2017年02月27日

民泊は180日規制でほぼ確定?Airbnbも規制に対応?収益性低下は既定路線?

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Airbnbが民泊新法(仮)に対応する準備を進めているというニュースがありました。

民泊ビジネス、さらにハードルが高くなったような気がします。



私が情報を確認したのはこちらのサイトですが、情報ソースは日経新聞みたいですね。

気になったところを抜粋します。



政府は今国会において、年間営業日数の上限を180日とするなどの条件を付けた上で、

全国で民泊を解禁する法案を提出する見通しだ。これを受け、Airbnbは新たな規制や

部屋の貸し手に求められる要件に対応できるようにする。




今国会で民泊新法が承認されれば、今のように法律的にはクロとなっている民泊を

堂々と行うことができるようになります。このこと自体は大変良いことだと思います。

法的にNGな状態なのに、民泊ビジネスが当たり前のようにあちこちで行われており

その民泊ビジネスを対象としたサービスもたくさんある。そんないびつな状態に対して

法令が追い付いてきたということになりますから。



180日の制限が加わる「年間営業日数の制限」に対しては、システムで貸し出し日数を

自動的に管理する。




これが厳しい内容だと思いました。プラットフォーム側で180日規制を厳格に

実施するならば、その段階でビジネス的にはきつくなるのは目に見えています。



仮に、自分で所有している建物の1部屋を民泊で貸し出したとします。

年間稼働率がどれだけ頑張っても50%になる上に、近隣や建物内のクレーム対応や

民泊代行会社さんへの手数料の支払などいろいろ行わなくてはなりません。苦労の割に

手残りはどうなの?みたいな状態になることが予想されます。



通常の賃貸借契約で貸し出せば家賃が5万の場所として、1泊5000円で民泊を

行った場合、フル稼働しても75000円。そこから代行手数料20%程度引かれれば

60000円です。光熱費やモバイルルーターの費用も払わなくてはなりませんから

それを仮に1万円としたら、結局手残りは50000円。家賃と変わりません。



しかもこれ、課税売上なので3703円の消費税がかかります。消費税還付の都合で

課税業者になっている大家さんは消費税の支払があるので、最終的に46297円が

手元に残るお金ということになります(仕入消費税を多少差し引くので本当はもう少し

多いと思いますが)。これだったら普通に50000円で貸した方がいいんじゃない?

というオチになってしまいそうです。



民泊新法が施行されても、別に届出しないで無断でやっときゃいいやと思っていた人も

サイトが対応していくよという方針を見ている限り、民泊新法に準拠した運営をせざるを

得なくなるであろうと考えられます。365日お客様に宿泊いただくには、簡易宿泊所の

許可を得る方向で進めなくてはならないのではないかと思います。



このほか、アメリカのシカゴ市で採用されている、仲介サイト上で貸し手が

「自治体への届け出ができる仕組み」の導入を検討している。全国で問題となっている

「近隣住民とのトラブル」に関しても、物件所有者向けの管理ページを開設し対応する。

さらに、国や自治体の合意を得られるようであれば、宿泊税の回収や納付を代行する

仕組みも検討するとしている。




現在問題になっている「近隣トラブル」に関しても、住民がいきなり保健所に行くとか

そういう話ではなく、まず運営者に相談することができるようになるという流れに

変わっていくということなのかなと捉えました。これ自体は悪いことではないでしょう。

その他、税金等もワンストップでAirbnbで対応できるなら、これもいいことですね。



その国の規制や法令の実情に合わせて、国ごとにシステムの動きを変えることができる

Airbnbの柔軟な対応は、国が提唱するルールを順守させる効果があると思います。

民泊をやっている人は動向を注視した方がよいでしょう。



ちなみに、民泊新法の条文がネットに掲載されていました。

こちらのニュースサイトにありますので、ご興味ある方はどうぞ。

私は書いてある日本語が小難しかったため、目は通しませんでした^^;

営業日数制限、届出制、マッチングサイトへの規制などが主となっているようです。

また、自治体が条例で民泊の営業日数を180日から削減できるようにする仕組みも

含まれているようですので、すべての自治体で180日になるとは限らない模様。



今のところ、180日の規制を解除するには

・簡易宿泊所の認可を受ける

・特区民泊の認定を受ける

の2つの道がありますが、どちらもそれなりにハードルは高い認識です。

前者は認可を得るハードルが高く、後者はエリアがかなり限られるためです。



結局、特区民泊なんて東京だったら大田区しか条例を制定しておらず、他の区では

特区でありながら特区民泊を許認可する仕組みがありません。特区ってやつはいったい

何だったんだろう、って感じの状況になっていると思ってます。微妙すぎる。

せめて条例を制定する特区がもっと広がってくれれば、選択肢が広がるんですけどねえ。



今の法令だと、合法化されても民泊に乗り出す意味があまりないような気がしています。

稼働50%が緩和されればいいのですが、旅館組合との調整が難しいのでしょう。

もうひと声を望みたいところです。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(1) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月10日

民泊はもう儲からない説を唱えてみます(民泊新法180日規制の記事をきっかけに)。

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ちょっと前の話ですが、民泊新法が宿泊日180日以下の規制を入れることになるという

ニュースが届きました。この新法が成立すると、民泊は収支が厳しくなりそうです。



ここ2年くらいずっと民泊に関するニュースや運営状況などを追いかけている私ですが

(最初のころは「民泊」って言葉すらなかったよ・・・)、このジャンルの移り変わりは

本当に激しいです。半年もすると、状況がガラッと変わっていることもしばしばです。



そんな私が今感じていることは、2年前なら大いに儲かったと思われる民泊ですけど、

今からやるにはもう遅いんじゃないかなーということ。



3年前は民泊と言ってもAirbnbくらいしかメディアはなく、物件も少ない状態で

水商売のお兄ちゃんが無断転貸をガンガンやってボロ儲けしていた時代でした。

この頃知っていれば、私も法令リスク等々何も考えずに参戦していたでしょうけど

残念ながらそんなものがあることすら知らなかったです・・・。



不動産投資家の方にAirbnbという言葉が少しずつ浸透し始めたのが2年前くらいです。

この頃始めた人は、それなりにいい思いをしていると思います。初期費用程度は回収が

済んでいるんじゃないかな?と想像します。



これが1年半前くらいから状況が変わってきます。民泊という言葉がクローズアップされ

お茶の間にも浸透してきます。マスコミのちょっとネガティブな雰囲気の報道もあり、

民泊=悪という雰囲気が醸成され、マンションの管理組合では民泊禁止が制定され、

近隣で民泊をしている人がいたら保健所に通報され・・・といった話が出てくるように

なってきました。廃業に追いやられた人も多くいらっしゃるものと思います。



また、民泊という言葉の一般化に伴い、参入者の数も増えてきます。Airbnbコンサルを

名乗る人が増え始め、そういう人のセミナーを経て民泊デビューする投資家の方が

増えました。結果、需給バランスが崩れ、供給過多による賃料低下を招きました。

結果として、場所にもよるでしょうけど、原価率の高い転貸組は厳しい状況に

なっているものと思われます。



<どうでもいい余談>

Airbnbコンサルの方って、見方によっては違法行為を推奨しているってことに

なるんじゃないかと思うんです。民泊コンサルの方は、ご自身の法的リスクって

どういう風に捉えているのだろうか?という点が地味に気になってます。

<どうでもいい余談終了>



他方、民泊≒Airbnbだったのが、これもまた様変わりしてきています。

中国の自在客などをはじめとした、各国ローカルのサービスもシェアを伸ばしており

ホテル予約のサイトも民泊対応を開始しております。ExpediaグループがHomeAwayを

買収したり、Agodaが民泊対応を開始したり。こういった新しいプラットフォームにも

対応していける民泊運営が、高稼働率をキープする鍵になっていくように思います。



いろいろな民泊サイトに対応しようとすると、それぞれの手数料の特性にあわせた

柔軟な価格設定、利用客の属性にあわせたリスティング、バラバラの予約カレンダーを

同期化させて、ブッキングミスを防ぐ運用など、様々な手間がかかってきます。



果たして、この手間をかけてまで稼働率を上げて、それに見合った収益が得られるの?

そういうレベルの話になってくるような気がします。ここまで対応できる運営代行の

会社さんがいたとしても、その手数料は当然手間に見合った高さになるでしょうし。



地域によっても差があると聞いています。私は主に東京と札幌の民泊事情を追いかけて

いるのですが、東京は区によって取り締まりの厳しさが違うとか、過当競争になっている

場所もあるとか、そんな話を聞いております。札幌はとにかく繁忙期と閑散期の差が

大きいので、収益が安定しないという話です。



部屋の広さによっても収益性に大きな差が出ます。日本は広い部屋の方が好まれます。

ただ、広い部屋になればなるほど、宿泊人数が多くなり、それに呼応してトラブルも

多くなってくるということです。リスクとリターンは比例するわけですね。広い部屋だと

維持費も高くなるし、痛しかゆしって感じがします。



ちなみにフィリピンだと逆に狭い部屋の方がニーズがあると聞きました。

細かくは聞いてないので間違いかもしれませんが、お国柄によってもこの辺は

変わるらしい、ということでメモ程度に書いておきます。



また、民泊詐欺の事例も複数の方から聞きました。手口はだいたい同じです。

法的に訴えにくいギリギリの路線をついてきているなあと思います。

詳細な手口などは差し控えますが、簡単に儲かるようなことを言う人には注意です。



民泊、どんどん儲からなくなってきているような。

厳密にいえば、手間のわりに儲からない、ですけど。

少なくとも、生半可な知識で手を出すべきではないと思います。

そしてそこに民泊新法でトドメを刺す、というオチになりそうな・・・。



そもそも論として、今の民泊は「ヤミ民泊」であり、合法ではありません。

法整備がないのに上陸してくるAirbnbみたいなサイトも本来それでいいのかと

私は思います。民泊情報サイト、民泊セミナー、各種民泊支援サイトなども、

正式に法整備されていない状態でサービスを展開していることについては、どのように

リスクヘッジされているのだろう?と不思議に思う民泊ウォッチャーな私です。



なんか初期費用も安いし簡単に儲かりそう、という気軽な気持ちで始めるなら

止めといた方がいいよと強く言いたい。やりたいなら法令リスクや丸投げにしなくても

なんとか運営できる知識を身に着けてからスタートされた方がいいと思います。

投資は自己責任。慎重な検討をお勧めいたします。

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posted by ひろ* at 10:37 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月19日

民泊を事業収支に組み込んでしまうことの危険性。

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昨日も2件ばかり大きな出来事が起こりましたが、今すぐブログで書くわけにいかない

事案なので、もうちょっと落ち着いたら書こうと思います。



そこで、本日は民泊を事業計画に組み込むことの危険性について書いてみます。



昨日は不動産関係の方と会合をしておりました。その中で「物件を買って民泊したい」

ということを仰っている方がおりました。この話、よーく紐解いていってみると、

「今は利回りが低い」「利回りを上げるには民泊で運用するのが良いのでは」という

流れで、自分で買おうとしている物件の利回りの底上げのために言っているのだろうと

推測できました。



※今日この場においては、民泊はまだ許認可を得ないとブラックとか、そういうことは

 横に置いて書かせていただきます。なお、どうしても民泊で融資を受けた物件を

 回そうと思っている方におかれましては、金融機関さんに民泊とか言っちゃうと

 コンプライアンス上問題になるはずですので、それは言わずに別の名目で伝える、

 ということもお忘れなく。



私もここ2年くらいずっと民泊の動向自体は追いかけていますし、民泊をしている人から

情報収集したりもしています。その中で言えることとしては、民泊ありきの収支計画で

物件を買うことは割と危険だぞ、ということ。これは主張しておきたいです。



なぜ危険なのか。

それは、民泊がものすごいスピードで動向が変わっているため、長期でローンを組んで

運用する不動産融資の考え方とあまりにも相容れないと考えられるためです。



例えばですが、民泊なしの通常賃貸だと利回り7.5%の物件が、民泊化することで

8.5%まで利回りが向上するとします。8.5%であれば、まあ確かに長期の融資を

古ローンで引いても、余力はないもののギリギリ収支としては回る水準になります。



しかし、この事業計画で進めていいのかはよく考えた方が良いです。



その長期間、民泊が今と同じ法令でいつづけるのか?

その長期間、民泊は同じように収益をあげ続けられるのか?

その長期間、周囲にライバル物件は出現しないのか?

その長期間、近隣からクレームで中止に追いやられるリスクはないのか?



民泊は不動産と違ってまだ若いです。そしてこの情報化社会の中で、ものすごい勢いで

進化しております。また、情報の浸透も非常に早く、1年前は「民泊?なにそれ?」

だった一般の方が、最近では「あの家に外国人が出入りしているのって、民泊でしょ?

許認可得てるの?保健所に確認しよう」と普通に言い出す状態です。



2〜3年前は、それこそ不動産賃貸業の人ではなく、水商売やビジネス感度の高い方が

オーナーに黙って民泊をして荒稼ぎしている時代でした。それが1〜2年前に不動産

投資家に情報がいきわたり、そして今では不動産投資と関係のない方も民泊に手を

出そうと思えば出せる状態になっております。プレイヤーは入れ替わっています。



手軽に民泊を始められるようになったことで、近隣に民泊が乱立して単価下落を招く、

といったケースも最近は増えているように感じます。1〜2年前なら10日で家賃分の

売上を確保できていたのが、最近ではそこまで高い単価が取れなくなっているという

話も聞きます。消費者側も当然ながら安くて質の良いものを選びたがりますから、

その単価はいつまでもブルーオーシャンではないのです。



国の民泊に対する法整備がなかなか進まない中、トラブル事例もいろいろと聞きます。

中国の方が部屋で宴会していてうるさい、隣の民泊部屋が朝から騒がしくて困る、

部屋でタバコを吸えない民泊宿泊者が、物件の共用部や隣の家のガレージでタバコを

吸っていて、治安上好ましくない・・・など。こうしたクレームが保健所に伝われば

現在の法令上、指導をして止めさせなくてはなりません。そして一度保健所に指導され

廃止に追いやれれれば、その部屋で再度民泊をやるのはかなり困難になります。



2年前に面白そうだと思っていた民泊が、わずか2年でこれだけ状況が変わるとは

私も想像しておりませんでした。恐ろしいことです。



そんな風に劇的に変わっている民泊事情。それを30年融資の事業計画に組み込むのは

とても恐ろしいことではないでしょうか。その事業計画があくまでオプションであり

通常の不動産賃貸でも収支は回るんですということならいいのですが、民泊ありきで

収支を組んでしまい、その民泊が早期につぶれてしまったらどうするのでしょうか。

そこに対する対策があるなら、そもそも民泊なんて事業計画で前提にしない方がいいし

ないならその物件を購入すること自治が危ういので、自己資金を入れるなり諦めるなり

考えた方がよろしいのではないかと思います。



長期で融資を得るなら、少なくとも社会で長期に生き残るであろうサービスを用いて

収支計画を立て、わからないものはあくまでオプションにとどめる。そういった

考え方で取り組まれるのがよろしいのではないでしょうか。

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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(2) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月11日

最近の札幌のAirbnb(民泊)の動向を把握する勉強会。

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関東→札幌の大家会のメンバーが自発的に企画した飲み会に参加してきました。

札幌でAirbnbの運営代行をやっているMASSIVE SAPPOROの川村社長をお招きして

昨今の民泊事情を伺ってきました。



この半年くらいで急速にその認知度を上げてきた民泊。私自身は1年半くらい前から

ずっと注目はしていたので、その動向を追いかけていました。東京のみならず、札幌でも

民泊事業は定着するのか?という添に関して、以前より川村さんと情報交換してましたが

今回のミーティングで、もはや1年前のように儲かる仕事ではなくなってきている、

ということを確信しました。



まず単純に、登録件数が一気に増えています。この一年でMASSIVE SAPPOROさんで

管理を受託した件数は、およそ4倍程度に増えたのだとか。だいぶ多いですね・・・。

もちろん、市場自体もそれだけの規模になっているようで、かつて100件程度だった

登録件数は、今や600件を超える勢いになっているということでした。



そして、登録件数を超える訪日観光客があればいいのですが、今はまだそうなっておらず

稼働率や単価は減少傾向にあるそうです。昨年の同時期と比べ、管理物件の稼働率は

正直なところ落ちている、というのが川村さんのお話でした。



そして、東京は通年で入居があるけど、札幌は繁忙期と閑散期の差が激しいそうです。

入るときはバンバン入るけど、入らない時は一月まるまる誰も入らないこともある、

ということでした。



また、MASSIVE SAPPOROさんに問い合わせしてくる方の客層もだいぶ変わったと。

1年前は割と不動産投資に理解のある方やITリテラシーの高い方が多かったのですが

最近は「これから物件を買って民泊を始めたい」「Facebookのアカウントって何?」

みたいな方からの問い合わせが多くなっているということです。やっぱり存在自体が

(法的にはグレーなまま)メジャーになってきているのだなと感じます。



この分だと、合法になった段階から開始しても、先行者利益はなくレッドオーシャンに

突入してしまうのではないか、という気がしてなりません。



しかし、川村さんとしても、それを手をこまねいてそれを見ているだけでは、結果的に

会社の成長に結びつきません。どうしたら勝てる物件になるか、管理物件の予約の傾向を

見ながら、対策を練っているということでした。



写真映えするお部屋であることや、レビューがいっぱいついていることなど、勝てる

部屋作りの条件はあるようです。内装に関しても、費用対効果が高いプチリフォームの

方法を提案したりしていきたい、ということをおっしゃっておりました。



最終的には、民泊が合法になってよくわかっていない初心者のユーザーや大手企業が

参入し、今のマンスリーマンションやウィークリーマンションと同じような収益性に

落ち着いていくのだろうなあと。その中でどう振る舞っていくか。ただお部屋を作っても

負け組になってしまう可能性が高いレッドオーシャンの中で、勝てる部屋のノウハウを

持っている人に意見を仰ぎながら部屋作りをしていくことが肝要になるのでしょう。



賃貸と同じですね。ただ部屋を持っているだけじゃダメで、どう工夫していくかが肝要。



そんな未来を考えると、今から先行者利益なしで始めるくらいなら、普通の賃貸で

普通に儲ければいいんじゃないかな?なんて思ったりもした私でした。

今後ともAirbnb・民泊に関しては追いかけていきたいと思いますが、合法化されて

いざ参戦という時には、それほど面白くないビジネスになっているような気もしてきた

昨日のミーティングでした。



川村社長、企画してくださった会員のTさん、貴重な場をありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月10日

民泊(≒Airbnb)が4/1から解禁になるとかいう噂。

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ちょっと前ですが、唐突に民泊を4/1から解禁にしますというニュースが出てました。

え、そんな急に規制緩和できるものなの?特区法第9条を具体化した大田区の立場って

どうなるの?



具体的な手続き等は全然わかりませんが、とにかく4月から「宿泊客が10人未満なら

1人あたり3.3平米あれば良い」となる模様です。そうなると、33平米に10人ほど

泊まっていただくことができる?ということ?いくらなんでもギューギューすぎるとは

思うけど、理論上は今まで33平米以上ないと民泊させないと言っていたのが、

ワンルームでも民泊ができるということになります。



ニュースサイトによれば「旅館業法の改正」ということなのですが、旅館業法以外にも

建築基準法とか消防法とかも関連してくるのではないかと想定されます。素直にどこでも

民泊解禁となるのかな?という点はまだよくわかりません。



普通、4月から規制緩和するとなれば、この時期には法令の整備がなされていて、現場も

その運用をどうするか検討し終わっている時期ではないかと考えられます。今回の情報は

唐突感があり、ほんとにそこまで根回しできているの?という点は気になります。



規制緩和になる前から、AirbnbコンサルとかAirbnbセミナー、簡単に儲かるAirbnb的な

書籍や商材がいろいろと販売されていました。正直、この解禁で波に乗ってAirbnbを

始めようというのも、もう遅いのかなという気がしなくはありません。法令ギリギリの

ところが一番儲かるのは明らかなわけですし。



とはいえ、立地次第では民泊を活用してより不動産の収益力を向上していくことも可能と

なるわけです。選択肢が増えたということ自体は歓迎してもいいのかなと。



ただ、その選択肢を採ることで、既存の入居者様や近隣の住人との軋轢が生まれる

可能性も否定はできません。自分の家の隣に毎日毎日スーツケースを引いた外国人が

入れ替わり立ち替わり宿泊し、夜な夜などんちゃん騒ぎした日には、こんなとこ住んで

いられるかと退去を検討されてしまったり、迷惑だとクレームが入ってしまったりする

可能性もあります。最悪の自体も想定して、民泊をしていいのか考える必要があります。



ネットを検索すると、すでに民泊によるトラブルが発生している事例がわんさかと

出てきます(例えばこんな記事)。そして、近隣住人の皆さんや管理会社さんにも

かなり嫌がられるケースが多いように感じます(例えばこんな記事)。

リスクのないところにリターンはないと思いますが、それがどんなリスクなのかを

事前に正しく把握することは大事だと思います。



先日、うちの近所で何の観光施設もないような、駅から10分くらい離れた場所で

外国の方が地図を片手にうろうろしているところを見かけたことがあります。

解禁するしないに関係なく、かなりの勢いで民泊は広がっているのだと思います。

果たして今後どうなっていくのか。注目して見守りたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(4) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする