東京３棟目で漏水事故発生。

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東京３棟目で先日ご入居された入居者様が洗濯機のホースが外れてしまい、

階下まで水浸しという事故が発生してしまったようです。あちゃー。



東京３棟目は私が初めてリノベをした物件です。物件取得価格並の金額をかけて

大規模リノベーションを行いました。これはお友達の大家さんがやっていた手法を

真似したやり方でしたが、おかげさまでこれは大成功。ほとんど新築と変わりないくらい

手間がかからず、家賃も大きくアップさせることができました。



購入したのが２０１５年、リノベが終わったのが２０１６年の１月とか２月とかで、

速攻で２部屋とも申込が入り満室になってくれました。その後も退去のたびに少しずつ

家賃を上げていましたが、それでも１ヶ月以内に決まるという優秀っぷり。



しかし、最近は新築で似たような間取りの物件が周りに増えてきていることや、

リノベして７年が経過しているといったところも影響しているのか、徐々に決まりが

悪くなってきています。直近の空室は埋めるのに半年以上かかってしまいました。

これは私が市況を見誤り、家賃設定を強気なままにしてしまったのが原因と思います。

家賃を少し下げて、これ以上下げるべきかどうしようかと決断せずにだらだらと

引き延ばしていたら、なんとか決まってくれましたが・・・適正家賃はもう少し

安い金額なのだろうな、と思っています。



今回ご入居いただいた入居者様は欧米系の外国籍の方で、日本の古民家に興味が

あるような話だったと記憶しています。フルリノベしちゃったので古民家感は

少なめではありますが、マンションではなく木造アパートを選んだのはそういうところに

理由があるのかもしれません。何にせよ、長く住んでくださればいいなと期待して

おります。



入居した後って初期トラブルが発生しがちなのですが、東京３棟目はリノベしているから

築古とはいえ今まで初期トラブルは皆無でした。そりゃあ設備がすべて更新されて

いるのだから、それが当然ですよね。そこが大規模リノベのいいところでもあります。



しかし、今回は物件の設備の問題とは全く違うところでトラブルが発生しちゃいました。

その原因は・・・入居者様の過失による漏水です。原因は洗濯機のホースが外れた状態で

洗濯機を回してしまったことでした。



２階で発生しているので、１階にも水が回ってしまい、天井から水が漏れてきている

状態とのことです。うーん、やっちまいましたなあ。



私も昔住んでいたＳ造４層の物件（マンション？アパート？微妙なところ）で、

２階に住んでいたのですが、３階の入居者さんがお風呂か洗濯機か忘れましたけど

漏水させて、私の部屋の台所が水浸しになったことがあります。あの時は台所だから

濡れても比較的問題ないものが多く、大きな被害はなかったのですが・・・

あれが居室に漏れていたら怒り心頭だったかもしれません。大事な音楽コレクションや

ＤＪ用機材に楽器、パソコンなどなど・・・濡れたりしたらと思うとぞっとします。

廃版で手に入らないものとかありますから、お金でどうこうできる内容ではなく・・・。



今回の入居者様は大事なものが濡れたりしなかっただろうか。そこが心配です。



管理会社さんにて対処を進めていただいておりますが、目下の問題点としては

１階の修繕をしたくても荷物が多くて修繕がすぐできるかわからない、というところが

あるようです。大家としては、建物のダメージが最小限に抑えられるように、

うまく対処していただければ、そして入居者様にご迷惑をおかけせずに済めば・・・

というだけです。費用は入居者様の火災保険で賄うとのことでした。助かります。



管理会社さんにて対処いただく形になり、お手数をおかけしますが

よろしくお願い致します。



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年末に東京３棟目の管理をしている不動産業者さんにお電話したのですが・・・

電話が使われていないと言われてしまい、連絡が取れません。困ったなあ。



だいぶ前に書いた話になりますが、私は東京３棟目の地代を余計に払っておりました。

これ自体はすごく単純な不注意でした。いや、単純でもないか。私の間違え方が

複雑だったという説はあります。普通そんな間違え方するー？と突っ込まれれば、

あまりしないかもね・・・と答えてしまうと思います。



救いだったのは、勘違いで「少ない」方向ではなく「多い」方向に支払っていたこと。

少ない方会ったら滞納になっちゃいますからねえ。それだとシャレになりません。

多い方でよかった、と思うことにします。



本当はこれが発覚した時点ですぐに問い合わせなくてはならなかったのですが、

緊急性がない問い合わせは後回しにしがちな私の悪い癖が発動し、問い合わせを

なかなか行わずにここまで来てしまいました。



年末になって、さすがに次の地代を払うのに、できれば過剰分を差し引いて支払いたいと

思うようになり（当たり前ですね）、重い腰を上げて借地の契約をした時の業者さんに

電話をしてみることにしました。



この業者さんと最後に連絡を取ったのは、もう４〜５年前です。地代間違えてますと

連絡をＦＡＸでもらったのが最後ですね。担当の方もけっこう高齢だった気がするので

もう担当さん変わってたりするのかな。どんな状況になっているかわからないけど、

まあまずは電話ですね・・・。



ということで、昔の資料を引っ張り出して、そのＦＡＸに書いてある携帯の番号に

電話してみました。ややあってから電話に男の人が出ましたが、なんか声が若い。

あれ、確か担当の人はおじいさんだったよね？しかも名乗ってる苗字がたぶん違う。

「●●様の携帯ではないでしょうか？」「違います（食い気味に）」

どうやら担当の方は退職されたか何かで電話が別の人のものになっているようです。

特に不動産屋さんのようでもなかったので、社内で電話を引き継いでいる様子でも

なさそうですね。失礼しました、間違えました、とお詫びをして電話を切りました。



さてさて、そしたらしょうがないので、会社の電話を調べてそっちにかけてみますか。

よくありがちなお名前の会社さんなので少しだけ手間はかかりましたが、ネットで

ここだなと思える会社さんを発見したので、その固定電話に電話してみました。



「おかけになった電話は現在使われておりません」



・・・まじかー！おいおいおーい！会社たたんでるんかーい！

歴史は古い会社さんだったはずなのですが・・・後継者がいなくて止めたんかな？

こいつは参りましたな。想定外でした。どうしたものか。



東京３棟目は売却も依頼しておりますので、売却時の譲渡承諾料がいくらになるとかも

計算して貰わないといけないのに、まさかの当時管理していた会社さんがないという

びっくりする事態に困ってしまいました。



売却活動において売買の仲介を頼んでいる仲介業者さんに、このことを連絡して

どうしたものかと相談したところ、きっと借地契約の契約書に地主さんの連絡先が

書いてあるのではないか、とりあえず今回は契約書にある既定の金額を振り込んで、

その後そこに電話して今までの差額がいくらで今後どうしたらいいかの確認をすれば

いいと思う、とアドバイスをいただきました。



お正月が開けて、今書類を確認してみましたが・・・全部仲介業者さんに渡してあり

うちには置いてなかったです（汗）

新年早々、そっちに資料ないですか？と問い合わせ中・・・。



地主さんと連絡を取れば解決できる案件だと思いますが、地主さんお寺なので

たぶん今忙しいと思うのですよねえ。少し落ち着いたらの方がいいかもしれない。

問い合わせの準備だけは進めておこうって感じですかね。



思わぬ事態ではありますが、淡々と確認して対応を進めていこうと思います。



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東京３棟目にお申込をいただきました！

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東京３棟目にお申込をいただくことができました！ちょっと時間かかっちゃったなあ。

でも家賃が少し上がって満室に返り咲くことができたので良かったです。



東京の物件で今空いているのは東京１棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目１室、

東京１４棟目１室、そして退去予告が東京１０棟目１室となっています。

東京だけで見ると３２部屋中５部屋空いていることになり、稼働率８４．４％です。

私がギリギリ高めの家賃を狙っているのが、微妙な稼働率になっている原因ではないかと

自分でも内心思ってはいるのですが、ついつい高めを目指してしまうのですよね・・・。

そこに至るまでの空室期間を考えた時、それは本当に得なの？というのはあるのですが

ついついやってしまう自分がいます・・・。



ただ、札幌３棟目に関しては、できるだけ高い家賃にしたいという意図はありました。

満室にして売却しようと考えているからです。家賃が高い方が利回り計算した時に

高値で売れることになりますから。そこは狙っていきたいと思っていました。



東京３棟目は元々優秀な物件で、空いてもすぐ埋まっていました。

需給バランスが悪くなかったことと、それに対してちょっと安めの家賃だったことが

幸いしていたのだと思います。そしてちょこっとずつ家賃を上げても、１ヶ月以内には

また決まるという状態でした。



ただ、今回は周囲に新築ＲＣが建ったり建ててたりで、需給バランスに変化が

生じているような気もしていました。でも売却しようとも思っているから家賃は

やっぱり高めで募集したい。結果として高め家賃で募集することにしましたが、

そのせいで苦戦しているのだろうなという気はしていました。



初期費用をできるだけ安くして、その代わり家賃は高めを維持。一度下げましたが

元々の家賃よりそれでも少し高めで募集を続けました。



６月末に退去されてから５ヶ月。だいぶ時間をかけてしまいましたが・・・

管理会社さんから「お申込をいただきました」のご連絡をいただくことができました。



これでは、遺失期間の家賃と家賃アップで売却時に高く売れる分と、どっちがお得なのか

よくわからなくなりますね（苦笑）

そこらへんの判断力が鈍いんだろうな、私は。



入居申込を入れてくださったのは、米国籍の片言の日本語を話す女性だそうです。

東京１４棟目と東京３棟目を見てくださり、最終的に東京３棟目にお申込を入れて

くださったとのこと。他にも見に行ってるとは思いますが、私の物件を２つも

見ていただき、ありがたいです。



管理会社さん曰く、古民家のようなところに住みたいと言っているようだとのこと。

片言なので本当にそういう意味かはわからないけど・・・ということでした。

うちはフルリノベしちゃってるから、本当に古民家っぽいものを求めているなら

ちょっと微妙かもなあと思ったけど、結果としてお申込に至ったようで良かったです。



報告を受けた時点では管理会社さんのところにもまだ詳細が届いていなかったようで

細かいことはわからないということでした。どんな方なんだろうなあ・・・。

日本で働いているのかしら。



ともあれ、これで空室が１つ減って東京の稼働率は８７．５％になります。

退去予告の東京１０棟目、間取り的に苦戦しそうな東京１棟目は一旦置いておいて

東京１４棟目と東京６棟目が次の重点ターゲットかなあ。どうせまた退去予告とか

来ちゃうのだろうと思いますが、少しずつ稼働率向上に向けて前進したいと思います。



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東京３棟目は空室対策で追加のフリーレントを提示。

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東京３棟目、追加でフリーレントを提示することにしました。本当は家賃を下げた方が

いいのでしょうけど、売却も控えているので家賃はできるだけ落としたくないです。



東京３棟目は以前は空いたらすぐ決まる優良物件でした。３０平米程度の１ＬＤＫや

１Ｒでお手頃価格なものがあまりなかったためではないかと考えられます。

しかし、時代が進み、新築ＲＣも結構出来てしまいました。新築ＲＣが供給過剰で

家賃を下げると、どうしても東京３棟目にも影響が出てしまうものと考えられます。

恐らくそういった要因で、今回なかなか決まらないという状況になっているのでしょう。



東京３棟目の空室は１Ｒの間取りの方です。１Ｒというのが検索で引っかかりにくく

ややハンディになっているのだろうと思ってはいますが、それでも内見はちらちらと

あるようですから、めちゃめちゃ相場を外した家賃設定というわけではないと

考えられます。ただ、割安感があるわけでもなく、今のところ成約に至っておりません。



テコ入れが必要だとは思うのですが、こちら満室になり次第売却活動を再開する予定も

ありますので、あまりホイホイと家賃を下げたくないなあ・・・と考えています。

売却するときの価格は家賃収入が高ければ高いほど良いですから。



家賃を２０００円下げると、年間２４０００円のマイナスが発生します。

利回り１０％で売れると仮定した場合、売却価格に２４万円の差がでます。

利回り８％で売れるなら、さらに差は大きくなって３０万円の差が出ます。

空室損が２４万を超えるとあまり意味はなくなりますが、そこまでいかないなら

家賃は下げない方が良い、ということとなります。



こうやって数字で見ると、やっぱり売却価格を考えると家賃は下げない方がいいよねと

思うのですが、その反面個人で持ってる物件なので、高く売れても絶対に２０％の

税金はかかってしまうので・・・そこまで含めて考えたら、どっちの方がいいのかは

何とも言えないのかもしれませんね。早めに埋めて賃料収入を適切な経費処理で

最大化する方が、実は有利だったりするのかもしれません。難しい。



まあそんな余談は置いておいて、東京３棟目は今のところは売却時の収入を最大化すべく

退去された方の家賃より少し高めに募集をかけております。そのせいもあってか、

今のところまで内見はあれど成約にならずの状態が続いています。



先日も内見があったそうなのですが、結局進展がないまま立ち消えになったようです。

１階からの騒音を気にされていたようですので、そもそも木造物件という選択自体が

あまりマッチしていなかったのだろうというのが管理会社さんの見立てでした。



次に内見が予定されているのは片言の日本語しか話せない外国の方だそうです。

その片言を聞き取った結果、古民家に住みたい願望があるようだとのお話でした。

うち、バリバリにリノベしちゃってるので、古民家感ゼロですぜ・・・（汗）

なので、これもあまり大きな期待はできないだろうと思っています。



管理会社さんとは、賃料設定をどうするかという話を少ししております。

例えば、今回の片言の外国籍の方の内見の時、あと一押しでいけそうであれば

賃料の引き下げも検討してほしい、あるいは１２月末までに申込した場合は

数千円の賃料値引をＯＫする、などの案を提示してくださいました。



賃料値引に関しては前述のとおり売却額に影響してくると考えているので、広く告知する

キャンペーンであればフリーレントが望ましい、ということは回答しております。

その上で、今回内見する方があと少し賃料が下がれば・・・みたいな話になるのであれば

そこは家賃の値引も柔軟に考慮する、ということでお伝えしました。



賃料設定って難しいですねえ。そりゃガンガン下げれば決まるのでしょうけれども、

それをやりすぎると地域の賃料相場を破壊しかねません。それは巡り巡って自分の首を

絞めることでしょう。そういうのは良くないので、バランスをとった戦略が必要です。

私の場合、賃料維持バイアスが強めにかかっているようで、あまり賃料を下げずに

初期費用などでその分対応しようとする傾向にあります。自身の傾向を理解し、

本当にそれでいいのか自問自答しないといけないですね。できてませんけど。



目下、東京においては東京３棟目が比較的長期間空室なので、ここを埋めることに

しっかり注力していきたいと思います。その次が東京６棟目だな。



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東京３棟目、空室の家賃を下げることに。

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東京３棟目は少し家賃を落として様子を見ることにしました。売却を視野に入れてるので

家賃はあまり下げたくないのですが、決まらない家賃で突っ張っても仕方ないですから。



売却も視野に入れて活動をしている東京３棟目。保有して７年が経過しました。

ほんの一部借地権が混ざっていますが、大部分が所有権。ここまで問題なく稼働して

くれていますし、むしろ退去の少ない優良物件であると思っています。



１Ｒが１部屋と１ＬＤＫが１部屋。１ＬＤＫの方がやはり検索とか考えると決まりが

いいのですが、使い勝手の面では１Ｒもいいと思うんですよね。広々していて。

部屋の広さはどちらも同じくらいなので、間仕切りがあるかないかだけの差です。



本当は、検索を考えて両方１ＬＤＫで仕上げたかったのですが、リノベの時に

抜ける柱と抜けない柱の関係があり、１Ｒにした方が使いやすそうだよねということで

今回の仕様に落ち着いた経緯があります。



売却活動をしていたのですが、１Ｒ部分が退去になってしまいまして、いったん売却を

止めています。ちゃんと埋めてから売却しようという発想で仲介業者さんと合意したので

これをきちんと埋めることに注力しよう、という感じで。



１ＬＤＫと１Ｒ、広さは同じだけど家賃の差が４０００円ほどありました。

１ＬＤＫは１〜２回退去があったので、その都度少しずつ家賃を上げていました。

１Ｒはずっと同じ方がお住まいになっていたので、家賃は初期の募集の時から変わらず

据え置き状態になっており、結果として４０００円の差が発生した次のです。



今回の募集では、この差を是正したいと考えております。なので、賃料設定を

１ＬＤＫと同じにすべく、４０００円アップで募集を開始しました。

しかし、募集のタイミングが６月からということもあり、タイミングの悪さもあいまって

反響はあまりよろしくない状況でした。



先日、管理会社さんと東京２棟目のことでお会いする約束をしておりましたので、

その時に反響状況の整理をして情報を欲しいと伝えておきました。管理会社さん、

仕事が早いので、現地打ち合わせの前に早速資料を送ってくださいました。

それによると、問い合わせは月平均１０件未満、内見はまだトータル２件とのことです。

現地に直接行ってる業者さんもいるかもしれないので、この数字だけではない可能性は

あるものの、ちょっと少ないですね・・・。できれば内見は月平均２０本くらい欲しい。

閑散期だとはいえ、月平均１０件に到達してないのは競争力が足りない気がする。



８月からはゼロゼロにして募集をしておりますが、７月に比べて劇的に増えた感じは

しておりません。とはいえ、７月より８月の方がお部屋探しする人が少ないという

事情は含みおいて考えるべきですけど。だから全く効果がないわけじゃないと思うものの

まだ足りないなーという感じがします。



この数字を見ても、もう少し引合を得られるような家賃設定にした方がいいかなという

気がしてきます。管理会社さんも同意見で、家賃を少し下げた方がいいと思うという

ことでした。東京２棟目の現地確認の時、その辺の意見交換をして、結果として

家賃を２０００円下げてみようということになりました。これでしばらく様子見。

いや、しばらくというか、９月の第二繁忙期（という概念はまだ残ってるのだろうか）で

決まってほしいんですけどね！



家賃を改訂して、９月から勝負です！（もう半月経過してるけど）



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