仲介業者さんの媒介契約のノルマ達成を支援する（？）

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言霊なのか、引き寄せなのか・・・。狙ったわけじゃないんですが、昨日、売却も大事と

ブログに書いたそばから、それに関連する話が出てくるようになりました。



売却をすることで資産形成が加速すると書いたその日の午後、嫁ちゃんをコストコに

連れていって、東京８棟目の清掃用品など購入しておりましたが・・・何やら携帯が

ブルブル震えております。む、誰だ？と思って見てみると、東京４棟目を仲介して

くださった業者さんじゃないですか。しばらく連絡取ってなかったんですけど、

東京４棟目購入の際にはお世話になりました。何かいい物件情報でも入ったかしら？



「物件のご提案ではないんですけど・・・」と切り出す営業マン。

どうやら売り物件の手持ちが少なく、今月の媒介契約のノルマが達成できなさそうなので

何か売っても良い物件があれば売らせて貰えないか、という電話でした。



昨日たまたま「物件を売るということ」などというテーマでブログを書いていたので、

それが何かを引き寄せてしまったのかもしれません。偶然もあるもんだなあ、ほんと。

あるいは本当に言霊というものがあるのかもしれません。これもまた思考が現実化した

事例なのかも？不思議なこともあるものです。



さて、それはそれとして、営業マンの成績のことを考えると、売れなくてもいいので

とりあえず媒介契約だけはしておいた方が彼も助かるでしょう。であれば、この強気な

価格で良いなら売ります、という値段設定で媒介契約だけ締結するということにすれば

いいのではないかと考えます。



問題は、どの物件を媒介契約するかです。東京の業者さんなので、都内の物件が

良いでしょうから、東京１棟目〜東京９棟目のいずれかと言うことになります。



このうち、購入したばかりの東京９棟目は除外。東京８棟目も借地なので今売ると

地主さんへの諸々の費用の支払で赤字になること請け合いです。しかも短期譲渡ですので

税金も激しく高くなりますから、あまり得策ではありません。



東京６棟目も短期譲渡ですし、立地がとても良い物件なので売るつもりはないから除外。

東京５棟目も短期譲渡で、自宅からものすごく近所なのでこれも売るつもりはなし。

東京２棟目は長期譲渡ですが、これは立地が良いので売るつもりはなし。

東京１棟目は長期譲渡なので売却を検討しても良いのですが、借地なので承諾料とかを

考えると、売ってもそんなに手残りなさそうなので検討対象外かな。



消去法で、東京３棟目と東京４棟目が残りました。



東京３棟目は個人所有で短期譲渡になります。ちょっと勿体ない感じがします。

所有権でロットも小さいため、売りやすいと思います。また、個人では２年連続で

売却をしているため、来年度から２年間課税業者になってしまいます。それを考えると

今年のうちに個人で売れるものは売ってしまった方がいいような気もしています。

他方、家賃が安い部屋があるので、そこを高くしてから売った方がより高値を狙える、

という一面もあります。



東京４棟目は法人所有です。税率は売却すると最大税率になりそうですが、短期譲渡の

３９％分離課税に比べれば、３４％ちょっとの総合課税の方が税金は安いはずです。

こちらは東京３棟目よりちょっと大きいのですが、それでも都内で４部屋のアパートなら

売りやすい部類に入ることでしょう。家賃も恐らくこれで相場というところまでは

持っていってますので、売り時と言えば売り時です。ただ、近隣を買って再建築可能に

化けさせるという大きな野望は諦めることになるでしょう。また、某ノンバンクさんでの

借入なので、違約金がそこそこかかることはマイナスですし、今後借り増ししたら金利が

下がると言う話からも少し遠ざかることになります。



いろいろ考えましたが、東京４棟目の方がベターかなあ？既存取引先の金融機関さんを

大切にするという意味で考えれば、東京３棟目はメインバンクさんからの借入なので

あまり残高を減らすのはよろしくない感じもあります。手残りも東京４棟目の方が

多くなります。ロットが大きいのも勿論なのですが、リノベの融資を超短期（５年！）で

借りざるを得なくて、その分元本返済がかなり進んでいるのが大きいのです。



というわけで、東京４棟目を差し出すことにしました。

金額はかなり強気な形にしたので、まあ売れないでしょうね〜。

東京で収益物件を売るのは初めてなので、相場などよくわからないのですが、

まずは素振りと思って出してみることにします。



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部屋番号をドアに貼り付けてきました。

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東京４棟目のドアに号室の番号を貼り付けてきました。



東京４棟目、フルリノベでドアから何から完全に新しくしたのですが、ドアにまだ番号を

つけておりませんでした。１０１号室とか２０１号室とかのあれです。



その辺で適当なものを買ってきてもいいのですが、どうせならと思い館銘板などと一緒に

雰囲気を合わせたものをカッティングシートで作ってもらおうと考えました。どっちみち

館銘板を作ってもらうデザイン費用が発生するので、それと一緒にデザインして貰えば

コストも抑えられて一石二鳥です。



館銘板のデザイン完成時に、号室の番号のデザインはまだできておりませんでした。

ですので、館銘板を業者さんに発注・設置する際に同時に作ることができませんでした。



今回、番号のデザインが出来上がったのをうけ、同じ業者さんに設置を依頼したところ

「データの出力・加工と設置で１５０００円かかるから、自分でやった方が良くない？」

と逆に提案されました。こちらのためを思ってそう言ってくれる気持ちがありがたい。



管理会社さんにも設置を依頼した際の価格を聞きましたが、こちらだと２５０００円。

さらに高くなってしまいました＾＾；



ネットで調べてみたところ、指定のデザインをカッティングシートに出力するサービスが

そこそこありました。今回のデザインはあまり大きなものではないので、最小サイズで

３０００円くらいで収まりそうです。それなら自分でやって、ついでに物件の近隣の方に

ご挨拶でもしてくるか！たまには現場に足を運ぼう。



というわけで、デザインのファイルを送ってネットで部屋番号のカッティングシートを

発注しました。ほどなくして出来上がり、到着！





既製品と変わらなくない？という声が聞こえてきそうですが、まあいいんです。

ある意味自己満足ですから。この世に一つしかないデザインの部屋番号です。



そして昨日、物件にこいつを設置してきました。

事前に管理会社さんに電話し、一応入居者様にご挨拶してから作業するけど、居留守等も

あるかもしれないから、問い合わせがあったら作業依頼したって言ってねと根回し。



そして無事に貼り付け作業完了！



ビフォー





アフター



現場でちゃんと水平に貼れるか心配しましたが、まあそこそこなんとかなったかなと。

多少の失敗は味だということにします。



あとは近隣の方へ軽くご挨拶。一番お会いしたかった方には会えなかったけど、たまには

こうやって近隣の方と話すのも大事かなと思います。



東京４棟目は無事に満室になったので、これで当分やることない感じになりました。

あとは再建築不可を再建築可能にするため、近隣のご訪問をちょいちょいしていこうと

思います。

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無事に満室になりました！東京４棟目、めでたい。

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昨日書いた買付、瞬殺で指値通りませんでした（笑）

あれを満額で買ったらけっこう運営きついと思うんだけどなあ・・・。



で、勢いで別の木造ボロ物件に買付入れましたが、よくよく聞くと建ぺい率オーバーと

いう噂なので、ちょっと厳しいかな〜なんて。



それはそれとして、昨日はいい連絡もありました。先日ゼロゼロプランを導入して集客の

テコ入れを図った東京４棟目、ようやくお申込をいただくことができました！いやー、

ほっとしました。喜ばしい限りでございます。



このお部屋、東京４棟目の中で一番狭くて一番暗い、その代わり一番家賃が安いという

お部屋でした。今回お申込をいただきましたのは、とある地方都市に本社を持っている

会社さんにお勤めの会社員の方。単身赴任で東京で仕事をするので、その住処として

東京４棟目への入居申込をされたそうです。



既に東京勤務は始まっており、ちゃんとした賃貸住宅を探さなくてはということで、

家賃も安く一人暮らしにお手頃な当方の賃貸住宅をお選びいただいたということでした。



保証会社さんの審査も通過し、ゼロゼロではなく初期費用ありのプランを選択いただいた

ことから、属性的には何も問題はなさそうです。というかご入居いただければ、けっこう

嬉しいパターンかなという印象です。



しかし、仲介業者さんが１点だけ気にされていたことがありまして・・・

この方、内見せずに申込を入れてきたということなのです。急いで探しているから、と。



「内見した結果、イメージと違うということになったら嫌ですね」

そんな話を管理会社さんとしました。申込後に改めて内見するというお話でしたが、

気に入っていただけるか。ただ、もともと見ないで申込を入れてくるくらいだし、ここは

あくまで仮住まいの感覚だから、まあそんなに心配する必要はないのでは？という気も

しておりました。



後日、内見結果が管理会社さんから送られてきました。結果は問題無し。このまま８月の

ご入居ということで話を進められることになりました。ほっ。



この物件、テコ入れの一つとして「ウォシュレット設置」「フリーレント」のいずれかを

選択することができる仕組みとしておりました。このお客様はフリーレントを選択。

フリーレントの方が一時的に出て行く金額は高いですが、ウォシュレットは一度つけたら

中古になるのが気になるところなので、まあどちらになってもいいかと思ってました。



そんなわけで、だいぶ時間がかかってしまいましたが、ようやく東京４棟目は満室に。

こんなに時間がかかるなら、家賃下げて早く埋めた方が良かったよねというのは結果論。

私が選んだ道ですので、これはこれで納得して進むしかないのです。経営は自己責任。



これで残りの空室は・・・

札幌３棟目　１部屋（まだ募集できない）

札幌４棟目　２部屋（さらに退去予告１部屋）

東京２棟目　１部屋

東京５棟目　１部屋



合計５部屋という状況です。できれば札幌４棟目を早めに１つでも埋めたいところです。

家賃、いい加減下げちゃおうかなあ・・・。悩ましい。

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長引く空室への対策としてゼロゼロプランを採用。

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ゼロゼロプランを追加し、集客をさらに進めることにしました。



東京で一番空室期間が長くなっているのが東京４棟目の一番条件の悪いお部屋です。

ここは繁忙期中に２回申込が入ったものの、２回ともキャンセル。特に２回目は３月末

ギリギリまで引っ張られた挙句だったので、ダメージが大きかったのです。



その後、問い合わせが多いからということでなんとかなるだろうと募集条件を変えずに

継続しましたが、これが裏目に出て５月いっぱいかかっても埋まらず。作戦をしくじった

ことに気がつき、急ぎ家賃を下げましたが、まだ成約に結びついておりません。



いっそ思い切って家賃をさらに下げて、さっさと決めてしまった方がいいのだろうかと

悩むところなのですが・・・。管理会社さんも「こんなに問い合わせがあるなら、家賃を

下げる前にやれることがあるはず」と思ってくれているようで、ゼロゼロプランをやって

みませんかということを提案いただきました。



ゼロゼロプラン。敷金と礼金をゼロにして、その代わり保証会社さんへの加入を必須に

する、というプランです。原状回復まで面倒を見てくれる保証会社さんを選ぶことで、

敷金を預からないことに対してリスクヘッジしようという考え方となります。



確かに、初期費用が安い方が引きはよくなります。集客するにあたっては悪い話では

ありません。入居者様の属性が下がるとかそういう話も考えなくてはなりませんが、

これまで札幌で散々そういう属性の入居者様を相手してきましたので、耐性はあります。

細かいこと言ってたら賃貸経営できません。



このプランで７月中に決まらないようなら、もういい加減空いていることがストレスに

なってきているので、家賃を下げます。半年近く空けてしまうなんて勿体ない状態です。

ほんと、キャンセルくらいまくったのがここまで尾をひくとは思いませんでした・・・。

繁忙期中に満室にできたはずなのに。厳しいです。



ま、愚痴っても幸せが逃げていくだけなので、愚痴らず頑張ってみようと思います。



条件変更したことで、確認の問い合わせがまたぼちぼち出てきているようです。

常に目新しさを出していかないと飽きられてしまうのだなと思いました。

やはり７月中に決まらなかったら、家賃を下げよう。



このゼロゼロに関しては、東京５棟目でもプランとして採用しています。東京５棟目も

一回キャンセルを食らった後は微妙に引き合いが弱くなっているように感じています。

こちらも７月いっぱい様子を見て、第二繁忙期に向けて家賃を下げることも考えようと

思いました。もともと少し強気な家賃で考えておりますので。



あとは、一般媒介での募集ですので、別な業者さんへの追加委託も視野に入れたいと

思う次第です。できるだけ今の管理会社さんで完結させたいですが、決まりがあまり

よくないようなら、もう少し募集の門戸を広げることも考えたいと思います。



第二繁忙期を待たずに空室が長くなっている部屋はやっつけたい。そんな思いです。

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空室対策の打ち合わせ。

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募集できるお部屋の中で、唯一の空き部屋になっている東京４棟目の一番狭くて

一番日当たりが悪いお部屋に関して、少しテコ入れすべく管理会社さんと簡単な

電話打ち合わせを行いました。



東京４棟目は２度のキャンセルをくらい、３度目の申込がなかなか入らない状況です。

ゴールデンウィーク中に一度電話打ち合わせをして、ウォシュレットを設置するのは

どうかとご提案いただきました。こちらは「希望があればつけます」ということで

回答したので、それがマイソクに反映された状態になっていたと思っていました。

そう、ここで確認をしていなかったのです、私。



今日お電話で会話してみると「ウォシュレット付きと図面に書いてある」とのこと。

管理会社さんは私の回答を「ウォシュレットを（先行して）つけます」という意味に

とらえていたようで、そこに認識の齟齬がありました。



私の考えですが、ウォシュレットは万人受けするものではないと判断しております。



例えば、うちの嫁ちゃんはウォシュレットは使いません。

自宅であれば、掃除が大変だから使わないという話でした。じゃあ外にあるやつは

どうなの？と聞くと、「まあ普段使ってないから別になくてもいいかな〜」みたいな

感じでした。強いこだわりがあって使わないわけではなさそうですけど、こういう人が

お客様として内見された場合、ウォシュレットの設備投資は効果がありません。



また、私が勤める会社のトイレにもウォシュレットがついているのですが、同僚と

話をしていると、意外と使っていない人が多いです。他人の尻を洗ったウォシュレットは

使いたくない、とでも思っているのかもしれませんが、真意は聞いてませんが・・・。



中古のウォシュレットは嫌だ！という意見があるというのも小耳にはさんでおります。



ウォシュレットを事前に設置しておいたけど、特に興味もないし使わないという人が

既に新品のウォシュレットを設置している状態のお部屋にお住まいになられたとします。

そのウォシュレットは次の時には未使用であるにも関わらず中古品扱いになります。

新品のウォシュレットより中古のウォシュレットの方が効果は低いのは間違いないので

どうせなら本当に効果があるタイミングで「新品！」の威力を行使したいと考えます。



そんな意図があり「要望があれば設置します」という回答にしてあったのですが、

マイソクには「ウォシュレットあり」と記載されていたようです。それだと虚偽の

マイソクになってしまいますので、打ち合わせの中で訂正をお願いしました。



マイソクを訂正いただくとともに、現地にＰＯＰなどで「希望者に新品のウォシュレット

プレゼントします」という形でＰＲをしてもらえないかということを依頼しました。

もしウォシュレットがいらない方であれば、１００００円キャッシュバックしますなんて

書いておけば、より効果が見込めると思います。内見に来た人だけのサプライズとして。



東京４棟目は広告料も出しています。その結果かはわかりませんが、内見自体は

コンスタントにあるようです。じゃあなぜ申込が入らないのかといえば・・・

「陽当たりが悪い」の一点に尽きるようです。確かに陽当たりは非常に悪いです。

昼間でもどんよりしているので、敬遠する理由はわからなくはありません。



そこを改善するのは難しいので、別の形でメリットを出していく必要があると思います。

その作戦の一環として、内見者に対してメリットを出していくことが重要と感じます。



今回、小さな内容ではありますが、一つの作戦を出せたことは良かったと思います。

空室が少なくなり、ちょっと手を抜いていたところもありました。また改めて力を入れて

空室を１室でも減らしていこうと思います。

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