2020年12月29日

2021年の大家の会はオンライン仕様に寄せます。

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事業はその時の情勢にあわせて姿を変えることが大事です。事業に限らず、情報交換の

形もそれが必要です。ということで、大家の会の運営も変えていくことになりました。



あまり派手に宣伝したり、人をガンガン増やしたりはしませんが、もう10年以上

「関東→札幌の大家会」という大家の会を地味に運営しております。皆で助け合って

札幌の厳しい賃貸市況の中を生き残ろう、みたいな方向性でスタートしておりますので

互助会の色合いが強い会です。関東地方に住んでいるけど、札幌に物件買っちゃって

ちょっと大変だよねーみたいな感じの人が、お互いに知恵を出し合って助け合いながら

なんとかうまいこと賃貸経営回していこうね、的な。



2010年からやってるので、本当は今年はメモリアルイヤーだったんですよ。

でも、メモリアルどころかコロナ禍で全てのイベントは中止。別な意味でメモリアルに

なってしまった、というオチでした。



また、大家の会の活動も、集めることができないのでひとまずオンライン会議で

勉強会を行いました。ついでにオンライン飲み会も少しやってみたのですが、

個人的には物足りない感じで・・・。やっぱり対面で会って話をして、その場で

質問や茶々が入って、その時の話の内容やよもやま話を酒のつまみに飲みに行って・・・

という一連の流れが好きだったものですから。



そんな気持ちもあり、なかなか運営に力が入らない一年でした。



この状態をもう少しちゃんとしようという気持ちも多少はあったのですが、日々に

忙殺されて流されてしまっていました。そんな中、幹事会のメンバーから来年に向けて

幹事会の開催をしようという提案があり、乗っかりました。



各メンバーも今の状態はあまり好ましくないと考えていたようで、オンラインは当面

続けざるを得ないから、それにあわせた仕組みや体制作りが必要であろう、と。

そんな趣旨で、様々なアイディアが発案されました。たぶん、私一人で運営していたら

大きく制度を変えるような案は出せなかったでしょう。知恵を出し合ってくれる仲間の

存在っていいものですね。改めて感謝します。



・オンライン前提なら土日にこだわらず平日夜開催も視野に入れればいい

・より気楽に参加できるよう、時間も短くしてその分回数を増やすべきでは

・発表に使ったファイルを保存しておく場所があっても良いと思う



などの意見が出たので、今後はそういったアイディアを採用してみよう、としました。

何事もまずはやってみる、ということで。



あと、会議ツールもZoomやハングアウト、Teamsなど色々試してみましたが

混乱が少なく一番使い勝手が良いものはZoomでした。唯一の欠点は無料利用だと

40分しか会議が続けられないこと。ここについては、雑費に充てる趣旨で集めている

年会費を充てて、Zoomの有料プランに加入することとしました。無料ツールで

うまく繋がらずに困ったケースも多かったので、会議のしやすさと言う大前提を考えると

Zoomが一番良かった、ということで。



幹事会で決まった内容(「新しい生活様式」ならぬ「新しい大家の会様式」ですね)に

従い、来年の運営形態についての告知と年会費未納や過剰入金の方への対応作業、

日程ごとの出欠表の作成、会員名簿のアップデート、登録アドレスの変更、毎年恒例の

アンケート結果の集計、などの作業を行いました。意外と時間がかかってしまい、

昨日は銀行さんを回って戻ってきた午後3時以降はずっとその作業をしていた感じです。

ま、最初にやっちゃえば、あとは流れに任せればいいわけだしね。大変なのは今この

準備している時期だけです。



勉強会は、基本オンラインとしますが、密を避けられるような大きな会議室を安く

借りることができるなら、オフラインもやってもいいだろうと思っています。

ソーシャルディスタンスを取れる大きな会場で安いところなんていう都合のいい

貸会議室はなかなかないと思いますが、そういうのも狙っていきたいところですね。

公共の会議室あたりがねらい目ですね。過去に某所で4時間3000円で50人級の

会議室を借りたことがあります。これも区が運営する箱ものの中にある会議室でした。



来年からの活動は、今年みたいに準備がないまま惰性でオンライン化された状態が

続かないように、ちゃんと考えてオンライン対応したつもりです。果たしてこれで

うまく動かせるか?11年目の大家の会の活動の着地点が良いものになることに

期待したいと思います。



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2020年12月02日

大家の会の運営に悩む。

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ここ何日か、私が幹事をやっている大家の会の運営のことでいろいろ考えております。

コロナ禍が今しばらく続くと考えると、今の運営方法を変えないといけないよね、と。



今年の流行語は「3密」だそうですね。3つの密(密閉、密集、密接)を避けることで

新型コロナウィルスの蔓延を防ごう、と。コロナ前の常識が覆され、3密回避を前提の

ビジネスモデルに転換しなくてはならないということで、事業者の方は知恵を絞って

対応を進めているものと思います。



今行くのはちょっと微妙な感じだけど、GOTOイートとかで予約して食事していた

時期もありました。久々に外食できるお店に行くと、どこも3密対策でアクリル板や

透明のパーティションなど使って、隣の席の飛沫が飛ばないようにしていたり、

座席を間引いてお客さん同士の距離を取るようにしていたり。店員さんがマスクをして

接客することも当たり前で見慣れたものになりました。マスクの下は笑顔です、みたいな

ポスター貼ってあったのも、最初はなるほどなあと納得感心したものですが、今はむしろ

マスクなしで接客される方が変な感じになってきてます。慣れってすごいわー。



本当はその席数だと損益分岐点が低くなってしまうから辛いんだろうなあ、とか

キャッシュレスを導入して接触回避してるけど手数料取られて辛いだろうなあ、とか

ビジネスオーナーサイドの立場でつい考えてしまいます(苦笑)



翻って、不動産賃貸業における3密対策って何かあるか?と考えると・・・

そんなに大きな対策はないのかなと思います。対策のしようはないけど、各所で

コロナによる行動様式の変容に伴い、人気のエリアや間取りが変わっていくので

それに対応した施策を打つ、というところでしょうか。



旅館業法に準じた宿泊施設だと、GOTOトラベルに登録するとか、室内に消毒液を

配置するとか、あるいは部屋自体を除菌コーティングするとか、そんな対策も

あるのだろうと思います。私の保有する東京13棟目でもそういった対策はしています。

でもまあ、できることはそのくらいかなという感じですね。当初想定料金より安い価格に

なっていますが、一応予約は入っていて回ってますが、賃貸の方が正直儲かったなあと

いうレベル感になってしまっていますけど。



実は今、私が関わっているもので一番行動様式や意識を変容させないといけないのが

「大家の会」の運営なのかもしれません。



関東→札幌の大家会。

関東地方に住んでいて、北海道に何かしらの不動産を保有している人の集まる大家の会。

立ち上げたのは10年前でした。現在会員は40名ちょっとです。営利目的ではなく、

情報交換をしながら遠隔での不動産経営をうまくやっていこう、という趣旨の会です。

私自身が初期の頃札幌でさんざん苦労したということもありまして、普通にやってたら

地元の方に勝てるわけがない、徒党を組んで情報交換しながら現地での賃貸経営を

なんとかうまくやっていこう、という感じで結成しました。「北海道に不動産がある」を

条件としているものの、今は北海道に限らず不動産賃貸業全般の情報交換ができる

気のおけない仲間との交流会、という感じになっております。



誰彼構わず入会させて会費ビジネスで稼ぐつもりもなく、相手の顔と名前と資産背景が

みえる状態で、この人になら何を話してもいいなという信頼感を前提にオフレコの話も

包み隠さず話せる関係を目指しております。実際、今はそんな雰囲気が作れていると

思っております。



大家の会の活動は、2ヶ月に1回の勉強会と1年に1回の札幌への視察・遠征を軸に

分科会形式でテーマを決めての情報交換会や各地への視察なども適宜追加されます。

割とリアルな付き合い中心の会です。



・・・そうなんです。リアルな付き合いを中心としているが故に、コロナ禍の中では

まともに活動ができない状態に陥っております。



オンラインを前提としていなかったのですが、このご時世なので2ヶ月に1回の勉強会も

オンラインでの実施に変わりました。最初はそれも物珍しくて楽しめたのですが、

物足りなさも感じるようになりました。



会を追う毎に、いつもやっていた「懇親会のお店を予約する」プロセスがなくなることで

会の招集のスタートが遅れ、それに伴い既に予定が入ってしまう方が増えて参加者が減る

というループに陥っている気がします。



お店は少なくとも1ヶ月前くらいには予約をしておかないとだし、会議室の確保も

必要です。そういったタスクがあるからこそ、それに付随して募集のプロセスが

スタートするのですが・・・それがなくなったことで、募集スタートのトリガーを

引くタイミングがなくなってしまっているのだと思います。



懇親会のお店を探すのも何気に楽しいことでしたし、カード切ればポイントも溜まるし、

何より美味しいものが食べられるのは素晴らしいことです。しかも気のおけない仲間と

それを共有できるならなおさら。



そういう楽しみが一切なくなってしまった、というのが今のところのイメージです。

だからどうにも気合が入らない、というのが偽らざる本音。



オンラインでどうやって会を運営していこうか、という点は幹事会の中でも議論は

しています。例えばSNS的なものを導入して、そこで気軽に雑談できる雰囲気を

作っていこうとか。でもまだ企画段階で、それが実現しているわけではありません。



いかにしてオンラインでも楽しく情報交換できる会にしていくか。実は私が今それに

一番対応できていないような気がしています。



営利目的の会ではないですが、素晴らしい仲間との情報交換や交流の場なので、

むざむざと風化させるのは嫌です。でもオンラインだと気持ちが乗らないなあという

状態であることもまた事実。



たぶん、一人で回していたら惰性でこのままずるずると参加者が減っていくだけの

残念なスパイラルに陥っていたでしょうねえ。幹事会という形で、有志が盛り上げて

くれていることに感謝します。



今週末の勉強会も、出足の遅さが響いて参加者がいつもの半分くらいです。

しかも私は仕事の都合でどうしても視察の予定をずらさざるを得ず、その週末は

富山〜金沢で不動産視察ツアーになってしまい参加できないという体たらく。

勉強会日程のリスケも視野に入れて調整中です。



コロナで一番影響を受けているのはそこかなーと言う感じです。

今後どうやって立て直していこうか(主に自分の気持ちを)・・・。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(1) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月11日

大家の会の口座を作るのが意外と面倒くさかったと、いう話。

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先日、関東→札幌の大家会の口座をメインバンクさんに作りに行きました。

意外と面倒くさかったです^^;



不動産投資をうまくやっていくための一環として、気のおけない仲間との情報交換を

重視しております。実際に動いている人の生の声ってとても大事ですから。



そんなこともあり、関東地方在住ながら北海道に遠隔投資している不動産投資家さんと

互助会を作って、各種情報交換を行っています。それが関東→札幌の大家会です。

札幌に限らず、全国各地の物件購入や運営方法、コストダウンの事例共有などを

行っております。もうすぐ10周年。長く続いたものです。



この会、半分くらい私の趣味の一環でしたので、私ができる範囲で勉強会を設定したり

懇親会の予約をしたり、メンバーの管理やメーリングリストの運営などやってきました。

ここ数年、会の居心地がいいと思ってくださる有志の方々が幹事団として運営に協力を

してくださるようになり、私では思いつかないようなことを提案してくださったり、

私が勉強会に参加できない時の幹事代行をしてくださったりするようになりました。

とてもありがたいです。私、あまり事務能力高くないので助かります^^;



そんな幹事団の方から、年会費制度を導入してはどうかと提案をいただきました。

例えば、勉強会の会議室のお金は毎回実費で精算していたのですが、会議室のお金を

都度数百円集めて支払うのも煩雑ですし、数百円だから領収書を出すわけでもないので

経費としてもカウントしづらいです。また、会として備品が必要ということになっても

都度カンパを依頼するか、手弁当で準備しなくてはならないというのもやや困ります。

ですので、年会費として少しお金を会にプールしておけばいいじゃない、と。



また、年会費を払うことで、積極的に参加していない人が「お金が勿体ない・・・」と

思うようになり、今までより積極的に参加してくれるという効果が期待できないか、

というのもありました。確かに、積極的に参加される方と、なかなか会合に顔を出せず

ご無沙汰になっている会員さんとに分かれる傾向はあります。参加頻度が低い方が

顔を出すきっかけになればいい、というところも感じてはいます。



とはいえ、幽霊会員防止のために、年末に翌年の在籍確認を兼ねた近況報告アンケートを

取っているのですが、そこには皆さん返信してくださっています。ですので、会の活動に

興味がないわけではないと思うんですよねえ。まあ個々に事情があるのでしょうから、

年会費で変わるのか?という点は効果は不透明という議論もありました。でもまあ、

何もしないよりは何かしてみようか、という感じで、この辺も導入してみることに。



で、年会費を導入するとなると、会計報告とまではいかずともお金の管理が必要です。

私が個人の口座と混同させると、何が何だかわからない状態になるのは明白です。

それだったら、屋号をつけて会費専用口座を作った方がいいだろうと思いつきました。



そんなわけで、平日少し時間がある朝を見繕って、家の近くのメインバンクさんへ。

屋号で新しい口座を作りたいです、と窓口で説明して、口座を作ってもらいました。

昨年からの繰り越しの会費をその口座に入金して、あとは会議室の費用等々を

ここから払えばOKです。



屋号で口座を作るのは初めてでしたが、ちゃんと会の名前付きの預金通帳が出来た時は

ちょっと気持ちが盛り上がりました。いいですねー。面白い。どうせなら意味もなく

一般社団法人とかにしてしまいたい衝動にかられますが、それこそ今の段階では

全く意味がないことだし、手間がかかるだけなのでやりません。



そんな感慨に浸っていたのですが、翌日メインバンクさんからお電話が。

出られなかったのですが、留守電にメッセージが。再生すると、口座を作った時の

担当の方でした。何だろうと思って折り返してみると、利用目的が会費の徴収だから

団体という扱いになり、キャッシュカードが作れない&会の目的などヒアリングして

詳細を記録しなくてはならない、ということでした。あらら、なんか不便ですね。



会則のようなものがあれば持ってきてほしいということと、対面でのヒアリングが

必要なので時間がある時にもう一度来てほしいという2点を依頼されました。

融資相談以外で銀行さんに平日時間を作るのはキツイなあと思いつつ、やらなくちゃ

先方の運用上も迷惑がかかってしまうでしょうから、もう一度時間を作って朝一番で

メインバンクさんにお邪魔してきました。



ヒアリングでは、会の運営体制(総会の有無、運営体制の確立の有無、永続性など)

7つくらいの項目を確認され、それぞれに対して「有」「無」の判定がなされました。

別にこの判定がどうであっても、口座開設を取り消すとかそういう話ではないようです。



会則は特になかったのですが、年末の勉強会の時に来年の体制について発表した

資料がありましたので、それを代替で持ち込みました。メインバンクさん的には

これでOKだったようで、特に追加の資料を要求されることもなく終了。



「会社もあってお忙しいのに、お手間を取らせてしまい申し訳ありません」と、

担当の方からペットボトルのお茶を1本いただいてしまいました。小さな金融機関さんは

ことあるごとに洗剤やらティッシュやら食べ物やらをくれるので、意外と好きです(笑)



なかなか団体の口座を作ることもないので、珍しい体験をしたなあと思ったから

直接不動産投資と関係ないけど、ブログネタにさせていただきました。

普通にサラリーマンしてたらなかなか体験できないことが多く、楽しいですね!

人生、充実しております。



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2020年01月15日

周りでは、地方物件への投資は冷え切っている。

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先日までは売り時で、今は特にメリットがないから雌伏の時。そんな雰囲気で

皆さん動いているのかな、と思う最近の関東→札幌の大家会の雰囲気です。



関東→札幌の大家会は、北海道全域に何らかの収益不動産を保有していること、

かつ関東地方在住であることを条件とした大家の会です。僭越ながら、私が会長を

務めさせていただいております。会員は約40名程度で、欠員が出るたびに募集する

スタイルを取っています。人を過剰に増やしても仕方なく、互助会として相互に

情報交換をしながら遠隔地での経営をうまく乗り切っていくことを目的にしています。



この会も2010年に結成し、今年で10周年。初期メンバーとはだいぶ古い

お付き合いになってきました。今後とも気のおけない仲間として、お互いに交流に

励んでいければと思っております。



ところで、なぜ急にこの会のことを挙げたかというと・・・首都圏から地方投資を行う

立場の人は、先日までのジャブジャブ融資の時代にうまく売りぬいていて、今はなかなか

新規物件が取得できない(あるいはしない)という構図が見えているなあ、と

感じたためです。



関東→札幌の大家会では、毎年年末に活動状況や今後の北海道への投資スタンスについて

アンケートを取っています。アクティブな会員さんを把握するための手段でもありますが

同じ立場の投資家さんが現状どう捉えているかの生の声を知る良い機会というのも

あります。



数年前の融資がジャブジャブ出ている時代に差し掛かった際には、投資スタンスが

積極購入の人と売却しながら現状維持の人に分かれていました。実際、この時代には

その前に12%〜18%で購入したRC物件を、10%前後で売却して大きな利益を

得ている人や、その前の2006年前後のSMBCジャブジャブ時代に10%くらいで

仕込んだRCを売却して逃げ切りを図った会員さんも多くいらっしゃいました。



東京在住ながら地方に投資するというスタイルもある程度認められていましたので

新築を購入している方もいらっしゃいましたし、この時期に不動産投資を始めた人は

多少利回りは低くなるものの、札幌での物件購入も進んでいました。

購入される方は、その時々で「ここは出している」という情報を仕入れて購入する

タイプの人と、実家が北海道で住民票がずっと北海道のままということで、地元の人と

同等の条件で融資を受けている人に分かれていました。実家があるって有利ですね。

まあうちの仙台法人もその効果を狙って設立しているわけですが。



スルガショック以降、この姿勢に顕著に変化が現れます。投資姿勢が積極購入の人が

ほとんどいなくなり、良いものがあれば購入とか現状維持の人が一気に増えました。

そしてジャブジャブ時代に売却をしていた人が、次の物件を買えず(あるいは買わず)に

会則である「北海道に収益を生む不動産を保有する」という前提を満たせなくなり、

退会措置になる人が出てきました。



融資の難易度は高くなる、それでいて利回りは昔ほど美味しくない。そんな市況を

よく反映した結果だと思います。



あと、不動産賃貸業を事業と捉えている人と投資と捉えている人の差が顕著に出たとも

思います。どちらかというと株式投資など投資全般が好きな人は、躊躇することなく

不動産を売却しました。中には全棟売却してしまったツワモノもいます。これに対して

私のように不動産賃貸業を投資というよりは事業と捉えて取り組んでいるメンバーは

その市況の中で購入できるものをコツコツと購入するルートを取っていますが、

その購入先は遠隔地ではなく近場になってきているような印象を受けました。



身の回りだけかもしれませんが、このような傾向が見て取れることから、市場全体の

雰囲気も「地方の物件を東京の投資家が買えなくなった・買わなくなった」ということで

地方物件の利回りが徐々に上がってきているのだと思います。



札幌でも、築30年くらいのあまり立地の良くないRCが15%くらいで売りに出るなど

利回りに関する目線はだいぶ下がってきました(上がった、か?)。そりゃあ地元の人は

買わないし、東京の人が買えないのだから、そうなりますね。

でもこういうのに更に鬼指をぶち込んでかっさらっていくゴンさんのような方もいるし、

作戦は人それぞれなのだと思います。



大家の会としては、古くから苦楽を共にしたメンバーがここ1〜2年で次々と物件を

売却して卒業されてしまい、ちょっと寂しい気持ちはあります。でもまあ、会の趣旨を

そのために崩すというのも本末転倒。この辺は運営チームでさんざん話し合いましたが

アイデンティティは維持すべきでしょう、という意見が上回ったため、その方向で

進めることになりました。血の入れ替えは必要です。その代わり、また市況が変わって

北海道の物件を購入した暁には、元々会員さんだった方はすぐ戻ってこられるよう、

元会員も巻き込んだイベントも積極的に行うことで引き続きの交流は行う予定です。



地方投資に関する肌感覚の雰囲気はそんな感じです。今は物件がそんなに高く売れない

時期だと思いますので、じっくり持っておいて、また融資が開いた瞬間に高利回りの

物件をサクッと仕込み、融資がジャブジャブしてきたら売る。そんな感じで構えておくと

いいのかなと思った次第でした。



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2019年11月04日

充実した関東→札幌の大家会の沖縄ツアーに感謝。

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関東→札幌の大家会の企画にて、沖縄の不動産投資に関して学ばせていただく視察が

行われました。皆様のおかげで非常に勉強になりました。ありがとうございました。



関東→札幌の大家会では、北海道のみならず色々なところで投資をしている方がいます。

定期的に全国各地の視察ツアーを行っており、これまでには山梨、金沢、富山といった

値域を見てきました。そして今回は海を越えて沖縄の視察ということになりました。



私自身は3年前だったかな?そのくらいに会とは別のところで、気のおけない仲間と共に

沖縄視察をしたことがあります。あの時も東京とはだいぶ趣が違うんだなと感じた

ものでしたが、そこからどのように変わっているかを知る良い機会と思い、参加を

表明した次第です。



現地では、3年前と同じく健美家コラムでお馴染みの三浦弘人さんが、その知識を

余すところなく披露してくださいました。三浦さんのお人柄、シェアすることを厭わず

何でも教えてくれるその姿勢、素晴らしいというか大人というか。人格者と思います。



今回も二日間ご同行いただき、不動産投資、ホテル投資、軍用地投資について

じっくりとレクチャーをしてくださいました。また、三浦さんのご指導の下で

軍用地を買った美人経営者の方も連れてきてくださり、体験談をお話していただくなど

より具体的なお話も聞くことが出来ました。またこの経営者の方が素敵な方でして、

人当たりが良い美人さん。会のメンバーもすぐ打ち解けて、昨日は二次会の最後まで

楽しい時間を共に過ごさせていただきました。感謝いたします。



三浦さん以外にも、沖縄でホテルや民泊を行っている投資家の方が2名、初日のツアーに

同行してくださりました。皆様が保有している物件や土地を視察しながら、実際に

どのような金額・利回りで回しているか、その土地を確保した時の状況や背景も含め

つぶさにご説明をしてくださり、とても勉強になりました。



また、初日懇親会にはこれに加えて3名の方がいらっしゃいました。楽しいひと時を

地元の皆様と共有できたことに感謝したいと思います。



今回の視察でわかった一番大きなこと。

3年前に比べて軍用地の価格が非常に上がっていました。3年前もいいなと思って

いたのですが、その時はお金がなかったので購入には至らず。でも買っていたら、

かなり価値が上がっていただろうなと少し後悔。繰上返済しようと思っていたお金、

軍用地に回したくなってきました・・・(汗)

ちなみに会のメンバーで早速軍用地に買付を入れた猛者もいます。行動力高いです。



あと、今回お付き合いいただいた投資家の皆様はほぼ全員移住組か2拠点生活などで

生まれも育ちもずっと沖縄という人はいませんでした。何もないところからビジネスを

立ち上げて成功される生き様、実際にご夫婦で多拠点生活を営む方の姿を見ることは

とても刺激になりました。



私もサラリーマンをリタイヤしたら、多拠点生活は是非実行したいと思っています。

その拠点の候補は勿論札幌でしたが、冬は沖縄ってのもいいなーなどという浮気心も。

嫁ちゃんは嫌だと言うと思いますが、全国津々浦々あちこちふらふらして、どこでも

生活できるスタイルは是非確立したいなと思いました。うち、子供がいないから

そういうことができるんですよねえ。生き方という面でも気づきがありました。



とても有意義なツアーを企画いただいた関東→札幌の大家会のメンバーの皆様、

当日お付き合いいただいた皆様、そして快く送り出してくれた嫁ちゃん。

皆様に感謝したいと思います。



さて、今日は一日フリーなので、FBで誰か遊んでと声をかけてみたところ、

関東から移住された大家さん、初日遊んでくださった地元大家さん、関西から

たまたまいらっしゃっている投資家さんなどが名乗りをあげてくださいました。

こうやってふらっと行った地域でお会いしてくださる方がいるのって幸せです。

人とのご縁に感謝することで、本日のブログを締めさせていただきます。



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