2017年08月28日

久しぶりに保有物件を見に行った恥ずかしい話。

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寝坊したので携帯から簡易更新です。しかも恥ずかしい話。



昨日、お友達の投資家さんに東京1棟目、東京3棟目、東京5棟目、購入予定物件の

合計4物件をご覧になっていただきました。この4棟は自宅から徒歩圏にあるので

お散歩しながら全ての物件を見て回ることができます。



正直、ロットも小さい、共用部も小さい、清掃するスペースもあまりないので、

定期清掃も巡回もこれらの物件は入れてませんでした。むしろ遠隔地の札幌の方が

頻繁に見ているよね、というくらいの勢い。



それでも、特に家から近い東京1棟目と東京5棟目は家の近所をうろついてると

自然と目に入るんですが、やや生活圏から外れている東京3棟目はそれすらもなく

空かないし通らないから見ないという状態でした。



昨日、久しぶりにお散歩の中で東京3棟目を見てきましたが・・・

あれ?なんか違和感があるよ?



設置した館銘板が一部落ちてるorz



粘着テープかボンドか何かで設置してあったようですが、それがボロっと落ちてます。

落ちた看板の埃の状態から見ると、ここ数日とかの話ではなさそうに見えました。



やっぱり、定期的に現場を巡回しないとダメですね。異変に気づけない。

近いところくらいは、たまに様子を見に来よう。そう思いなおした出来事でした。

恥ずかしい。



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posted by ひろ* at 09:55 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月15日

紹介にて短期入居を空室に受け入れる。

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東京3棟目、家賃を多少上げても順調な滑り出しでしたが、友人からの紹介によって

短期でお部屋を借りたい人に貸すことになりそうです。



たまに連絡をくれるお友達の社長さんがおります。過去にはこの方の紹介で東京2棟目に

入居者さんが入ったことがあります。過去に不動産業界に少しいたことがある人なので

仲介さんを通すとややこしくなる話に関して、私に直接連絡をしてくる傾向にあります。



今回、やや久しぶりに連絡が来たので、どうしたかな?また仲介業者さんを通しにくい

入居者さんの斡旋かな?と話を聞いてみると、案の定そうでした。今回は短期入居です。



なんでも、何らかの製品を新たに販売している業者さんがおり、発売当初の2ヶ月だけ

東京のどこかに賃貸住宅を借りて、そこでサポート業務を行いたい、と。

短期なので家賃が割高になることも当然許容します、ということでした。

なんかもっと根掘り葉掘り聞きたい動機ではありましたが、とりあえずそこはあまり

考えないことにしました^^;



東京の物件で空いている部屋と言えば、1週間前くらいに退去した東京3棟目の1室が

あります。1LDKのリノベーションルームです。場所は城東地区なのでビジネスでの

便がいいとはいいがたいのですが、それでもいいですかと確認したところ、本人と

つなぐので直接槍としてもらっていいか?との打診。問題ないのでOKとしました。



ご本人と会話したのですが、特に気になるところもなく普通にいい感じの方でした。

2ヶ月程度であれば、賃貸借契約は9月後半までです。7月〜8月は閑散期であることを

考慮すると、今ここで空室にしておくよりは短期で貸して9月の決戦に備えた方が

いいのではないかと考えたので、短期貸しを受け入れる方向で検討を開始しました。



まず賃料。現在募集している賃料の25%アップとしました。ここはなんとなく

切りのいい数字を提案してみた、というだけです。相手の予算感もわからなかったので

適当な数字を切り出してみた次第です。



水道代は今と同じ金額。初期費用は敷金や礼金は無しとしましたが、火災保険のみ

ご負担いただく方向としました。また、退去時にクリーニング費用をいただくこと、

また、オフィス的な利用と言うこともありますので、賃貸借期間中も通常の賃貸募集は

継続させていただき、内見などにご協力いただくということにしました。



これらの条件、一通り先方が呑んでくれるくれるということで合意が取れましたので

それであれば前向きに進めようと判断。あとは管理会社さんと直接やっていただくことに

するべく、管理会社の担当さんに連絡を取りました。



管理会社さんが気にしたことは、オフィス利用ということで、他の入居者様に迷惑に

なる騒音が発生しないか?という点でした。確かにそれは気になります。

とはいえ、1階だし電話サポートくらいで不特定多数が入るわけではないという

お話でしたので、まあ神経質になりすぎなくてもいいかな、と捉えました。



あとはもし2ヶ月以上に延長したいと言い出した時にどうするかという点、および

連帯保証人や保証会社をつけないことにより、退去時の精算金を払わずに逃げ出す

可能性は本当にないのか、という点も議論となりました。



賃料に関しては、事前に2ヶ月分前払いということで話はついているので、原状回復が

リスクポイントになります。ただ、短期であることから、よほど汚く使われない限りは

問題にはならないだろうと判断しました。



延長に関しては、2ヶ月の定期借家契約として、契約終了時に改めて相談するという

形にしておくことで良いかと思います。延長の度合いにもよりますが、繁忙期を

著しく過ぎてしまうようであれば、やはり受け入れることもできません。

こちらの都合ではあるものの、必ず再契約できるような文言にはしたくないです。



管理会社さんともそんな形で合意が取れましたので、基本的には受け入れる方向で

粛々と進めていきたいと思います。



現在の稼働状況は・・・



札幌3棟目:16/16(退去予告1あり)

札幌5棟目:16/16

札幌6棟目:3/4

札幌7棟目:14/17

東京1棟目:3/3

東京2棟目:5/5

東京3棟目:1/2(申込1あり)

東京4棟目:4/4

東京5棟目:1/1

仙台1棟目:6/7



合計:70/75 93.3%



先日購入した札幌7棟目、反響は悪くないようなのでそろそろ吉報が欲しいところです。

稼働率95%は超えておきたいので、各物件の管理会社さんと仲介業者さんに7月中に

お会いして、何か具体的な方策があるのかどうかを確認しておこうと思います。



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2017年06月07日

この時期に退去予告・・・でもピンチをチャンスに変える!

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昨日は入居が決まったという良い話がありましたが、本日は残念なお話の報告です。

1年ほど無風状態だった東京3棟目で退去予告がありました。東京は満室キープできて

いたのですが、ここで崩れました。残念。



昨日のブログに書いた通り、札幌5棟目が満室になり、残る札幌の空室は札幌6棟目の

1室を残すのみとなりました。仙台1棟目にもそこそこ確度が高いかもしれない引合が

入っているので、もしうまくいけば満室に返り咲くことも可能かもしれません。



ここにきて地方物件がパタパタと動いているのですが、逆に残念ながら東京の物件で

急な退去予告が出てしまいました。東京3棟目は2015年に購入し、2016年3月に

リノベが終わったアパートです。まだ入居1年ちょっとなんですけど、何か不満でも

あっての転居なのでしょうか。第一報を聞いた時、ちょっと不安になりました。



その後確認すると、どうやら急な転勤ということで、住居云々というわけでは

なさそうでした。そこはちょっとほっとしましたが、しばらく安定入居いただけると

思っていただけに残念です。



ただ、この物件は過去に募集した際には超スピード満室を達成しております

ここまで強いとは自分でも全く想像していなかっただけに、嬉しい誤算でした。

保守的に家賃をつけたつもりでしたが、安すぎたのでしょう。



つまり、裏を返せば今回の退去は適正家賃で募集するチャンスでもあるわけです。

そうやって前向きにとらえると、なんかワクワクしてきます。



家賃の考え方って、2通りあると思います。

1つはギリギリまで高い家賃を追い求める方針、もう一つはほどほどに安い家賃で

長く住んでもらう方針。前者は売却を視野に入れている場合には有効で、後者は

じっくり持とうと思っている物件で入れ替わりの手間を減らすために有効です。



東京3棟目は一部借地も混じっているなど、ちょっと権利関係が面倒なところが

ありますから、基本的には持ち切りで考えています。家からも近いですしね。



勿論、売っても儲かるだろうとは思っています。木造築古だけど完全フルリノベ済み、

価格帯もちょっとした小金持ちならお手軽に現金で買えるくらい、それでいて

利回り10%くらいであれば、売りに出してもすぐ売れそうだし、私にも儲けが出る、

という寸法です。でも今のところはもう少し家賃を稼いでもらおうかなと考えてます。

1年で売ってしまうのは、銀行さんとの関係を考えると微妙かなと思ったりもします。



持ち切りとは言いつつ、前回の瞬殺っぷりを考えると、もうちょっと家賃を上げても

大丈夫だろうとは思っています。そこは管理会社さんも同じ考えだったようで、

先方から「家賃査定をもう一度やり直したい」というお申し出をいただきました。



家賃の査定を早速お願いしたところ、以下のような結果。

・前回募集した頃と比べ、地域の坪単価はほぼ変わっていない

 つまり機械的にチェックした場合は家賃が上がる要素はない

・しかし前回瞬殺だったことを考えると、多少強気の家賃設定でも良いと思う

・前回は繁忙期、今回は閑散期ということを考慮すると、強気すぎる家賃は禁物

・結論として、4000円アップで様子を見るのはどうか



4000円家賃が上がれば、年間で48000円の収入増加となります。

利回り10%で売却しようとした際に、50万ほど売値が上がる計算です。

悪くないですね。あとはこの家賃になると短期退去になってしまうのか、という点を

検証して、バランスのいいところを見つけていけばよさそう。



退去は来月ですが、そうそうに反響を得られるよう図面を作って賃貸の募集を進める、

ということでした。今回はさすがに瞬殺とはいかないと思いますが、うまいこと

早めに決まってくれればいいなと思います。



退去をネガティブに捉えていても仕方ありません。賃貸業である以上、退去はつきもの。

それを新たにいろいろ試せると前向きに捉えることも、賃貸業向きかどうかの資質に

関わってくるのかもしれません。私もできるだけ前向きに捉えられるよう、気持ちを

切り替えていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月03日

変動金利って本当に金利が変動するんだ・・・。

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これまで、変動金利で本当に金利が変動したことがなかった私なのですが、先日初めて

変動金利が変動しました!本当に変動するんだなあ・・・。



先日、東京3棟目の返済予定表が届きました。そうか、購入してもう一年くらいが

経過したのですね。意外と早いなあ。リノベーションも終わり、3月末をもって2部屋が

うまいこと埋まり、現在はお金を産んでくれております。ありがたいことです。



返済予定表をしげしげと見ていると、何やら12月の行の備考っぽい箇所に、数字が

書いてあります。見るとその行は「新利率」と書いてあります。そして、その数字は

私が借入した金利よりも0.15%低い数字になっておりました。



お、これってもしかしていわゆる「金利が下がった」ってやつですかね?でも特に何も

交渉とかしていないし、なんで下がったのかよくわからないです。藪蛇になるかも

しれないと思いつつ、わからないことは聞くのが一番という精神で、金融機関さんに

電話してみることにしました。



担当の行員さんの携帯にかけたけど、忙しいようで留守電に。それではということで、

支店にお電話して、電話を受けたお姉さんになんで金利が下がったのか聞いてみました。



確認します、と保留になり、しばらく経過。再び電話に出たお姉さんの口からは

「こちらの融資の契約は変動金利という形態になっておりまして・・・」と。

あ、そうか、変動金利だから金利が変動したのか。そう言われるとすごく当たり前な

ことを聞いてしまった気がします。



でも、それだけ変動金利と言いながら変動しないところが多いということなんですよ。

サラリーマンに優しい某高金利金融機関さんからも借りていますが、あそこも変動と

言いながら一度も金利が下がったことはありません(交渉して下げてもらったのは別)。

札幌1棟目、3棟目、4棟目(この物件は金利交渉時に固定金利に変わりました)、

東京2棟目、3棟目、4棟目、5棟目、住宅ローン(固定に借換する前は変動でした)が

変動金利での借入になっていますが、本当に金利が変動したのはこれが初めてです。



・・・変動金利っていったい何なんだろう?(苦笑)



でも今回、初めて金利が変動する金融機関さんに当たりました。変動金利は変動しないと

思い込んでいた私にはちょっとびっくりだったので、思わずブログに書いちゃいました。



裏を返せば、変動金利が厳密に適用されるということは、金利が上がる可能性もあると

いうことになります。それはそれでリスクになりますが、まあ今の状況で金利上昇も

あまり考えにくいし、どちらかというと恩恵がある時期だと思っておこうと思います。



皆さんの変動金利の借入、変動してますか?

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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月04日

今度こそ満室!?東京3棟目にお申込をいただきました。

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この週末で、東京3棟目にお申込をいただくことができました。これで東京エリアの

空室は残りは2部屋です!東京5棟目となる戸建購入までに何とか満室にしたい!



桜が満開となったこの季節。賃貸の駆け込み需要もそろそろ終わりを迎えようと

している今日この頃。この週末ならまだ多少期待できます。



結論から書きます。

札幌3棟目は4月末にならないと募集開始できない状況。

東京1棟目は週の半ばに内見があったものの、この週末は問い合わせのみ。

東京3棟目は無事に申込となりました。

東京4棟目は内見はあったものの、今のところ申込には至っておりません。



東京3棟目に関しては、土曜日の午後管理会社さんから連絡をいただきました。

無事にお申込をいただくことができました、と。ひとまずほっとしました。

あとはキャンセルとならないことを祈ります。



管理会社さんが電話をしてくださった際におっしゃっておりました。

「この週末はほとんどが東京3棟目の問い合わせでした」と。

引合がかなりあったのは間違いないようです。その割には申込に至るまでには

ちょっと時間がかかった印象ですが、まあそこはめぐり合わせもあるのでしょう。



申込をいただいた方の属性は・・・電車で移動中だったから、細かいことをあまり

ちゃんと聞けておりませんでした(汗)

聞いたとは思うんだけど、頭に入っておりませんでした。

ま、きっと問題ない属性でしょう!(適当)



東京3棟目が早めに満室になった理由ですが、恐らく同じような間取りの競合物件が

意外と少なかったのだと思います。募集開始前にスーモやアットホームを眺めましたが

広めの1LDKと1Rは同じ価格帯にはあまりありませんでした。間取りに関しては

施工業者さんにうまくまとめていただけましたので、それがこの強さに繋がったのだと

考えられます。



東京3棟目は決して賃貸需要が強いエリアとは言えないので、この反響の多さは

私自身も想像していませんでした。正直、東京4棟目の方が早く決まると思ってた

くらいですから。読み違えていました。修業が足りません。



この週末、もう1部屋くらい決まればもっと嬉しかったのですが、そこには至らず。

4月に入ったし、最後のひと押しでもうちょっと家賃下げちゃおうかなあ・・・。

管理会社さんには諸条件交渉に乗りますとは伝えてありますので、うまくはまる

お客様が内見に来てくれることに期待したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする