Airbnbに規制の動きと緩和の動き。

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ずっと気にして追いかけてるAirbnbについて、動きが激しくなってきております。



過去にもAirbnbの可能性についていろいろ考察したり、現状の問題点などを記述した

ブログ記事を書いています（その１／その２／その３／その４）が、とにかく問題は

法令面での落としどころが今はないということでした。



この問題に対し、ベクトルの異なる２つの動きがありましたので、メモがてらブログに

書いておこうと思います。



まず片方の動きは、福岡県ではAirbnbは旅館業法違反になるという見解を示したこと。

詳しいことはこちらのサイトをご覧になっていただければと思いますが、抜粋しますと

以下のような感じです。



福岡県議会６月定例会予算特別委員会での答弁で、「Airbnb」などを通じた個人による

空室賃貸について「自宅の建物を活用する場合であっても、宿泊料とみなすことができる

対価を得て人を宿泊させる業を営む者については、旅館業法の許可を取得する必要が

ある」とした。無許可営業などの旅館業法違反事例について県は「直ちに保健所による

立ち入り検査を行い、厳正に対処する」との方針を示した。



というわけで、旅館業法違反ですよという見解が福岡県では発表されました。

インパクトのあるニュースです。東京では特区法が整備されようとしていますが、

特区法がない県ではこのように摘発対象になる可能性があるということになります。



旅館業法をいっそ取得してしまうのはどうなんでしょうね？ちょろっと検索してみたら

こんなサイトを見つけましたが、あまり具体的なことには触れられていませんでした。

この方向性を探ってみるのもありかなーとは思います。



もう一つのニュースは真逆で、Airbnb社が日本での規制緩和に向けた取り組みを

行っていく、という内容です。むしろAirbnbの日本での浸透が強化されるのでは？と

期待が持てます。



こちらのサイトに詳細が書いてありますが、ざっくりとまとめてみると以下となります。



Airbnbは、日本での展開を強化していく考えだ。日本、中国、韓国、東南アジアを

「キーマーケット」として捉え、今後は積極的に投資をおこなっていく考えだ。

今後は、日本人の国内旅行での利用に注力したい考え。今後は日本人に対し、Airbnbの

サービス内容について周知をはかるとともに、各地でAirbnbに物件を提供したい

ホストとゲストのコミュニティの醸成をはかっていく。具体的には札幌、東京、京都、

大阪、福岡、沖縄の6都市において、コミュニティの造成をはかっていきたいと話した。

旅館業法の許認可または規制の対象になるとの指摘が業界内外から挙がっているが、

「専門チームが行政側とディスカッションをしているところ」「アンクリアな部分を

早くクリアにしたい」と語った。



旅館業法違反と言われた福岡も、コミュニティ造成の拠点になっているようです。

何かしらの勝算があるのかな？という気がします。業法違反である認識はAirbnb社も

持っていて、それに対して何か取り組みをしているということはわかりました。



今後もAirbnbを取り巻く動向から目が離せません。早く合法化してほしい！

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Airbnbを実践されている方から話を聞く勉強会。

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昨日はシェアハウスとかAirbnbとかについての勉強会に参加してきました。

勉強会の一環として、実際にこれからシェアハウスをしようとしている物件の

見学会もついていて、なかなかオトクな勉強会でした。



今回は、実際にAirbnbやシェアハウスで収益を挙げている人の話を聞く機会に恵まれ

自分自身の知識を蓄積することができました。有意義な内容をお話してくださった皆様に

深く感謝申し上げたいと思います。



Airbnbに関しては、都心でやっている人と郊外でやっている人の両方の話を聞きました。

やっぱりやるなら都心の方が効率はよさそうですが、郊外でもやり方を工夫すれば

回せないことはなさそうだと思った次第です。何事も工夫とターゲットの明確化が

必要で、それができていれば意外とうまくいきそうだな、と。



ただ、固定費も労力も同じなのであれば、家賃の単価が高い場所でやった方が良い、

ということは感じた次第です。



現在、東京都内で将来的に旅館業法の規制が緩和される予定の区を整理してみました。

既に特区法第１３条による規制緩和の対象となっているのは、以下の９つの区です。

千代田区 / 中央区 / 港区 / 新宿区 / 文京区 / 江東区 / 品川区 / 大田区 / 渋谷区



これに加え、今後以下の９区でも緩和が実施される見通しです。

台東区 / 墨田区 / 目黒区 / 中野区 / 豊島区 / 北区 / 板橋区 / 荒川区 / 練馬区



世田谷区、江戸川区、葛飾区、杉並区、足立区が特区法の対象となっていません。

２３区と言えども、こういった温度差があるので気をつけなくてはならないです。

葛飾区とか、柴又帝釈天とかあるからいいような気がするんだけどなあ。



特区法で定める「１０日以上」という規制に関しては、今のところなかなかクリアは

難しそうだなという印象です。実際にいろいろやっている人の話から見えてくるのは

だいたい４〜５泊くらいするのが平均といったところでした。法令に準拠する形で

Airbnbをやっていくためには、この辺をどう対応していくかが課題になりそうです。



外国人が適当な使い方をして部屋が汚れるのではないかという懸念もあるのですが、

実践されている方からのお話だと、今までそういうトラブルはあまりなかった、

とのことです。海外旅行をできるくらいの余裕のある属性がターゲットだから、

そんなに常識のない使い方はしないということと理解してもよさそうです。



ただ、問い合わせ対応や受入前の清掃などの雑務はけっこう大変みたいです。

自主管理でやっていこうとすると、頻繁にそういった作業が発生することもあり

サラリーマンとの兼業で対応するのはかなり苦労しそうだ、ということも感じました。

ここの仕組化や自動化ができるなら、面白いかなと思う次第です。



フィリピンのコンドミニアムでAirbnbをやれればいいなあという妄想は広がりますが

オペレーションをどうするか、などについてはうまく考えていかないと難しいだろうと

感じます。国内事例をいくら収集しても仕方がないのかもしれませんが、将来の

規制緩和が実施された際の備えも含めて、両輪で情報収集をしていきたいと思います。

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Airbnbの法令面と戸建投資の事例を学ぶ。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会でした。



今回のテーマは札幌とあまり関係がないけどAirbnbに関する勉強、そして戸建の売却に

関する事例発表でした。



Airbnbに関しては、とにかく法令を遵守しようとすると、身動きが取れない状況です。

今回の勉強会にはそういったところに明るい業者さんをお招きして、現状の運営の事例や

法令面のリスクや今後の見通しなどについて勉強させていただきました。



まず、政府が全く動いていないわけではないということ。

特区法第１３条というものが制定されており、Airbnbのように民間の空き家を活用して

宿泊施設を作ることを許容する姿勢を見せています。

（首相官邸のホームページを参照）



明示的になっているのは「１０日以上の宿泊」「２５平米以上」という２つですので

Airbnbを考える場合、まずはこのルールを遵守できる体制にしておく必要はあるかと

思われます。



１０日以上というルールはけっこう厳しいですが、こうしておかないと既存の旅館業法に

準拠した宿泊施設に配慮できないし、住み分けもできないということなのだと思います。



いっそ自分が旅館業許可の申請手続きをして、旅館営業を問題なく行える状態になる、

ということも考慮したのですが、用途地域の問題や申請の手間、消防署や教育機関など

外部機関の許認可など、いろいろなハードルがあるようです。１棟まるまるAirbnbと

するのなら一考の余地はありますが、部屋単位だと難しい気がしました。

（このサイトのコンテンツを参考にしました）



そして、この特区法第１３条というものは、あくまでガイドラインにすぎないとのこと。

この内容に対して、細かな運用ルールを作っていくのは自治体であり、今のところは

その整備は進んでいないということでした。



しかし、日本版Airbnbのようなイメージのサイト「TOMARERU」というビジネスも

立ち上がっているようです。ここにはエイブルなどが参加しているようです。

大企業がなんのあてもなくサービスに乗り出すわけがないので、おそらく裏で

情報収集をした上で、特区法第１３条の運用を開始する自治体が出てくることを

把握しているのではないかと推察されます。



何にしても、そう遠くない未来にAirbnbがなんらかの形で合法化される流れになると

判断できることはわかりました。引き続き注目していきたいと思います。



余談ですが、今Airbnbのホストになっている人は法令遵守意識が低い人が多い模様。

若い人がお小遣い稼ぎでオーナーに無断で転貸している事例が極めて多く、騒音などの

トラブルからそれが発覚し、オーナーから即時退去、アカウント削除、損害賠償などを

求められているケースも少なくないようです。せめてオーナーとはきちんと握った上で

やっていった方がよろしいのではないかと思います。



戸建売却もいろいろなノウハウが詰まった素晴らしい内容でした。

結局のところ、いかにして安く買うか、いかにして安くリフォームするか、いかにして

高く売るかという３点に尽きるなあと思いました。それを実現するには、人間力というか

コミュニケーション能力というか。そういったものが必要なのだろうと感じました。



懇親会も含め、大いに盛り上がった１日でした。

楽しく勉強になりました。ありがとうございました。

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所有しないシェアハウスとＡｉｒＢＮＢについて人脈を得る。

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先日の天野美紀さんのリノベーションセミナーの後、いつもなら絶対に参加する

懇親会を断念して、別の場所に向かいました。天野さんも懇親会に出るというのに

参加できないというのは痛恨の極みでしたが・・・（しかもブログランキング４位の

お家大好きさんがいたのに挨拶できなかったというのもショックが大きい）



それだけの犠牲を払ってその後会ってた人は誰なのか？

一人は嫁ちゃんなのですが、もう一人は旧知の経営者の人でした。その方とは

サラリーマンの会社で、協力会社さんの一員として来ている時から仲良くしており

サラリーマンの会社の私を知る人の中で唯一自分から不動産のことをカミングアウトし、

かつサラリーマンの会社で唯一、会社の外でも付き合いがある人です。



そんな彼との会合ですが「つなげたい人がいる」ということでして。

紹介されたのはシェアハウスや店舗を手広く経営されている方でした。

しかも私よりだいぶ若い！この年齢でこれだけいろいろやられてるのはすごいです。



話を聞くと、購入はせずに賃貸で借りた物件をシェアハウス化していくスタイルで

いくつものシェアハウスを運営することをしているそうです。所有しないスタイルの

不動産投資。今年ちょっと考えていきたいと思っているジャンルなので、学ぶべきことは

多いと判断しました。



そして彼はＡｉｒＢＮＢにも取り組んでおり、案内や部屋のセッティング、問い合わせに

対する対応（勿論英語で）などの代行ビジネスも行っているということでした。

シェアハウスの空きを少しでも減らすため、空室があるとその部分をＡｉｒＢＮＢで

貸し出しているそうです。



私にとってＡｉｒＢＮＢはまだ未知のものですので、興味はあるジャンルです。

しかし法的にはグレーなので、私の空室でそれをやるのは時期尚早と判断しています。

とはいえ、おそらく法改正などで今後何らかの動きはあるはずですから、動向については

しっかり追いかけていこうと思っています。



今回、そういった話に詳しい方と知り合うことができたので、さっそく東京に持っている

物件の評価をお願いしてみました。結論としては、おそらくどの物件も通常賃貸に

出すよりはＡｉｒＢＮＢ運用の方が高く貸せるのではないか、ということでした。



現状は満室ですし、法的な部分がクリアにならないというリスクもありますので、

実際にその貸し方を今すぐはしないと思います。しかし、こういった選択肢も

あるんだなということは確認できたことには価値がありました。



いろんなことにアンテナを張って、複数の選択肢を考えられるようにしていきたい。

そんなことを考えております。引き続き、気になる情報については情報収集を

行って、シェアしていきたいと思います。

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