2018年10月10日

東京3棟目も申込をいただき、満室返り咲き。

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流れが割とこちら向きになっている気がします。東京3棟目にもお申込をいただき、

保証会社さんの審査が通れば満室確定という状態になりました。



ここのところ、札幌は立て続けに申込をいただいておりました。9月末日をもって

空室となった札幌6棟目の大型滞納者の部屋はありますが、それを除くと札幌は

保有物件が全て埋まった状態になります。札幌9棟目(仮)を購入すると、また空室が

増えてしまうのですが・・・(汗)



この流れが東京にも進出してきて、サクサクっと各部屋埋まればいいなと妄想をして

おりましたが、早速その祈りが通じてしまったようです。



管理会社さんに諸々の仕掛中案件の進捗状況を確認したところ、その返信の中で

「東京3棟目にお申込をいただくことができました」という連絡をいただきました。

お、ということはこれで従来から持っている(=今年募集開始した)物件以外は

東京も申込ベースではあるものの満室になったってことですね。やったー!



気になる申込の内容は・・・まだメールで連絡いただいただけなのですが、自営業の方が

契約主になるということです。お母様と2名でお住まいになるということでしたが、

お母様もまだお仕事をなさっているということで、二人分を合算すれば、保証会社さんの

審査も通るのではないか、と予想されておりました。



前回トラブルになっていた自転車の置き方についても、適切な場所を案内することで

問題はなくなるだろうということでご説明いただいているようです。



やっぱり競争力あるよなあ、東京3棟目。この立地でこの間取りにここまで競争力が

あるとは考えておりませんでした。この物件の引きの強さを見て、うちの近所の

エリアに1LDKを作るってのは理にかなっていると思うようになりました。



これで、一時期70%台に落ち込んでいた稼働率も80%台に戻ってきました。

空室があるのは、東京8棟目、東京9棟目、東京10棟目、札幌6棟目、富山1棟目。

札幌6棟目以外は複数の空室がありますので、重点的に埋めていきたいと思います。



東京8棟目に関しては、本当に会社を休んで一日時間を作り、ペットに強い業者さんを

一通り営業かけていきたいですね。できれば管理会社さんにもお付き合いいただきたいと

思っているので、賃貸担当の方と調整してみます。



札幌6棟目に関しては、大規模リフォームも必要になると思うので、その見積から。

基本的には他の部屋と同じ路線で仕上げ、募集にかかりたいと思います。



東京9棟目、東京10棟目は反響の分析が必要ですね。



富山1棟目は地道なローラー作戦を続けます。



今、空室で苦労している物件も、一度軌道に乗れば他の物件と同じように楽になると

考えていますので、ここが踏ん張りどころです。管理会社さんと協力しながら、

地道に埋めようと思います。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月29日

スマートメーターの罠にご注意を。

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皆様の物件もスマートメーターに順次変わっていると思いますが(東京電力圏内だけ?)

大家側もスマートメーターにうまく対応できるように考えておかなくてはならないな、

と思わさせられる出来事がありました。



先日、予定がぽっかり空いてしまったので、健康維持と物件の状況確認を兼ねて、

東京3棟目まで散歩して現状を確認してきたんです。東京3棟目はまだ申込はなく

1部屋空室の状態です。この物件は近隣ライバルに比べて価格面での優位性があるため、

競争力に問題はなく、いずれ決まるだろうと楽観視はしています。ただ、手間が

かからないがゆえにあまり見に行くこともなかったので、今回空室の状態を確認して

くることにしました。



東京3棟目は自宅からも徒歩圏と言えば徒歩圏です。

自宅徒歩圏の物件として、東京1棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京8棟目、

東京10棟目の5物件があるので、この辺は私のドミナントエリアと言えるかも

しれません。災害に弱い下町地域なのが不安ですが(苦笑)



ドミナントなので多少割高な売り物件でもも気になります。

近隣で売りに出ていて、指値が通るなら購入したいと思っているいくつかの物件を

チョイスして、散歩がてら各物件を見て歩きました。一通り済んでから東京3棟目に

向かいましたが、時間的にはちょうど夕方頃。最近は日が暮れるのも早くなり、

やや薄暗くなってきた中、東京3棟目に急ぎます。



到着して、物件の状態をチェック。外構には特に問題はなさそうです。

自転車もきちんと置かれているし、ポストも空室はちゃんと封がしてあります。

あれ、封がしてあるのはいいんだけど、前の入居者様の荷物がポストの上に配達されて

いるようです。とりあえず入居者様に連絡しておくよう、管理会社さんに依頼しなきゃ。



空室の中に入ると、雰囲気のいい1LDKの空間が広がります。シャンデリアが奥に

見え、シンプルながらゴージャスな雰囲気になっています(自画自賛)。

よし、壁とかのチェックをしよう。ブレーカーをあげて・・・あれ、電気つかないよ?



ここで悟りました。どうやらスマートメーターのせいでこの部屋の電気が止まっている

ようだ、ということを。これ、内見に来た人も電気つかなくて困るパターン!



これまでがおかしかったのは重々承知の上で言いますと・・・

電気の契約が切れても、現地に来ないと電気を止めることができなかったので、

空室の内見の時はは特に電気の契約をしなくても電気を利用することができました。

スマートメーターになると、入居者様との電気の契約が終わったら、すぐに電気が

遠隔で止められてしまうのです。結果、内見に来ても電気が使えない、と。



今後は入居者様が退去なさると同時に、オーナーにて空室の電気を契約しておかないと

夜の内見時に不便が生じることになります。あ、勿論照明器具がオーナー負担で

設置されていることが前提ですよ。



すぐに東京電力さんに電話しようと思ったのですが、見に行ったのは日曜日。

残念ながら電気を開通させる手続きが取れません。無念。

管理会社さんに電気を開通させていただけるようお願いをしておきました。



FBでこの話を書いたところ、ツワモノの大家さんは退去後に電力会社さんから

連絡を貰うように手配しているのだとか。更にアンペアを低くして契約していると

いうから、徹底している人は徹底しているものです。すごい。



私もこの辺のオペレーション、きちんと定型化して内見の機会損失を起こさないよう

仕組み化を考えたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月18日

トラブルの原因を確認し、今後同じ問題が起こらないよう調整する。

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東京3棟目、短期退去後の募集を行っています。

短期退去の原因となった(?)近隣の方と管理会社さんの間で、事情を確認しました。



ご入居いただいてからわずか半年で退去となってしまった東京3棟目。

退去の理由は「近隣とのトラブル」と言う話でした。リノベを始める前にご挨拶に行った

範囲においては、そんな気難しいことを言う方はいらっしゃらなかったと思うんだけど、

果たして誰とトラブルになったんだろう・・・。



退去の前に、管理会社さんにてどこの方とどのようなトラブルになったのか、詳細の

ヒアリングをしてくださっております。それによると、トラブルになったのは裏手の家。

道路付けの観点で言えば、別の道路に接しています。その場所だと、音のトラブルなら

納得はいくんですが、音ではなく「そこにモノを置くな」系のトラブルでしたので

何故その家ともめるのか?という疑問符がいっぱいでした。



入居者様側からはお話を伺うことができたので、今度はその苦情を申し入れてきた家の

方に事情を確認しなくてはなりません。きちんと最初に解決した状態にしてから次の方に

お住まいになっていただかないと、同じようなトラブルが起こる可能性があります。

また短期退去とかになると、誰も幸せになれません。



というわけで、管理会社さんにて相手のお家に行って、話を聞いていただきました。

その結果を聞くと、入居者様の話との食い違いが結構見られます。あまり詳細を

書くわけにもいきませんが、たとえ話として、入居者様が「あちらの家の犬に襲われて

怖かった」と言ったのに対し、隣の家の方は「うちの犬が入居者さんに襲われていたから

注意した」と言っていた、みたいな感じでしょうか。



双方で言っている内容が異なるのですが、そこを追求したところで入居者様が退去を

思いとどまるわけでもありません。今後の憂いをなくすために、管理会社さん経由で

どのようにすればいいか、先方と相談していただきました。結果、こういうルールで

やってくれれば良いという話までまとめることができたので、良かったです。



人と人とが話す内容なんて、あやふやなものです。前提が共有できていない、感情が

双方で異なっている、価値観が違う、人づてに話が伝わるうちに変質してしまう、

など色々な理由はあると思います。そんな理由で大きく食い違ってしまうことも

あるでしょう。私も先日、私→買い仲介さん→売り仲介さん→売主さん→金融機関さんの

伝言ゲームで、最後に到達したら話が全然伝わっていないことがありました。

この時は私が説明するチャンスがあったため、笑い話で済んだのですが、私自身が

釈明する場がないことで、意志の食い違いが発生したら大変です。



今回のようなケースの場合、両方から話を聞いて、どちらに対しても配慮した内容で

痛み分けみたいなところに着地させる必要があると思います。管理会社さんがその辺を

うまく立ち回ってくれたおかげで、次の入居者様には「このルールだけは守ってね」と

言えるものが出来ました。最初から言われていれば、そのようにしてくれるでしょう。

隣の家の方も気持ちがスッキリすると思います。



もやもやしたものが全て解消と言う感じではないですが、今後同様のトラブルを避ける

ことができる状態になったのは喜ばしいことです。次に入居される方は、トラブル無しに

長期でご入居いただけますように。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月04日

また空室が増えてしまった・・・orz

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一進一退の攻防・・・と言えば聞こえはいいのですが、単になかなか空室が埋まらず

埋まったら別の部屋が退去する状況に苦戦しているにすぎません。



現在、東京は東京4棟目が1部屋、東京6棟目が1部屋、東京8棟目が6部屋、

東京9棟目が3部屋(リノベ中)という空室の状況です。先日東京2棟目の空室

無事に埋まり、東京5棟目の空室も埋まって満室になり、更に東京8棟目にも望んだ

形とは少し違うものの駐車場を含めて入居申込をいただくことができました



この1〜2ヶ月は閑散期に近いイメージなので、その中で3部屋決まればまあ上出来。

この調子で他もどんどん埋まればいいなと思っていましたが、そうは問屋が卸さない。

まだ入居して半年ちょっとの東京3棟目のお部屋で退去予告が発生してしまいました。

三歩進んで一歩下がる、的な・・・。



しかし半年で退去ってのはちょっと早すぎないかい?本当にどうしたよ?という感じ。

確か母子家庭の方で、お子様二人の学区の関係で1LDKでも構わないということで

3人でお住まいになっていたはずです。やっぱり狭かったのかしら・・・。

物件そのものの問題だったら困るので、管理会社さんにお願いして何が悪かったのか

退去の理由を確認していただくことにしました。



そして、管理会社さんからその件に関して本人と連絡が取れたということで報告を

いただきました。理由はどうやら近隣とのトラブルが発生しかねない状況があったため

先手を打って事を荒立てないように引越を決意した、ということみたいです。



具体的なトラブルの内容は明記を避けますが、あまり良い気分はしないだろうなと

容易に想像できる内容でした。その行為を仕掛けてきた旧来の住人の方も、購入当初

ご挨拶に行った際には、そんな雰囲気はなかったのですが・・・。



管理会社さんも「近隣の方とも協議を行った方が良いのかもしれない」ということを

仰っておりました。これはその通りだと思います。なんでそういう行為に至ったのかを

把握して、同様の問題が以降発生しないように配慮をしなくてはなりません。

事前に近隣の方と話をして、その理由となった行為を行わないよう次の入居者様にも

事前に指導しなくては、同様のトラブルが発生する可能性が再び発生して短期退去に

なってしまうかもしれません。せっかくお住まいになっていただくのに、その整備を

せずに不幸な結末を作ることは私の本意ではありません。近隣の方も入居者様も、

皆が満足して住むことが出来る環境づくりをするのが大家の仕事だと考えます。



というわけで、この件に関しては具体的な不満が何なのかをヒアリングすることに

したいと思います。まず会って話さなくてはわからないことが多すぎますから。



しかし、少しずつ埋まってきたのに退去になるのは痛いなあ・・・



現在の空室状況

東京3棟目 1室(退去予告)

東京4棟目 1室(即入居可能)

東京6棟目 1室(即入居可能)

東京8棟目 6室(即入居可能)

東京9棟目 3室(リノベ中)

札幌7棟目 2室(即入居可能)

札幌8棟目 3室(即入居可能)

富山1棟目 6室(即入居可能・・・なように工事が終わるはず)



合計 23室



98室中23室が空室なので、76.5%程度の稼働率というさんさんたる状況です。

東京8棟目と富山1棟目はちょっと別格扱いとして、個別に対策を練っていますが、

それ以外だとまずは東京の細かい空室からつぶしていくのがいいのかなとも思ってます。



地域別に見ると・・・

札幌 49室中5室空室 稼働率89.8%

仙台 7室中0室空室 稼働率100%

東京 33室中12室空室 稼働率63.6%

千葉 1室中0室空室 稼働率100%

富山 8室中6室空室 稼働率25%



全空からの再生が目論見通りのスピードで動いていない東京8棟目と富山1棟目がある

東京と富山の数字が悪いのは納得ですが、札幌も思っていたより良くなかったです。

札幌9棟目を12部屋中3部屋空室の状態で購入したのがまだ埋まっていない、という

ところが地味に影響していると思います。



東京3棟目、東京6棟目、札幌7棟目はきっと放っておいても埋まることでしょう。

東京8棟目、富山1棟目は個別に対策を練っています。東京9棟目はまずリノベが

終わらないと動きが取れません。札幌9棟目はもしかすると追加の対策を必要と

しているかもしれないので、ここも気にして見ていきたいと思います。



ここに追加で都内の小さなビル(全空)が入る予定なのですから、更に稼働率は

下がってしまいます。「買うより埋めなさいよ」という声が聞こえてくるのも

ごもっともです。ごもっともなんだけど、良いと思った物件が出てくるタイミングって

決して待ってはくれないので・・・^^;



とにかく、目の前の空室を片付けることをしっかりやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月08日

満室返り咲き!東京3棟目はこれで落ち着きました。

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東京3棟目、この間ブログにあと一部屋だと書きましたが、実は既に申込が入って

いたようです。そしてもうすぐ契約ということが確認できました。



先日のブログに書いた1LDK30平米くらいのお部屋に小学生の息子さん2人と

お母様の3名で住む
という形で問い合わせをされてきた方。どうやらこの方が申込を

してくださっていたようです。



先日、管理会社さんから電話がありまして、東京3棟目と東京6棟目の契約条件は

こんな感じになったけど、そのまま契約を締結して良いか、という確認がありました。

東京6棟目は申込が入ったことは把握していたのですが、東京3棟目は聞いておらず

寝耳に水な感覚でした。ちなみに東京6棟目もブログに書いた人はキャンセルで、

別の人が最終的に申し込んできたそうです。



話を聞いていると、東京3棟目はどうやら背実のブログに書いた3人入居の方と

いうことのようです。普通なら1LDKに3人入居はありえないだろうと思って

想定すらしていなかったのですが、子供の学区の関係もありここがいいということを

仰るので、騒音とか気を付けてくださいみたいな話をしてOKを出しました、と。



確かに、前に問い合わせが来た時には、私としては近隣にご迷惑をかけずに静かに

常識をもって過ごしてくれるなら別にいいですよ、と言いました。その通りの条件で

管理会社さんは申込を受け、今回の成約に至っているものと思われます。



それであれば、断る理由もありません。むしろありがたいことです。こんなに狭いのに

それでも住みたいと言っていただけるなんて。



この間、自分でお客様の案内に行った際に思ったのですが、確かにこの部屋いいよねと。

玄関は広めでシューズボックスも大容量、使いやすい1LDK間取りで収納もしっかり

あるし、独立洗面台でお風呂もそれなりのサイズ。閑静な住宅地の奥に位置しており

人通りも少なく、静かに過ごせます。



最初にこの物件を購入すると決めた時は、そこまで利回り取れないかなと思ってました。

しかし、今回の家賃(当初想定より7000円UP)で2部屋とも決まると仮定すれば

ざっくり11%弱だった利回りも12%まで上がるということになります。嬉しい誤算。

今回も家賃をだいぶ上げた割には1ヶ月ちょっとで決まったし、悪くないねと思って

おりました。



東京は価格設定とかいろいろ間違わなければ、引き合いはいただきやすい印象です。

札幌みたいに広告料を盛らなくていいし、家賃相場も地方に比べて割と高いです。

東京で購入しているのが、新築1棟、中古マンション1棟、中古表層リノベ戸建1棟、

中古フルリノベ3棟という内訳ですが、だいたい何かしら不具合やトラブルが起こるのは

中古マンションです。他は今のところトラブルはあまり起こっておらず、運営が楽です。



それに比較すると、札幌の中古アパートはけっこうトラブル発生していますし、

家賃も安く広告料も高い、競争も厳しいです。東京に比べたら楽ではないです。

勿論、その分利回りが高いというメリットがあるので、あちらはあちらでうまくやれて

いるものとは思っていますけど。



東京3棟目と東京6棟目が確定になりましたので、残る空室は札幌が53室中3室、

東京が21室中4室(いずれもまだ募集開始できない状況なので募集可能な分は満室)、

仙台が7室中0室、富山が8室中7室です。



東京6棟目の2室のうち1室はそろそろ募集開始できるはず、もう1室は12月くらいに

ずれ込みそうなので、繁忙期の序盤で決まればいいなという感じです。

東京7棟目はやんごとなき理由にて何もせず転売しちゃう方向にしたので、募集は今は

行いません。ここはそういう意味ではノーカウントにしたいところ。



やっぱり一番大きな問題は富山だと思います。まあ安く買ってるからどうとでもなると

思ってはおりますが、いざ蓋を開けてみると想定していた修繕をする以前のところで

不具合がぽろぽろ出てしまっています。この辺を解決していかなくてはなりません。

この話は明日のブログにて。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする