旅館は供給過剰という説もあるので要注意！

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旅館業法に則った宿泊施設を取り巻く今の状況ってどうなの？という点については

各方面の先達より「決して楽ではない」という話が聞こえてきております。



あまりブログでは書いてないのですが、実験的に札幌で民泊をやっていたりします。

あくまで実験的な内容でしたが、まあそれなりに経験はさせていただきました。



また、新法整備前・・・まだ民泊などという言葉が誕生する前から、民泊の動向は

ずっとチェックしておりました。最初の頃は民泊が違法である可能性を感じつつも

とんでもなく儲かるので目を瞑ってやっているという話を周りからよく聞いてました。

ワイドショーが諸悪の根源のように報道するようになり、徐々に淘汰されていった状況、

そして新法の整備でようやく日の目を見るも、昔のような儲けは難しくなったという

現実、そこから旅館業法の快晴に伴う無人フロント許可という流れに対応した形で

旅館業法に則った３６５日稼働可能な宿泊施設への転用という流れもも一通りは

把握しているつもりです。



そして今、旅館と言う投資方法は非常に身近なものになってきております。

家の近所を散歩していても、旅館のお知らせの看板を２箇所くらいで見かけました。

取引している金融機関さんの支店に向かう途中にも、戸建を改修したと思われる

旅館が存在しておりました。



これだけ気軽に旅館が始められるとなれば、賃貸よりも高収益になると期待される

旅館にシフトしていくというのは自明の理です。先日、民泊の管理をやっている

友人と少し話す機会がありましたが、民泊新法で違法民泊が淘汰される直前は

Ａｉｒｂｎｂに５００００件のリスティングがあったけど、それが新法施工後に

一気に１００００件まで減った、そして今は６００００件と新法前の水準を超えて

増えている、ということでした。



確かに訪日外国人は増えているので、供給が増えてもそれに見合う需要があれば

良いのでしょう。でも、それもどこかで頭打ちになるでしょうし、ホテルだって

オリンピックに向けて目に見えて増えています。参入障壁が低くなり、ライバルが

増える。それに見合う需要がどこまで伸びるかは不透明。そして大手も参入する市場で

闘うことになれば、恐らく何の変哲もない物件ではいずれ厳しくなってしまうはずです。



民泊の管理をやっている友人の話だけではありません。私が今お願いしようとしている

運営代行会社さんも「沖縄で管理している物件の稼働率が厳しくなってきた」という

お話をされておりました。東京に比べ更に参入障壁が低く、リゾート地域で運営している

物件に関してはオフシーズンが特にきつくなっている、というようなお話がありました。

東京もいずれそういう話が出てくるでしょう。よほど立地がいいとか、特徴があるとか、

何かを備えていないと厳しくなるのだろうなと想像します。



ブログのコメントでも、既に宿泊業は衰退傾向にあるというコメントがありました。

先日聞いた民泊管理している友人も、以前のような単価で予約が入らなくなってきた、

地域によっては集客が厳しくなってきた、という話もあり、それとも符合します。

（コメント主様、後でメールさせていただきます！）



私自身は好奇心旺盛なので、１棟くらい旅館にしてみてもいいなという気持ちがあり、

今回の物件を旅館にすることにしました。ただ、場所がとてもいいわけではないですから

過剰な利益に期待はしません。一応、購入＋リノベ＋旅館業にするための諸々の経費を

全部足し合わせたとして、それに対する賃貸での利回りも１０％前後は確保できると

踏んでおります。いつでも賃貸に戻せるという安心感、それと他の物件もあるので

最悪この物件がこけてもどうとでもなるというところもあり、今回試しに旅館にしても

大怪我はしないだろうと考えての決断でもあります。



資本力に乏しい不動産投資を始めたばかりの方が、賃貸だと回らないから旅館で

表面利回り１０％を目指そう、というのは危険だと思います。たまに立地のいい

売り物件で利回り１０％近いものをみかけ、ちょっとケツが浮きかけるのですが、

その利回りの前提が旅館運用だと書いてあるのを見て、やっぱりなと思いながら

ケツが元に戻る、という体験は何度もしています。不動産賃貸業と比べ、旅館業の

売上は変動要素が大きく、今この瞬間の利回りが当てになりません。あくまで賃貸に

戻した時にどのくらいの売上になるか、という観点で購入しないと危険と思います。



最近、私も旅館をやるぞやるぞと勢いの良いブログばかり書いておりますが、

これを「旅館はいいぞー、儲かるぞー」という間違ったメッセージとして受け取られ、

初心者の方が旅館に手を出してしまう事故があっては困るなと思ったので、今回はあえて

逆の方向の記事を書いてみた次第です。



あくまで旅館をやるのは私の好奇心を満たすため。うまく儲かれば儲けものですし、

儲からなくてもすぐ賃貸に戻せばいいと割り切っております。あとは旅館の立ち上げに

必要な手続きなどを実際に体験しておくことは決して損ではないという気持ちも

あります。



誰にでも旅館業おすすめと言うつもりはないし、今後は厳しくなる可能性が高いことも

理解していただかないと困るという思いはあります。そこまで理解した上で旅館をやるか

検討されると良いのではないかと思います。



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札幌での合法民泊の情報収集。

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札幌で合法民泊に関しての情報収集をしています。



札幌での民泊。これまでも興味があって情報収集を行っておりましたが、民泊新法が

いよいよ施工されるということもあり、合法民泊について情報を集めてみようと

思った次第です。



数年前より民泊関連でやりとりをしている業者さん（先日民泊の管理業者登録を

済ませたそうです）のところにお邪魔して、新法についていろいろ伺ってきました。



民泊新法（住宅宿泊事業法）の基本的なところ

・届出制

・１８０日制限

・衛生面や安全面、周辺環境への対応などの責任が発生

・宿泊者名簿の作成、保管（本人確認付）

・標識の掲示

・定期的な行政への報告



ヤミ民泊と比べて、日数に制限がかかっていることがポイントとなります。

稼働率が高い地域ほど収益性の面でダメージを受けるということになります。



札幌に関しては、元々繁忙期と閑散期の差が激しい地域ということもありますので

民泊管理会社さんは、影響はあれども稼働率はこれまでの７割程度ではないか、という

予測を立てておられました。これまでの運営実績から、札幌は通年で稼働するような

市況ではないので、繁忙期に絞ってオープンさせたとしても、東京などの大都市圏と

比較すればダメージは少ないのではないか、と。



撤退する人が多ければ部屋数が減るので、部屋当たりの単価があがって売上の減少を

補うことができるシナリオが一番いいんですけど、とはその社長の弁。実際、そんなに

うまくいくかと言われれば、ペイするとなったら参入者が増えて単価が下がって・・・

という循環はあるでしょうから、そんなに都合よくはいかないでしょうけどね。



もし民泊を今からやる、もしくはヤミ民泊を合法化する、という観点でこれから

やらなくてはならないことは、まずは申請です。



申請に必要な書類はこちらの観光庁の民泊制度ポータルサイトにまとめられています。

届出書の作成、添付書類の準備、消防法令適合通知書の入手、という３つの作業が

必要になります。



申請は代行業者さんを使うこともできるので、お金をかけるか時間をかけるかの

どちらかになると思われます。書類は時間があれば自分でも作れそうだなという

印象を持ちましたが、もし私が合法民泊をするなら、丸投げにするだろうなあと

思いました。時間がそんなに取れるとも思えません。



そして札幌の民泊管理業者さん曰く、今から申請しても消防法令適合通知書は

間違いなく間に合わない、ということでした。ただ、救済措置として、通知書は

届出と同時に提出ではなくて良いという経過措置が取られる見込みだそうです。



届出の後、実際に運営開始となった後に考えなくてはならないことは、本人確認付の

宿泊者名簿作成、および１８０日制限でしょうか。



本人確認の方法は民泊管理会社さんにとっても悩ましい問題で、どのように行うかは

まだ決めかねているということでした。コストを考えると、都度馬鹿正直に立会をして

本人確認するわけにもいかないでしょう。どうやって簡易的に要件を満たした立会を

するのか？という点は今後も検討と思考錯誤が続くようです。

そして本人確認の負荷の分だけ、管理料も値上げせざるを得ないということでした＾＾；



１８０日規制に関しては、札幌の場合は繁忙期のみリスティングをオープンさせて

残りについてはマンスリーマンションを活用する方針を考えているということでした。

ただ、マンスリーマンションと民泊の繁忙期は一致性があるということでしたので、

あまり収益の向上には期待できないかなという印象です。民泊サイト（Airbnbなど）と

親和性の高いマンスリーサイトが今後出てくるだろうから、そういうところがうまく

認知されて軌道に乗ると面白いのかもしれません。



全体として、自分の保有物件で合法民泊をするのはアリかもしれないと思いましたが

他の一般入居者様に対して与える不安や、駐車場の有無（札幌の外国人旅行者の方は

けっこうレンタカーを借りる確率が高い）といった要素を個別に考慮する必要があると

感じた次第です。



いずれにせよ、かつてのように大きく儲けることは難しくなったと思われます。



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民泊は１８０日規制でほぼ確定？Airbnbも規制に対応？収益性低下は既定路線？

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Airbnbが民泊新法（仮）に対応する準備を進めているというニュースがありました。

民泊ビジネス、さらにハードルが高くなったような気がします。



私が情報を確認したのはこちらのサイトですが、情報ソースは日経新聞みたいですね。

気になったところを抜粋します。

政府は今国会において、年間営業日数の上限を180日とするなどの条件を付けた上で、

全国で民泊を解禁する法案を提出する見通しだ。これを受け、Airbnbは新たな規制や

部屋の貸し手に求められる要件に対応できるようにする。

今国会で民泊新法が承認されれば、今のように法律的にはクロとなっている民泊を

堂々と行うことができるようになります。このこと自体は大変良いことだと思います。

法的にＮＧな状態なのに、民泊ビジネスが当たり前のようにあちこちで行われており

その民泊ビジネスを対象としたサービスもたくさんある。そんないびつな状態に対して

法令が追い付いてきたということになりますから。

180日の制限が加わる「年間営業日数の制限」に対しては、システムで貸し出し日数を

自動的に管理する。

これが厳しい内容だと思いました。プラットフォーム側で１８０日規制を厳格に

実施するならば、その段階でビジネス的にはきつくなるのは目に見えています。



仮に、自分で所有している建物の１部屋を民泊で貸し出したとします。

年間稼働率がどれだけ頑張っても５０％になる上に、近隣や建物内のクレーム対応や

民泊代行会社さんへの手数料の支払などいろいろ行わなくてはなりません。苦労の割に

手残りはどうなの？みたいな状態になることが予想されます。



通常の賃貸借契約で貸し出せば家賃が５万の場所として、１泊５０００円で民泊を

行った場合、フル稼働しても７５０００円。そこから代行手数料２０％程度引かれれば

６００００円です。光熱費やモバイルルーターの費用も払わなくてはなりませんから

それを仮に１万円としたら、結局手残りは５００００円。家賃と変わりません。



しかもこれ、課税売上なので３７０３円の消費税がかかります。消費税還付の都合で

課税業者になっている大家さんは消費税の支払があるので、最終的に４６２９７円が

手元に残るお金ということになります（仕入消費税を多少差し引くので本当はもう少し

多いと思いますが）。これだったら普通に５００００円で貸した方がいいんじゃない？

というオチになってしまいそうです。



民泊新法が施行されても、別に届出しないで無断でやっときゃいいやと思っていた人も

サイトが対応していくよという方針を見ている限り、民泊新法に準拠した運営をせざるを

得なくなるであろうと考えられます。３６５日お客様に宿泊いただくには、簡易宿泊所の

許可を得る方向で進めなくてはならないのではないかと思います。

このほか、アメリカのシカゴ市で採用されている、仲介サイト上で貸し手が

「自治体への届け出ができる仕組み」の導入を検討している。全国で問題となっている

「近隣住民とのトラブル」に関しても、物件所有者向けの管理ページを開設し対応する。

さらに、国や自治体の合意を得られるようであれば、宿泊税の回収や納付を代行する

仕組みも検討するとしている。

現在問題になっている「近隣トラブル」に関しても、住民がいきなり保健所に行くとか

そういう話ではなく、まず運営者に相談することができるようになるという流れに

変わっていくということなのかなと捉えました。これ自体は悪いことではないでしょう。

その他、税金等もワンストップでAirbnbで対応できるなら、これもいいことですね。



その国の規制や法令の実情に合わせて、国ごとにシステムの動きを変えることができる

Airbnbの柔軟な対応は、国が提唱するルールを順守させる効果があると思います。

民泊をやっている人は動向を注視した方がよいでしょう。



ちなみに、民泊新法の条文がネットに掲載されていました。

こちらのニュースサイトにありますので、ご興味ある方はどうぞ。

私は書いてある日本語が小難しかったため、目は通しませんでした＾＾；

営業日数制限、届出制、マッチングサイトへの規制などが主となっているようです。

また、自治体が条例で民泊の営業日数を１８０日から削減できるようにする仕組みも

含まれているようですので、すべての自治体で１８０日になるとは限らない模様。



今のところ、１８０日の規制を解除するには

・簡易宿泊所の認可を受ける

・特区民泊の認定を受ける

の２つの道がありますが、どちらもそれなりにハードルは高い認識です。

前者は認可を得るハードルが高く、後者はエリアがかなり限られるためです。



結局、特区民泊なんて東京だったら大田区しか条例を制定しておらず、他の区では

特区でありながら特区民泊を許認可する仕組みがありません。特区ってやつはいったい

何だったんだろう、って感じの状況になっていると思ってます。微妙すぎる。

せめて条例を制定する特区がもっと広がってくれれば、選択肢が広がるんですけどねえ。



今の法令だと、合法化されても民泊に乗り出す意味があまりないような気がしています。

稼働５０％が緩和されればいいのですが、旅館組合との調整が難しいのでしょう。

もうひと声を望みたいところです。



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民泊はもう儲からない説を唱えてみます（民泊新法１８０日規制の記事をきっかけに）。

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ちょっと前の話ですが、民泊新法が宿泊日１８０日以下の規制を入れることになるという

ニュースが届きました。この新法が成立すると、民泊は収支が厳しくなりそうです。



ここ２年くらいずっと民泊に関するニュースや運営状況などを追いかけている私ですが

（最初のころは「民泊」って言葉すらなかったよ・・・）、このジャンルの移り変わりは

本当に激しいです。半年もすると、状況がガラッと変わっていることもしばしばです。



そんな私が今感じていることは、２年前なら大いに儲かったと思われる民泊ですけど、

今からやるにはもう遅いんじゃないかなーということ。



３年前は民泊と言ってもAirbnbくらいしかメディアはなく、物件も少ない状態で

水商売のお兄ちゃんが無断転貸をガンガンやってボロ儲けしていた時代でした。

この頃知っていれば、私も法令リスク等々何も考えずに参戦していたでしょうけど

残念ながらそんなものがあることすら知らなかったです・・・。



不動産投資家の方にAirbnbという言葉が少しずつ浸透し始めたのが２年前くらいです。

この頃始めた人は、それなりにいい思いをしていると思います。初期費用程度は回収が

済んでいるんじゃないかな？と想像します。



これが１年半前くらいから状況が変わってきます。民泊という言葉がクローズアップされ

お茶の間にも浸透してきます。マスコミのちょっとネガティブな雰囲気の報道もあり、

民泊＝悪という雰囲気が醸成され、マンションの管理組合では民泊禁止が制定され、

近隣で民泊をしている人がいたら保健所に通報され・・・といった話が出てくるように

なってきました。廃業に追いやられた人も多くいらっしゃるものと思います。



また、民泊という言葉の一般化に伴い、参入者の数も増えてきます。Airbnbコンサルを

名乗る人が増え始め、そういう人のセミナーを経て民泊デビューする投資家の方が

増えました。結果、需給バランスが崩れ、供給過多による賃料低下を招きました。

結果として、場所にもよるでしょうけど、原価率の高い転貸組は厳しい状況に

なっているものと思われます。



＜どうでもいい余談＞

Airbnbコンサルの方って、見方によっては違法行為を推奨しているってことに

なるんじゃないかと思うんです。民泊コンサルの方は、ご自身の法的リスクって

どういう風に捉えているのだろうか？という点が地味に気になってます。

＜どうでもいい余談終了＞



他方、民泊≒Airbnbだったのが、これもまた様変わりしてきています。

中国の自在客などをはじめとした、各国ローカルのサービスもシェアを伸ばしており

ホテル予約のサイトも民泊対応を開始しております。ExpediaグループがHomeAwayを

買収したり、Agodaが民泊対応を開始したり。こういった新しいプラットフォームにも

対応していける民泊運営が、高稼働率をキープする鍵になっていくように思います。



いろいろな民泊サイトに対応しようとすると、それぞれの手数料の特性にあわせた

柔軟な価格設定、利用客の属性にあわせたリスティング、バラバラの予約カレンダーを

同期化させて、ブッキングミスを防ぐ運用など、様々な手間がかかってきます。



果たして、この手間をかけてまで稼働率を上げて、それに見合った収益が得られるの？

そういうレベルの話になってくるような気がします。ここまで対応できる運営代行の

会社さんがいたとしても、その手数料は当然手間に見合った高さになるでしょうし。



地域によっても差があると聞いています。私は主に東京と札幌の民泊事情を追いかけて

いるのですが、東京は区によって取り締まりの厳しさが違うとか、過当競争になっている

場所もあるとか、そんな話を聞いております。札幌はとにかく繁忙期と閑散期の差が

大きいので、収益が安定しないという話です。



部屋の広さによっても収益性に大きな差が出ます。日本は広い部屋の方が好まれます。

ただ、広い部屋になればなるほど、宿泊人数が多くなり、それに呼応してトラブルも

多くなってくるということです。リスクとリターンは比例するわけですね。広い部屋だと

維持費も高くなるし、痛しかゆしって感じがします。



ちなみにフィリピンだと逆に狭い部屋の方がニーズがあると聞きました。

細かくは聞いてないので間違いかもしれませんが、お国柄によってもこの辺は

変わるらしい、ということでメモ程度に書いておきます。



また、民泊詐欺の事例も複数の方から聞きました。手口はだいたい同じです。

法的に訴えにくいギリギリの路線をついてきているなあと思います。

詳細な手口などは差し控えますが、簡単に儲かるようなことを言う人には注意です。



民泊、どんどん儲からなくなってきているような。

厳密にいえば、手間のわりに儲からない、ですけど。

少なくとも、生半可な知識で手を出すべきではないと思います。

そしてそこに民泊新法でトドメを刺す、というオチになりそうな・・・。



そもそも論として、今の民泊は「ヤミ民泊」であり、合法ではありません。

法整備がないのに上陸してくるAirbnbみたいなサイトも本来それでいいのかと

私は思います。民泊情報サイト、民泊セミナー、各種民泊支援サイトなども、

正式に法整備されていない状態でサービスを展開していることについては、どのように

リスクヘッジされているのだろう？と不思議に思う民泊ウォッチャーな私です。



なんか初期費用も安いし簡単に儲かりそう、という気軽な気持ちで始めるなら

止めといた方がいいよと強く言いたい。やりたいなら法令リスクや丸投げにしなくても

なんとか運営できる知識を身に着けてからスタートされた方がいいと思います。

投資は自己責任。慎重な検討をお勧めいたします。

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民泊を事業収支に組み込んでしまうことの危険性。

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昨日も２件ばかり大きな出来事が起こりましたが、今すぐブログで書くわけにいかない

事案なので、もうちょっと落ち着いたら書こうと思います。



そこで、本日は民泊を事業計画に組み込むことの危険性について書いてみます。



昨日は不動産関係の方と会合をしておりました。その中で「物件を買って民泊したい」

ということを仰っている方がおりました。この話、よーく紐解いていってみると、

「今は利回りが低い」「利回りを上げるには民泊で運用するのが良いのでは」という

流れで、自分で買おうとしている物件の利回りの底上げのために言っているのだろうと

推測できました。



※今日この場においては、民泊はまだ許認可を得ないとブラックとか、そういうことは

　横に置いて書かせていただきます。なお、どうしても民泊で融資を受けた物件を

　回そうと思っている方におかれましては、金融機関さんに民泊とか言っちゃうと

　コンプライアンス上問題になるはずですので、それは言わずに別の名目で伝える、

　ということもお忘れなく。



私もここ２年くらいずっと民泊の動向自体は追いかけていますし、民泊をしている人から

情報収集したりもしています。その中で言えることとしては、民泊ありきの収支計画で

物件を買うことは割と危険だぞ、ということ。これは主張しておきたいです。



なぜ危険なのか。

それは、民泊がものすごいスピードで動向が変わっているため、長期でローンを組んで

運用する不動産融資の考え方とあまりにも相容れないと考えられるためです。



例えばですが、民泊なしの通常賃貸だと利回り７．５％の物件が、民泊化することで

８．５％まで利回りが向上するとします。８．５％であれば、まあ確かに長期の融資を

古ローンで引いても、余力はないもののギリギリ収支としては回る水準になります。



しかし、この事業計画で進めていいのかはよく考えた方が良いです。



その長期間、民泊が今と同じ法令でいつづけるのか？

その長期間、民泊は同じように収益をあげ続けられるのか？

その長期間、周囲にライバル物件は出現しないのか？

その長期間、近隣からクレームで中止に追いやられるリスクはないのか？



民泊は不動産と違ってまだ若いです。そしてこの情報化社会の中で、ものすごい勢いで

進化しております。また、情報の浸透も非常に早く、１年前は「民泊？なにそれ？」

だった一般の方が、最近では「あの家に外国人が出入りしているのって、民泊でしょ？

許認可得てるの？保健所に確認しよう」と普通に言い出す状態です。



２〜３年前は、それこそ不動産賃貸業の人ではなく、水商売やビジネス感度の高い方が

オーナーに黙って民泊をして荒稼ぎしている時代でした。それが１〜２年前に不動産

投資家に情報がいきわたり、そして今では不動産投資と関係のない方も民泊に手を

出そうと思えば出せる状態になっております。プレイヤーは入れ替わっています。



手軽に民泊を始められるようになったことで、近隣に民泊が乱立して単価下落を招く、

といったケースも最近は増えているように感じます。１〜２年前なら１０日で家賃分の

売上を確保できていたのが、最近ではそこまで高い単価が取れなくなっているという

話も聞きます。消費者側も当然ながら安くて質の良いものを選びたがりますから、

その単価はいつまでもブルーオーシャンではないのです。



国の民泊に対する法整備がなかなか進まない中、トラブル事例もいろいろと聞きます。

中国の方が部屋で宴会していてうるさい、隣の民泊部屋が朝から騒がしくて困る、

部屋でタバコを吸えない民泊宿泊者が、物件の共用部や隣の家のガレージでタバコを

吸っていて、治安上好ましくない・・・など。こうしたクレームが保健所に伝われば

現在の法令上、指導をして止めさせなくてはなりません。そして一度保健所に指導され

廃止に追いやれれれば、その部屋で再度民泊をやるのはかなり困難になります。



２年前に面白そうだと思っていた民泊が、わずか２年でこれだけ状況が変わるとは

私も想像しておりませんでした。恐ろしいことです。



そんな風に劇的に変わっている民泊事情。それを３０年融資の事業計画に組み込むのは

とても恐ろしいことではないでしょうか。その事業計画があくまでオプションであり

通常の不動産賃貸でも収支は回るんですということならいいのですが、民泊ありきで

収支を組んでしまい、その民泊が早期につぶれてしまったらどうするのでしょうか。

そこに対する対策があるなら、そもそも民泊なんて事業計画で前提にしない方がいいし

ないならその物件を購入すること自治が危ういので、自己資金を入れるなり諦めるなり

考えた方がよろしいのではないかと思います。



長期で融資を得るなら、少なくとも社会で長期に生き残るであろうサービスを用いて

収支計画を立て、わからないものはあくまでオプションにとどめる。そういった

考え方で取り組まれるのがよろしいのではないでしょうか。

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