2018年08月09日

入居申込あり!東京4棟目満室返り咲き。

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なんかもう、サラリーマンの仕事も山盛りだし、不動産の仕事も細かいのが色々重なり

大変だったりするんですけど、そんな中入居申込の嬉しいお知らせが届きました。



時間もないので手短なブログとなりますが、東京4棟目にお申込をいただくことが

ようやくできました。売りに出していた物件ですが、保有も並行で考えていたので

募集の手を抜くことは特にしていませんでしたが、時期が悪くなかなか苦戦してしまった

印象があります。最終的には広告料をやや上積みして、力業で決めた感じです。



東京4棟目は部屋ごとに間取りや広さが異なります。



一番いい感じに仕上がっている2階のお部屋は、採光も良く部屋も30平米以上の広さが

取れております。この部屋は家賃も高く取れており、今は専門学校に通う女性が

お住まいになっています。契約者名義は親御さんで、ご両親に愛されている雰囲気が

とてもよく伝わってきます。



これに比べて、一番条件が悪いのが今回募集をかけていた1階のお部屋です。

採光はあまり取れないので昼間から電気はつけておいた方がよさそうだったり、

15平米のワンルームなので広さもあまり取れていなかったりします。家賃を

妥協してさっさと決める方がいいんじゃないかと言われたりもしてしまう部屋です。



部屋ごとの落差が激しいので、できれば条件がいい部屋が空いてくれた方が助かるという

気持ちはありましたが、今回は条件が悪い部屋でした。しかも時期も悪いときています。

まあ、ある程度苦戦するのは致し方がなかったことと思います。



そんな物件ですが、今回お申込をいただいたのは若い女性の美容師さんでした。

なんかちょっと意外です。こんなに暗い部屋だと男性しか住まないんじゃないかと

勝手に思っていたものですから。でも、女性に選ばれるお部屋ということがわかったのは

素直にうれしいです。シャンデリア効果かしら?



今お住まいになっているところよりちょっと家賃が安いようなので、経済的な理由で

お引越しをされるのかもしれません。別に職場から近い感じもしなかったですし。



申込書を転送して貰いましたが、必要そうなことは一通り書いてあり、ごく普通の

常識あるお申込のように見えました。これは特に問題はないでしょう。売るからって

誰でもいいから入れるようなことはしたくありません。責任をもって審査して、

気持ちよく引き継ぐ必要があると思っています。



そんなわけで、管理会社さんにゴーサインを出して、東京4棟目は満室に返り咲き。

良かったです。



これ以外にも、東京8棟目にかなり確度の高い問い合わせが舞い込んできております。

こちらのプロモーションの効果があったようで、コンセプトにマッチした客層の方に

ご興味を持っていただけたようです。大変ありがたいことです。富山1棟目の工事も

終わっているようなので、全体として上向きになってきているかなという印象です。

この調子で稼働率をどんどん上げていきたいところ。



そうそう、売却の件ですが、基本OKする方向です。若干の価格上乗せを狙った交渉を

仕掛けていますが、欲張りすぎて話が壊れるのは避けたいと考えております。

その辺の微妙な抜き差しをやりつつ、うまく話をまとめられればと考える次第です。



細かいところでは微妙な話やややこしい話もありますが、全体としては良い方向に

進んでいる気がします。この後も良いことが続けばいいな。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月06日

買付受領!利益確定するか保有し続けるか計算してみました。

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どうしよう、東京4棟目に買付入ったけど、なかなかガッツリ指されました・・・。

このくらいからなら検討可能かなと思っているギリギリの金額なのがまた悩ましい。



土曜日のことでした。なんだかんだやっている時に携帯に着信がありました。

着信の相手を見ると、東京4棟目の売却の仲介業者さん。何かあったかなと電話に出ると

「お中元ありがとうございました」という第一声。あ、なんだ、お礼の電話か。

売却に関して何かいい話でもあったかと思いましたよ。



「で、物件なんですけど、問い合わせがありまして、これから商談してきます」



ほほ〜。そういえば先日価格を少し下げて掲載しなおしたんでした。それを見て

お手ごろになったから問い合わせが来た感じなのかしら?ま、お手頃と言っても

まだまだ高めの価格設定にはしていますけど。



東京4棟目は再建築不可なので、金融機関さんの目線で考えると、あまり良い物件として

見て貰えていないのは間違いないでしょう。しかし、長い時間をかけて、隣地を

購入できれば化けるのはわかっています。

個人は時間を味方にできるので、じっくりやろうと思っていた案件でした。



じゃあなぜこのタイミングで売却を考えたか、という話ですが・・・

単に購入した時の仲介業者さんのノルマを支援する目的でした^^;

売る気はあまりないよという高い金額で良いということでしたので、実際に本気で

売るつもりはないけど、媒介契約のノルマを支援する形で恩を売っておけば、

次に何か面白い案件が来るかもしれません。そんな下心でした。



ただ、さすがに相手は百戦錬磨の不動産屋さん。媒介を受けたからには、あの手この手で

数字化しようとしてきます。売値の2/3くらいの買付を持ってこられたりもしました。

トークの組み立ては上手で、こうやって両手で数字にしようとするんだなと納得。

(ここが元付の場合、買うなら指値結構通せるなと逆の観点で思いました・笑)



先日、この営業マンとランチしている時に「せめて出す価格下げませんか?」と

懇願されたので、じゃあということで少し価格を下げました。この段階で彼の術中に

はまっているのかもしれません。売る気ないけどお付き合いで、と言っていたのに

なぜか価格を下げているという(汗)



そして価格を下げたところで、今回の「商談がある」というお話でした。

特に詳細は知らされていなかったので、どの程度の確度の商談なのかは今一つピンとは

きませんでしたが、まあ何か動きがあるなら連絡があるでしょう。



・・・午後一くらいに携帯がなりました。はやっ!



「商談してきましたので、その結果をお伝えしたいです。この後会えませんか?」



この後予定があるから電話でお願いします、と伝えたものの、大事な話なので対面で

お伝えしたいです、と。このパターン、前回と同じです。たぶん指値が入った形での

買付を貰ってきたんだろうと予想。平日動けない分、週末は予定詰め込んでるので、

できれば電話で済ませてほしいんだけど・・・と思いつつ、予定を何とか調整して

お会いする時間を作りました。



で、打ち合わせ当日。やっぱり指値が入ってました。でも前回のきつい指値よりは

だいぶマイルドな感じです。ちょっと下げた希望価格の15%オフの指値でした。

また絶妙なラインを突いてくるよね・・・。ギリギリで検討できそうな金額です。



売る気ないとか言ってたくせに、この段階でけっこう営業さんの術中にはまっている

感じがしなくもないですが・・・前回のやたら安い買付も、こんなもんにしか

ならないのかと私に思わせるためにあえて持ってきたのではないかという疑惑が!

いや、疑惑と言うか、営業上手ってことか。



持ち帰って検討します、という形にしました。



ではその金額に対してどう考えるかという数字を計算したいと思います。



前提

法人所有

本物件に関連する無担保ローン2本、有担保ローン1本



購入:1400万

修繕:2000万



家賃:480万(年間)



買付:4500万

簿価:3000万

残債:1000万(有担保)、600万(無担保1)、600万(無担保2)

(金額は適当な数字でぼかしてありますので、リアルな数字ではありません)



売却価格から残債を差し引き、仲介手数料や登記の手数料も差し引き、売却当日の

手残りを算出します。

4500万−2200万−(4500万×3%+6万)+15000円≒2150万



更に、売却価格から簿価を差し引き、所得税を計算します。

(4500万−3000万)*36.05%=540万



最後に、当日手残り金額から所得税を差し引き、売却時の利益を確定させます。

2150万−540万=1610万



3400万かけて準備したものが4500万で売れて、残債等全て返済して1610万の

手残りになる、という計算になりました。

※しつこいですが、数字は比率こそ同じですが、金額はフェイクです

 実際はこんなに大きな金額ではありません



では、この物件を保有したとしたらどうでしょうか。



まず大前提として、無担保融資その1があと2年半で完済となりますが、それを返すまで

この物件はキャッシュフローを産み出していません!(汗)

ファイナンスアレンジに失敗しちゃったので、短期で借りているのです。

まずこの段階で売った方がいいのではないかという疑惑が浮かびます。



ただ、2年半後にはそこそこ潤沢にキャッシュフローを産んでくれるという事情も

ありますので、一旦無担保云々は忘れて有担保の残債のみになったと仮定しましょう。



家賃は480万で、稼働率を90%とすると432万が家賃収入となります。

経費としては管理費(5%)、修繕費(1部屋入れ替わりで20万)、固定資産税や

広告料など諸々で20万を差し引くと、だいたい62万くらいは経費として出ます。

370万程度が手元に残り、ここから所得税が21%かかったとすると280万くらいに

なるものと考えられます。



年間の返済額を66万とすれば、214万が手残りとなります。

計算すると、だいたい今回の売却で7年分くらいの家賃が回収できることになります。



7年分の家賃を期間リスクなく一気に手に入れられるということを考えると、この話は

決して悪くない話に思えてくるのは気のせいでしょうか。

万が一、再建築不可物件が7年以内に地震で焼失とかしたら、長期保有の場合の収益は

絵に描いた餅になってしまいます。



買付、受けちゃおうかなあ・・・。こんなことぶつぶつ言ってるってことは、

たぶん受けることになりそうです。キャッシュポジションを厚くして、この融資が

困難な時代を切り抜けた方が得策な気がしています。よし、売っちゃおうかな。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月30日

入居申込が来るのか来ないのか・・・。

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東京4棟目、申込がありそうななさそうな微妙な動きになっております。

じらしプレイ?



札幌に出張に行く前の週、東京4棟目の管理会社さんを含めた懇親会をしてました。

その中で管理会社さんから「申込が入るかもしれない」という話をいただいてました。

まだ正式に申込が来たわけじゃないけど、感触的には申込書が送られてくる可能性は

高いということでしたので、期待しておりました。



しかしそれから1週間近く経ちますが、今のところその問い合わせに対応する申込は

届いておりません。あれ、結局ダメだったのかな・・・?気になるところです。



東京4棟目はお付き合いでの売出もしています。1室空きと満室だとだいぶ引き合いが

変わるようなので、早いところ満室にしておきたいところなのです。

(ちなみに買付いただいていましたが、指値が厳しかったので売らない方向に)



また、満室になると、東京の既存物件の空室(東京8棟目・東京9棟目を除く)は

先週末退去立会があった東京3棟目と、現在募集中の東京6棟目の2部屋のみとなり、

精神衛生上良いんですよね。



そんなところもあり、管理会社さんに申込状況の問い合わせをしてみました。

こちら、今の段階ではまだ申込は来ていないということです。



私「そうなると、この方からの申込はもう期待しない方がよさそうですね」

管「いや、それがそうとも言い切れなくてですね・・・」

私「え?」



管理会社さんの話によると、東京4棟目に対して同じ内容の問い合わせが別々の

仲介業者さんより断続的に来ているのだそうです。もしかすると、申込自体はすることを

決めていて、その中でも条件のいい仲介業者さんを色々回って探しているのではないか、

という仮説を立てているということでした。



仲介業者さんも集客するためにあの手この手を考えることでしょうから、何かしらの

特典が付いたり、手数料をクレジットカードで払えるとか、仲介手数料割引になったり

する可能性はあると思います。また逆に、大家側から求めていないけど、仲介業者さんが

自社の利益のために消毒料などの名目で費用を取ることもあります。



そういったところを考えると、入居者様側もいろいろと考えて複数の仲介業者さんを

回ることにもなるのかもしれません。そしてその中で、自身にとって最適の条件を

出してくれるところで申込をする、と。



今みたいな閑散期であれば、部屋の動きもそれほど早くないので、この戦略が功を奏する

可能性はあるのかもしれないなあと思いました。やられる側としてはやきもきしますが、

最終的にそれで選んでくれるなら私としては問題なし、といったところです。



札幌8棟目が満室リーチになるなど、徐々に明るい兆しも見えてきておりますが、

98室中20部屋が空室(+夜逃げ処理中2部屋)とまだまだ空室も多いです。

これから動きが出てくるところなのはわかっておりますが、その前に決まってくれると

嬉しいなと思う私です。申込検討中の方が良い仲介業者さんと巡り合い、申込に

至ってくれることを心待ちにしたいと思います。



(「家賃交渉しますよ!」とか言っちゃう仲介さんを見つけてきたらどうしよう・汗)



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月23日

お付き合いで売りに出していた物件に買付が・・・!?

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義理を果たすために媒介契約を締結していた東京4棟目。

なにやら早速買付が入ってしまったようですが、その内容はなかなかのものでした。



先々週の半ばくらいでした。仲介業者さんから連絡があり「明日1件内見あります」と

報告をいただきました。へー、あんな高い値段でも内見が入るもんなんだなあ・・・。

はっきり言って、べらぼうに高いです。私だったら絶対に見向きもしない価格です。

東京は恐ろしいところだ。



東京4棟目の簡単なスペック

1Rが4部屋のアパート、再建築不可、全面フルリノベーション済み

割と栄えてる駅が最寄で徒歩10分圏内



私自身はこの物件けっこう気に入ってます。リノベーションの借入に大失敗して

キャッシュフローはほぼ出ていませんが、その分かなりの勢いで元本が減ってます。

リノベーションの借入の残債ばかりで、本体の残債はそれほど多くないことから、

一括返済に必要な金額が少なく、無担保分をそのまま借りっぱなしにしておけば

自己資金として使えてしまうというところもまた美味しいです。



まあそんな事情もあり、何か媒介取らせてくれと言われれば、まあこれが妥当な

ところかなあと思って、これなら売ってもいいよと言った次第でした。



ただし、あまり真剣に売る気はないので、価格はかなり適当なお値段です。

相場よりかなり高めにしており、営業マンの媒介契約ノルマの達成に協力しただけ、

といった雰囲気です。



そんな感じなので、全く期待せずに週末の内見のことなんてすっかり忘れてました。

そしてその2日後くらいに仲介営業マンからメールで「週末お会いできませんか」と。

あれ、なにそれ。あれか、鬼指で買付入ったとかそんなオチか?



週末はけっこう予定いっぱいだったので、電話でお願いしますと言ったのですが

できればお会いしたい、と。大手さんってこういうところ融通利かないなあと

思いましたが、仕方ないので時間を工面してお会いする時間を作りました。



当日、営業マンは何気ない雑談から入ります。こっちとしては早いところ本題に

入ってほしいのですが、まずはおとなしく待ちます。



雑談の後、反響の報告。ネット検索で閲覧されている割合からすると、正直今のところ

反響が取れて成約できそうとは言い難い数字になっているという説明を受けます。

まあそうですよね。私自身そう思っていますし。



次に、過去の類似物件の成約価格を持ってきてくださいました。なるほど、この

仲介業者さんに任せるとこのくらいの価格で売れるのですね。心なしか、相場価格より

ちょっと安めな成約価格に見えました。そして押しなべてどれも指値が入っていると

いうことも理解しました。



今回お任せしている元付さんは、両手仲介を主体としています。

たぶん、仲介手数料が欲しいから、早めに制約するように売主さんに指値に応じるよう

説得をしているのでしょうね。購入するには良いけど、売却するには微妙です。



そして、類似の価格帯・類似の利回りの物件を出してきました。なるほど、借地の方が

再建築不可よりも安いのですね。ランニングコストとして地代が入るからかな?

それとも地主さんと色々ややこしいからかしら。



中に1〜2件くらい、ちょっといいかなと思える物件もありました。

この辺いいですね、なんて軽口叩きながら見ていましたが、この段階でまだ指値の買付の

話は出てきません。



ひとしきり話した後「出しづらくなっちゃいましたが・・・」と苦笑いしながら、

ようやく買付証明書を出してきました。その額は・・・1000万以上の大きな指値。



いやね、2億とか3億単位の物件での1000万なら誤差かもしれないですけど、

今回数千万ですからね。何割引きですよ、スーパーのタイムセールですかいな、と。



仲介業者さん、私から聞き出した残債などから、この金額でも手残りは一応出る、

ということを資料にして計算したものを出してきました。そして「この手元資金で

先ほど紹介した物件に資産の組み換えをしませんか?」と。さすがに恐縮そうな顔は

していましたけどね・・・。



でもまあ、なるほど。相場の価格はこのくらいだよという情報を出して、他の物件に

目移りさせて、その物件を買うためにこの指値は呑みましょう!という形で書面を

出してきたわけですね。一応それなりに計画を練って持ってきたんだなということは

わかりました。そのまま出されたら速攻でゴミ箱でしたが、仲介業者さんがいろいろと

練ってきたこともあり、一旦考えるということとしました。



その後あれこれ計算して考えましたが、この業者さんが言う相場の金額であれば、

まあ手残りもそれなりに出るので売るのも無しではないかな、と思った次第です。

ただ、今入れられてる指値はそのままは受けられません。



というわけで、この辺で落ち着かせたい金額より少しだけ上乗せした金額で、買主さんに

返答をしてもらうように依頼しました。仲介業者さん的には「ちょっと厳しいかも

しれませんが、頑張って交渉してみます」とのこと。近々回答はあるでしょう。



たぶん成立はしないだろうと思うけど、手頃な価格帯の物件に対する食いつきは

まだそれなりにあるようだということがわかった一件でした。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

仲介業者さんの媒介契約のノルマ達成を支援する(?)

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言霊なのか、引き寄せなのか・・・。狙ったわけじゃないんですが、昨日、売却も大事と

ブログに書いた
そばから、それに関連する話が出てくるようになりました。



売却をすることで資産形成が加速すると書いたその日の午後、嫁ちゃんをコストコに

連れていって、東京8棟目の清掃用品など購入しておりましたが・・・何やら携帯が

ブルブル震えております。む、誰だ?と思って見てみると、東京4棟目を仲介して

くださった業者さんじゃないですか。しばらく連絡取ってなかったんですけど、

東京4棟目購入の際にはお世話になりました。何かいい物件情報でも入ったかしら?



「物件のご提案ではないんですけど・・・」と切り出す営業マン。

どうやら売り物件の手持ちが少なく、今月の媒介契約のノルマが達成できなさそうなので

何か売っても良い物件があれば売らせて貰えないか、という電話でした。



昨日たまたま「物件を売るということ」などというテーマでブログを書いていたので、

それが何かを引き寄せてしまったのかもしれません。偶然もあるもんだなあ、ほんと。

あるいは本当に言霊というものがあるのかもしれません。これもまた思考が現実化した

事例なのかも?不思議なこともあるものです。



さて、それはそれとして、営業マンの成績のことを考えると、売れなくてもいいので

とりあえず媒介契約だけはしておいた方が彼も助かるでしょう。であれば、この強気な

価格で良いなら売ります、という値段設定で媒介契約だけ締結するということにすれば

いいのではないかと考えます。



問題は、どの物件を媒介契約するかです。東京の業者さんなので、都内の物件が

良いでしょうから、東京1棟目〜東京9棟目のいずれかと言うことになります。



このうち、購入したばかりの東京9棟目は除外。東京8棟目も借地なので今売ると

地主さんへの諸々の費用の支払で赤字になること請け合いです。しかも短期譲渡ですので

税金も激しく高くなりますから、あまり得策ではありません。



東京6棟目も短期譲渡ですし、立地がとても良い物件なので売るつもりはないから除外。

東京5棟目も短期譲渡で、自宅からものすごく近所なのでこれも売るつもりはなし。

東京2棟目は長期譲渡ですが、これは立地が良いので売るつもりはなし。

東京1棟目は長期譲渡なので売却を検討しても良いのですが、借地なので承諾料とかを

考えると、売ってもそんなに手残りなさそうなので検討対象外かな。



消去法で、東京3棟目と東京4棟目が残りました。



東京3棟目は個人所有で短期譲渡になります。ちょっと勿体ない感じがします。

所有権でロットも小さいため、売りやすいと思います。また、個人では2年連続で

売却をしているため、来年度から2年間課税業者になってしまいます。それを考えると

今年のうちに個人で売れるものは売ってしまった方がいいような気もしています。

他方、家賃が安い部屋があるので、そこを高くしてから売った方がより高値を狙える、

という一面もあります。



東京4棟目は法人所有です。税率は売却すると最大税率になりそうですが、短期譲渡の

39%分離課税に比べれば、34%ちょっとの総合課税の方が税金は安いはずです。

こちらは東京3棟目よりちょっと大きいのですが、それでも都内で4部屋のアパートなら

売りやすい部類に入ることでしょう。家賃も恐らくこれで相場というところまでは

持っていってますので、売り時と言えば売り時です。ただ、近隣を買って再建築可能に

化けさせるという大きな野望は諦めることになるでしょう。また、某ノンバンクさんでの

借入なので、違約金がそこそこかかることはマイナスですし、今後借り増ししたら金利が

下がると言う話からも少し遠ざかることになります。



いろいろ考えましたが、東京4棟目の方がベターかなあ?既存取引先の金融機関さんを

大切にするという意味で考えれば、東京3棟目はメインバンクさんからの借入なので

あまり残高を減らすのはよろしくない感じもあります。手残りも東京4棟目の方が

多くなります。ロットが大きいのも勿論なのですが、リノベの融資を超短期(5年!)で

借りざるを得なくて、その分元本返済がかなり進んでいるのが大きいのです。



というわけで、東京4棟目を差し出すことにしました。

金額はかなり強気な形にしたので、まあ売れないでしょうね〜。

東京で収益物件を売るのは初めてなので、相場などよくわからないのですが、

まずは素振りと思って出してみることにします。



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