2017年11月08日

満室返り咲き!東京3棟目はこれで落ち着きました。

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東京3棟目、この間ブログにあと一部屋だと書きましたが、実は既に申込が入って

いたようです。そしてもうすぐ契約ということが確認できました。



先日のブログに書いた1LDK30平米くらいのお部屋に小学生の息子さん2人と

お母様の3名で住む
という形で問い合わせをされてきた方。どうやらこの方が申込を

してくださっていたようです。



先日、管理会社さんから電話がありまして、東京3棟目と東京6棟目の契約条件は

こんな感じになったけど、そのまま契約を締結して良いか、という確認がありました。

東京6棟目は申込が入ったことは把握していたのですが、東京3棟目は聞いておらず

寝耳に水な感覚でした。ちなみに東京6棟目もブログに書いた人はキャンセルで、

別の人が最終的に申し込んできたそうです。



話を聞いていると、東京3棟目はどうやら背実のブログに書いた3人入居の方と

いうことのようです。普通なら1LDKに3人入居はありえないだろうと思って

想定すらしていなかったのですが、子供の学区の関係もありここがいいということを

仰るので、騒音とか気を付けてくださいみたいな話をしてOKを出しました、と。



確かに、前に問い合わせが来た時には、私としては近隣にご迷惑をかけずに静かに

常識をもって過ごしてくれるなら別にいいですよ、と言いました。その通りの条件で

管理会社さんは申込を受け、今回の成約に至っているものと思われます。



それであれば、断る理由もありません。むしろありがたいことです。こんなに狭いのに

それでも住みたいと言っていただけるなんて。



この間、自分でお客様の案内に行った際に思ったのですが、確かにこの部屋いいよねと。

玄関は広めでシューズボックスも大容量、使いやすい1LDK間取りで収納もしっかり

あるし、独立洗面台でお風呂もそれなりのサイズ。閑静な住宅地の奥に位置しており

人通りも少なく、静かに過ごせます。



最初にこの物件を購入すると決めた時は、そこまで利回り取れないかなと思ってました。

しかし、今回の家賃(当初想定より7000円UP)で2部屋とも決まると仮定すれば

ざっくり11%弱だった利回りも12%まで上がるということになります。嬉しい誤算。

今回も家賃をだいぶ上げた割には1ヶ月ちょっとで決まったし、悪くないねと思って

おりました。



東京は価格設定とかいろいろ間違わなければ、引き合いはいただきやすい印象です。

札幌みたいに広告料を盛らなくていいし、家賃相場も地方に比べて割と高いです。

東京で購入しているのが、新築1棟、中古マンション1棟、中古表層リノベ戸建1棟、

中古フルリノベ3棟という内訳ですが、だいたい何かしら不具合やトラブルが起こるのは

中古マンションです。他は今のところトラブルはあまり起こっておらず、運営が楽です。



それに比較すると、札幌の中古アパートはけっこうトラブル発生していますし、

家賃も安く広告料も高い、競争も厳しいです。東京に比べたら楽ではないです。

勿論、その分利回りが高いというメリットがあるので、あちらはあちらでうまくやれて

いるものとは思っていますけど。



東京3棟目と東京6棟目が確定になりましたので、残る空室は札幌が53室中3室、

東京が21室中4室(いずれもまだ募集開始できない状況なので募集可能な分は満室)、

仙台が7室中0室、富山が8室中7室です。



東京6棟目の2室のうち1室はそろそろ募集開始できるはず、もう1室は12月くらいに

ずれ込みそうなので、繁忙期の序盤で決まればいいなという感じです。

東京7棟目はやんごとなき理由にて何もせず転売しちゃう方向にしたので、募集は今は

行いません。ここはそういう意味ではノーカウントにしたいところ。



やっぱり一番大きな問題は富山だと思います。まあ安く買ってるからどうとでもなると

思ってはおりますが、いざ蓋を開けてみると想定していた修繕をする以前のところで

不具合がぽろぽろ出てしまっています。この辺を解決していかなくてはなりません。

この話は明日のブログにて。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月02日

え、その部屋にその人数ですか!?

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東京3棟目に申込をいただいた件を前に書いたのですが、その方残念ながらキャンセルに

なってしまいました。募集を再開しておりますが、その中でなにやら問い合わせが。



管理会社さんからお昼前くらいに着信がありました。昼休みを見計らって折り返し、

何がありましたかと確認したところ、前向きに申込を検討しているお客様がいる、と。

ほほぅ、それは大変ありがたいお話です。でも、こうやって電話してくるということは

たぶん何かしらややこしいところがあり、大家に確認を取らないといけないという

ことですよね。さて、今回のお悩みは?



「小学校高学年のお子様2名とお母様の合計3名が入居されたいとのことです」



・・・ちょっと思っていたのと違う方向だけど、確かに確認撮りたくなりますね、それ。

だって1LDK30平米くらいのお部屋ですよ?しかも同じ家賃出せばボロ系になるけど

2DKとか余裕で住めちゃいますよ?なんでそんな狭い部屋にわざわざその人数で?



管理会社さんが聞き出した範囲によれば、どうやら学区を変えたくないというのが

一番大きな理由で、それに引きずられてなかなか良い家が見つからないのだそうです。

細かい話は聞きませんでしたが、おそらく離婚か別居か何かでしょうね、これは。

良い家が見つかるまでの仮住まいなのかな。でも初期費用だって馬鹿にならないし、

更新くらいまでは住むつもりなのかな。一時的なものなのか、恒久的な別れなのかも

気になるところです(離婚と勝手に決めつけてます)。



ただ、子供が2人とも小学校高学年とかなのに、30平米の家で本当にいいのか!?

というのは気になるところです。ご入居いただいたものの「やっぱり狭かった」と

出て行かれるのは辛いです。



子供がそこそこ大きいので、騒音とかそちら系のトラブルは発生しないでしょう。

やっぱり、住んでみて想像以上に狭くてすぐ退去、というパターンが一番のリスク。

あとはよりを戻して退去とか?



私としては、もっと強烈な人は札幌でよく入れてますので、このくらいの話なら

特に問題はありません。先方が気に入ってくれていて、入居したいということなら

こちらとしては受け入れます、ということをお伝えしました。



不動産を持つと、いろいろな人生に遭遇します。

滞納で退去する人、夜逃げする人、逮捕される人、住んでる途中で夜の世界に

足を踏み入れてしまう人、住むところができて社会復帰する人、神経質すぎる人、

いつも世間話をしてくる人、こっそりペットを飼っちゃう人、などなど。



私たち不動産賃貸業者は、ご入居いただいている入居者様から頂戴する家賃を使って

借金を返したり貯金したり生活したり再投資したりしています。巷では不労所得と

言いますが、じゃあその原資は何かと言えば、入居者様がその家に住むという選択を

なされ、その入居者様から頂戴する家賃です。その家賃を稼いでくる方の人生が

そこにはあります。



人生の一部を担っている仕事。常日頃から常にそういう意識を持っているわけでは

ないのですが、ふと立ち止まった時にその意味を考えてみるのも悪くないことだと

思います。そして、そんな入居者様がどうしたらより快適にお住まいになって

いただけるのか、お金をかけるかけないは別にして、大家としてやれることはないか、

みたいなことを考えてみても良いのではないかと思います。



ちょっと変わったお客様に遭遇すると、一つ一つの部屋にそれぞれ人生があることを

改めて認識させられます。いろいろな方の人生の一部を担う仕事ですから、それなりに

責任を持った対応をしていきたいものですね。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月23日

家賃7000円UPで東京3棟目に申込をいただきました。

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昨日は台風も接近しつつある悪天候の中、選挙の投票の後は東京3棟目に行きました。

入居するかもしれない方の内覧に対応するためです。



酷い雨の中、都内某駅に4人の男女が集合しました。

管理会社の社長、入居希望者さん、私、嫁ちゃん。

なぜ私が内覧に対応しているのかって?じゃあまずそこから話しましょう。



話は数週間前にさかのぼります。



私が会社から帰ろうとする頃、嫁ちゃんから「友人と飲んでるから合流しない?」と

誘われました。この友人の方は私も何回か一緒に飲んでるので、顔見知りです。

賃貸住まいで、不動産トラブルによく巻き込まれるため、どう解決するか助言を

させていただいたこともあります。



合流すると、またその彼女が不動産トラブルに巻き込まれた話がある、と。

トラブルの内容はここでは割愛しますが、そのトラブルの関係で引越をしたいと。

転職により仕事場が変わり、今の家から仕事に通うのはなかなか難儀だというのも

引越の動機になっているようです。

ただ、犬と猫を多頭飼いしている人なので、なかなか物件探しのハードルは高いのです。



条件を聞いていくと、ペットさえOKなら私の保有する東京3棟目が割とはまります。

飲みの席で嫁ちゃんの友達に東京3棟目を提案してみると、悪くなさそうな雰囲気。

ただ、ペット可としていない物件なので、ペットを飼っていいかもう一つの部屋の人に

確認をしないと確たる提案はできません。



管理会社さんにその点確認したところ、やはり同意見でした。現在の入居者様に

ペットを飼う人を入れても大丈夫か確認を取らなくてはならない、と。そして素早く

その確認をしてくださり、鳴き声がうるさすぎたりなどしなければ、常識的な範囲で

別の部屋の人がペットを飼うことは許容できる、という回答を得ていただきました。



その後、内見の希望日の調整などをして、日曜日に内見するということで確定。

私も話の成り行き上同行した方がいいだろうと思い、嫁ちゃんも友人が来るからと

同行することになり、管理会社さんは管理担当の方が都合がつかずに社長が代理で

同行することに。



そんな経緯で、4人でぞろぞろと内覧してくることになった、というわけです。



東京3棟目、中を見るのは久々ですが、前の入居者様は綺麗に使ってくれていたようで

美装を入れただけで充分に綺麗になっておりました。



LDK部分

1LDKにリノベーションしたお部屋です。

自分で言うのもなんだけど、使いやすくていい間取りだと思います。



シャンデリア

照明には高級感を出すためのシャンデリア。これもなかなかグッド。



内覧の結果、嫁ちゃんのお友達も気に入ってくれたようですが、晴れている日にも

もう一度見てみないと結論は出せない、ということで、その日の申込は保留という

ことになりました。



ちなみに内見中に「防犯上、窓に格子がついていないのが気になる」という発言あり。

格子がないと、1階の窓から侵入される可能性があるのではないかということでした。

なるほど、確かに女子だと不安かもしれないです。けっこう窓も多い部屋ですし。

そこで、管理会社さんと相談して、その場で格子をつけることを決定しました。

今回の方がダメでも、物件のバリューアップという意味で大事な意見だと思ったので。

たまには入居者さんの目線の話も聞いてみると、物件のウィークポイントが見つかる

こともあるのだなと思いました。貴重なご意見、ありがとうございます。



内見が終わって最寄駅の近所の喫茶店でいろいろと話をしていたところ、管理会社の

社長さんが急にこちらを見て一言。



「東京3棟目、申込入っちゃいました。どうしましょう?」



この台風の中、私たちが内見する前に別の業者さんが内見対応をしていたとのこと。

そちらの方が気に入ってくれたようで、お申込をしたいと言ってきているという

お話でした。



まだ一緒にいたので、内見した嫁ちゃんの友達に、たった今申込が入ってしまったこと、

今決めてくれればその友人を1番手扱いすることは可能であることを説明しました。

それに対し、彼女は「やはり2回見てからでないと決められない」「流れに逆らわずに

その申込のあった方を1番手で扱っていただいて大丈夫です」と。というわけで、

申込のあった方を1番手として審査に入ることになりました。



嫁ちゃんのお友達に入って貰えず残念でしたが、焦って探して後で後悔するのも

良くないよねと思うので、これはこれで判断して貰えてよかったのだと思います。

私は(まさか別の人から来るとは思っていなかったものの)入居申込をいただけたので

満室返り咲きが見えてきましたから、昨日の対応もある意味無駄ではありませんでした。

物件のウィークポイントも見つかりましたし。



ちなみに東京3棟目は、昨年3月に募集した際に1ヶ月で3件の申込がありました。

ちょっと家賃相場より安すぎた?という反省から、今回募集しているお部屋では

一気に7000円の家賃アップで募集をかけました。それでも、約1ヶ月程度で

申込をいただくことが出来ました。正直、ここまで家賃を高くすることが出来ると

思っていなかったので、嬉しい誤算です。



もし今回申込をいただいた方が審査でNGになったとしても、まだ嫁ちゃんの友人が

申し込んでくれる可能性もあります。まあおそらく、どう転んでも東京3棟目の

満室返り咲きは遠くない話だと思います。良かった良かった。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月28日

久しぶりに保有物件を見に行った恥ずかしい話。

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寝坊したので携帯から簡易更新です。しかも恥ずかしい話。



昨日、お友達の投資家さんに東京1棟目、東京3棟目、東京5棟目、購入予定物件の

合計4物件をご覧になっていただきました。この4棟は自宅から徒歩圏にあるので

お散歩しながら全ての物件を見て回ることができます。



正直、ロットも小さい、共用部も小さい、清掃するスペースもあまりないので、

定期清掃も巡回もこれらの物件は入れてませんでした。むしろ遠隔地の札幌の方が

頻繁に見ているよね、というくらいの勢い。



それでも、特に家から近い東京1棟目と東京5棟目は家の近所をうろついてると

自然と目に入るんですが、やや生活圏から外れている東京3棟目はそれすらもなく

空かないし通らないから見ないという状態でした。



昨日、久しぶりにお散歩の中で東京3棟目を見てきましたが・・・

あれ?なんか違和感があるよ?



設置した館銘板が一部落ちてるorz



粘着テープかボンドか何かで設置してあったようですが、それがボロっと落ちてます。

落ちた看板の埃の状態から見ると、ここ数日とかの話ではなさそうに見えました。



やっぱり、定期的に現場を巡回しないとダメですね。異変に気づけない。

近いところくらいは、たまに様子を見に来よう。そう思いなおした出来事でした。

恥ずかしい。



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posted by ひろ* at 09:55 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月15日

紹介にて短期入居を空室に受け入れる。

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東京3棟目、家賃を多少上げても順調な滑り出しでしたが、友人からの紹介によって

短期でお部屋を借りたい人に貸すことになりそうです。



たまに連絡をくれるお友達の社長さんがおります。過去にはこの方の紹介で東京2棟目に

入居者さんが入ったことがあります。過去に不動産業界に少しいたことがある人なので

仲介さんを通すとややこしくなる話に関して、私に直接連絡をしてくる傾向にあります。



今回、やや久しぶりに連絡が来たので、どうしたかな?また仲介業者さんを通しにくい

入居者さんの斡旋かな?と話を聞いてみると、案の定そうでした。今回は短期入居です。



なんでも、何らかの製品を新たに販売している業者さんがおり、発売当初の2ヶ月だけ

東京のどこかに賃貸住宅を借りて、そこでサポート業務を行いたい、と。

短期なので家賃が割高になることも当然許容します、ということでした。

なんかもっと根掘り葉掘り聞きたい動機ではありましたが、とりあえずそこはあまり

考えないことにしました^^;



東京の物件で空いている部屋と言えば、1週間前くらいに退去した東京3棟目の1室が

あります。1LDKのリノベーションルームです。場所は城東地区なのでビジネスでの

便がいいとはいいがたいのですが、それでもいいですかと確認したところ、本人と

つなぐので直接槍としてもらっていいか?との打診。問題ないのでOKとしました。



ご本人と会話したのですが、特に気になるところもなく普通にいい感じの方でした。

2ヶ月程度であれば、賃貸借契約は9月後半までです。7月〜8月は閑散期であることを

考慮すると、今ここで空室にしておくよりは短期で貸して9月の決戦に備えた方が

いいのではないかと考えたので、短期貸しを受け入れる方向で検討を開始しました。



まず賃料。現在募集している賃料の25%アップとしました。ここはなんとなく

切りのいい数字を提案してみた、というだけです。相手の予算感もわからなかったので

適当な数字を切り出してみた次第です。



水道代は今と同じ金額。初期費用は敷金や礼金は無しとしましたが、火災保険のみ

ご負担いただく方向としました。また、退去時にクリーニング費用をいただくこと、

また、オフィス的な利用と言うこともありますので、賃貸借期間中も通常の賃貸募集は

継続させていただき、内見などにご協力いただくということにしました。



これらの条件、一通り先方が呑んでくれるくれるということで合意が取れましたので

それであれば前向きに進めようと判断。あとは管理会社さんと直接やっていただくことに

するべく、管理会社の担当さんに連絡を取りました。



管理会社さんが気にしたことは、オフィス利用ということで、他の入居者様に迷惑に

なる騒音が発生しないか?という点でした。確かにそれは気になります。

とはいえ、1階だし電話サポートくらいで不特定多数が入るわけではないという

お話でしたので、まあ神経質になりすぎなくてもいいかな、と捉えました。



あとはもし2ヶ月以上に延長したいと言い出した時にどうするかという点、および

連帯保証人や保証会社をつけないことにより、退去時の精算金を払わずに逃げ出す

可能性は本当にないのか、という点も議論となりました。



賃料に関しては、事前に2ヶ月分前払いということで話はついているので、原状回復が

リスクポイントになります。ただ、短期であることから、よほど汚く使われない限りは

問題にはならないだろうと判断しました。



延長に関しては、2ヶ月の定期借家契約として、契約終了時に改めて相談するという

形にしておくことで良いかと思います。延長の度合いにもよりますが、繁忙期を

著しく過ぎてしまうようであれば、やはり受け入れることもできません。

こちらの都合ではあるものの、必ず再契約できるような文言にはしたくないです。



管理会社さんともそんな形で合意が取れましたので、基本的には受け入れる方向で

粛々と進めていきたいと思います。



現在の稼働状況は・・・



札幌3棟目:16/16(退去予告1あり)

札幌5棟目:16/16

札幌6棟目:3/4

札幌7棟目:14/17

東京1棟目:3/3

東京2棟目:5/5

東京3棟目:1/2(申込1あり)

東京4棟目:4/4

東京5棟目:1/1

仙台1棟目:6/7



合計:70/75 93.3%



先日購入した札幌7棟目、反響は悪くないようなのでそろそろ吉報が欲しいところです。

稼働率95%は超えておきたいので、各物件の管理会社さんと仲介業者さんに7月中に

お会いして、何か具体的な方策があるのかどうかを確認しておこうと思います。



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posted by ひろ* at 09:26 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする