隣地・近隣の方との関係を作る。

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隣地との関係を良好に保つことって、不動産賃貸業的にはとても重要だと思います。

だって文字通り「不動産」ですから。隣地と関係が崩れたからと言って、その物件を

どこか別のところに移動させるわけにはいきません。



東京４棟目は再建築不可なので余計周りとの協調が重要視されると考えています。

・・・なのですが、意外と近隣との関係を作るのが大変な場所でもありまして、

先日はゴミ捨て場問題であれこれとリクエストを貰ったりしておりました。

最終的には、周りの方に助けていただき、大きな問題にはなりませんでしたが、

ゴミを捨てられなくなるのではないかとハラハラしたものです。



そんなハラハラを乗り越えられたのは、自宅の前をゴミ捨て場にして良いという

ご提案をしてくださった近隣の方と、東京４棟目の住人の代わりにゴミ捨て場を

清掃する役割を引き受けてくださった方がいたからこそです。

これは一度きちんとご挨拶をして、お礼を述べなくては。



というわけで、なかなか時間が作れない状況ではあるものの、隙間時間を捻出して

東京４棟目の現場に行き、ご尽力いただきました関係者の皆様にお礼をしてきました。



お二方とも、当たり前のことをしただけだからという感じで、手土産もいらないよと

いう感じだったのですが、そうもいかないと思ったので何とか受け取っていただくよう

お願いして、受領してもらいました。



世間話などもしていく中で、いろいろと有用な情報をお聞かせいただきました。

あまり細かく書いてしまうわけにもいかないのですが、隣地の地主さんのことなんかは

とても大事な話だったと思います。ひょっとしたら再建築不可が再建築可能に変わる

可能性も秘めているなあと思いました。



戻って謄本をあげてみると、確かにその世間話で言っていた内容が間違いではないと

感じられるような権利関係になっておりました。うーん、場合によっては近隣の方に

協力していただいて、こちらからコンタクトをとるのもありかもしれません。

いろいろな可能性を検討していきたいと思います。



また、入居者様がご迷惑をおかけしていないかも確認しましたが、いるかいないかも

わからないくらい静かだということでした。若い女性の入居者様は、近隣の方に

ちゃんとご挨拶をしているということも伺えましたので、ほっとした次第です。



さて、せっかく来たので東京４棟目の現地チェックしてみましょう。

現在４部屋中３部屋が入居中で、募集中は１部屋です。キャンセル地獄にあってしまい

未だ埋まらずにおりますが、管理会社さん曰く「問い合わせは多いから、はまれば

決まると思うので、焦らず待ちましょう」という感じなので、ここまで来たからもう

じっくりとやろうかと思い、条件を変えずに待っている状態です。ＧＷ中にも内覧は

何件かあったということなので、あとは陽当たりの悪さなど現地に来ないとわからない

問題点を気にしない人が現れるのを待つ、といったところでしょうか。



まずは外周のチェック。特にゴミ等も落ちていませんし、草もまあ許容範囲と思います。

自転車は１台しかありませんでした。入居者様全員が自転車を持った場合に、置く場所に

難儀しそうだという印象がありましたが、今のところはその問題は発生していません。

最後の１部屋が埋まった段階で、管理会社さんに自転車置場の問題が発生していないか

確認を取ろうと思っております。



次に空室のチェックです。キーボックスから鍵を取り出し、ドアを開けると・・・







ありゃま、ポストにチラシが投げ込まれているじゃないですか。こりゃあ内覧に来た時の

印象が悪いです。いかんいかん。



というわけで、チラシは即回収して管理会社さんにその場でお電話。ポストには

養生テープを貼っていただくよう依頼させていただきました。その場で養生テープを

持っていればよかったのですが、そこまで準備は良くなかったです＾＾；



そんな感じで、やっぱり現場に来ると新たな収穫がありますね！よかったです。

今後も時間があればできるだけ現地は見ていこうと思いました。

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アプローチ相手を工夫し、ゴミ捨て場問題を解決いただく。

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東京４棟目の町内の方からリクエストを間接的に頂戴した件、いったんは解決しました。

まだ最終的にどうなるかは見えておりませんが・・・。



前回のおさらい

町内会のどなたかから「東京４棟目の人はこのゴミ捨て場にゴミを出さないでほしい」と

隣地の方経由で申し入れをされました。隣地の方も「私に言われても・・・」という話で

管理会社さんにその旨の連絡がきました。



今回の方針

管理会社さんがもう一度隣地の方に連絡して、町内会のどなたが連絡してきたかを確認し

直接お話をする予定でした。しかし、その具体的に指摘をくださった方と話をするよりも

町内会の責任者の方とお話をした方が話が早いのでは、と管理会社さんからご提案を

いただきました。確かに、町内会の責任者の方に直接話すほうが理に適っております。

その方針でＯＫという話をして、連絡をしていただくことになりました。



その結果

管理会社さんと町内会の責任者の方と話をして、ゴミ捨て場はそのまま使ってよいという

お話に落ち着きました。ゴミ捨て場については、町内会の責任者の方から、申し入れを

してきた方に伝えてくれるということも、あわせて確認しました。



アプローチ方法を間違えていたら、もっとごちゃごちゃしていたかもしれません。

管理会社さんが適切な対応を提案してくれたおかげで、さらっと話が終わりました。

懸念していた町内会費の支払についても、今のところは特に求められずに終了。

さすがプロです。ありがたい。良い仕事をしてくださいます。



ちなみにこのゴミ捨て場の件、町内会でも移設を検討している状況だそうです。

それゆえに、今後ルールが変わったら改めてれんらくします、という感じなのです。

そのタイミングで、もしかしたら町内会費の話は出てくるかもしれないなあ、という

ことをぼんやりと思ったため「今のところは解決」という書き方になりました。



でも、町内会費を払うことで円滑に話が進むのであれば、それはそれで支払うことに

意味はあるのではないかという気もします。仮に払わなかったとしても、アパートの

人だから仕方ない、と頭では理解してくださると思います。しかし、持ち回りの清掃や

費用負担もなく、ただゴミを出されるだけ、かつそのゴミも分別されていない可能性が

高い（単身アパートなのでそういう先入観がある可能性は高い）、となれば、感情的には

微妙なところもあるのではないかと想像します。



ですので、町内会費を払うという行為で、その感情を和らげることができるのであれば

払う価値はあるのかなと感じています。もし求められることがあれば、素直に応じて

お支払をすることとしたいと考えております。



いずれにせよ、ゴミ捨て場問題はいったん解決ということで。そこはほっと一息です。

次なる問題が起こらず、すんなり残り１部屋が決まってくれればいいなと思います。

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申込キャンセルと入居促進の検討。

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東京５棟目を購入したので、空室は現時点で４部屋残っていることになります。

残りのお部屋を埋めようと頑張っていますが、なかなか成果に結びついていません。



先日、満室になったよーとブログに書いた東京４棟目ですが、その後待てど暮らせど

申込書の詳細版が届かず、雰囲気的にこのままキャンセルになりそう、という状況に。

２回連続で申込がキャンセルとか、けっこう残念な感じです。契約するまで油断を

してはいけないですね。



有事のために、２番手での募集は継続していました。管理会社さんにてある程度の期間が

経過した段階で「一番手扱いは申込書が来るまでしません」と宣言してくださいまして、

残念ながらほぼキャンセル確定。再度募集を開始した次第です。



そして昨日、管理会社さんからメールをいただきました。曰く、今の賃料でも内見は

あるから問題はないと思うけど、早めに決めるなら少しだけ賃料を下げてはどうか、と。

具体的には、１ランク下の価格帯での検索に引っかかるくらいの値段にしてはどうかと

いうことを提案されてきました。部屋を探す人の絶対数が減っている状態の中で、近隣の

物件も少し家賃を下げてきているし、それに合わせてもいいのではないかという話です。



ただ、今の家賃でも内見はそれなりに入っているから、下げなくてもいけるとは思う、

ということも同時に書いてありました。



私としては、当たり前ですがとれるなら家賃は高くとりたいところです。ただ、高い

家賃にこだわりすぎて空室が長引くのもこれはこれで良くないと思っております。

ですので、今回は素直に家賃を下げてみることにしよう、と決めました。



管理会社さんには家賃下げていいですというコメントと、例えば設備を充実させるとか

契約者様向けのキャッシュバックなどといったオプションを設けて、家賃を下げずに

ライバル物件より人目をひくという手もあるのではないか、とコメントしました。



それにたいする管理会社さんの返答は、家賃を下げずに設備の充実を推していくという

方針で対応するというものでした。今も内覧自体はあるから、ウォシュレットの設置など

設備面をもう少し充実させられれば、それはそれで集客の効果があると判断した模様。

早速その内容で業者さんにマイソクをばらまいてくれることになりました。



東京４棟目、いろいろ巡り合わせが悪く、結果として難産になっている気がします。

この後はハッピーな展開になれるに違いないと信じて頑張ります。

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初期トラブルに対応していく。

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入居がぼちぼち始まっている東京４棟目。

初期トラブルっぽいことがちらほらと発生してきております。



初期トラブルその１

仕事中は携帯はマナーどころかバイブもしないようにしている私なのですが、休憩中に

携帯を見ると、見慣れない０３の局番の電話番号から着信が。その電話番号でネットを

検索してみたところ、東京４棟目のある区の水道局の営業所からみたいです。



気づいた時間が１７時を超えていたので、翌日の営業時間内に再度電話をかけました。

どうやら東京４棟目の入居者様が、水道の契約について連絡をしてきたことを共有する

ために電話をくださったようです。



前提

東京４棟目はもともと３戸のアパートだったので、３つの水道メーターがありました。

今回、４戸のアパートにしたので、１戸分水道メーターが足りません。メーターは価格が

けっこう高いので、２戸は個別メーターで入居者様契約、残り２戸は共用メーターとして

オーナーである私が契約名義人となり、入居者様から水道代を固定で頂戴する流れで

運用することにしました。



今回、水道局に連絡があったお部屋は、オーナーが代理で水道代を支払うお部屋です。

だから、特に契約はしなくていいんですよと水道局の方が親切に対応してくださり、

契約名義人である私のところにもそんなことがあったよと伝えるために電話をして

くださったのでした。なんか対応いいなあ、水道局。



管理会社さんにそんな話があったことをお伝えして、もし入居者様がその辺をわかって

いなかったら是正するようにお願いをしました。管理会社さんはすぐに動いてくださり

入居者様が私に水道代を払うことを理解していること、初めての一人暮らしで勝手が

わからず、念のため電話しただけであることを確認してくださいました。

大事にならなくてよかった〜。



初期トラブルその２

隣地（通路の共有持分がある方）から管理会社さんにゴミの件で連絡があったそうです。

隣地の方に向けて、近隣の方が「東京４棟目の人はゴミ置場にゴミを出さないでほしい」

と言ってきたらしく、そのことを教えてくださるために電話をしてくれたようです。



前の前の所有者さんの頃はアパートとして賃貸に出していたのを、前の所有者さんが

普通の戸建として利用するようになり、その状態が長く続いておりました。私が今回

購入して再びアパートとして利用することにしたのですが、近隣の方はもうここが

アパートだった頃のことは忘れていますので、戸建をアパートに転用したような感じに

捉えられているようです。



戸建であれば、持ち回りでゴミ当番とかがありますけど、アパートに持ち回りの清掃を

求めるわけにいきません。今までより一人分減って、ゴミを出す人は４倍に増えたと

なれば、まあ面白くない気持ちになるのは理解できます。しかし、ゴミを捨てるなと

いうのはまたご無体です＾＾；



当然ながら、隣地の通路協働所有者の方は「かといって、共有の通路に捨ててもらっても

困るし・・・」と。まあ至極当たり前の反応ですよね。



ていうか、なぜ直接伝えてくれないのだろう？隣地の方を介する理由がわかりません。

正直、どう対応していいのやらという感じで困っています。



管理会社さんからは「ゴミを捨てるなと言っている人が誰かを確認して、直接連絡を

とってみます」という形で対応する方針を打ち出していただきました。進め方に困ったら

当事者と話をするのが良いと思うので、私もその進め方に同意した次第です。



なんとなくですが、町内会費を納めなさいという話になっていく予感がしております。

ゴミ当番はさすがに厳しいから、その分お金で解決、みたいな。まあそれはそれで一つの

解決方法になるでしょうけど・・・今から入居者様に転嫁するのは厳しい気がするので

そうなったら入れ替わりまではこちらが負担するのかな、と思っています。



いずれにしても、放置していいことはないので、早期解決を目指して管理会社さんに

動いていただこうと思います。



いろいろありますね、賃貸経営。まあこういう面倒ごとに対応すれば収益があがると

考えれば、それも致し方ないと思えます。不労所得ならぬ「苦労所得」という言葉を

先輩大家さんが発していましたが、まさにその通りだなと思いました。

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東京４棟目、ようやく満室達成しました！

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東京４棟目、満室になりました！繁忙期を少し逃しましたが、家賃を下げるなどの

影響はなく、なんとか想定していた家賃で稼働させることができました。ほっ。



昨日は関東→札幌の大家会の久々の勉強会＆懇親会でした。久しぶりに会員の皆様の

近況報告などをしていただき、時には成功事例を、時には失敗事例をシェアしあい、

現在進行形で失敗している人に対して、今からどうやってリカバリしたらいいかを

相談されてもいないのに皆で真剣に意見を出し合うなど、終始良い雰囲気でした。

こんな雰囲気の会に参加できて嬉しく思います。



さて、そんな楽しい大家の会の最中に、東京２棟目、東京３棟目、東京４棟目の

管理会社さんから今月の送金額の連絡のメールが来ました。ようやく埋まってきたので

今月からは各物件ともに送金があります。いやー、今まで東京２棟目以外はお金が

出ていく一方だったので、ようやくキャッシュインが発生します。嬉しいなあ。



そんな感じで、大家の会の勉強会の最中なのにホクホクしながら眺めていましたが

添付ファイルの中に「申込書」と書いたものがあります。およ？と思いながら

中身を開くと・・・東京４棟目の入居申込書キター！（喜）



内容をしげしげと見ると、お申込いただいたのは新社会人の方で、地元から東京に

就職のために上京してきたとのこと。すぐに家探しに取り掛かれず、いったん友達の

家に居候させてもらっており、家探しを試みているということでした。



年収などから考えると、まあ確かにうちの物件くらいの家賃帯でないと厳しいかなと

思われる感じです。職場にも乗り換えなしで行けて、家賃がお手頃、バストイレ別、

駅からも１０分圏内ということで、気に入っていただけたのだろうと思われます。

女性の方でしたが、１階でも妥協して申し込んでいただけたのかなと想像しています。



東京４棟目は再建築不可で、他人の家の敷地を通っていくような感じで物件に入るため

女性には抵抗があるのではないかと思っていました。その為、メインターゲットは近所の

男性が多い専門学校生をイメージして部屋づくりしてきたのですが、結果としては

想定ターゲットは４部屋中１部屋のみでした。



学生２名、社会人２名。

男性２名、女性２名。

バランスよく収まったのではないかと思います。



前回の悲劇のキャンセルから２週間ちょっとで、何とか次のお申込をいただくことが

できたのは、ひとえに管理会社さんの踏ん張りがあったからのことと思います。

こちらも広告料の積み増しなど、できることはしてきました。でもそれを実際に広報して

広めるのは管理会社さんのお仕事です。頑張っていただいたがゆえの結果と思います。

本当にありがとうございます。



これで空室は残り２部屋になりました。そして明日は戸建の決済の日です。

合計３部屋の空室になりますが、今の段階で募集できるのは１部屋だけです。

残り２部屋を募集できる状態にする前に、何とか東京１棟目の１部屋を埋めたい！

一番危ない部屋なので、任せきりにせずにプロモーションに励みたいと思います。

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