札幌の転貸民泊の稼働状況が判明。

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札幌でお友達と共同で始めた民泊、12月くらいからぼちぼちの稼働率になってきました。

１２月なんでそんなに埋まるんだろう？ちょっと不思議ですが、稼働するのはいいこと。



ホテルが高すぎる問題から、いっそ自分で民泊やってそこに泊まればいいと考えた私。

ちょうどタイミングよく、お友達大家さんの元同僚の義父が持っている札幌市内の

すすきのまで歩いて出られなくもないマンションの空室対策を、そのお友達大家さんが

相談を受けているという話がありました。それだったらそこで民泊やるのもいいのでは、

ということで空室対策の一環で民泊ってどう？と相談を受け、いいんじゃない、

もしよければ私もやりたい、みたいなお話になりました。



紆余曲折はあったのですが、結果としてそのお友達大家さんと私と別のお友達大家さんの

３名で札幌の民泊をやることになりました。消防設備の絡みもあり、２部屋でスタートを

しております。民泊をやっている部分がマンション内の１０％を超えると、マンションの

全体に対して自火報を設置しなくてはならなくなります。それを避けるため、まずは

賃貸では決まりにくく民泊には都合がいい１階のお部屋の空室のみで民泊をやることに

したのでした。



コロナ前の札幌では、民泊が稼働するのは夏場と雪まつりの時がメインというのが

定説だったと記憶しております。民泊を開業するにあたり、民泊がいいのかホテルが

いいのかを札幌の事情に詳しい行政書士の先生と会話しましたが、民泊で問題ないかと

思うというお話でした。よって今回も民泊で話を進めております。



この辺の準備をフロントに立って進めてくださったのが、最初にこの物件のお話を

紹介してくれたお友達大家さんです。オーナーさんとも面識ができたし、自分が動くのが

全体として丸く収まるだろうということで、面倒な仕事を買って出てくださいました。

私はそのお友達大家さんにおんぶにだっこ。なんとも恐縮です。ありがとうございます。



ただ、そのお友達大家さんは普段の仕事のスタイルが「自主管理」「おもてなし重視」

「近場」ということもあり、遠隔で自身の思うような動きを取ってくれない相手に

ややストレスを感じていたようです。遠隔慣れしててストレス耐性の高い私が動いた方が

よかったですね・・・申し訳ない・・・。そんな謝罪をしても「いやいや、これはこれで

とてもいい勉強をさせて貰っているので大丈夫」とにこやかに言ってくれるあたり、

本当にいい人だなあと思う次第です。私もこんな人格者でありたいものです。



そんなこんなで、１０月から民泊として２部屋の稼働が始まりました！

夏の繁忙期を完全に逃した上にレビューもゼロからのスタート。ちょっと厳しいかなと

思っていたので、まずは雪まつりのあたりで高い価格での予約が入ってくれればいいなと

いうところからスタートですね。それまではレビューを蓄積する期間。



先日、ふと札幌の民泊って稼働どのくらいになってるんだろう？と思って、取りまとめを

してくれているお友達大家さんに聞いてみました。



余談ですが、これまでの民泊作成までの流れから、本番開始以降の入出金とかも全部

お願いしちゃっており、その分の手間賃はちゃんと分け前から取ってくださいねと

話をしていますが、ちゃんと取ってくれなさそうで心配です・・・。



稼働率については、カレンダーの情報を送ってくださるのかなと思ったのですが、

「ちょっと別件でばたついてるのでお待ちください」と言われ、数日が経過。

「アナログですみません」と前置きされて送られてきた情報は、カレンダーに矢印で

ここからここまで何人がいくらで宿泊したよ、という情報を書いてくれたやつでした。

なんか手間をかけさせてしまった・・・申し訳ない・・・。iCalのURLを送るだけの

簡単なお仕事と思って迂闊に頼んでしまった私、ちょっと反省。



正直、あまり私はどこの国の人が泊ってるとか自分でやってる民泊でも気にしたことは

なかったのですが、お友達大家さんは国名までカレンダーに書いてくれました。

普段見てない情報だから新鮮。どんな国の方が泊っているのかな？と見てみました。



一番多かったのがタイで４組。噂には聞いてますが、タイの人は北海道が好きだと

いうことがこの宿泊予約の内容から立証されたような気がします。雪がないから

それが珍しいのでしょうね。

あとは、韓国×２、オーストラリア、スペイン、インドネシア、中国、フィリピン、

アメリカ、香港といった国が予約を取っておりました。



だいたい１泊１万〜２万くらいで予約がとれているようです。プライシングもある程度

需給バランスに応じて変えているのでしょう。でもまあ、１泊１万は最低でも取れて

いるようなので、いいんじゃないかと思います。東京だと１泊２万以上は確実に

取りたいですが、札幌に同じ水準を求めても仕方ないかなと思います。

ましてや東京でやってるホテルは４０平米とか５０平米の戸建ですからね。

札幌は２５平米とか３５平米の単身向けなので、単価差が出るのもやむなしです。



ちなみに１１月はボウズだったらしいです（笑）

１２月が５０％程度、１月が３５％程度の稼働率になっているということでした。

民泊なので１８０日稼働しかしませんから、単価が安い時に無理に稼働をさせなくても

いいんじゃないかという観点で、これは悪くないと思います。



この後、２月の雪まつりの時期の予約が入ると思います。ここでドーンと高い単価で

予約が取れてくれれば御の字。期待したいところです。



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旅館業法も民泊新法も行政の上乗せ条例が制定可能でした。

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行政的には、民泊ではなく旅館を取る方向に誘導したいように感じております。

民泊やホテルをやってる人と会話しましたが、皆さんそう感じておられるようです。



まず初めに、私は以前より勘違いをしていたようだということが昨日わかりました。

少し前に書いたブログ記事で、私は以下のようなことを書いております。

あとは旅館業法の許認可をとにかく得る方向で動かないといけないだろうというのも

考えておきたいところです。民泊は民泊新法が親分なので行政の作る付帯ルールに

大いに影響を受けますが、旅館業は旅館業法が親分なので行政は口出しできません。

東京の話になりますが、民泊新法はいろいろな区で上乗せ条例が制定されております。

先日、上乗せ条例が特になかった豊島区で民泊運営を１２０日に制限する条例が

制定され、民泊業界に衝撃を与えました。これまで上乗せ条例がなかった墨田区も

常駐を必須にする上乗せ条例が議会で可決され、来年度からの実施に向けて準備が

進んでいるようです。



民泊に関してはこういった形で上乗せ条例を用いた規制が行われておりますが、

旅館業法の上乗せ条例についてはあまりそういう話を聞いておりませんでした。

ですので、先ほど引用した内容にある「旅館業は旅館業法が親分なので行政は

口出しできません。」という状況にあるものと思い込んでおりました。



たまたま昨日情報交換をしていたメンバーの中に民泊や旅館業法に明るい方が

いらっしゃったので、そんな話を振ってみたところ「旅館業法も上乗せ条例がある」

「民泊も旅館業法も管理責任は市区町村にある」というコメントをいただきました。

もしそうだとしたら、私は勘違いをしていたことになります。私の生半可なリサーチでは

旅館業法は法律に則る必要があり、民泊は基本法だけ制定されて詳細は自治体の条例で

定義するものと思ってしまっていたのですが、どうやらこれは誤りだったようです。

うーむ、ここまでどや顔してそんな話をしてしまったことが恥ずかしい（汗）



旅館業法も民泊新法も行政が許認可を出す、と改めて言われれば、確かに両方とも

保健所と消防がチェックをしに来てしていますよね・・・と思うのでした。

自説を翻してゼロベースで考えれば、そりゃ確かにそうだなと腑に落ちることも

出てくるのだなと認識。まだまだその辺、思考が足りておりませんでした。



じゃあなんで旅館業法には上乗せ条例の話があまり出てこないんだろう？



行政は民泊新法より旅館業法を取得する事業体を増やしたいのではないか、というのが

民泊に詳しい友人の見解でした。旅館業法であれば既存のホテルと同等の扱いになるし、

運営に責任を持っている印象が強くなるから、みたいな感じのことを仰っていたような

気がします。



行政がなぜ民泊より旅館業法を推進従っているのか、まだ私はちょっと腑に落ちては

いないところはありますが、どうもそういう方向で世間は動いているようです。



その一方で、前述の墨田区の上乗せ条例は民泊だけでなく旅館業法にも影響を及ぼす

内容のようです。そうなると別に民泊狙い撃ちって条例でもなさそうですよね。

行政によって温度差があるのかもしれませんが、



何にしても、私が昨日まで思っていた「民泊は市区町村で上乗せ条例制定可能、

旅館業法はそれがない」というのは大間違いだったので、まずはこの点について

訂正をしておかなくては、と思った次第です。間違ったことをたまに書いていたことに

なりますが、平にご容赦いただければ幸いです。



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民泊（無人ホテル）も高級旅館もサービスの本質は同じ？

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高級旅館と民泊（無人ホテル）って具体的に何がどう違うのか。

特に違いはなく、期待値に対して上回る価値を提供できるか、なのかもです。



私は今高級旅館に宿泊しに来ております。結婚してから温泉が好きになったので

温泉宿にたまに嫁ちゃんと一緒に行くようになりました。



不動産の稼ぎがそこそこ増えてくると、だんだんと高級な旅館にシフトするように。

こうやって無駄遣いしてるからお金持ちになれないんだと言われたら返す言葉も

ありませんが、守銭奴になって御金を貯めることに快感を得るようなタイプでも

ないので、割とこういうことに費やしてしまうんですよね。



そんな自分がまさか民泊という形でホテルを始めるとは思ってもいませんでした。

今や高級旅館は商売敵です（笑）



とはいえ、無人ホテルと高級旅館じゃターゲットも手法も違うはず。

競合しないようにうまくやれるはずだし、現状そうなっているはずです。



例えば接客。高級旅館では至れり尽くせりの接客が基本です。ルームサービスで

生ビールを頼めば数分以内に部屋に運ばれてきますし、スタッフの方も心配りを

尽くしており、すごく快適に過ごすことができます。

無人ホテルはそういったサービスはありません。なんせ無人ですから。



ただ、それゆえに高級旅館では当たり前のことを無人ホテルでやれたら、サービスに

対する感動が増幅されるのではないかなあという気もします。



常に近くにいて気を配るわけではないけど、チェックインした時にちょっとした

飲み物や食べ物、お土産が置いてあるとか、ゲストからメッセージが来た時に

期待以上の対応をするとか（例えば、●●売ってるところ教えてと言われたら、ホストが

買って持っていってあげるとか）。そういうことでもいいんじゃないかと思います。



お部屋の設備に不具合が出た時の対応なんかも、高級旅館ならすぐに交換品を

持ってくるか、部屋を変えるなどの対応をしてくれます。無人ホテルは基本的には

その部屋だけのケースが多い（全部そうとは言いません）ので、致命的なものであれば

代替品を手配する、そうでなければ我慢して貰う、手配するにしてもある程度の時間を

要する、という対応になると思います。



今回、高級旅館に滞在していて気がついたことがあります。

物事は相対性であり、そこに期待するレベルを少しだけ超えれば感動が生まれる、

ということに気がついたのです。



滞在している旅館はとても快適で、お風呂の温度もちょうどよく、食事も美味しいです。

それにも関わらず、全体的にお料理の提供が少し遅めだということが気になってしまい

若干のマイナス評価が自分の中でついてしまいました。



今どき、人手不足も労働力不足も当たり前なので、そのくらいは当然ありうることと

私も認識はしております。それにも関わらず、期待していたレベルのサービスに

達していないなと思ってしまったわけです。



これは、高級旅館ならこのくらいのサービスレベルでやってくれるに違いないという

私の中の価格に対する暗黙の期待値を下回ったということで生まれた感情と思います。



裏を返せば、無人ホテルに求めるサービスレベルが何なのかを掴み、それより少しだけ

上回るサービスができればいいのだと思います。



別に５分で生ビールが出てこなくてもいいけど、３０分後にホストが発泡酒を差し入れて

くれたら、それはサプライズとしてゲストの好ましい記憶になるでしょう。

元々の期待値を少しだけ超える。ここがきっとポイントなのだと思います。



では、無人ホテルに求められるサービスレベルは何なのか。

これは人によって求めるレベルが違うので、一概に定義することは難しそうです。

ただ、少なからず共通で思っているだろうと考えられることは・・・



・清潔であること

・過不足なく必要なものが揃っていること

・快適に眠れること



といったあたりでしょうか。こういう条件をきちんと満たしていることが必要ではないか

と考えます。その上で、期待値の少しだけ上をいく対応をする、と。



私の場合は運営会社さんに委託しているため、自分でどうこうするのは難しいです。

考えられるとしたら、ウェルカムバスケットのようなものを在庫しておいて、

ゲストが来たらそれを提供する・・・とかでしょうか。印象は良くなりそうです。



考えてみれば、居酒屋だって価格帯の中で期待値が自然と醸成されているわけで、

その中で期待値を上回る接客や味が出てきたらよい体験として記憶されますからね。

ホテル業も同じなのだろうと思います。



自分のホテルを差別化させるために何ができるのか、もっと考えてみようと思います。

今回の滞在でそんな気づきを得られたのは良かったです。



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札幌の民泊の実現可否を視察してきます。

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今日・明日とくそ寒い冬の札幌に出張してきます。火曜日もいるけどテレワークして

帰るだけなので、実質的に日曜と月曜のみです。今回は民泊の実現性確認が目的です。



札幌のホテルが高くなっていることを受け、気軽に札幌に行っても大丈夫なように

自身が泊まるホテルを兼ねて民泊をやるのはどうかという話になりました。

友人の大家さんが、彼の友人が持ってる物件で民泊ができると思うという話を

持ち込んでくれたことがきっかけです。相続系で今の管理会社さんにいいように

やられちゃって空室が多くなっているような話のようでした。その空室対策を

友達の大家さんが承り、民泊案件とするのはどうかと私たちに声をかけてくれたと

いう流れです。



人と人とのご縁はありがたいですね。お互いをマネタイズするような関係ではなくても

それぞれにマッチするビジネスになりそうと思ったら声をかけてくれるという。

感謝してもしきれません。ありがとうございます。



細かいことは過去ブログをご参照いただければいいかと思います。

その１

その２



部屋数が多かったので、私一人ではそんなに借りられないやということもあり、

興味がありそうな投資家さんを何人かピックアップして、条件が合えば一緒にやろうと

いう話をしました。今回の視察にも皆さんついてきてくださいます。

札幌ってだいたい自分の用事でしか行かないので、誰かを連れていくことなんて

ほぼないからなあ。そういう意味ではいつものように勝手な行動ができない出張です。

ある意味新鮮です（笑）



場所的にはすすきので飲んでも歩いて帰れる範囲（とはいえめちゃ近いってほどでも

ないですが）なので、悪くないかなと思います。少なくとも私の保有物件よりは

百倍いい場所です（笑）



好立地の物件がうらやましいなーなどと思うけど、やっぱり利回りを見てしまうので

自分ではなかなか買えないですね・・・。立地が良くて高利回りなんて妄想の産物だから

どっちかに振り切るしかないのだろうと思ってはいます。



今回、転貸民泊をやろうとしている物件はちょっと狭めの２０平米後半くらいの物件と

聞いております。なんで急に伝聞スタイルになるかと言いますと、オーナーさんも

あまり物件のことを把握できておらず、間取りも現状もきちんとわかっている人が

ほぼいないためです。相続系あるあると言えばそうなのかもしれません。

あまり狭いと微妙だよねと言っている友人もいます。気持ちはわかります。

ビジホとガチンコ勝負したところで勝ち目はないですから、基本的に。

だからビジホに比べて中〜長期滞在でもストレスがない広さは大事です。



よくわからないことが多いから、とにかく一度見に行こう、みたいなノリですかね。

それが一番手っ取り早いと思います。



この日のために、私も調整をしました。

現地視察する日程に合わせて、運営会社さん候補の業者さんにお声がけして、現地で

お会いできるようセッティングしたり、オーナーさんが管理会社さんに不信感を

抱いていることから、私が懇意にしている管理会社さんをいくつかご紹介して

お会いできるように段取りしたり（比較検討して提案した形にしいというリクエストが

友人の大家さんからあったので、複数の管理会社さんをご紹介しました）。

札幌にあまり縁のないメンバーなので、こちらで日曜と月曜のお店を手配したり。

そんなことをせっせと実施し、本日の視察にこぎつけた次第です。



視察とはいえ、気心知れた大家さんのお友達と行くものなので、ビジネスとはいえ

楽しいお仕事です。冬の札幌は本当は寒くて行きたくないのですが、こういう話なら

メンバー的にも面白いんじゃないかなと。楽しんできたいと思います。



あと、個人的には札幌１３棟目の視察も済ませてこようと思います。

なんか工事が仕上がってないみたいな話も以前あり、いつになったら募集ができるのか

よくわからない状態なので・・・。現地で管理会社さんとその辺の会話もしてきたいと

思っています。管理会社さんご自身もなんか去就がフラフラしていて、何がどうなって

いるのやらって感じで。ちょっと気になっているところもありますから。



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札幌の転貸民泊、現地調査のための内覧をすることに。

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札幌で転貸民泊を作るかもしれない件、進展ありました。現地調査に行くことに。

いつも一人で出張してましたが、今回は何人かでの出張です。不思議な感じ。



昨年ですが、札幌で転貸民泊をやれるかも、みたいなブログを書いたことがあります。

昨今のホテル代の高騰もあり、自分で行く時にホテルとして使えて、かつ普段は

民泊として貸し出すことができる利便性のいい物件があればと思っていました。

今回、その条件にそこそこ合致する物件が出てきたので、具体的な検討を・・・

というところに至る前に、本当に検討できるのかをオーナーさんに確認するところを

友人の大家さんがやってくれているところでした。



今回の話は、その大家仲間の友人の以前の職場の同僚のお父様がオーナーさんの

札幌市内の立地も結構いい物件があり、その物件がどうも管理状況が悪く、空室も多いし

リフォーム代も高い、不信感がある、でもそのお友達の方自身は大家業については

何もノウハウがなくわからないので、ので大家経験が豊富なお友達大家さんに相談を

しているといったところのようです。



お友達大家さんは親切が服を着て歩いているタイプの方なので、親身になって

無償でコンサルみたいなことをしている状態になっているようです。彼らしい話で

ほっこりしたものでした。



で、その中で賃料を上げるなら民泊をしたい人に貸すのがいいんじゃないかと

いう話をしたところ、そのお友達の方は乗り気になっているようなのです。



ただ、既存の入居者様にご迷惑をおかけすることはないか、という点はそのお友達の方が

かなり気にしておられるようでした。なので、民泊の運営会社さんはその辺をきちんと

やってくださる人にしないといけないのだろうなと推察します。



そして、その話が実際の所有者さんであるお父様のところには届いていないので、

まずはちゃんと話をしてお父様にＯＫをいただかないとだね、というところで

話が止まっていたのでした。



今年に入って、そのお友達大家さんと新年会をする機会がありました。新年会の中で

進捗状況を確認したところ、お友達がコロナに罹ってしまい、連絡が滞っていたので

進展がないという話でした。また、当初聞いていた空室よりもどうも空室が多いようだし

１フロアあたりの部屋数もどうやら異なっているみたいだということが判明するなど

情報もだいぶ錯綜しているような印象を受けました。



民泊の話のみならず、今の管理会社さんに対する不信感を解消するための管理変更なども

併せて進めたい意向があるようです。



お友達大家さんも、できれば実際のオーナーさんへのご挨拶と承諾→管理変更→民泊と

順を追ってキチンと進めないと各所に迷惑をかけてしまうと考えていたようでした。

ただ、、民泊やりたいと集まってくれた人を待たせすぎるのも申し訳ないし・・・と

話が進まない状況に頭を悩ませていたようです。



ご厚意で動いてくれてる人の頭をそんなに悩ませるのも申し訳ないので、こちらで

できることはどんどん振ってもらっていいですよという話をしたのでした。



結果として、その新年会では

・管理変更に値する管理会社さんを私がご紹介する

・民泊をやりたい皆さんで現地調査の日程を決めて実行する

というアクションプランが決まったのでした。



不思議なもので、こういう話が進むと全体も進んでいくもので、お友達大家さんからは

実際のオーナーさんとその息子さんと３者でお会いする機会が直近で作れたという

ご連絡もいただきました。１つが進むと他も進みだす現象です。現地視察に行く前に

オーナーさんの許可は取れそうな情勢になってきたのは大きいです。



その新年会の後、民泊をやりたい皆さんに日程調整できるか確認。これまたタイミングが

とてもよかったみたいで、平日でしたがサラリーマンの人も含め全員参加できる日が

ありましたので、そこで現地視察をすることに決まりました。



どうせならということで、この出張の時に物事が動くよう、ご紹介できる管理会社さんと

打ち合わせの日程を設け、旅程の組み立てなどもお友達大家さんと一緒に今まさに

行っております。



管理会社さんに関しては、お友達大家さんが私と共通のお友達大家さんからご紹介を

いただいた管理会社さんが今のところ本命のようです。私とお友達と２名から推薦を

受けたというところが大きいみたいです。



その一方で、オーナーさんおよびその息子さんには複数の選択肢を与えたいという

お友達大家さんのご意向もあり、複数の管理会社さんを紹介できるようにしたいと

思っているという話も受けました。そこで、私がお付き合いしている別の管理会社さんも

併せてご紹介することに。両社とも札幌でお会いできるよう段取りを済ませました。

私としては、どちらの管理会社さんが選ばれても、今の状況は改善されるだろうと

信頼を置いていますので、あとはお友達大家さんとオーナーさんとその息子さんの

お気持ちで決まるのだろうと思います。



あと、民泊の運営代行会社さんは、民泊やりたいメンバーの中で当てがあるということを

伺っていたので、そこにお任せしようと思っていました。ただ、どうもその会社さんが

忙しくなりすぎたのか、レスポンスが悪いという話も。お友達大家さんとしても、

とにかくオーナーさんの意向である「他の入居者様への迷惑をかけたくない」という

気持ちからすれば、レスポンスが悪いのは不安だ、と。ごもっともです。



結果として、ここも私の知っている代行業者さんを一旦ご紹介することにしました。

いくつかあるのですが、一番規模が大きなところは社長と話したところ部屋の面積が

小さすぎて今は当社では管理対象にできない、と。昔から大箱を得意としていたので

そっちに経営資源を振り向けたのでしょうね。ということで、もう少しこじんまりとした

小回りがききそうな会社さんにご相談。こちらも内覧当日にお会いできるように段取りを

済ませました。



これであとは、出張時の晩ご飯のお店を予約すれば、だいたいの準備は完了です。

一人で行く時は人と会う予定を１週間前くらいにバタバタと決めて、あとはノープランで

突撃しています。他の人と一緒に行く以上、そこはもっとちゃんとしないとなので

今回は段取りをきちんと立てております（笑）



さてさて、札幌民泊計画は果たして本当にうまくいくのか。

また続報は進展があれば書こうと思います。



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