2020年01月02日

今年の目標は自営業へのジョブチェンジの準備。

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今年の目標は「サラリーマンを辞めても大丈夫と思える状態にする」にします。

数値目標はまだ検討できていませんが・・・^^;



昨年あった大きな心境の変化として、サラリーマンを辞めようと思ったことがあります。

今年の目標は、それが実現できる体制を作ることとしたいと思います。



今の自分自身の数字の状況が自分でもちゃんと把握できていないので、それを把握する

ことからスタートします。そして、辞めるための計画立案、実行を今年一年かけて

行いたいと考えています。



たぶん、私一人でそれはできないのではないかと思っています。昨年も会社を辞める

準備として、売却→繰上返済しようとしたのに、結局できずじまい。目先の事象に

流されてしまい、大局を見ることができない私の欠点がモロに出てしまいました。

恐らく、これに関しては外圧を受けるのが一番確実だと思います。気のおけない仲間に

財務を全部暴露して、どうしたら安心してリタイアできるかしらと相談する方向で

目標設定を行いたいと思います。



新年の目標は以上です。ブログとしてはここまで。

これより先は私の上記目標に至るまでの心境の変化をだらだらと書いています。

超長いし不動産賃貸業のノウハウ的な話は一切ありませんので、興味ない方は

ここで読了としていただいた方が良いかと思います。

でもランキングはクリックしてほしいな(笑)→



ということで、以降は私自身のまさに問わず語りな内容です。駄文ご容赦ください。



サラリーマンの仕事自体は別に嫌いではないし、サラリーマンとして時間の切り売りを

してお金を貰うのも悪いことではないと思っていました。個人事業主としての立場だと

どう逆立ちしても出会えない大企業の偉い人と打ち合わせをしたこともありますし、

一人で何かを考えていても絶対に得られないであろう管理手法や発想などを得ることも

できたと思っています。だから、二足のわらじは決して悪いものではなく、立場の違う

仕事をすることで自分自身の枠が広がるだろうという考え方をしていました。



だから、サラリーマンを積極的に辞めるつもりはありませんでした。その前提なので

不動産も適当な買い方しかしていませんでした。返済比率とか超高いですからねえ。

返済比率が高くても、サラリーマンしながら時間が経てば返済が終わるしね、と。

入手さえすれば、あとは時間を味方につければ何とかなる、という考え方でした。



それがどうして変わったか。いくつか理由はあります。

正月なので不動産に動きもありませんし、書いてみようと思います。



まず一番大きいのは、自分自身の時間をもっと作りたいと思うようになったこと。

周りに時間の自由を上手に活用する不動産仲間が増えたこと、アラフォーになって

人生の折り返しを迎えたこと、やりたくても時間が取れずにできないことが増えて

きていること、などが積み重なり、そういう気持ちが増幅されたものと思います。



その発想の転換には、先にも述べた通り、周りの大家さんの影響も大いにあります。



周りを見回しても、サラリーマンを引退して個人事業主になった大家仲間の方は、

その人生を謳歌しているように見えます。出張すれば土日でとんぼ返りの私に比べ、

サラリーマンを辞めた大家さんは何日も滞在し、観光やゴルフ、視察など精力的に

動き回っています。どうせ行くなら色々なことをしたいと思う私としては、その時間を

とることができないのがややストレスに感じるようになりました。



そして、自分がやりたいことに対しての時間の少なさにもどかしさを感じはじめました。



周りが皆さんゴルフを始めるようになったので、私もやってみたいなと思うものの

平日はサラリーマン、休日は不動産賃貸業関連の諸々という状況では、なかなかどうして

練習する時間を取ることもできません。それでもやりたいという強い意志があれば、

当然優先順位を上げて動くのでしょう。でも、そこまでの優先順位でもないので・・・。



あるいは、旅行を上手に安くとる大家さん仲間の方もいます。私もせっかくの人生なので

後悔しないよう見聞を広めたり自身の体験を増やしたりしたいのです。だから海外に

ふらっと旅立ってみたい人ですが、週末しかないのは非常に厳しいです。



旅行に関しても、情報は集められるようになりましたし、お得にマイルとか使って

海外に飛びたてる体制は整っています。でもそれを行う時間がありません。



あるいは、嫁ちゃんがゆったり温泉旅行が好きなので、それももっと頻繁に行きたいと

思っているのですが、休日にいろいろやらないといけない状態だと、その時間を

確保するのも難しいです。



お正月休みに不動産の仕事をすること自体は別に苦ではないのですが、お正月にまで

仕事を持ち込まざるを得ないくらいに時間が圧迫されているのだと考えると、これは

あまり良い状態とは思えません。しかもたいしてやれてないし・・・。



これらの問題に対する解法は、時間をより多く確保することに他なりません。

そしてその手段として、大きなウェイトを占めるサラリーマンという時間にメスを

入れることが特効薬であることは言うまでもないでしょう。



そして次に大きいのは、会社の仕事に対する自分自身の自信の喪失です。



最初に言っておきますが、これは恐らくただの「逃げ根性」なのだと思います。

サラリーマン一本で食ってる人だったら、馬鹿にするなと怒るところでしょう。

そんな「逃げ根性」を正当化しているだけにすぎません。それは理解しています。

でも、不動産という果実を味わってしまった私には、その「逃げ根性」に立ち向かい

是正して得られるリターンと、「逃げ根性」に素直に従い、不動産で得るリターンを

より増やすことのどちらが人生にとってメリットが大きいかを考え、後者を取る方が

全体最適解になる、としか考えられなくなりました。



私はシステムエンジニアをやっています。割と大きなシステムを扱っておりまして、

顧客要望を聞きながらそれに対するシステムの最適解を導き出すことを仕事として

取り組んでいます。



私は現場の技術的な作業が好きです。自分が行ったことで、お客様が喜んでくださると

仕事をしていて良かった、報われた、と思うのです。現場にいないと、それを味わうのが

難しくなるよね、と思っているので、現場作業が好きなのだと思います。



でも、会社としては、いつまでも技術畑にいる人を評価するのは難しいのです。

技術はどうしても革新が続きます。それを捉えて自身をアップデートする能力は

どうしても若い人の方が高いです。年を取ると新しいことについていくのは徐々に

難しくなります。



だから、会社としては管理・マネジメント畑に進めるか、あるいはこれまでの経験が

風化しにくいコンサルタントという領域を目指させたいと思っており、私自身も

人事面談でよくそういう話はされています。



ただ、正直なところ、適性があまりないんです。



コンサル仕事として、顧客側のシステム要求仕様書を作る仕事に携わったことが

ありますが、その時一緒に仕事をしたコンサルタントとうまく会話がかみ合わず、

私がプロジェクトに対して迷惑をかけていると気を病んでしまい、うつ病の一歩手前の

状態になってしまったことがありました。あの時は本当に色々な方に迷惑をかけてしまい

自分自身とても辛かった覚えがあります。あれ以来コンサルタントという領域に対する

自信はなくなってしまいました。



管理・マネジメントに関しても、他のマネージャーの仕事を見ていると、自分にそれが

果たして務められるのか?ということを自問自答してしまいます。マネジメントを

行うに際しての自分だけの武器、自分なりの方法論を確立できればいいのでしょうが

どうしても今は他人と比較して「あれはできない」「これは無理だな」と考えてしまう

傾向にあります。



小さい案件でマネジメントをやらせてほしいと会社に言ったこともありますが、

そんな案件が都合よく取れるわけないです。結局、今動いている仕事の中で上司が適宜

選ぶ案件に参入することになります。与えられた案件の中で、せめてリーダー的なことを

意識しようとして研鑽しようとしていますが、それもなかなかうまくいきません。



じゃあスーパーエンジニアとして定年まで技術をひたすら磨くという方向性なのかと

問われると、それもここ最近自信がなくなってしまいました。最近出た新製品が、

過去の仕様からかなり刷新されてしまい、これまでに築いた経験という優位性が

うまく使えなくなってしまったのです。本来なら、ここで一念発起してこの製品のことを

もう一度真剣に勉強し直すべきなのですが・・・現業に忙殺され、やれていません。

結果、会社の人事評価でも「技術力の低下」を暗に示唆されている状況です。



結局のところ、会社においての今の私は

・将来の方向性を見いだせていない

・過去の遺産を食いつぶしているだけで、アップデートができていない

という状態になっています。自分でもそれはよくわかっています。



本来、これに対する対策は「自身の知識のアップデート」「新たな知識のインプット」

以外にはないと思います。時間がどんなになくても、本当に必要なことであれば

土日でも深夜でも時間を作って行う必要があるのです。



でも、それをやる気持ちになれない。



自分の時間をそこに使って、会社に必死に食らいついていくことに対する魅力や金銭的な

メリットが、私にとっては失われているのです。



魅力も報酬も不動産の方が大きいですし、自分の裁量で時間を作ることもできます。

人生も折り返しを迎え、身体が元気なうちに経験をしておきたいことはいっぱいあるのに

それを犠牲にして会社にしがみつくための活動ができるのか。私にとっては残念ながら

ノーという回答になってしまいました。



そうなると、会社にとって私はお荷物になります。エンジニアとしても今後劣化する、

領域が狭くてつぶしがきかない、でも雇用した以上雇用を守らないと、という状態です。

周りの社員からは使えないやつと冷たい目で見られることでしょう。



私としては、そんな状態で会社に残るのは会社に対しても失礼だし申し訳ないです。

残るなら会社にとってメリットのあるパフォーマンスを発揮したいです。

同僚にも迷惑はかけたくないです。私、他人に迷惑をかけることが一番のストレスに

なるタイプである自覚があります。期待に応えられてない、と自分で悟った時が

一番胃が痛くなる瞬間です。



だから、そんな状態でいるくらいなら、会社もすっぱりと辞めた方がいい。

それが会社にとっても自分にとっても最適だろう。そう思うようになりました。



正直なところ、20代の頃は「自分は能力が高い」「何でもできる」と根拠もなく

自信を持っていた時期がありました。しかし、30代の働き盛りの時期に、根拠のない

自信が崩れることが何回かあり、身の程をわきまえるようになりました。会社員として

このくらいがいいところだろう、と。じっくりと時間をかけて、徐々に今の心境に

たどり着いたような気がします。



そしてもう一つの理由が、昔から持っていたやりたいことを思い出したこと。



新入社員の頃、私は同僚に対して「40で会社辞めてライブハウス経営する」と

宣言していました。



中学生の頃に音楽を聴くようになり、高校でブラスバンド部に入部して、部員と一緒に

ジャズ・フュージョン系のコピーバンドをやり、大学では軽音楽部でいろいろな

コピーバンドを手伝いつつ、アーティストのライブに年間100本以上通ったり、

DJごっこをやったり、音楽イベントの企画をしたり、音楽のWebマガジンみたいな

ことをやってみたり。色々なことをしていました。



今もそれほど変わらないのですが、当時の私は同好の士の集まる場を作ることに対する

強い興味がありました。その時の興味の対象が音楽でした。私自身には名曲を作る

能力はありませんが、それを収集して発信することはできる、と考えていました。

だからこそ、そういった場を作ることを目指したかったのです。その解の一つが、

先に述べたライブハウスでした。会社勤めはほどほどにして、自分が面白い場を作り

世間に提供して、ともに楽しむ仕事をしたいと考えていたのです。



今、主たる興味の対象は不動産に移っていますが、何かしらの人が集まる場を作る箱を

作ってみたい気持ちは変わりません。その気持ちが今けっこう強まっています。



リアルな店舗がベターですが、今はSNSやYoutubeのようなネット上の

メディアで気軽に人が集まる場を作ることができます。スモールスタートさせて、

場を作りマネタイズする。そんなことができるのか、ちょっと試してみたいという

気持ちになっています。



音楽は人の魂を揺さぶることができるメディアです。音楽によって人生が変わる、

勇気を貰う、救われる、という人も少なからずいらっしゃいます。そんな人を

少しでも増やすことができれば、それは周りの人を幸せにする仕事になりえるのでは。

そんな気持ちがあります。



主たる仕事は不動産賃貸業かもしれませんが、そういった音楽系のビジネスであったり

プラットフォームビジネスを自身でリスクを取ってやってみたいのです。そしてそれは

サラリーマンを続けるよりずっと魅力的なことだろう、と。そう考えた時に、

サラリーマンにしがみつくことが果たして得策なのか?という気持ちになりました。



単品での収益化は難しいかもしれませんが、コラボによる収益化は目指しやすいです。



音楽で何かしらのプラットフォームを作り、人が集まるようになれば、そこに対して

私の持っている賃貸物件とコラボできることもあると思います。音楽好きな人が集まる

シェアハウスでもいいですし、スタジオ付き賃貸住宅でもいいでしょう。仮にメディアで

得られる収益がゼロだったとしても、そのメディアの集客力を活かして、不動産サイドに

収益を落とすこともできると思うのです。



誰かが損をするようなマネタイズは私の求めるところではありません。やるからには

費用対効果が高いものを提供しなくてはならないでしょうし、責任を取る覚悟で

取り組むことが必要と思っています。私とその家族が食っていく程度であれば、

少数の方に全力投球して満足いただくビジネスモデルでも成り立つと思います。

自分の責任でお金を得るというのは、そのくらいの真剣さが必要と私は考えます。

そういう意味では、自分で責任もしっかり果たせる不動産賃貸業をうまく組み合わせて

事業を営むことは良いことだろうと思っています。



余談ですが、だから私は不動産の有料塾とか、バックエンド商品とかで稼ぐことは

したくないです。不動産は金額が大きく、下手すると他人の人生を破綻させかねません。

そんなものに対して無責任に売りさばくことはできないし、相手が苦しくなった時に

自分も胃が痛くなってしまうと思います。自信をもって薦められるものであれば、

自分で買いますしねえ。だから私は不動産関係で同じムラの住人からお金を取る

ビジネスはしたくありませんし、今後もするつもりはありません。だから、別の形で

何かしらの不動産賃貸業以外の事業をしたいと思っています。その対象が今は音楽です。

今後気持ちは変わるかもしれませんが、今はその心持ちです。



すごくダラダラと書いてしまったのですが、上記のような心理的葛藤もありまして、

本当にサラリーマン生活に終止符を打とうと決めました。識者各位におかれましては

ご相談に乗っていただくことも多々あると思いますが、是非ご助言を賜りたいと

思う次第です。



今年は変革の準備を進める年にしたいと思いますので、皆様よろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月01日

昨年立てた目標は残念ながら未達成でした。

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新年あけましておめでとうございます。今年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

新年一発目は、昨年の目標に対しての達成度の振り返りです。



昨年の年初に立てた目標・・・この際だから正直に言いますが、全く覚えてません(汗)

だって、それ以前に環境も置かれた状況も変わりすぎちゃっていて、もはや何を目標に

していたかすらを思い出す気にならなかった、というところでした。



どうせ未達成だろうな、目標。そんな気持ちになりながら、朝起きて昨年の新年の目標

見直してみましたところ、以下のような内容でした。



・ここ2年で買った物件の稼働率を上半期中に90%以上にする

・今年こそ東京で新築をやりたい

・初期費用のかかる物件購入はできるだけ抑える(ゼロとは言わないけど)




ほほう、そんな目標だったのか。あと本文読み返してると、こんなことも書いてました。



理想としては、2019年の前半戦で、ここ2年の購入物件の稼働率を90%に引き上げ

後半で東京4棟目を売却し、東京法人で1〜2棟(できれば新築)購入できればいいな




なるほどなるほど。新築はともかく、それ以外は意外といい線いっているんじゃないか?



では、掲げた目標に対しての検証を行いましょう。



目標は3つありました。うち「今年こそ東京で新築をやりたい」「初期費用のかかる

物件購入はできるだけ抑える」は未達成。新築はできなかったし、購入した3棟は

半分から全額現金ですから、初期費用がかかりまくりです。



唯一可能性がありそうなのは「ここ2年で買った物件の稼働率を上半期中に90%以上」

の目標ですね・・・。上半期と厳密にくくれない気がしますが、検証してみましょう。



昨年、一昨年に購入した物件の稼働率、とりあえず現時点で書いてみます。



札幌6棟目 :3/4

札幌7棟目 :17/17

札幌8棟目 :12/12

札幌9棟目 :10/12

札幌10棟目:1/1

東京6棟目 :4/4

東京8棟目 :6/7

東京9棟目 :7/7(ただし売却のため除外)

東京10棟目:3/3

富山1棟目 :5/8

千葉1棟目 :1/1



合計 62/69 89.9%



くぅ、小数点第一位で四捨五入していれば90%ですよ、これ。惜しい!



で、思い出しながらなので、微妙に違うかもしれませんが、これを目標にあった

昨年の上半期に置き換えてみましょう。



札幌6棟目 :4/4

札幌7棟目 :17/17

札幌8棟目 :12/12

札幌9棟目 :10/12

札幌10棟目:0/1

東京6棟目 :4/4

東京8棟目 :5/7

東京9棟目 :7/7

東京10棟目:3/3

富山1棟目 :5/8

千葉1棟目 :1/1



合計 68/76 89.5%



微妙に下がった(笑)



どちらにしても、目標は未達成ということになります。ほんの0.5%とか0.1%の

差ですが、当初立てた目標に達していないということには変わりはありません。



ただ、別途書いている「理想としては、2019年の前半戦で、ここ2年の購入物件の

稼働率を90%に引き上げ、後半で東京4棟目を売却し、東京法人で1〜2棟

(できれば新築)購入できればいいな」に関しては、89%という近似値まで稼働率を

上げることはできているし、東京4棟目だけでなく東京9棟目も売却できているし、

東京法人で後半戦に1棟(ボロ戸建だけど)買っているし、前半戦も含めれば3棟ほど

東京法人名義で購入できているから、当たらずとも遠からずな結果にはなっていると

思います。



まあ、中盤戦から私の中で置き換わっている目標「返済比率を落とす」に関しては

あまり達成できていないとは思うので、個人的には微妙なんですけどねー。

お金って、できたそばから消えていくんですもん。あれ、繰り上げ返済の原資は

どこに行った!?という感じでびっくりしちゃいます。



新年初日、昨年を振り返ることは一応できたので、あとは目標を考えるところかな。

目標を考える前に、正月休みに行う予定だった事務作業が全く予定通りに進んでいない

ことに対して焦っております・・・。終わったのが関東→札幌の大家会の事務処理と

メール処理の途中までだけです。個人状況のアップデートとメール処理、宿泊施設の

事業計画の話が今日中に終わらないとオンスケになりません。やばい。焦る。



新年早々、早速追われている私ですが、今年もドタバタ劇にお付き合いいただければ

幸いでございます。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月01日

今年の目標は稼働率の向上にします。

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あけましておめでとうございます。今年もどうぞよろしくお願い致します。

今日は新年の目標を検討したいと思います。



本来なら「財務基盤の強化」ということを掲げたいところなのですが、いかんせん

昨年はそれに近い目標を掲げつつ、あまり実行できないまま終わってしまいました。

不要とは思っていないので、考え方としては掲げようと思いますが、どうも目の前に

案件が来ると、それを我慢しきれないダメな体質がモロに出てしまっている気がします。



本当は「今年は買わないで埋める」とか言わないといけないのですが、実際にその目標を

いきなり順守できるかと言われると自信がないし、物件は水物で出てくればやっぱり

検討してしまうのだと思います。



とはいえ、東京でボロくて小さいのを購入してリノベして貸す手法も、これまでのように

ホイホイとやることが出来なくなりそうな予感はしています。施工業者さんからそろそろ

信販会社さんの与信が厳しいよと言われているためです。今までさんざん借りてるから、

それを言われるのは仕方ないですね。そうなると、今まで15年でリノベの資金を

調達できていたのが、原則10年ということになるので、収益性が低下してしまいます。

そうなるとますます手元資金が必要になりますが、それをつぎ込むだけの価値があるか、

という点はよく吟味しなくてはならないでしょう。



まあつまり、東京の物件を購入するところまでは良いとして、それを改修するお金が

調達しにくくなるという圧力が(個人的な事情として)発生するので、東京の物件は

もうちょっと吟味して攻める必要が出てくるのだろうな、ということです。



売って資金を作るにしても、今年は課税業者になってしまいましたので、消費税を

計算に入れて売却する必要があります。ちょっと動きにくくなりました。



ちょっと横道にそれますが、昨日のブログのコメントで「建物分は消費税が還付に

なりますから、事業用物件を探してはいかがでしょうか?」というアドバイスを

頂戴しました。なるほどと思いましたが、その観点だと「事業用」でなくても普通の

賃貸物件を「課税業者さん」から購入すれば、消費税が発生しますね。そうか、

課税業者さんから物件を購入して売却すれば消費税はトントンになるのか。なるほど。

助言ありがとうございます。



札幌も融資情勢が厳しくなり、私のような札幌市に本社や住民票がない人間にとっては

非常にやりにくい環境になってしまいました。

仙台は相変わらず利回りが取れず、前に比べたら多少検討できる物件は増えているものの

微妙な地合いであることは否めません。



更に、サラリーマンのお仕事もしばらく多忙な状況が続くと思われます。自由な時間を

作ることが難しい状態が続くものと考えられますので、時間の使い方を工夫しないと

購入だなんだと言ってられないように思います。



こう考えると購入に関しては厳しい情勢が続くと思われます。そして、それを逆に

「ここ2年でハイペースで買いすぎ、足場が脆くなっているのを整えるチャンス」と

捉えることもできるのかもしれません。



ここ2年で購入した物件で今も保有している物件の稼働状況は・・・



札幌6棟目 :3/4

札幌7棟目 :17/17

札幌8棟目 :12/12

札幌9棟目 :7/12

札幌10棟目:0/1

東京6棟目 :3/4

東京8棟目 :4/7

東京9棟目 :4/7

東京10棟目:2/3

富山1棟目 :2/8

千葉1棟目 :1/1



合計すると、11棟76室を購入しており、そのうち現時点で55室が埋まってます。

逆に言えば21室がまだ空室で、稼働率にすると72%という体たらく。

これをちゃんと稼働させることに重きを置きなさい、と言われているような気がします。



であれば、購入や財務の話も勿論念頭には置きつつ、まずは目の前の空室を埋めることを

最優先とするのが良いのではないかという考えに至りました。



繁忙期中に東京の空室(特に東京8棟目と東京9棟目)を片付けて、4月〜5月で

札幌の空室(特に札幌9棟目)に目処をつける。その間に富山1棟目は1部屋でも

2部屋でもじっくり埋められるように、細く長く営業活動を続ける。そんな形に

していけば良いのだろうと思った次第です。



理想としては、2019年の前半戦で、ここ2年の購入物件の稼働率を90%に引き上げ

後半で東京4棟目を売却し、東京法人で1〜2棟(できれば新築)購入できればいいな、

と考えます。



とにかく前半戦は埋める活動にいそしむべし。そうすれば頭金とかでお金が出ていく

こともないと思いますから、稼働率も財務も多少落ち着くことでしょう。

(とか言いながら物件が出てきたら検討してしまうんですけど)



結局新年早々だらだらとした文章になってしまいましたが、今年の目標として掲げるのは

・ここ2年で買った物件の稼働率を上半期中に90%以上にする

・今年こそ東京で新築をやりたい

・初期費用のかかる物件購入はできるだけ抑える(ゼロとは言わないけど)

の3点になります。



成長の為には踊り場も必要。頭では分かっていますが、実行できておりません。

どこまでできるか自信は全然ないですが(たぶん読者各位も「できるわけないよね」と

思っていることでしょう・・・)、意識して行動したいと思います。



年末に指値通した物件あるよね?」

あ、あああ・・・それは昨年中に仕込んだものなので例外で・・・(大汗)



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posted by ひろ* at 09:36 | Comment(2) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月31日

今年一年を振り返る。

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年末なので、今年を振り返ります。目標が明後日の方向に飛んでしまった気がしますが

今年はどんな一年だったか、記憶を呼び起こしてみます。



【目標設定に対しての達成度】

まず、今年の目標を振り返りますと、40万のフリーキャッシュフローの上積みでした。

こちらに関しては、中間レビューをした時は達成できていたとコメントしております。

ただ、その後買ったり借りたりしてますので、恐らく数字は変わっているでしょう。

この辺を整理した結果は・・・・・・



残念!30万しか上積みできていませんでした。目標未達です。



東京9棟目のリノベの借入や、運転資金の借入などが影響したことは明白です。

買うペースが自己資金に対して早すぎることも一因なのだろうと想像はしております。

6棟も買ったくせにそんなにキャッシュフロー増えてないの!?と言われたら、

私としても返す言葉はありません(汗)



借入して購入→修繕が必要なので修繕を実施→借入が増える→CFはあまり増えず

という状況になっていることがよくわかりました。

かつ、修繕の保険として無担保の運転資金とかを追加でつまんだりしているので、

この辺の借入が結果として尾を引いているということもわかりました。



たぶん、買わずにじっとしていれば、数年でこれらの返済が軽くなるのでしょう。

でも、じっとしていられる自信がない・・・。



たぶん、完成している物件だったり満室の物件を買えばいいのでしょう。

でも、貧乏性なので最終的な収益が高い物件に目がくらまない自信がない・・・。



たぶん、小口の借入を自重するなり繰り上げ返済するなりすればいいのでしょう。

でも、手元資金を減らす行為を受け入れる自信がない・・・。



で、でもね、こんなアホみたいな買い方してても一応CFは増えてるわけだから!

小口の借入はいつでも返せるしね!うん!(返す返す詐欺で自分を慰めるやつ)



ともあれ、残念ながら未達ということで処理したいと思います。

来年はこの反省を・・・活かせるのだろうか・・・(汗)



【個別の状況】

既存物件の収益の最大化にも取り組みました。退去ごとに家賃を少し上げてみたり、

バリューアップを図ってみたり。



募集をかけた部屋はだいたいどこも若干家賃が上がっています。

東京5棟目は床の傾きを是正して家賃を2000円上げることができました。

東京2棟目、札幌8棟目は民泊OKにして家賃を上げることに成功。

その他、東京3棟目や東京6棟目については、前回募集時の引き合いを見ながら

上げられそうなところは家賃を上げました。

東京9棟目も風呂無し→風呂ありにリノベーションして、家賃を上げています。

(その分借入も増えたのでここは微妙ですけど)



逆に、家賃を下げているケースもあります。

引き合いが今一つなので家賃を下げた富山1棟目はその効果もまだ出てません。

東京9棟目はリノベで家賃UPの金額を大きく見積もりすぎていたので、反響がなく

先日3000円ほど家賃を下げる形に募集条件を変更しました。

札幌9棟目は元々購入時のレントロールが無茶苦茶だったので、ガッツリと家賃を下げて

募集開始しております。



でもまあ、トータルで見れば既存物件の収入をより大きくする方向になったと思います。

足元を固めるという意味ではとても大事です。



【入居率】

入居率は全くもって思わしくない数字でした。80%前半くらいです。ダメ大家です。



購入ペースと埋めるペースがバランスが取れていないことが挙げられます。

追い付いていないから早く埋めればいいのに、最大化を狙って家賃を高めにつけるから

余計埋まるペースが遅いということになります。



東京8棟目はペット多頭飼い推奨のコミュニティアパートとしてリリースしましたが

当初は鳴かず飛ばず。途中で見るに見かねたその道のプロからいろいろな助言を賜り

10月くらいから一気に上向いてきました。11月、12月で一気に3部屋成約して

ようやく稼働率が50%を突破。しんどかったですが、あとは繁忙期に埋めきるだけ。

新しいことを始める時の生みの苦しみを味わいました。



東京9棟目も前述の通り家賃設定を高く見すぎたため、なかなか成約に至らず。

もう少し早く手を打てばよかったのですが、今からでも遅くないと言うことで

1月から家賃を下げて募集を開始します。これでペースが上がればいいのですが。



富山1棟目は放置状態になってしまいました。家賃が安い、田舎なので引き合いが

多くないという点から、他の東京物件を埋める活動を展開した方が有利と見てしまい

活動の手を緩めていた自分がいたと思います。繁忙期に向けて、少しテコ入れが

必要であろうと考え、1月早々に富山入りして活動することとしました。



この辺の空室御三家が稼働率を大きく引き下げていましたが、東京8棟目は恐らく

軌道に乗ったのでもう御三家から脱退になることでしょう。代わりに御三家入りするのが

札幌9棟目。ここも5部屋の空室を抱えています。家賃をガッチリ下げて募集開始と

なりましたが、果たしてどこまで訴求効果があるかは今のところ不明です。元々の

間取りがいまいちすぎて、活発に需要が得られるとも思えません。ゆっくりとした

スピードで埋まっていくんだろうなと思います。長期戦覚悟です。



【事件】

東京9棟目の孤独死と、札幌の大地震が今年の大きな事件として挙げられます。



東京9棟目は孤独死保険にすれすれで加入していたため、金銭的な被害は最小限に

とどめられることになりました。本当に良かったです。孤独死保険、絶対に入ります。



札幌の地震では特に札幌7棟目と札幌8棟目に大きな被害が出てしまいました。

札幌8棟目は応急処置が終わったのですが、札幌7棟目は来年修繕することになります。

札幌7棟目は築13年となるので、まあここで軽く修繕をしておくことで、建物の

寿命も延ばすことができるだろうと前向きにとらえたいと思います。



【購入・売却】

東京7棟目の損切り、札幌3棟目の利益確定、フィリピンコンドミニアムの損切りの

3件の売却を行いました。損切り多かったなあ(苦笑)



東京7棟目については、建物の状態によってリノベの費用が大きく変わることを

身をもって勉強しました。なんでも魔法のようによみがえるわけじゃないんです。

そこを理解していなかった私がアホでした。良い勉強をさせていただきました。



札幌3棟目は普通に利益確定。昨年も売却しているので、来年から個人が課税業者に

なってしまいます。そこを踏まえ、ある程度の利益を残せる物件は売却してしまおうと

いうことで、8年保有した札幌3棟目の売却に踏み切った次第でした。



フィリピンのコンドミニアムは・・・皆まで言うな。



購入に関しては、千葉1棟目、東京9棟目、東京10棟目、札幌8棟目、札幌9棟目、

札幌10棟目の6棟を購入しました。戸建2棟、ビル1棟、木造アパート2棟、

RCマンション1棟という内訳になります。



自分でも、購入ペースを緩めて既存物件を埋めて、足場を固めてお金を作ってから

次に進むべきだと言うことは理解しているんですが・・・。なかなかね・・・。

貧乏性なので、目の前に物件が出てくるとつい手を出してしまいます。

そのせいでいつも修繕費や頭金、諸経費に追われている感じがします。



本当に会社を辞めるぞと決めたら、一旦買わずに我慢するか、持っている物件を

売却して資金を作り、小口の借入を全て返すなどの作戦が必要なのだろうなあと

漠然と思っています。



たぶんこれ、真剣に会社を辞めようと思っていないから、こんな適当な感じでも

何とかなるだろうと思っているんだろうと思う次第です。真剣に辞めようと考え

ビジョンを作って計画的に行動するなら、ここまで適当なことはできないでしょう。



来年どうしようかなあ・・・。今日はそれをちゃんと考えようかと思います。



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posted by ひろ* at 11:00 | Comment(1) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月16日

年初目標に対しての達成度の中間レビュー。

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年初の目標とした40万のキャッシュフローの上積みができているのか、この段階で

チェックしてみることにしました。



目標としたのは、仮にサラリーマンを辞めたとしても何とか今と同じ生活レベルを

維持しながら暮らしていけるだけの数字。実際には、義母に対して支払う給与なども

ありますし、仙台法人のお金は義母と相談しながら使わなくてはならないものですから

この数字を達成したら即OKということでもないのですが、それでもここに近づけて

おくことは今後のライフプランを考える上での第一歩になるだろう、との見立てです。



とりあえずのプランニングなので、あくまでざっくりとしたところを考えています。

収入に関しては、修繕や税金などは一旦考慮から外し、満室想定家賃の80%という形を

取りました。稼働率が仮に95%だったとしても、管理費を加味すると既に90%近くに

下がってしまうことから、残りの経費が10%で済むかというとやや難しい気もしますが

まずはざっくりした指標と言うことで、この線で単純化しようと思っています。



収入を緩く見ている分、支出には借地の地代や積金など、借入の返済とは関係のない

経費も多少見ることにしました。固定で出ていくお金、という観点で計算することで

少し緩めの収入に対して少し厳しめの支出ということでバランスをとる作戦です。



毎月の希望のキャッシュフローは、ライフプランから算出した値を採用しております。



(ライフプランから希望するCF)<(収入−支出)

となればゴールですが、前回計算した時点では残念ながら40万不足していました。

そこで、今年はこの40万を上積みすることを目標にしました。



今年に入ってからは、千葉1棟目東京9棟目札幌8棟目と買い進めております。

そして札幌3棟目を売却しています(これは確か織り込み済みだったはず)。

あと大きいのはフィリピンのコンドミニアム2戸目の損切りに着手できたこと。

借入は購入した有担保の分は勿論として、それ以外にリノベーション関連でいくつか

新規の借入を起こしています。



それから東京10棟目(仮)。これは正直キャッシュフローは出ません。10年で借入を

することになる(本日実行で正式に所有権移転予定です)ので、CFは望めません。

この買い方は完全に目標と逆行していますが、果たしてそれでも目標は達成できそうか。

また、修繕資金もそれなりに借りていますので、その返済が圧迫しているのではないか。

有担保に比べ、年数が短いのが無担保融資。どうしても返済比率が高くなりがちです。



ここで中間レビューを入れて、状況の把握に努めたいと思います。



というわけで、追加情報を入れて計算してみました。

結論からズバリ言うと・・・



40万の上積み、達成できておりました!ひゃっほーい。



正直、ちょっと予想外でした。札幌8棟目が返済比率50%を切っているというところが

有利に働いたのと、フィリピン2戸目の損切りが功を奏した形なのだと思います。



とはいえ、この後もしかしたら東京4棟目を売るかもしれないという話もあります。

これにより収入は減ると思いますので、その影響をカバーできるかはまだ未知数です。

勿論、有担保分の返済はしますが、もしかしたら無担保分の返済はしないかもしれず、

それにより返済比率があがり、また目標未達成状態になる可能性を秘めています。



まだ何とも言えないですが、達成できるようにうまく物件を仕込んだりしながら

動いていきたいと思います。とりあえず、目標を期中修正することはしなくても

良さそうということがわかりましたので、ほっと一息。



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