2014年07月21日

稼働率の計算と状況の整理。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。たまっていた作業がぼちぼち片付いてきました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



現時点で、残念ながら私はまだいくつかの空室を抱えています。

それらについて、吉報があったお部屋もあれば何もないお部屋もあります。

所有物件の成績(稼働率)報告を兼ねて、少し整理してみようと思います。



札幌1棟目

1室の空きがあります。民間住宅活用型セーフティーネット整備推進機構の補助金を利用する想定で

空けたままになっていましたが、いい加減原状回復くらいはしなくちゃいけないと思いますので

・原状回復のお見積

・セーフティーネット対象の外壁塗装

の2点を分けてお見積をいただき、お部屋の修繕だけでも作業に入ってもらうようにする方針です。



札幌3棟目

チャンスを逃したと思っていたのですが、まだ首の皮一枚繋がった状態で継続していました。

しかし、最終的に「入居者様が多忙のようで連絡が取れなくなったからキャンセルさせてほしい」

ということで、本件はふりだしに戻りました。ただ、新たなやる気のありそうな仲介営業マンと

関係を作ることができたので、これはこれで前向きにとらえて次につなげたいと思います。



札幌4棟目は全部で2戸の退去予告が来ておりました。昨年の10月から今年の1月にかけて

埋まったお部屋なのですが、いろいろな理由ですでに3部屋入れ替わっております。今回さらに

2部屋追加の退去予告が来ており、何かお部屋に問題があるのかとひやひやしていました。

しかし、うち1戸が退去キャンセルにしたいと連絡をしてきたので、退去になるのは1戸だけに。

南向きで決めやすいお部屋が退去、北向きの決めにくいお部屋が退去キャンセルということで

少し状況は好転したなあという感じです。



この物件、入れ替わりが少し多いのが気になりますが、短期退去なので違約金もいただけるし

次を決めるのもそれほど労力はかかりません。条件の良い部屋なら家賃を多少上げることも

できますので、全体の利回りが向上しています。退去自体はネガティブなことですが、少しでも

そのダメージを緩和できるように、家賃や契約条件などを工夫していければと思っています。



東京1棟目はお申し込みをいただいた生活保護の方が入居決定となりました。保証会社さんの

審査がOKとなり、家賃滞納のリスクがなくなったためです。保証人がいないのが気がかりでは

あるのですが(詳しい理由は結局聞けずじまい)、保証会社さんの審査がOKであるならば

お断りする理由はないかと思います。これで東京1棟目は満室返り咲きです。



東京1棟目は、正直なところ賃貸をやるには少々面倒な地域にあります。私もかなり苦戦を

強いられていました。ただ、家賃が相場なりに落ち着けば、地元の方の需要があることも

見えてきています。適正価格で購入できれば運営はどうにかなる。そんな手ごたえを感じます。

あとはその適正賃料で引き直してメリットのある価格で購入できるか、ですね。



東京2棟目と仙台1棟目は満室ですので特に動きはなし。



退去予告は退去、入居申込は入居とカウントすると、現在の入居率は以下のような状況です。



札幌1棟目 4/5

札幌3棟目 15/16

札幌4棟目 14/15

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

仙台1棟目 7/7

合計 48/51(94.1%)



完全満室目指して頑張ります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:57 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年03月18日

なんとか黒字に。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在21位です。冴えない気持ちです。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日の記事で赤字になると大騒ぎしましたが、そちらも何とか解決させることができました。

確定申告は2期連続の黒字です。



私は極力赤字にしたくないと考えております。最初の頃はそういうことをあまり考えておらず

適当な決算書を量産していたのですが、どうもそれだと不都合がありそうだということに

融資付けをしていて気がつきました。



赤字の企業には融資はおりにくい!

減価償却が多い、空室を改善する時期の売上が低かった、などの明確な理由があっても、です。



私は築古木造の物件が2棟ありますので、その減価償却がけっこう大きくとれてしまっています。

そのせいで、普通にやってたら構造的に黒字にならない状態でした。結局、赤字になってしまい

土地等を取得するために要した借入金利子部分は必要経費には算入できずに捨てておりました。

還付される税金よりそちらの方がもったいない!という状態です。



決算書を意識し始めてからは、修繕費を原価償却に計上したり、繰り延べできる経費はできるだけ

繰り延べをしていくようにやっていました。そういった方針を税理士さんにお願いしていった結果

24年度の決算は初の黒字とすることができました。金融機関さんにも「決算書の内容が前と比べて

良くなりましたね」とコメントをいただくことができました。



しかし今年は税理士さんから「同じように頑張っても数百万の赤字です」と言われてしまいます。

いくつかの要因はあるものの、一番原因は金利の高い某銀行さんの借入のために、金利がどかっと

増えたことでした。税理士さんも、これ以上はどうにもならないといった雰囲気。困りました。



そこで私、一計を案じてみました。税理士さんにその方針を提案して試算してもらったところ、

青色申告控除の範囲に収まる黒字となりましたので、これで提出してもらうことにしました。



税理士さんいわく「赤字にしたいと言う経営者は多いけど、黒字にしたいという人は珍しい」と。

でも私の場合は、黒字にして税金を払ったほうが取引や事業規模の拡大が見込める業種です。

だったら税金は手数料だと思ってしっかり払ったほうがいいですよね。



そんなわけで、税額も確定しました。この決算書を持ち込んで、次の事業展開にプラスになるよう

うまく動いていければと思います。



ん、どうやって数百万の赤字を黒字にしたかって?領収書を破いて捨てたりしたところで、

ここまで黒字に持ってくることはできないでしょ、って?確かにそうですね。かといって、

法的に問題のあることをしてまで黒字にしているわけではありません。正当な方法です。



ヒントは今回のブログにキーワードとして出ています。

もうひとつヒントを出すならば「見積法」。

反響があれば正解編を書くかもしれません。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:54 | Comment(4) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年03月14日

赤字。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在22位です。この後銀行さんと打合せです。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



税理士さんから決算書の情報が出てまいりました。

困ったことに、今期は結構な量の赤字が出てしまっております(汗)



なぜ赤字なのかを分析してみました(一部は税理士さんが見てくれたのですが・・・)。



まず大きいのは、借入金利息がすごく増えていること。

昨年は2棟購入し、今年も1棟購入しています。その分の利息が増えているということでしょう。

一昨年購入したのは2月と7月。7月に買った分が半年まるまる増えている模様です。

そして昨年9月に購入したものの借入金利息も乗っかってきていますので、まあ増えるのは妥当。



家賃収入が減ったのも原因のひとつです。昨年は札幌3棟目を売却しました。この物件は

売上面では一番大きな物件でしたので、当然ながら家賃収入は下がります。新築をその分

購入していますが、昨年度はそこからの収入はあまりあがらず、今年になってから効いてきます。

ですので、この分はあまり貢献できておりません。



金額がそこそこ大きい新築を購入したので、その分の経費がのしかかってきているのもあります。



とはいえ、いくらなんでもこんなに赤字に落ち込むのはなんでなんだろう?と言う感じなので、

昨年の決算と今年の決算のデータを比較してみることにしました。



収入面では、家賃収入以外に雑収入が減っております。心当たりがないので、ここは確認が必要。

管理費があがっているのは、一昨年購入した東京2棟目が本格的に稼動していることから、

仕方がないかと思います。売却した札幌2棟目は管理費が比較的安かったのですが、東京2棟目は

サービスの内容も少し異なるため、札幌より高めの設定になっております。



修繕費は大きく減っていますが、減価償却資産に入れたのと保険が適用されて相殺されたのが

あるので、まあこんなものなのかもしれません。

支払手数料が大きく増えているのは謎ですので、あとで確認しようと思います。

逆に通信費は減っているんですが、ここも明細を見てみないとですね。



見ていくと、金利、支払手数料、管理費、不動産取得にかかる一時経費が大きく増えていて、

逆に売上が減っていることが今回の決算の結果に繋がっているようです。



今日は税理士さんに電話して、じっくり相談する必要がありそうです^^;

来年以降の決算がこうなるよという説明ができるなら仕方ないですが、この赤字額になると

領収書を捨ててどうこうというレベルでは済まないので、内容をしっかり把握する必要があります。

銀行さんに自分で説明ができるようにならなくては。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月18日

入居率と退去率。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在26位です。考えることがいっぱいだなあ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日に引き続き、今日も昨年の私の物件の成績について考察してみたいと思います。

本日は入居率と退去率の考察です。



入居率は月単位で計算することにします。1日時点での入居している部屋数を定点観測して、

それを12ヶ月分足し算します。これを部屋数×12ヶ月で割り、算出します。

毎月の入居数の合計÷(部屋数×12)×100=入居率(%)



各物件の年間を通した入居率は以下の通りでした。



札幌1棟目:96.67%

札幌3棟目:95.31%

東京1棟目:86.11%

東京2棟目:96.67%



※札幌4棟目の新築は期間が短いので省きました

※札幌2棟目は途中で売却したので省きました

※仙台1棟目は義母が代表の法人が保有しているので、ここでは省きました



札幌1棟目のファミリー物件はここでも優秀です。今年は2部屋の入れ替わりがありましたが

年内に発生した入れ替わり分については、募集開始から1ヶ月程度で入居者様が決まりました。

手違いがあり、家賃がちょっと下がってしまったのは痛かったのですが・・・。

もう1部屋は10年以上入居いただいていたお部屋なので、傷みが激しくフルリノベしないと

厳しい感じです。プランニングの時間や、新築が埋まるまでの手元資金の温存など、複合的な

理由によりまだリノベを始められていません。そりゃあ埋まるわけないですよね。新築もようやく

落ち着いたので、こちらにかからなくてはと思ってはいるのですが・・・。



札幌3棟目も目標の95%はギリギリで上回りました。夜逃げが例年より多かったことは

少し気にしなくてはいけないですが、高稼働率を維持できたこと自体は良かったと思います。



東京1棟目が残念な結果になっています。もともとのロットが小さいのに、全部屋が入れ替わり

しかも家賃を大きく下げないと埋まらないという非常に残念な感じになってしまいました。

私の目利きが甘かったと思います。今は適正家賃も見えたので、昨年のような苦戦はしないと

思いますが・・・。ここは本当に繰り上げ返済か借り換えを検討したほうがいいかも、と思います。

売却は借地なので厳しいから、自己資金を充当するかどうかの検討になると思います。



東京2棟目もファミリー物件なので、入れ替わりがあまりなく安定しております。

大規模修繕もやりましたし、テナントさんも昨年全部埋めました。当分は安定すると思います。



続いて退去率です。入れ替わりの割合と考えてもいいと思います。

退去率は単純に以下の式で算出しました。

年間の退去部屋数の合計÷部屋数×100=退去率(%)



札幌1棟目:40%

札幌3棟目:18.75%

東京1棟目:66.67%

東京2棟目:0%



際立つのは東京1棟目ですねえ。まあもうこれは何も言いますまい。



札幌3棟目はトラブルが多い印象ですが、退去率という観点では思ったほどではありません。

ただ、今年に入ってからはすでに3部屋の退去予告や退去がありますので、昨年がたまたま

成績が良かっただけなのかなとも思います。



札幌1棟目も5部屋中2部屋が退去しましたので、率としては高いものになっています。

私の場合、札幌3棟目と札幌4棟目以外は小さい物件ばかりですので、1部屋〜2部屋が

退去になっただけでもけっこうな退去率になります^^;



数字にしてみてわかったのは、東京1棟目にいろいろ問題がありそうだということ。

財務の安定化を図るためには、もしかするとこの物件をもう少し何とかしないといけないかも。

どうしていくか考えたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月17日

物件ごとの成績を出してみた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在28位です。うーん、ランキング厳しいです・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は銀行さんに提出する書類を作成しました。物件ごとの2013年の成績がわかる資料です。

収入と支出が部屋単位、月単位でわかるものを毎年作っていますが、2013年の分については

ちょっとサボり気味で何もできていませんでした。銀行さんからその情報の提示を求められたので

細かい経費はまだ載せられていないものの、大まかなところは資料化してみました。

嫁ちゃんに基本的な部分を作ってもらい、後から私が細かいところを見直していきました。



今回の集計は「送金明細に出ている入金額と経費」「固定資産税」「共用部電気代」「自販機収入」

「保険金」を対象としております。送金明細に出てこない経費はまだ含んでおりません。

保険で対応したものについては、保険金も入金として計算をしています。

大規模修繕に相当するものは今回の集計からは外しました。



それと、札幌4棟目はまだ集計に含めておりません。購入して日が浅いものですから。



まず、物件別に純粋なキャッシュフローの多寡(保険の一時収入は除く)は以下の通りでした。

札幌3棟目>札幌1棟目>東京2棟目>東京1棟目

※売却した札幌2棟目は対象外としました

※仙台は義母が代表の法人が持っているので今回は対象外にしました



経費と気苦労はかかりますが、札幌のほうが利回りが高いので儲かっている状況となります。

東京1棟目は全室入れ替えの影響、東京2棟目は水道管の分岐工事が大きく足を引っ張りました。

返済比率の高さも災いし、キャッシュフローはほぼありません(汗)

※それぞれの物件の構造や規模はサイドバーのプロフィールをご参照ください



次に、経費がかかっていない物件はどれかという計算をしてみます。

家賃収入に対してどれだけ経費がかかっているかをパーセンテージで示します。

経費/家賃収入×100

※【2014/2/20追記】式を修正しました。テニス好きの大家さん、ありがとうございました。



札幌1棟目:19.39%

札幌3棟目:34.94%

東京1棟目:20.77%

東京2棟目:36.35%



札幌1棟目は優秀です。木造築古ファミリー物件で、部屋数が少ないから故障も少ないです。

入れ替わりも少ないので経費率も低く、安定しております。



東京1棟目は物件自体は築浅なので経費がかかる余地はないのですが、3部屋全て入れ替わり

焦って広告料を相場より高くしたのが響いているものと推察します。広告料や敷金返還など

入退去に関する経費がなければ、経費率は8%という低い水準だったのですが・・・。

まあ「たられば」を言っても仕方ありません。



札幌3棟目は修繕や夜逃げなどお金のかかることが今年はいっぱいあったので仕方ないでしょう。

それでも売却した札幌2棟目よりはだいぶマシです。あっちの入れ替わりは半端なかったです。



東京2棟目も給水管の分岐という大きな工事をやらざるを得なかったので、これも同様です。

大規模修繕も終わり、テナントさんもほぼ更新してくれましたので、当分は安定するでしょう。

金利交渉も現在行っておりますので、来年は成績が改善してくれることに期待したいです。



数字にしないと見えないものって、いっぱいありますね。

明日のブログでは、入退去や稼働率についてもう少し分析をしてみようと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:19 | Comment(4) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする