2015年09月24日

1月〜9月の稼働率とキャッシュフローを整理しました。

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昨日は自宅で、ここまでの個人保有分の物件の成績表を作成していました。

※仙台1棟目は法人所有で、仙台に行かないと成績がわからないので今回は割愛



私は自分で不動産に関するキャッシュフローの状況を示す表を作っています。

Excelに収入や支出の明細を記録していくと、部屋単位のキャッシュフローの状況が

集計されて表示されるようなものです。



金融機関さんに、自分の経営状態がどんなものかをしっかり説明するためには、

自分自身が状況を把握していなくてはなりません。そういう意味で、この表を作って

金融機関さんに持っていくことは、自分が自分のおかれた状況を把握しているという

ことを示す重要な要素となります。



それに、他人の評価だけではなく、本当に自分がどのくらい手元にお金を残せているか

確認する良い機会にもなります。不動産は減価償却というお金の出ていかない経費と

元本返済というお金が出ていくのに経費にできないものがあります。これらを加味した

確定申告書は税理士さんに頼めば出てきますが、キャッシュフローという実態とは

ずれていると思うので、そこをきちんと切り分けなくてはならないと考えます。



結局、時間切れですべての経費を入力することができなかったので、キャッシュフローは

まだ正確に計算できていません。ただ、昨年に比べて大きな出費が少ないのと、稼働率が

高めなのがあり、まあまあ想定している範囲の数字にはなりそうです。去年よりは良い。



それをやりながら、稼働率の計算もしていました。

細かくやればいくらでも細かくできますが、

1月〜9月の合計の稼働率は以下のような状況でした。



札幌1棟目:97.78%

札幌3棟目:100%

札幌4棟目:97.04%

東京1棟目:100%

東京2棟目:100%



上記の数値は、1ヶ月単位で見ているので、ある程度大雑把に丸めています。

たとえば月の半ばでの退去があった場合は、その月は稼働していたとカウントしますし

尽きの半ばでの入居があった場合も、その月は稼働していたとカウントします。

本気で1日単位で計算した稼働率と比べれば、良い結果になる計算方法です。



というわけで、100%とは言いつつ、細かく見たら100%ではない物件もあります。

札幌3棟目と東京2棟目は、それぞれ1部屋の入れ替わりがありましたが、ほぼ同時に

入居してくださっているので、便宜上100%としました。



昨年よりキャッシュフローが良いのは、稼働率もさることながら、入れ替わりが少ない

という事実に尽きると思います。特に、賃料設定が低めの札幌3棟目がほとんど

入れ替わっていないため、広告料があまり出ていっていないのが大きいと推測します。

いかにして長期入居につなげるか。低価格物件ではそこが肝になるように思います。



他方、長期入居の場合は退去時の原状回復が辛いです。

東京2棟目、札幌1棟目、札幌3棟目でそれぞれ長期入居の方が退去されましたが

原状回復に数十万単位の費用が出ていきました。けっこう辛いです。



長期入居の方をいかにして退去させないようにするか、というのも重要なミッションと

考えて、何かしらの顧客満足度向上策を検討していこうと思います。



細かいところで、自販機が省エネ化されて電気代が安くなったのもあると思います。

どういうわけか、自販機を省エネ型にしてもらった後、自販機の売上も伸びました。

(札幌3棟目のケースです)

ダブルでありがたい。



そんな分析をするのも、今後の賃貸経営にとって大事な時間だと思います。

今年はそういう分析をゆっくりする時間がなかなか取れずにいましたが、ここいらで

この表をしっかり完成させ、分析の基礎情報を作り上げたいと思います。

その作業の副産物として、税理士さんに送る時に情報が整理できるというメリットも

あるので、なんとか早めにやっつけてしまいたいところです。

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2015年06月01日

5月末時点での稼働状況を大公開。

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6月が始まりました。

気が向いたときにたまに行う稼働率の状況報告、今回は5月31日時点での各物件の

入居状況を公開したいと思います。



稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌1棟目】

稼働状況 5/5 100%



相変わらず安定している札幌1棟目。母子家庭の方が多く、引っ越しをする理由が

ない方ばかりなので、当分安定するのではないかと期待しております。

駐車場が1台空いている状態なのに放置してしまったので、ここを早く埋めて

本当の完全満室を達成しなくては。管理会社さんとも話をして、外部に募集をかけて

いければと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 16/16 100%

※退去予告:1



昨年10月末に満室になってから、8ヶ月間動きなしという奇跡を達成した札幌3棟目。

ここ、属性があまり高くない方が多いので、滞納だの夜逃げだのが頻繁に発生する

ちょっと手のかかる物件だったんですけど、8ヶ月間静かに稼働してくれました。



残念ながら、私が購入する前からお住まいになられている方が1名退去されるという

お話になってしまったため、6月末をもってこの無風状態は終了することになります。

6月は1度札幌に行く機会があるので、そこでちょっと営業してくるか。



【札幌4棟目】

稼働状況 15/15 100%



4月に空いたお部屋も、先日無事に埋まりました。いやー、良かった!

営業しようと思っていたけど、営業する間もなく決まっちゃったのは、管理会社さんが

頑張って「オーナーが来る前に決めたい」と動いてくれたからだと思います。感謝です。



しかしその頑張ってくれていた管理担当の方が長期休暇になってしまったという話が

ちらっと耳に入ってきたので、物件もさることながらそちらが心配です。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



細かいトラブルが発生したものの、退去につながるような話ではありませんでした。

引き続き満室で入居が続いている状態です。安定が一番。間違いない。



【東京2棟目】

稼働状況 4/5 80%

※申込:1



一番家賃が高いお部屋が空いている状態の東京2棟目。先日お申し込みをいくつか

いただきましたが、最終的に貸す相手が決まりました。引き渡しに向けて、準備を

進めているところです。ここが正式に引渡せれば、つかの間の完全満室となります。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



相変わらずの安定稼働。優等生です。入れ替わってくれた方が家賃が高くなるから

ありがたいんだけど、まあ今の状態は今の状態で悪くないから、このままでも

いいかなーと思います。



1階の元オーナーズルーム(現在は寮として賃貸中)の入居者さんが、新聞を片付けずに

玄関先に放置しているなど、微妙に困ることもなくはないのですが、まあ家賃がちゃんと

入っているので、あまり気にしないでもいいかなと思っています。



【合計】

稼働状況 50/51 98%

※申込:1、退去予告:1



せっかく完全満室が見えたのに、退去予告を貰ってガッカリしておりますが・・・

まあこれはこれで仕方ありません。頑張って埋めます!

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2015年04月08日

3月末時点での稼働状況を大公開。

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本日は3月末時点での稼働状況を大公開します。

稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌1棟目】

稼働状況 5/5 100%



セーフティーネット補助金の申請が無事に終わったタイミングでうまく申込をいただき

(しかもセーフティーネット補助金の要件にぴったりの生活保護の母子家庭です)

順調に満室に返り咲いています。この物件、5部屋中3部屋が母子家庭ということで

退去の不安も比較的少なく、精神衛生上大変よろしい感じになっています。



外壁もしっかり塗り替えました。これであと10年は問題ないでしょう。

色合いも全面的に刷新して、シャープでおしゃれな感じになりました。



あとは駐車場さえ埋まれば完全に満室となります。頑張ります。



【札幌3棟目】

稼働状況 16/16 100%



10月末に満室になってから、ここまで入れ替わりがありません。奇跡的です。

プチ滞納こそありますが、いい感じに推移しております。未だかつて札幌3棟目が

ここまで安定したことがあっただろうか(いや、ない)。ぜひこのままのペースで!



【札幌4棟目】

稼働状況 15/15 100%

※退去予告:1



繁忙期中に一度は満室まで持ってきたものの、まさかの一ヶ月での退去予告があり

4月中盤までには1室空きの状態に戻ってしまいます。無念です。



基本的にこの物件の募集活動は管理会社さんに一任しており、あまり私自身が口出しを

することはありません。せいぜい賃料設定やキャンペーンの企画くらいです。

今回も管理会社さんに頼りきりな感じですが、一度また仲介さん巡りでもしようかな。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



こちらも3月末で3部屋中2部屋が更新でしたので、退去が発生することを心の中で

覚悟していたのですが、片方のお部屋はすんなり継続、もう片方のお部屋は交渉の末

継続してお住まいになっていただけることになりました。保有3年目にして初めての

更新料ゲットです!(片方のお部屋からは取りませんでしたが)



こちらの物件も3部屋中2部屋が生活保護。そういう宿命なのかもしれません(?)。

いずれにせよ、この物件は15年融資なので返済比率が高く、キャッシュフローは

あまり残ってくれないので、とにかく入れ替わらないのが一番です。安定稼働に向けて

引き続きしっかりとやっていきたいと思います。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%

※退去予告:1



退去予告を抱えていますが、退去前に内見なしで申し込みをゲットしたと喜んだのも

つかの間、結局申し込みが成立せずにキャンセルになるという独り相撲を演じました。



まあでも、これで家賃設定に間違いはないということはわかりましたので、内見が

できるようになればすぐに埋まるのではないかと楽観視しております。管理会社さんが

今週退去立会いをしているはずなので、週末にでもお部屋の様子を見て、どのように

リフォームして募集するかを考えたいと思います。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%


この繁忙期も1部屋しか入れ替わりはありませんでした。

購入して3年、入れ替わりは1部屋だけという実に安定した物件になっております。

大きな滞納もなく、大規模修繕もすでに完了済み。いい感じです。



【合計】

稼働状況 51/51 100%

※退去予告:2



この記事を書いていて、3月末の時点では地味に完全満室だったことに気がつきました。

ほんの数日の命ですが(というか今の段階でもう崩れている)、久々の完全満室だったと

いうことに気がついていれば、もうちょっとニヤニヤできたのですが(苦笑)



早く完全満室に戻れるように頑張ります!

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2014年11月03日

10月末時点での稼働率を公開!

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本日は10月末時点での稼働状況を大公開します。

稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌1棟目】

稼働状況 4/5 80%



8月末も同じ成績でした。変わっていません。

セーフティーネット補助金のために募集を止めているので、仕方ないでしょう。

申請は終わったので、申請に対してOKが出て工事を行い次第、募集開始となります。

とにかく最速のタイミングで募集を開始できるように動いてもらえるよう依頼済み。



【札幌3棟目】

稼働状況 16/16 100%



久々の満室です。やったー!

前回のブログでお伝えした通り、超緊急で入りたいという怪しすぎるお客様でしたが

年収や連帯保証人などは申し分ないことから、何とか保証会社さんをつけようという

方向で動きました。保証会社さんも超特急で動いてくれた結果、入居当日ギリギリで

保証会社さんの保証の許可が出ましたので、普通借家契約でご入居いただきました。

これでしばらく安定してくれるといいのですが・・・。



【札幌4棟目】

稼働状況 14/15 93.3%



家賃を欲張りすぎたかもしれません。決まらないまま今に至っています。

仲介業者さん向けに少し広告料を割り増ししたりするキャンペーンも打ってますが

まだ快音が聞こえてこないので、そろそろ家賃も考えないといけないかなと・・・。

今月末の退去予告もあることですし、あまりのんびりしているわけにはいきません。

管理会社さんと打ち合わせしてみようと思います。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



木を伐ったり雑草が電線に絡まったりしているくらいで、大きなトラブルもなく

順調に推移している物件です。ま、返済比率が高いので、順調に推移してくれないと

いろいろとしゃれにならないから、とにかくこの調子で頑張ってほしいという感じです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



ポストの交換とか、テナントさんが消費税分を家賃に上乗せして更新してくれたとか、

テナントさんがオープンしたのでお花を贈ったら喜んでもらえたらしいとか、

こちらも比較的安定した話題ばかりです。助かっています。優秀な子です。

(ブログに書けないネタで、ちょっと爆弾は抱えていますが・・・)



更新時に退去予告めいたことを言っていた入居者様がそろそろ動くかもしれないので

そこに向けて準備を進めております。

SUUMOの無料オーナーレポートは、この退去予定がありそうなお部屋の情報を

分析してもらうことにしました。手元に届いているので、追ってみてみようと思います。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



12月末の退去予告がありますが、今のところ満室です。

以前書いた学生さんの退去予告に対する反響については、まだ社長から続報を

聞いていないので、あとで確認しようと思います。



【合計】

稼働状況 49/51 96.1%



目標の95%を超えました。とはいえ、退去予告が2つある状況の中、2室の空室が

まだ残っているという点は反省しなくてはなりません。もっと稼働率は高くできる。

そう考えて行動しなくてはなりません。目標を低くしたら、その時点で結果も小さく

まとまってしまうことは明白です。もっと頑張らなくてはなりません。



空室になっているのは比較的埋めやすい札幌4棟目。初心にかえって空室対策を

しっかり頑張ろうと思います。

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posted by ひろ* at 10:59 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月05日

8月末時点での稼働率。

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本日は現時点での稼働状況を大公開します。

稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌1棟目】

稼働状況 4/5 80%

たぶん、セーフティーネット補助金を狙わずに普通に募集した方がトータルで見たらよかったと

思います。ここは失敗でした。反省しています。トータルで見れば埋めた方がいいということで。

この物件は大きなトラブルも入退去もなく、非常に安定しています。持ってて安心できます。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

満室になりそうになるとどこかが空く、をずっと繰り返している感じがする札幌3棟目。

呪われたお部屋は何とかご入居が決まったのですが、今は逮捕部屋が空室になっています。

モグラたたきがなかなか終わらないですが、地道にやっていこうと思います。なんとなく傾向を

見ていると、陽当たりがあまり良くない側のお部屋の入れ替わりが激しい気がします。



【札幌4棟目】

稼働状況 14/15 93.3%

新築ももうすぐ1年目が終わろうとしています。入れ替わりが意外と多いのは誤算でしたが

設備トラブルなどもなく、安定していると思います。1部屋空いていますが、家賃設定を少し

強気にしていることも影響していると思います。下げたらすぐ埋まるかな?管理会社さんと

相談しながら決めていこうと思います。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

返済比率が高くてけっこう大変な東京1棟目。家賃設定がうまくはまって、引き合い自体は

悪くなく、そこそこさくっと埋まってくれますが・・・当初想定家賃より大幅に下がったので

手残りが少なくなってしまっています。返済年数が15年と短いので、残債が減ってきたところで

うまく売却しないとダメだろうなあと思っています。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%

ファミリー間取りなので入れ替わりが少なく、懸念材料の店舗・事務所も意外と決まってます。

大規模修繕も完了しているので、ここも持ってて安心な雰囲気になっています。ありがたし。

金利が下がったので、返済比率も少し下がりました。安定してほしいなあ。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%

退去がほとんどありません。割安な家賃になっているからだと思います。退去があった場合も、

割とすぐ埋まる上に家賃が大幅にあがるという状況。単身だし設備はしょぼいし、どうかなあと

思っていたのですが、なかなかどうして悪くない成績です。この調子で頑張ってほしいです。



【合計】

稼働状況 48/51 94.1%

95%の稼働率を割り込んでいます。目標を下回っているので、速やかなアクションが必要です。

札幌3棟目と札幌4棟目の空室を早く埋めないとですね。また営業してこようかしら。



正直なところ、札幌4棟目の空室は私自身忘れていました。新築だから管理会社さんがさくさくと

埋めてくれてしまうし、手間はかからないし、今は太陽光と札幌1棟目の大規模修繕と会社員の

お仕事で手一杯状態になっていたし・・・。でも空室があることを忘れるなんて、不動産賃貸業の

オーナーとしてはあり得ないことです。反省して、しっかり気を配っていこうと思います。

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