2021年05月26日

メインバンクさんから火災保険の質権設定に関してのご連絡。

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金融機関さんからお電話があり、火災保険の期間が切れて新しく契約した分の

質権設定よろしくね、とのことでした。そういえば質権設定あったなあ・・・。



東京3棟目が購入して5年を経過し、5年契約の年払いで契約していた火災保険も

満期を迎え、新たな契約を締結しました。5年超の保有となり、気持ちも新たに

運営していかなくてはなあ、などと思ったものでした。東京3棟目は比較的安定して

運用できており、トラブルらしいトラブルもなし、入れ替わりもさほどないし、

空いてもすぐ埋まるという優秀な物件です。2部屋の小さなアパートですが、今後も

基本戦略はホールドのつもりでおります。



この物件、共用部の電気代もかからないし、水道代も大家がまとめて払う形式なので

結果として貰っている水道代より払っている水道代の方が少なかったりします。

親孝行な物件だと思います。ありがたや。



保険契約更新後も、相変わらず平穏な(?)社畜生活を送っていた私なのですが、

ある日の仕事中に携帯がブルブル震えているのを確認。基本、よほどのことが

ない限りは仕事中の電話には出ません。サラリーマンとして勤めている間は、

会社に対して自分の時間を売っているのだから、サラリーマンの仕事以外のことで

時間を使うのは会社に対して失礼にあたります。だから基本それはしません。



なので、仕事が終わってから電話をチェックすると・・・あら、メインバンクさん。

留守電が入ってたので聞いてみると、支店長が電話くださいと言っています。

金融機関さんって留守電で用件を残すことはまずないですよね。証拠が残ることを

嫌っているのだろうなと思います。でもショートメールとか普通にしてくるので、

それは証拠にならないのだろうか、と思ったりもします。



とりあえず、支店長からわざわざ電話をもらったとなれば、折り返さないと。

翌日の昼休みにこちらより折り返して要件を確認しました。



「質権、もう一度設定したいんですよ」



・・・あ、東京3棟目のことか。

冒頭で書いた通り、5年契約が終了して再度火災保険を契約したのですが、その際に

質権のことはあまり意識していませんでした。なので、言われてみれば未設定です。

設定しないわけにはいかなさそうですね〜。



支店長は、時間がある時に支店に来てほしいとおっしゃっていました。

今は出張中だから、東京に戻ったら顔を出してこようか。



ああ、そういえば借地案件で融資して貰っている分の地代支払の履歴も提出しないと

いけなかったんだ。担当の人に言われていたけど、なんだかんだでおっくうがって

未だ未提出でしたわ。これも対応しないとだなあ。



お金を借りている以上、こちらも義務は果たさないとです。

引き続きやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月07日

隣地の方が売却に伴う公図の訂正への協力を打診してきた。

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無風状態の東京3棟目で、入居者様ではなく隣地からの要求が届きました。

どうやら私のところも含めて公図が現況と全然違うと言う話なのだそうです。



入居付も早く、入るとなかなか出ない東京3棟目。私の中では超優秀な物件として

エントリーされています。利回りも意外と高めだし、購入時の想定以上の成果を

出してくれていて、本当にありがたいです。



あまりにも手間がかからないので、入居付が終わってから見に行ったのは数回だけ。

恐らく、札幌のアパートの方がよほどしょっちゅう現地を見ていると思います。

看板が壊れていることに気が付かず恥ずかしい思いをしたこともありましたが、

それだけ安定しているということで良い方向に捉えておきます。

(たまには見に行けよ、というツッコミはありです)



東京は現在空室が多く、東京6棟目で1室、東京8棟目で3室、東京11棟目で1室、

東京12棟目で2室という空き部屋があります。これに千葉1棟目を合わせると、

東京及びその近郊は8室の空室があることになります。しかし、東京3棟目はこの中に

含まれておりません。一度くらい空いたことがあった気はしますが、その時も瞬殺で

決まってくれました。初めてのフルリノベ物件ですが、一番パフォーマンスを出して

くれているような気がします。



東京3棟目の優秀さをたたえたところで、本日の本題に入りましょう。



ある日のことでした。自宅でテレワークをしていると、ふいにチャイムが。

はて、宅急便が届く予定は今日はないと思うんだけど・・・。ドアホンのモニターを

見ると、見知らぬおじさんが立ってます。町内会の人でもなさそうだけど、誰だ?

訪問販売ならお断りだぞ?



警戒モードを発しながらドアホン越しに応答すると、相手は測量事務所の者ですと

名乗ります。ん?測量?なにも心当たりがないけど、どうも訪問販売ではなさそう。

話の内容から、東京3棟目の隣地の話だろうということで、ドアホン越しを止めて

直接玄関で応対をすることにしました。



あまりに特定されるのもどうかと思うので、隣地の数や関係者の数などは実際の数と

異なる内容にして、これ以降書かせていただきます。



東京3棟目は接している隣地がいくつかあるのですが、その中の1箇所が実際に境界石が

入っている状態と全く違うことになっているのだそうです。そのため、今回この

測量事務所さんに仕事を依頼してきた方が、公図の違いにより売却ができない状態に

なってしまっているとのこと。そこで、公図の訂正を行いたいので協力してほしい、

というお話でした。



詳しく話を聞くと、この公図のずれの補正をすることで、私の登記上の面積が変わったり

測量をし直したりする必要はないそうです。あくまで、現況の境界石の状態と、

公図の状態がずれているだけだということでした。大きな話にはならなさそうだと

感じたので、近隣の方との関係を良好に維持するためにご協力しようと思った次第です。



売主さんは公図をちゃんとしないと、そもそも境界の確定ができない(だったかな、

うろ覚えです)ので、売却すら行う事が出来ないということでした。私も別に、

売主さんの売却活動を邪魔したいわけではないので、そういう事情であればなおさら

協力しなくては、と。



しかし、なんかモジモジしていて歯の奥に物が挟まったような話し方をしている

測量士さん。これはもしかして、費用負担を求めたいということを言い出さないと

いけないけど、言い出しにくくて悩んでる感じか?



かまをかけて「費用面とかどうなるのでしょう?」と聞いてみたところ、やっぱり

私も含めた関係者全員で負担をお願いしたいということだそうです。ふーん・・・。



協力するのは何らやぶさかではないのですが、それに協力することでメリットがあるのが

今回売却をすると言っている方だけなんじゃないの?という点は少し引っかかります。

私達のように、売らずにそこに残り続ける人は得られるメリットがない、売る人だけ

メリットがある、ということであれば、負担は求めずにその受益者である売主さんが

費用を負担すべきでは?と思うのです。これは金額の多寡の問題ではなく、そういう

気持ちが見えるかどうかというだけの問題です。



ということで、まずは測量士さんに「私が協力することで、売主さんが助かるという

以外に、私自身にメリットはありますか?」と聞いてみました。私が利益を得られるなら

当然均等に費用を負担する必要があると思ったためです。



これに対する回答は、確定測量を条件として売却する時に必要になる、とのこと。

予想はしていた回答ですが、やっぱりそれしかメリットはないってことですね。



私は確かに売却する可能性はあるので、メリットがないわけではないですが・・・

別に現況渡しを条件にしてしまえばいいだけですよね。その点指摘をしてみたら

「それは仰る通りです」「それを分かった上で、お願いをしております」と。

なるほど、メリットが少ないのに費用負担はちょっとお願いしにくいなと、測量士さんも

内心思っていたから、歯切れが悪かったのでしょう。



また、私と売主さん以外の隣地の方に関しては、そもそも普通にお住まいになっている

方々なので、売却の可能性も私に比べたらかなり少ないと思います。そこに対して費用を

均等に求めるってのは、私としてはどうもフェアに思えません。でも近隣の方も、私と

違って近隣との元々の関係性もあり、あまり不満を申し述べにくいのではないかなと

想像しました。



そこで、この測量士さんに対しては次のように回答をしました。

・近隣との関係性を重視しているので、協力はするつもり

・ただし、均等の費用負担は許容しかねる

・一番の受益者である売主さんの負担を少しでも増やす形で再検討いただきたい



近隣の方との関係を良好に維持するためには、皆さんが言い出しにくいであろう

費用負担の話を持ち出した方がいいだろうと思った次第です。近隣の方とは良い関係を

維持したいので、今後近隣ではなくなる売主さんにだけ負担を求めるということ自体は

近隣の人にとっても悪くない話だとは思うのです。当然、自分の費用が軽減されるという

メリットもありますので、ここで言ってることなんてただの偽善だろと言われれば

それはその通りかもしれません。でも、今回の提案で少しでも今後も近隣として

お付き合いする方の負担が減るなら、それは良いことだと思っていますので、偽善でも

構いません。



測量士さんはこの案で持ち帰り検討して貰うということでした。

まずは待ちですね。



そしてしばらく経ってから、測量士さんより連絡がありました。

5人いる関係者のうち、売主さん及び売主さんの土地と一番べったりと隣接している

隣地の方が費用を少し多めに負担し、残りの3名は残った分を均等割りで負担する、

という形でどうでしょうか、と。



・・・正しく話を聞いてました?私は「売主さんのみ費用負担増」を求めていたわけで。

なんでその隣の人まで一緒に費用負担増という話になるのでしょうか?それは私の要求と

違います。あくまで、受益者が負担を多くすべきという趣旨なので、なんでそこに

メリットがあまりない残る人が1名混じってるんでしょう?



この点を指摘したところ「費用負担を増やした2名には両方ともメリットがあります」

とのことでした。売主さんは勿論、もう一人の方も測量やり直しが発生するので、

公図だけではなく測量図など諸々変更になるからメリットがある、とのことでした。

そういえばこの測量士さんはずっと今回費用負担になる2名の方は呼び捨てにして、

私を含めた残りの隣地の人に「様」をつけていました。なので、この隣地の方だけは

依頼者の立場でもあるのかな、と思ったことがありました。



受益者という目線は測量の観点ではそうなのかもしれません。でもそれともう一つ別の

側面「今後も隣地の人としてお付き合いがあるかないか」という観点でいくと、

この隣地の方に私が費用負担を押し付けた形になってしまうのでは?という懸念が

拭いきれません。



上記お伝えして、あくまで隣地として今後も残る方とは関係を良好に保ちたいので

隣地になる人に費用負担を増やしてくれとは言えない、と私は主張しました。

しかし、測量士さんもここは頑として折れません。費用負担増に関しては両者から

合意を得ているので、恨みとかそういうことはない、納得して貰っている話だ、と。



しばらく同じような問答が繰り返されましたが、これ以上やり取りしても結論が

変わりそうにないなあと判断。最後に「私は近隣の方との関係もありますので、

今後もご近所さんとしてお付き合いされる方との遺恨はのこしたくないです。

本当にこの費用負担増に先方はご納得しており、今後の近隣としての関係には

支障がないということなのですね?」と確認。その通りだと測量士さんは答えたので

それであれば今回提示いただいた条件で良いと答えました。



本当に大丈夫かなあ・・・。測量事務所さんがとにかく話をまとめたくて、私の懸念を

正しく理解せずに回答しているのではないかという気がしてならないのですが・・・。

測量士さん、自分たちの仕事の目線でしか見てないような気がしてますもん。



でもそれでいいと言ってしまった以上、あとは測量士さんの言い分が正しいということを

信じるしかありません。問題が怒らないことを祈りたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:48 | Comment(2) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月12日

管理会社さんによる東京3棟目の巡回チェック。

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先日、隣人の方からご連絡のあった東京3棟目ですが、台風の被害は特になかった模様。

ただし、建物に若干のクラックがあるという報告が管理会社さんよりありました。



管理会社さん、私が動けないことを理解してなのか、それとも元々管理物件を全部回る

つもりだったからかはわからないのですが、どうやら私の保有物件も順繰りに回って

くださっているようです。東京2棟目被害なし、東京6棟目被害あり、東京8棟目

被害なし、と連絡をくださっており、今回は東京3棟目の被害状況についてご報告を

いただきました。ありがとうございます!



東京3棟目は管理会社さんの見立てでは「被害なし」とのこと。良かったです。

ただ、気になることは何点かあったようで、それについてメールでご連絡をいただいて

おります。



まず、雑草が少し生えていたという報告。雑草が生えるほどの面積もない物件ですが

ほんの少し地面が露出している箇所があるため、そこにやや草が生えていたものと

考えられます。雑草ってたくましいやねえ。



札幌の物件や富山の物件では、定期清掃をしていただいている業者さんが除草剤も

散布してくれているのですが、東京はそもそも定期清掃を入れている物件自体が

東京8棟目くらいしかありません。草が生える庭がないとか、アスファルトで

固められていて生える余地がないとか、共用部と呼べるものがないとか、そんな理由で

ほとんどの物件で共用部清掃が不要な状況です。



手間いらずでお金もかからず良いと思う反面、現地にほとんど行かない、現地の写真を

しばらく見たことがない、という状態になるのは果たして良いことなのか微妙です。

たぶん、札幌や富山の物件の方がよく現地に足を運んでいると思います^^;



次の報告は、ポストの上に紙が付着しているという内容でした。恐らく郵便物を放置して

いたため、紙が溶けたのであろうと推測されるということです。こちらは管理会社さんが

除去してくださったとのことでした。



何となく思い当たる節はあります。前の入居者様が退去された後、その入居者様宛の

郵便が届いており、ポストに入らないからってポストの上に置いてあったのを

見たことがあります。管理会社さんに連絡して、元入居者さんに取りに行くよう

促していただいたのですが、多分あのまま取りに来なかったんだろうなあ・・・。

現入居者さんも放置プレイで汚れるがままにしてあったのかと思うと、ちょっとだけ

なんだかなあと思う気持ちもあります。



最後に、館銘板の下あたりにクラックが出来ていることを報告いただきました。

特に今すぐ何かする必要はないと思うけど、経過観察の上で広がりそうなら対処を

検討すべき、ということでした。



まあほら、築古なので、クラックの一つや二つはできて当たり前です。経過観察して

問題が出てきそうなら対処するというスタンスで問題ないでしょう。様子見します。



というわけで、久しぶりに状況を把握しましたが、総じて大きな問題はないということで

良さそうです。親孝行な物件だなあ、東京3棟目。



でも、一点だけ反省点があります。



先日、シラデンの後一応現地を見てきたのですが、その時は掘り返した跡ばかり

確認してしまい、それ以外の箇所には目を配っていませんでした。ちょっと注意力が

足りなかったなあ。指摘いただいたこと、自分でも本来なら気づかなくてはならないと

思います。それが出来ていないのは甘いなと自分で反省。巡回する時はもっときちんと

自分の目で確認したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月08日

ある日突然携帯にかかってきたシラデンの正体は!?

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知らない電話番号(通称シラデン)から着信がありました。電話の主は東京3棟目の

お隣に住んでいる方。たいした用事じゃなかったけど、初めての経験に少しドキドキ。



安定している東京3棟目。たまに退去はあるけどすぐ埋まるし、思っていた以上に

家賃は取れるしで、私の中では優良物件の部類に属しております。この物件から

東京は築古を再生させる系にシフトしたんですよね。そういう意味でも思い出深い

物件です。



そういえばあの物件、私のところも含めて4件連なっているんですけど、そのうち

奥の2件は結構いい年の老夫婦が住んでいて再建築不可。あれが市場に出てきたら、

追加で購入したいなあという妄想もあります。でも、私の隣はたぶん私と同じくらいか、

もう少し若いくらいの奥様が出てきたので、ここは当分売りに出ないだろうから

地続きになることはないんですよねえ。そういう意味だと、あまり必要ないかも。

安いなら買いたい、ってくらいですかねー。家賃相場はわかるし。



そんな東京3棟目ですが、ある日仕事中に知らない電話番号から着信がありました。

たまたま昼休みだったので、何だろうと思って電話に出てみると、女性の声が。

何を話しているかよくわからないけど、迷惑電話ではなさそうですね・・・。



改めて「どちら様でしょうか」と伺うと、どこどこの隣の家の者です、と仰います。

住所的にたぶん東京3棟目だな。やっと話が頭の中でつながりました。

以前ご挨拶した時には、若干警戒しているように見えたものの、はきはきとした

受け答えをされる印象で、悪い印象は特に持たなかった記憶があります。



話を要約するとこんな感じ。

・水道菅の劣化があったので、水道局で工事を行っていただいた

・工事の際にうちの敷地内にある水道管も一部(30センチくらい)掘ってしまった

・年式が同じだからうちの水道管も同じ工事が必要になるだろうと水道局の方が言ってた



直接的には、水道管を掘ってしまったことに関してのご連絡だったようです。

でも、恐らくですが、その掘った場所はお寺さんの借地の場所。借地権はありますが

所有権はないので、たぶん地主さんに断りを入れる必要があるのではないかなーと。

借地のところだと思うと答えたら、ほっとしたような反応を示されていたので、

地主さんにはもう許諾を得ているのかもしれません。



言われてみてふと思いましたが、借地権の物件で水道菅とか掘る時って、地主さんの

許可を得ないといけないのかしら?誰か詳しい方いらっしゃいましたら教えてください!



私として気になるのは、どちらかと言えばうちの物件でも同じ工事をしなくてはならない

可能性がある、というところです。話によれば水道局の方が費用は負担するようですので

是非工事していただきたいところですね。



隣地の方がもう一度水道工事で立ち会うということでしたので、その時にうちの物件も

工事が必要そうであればご連絡いただけるとありがたいです、とお伝えしてご承諾を

いただくことができました。管理会社さんに連絡してくれた方が確実につながります、

ということもあわせて申し添えた次第です。



管理会社さんにその後連絡して、こういう話があったから電話があったらご対応を

よろしくお願いしますと伝えたところ、それでしたらこちらから水道局に連絡をして

工事の有無とか含めて確認します、と言っていただくことが出来ました。ありがたい。



なんとなく、段取りが出来たようで良かったです。

いろんなことがありますね、不動産賃貸業。



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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月22日

火災保険の値上がりへの対応。

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10月から火災保険が値上がりします。お願いしている保険代理店さんから、

この保険とこの保険は中途更新した方がいい、というご案内をいただきました。



昨今の自然災害の増加を受けてなのかはわかりませんが、とにかく火災保険が

けっこうな値上がりをするということになっています。ちょっと前は地震保険も

多くの地域で値上がりしました(都道府県によっては値下がりしたところもありますが

たぶんリスク見合いで価格変動させたのでしょう)し、今後も値上げの傾向は

続くのかもしれません。



消費者としては、少しでも安く契約したいというのが偽らざる本音であります。

そこを一緒になって考えてくれる保険代理店さんがいたら素敵ですよね。



・・・いましたよ、私のお願いしている保険代理店さんがまさにそれですよ。



先日別件でお会いした際に、火災保険の値上げに伴う対応として、事前に更新を

してしまうことで従来の料金体系となる契約をピックアップして、個別に案内を

送っているところだというお話をされておりました。保険の契約だって結構な件数が

あるでしょうに、それを一つ一つチェックして案内をするだなんて、さぞや手間が

かかっていることと思います。しかも更新なので別に手数料が入ったりもしないと

思うんですよね(これは想像・実際に入らないのかはわかりませn)。



そんなお金にならないお仕事なのに、契約者のことを考えてそこまでしてくれると

いうことがありがたいです。いつも良くしていただき、感謝しております。



で、そのご連絡が私のところにも来ました。私の場合は東京3棟目だけが該当すると

いうことでした。条件として、更新することで1万円以上節約できるものを条件として

ピックアップしているとのことです。



普通に更新した場合は、5年前に契約した時に比べ1万円高くなっておりました。

それを今から更新することで、7千円の値上げで済むということです。

5年契約の年払いをいつも選んでいるので、約1.5万節約できる計算です。



これを見て思ったのが、今年の値上げがクローズアップされているものの、それ以外にも

順次値上がりは進んでいるんだな、ということ。結局今年更新でも7千円は値上がりして

いるわけですから。まあでも、それでもその金額に見合った内容の補償は受けていると

思いますので、これはこれで仕方ないでしょう。



東京3棟目は質権設定があるため、そちらにも事前の更新を許容して貰う必要が

あります。そこで、東京3棟目に融資してくださっているメインバンクさんにお電話して

こういう事情なので質権設定の変更などでご協力いただけないか、と相談しました。

回答としては問題なしということでしたので、保険代理店さんに連絡先と担当者さんを

お伝えして、直接連絡してくださいという形にしました。



大きな金額ではないとはいえ、小さな金額もコツコツと節約すれば大きな金額に

なりますので、こういう提案も柔軟に受け入れてうまくやりたいと思います。



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