東京３棟目の漏水被害は入居者様の保険で対応できました。

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だいぶ前の話で私も忘れかかっておりましたが、東京３棟目で漏水事故があった分の

復旧に入居者様のsyっか人賠償責任保険が使えることになりました。よかったー。



東京３棟目と言えば、今ちょうど売りに出している物件です。売りに出してるとはいえ

価格はかなり強気な設定にしているので、そうやすやすと売れないでしょうけど。

問い合わせはたまにあるけど確度高めな問い合わせはない、という状況のようです。



本気で売るならもうちょっと価格を調整した方がいいんだろうなーと思いつつ・・・

とりあえずは成り行きに任せている私なのでした。



そういえばこの間、管理会社さんから「本気で売る場合の価格提案しますね」って

言われてた気もするけど、こっちもあまり気にしてなかったからそのままだなあ。

どうしようかな・・・ちゃんと売るからってことで改めて聞いてみようかな・・・



新築の供給過多で以前と同じ家賃水準だと決まりが悪くなっているんですよね。

それを考えると売り時なのかもしれません。



さてさて、もう４ヶ月以上前のことですが、東京３棟目では入居者様が洗濯をする時に

ホースをちゃんと設置できておらずに階下にまで漏水をしてしまうという事故が

ありました。詳細は過去ブログをご参照ください。



最近はいろいろなことがありこの話はすっかり忘れていたのですが、忘れた頃に

管理会社さんから連絡があり、この漏水で発生した被害に関しては入居者様の

借家人賠償責任保険で費用が全額負担できそう、ということでした。



最初「漏水？なんだっけ？」と思って、過去の履歴とかひっくり返してようやく

何の話かを掴んだのは内緒です（苦笑）

だって最近トラブル多くてさー。自分が対応しないといかん話とか、直近の話とか、

金額が大きい話とかでないと覚えきれないんですよ・・・。



今回の話は少し上に書いた通り、入居者様がやらかしてしまったということに尽きます。

なので、施設賠償責任保険で対処というルートは当然と言えば当然かもしれません。

最近お金が出ていく案件が多すぎるので、今回はお金が出ていかないやつでよかった。



管理会社さんに詳細伺いましたが、ちょっとややこしかったです。

保険金がおりたので事前に見積してあった内容に沿って修繕を行う予定という方針ですが

漏水から数ヶ月が経過しており、その間どうも漏水被害を被った入居者様が段ボールの

荷物を動かしていないらしく、数ヶ月も水を含んだ段ボールが置いてあると床も

ぶよぶよになってしまっている可能性が高い、と。なのでその分は追加費用が発生して

対応箇所が増えるのではないかという話でした。



ただ、それを見越して工事額を算出して保険会社さんに伝えているので、仮に増えても

私が手出しすることはないのだそうです。



もし工事が発生しないなどで余ってしまった場合は、私のところに送金してくれるという

話だったので、工事がなければいいなーなんて思ってしまいました（笑）



こちらの金銭的被害が出ないよう調整しながら動いてくださる管理会社さんに感謝です。



とりあえず漏水の話はこれで片付いたっぽいので、他のトラブル対応に注力します！

（そもそも忘れてたくせに偉そうに何を言ってるんだというツッコミは受け付けます）



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東京３棟目の（自作自演で作ってしまった）地代問題、無事解決へ。

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東京３棟目の地代間違って振り込んでた問題、私がサボりまくってたのですが、

お寺さんからの連絡があったので進展し、是正いただけることになりました。



凡ミスで何年か地代を余計に振り込んでいることがわかったのは、物件を試しに

売却活動してみようと思ったことがきっかけでした。購入時に少し地代が上がって

いるのですが、その上がる前の地代で最初振り込んでしまい、借地の管理会社さんから

これだけ足りないよとＦＡＸで通知をいただきました。そのＦＡＸを読み間違えて、

勘違いした金額を翌年から振り込んでいたのです。ちょっと多めに。

売却の話を進めるにあたり、仲介業者さんから地代の詳細を確認された結果、

勘違いが発覚したのでした。

（詳細は過去ブログ参照）



緊急性がないからと面倒くさがって放置プレイを続けたらあっという間に次の地代を

支払う時期がきてしまいました。やばい、何もしてない。間際にならないとやれない

悪い癖がモロに出ている感じですが、ここでようやく重い腰を上げて借地の管理を

している会社さんに電話するも、担当さんの携帯は解約されている、会社の固定電話は

使われていないとアナウンスされてしまうという状態で、どこに連絡すればいいのか

わからなくなってしまいました。地主さんに直接電話しようかとも思いましたが、

年末年始で忙しそうだなと思ったので、とりあえず契約通りの正しい金額を振り込んで

おくことにしました。

（詳細は過去ブログ参照）



この状態でまた放置プレイをしていたのですが、先日地主さんから留守電が入って

おりました。曰く、地代足りてないから差額振り込んでね、ということでした。

あれ、私の契約書に対する認識、間違っていた！？いやでも契約書を見直しても

やっぱり地代は私の理解している金額でいいはずだよなあ・・・。

もしかして、契約書を見ないで前年度と違うという事実だけを見て電話してきたか？



これはちゃんと電話して話をしないとダメだなと思ったので、折り返しの電話を

地主であるお寺さんにかけました。ご担当の方に取り次いでもらい、かくかくしかじかで

地代間違ってないと思うんですけど、と伝えたところ、契約関係はお寺では細かくは

わからないので、担当している人に確認するから少し時間をくださいという話に。



それから数日後、仕事中で出れなかったのですが、お寺さんとお寺さんの借地を

管理している不動産屋さんからお電話がありました。不動産屋さんの方が話が

早そうなので、そっちにまず折り返し。留守電の内容を聞く限り、こちらの話が

お寺さんから正しく伝わっているかちょっと読みきれなかったので、同じ話を再度

しておきました。



お寺の借地の担当の方、前任の方の弟さんなのだそうです。こちらも不動産業に

従事していて、借地の管理はお兄様から引き継いだとのこと。



こちらからは

・地代は今年振り込んだ金額が正しいはずなので、今まで余計に振り込んでいた分の

　差額を計算し、どう処置すればいいかを教えてほしい

・もし売却する場合、承諾料はいかほどになるか教えてほしい

という２点をお願いしました。お寺さんにてこれを確認し、対面で回答するので

打ち合わせ日程を確保してほしいという話になり、札幌に行く日の午前中にお会いする

ことになりました。



打ち合わせ当日。

お互いの自己紹介みたいなことから始まり、少し場が温まったところで本題に入ります。



地代に関しては、私の認識通りでした。お寺さんはおそらく昨年より振込金額が

少ないからということで契約内容を確認せずに電話をしていたようです。

差額を差し引いて来年の地代を振り込んでもらえば良い、その差額は計算して

後日案内する、ということになりました。



売却する場合の承諾料も、目安はこのくらいになると思うというざっくりとした金額は

ご提示いただきました。これは売却の際に必要になる情報なので、仲介業者さんにも

お伝えしておきました。



なお、このまま保有する場合、あと５年程度で更新の時期を迎えるので、その時期には

承諾料と同じくらいの更新料がかかるということでした。



そして、地代はおそらく次の更新時（あるいは売却するならその時）に改定されて

値上げすることになるだろう、ということも伺いました。坪５００円程度なのですが

坪６００円〜６５０円くらいには上がるのだそうです。まあそれでも相場から見たら

しょうがないかなというくらいの価格なので、やむなしかなあ。



更新も近いし、地代も若干上がるということであれば、やっぱり売って現金化するのも

悪くない案な気がしてきました。



ちなみに、借地管理の不動産屋さんからは「売却するならうちにも是非相談してほしい」

と仰っておりました。結構ほしそうな雰囲気醸し出しています。とはいえ、こちらは

管理会社さんに売却の相談をしているので、今から変更するのはちょっと無理です。

知らない会社さんといちから関係構築するのも大変ですしね・・・。



ということで、義理人情を踏みにじるわけにはいかないから、管理会社さんに

声をかけることになる、そこで不調だった場合は是非相談させてほしい、という回答を

させていただきました。あわせて、売却の話になる場合、仲介業者さんから借地を

管理している業者さんに直接連絡することを許容いただきたいと依頼し、了承を

いただきました。



これで地代問題はだいたい解決したと思っていいでしょう。よかったよかった。

あとは今年の年末いかほど振り込めばいいかを先方から教えてもらうだけです。



私がめんどくさがって動かなかったせいで、この問題が解決するのにも１年近く

時間がかかってしまいました。サボり癖、よくないですねー。反省。



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東京３棟目の売却は今のところ引合なし。

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東京３棟目を売りに出しているのですが、価格が高いようで売れる気配がありません。

いや、高いのは知ってたから当然と言えば当然の結果ですね。どうするか考えようっと。



今年は売却をして手元に資金を作り、その資金を使って不要な借入を返済、これにより

骨太なキャッシュフロー・・・絶対額が多少下がっても返済比率を低く抑える・・・を

得ようということを目標にしております。



ただ、私自身はこの辺のシミュレーションがあまり好きではないというか、

気乗りしないというか・・・。やっぱり増やす方が好きなので、なかなかその計算を

しようという気持ちになれておりません。



売却価格がいくらの想定で、それによりキャッシュフローがどれだけマイナスになるか、

手元に現金がいくら残るか、そしてどの無乱歩借入を返済するか、みたいなことを

１個ずつやっていけばいいのだということは頭ではわかっているのですが・・・。



苦手だけど必要なことは、自分以外のそれが得意な人にお願いするのが吉です。

銀行勤務の経験があるお友達にご厚意でこの辺計算していただいております。

完全なるご厚意なので、暇なときにやっていただければ十分ですということで

話をしております。快く引き受けてくださり感謝しなくては。



この辺の動きを取った結果、東京３棟目は売りだという話が出てくるかはわかりませんが

直感的にはこれは売って現金にしてもいいだろうという感覚は持っております。

なので、どのくらいで売れるのか市場の反応を試しに見てみようか、ということで

管理会社さんに売却の依頼をしました。



東京３棟目は部分的に借地が混じった所有権のニコイチアパートです。

所有権の部分が大半なのですが、接道している部分だけが借地になっています。

ほぼ所有権と思って問題ないだろうというくらいのレベルですね。

木造で耐用年数は超過しております。



チャレンジ価格と言うことで、まず最初は強気に７％で出すことにしました。

まあさすがにこれで売れる気はしませんが、もしかしたらワンチャンあるかななどと

思って、欲をかきました。



売却活動を始めて少ししたくらいで、退去予告が発生してしまいました。

１室空くと稼働率５０％になってしまうので、満室の方が売りやすいよねという話を

管理会社さんとして、まずは埋める活動をしようということで売却はいったん中断。

ただ、売るからには高い家賃で埋めたいという気持ちが先走り、家賃設定が高くなりすぎ

埋まらない状態が割と長く続いてしまいました。少し家賃を下げて条件を緩和して、

ようやく決まりましたが、半年くらいかかってしまいました。私の判断ミスです。

もうちょっと早めに家賃を下げる決断をすべきでした。



その後ようやく売却活動を再開しましたが、特に具体的な引合の話は管理会社さんから

届きませんでした。先日、別件で会話している時に反響状況なんかも聞いてみましたが

実質半年の売却活動で問い合わせは１０件程度。どれもブツ上げの業者さんっぽい

感じだったとのことでした。やはりエンドユーザさんにはこの利回りは響かないようで。

まあ私自身全然響かないから当然ですね（苦笑）



管理会社さんも私がそこまで真剣に売ろうとしているわけではなく、この金額で

売れたらラッキーだし、別に売れずにそのまま持っててもいいやって感じで考えている

ことをしっかりわかっているため、売るためにはこのくらいの金額にしましょう、的な

お話は一切してきません。真面目に売りたいという話をすれば、じゃあこのくらいの

金額にしてみましょうとかご提案はしてくださることでしょう。



本当に真面目に売るなら、価格設定を見直さなくてはならないと判断できました。

どうしようかなー。ちょっとだけ下げてみる？それともまとまった資金を手にするため

思いきって妥当な金額まで下げちゃう？あるいはこのまま突っ張ったままにする？

思案のしどころですね。どうしたもんかな。方向性を考えてみようと思います。

８％まで下げれば反響あるんじゃないかなーと勝手に想像をしています。



何事もトライアンドエラーなので、今回の一連の動きでこの金額だと売れないという

知見が得られたのは良かったと思います。あとはどう活かすか、ですね。



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東京３棟目で漏水事故発生。

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東京３棟目で先日ご入居された入居者様が洗濯機のホースが外れてしまい、

階下まで水浸しという事故が発生してしまったようです。あちゃー。



東京３棟目は私が初めてリノベをした物件です。物件取得価格並の金額をかけて

大規模リノベーションを行いました。これはお友達の大家さんがやっていた手法を

真似したやり方でしたが、おかげさまでこれは大成功。ほとんど新築と変わりないくらい

手間がかからず、家賃も大きくアップさせることができました。



購入したのが２０１５年、リノベが終わったのが２０１６年の１月とか２月とかで、

速攻で２部屋とも申込が入り満室になってくれました。その後も退去のたびに少しずつ

家賃を上げていましたが、それでも１ヶ月以内に決まるという優秀っぷり。



しかし、最近は新築で似たような間取りの物件が周りに増えてきていることや、

リノベして７年が経過しているといったところも影響しているのか、徐々に決まりが

悪くなってきています。直近の空室は埋めるのに半年以上かかってしまいました。

これは私が市況を見誤り、家賃設定を強気なままにしてしまったのが原因と思います。

家賃を少し下げて、これ以上下げるべきかどうしようかと決断せずにだらだらと

引き延ばしていたら、なんとか決まってくれましたが・・・適正家賃はもう少し

安い金額なのだろうな、と思っています。



今回ご入居いただいた入居者様は欧米系の外国籍の方で、日本の古民家に興味が

あるような話だったと記憶しています。フルリノベしちゃったので古民家感は

少なめではありますが、マンションではなく木造アパートを選んだのはそういうところに

理由があるのかもしれません。何にせよ、長く住んでくださればいいなと期待して

おります。



入居した後って初期トラブルが発生しがちなのですが、東京３棟目はリノベしているから

築古とはいえ今まで初期トラブルは皆無でした。そりゃあ設備がすべて更新されて

いるのだから、それが当然ですよね。そこが大規模リノベのいいところでもあります。



しかし、今回は物件の設備の問題とは全く違うところでトラブルが発生しちゃいました。

その原因は・・・入居者様の過失による漏水です。原因は洗濯機のホースが外れた状態で

洗濯機を回してしまったことでした。



２階で発生しているので、１階にも水が回ってしまい、天井から水が漏れてきている

状態とのことです。うーん、やっちまいましたなあ。



私も昔住んでいたＳ造４層の物件（マンション？アパート？微妙なところ）で、

２階に住んでいたのですが、３階の入居者さんがお風呂か洗濯機か忘れましたけど

漏水させて、私の部屋の台所が水浸しになったことがあります。あの時は台所だから

濡れても比較的問題ないものが多く、大きな被害はなかったのですが・・・

あれが居室に漏れていたら怒り心頭だったかもしれません。大事な音楽コレクションや

ＤＪ用機材に楽器、パソコンなどなど・・・濡れたりしたらと思うとぞっとします。

廃版で手に入らないものとかありますから、お金でどうこうできる内容ではなく・・・。



今回の入居者様は大事なものが濡れたりしなかっただろうか。そこが心配です。



管理会社さんにて対処を進めていただいておりますが、目下の問題点としては

１階の修繕をしたくても荷物が多くて修繕がすぐできるかわからない、というところが

あるようです。大家としては、建物のダメージが最小限に抑えられるように、

うまく対処していただければ、そして入居者様にご迷惑をおかけせずに済めば・・・

というだけです。費用は入居者様の火災保険で賄うとのことでした。助かります。



管理会社さんにて対処いただく形になり、お手数をおかけしますが

よろしくお願い致します。



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年末に東京３棟目の管理をしている不動産業者さんにお電話したのですが・・・

電話が使われていないと言われてしまい、連絡が取れません。困ったなあ。



だいぶ前に書いた話になりますが、私は東京３棟目の地代を余計に払っておりました。

これ自体はすごく単純な不注意でした。いや、単純でもないか。私の間違え方が

複雑だったという説はあります。普通そんな間違え方するー？と突っ込まれれば、

あまりしないかもね・・・と答えてしまうと思います。



救いだったのは、勘違いで「少ない」方向ではなく「多い」方向に支払っていたこと。

少ない方会ったら滞納になっちゃいますからねえ。それだとシャレになりません。

多い方でよかった、と思うことにします。



本当はこれが発覚した時点ですぐに問い合わせなくてはならなかったのですが、

緊急性がない問い合わせは後回しにしがちな私の悪い癖が発動し、問い合わせを

なかなか行わずにここまで来てしまいました。



年末になって、さすがに次の地代を払うのに、できれば過剰分を差し引いて支払いたいと

思うようになり（当たり前ですね）、重い腰を上げて借地の契約をした時の業者さんに

電話をしてみることにしました。



この業者さんと最後に連絡を取ったのは、もう４〜５年前です。地代間違えてますと

連絡をＦＡＸでもらったのが最後ですね。担当の方もけっこう高齢だった気がするので

もう担当さん変わってたりするのかな。どんな状況になっているかわからないけど、

まあまずは電話ですね・・・。



ということで、昔の資料を引っ張り出して、そのＦＡＸに書いてある携帯の番号に

電話してみました。ややあってから電話に男の人が出ましたが、なんか声が若い。

あれ、確か担当の人はおじいさんだったよね？しかも名乗ってる苗字がたぶん違う。

「●●様の携帯ではないでしょうか？」「違います（食い気味に）」

どうやら担当の方は退職されたか何かで電話が別の人のものになっているようです。

特に不動産屋さんのようでもなかったので、社内で電話を引き継いでいる様子でも

なさそうですね。失礼しました、間違えました、とお詫びをして電話を切りました。



さてさて、そしたらしょうがないので、会社の電話を調べてそっちにかけてみますか。

よくありがちなお名前の会社さんなので少しだけ手間はかかりましたが、ネットで

ここだなと思える会社さんを発見したので、その固定電話に電話してみました。



「おかけになった電話は現在使われておりません」



・・・まじかー！おいおいおーい！会社たたんでるんかーい！

歴史は古い会社さんだったはずなのですが・・・後継者がいなくて止めたんかな？

こいつは参りましたな。想定外でした。どうしたものか。



東京３棟目は売却も依頼しておりますので、売却時の譲渡承諾料がいくらになるとかも

計算して貰わないといけないのに、まさかの当時管理していた会社さんがないという

びっくりする事態に困ってしまいました。



売却活動において売買の仲介を頼んでいる仲介業者さんに、このことを連絡して

どうしたものかと相談したところ、きっと借地契約の契約書に地主さんの連絡先が

書いてあるのではないか、とりあえず今回は契約書にある既定の金額を振り込んで、

その後そこに電話して今までの差額がいくらで今後どうしたらいいかの確認をすれば

いいと思う、とアドバイスをいただきました。



お正月が開けて、今書類を確認してみましたが・・・全部仲介業者さんに渡してあり

うちには置いてなかったです（汗）

新年早々、そっちに資料ないですか？と問い合わせ中・・・。



地主さんと連絡を取れば解決できる案件だと思いますが、地主さんお寺なので

たぶん今忙しいと思うのですよねえ。少し落ち着いたらの方がいいかもしれない。

問い合わせの準備だけは進めておこうって感じですかね。



思わぬ事態ではありますが、淡々と確認して対応を進めていこうと思います。



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