2016年08月07日

部屋番号をドアに貼り付けてきました。

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東京4棟目のドアに号室の番号を貼り付けてきました。



東京4棟目、フルリノベでドアから何から完全に新しくしたのですが、ドアにまだ番号を

つけておりませんでした。101号室とか201号室とかのあれです。



その辺で適当なものを買ってきてもいいのですが、どうせならと思い館銘板などと一緒に

雰囲気を合わせたものをカッティングシートで作ってもらおうと考えました。どっちみち

館銘板を作ってもらうデザイン費用が発生するので、それと一緒にデザインして貰えば

コストも抑えられて一石二鳥です。



館銘板のデザイン完成時に、号室の番号のデザインはまだできておりませんでした。

ですので、館銘板を業者さんに発注・設置する際に同時に作ることができませんでした



今回、番号のデザインが出来上がったのをうけ、同じ業者さんに設置を依頼したところ

「データの出力・加工と設置で15000円かかるから、自分でやった方が良くない?」

と逆に提案されました。こちらのためを思ってそう言ってくれる気持ちがありがたい。



管理会社さんにも設置を依頼した際の価格を聞きましたが、こちらだと25000円。

さらに高くなってしまいました^^;



ネットで調べてみたところ、指定のデザインをカッティングシートに出力するサービスが

そこそこありました。今回のデザインはあまり大きなものではないので、最小サイズで

3000円くらいで収まりそうです。それなら自分でやって、ついでに物件の近隣の方に

ご挨拶でもしてくるか!たまには現場に足を運ぼう。



というわけで、デザインのファイルを送ってネットで部屋番号のカッティングシートを

発注しました。ほどなくして出来上がり、到着!



部屋番号カッティングシート.jpg

既製品と変わらなくない?という声が聞こえてきそうですが、まあいいんです。

ある意味自己満足ですから。この世に一つしかないデザインの部屋番号です。



そして昨日、物件にこいつを設置してきました。

事前に管理会社さんに電話し、一応入居者様にご挨拶してから作業するけど、居留守等も

あるかもしれないから、問い合わせがあったら作業依頼したって言ってねと根回し。



そして無事に貼り付け作業完了!



ビフォー

ドア(対処前).jpeg



アフター

ドア(対処後).jpg

現場でちゃんと水平に貼れるか心配しましたが、まあそこそこなんとかなったかなと。

多少の失敗は味だということにします。



あとは近隣の方へ軽くご挨拶。一番お会いしたかった方には会えなかったけど、たまには

こうやって近隣の方と話すのも大事かなと思います。



東京4棟目は無事に満室になったので、これで当分やることない感じになりました。

あとは再建築不可を再建築可能にするため、近隣のご訪問をちょいちょいしていこうと

思います。

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posted by ひろ* at 18:31 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月23日

無事に満室になりました!東京4棟目、めでたい。

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昨日書いた買付、瞬殺で指値通りませんでした(笑)

あれを満額で買ったらけっこう運営きついと思うんだけどなあ・・・。



で、勢いで別の木造ボロ物件に買付入れましたが、よくよく聞くと建ぺい率オーバーと

いう噂なので、ちょっと厳しいかな〜なんて。



それはそれとして、昨日はいい連絡もありました。先日ゼロゼロプランを導入して集客の

テコ入れを図った東京4棟目、ようやくお申込をいただくことができました!いやー、

ほっとしました。喜ばしい限りでございます。



このお部屋、東京4棟目の中で一番狭くて一番暗い、その代わり一番家賃が安いという

お部屋でした。今回お申込をいただきましたのは、とある地方都市に本社を持っている

会社さんにお勤めの会社員の方。単身赴任で東京で仕事をするので、その住処として

東京4棟目への入居申込をされたそうです。



既に東京勤務は始まっており、ちゃんとした賃貸住宅を探さなくてはということで、

家賃も安く一人暮らしにお手頃な当方の賃貸住宅をお選びいただいたということでした。



保証会社さんの審査も通過し、ゼロゼロではなく初期費用ありのプランを選択いただいた

ことから、属性的には何も問題はなさそうです。というかご入居いただければ、けっこう

嬉しいパターンかなという印象です。



しかし、仲介業者さんが1点だけ気にされていたことがありまして・・・

この方、内見せずに申込を入れてきたということなのです。急いで探しているから、と。



「内見した結果、イメージと違うということになったら嫌ですね」

そんな話を管理会社さんとしました。申込後に改めて内見するというお話でしたが、

気に入っていただけるか。ただ、もともと見ないで申込を入れてくるくらいだし、ここは

あくまで仮住まいの感覚だから、まあそんなに心配する必要はないのでは?という気も

しておりました。



後日、内見結果が管理会社さんから送られてきました。結果は問題無し。このまま8月の

ご入居ということで話を進められることになりました。ほっ。



この物件、テコ入れの一つとして「ウォシュレット設置」「フリーレント」のいずれかを

選択することができる仕組みとしておりました。このお客様はフリーレントを選択。

フリーレントの方が一時的に出て行く金額は高いですが、ウォシュレットは一度つけたら

中古になるのが気になるところなので、まあどちらになってもいいかと思ってました。



そんなわけで、だいぶ時間がかかってしまいましたが、ようやく東京4棟目は満室に。

こんなに時間がかかるなら、家賃下げて早く埋めた方が良かったよねというのは結果論。

私が選んだ道ですので、これはこれで納得して進むしかないのです。経営は自己責任。



これで残りの空室は・・・

札幌3棟目 1部屋(まだ募集できない)

札幌4棟目 2部屋(さらに退去予告1部屋)

東京2棟目 1部屋

東京5棟目 1部屋



合計5部屋という状況です。できれば札幌4棟目を早めに1つでも埋めたいところです。

家賃、いい加減下げちゃおうかなあ・・・。悩ましい。

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posted by ひろ* at 10:02 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月19日

長引く空室への対策としてゼロゼロプランを採用。

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ゼロゼロプランを追加し、集客をさらに進めることにしました。



東京で一番空室期間が長くなっているのが東京4棟目の一番条件の悪いお部屋です。

ここは繁忙期中に2回申込が入ったものの、2回ともキャンセル。特に2回目は3月末

ギリギリまで引っ張られた挙句だったので、ダメージが大きかったのです。



その後、問い合わせが多いからということでなんとかなるだろうと募集条件を変えずに

継続しましたが、これが裏目に出て5月いっぱいかかっても埋まらず。作戦をしくじった

ことに気がつき、急ぎ家賃を下げましたが、まだ成約に結びついておりません。



いっそ思い切って家賃をさらに下げて、さっさと決めてしまった方がいいのだろうかと

悩むところなのですが・・・。管理会社さんも「こんなに問い合わせがあるなら、家賃を

下げる前にやれることがあるはず」と思ってくれているようで、ゼロゼロプランをやって

みませんかということを提案いただきました。



ゼロゼロプラン。敷金と礼金をゼロにして、その代わり保証会社さんへの加入を必須に

する、というプランです。原状回復まで面倒を見てくれる保証会社さんを選ぶことで、

敷金を預からないことに対してリスクヘッジしようという考え方となります。



確かに、初期費用が安い方が引きはよくなります。集客するにあたっては悪い話では

ありません。入居者様の属性が下がるとかそういう話も考えなくてはなりませんが、

これまで札幌で散々そういう属性の入居者様を相手してきましたので、耐性はあります。

細かいこと言ってたら賃貸経営できません。



このプランで7月中に決まらないようなら、もういい加減空いていることがストレスに

なってきているので、家賃を下げます。半年近く空けてしまうなんて勿体ない状態です。

ほんと、キャンセルくらいまくったのがここまで尾をひくとは思いませんでした・・・。

繁忙期中に満室にできたはずなのに。厳しいです。



ま、愚痴っても幸せが逃げていくだけなので、愚痴らず頑張ってみようと思います。



条件変更したことで、確認の問い合わせがまたぼちぼち出てきているようです。

常に目新しさを出していかないと飽きられてしまうのだなと思いました。

やはり7月中に決まらなかったら、家賃を下げよう。



このゼロゼロに関しては、東京5棟目でもプランとして採用しています。東京5棟目も

一回キャンセルを食らった後は微妙に引き合いが弱くなっているように感じています。

こちらも7月いっぱい様子を見て、第二繁忙期に向けて家賃を下げることも考えようと

思いました。もともと少し強気な家賃で考えておりますので。



あとは、一般媒介での募集ですので、別な業者さんへの追加委託も視野に入れたいと

思う次第です。できるだけ今の管理会社さんで完結させたいですが、決まりがあまり

よくないようなら、もう少し募集の門戸を広げることも考えたいと思います。



第二繁忙期を待たずに空室が長くなっている部屋はやっつけたい。そんな思いです。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月28日

空室対策の打ち合わせ。

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募集できるお部屋の中で、唯一の空き部屋になっている東京4棟目の一番狭くて

一番日当たりが悪いお部屋に関して、少しテコ入れすべく管理会社さんと簡単な

電話打ち合わせを行いました。



東京4棟目は2度のキャンセルをくらい、3度目の申込がなかなか入らない状況です。

ゴールデンウィーク中に一度電話打ち合わせをして、ウォシュレットを設置するのは

どうかとご提案いただきました。こちらは「希望があればつけます」ということで

回答したので、それがマイソクに反映された状態になっていたと思っていました。

そう、ここで確認をしていなかったのです、私。



今日お電話で会話してみると「ウォシュレット付きと図面に書いてある」とのこと。

管理会社さんは私の回答を「ウォシュレットを(先行して)つけます」という意味に

とらえていたようで、そこに認識の齟齬がありました。



私の考えですが、ウォシュレットは万人受けするものではないと判断しております。



例えば、うちの嫁ちゃんはウォシュレットは使いません。

自宅であれば、掃除が大変だから使わないという話でした。じゃあ外にあるやつは

どうなの?と聞くと、「まあ普段使ってないから別になくてもいいかな〜」みたいな

感じでした。強いこだわりがあって使わないわけではなさそうですけど、こういう人が

お客様として内見された場合、ウォシュレットの設備投資は効果がありません。



また、私が勤める会社のトイレにもウォシュレットがついているのですが、同僚と

話をしていると、意外と使っていない人が多いです。他人の尻を洗ったウォシュレットは

使いたくない、とでも思っているのかもしれませんが、真意は聞いてませんが・・・。



中古のウォシュレットは嫌だ!という意見があるというのも小耳にはさんでおります。



ウォシュレットを事前に設置しておいたけど、特に興味もないし使わないという人が

既に新品のウォシュレットを設置している状態のお部屋にお住まいになられたとします。

そのウォシュレットは次の時には未使用であるにも関わらず中古品扱いになります。

新品のウォシュレットより中古のウォシュレットの方が効果は低いのは間違いないので

どうせなら本当に効果があるタイミングで「新品!」の威力を行使したいと考えます。



そんな意図があり「要望があれば設置します」という回答にしてあったのですが、

マイソクには「ウォシュレットあり」と記載されていたようです。それだと虚偽の

マイソクになってしまいますので、打ち合わせの中で訂正をお願いしました。



マイソクを訂正いただくとともに、現地にPOPなどで「希望者に新品のウォシュレット

プレゼントします」という形でPRをしてもらえないかということを依頼しました。

もしウォシュレットがいらない方であれば、10000円キャッシュバックしますなんて

書いておけば、より効果が見込めると思います。内見に来た人だけのサプライズとして。



東京4棟目は広告料も出しています。その結果かはわかりませんが、内見自体は

コンスタントにあるようです。じゃあなぜ申込が入らないのかといえば・・・

「陽当たりが悪い」の一点に尽きるようです。確かに陽当たりは非常に悪いです。

昼間でもどんよりしているので、敬遠する理由はわからなくはありません。



そこを改善するのは難しいので、別の形でメリットを出していく必要があると思います。

その作戦の一環として、内見者に対してメリットを出していくことが重要と感じます。



今回、小さな内容ではありますが、一つの作戦を出せたことは良かったと思います。

空室が少なくなり、ちょっと手を抜いていたところもありました。また改めて力を入れて

空室を1室でも減らしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 10:09 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月16日

隣地・近隣の方との関係を作る。

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隣地との関係を良好に保つことって、不動産賃貸業的にはとても重要だと思います。

だって文字通り「不動産」ですから。隣地と関係が崩れたからと言って、その物件を

どこか別のところに移動させるわけにはいきません。



東京4棟目は再建築不可なので余計周りとの協調が重要視されると考えています。

・・・なのですが、意外と近隣との関係を作るのが大変な場所でもありまして、

先日はゴミ捨て場問題であれこれとリクエストを貰ったりしておりました。

最終的には、周りの方に助けていただき、大きな問題にはなりませんでしたが、

ゴミを捨てられなくなるのではないかとハラハラしたものです。



そんなハラハラを乗り越えられたのは、自宅の前をゴミ捨て場にして良いという

ご提案をしてくださった近隣の方と、東京4棟目の住人の代わりにゴミ捨て場を

清掃する役割を引き受けてくださった方がいたからこそです。

これは一度きちんとご挨拶をして、お礼を述べなくては。



というわけで、なかなか時間が作れない状況ではあるものの、隙間時間を捻出して

東京4棟目の現場に行き、ご尽力いただきました関係者の皆様にお礼をしてきました。



お二方とも、当たり前のことをしただけだからという感じで、手土産もいらないよと

いう感じだったのですが、そうもいかないと思ったので何とか受け取っていただくよう

お願いして、受領してもらいました。



世間話などもしていく中で、いろいろと有用な情報をお聞かせいただきました。

あまり細かく書いてしまうわけにもいかないのですが、隣地の地主さんのことなんかは

とても大事な話だったと思います。ひょっとしたら再建築不可が再建築可能に変わる

可能性も秘めているなあと思いました。



戻って謄本をあげてみると、確かにその世間話で言っていた内容が間違いではないと

感じられるような権利関係になっておりました。うーん、場合によっては近隣の方に

協力していただいて、こちらからコンタクトをとるのもありかもしれません。

いろいろな可能性を検討していきたいと思います。



また、入居者様がご迷惑をおかけしていないかも確認しましたが、いるかいないかも

わからないくらい静かだということでした。若い女性の入居者様は、近隣の方に

ちゃんとご挨拶をしているということも伺えましたので、ほっとした次第です。



さて、せっかく来たので東京4棟目の現地チェックしてみましょう。

現在4部屋中3部屋が入居中で、募集中は1部屋です。キャンセル地獄にあってしまい

未だ埋まらずにおりますが、管理会社さん曰く「問い合わせは多いから、はまれば

決まると思うので、焦らず待ちましょう」という感じなので、ここまで来たからもう

じっくりとやろうかと思い、条件を変えずに待っている状態です。GW中にも内覧は

何件かあったということなので、あとは陽当たりの悪さなど現地に来ないとわからない

問題点を気にしない人が現れるのを待つ、といったところでしょうか。



まずは外周のチェック。特にゴミ等も落ちていませんし、草もまあ許容範囲と思います。

自転車は1台しかありませんでした。入居者様全員が自転車を持った場合に、置く場所に

難儀しそうだという印象がありましたが、今のところはその問題は発生していません。

最後の1部屋が埋まった段階で、管理会社さんに自転車置場の問題が発生していないか

確認を取ろうと思っております。



次に空室のチェックです。キーボックスから鍵を取り出し、ドアを開けると・・・



ポストに投げ込まれたチラシ



ありゃま、ポストにチラシが投げ込まれているじゃないですか。こりゃあ内覧に来た時の

印象が悪いです。いかんいかん。



というわけで、チラシは即回収して管理会社さんにその場でお電話。ポストには

養生テープを貼っていただくよう依頼させていただきました。その場で養生テープを

持っていればよかったのですが、そこまで準備は良くなかったです^^;



そんな感じで、やっぱり現場に来ると新たな収穫がありますね!よかったです。

今後も時間があればできるだけ現地は見ていこうと思いました。

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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする