2016年10月03日

変動金利って本当に金利が変動するんだ・・・。

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これまで、変動金利で本当に金利が変動したことがなかった私なのですが、先日初めて

変動金利が変動しました!本当に変動するんだなあ・・・。



先日、東京3棟目の返済予定表が届きました。そうか、購入してもう一年くらいが

経過したのですね。意外と早いなあ。リノベーションも終わり、3月末をもって2部屋が

うまいこと埋まり、現在はお金を産んでくれております。ありがたいことです。



返済予定表をしげしげと見ていると、何やら12月の行の備考っぽい箇所に、数字が

書いてあります。見るとその行は「新利率」と書いてあります。そして、その数字は

私が借入した金利よりも0.15%低い数字になっておりました。



お、これってもしかしていわゆる「金利が下がった」ってやつですかね?でも特に何も

交渉とかしていないし、なんで下がったのかよくわからないです。藪蛇になるかも

しれないと思いつつ、わからないことは聞くのが一番という精神で、金融機関さんに

電話してみることにしました。



担当の行員さんの携帯にかけたけど、忙しいようで留守電に。それではということで、

支店にお電話して、電話を受けたお姉さんになんで金利が下がったのか聞いてみました。



確認します、と保留になり、しばらく経過。再び電話に出たお姉さんの口からは

「こちらの融資の契約は変動金利という形態になっておりまして・・・」と。

あ、そうか、変動金利だから金利が変動したのか。そう言われるとすごく当たり前な

ことを聞いてしまった気がします。



でも、それだけ変動金利と言いながら変動しないところが多いということなんですよ。

サラリーマンに優しい某高金利金融機関さんからも借りていますが、あそこも変動と

言いながら一度も金利が下がったことはありません(交渉して下げてもらったのは別)。

札幌1棟目、3棟目、4棟目(この物件は金利交渉時に固定金利に変わりました)、

東京2棟目、3棟目、4棟目、5棟目、住宅ローン(固定に借換する前は変動でした)が

変動金利での借入になっていますが、本当に金利が変動したのはこれが初めてです。



・・・変動金利っていったい何なんだろう?(苦笑)



でも今回、初めて金利が変動する金融機関さんに当たりました。変動金利は変動しないと

思い込んでいた私にはちょっとびっくりだったので、思わずブログに書いちゃいました。



裏を返せば、変動金利が厳密に適用されるということは、金利が上がる可能性もあると

いうことになります。それはそれでリスクになりますが、まあ今の状況で金利上昇も

あまり考えにくいし、どちらかというと恩恵がある時期だと思っておこうと思います。



皆さんの変動金利の借入、変動してますか?

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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月04日

今度こそ満室!?東京3棟目にお申込をいただきました。

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この週末で、東京3棟目にお申込をいただくことができました。これで東京エリアの

空室は残りは2部屋です!東京5棟目となる戸建購入までに何とか満室にしたい!



桜が満開となったこの季節。賃貸の駆け込み需要もそろそろ終わりを迎えようと

している今日この頃。この週末ならまだ多少期待できます。



結論から書きます。

札幌3棟目は4月末にならないと募集開始できない状況。

東京1棟目は週の半ばに内見があったものの、この週末は問い合わせのみ。

東京3棟目は無事に申込となりました。

東京4棟目は内見はあったものの、今のところ申込には至っておりません。



東京3棟目に関しては、土曜日の午後管理会社さんから連絡をいただきました。

無事にお申込をいただくことができました、と。ひとまずほっとしました。

あとはキャンセルとならないことを祈ります。



管理会社さんが電話をしてくださった際におっしゃっておりました。

「この週末はほとんどが東京3棟目の問い合わせでした」と。

引合がかなりあったのは間違いないようです。その割には申込に至るまでには

ちょっと時間がかかった印象ですが、まあそこはめぐり合わせもあるのでしょう。



申込をいただいた方の属性は・・・電車で移動中だったから、細かいことをあまり

ちゃんと聞けておりませんでした(汗)

聞いたとは思うんだけど、頭に入っておりませんでした。

ま、きっと問題ない属性でしょう!(適当)



東京3棟目が早めに満室になった理由ですが、恐らく同じような間取りの競合物件が

意外と少なかったのだと思います。募集開始前にスーモやアットホームを眺めましたが

広めの1LDKと1Rは同じ価格帯にはあまりありませんでした。間取りに関しては

施工業者さんにうまくまとめていただけましたので、それがこの強さに繋がったのだと

考えられます。



東京3棟目は決して賃貸需要が強いエリアとは言えないので、この反響の多さは

私自身も想像していませんでした。正直、東京4棟目の方が早く決まると思ってた

くらいですから。読み違えていました。修業が足りません。



この週末、もう1部屋くらい決まればもっと嬉しかったのですが、そこには至らず。

4月に入ったし、最後のひと押しでもうちょっと家賃下げちゃおうかなあ・・・。

管理会社さんには諸条件交渉に乗りますとは伝えてありますので、うまくはまる

お客様が内見に来てくれることに期待したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月14日

1週間で勝負あり!スピード満室達成!

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東京3棟目、あっさりと申込ベースで満室になりました!

審査が終わるまで、そして契約書にサインされるまで何が起こるかはわかりませんが、

反響が充分に得られて競争力があることがわかったので満足です。



東京3棟目はリノベーションした物件なのですが、とにかく瞬殺でした。

引き渡しを受けたのが3月5日、そこからぼちぼちスーモ等の媒体に掲載されました。

3月11日には新婚さんから申込をいただき、3月13日にはもう1組申込をいただき

2部屋とも埋まって1週間で満室、という超スピードでした。



繁忙期も終盤になってからのリリースということで、少し家賃は弱含みで出したことが

ひとつの影響としてはあるのだと思います。近隣同等物件の坪単価より若干ながら

抑えめの家賃にしたことは、この爆発的な引きの良さを生んだひとつの要因でしょう。



そして間取りの良さ。今回のリノベーションは素材が良く、二面道路で正方形に近い

長方形でした。登記簿上は1フロアあたり33平米。施工業者さんがなんとか工夫をして

片方は1LDKと表記できる間取りに仕上げてくれたことで、1LDKで安めの家賃、

独立洗面台、バストイレ別という競争力を持った物件を生み出すことができました。



私自身も現地を見て「うん、これ東京4棟目より使いやすいし住みたくなるわ」と素直に

思ったものです。内覧された方もきっとそう思ってくれたのでしょう。大家冥利に

尽きます。



そしてワンポイントとして、内見者様の目を引くムーラのシャンデリアの設置も、

補助的な形でスピード成約の一因となったことと思います。







※顔見知りの方、楽天のサイトで型番を確認して私にお知らせいただければ、

 私より割引価格で手配できますのでお声がけください。



そのシャンデリアを設置した状態で、プロの建築カメラマンに写真撮影を依頼しました。

株式会社CreativeEyesさんが建築物のイメージフォトを撮影するサービスを提供して

いらっしゃるので、こちらにお願いして写真を撮っていただいた次第です。カメラマンの

川村さんとは、とある勉強会でご一緒して以来、何度かポートレイトや家族写真の撮影を

依頼したことがあり、ぜひ一度お仕事でご一緒してみたいと思っておりました。



室内写真withシャンデリアその1

室内写真withシャンデリアその2



今回撮影いただいた写真の一部です。素敵に仕上げていただき、満足です。

一番素敵な写真は別のものなのですが・・・ブログでは出し惜しみします(笑)

※FBには載せましたが、夜の帳が落ち始めた頃の外観の写真です



プロのカメラマンに撮影を依頼するということは、決して安いことではありません。

しかし、この写真を10年くらいは募集のたびに利用できます。売却しようとした際にも

一番いい頃の写真をいい腕のカメラマンに撮影いただいたものを使えることになります。

やっぱりそれなりに効果はあるんじゃないかと思うんです。



出足が遅いということもあり、東京3棟目はとにかく早く市場に認知されるように、

準備を前倒しに進めてきました。そしてこれらの情報を提供して、さあこれから反響を

分析しようというところでしたが、分析する前に全部決まるという嬉しい誤算。



これがもし東京4棟目も全部埋まった状態なら「もっと家賃をあげておけばよかった」と

後悔したかもしれません。しかし東京4棟目が思ったよりすんなり決まらないので、

その状態の中で東京3棟目が予想外に早く決まったことは喜ばしいことと感じます。

来月から家賃が入ってくるぞー!(喜)



残りの空室は東京1棟目が1室、東京4棟目が2室、札幌4棟目が2室となりました。

札幌4棟目は諸事情により募集できない部屋が1つあるので、実質残り4部屋です。

繁忙期も終盤。頑張ります!

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posted by ひろ* at 13:11 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月06日

東京3棟目の引き渡しを受けました!

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東京3棟目の引き渡しを受けてきました。これで募集に入れます。



私が出張続きで週末しか引き渡しができない状態だったため、当初想定よりだいぶ遅く

なってしまいましたが、昨日無事に東京3棟目の引き渡しを受けてきました。

築年数も40年以上経っている古いアパートでしたが、新築同様によみがえりました!



小さなアパートですが、間取りは30平米オーバーだし、独立洗面台の仕様ですから

割と引き合いはありそうな仕様になっています。窓も多く、採光も取れています。

外壁も塗り直し、配管も全てやり直しました。東京4棟目と同様、サッシと躯体以外は

新築同様に仕上がっています。施工業者さん、ありがとうございました!



引き渡しを受けた後、こちらでシャンデリアを設置。







部屋ごとに別のシャンデリアを設置。片方は白で明るい雰囲気に、片方は黒で豪華な

雰囲気に仕上げました。陽当たりが良い部屋に黒のシックな方を設置し、2階と比較して

陽当たりが悪い1階に白の小ぶりなシャンデリアで華やかな雰囲気を演出。

内覧に来た方が「お?」と印象に残ってくれる部屋になったのではないかと思います。



シャンデリア白

シャンデリア黒

黒の方は思ったよりでかかったので、使いどころに注意した方がいいかもしれません。



当日は管理会社さんにも来ていただきました。担当の方が立派なカメラを使って写真を

撮影しておりましたこと、あわせて東京4棟目と同様にカーテンを設置すべく、採寸を

行っていただきました。サッシだけは古いので、多少の目隠しの意味も込めて^^;



利回りは正直それほどではないですが、家から歩いていける距離というのは高得点。

何かあってもすぐに駆けつけることができるというメリットは大きいです。

仕様は良い、駅力はちょっと低い、といった物件ですが、早く埋まるといいなあ。



眠り猫

↑満室を祈って配置した超リアルな猫の置物↑

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posted by ひろ* at 11:11 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月02日

保証協会の保証つき融資の検討。

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東京3棟目のリフォーム資金も金融機関さんに依頼してしまえ、と思っております。



東京3棟目は購入時にリフォーム代の一部も含めて借入をさせていただきました。

とはいえ、全額借りられたわけではありません。どうせなら全額借りたいなあという

欲をかいた気持ちが私の中にありました。



そこで、物件購入時に借入させていただいた金融機関さんに、図々しいかなと思いつつも

追加でリフォーム分まで借入できないかという相談をしてみました。まだ収益化もされて

いないのに何を言ってるんだという感じだとは思いますが、言うだけならただです。



最初は「うーん・・・」という感じの反応だったので、それだったら無理にとは言わず

他行さんを当たります、という旨のことを伝えたところ、それもちょっとなあという

感じで態度が煮え切りません。やりたいけどどういう形にできるか考えているのだろうと

理解し、私から保証協会とかでもいいですよと言ったところ、それなら保証協会を使って

融資することを検討しますと言ってくださいました。



私自身は、これまで保証協会さんを使ったことが何回かあります。仙台法人の野立て

太陽光は宮城県の保証協会の制度融資でした。東京3棟目の大規模修繕の際にも、

保証協会の制度融資を活用しております。



保証協会の場合、保証料を支払わなくてはならないという問題がありますが、

金融機関さんにとっては仮に貸付先がデフォルトしても金額がある程度保証されると

いうことになり、取引しやすいわけです。



できれば新規取引するときまでとっておきたい気もしましたが、まあそれはそれです。

支払できないというオチにするわけにもいきません。



あとは、保証協会の融資と言っても、直接保証協会が窓口になるわけではないようです。

県なり市なりが引き受け元となり、その審査を保証協会がやっているという流れが

形成されているようでした。



本当は金融機関さんのところに行って、対面で申込書を書きたいところなのですが

あいにく出張などで平日の金融機関さんが空いている時間に東京にいることができず、

今回は郵送で申込をすることに。どこを書いたらいいかをメモした紙と一緒に、申込書を

送っていただきましたので、近々書いて提出しようと思っています。



資金調達はこの事業の要です。利益率の良い案件を仕込み、資金を借りて利益を出して

いきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:27 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする