2018年08月28日

売却再始動!2社による一般媒介契約で動き始めました。

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本日より、東京4棟目の売却体制を変更しました。売るつもりもなかった案件だけど、

なんかなし崩し的にずるずると売る方向に流されている気がします(苦笑)



東京4棟目の売却、買付が入って価格交渉も済み、あと数日で売買契約と言うところで

買主さんが水道代云々とゴチャゴチャ言い出しましたので、白紙に戻しました。

スッキリとした取引ができないのであれば、無理に売る必要はありません。



そして、こういう形で微妙に安い金額の買付ばかり持ってきて、指値前提でまとめようと

考える仲介業者さんの姿勢が気になったり、前回の買付でケチがついたりしたことも

総合的に考え、ちょうど媒介契約が切れるこのタイミングで元付業者さんを変更する

気持ちを固めました。本当は売り止めにしてもいいんだけど、売却で手元資金を作るのも

悪いことじゃないかなという気持ちは多少出てきているので、高めにして出しておくのは

続けてもいいかな?と。



ここで、私の脳裏に管理会社さんの顔が浮かびました。管理会社さんだって、ここまで

管理した物件が第三者によって売却されるのはちょっと寂しいと思うんです。前回は

東京4棟目を購入する時の仲介業者さんからのノルマ達成のための依頼だったので、

そこに元付を依頼しました。ただ、私としては管理会社さんには良くして貰っているので

できればきちんと仲介手数料と言う形で管理会社さんにも利益を取っていただきたい、

という気持ちは持っております。



仕切り直しして、今の元付さんは無しにした上で管理会社さんに元付を依頼する。

そのルートが頭の中でしっくりきましたので、方向としてはそう動くことにしました。

管理会社さんにその旨打診したところ、是非お願いしますとのこと。問題になるのは

今の元付業者さんですが、この間電話で買付を断った際に「更新しません」と勢いで

伝えたので、そのままサヨウナラしてしまいますかねえ。でもこの業者さんもたまに

面白いものを持ってくるから、無碍にしすぎるのは問題なんだよなあ。



更新しませんと電話で話した際に、どちらにしても契約を前提にお預かりしている書類が

あるので、それを返して貰いに一度会わないといけないということでしたので、

先週末時間を作って会ってきました。



ここで現在の元付業者さんが驚異の粘り腰を発揮。

「ここで更新していただけると、満室として打ち出せるから反響がより得られるはず」

「ここにきて反響数が向上しているので、もう少しで売れると思う」

「満室なら高く買ってくれる方も出てくると思う」

など、とにかくもう一度更新させてほしいという強いPRをしてきます。



ここまで、この業者さんに対しては「ゲンが悪いので仕切り直しで一回止める」としか

伝えていませんでしたので、ここで管理会社さんに一度花を持たせたいことをお伝えして

理解を求めました。そしてここが私の非常になりきれないところなのですが、業者さんに

「価格の決定権は管理会社さんに一任の形での一般なら考えられますけど・・・」と

ポロッと可能性を与えてしまいました。



正直なところ、この業者さんは大手さんなので専属専任の両手仲介しかやらないだろう、

という腹積もりでいました。だから他の業者さんに依頼すると言えば、専属専任で

取れないから、一般なんて会社が許しません、じゃあ仕方がないですね、という流れで

一旦媒介契約は終わるだろうと予想しての発言でした。



業者さん、さらっと「うちは一般でも大丈夫ですよ」と。え、予想外なんですけど!?



昔ほど厳しくなくなっていて、一般で取ることもあるそうです。ただ、大手同士での

一般はNGという話があるのだとか。街の不動産屋さんみたいなところとの一般は

許容範囲と言うことだそうです。話を聞いてる限り、元付の売り物件はわからないけど

クライアントの購入に関しては先付の物件でも片手で対応しているみたいですよ。

なんか時代も変わったねー。



とりあえず、ちょっと予定と違う形になりましたが、これからの体制は2社による

一般媒介での売却スタートとなります。大手不動産屋さんvs街の不動産屋さん。

勝利するのはどっちか!?固唾をのんで見守りたいと思います(なぜか他人事風に)。



ちなみに価格コントロール権は街の不動産屋さんこと管理会社さんに委ねましたので

当初売出価格でのスタートとなります。一度下げたけど、また元に戻った感じですね。

高く売れてくれた方が助かりますので、そのこと自体はありがたいです。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月25日

東京4棟目の売却は白紙に戻しました。

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ご縁がなかったということなのでしょう。東京4棟目、買付をキャンセルしたいという

お話になりました。まあ構いません、別に持っていても構わない案件ですし。



先週の日曜日、売買仲介の営業マンの方と手続きの話をした東京4棟目の売却。

相手は現金、指値交渉で突き付けられた要求も呑みました。契約が流れる要素は

今のところありません。仲介業者さんが私と買主さんの双方の日程を調整し、

翌週土曜日(つまり今日ですね)に売買契約をすることで決定。



契約書の雛形が出来たら送ってもらうという話になっておりました。



月曜日

通行許可証を隣地の人から貰ってきたという話がありました。

こちらは借入しているノンバンクさんに電話し、抵当権の抹消はいつ以降なら可能か

ヒアリングしたので、その結果を共有しました。



火曜日

連絡なし、たぶん大手さんだからお休みですね。



水曜日

連絡なし。不動産業界全体でお休みのところが多いですからね。



木曜日

連絡なし。あれ?土曜日までもう間がないけど?事前に契約書見ておきたいんだけど。



契約書の内容で気にしている点は1つだけ。課税売上の比率です。課税業者になって

しまうと、消費税を納める必要が出てきます。まあ消費税なんて微々たる金額ですが

(不動産賃貸業の法人なので、せいぜい個人からの管理費くらいしか課税売上はない)

物件を今後売却しようとした時に課税業者ですと言われるのも面倒だなあと思い、

どのくらいの土地建物比率で考えているのかを確認しようと思った次第です。



基本は最新の固定資産税評価額をもとにすると思うのですが、手元に最新の評価額も

持ってないし、きっと仲介業者さんで取得してくれているだろうと思ってます。

それを見て土地建物比率を決めているものと思いますが・・・その辺の相談も特に

なかったので、どう考えたらいいのかなと確認しなくてはならないはずです。



それから決済日も、そろそろ金融機関さんにお伝えしなくてはならない頃合いです。

あまり急だと空いても対応できないと思いますから、早め早めに動いておきたいと

考えた次第です。



この日は終日打ち合わせで電話する隙がなかったため、ショートメールで契約書の

土地建物比率はどうなりますか、とメールを打ちました。電話に出られないから

メールにしたのに、その後3回くらい打ち合わせ中に電話かかってきました^^;

まあ相手からしたら、そんな事情はわからないですから仕方ないですね。



打ち合わせと飲み会が終わって開放された後、メールで連絡しましたが当然判事なし。

そりゃあサラリーマンはこの時間まで働かないよね。明日電話しよう。



というわけで、金曜日はちょっと時間に余裕があったので、朝一番で営業マンに

電話をかけました。先方、大変申し訳なさそうな口調で「買主様が買付をキャンセルに

したいと言い出しておりまして・・・」と。ほほぅ・・・。



お話によると、4部屋中2部屋だけ水道代を大家が代理徴収して支払っている部屋が

あるのですが、そこが気に入らないのだそうです。今は損していないかもしれないけど、

将来にわたってそこが逆ザヤにならない保証もないし、オーナーが手出しで赤字になる

ケースがあると嫌だ、みたいなことを仰っているということでした。



まあ、そういう判断をされるということなら、それはそれでその買主さんの判断なので

尊重した方がいいでしょう。私自身は別にこの物件を何としても売らなくてはならない、

というわけではありませんから、それでしたら本件はご縁がなかったものと考えれば

良いと思います。



仮にこれが駆け引きだとしたら、こちらは売る必要がないところを仲介業者さんが

頑張って説得して指値まで呑んだという点を考えれば、その駆け引きに応じるかは

自明の理です。応じないどころか、かえって「だったら売らないよ」と言う可能性が

高いということには思い至らないのだろうか、と不思議に思うくらいです。



仮にこれが駆け引きではないとしたら、非常に細かいことを気にされる買主さんであると

感じます。もし仮に、ここでわかりましたと売却したとしても、何かにつけて瑕疵では

ないかと迫られる可能性をが残ってしまう気がします。そうなると、私自身としては、

売却した後も何かにつけてこの物件のことを考えなくてはならないということになり、

やや気が重くなります。



どちらの面から考えても、このお話が出てきた以上、無理に売る必要はないと判断。

「それであれば、こちらからも売却はお断りさせていただきます」と答えました。

仲介業者さん、残念そうな雰囲気を醸し出していましたが、ここは変な情にほだされて

我慢して売りますなんて言う場面ではないと思います。



仲「では、預かっていた測量の書類を返却しますので、土曜日お会いできますか?

  どちらにしても、そろそろ媒介契約も切れるので更新手続きをしたいですし・・・」

私「いや、更新はしません。持ってても困らないですし、ケチがついた状態でそのまま

  続けても良い結果はでないと思いますから。」

仲「更新してくれないですか・・・?」

私「はい、しません。」

仲「そうですか・・・わかりました。」



勢いで媒介もやめてしまいました^^;



こういう形でケチが付いた取引は、一度リセットしてすっきりさせた方がいいだろう、

という気持ちの問題が一番大きいです。このままだらだらと続けたくないなという

感覚を持ちました。



それと、もし継続で売るなら別の仲介業者さんにしようかなと思ったのもあります。

二度も買付を持ってきてくださったのは大変ありがたいのですが、いずれも結構な指値を

受けています。それを何とか売らせようと説得してくる感じだったので、こちらの味方に

なってくれていないなあ、という印象を受けたのも理由の一つです。



何にしても、仕切り直しです。ある程度の金額なら売れることはわかりましたので、

良い経験になりました。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月18日

東京4棟目は売却することで確定になりました。

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昨日のブログで、東京10棟目の購入により節目の100室に到達したという話を

書きましたが、今日はその100室をあっという間に割り込むことになった話です。

東京4棟目を売却する決意を固め、仲介業者さんにその意思を伝えました。



先日、仲介業者さんのノルマ達成のお付き合いで売りに出し始めた東京4棟目ですが、

その後仲介業者さんがやる気を出してしまい、買付を受けてしまう事態になりました。

希望価格より15%程度の指値を受けてしまいまして、本当は安売りなんかしなくても

いい物件だから受けないつもりだったんだけど、真面目に手残り額を計算してみたら

思ったより残るなあ、というところでどうしたものかと思った次第でした。



ただ、どうせ売るならこのくらいの手残りは欲しいよねと思っていた金額に対しては

所得税を考慮すると微妙に届いていないことがわかりまして、売るかどうかを躊躇して

おりました。



東京4棟目は法人所有です。そして、前回のブログで計算した内容は、税率の数値が

400万〜800万の場合の数字でした。しかし、冷静に見ると、この物件単体での

利益と通常の利益を加味すると、普通に何も考えなければ800万を超えそうです。

そうなると、34%の税率で計算する必要があり、想定していたよりも手残り額が

下がってしまうのです。



たかが10%、されど10%。貧乏性な私にとっては大きな金額の差です。

そこのところが微妙に気に入らず、売るかどうか保留をしていたところがあります。



仲介業者さんには、もう少し買付金額を上げてくるように買主さんに依頼してほしいと

伝え、交渉をしてもらっておりました。しかし、その結果は残念ながらNGでした。

今の金額でも歩み寄った金額だから、これ以上は積み増しはできない、と。



これで金額は確定になってしまいましたので、あとはその金額で売るか売らないか。

仲介業者さんに多少乗せられているような気もしますが、まあ今の金額であっても

それなりに利益は取れるからいいのかしら、という気もしはじめました。



それに、東京法人ではまだ小規模企業共済や経営セーフティー共済にも加入して

おりませんので、この辺をうまく活用すれば、税率は400万〜800万のラインに

抑えられる可能性もあります。



東京法人は決算期が7月末なので、まだまだ時間に余裕もあります。

じっくり考えて節税を図ることで手残りを増やせばいいかな、という考えになりました。



あとは、FBのコメントなどでも「売っちゃっていいんじゃない?」という内容が

多かったというのもあります。できる大家さんならこのタイミングで売るんだなという

ことはわかったので、じゃあそれに倣ってしまおう、と(笑)



というわけで、利益確定の売却を行うことになりました。これにより、先日101部屋と

大台に乗った部屋数は、97部屋に減少することになります。まあいいんです、特に

規模にこだわりはないですし、メガ大家を目指そうとしているわけでもないですから。

お金を手元に残すことで、次の好条件の物件が購入できるならそれで良いです。



2015年に購入した物件でも、それなりに利益を出すことができたわけですから、

こんな時代でも安く買えば売却でも賃貸でも利益は出せるのだと思います。現金があれば

そういう好条件の物件を購入しやすくなります。大丈夫、売ったからと言って次が

買えないということはないです。



余談ですが、100室になったと昨日のブログに書いたところ、メガ大家ですね!と

何人かの方にコメントいただきました。でも、私はけっこう違和感がありまして。



(以下、コメントくださった方をけなす意図はないですので誤解なきよう・・・)



メガって「M=1000K=1000000」なので、100万以上の単位のことを

指しています。部屋数で100万とか使うのはおかしいので「1M千円の資産」を

持つ人の意味じゃないかと私は思っています。平たく言えば10億の資産です。

借入10億あれば資産も10億だからメガ大家なのでしょうが、借入するだけで

キャッシュフローがきちんと出ていないのであればメガ大家なんて意味がないです。

規模より税引後キャッシュフローの方が大事だと私は思っています。



私自身は現時点で7億超の借入ですが、無担保の借入もかなり多いです。

都銀さんあたりが評価したら、恐らく債務超過ではないかと思います。

だから、そもそもメガ大家の定義にも当てはまらないでしょう。

そして税引後キャッシュフローの観点がないメガ大家という属性にも興味はないです。



私が本当にメガ大家だなあと心から思うとしたら、借入を全て返済した状態で、

不動産の純資産が10億ありますというラインかなと。それだったらメガ大家と

呼ばれても納得がいくと思います。



余談が長くなりましたが、まああれだ、そういう規模的なものには興味はないよと

言うことを言いたかった次第です。

(だったら100室超えましたとか書くなよって話ですね、すみません)



今回の買付に話を戻すと、現金での購入ということなので、こちらが抵当権を外す

時期が確定すれば、売却はほぼ完了となります。金融機関さんにも話をしなくては。

手続きをどう進めるか、打ち合わせたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:39 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月09日

入居申込あり!東京4棟目満室返り咲き。

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なんかもう、サラリーマンの仕事も山盛りだし、不動産の仕事も細かいのが色々重なり

大変だったりするんですけど、そんな中入居申込の嬉しいお知らせが届きました。



時間もないので手短なブログとなりますが、東京4棟目にお申込をいただくことが

ようやくできました。売りに出していた物件ですが、保有も並行で考えていたので

募集の手を抜くことは特にしていませんでしたが、時期が悪くなかなか苦戦してしまった

印象があります。最終的には広告料をやや上積みして、力業で決めた感じです。



東京4棟目は部屋ごとに間取りや広さが異なります。



一番いい感じに仕上がっている2階のお部屋は、採光も良く部屋も30平米以上の広さが

取れております。この部屋は家賃も高く取れており、今は専門学校に通う女性が

お住まいになっています。契約者名義は親御さんで、ご両親に愛されている雰囲気が

とてもよく伝わってきます。



これに比べて、一番条件が悪いのが今回募集をかけていた1階のお部屋です。

採光はあまり取れないので昼間から電気はつけておいた方がよさそうだったり、

15平米のワンルームなので広さもあまり取れていなかったりします。家賃を

妥協してさっさと決める方がいいんじゃないかと言われたりもしてしまう部屋です。



部屋ごとの落差が激しいので、できれば条件がいい部屋が空いてくれた方が助かるという

気持ちはありましたが、今回は条件が悪い部屋でした。しかも時期も悪いときています。

まあ、ある程度苦戦するのは致し方がなかったことと思います。



そんな物件ですが、今回お申込をいただいたのは若い女性の美容師さんでした。

なんかちょっと意外です。こんなに暗い部屋だと男性しか住まないんじゃないかと

勝手に思っていたものですから。でも、女性に選ばれるお部屋ということがわかったのは

素直にうれしいです。シャンデリア効果かしら?



今お住まいになっているところよりちょっと家賃が安いようなので、経済的な理由で

お引越しをされるのかもしれません。別に職場から近い感じもしなかったですし。



申込書を転送して貰いましたが、必要そうなことは一通り書いてあり、ごく普通の

常識あるお申込のように見えました。これは特に問題はないでしょう。売るからって

誰でもいいから入れるようなことはしたくありません。責任をもって審査して、

気持ちよく引き継ぐ必要があると思っています。



そんなわけで、管理会社さんにゴーサインを出して、東京4棟目は満室に返り咲き。

良かったです。



これ以外にも、東京8棟目にかなり確度の高い問い合わせが舞い込んできております。

こちらのプロモーションの効果があったようで、コンセプトにマッチした客層の方に

ご興味を持っていただけたようです。大変ありがたいことです。富山1棟目の工事も

終わっているようなので、全体として上向きになってきているかなという印象です。

この調子で稼働率をどんどん上げていきたいところ。



そうそう、売却の件ですが、基本OKする方向です。若干の価格上乗せを狙った交渉を

仕掛けていますが、欲張りすぎて話が壊れるのは避けたいと考えております。

その辺の微妙な抜き差しをやりつつ、うまく話をまとめられればと考える次第です。



細かいところでは微妙な話やややこしい話もありますが、全体としては良い方向に

進んでいる気がします。この後も良いことが続けばいいな。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月06日

買付受領!利益確定するか保有し続けるか計算してみました。

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どうしよう、東京4棟目に買付入ったけど、なかなかガッツリ指されました・・・。

このくらいからなら検討可能かなと思っているギリギリの金額なのがまた悩ましい。



土曜日のことでした。なんだかんだやっている時に携帯に着信がありました。

着信の相手を見ると、東京4棟目の売却の仲介業者さん。何かあったかなと電話に出ると

「お中元ありがとうございました」という第一声。あ、なんだ、お礼の電話か。

売却に関して何かいい話でもあったかと思いましたよ。



「で、物件なんですけど、問い合わせがありまして、これから商談してきます」



ほほ〜。そういえば先日価格を少し下げて掲載しなおしたんでした。それを見て

お手ごろになったから問い合わせが来た感じなのかしら?ま、お手頃と言っても

まだまだ高めの価格設定にはしていますけど。



東京4棟目は再建築不可なので、金融機関さんの目線で考えると、あまり良い物件として

見て貰えていないのは間違いないでしょう。しかし、長い時間をかけて、隣地を

購入できれば化けるのはわかっています。

個人は時間を味方にできるので、じっくりやろうと思っていた案件でした。



じゃあなぜこのタイミングで売却を考えたか、という話ですが・・・

単に購入した時の仲介業者さんのノルマを支援する目的でした^^;

売る気はあまりないよという高い金額で良いということでしたので、実際に本気で

売るつもりはないけど、媒介契約のノルマを支援する形で恩を売っておけば、

次に何か面白い案件が来るかもしれません。そんな下心でした。



ただ、さすがに相手は百戦錬磨の不動産屋さん。媒介を受けたからには、あの手この手で

数字化しようとしてきます。売値の2/3くらいの買付を持ってこられたりもしました。

トークの組み立ては上手で、こうやって両手で数字にしようとするんだなと納得。

(ここが元付の場合、買うなら指値結構通せるなと逆の観点で思いました・笑)



先日、この営業マンとランチしている時に「せめて出す価格下げませんか?」と

懇願されたので、じゃあということで少し価格を下げました。この段階で彼の術中に

はまっているのかもしれません。売る気ないけどお付き合いで、と言っていたのに

なぜか価格を下げているという(汗)



そして価格を下げたところで、今回の「商談がある」というお話でした。

特に詳細は知らされていなかったので、どの程度の確度の商談なのかは今一つピンとは

きませんでしたが、まあ何か動きがあるなら連絡があるでしょう。



・・・午後一くらいに携帯がなりました。はやっ!



「商談してきましたので、その結果をお伝えしたいです。この後会えませんか?」



この後予定があるから電話でお願いします、と伝えたものの、大事な話なので対面で

お伝えしたいです、と。このパターン、前回と同じです。たぶん指値が入った形での

買付を貰ってきたんだろうと予想。平日動けない分、週末は予定詰め込んでるので、

できれば電話で済ませてほしいんだけど・・・と思いつつ、予定を何とか調整して

お会いする時間を作りました。



で、打ち合わせ当日。やっぱり指値が入ってました。でも前回のきつい指値よりは

だいぶマイルドな感じです。ちょっと下げた希望価格の15%オフの指値でした。

また絶妙なラインを突いてくるよね・・・。ギリギリで検討できそうな金額です。



売る気ないとか言ってたくせに、この段階でけっこう営業さんの術中にはまっている

感じがしなくもないですが・・・前回のやたら安い買付も、こんなもんにしか

ならないのかと私に思わせるためにあえて持ってきたのではないかという疑惑が!

いや、疑惑と言うか、営業上手ってことか。



持ち帰って検討します、という形にしました。



ではその金額に対してどう考えるかという数字を計算したいと思います。



前提

法人所有

本物件に関連する無担保ローン2本、有担保ローン1本



購入:1400万

修繕:2000万



家賃:480万(年間)



買付:4500万

簿価:3000万

残債:1000万(有担保)、600万(無担保1)、600万(無担保2)

(金額は適当な数字でぼかしてありますので、リアルな数字ではありません)



売却価格から残債を差し引き、仲介手数料や登記の手数料も差し引き、売却当日の

手残りを算出します。

4500万−2200万−(4500万×3%+6万)+15000円≒2150万



更に、売却価格から簿価を差し引き、所得税を計算します。

(4500万−3000万)*36.05%=540万



最後に、当日手残り金額から所得税を差し引き、売却時の利益を確定させます。

2150万−540万=1610万



3400万かけて準備したものが4500万で売れて、残債等全て返済して1610万の

手残りになる、という計算になりました。

※しつこいですが、数字は比率こそ同じですが、金額はフェイクです

 実際はこんなに大きな金額ではありません



では、この物件を保有したとしたらどうでしょうか。



まず大前提として、無担保融資その1があと2年半で完済となりますが、それを返すまで

この物件はキャッシュフローを産み出していません!(汗)

ファイナンスアレンジに失敗しちゃったので、短期で借りているのです。

まずこの段階で売った方がいいのではないかという疑惑が浮かびます。



ただ、2年半後にはそこそこ潤沢にキャッシュフローを産んでくれるという事情も

ありますので、一旦無担保云々は忘れて有担保の残債のみになったと仮定しましょう。



家賃は480万で、稼働率を90%とすると432万が家賃収入となります。

経費としては管理費(5%)、修繕費(1部屋入れ替わりで20万)、固定資産税や

広告料など諸々で20万を差し引くと、だいたい62万くらいは経費として出ます。

370万程度が手元に残り、ここから所得税が21%かかったとすると280万くらいに

なるものと考えられます。



年間の返済額を66万とすれば、214万が手残りとなります。

計算すると、だいたい今回の売却で7年分くらいの家賃が回収できることになります。



7年分の家賃を期間リスクなく一気に手に入れられるということを考えると、この話は

決して悪くない話に思えてくるのは気のせいでしょうか。

万が一、再建築不可物件が7年以内に地震で焼失とかしたら、長期保有の場合の収益は

絵に描いた餅になってしまいます。



買付、受けちゃおうかなあ・・・。こんなことぶつぶつ言ってるってことは、

たぶん受けることになりそうです。キャッシュポジションを厚くして、この融資が

困難な時代を切り抜けた方が得策な気がしています。よし、売っちゃおうかな。



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