2016年04月25日
アプローチ相手を工夫し、ゴミ捨て場問題を解決いただく。
現在27位です。いろいろと残務処理ができていない。。。
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東京4棟目の町内の方からリクエストを間接的に頂戴した件、いったんは解決しました。
まだ最終的にどうなるかは見えておりませんが・・・。
前回のおさらい
町内会のどなたかから「東京4棟目の人はこのゴミ捨て場にゴミを出さないでほしい」と
隣地の方経由で申し入れをされました。隣地の方も「私に言われても・・・」という話で
管理会社さんにその旨の連絡がきました。
今回の方針
管理会社さんがもう一度隣地の方に連絡して、町内会のどなたが連絡してきたかを確認し
直接お話をする予定でした。しかし、その具体的に指摘をくださった方と話をするよりも
町内会の責任者の方とお話をした方が話が早いのでは、と管理会社さんからご提案を
いただきました。確かに、町内会の責任者の方に直接話すほうが理に適っております。
その方針でOKという話をして、連絡をしていただくことになりました。
その結果
管理会社さんと町内会の責任者の方と話をして、ゴミ捨て場はそのまま使ってよいという
お話に落ち着きました。ゴミ捨て場については、町内会の責任者の方から、申し入れを
してきた方に伝えてくれるということも、あわせて確認しました。
アプローチ方法を間違えていたら、もっとごちゃごちゃしていたかもしれません。
管理会社さんが適切な対応を提案してくれたおかげで、さらっと話が終わりました。
懸念していた町内会費の支払についても、今のところは特に求められずに終了。
さすがプロです。ありがたい。良い仕事をしてくださいます。
ちなみにこのゴミ捨て場の件、町内会でも移設を検討している状況だそうです。
それゆえに、今後ルールが変わったら改めてれんらくします、という感じなのです。
そのタイミングで、もしかしたら町内会費の話は出てくるかもしれないなあ、という
ことをぼんやりと思ったため「今のところは解決」という書き方になりました。
でも、町内会費を払うことで円滑に話が進むのであれば、それはそれで支払うことに
意味はあるのではないかという気もします。仮に払わなかったとしても、アパートの
人だから仕方ない、と頭では理解してくださると思います。しかし、持ち回りの清掃や
費用負担もなく、ただゴミを出されるだけ、かつそのゴミも分別されていない可能性が
高い(単身アパートなのでそういう先入観がある可能性は高い)、となれば、感情的には
微妙なところもあるのではないかと想像します。
ですので、町内会費を払うという行為で、その感情を和らげることができるのであれば
払う価値はあるのかなと感じています。もし求められることがあれば、素直に応じて
お支払をすることとしたいと考えております。
いずれにせよ、ゴミ捨て場問題はいったん解決ということで。そこはほっと一息です。
次なる問題が起こらず、すんなり残り1部屋が決まってくれればいいなと思います。
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2016年04月22日
申込キャンセルと入居促進の検討。
現在25位です。仙台法人の決算対応やらなきゃ。
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東京5棟目を購入したので、空室は現時点で4部屋残っていることになります。
残りのお部屋を埋めようと頑張っていますが、なかなか成果に結びついていません。
先日、満室になったよーとブログに書いた東京4棟目ですが、その後待てど暮らせど
申込書の詳細版が届かず、雰囲気的にこのままキャンセルになりそう、という状況に。
2回連続で申込がキャンセルとか、けっこう残念な感じです。契約するまで油断を
してはいけないですね。
有事のために、2番手での募集は継続していました。管理会社さんにてある程度の期間が
経過した段階で「一番手扱いは申込書が来るまでしません」と宣言してくださいまして、
残念ながらほぼキャンセル確定。再度募集を開始した次第です。
そして昨日、管理会社さんからメールをいただきました。曰く、今の賃料でも内見は
あるから問題はないと思うけど、早めに決めるなら少しだけ賃料を下げてはどうか、と。
具体的には、1ランク下の価格帯での検索に引っかかるくらいの値段にしてはどうかと
いうことを提案されてきました。部屋を探す人の絶対数が減っている状態の中で、近隣の
物件も少し家賃を下げてきているし、それに合わせてもいいのではないかという話です。
ただ、今の家賃でも内見はそれなりに入っているから、下げなくてもいけるとは思う、
ということも同時に書いてありました。
私としては、当たり前ですがとれるなら家賃は高くとりたいところです。ただ、高い
家賃にこだわりすぎて空室が長引くのもこれはこれで良くないと思っております。
ですので、今回は素直に家賃を下げてみることにしよう、と決めました。
管理会社さんには家賃下げていいですというコメントと、例えば設備を充実させるとか
契約者様向けのキャッシュバックなどといったオプションを設けて、家賃を下げずに
ライバル物件より人目をひくという手もあるのではないか、とコメントしました。
それにたいする管理会社さんの返答は、家賃を下げずに設備の充実を推していくという
方針で対応するというものでした。今も内覧自体はあるから、ウォシュレットの設置など
設備面をもう少し充実させられれば、それはそれで集客の効果があると判断した模様。
早速その内容で業者さんにマイソクをばらまいてくれることになりました。
東京4棟目、いろいろ巡り合わせが悪く、結果として難産になっている気がします。
この後はハッピーな展開になれるに違いないと信じて頑張ります。
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2016年04月15日
初期トラブルに対応していく。
現在20位です。熊本県の地震の被害に遭われた方に心よりお見舞い申し上げます。
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入居がぼちぼち始まっている東京4棟目。
初期トラブルっぽいことがちらほらと発生してきております。
初期トラブルその1
仕事中は携帯はマナーどころかバイブもしないようにしている私なのですが、休憩中に
携帯を見ると、見慣れない03の局番の電話番号から着信が。その電話番号でネットを
検索してみたところ、東京4棟目のある区の水道局の営業所からみたいです。
気づいた時間が17時を超えていたので、翌日の営業時間内に再度電話をかけました。
どうやら東京4棟目の入居者様が、水道の契約について連絡をしてきたことを共有する
ために電話をくださったようです。
前提
東京4棟目はもともと3戸のアパートだったので、3つの水道メーターがありました。
今回、4戸のアパートにしたので、1戸分水道メーターが足りません。メーターは価格が
けっこう高いので、2戸は個別メーターで入居者様契約、残り2戸は共用メーターとして
オーナーである私が契約名義人となり、入居者様から水道代を固定で頂戴する流れで
運用することにしました。
今回、水道局に連絡があったお部屋は、オーナーが代理で水道代を支払うお部屋です。
だから、特に契約はしなくていいんですよと水道局の方が親切に対応してくださり、
契約名義人である私のところにもそんなことがあったよと伝えるために電話をして
くださったのでした。なんか対応いいなあ、水道局。
管理会社さんにそんな話があったことをお伝えして、もし入居者様がその辺をわかって
いなかったら是正するようにお願いをしました。管理会社さんはすぐに動いてくださり
入居者様が私に水道代を払うことを理解していること、初めての一人暮らしで勝手が
わからず、念のため電話しただけであることを確認してくださいました。
大事にならなくてよかった〜。
初期トラブルその2
隣地(通路の共有持分がある方)から管理会社さんにゴミの件で連絡があったそうです。
隣地の方に向けて、近隣の方が「東京4棟目の人はゴミ置場にゴミを出さないでほしい」
と言ってきたらしく、そのことを教えてくださるために電話をしてくれたようです。
前の前の所有者さんの頃はアパートとして賃貸に出していたのを、前の所有者さんが
普通の戸建として利用するようになり、その状態が長く続いておりました。私が今回
購入して再びアパートとして利用することにしたのですが、近隣の方はもうここが
アパートだった頃のことは忘れていますので、戸建をアパートに転用したような感じに
捉えられているようです。
戸建であれば、持ち回りでゴミ当番とかがありますけど、アパートに持ち回りの清掃を
求めるわけにいきません。今までより一人分減って、ゴミを出す人は4倍に増えたと
なれば、まあ面白くない気持ちになるのは理解できます。しかし、ゴミを捨てるなと
いうのはまたご無体です^^;
当然ながら、隣地の通路協働所有者の方は「かといって、共有の通路に捨ててもらっても
困るし・・・」と。まあ至極当たり前の反応ですよね。
ていうか、なぜ直接伝えてくれないのだろう?隣地の方を介する理由がわかりません。
正直、どう対応していいのやらという感じで困っています。
管理会社さんからは「ゴミを捨てるなと言っている人が誰かを確認して、直接連絡を
とってみます」という形で対応する方針を打ち出していただきました。進め方に困ったら
当事者と話をするのが良いと思うので、私もその進め方に同意した次第です。
なんとなくですが、町内会費を納めなさいという話になっていく予感がしております。
ゴミ当番はさすがに厳しいから、その分お金で解決、みたいな。まあそれはそれで一つの
解決方法になるでしょうけど・・・今から入居者様に転嫁するのは厳しい気がするので
そうなったら入れ替わりまではこちらが負担するのかな、と思っています。
いずれにしても、放置していいことはないので、早期解決を目指して管理会社さんに
動いていただこうと思います。
いろいろありますね、賃貸経営。まあこういう面倒ごとに対応すれば収益があがると
考えれば、それも致し方ないと思えます。不労所得ならぬ「苦労所得」という言葉を
先輩大家さんが発していましたが、まさにその通りだなと思いました。
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2016年04月10日
東京4棟目、ようやく満室達成しました!
現在19位です。昨日のお肉おいしかったなー。
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東京4棟目、満室になりました!繁忙期を少し逃しましたが、家賃を下げるなどの
影響はなく、なんとか想定していた家賃で稼働させることができました。ほっ。
昨日は関東→札幌の大家会の久々の勉強会&懇親会でした。久しぶりに会員の皆様の
近況報告などをしていただき、時には成功事例を、時には失敗事例をシェアしあい、
現在進行形で失敗している人に対して、今からどうやってリカバリしたらいいかを
相談されてもいないのに皆で真剣に意見を出し合うなど、終始良い雰囲気でした。
こんな雰囲気の会に参加できて嬉しく思います。
さて、そんな楽しい大家の会の最中に、東京2棟目、東京3棟目、東京4棟目の
管理会社さんから今月の送金額の連絡のメールが来ました。ようやく埋まってきたので
今月からは各物件ともに送金があります。いやー、今まで東京2棟目以外はお金が
出ていく一方だったので、ようやくキャッシュインが発生します。嬉しいなあ。
そんな感じで、大家の会の勉強会の最中なのにホクホクしながら眺めていましたが
添付ファイルの中に「申込書」と書いたものがあります。およ?と思いながら
中身を開くと・・・東京4棟目の入居申込書キター!(喜)
内容をしげしげと見ると、お申込いただいたのは新社会人の方で、地元から東京に
就職のために上京してきたとのこと。すぐに家探しに取り掛かれず、いったん友達の
家に居候させてもらっており、家探しを試みているということでした。
年収などから考えると、まあ確かにうちの物件くらいの家賃帯でないと厳しいかなと
思われる感じです。職場にも乗り換えなしで行けて、家賃がお手頃、バストイレ別、
駅からも10分圏内ということで、気に入っていただけたのだろうと思われます。
女性の方でしたが、1階でも妥協して申し込んでいただけたのかなと想像しています。
東京4棟目は再建築不可で、他人の家の敷地を通っていくような感じで物件に入るため
女性には抵抗があるのではないかと思っていました。その為、メインターゲットは近所の
男性が多い専門学校生をイメージして部屋づくりしてきたのですが、結果としては
想定ターゲットは4部屋中1部屋のみでした。
学生2名、社会人2名。
男性2名、女性2名。
バランスよく収まったのではないかと思います。
前回の悲劇のキャンセルから2週間ちょっとで、何とか次のお申込をいただくことが
できたのは、ひとえに管理会社さんの踏ん張りがあったからのことと思います。
こちらも広告料の積み増しなど、できることはしてきました。でもそれを実際に広報して
広めるのは管理会社さんのお仕事です。頑張っていただいたがゆえの結果と思います。
本当にありがとうございます。
これで空室は残り2部屋になりました。そして明日は戸建の決済の日です。
合計3部屋の空室になりますが、今の段階で募集できるのは1部屋だけです。
残り2部屋を募集できる状態にする前に、何とか東京1棟目の1部屋を埋めたい!
一番危ない部屋なので、任せきりにせずにプロモーションに励みたいと思います。
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2016年04月01日
電気や水道の契約の整備をした。
現在25位です。また順位がずるずると下がっている感じです。
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建物名を電気屋水道の契約に反映するための作業、これまでやったことなかったですが
今回初めて経験しました。
東京4棟目は建築当初はアパートだったものの、その後前のオーナーさんが購入して
自宅として活用されておりました。そしてそれを私が購入して、またアパートに戻す、
という流れになりました。
アパートであるということは、建物名が必要になります。しかし個人の住宅に一時期は
なっていたので、そこで以前の建物名は失われています。ですので、私が購入した際に
名前を検討して、新しい建物名をつけました。
リノベ工事も終わり、引き渡しを受けた後「共用部の電気の契約をしておいて」とか
「水道は契約を解除するけど、▲▲▲号室と△△△号室はメーターが一本だから、
オーナーが契約して入居者さんから按分で徴収するようにして」とか、そういった指示を
受けておりました。過去にやった新築は業者さんがその辺全部手配してくれたので、
こういうことをするのは初めてです。
まずは電気。東京なので、東京電力の管轄です。東京電力は「でんき家計簿」という
諸々の手続きがインターネットでできるサイトがあります。
(今日から「くらしTEPCO」にリニューアルされるようですが)
しかし、今回やることは「アパート4部屋分全て契約を止める」ことなので、それぞれの
お客様番号を控えて、でんき家計簿に登録して、それが承認されたら改めて停止の申請を
するという流れになり、面倒です。ですので、今回はでんき家計簿は使わずに、電話で
済ませることにしました。
お電話して住所を伝えて契約の状況を確認すると・・・
「建物名は『△△アパート(仮称)』でよろしいでしょうか」
なぬ、なんだその名前。「(仮称)」を含んだアパート名が登録されておりました。
施工業者さんが電気の回線を増やす時に、その名前で申請したようです。
「それは仮称なので、正しい名前に変えることはできますか?」と確認したところ、
建物オーナーであればこの電話の中で変更できます、ということでした。これはもう、
この電話でさっさと変更すべきと判断し、新しくつけた名前を登録してもらいました。
そのまま、共用部以外の解約と、共用部のクレジットカードでの支払申込も依頼。
クレジットカードについては、インターネットから申し込んだ方が早いようでしたので、
後でインターネットから対応することにしました。解約についてはその場で受理いただき
後日請求書を自宅に郵送ということで完了。
解約時に気になったのが、内覧時に電気を使うのだから契約しておきなさいという判断が
あるんじゃないかというところでした。その点についても電話で確認したのですが
「契約は解除でいいですよ。異常値が出た時だけ個別に請求させてください。」
という回答でした。意外と融通きくのね〜。
続いて水道代。ここは共用部ではなく、水道メーターを分離しなかった2部屋分を
オーナーが払うので、その手続きのためにお電話しました。
しかしこちらは「その住所にはメーター1個分しか登録されていません」ということを
言われてしまいました。いやいや、そんなはずはないんだけど・・・。施工業者さんに
相談したところ、水道管の番号は全部わかるから、その番号で確認すればいいよと。
言われた通りに番号を伝えたところ、あっさりと3本の登録が見つかりました。
管理番号って偉大。
しかし、その登録と部屋番号が一致していません。こちらで施工業者さんから聞いた
部屋番号と水道管の番号と、水道局で管理している番号の組み合わせが一致しないので
とりあえず施工業者さんが言っていた内容に準じる形で修正してもらいました。
一連の流れでいろいろと依頼しましたが、一通りつつがなく手続きは完了。アパート名は
特についていなかったので、ここで正しい名称を伝えて請求書に反映してもらうことに。
たいした話ではないのだけれども、こういう細かい作業を今までは業者さんがやって
くれていたのだなあと思うと、ありがたいことですね。知らないところで知らない作業を
してくれているということがよくわかりました。
今後ボロ物件の再生案件をやる時は、こういうところにも気を配らないといけないという
ことがわかったので、次回以降留意したいと思います。
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