今年の目標は財務体質の改善。

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新年の目標を立てようと思ったけど、なんか思った以上に時間がありませんでした。

去年から決めていた目標があるので、それを新年の目標としたいと思います。



昨日は旧年の目標がどこまで達成できているかを振り返ってみました。

基本的に、私は「過去は振り返らない」派です。とか偉そうに言ってますけど、

過去を振り返ってブツブツグダグダできるほど持続性がないというだけですけどね。

落ち込んでいること自体に疲れてしまい、もういいやと忘れるだけですけどね。

あまり引きずらないお得な性格と言えるかもしれません。



なので、さっそく未来を見据えてブログを書き進めたいと思います。

と言っても、未来のこともそんなに先までは考えられない人なんですけどね。

想像できる範囲の近しい未来くらいしか考えることができません。

１０年後の未来とかそういうの絶対無理。なので、この１年何をするとか、そのくらいの

スパンで物事を考えざるを得ません。ポンコツなので。



しかし、さすがの私も今年は今まで通りにいくとは思えないなあというのを肌感覚で

感じております。物価高もあるからなのか、以前より手残りが少なくなった気がします。

計算したわけではないのですが・・・あくまで肌感覚です。



戦争やコロナなどによる物価高、年収が上がらないのに増税にかじを切る政府、

そして金融政策も日銀総裁の交代、金融政策の変更。この辺の不確定要素があるので

数年先がどうなるかも正直見通せません。



ここまで悪運だけでしぶとく生き残ってきた私ですが、この先も同じような手法で

突破できるかはわかりません。イケイケドンドン、なるようになる、気合で乗り切る。

時代が味方してくれたこともあり、そんなノリで今後もやっていけるかはわかりません。

どのような状況になっても生き抜くためには、改革が必要なのではないかと考えます。



自分自身の財務状態があまり強くないのは自分自身が一番わかっております。

仙台法人はそこそこ大丈夫だと思いますが、個人事業主と東京法人は芳しくないです。

荒療治が必要だろうなあ、と。



激動の時代になるかもしれない今、どちらかと言うと高速道路をトップギアで走るより

下道を安全運転で走った方がいいだろうと思っています。今の私は高速道路を軽自動車で

ぶっ飛ばしているような状態であるという自覚はありますので・・・。



ということで、今年の目標は「財務体質の改善」です。



毎年徐々に良い方向にもっていこうと動いてはいるのですが、まだまだ脆弱な体質。

これを一気に変えるなら、やるべきことはスリム化ではないかと思っております。



物件を売却し、手元資金を増やす。手元資金でリノベなど返済比率が高めな借入を

返済する。売却益があるはずなので、売却で売上が減っても、それ以上に返済が進み

返済比率はぐいっと下がるのではないかと期待が持てます。



何を売って何を返すのが一番効率がいいのか？それを考えながら売却と返済をすることで

売上は減ってキャッシュフローは増える、という好循環が生まれることを期待したいと

考えております。



あとは残っているフィリピンのコンドミニアムもいい加減売却の方向で動きます。

こいつもまだ借入が残っているので、こういうのを返済することも返済比率の削減に

効果があります。為替も今は円安方向なので、売却することによるメリットもあります。



あとは、サラリーマンと不動産以外の収入も作ろうと企んでいます。

サラリーマンはいずれ辞めると決めてるので、辞めた後も自分らしく働ける環境を

作っていければと思う次第です。これは去年からの継続テーマですね。



ということで、今年も頑張りますので応援よろしくお願いいたします！



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昨年の目標に対する達成率は１勝２敗でした。

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新年あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

初日はまず旧年の目標達成の度合いの確認から。



昨年立てた目標は以下の３つでした。

�@稼働率９０％を目指す

�A個人の物件の入替をする

�Bサラリーマンを辞めた後の仕事の種まきをする



�@については、未達成となりました。割と惜しいところまでは到達してるのですが

達成したと思ったら退去が出てしまい、平均して９０％台というわけにはいかず。

たまに９０％に乗るくらいにしかなりませんでした。



個別に見れば、富山１棟目や札幌９棟目など、難物と思っていたものが満室になり

入居率の底上げを担ってくれていました。富山１棟目も札幌９棟目も、購入時から

４年前後経っての初の満室です。いくら基本的な利回りが高いとはいえ、満室に

ここまで時間がかかったのは私があまり注力できていなかったのが原因ではないかとも

思いますので、反省しなくてはなりません。特に富山１棟目はもっと早く満室にする

テコ入れ策があったのではないかと思ってしまいます。札幌９棟目は物件自体の

スペックがあまりにも悪いので、満室が奇跡だと自分でも感じていますが・・・（笑）



他方、札幌８棟目がとにかく足を引っ張りまくりました。空室は拡大する一方だし

１年以上空室になってしまったお部屋もあるしで、かなり散々な成績でした。

これが稼働率を押し下げる原因になっていたと思います。

対策として、管理会社変更やエアコン設置などを行っておりますので、年明けから

スタートダッシュを決められればいいなと思っております。



また、東京の物件も全般的に稼働率は今一つでした。これは私が家賃を欲張って

ギリギリまで高く設定していることに起因していると思います。

管理会社さんは下げたい感じを醸し出しているのですが、私がかたくなに初期費用は

下げてもいいけど家賃は下げたくないと主張するせいで、なかなか稼働率が向上しない

状況が生まれているのではないかと思っております。



売却を控えている東京３棟目はある程度家賃にこだわりたいですが、保有前提の物件は

もう少し家賃を下げて稼働率を上げる方向にもっていった方がいいのかなあ、とも

思います。ただ、思うだけで実行ができていないのですが（苦笑）



ということで、まだまだ課題を残している状態の�@の目標でした。



�Aの個人の物件の入れ替えに関しても未達成でした。



東京法人での購入はできたので入替先の拡充には成功したものの、個人の物件を

売却するには至りませんでした。東京３棟目をターゲットに具体的な売却活動には

入っていたのですが、退去が出てしまい稼働率が５０％になってしまったことから

まず埋めて稼働率１００％に戻してから仕切りなおそう、という方向にしたためです。



結局、埋まったのが１２月になってしまったので、売却は今年に持ち越しになりました。

今年は大きく保有資産の構成を変えたいと企んでいるので、これも含め積極的な活動を

しようと思っております。



ということで、これも未達成となった�Aでした。



�Bのサラリーマンを辞めた後の種まきに関しては、進展があったと思います。



年末のブログにも書いた通り、私は専業大家というお仕事にはあまり魅力を感じておらず

自分で時間と場所を選べる自営業的な仕事をやりたいと思っております。



自営業なら、１週間海外旅行したいと思ったら、その期間はリモートもしくはお休みと

自分で動きを決めることができます。そしてお付き合いしたくない嫌なお客様の相手は

しないで、自分が尊敬できるお客様とだけお仕事をする、みたいなコントロールも

できます。



ＩＴ系の自営業をやろうと考えて、関連する業界の方にそういう話をして、マッチングが

できそうなら是非おねがいしますとＰＲする活動を行ったり、不動産の知識を活かした

副業なんかもできればいいなと考えて、オファーを受けてみたりしたりもしました。

こういった活動はできているので、目標は一応達成としていいかなーと思っています。



ＩＴ系のお仕事は稼ぐための手段なので本質的にやりたいことではないと思っていますが

不動産業界向けのＩＴみたいな感じで、好きなものにうまく絡めていくことで

一つのツールとして自立を支援してくれるのではないかと思っています。



やりたいのは音楽系のお仕事ですが、マネタイズできるイメージがあまり湧かないので

他の仕事をしながら損しない範囲でやる、みたいな動きになるでしょう。

よって、すぐに動くわけではなく、軌道に乗ってきたら手を出そうかなと。



あとは不動産ですが、これは趣味と実益を兼ねたお仕事という位置づけです（笑）

不動産大好きですからねー。もうしょうがないです。病気です。



というわけで、�Bの目標は一応達成としておこう、と思います。



トータルすると１勝２敗で負け越しでしたが、個人的に一番重きを置いていたのは

�Bなので、その意味では充実した一年になったと思います。



今年の目標は本日じっくり考えて明日のブログにしようと思います。



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今年の目標は不動産系２つとその他１つ。

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今年の目標は「稼働率９０％を目指す」「個人の物件の入替をする」「サラリーマンを

辞めた後の仕事の種まきをする」の３つにしようと思います。



昨日は一昨日に引き続き、銀行さんに提出するための借入一覧の整理、銀行さんに

融資打診の時に当方の状況を説明するための資料のメンテナンス、あとは月中に

顧問税理士の先生と打ち合わせた後に動いた口座や積金・定期預金の情報を整理して

提出することなどを行いました。箱根駅伝を見ながらダラダラとやってしまったとはいえ

年初からけっこう仕事してる感じが出ております。



結局、そんな感じだったので、あまり真剣に今年の目標を考えられておりません！

とはいえ、ＳＮＳへの書き込みをしたり、昨年の目標をどこまで達成できたかとを

整理したりする中で、なんとなくこんな感じでいいかなーと思うところは出てきたので

それを目標にしておこうと思います（とりあえずこれでいいか感満載ですけど）。



目標その１

稼働率９０％を目指す



昨年の目標で、稼働率は達成できませんでした。２０１７年〜２０１８年に購入した

物件が稼働率向上に寄与せず、低空飛行を続けております。



しかし、いつまでも低空飛行で甘んじているわけにもいきません。９５％にいきなり

到達させるのは難しいかもしれませんが、９０％くらいまでは乗せたいところです。

ということで、９０％の稼働率を目指すことにしました。



目標達成のためには、札幌９棟目、札幌８棟目、富山１棟目が鍵になります。



札幌９棟目はテナントが購入後一度も埋まっていないとか、間取りが悪くて引合が

少ないとか、セカンドハウス的な使い方が多く短期退去が多いとか、そんな問題を

常に抱えています。ここのテナントを何とか埋めたいですね。家賃をもう一段階

下げてしまうのも手かもしれません。



富山１棟目は不可抗力ながら管理会社さんを変更することになりました。新たな

管理会社さんは客付能力に優れているという下馬評です。設備も少し増強したので

これで埋まってくれればいいなと思っております。



札幌８棟目は上記２つよりは状況は良いですが、油断してると空室が増えちゃったり

リフォームが終わってなかったりすることがあります。気を付けてチェックしないと

思わぬところで足を引っ張られます。そして民泊がダメになった後、一度も満室に

なっておらず、今も２部屋空室があります。何とかしたいですね。



この３物件で７部屋の空室があります。ここを埋めることが稼働率向上に向けた

キーになることは間違いありません。



目標その２

個人の物件の入替をする



減価償却がそろそろ怪しくなるので、個人事業主としての保有物件を入れ替えたいと

考えております。セットで売却も検討したいところです。



札幌６棟目、札幌８棟目、札幌９棟目、東京１棟目、東京２棟目、東京３棟目、

東京５棟目、東京６棟目、東京８棟目、東京１０棟目が個人保有の物件です。

このうち、長期譲渡で所有権の素直な物件は東京２棟目、東京３棟目、東京５棟目。

このメンバーだと売却候補は東京３棟目でしょうね。多少短期譲渡で税金を払うことも

覚悟するなら、札幌９棟目も候補に挙がってくるように思います。



購入はできれば東京で考えたいところですが・・・果たしてそううまくいくか。

東京法人のボリュームも増やしたいという気持ちがあり、どちらで買うべきかは

とても悩ましいのです。できれば個人と東京法人で１棟ずつくらい購入したいなあ。

でも最近東京の物件高すぎて買う気になれないです。もう出たとこ勝負だな。うん。



目標その３

サラリーマンを辞めた後の仕事の種まきをする



ＳＮＳにサラリーマンを辞めた後何をするかという妄想を書いたところ、思いのほか

反響がありました。そこで書いたのは、専業大家になるルートではなく、かといって

フルタイムで働くでもなく、余裕をもって週に２〜３回くらい働いてお金を稼ぎつつ

大家の収入とダブルインカムで稼ごう、という内容でした。



私は今ＩＴ系のサラリーマンをしており、顧客に対してシステムを提案・導入する

立場です。昔は開発もしていましたが、最近はもっぱらお客様に説明するPowerpointや

エンジニアに説明するExcelの資料を作ることの方が多いです。



お客様はエンジニアの言葉はわからず、エンジニアはお客様の言葉がわからない。

そこを翻訳して、お客様がやりたいことをどうしたらシステムで実現できるか、

そのシステムはどのように設計すればよいか、それを整理して両社の橋渡しをするのが

今の私の仕事です。



この経験って、たぶん今後も活かせると思うのです。

ＩＴ化が進んでいない不動産屋さんに、ＩＴ顧問として週に１〜２回支援に入り、

今困っていることがＩＴで解決できるのか、できるとしたらどういう手段が取れるのか、

みたいなことを検討して道筋を建てる仕事。かっこよく言えばＩＴコンサルという

言い方なのかもしれません。私はコンサルできるほどのスキルがあるとは思えないので

コンサルと名乗るのはおこがましいので、そうは言いませんけど。

（あと、大家業界もＩＴ業界も、コンサルと名の付く人は無責任な人が多い印象・苦笑）



こういう形で、サラリーマンを辞めた後に自営業として何をするかというビジョンを

より明確にして、できれば自営業になる前に顧客も抱えてしまうとか。そんな動きを

加速させることで、今の案件がひと段落した時にサラリーマンをスムーズに辞めることが

できるのではないかと思いました。



ちなみに、サラリーマン辞める辞める詐欺と長らく称されている私ですけど、

今度こそ今年の夏までに今担当しているシステムは稼働するだろうと思うのです。

そこから保守フェーズを多少こなして、年明けくらいには辞める道筋が立つのでは、

と考えております。



以上、３つの目標で今年は進めていきたいと思います！



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昨年の目標に対する達成度は５０％でした。

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新年あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

早速ですが、旧年の目標をどこまで達成できたか振り返ってみようと思います。



まず、旧年の目標についてはこちらの過去ブログをご参照ください。

今年の目標は昨年よりだいぶ具体的。



あんまり達成できてないなあ・・・と思いましたが、一つずつ振り返ってみましょう。



目標その１

・キャッシュフローを生み出す物件の購入（新築〜築浅のイメージ）

　→達成！



キャッシュフローを生んでくれているかと問われると、頭金が少ないのでちょっと

微妙な気はしますが、新築ＲＣを札幌で購入することができましたので、目標としては

達成したと捉えて良いでしょう。



札幌１２棟目と呼んでいる新築は、間取りはちょっと狭めで駅からの距離も少し遠め。

ただ、今一番ホットなエリアまでギリギリ徒歩圏ということや、利回りもギリギリで

８％に乗るか乗らないかまで持ってこれたことなど含めて考えれば、今の市況で

購入できる水準としては悪くないものを購入できただろうと考えております。

（利回り向上のために尽力いただいた関係各位に改めて御礼申し上げます）



ということで、新築物件を購入できたことから、本目標は「達成」とします。



目標その２

・個人の物件を入れ替え（減価償却の確保）

　→未達成



こちらは未達成でした。個人の物件は２０１８年に購入して以来ずっと現状のままです。

目標に掲げた通り、そろそろ入れ替えを考えたい時期なのですが、入替対象になる物件が

出てこないのが目下の悩みの種です。東京も価格が上がりすぎて、目線に合う物件が

出てこないので辛いです。



個人で買う場合は、札幌物件、東京物件、その他新しい地域のいずれかになる想定です。

富山は東京法人、仙台は仙台法人の管轄としているため。札幌は仙台法人もしくは個人の

いずれかで取得想定、東京は東京法人もしくは個人のいずれかで取得想定なので、

個人も選択肢に入ります。



札幌の場合、築古の小ロット案件くらいしか今は購入できません。某政府系金融機関さん

フル活用するくらいしか融資を得られるイメージがないためです。しかし札幌も今は

かなり土地の価格が上がっており、昔のような利回りで購入できる気がしません。



東京の場合は融資こそ選択肢がもう少しあるものの、利回り水準が低くなってしまって

いることに加えて、リノベ費用がどーんと上がっているのが苦しいところです。

ほんと、目線に合う物件が少なくなってしまいました。



多少目線より利回り水準が低くても、割り切って入替を薦めた方がいいのだろうか。

今後の市況がどう動くかなんて誰もわからないのだから、ひとまずＣＦが出る水準まで

頭金を入れて購入を進めるというのも一つのルートなのかもしれません。



何にしても、この目標は「未達成」です。



目標その３

・仙台２棟目満室、稼働率９５％への回復（瞬間風速でＯＫ）

　→未達成



仙台２棟目は昨年購入した仙台の築古物件です。１５部屋中５部屋しか埋まってない

状態で利回り２０％とかで購入しました。しかしまあ、長期空室あるあるの設備不良や

低家賃物件あるあるの入居者様対応が大変なことなどが重なり、義母が「もう嫌だわ

あの物件」とうんざりしています。



ただ、１５部屋中１３部屋までは埋まったので、初期トラブルももう収まるはずです。

今年はしっかりお金が残るはずだから、と義母を鼓舞する年末年始となりました。



そして１５部屋中１３部屋までしか埋められなかったので、まずこの目標の半分は

「未達成」ということになります。ただまあ、現時点で埋められる部屋がそれしかない、

という点はご一考いただきたいところかなと。世界的な半導体不足でボイラーの入手に

やたらと時間がかかる状況ゆえに、２部屋はボイラーの手配が間に合わず、募集が

出来ない状態になっています。それを考慮すると、募集可能な部屋は全部埋めたという

ことは評価できるのではないかと。情状酌量の余地ありです（自分に甘いやつ）。



ま、そんなこと言ったところで、稼働率９５％は達成できてないので意味ないですが。

はい、ということでどっちみち「未達成」です。



目標その４

・個人の借入の整理

　→達成！



コロナ禍で東京法人の借入の整理はだいぶ進みました。仙台法人は元々あまり無茶な

借入はしておらず、きれいな身体です。残った汚い身体は個人事業主だけです。



本来の趣旨とはちょっと違うのかもしれませんが、コロナ禍における緊急融資は

既存の借入より条件が良く、売上が厳しくなった事業者にとっては大変ありがたい

制度融資だったと思います。しかも迅速に対応してくださいますし。

東京法人は売上減の要件が満たされたので、制度融資を使って融資を得ました。



それに対して、一昨年は個人事業主の売上が下がらなかったので（その前の年の

売上が悪すぎました）、借入の整理はできませんでした。



今年に入って、とにかく東京６棟目の絶不調が響いた形になり、売上ダウンの要件を

残念ながら満たす月が出てしまいました。このタイミングで制度融資の申込を行い、

借入条件をより有利なものに変えることに成功。返済比率が軽減されました。



ということで、この目標は「達成」としていいかと思います。

（結局その後また修繕の融資を引いてしまいましたが・苦笑）



ということで、昨年の目標に対しての達成度は２勝２敗の５０％でした。



今年の目標については本日考えようと思います。



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今年の目標は昨年よりだいぶ具体的。

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昨日はおせちを食べたり雑誌を読んだりしながら、今年の目標について考えてみました。

いくつか具体的な目標を出すことができたので、そこに向けて動きたいと思います。



今の私がサラリーマンを辞める前に必要なのは・・・

・キャッシュフローを出してくれる物件

・減価償却を取るための物件の入れ替え

・無駄な借り入れの削減

の３点だと思います。



これらを充足するような目標を立てたいと思います。



・キャッシュフローを生み出す物件の購入（新築〜築浅のイメージ）

・個人の物件を入れ替え（減価償却の確保）

・仙台２棟目満室、稼働率９５％への回復（瞬間風速でＯＫ）

・個人の借入の整理



まず目標として掲げるのは、キャッシュフローと減価償却の両面で寄与してくれると

考えられる物件の購入です。具体的な定義は難しいのですが、仙台法人であれば

減価償却の面では仙台２棟目がかなり寄与してくれると思うので、新築・築浅の

イメージになるでしょう。昨年後半は札幌の新築を狙っていきたいと宣言してましたので

長期的に見てもたぶん勝てるであろう立地・間取りを狙うことにしたいと思います。



長期トレンドなんてどうなるかなんて誰にもわからない、今の段階でそればかり考えて

機会損失する方が無駄ではないか、という考えもあるとは思います。それはそれで

一理ありますし、決して否定されるようなことではないと思います。



ただまあ、今の段階で勝てるか微妙だけど行っちゃえ！というバクチに出るのは

ちょっと怖いかなとも思います。バクチで良いのであれば、立地が微妙な新築の

話は私のところにも届いていました。立地が微妙な分は利回りでカバーされている

案件だったのですが（新築ＲＣで８．５％とか）、やっぱり稼働を低めにみないと

危ないよねとか、１０年後にたぶん満室になることはないんだろうなとか、いろいろと

考えた結果見送った次第でした。



先のことはわからないというのはその通り。でも、せめて今の段階でそんなに不安が

ないものくらいは選びたいものです。私もただ無為に１０年以上札幌の賃貸市場に

首を突っ込んでいるわけではないので、一応の勝ち筋くらいは予想することはできます。

その感覚を信じて、今の段階で苦労しなさそうと思える物件を選びたいと思います。



そういう意味では、札幌４棟目って本当に良い立地だったなあ・・・。

いい立地だったからいい値段で売れたということで、それ自体に後悔はありませんが、

「あいつ、元気にしてるかな？」とたまに思い出します（笑）



次の目標は、個人の物件の入れ替え。

減価償却がここ１〜２年で切れてくると言う話だったので、そろそろ個人保有の物件に

動きを持たせないといけないなと思います。そのためには、個人での購入も進める必要が

ありますし、それを実現するためには売却も必要になることでしょう。



今のところ、個人保有の物件であれば、札幌９棟目が一番売却に近いと思います。

札幌６棟目は将来前面の戸建を地上げして大きな物件を建てたい野望もあるし、

ＲＣなのでまだ減価償却も残っていますので除外。

札幌８棟目は失敗だったなあと思うので売ってしまいたいですが、たぶん残債が

残ってしまうのでホールドせざるを得ないでしょう。

東京１棟目は借地でややこしいからホールド、東京２棟目は立地抜群なのでホールド。

東京３棟目、東京５棟目、東京１０棟目はドミナントエリアなのでホールド、

東京６棟目は・・・今は再建築不可に融資が付きづらいので希望価格で売れないだろうし

立地は良いので売るのも勿体ないからホールド。東京８棟目も借地だし愛着あるので

ホールド。そうなると、やっぱり札幌９棟目しかないんですよねえ。



なので、札幌９棟目を売って、できた現金でどこかに物件を買う方向で考えてます。

札幌か東京か、はたまた両方か・・・両方はさすがに欲張りすぎか（笑）



あと、減価償却観点とは違いますが、東京法人で保有している富山１棟目に関しても

満室→売却→残った資金で富山の土地購入・新築を目指しています。

これは単に、高利回りでも満室にするのが大変な物件だったら、多少利回り下げても

満室になる物件に入れ替えた方がいいかな？と思うためです。



次の目標が、仙台２棟目を満室にすることと、稼働率９５％の回復を目指すこと。



一時期、買いすぎて稼働率が８０％を切る事態にもなったことはありますが、

その後無事に回復して９０％台までは戻しました。しかし、富山１棟目や札幌９棟目など

なかなか埋まりにくい物件も増えたことや、昨年は退去が多かったという事情もあり

稼働率は９０％を割ってしまっています。ポンコツ大家のままも良くないので、

更なるテコ入れを図ります。



また、仙台２棟目も１５部屋中１０部屋が空室と言う状況になっておりますので、

こちらも上半期でうまいことリフォーム等終わらせて早期に満室にしたいと思います。

直接陣頭指揮できないので、義母に頑張って貰うことになります。



最後に、個人の借入の整理。

東京法人、仙台法人に関してはコロナ禍の中で売上ダウンがあり、経営改善のために

既存の無担保借入をコロナ融資に置き換えていただきました。

個人事業主の借入はこの動きに立ち遅れているので、顧問税理士の先生と連携しながら

売上推移の確認をして、もし落ちているタイミングがあれば借り換えを進めようと

思います。



それ以外にも、物件売却で資金が出来たらそれを使って一括返済・・・と思ってますが

いつも思うだけで実行できないんですよねえ（苦笑）



新年の目標はそんなところです。達成できるかは今年の頑張り次第。

いろいろ取り組んでみます！



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