2019年05月16日

東京でも漏水事故発生orz

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東京4棟目でトラブル発生です。またまた漏水のお話でした。



昨日、けっこう遅い時間に管理会社さんからお電話がありました。電話に出てみると、

あまり明るい声ではありません。うーん、たぶんこれはあまり良い話ではないな・・・。



お話を伺うと、東京4棟目の2階のお部屋の方がお湯を出しっぱなしにしたままに

してしまい、オーバーフローを起こして下の階まで水浸しになってしまった、とのこと。

やってしまいましたか・・・。



私も昔賃貸に住んでいた頃、上の階の方がお風呂でお湯を出しっぱなしにしてしまい

天井から水が垂れてきて、荷物が濡れてしまったことがありました。幸いにして、

台所への漏水だったので、水に濡れても実用に耐えうるものばかりだったのですが、

天井から水が垂れてくることがあるんだなあとびっくりしたことがあります。



きっとあれと同じことが起こったのでしょうね・・・。ほんと、いろいろなことが

起こるものです。賃貸経営。



被害はけっこうあり、1階が水浸し。全面的にリフォームが必要になるようです。

入居者様の家財も当然のようにやられてしまい、今は水も引いておらず、住める状況では

ないとのことでした。



被害そのものは入居者さんの加入している保険で対応して貰う想定とのことです。

金銭的な被害は発生しないというところが不幸中の幸いでした。



ただ、1階の方は当然ながら今回の騒動に対して不満を持っています。管理会社さんに

「住み続けたいと思えなくなってきた」というショートメールが届いたということで、

最悪退去になってしまうかもしれません。うーん・・・。



入居者様の感情からすれば、こんなケチのついた物件は勘弁してくれという気持ちに

なるのもわからなくはありません。悪い思い出はさっさとリセットしたいと思うのは

自然なことです。ただ、現実的に引越代をかけてまで引っ越すのか?というところは

よくわかりません。東京のゼロゼロ物件って、札幌と違ってやっぱり何でもかんでも

ゼロゼロってわけじゃないと思いますから、現実的に選ぶかなあ?というところは

あります。



収益の面から考えると、入居いただいてまだ1年にも満たない方が退去されるのは

ダメージが大きいです。広告料も払っているので、あまり得した気がしません。

せっかくご入居いただいたのだから、長く住んでいただけた方が勿論嬉しいです。



しかし、管理の側面からすれば、退去になったらなったでリフォーム工事はしやすく

その後のリスクも軽減できるという一面もあると思います。



更に別な側面から考えると・・・

この物件、売却にも出しているので、ここで満室が崩れるのはきついんですよね。

満室です、という形で売りに出せなくなってしまいます。



私がどうこうできる話ではないのですが、まずは入居者様の生活が正常化することを

最優先にしていただきたいと思っております。あと、2階の方は本当に注意して

いただきたい・・・。



早めに解決になるよう、管理会社さんも尽力いただいているところです。

いつも面倒事を一手に引き受けてくださり、感謝いたします。

いい形で解決していただけることを期待します。



札幌8棟目の管理会社さんにも、この手際の良さを見習っていただきたい(ぼそぼそ)



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月04日

売出中の物件の価格を調整して様子を見る。

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お付き合いで始めた東京4棟目の売却活動。高い値段で出しているから当たり前ですが

反応がないので、ちょっとだけ下げてみることにしました。



保有物件の中で現在唯一売りに出している東京4棟目。最初はこの物件を売って

くださった仲介業者さんから「売り物件のノルマが足りないから何か売らせてほしい」

と言われたのがきっかけでした。その仲介業者さんでは、やたらと安い買付ばかりが

飛んでくるので微妙な感じでしたが、最後に1本まあこの値段なら仕方ないかなあと

思える買付が来たので、応諾して契約の準備に取り掛かったものの、契約を行う前に

「水道メーターが部屋ごとに完全に分離していないのが嫌」という理由でキャンセルに。



ここでこちらの仲介業者さんとの媒介契約の期限である3ヶ月を迎えたため、

こちらの仲介業者さんとの契約はいったん終了し、管理会社さんと媒介契約を締結して

そちらに売っていただくことにしようとしました。常日頃、物件管理をいただいている

管理会社さんが売却に絡むチャンスがない、というのも申し訳ないと思ったためです。



しかし、その決断に対して、それまで任せていた仲介業者さんは(当たり前ですが)

抵抗します。結果としての落としどころは、一般媒介契約にして2社に依頼をする、

価格決定権は管理会社さんが持つ、というところでまとめた次第です。



本当は信頼できるところに専任でお任せするのがいいんだろうなあと思いますが、

今回の場合は前述のような事情もあるので、そうしませんでした。あくまで一般媒介、

ただし主導権は管理会社さんにあります。



管理会社さんで売りに出し始めてからは、色々な業者さんの新着情報に私の物件が

掲載されて、なんとなく不思議な気持ちでした。元々お任せしていた仲介業者さんは

自社加工込みをしていたので、こうやって新着情報が流れるケースは初めてです。

社長は「うちは抱え込みはしない」と宣言していたので、その通りに動いてくださって

いるのだな、ということがよくわかります。



価格は元々出していた金額に戻しました。本当に愛書の売りはじめの時の金額です。

私自身も、これで売れたらびっくりするなあという金額であることは理解しています。

管理会社社長の「安売りする必要はない」という話を受け、その線で決定しました。

しかし、さすがにここは予想通り、問い合わせはありません。まあいくらなんでも

高すぎるよね。



先日、社長といろいろ打ち合わせをする機会がありましたので、物件の販売価格について

どう思っているかヒアリングしました。価格を下げた方がいいか確認した際には

「ひろ*さんがどこまでこの物件を真剣に売ろうとしているか次第です」という回答。

うーん、であれば今回もうちょっと真面目に売ってみてもいいかなと思ったので、

少し下げましょう、という話にしました。金額帯は前回買付が入った時の出し値まで

下げて様子を見ることに。



とにかく急いで売らなくてはならない、ということでないなら、そこまで焦って価格を

下げる必要はないと思いますが、それでも度が過ぎると誰もその物件に興味を示さない、

というジレンマもあります。良いバランスを保っていかなくてはなりません。

しばらくはバランスをとる作業を反響を見ながら繰り返すことになりそうな気がします。



ま、高く売れないならキープしておけばいいだけですからね。

それができるのが個人の強みだと思います。転売で回す不動産業だとこうはいかない。

その優位性をきちんと使っていきたいと思います。



本日は手短ですがこの辺で。



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posted by ひろ* at 06:38 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月28日

売却再始動!2社による一般媒介契約で動き始めました。

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本日より、東京4棟目の売却体制を変更しました。売るつもりもなかった案件だけど、

なんかなし崩し的にずるずると売る方向に流されている気がします(苦笑)



東京4棟目の売却、買付が入って価格交渉も済み、あと数日で売買契約と言うところで

買主さんが水道代云々とゴチャゴチャ言い出しましたので、白紙に戻しました。

スッキリとした取引ができないのであれば、無理に売る必要はありません。



そして、こういう形で微妙に安い金額の買付ばかり持ってきて、指値前提でまとめようと

考える仲介業者さんの姿勢が気になったり、前回の買付でケチがついたりしたことも

総合的に考え、ちょうど媒介契約が切れるこのタイミングで元付業者さんを変更する

気持ちを固めました。本当は売り止めにしてもいいんだけど、売却で手元資金を作るのも

悪いことじゃないかなという気持ちは多少出てきているので、高めにして出しておくのは

続けてもいいかな?と。



ここで、私の脳裏に管理会社さんの顔が浮かびました。管理会社さんだって、ここまで

管理した物件が第三者によって売却されるのはちょっと寂しいと思うんです。前回は

東京4棟目を購入する時の仲介業者さんからのノルマ達成のための依頼だったので、

そこに元付を依頼しました。ただ、私としては管理会社さんには良くして貰っているので

できればきちんと仲介手数料と言う形で管理会社さんにも利益を取っていただきたい、

という気持ちは持っております。



仕切り直しして、今の元付さんは無しにした上で管理会社さんに元付を依頼する。

そのルートが頭の中でしっくりきましたので、方向としてはそう動くことにしました。

管理会社さんにその旨打診したところ、是非お願いしますとのこと。問題になるのは

今の元付業者さんですが、この間電話で買付を断った際に「更新しません」と勢いで

伝えたので、そのままサヨウナラしてしまいますかねえ。でもこの業者さんもたまに

面白いものを持ってくるから、無碍にしすぎるのは問題なんだよなあ。



更新しませんと電話で話した際に、どちらにしても契約を前提にお預かりしている書類が

あるので、それを返して貰いに一度会わないといけないということでしたので、

先週末時間を作って会ってきました。



ここで現在の元付業者さんが驚異の粘り腰を発揮。

「ここで更新していただけると、満室として打ち出せるから反響がより得られるはず」

「ここにきて反響数が向上しているので、もう少しで売れると思う」

「満室なら高く買ってくれる方も出てくると思う」

など、とにかくもう一度更新させてほしいという強いPRをしてきます。



ここまで、この業者さんに対しては「ゲンが悪いので仕切り直しで一回止める」としか

伝えていませんでしたので、ここで管理会社さんに一度花を持たせたいことをお伝えして

理解を求めました。そしてここが私の非常になりきれないところなのですが、業者さんに

「価格の決定権は管理会社さんに一任の形での一般なら考えられますけど・・・」と

ポロッと可能性を与えてしまいました。



正直なところ、この業者さんは大手さんなので専属専任の両手仲介しかやらないだろう、

という腹積もりでいました。だから他の業者さんに依頼すると言えば、専属専任で

取れないから、一般なんて会社が許しません、じゃあ仕方がないですね、という流れで

一旦媒介契約は終わるだろうと予想しての発言でした。



業者さん、さらっと「うちは一般でも大丈夫ですよ」と。え、予想外なんですけど!?



昔ほど厳しくなくなっていて、一般で取ることもあるそうです。ただ、大手同士での

一般はNGという話があるのだとか。街の不動産屋さんみたいなところとの一般は

許容範囲と言うことだそうです。話を聞いてる限り、元付の売り物件はわからないけど

クライアントの購入に関しては先付の物件でも片手で対応しているみたいですよ。

なんか時代も変わったねー。



とりあえず、ちょっと予定と違う形になりましたが、これからの体制は2社による

一般媒介での売却スタートとなります。大手不動産屋さんvs街の不動産屋さん。

勝利するのはどっちか!?固唾をのんで見守りたいと思います(なぜか他人事風に)。



ちなみに価格コントロール権は街の不動産屋さんこと管理会社さんに委ねましたので

当初売出価格でのスタートとなります。一度下げたけど、また元に戻った感じですね。

高く売れてくれた方が助かりますので、そのこと自体はありがたいです。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月25日

東京4棟目の売却は白紙に戻しました。

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ご縁がなかったということなのでしょう。東京4棟目、買付をキャンセルしたいという

お話になりました。まあ構いません、別に持っていても構わない案件ですし。



先週の日曜日、売買仲介の営業マンの方と手続きの話をした東京4棟目の売却。

相手は現金、指値交渉で突き付けられた要求も呑みました。契約が流れる要素は

今のところありません。仲介業者さんが私と買主さんの双方の日程を調整し、

翌週土曜日(つまり今日ですね)に売買契約をすることで決定。



契約書の雛形が出来たら送ってもらうという話になっておりました。



月曜日

通行許可証を隣地の人から貰ってきたという話がありました。

こちらは借入しているノンバンクさんに電話し、抵当権の抹消はいつ以降なら可能か

ヒアリングしたので、その結果を共有しました。



火曜日

連絡なし、たぶん大手さんだからお休みですね。



水曜日

連絡なし。不動産業界全体でお休みのところが多いですからね。



木曜日

連絡なし。あれ?土曜日までもう間がないけど?事前に契約書見ておきたいんだけど。



契約書の内容で気にしている点は1つだけ。課税売上の比率です。課税業者になって

しまうと、消費税を納める必要が出てきます。まあ消費税なんて微々たる金額ですが

(不動産賃貸業の法人なので、せいぜい個人からの管理費くらいしか課税売上はない)

物件を今後売却しようとした時に課税業者ですと言われるのも面倒だなあと思い、

どのくらいの土地建物比率で考えているのかを確認しようと思った次第です。



基本は最新の固定資産税評価額をもとにすると思うのですが、手元に最新の評価額も

持ってないし、きっと仲介業者さんで取得してくれているだろうと思ってます。

それを見て土地建物比率を決めているものと思いますが・・・その辺の相談も特に

なかったので、どう考えたらいいのかなと確認しなくてはならないはずです。



それから決済日も、そろそろ金融機関さんにお伝えしなくてはならない頃合いです。

あまり急だと空いても対応できないと思いますから、早め早めに動いておきたいと

考えた次第です。



この日は終日打ち合わせで電話する隙がなかったため、ショートメールで契約書の

土地建物比率はどうなりますか、とメールを打ちました。電話に出られないから

メールにしたのに、その後3回くらい打ち合わせ中に電話かかってきました^^;

まあ相手からしたら、そんな事情はわからないですから仕方ないですね。



打ち合わせと飲み会が終わって開放された後、メールで連絡しましたが当然判事なし。

そりゃあサラリーマンはこの時間まで働かないよね。明日電話しよう。



というわけで、金曜日はちょっと時間に余裕があったので、朝一番で営業マンに

電話をかけました。先方、大変申し訳なさそうな口調で「買主様が買付をキャンセルに

したいと言い出しておりまして・・・」と。ほほぅ・・・。



お話によると、4部屋中2部屋だけ水道代を大家が代理徴収して支払っている部屋が

あるのですが、そこが気に入らないのだそうです。今は損していないかもしれないけど、

将来にわたってそこが逆ザヤにならない保証もないし、オーナーが手出しで赤字になる

ケースがあると嫌だ、みたいなことを仰っているということでした。



まあ、そういう判断をされるということなら、それはそれでその買主さんの判断なので

尊重した方がいいでしょう。私自身は別にこの物件を何としても売らなくてはならない、

というわけではありませんから、それでしたら本件はご縁がなかったものと考えれば

良いと思います。



仮にこれが駆け引きだとしたら、こちらは売る必要がないところを仲介業者さんが

頑張って説得して指値まで呑んだという点を考えれば、その駆け引きに応じるかは

自明の理です。応じないどころか、かえって「だったら売らないよ」と言う可能性が

高いということには思い至らないのだろうか、と不思議に思うくらいです。



仮にこれが駆け引きではないとしたら、非常に細かいことを気にされる買主さんであると

感じます。もし仮に、ここでわかりましたと売却したとしても、何かにつけて瑕疵では

ないかと迫られる可能性をが残ってしまう気がします。そうなると、私自身としては、

売却した後も何かにつけてこの物件のことを考えなくてはならないということになり、

やや気が重くなります。



どちらの面から考えても、このお話が出てきた以上、無理に売る必要はないと判断。

「それであれば、こちらからも売却はお断りさせていただきます」と答えました。

仲介業者さん、残念そうな雰囲気を醸し出していましたが、ここは変な情にほだされて

我慢して売りますなんて言う場面ではないと思います。



仲「では、預かっていた測量の書類を返却しますので、土曜日お会いできますか?

  どちらにしても、そろそろ媒介契約も切れるので更新手続きをしたいですし・・・」

私「いや、更新はしません。持ってても困らないですし、ケチがついた状態でそのまま

  続けても良い結果はでないと思いますから。」

仲「更新してくれないですか・・・?」

私「はい、しません。」

仲「そうですか・・・わかりました。」



勢いで媒介もやめてしまいました^^;



こういう形でケチが付いた取引は、一度リセットしてすっきりさせた方がいいだろう、

という気持ちの問題が一番大きいです。このままだらだらと続けたくないなという

感覚を持ちました。



それと、もし継続で売るなら別の仲介業者さんにしようかなと思ったのもあります。

二度も買付を持ってきてくださったのは大変ありがたいのですが、いずれも結構な指値を

受けています。それを何とか売らせようと説得してくる感じだったので、こちらの味方に

なってくれていないなあ、という印象を受けたのも理由の一つです。



何にしても、仕切り直しです。ある程度の金額なら売れることはわかりましたので、

良い経験になりました。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月18日

東京4棟目は売却することで確定になりました。

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昨日のブログで、東京10棟目の購入により節目の100室に到達したという話を

書きましたが、今日はその100室をあっという間に割り込むことになった話です。

東京4棟目を売却する決意を固め、仲介業者さんにその意思を伝えました。



先日、仲介業者さんのノルマ達成のお付き合いで売りに出し始めた東京4棟目ですが、

その後仲介業者さんがやる気を出してしまい、買付を受けてしまう事態になりました。

希望価格より15%程度の指値を受けてしまいまして、本当は安売りなんかしなくても

いい物件だから受けないつもりだったんだけど、真面目に手残り額を計算してみたら

思ったより残るなあ、というところでどうしたものかと思った次第でした。



ただ、どうせ売るならこのくらいの手残りは欲しいよねと思っていた金額に対しては

所得税を考慮すると微妙に届いていないことがわかりまして、売るかどうかを躊躇して

おりました。



東京4棟目は法人所有です。そして、前回のブログで計算した内容は、税率の数値が

400万〜800万の場合の数字でした。しかし、冷静に見ると、この物件単体での

利益と通常の利益を加味すると、普通に何も考えなければ800万を超えそうです。

そうなると、34%の税率で計算する必要があり、想定していたよりも手残り額が

下がってしまうのです。



たかが10%、されど10%。貧乏性な私にとっては大きな金額の差です。

そこのところが微妙に気に入らず、売るかどうか保留をしていたところがあります。



仲介業者さんには、もう少し買付金額を上げてくるように買主さんに依頼してほしいと

伝え、交渉をしてもらっておりました。しかし、その結果は残念ながらNGでした。

今の金額でも歩み寄った金額だから、これ以上は積み増しはできない、と。



これで金額は確定になってしまいましたので、あとはその金額で売るか売らないか。

仲介業者さんに多少乗せられているような気もしますが、まあ今の金額であっても

それなりに利益は取れるからいいのかしら、という気もしはじめました。



それに、東京法人ではまだ小規模企業共済や経営セーフティー共済にも加入して

おりませんので、この辺をうまく活用すれば、税率は400万〜800万のラインに

抑えられる可能性もあります。



東京法人は決算期が7月末なので、まだまだ時間に余裕もあります。

じっくり考えて節税を図ることで手残りを増やせばいいかな、という考えになりました。



あとは、FBのコメントなどでも「売っちゃっていいんじゃない?」という内容が

多かったというのもあります。できる大家さんならこのタイミングで売るんだなという

ことはわかったので、じゃあそれに倣ってしまおう、と(笑)



というわけで、利益確定の売却を行うことになりました。これにより、先日101部屋と

大台に乗った部屋数は、97部屋に減少することになります。まあいいんです、特に

規模にこだわりはないですし、メガ大家を目指そうとしているわけでもないですから。

お金を手元に残すことで、次の好条件の物件が購入できるならそれで良いです。



2015年に購入した物件でも、それなりに利益を出すことができたわけですから、

こんな時代でも安く買えば売却でも賃貸でも利益は出せるのだと思います。現金があれば

そういう好条件の物件を購入しやすくなります。大丈夫、売ったからと言って次が

買えないということはないです。



余談ですが、100室になったと昨日のブログに書いたところ、メガ大家ですね!と

何人かの方にコメントいただきました。でも、私はけっこう違和感がありまして。



(以下、コメントくださった方をけなす意図はないですので誤解なきよう・・・)



メガって「M=1000K=1000000」なので、100万以上の単位のことを

指しています。部屋数で100万とか使うのはおかしいので「1M千円の資産」を

持つ人の意味じゃないかと私は思っています。平たく言えば10億の資産です。

借入10億あれば資産も10億だからメガ大家なのでしょうが、借入するだけで

キャッシュフローがきちんと出ていないのであればメガ大家なんて意味がないです。

規模より税引後キャッシュフローの方が大事だと私は思っています。



私自身は現時点で7億超の借入ですが、無担保の借入もかなり多いです。

都銀さんあたりが評価したら、恐らく債務超過ではないかと思います。

だから、そもそもメガ大家の定義にも当てはまらないでしょう。

そして税引後キャッシュフローの観点がないメガ大家という属性にも興味はないです。



私が本当にメガ大家だなあと心から思うとしたら、借入を全て返済した状態で、

不動産の純資産が10億ありますというラインかなと。それだったらメガ大家と

呼ばれても納得がいくと思います。



余談が長くなりましたが、まああれだ、そういう規模的なものには興味はないよと

言うことを言いたかった次第です。

(だったら100室超えましたとか書くなよって話ですね、すみません)



今回の買付に話を戻すと、現金での購入ということなので、こちらが抵当権を外す

時期が確定すれば、売却はほぼ完了となります。金融機関さんにも話をしなくては。

手続きをどう進めるか、打ち合わせたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:39 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする