2023年12月22日

東京3棟目の退去予告は撤回されました。

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東京3棟目で退去予告がキャンセルになり、引き続きお住まいになっていただけることに

なりました!家賃アップの機会が失われたと言えばそうかもですが、良かったです。



最近、東京3棟目の退去予告以外は賃貸関係は平和が続いているなあと思っていましたが

昨日〜一昨日くらいはなにやらいろいろイベントが起こり少しバタついておりました。

そしてそのばたついてた話の中に、東京3棟目の退去予告のキャンセルの話題も。

むしろこれはありがたい話題なのかなとは思いますけどね。



売りたかったのに売りそびれた東京3棟目。東京15棟目を購入するために融資を

受けた際に、東京15棟目に担保価値がないと本部で判定されてしまったため、

やむを得ず東京3棟目、東京12棟目あたりの返済が進んだ分の担保余力を使って

東京15棟目の融資実行にこぎつけたのでした。この時に第二抵当をとられて

しまったので、東京3棟目は当面売ることができなくなってしまいました。



今年は売却して短期の借入を減らして返済比率を低くするぞという目標を掲げて

いたのですが、結局ここに至るまで1棟も売れておりません(苦笑)

共同担保の話がなければ、東京3棟目は今頃もう売却済だったと思うんですけどね。



一応、太陽光発電所とか札幌9棟目とかが具体的な話が出てきていますので、

来年早々にはある程度売却の話ができるんじゃないかなと思ってはおります。

何を返済するかを考えておかないとだなー。



んでまあ、その東京3棟目の話ですが、管理会社さんから先日連絡がありまして、

退去予告が取り消されたという嬉しいようなちょっとだけ残念なような話が届きました。

え、嬉しくないの?何が残念なの?と読者の方は思うかもしれません。その理由は、

退去後にガッツリ家賃を上げる気になっていたからです・・・。



今回の退去予告は、外国籍の入居者様からのご連絡でした。理由としては転勤になるから

という話で、これは止めようがないわとあきらめの境地に至ったのでした。

それがなぜ退去をキャンセルになったのか・・・。管理会社さん曰く「転職が関係して

いるようで」ということでした。勝手な予想ですが、転勤が嫌で転職をすることに

したのかもしれませんね。



そんな感じなので、もしかしたらこの話まだひっくり返る可能性はあるのかも、と

私自身は考えています。転職がうまくいかなかったりすれば、諦めて転勤するかも

しれないし。あるいは転職したけど給料があまり高くないからとグレードを下げる形で

引越とかあるかもしれないなあと思っています。管理会社さんも状況はまだ不安定と

みているようでした。



まだ入居して2年経ってない方なので、あまり短期で出て行かれるのも悲しいから

残ってほしいなあと思う気持ちもあり、その反面、家賃を上げたくなったので

退去になってくれても構わないなあという気持ちもあり。複雑です。



こちらとしては動静を見守るしかないですねー・・・。

最後どこに落ち着くかは予断を許しませんが、どう転んでもいいように準備を

しておくようにしたいと思います。



一応、退去予告はキャンセルとして考えると、現在の空室は・・・

仙台2棟目:3室

札幌7棟目:1室

札幌12棟目:1室

と言う感じで合計5部屋になるかと思います。なかなかここからが埋まらない・・・。

札幌7棟目は心配していないですし、札幌12棟目も管理変更の分で少し時間が

かかるかもしれないですが、まあどこかで大丈夫になるだろうと思います。

問題は仙台2棟目ですね・・・。一進一退の攻防が続いています。

ここが安定すると大きいんだよなあ。管理会社さん、頑張ってください!



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年12月18日

東京3棟目で退去予告・・・でも家賃アップのチャンスかも。

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東京3棟目で退去予告が出てしまいました。満室とはいつの時代もはかないもの。

ちょっとしたことで事態は暗転してしまうのでした。とか書くと大げさか。



東京3棟目。一時期売りに出しており、具体的な話もちょっと出てきていたのですが

東京15棟目の購入の際になんとか共同担保に入れて貰えないかとお願いされてしまい

やむなく受け入れて売却を中止した物件です。本音を言えば、保有してそこそこの

期間も経過しているので、そろそろ売りに出してもいいよねと思っておりました。



徐々に入替していくことは大事で、先日富山で投資家仲間の方と話をした時にも

売りと買いを繰り返して資産を大きくしている様子が見て取れました。上手に資産を

増やしている人は必ずと言っていいほどに売りを活用しております。私も多少は

売却をしておりますが、もうちょっと売却のペースを増やしてもいいと感じています。



太陽光発電所は具体的な話が出てきて売却できそうな気もしてきました。

札幌9棟目、千葉1棟目はまだ引合がありません。

富山1棟目は引合はあれどファイナンスに難ありなので価格を下げてみることに。

現状、そんな具合で動いている次第ですが、もうちょっと売却のペースを速めて

次の資金を増やしていく方向を模索した方がいいだろうなと考えております。



そういった観点では、東京3棟目はあのタイミングで何とか売却しておきたかったです。

まあ今更そんなことを言ってもしょうがないですけどね。



そんな経緯があるからこそ、今このタイミングの退去予告はちょっとモヤモヤする部分も

合ったりします。あの時売れてればここで頭を抱えなくてよかったのになあ、と。



富山出張の最中に、管理会社さんより退去予告の連絡が入ってしまいました。

退去予告を入れてきた人は、昨年入居された外国籍の方です。転勤のための解約という

お話でしたので、引き留めの余地はなさそうでした。



管理会社さんにて類似物件の募集状況を確認したところ、だいたい7.5万〜7.7万と

いうことで、そのあたりで募集してみてはどうでしょうというご提案もいただきました。



前にこの物件は8万くらいまで家賃上げられるって喜んでた記憶がありましたが、

そこから見るとちょっと安い水準に見えないこともありません。

以前の家賃っていくらだったっけ・・・とレントロールを見直してみると、

なんと7.5万でした。なんでこんなに安くしたんだっけ!?全然わからん。



管理会社さんに当時のことを覚えているか聞いたところ、コロナ禍でもあったので

決まりやすい価格ということで少し低めの価格帯で募集していたとのことでした。

確か空室期間がちょっと長くなってしまっていたような記憶はあるので、その辺の

兼ね合いで家賃を下げたのかもしれません(普通に忘れてる恥ずかしい私・・・)



今回はコロナも開けたので元々の価格に戻していきたいところです。

家賃が上がれば利回りも上がりますしね。むしろこれで売ればもっと高く売れるから

かえって良かったのかもしれません(ポジティブシンキングここに極まれり)。



であれば、元々の家賃の最高値である8万を是非狙いたいところ。とはいえ、あまり

いきなりやりすぎるとかえって辛い気もします。



管理会社さんに、いつものように困らせる発言をここでぶち込みます。

もうちょっと高い家賃で募集したいけどどうでしょう、と。

きっと先方も予想はしていたのでしょう。8万までなら、決まらない場合に下げて

いく前提であればありかもしれません、と。

今回の提案家賃は築15年くらいの物件が7.8万で募集されているのを受けて、

築年数見合いでそれより少し下げて募集はどうかという案だったそうです。



それではということで、7.9万で様子見をしてみるのはどうかなと思いました。

8万だと検索のレンジが一つ上がってしまうので、7.9万でより引っ掛かりやすく

できることを狙うスタイルです。



管理会社さんにも上記で了承いただき、募集開始と言うことになりました。



退去は残念ですが、もしうまいこと4000円アップで次が成約するなら、売却時の

利回り8%として考えたら50万円近く売値が上がることになります。これは決して

小さくない金額だと思います。そこを目指して頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年09月09日

東京15棟目(仮)のために東京3棟目の売却を断念。

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東京15棟目(仮)の融資の行方ですが、支店レベルでの内諾は貰いました。

共同担保をがさっと入れることを条件に・・・(汗)



8月早々に売買契約にこぎつけた東京15棟目(仮)。メインバンクさんが是非

購入時の融資をしたいという話だったので、それじゃあということで融資案件として

持ち込むことにしました。



築古木造なのですが、20年で購入+リフォームの一部くらいまで面倒を見て

いただけそうという好条件。とはいえ、小さな金融機関さんなので、そんなに金利は

安くないと思います。きっと2%台でしょうね。洗練された投資家の皆様から見たら

金利もっと安くしてから喜べやと言われそうですが、まあ仕方ありません。私の実力は

こんなもんだという自覚もあるので、お取引をしていただけるだけでもありがたいと

謙虚な気持ちで受け止めております。



あちらからそう言ってくるくらいなのできっと問題ないだろうと思っておりましたが、

その後1ヶ月経過してもまだ融資は決まらず。あれれー?ちょっと雲行き怪しい?

などと思って支店長に聞いてみたら、今回の物件を担保設定することができないと

本部が言い出しており、その対応で動いているところなのだそうです。うーむ。



細かい話は過去ブログをご参照ください。



じゃあどうする?という話に関しては、私が融資を受けている物件の返済が進んで

担保余力が少し出てきているから、それを共同担保に入れてほしいという話でした。

まあそれで済むならいいかと思ったのですけど、その方向になると現在売り出し中の

東京3棟目を売り止めにしなくてはなりません。せっかくここにきて具体的な

問い合わせが入ってきたというのにー。現金化のチャンスを棒に振ってまで買うものか?

という気はしたのですが、もう売買契約もしちゃったしなあ。



とりあえず支店長には、できれば共同担保取らない方向で進めたいという話は

してみました。一応それも含めもう一度持ち帰って検討していただけるという

話になったので、まずはその進捗に期待したいところです。



しかしそこから数日で、今度は東京3棟目の仲介業者さんから問い合わせがありました。

確度高めな問い合わせがあり、この辺の資料持ってないか、みたいな。うぬぬー。



仲介業者さんにかくかくしかじかと状況を説明して、もう一度支店長に電話をして

本当に共同担保不可避なのかを確認、不可避ならやむを得ないので売り止めということで

話を進めることにしました。仲介業者さん、申し訳ない・・・。



そして支店長に電話するも、外出しており捕まらず。支店長から折り返しがあったものの

今度は私が会議中で電話に出られず。そんなこんなで丸一日ロスしてしまいました。



昨日ようやく電話がつながり、会話をしたものの、やっぱり共同担保なしのルートは

難しそうなので、できれば売り止めでお願いできませんか、と。



確実に売れるなら、売ったお金で買ってもいいんですけどね・・・。でもそこはちょっと

疑問が残るなと思ったので、やむを得ず売り止めの選択をすることにしました(泣)

くぅぅ。



世の中ままならないものですが、これで融資の話が進んでくれるはずなので・・・。

買って直して貸して売る。売る時にきっちり回収してやろうと意気込むことにします。



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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月24日

東京3棟目の売値を少し下げてみた。

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東京3棟目の売出価格を変更し、少し現実的な価格帯に寄せました。

真面目に売却活動をしようかな、という感じです。



私の今年のテーマは「売却して返済比率を改善する」なのですが、半年経過した今も

特に改善はされていない状態です。目標とはいったい・・・?という状態ですが、

性格的に自分でやれない財務分析を元銀行員のお友達にお願いしており、その結果を

来週末に聞かせて貰う予定になっています。そこから売却すべき物件と返済すべき借入を

決める形になると思います。



でも、その結果を聞く前に新規案件、しかも利回りそこまででもないやつを買付入れるか

どうするかと考えているんだから、言行不一致もいいところですねー。自覚はあります。

でも今までがそういう雑な人生だったのでしょうがない。いきなり人は変われないです。



そんな中、その判断を待つでもなく売りに出している物件があります。

東京3棟目と富山1棟目です。



富山1棟目は業者成りしたお友達が売りたいと言ってたので、売却活動をして貰って

おります。まあ売れればラッキーって感じですね。



東京3棟目は一部借地が混じった所有権です。ここは購入してもう8年くらい

経過しているので、そろそろ資産組み換えの頃合いかなとなんとなく思ったのでした。

売れればラッキーくらいの価格で出していましたが、まあ売れないですよね(笑)

私が見たって高いと思いますもん。



それでも、売れればラッキーな宝くじ感覚で今までは出していたので、これはこれで

いいやって感覚ではいたのです。でも最近、それじゃいかんような気もしてきていて。



前述の元銀行員のお友達は、現在の財務状態はキャッシュフローが潤沢とは言えないから

改善が必要ということを速報として教えてくれています。改善するのに簡単なのは、

微妙な物件を売って返済を進めることだろうなと思います。ということは、もうちょっと

きちんと売却活動をした方がいいのではないかな、と思ったのです。



昔はイケイケドンドンでガンガン借入していましたが、借入というのは未来の自分の

キャッシュを前借する行為でもあります。前借も度が過ぎると返済がきつくなります。

私の場合、東京は特にリフォームローンを借りたりしているので、借入が多くなりがち。

なので現金を作って借入を減らす活動が必要なのではないかなと思ったのでした。



リフォームやるたびに借入してたり、コロナ融資で借入してたり、いろいろと借入が

多くなることばかりやっていたので、返済比率をもっと安定させた方がいいだろう、

というのは前々から思っていたことです。思うだけでなかなか実施できてないですけど。



そんな思いもあり、真面目に売ろうかなーと思い始めたのでした。



あと、これと真逆の理由として、最近になっていろいろ話が出てきている新規物件の

取得の話も関係しています。



利回り8%くらいの物件を買うのが果たしていいことが、財務体質の改善に対して

良いことなのか?と問われると正直とても微妙な気はしていますが、その一方で

コンスタントに相場なりの価格で買い続けることも必要だよねという気持ちもあります。



買うなら自己資金も必要なので、何かしら資金作りを考えなくてはなりません。

なので、購入による自己資金の目減りが発生した時に備えて、売却による自己資金の

補充を考えた方がいいのかな、という点もありました。



そんないくつかの理由を考慮しながら、価格設定を相談したいと管理会社さんに連絡。

実際に反響を得やすい利回りってどんなもんだろうと思いましたが、わからんけど

とりあえず利回り8%くらいにしておけばいいんじゃないかなという方向に。



管理会社さんが他の業者さんと意見交換した際に、一部とはいえ借地が混じっているのが

ネックになりそうだということは仰っていたようです。でもあまり安くしすぎてまで

売るのはどうかなという気がするので、そこまでのレベルに下げないといけないなら

売ること自体止めて別の物件を売る方向で考えるだろうなあ・・・。



ひとまずもうちょっと現実的な価格に落としてみたので、これで反響があるか

待ってみたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月30日

東京3棟目の漏水被害は入居者様の保険で対応できました。

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だいぶ前の話で私も忘れかかっておりましたが、東京3棟目で漏水事故があった分の

復旧に入居者様のsyっか人賠償責任保険が使えることになりました。よかったー。



東京3棟目と言えば、今ちょうど売りに出している物件です。売りに出してるとはいえ

価格はかなり強気な設定にしているので、そうやすやすと売れないでしょうけど。

問い合わせはたまにあるけど確度高めな問い合わせはない、という状況のようです。



本気で売るならもうちょっと価格を調整した方がいいんだろうなーと思いつつ・・・

とりあえずは成り行きに任せている私なのでした。



そういえばこの間、管理会社さんから「本気で売る場合の価格提案しますね」って

言われてた気もするけど、こっちもあまり気にしてなかったからそのままだなあ。

どうしようかな・・・ちゃんと売るからってことで改めて聞いてみようかな・・・



新築の供給過多で以前と同じ家賃水準だと決まりが悪くなっているんですよね。

それを考えると売り時なのかもしれません。



さてさて、もう4ヶ月以上前のことですが、東京3棟目では入居者様が洗濯をする時に

ホースをちゃんと設置できておらずに階下にまで漏水をしてしまうという事故が

ありました。詳細は過去ブログをご参照ください。



最近はいろいろなことがありこの話はすっかり忘れていたのですが、忘れた頃に

管理会社さんから連絡があり、この漏水で発生した被害に関しては入居者様の

借家人賠償責任保険で費用が全額負担できそう、ということでした。



最初「漏水?なんだっけ?」と思って、過去の履歴とかひっくり返してようやく

何の話かを掴んだのは内緒です(苦笑)

だって最近トラブル多くてさー。自分が対応しないといかん話とか、直近の話とか、

金額が大きい話とかでないと覚えきれないんですよ・・・。



今回の話は少し上に書いた通り、入居者様がやらかしてしまったということに尽きます。

なので、施設賠償責任保険で対処というルートは当然と言えば当然かもしれません。

最近お金が出ていく案件が多すぎるので、今回はお金が出ていかないやつでよかった。



管理会社さんに詳細伺いましたが、ちょっとややこしかったです。

保険金がおりたので事前に見積してあった内容に沿って修繕を行う予定という方針ですが

漏水から数ヶ月が経過しており、その間どうも漏水被害を被った入居者様が段ボールの

荷物を動かしていないらしく、数ヶ月も水を含んだ段ボールが置いてあると床も

ぶよぶよになってしまっている可能性が高い、と。なのでその分は追加費用が発生して

対応箇所が増えるのではないかという話でした。



ただ、それを見越して工事額を算出して保険会社さんに伝えているので、仮に増えても

私が手出しすることはないのだそうです。



もし工事が発生しないなどで余ってしまった場合は、私のところに送金してくれるという

話だったので、工事がなければいいなーなんて思ってしまいました(笑)



こちらの金銭的被害が出ないよう調整しながら動いてくださる管理会社さんに感謝です。



とりあえず漏水の話はこれで片付いたっぽいので、他のトラブル対応に注力します!

(そもそも忘れてたくせに偉そうに何を言ってるんだというツッコミは受け付けます)



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