2018年06月23日

お付き合いで売りに出していた物件に買付が・・・!?

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義理を果たすために媒介契約を締結していた東京4棟目。

なにやら早速買付が入ってしまったようですが、その内容はなかなかのものでした。



先々週の半ばくらいでした。仲介業者さんから連絡があり「明日1件内見あります」と

報告をいただきました。へー、あんな高い値段でも内見が入るもんなんだなあ・・・。

はっきり言って、べらぼうに高いです。私だったら絶対に見向きもしない価格です。

東京は恐ろしいところだ。



東京4棟目の簡単なスペック

1Rが4部屋のアパート、再建築不可、全面フルリノベーション済み

割と栄えてる駅が最寄で徒歩10分圏内



私自身はこの物件けっこう気に入ってます。リノベーションの借入に大失敗して

キャッシュフローはほぼ出ていませんが、その分かなりの勢いで元本が減ってます。

リノベーションの借入の残債ばかりで、本体の残債はそれほど多くないことから、

一括返済に必要な金額が少なく、無担保分をそのまま借りっぱなしにしておけば

自己資金として使えてしまうというところもまた美味しいです。



まあそんな事情もあり、何か媒介取らせてくれと言われれば、まあこれが妥当な

ところかなあと思って、これなら売ってもいいよと言った次第でした。



ただし、あまり真剣に売る気はないので、価格はかなり適当なお値段です。

相場よりかなり高めにしており、営業マンの媒介契約ノルマの達成に協力しただけ、

といった雰囲気です。



そんな感じなので、全く期待せずに週末の内見のことなんてすっかり忘れてました。

そしてその2日後くらいに仲介営業マンからメールで「週末お会いできませんか」と。

あれ、なにそれ。あれか、鬼指で買付入ったとかそんなオチか?



週末はけっこう予定いっぱいだったので、電話でお願いしますと言ったのですが

できればお会いしたい、と。大手さんってこういうところ融通利かないなあと

思いましたが、仕方ないので時間を工面してお会いする時間を作りました。



当日、営業マンは何気ない雑談から入ります。こっちとしては早いところ本題に

入ってほしいのですが、まずはおとなしく待ちます。



雑談の後、反響の報告。ネット検索で閲覧されている割合からすると、正直今のところ

反響が取れて成約できそうとは言い難い数字になっているという説明を受けます。

まあそうですよね。私自身そう思っていますし。



次に、過去の類似物件の成約価格を持ってきてくださいました。なるほど、この

仲介業者さんに任せるとこのくらいの価格で売れるのですね。心なしか、相場価格より

ちょっと安めな成約価格に見えました。そして押しなべてどれも指値が入っていると

いうことも理解しました。



今回お任せしている元付さんは、両手仲介を主体としています。

たぶん、仲介手数料が欲しいから、早めに制約するように売主さんに指値に応じるよう

説得をしているのでしょうね。購入するには良いけど、売却するには微妙です。



そして、類似の価格帯・類似の利回りの物件を出してきました。なるほど、借地の方が

再建築不可よりも安いのですね。ランニングコストとして地代が入るからかな?

それとも地主さんと色々ややこしいからかしら。



中に1〜2件くらい、ちょっといいかなと思える物件もありました。

この辺いいですね、なんて軽口叩きながら見ていましたが、この段階でまだ指値の買付の

話は出てきません。



ひとしきり話した後「出しづらくなっちゃいましたが・・・」と苦笑いしながら、

ようやく買付証明書を出してきました。その額は・・・1000万以上の大きな指値。



いやね、2億とか3億単位の物件での1000万なら誤差かもしれないですけど、

今回数千万ですからね。何割引きですよ、スーパーのタイムセールですかいな、と。



仲介業者さん、私から聞き出した残債などから、この金額でも手残りは一応出る、

ということを資料にして計算したものを出してきました。そして「この手元資金で

先ほど紹介した物件に資産の組み換えをしませんか?」と。さすがに恐縮そうな顔は

していましたけどね・・・。



でもまあ、なるほど。相場の価格はこのくらいだよという情報を出して、他の物件に

目移りさせて、その物件を買うためにこの指値は呑みましょう!という形で書面を

出してきたわけですね。一応それなりに計画を練って持ってきたんだなということは

わかりました。そのまま出されたら速攻でゴミ箱でしたが、仲介業者さんがいろいろと

練ってきたこともあり、一旦考えるということとしました。



その後あれこれ計算して考えましたが、この業者さんが言う相場の金額であれば、

まあ手残りもそれなりに出るので売るのも無しではないかな、と思った次第です。

ただ、今入れられてる指値はそのままは受けられません。



というわけで、この辺で落ち着かせたい金額より少しだけ上乗せした金額で、買主さんに

返答をしてもらうように依頼しました。仲介業者さん的には「ちょっと厳しいかも

しれませんが、頑張って交渉してみます」とのこと。近々回答はあるでしょう。



たぶん成立はしないだろうと思うけど、手頃な価格帯の物件に対する食いつきは

まだそれなりにあるようだということがわかった一件でした。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

仲介業者さんの媒介契約のノルマ達成を支援する(?)

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言霊なのか、引き寄せなのか・・・。狙ったわけじゃないんですが、昨日、売却も大事と

ブログに書いた
そばから、それに関連する話が出てくるようになりました。



売却をすることで資産形成が加速すると書いたその日の午後、嫁ちゃんをコストコに

連れていって、東京8棟目の清掃用品など購入しておりましたが・・・何やら携帯が

ブルブル震えております。む、誰だ?と思って見てみると、東京4棟目を仲介して

くださった業者さんじゃないですか。しばらく連絡取ってなかったんですけど、

東京4棟目購入の際にはお世話になりました。何かいい物件情報でも入ったかしら?



「物件のご提案ではないんですけど・・・」と切り出す営業マン。

どうやら売り物件の手持ちが少なく、今月の媒介契約のノルマが達成できなさそうなので

何か売っても良い物件があれば売らせて貰えないか、という電話でした。



昨日たまたま「物件を売るということ」などというテーマでブログを書いていたので、

それが何かを引き寄せてしまったのかもしれません。偶然もあるもんだなあ、ほんと。

あるいは本当に言霊というものがあるのかもしれません。これもまた思考が現実化した

事例なのかも?不思議なこともあるものです。



さて、それはそれとして、営業マンの成績のことを考えると、売れなくてもいいので

とりあえず媒介契約だけはしておいた方が彼も助かるでしょう。であれば、この強気な

価格で良いなら売ります、という値段設定で媒介契約だけ締結するということにすれば

いいのではないかと考えます。



問題は、どの物件を媒介契約するかです。東京の業者さんなので、都内の物件が

良いでしょうから、東京1棟目〜東京9棟目のいずれかと言うことになります。



このうち、購入したばかりの東京9棟目は除外。東京8棟目も借地なので今売ると

地主さんへの諸々の費用の支払で赤字になること請け合いです。しかも短期譲渡ですので

税金も激しく高くなりますから、あまり得策ではありません。



東京6棟目も短期譲渡ですし、立地がとても良い物件なので売るつもりはないから除外。

東京5棟目も短期譲渡で、自宅からものすごく近所なのでこれも売るつもりはなし。

東京2棟目は長期譲渡ですが、これは立地が良いので売るつもりはなし。

東京1棟目は長期譲渡なので売却を検討しても良いのですが、借地なので承諾料とかを

考えると、売ってもそんなに手残りなさそうなので検討対象外かな。



消去法で、東京3棟目と東京4棟目が残りました。



東京3棟目は個人所有で短期譲渡になります。ちょっと勿体ない感じがします。

所有権でロットも小さいため、売りやすいと思います。また、個人では2年連続で

売却をしているため、来年度から2年間課税業者になってしまいます。それを考えると

今年のうちに個人で売れるものは売ってしまった方がいいような気もしています。

他方、家賃が安い部屋があるので、そこを高くしてから売った方がより高値を狙える、

という一面もあります。



東京4棟目は法人所有です。税率は売却すると最大税率になりそうですが、短期譲渡の

39%分離課税に比べれば、34%ちょっとの総合課税の方が税金は安いはずです。

こちらは東京3棟目よりちょっと大きいのですが、それでも都内で4部屋のアパートなら

売りやすい部類に入ることでしょう。家賃も恐らくこれで相場というところまでは

持っていってますので、売り時と言えば売り時です。ただ、近隣を買って再建築可能に

化けさせるという大きな野望は諦めることになるでしょう。また、某ノンバンクさんでの

借入なので、違約金がそこそこかかることはマイナスですし、今後借り増ししたら金利が

下がると言う話からも少し遠ざかることになります。



いろいろ考えましたが、東京4棟目の方がベターかなあ?既存取引先の金融機関さんを

大切にするという意味で考えれば、東京3棟目はメインバンクさんからの借入なので

あまり残高を減らすのはよろしくない感じもあります。手残りも東京4棟目の方が

多くなります。ロットが大きいのも勿論なのですが、リノベの融資を超短期(5年!)で

借りざるを得なくて、その分元本返済がかなり進んでいるのが大きいのです。



というわけで、東京4棟目を差し出すことにしました。

金額はかなり強気な形にしたので、まあ売れないでしょうね〜。

東京で収益物件を売るのは初めてなので、相場などよくわからないのですが、

まずは素振りと思って出してみることにします。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月07日

部屋番号をドアに貼り付けてきました。

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東京4棟目のドアに号室の番号を貼り付けてきました。



東京4棟目、フルリノベでドアから何から完全に新しくしたのですが、ドアにまだ番号を

つけておりませんでした。101号室とか201号室とかのあれです。



その辺で適当なものを買ってきてもいいのですが、どうせならと思い館銘板などと一緒に

雰囲気を合わせたものをカッティングシートで作ってもらおうと考えました。どっちみち

館銘板を作ってもらうデザイン費用が発生するので、それと一緒にデザインして貰えば

コストも抑えられて一石二鳥です。



館銘板のデザイン完成時に、号室の番号のデザインはまだできておりませんでした。

ですので、館銘板を業者さんに発注・設置する際に同時に作ることができませんでした



今回、番号のデザインが出来上がったのをうけ、同じ業者さんに設置を依頼したところ

「データの出力・加工と設置で15000円かかるから、自分でやった方が良くない?」

と逆に提案されました。こちらのためを思ってそう言ってくれる気持ちがありがたい。



管理会社さんにも設置を依頼した際の価格を聞きましたが、こちらだと25000円。

さらに高くなってしまいました^^;



ネットで調べてみたところ、指定のデザインをカッティングシートに出力するサービスが

そこそこありました。今回のデザインはあまり大きなものではないので、最小サイズで

3000円くらいで収まりそうです。それなら自分でやって、ついでに物件の近隣の方に

ご挨拶でもしてくるか!たまには現場に足を運ぼう。



というわけで、デザインのファイルを送ってネットで部屋番号のカッティングシートを

発注しました。ほどなくして出来上がり、到着!



部屋番号カッティングシート.jpg

既製品と変わらなくない?という声が聞こえてきそうですが、まあいいんです。

ある意味自己満足ですから。この世に一つしかないデザインの部屋番号です。



そして昨日、物件にこいつを設置してきました。

事前に管理会社さんに電話し、一応入居者様にご挨拶してから作業するけど、居留守等も

あるかもしれないから、問い合わせがあったら作業依頼したって言ってねと根回し。



そして無事に貼り付け作業完了!



ビフォー

ドア(対処前).jpeg



アフター

ドア(対処後).jpg

現場でちゃんと水平に貼れるか心配しましたが、まあそこそこなんとかなったかなと。

多少の失敗は味だということにします。



あとは近隣の方へ軽くご挨拶。一番お会いしたかった方には会えなかったけど、たまには

こうやって近隣の方と話すのも大事かなと思います。



東京4棟目は無事に満室になったので、これで当分やることない感じになりました。

あとは再建築不可を再建築可能にするため、近隣のご訪問をちょいちょいしていこうと

思います。

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posted by ひろ* at 18:31 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月23日

無事に満室になりました!東京4棟目、めでたい。

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昨日書いた買付、瞬殺で指値通りませんでした(笑)

あれを満額で買ったらけっこう運営きついと思うんだけどなあ・・・。



で、勢いで別の木造ボロ物件に買付入れましたが、よくよく聞くと建ぺい率オーバーと

いう噂なので、ちょっと厳しいかな〜なんて。



それはそれとして、昨日はいい連絡もありました。先日ゼロゼロプランを導入して集客の

テコ入れを図った東京4棟目、ようやくお申込をいただくことができました!いやー、

ほっとしました。喜ばしい限りでございます。



このお部屋、東京4棟目の中で一番狭くて一番暗い、その代わり一番家賃が安いという

お部屋でした。今回お申込をいただきましたのは、とある地方都市に本社を持っている

会社さんにお勤めの会社員の方。単身赴任で東京で仕事をするので、その住処として

東京4棟目への入居申込をされたそうです。



既に東京勤務は始まっており、ちゃんとした賃貸住宅を探さなくてはということで、

家賃も安く一人暮らしにお手頃な当方の賃貸住宅をお選びいただいたということでした。



保証会社さんの審査も通過し、ゼロゼロではなく初期費用ありのプランを選択いただいた

ことから、属性的には何も問題はなさそうです。というかご入居いただければ、けっこう

嬉しいパターンかなという印象です。



しかし、仲介業者さんが1点だけ気にされていたことがありまして・・・

この方、内見せずに申込を入れてきたということなのです。急いで探しているから、と。



「内見した結果、イメージと違うということになったら嫌ですね」

そんな話を管理会社さんとしました。申込後に改めて内見するというお話でしたが、

気に入っていただけるか。ただ、もともと見ないで申込を入れてくるくらいだし、ここは

あくまで仮住まいの感覚だから、まあそんなに心配する必要はないのでは?という気も

しておりました。



後日、内見結果が管理会社さんから送られてきました。結果は問題無し。このまま8月の

ご入居ということで話を進められることになりました。ほっ。



この物件、テコ入れの一つとして「ウォシュレット設置」「フリーレント」のいずれかを

選択することができる仕組みとしておりました。このお客様はフリーレントを選択。

フリーレントの方が一時的に出て行く金額は高いですが、ウォシュレットは一度つけたら

中古になるのが気になるところなので、まあどちらになってもいいかと思ってました。



そんなわけで、だいぶ時間がかかってしまいましたが、ようやく東京4棟目は満室に。

こんなに時間がかかるなら、家賃下げて早く埋めた方が良かったよねというのは結果論。

私が選んだ道ですので、これはこれで納得して進むしかないのです。経営は自己責任。



これで残りの空室は・・・

札幌3棟目 1部屋(まだ募集できない)

札幌4棟目 2部屋(さらに退去予告1部屋)

東京2棟目 1部屋

東京5棟目 1部屋



合計5部屋という状況です。できれば札幌4棟目を早めに1つでも埋めたいところです。

家賃、いい加減下げちゃおうかなあ・・・。悩ましい。

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posted by ひろ* at 10:02 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月19日

長引く空室への対策としてゼロゼロプランを採用。

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ゼロゼロプランを追加し、集客をさらに進めることにしました。



東京で一番空室期間が長くなっているのが東京4棟目の一番条件の悪いお部屋です。

ここは繁忙期中に2回申込が入ったものの、2回ともキャンセル。特に2回目は3月末

ギリギリまで引っ張られた挙句だったので、ダメージが大きかったのです。



その後、問い合わせが多いからということでなんとかなるだろうと募集条件を変えずに

継続しましたが、これが裏目に出て5月いっぱいかかっても埋まらず。作戦をしくじった

ことに気がつき、急ぎ家賃を下げましたが、まだ成約に結びついておりません。



いっそ思い切って家賃をさらに下げて、さっさと決めてしまった方がいいのだろうかと

悩むところなのですが・・・。管理会社さんも「こんなに問い合わせがあるなら、家賃を

下げる前にやれることがあるはず」と思ってくれているようで、ゼロゼロプランをやって

みませんかということを提案いただきました。



ゼロゼロプラン。敷金と礼金をゼロにして、その代わり保証会社さんへの加入を必須に

する、というプランです。原状回復まで面倒を見てくれる保証会社さんを選ぶことで、

敷金を預からないことに対してリスクヘッジしようという考え方となります。



確かに、初期費用が安い方が引きはよくなります。集客するにあたっては悪い話では

ありません。入居者様の属性が下がるとかそういう話も考えなくてはなりませんが、

これまで札幌で散々そういう属性の入居者様を相手してきましたので、耐性はあります。

細かいこと言ってたら賃貸経営できません。



このプランで7月中に決まらないようなら、もういい加減空いていることがストレスに

なってきているので、家賃を下げます。半年近く空けてしまうなんて勿体ない状態です。

ほんと、キャンセルくらいまくったのがここまで尾をひくとは思いませんでした・・・。

繁忙期中に満室にできたはずなのに。厳しいです。



ま、愚痴っても幸せが逃げていくだけなので、愚痴らず頑張ってみようと思います。



条件変更したことで、確認の問い合わせがまたぼちぼち出てきているようです。

常に目新しさを出していかないと飽きられてしまうのだなと思いました。

やはり7月中に決まらなかったら、家賃を下げよう。



このゼロゼロに関しては、東京5棟目でもプランとして採用しています。東京5棟目も

一回キャンセルを食らった後は微妙に引き合いが弱くなっているように感じています。

こちらも7月いっぱい様子を見て、第二繁忙期に向けて家賃を下げることも考えようと

思いました。もともと少し強気な家賃で考えておりますので。



あとは、一般媒介での募集ですので、別な業者さんへの追加委託も視野に入れたいと

思う次第です。できるだけ今の管理会社さんで完結させたいですが、決まりがあまり

よくないようなら、もう少し募集の門戸を広げることも考えたいと思います。



第二繁忙期を待たずに空室が長くなっている部屋はやっつけたい。そんな思いです。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする