３月末時点での稼働状況を大公開。

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本日は３月末時点での稼働状況を大公開します。

稼働中部屋数／全部屋数　稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌１棟目】

稼働状況　５／５　１００％



セーフティーネット補助金の申請が無事に終わったタイミングでうまく申込をいただき

（しかもセーフティーネット補助金の要件にぴったりの生活保護の母子家庭です）

順調に満室に返り咲いています。この物件、５部屋中３部屋が母子家庭ということで

退去の不安も比較的少なく、精神衛生上大変よろしい感じになっています。



外壁もしっかり塗り替えました。これであと１０年は問題ないでしょう。

色合いも全面的に刷新して、シャープでおしゃれな感じになりました。



あとは駐車場さえ埋まれば完全に満室となります。頑張ります。



【札幌３棟目】

稼働状況　１６／１６　１００％



１０月末に満室になってから、ここまで入れ替わりがありません。奇跡的です。

プチ滞納こそありますが、いい感じに推移しております。未だかつて札幌３棟目が

ここまで安定したことがあっただろうか（いや、ない）。ぜひこのままのペースで！



【札幌４棟目】

稼働状況　１５／１５　１００％

※退去予告：１



繁忙期中に一度は満室まで持ってきたものの、まさかの一ヶ月での退去予告があり

４月中盤までには１室空きの状態に戻ってしまいます。無念です。



基本的にこの物件の募集活動は管理会社さんに一任しており、あまり私自身が口出しを

することはありません。せいぜい賃料設定やキャンペーンの企画くらいです。

今回も管理会社さんに頼りきりな感じですが、一度また仲介さん巡りでもしようかな。



【東京１棟目】

稼働状況　３／３　１００％



こちらも３月末で３部屋中２部屋が更新でしたので、退去が発生することを心の中で

覚悟していたのですが、片方のお部屋はすんなり継続、もう片方のお部屋は交渉の末

継続してお住まいになっていただけることになりました。保有３年目にして初めての

更新料ゲットです！（片方のお部屋からは取りませんでしたが）



こちらの物件も３部屋中２部屋が生活保護。そういう宿命なのかもしれません（？）。

いずれにせよ、この物件は１５年融資なので返済比率が高く、キャッシュフローは

あまり残ってくれないので、とにかく入れ替わらないのが一番です。安定稼働に向けて

引き続きしっかりとやっていきたいと思います。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％

※退去予告：１



退去予告を抱えていますが、退去前に内見なしで申し込みをゲットしたと喜んだのも

つかの間、結局申し込みが成立せずにキャンセルになるという独り相撲を演じました。



まあでも、これで家賃設定に間違いはないということはわかりましたので、内見が

できるようになればすぐに埋まるのではないかと楽観視しております。管理会社さんが

今週退去立会いをしているはずなので、週末にでもお部屋の様子を見て、どのように

リフォームして募集するかを考えたいと思います。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％


この繁忙期も１部屋しか入れ替わりはありませんでした。

購入して３年、入れ替わりは１部屋だけという実に安定した物件になっております。

大きな滞納もなく、大規模修繕もすでに完了済み。いい感じです。



【合計】

稼働状況　５１／５１　１００％

※退去予告：２



この記事を書いていて、３月末の時点では地味に完全満室だったことに気がつきました。

ほんの数日の命ですが（というか今の段階でもう崩れている）、久々の完全満室だったと

いうことに気がついていれば、もうちょっとニヤニヤできたのですが（苦笑）



早く完全満室に戻れるように頑張ります！

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という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌１棟目】

稼働状況　４／５　８０％



８月末も同じ成績でした。変わっていません。

セーフティーネット補助金のために募集を止めているので、仕方ないでしょう。

申請は終わったので、申請に対してＯＫが出て工事を行い次第、募集開始となります。

とにかく最速のタイミングで募集を開始できるように動いてもらえるよう依頼済み。



【札幌３棟目】

稼働状況　１６／１６　１００％



久々の満室です。やったー！

前回のブログでお伝えした通り、超緊急で入りたいという怪しすぎるお客様でしたが

年収や連帯保証人などは申し分ないことから、何とか保証会社さんをつけようという

方向で動きました。保証会社さんも超特急で動いてくれた結果、入居当日ギリギリで

保証会社さんの保証の許可が出ましたので、普通借家契約でご入居いただきました。

これでしばらく安定してくれるといいのですが・・・。



【札幌４棟目】

稼働状況　１４／１５　９３．３％



家賃を欲張りすぎたかもしれません。決まらないまま今に至っています。

仲介業者さん向けに少し広告料を割り増ししたりするキャンペーンも打ってますが

まだ快音が聞こえてこないので、そろそろ家賃も考えないといけないかなと・・・。

今月末の退去予告もあることですし、あまりのんびりしているわけにはいきません。

管理会社さんと打ち合わせしてみようと思います。



【東京１棟目】

稼働状況　３／３　１００％



木を伐ったり、雑草が電線に絡まったりしているくらいで、大きなトラブルもなく

順調に推移している物件です。ま、返済比率が高いので、順調に推移してくれないと

いろいろとしゃれにならないから、とにかくこの調子で頑張ってほしいという感じです。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％



ポストの交換とか、テナントさんが消費税分を家賃に上乗せして更新してくれたとか、

テナントさんがオープンしたのでお花を贈ったら喜んでもらえたらしいとか、

こちらも比較的安定した話題ばかりです。助かっています。優秀な子です。

（ブログに書けないネタで、ちょっと爆弾は抱えていますが・・・）



更新時に退去予告めいたことを言っていた入居者様がそろそろ動くかもしれないので

そこに向けて準備を進めております。

ＳＵＵＭＯの無料オーナーレポートは、この退去予定がありそうなお部屋の情報を

分析してもらうことにしました。手元に届いているので、追ってみてみようと思います。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％



１２月末の退去予告がありますが、今のところ満室です。

以前書いた学生さんの退去予告に対する反響については、まだ社長から続報を

聞いていないので、あとで確認しようと思います。



【合計】

稼働状況　４９／５１　９６．１％



目標の９５％を超えました。とはいえ、退去予告が２つある状況の中、２室の空室が

まだ残っているという点は反省しなくてはなりません。もっと稼働率は高くできる。

そう考えて行動しなくてはなりません。目標を低くしたら、その時点で結果も小さく

まとまってしまうことは明白です。もっと頑張らなくてはなりません。



空室になっているのは比較的埋めやすい札幌４棟目。初心にかえって空室対策を

しっかり頑張ろうと思います。

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という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌１棟目】

稼働状況　４／５　８０％

たぶん、セーフティーネット補助金を狙わずに普通に募集した方がトータルで見たらよかったと

思います。ここは失敗でした。反省しています。トータルで見れば埋めた方がいいということで。

この物件は大きなトラブルも入退去もなく、非常に安定しています。持ってて安心できます。



【札幌３棟目】

稼働状況　１５／１６　９３．８％

満室になりそうになるとどこかが空く、をずっと繰り返している感じがする札幌３棟目。

呪われたお部屋は何とかご入居が決まったのですが、今は逮捕部屋が空室になっています。

モグラたたきがなかなか終わらないですが、地道にやっていこうと思います。なんとなく傾向を

見ていると、陽当たりがあまり良くない側のお部屋の入れ替わりが激しい気がします。



【札幌４棟目】

稼働状況　１４／１５　９３．３％

新築ももうすぐ１年目が終わろうとしています。入れ替わりが意外と多いのは誤算でしたが

設備トラブルなどもなく、安定していると思います。１部屋空いていますが、家賃設定を少し

強気にしていることも影響していると思います。下げたらすぐ埋まるかな？管理会社さんと

相談しながら決めていこうと思います。



【東京１棟目】

稼働状況　３／３　１００％

返済比率が高くてけっこう大変な東京１棟目。家賃設定がうまくはまって、引き合い自体は

悪くなく、そこそこさくっと埋まってくれますが・・・当初想定家賃より大幅に下がったので

手残りが少なくなってしまっています。返済年数が１５年と短いので、残債が減ってきたところで

うまく売却しないとダメだろうなあと思っています。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％

ファミリー間取りなので入れ替わりが少なく、懸念材料の店舗・事務所も意外と決まってます。

大規模修繕も完了しているので、ここも持ってて安心な雰囲気になっています。ありがたし。

金利が下がったので、返済比率も少し下がりました。安定してほしいなあ。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％

退去がほとんどありません。割安な家賃になっているからだと思います。退去があった場合も、

割とすぐ埋まる上に家賃が大幅にあがるという状況。単身だし設備はしょぼいし、どうかなあと

思っていたのですが、なかなかどうして悪くない成績です。この調子で頑張ってほしいです。



【合計】

稼働状況　４８／５１　９４．１％

９５％の稼働率を割り込んでいます。目標を下回っているので、速やかなアクションが必要です。

札幌３棟目と札幌４棟目の空室を早く埋めないとですね。また営業してこようかしら。



正直なところ、札幌４棟目の空室は私自身忘れていました。新築だから管理会社さんがさくさくと

埋めてくれてしまうし、手間はかからないし、今は太陽光と札幌１棟目の大規模修繕と会社員の

お仕事で手一杯状態になっていたし・・・。でも空室があることを忘れるなんて、不動産賃貸業の

オーナーとしてはあり得ないことです。反省して、しっかり気を配っていこうと思います。

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稼働率の計算と状況の整理。

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現時点で、残念ながら私はまだいくつかの空室を抱えています。

それらについて、吉報があったお部屋もあれば何もないお部屋もあります。

所有物件の成績（稼働率）報告を兼ねて、少し整理してみようと思います。



札幌１棟目

１室の空きがあります。民間住宅活用型セーフティーネット整備推進機構の補助金を利用する想定で

空けたままになっていましたが、いい加減原状回復くらいはしなくちゃいけないと思いますので

・原状回復のお見積

・セーフティーネット対象の外壁塗装

の２点を分けてお見積をいただき、お部屋の修繕だけでも作業に入ってもらうようにする方針です。



札幌３棟目

チャンスを逃したと思っていたのですが、まだ首の皮一枚繋がった状態で継続していました。

しかし、最終的に「入居者様が多忙のようで連絡が取れなくなったからキャンセルさせてほしい」

ということで、本件はふりだしに戻りました。ただ、新たなやる気のありそうな仲介営業マンと

関係を作ることができたので、これはこれで前向きにとらえて次につなげたいと思います。



札幌４棟目は全部で２戸の退去予告が来ておりました。昨年の１０月から今年の１月にかけて

埋まったお部屋なのですが、いろいろな理由ですでに３部屋入れ替わっております。今回さらに

２部屋追加の退去予告が来ており、何かお部屋に問題があるのかとひやひやしていました。

しかし、うち１戸が退去キャンセルにしたいと連絡をしてきたので、退去になるのは１戸だけに。

南向きで決めやすいお部屋が退去、北向きの決めにくいお部屋が退去キャンセルということで

少し状況は好転したなあという感じです。



この物件、入れ替わりが少し多いのが気になりますが、短期退去なので違約金もいただけるし

次を決めるのもそれほど労力はかかりません。条件の良い部屋なら家賃を多少上げることも

できますので、全体の利回りが向上しています。退去自体はネガティブなことですが、少しでも

そのダメージを緩和できるように、家賃や契約条件などを工夫していければと思っています。



東京１棟目はお申し込みをいただいた生活保護の方が入居決定となりました。保証会社さんの

審査がＯＫとなり、家賃滞納のリスクがなくなったためです。保証人がいないのが気がかりでは

あるのですが（詳しい理由は結局聞けずじまい）、保証会社さんの審査がＯＫであるならば

お断りする理由はないかと思います。これで東京１棟目は満室返り咲きです。



東京１棟目は、正直なところ賃貸をやるには少々面倒な地域にあります。私もかなり苦戦を

強いられていました。ただ、家賃が相場なりに落ち着けば、地元の方の需要があることも

見えてきています。適正価格で購入できれば運営はどうにかなる。そんな手ごたえを感じます。

あとはその適正賃料で引き直してメリットのある価格で購入できるか、ですね。



東京２棟目と仙台１棟目は満室ですので特に動きはなし。



退去予告は退去、入居申込は入居とカウントすると、現在の入居率は以下のような状況です。



札幌１棟目　４／５

札幌３棟目　１５／１６

札幌４棟目　１４／１５

東京１棟目　３／３

東京２棟目　５／５

仙台１棟目　７／７

合計　４８／５１（９４．１％）



完全満室目指して頑張ります。

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なんとか黒字に。

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先日の記事で赤字になると大騒ぎしましたが、そちらも何とか解決させることができました。

確定申告は２期連続の黒字です。



私は極力赤字にしたくないと考えております。最初の頃はそういうことをあまり考えておらず

適当な決算書を量産していたのですが、どうもそれだと不都合がありそうだということに

融資付けをしていて気がつきました。



赤字の企業には融資はおりにくい！

減価償却が多い、空室を改善する時期の売上が低かった、などの明確な理由があっても、です。



私は築古木造の物件が２棟ありますので、その減価償却がけっこう大きくとれてしまっています。

そのせいで、普通にやってたら構造的に黒字にならない状態でした。結局、赤字になってしまい

土地等を取得するために要した借入金利子部分は必要経費には算入できずに捨てておりました。

還付される税金よりそちらの方がもったいない！という状態です。



決算書を意識し始めてからは、修繕費を原価償却に計上したり、繰り延べできる経費はできるだけ

繰り延べをしていくようにやっていました。そういった方針を税理士さんにお願いしていった結果

２４年度の決算は初の黒字とすることができました。金融機関さんにも「決算書の内容が前と比べて

良くなりましたね」とコメントをいただくことができました。



しかし今年は税理士さんから「同じように頑張っても数百万の赤字です」と言われてしまいます。

いくつかの要因はあるものの、一番原因は金利の高い某銀行さんの借入のために、金利がどかっと

増えたことでした。税理士さんも、これ以上はどうにもならないといった雰囲気。困りました。



そこで私、一計を案じてみました。税理士さんにその方針を提案して試算してもらったところ、

青色申告控除の範囲に収まる黒字となりましたので、これで提出してもらうことにしました。



税理士さんいわく「赤字にしたいと言う経営者は多いけど、黒字にしたいという人は珍しい」と。

でも私の場合は、黒字にして税金を払ったほうが取引や事業規模の拡大が見込める業種です。

だったら税金は手数料だと思ってしっかり払ったほうがいいですよね。



そんなわけで、税額も確定しました。この決算書を持ち込んで、次の事業展開にプラスになるよう

うまく動いていければと思います。



ん、どうやって数百万の赤字を黒字にしたかって？領収書を破いて捨てたりしたところで、

ここまで黒字に持ってくることはできないでしょ、って？確かにそうですね。かといって、

法的に問題のあることをしてまで黒字にしているわけではありません。正当な方法です。



ヒントは今回のブログにキーワードとして出ています。

もうひとつヒントを出すならば「見積法」。

反響があれば正解編を書くかもしれません。

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