2019年07月14日

基本的にはこちらサイドが悪いと思っていますが、それにしても・・・。

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昨日のブログの続きです。既に手離れしている東京4棟目。新たに突き付けられた

驚愕の要件とは・・・?



とにかく細かい買主さんが購入された東京4棟目。細かいと言うか、とにかく自分が

びた一文でも損したくないという印象しかなく、三方良しをモットーとする私としては

あまり気分の良い取引ではなかったです。そんな細かさ度合いが半端ない方なのですが、

その彼に売却時に説明ができていないことがあるのに、税務関連の作業をしている時に

気が付いてしまいました。



共用部電気代です。



7月末決算の東京法人の決算前の整理のため、領収書の整理、クレジットカードの明細の

チェックとそれが経費なのか・経費の場合どの法人なのか、と言ったところを整理して

おりました。するとそこにひょっこり出てきたんです。東京4棟目の電気代の項目が。

あ、そうか。売ったからこれも解約しないとだ。あれ?でもこれってどうなってるかな?

水道代すら日割りを求めてくる方です。電気代について取り決めていないとは考えにくく

もしかして説明してない?という嫌な予感が頭をかすめました。本来なら逆にこっちから

「決済日からの分は日割りで精算いただきたい」とか言いたいくらいですが・・・



仲介業者さんに共用部電気代は解約しちゃっていいですかと確認したところ・・・



「すみません、共用部電気代に気づきませんでした」

「共用部電気代の説明をしていないので、たぶん激しくクレームが入ると想像します」



厄介な話になりそうです。



この物件、共用部の電気は仲介業者さんが管理会社さんとして面倒を見ていた時には

気づいていなかったとのこと。私はアパートなら共用部電気代がかかるのは当たり前と

思っていたので、特に気にしたことはなかったです。しかも月300円程度ですし。



施工業者さんに確認したところ、たぶんアンテナのブースターじゃないかとのこと。

すると、電気を止めたらテレビが見られなくなる?でも正直なところ、誰も確たることは

わからない状態です。この共用部電気代が何者で、止めると何が起こるかということに

推測はできても確定をすることができない状態。困りました。



まずは買主さんに謝って事実を伝える、という方向で仲介業者さんが動くという

ことでしたので、そちらからの動きの回答を待つことにしました。

念のため、共用部電気代の情報をくださいと言うので、東京電力のサイトから

むこう2年間の電気代を取得して送付。ずっと300円〜400円程度の金額でした。



それから数日後。

東京4棟目の件で話があるので電話くださいと仲介業者さんからメッセージ受領。

いよいよきたかと思いつつ、仕事が終わった後電話すると・・・



「むこう20年分の電気代を請求されました」



・・・なぜ20年?(汗)



購入時にそんな話は聞いていなかったので説明義務に反している、という反応だった

そうです。勿論、ここまでは売主サイドに非があるので、そう言われるのはやむなし。



先方は、むこう20年は持つつもりであるということでして、20年分の電気代を

請求すると言うことでした。



そうか、20年持つのか・・・って、持たない可能性もあるのに過剰すぎませんか?

むこう1年とかなら話はわからなくもないですよ?こちらだって説明が出来ていないと

思いますから、その点に対して申し訳ない気持ちはあります。でもそれとお金の話は

別問題です。だいたい月300円なのに、何千万の買物をしている人が何を一体

小さいことを言っているのかという気持ちも少し持ってしまいました。

それじゃあれか、2年でもし仮に売ったとしたら18年分の支払った電気代を返して

くれるとでも言うことでしょうか?そうじゃないとつじつま合わないですよね。



その理論で賠償を求めるなら、覚書でも取り交わして20年売却しないということを

確約していただかないとおかしいと思います。



この話、買主さん側の仲介業者さん経由で来ているそうです。ていうか、買主さん側の

仲介業者さんもたいがいですよ。そんな要求よく恥ずかしげもなくうちに持ってくるねと

思ってしまいます。あちらの仲介業者さんの決め台詞は「お客様の要求なので、そのまま

お伝えします」ですから。自分で考えられない仲介業者さんって存在意義を疑います。

「仲介」を名乗るなら、双方の主張をすり合わせるなどの調整をしてこそでしょ?

代弁するだけの方には付加価値を感じられません。



それに引き換え、売主サイドの仲介業者さんは立派です。20年はありえないだろうと

東京都や宅建協会に問い合わせをして、宅建協会所属の弁護士さんと話をしてくださり

本来なら支払う義務はないし、そもそも20年なんてありえないという言質を得て

くださいました。こういう仕事をしてくださる方にはむしろ是非仲介手数料を払わせて

いただきたい、という気持ちになります。ありがとうございます。



色々相談した結果、こちらが説明をしきれていなかったという点は間違いないので、

本来ならそこまでする必要はないけど、その分考慮して2年分だけは支払おうか、と

いう結論になりました。まあ飲み会1.5回分くらいです。そのくらいで縁が切れるなら

良しとします。



それと並行して、買主さん側から8つの質問が届きました。

詳細は割愛しますが、ブースターの設置理由や電気代の変動幅、解約した場合の影響など

質問がありました。



普通300円くらいの話を解約するとか考えますかねえ?私には到底理解できません。

300円をケチって入居者様の生活に影響が出るかもしれない選択を検討するなんて

私の中ではありえません。不動産賃貸業を何だと思っているんだ。その収益は誰から

いただいているのかをよく考えてみた方がいいと思います。解約の影響に関しての質問は

「考えたことがないのでわかりません」としました。



そして質問の中には契約および解約の方法や縛りの有無など、東京電力に聞けよ!と

思う項目も多々ありました。そういった質問には「東京電力に聞いてください」と回答。



この件、まだ結論は出ていませんが、思わずブログに書いてしまいました。

私自身に非があることではあるのですが、それにしても要求が度を超えています。

入居者様にも変な要求しないか心配です。



もし買主さんがこのブログを見ることがあればと思い、最後にメッセージを。



あなたのように自分が損しないことのみ考えて動いていると、いずれパートナーさんと

なる各業者さんから見放されてしまうと思います。一人で不動産賃貸業できますか?

できると思うなら何も申しませんが、もし難しいと思うことが少しでもあるなら、

少し相手の立場になって、相手がやられて困ることか・相手にとって度を超えた要求に

なっていないか、など考えてみていただければ幸いです。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月13日

売るまでの紆余曲折が大変だった東京4棟目。

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売却が完了した東京4棟目。後日談と言うかなんというか・・・まだ現在進行形でして。

こんな調子の要求が毎回来ていたのかと思うと申し訳ない気持ちになりました。



東京4棟目の買主さん、かなり細かい方らしいのです。私自身は出張が多くて売却の

契約や決済に一切立ち会えなかったため、仲介業者さんに全てをお任せしておりました。

しかしその仲介業者さんが「もうほんと自分の物件だったらキレてますわ」と言うくらい

確認事項が細かく、要求が多いのです。買主としてびた一文損したくない、という

気持ちがありありと見えるんですよねえ・・・。



例えば、東京4棟目は水道メーターが部屋単位に分かれておらず、一括でオーナーが

支払い、入居者様から徴収する形になっております。これに対して「水道代は日割りで

精算としてほしい」という要求が来ました。月数千円のレベルですよ・・・。

現金で何千万もの買物をする人がそこを日割りするって・・・。



それから、実は私も知らなかったのですが、管理会社さんにて送金が2ヶ月ほど

遅れている入居者様の家賃を立替払いしていてくれたらしいのです。そんな契約には

なっていないのに、本当にありがたいことで感謝の気持ちしかありません。

これにも噛みついてきたようで「2ヶ月の債権を放棄してください」という要求が

あったそうです。いや、意味が分かりません。なぜうちがそれを放棄しなくては

ならないのですかと仲介業者さんが聞いたところ「そっちの支払にお金が回り、

家賃が入らなかったら困るから」ですって。なにその自分勝手な理由。私が損するのは

OKで、あなたが損するのはNGなんですか?逆の立場に立って考えてみてほしいです。

どうしてそんな自分のことしか考えられないのでしょうか。



重要事項説明書の添付書類欄にも、考えられるうるありとあらゆる書類が記載され

入力欄が足りなくなって備考にも列挙されると言う前代未聞の事態になりました。

これ、買主さんの要求を買主さん側仲介業者さんがハイハイ聞いて、全部売主側の

仲介業者さんに作業させて、挙句重説は当然のように売主側仲介業者さんに読ませた、

ということです。正直、買主さんも買主さんだけど、買い側仲介業者さんもありえない。



もし私が表に立っていたら、即「この取引はなかったことにします」と言ってしまったと

思います。こんなことインターネットで書いてしまうのも申し訳ないのですが、

そのくらい気持ちよさに欠ける取引でした。これを歯を食いしばって耐え抜いて

いただいた仲介業者さんには頭が上がりません。本当にありがとうございます。



さて、そんな状況での引渡が完了したわけですが、実はまだ1点火種が残っています。

タイミング悪く発生した漏水です。契約後、決済までの間に発生した漏水事故で

1階と2階が水浸し、そして1階に住んでいた方が退去されてしまうという・・・。

それ、もうちょっと早く発生していてほしかったです。なぜこの買主さんが決まった

タイミングで起こってしまうのかと。



結局、管理会社さんがオーナーチェンジ後も解決するまで引き続き対応に当たって

くださるということになりました。そしてその対応は今でも続いているとのこと。

今度ごちそうしますのでお許しくださいませ・・・。



そして、そこに更にもう一発事件が起こります。それが一昨日の出来事。



事件については、明日のブログで。

引っ張るわけじゃないんだけど、札幌に到着してしまったのでこれ以上書く時間が

ないものでして。



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posted by ひろ* at 11:15 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月31日

東京4棟目、売却が完了しました。

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東京4棟目の売却、ブログではオープンにしてなかったのですが、水面下で話を

進めておりました。そして昨日をもって売却が完了したことをご報告いたします。



前々から売りに出していることを予告していた東京4棟目。

一度は買付が入ったものの、何やら細かい話をされてしまい、ややこしくなったので

白紙に戻したことがありました。



その後は最初に売ってくれた仲介業者さんと、物件を管理してくださっている

管理会社さんの2社に一般媒介で改めて仲介をお願いしました。本当は購入の時の

仲介業者さんは外しちゃうつもりだったのですが、泣き落としアタックをくらい

根負けして再度一般媒介契約を締結することにした次第です。



最初はそんなに真剣に売る気がなかったものの、財務状態の改善が急務ということに

気が付いたり、買付が一度は入ったことで本腰を入れてみようかなと言う気になったり、

そんなこんなでちょっとずつ価格を下げて様子を見ていました。



再建築不可物件なので、だいたい利回り10%くらいで売れれば良いかなと考えて

動いていましたが、やっぱり順次価格を下げて10%くらいになったところから

問い合わせが増えました。満額の買付もあったようですが、融資利用が前提となり

ノンバンクさんの評価が伸びずに購入に至らず。今回の物件、そのノンバンクさんで

私自身が融資を付けていることから、あまり評価が伸びず、6割くらいしか融資が

出なかったようなのです。そうなると現金のお客様しか購入できませんので、10%でも

ちょっと売るのは厳しいよねという話になります。



それでも、指値を入れての買付はちょこちょこと入りました。最終的に、利回り11%を

少し上回るくらいの価格で、現金での購入希望者が2組現れました。見つけてきたのは

両方とも管理会社さんです。ありがたいことです。



1番手は契約前におじけづいたのか、キャンセルとなってしまいました。

そして今回は2番手の方に売却をさせていただいた次第です。



新築同様にフルリノベ済みで11%オーバーですので、相手の方としてもそこまで悪い

買物ではなかっただろうと思います。私もフルリノベ済みで11%だったら購入検討を

普通にすると思います。



それでも、こちらは仕込んだ利回りがもっと高かったので、差額で手元に結構な額の

キャッシュを残すことが出来ました。今後、札幌7棟目の修繕とか、札幌8棟目の

民泊対応の消防系工事とか、東京11棟目のリノベとか、東京12棟目(仮)の購入とか

フィリピンのコンドミニアムの家具設置とか、クレジットカードで払った法人税の

引落とか、お金がかかるいろいろなイベントがあります。それを考えると、今回の利益も

ある程度は使わざるを得ないので、もう1棟くらい売却しないと本当の意味で財務が

盤石になるとは言い難いかな、と思っています。返済比率が高いやつも繰り上げ返済を

してしまいたいですし。1つあるんですよねえ。返済比率が異常に高いやつが。



今回の売却、私が出張族でほとんど東京にいないことで管理会社さんには多大なる

お手間をかけさせてしまいました。土日も札幌行ったり富山行ったりで東京にちっとも

いないので、書類をお渡しするのも一苦労。売買契約も決済も完全にむじんくんです。

一度も買主さんにお会いすることなく決済を終えることになりました。



決済の着金確認も、私が動くことができるか怪しいため、嫁ちゃんに代わりに記帳に

行って貰ったりしました。なかなか大変でした、ほんとに。でも色々動いていただいた

元付としての管理会社さんの苦労も相当なものだったと思います。それでもきちんと

業務を遂行いただき、大変感謝しております。こういう仕事をしていただくと、すっきり

仲介手数料を支払えるというもの。ありがとうございました。



この決済、管理会社さん曰く本当に困難だったとのこと。そりゃあ引渡前に漏水事故とか

起こっちゃいます
しねえ・・・。ある意味持ってます。今度その話をお会いした時に

伺う予定なので、書ける範囲でその時にブログに書かせていただこうと思います。



無事に売却できてめでたい、ということで!



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月16日

東京でも漏水事故発生orz

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東京4棟目でトラブル発生です。またまた漏水のお話でした。



昨日、けっこう遅い時間に管理会社さんからお電話がありました。電話に出てみると、

あまり明るい声ではありません。うーん、たぶんこれはあまり良い話ではないな・・・。



お話を伺うと、東京4棟目の2階のお部屋の方がお湯を出しっぱなしにしたままに

してしまい、オーバーフローを起こして下の階まで水浸しになってしまった、とのこと。

やってしまいましたか・・・。



私も昔賃貸に住んでいた頃、上の階の方がお風呂でお湯を出しっぱなしにしてしまい

天井から水が垂れてきて、荷物が濡れてしまったことがありました。幸いにして、

台所への漏水だったので、水に濡れても実用に耐えうるものばかりだったのですが、

天井から水が垂れてくることがあるんだなあとびっくりしたことがあります。



きっとあれと同じことが起こったのでしょうね・・・。ほんと、いろいろなことが

起こるものです。賃貸経営。



被害はけっこうあり、1階が水浸し。全面的にリフォームが必要になるようです。

入居者様の家財も当然のようにやられてしまい、今は水も引いておらず、住める状況では

ないとのことでした。



被害そのものは入居者さんの加入している保険で対応して貰う想定とのことです。

金銭的な被害は発生しないというところが不幸中の幸いでした。



ただ、1階の方は当然ながら今回の騒動に対して不満を持っています。管理会社さんに

「住み続けたいと思えなくなってきた」というショートメールが届いたということで、

最悪退去になってしまうかもしれません。うーん・・・。



入居者様の感情からすれば、こんなケチのついた物件は勘弁してくれという気持ちに

なるのもわからなくはありません。悪い思い出はさっさとリセットしたいと思うのは

自然なことです。ただ、現実的に引越代をかけてまで引っ越すのか?というところは

よくわかりません。東京のゼロゼロ物件って、札幌と違ってやっぱり何でもかんでも

ゼロゼロってわけじゃないと思いますから、現実的に選ぶかなあ?というところは

あります。



収益の面から考えると、入居いただいてまだ1年にも満たない方が退去されるのは

ダメージが大きいです。広告料も払っているので、あまり得した気がしません。

せっかくご入居いただいたのだから、長く住んでいただけた方が勿論嬉しいです。



しかし、管理の側面からすれば、退去になったらなったでリフォーム工事はしやすく

その後のリスクも軽減できるという一面もあると思います。



更に別な側面から考えると・・・

この物件、売却にも出しているので、ここで満室が崩れるのはきついんですよね。

満室です、という形で売りに出せなくなってしまいます。



私がどうこうできる話ではないのですが、まずは入居者様の生活が正常化することを

最優先にしていただきたいと思っております。あと、2階の方は本当に注意して

いただきたい・・・。



早めに解決になるよう、管理会社さんも尽力いただいているところです。

いつも面倒事を一手に引き受けてくださり、感謝いたします。

いい形で解決していただけることを期待します。



札幌8棟目の管理会社さんにも、この手際の良さを見習っていただきたい(ぼそぼそ)



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月04日

売出中の物件の価格を調整して様子を見る。

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お付き合いで始めた東京4棟目の売却活動。高い値段で出しているから当たり前ですが

反応がないので、ちょっとだけ下げてみることにしました。



保有物件の中で現在唯一売りに出している東京4棟目。最初はこの物件を売って

くださった仲介業者さんから「売り物件のノルマが足りないから何か売らせてほしい」

と言われたのがきっかけでした。その仲介業者さんでは、やたらと安い買付ばかりが

飛んでくるので微妙な感じでしたが、最後に1本まあこの値段なら仕方ないかなあと

思える買付が来たので、応諾して契約の準備に取り掛かったものの、契約を行う前に

「水道メーターが部屋ごとに完全に分離していないのが嫌」という理由でキャンセルに。



ここでこちらの仲介業者さんとの媒介契約の期限である3ヶ月を迎えたため、

こちらの仲介業者さんとの契約はいったん終了し、管理会社さんと媒介契約を締結して

そちらに売っていただくことにしようとしました。常日頃、物件管理をいただいている

管理会社さんが売却に絡むチャンスがない、というのも申し訳ないと思ったためです。



しかし、その決断に対して、それまで任せていた仲介業者さんは(当たり前ですが)

抵抗します。結果としての落としどころは、一般媒介契約にして2社に依頼をする、

価格決定権は管理会社さんが持つ、というところでまとめた次第です。



本当は信頼できるところに専任でお任せするのがいいんだろうなあと思いますが、

今回の場合は前述のような事情もあるので、そうしませんでした。あくまで一般媒介、

ただし主導権は管理会社さんにあります。



管理会社さんで売りに出し始めてからは、色々な業者さんの新着情報に私の物件が

掲載されて、なんとなく不思議な気持ちでした。元々お任せしていた仲介業者さんは

自社加工込みをしていたので、こうやって新着情報が流れるケースは初めてです。

社長は「うちは抱え込みはしない」と宣言していたので、その通りに動いてくださって

いるのだな、ということがよくわかります。



価格は元々出していた金額に戻しました。本当に愛書の売りはじめの時の金額です。

私自身も、これで売れたらびっくりするなあという金額であることは理解しています。

管理会社社長の「安売りする必要はない」という話を受け、その線で決定しました。

しかし、さすがにここは予想通り、問い合わせはありません。まあいくらなんでも

高すぎるよね。



先日、社長といろいろ打ち合わせをする機会がありましたので、物件の販売価格について

どう思っているかヒアリングしました。価格を下げた方がいいか確認した際には

「ひろ*さんがどこまでこの物件を真剣に売ろうとしているか次第です」という回答。

うーん、であれば今回もうちょっと真面目に売ってみてもいいかなと思ったので、

少し下げましょう、という話にしました。金額帯は前回買付が入った時の出し値まで

下げて様子を見ることに。



とにかく急いで売らなくてはならない、ということでないなら、そこまで焦って価格を

下げる必要はないと思いますが、それでも度が過ぎると誰もその物件に興味を示さない、

というジレンマもあります。良いバランスを保っていかなくてはなりません。

しばらくはバランスをとる作業を反響を見ながら繰り返すことになりそうな気がします。



ま、高く売れないならキープしておけばいいだけですからね。

それができるのが個人の強みだと思います。転売で回す不動産業だとこうはいかない。

その優位性をきちんと使っていきたいと思います。



本日は手短ですがこの辺で。



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posted by ひろ* at 06:38 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする