2023年01月04日

知らないうちに会社が畳まれていた件。

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年末に東京3棟目の管理をしている不動産業者さんにお電話したのですが・・・

電話が使われていないと言われてしまい、連絡が取れません。困ったなあ。



だいぶ前に書いた話になりますが、私は東京3棟目の地代を余計に払っておりました

これ自体はすごく単純な不注意でした。いや、単純でもないか。私の間違え方が

複雑だったという説はあります。普通そんな間違え方するー?と突っ込まれれば、

あまりしないかもね・・・と答えてしまうと思います。



救いだったのは、勘違いで「少ない」方向ではなく「多い」方向に支払っていたこと。

少ない方会ったら滞納になっちゃいますからねえ。それだとシャレになりません。

多い方でよかった、と思うことにします。



本当はこれが発覚した時点ですぐに問い合わせなくてはならなかったのですが、

緊急性がない問い合わせは後回しにしがちな私の悪い癖が発動し、問い合わせを

なかなか行わずにここまで来てしまいました。



年末になって、さすがに次の地代を払うのに、できれば過剰分を差し引いて支払いたいと

思うようになり(当たり前ですね)、重い腰を上げて借地の契約をした時の業者さんに

電話をしてみることにしました。



この業者さんと最後に連絡を取ったのは、もう4〜5年前です。地代間違えてますと

連絡をFAXでもらったのが最後ですね。担当の方もけっこう高齢だった気がするので

もう担当さん変わってたりするのかな。どんな状況になっているかわからないけど、

まあまずは電話ですね・・・。



ということで、昔の資料を引っ張り出して、そのFAXに書いてある携帯の番号に

電話してみました。ややあってから電話に男の人が出ましたが、なんか声が若い。

あれ、確か担当の人はおじいさんだったよね?しかも名乗ってる苗字がたぶん違う。

「●●様の携帯ではないでしょうか?」「違います(食い気味に)」

どうやら担当の方は退職されたか何かで電話が別の人のものになっているようです。

特に不動産屋さんのようでもなかったので、社内で電話を引き継いでいる様子でも

なさそうですね。失礼しました、間違えました、とお詫びをして電話を切りました。



さてさて、そしたらしょうがないので、会社の電話を調べてそっちにかけてみますか。

よくありがちなお名前の会社さんなので少しだけ手間はかかりましたが、ネットで

ここだなと思える会社さんを発見したので、その固定電話に電話してみました。



「おかけになった電話は現在使われておりません」



・・・まじかー!おいおいおーい!会社たたんでるんかーい!

歴史は古い会社さんだったはずなのですが・・・後継者がいなくて止めたんかな?

こいつは参りましたな。想定外でした。どうしたものか。



東京3棟目は売却も依頼しておりますので、売却時の譲渡承諾料がいくらになるとかも

計算して貰わないといけないのに、まさかの当時管理していた会社さんがないという

びっくりする事態に困ってしまいました。



売却活動において売買の仲介を頼んでいる仲介業者さんに、このことを連絡して

どうしたものかと相談したところ、きっと借地契約の契約書に地主さんの連絡先が

書いてあるのではないか、とりあえず今回は契約書にある既定の金額を振り込んで、

その後そこに電話して今までの差額がいくらで今後どうしたらいいかの確認をすれば

いいと思う、とアドバイスをいただきました。



お正月が開けて、今書類を確認してみましたが・・・全部仲介業者さんに渡してあり

うちには置いてなかったです(汗)

新年早々、そっちに資料ないですか?と問い合わせ中・・・。



地主さんと連絡を取れば解決できる案件だと思いますが、地主さんお寺なので

たぶん今忙しいと思うのですよねえ。少し落ち着いたらの方がいいかもしれない。

問い合わせの準備だけは進めておこうって感じですかね。



思わぬ事態ではありますが、淡々と確認して対応を進めていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年12月01日

東京3棟目にお申込をいただきました!

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東京3棟目にお申込をいただくことができました!ちょっと時間かかっちゃったなあ。

でも家賃が少し上がって満室に返り咲くことができたので良かったです。



東京の物件で今空いているのは東京1棟目1室、東京3棟目1室、東京6棟目1室、

東京14棟目1室、そして退去予告が東京10棟目1室となっています。

東京だけで見ると32部屋中5部屋空いていることになり、稼働率84.4%です。

私がギリギリ高めの家賃を狙っているのが、微妙な稼働率になっている原因ではないかと

自分でも内心思ってはいるのですが、ついつい高めを目指してしまうのですよね・・・。

そこに至るまでの空室期間を考えた時、それは本当に得なの?というのはあるのですが

ついついやってしまう自分がいます・・・。



ただ、札幌3棟目に関しては、できるだけ高い家賃にしたいという意図はありました。

満室にして売却しようと考えているからです。家賃が高い方が利回り計算した時に

高値で売れることになりますから。そこは狙っていきたいと思っていました。



東京3棟目は元々優秀な物件で、空いてもすぐ埋まっていました。

需給バランスが悪くなかったことと、それに対してちょっと安めの家賃だったことが

幸いしていたのだと思います。そしてちょこっとずつ家賃を上げても、1ヶ月以内には

また決まるという状態でした。



ただ、今回は周囲に新築RCが建ったり建ててたりで、需給バランスに変化が

生じているような気もしていました。でも売却しようとも思っているから家賃は

やっぱり高めで募集したい。結果として高め家賃で募集することにしましたが、

そのせいで苦戦しているのだろうなという気はしていました。



初期費用をできるだけ安くして、その代わり家賃は高めを維持。一度下げましたが

元々の家賃よりそれでも少し高めで募集を続けました。



6月末に退去されてから5ヶ月。だいぶ時間をかけてしまいましたが・・・

管理会社さんから「お申込をいただきました」のご連絡をいただくことができました。



これでは、遺失期間の家賃と家賃アップで売却時に高く売れる分と、どっちがお得なのか

よくわからなくなりますね(苦笑)

そこらへんの判断力が鈍いんだろうな、私は。



入居申込を入れてくださったのは、米国籍の片言の日本語を話す女性だそうです。

東京14棟目と東京3棟目を見てくださり、最終的に東京3棟目にお申込を入れて

くださったとのこと。他にも見に行ってるとは思いますが、私の物件を2つも

見ていただき、ありがたいです。



管理会社さん曰く、古民家のようなところに住みたいと言っているようだとのこと。

片言なので本当にそういう意味かはわからないけど・・・ということでした。

うちはフルリノベしちゃってるから、本当に古民家っぽいものを求めているなら

ちょっと微妙かもなあと思ったけど、結果としてお申込に至ったようで良かったです。



報告を受けた時点では管理会社さんのところにもまだ詳細が届いていなかったようで

細かいことはわからないということでした。どんな方なんだろうなあ・・・。

日本で働いているのかしら。



ともあれ、これで空室が1つ減って東京の稼働率は87.5%になります。

退去予告の東京10棟目、間取り的に苦戦しそうな東京1棟目は一旦置いておいて

東京14棟目と東京6棟目が次の重点ターゲットかなあ。どうせまた退去予告とか

来ちゃうのだろうと思いますが、少しずつ稼働率向上に向けて前進したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年11月20日

東京3棟目は空室対策で追加のフリーレントを提示。

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東京3棟目、追加でフリーレントを提示することにしました。本当は家賃を下げた方が

いいのでしょうけど、売却も控えているので家賃はできるだけ落としたくないです。



東京3棟目は以前は空いたらすぐ決まる優良物件でした。30平米程度の1LDKや

1Rでお手頃価格なものがあまりなかったためではないかと考えられます。

しかし、時代が進み、新築RCも結構出来てしまいました。新築RCが供給過剰で

家賃を下げると、どうしても東京3棟目にも影響が出てしまうものと考えられます。

恐らくそういった要因で、今回なかなか決まらないという状況になっているのでしょう。



東京3棟目の空室は1Rの間取りの方です。1Rというのが検索で引っかかりにくく

ややハンディになっているのだろうと思ってはいますが、それでも内見はちらちらと

あるようですから、めちゃめちゃ相場を外した家賃設定というわけではないと

考えられます。ただ、割安感があるわけでもなく、今のところ成約に至っておりません。



テコ入れが必要だとは思うのですが、こちら満室になり次第売却活動を再開する予定も

ありますので、あまりホイホイと家賃を下げたくないなあ・・・と考えています。

売却するときの価格は家賃収入が高ければ高いほど良いですから。



家賃を2000円下げると、年間24000円のマイナスが発生します。

利回り10%で売れると仮定した場合、売却価格に24万円の差がでます。

利回り8%で売れるなら、さらに差は大きくなって30万円の差が出ます。

空室損が24万を超えるとあまり意味はなくなりますが、そこまでいかないなら

家賃は下げない方が良い、ということとなります。



こうやって数字で見ると、やっぱり売却価格を考えると家賃は下げない方がいいよねと

思うのですが、その反面個人で持ってる物件なので、高く売れても絶対に20%の

税金はかかってしまうので・・・そこまで含めて考えたら、どっちの方がいいのかは

何とも言えないのかもしれませんね。早めに埋めて賃料収入を適切な経費処理で

最大化する方が、実は有利だったりするのかもしれません。難しい。



まあそんな余談は置いておいて、東京3棟目は今のところは売却時の収入を最大化すべく

退去された方の家賃より少し高めに募集をかけております。そのせいもあってか、

今のところまで内見はあれど成約にならずの状態が続いています。



先日も内見があったそうなのですが、結局進展がないまま立ち消えになったようです。

1階からの騒音を気にされていたようですので、そもそも木造物件という選択自体が

あまりマッチしていなかったのだろうというのが管理会社さんの見立てでした。



次に内見が予定されているのは片言の日本語しか話せない外国の方だそうです。

その片言を聞き取った結果、古民家に住みたい願望があるようだとのお話でした。

うち、バリバリにリノベしちゃってるので、古民家感ゼロですぜ・・・(汗)

なので、これもあまり大きな期待はできないだろうと思っています。



管理会社さんとは、賃料設定をどうするかという話を少ししております。

例えば、今回の片言の外国籍の方の内見の時、あと一押しでいけそうであれば

賃料の引き下げも検討してほしい、あるいは12月末までに申込した場合は

数千円の賃料値引をOKする、などの案を提示してくださいました。



賃料値引に関しては前述のとおり売却額に影響してくると考えているので、広く告知する

キャンペーンであればフリーレントが望ましい、ということは回答しております。

その上で、今回内見する方があと少し賃料が下がれば・・・みたいな話になるのであれば

そこは家賃の値引も柔軟に考慮する、ということでお伝えしました。



賃料設定って難しいですねえ。そりゃガンガン下げれば決まるのでしょうけれども、

それをやりすぎると地域の賃料相場を破壊しかねません。それは巡り巡って自分の首を

絞めることでしょう。そういうのは良くないので、バランスをとった戦略が必要です。

私の場合、賃料維持バイアスが強めにかかっているようで、あまり賃料を下げずに

初期費用などでその分対応しようとする傾向にあります。自身の傾向を理解し、

本当にそれでいいのか自問自答しないといけないですね。できてませんけど。



目下、東京においては東京3棟目が比較的長期間空室なので、ここを埋めることに

しっかり注力していきたいと思います。その次が東京6棟目だな。



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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年09月13日

東京3棟目、空室の家賃を下げることに。

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東京3棟目は少し家賃を落として様子を見ることにしました。売却を視野に入れてるので

家賃はあまり下げたくないのですが、決まらない家賃で突っ張っても仕方ないですから。



売却も視野に入れて活動をしている東京3棟目。保有して7年が経過しました。

ほんの一部借地権が混ざっていますが、大部分が所有権。ここまで問題なく稼働して

くれていますし、むしろ退去の少ない優良物件であると思っています。



1Rが1部屋と1LDKが1部屋。1LDKの方がやはり検索とか考えると決まりが

いいのですが、使い勝手の面では1Rもいいと思うんですよね。広々していて。

部屋の広さはどちらも同じくらいなので、間仕切りがあるかないかだけの差です。



本当は、検索を考えて両方1LDKで仕上げたかったのですが、リノベの時に

抜ける柱と抜けない柱の関係があり、1Rにした方が使いやすそうだよねということで

今回の仕様に落ち着いた経緯があります。



売却活動をしていたのですが、1R部分が退去になってしまいまして、いったん売却を

止めています。ちゃんと埋めてから売却しようという発想で仲介業者さんと合意したので

これをきちんと埋めることに注力しよう、という感じで。



1LDKと1R、広さは同じだけど家賃の差が4000円ほどありました。

1LDKは1〜2回退去があったので、その都度少しずつ家賃を上げていました。

1Rはずっと同じ方がお住まいになっていたので、家賃は初期の募集の時から変わらず

据え置き状態になっており、結果として4000円の差が発生した次のです。



今回の募集では、この差を是正したいと考えております。なので、賃料設定を

1LDKと同じにすべく、4000円アップで募集を開始しました。

しかし、募集のタイミングが6月からということもあり、タイミングの悪さもあいまって

反響はあまりよろしくない状況でした。



先日、管理会社さんと東京2棟目のことでお会いする約束をしておりましたので、

その時に反響状況の整理をして情報を欲しいと伝えておきました。管理会社さん、

仕事が早いので、現地打ち合わせの前に早速資料を送ってくださいました。

それによると、問い合わせは月平均10件未満、内見はまだトータル2件とのことです。

現地に直接行ってる業者さんもいるかもしれないので、この数字だけではない可能性は

あるものの、ちょっと少ないですね・・・。できれば内見は月平均20本くらい欲しい。

閑散期だとはいえ、月平均10件に到達してないのは競争力が足りない気がする。



8月からはゼロゼロにして募集をしておりますが、7月に比べて劇的に増えた感じは

しておりません。とはいえ、7月より8月の方がお部屋探しする人が少ないという

事情は含みおいて考えるべきですけど。だから全く効果がないわけじゃないと思うものの

まだ足りないなーという感じがします。



この数字を見ても、もう少し引合を得られるような家賃設定にした方がいいかなという

気がしてきます。管理会社さんも同意見で、家賃を少し下げた方がいいと思うという

ことでした。東京2棟目の現地確認の時、その辺の意見交換をして、結果として

家賃を2000円下げてみようということになりました。これでしばらく様子見。

いや、しばらくというか、9月の第二繁忙期(という概念はまだ残ってるのだろうか)で

決まってほしいんですけどね!



家賃を改訂して、9月から勝負です!(もう半月経過してるけど)



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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月18日

東京3棟目の家賃設定を試行錯誤。

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東京3棟目、久々の募集に動いております。空室になって内覧可能になり半月経過で、

動きが悪いわけではないのですが、初期費用を下げてみることにしました。



東京3棟目は長らく空室がなく、久しぶりの募集になります。先日退去された方は

結婚による退去ということでした。これは引き留めようがないやつです。長い間

お住まいになってくださり、感謝しております。



久々の募集ですが、ここの物件は割と家賃あげていける印象があるので、管理会社さんに

強気の家賃設定でいけませんかねと問いかけておりました。管理会社さんは基本的に

保守的な家賃設定をしてくるので、どこまで上げられるかは大家の覚悟次第って感じで

いつもやり取りしております。



今回も、現状維持くらいの家賃でご提案がありました。前回・・・といっても数年前の

話ですが、ここはとにかく引きが早くてあっという間に決まったものでした。

あの引きの良さを考えたら、もうちょっと強気でもいいんじゃない?という気もします。



そして東京3棟目は売却活動も並行で行っています。やっぱり高い家賃で決まるに

越したことはありません。その家賃の差が利回りに影響し、売却価格に影響します。



これまでより2000円くらい高い家賃で募集を開始する、できるだけ早い段階で

反響を見ながら設定の見直しをかける、という形で進めることにしました。



6月のうちから、6月末より内見可能ということで募集は出しておりました。

内見ができない場合、問い合わせはどうしても減る傾向にあります。その期間に

その家賃でどのくらい引合があるかで、ポテンシャルを図れるだろうと考えていました。



7月も半ばになったので、この件に関して再度管理会社さんと会話をしました。

内見不可の時にどのくらい問い合わせがあり、内見可能になってどのくらい増えたか。

目標とする問い合わせ件数に比べてどうか。そんなところをLINEでやり取り。



内見不可の期間の問い合わせ数に対して、内見可になって問い合わせ数は増えました。

ただ、すぐ決まるような件数でもなかったです。決まらないこともないかなという

感じはしましたけど、少し時間はかかりそうな印象でした。



このエリア、1LDKの新築マンションがけっこう新しく建っている印象なので、

ライバルが増えてしまったのかもしれません。うちは木造なので直接の競合には

なりませんけど、アッパー層が増えて全体の相場が下がれば、うちの物件が相対的に

割高に見えてしまうわけで。



今までのように強気強気で攻めていくのは少し難しくなったのかもしれません。

数年で市況はさらっと変わってしまうものです。



管理会社さんからは、できれば家賃を下げるか初期費用を下げるかのいずれかの

対処をした方がいいのではないか、と勧められました。確かに、決まらないことの方が

問題ありますからねえ・・・。



現在売却活動をしているということも踏まえると、家賃を下げるよりは初期費用を

下げた方がベターであろうと思います。先にも書いた通り、家賃を下げたら売却価格に

影響しますからね。



初期費用として、敷金1礼金1をいただいておりましたが、手始めに敷金1礼金0に

下げることにしました。交渉次第で敷金0も考えようと思いますが、いきなり条件として

出さなくてもいいかな?というのが今のところの判断です。



管理会社さんにその旨伝え(というか本当は敷金0礼金1でどうかなと言ったら、

敷金1礼金0の方がいいですよとたしなめられた貧乏性な私です)、対応して

もらいました。



またこれで様子を見つつ、反響の変わる変わらないでまた条件いじってみようかなと

思っております。満室かそうでないかは売却にも影響するので、家賃にもある程度

こだわりつつ、早いところ満室に復活させて、売却活動に支障がないようにうまいこと

やっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:01 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする