2020年02月11日

大家の会の口座を作るのが意外と面倒くさかったと、いう話。

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先日、関東→札幌の大家会の口座をメインバンクさんに作りに行きました。

意外と面倒くさかったです^^;



不動産投資をうまくやっていくための一環として、気のおけない仲間との情報交換を

重視しております。実際に動いている人の生の声ってとても大事ですから。



そんなこともあり、関東地方在住ながら北海道に遠隔投資している不動産投資家さんと

互助会を作って、各種情報交換を行っています。それが関東→札幌の大家会です。

札幌に限らず、全国各地の物件購入や運営方法、コストダウンの事例共有などを

行っております。もうすぐ10周年。長く続いたものです。



この会、半分くらい私の趣味の一環でしたので、私ができる範囲で勉強会を設定したり

懇親会の予約をしたり、メンバーの管理やメーリングリストの運営などやってきました。

ここ数年、会の居心地がいいと思ってくださる有志の方々が幹事団として運営に協力を

してくださるようになり、私では思いつかないようなことを提案してくださったり、

私が勉強会に参加できない時の幹事代行をしてくださったりするようになりました。

とてもありがたいです。私、あまり事務能力高くないので助かります^^;



そんな幹事団の方から、年会費制度を導入してはどうかと提案をいただきました。

例えば、勉強会の会議室のお金は毎回実費で精算していたのですが、会議室のお金を

都度数百円集めて支払うのも煩雑ですし、数百円だから領収書を出すわけでもないので

経費としてもカウントしづらいです。また、会として備品が必要ということになっても

都度カンパを依頼するか、手弁当で準備しなくてはならないというのもやや困ります。

ですので、年会費として少しお金を会にプールしておけばいいじゃない、と。



また、年会費を払うことで、積極的に参加していない人が「お金が勿体ない・・・」と

思うようになり、今までより積極的に参加してくれるという効果が期待できないか、

というのもありました。確かに、積極的に参加される方と、なかなか会合に顔を出せず

ご無沙汰になっている会員さんとに分かれる傾向はあります。参加頻度が低い方が

顔を出すきっかけになればいい、というところも感じてはいます。



とはいえ、幽霊会員防止のために、年末に翌年の在籍確認を兼ねた近況報告アンケートを

取っているのですが、そこには皆さん返信してくださっています。ですので、会の活動に

興味がないわけではないと思うんですよねえ。まあ個々に事情があるのでしょうから、

年会費で変わるのか?という点は効果は不透明という議論もありました。でもまあ、

何もしないよりは何かしてみようか、という感じで、この辺も導入してみることに。



で、年会費を導入するとなると、会計報告とまではいかずともお金の管理が必要です。

私が個人の口座と混同させると、何が何だかわからない状態になるのは明白です。

それだったら、屋号をつけて会費専用口座を作った方がいいだろうと思いつきました。



そんなわけで、平日少し時間がある朝を見繕って、家の近くのメインバンクさんへ。

屋号で新しい口座を作りたいです、と窓口で説明して、口座を作ってもらいました。

昨年からの繰り越しの会費をその口座に入金して、あとは会議室の費用等々を

ここから払えばOKです。



屋号で口座を作るのは初めてでしたが、ちゃんと会の名前付きの預金通帳が出来た時は

ちょっと気持ちが盛り上がりました。いいですねー。面白い。どうせなら意味もなく

一般社団法人とかにしてしまいたい衝動にかられますが、それこそ今の段階では

全く意味がないことだし、手間がかかるだけなのでやりません。



そんな感慨に浸っていたのですが、翌日メインバンクさんからお電話が。

出られなかったのですが、留守電にメッセージが。再生すると、口座を作った時の

担当の方でした。何だろうと思って折り返してみると、利用目的が会費の徴収だから

団体という扱いになり、キャッシュカードが作れない&会の目的などヒアリングして

詳細を記録しなくてはならない、ということでした。あらら、なんか不便ですね。



会則のようなものがあれば持ってきてほしいということと、対面でのヒアリングが

必要なので時間がある時にもう一度来てほしいという2点を依頼されました。

融資相談以外で銀行さんに平日時間を作るのはキツイなあと思いつつ、やらなくちゃ

先方の運用上も迷惑がかかってしまうでしょうから、もう一度時間を作って朝一番で

メインバンクさんにお邪魔してきました。



ヒアリングでは、会の運営体制(総会の有無、運営体制の確立の有無、永続性など)

7つくらいの項目を確認され、それぞれに対して「有」「無」の判定がなされました。

別にこの判定がどうであっても、口座開設を取り消すとかそういう話ではないようです。



会則は特になかったのですが、年末の勉強会の時に来年の体制について発表した

資料がありましたので、それを代替で持ち込みました。メインバンクさん的には

これでOKだったようで、特に追加の資料を要求されることもなく終了。



「会社もあってお忙しいのに、お手間を取らせてしまい申し訳ありません」と、

担当の方からペットボトルのお茶を1本いただいてしまいました。小さな金融機関さんは

ことあるごとに洗剤やらティッシュやら食べ物やらをくれるので、意外と好きです(笑)



なかなか団体の口座を作ることもないので、珍しい体験をしたなあと思ったから

直接不動産投資と関係ないけど、ブログネタにさせていただきました。

普通にサラリーマンしてたらなかなか体験できないことが多く、楽しいですね!

人生、充実しております。



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posted by ひろ* at 12:12 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月15日

周りでは、地方物件への投資は冷え切っている。

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先日までは売り時で、今は特にメリットがないから雌伏の時。そんな雰囲気で

皆さん動いているのかな、と思う最近の関東→札幌の大家会の雰囲気です。



関東→札幌の大家会は、北海道全域に何らかの収益不動産を保有していること、

かつ関東地方在住であることを条件とした大家の会です。僭越ながら、私が会長を

務めさせていただいております。会員は約40名程度で、欠員が出るたびに募集する

スタイルを取っています。人を過剰に増やしても仕方なく、互助会として相互に

情報交換をしながら遠隔地での経営をうまく乗り切っていくことを目的にしています。



この会も2010年に結成し、今年で10周年。初期メンバーとはだいぶ古い

お付き合いになってきました。今後とも気のおけない仲間として、お互いに交流に

励んでいければと思っております。



ところで、なぜ急にこの会のことを挙げたかというと・・・首都圏から地方投資を行う

立場の人は、先日までのジャブジャブ融資の時代にうまく売りぬいていて、今はなかなか

新規物件が取得できない(あるいはしない)という構図が見えているなあ、と

感じたためです。



関東→札幌の大家会では、毎年年末に活動状況や今後の北海道への投資スタンスについて

アンケートを取っています。アクティブな会員さんを把握するための手段でもありますが

同じ立場の投資家さんが現状どう捉えているかの生の声を知る良い機会というのも

あります。



数年前の融資がジャブジャブ出ている時代に差し掛かった際には、投資スタンスが

積極購入の人と売却しながら現状維持の人に分かれていました。実際、この時代には

その前に12%〜18%で購入したRC物件を、10%前後で売却して大きな利益を

得ている人や、その前の2006年前後のSMBCジャブジャブ時代に10%くらいで

仕込んだRCを売却して逃げ切りを図った会員さんも多くいらっしゃいました。



東京在住ながら地方に投資するというスタイルもある程度認められていましたので

新築を購入している方もいらっしゃいましたし、この時期に不動産投資を始めた人は

多少利回りは低くなるものの、札幌での物件購入も進んでいました。

購入される方は、その時々で「ここは出している」という情報を仕入れて購入する

タイプの人と、実家が北海道で住民票がずっと北海道のままということで、地元の人と

同等の条件で融資を受けている人に分かれていました。実家があるって有利ですね。

まあうちの仙台法人もその効果を狙って設立しているわけですが。



スルガショック以降、この姿勢に顕著に変化が現れます。投資姿勢が積極購入の人が

ほとんどいなくなり、良いものがあれば購入とか現状維持の人が一気に増えました。

そしてジャブジャブ時代に売却をしていた人が、次の物件を買えず(あるいは買わず)に

会則である「北海道に収益を生む不動産を保有する」という前提を満たせなくなり、

退会措置になる人が出てきました。



融資の難易度は高くなる、それでいて利回りは昔ほど美味しくない。そんな市況を

よく反映した結果だと思います。



あと、不動産賃貸業を事業と捉えている人と投資と捉えている人の差が顕著に出たとも

思います。どちらかというと株式投資など投資全般が好きな人は、躊躇することなく

不動産を売却しました。中には全棟売却してしまったツワモノもいます。これに対して

私のように不動産賃貸業を投資というよりは事業と捉えて取り組んでいるメンバーは

その市況の中で購入できるものをコツコツと購入するルートを取っていますが、

その購入先は遠隔地ではなく近場になってきているような印象を受けました。



身の回りだけかもしれませんが、このような傾向が見て取れることから、市場全体の

雰囲気も「地方の物件を東京の投資家が買えなくなった・買わなくなった」ということで

地方物件の利回りが徐々に上がってきているのだと思います。



札幌でも、築30年くらいのあまり立地の良くないRCが15%くらいで売りに出るなど

利回りに関する目線はだいぶ下がってきました(上がった、か?)。そりゃあ地元の人は

買わないし、東京の人が買えないのだから、そうなりますね。

でもこういうのに更に鬼指をぶち込んでかっさらっていくゴンさんのような方もいるし、

作戦は人それぞれなのだと思います。



大家の会としては、古くから苦楽を共にしたメンバーがここ1〜2年で次々と物件を

売却して卒業されてしまい、ちょっと寂しい気持ちはあります。でもまあ、会の趣旨を

そのために崩すというのも本末転倒。この辺は運営チームでさんざん話し合いましたが

アイデンティティは維持すべきでしょう、という意見が上回ったため、その方向で

進めることになりました。血の入れ替えは必要です。その代わり、また市況が変わって

北海道の物件を購入した暁には、元々会員さんだった方はすぐ戻ってこられるよう、

元会員も巻き込んだイベントも積極的に行うことで引き続きの交流は行う予定です。



地方投資に関する肌感覚の雰囲気はそんな感じです。今は物件がそんなに高く売れない

時期だと思いますので、じっくり持っておいて、また融資が開いた瞬間に高利回りの

物件をサクッと仕込み、融資がジャブジャブしてきたら売る。そんな感じで構えておくと

いいのかなと思った次第でした。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月04日

充実した関東→札幌の大家会の沖縄ツアーに感謝。

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関東→札幌の大家会の企画にて、沖縄の不動産投資に関して学ばせていただく視察が

行われました。皆様のおかげで非常に勉強になりました。ありがとうございました。



関東→札幌の大家会では、北海道のみならず色々なところで投資をしている方がいます。

定期的に全国各地の視察ツアーを行っており、これまでには山梨、金沢、富山といった

値域を見てきました。そして今回は海を越えて沖縄の視察ということになりました。



私自身は3年前だったかな?そのくらいに会とは別のところで、気のおけない仲間と共に

沖縄視察をしたことがあります。あの時も東京とはだいぶ趣が違うんだなと感じた

ものでしたが、そこからどのように変わっているかを知る良い機会と思い、参加を

表明した次第です。



現地では、3年前と同じく健美家コラムでお馴染みの三浦弘人さんが、その知識を

余すところなく披露してくださいました。三浦さんのお人柄、シェアすることを厭わず

何でも教えてくれるその姿勢、素晴らしいというか大人というか。人格者と思います。



今回も二日間ご同行いただき、不動産投資、ホテル投資、軍用地投資について

じっくりとレクチャーをしてくださいました。また、三浦さんのご指導の下で

軍用地を買った美人経営者の方も連れてきてくださり、体験談をお話していただくなど

より具体的なお話も聞くことが出来ました。またこの経営者の方が素敵な方でして、

人当たりが良い美人さん。会のメンバーもすぐ打ち解けて、昨日は二次会の最後まで

楽しい時間を共に過ごさせていただきました。感謝いたします。



三浦さん以外にも、沖縄でホテルや民泊を行っている投資家の方が2名、初日のツアーに

同行してくださりました。皆様が保有している物件や土地を視察しながら、実際に

どのような金額・利回りで回しているか、その土地を確保した時の状況や背景も含め

つぶさにご説明をしてくださり、とても勉強になりました。



また、初日懇親会にはこれに加えて3名の方がいらっしゃいました。楽しいひと時を

地元の皆様と共有できたことに感謝したいと思います。



今回の視察でわかった一番大きなこと。

3年前に比べて軍用地の価格が非常に上がっていました。3年前もいいなと思って

いたのですが、その時はお金がなかったので購入には至らず。でも買っていたら、

かなり価値が上がっていただろうなと少し後悔。繰上返済しようと思っていたお金、

軍用地に回したくなってきました・・・(汗)

ちなみに会のメンバーで早速軍用地に買付を入れた猛者もいます。行動力高いです。



あと、今回お付き合いいただいた投資家の皆様はほぼ全員移住組か2拠点生活などで

生まれも育ちもずっと沖縄という人はいませんでした。何もないところからビジネスを

立ち上げて成功される生き様、実際にご夫婦で多拠点生活を営む方の姿を見ることは

とても刺激になりました。



私もサラリーマンをリタイヤしたら、多拠点生活は是非実行したいと思っています。

その拠点の候補は勿論札幌でしたが、冬は沖縄ってのもいいなーなどという浮気心も。

嫁ちゃんは嫌だと言うと思いますが、全国津々浦々あちこちふらふらして、どこでも

生活できるスタイルは是非確立したいなと思いました。うち、子供がいないから

そういうことができるんですよねえ。生き方という面でも気づきがありました。



とても有意義なツアーを企画いただいた関東→札幌の大家会のメンバーの皆様、

当日お付き合いいただいた皆様、そして快く送り出してくれた嫁ちゃん。

皆様に感謝したいと思います。



さて、今日は一日フリーなので、FBで誰か遊んでと声をかけてみたところ、

関東から移住された大家さん、初日遊んでくださった地元大家さん、関西から

たまたまいらっしゃっている投資家さんなどが名乗りをあげてくださいました。

こうやってふらっと行った地域でお会いしてくださる方がいるのって幸せです。

人とのご縁に感謝することで、本日のブログを締めさせていただきます。



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posted by ひろ* at 10:05 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月06日

コンセプト物件の作り方と、東京8棟目の反省。

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関東→札幌の大家会の勉強会を開催しました。テーマはコンセプト物件の作り方。

講師にコンセプトエールの久保田社長をお招きしての濃い2時間でした。



コンセプト物件。「〇〇専用シェアハウス」みたいな感じで、シェアハウスだと

たまに聞くのですが、普通の賃貸物件でそこまでのものってあまりないように感じます。

賃貸においては、その地域に住みたい人が家を探すというスタイルが今までの常識であり

その地域の中でより多くの顧客の琴線に触れるような無難な物件づくりが求められる、

と考えられていると思います。コンセプトを明確にして自らセグメントを狭めるなど

自殺行為だと考える方もおられることでしょう。



しかし、人口減が問題になるこの世の中であるにも関わらず、雨後の筍のように

家は建ちます。分譲住宅然り、マンション然り、アパート然り。家を建てることで

生計を立てている業者さんがいるのだから、そりゃあ当然自社にとってのビジネスを

優先すれば建てざるを得ないでしょう。



人口は減る。家は増える。そんな状態で一体どうやって経営をしていくのか。

今までと同じで本当にいいのか、ということを自分自身に問いかければ、このままで

いいはずはない、という回答に行きつくのではないかと思います。少なくとも私は

そういう結論になりました。



そんな思いもあったので、東京8棟目はコンセプト型物件にチャレンジ。ペットの

多頭飼いを推奨する、コミュニティのある物件。そんなテーマでやってみました。



結果としては、何とか満室にはできたものの、満室化するまでに1年3ヶ月かかるという

成功したとは正直言い難い状況。それでも家賃は近隣相場より13%程度上がった状態で

決まりましたので、時間はかかったけど、それなりの効果は得られただろうと思います。



今回、勉強会の講師をお願いした久保田代表は、私がこの物件を立ち上げようと

バタバタしている時にも、頻繁に声をかけてくれて助言をしてくださいました。

募集図面の作り方、コンセプトのPR方法など、親身になって助言をいただきまして、

何とかうまくまとまったと考えております。



今後、もっとスムーズに満室にできるようにするにはどうしたらいいかを考えるにあたり

久保田代表の頭の中をのぞかせていただきたいと思い、今回のセミナーのオファーを

させていただきました。快諾いただき、まことにありがとうございました。



コンセプト物件は「その地域での集客」に期待してはいけない、その地域以外から

「この物件に住みたい」という人を連れてくるための販促活動が重要であり、

マーケティングを上手に行わなくてはならないです。そしてそのことを理解して、

協力してくれる管理会社さんの存在も必要不可欠。



私はここが最初の頃はうまくいっていませんでした。管理会社さんは普通の物件と同様の

マイソクを作り「ペット多頭飼いOK」と書くだけ、という形。私もその時気づけば

良かったのですが、確かにこれだけだと物件の特殊性を伝えることができません。

マイソクを自分で作り直したら、立て続けに2部屋決まりましたので、これは確実に

効果はあっただろうと思います。



あとはエンドユーザに直接訴えかけるSNSの活用が全くできていませんでした。



一応FBページを申し訳程度に作ってみたり、ホームページとブログをやってみたり

したものの、さすがに不動産ブログと食べ物ブログ、サラリーマンのお仕事など

全てを器用にこなすのは厳しく、放置状態になってしまいました。



あとはそういった活動だけでなく、自分からペットのコミュニティをフォローして

その中で普通に発言しつつ、営利目的とみなされない程度にうまく宣伝を挟むなどの

活動ができていれば、もっと早かっただろうと思います。



そして、そういった宣伝からウェイティングリストを作り、誰かがすぐに次の人が

入ってくれる体制を整える。そこまでできて、この物件は初めて「成功」と言えるのだと

私は考えています。



この辺、今回のセミナーで少し話題にもなり、私自身も改めてそういう活動が必要と

思うようになりました。大事なことです。



「せっかく苦労してここまでノウハウを積み上げたんだから、第二弾・第三弾を

 仕掛けないのは勿体ないですよ」



と、久保田代表から声をかけていただき、全くその通りと思いました。



東京11棟目、東京12棟目はペット対応をあまり考えずにリフォームしていますし

今はもう民泊利用の方に貸すということで固まっています。でも、この民泊需要は

いずれひと段落することでしょう。その時の次なる一手として、これらの物件を

ウェイティングリストに入っている方に貸す、ということができれば強いと思います。

そこを目指して、引き続き活動をしなくてはならないと感じた次第です。



ためになる講義をしていただき、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月26日

関東→札幌の大家会の札幌遠征を実施。

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関東→札幌の大家会のメンバーで、札幌に行って学んだり懇親を深めたりする会を

実施してきました。有意義な一日でした。



2010年に結成された関東→札幌の大家会。北海道に物件を持っている関東地方に

在住している人の互助会です。気が付くともう9年も活動しているようです。

長いなあ。というかそれだけの時間がもう経ってしまっているのか、ということに

驚愕します。時が経つのって本当に早い。



特に営利的な目的はなく、互助会としてお互いの持つノウハウや経験を共有して

共に成功しよう、という考え方をしています。会の発足のきっかけが札幌の物件を

持っている人という共通項だったため、今もそれはアイデンティティとして残っており

北海道全域のどこかに不動産を保有していること、を条件としています。よって、

北海道の不動産を売却した段階から、猶予期間のうちに物件を購入しなかった場合は

退会という措置を取っております。



会員同士で腹を割って話せるよう、入会時および年に一度の在籍確認時に、会員さんにて

自身が持っている物件のことを報告することをお願いしています。相手がどんな人かも

わからないのに、自分のことばかり一方的に話すのも抵抗ある方もいるでしょう。

ある種のファミリーだからこそ、何でも話せるんだ、という環境つくりを意識してます。

勉強会も基本的にはあまり外部の方をお呼びすることはなく、会員の中で回してます。

日常のリアルな経験の方が気づけることが多いと思うためです。



試行錯誤しながら今のようなポリシーに落ち着き、今年で活動も9年を迎えました。

これだけ長い期間、共に活動してださっている皆様に感謝したいと思います。

いつも学ばせていただいております。



札幌に皆で行くイベントを実施するようになって何年経ったかは定かではないですが、

お互いの物件を現地で見たり、現地でお酒を一緒に飲んだりしたら面白うだろうねという

ところから、年に1回札幌に会員同士で行こう、という企画は始まっています。



会員だけでいろいろやる時もあれば、地元大家さんと交流を深める時もあります。

時には民泊やマンスリーなど本流の賃貸経営と違うことを学んだり、業者さん訪問を

して人脈形成を心掛けたり、逆に業者さん同士のマッチングをさせていただいたり、

という感じでいろいろと企画しております。



今年は北海道大家塾を運営されているオーナーズビジョンさんをお邪魔して、昨今の

売り物件の市場動向を伺いつつ、実際の売り物件を見学してまいりました。

インバウンドの力が半端ないというか、特にニセコあたりの強烈な状態が印象に

残った次第です。物件高騰しすぎ!あと英語だけのマイソクとかちょっと衝撃。

2LDKが「2 Bedoroom Units」って書いてあるし。うわー、2BRとかってもう

海外のコンドミニアムとかの表現と変わらない!グローバル化おそるべし。



物件価格も思ったより下がっていません。銀行融資が締まったので、買えるプレイヤーが

だいぶ減ったはずなのですが、市場では相変わらず強気な価格設定。残債のせいで

そうなるのか、本当に買う人がいるからなのか。現金で売れることもあるという話なので

一部の現金買いの人が動いてるのはありそうです。でも、そんなに現金買い需要だけで

今の市場価格が続くとも思えず・・・。いずれ現金客が一巡したタイミングで、少しは

価格の下落が起こるのかもしれません。でももしかしたら下がらないのかも。



一緒に行った会員さん数名の意見は「今は投資しないで寝てた方がいい」でした。

私は特に「買付入れちゃダメ!」「おとなしくしてて!」と何度も言われました(笑)



そのまま、オーナーズビジョンの皆様と一緒に極東船長の事務所にお邪魔しました。

80部屋近くある超巨艦物件の中にオーナーズルーム。そして愛車を見ながら

ゆったりとお酒を飲めるガレージに、シミュレーションゴルフのセット一式。

大人が本気を出して遊ぶとこうなるのか!という感じでした。



ゴルフ未経験ですが、興味本位でシミュレーションゴルフをやらせていただいたところ

アイアンで150mほどアプローチするシミュレーションで、たったの60m(笑)

周りからは「初めてで当たっただけでも素晴らしい」と言っていただきましたが、

ゴルフって難しいんだな〜ということを実感した次第です。



船長、まだゴルフ初めて2年くらいらしいですが、それでも既にスコアは100を切り

ゴルフ歴の長い会員さんが驚くくらいに詳しいとのこと。凝り性で勤勉な極東船長の

不動産投資に対する姿勢も、このゴルフのように勤勉に実直にトライ&エラーを繰り返し

培われたものなのだろうと思った次第です。



その後、オーナーズビジョンさんや極東船長も交え、懇親会。楽しく学んだ一日でした。

お付き合いいただいた皆様、どうもありがとうございました。感謝申し上げます。

来年もこの季節にお邪魔したいと思います。



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