2018年05月01日

とりあえず埋めること、それが大事なこと。

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月初ですので、現時点での稼働の状況などをまた整理してみようかなと思います。

最近状況が目まぐるしく変化するので、自分でもこの辺整理しておかないと

わけがわからなくなってしまう・・・。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



1部屋空室がありましたが、4月より入居が開始されて満室に返り咲きました

自己都合の理由で引っ越し代が出ない生活保護の方でしたので、管理会社さんの機転で

初期費用を大きく軽減する代わりに家賃を高めにする、という方向でまとめていただく

ことができました。広告料を相場よりちょっと多めに出したので回収に時間はかかるけど

利回りの観点ではちょっと見栄えがよくなりました。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



満室なのですが、元・売主が大型滞納をしている状態です。一部は入金されましたが

まだ3ヶ月の滞納が残っています。お金は持ってるはずなのになんなんだ、と・・・。



それ以外は大きなトラブルもなく、無風状態で推移しております。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.1%



先日の札幌出張の際に、退去後の内装状態を確認してきました。いくつか気になる点を

指摘したので、あとは管理会社さんにてよしなにやっておいてくださることでしょう。

ここは間取りもいい感じのファミリー物件なので、時期が悪くてもそれなりに埋まると

見込んでおります。前のオーナーさんと前の管理会社さんの組み合わせの時は広告料を

大量に出しても埋まらなかったみたいですが、おそらくセンスの問題でしょう(暴言)



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



稼働当初は空室が多かったり入居が安定しなかったり借入期間が短かったりで

「大失敗だ・・・」という感じでしたが、今の入居者様になってからは非常に安定して

おります。何も問題が発生しないし、誰も退去しません。ありがたいです。



この物件、築浅なのに3点ユニットというところが痛いので、もし万が一退去があったら

試しにBT分離工事でもやってみようかなと思っています。単体で見たらコストに対する

効率が悪いので微妙ですが、借地物件なので売りづらいなどの要素を考えると競争力を

維持できる仕様にしておく必要があるのかな、とか。

ま、退去せず今のまま進んでくれることが一番の望みです。



この物件、長期譲渡に入ってるんだよなあ・・・。地主さんの承諾料、いくらなんだろ。

借地でも売れるかしら?ちょっとリサーチしてみようかな。

来年は課税業者になっちゃうので、売るなら今のうち。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)



広めのファミリー部屋が退去になります。合法になるなら民泊でもしてみるか?などと

思ったりもしましたが、180日規制がある以上あまり儲からないだろうなと思って

考えることを止めました。その代わり、民泊してもいいよという形で少し家賃を高めに

募集するという方針も打ち出してみたり。この辺は管理会社さんのアイディアです。

通常募集と並行して、うまいこと結果が出ればいいなという感じですね。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



新規にご入居された方が子供2人の母子家庭ということで、1LDKにそんなに住んで

大丈夫かいなと心配していましたが、今のところ普通に元気に暮らしているようです。

ただ、水道代が一気に跳ね上がりました。なるほど、こういうところに影響が(苦笑)

※メーターが物件でまとまっていて、オーナーにて水道代を入居者様に請求するスタイル



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%(退去予告1)



一番狭くて条件が悪い部屋の入居者様から、更新前のタイミングで退去予告を

いただいてしまいました。管理会社さんがヒアリングした退去理由が気になる感じで

「1階部分(立地)による湿気や臭気(キッチン下部分から発生しているとのこと)」

が嫌なので退去、ということだそうです。湿気と臭気、気になるなあ・・・。

とりあえず管理会社さんに状況の確認を依頼することにしました。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



外国の方が住んでおられますが、今のところ無風状態です。今年の秋頃、更新の

連絡をすることになりますが、更新してくれるかしら。してくれるといいなあ。

もし更新せずに退去になったら、その時は床の傾きを直す工事を入れようと思います。

日本人は傾いてると住んでくれない・・・。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%(入居申込1)



入居4ヶ月でまさかの退去になった東京6棟目。しかも一番条件がいい部屋です。

想定外でしたが、仕方ありません。募集を行いましょう。前回けっこうサクッと

決まったので、もうちょっと強気の家賃設定に上げてみましょう、ということで

2000円家賃をアップして募集をスタート。



正式に退去したのがいつかはわかってないのですが、契約上は4/23までは家賃を

いただいておりました。で、私はサラリーマンの仕事でバタバタしておりまして、

この募集に関しては超無頓着な状態でしたが、4/26に管理会社さんから入居申込が

あったという連絡をいただくことができました。早い!



私の保有物件の中でトップクラスに立地がいい物件ですので、やっぱり立地の勝利か?

という感じです。こんなにすぐに埋まるなら、もう3000円くらい家賃を上げても

たぶん問題ないんだろうなあ、という感覚。



募集を尽力いただいた管理会社さん、ありがとうございます。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%(入居申込1)



外構も完成して本格的な募集を開始した東京8棟目。早速入居申込があったものの、

コンセプトとやや異なる客層だったのでちょっと戸惑い中。



このブログ記事にはFB上で様々なご意見をいただき、大変勉強になりました。

コンセプト物件はコンセプト通りのお客様を確保できない、という事例が多いことが

よくわかりました^^;



コンセプトに妥協するなら、コミュニティ作りは難しくなってしまうだろうという

ご指摘もありましたので、一度整理して考えた方がいいだろうと思っています。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%

特に大きな問題もなく、堅調に推移しております。3月入居予定で申込をいただいた

学生さん
にも無事に入居いただくことができました。良かったです。



義母が「これ売って儲けよう」と言っていたのでそれも結構真剣に考えましたが、

別銀行に借り換えを行うことで担保余力が出るかもしれないという発想も出てきたので

試しにそれを考えてみようかということで止まっている状態です。ただ、その提案を

してくださった金融機関さんがやや融資を締め気味なのが悩ましいところ。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



漏水被害からの復旧を目指しておりますが、やっぱり工事が遅延しているようです。

一応ご契約はいただきましたが、ガスは使えないし水道は使えないしという状態。

GW明けくらいからお住まいになるということでしたが、5月の家賃はいりませんと

こちらから申し出てご納得いただきました。



コストダウンもあまりうまくいかず(私がきっちり会話する時間が取れないのが原因)

今回はもうこれで仕方ないと発注をかけました。とにかくちゃんと仕上げましょう。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



購入早々にキッチンから漏水事故が発生しましたが、管理会社さん(兼売買仲介)が

「売ったばかりなのにこれは申し訳ない」と半額負担してくださいました。ありがたい。

その後は特に何もなく、安定稼働しております。



【合計】

稼働状況 63/79 79.7%(入居予定2/退去予告2)

前回集計時と数値は変わってませんが、前回は退去予告が3で入居予定が0でしたので

そこから比べれば1ヶ月で3部屋分は改善されたとみていいでしょう。

漏水からの復旧によるV字回復、ペット可物件の成約が進んでくれば入居状況は

改善されますので、そこまで頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:01 | Comment(1) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月04日

全体での稼働率が80%を割り込んでしまった(汗)

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昨日の時点での各物件の稼働率などを整理しました。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



札幌の単身物件はちょっと不安。そんな気持ちがある私ですが、今のところ札幌5棟目は

調子よく推移しています。今回、初めてメゾネットタイプの部屋の空室が出ましたが、

今までより気持ち高めの家賃にして、1ヶ月経っても決まらないからテコ入れをして、

その後何とか生活保護の方が決まりました。家賃はペットを飼うとか色々とあったため

結果として生活保護の上限金額となり、想定していた家賃を少し上回りました。



この物件、購入してから1年半で入れ替わりは3部屋。単身物件にしては優秀です。

退去のたびに10万〜15万のリフォーム代がかかるのが悩みの種ですけど、

入れ替わりが少ないのは評価できます!



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



満室キープ。購入前からお住まいの方に4ヶ月の大型滞納が発生しておりましたが、

先日2ヶ月分が振り込まれたので、解消に向かいそうです。詳しい経緯は気が向いたら

ブログに書くかもしれません。



そして相変わらず新担当の方とほとんど話をしていないという。

人間関係をもっと作りたいんだけど、幸か不幸かネタがないです。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.12%



余った建蔽率や容積率を消化する何かを作るのは、管理会社さんの目線だと今のところ

難しそうだったり、この間1部屋退去して原状回復のお見積が来たりしております。

見積は家賃を下げるけど原状回復を最小限にする方法と、家賃を上げて原状回復も

ちゃんとやる方法と2通りくれました。この辺の親切な対応にはいつも頭が下がります。

どっちでやるか早く決めないと。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



相変わらず何もありません。ひたすら無風。

今月末で更新を迎える方がいます。更新してくれるといいのですが。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)



先日退去予告が来てしまいました。一番広いお部屋です。原状回復とか募集とかを

頑張ってやらないとです。東京8棟目に全力を注ぎたいところなので、ある程度は

管理会社さんに任せないとかな?



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



3月末更新の方は、何事もなかったのでおそらく更新になったと思います。

今月の送金で更新料が入ってくるのかな?それとも来月?いずれにせよ臨時収入です。

ちょっとほくほく。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



一気に3部屋が更新ということでひやりとしていましたが、幸いなことに誰も退去せず

満室継続となりました。いやー、良かった!あとは7月くらいにもう1部屋更新が

ありますので、そこも継続になることに期待したいです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



ここも無風状態。小さな戸建ですが、何事もなくお家賃が入ってくることに感謝します。

退去したら床の傾きはやり直さないといけないなと思いつつ、できるだけ退去がないよう

祈りたいと思います。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%(退去予告1)



まさかの入居4ヶ月での退去。理由は転勤ということなので引き留めようがありません。

ここが空室が出るとは想定外でした。悔しいのでもう少し家賃あげて募集します!

前回もかなりサクッと決まったものですから。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%



リノベーション工事中が片方だけ終わりました。ただ、もう片方は引き続き工事中ですし

外構もその後本格的に工事するつもりです。よって、本格的に募集を開始できるのは

GWの後ではないかと思います。



物件の工事が全て終わったら、本格的に募集が出来るように準備を進めています。

ペット多頭飼いOKのコミュニティアパートというコンセプトで、他と差別化した

内容を盛り込み、販路を仕込んでいきたいところです。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



義母から「退去になった人の精算金がまだ振り込まれていない」と連絡があったので

退去立会と工事を担当してくれた業者さんに状況確認中です。

この物件も単身タイプが多い割に退去が少なくて助かります。



【富山1棟目】

稼働状況 0/8 0%(入居申込1?)



唯一の入居者様が、今年の富山の大雪に耐えかねて退去されていきました。

駐車場内の融雪は問題なかったものの、外に出る道路に市が除雪した雪を溜めるせいで

そこの雪かきがしんどい、といういかんともしがたい理由でした。



いい機会なのでしっかり原状回復して8部屋全部きちんとした状態にします。

そして外壁なども塗り替えて、イメチェンしてからバシッと募集しようと思います。

(並行で募集は勿論かけますけど)

ガス会社さんも決まったことだし、話をどんどん進めますよー。



あれ、そういえば入居申込来そうだって言ってた件はどうなったんだろう?

電話して聞いてみようっと。



【合計】

稼働状況 63/79 79.7%(退去予告3)

リノベーション工事中の東京7棟目と、水害からの復旧作業中の富山1棟目。

この2棟の立ち上げは勿論必須なのですが、それ以外にも東京で2部屋の退去予告が

この時期に出たのはちょっと痛いです。



今かなりサラリーマンの仕事がしんどい時期なので、全部を並行してやるのは

ちょっときついなあと思うのですけど、泣き言言ってても空室は埋まりません。

やれることから順次やっていこうと思います。



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2018年02月02日

2月頭での稼働率の集計を行いました。

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昨日の時点での各物件の稼働率の集計をしてみました。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%



この物件、繁忙期に差し掛かると急に客足が途絶えるんです。例年の傾向です。

年末までに決まらないと、次はだいたい4月以降になります。たぶんこの価格帯の

家を探している地元の人は雪が降ってる季節に家探しをせず、雪が溶けて値段が

こなれてきた頃合いを狙って家探しをするから、そういう流れになるのかな?と。



売却が決まったからと言って、募集の手を抜くつもりは全くないのですが・・・

このままでいくと引渡までこの稼働率のままで終わりそうな気がします。

ちなみに引渡日は2月半ばに決まりました。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告1件あり)



年末の怪しい入居申込に関しても、保証会社がOKを出したので入居いただきました。

これで無事に満室返り咲きとなったのですが、今度はメゾネットタイプの部屋で

退去予告
が発生。不動産賃貸業の宿命です。いやなら売るしかないです。



退去日は2月中盤頃。メゾネットタイプの募集は初めてです。家賃はどのくらいに

設定したらいいものか。管理会社さんのおすすめする家賃より2000円ほど高くして

募集を開始してみましたが、果たしてどうなることか。うまく見つかればいいのですが。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



相変わらずの無風状態です。この物件、今度札幌3棟目を売却してくれる業者さんから

購入した物件です。札幌1棟目も売ってくれましたので、かなりお世話になっています。



札幌6棟目の管理はその会社さんにお願いしています。管理会社の担当さんが

退職に伴い交代になったんですけど、その新しい担当さんとはまだ挨拶のメールを

交わしただけで、打ち合わせも電話もしていない状態です。何もないということの

裏返しだからいいんだろうけど、それはそれでいいのだろうかという疑問が・・・。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



ここも満室になってから動きは特になし。平和なものです。

除雪のシーズンなので、駐車場の雪のたまり具合を確認しておかなくては。

余った敷地になにか建てられないか考えてみようと思ってます。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



相変わらず何もありません。静かなものです。

家の近くなので、できるだけ散歩して状況を見るようにしていますが、築も浅いので

せいぜい落ち葉が気になるかなというくらいです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



東京の物件は総じておとなしいです。大きな動きはないし、動きがあってもそれなりに

すぐにサクッと次が決まる傾向にあります。



東京2棟目は借り換えでキャッシュフローが改善しました。収益性上がってます!

よきことかな。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



1LDKなのに3人で入居。お子様の学区のためということなので、しばらくは

退去はないだろうと思いたい。そんな入居がありましたので、1階は安定でしょう。

2階も退去のそぶりは今のところありません。むしろ退去したら家賃を上げられるので

それはそれでOK。こちらの物件も特に問題はなさそうです。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



一気に3部屋が更新を迎える東京4棟目。まあ全空から同じタイミングで募集を

開始したということもありますので、それは仕方ないことでしょう。

管理会社さんの見立てでは、1部屋は更新してくれそうということでしたが、

残り2部屋はまだどう転ぶかわかりません。できれば事前に当たりをつけておきたい、

ということは前に伝えたのですが、果たして結果はどうなるか・・・。



退去があるなら2月中にできるだけお願いしたいところです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



自宅至近の戸建なので、ちょいちょい前を通りがかりますが、何もありません。

外国人のご家族がお住まいで、たまに3人で仲良く歩いていく姿を見かけます。

末永くよろしくお願いします。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



強気家賃で全室満室になりました。もっといけるかな?(欲張り)

最後の一部屋は友人の社長に借りてもらうことになりました。家賃も若干ながら

想定より上がった形でスタートです。ターミナル駅徒歩圏の好立地なので、今後も

募集には苦戦せずに安定することでしょう。じっくり保有して、周りの売却による

再建築可能化を目指したいところです。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%



土地として売却することになっていますので、募集をしていません。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%



リノベーション工事中につき、募集をしていません。

ペット共生型コミュニティアパートにする予定です。

ご入居にご興味がある方はメールフォームからお問い合わせいただければ、

物件のホームページをご案内いたします。



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%(入居申込1件)



わずか半年未満での退去予告をくらいましたが、募集開始後すぐに専門学校に進学する

学生さんの入居申込
を得ることができました。



退去された方は短期解約の違約金やら2ヶ月前予告やらいろいろついて、結果的に

3月末までの家賃を貰っている形になります。専門学校の方は3月入居になるので

実質的には空室期間ゼロ。それどころか、若干の期間は二重に貰うことになります。

まあ本当は募集した時の広告料の分とかを加味しないといけないのですが・・・



新しい借主さんの方は、保証会社付でなら契約するということにしました。

現在、某審査の緩い保証会社さんで審査をしてもらっているところですが、

なんか結果が出るのが遅くてどうしたかな〜とやきもきしています。

結果が出るまでは募集は継続しております。



繁忙期を逃すと時間がかかるけど、繁忙期中なら割とさくっといけるということが

今回わかったのは収穫でした!



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



この2ヶ月、知名度向上のための仲介店回りとか、ポータルサイトの記述内容の

変更
とか、そういう形でテコ入れを図りました。テコ入れの結果、仲介店さんや

管理会社さんへの直接の問い合わせなどが増えていることは確認できました。

現場の仲介業者さんも「この間紹介した」みたいな声が聞こえてきておりますので

知名度は上向いていると思います。



ただ、まだ結果には結びついてないというところが悩ましいところです。

正直、1部屋くらいは決まるかなと思っていましたが・・・^^;

敷礼ゼロゼロにしてるし、地域最安値だし、インパクトはあると思うんですけどね。

更に何かテコ入れできるか、管理会社さんと相談してみようと思います。



【合計】

稼働状況 78/96 81.3%

売却予定の東京7棟目、募集不可の東京8棟目を除くと89.7%まで向上します。

更に、仙台1棟目の入居申込をカウントすると79/87となり、90.8%まで

回復する計算になります。



相変わらず富山1棟目の稼働率が足を引っ張っています。

超高利回りで買っているから別にいいと言えばいいんですけど、やっぱり稼働して

くれないと良くないので、テコ入れを頑張りたいと思います。




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2017年12月06日

12月初旬の時点での稼働率の集計を行いました。

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現時点での稼働率のことなどをだーっと。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%



いつになく勢いを感じる問い合わせ数だったので、雪が降る季節になる前に満室に

持っていきたかったのですが、その後は失速してしまった感じがあります。

まあこればかりは水物なので仕方ありません。3月末まで退去がないことを祈ります。



管理会社さんを変更する前は、自分で募集かけないと埋まらなかったのですが、

今の管理会社さんになってからは割と放っておいても決まるようになってきたので

管理会社さんを変更して正解だった、と思っています。



2014年こそ16部屋中4部屋が入れ替わったものの、2015年以降は2部屋で

安定しています。決まるまでに多少時間がかかるものの、意外と退去が少ないのが

札幌3棟目のいいところだと私的には思っています。購入して7年経過しますが、

当時16部屋中8部屋しか稼働していなかったのに、その時住んでいた人がまだ5名

残っているというのも、定着率の良さの表れだと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%(入居申込1件あり)



現在、怪しげな入居申込が入っていますので、保証会社さんの審査がOKになれば

こちらは満室返り咲きとなります。この物件も16部屋中2部屋のみの入れ替わりで

ここまで来ており、まあ定着率という意味では決して悪くない感じがしています。



昨日の申込、確かに怪しいのですが、昔受け入れていた人に比べれば楽勝な部類です。

ただ、今回それを本当にやっていいのかは、管理会社さんの腹のくくり具合次第なので

そこはまだ私が様子を見ている感じです。



ちなみにポールさんに言わせると「えー断る理由が見つかりませんがwww」とのこと!

さすがクレイジーマインド(笑)



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



今年初めに購入したファミリー物件ですが、満室になった後は何も動きはありません。

間取りも2DKですし、このまま長期入居に繋がってくれるものと思います。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



今年7月に購入したファミリー物件ですが、こちらも満室達成となっております。

消防点検は想定外でしたが、それを除けば順調な推移です。

法人契約も多く、築浅のポテンシャルを感じております。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



これもまた無風状態。家賃の遅れもなく、退去予告もなく、極めて落ち着いてます。

ここは退去しなければ所有していることを忘れてしまうくらいの存在なのですが、

ひとたび退去になると大騒ぎになります^^;

このまま退去しないでおくれー!



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも無風状態。今売却したら、けっこう含み益が回収できるものと思われます。

保有物件の中でも一・二を争う立地の良さ。東京6棟目が入ったので一番と断言は

できなくなりましたが、隣地が大きな道路に接しているので、そこをうまく購入させて

貰えれば・・・と虎視眈々と狙っております。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



転勤で退去があったものの、1ヶ月で次の方が決まりました。いい感じです。

前回は家賃が安すぎたようで瞬殺で決まりましたから、今回は家賃を盛りました。

それでも普通に決まったので、まだまだいけそうだとほくそ笑んでおります。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



無風状態。退去があるとしたら所有丸二年になる来年の3月前後でしょうか。

事前に管理会社さんにアンケート取ってもらった方がいいかもしれません。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建なので一度入ってしまえば無風状態が続きます。

トラブルらしいトラブルは、某政党のポスターが壁に無断で貼られたくらいです。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75.0%



募集をすれば順調に埋まる好立地の再建築不可。残すはあと1部屋となりました。

反響は悪くないようですので、こちらも時間の問題でしょう。大船に乗ったつもりで

安心して待ちたいと思います。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%



こちらは売却が決定しました。解体して戸建にするということなので、もう募集は

行っておりません。早く現金化したいです・・・。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



こちらも無風状態。8月末に申込があり満室に返り咲きました。

5ヶ月も空室が出来てしまったのは、仙台の復興バブルもいよいよ終焉を迎えたと

理解して良いのだと思います。これからが大変ですので、引き締めていきます。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



決済してからまだ内見もあまりない状況のようで、その原因は何なのかを突き詰めて

考えていかないといけません。そちらが最優先事項になると思います。



スペックの割に反響が少ないのを見ると、募集方法に何か問題がある可能性があります。

CHINTAIのサイトを見たら、いろいろとツッコミたいところがありましたので、

これらを管理会社さんにぶつけて改善を図ってもらう予定です。

今頃見ている私も遅きに失した感はありますが・・・。恥ずかしい。



札幌に飛んでる場合じゃなく、富山にもっと打ち合わせに行かないとダメだな・・・




【合計】

稼働状況 78/89 87.6%

札幌5棟目の入居申込をカウントすると、79/89で88.8%に向上します。

更に、売却予定の東京7棟目を外すと79/87で90.8%まで回復する計算に。

目標の95%以上にはまだ遠いですが、一ヶ月前と比べて2部屋の空室が埋まり、

だいぶ向上はしています。富山がネックですが、それ以外は順調に空室が減っています。

富山のてこ入れ、頑張ります!



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2017年11月06日

現時点での稼働率整理・・・要テコ入れは富山1棟目。

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現在の保有物件の稼働率など公開してみようと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 14/16 87.5%



先日、お申込を1部屋いただいたと書きましたが、残念ながら入居キャンセルとなって

しまいました。病院からの意見書が出なかったため、引っ越し費用を捻出することが

できずじまいだった、ということです。まあもう、これは仕方がないことですね。

引き続き募集をしていきたいと思います。



スペック的には狭めの1Rということもあり、募集は楽ではないのですが、引き続き

今回みたいな一般的には嫌がられそうなお客様に対しても門戸は開いていかないと

うまく満室に持っていけないだろうと考えます。引き続き対応していく予定です。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.75%



先日、募集条件を変更しました。オールゼロと銘打ち、初期費用が一切かからない

条件
としております。この形での打ち出しに対して反応してくる客層って、大家から

見ると決して良い属性ではありません。どの物件でもやっていいというものではないので

その物件でそういう作戦を打ってもいいものか、という点は一度立ち止まって考えると

いいのではないかと思っています。



札幌5棟目は狭い間取りと広い間取りがあり、空室になるのは狭い間取りばかりです。

たまたまかもしれませんが、部屋の広さって大事だなあ、と。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



購入時は稼働率50%でしたが、全室きれいにリフォームを行い、緩めな条件で募集を

行ったところ、若干属性に難ありなファミリーがご入居くださり、無事満室稼働へ。

直近で決まったのはかなり高齢のご夫婦です。まあ夫婦でお住まいであれば、孤独死は

免れるであろうと思うので、なんとかなるでしょう。



「駐車場があれば、もう少し良い属性の人を狙っていけるんですけどね・・・」

というのが管理会社さんの弁でした。うん、確かにそうだと思いました。

満室経営と言う意味では、なかなか抜けなさそうな入居者様が集まったと思うので

保有していることを忘れるレベルで安定するのではないかと期待しております。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%

こちらも今年購入した物件です。購入時は3部屋の空室がありましたが、管理会社さんの

頑張りもあり、先日最後の1部屋にお申込をいただき、満室が確定的になりました。



購入前より広告料を下げたのに埋まったというのは、いかに前の管理会社さんが

良い形で募集をかけられていなかったかを示していると思います。管理会社さんの

選定って、本当に大事だなと思います。



こちらの物件は敷地が広いので、駐車場の外貸しなども考えようと思っております。

ただ、雪がどのくらい積もるのかがよくわからないので、この冬いっぱい観察をして

外貸ししていいのか、それとも雪捨て場として空けておいた方がいいのかを考えたいと

思っております。外に貸した結果、除排雪の費用がそれ以上にかかったとなっては

本末転倒もいいところですから。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



無風状態。満室を保っております。

この物件はひとたび空室が出ると、かなり募集がしんどいので、このまま順調に

満室キープでお願いしたいところです。

築浅なので、建物のトラブルも当面は発生しない想定。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも入居してもうだいぶ長い方が多い物件で、動く要素は見えません。

そのまま安定稼働してほしいと思っております。



ここ1年くらいであったトラブルらしいトラブルと言えば、2階のお部屋で発生した

雨漏り問題
でしたが、こちらも先日の台風連発で問題が発生しなかったところを見ると

適切に修繕されたようです。良かった良かった。



【東京3棟目】

稼働状況 1/2 50%



先月、退去が出てしまいました。転勤と言うことで致し方ない内容です。

約1年半前に募集した時の設定家賃が安すぎたという反省のもとに、今回はそこから

更に強気の7000円アップでの募集としていますが、反響は上々です。

申込を1組いただいていましたが、こちらは残念ながらキャンセルとなりました。

今は30平米のお部屋に3人で住むというお客様が検討をしてくださっております。

また、嫁ちゃんの友人も引き続き検討してくださっている状況です。

引き合いはあるので、まあここは心配しなくても埋まるでしょう。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



目立った問題もなく、粛々と満室経営が続いています。今年の繁忙期が、現在入居を

されている方の更新時期に相当しますので、ここでどれだけ退去が出るかが気になる

ところです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建ですが、こちらも特に動きはなく満室経営が続いております。

今度退去になったら、床の傾きの調整とか、もうちょっときちんとやろうと思ってます。



【東京6棟目】

稼働状況 2/4 50%



募集できる状態の部屋は2部屋とも申込をいただき、満室になりました。

残り2部屋、前オーナーが民泊をしていたお部屋があり、そこのゲストの予約がまだ

残っているため、募集できない状況です。うち1部屋はそろそろ募集開始できるという

話があったようですので、徐々に埋まっていくことでしょう。私の保有物件の中でも

ダントツにいい立地ですし、部屋も広いです。特に心配はしておりません。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%



リノベーションしないと住める状態ではありませんので、そもそも募集をしていません。

しかも今は(購入したばかりですが)売却を考えております。土地として売る想定なので

当面入居募集はしない予定です。売れなかった場合はリノベして入居募集する予定。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



空室が出るとやや長期化する傾向にある仙台1棟目ですが、今は空室もなく安定稼働中。

売却すると割と大きな含み益が出るのはわかっていますが、共同担保大作戦という手も

使えることがわかり、いったん落ち着いて考えようということになりました。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



購入から1ヶ月半が経過しましたが、動きがなく現状維持になっております。

まあ確かに、決して立地がいいとは言い難い場所ですし、間取りもありふれた1Kです。

その分賃料を下げて対応していますが、反響が少ないという話を管理会社さんから

伺っております。



設備に少しお金をかけて、家賃の割にいいねえと思ってもらうことも必要でしょうし、

募集のやり方をもう少し考えてうまく客付して貰えるよう、管理会社さんに動いて

いただく必要もあるのかなと思っています。



前々から、ちょっとのんびりした管理会社さんだということは周りの不動産仲間から

聞いてましたし、ここまでの動きを見ていてその通りだなという印象もあります。

こちらからアプローチをかけて、うまく動いてもらえるようにしないといけないですね。

まだまだこれからです。



【合計】

稼働状況 76/89 85.4%



富山1棟目が大きく足を引っ張っています。テコ入れすべきは富山1棟目であることは

明白ですので、管理会社さんとももう少しまめに連絡を取り合いながら、対応を進めて

いかなくてはなりませんね・・・。

あとは高額家賃の東京3棟目と東京6棟目がちゃんと決まれば、収入と言う面では

費用対効果よく高められるかなと思っています。その辺がフォーカスポイントです。




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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする