2020年11月09日

稼働率は下向き傾向、巻き返しを図らないと。

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相変わらず空室が多いので、なんとかしないとなのですが・・・気持ちは焦るものの

私が焦ったからといって埋まるものでもなく、具体的な行動が必要な状況です。



ということで、現在の稼働率整理コーナーです。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%(退去予告1)



一進一退。過去、この物件を買って今が一番退去が多いような気がします。

この間取りで今まで良く退去がなかったよね、という感じだったので、ある意味

今の状態が本来の姿なのかもしれません。詳細は不明ですが、先日更に1部屋の

退去予告が来たので、今年は5部屋の入れ替わりがあったことになります。

都度、何とか管理会社さんが埋めてくださっているので、大きな心配はしていませんが

広告料が出費として出ていくのがちょっと痛い。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



短期退去になったお部屋にも無事に申込が入り、安定しております。満室は心の清涼剤。

てか、札幌はここ以外全部空き部屋もしくは退去予告を抱えています。あちゃー。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.1%



退去が出てしまい、原状回復を行っている部屋が1つあります。ここもタイミングで

ぽろっと空きは出ますが、そう大きな変動はありません。管理会社さんも適切に対応を

してくださっているので、安心して見ていられます。



【札幌8棟目】

稼働状況 9/12 75%



手が回っていないですが、こちら何も動きがありません。まずいなあ。

とりあえず管理会社さんに反響状況の確認でもして、募集条件いじってみるか。

広告料あげとく?



【札幌9棟目】

稼働状況 10/12 83.3%



居室の最後の1部屋は、家具家電設置をこちらで行ってしまい、出張族をターゲットに

募集を展開する方向でテコ入れ策を開始。今週家具家電の設置が終わる予定です。

店舗は広告料をUPしたおかげか、問い合わせは増えている模様。コロナ禍なので

難しい局面ですが、決まってほしいです。満室になったら売りに出すよ!



【札幌10棟目】

稼働状況 1/1 100%(退去予告1)



退去予告が出てしまっています。管理会社さん退去前に早速募集を開始。

反響を見るために家賃を少しだけ上げて募集していると聞いております。ナイス判断。

現地確認できるようになったタイミングで、家賃をどうするか改めて相談ですね。



【東京1棟目】

稼働状況 1/1 100%



孤独死部屋も埋まり、長期療養中の入居者様も病院の手厚いフォロー付きで戻って

こられました。安定しておりますが、そろそろ設備が壊れ始める時期なのが気がかり。

ロフトがあって天井が高いため電球が交換できないからということで、先日こちらで

お金を出して交換の手配をしましたし、TVドアホンが故障したという話もありました。

築8年ですもんね。そりゃあそういう時期だわさ。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



コロナ禍でもテナント2つ含めて全く動きがありません。ありがたし。

この安定感が素晴らしい。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



2階はもう5年くらい住んでくださっています。1階は最初何人か短期で変わったものの

今の方になってから安定しています。ここも安定感のある物件です。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



こちらも動きなし。シングルマザーの方が引き続き住んでくださっております。

このままずっと住んでくれればいいなあ。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



たまに入れ替わりがあるものの、すぐ次が決まるこちらの物件。

先日は除草を全然していなかったらすごいことになってしまっていたのですが

管理会社さんに手配いただき、今は除草も終わっています。



【東京8棟目】

稼働状況 6/7 85.7%



退去が1部屋出てしまいました。物件を立ち上げた当初からお住まいになってくださった

男性の入居者様。面白い人だったので残念です。気を取り直して募集を開始しました。

前回はうまくハマってくれて、割とすぐに入居が決まったのですが、果たして今回は!?

あと、SNSを使った募集も立ち上げたいけど、手が回っていません。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



レンタルスペースもまだ始めてないし、1階の募集も高めにしちゃっているので

なかなか問い合わせもないし。本当はこの物件こそテコ入れが必要な気がしますが、

動けてないんですよねえ、正直。



【東京11棟目】

稼働状況 2/2 100%



民泊したい人に貸していたのが全て退去。でもすぐ埋まり、今は安定しています。

このまま安定で居続けてほしいです。



【東京12棟目】

稼働状況 0/2 0%



先日ブログに書いたように、ようやく募集開始できそうな状況になりました。

今週から本格的にやれそうです!



【東京13棟目】

ホテルにしたので省略。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



ここも特定の部屋しか入退去がないんですよねえ。専門学校の学生さんが入ってる部屋。

そこくらいしか動きがありません。それ以外は本当に無風状態。ありがたい。



【富山1棟目】

稼働状況 5/8 62.5%



短期退去された部屋の原状回復中です。ここも少ないチャンスをものにする形で

埋めていく必要ありです。繁忙期は昨年3部屋埋まったので、今年も期待します。

できればメインの募集仲介店さんと決起集会やりたいので、調整を依頼中。



【千葉1棟目】

稼働状況 0/1 0%



ようやく内装が終わりました。和室も砂壁からクロスを貼り、室内洗濯機置場も完成。

これで前よりだいぶ印象は良くなると思います。集客に効果があるか注目です。



【合計】

現時点稼働率ベース 86.0%(東京13棟目を除き、107部屋中92部屋稼働)

申込・退去含めると 84.1%(2部屋退去予告)



前回集計した時と稼働率は変わらないものの、前回のように入居申込がないため

傾向としてはむしろ下がっている印象です。これは良くないなあ・・・。



テコ入れが必要なのは、札幌8、札幌9、富山1というのは変わらないのですが、

それ以外にも札幌5、札幌10、東京8、東京12、千葉1あたりも動向を追って

いかなくてはならないだろうと見ています。やるっきゃないですね。頑張ろう。



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2020年10月03日

稼働率がなかなか上向かない。

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月も変わったことですし、稼働率の整理でもしてみましょうか。

たまにやると気づきがあっていいんですよね、これ。



【札幌5棟目】

稼働状況 14/16 87.5%(退去予告1、入居申込2)



まだ速報段階ですが、入居申込2部屋と退去予告1部屋があるとのこと。

もう少し固まってきてからブログネタにしようと思います。

管理会社さんが頑張ってくださっているので、スペックは微妙ながら意外と客付は

悪くない印象です。やっぱ地下鉄沿線が楽でいいですね〜。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%(入居申込1)



退去後、速攻で入居申込をいただきました。生活保護の方を狙う仕様なのですが、

今回も生活保護の方です。狙い通りってとこですね。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%(退去予告1)



残念ながら、退去予告が出てしまいました。短期での退去予告になってしまいましたが

ご自宅を購入されるということであれば致し方ありません。うちの物件にご入居して

いただいた方が、幸せになってくれるなら良いことです。笑顔で送り出さないとね。



【札幌8棟目】

稼働状況 9/12 75%



先日、警察沙汰もありましたが、大きな変化もなく3部屋空きの状態に変わりなし。

引きの良いエリアではないのは認識してるので、じっくりやるしかないですね。

重点的に営業かけていきたいところですが、ここより札幌9棟目を何とかしたいので

少し手を回すのが遅れそうな予感。



【札幌9棟目】

稼働状況 9/12 75%(入居申込1)



一番キツイ部屋に申込をいただいたものの、階段がキツイ部屋と需要がキツイテナントが

残り、相変わらず見込が立っておりません。ここは何とか埋めて売却して次を買う頭金に

化けさせたいと思っているので、重点的に客付活動する物件となります。

とりあえずADマシマシ大作戦を展開していますが、果たして!?



【札幌10棟目】

稼働状況 1/1 100%



この戸建も警察沙汰とか修繕とか色々ありましたが、今は平穏になりました。

なかなか変わった家族構成なので、引越は厄介だと思います。是非このまま

末永くお住まいになっていただきたい、と願う次第です。

快適にお住まいになっていただけるよう、サポートします。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



孤独死とか心療内科に入院とか、いろいろありましたが、今はようやく平和を

取り戻しております。孤独死部屋も2割ダウンで入居者様がお住まいになって

くださっております。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



初心者の頃の私がアホだったがゆえの漏水騒動がまだくすぶっておりますが、

それ以外は至極安定しています。テナントさんも、倉庫?登記用?みたいな感じの

ところと、テイクアウト中心の業態の飲食店さんなので、コロナ禍でも影響なし。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



空いてもすぐ埋まる優等生物件です。先日久しぶりに現地を見たら、看板が一部

損傷しておりました。管理会社さんが直してくださっているのですが、片手間ゆえに

まだ直っていません。ご厚意でやっていただいているので、都合のいい時に対応を

していただければ充分です。感謝。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



家の近くなのでよく通りますが、元気にお子さんが遊んでいらっしゃいます。

シングルマザーの方と聞いていますが、子育てが順調に進みますよう祈ります。

でも道路の前に色々散らかすのは近所の方に迷惑だから少し気をつけてほしい(笑)



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



先日、草ボーボーになってると言う連絡があった物件です。管理会社さんに除草の手配を

しましたが、そういえばまだ見積来てないなあ。確認してみよう。

(ブログ書いててこういうこと思い出し、アクションのきっかけになるんですよね)



【東京8棟目】

稼働状況 7/7 100%



コミュニティ賃貸として、入居者様全員にLINEグループに入っていただいてます。

これけっこう良くて、ちょっとした連絡が私のところに気軽に入ってくれます。

○号室の郵便物がうちのポストに入ってた、隣の人からこういうこと言われた、など。



コミュニケーションに抵抗ない方が多いせいか、お隣の人が訪問介護が来ることになり

車を停めさせてほしいと言っているとか、○号室の人がご近所さんからの当たりが

きついとか。思わぬ副産物です。今後もどこか別の物件で取り入れるかも。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



1階の路面店テナントは、家賃いくらがアッパーなのかを調査中。高めに出して、

じわじわ下げてます。そろそろ次の段階に下げる時期かもしれないので、管理会社さんに

反響状況を確認してみようかな。



【東京11棟目】

稼働状況 2/2 100%



管理会社さんの切替も終わり、無事に満室です。ここも立地が良い優等生物件なので、

心配がなくて良いです。裏の空き地買えないかな〜。



【東京12棟目】

稼働状況 0/2 0%



ここは募集がまだできません。理由は過去ブログを参照ください。

そろそろ動き始めようかな。今のところは、東京8棟目のサテライトにしようと

考えております。



【東京13棟目】

旅館なので省略。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



購入して8年が経過しますが、購入時からずっと住んでくださっている方が3組。

購入時に客付して埋めた時からずっと住んでくださっている方が2組。

入れ替わっているのが2部屋だけ、5部屋が8年以上の入居期間という驚異的な

定着率を誇ります。立地の勝利なのでしょうね。仙台駅まで歩こうと思えば歩けるし。



【富山1棟目】

稼働状況 5/8 62.5%



残り1部屋まで迫るも、短期退去の方が出たり、派遣の方が出たりと動きが出てしまい

また3部屋空室に戻ってしまいました。外壁塗装をした後、近所の某大手チェーンの方が

けっこう決めてくれるようになったので、コロナが落ち着いたら店舗スタッフの方と

懇親会でもやろうと思います。



【千葉1棟目】

稼働状況 0/1 0%



私の判断が遅れたり、管理会社さんから見積がなかなか出てこなかったり。

でもようやくリフォーム工事が佳境を迎えております。これで募集できるぞ!

中も先日初めて見ましたが、意外と明るくて抜けが良く、悪くなかったです。



【合計】

現時点稼働率ベース 86.0%(東京13棟目を除き、107部屋中92部屋稼働)

申込・退去含めると 87.9%(2部屋退去予告、4部屋入居申込)



申込・退去含めた稼働率は5月末と比べて変化なし。いかんですねー。

90%にも至ってないのはさすがに恥ずかしいので、しっかりやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:02 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月29日

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現在の入居率のおさらいをしてみようと思います。たまにやっておくと、今私が

やらなくちゃならないことが明確になるので、自分としても便利なのです。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%



明渡訴訟を起こしていたのですが、そちらの方が退去に応じてくださいました。

この辺はまた別途細かく書こうかなと思っていますが、原状回復けっこうかかりそうな

予感しかせず、頭が痛いです。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



少し時間がかかりましたが、満室に返り咲くことができました。

管理会社さん、ありがとうございました。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.1% (入居申込1)



新コロのために苦戦と予想していましたが、管理会社さんが踏ん張ってくれたおかげで

何とか入居が決まり満室返り咲き確定となりました。ありがとうございました。



【札幌8棟目】

稼働状況 9/12 75% (退去予告2)



民泊運営会社さんから追加で退去予告が2本入り、ここが一番まずい状態です。

力入れないと。



【札幌9棟目】

稼働状況 10/12 83.3% (退去予告1)



新コロのせいで決まりかけたテナントの話が流れ、更に退去予告が1つ増えるという

こちらも厳しい状況です。



【札幌10棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建の安定感でしょうか。清掃のお金もかからないし、ありがたいです。

築古ゆえのちょこちょことした問題が発生するものの、都度対応をしている感じです。



【東京1棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



孤独死のあったお部屋はまだリフォームが終わっておりません。ゆっくりペースです。

ここは腰を据えてじっくりやるしかないですね。



なお、孤独死に関しての詳細は、健美家コラムに寄稿させていただきました。

当然カテゴリは「失敗談」です!そりゃ他の成功大家さんと肩を並べて書けるような

立派な話なんかありませんから。



失敗談を書いたことを宣伝するのも気恥ずかしいので、今までブログからのリンクは

していなかったのですが、美人編集長から「もしよかったら告知してくださいね!」

と言われちゃあリンクしないわけにもいきません。



というわけで、後悔された孤独死のコラム、第一回へのリンクはこちらです。

築8年アパートの管理会社から届いた「入居者孤独死」の知らせ



これ以外にフィリピンのコンドミニアムの大失敗とかも書いてます。

過去分も含めて、こちらから読むことができます。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



コロナにも負けずに稼働してくれています。一部、家賃の減額交渉に応じましたが

それ以外は順調です。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



退去もないし、退去があってもすぐ埋まるしで、安定した人気のある物件です。

この物件でリノベ手法を試して、意外といいじゃないということで走り始めたのよね。

思い出深い物件です。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



こちらも何も問題なく稼働中。戸建はいいですね。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



退去予告の噂はそのまま立ち消えになったようです。良かった。

ということで満室キープ。



【東京8棟目】

稼働状況 7/7 100%



無料インターネットを導入しましたが、早くも半分以上の人が宅内工事の予約を

してくださっているようです。東京2棟目ではあまり使われていない印象で、

導入した意味があまりなかったなあという感も正直あったのですが、今回は有効に

活用されそうで良かったです。



【東京10棟目】

稼働状況 3/3 100% (退去予告1)



路面店の退去予告がありますが、ここも家賃設定を間違えなければ問題なく決まると

考えております。あとはどこまで家賃を欲張るか、です。3坪程度しかありませんが

もし面白いことを考えているお友達の方がいたら、格安で貸すことも考えますので

ご相談ください(笑)



【東京11棟目】

稼働状況 0/2 0% (入居申込2)



全空になりましたが、1ヶ月程度で2部屋ともお申込をいただき満室返り咲き。

6月より入居となります。管理会社さん、ありがとうございました。



【東京12棟目】

稼働状況 2/2 100%



民泊をやりたい方に貸しているので、いつ退去になるかヒヤヒヤしております。

東京オリンピックで取り返すつもりで維持する、みたいな展開なら嬉しいですが、

札幌8棟目のように解約も覚悟しておかなくてはならないでしょうね。



【東京13棟目】

ホテルにする予定なので、稼働状況の計算の対象外です。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



ポンプの故障をきっかけに、いろいろと工事がかさみましたが、ようやく落ち着きを

取り戻した感じです。ポンプからの漏水で入居者様に過剰な水道代が請求されていた、

という疑惑もあるため、義母が計算して返金すると言ってました。私も賛成です。



【富山1棟目】

稼働状況 6/8 75%



繁忙期に3部屋決まったものの、2部屋退去。そして1部屋は短期入居なので、

結局稼働率変わってなくない!?というちょっと残念な状態です。

今回3部屋決めてくれたのが全部同じ仲介業者さんだったので、コロナが落ち着いたら

お礼のご挨拶、できれば懇親会でも開ければと思っています。



【千葉1棟目】

稼働状況 0/1 0%



入居者様の退去も完了。長期入居なので東京ルールに則り、敷金の範囲で精算も完了。

新管理会社さんにて内装と募集を進めます。



【合計】

現時点稼働率ベース 87.9%(東京13棟目を除き、107部屋中94部屋稼働)

申込・退去含めると 87.9%(3部屋退去予告、3部屋入居申込)



3月末の時点と稼働率変わらず、です。札幌8棟目が痛い。これはモロに新コロの影響と

言えるでしょう。インバウンドが全くなくなった以上、やむを得ないとは思います。

一極集中させることの危険性を身をもって知った感じはします。消防工事もやって

合法民泊の状態にできたんだけど、まあもう何を言っても仕方ないですね。



緊急事態宣言も解除されたことですし、巻き返しを図りたいと思います。



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2020年03月26日

稼働率90%を割り込んでしまう大ピンチ。

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現在12位です。テレワークしてると歩かないから運動不足になりそう。

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久しぶりに現在の稼働状況を整理して、もうちょっと自分にプレッシャーと危機感を

与えたいと思います。そういう目的でもブログは活用されています(笑)



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



無事に満室に返り咲いてくれました。ありがたきことです。火種はくすぶっていますが

今は何事もなく平和にいてくれればいいなと思う次第です。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



1部屋空室があります。先日、割と確度高めの内見がありそうという話を聞いてましたが

新コロのせいで内見が延期になったのだとか。その後快音が聞こえてこないので、

そのまま立ち消えになってしまったのかも・・・。うーむ。

この部屋は生活保護の人もむしろ積極的に受け入れているので、5月くらいまでは動きが

あるだろうと予想しています。なんとかそこまでに決まってほしいです。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.1%



昨年1年全く動きがなかった札幌7棟目。昨年末に退去予告が入ったおのの、退去前に

次の入居者様が決まるという素晴らしい展開だったのですが、その後更に退去予告が

来てしまいました。こちらは6年お住まいなので、リフォームもそれなりのボリューム。

お財布に優しくない展開です。



ただ、前のオーナーの頃の入居者様なので、家賃が弱気設定のままでした。

弱気の家賃を強気に変えると、8000円の家賃アップが見込めます。

そんなに無謀な数字でもなく、現に今回退去になった隣の部屋は、8000円アップと

同額の家賃で退去前に成約されています。



利回りを計算してみたら、8.3%まで改善していました。購入時8%でしたから、

入れ替えごとに適正家賃で募集し、全体としての収入が伸びてきていることになります。

更に、現在交渉中の楽天モバイルのアンテナが設置できれば、8.7%近くまで

表面利回りを伸ばすことができます。



購入時の価格で売れるわけじゃないから、あまりこういうことを考えても意味がないかも

しれませんけど、前のオーナーの家賃設定が甘かったり、建物のポテンシャルを

フルに活用できていなかったりするものは、伸びしろがあるということを示せた

事例だと思います。



・・・なんて書いてたら、駐車場の解約予告が届いてしまいました(泣)

駐車場、まずはお住まいの方の中で募集するか!?それとも空き部屋で3P可能姉妹と

大々的に打つか!?管理会社さんと相談します。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100% (退去予告3)



札幌8棟目は、民泊の拡大をうまく活用して家賃を上げた事例だったのですが、

新コロのせいでこれがモロに逆風を浴びることになりました。民泊利用を目的として

少し高めの家賃で賃貸していただいていた5部屋のうち、3部屋が退去予告です。

残り2部屋もどうなるか怪しいですから、ピンチと言えるでしょう。



家賃を5000円割増にしていたので、その割増分がなくなった形で3部屋募集です。

考えただけで胃が痛いですが、やるっきゃないですね。頑張りますよー。



【札幌9棟目】

稼働状況 14/16 87.5%



決まるまでは大変だけど、決まってしまえば動きがないのが札幌9棟目。

残り2部屋はテナント、およびテナントとセットで貸そうとしていた部屋の2部屋です。



テコ入れのため、セットではなく基本分離の形で賃貸募集に出したところ、見た目の

家賃が安くなったせいか、少し反響が増えたということでした。部屋の方も家賃高めに

出ている割には、たまに内見があったりします。うまいこと決まればいいのですが。

でも新コロ騒動の最中にテナントが埋まると言うのはちょっと考えにくいかな〜。



【札幌10棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建はいくらリフォームしたとはいえ、やはり長年住んでいなかったボロ戸建がベース。

入居者様からちらほらと初期トラブルのお話はありました。適切に対応できていると

思います。



属性的に引越は大変だと思うので、このままずっとお住まいいただきたいところです。



【東京1棟目】

稼働状況 2/3 66.6%



孤独死と心療内科系の病気のダブルパンチで大変ですが、孤独死側はだいぶ目処が

立ってきました。こちらはまた別の機会にまとめて公開します。

リフォームを早く開始しないといけないのですが、どちらにしてもトイレが入ってこない

問題があるので、募集開始できるのは早くても6月くらいですかねえ。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



特に何もなく、稼いでくれています。ありがたいことです。

漏水疑惑があるので、何とかしないとと思っている今日この頃。前回大規模修繕してから

もう6年とか経っているんですよねえ。月日の流れは早いものです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも無風状態。退去になってもすぐ決まってくれるので、楽チンです。

今のリノベ路線に走るきっかけになった物件です。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建なので特に何もなく、順調に稼働中。近所なのでよく近くを通りますけど、

子供が元気に遊んでいます。よきかな。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



ここはもう少し家賃を上げられると思っています。退去があった場合、次はもっと

チャレンジした家賃で攻めてみようと思います。

でも別に積極的に退去してほしいわけではないから、このまま無風の方が助かります。



でも、一度退去予告が送られそうになったという噂もありまして・・・。

その後続報がないから思いとどまったと思われますが、もしかしたら何かがくすぶって

いるのかもしれません。このまま潜在的なもので終わってほしいです。



【東京8棟目】

稼働状況 6/7 85.7% (入居申込1)



3月末で満室に返り咲きます。今度お住まいの方は保護猫を飼われるとのことです。

これで、ワンちゃん派が5人、猫ちゃん派が2人というバランスになりました。



高い家賃に見合うよう、サービス強化していきたいと思います。

ネット無料のサービス導入、春と秋のBBQなど。



【東京10棟目】

稼働状況 3/3 100% (退去予告1)



退去予告が入ってしまいましたが、いっそこれも趣味で使っちゃうか?

いや、さすがにそれは賃料が入らなさすぎるから困る・・・。

もうちょっと悩みますが、少なくとも今の賃料は安すぎました。家賃あげます!



【東京11棟目】

稼働状況 2/2 100% (退去予告2)



新コロの影響で民泊をやっていた借主さんが退去予告を出してきました。

未曽有の危機なので仕方なかろうと思いますが、痛いです。



管理会社さんを切り替えて、一般賃貸で募集を行いたいと思います。



【東京12棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも民泊をやる方に高く貸している物件です。今のところ退去予告はないですが

大丈夫かなあ・・・こっちも退去予告来ちゃうんじゃないかなあ・・・。

ま、来たときは来たときで仕方ないですね。管理会社さんを切り替えて募集するだけ。



【東京13棟目】

現在ホテルにリノベ中です。これ、どうやって稼働状況の報告したものかなあ?

ホテルの平均稼働率とかで出せばいいのかな?

とりあえず、空室にカウントするのはやめておきます。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100% (退去予告1・入居申込1)



退去される入居者様からのご紹介で、入居申込となりました。広告料もかからず

募集の手間も省け、素晴らしい!という感じです。ありがとう、現入居者様!

彼氏が出入りしていてうるさいと入居者のおばちゃんからクレームが入ったことは

帳消しにします(笑)



【富山1棟目】

稼働状況 6/8 75% (入居申込1)



先日書いた通り。あと1室でお満室です!がんばれー!ラストスパートだ!



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100% (退去予告1)



こちらも先日書いた通り。管理を切り替えることになりました。

募集条件も個人的には決めているので、あとはうまく引き継いで走り出すのみ!



【合計】

現時点稼働率ベース 92.5% (東京13棟目を除き、107部屋中99部屋稼働)

申込・退去含めると 87.9% (8部屋退去予告、3部屋入居申込)



まずいですね、9割を割り込んでます。そもそも入居率が95%に到達していないのが

問題ですので、まだ改善活動は必要ということになります。

足元の空室率は、富山がかなり改善してきたので悪くはないと思うんですけどね。

新コロで退去予告が5部屋も増えたのが痛かった。



プレッシャー、ぞんぶんにかかりました。入居付の活動、きちんとやります!



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2019年06月18日

だいぶ稼働率が上がってきていることを数字で確認。

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入居率、だいぶ上向いてきました。現在の状態を物件ごとに整理したいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%



残り1部屋の札幌5棟目。元々競争力はさほど高くない物件ですので、これでも

結構善戦している方だと私は考えております。1Rでロフト付き、確か残ってる

お部屋はハシゴじゃなくて階段タイプになっていたはずなので、仕様の面では多少

楽なはずです。



近々、駐車場の白線を引き直して、エントランスにあるゴミステーションを外に

移動させる予定です。これによって、入居者様がエントランスをより広く使えて、

かつコバエが共用部内に発生する問題にも対応できるようにしたいと考えています。

こういう積み重ねが次の入居申込を生む、と信じたいと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%(入居申込1)



結構時間がかかりましたが、ようやく入居申込を入れて貰うことができたようです。

ただ、詳細届き次第送りますと言われてから、まだ連絡が来ていない状態なので、

大丈夫かなあとやや気にしております・・・。また詳細が届いたらレポートします。

ちゃんとこれで決まってくれれば満室返り咲きなんですけどねえ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



入居率に関しては危なげなし。むしろ、駐車場の契約が増えて、キャッシュフローは

より増えている状態です。このまま退去無しで維持されればいいなあ。



7月から震災の修繕に入りますので、ここで建物の状態がよりよくなればいいなあ。



【札幌8棟目】

稼働状況 11/12 91.7%(入居申込1)



やっと大型滞納のお部屋の明渡が完了し、次に利用する方からのお申込を受領してます。

ただ、漏水工事とか、借家人賠償責任保険の保険金受取とか、その辺がゴチャゴチャして

おりますので、それらの全容が見えてから正式に話を進めたいと考えております。



【札幌9棟目】

稼働状況 10/12 83.3%(入居申込1)



一番厄介な部屋が埋まり、残るはテナント1室と、テナントとセットで貸そうとしている

1室の合計2室。募集の観点では、テナント1室のみ募集中の状態です。



短期ではありますが、札幌7棟目の施工業者さんが3ヶ月ほど札幌9棟目を借りてくれる

ことになっており、現在契約のやりとりをしております。これにより、瞬間風速ですが

本当の意味で残り1部屋になります。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンの供給からのユニットバスの無償貸与は諦め、自分で工事する方向で調整を

かけていただいております。管理会社さんの腕の見せ所!安い見積をなんとか引っ張って

きていただきたいと切に願う今日この頃です。昨年購入して、半年以上何もせずに放置を

してしまっているのは好ましいとは言えませんので、そろそろ手を付けたいところ。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しています。驚くほどに何もありません。持っているのを忘れてしまうくらい。

ありがたいことです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも特に何もないです。しばらく見に行ってすらいないです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも動きなし。満室維持。楽チンでいいです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



こちらも動きなし。母子家庭の方ですが、家の前が相変わらず子供のおもちゃで

散らかっており、家の中もそんな調子じゃないかと少しだけ心配になります。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



保有物件で一番立地がいい物件。立地が良いのでサクサク決まります。

この物件も安定して稼いでくれています。



【東京8棟目】

稼働状況 4/7 57.1%(入居申込1)



ようやく50%を越えて、入居申込を含めれば残り2部屋まで空室が減りました。

1年以内を目処に、工務店さんが臨時事務所として使っている部屋が退去になる

予定につき、それまでにもう少し埋めておきたいところですが・・・。



【東京9棟目】

稼働状況 7/7 100%

埋まるまではヒヤヒヤしてましたが、埋まってしまえばこっちのものです。

稼いでくれる孝行息子に育ちました。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



2階の空室がなかなか埋まりません。1階も空室になる危機がありましたが、

退去予告が撤回されて、当面この問題は回避されました。

あと1部屋、借りてくれる酔狂な人が見つかればいいなあ。



【東京11棟目】

稼働状況 0/2 0%(入居申込2)



先日新規取得した東京11棟目。現在リノベ工事の真っ最中です。

リノベ後の賃貸、実はもう契約にまで至っています。民泊で運営したいという

法人さんが借りてくださると言うことに。で、それを探してきてくださった

会社さんが「管理をやらせてください」と言うので、とても久しぶりに東京の物件を

いつもの管理会社さん以外に任せることになりそうです。



【東京12棟目】

稼働状況 0/2 0%(入居申込2)



こちらも東京11棟目と同じ状況で、リノベが終わり次第民泊で利用するという方が

既に見つかっています。ただ、短期解約違約金条項を消してほしいなどのリクエストも

来ているようなので、別にこの人は蹴ってしまってもいいかなあという気持ちも。

あまりうるさいことを言わない方に借りていただきたいです。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



安定の満室。ここもなかなか動かないのでありがたいです。



【富山1棟目】

稼働状況 5/8 62.5%



奇跡の5部屋同時申込のうち3部屋が幻になってしまいました。それでも残り3部屋まで

到達したのだから、悪くない状態と思います。



管理会社さんの担当の方が先日退職されてしまったので、引継がうまくいっているか、

業者さんの中で認知されているか、など確認しに行かなくてはなりませんが、日程を

どうするか悩み中・・・。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



特に何もなく平穏に家賃が入ってきます。感謝です。



【合計】

現時点稼働率ベース  97/114 85.1%

申込・退去含めると 105/114 92.1%



現時点稼働率だと、東京4棟目を売って東京11棟目と東京12棟目を購入したという

ところもあり、稼働率はむしろ下がってしまっている印象があります。そりゃ4部屋分の

稼働率が落ちているんだから、当たり前と言えば当たり前。



ところが、入居申込を貰っているものの、審査中・リノベ完了待ち・保険対応待ちとかで

入居が開始されていない部屋もあります。これらの数が思ったより多く、全部埋まると

空室は残り9部屋まで減り、稼働率も90%台を回復しています。短期利用前提の申込も

ありますので、もろ手を挙げてというわけにはいきませんが、かなり稼働率は向上の

傾向にあるのは間違いありません。前回集計時は87.7%でしたから、5%近く

上がったことになります。



この調子でビシビシと埋めていきたいと思います。



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