(あと、大家業界もIT業界も、コンサルと名の付く人は無責任な人が多い印象・苦笑)



こういう形で、サラリーマンを辞めた後に自営業として何をするかというビジョンを

より明確にして、できれば自営業になる前に顧客も抱えてしまうとか。そんな動きを

加速させることで、今の案件がひと段落した時にサラリーマンをスムーズに辞めることが

できるのではないかと思いました。



ちなみに、サラリーマン辞める辞める詐欺と長らく称されている私ですけど、

今度こそ今年の夏までに今担当しているシステムは稼働するだろうと思うのです。

そこから保守フェーズを多少こなして、年明けくらいには辞める道筋が立つのでは、

と考えております。



以上、3つの目標で今年は進めていきたいと思います!



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