2015年10月19日

近隣の皆様に挨拶回りをしたところ・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。今日もまた出張だ〜。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



この週末は、東京3棟目に関して時間を割きました。

借地の契約の次は、物件の近隣にお住まいになっている方へのご挨拶です。



東京3棟目は目の前の道路がお寺さんが所有する土地です。位置指定道路になって

いるので、接道義務は果たしています。そしてこの道路に接道するために、少しだけ

お寺さんから土地を借りている、という状況です。



私の購入したところは所有権が大部分を占めるからいいのですが、他は所有権がない

全面的に借地権という土地が大半です。隣数件は所有権もありますが、それ以外は

みんな借地権。そして私のところも、借地権がなくなると再建築不可物件になって

しまうので、けっこう辛いことになります。



そういう意味では、近隣の方と良好な関係を作っておくことは重要になります。

関係が悪化して、地主さんに変なことを吹き込まれても困るからです。

それに、仲良くしていれば、近隣が売却しようと思った時に声をかけてくれる可能性も

出てきます。そうなればなかなか美味しいですしね。



そんな前置きもあり、近隣の皆様へのご挨拶をしておこうと前々から思ってました。

この週末、たまたま時間を作ることができたので、ささっとご挨拶に回ってきました。

勿論、手土産はしっかり持っていきました。一目見て誰もが高級品と理解できる

品物を引っ提げてのご挨拶回りです。



土曜日と日曜日の2回に分けていきましたが、土曜日は時間を変えて2回回って

10世帯中5世帯にご挨拶をすることができました。大部分のご家庭は、そうですか、

よろしくお願いしますで終わったのですが、一部の世帯の方はお世辞にも歓迎を

してくれている雰囲気ではなく・・・(苦笑)



賃貸に回しますという話をしたら、ここは隣組がしっかり機能している地域だから

隣組のやり方に歩調を合わせてくれないと困るとか、言葉が通じない外国の人に

貸すのは止めてほしいとか、ちょいちょいリクエストが飛んできます。これは結構

関係を作るのに時間がかかるパターンかもしれないと感じました。



近隣の方と不仲になるのは避けたいです。不動産なのでその場から動かせないという

特製もありますから、仲が悪くなれば致命的です。私自身が信頼に値する人間だと

いうことを理解してもらうために、誠実に行動をしていかなくては、という気持ちを

新たにしました。



日曜日も同じくご挨拶に出向き、最終的に10世帯中7世帯にご挨拶が完了。

残り3世帯のうち、2世帯は居留守っぽい雰囲気(電気がついていたり、ドアホンを

押したら上からドタドタと音が聞こえてきたのに誰も出てこなかったりしたから)で

残り1件は人が住んでいる気配がありませんでした。



あとで近所の話が好きそうな店主に話しかけてお話を伺ったところ

・不在っぽい1件はごくたまにしか家に人がいない

・新築建売で最近入ってきた人のゴミ出しマナーが悪く困っている

・隣組が機能しているとはいえ、共働きの家庭が増えたので実情はそこまででもない

・工場が減り、サラリーマンが増えたせいで、昼間は商売あがったり

というお話をされておりました。やっぱり重点的に関係を作らないといけない相手は

挨拶時に警戒されてしまった方々なのかなと思います。



警戒度が高かったご家庭のうち、特に地域に顔がききそうなお宅には、2度目の

訪問をして、一通りお土産を配り終わった報告などもさせていただきました。

この時は、多少警戒は解いてくれていたような気がします。挨拶できなかった家が

あることを伝えたところ、お会いした時に私のことを話しておいてくれるという

ことでした。



地道に何度も足を運んで、少しずつ信頼関係を作っていきたいと思います。

管理会社さんを連れていく時、工事のお知らせを配る時など、自然に交流できる

タイミングは何回かあると思います。チャンスをしっかり活用し、近隣の皆様との

円滑な交流を進めていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月18日

東京3棟目の借地契約を行ってきました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。本日こそ事務作業を・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は最近いろいろ頑張っている事務作業の日のつもりでしたが、結局そこまで

事務作業はできず。では何をしていたのかと言いますと、購入した東京3棟目関係の

作業をいろいろとやっておりました。



東京3棟目は前面道路に接道させるための借地権がついております。借地は原契約を

継承する流れになっており、地主さん側の土地を管理している不動産業者さんから

謄本にて所有権の移転が確認できた後で契約の引き継ぎをしましょう、という指示を

受けておりました。先日のブログに書いた通り、登記が無事に完了しましたので

業者さんに連絡して日程調整をしてもらい、昨日の午前中契約となった次第です。



場所として指定されたのは、とあるお寺の会議室。そう、地主さんはお寺なのです。

東京1棟目も別のお寺の借地権でした。私は割とお寺の借地に縁があるようです。



大きなお寺だと不動産部みたいなのがお寺の中にあるらしいと聞きかじったことが

あります。たとえば祐天寺には「祐天寺地所部」があり、不動産関係のことを一手に

引き受けているのだとか。ただ、そこまで大きくないお寺さんだと、不動産業者さんが

お寺の借地の管理と窓口を一手に担っているようです。東京1棟目の時も、お寺の借地を

管理されている不動産業者さんがいらっしゃいました。



東京1棟目の時は借地の管理をされている不動産屋さんのオフィスで契約をしたのですが

今回はお寺での契約です。住職さんとか出てくるのかな?ちょっと期待しましたが

残念ながら住職さんは出てきませんでした。まぁ当たり前か。



まず、売主さんから預かった名義変更料をお寺に渡します。その後は契約書の

読み合わせ。粛々と契約は進み、お互いに署名押印をして契約は無事成立しました。

これで東京3棟目は、名実ともに再建築可能な私の所有する物件になりました!



借地の管理をされている不動産業者さんが、今回仲介をされた不動産業者さんに

同じお寺の借地の人の中で、他にも不動産を売りたい人はいっぱいいるような話を

されていたので、とりあえず割り込んで「私も購入したいので是非そういう話があれば

ご紹介いただきたい」ということをPRしておきました(笑)



お寺を出たところで今回仲介してくださった不動産業者さんと立ち話。

実需より収益系が活況を呈していて、中国の方がよく買っていくということでした。

そして買取依頼も最近は多く、そこの業者さんだけでも先月は10件近く買取を

しているということ。勿論、販売側の契約も10件以上やっているということです。



今回の案件は借地も絡んでいて面倒な部分が多く、相続に際しての手続きも充分に

行われていなかったことから、難易度が高くて時間と手間のかかる案件だった、

という話もありました。そんな案件にさらっと(という風に見せている)融資をつけて

購入したことや、内見時にちょっといろいろあって不動産投資家仲間を数名連れて

行ったことなどについて、先方は一定の評価をしてくれているようです。



「ひろ*さん、当社で買取の対象から漏れた案件とか、情報を流しても良いですか?」



お、なんという素敵な一言。私が購入してもいいし、仲間うちに紹介してその人が

購入してもいいでしょう。仲介さんとしても、取りこぼした案件が仲介手数料に

変わるわけだから、いい話になるはず。勿論このオファーは快諾の一手しかありません。

私の家の近くの案件を多く取り扱っているようですので、是非お願いしますと

伝えておきました。



こういう業者さんとの関わり合いは大事にしていきたいものです。そういう意味でも

今回購入した東京3棟目で面倒事を起こして、仲介業者さんに迷惑をかけるような

ことはできません。良い関係を今後とも築いていくためには、手間のかからない客で

あることをしっかりPRする必要もあります。同じお寺の借地権を借りている人が

近隣に多いこともあり、慎重に対応していく必要があると感じました。



何にせよ、東京3棟目を早く軌道に乗せていかなくてはならないと思います。

この後はリフォームです。頑張ります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月10日

東京3棟目の登記識別情報が届きました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。起きてゲームしてたらこの時間だよ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



出張から自宅に戻ると、東京3棟目の登記識別情報が届いておりました。わーい。



最近は週末だけ東京に戻り、平日はサラリーマンの仕事で地方巡業という生活が続き

けっこうくたびれている私ですが、そんな疲れが吹っ飛ぶような郵便物が届いてました。

そう、冒頭でも書いた通り、東京3棟目の登記識別情報です。

これを見ると、決済したんだな〜という実感が湧いてきます。



昔のような権利書ではなく、ペラペラでどうも実感に欠けるところはありますが、

それでもやっぱり重みがあります。これで誰が何と言おうと、東京3棟目は私が

所有権を得ることができました。



さて、取得した東京3棟目ですが、むしろこれからが物語の始まりです。

このまま放っておいても、何の収益も生みません。地域社会へ貢献できません。

これをよみがえらせるための作業が必要になってまいります。



まず考えなくてはならないのが、リノベーション。こちらは既に施工業者さんと

打ち合わせはできているのですが、まだ先方の人員の関係で着手できない状態です。

予算感とやることはもう見えているので、あとは工事の予定日が確定すればOKです。



ただ、悩ましいところもありまして、別途買付を入れている再建築不可物件にも

同じ施工業者さんで同じようなリノベーションが必要になるのです。そちらの決済の

日程が固まらないと、どちらの工事を先に行うべきかが検討しづらい状態です。

まあ嬉しい悩みなのですが、どちらも早めに収益化していきたいところなので、

うまく調整して最速で仕上がるタイミングを見つけていきたいと思います。



次に、前面道路の借地権の確保です。こちらは登記が完了した後で行いましょうと

仲介業者さん経由にて地主さんから伝えられておりました。本日、登記識別情報が

届きましたので、地主さんのところにご挨拶に行ってこなくてはなりません。

名義変更料を支払い、金融機関さんが求める書類を記入いただいて完了となります。



それから、管理会社さんとの契約も必要です。こちらはリノベーションが終わって

募集を開始するちょっと前くらいから対応すればいいかと思いますが、必要である

ことには変わりはありません。



もう一つあるのが、近隣の方へのご挨拶。これは絶対に必要だと思います。

今までとオーナーが変わるわけです。近隣の人もどんな人なのか不安でしょう。、

そこに対する抵抗感を少しでも薄めるためには、顔の見えるオーナーとしてご挨拶に伺い

安心していただく必要があるかと思います。



アパートだと、どうしてもゴミの問題や騒音の問題が出てくるものと思われます。

地域の一員として、地域社会に貢献し、地域の住環境の向上に寄与する覚悟があると

近隣の方にお伝えしておくのとおかないのとでは、やっぱり違うと思うのです。

管理会社さんと一緒に近隣ご挨拶に伺い、トラブルなどおこればすぐに対応をする

体制が整っていることをアピールしておかなくてはなりません。



とりあえず思いつくのは、上記4点でしょうか。

施工業者さんの都合次第で、いつから収益化されるかが決まってくる話ですが

それまでにできることを粛々と進めていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 12:01 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月26日

所有権の移転が完了しました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。今日もやることギューギュー詰め。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京3棟目(予定)、無事に決済を終えることができました。わーい。



昨日は午後半休をいただき、東京3棟目の決済のため地元の金融機関さんへ伺いました。

7月に契約してちょうど2ヶ月。東京3棟目の決済のためです。



到着すると、売主さんの仲介業者さんは既にお見えになっており、司法書士さんも

ちょうど私が来たちょっと前に登場しておりました。司法書士さんとは初対面なので

ご挨拶して、とりあえず席に着きます。



ところで、今回の決済、事前の準備は出張の関係でほとんどできずじまいでした。

決済の前に金銭消費契約を結ばなくてはならないのですが、日程調整をしていくと

金銭消費契約を別日程でしてから決済だと10月にずれ込んでしまいそうです。

でも金融機関さんとしては数字の関係もあるから9月中に融資実行をしたい。

結果、決済当日に金消契約もやってしまおう、というイレギュラー対応になりました。



そんな状態なので、事前に持ってくるものなどの会話も電話でちょこちょこっと

しただけだったのです。だから金融機関の担当者さんが「印鑑証明をお願いします」

と言った時「あ、忘れた!」ということに・・・(苦笑)



更に、契約書の訂正も入れたいとこちらから申し入れをしていたにも関わらず

その契約書を忘れてくるというミラクルを演じてしまい・・・(汗)



もひとつおまけに、その金融機関さんで作った通帳を忘れると言うミラクルまでも

追加で発生するという究極の準備の悪さ。いやはや、ばつが悪かったです。



そんな会話をしている横で、司法書士さんと仲介業者さんもちょっと浮かない顔。

どうしたのかと思ったら、終わっているはずの建物の表示登記がまだ上がってこず

止まってしまっている状態なのだとか。



背景を説明すると、今回購入する物件はだいぶ前に相続が発生しているのですが

その前の所有者(売主様のお父様)の時代に建物の表示登記をしていなかったのです。

謄本にはその更に一つ前の建物の登記が残っておりました。



今回の購入者が建物を使うなら、現在登記されている建物の滅失登記をした上で

新たに46年前に建った建物の表示登記を今から行うし、もし今回の購入者が建物を

使わないなら、その分は登記しない、ということを売主様側は考えていたようです。

私は建物を使いたい人だったので、今ある築46年の建物を新規に保存登記する、

という不思議な話が融資の前提であった、というわけです。



その大前提となる表示登記がまだ完了せず、謄本を取得しても古い情報しか出ない。

この状態では金融機関さんは融資を実行できません。だから関係者が微妙な顔を

していた、というわけです。



まあそうは言っても、とりあえずやれることをやりましょう!という仲介業者さんの

一声もあり、司法書士さんへの委任状の署名押印など、その場でやるべきことを粛々と

進めていくことになりました。私は並行して金銭消費契約を金融機関さんと締結。



一通り書くものが終わり、借地権の譲渡の流れの説明を仲介業者さんから受けて、

金融機関さんから保険への質権設定の依頼を受けて保険代理店さんと連絡を取り、

やるべきことがすべて完了しました。あとは表示登記が上がってくるのを待つばかり。



私はその間に、不足している書類を自宅および区役所の出張所に取りに行きました。

自宅まで5分、出張所まで10分の立地の金融機関さんなので、この辺はとても楽。

出張所を回り、自宅で忘れ物を確保して金融機関さんに戻りましたが、まだ登記は

完了していないようです。



金融機関さんが「2時半以降になると、振り込んでも当日着金するかわからない」と

言っているのですが、2時を過ぎてもまだ登記はあがってこないまま。法務局で

待機している家屋調査士の先生も困っているし、司法書士さんも遅くなりすぎると

当日中の所有権移転登記の手続きができなくなる、と困っています。



なにはともあれ、当面のデッドラインは2時半。仲介業者さんが金融機関さんに

2時半を万が一越えてしまった場合、振込ではなく現金で持ち帰ることはできるか、

と問いかけ、金融機関さんは上席に確認してそれでも良いという方向になりました。

小さな金融機関さんなので、お金がそもそもあるのかという点が焦点だったのですが

先方もなんとしても本日中に決済したかったのでしょう。頑張ってくれました。



そして2時半のタイムリミットを越え、次は3時半までに終わらないと当日中の

所有権移転登記の手続きが取れないというデッドラインが迫ってきます。

これも間に合わなかったら決済延期だよねという微妙な雰囲気が場に流れはじめます。

今日を逃すと10月。金融機関さんは支店のノルマを考えるとそれは困りますし、

仲介業者さんも再度全員集める手間を考えると、できれば早く済ませたい心もち。



そんな中、2時45分くらいに家屋調査士の先生から入電。司法書士さんが

「登記あがったそうです」とほっとした顔で話すと、金融機関の担当者さんは

急いでそのことを上席に伝え、融資実行の手続きが始まりました。



20分くらい待ったでしょうか。司法書士さんも時計をチラチラと気にしており

金融機関の担当者さんも、様子を見に行って「もう少しみたいです」などと状況を

報告してくれています。私も次の予定がますます遅れてしまうのが気になり、

時計を気にしていた頃合いになって、ようやく現金が到着しました。



帯のついていない部分だけ数えて、金額に相違がないことを確認し、各所に支払を実行。

皆様から領収書をもらい、無事に取引が成立しました。司法書士さんは急いで登記へ。

皆一様にほっとした顔をしていました。私もほっと一息。これで自宅も売却済の物件も

法人所有のものもあわせて、通算9件目の不動産を取得することができました。

これも皆様とのご縁のおかげです。出会いとご縁に感謝。



それにしても、築46年の物件に20年、変動2%の融資がつくとは自分でも

思っていませんでした。事業計画にその金利と期間で書いておいたのですが、

担当の方がその通りになるよう頑張ってくれたようです。大変ありがたいことです。

今まで事業計画通りの金利や期間になったことはありませんでしたが、私も少しは

次のステージに進めたということなのでしょうか。いずれにせよ嬉しいです。

貴重な地元の金融機関さんですので、今後もお取引を深めていければと思います。



取得した東京3棟目は、早々にリノベーションして賃貸に出す予定です。

リノベーションの手配をして早々にスタートしたいところですが、再建築不可物件も

同じ業者さんで進めていく予定で、かつ再建築不可物件を先にやっつける方針に

しようとしているので、しばらくは寝かせておくことになりそうです。ま、仕方ない。

半年後くらいに果実が実るのを楽しみに待とうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月18日

決済日が決まり、準備を進めています。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。嫁ちゃんの体調不良が心配です。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京3棟目の決済日程が決まり、必要書類など諸々の準備を出張先から進めております。



私の出張の予定と司法書士の先生、仲介業者さんの都合がなかなかつかずにおりまして

延び延びになっていた決済ですが、私の予定が固まってきたのと、皆さんで少しずつ

歩み寄りを繰り返した結果、ようやく決まりました。来週の金曜日に決定です。



今回は売主さん指定の司法書士の先生を使うため、融資いただく金融機関さんには

仲介業者さん経由であちらの先生と連絡を取っていただくことにしました。私が指定を

しても良かったのですが、相続の関係でいろいろな登記をまとめて担当されている先生が

いるのであれば、そちらに任せた方がいいと判断しました。ついでに、私の今の状況で

自分がいろいろやります、というのはちょっと辛いですし。



当日は住民票と印鑑証明が必要ということですので、準備をする必要があります。

しかし、今は平日はまるまる出張しているため、その準備すらもままなりません。

はてどうしたものかと思案しながらグーグル先生にお伺いを立てたところ、電話予約を

しておけば、休日や夜間でも印鑑証明が取得できるサービスがあるのだとか。ほ〜。

早速本日これから区役所に電話しておこうと思います。



そういえば、借地部分の名義変更の契約とかはどうなるんだろう?案内には特に書いて

なかったので、後で電話して確認したいと思います。



金融機関の担当者さんには「当日は現金で渡しますか?振り込みにしますか」と質問を

いただいておりましたが、この質問に対する確認もできておりませんでした。仲介さんと

直接連絡してくれていると思うので、たぶん伝わってはいるでしょう。とはいえ、一応

こちらでも後で確認の連絡を入れておこうと思います。



会社も半休の手続きをとりました。契約から2ヶ月経過しましたが、ようやく決済まで

こぎつけることができてホッとしています。とはいえ、まだ終わったわけではないので

気を抜かずにしっかりと準備を進めていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする