2015年08月11日

義母の新築計画は諸事情により白紙に戻りました。

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義母の新築計画、急転直下で計画を白紙に戻して売却する方向で動き始めました。



時は少し遡ります。

義母から急にメールが来て「やっぱりあの土地にアパートを建てるのは辞める」と

言い出しました。本当に急な話でびっくりしました。金融機関さんに対して融資の打診も

しているし、内々で良い返事を貰っているところもあったのに。そことの関係を考えると

はいそうですか、売ってくださいとは到底言えません。



理由を確認したところ、私的な問題でちょっと弱気になっているところに、たまたま

以前お世話になった信頼できる仲介業者さんが訪れてきて、それだったら少し安くしても

売ったほうがいいのではないか、ということを提案してくれたからだそうです。



この話を聞いた時の偽らざる私の本音・・・

金融機関さんにあれだけ動いてもらって、一部では融資が固まりかかっているのに!

彼らだって動くのはタダじゃないんだから、このタイミングでの心変わりはどう考えても

判断ミスでしかありません。相手との信頼関係が損なわれます。大きな損失になります。

相手の金融機関さんに申し訳ないです。



私の名義ではない土地に対してあれこれ口を出すのは気が引けたのですが、ここだけは

仙台法人の事業にも影響が出てしまうので、はっきり伝えました。



その後もいろいろと話したのですが、義母も一度決めたら曲げない人なので・・・

せっかちで宿題を溜め込んでいるとイライラしてしまうタイプだから、新築もなかなか

先に進まないことに苛立ちもあったのでしょう。



もう絶対に今後心変わりはしないでください、ということを条件に、許容せざるを

得ないなあと判断しました。諦めの境地です。



長期的に見れば、そこまで競争力のない土地なので、建てなくて良かった面もあります。

元々は私も反対の立場だったのですが、本人が建てると決めたからその方向でいろいろと

調整したり事業計画を書いたりしたんですけどねえ^^;



で、どうやって金融機関さんと関係を崩さずに今回の話を白紙に戻すか。

確かに、義母が抱える私的な問題は大きな話で、それは土地の名義人である義父にも

おおいに関係してくる話です。そこで、今回の心変わりについては、あくまで義父が

その私的な事情を考慮して、少しだけ脚色して「それじゃ仕方ないですね・・・」と

言っていただけるような理由付けをしました。



決して褒められた行為ではないと思いますが、時には嘘も方便になることがあります。

義父の元々の意向は「建物が気に入って買ったのだから、建物をそのまま使ってくれる

人に売るのが一番良い」ということでしたので、その意向を今回の私的な事情に絡ませ

理由付けをしてみることで、「事業は進めたいけど義父の意向が・・・」という話に

していこう、ということにしました。



そしてこの理由で説明しようと思った矢先に、想定外の事実が2つ浮かんできました。

1つが工務店さんの離脱、もう1つが覚書の存在です。



工務店さんは今回の融資の内々諾を得ていた金融機関さんからのご紹介でした。

この工務店さんが、新築の計画当初から時間が経ってしまったということもあり、

当初の予定での人繰りが難しくなってしまった、ということで、計画通りに物事が

進まないことが確定してしまったのです。



それと覚書。仲介業者さんが隅々まで書類に目を通した結果、今回対象にしていた土地に

アパートを建てることは実はできなかった、というオチがあることがわかりました。

下水道の協定の覚書に共同住宅不可のような文言が含まれていたようです。

そんなところにそんな覚書があるんですね・・・。全ての書類を見せてもらったわけでは

なかったので気付きませんでした。次回以降の教訓にしたいと思います。



ということで、金融機関さんも自分たちの紹介した工務店がちょっと想定外のことを

言い出したことや、そもそも覚書があってアパートが建てられないということを踏まえ

それじゃ仕方がないですねという話になりました。下調べが十分でなかったことについて

こちらも反省しなくてはなりません。各位に対して申し訳なく思っています。



というわけで、長かった義母の新築計画は終了。

現在は売却の方向で動いております。うまく売れればいいなと思います。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(2) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月10日

根回しをなぜかしようとしない社長様。

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一ヶ月くらい前に事業計画書をこちらで書いた義母の新築計画ですが、先日仙台に

行った時に状況を確認してまいりました。



話によれば、少しだけおつきあいのある信金さんに事業計画書を持ち込んでみた、

ということです。反応は悪くなく、割と乗り気でいるようだという話でした。

メインバンクさんのように、太陽光が実際に売電開始されないとやりづらいということも

あまり言わず「ここまで来ているんだから大丈夫なのでしょう」という評価だという

お話だった、ということです。



この話、メインバンクさんは太陽光さえ片付けば自分たちで融資したいと考えられて

いるようですので、そちらとの調整をしておかないとですよ、と伝えました。

持ち込んだ信金さんがやりますと言ってから調整したのでは遅いです。



現在、メインバンクさんも信金さんもやろうという気持ちは同じであるという状況です。

このまま信金さんがOKを出せば、メインバンクさんは裏切られた形になりますし、

メインバンクさんでやることになれば信金さんに無駄足を踏ませたことになります。

もし本店まで話を通していたら、割と大事になってしまいます。



理由はわからないですが、義母はそこを積極的に調整しようとは思っていないようです。

むしろ面倒だからあまり関わりたくない(?)という感じでした。私としては、何故に

そこを面倒くさがるんだ?という疑問でいっぱいなのですが・・・。



仕方がないので、こちらでメインバンクさんと少しだけ話をしておきました。

信金さんが意外とやる気であること、義母は早い方でさっさと進めたいと思っていること

などを伝えて、メインバンクさんから調整の連絡を入れた方がいいですよということを

連携させていただいた次第です。



メインバンクの担当者さん、調整しないとまずいですねえという見解でした。

太陽光が稼働していない状態で話を聞いてくれる金融機関さんはそう多くないだろうと

たかをくくっていたところもあるようです。信金さんが割と前向きに検討している、

ということに対して驚いておられました。



先方も状況を把握したので、これで調整が進んでいくものと思います。

あとは先方にゲタを預けましょう。

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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月12日

進んだり戻ったりを繰り返す義母の新築計画が具体化してきた。

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義父が持つ土地に新築を建てる話、まだ生き残っています。



前回書いた時から半年が経過。太陽光とか身内のバタバタとかがあったので、新築の

話は私としてはだいぶ優先度が下がっていたし、義母(=社長)もあまりワーワー

言わなくなっていたので、しばらく放置しておりました。



その間に、義母が最初に図面を引いてもらっていた業者さんの営業さんがいろいろと

先走って頑張りすぎていたようで、本部から「そんなに安くなるわけねーだろ」と

ダメ出しをされてしまい、そこの会社で施工を引き受けてもらえなくなってみたり、

仙台1棟目を仲介してくださった信頼できる仲介業者さんに土地の査定をしてもらったら

想定以上に安くてがっかりしたり、社長がメインバンクさんと話をして、街場の普通の

工務店さんを紹介してもらったり。なにげに色々と動かれていた社長です。



メインバンクさんから紹介してもらった工務店さんに見積もってもらった結果、

最初にダメになってしまった工務店さんより若干高いものの、義母的に納得のいく

見積金額(私としては「もうちょい落ちないかな」と思いますが)が出てきました。



メインバンクさんも、この金額だったら融資をしても良いと言っているようです。

ただし、太陽光の売電が始まってから、という条件はついているようですが・・・。

(だから義母は今の「売電開始が遅くなる」という状況にイライラしている)



そんな状況の中、義母から事業計画書の作成依頼が入りました。

メインバンクさんがもし万が一太陽光の兼ね合いで無理であれば、金融機関さんを

新規開拓しなくちゃならないということを考えての依頼のようです。



今けっこうサラリーマンの仕事がきつくて(最近は会社に18時間拘束されています)

なかなか手が回らなかったんですけど、そろそろ作らないとなあということで、昨夜

夜なべをしてなんとか書き上げました。なんとか仕上げられて良かった。



義母が主体的に動いているので、私はこうやってたまにサポートするくらいですが、

今後銀行融資の話などがメインバンクさん以外で進んでくるようだと、それはそれで

いろいろとお手伝いをしなくてはならない状況が出てくると思います。

今のうちに備えておかなくちゃなあ。

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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年12月03日

社長!その間取りで本当にいいんですか!?

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仙台法人の社長である義母が「持っている土地にアパートを建てる!」と言いだしてから

だいぶ時間が経過しました。現在、本命の業者さんの見積を待っている最中ですが、

「そもそも業者さんに提示されたこの間取りでいいものなの?」という点について

きちんと裏取りをする必要があるのではないかと考えております。



そこで,週末仙台に戻ったので、仲介業者さんに聞き込み調査をすることにしました。

人気のある間取りは何か、競合物件は何か、該当箇所の需給バランスはどうなのか、

などなど、現場の声を聞くことで見えてくるものがあるはずです。



とはいえ、私は仙台大家の会のセミナーに出るので、そこまでの時間は確保できません。

ですので、この調査は代打を立てることにしました。担当するのは嫁ちゃんです。

1年くらい前の話ですが、うちの嫁ちゃんは不動産の会社でリーシングやヒアリングを

担当していたことがあり、この手の仕事は得意なのです。



帰りの新幹線で結果を確認したところ、有益な情報をゲットして帰ってきていました。

さすが元プロです。やり手の嫁ちゃんを持って幸せな私です。



まず、建てようとしている地域には地主さんが建てた1LDKがけっこうあるので

単身間取りにすると競争に巻き込まれるであろう、ということはわかりました。

私は直感的にファミリー間取りがいいのではないかと考えておりましたが、その予想は

当たっていたようです。2LDKであれば希少性が保てるような印象を受けました。



間取りと言えば、1LDKでもメゾネット形式であれば同じく希少性が保てるかも、

という意見もあるようです。ここについては義母から建設業者さんに口頭で確認して

貰いましたが、メゾネットにすると部屋数が減ってしまうということだったので

採算の面から検討対象外としました。



エリア的に、駐車場は1部屋に1台あった方が断然客付けはしやすいということです。

仙台は比較的原付を使っている若者が多い地域だと思いますが、該当の場所に関しては

あまり学生需要は見込めないだろうということでしたので、やはり駐車場が必要です。

そうなると、全部屋2LDKにするのは難しそうです。



1LDKの家賃については、だいたいこちらで想定している通りの内容でした。

ライバルが多いところに、似たような間取りを作っても仕方が無いので、何かしらの

差別化要因を間取りに設けなくてはならないと考えます。



結局、時間や体調の都合で、仲介業者さんを1件しか回れなかったということなので

もう何件か回ってみて、意見を集約していく作業が必要と感じました。

その上で、差別化できる1LDKの間取りをしっかりと考えなくてはなりません。

(建てずに土地で売ればいいんだけど、義母はもう建てないと気が済まないようですし)



そんなことを考えていたら、義母からメッセージが届きました。

「結局、今の間取りでいくということでいいんですね?」

いや、ダメでしょ!なーにを言ってるんですか。1LDKは競合が多いって話を

聞いてなかったんかい、と。



義母的には、費用はこれ以上かけられないし、メゾネットは厳しいということであれば

今の提案にある2LDKと1LDKの混在間取りにするしかないじゃないの、という

気持ちでいたため、上記のような発言となったようです。



これに対しては、まだ近隣調査が不十分であること、お金をかけなくても間取りは

差別化できることなどを説明して、もう少し調査をした上で1LDKの間取りを

どのようにするか、検討をしなくてはならないということは伝えました。

せっかちな義母です。今に始まったことではありませんが。



まだまだ続く、義母の新築計画。この先どうなることやら。

損をしなくて済むよう、しっかりフォローしていこうと思います。

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2014年11月19日

社長は「すぐやる課」所属ですか!?

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仙台法人の社長を勤めてもらっている義母と、新築について電話で話しました。



前回ブログに書いた収支分析は既に報告済みで、それでもやるの?という

問いかけはしてありましたが、義母としては「もうやると決めた」「今のままだと

土地は売れない」ということを言っており、ああもうこうなったら突き進むなあと

いう感じでした。義父も「安く売るのはちょっとねえ」という感じみたいですので

建てるのが家庭としての総意になったようです。



義母曰く、「土地が真南を向いていないから実需の人が買うには弱い」そうです。

だったらそんな土地をなぜ自分たちは買ったんだ、というところはあるのですが、

それをここで突っ込んでも仕方ないので黙っておきました。



太陽光も待ち状態になっているし、土地も売れないままだし、全てが中途半端なまま

年を越すのは嫌だ、という気持ちの問題もあるようです。うちの義母、せっかちだから

なんでもすぐやらなきゃ気が済まないし、結果が出ずにグズグズしているのも嫌いだから

いまの中途半端な状況に耐えられないみたいです(苦笑)



前回終始分析した時より、安く作れる業者さんも見つけて来たみたいです。

コストが約10%減少するので、これなら収支合うでしょうと言ってました。

こりゃあもう止まらないから、損しないように全力でサポートするしかないです。



気持ちはわかったので、もうやるしかないですね。やりましょう。

そんな返事をした翌日には既にメインバンクさんに話をしに行ってました。はやっ!

自分で「あたしはすぐやらないと気が済まないから」と言ってましたが、ここまで

早いとちょっと焦ります。松戸市役所の「すぐやる課」状態です。



メインバンクさん的には「太陽光はどうするんですか!?」という反応だった模様です。

いや、そりゃーそうでしょう。私が行員さんだったとしてもそう言いますよ。



義母は「やらないなら他行さんに持ち込んでいいですか」と、これまたせっかちな

申し入れをしたようで・・・いやいや、それは極論すぎると思いますが(汗)

とりあえず話を聞いてもらうことになったそうです。



メインバンクさんとしては、恐らくここで新たな借入をすることで、せっかく

固まっていた太陽光の融資も再審査になることを恐れているのだと思います。

そりゃあ借入額が変わっていたら、前提が違うわけだからもう一度検討させてくれ、

ということになりますよね。たとえ他行で借りていたとしても、です。



義母にはたぶんそういうことだと思うよと説明したんですが、納得しません。

「こっちの事情だってあるじゃないの!固定資産税払うだけの土地とか困るのよ!」と

わーわー言ってます。いやでもそれ、銀行さんからしたら関係ないことですし。。。

私たち大家さんが入居者さんに「こっちの事情もあるんです!借金返済しなきゃだし、

家賃をなんで免除してくれないんですか!」とか言われたら怒るでしょ?

ある意味、それと同じことを言っていると思っていただかないと。



メインバンクさんからも私のところに電話が来ていたので、折り返してみたものの

なかなかタイミングが合わずお話できませんでした。うーん、早速面倒なんですが

サポートすると言ったからにはうまく説明して、双方納得の状況に持って行かなくちゃ。

しばらく大変かもしれませんが、とりあえず頑張ります。

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