2019年09月12日

管理会社さんによる東京3棟目の巡回チェック。

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先日、隣人の方からご連絡のあった東京3棟目ですが、台風の被害は特になかった模様。

ただし、建物に若干のクラックがあるという報告が管理会社さんよりありました。



管理会社さん、私が動けないことを理解してなのか、それとも元々管理物件を全部回る

つもりだったからかはわからないのですが、どうやら私の保有物件も順繰りに回って

くださっているようです。東京2棟目被害なし、東京6棟目被害あり、東京8棟目

被害なし、と連絡をくださっており、今回は東京3棟目の被害状況についてご報告を

いただきました。ありがとうございます!



東京3棟目は管理会社さんの見立てでは「被害なし」とのこと。良かったです。

ただ、気になることは何点かあったようで、それについてメールでご連絡をいただいて

おります。



まず、雑草が少し生えていたという報告。雑草が生えるほどの面積もない物件ですが

ほんの少し地面が露出している箇所があるため、そこにやや草が生えていたものと

考えられます。雑草ってたくましいやねえ。



札幌の物件や富山の物件では、定期清掃をしていただいている業者さんが除草剤も

散布してくれているのですが、東京はそもそも定期清掃を入れている物件自体が

東京8棟目くらいしかありません。草が生える庭がないとか、アスファルトで

固められていて生える余地がないとか、共用部と呼べるものがないとか、そんな理由で

ほとんどの物件で共用部清掃が不要な状況です。



手間いらずでお金もかからず良いと思う反面、現地にほとんど行かない、現地の写真を

しばらく見たことがない、という状態になるのは果たして良いことなのか微妙です。

たぶん、札幌や富山の物件の方がよく現地に足を運んでいると思います^^;



次の報告は、ポストの上に紙が付着しているという内容でした。恐らく郵便物を放置して

いたため、紙が溶けたのであろうと推測されるということです。こちらは管理会社さんが

除去してくださったとのことでした。



何となく思い当たる節はあります。前の入居者様が退去された後、その入居者様宛の

郵便が届いており、ポストに入らないからってポストの上に置いてあったのを

見たことがあります。管理会社さんに連絡して、元入居者さんに取りに行くよう

促していただいたのですが、多分あのまま取りに来なかったんだろうなあ・・・。

現入居者さんも放置プレイで汚れるがままにしてあったのかと思うと、ちょっとだけ

なんだかなあと思う気持ちもあります。



最後に、館銘板の下あたりにクラックが出来ていることを報告いただきました。

特に今すぐ何かする必要はないと思うけど、経過観察の上で広がりそうなら対処を

検討すべき、ということでした。



まあほら、築古なので、クラックの一つや二つはできて当たり前です。経過観察して

問題が出てきそうなら対処するというスタンスで問題ないでしょう。様子見します。



というわけで、久しぶりに状況を把握しましたが、総じて大きな問題はないということで

良さそうです。親孝行な物件だなあ、東京3棟目。



でも、一点だけ反省点があります。



先日、シラデンの後一応現地を見てきたのですが、その時は掘り返した跡ばかり

確認してしまい、それ以外の箇所には目を配っていませんでした。ちょっと注意力が

足りなかったなあ。指摘いただいたこと、自分でも本来なら気づかなくてはならないと

思います。それが出来ていないのは甘いなと自分で反省。巡回する時はもっときちんと

自分の目で確認したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月08日

ある日突然携帯にかかってきたシラデンの正体は!?

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知らない電話番号(通称シラデン)から着信がありました。電話の主は東京3棟目の

お隣に住んでいる方。たいした用事じゃなかったけど、初めての経験に少しドキドキ。



安定している東京3棟目。たまに退去はあるけどすぐ埋まるし、思っていた以上に

家賃は取れるしで、私の中では優良物件の部類に属しております。この物件から

東京は築古を再生させる系にシフトしたんですよね。そういう意味でも思い出深い

物件です。



そういえばあの物件、私のところも含めて4件連なっているんですけど、そのうち

奥の2件は結構いい年の老夫婦が住んでいて再建築不可。あれが市場に出てきたら、

追加で購入したいなあという妄想もあります。でも、私の隣はたぶん私と同じくらいか、

もう少し若いくらいの奥様が出てきたので、ここは当分売りに出ないだろうから

地続きになることはないんですよねえ。そういう意味だと、あまり必要ないかも。

安いなら買いたい、ってくらいですかねー。家賃相場はわかるし。



そんな東京3棟目ですが、ある日仕事中に知らない電話番号から着信がありました。

たまたま昼休みだったので、何だろうと思って電話に出てみると、女性の声が。

何を話しているかよくわからないけど、迷惑電話ではなさそうですね・・・。



改めて「どちら様でしょうか」と伺うと、どこどこの隣の家の者です、と仰います。

住所的にたぶん東京3棟目だな。やっと話が頭の中でつながりました。

以前ご挨拶した時には、若干警戒しているように見えたものの、はきはきとした

受け答えをされる印象で、悪い印象は特に持たなかった記憶があります。



話を要約するとこんな感じ。

・水道菅の劣化があったので、水道局で工事を行っていただいた

・工事の際にうちの敷地内にある水道管も一部(30センチくらい)掘ってしまった

・年式が同じだからうちの水道管も同じ工事が必要になるだろうと水道局の方が言ってた



直接的には、水道管を掘ってしまったことに関してのご連絡だったようです。

でも、恐らくですが、その掘った場所はお寺さんの借地の場所。借地権はありますが

所有権はないので、たぶん地主さんに断りを入れる必要があるのではないかなーと。

借地のところだと思うと答えたら、ほっとしたような反応を示されていたので、

地主さんにはもう許諾を得ているのかもしれません。



言われてみてふと思いましたが、借地権の物件で水道菅とか掘る時って、地主さんの

許可を得ないといけないのかしら?誰か詳しい方いらっしゃいましたら教えてください!



私として気になるのは、どちらかと言えばうちの物件でも同じ工事をしなくてはならない

可能性がある、というところです。話によれば水道局の方が費用は負担するようですので

是非工事していただきたいところですね。



隣地の方がもう一度水道工事で立ち会うということでしたので、その時にうちの物件も

工事が必要そうであればご連絡いただけるとありがたいです、とお伝えしてご承諾を

いただくことができました。管理会社さんに連絡してくれた方が確実につながります、

ということもあわせて申し添えた次第です。



管理会社さんにその後連絡して、こういう話があったから電話があったらご対応を

よろしくお願いしますと伝えたところ、それでしたらこちらから水道局に連絡をして

工事の有無とか含めて確認します、と言っていただくことが出来ました。ありがたい。



なんとなく、段取りが出来たようで良かったです。

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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月22日

火災保険の値上がりへの対応。

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10月から火災保険が値上がりします。お願いしている保険代理店さんから、

この保険とこの保険は中途更新した方がいい、というご案内をいただきました。



昨今の自然災害の増加を受けてなのかはわかりませんが、とにかく火災保険が

けっこうな値上がりをするということになっています。ちょっと前は地震保険も

多くの地域で値上がりしました(都道府県によっては値下がりしたところもありますが

たぶんリスク見合いで価格変動させたのでしょう)し、今後も値上げの傾向は

続くのかもしれません。



消費者としては、少しでも安く契約したいというのが偽らざる本音であります。

そこを一緒になって考えてくれる保険代理店さんがいたら素敵ですよね。



・・・いましたよ、私のお願いしている保険代理店さんがまさにそれですよ。



先日別件でお会いした際に、火災保険の値上げに伴う対応として、事前に更新を

してしまうことで従来の料金体系となる契約をピックアップして、個別に案内を

送っているところだというお話をされておりました。保険の契約だって結構な件数が

あるでしょうに、それを一つ一つチェックして案内をするだなんて、さぞや手間が

かかっていることと思います。しかも更新なので別に手数料が入ったりもしないと

思うんですよね(これは想像・実際に入らないのかはわかりませn)。



そんなお金にならないお仕事なのに、契約者のことを考えてそこまでしてくれると

いうことがありがたいです。いつも良くしていただき、感謝しております。



で、そのご連絡が私のところにも来ました。私の場合は東京3棟目だけが該当すると

いうことでした。条件として、更新することで1万円以上節約できるものを条件として

ピックアップしているとのことです。



普通に更新した場合は、5年前に契約した時に比べ1万円高くなっておりました。

それを今から更新することで、7千円の値上げで済むということです。

5年契約の年払いをいつも選んでいるので、約1.5万節約できる計算です。



これを見て思ったのが、今年の値上げがクローズアップされているものの、それ以外にも

順次値上がりは進んでいるんだな、ということ。結局今年更新でも7千円は値上がりして

いるわけですから。まあでも、それでもその金額に見合った内容の補償は受けていると

思いますので、これはこれで仕方ないでしょう。



東京3棟目は質権設定があるため、そちらにも事前の更新を許容して貰う必要が

あります。そこで、東京3棟目に融資してくださっているメインバンクさんにお電話して

こういう事情なので質権設定の変更などでご協力いただけないか、と相談しました。

回答としては問題なしということでしたので、保険代理店さんに連絡先と担当者さんを

お伝えして、直接連絡してくださいという形にしました。



大きな金額ではないとはいえ、小さな金額もコツコツと節約すれば大きな金額に

なりますので、こういう提案も柔軟に受け入れてうまくやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(1) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月10日

東京3棟目も申込をいただき、満室返り咲き。

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流れが割とこちら向きになっている気がします。東京3棟目にもお申込をいただき、

保証会社さんの審査が通れば満室確定という状態になりました。



ここのところ、札幌は立て続けに申込をいただいておりました。9月末日をもって

空室となった札幌6棟目の大型滞納者の部屋はありますが、それを除くと札幌は

保有物件が全て埋まった状態になります。札幌9棟目(仮)を購入すると、また空室が

増えてしまうのですが・・・(汗)



この流れが東京にも進出してきて、サクサクっと各部屋埋まればいいなと妄想をして

おりましたが、早速その祈りが通じてしまったようです。



管理会社さんに諸々の仕掛中案件の進捗状況を確認したところ、その返信の中で

「東京3棟目にお申込をいただくことができました」という連絡をいただきました。

お、ということはこれで従来から持っている(=今年募集開始した)物件以外は

東京も申込ベースではあるものの満室になったってことですね。やったー!



気になる申込の内容は・・・まだメールで連絡いただいただけなのですが、自営業の方が

契約主になるということです。お母様と2名でお住まいになるということでしたが、

お母様もまだお仕事をなさっているということで、二人分を合算すれば、保証会社さんの

審査も通るのではないか、と予想されておりました。



前回トラブルになっていた自転車の置き方についても、適切な場所を案内することで

問題はなくなるだろうということでご説明いただいているようです。



やっぱり競争力あるよなあ、東京3棟目。この立地でこの間取りにここまで競争力が

あるとは考えておりませんでした。この物件の引きの強さを見て、うちの近所の

エリアに1LDKを作るってのは理にかなっていると思うようになりました。



これで、一時期70%台に落ち込んでいた稼働率も80%台に戻ってきました。

空室があるのは、東京8棟目、東京9棟目、東京10棟目、札幌6棟目、富山1棟目。

札幌6棟目以外は複数の空室がありますので、重点的に埋めていきたいと思います。



東京8棟目に関しては、本当に会社を休んで一日時間を作り、ペットに強い業者さんを

一通り営業かけていきたいですね。できれば管理会社さんにもお付き合いいただきたいと

思っているので、賃貸担当の方と調整してみます。



札幌6棟目に関しては、大規模リフォームも必要になると思うので、その見積から。

基本的には他の部屋と同じ路線で仕上げ、募集にかかりたいと思います。



東京9棟目、東京10棟目は反響の分析が必要ですね。



富山1棟目は地道なローラー作戦を続けます。



今、空室で苦労している物件も、一度軌道に乗れば他の物件と同じように楽になると

考えていますので、ここが踏ん張りどころです。管理会社さんと協力しながら、

地道に埋めようと思います。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月29日

スマートメーターの罠にご注意を。

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皆様の物件もスマートメーターに順次変わっていると思いますが(東京電力圏内だけ?)

大家側もスマートメーターにうまく対応できるように考えておかなくてはならないな、

と思わさせられる出来事がありました。



先日、予定がぽっかり空いてしまったので、健康維持と物件の状況確認を兼ねて、

東京3棟目まで散歩して現状を確認してきたんです。東京3棟目はまだ申込はなく

1部屋空室の状態です。この物件は近隣ライバルに比べて価格面での優位性があるため、

競争力に問題はなく、いずれ決まるだろうと楽観視はしています。ただ、手間が

かからないがゆえにあまり見に行くこともなかったので、今回空室の状態を確認して

くることにしました。



東京3棟目は自宅からも徒歩圏と言えば徒歩圏です。

自宅徒歩圏の物件として、東京1棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京8棟目、

東京10棟目の5物件があるので、この辺は私のドミナントエリアと言えるかも

しれません。災害に弱い下町地域なのが不安ですが(苦笑)



ドミナントなので多少割高な売り物件でもも気になります。

近隣で売りに出ていて、指値が通るなら購入したいと思っているいくつかの物件を

チョイスして、散歩がてら各物件を見て歩きました。一通り済んでから東京3棟目に

向かいましたが、時間的にはちょうど夕方頃。最近は日が暮れるのも早くなり、

やや薄暗くなってきた中、東京3棟目に急ぎます。



到着して、物件の状態をチェック。外構には特に問題はなさそうです。

自転車もきちんと置かれているし、ポストも空室はちゃんと封がしてあります。

あれ、封がしてあるのはいいんだけど、前の入居者様の荷物がポストの上に配達されて

いるようです。とりあえず入居者様に連絡しておくよう、管理会社さんに依頼しなきゃ。



空室の中に入ると、雰囲気のいい1LDKの空間が広がります。シャンデリアが奥に

見え、シンプルながらゴージャスな雰囲気になっています(自画自賛)。

よし、壁とかのチェックをしよう。ブレーカーをあげて・・・あれ、電気つかないよ?



ここで悟りました。どうやらスマートメーターのせいでこの部屋の電気が止まっている

ようだ、ということを。これ、内見に来た人も電気つかなくて困るパターン!



これまでがおかしかったのは重々承知の上で言いますと・・・

電気の契約が切れても、現地に来ないと電気を止めることができなかったので、

空室の内見の時はは特に電気の契約をしなくても電気を利用することができました。

スマートメーターになると、入居者様との電気の契約が終わったら、すぐに電気が

遠隔で止められてしまうのです。結果、内見に来ても電気が使えない、と。



今後は入居者様が退去なさると同時に、オーナーにて空室の電気を契約しておかないと

夜の内見時に不便が生じることになります。あ、勿論照明器具がオーナー負担で

設置されていることが前提ですよ。



すぐに東京電力さんに電話しようと思ったのですが、見に行ったのは日曜日。

残念ながら電気を開通させる手続きが取れません。無念。

管理会社さんに電気を開通させていただけるようお願いをしておきました。



FBでこの話を書いたところ、ツワモノの大家さんは退去後に電力会社さんから

連絡を貰うように手配しているのだとか。更にアンペアを低くして契約していると

いうから、徹底している人は徹底しているものです。すごい。



私もこの辺のオペレーション、きちんと定型化して内見の機会損失を起こさないよう

仕組み化を考えたいと思います。



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