2021年12月11日

管理会社さんの機転でコストがぐーんとダウン。

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東京3棟目の看板設置工事、思わぬ想定外がありましたが、その想定外のおかげで

かかるコストが激減しました。こんなに変わるのかー。びっくりです。



東京3棟目の館銘板が落下してしまった件は以前のブログで書きました。

このブログを書いた後、館銘板は管理会社さん経由の業者さんにてまるっと作り直しで

進めることにしました。コストは5文字全部作り直しで12.5万となりました。

吐き気がしますが、長期に渡って使えるものだし、物件の顔とも言えるものなので、

ケチらずにどーんとお金を投入することにしました。



そもそも、この物件はすごく親孝行な物件です。たいした備品の故障もないし、

入居は安定していて入れ替わりもないし、空いてもすぐ埋まる、設備の故障もない、

利回りもリノベ費用込みの総額に対して12%くらいで割と高め、という具合です。

こんな調子でもう6〜7年も稼働してくれている大変ありがたい物件なのです。

ということで、たまにはお金かけても罰は当たらないでしょうと思いました。



看板工事を発注してからしばらく経過したある日。管理会社さんから東京3棟目に関して

連絡がありました。看板が出来上がったものの、発注していた内容と異なる形で

納品されたということです。



詳しく話を聞くと、既存の館銘板はマット仕上げであったとのことでした。

しかし出来上がった館銘板はツヤありの仕上げになっていたとのことです。



仕様書がなく、既存看板から類推して似たようなものを作るというプランでしたので

実はマット仕上げではなくツヤありの仕上げであると業者さんが思って作ったのかと

思いきや、現地で管理会社さんと看板業者さんが一緒に確認の上、マット仕上げで

注文をしているとのこと。つまり、看板業者さんの過失ということになり、再作成を

追加費用なしで依頼することは問題なくできるということでした。



それであれば、そのまま再作成を依頼すればいいじゃない、なぜオーナーに相談を?

と思う人もいるかと思います。ところが、ここが管理会社さんが機転が利くところでして

マット仕上げではなく今のツヤあり仕上げで納品にした場合の費用が3.5万で済むと

いうことを聞き出したのです。9万も差が出るなら、このままツヤありで進めた方が

オーナーのお財布にも優しいのでは、ということで一度相談してみようという流れに

なったようなのです。



確かにマット仕上げの方が上品に見えると思うのですが、正直デザインはこだわったけど

材質まではこだわるつもりはないのです。それだったら、コストダウンして設置できる分

ツヤありの仕上げでいいんじゃないか?と思いはじめました。看板は大事とか言ってた

くせに貧乏くさいって?うーん、否定できません!でも一部屋分の家賃以上の金額です。

貧乏性なので、ケチってしまいたくなりました・・・。



ということで、管理会社さんにはつや消しのまま設置を進めてコストダウンしてください

とお願いをしたわけです。こだわりよりコストを取る、心が貧しい私です。



こういう時って、管理会社さんとしてはたぶん看板が発注通りの仕様ではない、と

突き返して終わりだと思うんです。でもそこを一歩踏み込んで、このまま納めたら

どうなるか、みたいな話に展開できるってのがすごいなあと。一つ一つの仕事に対して

こういう形でより良い方向に目配りできる人ってすごいです。私が同じ立場に立った時

同じ判断をできるだろうか・・・と考えると、ちょっと怪しい気がしています。

頼れるビジネスパートナーと一緒に仕事ができることに感謝したいと思います。

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posted by ひろ* at 09:27 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月23日

館銘板の再作成、果たしてどうしたものか。

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東京3棟目の館銘板が取れてしまいました。設置し直すためのお見積を取ったのですが

想像していた以上の高額になってしまうようで、悩み中です。



東京3棟目。小さな2部屋アパートで、初めて大規模リノベを経験した物件です。

ボロの状態で買って、スケルトンにして間取りから何から全部変えて、内装に関しては

新築同様に仕上げて貰いました。使いやすい1LDKのお部屋が2部屋のアパートとして

生まれ変わった東京3棟目は、最初ちょっと短期での入居者様の入替こそあったものの

その後は安定した稼働となっており、優等生物件として働いてくれています。



購入前は館銘板がなかったので、購入後にリノベーションとあわせて館銘板を

デザイナーさんに発注して作って貰いました。オリジナルのデザイン案を何点か

作成いただき、その中で良いと思ったものを選定。デザイナーさん側で看板作成を

いただいたものが送られてきたので、それをリノベの施工業者さんにお願いして

設置していただきました。立体的で見栄えの良い看板で満足でした。



リノベからもう7年くらい経過したでしょうか。先日、物件の原状確認をしてきたところ

館銘板が一部文字が抜けてしまっているではありませんか。田舎の方にいくとよくある

「パチンコ」の「パ」の文字だけ看板がなくて怪しい状態になっているような。

1文字ずつ立体的に作って貼り付けているのですが、一部の文字が落ちてしまった状態に

なっておりました。



以前巡回した時にも同様の現象が発生してしまっており、その時はまだ文字が地面に

残っていたので、それを再度管理会社さんに設置していただきました。しかし今回は

文字も見当たらず・・・。かといって、この状態で放置するわけにもいかないので、

何かしら看板は作らなくてはなりません。



デザイナーさんからデータ納品されてないかと見てみましたが、その時は看板作成が

デザイナーさん側の担当だったので、データは納品されておらず。デザイナーさんに

かくかくしかじかでデータありませんかと相談したのですが、納品から7年も経過して

しまっており、看板を作った時のデータは見つからなかったそうです。看板作成した

会社さんも今は付き合いがなく確認できない状況のようです。お勤めの社員さんと

個人的につながりがあり個別に発注していたが、その社員さんが退職してしまい

今は看板作成の依頼を受けていないのだとか。



管理会社さんには、まずはこの看板をこういう落下が発生しないように設置することは

可能なのかという確認をしました。その結果、それは可能だということでした。

がっちりとつける工事方法を採用すればいいだろうとのことです。



次に、データサルベージが難しそうなので、管理会社さんに今ある看板を参考に新規に

看板を作るという形で進めた場合、費用はいかほどになるかを確認しました。

だいぶ時間がかかってから回答があり、やっぱりデータから作り直さないとなので

2文字の抜けを作り直すだけで6万〜7万とかかかってしまうようです。



管理会社さん的には、どうせやるなら全文字作り直した方がいいのではないか、と。

残っている文字も今のままだと落下する可能性があるのだから、少し費用がかかっても

全部作り直して強固な設置方法を採用した方が良いのではないでしょうか、という

ご意見でした。はい、ごもっともだと思います。ごもっともなんだけど費用がねー。

まあ、ここまで優等生でやってくれてる物件だし、これまでの稼ぎからちょっと

吐き出すくらいは仕方ないのかなあ。



デザイナーさんにデータ納品を改めてして貰い、そこから看板を作る会社さんに

作業をお願いするのが安いのか、それともまるっと管理会社さんが探してくれた

看板作成業者さんに任せてしまうのがいいのか。見積を取るにしても、人が動くことには

なってしまうので、あまりホイホイと頼むのも恐縮です。でも、デザイナーさんに

概算でいいので再度データ納品をして貰う場合いかほどになるかを確認して、

データがある前提だと看板作成がどのくらいになるかを管理会社さんに確認するくらいは

してもいいのかなと考えています。



館銘板は物件の顔なので、あまりにもアレな状態で放置するのはさすがにNGと思います。

費用がかかるという問題はありますが、やっぱりちゃんと仕上げた方がいいかなーと。

きちんと考えて対応しようと思います。



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posted by ひろ* at 09:11 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月26日

メインバンクさんから火災保険の質権設定に関してのご連絡。

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金融機関さんからお電話があり、火災保険の期間が切れて新しく契約した分の

質権設定よろしくね、とのことでした。そういえば質権設定あったなあ・・・。



東京3棟目が購入して5年を経過し、5年契約の年払いで契約していた火災保険も

満期を迎え、新たな契約を締結しました。5年超の保有となり、気持ちも新たに

運営していかなくてはなあ、などと思ったものでした。東京3棟目は比較的安定して

運用できており、トラブルらしいトラブルもなし、入れ替わりもさほどないし、

空いてもすぐ埋まるという優秀な物件です。2部屋の小さなアパートですが、今後も

基本戦略はホールドのつもりでおります。



この物件、共用部の電気代もかからないし、水道代も大家がまとめて払う形式なので

結果として貰っている水道代より払っている水道代の方が少なかったりします。

親孝行な物件だと思います。ありがたや。



保険契約更新後も、相変わらず平穏な(?)社畜生活を送っていた私なのですが、

ある日の仕事中に携帯がブルブル震えているのを確認。基本、よほどのことが

ない限りは仕事中の電話には出ません。サラリーマンとして勤めている間は、

会社に対して自分の時間を売っているのだから、サラリーマンの仕事以外のことで

時間を使うのは会社に対して失礼にあたります。だから基本それはしません。



なので、仕事が終わってから電話をチェックすると・・・あら、メインバンクさん。

留守電が入ってたので聞いてみると、支店長が電話くださいと言っています。

金融機関さんって留守電で用件を残すことはまずないですよね。証拠が残ることを

嫌っているのだろうなと思います。でもショートメールとか普通にしてくるので、

それは証拠にならないのだろうか、と思ったりもします。



とりあえず、支店長からわざわざ電話をもらったとなれば、折り返さないと。

翌日の昼休みにこちらより折り返して要件を確認しました。



「質権、もう一度設定したいんですよ」



・・・あ、東京3棟目のことか。

冒頭で書いた通り、5年契約が終了して再度火災保険を契約したのですが、その際に

質権のことはあまり意識していませんでした。なので、言われてみれば未設定です。

設定しないわけにはいかなさそうですね〜。



支店長は、時間がある時に支店に来てほしいとおっしゃっていました。

今は出張中だから、東京に戻ったら顔を出してこようか。



ああ、そういえば借地案件で融資して貰っている分の地代支払の履歴も提出しないと

いけなかったんだ。担当の人に言われていたけど、なんだかんだでおっくうがって

未だ未提出でしたわ。これも対応しないとだなあ。



お金を借りている以上、こちらも義務は果たさないとです。

引き続きやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月07日

隣地の方が売却に伴う公図の訂正への協力を打診してきた。

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無風状態の東京3棟目で、入居者様ではなく隣地からの要求が届きました。

どうやら私のところも含めて公図が現況と全然違うと言う話なのだそうです。



入居付も早く、入るとなかなか出ない東京3棟目。私の中では超優秀な物件として

エントリーされています。利回りも意外と高めだし、購入時の想定以上の成果を

出してくれていて、本当にありがたいです。



あまりにも手間がかからないので、入居付が終わってから見に行ったのは数回だけ。

恐らく、札幌のアパートの方がよほどしょっちゅう現地を見ていると思います。

看板が壊れていることに気が付かず恥ずかしい思いをしたこともありましたが、

それだけ安定しているということで良い方向に捉えておきます。

(たまには見に行けよ、というツッコミはありです)



東京は現在空室が多く、東京6棟目で1室、東京8棟目で3室、東京11棟目で1室、

東京12棟目で2室という空き部屋があります。これに千葉1棟目を合わせると、

東京及びその近郊は8室の空室があることになります。しかし、東京3棟目はこの中に

含まれておりません。一度くらい空いたことがあった気はしますが、その時も瞬殺で

決まってくれました。初めてのフルリノベ物件ですが、一番パフォーマンスを出して

くれているような気がします。



東京3棟目の優秀さをたたえたところで、本日の本題に入りましょう。



ある日のことでした。自宅でテレワークをしていると、ふいにチャイムが。

はて、宅急便が届く予定は今日はないと思うんだけど・・・。ドアホンのモニターを

見ると、見知らぬおじさんが立ってます。町内会の人でもなさそうだけど、誰だ?

訪問販売ならお断りだぞ?



警戒モードを発しながらドアホン越しに応答すると、相手は測量事務所の者ですと

名乗ります。ん?測量?なにも心当たりがないけど、どうも訪問販売ではなさそう。

話の内容から、東京3棟目の隣地の話だろうということで、ドアホン越しを止めて

直接玄関で応対をすることにしました。



あまりに特定されるのもどうかと思うので、隣地の数や関係者の数などは実際の数と

異なる内容にして、これ以降書かせていただきます。



東京3棟目は接している隣地がいくつかあるのですが、その中の1箇所が実際に境界石が

入っている状態と全く違うことになっているのだそうです。そのため、今回この

測量事務所さんに仕事を依頼してきた方が、公図の違いにより売却ができない状態に

なってしまっているとのこと。そこで、公図の訂正を行いたいので協力してほしい、

というお話でした。



詳しく話を聞くと、この公図のずれの補正をすることで、私の登記上の面積が変わったり

測量をし直したりする必要はないそうです。あくまで、現況の境界石の状態と、

公図の状態がずれているだけだということでした。大きな話にはならなさそうだと

感じたので、近隣の方との関係を良好に維持するためにご協力しようと思った次第です。



売主さんは公図をちゃんとしないと、そもそも境界の確定ができない(だったかな、

うろ覚えです)ので、売却すら行う事が出来ないということでした。私も別に、

売主さんの売却活動を邪魔したいわけではないので、そういう事情であればなおさら

協力しなくては、と。



しかし、なんかモジモジしていて歯の奥に物が挟まったような話し方をしている

測量士さん。これはもしかして、費用負担を求めたいということを言い出さないと

いけないけど、言い出しにくくて悩んでる感じか?



かまをかけて「費用面とかどうなるのでしょう?」と聞いてみたところ、やっぱり

私も含めた関係者全員で負担をお願いしたいということだそうです。ふーん・・・。



協力するのは何らやぶさかではないのですが、それに協力することでメリットがあるのが

今回売却をすると言っている方だけなんじゃないの?という点は少し引っかかります。

私達のように、売らずにそこに残り続ける人は得られるメリットがない、売る人だけ

メリットがある、ということであれば、負担は求めずにその受益者である売主さんが

費用を負担すべきでは?と思うのです。これは金額の多寡の問題ではなく、そういう

気持ちが見えるかどうかというだけの問題です。



ということで、まずは測量士さんに「私が協力することで、売主さんが助かるという

以外に、私自身にメリットはありますか?」と聞いてみました。私が利益を得られるなら

当然均等に費用を負担する必要があると思ったためです。



これに対する回答は、確定測量を条件として売却する時に必要になる、とのこと。

予想はしていた回答ですが、やっぱりそれしかメリットはないってことですね。



私は確かに売却する可能性はあるので、メリットがないわけではないですが・・・

別に現況渡しを条件にしてしまえばいいだけですよね。その点指摘をしてみたら

「それは仰る通りです」「それを分かった上で、お願いをしております」と。

なるほど、メリットが少ないのに費用負担はちょっとお願いしにくいなと、測量士さんも

内心思っていたから、歯切れが悪かったのでしょう。



また、私と売主さん以外の隣地の方に関しては、そもそも普通にお住まいになっている

方々なので、売却の可能性も私に比べたらかなり少ないと思います。そこに対して費用を

均等に求めるってのは、私としてはどうもフェアに思えません。でも近隣の方も、私と

違って近隣との元々の関係性もあり、あまり不満を申し述べにくいのではないかなと

想像しました。



そこで、この測量士さんに対しては次のように回答をしました。

・近隣との関係性を重視しているので、協力はするつもり

・ただし、均等の費用負担は許容しかねる

・一番の受益者である売主さんの負担を少しでも増やす形で再検討いただきたい



近隣の方との関係を良好に維持するためには、皆さんが言い出しにくいであろう

費用負担の話を持ち出した方がいいだろうと思った次第です。近隣の方とは良い関係を

維持したいので、今後近隣ではなくなる売主さんにだけ負担を求めるということ自体は

近隣の人にとっても悪くない話だとは思うのです。当然、自分の費用が軽減されるという

メリットもありますので、ここで言ってることなんてただの偽善だろと言われれば

それはその通りかもしれません。でも、今回の提案で少しでも今後も近隣として

お付き合いする方の負担が減るなら、それは良いことだと思っていますので、偽善でも

構いません。



測量士さんはこの案で持ち帰り検討して貰うということでした。

まずは待ちですね。



そしてしばらく経ってから、測量士さんより連絡がありました。

5人いる関係者のうち、売主さん及び売主さんの土地と一番べったりと隣接している

隣地の方が費用を少し多めに負担し、残りの3名は残った分を均等割りで負担する、

という形でどうでしょうか、と。



・・・正しく話を聞いてました?私は「売主さんのみ費用負担増」を求めていたわけで。

なんでその隣の人まで一緒に費用負担増という話になるのでしょうか?それは私の要求と

違います。あくまで、受益者が負担を多くすべきという趣旨なので、なんでそこに

メリットがあまりない残る人が1名混じってるんでしょう?



この点を指摘したところ「費用負担を増やした2名には両方ともメリットがあります」

とのことでした。売主さんは勿論、もう一人の方も測量やり直しが発生するので、

公図だけではなく測量図など諸々変更になるからメリットがある、とのことでした。

そういえばこの測量士さんはずっと今回費用負担になる2名の方は呼び捨てにして、

私を含めた残りの隣地の人に「様」をつけていました。なので、この隣地の方だけは

依頼者の立場でもあるのかな、と思ったことがありました。



受益者という目線は測量の観点ではそうなのかもしれません。でもそれともう一つ別の

側面「今後も隣地の人としてお付き合いがあるかないか」という観点でいくと、

この隣地の方に私が費用負担を押し付けた形になってしまうのでは?という懸念が

拭いきれません。



上記お伝えして、あくまで隣地として今後も残る方とは関係を良好に保ちたいので

隣地になる人に費用負担を増やしてくれとは言えない、と私は主張しました。

しかし、測量士さんもここは頑として折れません。費用負担増に関しては両者から

合意を得ているので、恨みとかそういうことはない、納得して貰っている話だ、と。



しばらく同じような問答が繰り返されましたが、これ以上やり取りしても結論が

変わりそうにないなあと判断。最後に「私は近隣の方との関係もありますので、

今後もご近所さんとしてお付き合いされる方との遺恨はのこしたくないです。

本当にこの費用負担増に先方はご納得しており、今後の近隣としての関係には

支障がないということなのですね?」と確認。その通りだと測量士さんは答えたので

それであれば今回提示いただいた条件で良いと答えました。



本当に大丈夫かなあ・・・。測量事務所さんがとにかく話をまとめたくて、私の懸念を

正しく理解せずに回答しているのではないかという気がしてならないのですが・・・。

測量士さん、自分たちの仕事の目線でしか見てないような気がしてますもん。



でもそれでいいと言ってしまった以上、あとは測量士さんの言い分が正しいということを

信じるしかありません。問題が怒らないことを祈りたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:48 | Comment(2) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月12日

管理会社さんによる東京3棟目の巡回チェック。

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先日、隣人の方からご連絡のあった東京3棟目ですが、台風の被害は特になかった模様。

ただし、建物に若干のクラックがあるという報告が管理会社さんよりありました。



管理会社さん、私が動けないことを理解してなのか、それとも元々管理物件を全部回る

つもりだったからかはわからないのですが、どうやら私の保有物件も順繰りに回って

くださっているようです。東京2棟目被害なし、東京6棟目被害あり、東京8棟目

被害なし、と連絡をくださっており、今回は東京3棟目の被害状況についてご報告を

いただきました。ありがとうございます!



東京3棟目は管理会社さんの見立てでは「被害なし」とのこと。良かったです。

ただ、気になることは何点かあったようで、それについてメールでご連絡をいただいて

おります。



まず、雑草が少し生えていたという報告。雑草が生えるほどの面積もない物件ですが

ほんの少し地面が露出している箇所があるため、そこにやや草が生えていたものと

考えられます。雑草ってたくましいやねえ。



札幌の物件や富山の物件では、定期清掃をしていただいている業者さんが除草剤も

散布してくれているのですが、東京はそもそも定期清掃を入れている物件自体が

東京8棟目くらいしかありません。草が生える庭がないとか、アスファルトで

固められていて生える余地がないとか、共用部と呼べるものがないとか、そんな理由で

ほとんどの物件で共用部清掃が不要な状況です。



手間いらずでお金もかからず良いと思う反面、現地にほとんど行かない、現地の写真を

しばらく見たことがない、という状態になるのは果たして良いことなのか微妙です。

たぶん、札幌や富山の物件の方がよく現地に足を運んでいると思います^^;



次の報告は、ポストの上に紙が付着しているという内容でした。恐らく郵便物を放置して

いたため、紙が溶けたのであろうと推測されるということです。こちらは管理会社さんが

除去してくださったとのことでした。



何となく思い当たる節はあります。前の入居者様が退去された後、その入居者様宛の

郵便が届いており、ポストに入らないからってポストの上に置いてあったのを

見たことがあります。管理会社さんに連絡して、元入居者さんに取りに行くよう

促していただいたのですが、多分あのまま取りに来なかったんだろうなあ・・・。

現入居者さんも放置プレイで汚れるがままにしてあったのかと思うと、ちょっとだけ

なんだかなあと思う気持ちもあります。



最後に、館銘板の下あたりにクラックが出来ていることを報告いただきました。

特に今すぐ何かする必要はないと思うけど、経過観察の上で広がりそうなら対処を

検討すべき、ということでした。



まあほら、築古なので、クラックの一つや二つはできて当たり前です。経過観察して

問題が出てきそうなら対処するというスタンスで問題ないでしょう。様子見します。



というわけで、久しぶりに状況を把握しましたが、総じて大きな問題はないということで

良さそうです。親孝行な物件だなあ、東京3棟目。



でも、一点だけ反省点があります。



先日、シラデンの後一応現地を見てきたのですが、その時は掘り返した跡ばかり

確認してしまい、それ以外の箇所には目を配っていませんでした。ちょっと注意力が

足りなかったなあ。指摘いただいたこと、自分でも本来なら気づかなくてはならないと

思います。それが出来ていないのは甘いなと自分で反省。巡回する時はもっときちんと

自分の目で確認したいと思います。



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