2016年03月14日

1週間で勝負あり!スピード満室達成!

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現在23位です。昨日は想定外の事態でバタバタでした。

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東京3棟目、あっさりと申込ベースで満室になりました!

審査が終わるまで、そして契約書にサインされるまで何が起こるかはわかりませんが、

反響が充分に得られて競争力があることがわかったので満足です。



東京3棟目はリノベーションした物件なのですが、とにかく瞬殺でした。

引き渡しを受けたのが3月5日、そこからぼちぼちスーモ等の媒体に掲載されました。

3月11日には新婚さんから申込をいただき、3月13日にはもう1組申込をいただき

2部屋とも埋まって1週間で満室、という超スピードでした。



繁忙期も終盤になってからのリリースということで、少し家賃は弱含みで出したことが

ひとつの影響としてはあるのだと思います。近隣同等物件の坪単価より若干ながら

抑えめの家賃にしたことは、この爆発的な引きの良さを生んだひとつの要因でしょう。



そして間取りの良さ。今回のリノベーションは素材が良く、二面道路で正方形に近い

長方形でした。登記簿上は1フロアあたり33平米。施工業者さんがなんとか工夫をして

片方は1LDKと表記できる間取りに仕上げてくれたことで、1LDKで安めの家賃、

独立洗面台、バストイレ別という競争力を持った物件を生み出すことができました。



私自身も現地を見て「うん、これ東京4棟目より使いやすいし住みたくなるわ」と素直に

思ったものです。内覧された方もきっとそう思ってくれたのでしょう。大家冥利に

尽きます。



そしてワンポイントとして、内見者様の目を引くムーラのシャンデリアの設置も、

補助的な形でスピード成約の一因となったことと思います。







※顔見知りの方、楽天のサイトで型番を確認して私にお知らせいただければ、

 私より割引価格で手配できますのでお声がけください。



そのシャンデリアを設置した状態で、プロの建築カメラマンに写真撮影を依頼しました。

株式会社CreativeEyesさんが建築物のイメージフォトを撮影するサービスを提供して

いらっしゃるので、こちらにお願いして写真を撮っていただいた次第です。カメラマンの

川村さんとは、とある勉強会でご一緒して以来、何度かポートレイトや家族写真の撮影を

依頼したことがあり、ぜひ一度お仕事でご一緒してみたいと思っておりました。



室内写真withシャンデリアその1

室内写真withシャンデリアその2



今回撮影いただいた写真の一部です。素敵に仕上げていただき、満足です。

一番素敵な写真は別のものなのですが・・・ブログでは出し惜しみします(笑)

※FBには載せましたが、夜の帳が落ち始めた頃の外観の写真です



プロのカメラマンに撮影を依頼するということは、決して安いことではありません。

しかし、この写真を10年くらいは募集のたびに利用できます。売却しようとした際にも

一番いい頃の写真をいい腕のカメラマンに撮影いただいたものを使えることになります。

やっぱりそれなりに効果はあるんじゃないかと思うんです。



出足が遅いということもあり、東京3棟目はとにかく早く市場に認知されるように、

準備を前倒しに進めてきました。そしてこれらの情報を提供して、さあこれから反響を

分析しようというところでしたが、分析する前に全部決まるという嬉しい誤算。



これがもし東京4棟目も全部埋まった状態なら「もっと家賃をあげておけばよかった」と

後悔したかもしれません。しかし東京4棟目が思ったよりすんなり決まらないので、

その状態の中で東京3棟目が予想外に早く決まったことは喜ばしいことと感じます。

来月から家賃が入ってくるぞー!(喜)



残りの空室は東京1棟目が1室、東京4棟目が2室、札幌4棟目が2室となりました。

札幌4棟目は諸事情により募集できない部屋が1つあるので、実質残り4部屋です。

繁忙期も終盤。頑張ります!

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posted by ひろ* at 13:11 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月06日

東京3棟目の引き渡しを受けました!

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東京3棟目の引き渡しを受けてきました。これで募集に入れます。



私が出張続きで週末しか引き渡しができない状態だったため、当初想定よりだいぶ遅く

なってしまいましたが、昨日無事に東京3棟目の引き渡しを受けてきました。

築年数も40年以上経っている古いアパートでしたが、新築同様によみがえりました!



小さなアパートですが、間取りは30平米オーバーだし、独立洗面台の仕様ですから

割と引き合いはありそうな仕様になっています。窓も多く、採光も取れています。

外壁も塗り直し、配管も全てやり直しました。東京4棟目と同様、サッシと躯体以外は

新築同様に仕上がっています。施工業者さん、ありがとうございました!



引き渡しを受けた後、こちらでシャンデリアを設置。







部屋ごとに別のシャンデリアを設置。片方は白で明るい雰囲気に、片方は黒で豪華な

雰囲気に仕上げました。陽当たりが良い部屋に黒のシックな方を設置し、2階と比較して

陽当たりが悪い1階に白の小ぶりなシャンデリアで華やかな雰囲気を演出。

内覧に来た方が「お?」と印象に残ってくれる部屋になったのではないかと思います。



シャンデリア白

シャンデリア黒

黒の方は思ったよりでかかったので、使いどころに注意した方がいいかもしれません。



当日は管理会社さんにも来ていただきました。担当の方が立派なカメラを使って写真を

撮影しておりましたこと、あわせて東京4棟目と同様にカーテンを設置すべく、採寸を

行っていただきました。サッシだけは古いので、多少の目隠しの意味も込めて^^;



利回りは正直それほどではないですが、家から歩いていける距離というのは高得点。

何かあってもすぐに駆けつけることができるというメリットは大きいです。

仕様は良い、駅力はちょっと低い、といった物件ですが、早く埋まるといいなあ。



眠り猫

↑満室を祈って配置した超リアルな猫の置物↑

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posted by ひろ* at 11:11 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月02日

保証協会の保証つき融資の検討。

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東京3棟目のリフォーム資金も金融機関さんに依頼してしまえ、と思っております。



東京3棟目は購入時にリフォーム代の一部も含めて借入をさせていただきました。

とはいえ、全額借りられたわけではありません。どうせなら全額借りたいなあという

欲をかいた気持ちが私の中にありました。



そこで、物件購入時に借入させていただいた金融機関さんに、図々しいかなと思いつつも

追加でリフォーム分まで借入できないかという相談をしてみました。まだ収益化もされて

いないのに何を言ってるんだという感じだとは思いますが、言うだけならただです。



最初は「うーん・・・」という感じの反応だったので、それだったら無理にとは言わず

他行さんを当たります、という旨のことを伝えたところ、それもちょっとなあという

感じで態度が煮え切りません。やりたいけどどういう形にできるか考えているのだろうと

理解し、私から保証協会とかでもいいですよと言ったところ、それなら保証協会を使って

融資することを検討しますと言ってくださいました。



私自身は、これまで保証協会さんを使ったことが何回かあります。仙台法人の野立て

太陽光は宮城県の保証協会の制度融資でした。東京3棟目の大規模修繕の際にも、

保証協会の制度融資を活用しております。



保証協会の場合、保証料を支払わなくてはならないという問題がありますが、

金融機関さんにとっては仮に貸付先がデフォルトしても金額がある程度保証されると

いうことになり、取引しやすいわけです。



できれば新規取引するときまでとっておきたい気もしましたが、まあそれはそれです。

支払できないというオチにするわけにもいきません。



あとは、保証協会の融資と言っても、直接保証協会が窓口になるわけではないようです。

県なり市なりが引き受け元となり、その審査を保証協会がやっているという流れが

形成されているようでした。



本当は金融機関さんのところに行って、対面で申込書を書きたいところなのですが

あいにく出張などで平日の金融機関さんが空いている時間に東京にいることができず、

今回は郵送で申込をすることに。どこを書いたらいいかをメモした紙と一緒に、申込書を

送っていただきましたので、近々書いて提出しようと思っています。



資金調達はこの事業の要です。利益率の良い案件を仕込み、資金を借りて利益を出して

いきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:27 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月27日

東京3棟目のリノベプラン等の検討。

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東京4棟目よりも早く取得したものの、部屋数の関係でまだどうするか会話ができて

いなかった東京3棟目にようやく着手し始めました。



東京4棟目の話は割と進んでおり、今週末にも引き渡しをしていただける状況です。

他方、東京3棟目はまだ放置状態。同じ建築士さんにお願いする、ということだけは

決まっていましたが、具体的に何をどうするかは全く決まっておりませんでした。



建築士さんからお部屋のプランが送られてきましたので、管理会社さんに転送して

いろいろと相談をさせていただき、意見集約をしようとしていましたが、これまた

私が作業時間を取れずになかなか進めませんでした。

そんな状態で、現場はすでに解体が始まっているという・・・(笑)



そんな折、建築士さんから「東京3棟目もそろそろ設備配管に入るけど、プランはあれで

いいですか?」と確認が。やばい、いい加減時間がないとか言っている場合じゃない。

急いで管理会社さんと間取りについて意見交換して、建築士さんと打ち合わせの場を

設けることにしました。



今回の間取りは、30平米を超えています。駅からも近くて最寄駅から5分以内。

駅力はそんなに強くないものの、物件の条件としてはなかなかのものです。

ここに、間取り変更でうまく1LDKを2部屋入れられればという感じでしたが、

抜けない柱などの都合で1部屋はワンルーム表記にならざるを得ませんでした。



管理会社さんと間取りを共有した上で、電話にてその間取りに対する意見交換を実施。

収納があったほうがいいとか、クローゼットをこうしたらいいとか、この配置はこっちが

いい、いやいやこのままでいいでしょう、みたいな意見交換をさせていただきました。

その上でまとまった意見を建築士さんに持ち込んで相談。できること、できないことを

切り分けていただき、反映できるものは反映していきました。



お部屋の雰囲気、キッチンパネルの色、お風呂の壁の色などは「東京3棟目と同じで」

の一言で片付きました。一度打ち合わせしてあると楽ですね〜。話が早いです。



あとは融資の相談にも乗っていただきました。信販会社との提携ローンがあるという

話だったので、そちらの斡旋もあわせてお願いしました。銀行さんで借りられれば

ベストですけど、もし万が一借りられなかったということを考えてのリスクヘッジです。



だいたい話はできたので、これでずんずんと進めていきたいと思います。

仕上がりが楽しみです。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月08日

管理会社さんを連れて近隣ご訪問を実施。

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現在22位です。昨日の懇親会、参加できてよかったです。

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昨日は東京3棟目の近隣の皆様に二度目のご挨拶をしてまいりました。



東京3棟目はリノベーションする企画で考えています。

購入後に一度ご挨拶に伺ってはおりますが、できるだけ何回も顔を合わせていくことで

親近感を湧かせることができるのではないかという考えのもと、できるだけ機会を作り

皆様にご挨拶をさせていただこうと思っています。



そういった考えの一環で、今回お邪魔してきた次第です。



一回目のご訪問の時にお会いできなかった方ともうまくタイミングが合えばいいなと

願いながら、お邪魔してきました。今回の訪問の理由は「管理会社さんに管理を

委託するので、その担当の方と顔合わせしていただくため」です。実際にこちらも

管理をお願いするつもりなので、管理会社さんにも近隣の方の把握をしていただく

必要があると考えた次第です。



というわけで、管理会社さんと最寄駅で待ち合わせて、現地に向かいました。

管理会社さんと歩きながら、前回の訪問の雑感について話をしましたが、私がいろいろ

感想を述べすぎたせいで、フラットな気持ちで話を聞けなくなっていたらどうしようと

このブログを書いている中で後悔し始めました(苦笑)



そして現地でご挨拶開始。今回は10件中5件ご挨拶をすることができました。

前回お会いできなかった家とも1件コンタクトをとることができたので、成果としては

まあ上々なのではないかという感じです。



前にご挨拶に伺った際に、ちょっと警戒しているかな?と感じたご家庭の方に関しては

1件は今回はご不在でしたのでご挨拶できずじまいでした。もう1件は娘さんのみ

在宅で、お母様にもよろしくお伝えくださいという伝言を残していった感じです。

もう少しご本人とお話ができればよかったな、と思いました。



前回、居留守風だったおうちのうち、1件とは今回お会いしてお話をすることが

できました。どうやら障碍者の奥様とお二人でお住まいになっている老夫婦のようで、

前回は旦那様がいらっしゃらなかったから、人の気配がしたのに出てこなかった

(というか出てこれなかった)という話だった模様です。



このご主人がけっこう明るくよく話す方で、とっつきやすく大変ありがたかったです。

奥様が車いすを使わないと動けないから、敷地の通路をふさがないでもらえると

助かります、というお話でした。勿論そうさせていただきます。



今回は二度目なので、他の皆さんも「ああ、この間の^^」みたいな感じでした。

いい雰囲気の中、ご挨拶できたのではないかと思います。



工事の日程とか賃借人は決まったのかとか、そういう質問がありましたので、

まだ内装工事をしていないからそこは何とも言えないという話と、施工が始まる際には

施工担当の方と一緒にお邪魔しますから、という話をさせていただきました。



前回、警戒気味だった方ときちんと関係を作っていきたいところでしたが、ご不在では

どうしようもありませんので、また機会を作ってご訪問していきたいと思います。



物件自体は、おそらく募集できるのが繁忙期の終盤になってしまうことでしょう。

リノベーションの工程の関係で、です。ですので、あまり高い家賃を望まずに、

とにかくさくっと埋めることに集中するべきかな?という気がしています。

近々で、建築士の先生と打ち合わせをしなくては。

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posted by ひろ* at 13:03 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする