2019年11月04日

充実した関東→札幌の大家会の沖縄ツアーに感謝。

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関東→札幌の大家会の企画にて、沖縄の不動産投資に関して学ばせていただく視察が

行われました。皆様のおかげで非常に勉強になりました。ありがとうございました。



関東→札幌の大家会では、北海道のみならず色々なところで投資をしている方がいます。

定期的に全国各地の視察ツアーを行っており、これまでには山梨、金沢、富山といった

値域を見てきました。そして今回は海を越えて沖縄の視察ということになりました。



私自身は3年前だったかな?そのくらいに会とは別のところで、気のおけない仲間と共に

沖縄視察をしたことがあります。あの時も東京とはだいぶ趣が違うんだなと感じた

ものでしたが、そこからどのように変わっているかを知る良い機会と思い、参加を

表明した次第です。



現地では、3年前と同じく健美家コラムでお馴染みの三浦弘人さんが、その知識を

余すところなく披露してくださいました。三浦さんのお人柄、シェアすることを厭わず

何でも教えてくれるその姿勢、素晴らしいというか大人というか。人格者と思います。



今回も二日間ご同行いただき、不動産投資、ホテル投資、軍用地投資について

じっくりとレクチャーをしてくださいました。また、三浦さんのご指導の下で

軍用地を買った美人経営者の方も連れてきてくださり、体験談をお話していただくなど

より具体的なお話も聞くことが出来ました。またこの経営者の方が素敵な方でして、

人当たりが良い美人さん。会のメンバーもすぐ打ち解けて、昨日は二次会の最後まで

楽しい時間を共に過ごさせていただきました。感謝いたします。



三浦さん以外にも、沖縄でホテルや民泊を行っている投資家の方が2名、初日のツアーに

同行してくださりました。皆様が保有している物件や土地を視察しながら、実際に

どのような金額・利回りで回しているか、その土地を確保した時の状況や背景も含め

つぶさにご説明をしてくださり、とても勉強になりました。



また、初日懇親会にはこれに加えて3名の方がいらっしゃいました。楽しいひと時を

地元の皆様と共有できたことに感謝したいと思います。



今回の視察でわかった一番大きなこと。

3年前に比べて軍用地の価格が非常に上がっていました。3年前もいいなと思って

いたのですが、その時はお金がなかったので購入には至らず。でも買っていたら、

かなり価値が上がっていただろうなと少し後悔。繰上返済しようと思っていたお金、

軍用地に回したくなってきました・・・(汗)

ちなみに会のメンバーで早速軍用地に買付を入れた猛者もいます。行動力高いです。



あと、今回お付き合いいただいた投資家の皆様はほぼ全員移住組か2拠点生活などで

生まれも育ちもずっと沖縄という人はいませんでした。何もないところからビジネスを

立ち上げて成功される生き様、実際にご夫婦で多拠点生活を営む方の姿を見ることは

とても刺激になりました。



私もサラリーマンをリタイヤしたら、多拠点生活は是非実行したいと思っています。

その拠点の候補は勿論札幌でしたが、冬は沖縄ってのもいいなーなどという浮気心も。

嫁ちゃんは嫌だと言うと思いますが、全国津々浦々あちこちふらふらして、どこでも

生活できるスタイルは是非確立したいなと思いました。うち、子供がいないから

そういうことができるんですよねえ。生き方という面でも気づきがありました。



とても有意義なツアーを企画いただいた関東→札幌の大家会のメンバーの皆様、

当日お付き合いいただいた皆様、そして快く送り出してくれた嫁ちゃん。

皆様に感謝したいと思います。



さて、今日は一日フリーなので、FBで誰か遊んでと声をかけてみたところ、

関東から移住された大家さん、初日遊んでくださった地元大家さん、関西から

たまたまいらっしゃっている投資家さんなどが名乗りをあげてくださいました。

こうやってふらっと行った地域でお会いしてくださる方がいるのって幸せです。

人とのご縁に感謝することで、本日のブログを締めさせていただきます。



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posted by ひろ* at 10:05 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月06日

コンセプト物件の作り方と、東京8棟目の反省。

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関東→札幌の大家会の勉強会を開催しました。テーマはコンセプト物件の作り方。

講師にコンセプトエールの久保田社長をお招きしての濃い2時間でした。



コンセプト物件。「〇〇専用シェアハウス」みたいな感じで、シェアハウスだと

たまに聞くのですが、普通の賃貸物件でそこまでのものってあまりないように感じます。

賃貸においては、その地域に住みたい人が家を探すというスタイルが今までの常識であり

その地域の中でより多くの顧客の琴線に触れるような無難な物件づくりが求められる、

と考えられていると思います。コンセプトを明確にして自らセグメントを狭めるなど

自殺行為だと考える方もおられることでしょう。



しかし、人口減が問題になるこの世の中であるにも関わらず、雨後の筍のように

家は建ちます。分譲住宅然り、マンション然り、アパート然り。家を建てることで

生計を立てている業者さんがいるのだから、そりゃあ当然自社にとってのビジネスを

優先すれば建てざるを得ないでしょう。



人口は減る。家は増える。そんな状態で一体どうやって経営をしていくのか。

今までと同じで本当にいいのか、ということを自分自身に問いかければ、このままで

いいはずはない、という回答に行きつくのではないかと思います。少なくとも私は

そういう結論になりました。



そんな思いもあったので、東京8棟目はコンセプト型物件にチャレンジ。ペットの

多頭飼いを推奨する、コミュニティのある物件。そんなテーマでやってみました。



結果としては、何とか満室にはできたものの、満室化するまでに1年3ヶ月かかるという

成功したとは正直言い難い状況。それでも家賃は近隣相場より13%程度上がった状態で

決まりましたので、時間はかかったけど、それなりの効果は得られただろうと思います。



今回、勉強会の講師をお願いした久保田代表は、私がこの物件を立ち上げようと

バタバタしている時にも、頻繁に声をかけてくれて助言をしてくださいました。

募集図面の作り方、コンセプトのPR方法など、親身になって助言をいただきまして、

何とかうまくまとまったと考えております。



今後、もっとスムーズに満室にできるようにするにはどうしたらいいかを考えるにあたり

久保田代表の頭の中をのぞかせていただきたいと思い、今回のセミナーのオファーを

させていただきました。快諾いただき、まことにありがとうございました。



コンセプト物件は「その地域での集客」に期待してはいけない、その地域以外から

「この物件に住みたい」という人を連れてくるための販促活動が重要であり、

マーケティングを上手に行わなくてはならないです。そしてそのことを理解して、

協力してくれる管理会社さんの存在も必要不可欠。



私はここが最初の頃はうまくいっていませんでした。管理会社さんは普通の物件と同様の

マイソクを作り「ペット多頭飼いOK」と書くだけ、という形。私もその時気づけば

良かったのですが、確かにこれだけだと物件の特殊性を伝えることができません。

マイソクを自分で作り直したら、立て続けに2部屋決まりましたので、これは確実に

効果はあっただろうと思います。



あとはエンドユーザに直接訴えかけるSNSの活用が全くできていませんでした。



一応FBページを申し訳程度に作ってみたり、ホームページとブログをやってみたり

したものの、さすがに不動産ブログと食べ物ブログ、サラリーマンのお仕事など

全てを器用にこなすのは厳しく、放置状態になってしまいました。



あとはそういった活動だけでなく、自分からペットのコミュニティをフォローして

その中で普通に発言しつつ、営利目的とみなされない程度にうまく宣伝を挟むなどの

活動ができていれば、もっと早かっただろうと思います。



そして、そういった宣伝からウェイティングリストを作り、誰かがすぐに次の人が

入ってくれる体制を整える。そこまでできて、この物件は初めて「成功」と言えるのだと

私は考えています。



この辺、今回のセミナーで少し話題にもなり、私自身も改めてそういう活動が必要と

思うようになりました。大事なことです。



「せっかく苦労してここまでノウハウを積み上げたんだから、第二弾・第三弾を

 仕掛けないのは勿体ないですよ」



と、久保田代表から声をかけていただき、全くその通りと思いました。



東京11棟目、東京12棟目はペット対応をあまり考えずにリフォームしていますし

今はもう民泊利用の方に貸すということで固まっています。でも、この民泊需要は

いずれひと段落することでしょう。その時の次なる一手として、これらの物件を

ウェイティングリストに入っている方に貸す、ということができれば強いと思います。

そこを目指して、引き続き活動をしなくてはならないと感じた次第です。



ためになる講義をしていただき、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月26日

関東→札幌の大家会の札幌遠征を実施。

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関東→札幌の大家会のメンバーで、札幌に行って学んだり懇親を深めたりする会を

実施してきました。有意義な一日でした。



2010年に結成された関東→札幌の大家会。北海道に物件を持っている関東地方に

在住している人の互助会です。気が付くともう9年も活動しているようです。

長いなあ。というかそれだけの時間がもう経ってしまっているのか、ということに

驚愕します。時が経つのって本当に早い。



特に営利的な目的はなく、互助会としてお互いの持つノウハウや経験を共有して

共に成功しよう、という考え方をしています。会の発足のきっかけが札幌の物件を

持っている人という共通項だったため、今もそれはアイデンティティとして残っており

北海道全域のどこかに不動産を保有していること、を条件としています。よって、

北海道の不動産を売却した段階から、猶予期間のうちに物件を購入しなかった場合は

退会という措置を取っております。



会員同士で腹を割って話せるよう、入会時および年に一度の在籍確認時に、会員さんにて

自身が持っている物件のことを報告することをお願いしています。相手がどんな人かも

わからないのに、自分のことばかり一方的に話すのも抵抗ある方もいるでしょう。

ある種のファミリーだからこそ、何でも話せるんだ、という環境つくりを意識してます。

勉強会も基本的にはあまり外部の方をお呼びすることはなく、会員の中で回してます。

日常のリアルな経験の方が気づけることが多いと思うためです。



試行錯誤しながら今のようなポリシーに落ち着き、今年で活動も9年を迎えました。

これだけ長い期間、共に活動してださっている皆様に感謝したいと思います。

いつも学ばせていただいております。



札幌に皆で行くイベントを実施するようになって何年経ったかは定かではないですが、

お互いの物件を現地で見たり、現地でお酒を一緒に飲んだりしたら面白うだろうねという

ところから、年に1回札幌に会員同士で行こう、という企画は始まっています。



会員だけでいろいろやる時もあれば、地元大家さんと交流を深める時もあります。

時には民泊やマンスリーなど本流の賃貸経営と違うことを学んだり、業者さん訪問を

して人脈形成を心掛けたり、逆に業者さん同士のマッチングをさせていただいたり、

という感じでいろいろと企画しております。



今年は北海道大家塾を運営されているオーナーズビジョンさんをお邪魔して、昨今の

売り物件の市場動向を伺いつつ、実際の売り物件を見学してまいりました。

インバウンドの力が半端ないというか、特にニセコあたりの強烈な状態が印象に

残った次第です。物件高騰しすぎ!あと英語だけのマイソクとかちょっと衝撃。

2LDKが「2 Bedoroom Units」って書いてあるし。うわー、2BRとかってもう

海外のコンドミニアムとかの表現と変わらない!グローバル化おそるべし。



物件価格も思ったより下がっていません。銀行融資が締まったので、買えるプレイヤーが

だいぶ減ったはずなのですが、市場では相変わらず強気な価格設定。残債のせいで

そうなるのか、本当に買う人がいるからなのか。現金で売れることもあるという話なので

一部の現金買いの人が動いてるのはありそうです。でも、そんなに現金買い需要だけで

今の市場価格が続くとも思えず・・・。いずれ現金客が一巡したタイミングで、少しは

価格の下落が起こるのかもしれません。でももしかしたら下がらないのかも。



一緒に行った会員さん数名の意見は「今は投資しないで寝てた方がいい」でした。

私は特に「買付入れちゃダメ!」「おとなしくしてて!」と何度も言われました(笑)



そのまま、オーナーズビジョンの皆様と一緒に極東船長の事務所にお邪魔しました。

80部屋近くある超巨艦物件の中にオーナーズルーム。そして愛車を見ながら

ゆったりとお酒を飲めるガレージに、シミュレーションゴルフのセット一式。

大人が本気を出して遊ぶとこうなるのか!という感じでした。



ゴルフ未経験ですが、興味本位でシミュレーションゴルフをやらせていただいたところ

アイアンで150mほどアプローチするシミュレーションで、たったの60m(笑)

周りからは「初めてで当たっただけでも素晴らしい」と言っていただきましたが、

ゴルフって難しいんだな〜ということを実感した次第です。



船長、まだゴルフ初めて2年くらいらしいですが、それでも既にスコアは100を切り

ゴルフ歴の長い会員さんが驚くくらいに詳しいとのこと。凝り性で勤勉な極東船長の

不動産投資に対する姿勢も、このゴルフのように勤勉に実直にトライ&エラーを繰り返し

培われたものなのだろうと思った次第です。



その後、オーナーズビジョンさんや極東船長も交え、懇親会。楽しく学んだ一日でした。

お付き合いいただいた皆様、どうもありがとうございました。感謝申し上げます。

来年もこの季節にお邪魔したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月22日

関東→札幌の大家会の改革が進んでいます。

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会員の皆様に支えられ、関東→札幌の大家会の運営改革に取り組んでおります。

自分で言うのもなんですが、素晴らしいコミュニティが作れたことに感謝します。



2010年に結成した関東→札幌の大家会。関東地方に在住していながら、札幌の物件を

購入している人同士で助け合い、情報交換を行おう、という趣旨の元で結成されました。

元々は、私がブログ上で「同じ境遇の人と語り合いたい」と書いて、飲み会をしようと

メンバーを募り、10名程度集まったのがそのまま大家の会になったという生い立ち。

そこから徐々に人数が増えて、現在は41名という大所帯になっています。



営利目的ではなく、あくまで互助会。情報は無償で出し惜しみせずに共有し、お互いに

アドバイスをしあう関係を目指したいと思ったのと、顔が見える関係を維持したいのとで

人数は私がコントロールできる範囲に絞り込みたいと思っていました。知らない人ばかり

増えても仕方がないし、腹を割って話せる関係になるなら、メンバー同士「この人誰?」

という人が増えないようにした方がいい。そんな思いもあり、人数制限を行っています。

元々は30名だったのですが、入会希望者を受け入れる土台が整った際に徐々に増やし、

今は41名に増えています。



入会希望の人をお断りするのも申し訳ないと思い「準会員」という制度も設けました。

この制度を用いて、欠員が出た時はウェイティングしている方に声をかけて会員になって

いただく、という運用も定着しました。準会員も含めると50名近くになります。



活動内容としては、2ヶ月に1回の定期勉強会がメインの活動となります。

それから、年に1度、皆で日程を合わせて札幌に行き、内覧会や勉強会、懇親会。

あとは突発的にメンバーが自由に分科会を開くこともあります。かつてはAirbib分科会が

開催されましたし、マイル分科会も未遂ながら開かれようとしたことがあります。

また、今年は箱根に泊りがけで研修旅行もしましたし、来月は台湾研修もあるようです。

(私は台湾は不参加・・・嫁ちゃんとの入籍記念日が被ったので)



そんな大家の会ですが、さすがに8年も運営していると、改善した方が良い部分も

出てきます。一部のメンバーがその辺の意識を高く持ってくださっており、私自身が

まあいいやと流れに任せて根無し草をしているところ、それじゃダメだろうということで

いろいろと考えて、私にこうしたらどうかと提案してくださいました。ありがたいです。



議論その1

今までの運用だと、私が動かなければ何も動かない体制になっていました。

例えば、私がどうしても勉強会を欠席ということになると、勉強会自体が流れてしまう、

といった具合です。近年、じゃあ私が代わりに幹事をやりますと代打を買って出てくれる

パターンが増えてきたものの、やっぱり負荷がかかっている状況は否めません。



そこで、サポートするメンバーを選定し、幹事軍団を作ってはどうでしょうか。



私としては大歓迎です。会が個人商店ではなく組織になれば、万が一私に何かがあっても

会自体は存続することになります。その方が嬉しいので、是非お願いしますとしました。

ちなみに、幹事団は私が欠席している勉強会の中でこっそり結成されていました(笑)



議論その2

今は「関東→札幌の大家会」という名前の通り、関東地方在住で札幌に物件を持っている

という条件(物件は北海道全域でOKに緩和)になっていますが、昨今の不動産高騰や

投資手法の変更などで、札幌の物件を手放す事例が増えています。結果、会員資格が

なくなり、会員権代わり札幌に区分を購入する人や、札幌の物件に恵まれず退会扱いに

なる方も出てきています。



本当に今後も「札幌(北海道)に物件を持っている」ことを条件にすべきなのか?



この点は各自いろいろと意見がありましたが、最終的にはその条件が会の差別化でもあり

存在意義でもあるのだから、なくすべきではないだろうということで落ち着きました。



議論その3

現在の会員および準会員の中には、活動が決して活発とは言い難い方も含まれています。

会の趣旨を考えると、積極的に情報提供をできるメンバーが増えた方が望ましいですし、

新しい血を加えていくことで活性化する部分もあるのだと思います。



幽霊会員状態の人をどう扱うか?



これについては、まず誰が幽霊会員になっているのかを数字で把握したいと考えました。

積極的に発表してくれる人、勉強会に頻繁に参加してくれる人など、それを数字で表し

参加度が低い人については何らかの改善を促す、などの対応をすることができればいいと

考えた次第です。



また、勉強会の参加人数の把握のための仕組みも、正直使いづらいところがあったので

もう少し誰が見てもわかりやすいものに変えられないかと考えておりました。



そんな観点から、Googleのスプレッドシートを使って、各位が自分自身で出欠を書き込み

後日統計をとれる下準備をすると共に、そこに書いてもらうことで出欠を判断したり

発表の有無を判断できるようにしました。



今までは、返信がない=どういう意思かわからない、という状態でしたが、この仕組みに

変更することで、自分自身で「未定」などのステータスを書き込むことができるように

なります。こちらも懇親会のお店を予約する際に「●名〜●名」とお店に言いやすく

なります。そして自分自身で必ず出欠を登録してくださいという運用になることで

「欠席」なのか「見ていない」なのかが明確になる、というところも幽霊会員の抽出に

役立つのではないかと考えました。



今後しばらくこの仕組みを運用して、適宜改善したいと思います。



議論その4

準会員の制度を今後どうするか、という点も検討対象になりました。

活発な準会員さんはほとんど正会員になっており、音沙汰がないがない準会員さんが

増えている状況を改善しなくてはならないのではないか、と。



ここはまだ議論を行っている最中ですが、まず準会員さんの現状把握を行った上で

何をどうするかを決めたいと考えています。例えば、年に1回は懇親会に顔を出すこと、

などのルールを課することで、この人誰だっけみたいな準会員さんを減らすことが

できるのではないかと考えた次第です。ここは継続検討。



徐々に出来上がっていく秩序って、その場その場では良いと思って作っていても、

複数の要素が絡み合うと全く矛盾した内容になっていることがあります。

そんな中で、守るべきもの、捨てるべきものを取捨選択して再構築することは

場合によって必要になることだと思っています。



今回、そのいい機会が出来たのではないかと思います。



幹事団を買って出てくださった皆様、会のメンバーとして会を支えてくださる皆様、

この場を借りてお礼申し上げます。ありがとうございます。良い仲間に恵まれて、

私は果報者だと思います。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月13日

関東→札幌の大家会の勉強会、今回は実地研修(?)

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会で、都内某所をさんざん歩き回りました。



関東地方に住んでいながら、札幌をはじめとした北海道各所をわざわざ購入している

オーナーさん同士の互助会として発足した当会。今流行りのキラキラ大家さんも

共食い大家さんもいませんし、キックバックもありません。純粋な互助会として

7年くらい運営できているのも、会の皆様に恵まれたおかげだと思います。



当会、サラリーマンを卒業する方がだいぶ増えまして、3割くらいは専業大家さんじゃ

ないかなと思われます。そして北海道だけでなく、全国に買う人、東京に買う人、

全く別のエリアを買う人など様々な方が出てきており、そういった人の話を伺うだけでも

気づきになり、刺激を受けることが出来ます。



昨日はそんな会の中で、たまたま都内某駅の近所に物件を最近購入した人が3人も

いたので、初の試みとして現地視察しながらの勉強会というものを行いました。

バリエーションも豊富で、巨艦RC中古物件、築古リノベーション再生物件、

建売アパート用地の3つを一日かけて歩いて見て回り、それぞれの物件に関して

出会いや運営方針などオーナーから話して貰うという試みでした。



私も東京8棟目を見学していただき、取りまとめた資料を使ってミニセミナーを

開きましたが、それに対して「プライベートトリミングサロンのような商用利用も

許可したらより募集の幅が広がるのではないか」など、参考になるご意見をいただく

ことができました。



巨艦RCは利回り8%前半で残耐用年数が20年くらい。間取りはファミリーで

需要は底堅いだろうと思われましたが、やっぱり都内だとこのくらいの利回りに

落ち着いてしまうのだなあということを感じました。私にはまだ手が出せないです。

頭金も1割くらい入れているようですが、その頭金だけで私が今度購入するボロ物件を

買えてしまうくらいです。とはいえ、私自身の感覚も、過去は数十万で考えていたのが

今は数百万で考えられるようになりました。将来的に規模が大きくなっていくにつれて、

数百万が数千万の感覚になっていくのかもしれません。



新築用地は、まず建築会社さんを決めて、そこにうまくはまる土地を探して貰ったと

いうことでした。劣化等級3級を取るから、木造であるにも関わらず金融機関さんで

35年の融資期間を取ることができるそうです。なるほど、残債は減りにくいけれども

運営時のキャッシュフローはうまく出そうです。固定資産税が安いですからね、木造。



「遠隔地だから頻繁に来れないので建築会社さんを選ぶことを優先にした」というのは

なるほどと納得しました。確かにその業者さんの腕前は大事な要素だと思います。



低利回り・低金利な今の時代、高利回り・高金利な過去の時代。

時代なりに工夫を凝らして物件を買ったり売ったりしている人の話を聞くことは

とても参考になることだと私自身は思っています。変に有名講師を呼んで勉強会を

開くよりは、身近な人の身近な体験をリアルに聞く方が身になることがあるはず。

今後もその姿勢を関東→札幌の大家会では維持したいと思います。



昨日の勉強会にご参加いただきました皆様、お疲れ様でした!



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