民泊を事業収支に組み込んでしまうことの危険性。

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昨日も２件ばかり大きな出来事が起こりましたが、今すぐブログで書くわけにいかない

事案なので、もうちょっと落ち着いたら書こうと思います。



そこで、本日は民泊を事業計画に組み込むことの危険性について書いてみます。



昨日は不動産関係の方と会合をしておりました。その中で「物件を買って民泊したい」

ということを仰っている方がおりました。この話、よーく紐解いていってみると、

「今は利回りが低い」「利回りを上げるには民泊で運用するのが良いのでは」という

流れで、自分で買おうとしている物件の利回りの底上げのために言っているのだろうと

推測できました。



※今日この場においては、民泊はまだ許認可を得ないとブラックとか、そういうことは

　横に置いて書かせていただきます。なお、どうしても民泊で融資を受けた物件を

　回そうと思っている方におかれましては、金融機関さんに民泊とか言っちゃうと

　コンプライアンス上問題になるはずですので、それは言わずに別の名目で伝える、

　ということもお忘れなく。



私もここ２年くらいずっと民泊の動向自体は追いかけていますし、民泊をしている人から

情報収集したりもしています。その中で言えることとしては、民泊ありきの収支計画で

物件を買うことは割と危険だぞ、ということ。これは主張しておきたいです。



なぜ危険なのか。

それは、民泊がものすごいスピードで動向が変わっているため、長期でローンを組んで

運用する不動産融資の考え方とあまりにも相容れないと考えられるためです。



例えばですが、民泊なしの通常賃貸だと利回り７．５％の物件が、民泊化することで

８．５％まで利回りが向上するとします。８．５％であれば、まあ確かに長期の融資を

古ローンで引いても、余力はないもののギリギリ収支としては回る水準になります。



しかし、この事業計画で進めていいのかはよく考えた方が良いです。



その長期間、民泊が今と同じ法令でいつづけるのか？

その長期間、民泊は同じように収益をあげ続けられるのか？

その長期間、周囲にライバル物件は出現しないのか？

その長期間、近隣からクレームで中止に追いやられるリスクはないのか？



民泊は不動産と違ってまだ若いです。そしてこの情報化社会の中で、ものすごい勢いで

進化しております。また、情報の浸透も非常に早く、１年前は「民泊？なにそれ？」

だった一般の方が、最近では「あの家に外国人が出入りしているのって、民泊でしょ？

許認可得てるの？保健所に確認しよう」と普通に言い出す状態です。



２〜３年前は、それこそ不動産賃貸業の人ではなく、水商売やビジネス感度の高い方が

オーナーに黙って民泊をして荒稼ぎしている時代でした。それが１〜２年前に不動産

投資家に情報がいきわたり、そして今では不動産投資と関係のない方も民泊に手を

出そうと思えば出せる状態になっております。プレイヤーは入れ替わっています。



手軽に民泊を始められるようになったことで、近隣に民泊が乱立して単価下落を招く、

といったケースも最近は増えているように感じます。１〜２年前なら１０日で家賃分の

売上を確保できていたのが、最近ではそこまで高い単価が取れなくなっているという

話も聞きます。消費者側も当然ながら安くて質の良いものを選びたがりますから、

その単価はいつまでもブルーオーシャンではないのです。



国の民泊に対する法整備がなかなか進まない中、トラブル事例もいろいろと聞きます。

中国の方が部屋で宴会していてうるさい、隣の民泊部屋が朝から騒がしくて困る、

部屋でタバコを吸えない民泊宿泊者が、物件の共用部や隣の家のガレージでタバコを

吸っていて、治安上好ましくない・・・など。こうしたクレームが保健所に伝われば

現在の法令上、指導をして止めさせなくてはなりません。そして一度保健所に指導され

廃止に追いやれれれば、その部屋で再度民泊をやるのはかなり困難になります。



２年前に面白そうだと思っていた民泊が、わずか２年でこれだけ状況が変わるとは

私も想像しておりませんでした。恐ろしいことです。



そんな風に劇的に変わっている民泊事情。それを３０年融資の事業計画に組み込むのは

とても恐ろしいことではないでしょうか。その事業計画があくまでオプションであり

通常の不動産賃貸でも収支は回るんですということならいいのですが、民泊ありきで

収支を組んでしまい、その民泊が早期につぶれてしまったらどうするのでしょうか。

そこに対する対策があるなら、そもそも民泊なんて事業計画で前提にしない方がいいし

ないならその物件を購入すること自治が危ういので、自己資金を入れるなり諦めるなり

考えた方がよろしいのではないかと思います。



長期で融資を得るなら、少なくとも社会で長期に生き残るであろうサービスを用いて

収支計画を立て、わからないものはあくまでオプションにとどめる。そういった

考え方で取り組まれるのがよろしいのではないでしょうか。

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最近の札幌のAirbnb（民泊）の動向を把握する勉強会。

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関東→札幌の大家会のメンバーが自発的に企画した飲み会に参加してきました。

札幌でAirbnbの運営代行をやっているMASSIVE SAPPOROの川村社長をお招きして

昨今の民泊事情を伺ってきました。



この半年くらいで急速にその認知度を上げてきた民泊。私自身は１年半くらい前から

ずっと注目はしていたので、その動向を追いかけていました。東京のみならず、札幌でも

民泊事業は定着するのか？という添に関して、以前より川村さんと情報交換してましたが

今回のミーティングで、もはや１年前のように儲かる仕事ではなくなってきている、

ということを確信しました。



まず単純に、登録件数が一気に増えています。この一年でMASSIVE SAPPOROさんで

管理を受託した件数は、およそ４倍程度に増えたのだとか。だいぶ多いですね・・・。

もちろん、市場自体もそれだけの規模になっているようで、かつて１００件程度だった

登録件数は、今や６００件を超える勢いになっているということでした。



そして、登録件数を超える訪日観光客があればいいのですが、今はまだそうなっておらず

稼働率や単価は減少傾向にあるそうです。昨年の同時期と比べ、管理物件の稼働率は

正直なところ落ちている、というのが川村さんのお話でした。



そして、東京は通年で入居があるけど、札幌は繁忙期と閑散期の差が激しいそうです。

入るときはバンバン入るけど、入らない時は一月まるまる誰も入らないこともある、

ということでした。



また、MASSIVE SAPPOROさんに問い合わせしてくる方の客層もだいぶ変わったと。

１年前は割と不動産投資に理解のある方やＩＴリテラシーの高い方が多かったのですが

最近は「これから物件を買って民泊を始めたい」「Facebookのアカウントって何？」

みたいな方からの問い合わせが多くなっているということです。やっぱり存在自体が

（法的にはグレーなまま）メジャーになってきているのだなと感じます。



この分だと、合法になった段階から開始しても、先行者利益はなくレッドオーシャンに

突入してしまうのではないか、という気がしてなりません。



しかし、川村さんとしても、それを手をこまねいてそれを見ているだけでは、結果的に

会社の成長に結びつきません。どうしたら勝てる物件になるか、管理物件の予約の傾向を

見ながら、対策を練っているということでした。



写真映えするお部屋であることや、レビューがいっぱいついていることなど、勝てる

部屋作りの条件はあるようです。内装に関しても、費用対効果が高いプチリフォームの

方法を提案したりしていきたい、ということをおっしゃっておりました。



最終的には、民泊が合法になってよくわかっていない初心者のユーザーや大手企業が

参入し、今のマンスリーマンションやウィークリーマンションと同じような収益性に

落ち着いていくのだろうなあと。その中でどう振る舞っていくか。ただお部屋を作っても

負け組になってしまう可能性が高いレッドオーシャンの中で、勝てる部屋のノウハウを

持っている人に意見を仰ぎながら部屋作りをしていくことが肝要になるのでしょう。



賃貸と同じですね。ただ部屋を持っているだけじゃダメで、どう工夫していくかが肝要。



そんな未来を考えると、今から先行者利益なしで始めるくらいなら、普通の賃貸で

普通に儲ければいいんじゃないかな？なんて思ったりもした私でした。

今後ともAirbnb・民泊に関しては追いかけていきたいと思いますが、合法化されて

いざ参戦という時には、それほど面白くないビジネスになっているような気もしてきた

昨日のミーティングでした。



川村社長、企画してくださった会員のＴさん、貴重な場をありがとうございました。

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民泊（≒Airbnb）が4/1から解禁になるとかいう噂。

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ちょっと前ですが、唐突に民泊を4/1から解禁にしますというニュースが出てました。

え、そんな急に規制緩和できるものなの？特区法第９条を具体化した大田区の立場って

どうなるの？



具体的な手続き等は全然わかりませんが、とにかく４月から「宿泊客が１０人未満なら

１人あたり３．３平米あれば良い」となる模様です。そうなると、３３平米に１０人ほど

泊まっていただくことができる？ということ？いくらなんでもギューギューすぎるとは

思うけど、理論上は今まで３３平米以上ないと民泊させないと言っていたのが、

ワンルームでも民泊ができるということになります。



ニュースサイトによれば「旅館業法の改正」ということなのですが、旅館業法以外にも

建築基準法とか消防法とかも関連してくるのではないかと想定されます。素直にどこでも

民泊解禁となるのかな？という点はまだよくわかりません。



普通、４月から規制緩和するとなれば、この時期には法令の整備がなされていて、現場も

その運用をどうするか検討し終わっている時期ではないかと考えられます。今回の情報は

唐突感があり、ほんとにそこまで根回しできているの？という点は気になります。



規制緩和になる前から、AirbnbコンサルとかAirbnbセミナー、簡単に儲かるAirbnb的な

書籍や商材がいろいろと販売されていました。正直、この解禁で波に乗ってAirbnbを

始めようというのも、もう遅いのかなという気がしなくはありません。法令ギリギリの

ところが一番儲かるのは明らかなわけですし。



とはいえ、立地次第では民泊を活用してより不動産の収益力を向上していくことも可能と

なるわけです。選択肢が増えたということ自体は歓迎してもいいのかなと。



ただ、その選択肢を採ることで、既存の入居者様や近隣の住人との軋轢が生まれる

可能性も否定はできません。自分の家の隣に毎日毎日スーツケースを引いた外国人が

入れ替わり立ち替わり宿泊し、夜な夜などんちゃん騒ぎした日には、こんなとこ住んで

いられるかと退去を検討されてしまったり、迷惑だとクレームが入ってしまったりする

可能性もあります。最悪の自体も想定して、民泊をしていいのか考える必要があります。



ネットを検索すると、すでに民泊によるトラブルが発生している事例がわんさかと

出てきます（例えばこんな記事）。そして、近隣住人の皆さんや管理会社さんにも

かなり嫌がられるケースが多いように感じます（例えばこんな記事）。

リスクのないところにリターンはないと思いますが、それがどんなリスクなのかを

事前に正しく把握することは大事だと思います。



先日、うちの近所で何の観光施設もないような、駅から１０分くらい離れた場所で

外国の方が地図を片手にうろうろしているところを見かけたことがあります。

解禁するしないに関係なく、かなりの勢いで民泊は広がっているのだと思います。

果たして今後どうなっていくのか。注目して見守りたいと思います。

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Airbnbの落とし穴・・・こんなことになったら儲からない！

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最近あちこちで注目を浴びているAirbnb。

私自身も注目して、合法化を今か今かと待ち構えている状況です。



しかし、狼さんのブログ記事「南京玉すだれ。。。」を見てちょっと引いてしまいました。



記事の内容を見ると「南京虫（トコジラミ）」がAirbnbでの宿泊先に外国人旅行客を介し

部屋に住み着き、その南京虫が泊まる人から吸血して、宿泊者を痒み地獄に陥れる、と。

しかも自身のアパートなどでAirbnbをしている場合は、それが全戸に広がっていき

結果として既存の入居者様にまで迷惑をかけかねない、という話です。

当然ながらAirbnbのレビューもガタ落ちで、集客すらままならなくなる、と。



私も自分自身の物件の収益性向上や稼働率アップのことを考えて、合法化された暁には

Airbnbに取り組んでみようと思っていました。しかしこの記事を見ている限りは、

本当に取り組んでいいのか悩んでしまうなあ、と。



Airbnbはいい話ばかり聞きますが、リスクやデメリットについてあまり語られることは

ないように感じます。ましてや「Airbnbは儲からない」なんて言っている人はあまり

見たことがありません。



最近はAirbnbコンサルとかAirbnb可能なお部屋のマッチングサイトとか、いろいろな

話が出てきているようです。雨後の筍のように、今後どんどんそういうサービスが

増えていくことは想像に難くありません。



しかし、ゴールドラッシュの頃も、一番儲かっていたのは金を掘る人ではなく、

そういった方にツルハシや作業着を売った会社であったことを忘れてはなりません。

再現性のある話なのか？本当に儲かるのか？リスクや落とし穴はないのか？

そういったことを慎重に検討する必要があるのではないかと考えます。



世の中になぜ旅館業法があるのか。旅館業法の管轄が厚生労働省であり保健所であるのは

なぜなのか。プロでも苦しむトコジラミの話をなぜ誰もしないのか。そんなネガティブな

要素もしっかりと検討していかなくてはならないのだろうと思います。



ちょっとまった、そのAirbnb本当に儲かるの？



自分の物件にAirbnbを導入することは、そこに大きなスーツケースを抱えた不特定多数の

外国人が出入りするということです。近隣住人の評価、アパート入居者様の評価なども

あります。それらを犠牲にしたAirbnbは本当に儲かるのか？という観点も必要かと。



要は、万能のツールなんてないわけですから、儲からない要素もしっかり検証して、

その上でやるかやらないかを決めるべきである、ということを言いたいわけです。

多角的に考えた上で、リスクを許容できるならやればいいし、そうでないのであれば

やらない方がいいであろう、と。



私自身もAirbnbはいろいろと情報収集していますので、良いことばかりではないことは

なんとなく理解しています。ただ、なかなかネガティブな情報を見かけることも

なかったので、狼さんの記事に乗っかって、あえてAirbnbなんて儲からない系の記事を

書かせていただきました。ご判断は読み手の方に委ねます。

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ここしばらくの民泊（Airbnb）関連のニュースをまとめました。

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Airbnbが気になる私の最近の趣味は、Airbnbに関する情報収集です。

ここしばらく、すごい勢いで情勢が変わってきているようですので、いくつかの

ニュースをピックアップしてみたいと思います。



まず、特区法１３条で定義される特区がいつの間にか拡大されておりました。

東京都は、第一弾で２３区のうち９区が特区に認定され、第二弾でさらに９区が追加で

指定されました。そして第三弾で、東京都全域が特区に指定されていました。

これで条例の整備さえ整えば、都内では合法的に民泊を展開できることになります。



国家戦略特区のページの中程に記載があります。

※東京都の区域については平成27年8月28日に東京圏の区域が東京都全域に拡大しました

↑こんな記載があります↑



ちなみにご存じない方のために補足しておくと、特区法第１３条で指定されている緩和の

中に「旅館業法の特例」という項目があり、旅館業法なしでも海外からの観光やＭＩＣＥ

へのビジネス客等の滞在に適した施設を運営できる、という話です。つまり民泊ＯＫと。

７泊以上という縛りがきついですが、気にして注視していこうと思います。



次は大田区より早く民泊を許容した自治体のニュースの話。

大阪府が民泊を許可する内容の条例を可決し、来春から施行されることになりました。



大阪も非常に宿が取りにくい状況が続いているようです。その切り札として、民泊を

許可する条例整備を進めてきたとのこと。ただ、やはり賛否両論ある内容ですから

いろいろな声があがっているようです。しかし、そうは言っても民泊自体が無許可で

広がっている以上、ある程度条例などで整備して、行政が管理できるようしておく道を

選んだということなのではないかと思われます。



いずれにせよ、大阪府に関してはアパートの空室対策にAirbnbという選択肢ができたのは

間違いありません。素直に面白い話だと思います。このために大阪に物件を買おう、

とまでは思いませんが、興味は非常に湧きました。



ただし、大阪市はまだこの条例の対象になっていないようです。大阪市として同様の条例を

審議しているということですので、おそらく近い将来に可決されることでしょう。



こちらの産経新聞の記事なんかは、少し細かめに書いてありますので目を通されても

いいのではないでしょうか。



そして最後に、Airbnb自体のニュースです。

Airbnbが「ホスト補償保険」を日本でも適用するという発表をしたそうです。

少しだけ引用します。



この保険は、ゲスト（宿泊者）が個人宅内部や周辺エリアで偶然の負傷などが発生した場合に、ホストに補償が出るもの。宿泊宅周辺エリアでゲストが原因の破損が起こった場合にも補償される。Airbnbによる事例では、リスティング内の水漏れで隣のアパートに被害が及んだ、というようなケースにも適用されるという。



ということで、何か事故があってもAirbnbの保険でカバーしますよ、ということみたい。

宿泊者とのトラブルが減ることが予想されます。なるほど、いい話じゃないですか。



めまぐるしく動いている民泊事情。今後も注目して情報収集を続けたいと思います。

早く条例が整備されればいいのに。自分も空室対策の一環として興味がありますので、

話が進んでくれることを期待しています。



【お知らせ】

関東→札幌の大家会５周年記念の勉強会＆懇親会、参加者募集中です。

参加資格は「関東に住んでいて北海道に収益物件を持っている」こと。

詳細はこちらをご参照ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/427919125.html


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