2017年03月13日

各部屋の稼働状況を把握し、空室対策の方向性を考える。

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現時点での各部屋の稼働状況を整理して、満室を目指す行動をとりたいと思います。

そのための現状把握!(ブログで全世界に向けて頭の整理をするなって言われそう)



稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

一時期3部屋の空室がありましたが、家電付きプランが好評で最後の1部屋まで

たどり着くことができました。一番条件がいい陽当たりのいい部屋に、小物や棚など

管理会社さんの協力で簡単な飾り付けも行っています。リフォームも完了しているので

部屋作りの面では(家賃の割には)しっかりしたものができていると思います。



この物件は直接営業と初期費用低め、審査緩めが効果が高いことがわかっています。

前回営業した後も、1ヶ月くらいは大家直接の連絡がちょいちょいありました。

最近それが少なくなっているので、営業効果が薄れているのだろうと想像しています。

できればどこかの平日で営業をしてきたいところですが・・・ちょっと時間取りづらい。

土日ならいけますが、それだと仲介業者さんも忙しくて対応してくれる余裕がない。

ちょっと悩ましいです。



ターゲットしている客層が低所得者・社会的弱者ということもあり、繁忙期を逃しても

比較的年中動きがある物件でもあります。あまり焦って変な決め方をすることはせず

営業などのやれることを淡々とこなして、埋めていければと思っています。

営業に行くタイミングを考えよう。



【札幌4棟目】

稼働状況 15/15 100%(退去予告1)

売却を想定した動きを取っていたため、家賃を下げたくないという思惑が強く働き

一時は5部屋空きまで空室が拡大しました。広告料をドバっと投入した結果、無事に

5部屋とも埋まって満室化しました。



先月の送金明細は広告料の関係でズタボロでしたが、今回はいっぱい入ってくるに

違いない。そんな期待を胸に、管理会社さんから送られてきた送金明細を見ると・・・

ん?なんか備考のところに違和感のある文字が。



昔から入っている入居者様のところの備考に・・・



「3月31日解約」



ぅおーい!なにそれ!一言も聞いてなーい!



まあここは家賃あげられるお部屋だから、退去自体はさらなる利回りアップの機会と

捉えれば、前向きに受け取れるというのはあるんですけど。これ、送金明細ベースで

よく見ないで見落としてたら、気が付いたら空室があったってパターンになります。

いいことも悪いこともこまめによろしくねと前に伝えていましたが、まだその意識は

根づいていないようです^^;



退去理由などの詳細がわからないので、また確認のメールしとこっと。

募集条件自体は、こちらで依頼していた家賃アップの状態で募集されていました。

諸条件どう出しているのか確認しておこうと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告1)

購入から半年経過、その間満室状態が静かに続いておりましたが、ここにきてついに

退去予告が来てしまいました。3月末で退去、原因は転勤ということでした。

致し方ない理由なので、受け入れて粛々と募集を開始したいと思います。



こちらは募集条件等についてはすでに煮詰めてあります。あとは様子を見るだけ。

反響を見ながら、大家自身の営業が必要か、条件をどこまで緩和する必要があるかを

見極めていこうと思います。あとは細かい退去日がいつになるか、ですね。

まだ一度も部屋の中を見ていないので、日程をあわせて札幌に飛ぶつもりです。



【札幌6棟目】

稼働状況 2/4 50%

リフォームのプランニングがほぼ終わったのですが、最後の詰めの部分がまだで

着手できておりません。今回初めて管理をお任せする管理会社さんなのですが、

見積が出てくるまでに時間がかかる印象を持ちました。



先日、札幌で現場を見てきた際に、やっぱりニス塗りだけじゃ和室を洋室に変えた感が

ぬぐえないから、その部分は壁紙と同じような色で塗装したらどうかということを

伝えました。どうせ塗装にするなら、安くあがるようにできるところはすべて塗装に

してしまった方がいい(例えばクロスを貼る予定だった天井も塗りにするとか)、

という形で見積を作り直してくださっているようです。



早くリフォームに取り掛かりたいので、部分発注でもいいから進める方法はないかと

聞いたのですが、塗りにする範囲が広くなるので、やっぱり塗りの見積を確定させないと

発注をすることはできない、と。なんか余計なこと言ってしまって機会損失を作ったか?

という気持ちになってきました^^;



まあもう仕方ないので、じっくり構えてやることにします。

3月末退去の部屋も2つあることですし、それらと合わせて動きを取る方向で。



あと、この物件はデザイナーさんに頼んで物件看板の新調と外壁塗装の色選定を

行っていただいております。こちらも雪が溶けたら本格的に動き出さないと。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

安定していて無風状態です。ありがたいことです。

というわけで、特にコメントもなし。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)

先日ブログに書いた通り、一度撤回された退去予告が3月末という一番嫌な時期に

戻ってきてしまいました
。しかも一番家賃が取れる部屋です。あーあ、なんだかなあ。

まあ愚痴っても仕方がないので、どんな状態で部屋が戻ってくるのかを確認した上で

次の募集の作戦を練りたいと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

東京1棟目と同様、無風状態です。

物件のロットが小さいからトラブルが少ないというのもあるかもしれません。

リノベして新築同様になっているから、設備トラブルも少ないですし。



【東京4棟目】

稼働状況 3/3 100%

これまた無風状態です。東京は安定しているなあ。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%

こちらも無風状態です。素晴らしい。



書かなさすぎるのもあれなので、先日あったちょっとした話など。



物件の外壁に某政党のポスターが貼ってあったのを見つけまして、管理会社さんから

入居者様に聞いてもらったところ「貼ってないし、貼っていいとも言ってない」という

ことでした。管理会社さんがその政治家の方の事務所に連絡を取って話したところ、

事務所側で事実確認すること、および即ポスターを撤去することを約束いただきました。

実際、すぐにポスターが撤去されたので、ひとまずよかったです。



物件の壁に政党ポスターがペタペタ貼ってある家や駐車場があるなあと思ってましたが

あれは誰も何も言わないから、関係者が勝手に貼ってるのかもしれない・・・。

政治にこだわりがある人が家主だと思っていたのですが、そうじゃなかったようです。

逆に言えば、ブツ上げのターゲットになるのかも?(オーナーがあまり物件に興味を

持っていないからそういうことが起こるのだと思います)



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%

先日、退去立会と原状回復のお見積の依頼をしました。見積もすぐあがってきたので

早速発注して工事にかかって貰っています。しかし終わるのが3月後半。さすが繁忙期。

仕方がないので、仲介業者さん各社に終わる時期の目途を伝えました。



3月も中盤になりましたが、今のところクリーンヒットはまだなし。

これもまたテコ入れが必要な案件になっているような気がします。

法事で仙台に戻る時期があるので、そこで少し営業する時間を設けるか・・・。

義母こと社長もたまに仲介さんに連絡を取って依頼してくれているようですので

私も頑張らなくては!



【合計】

稼働状況 69/73 94.5%

退去予告:3



相変わらず褒められた成績ではありません。それに、3月末退去が3部屋もあるのが

地味に痛い。まだまだ空室対策、手は抜けないようです。しばらく完全満室になって

いないので、いい加減ここらで一発達成したいところです。



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2016年07月03日

6月の稼働率を整理してみました。

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けっこう空室が多くなっているんですよ、今。

6月末時点での稼働率を整理しております。



稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌1棟目】

稼働状況 5/5 100%

大きなトラブルもなく安定稼働中です。なかなかいい具合です。

ここの物件は、今後ゴミステーションと防犯カメラという大きな投資が控えています。

費用対効果が出れば良いのですが。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.7%

6月末で定期借家契約を再契約しない人が出てまいりました。契約解除となります。

いろいろありましたが(その辺はまた別途ブログネタにします)、結局出て行くことに

なったので、稼働率ダウンです。けっこう安定していたんだけどなあ、最近。



【札幌4棟目】

稼働状況 14/15 93.3%(退去予告2部屋)

相変わらず諸事情により募集できない1部屋があり、難儀しています。ここもそろそろ

ブログネタにしてもいい頃合いかな。あらかた片付いたし。そして7/15に2部屋の

退去があります。募集頑張らないと。管理担当さんがいなくなった穴を埋めてもらえるか

少しドキドキしながら様子を見たいと思います。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

先日、空いていた1部屋にも入居が決まり、安定しております。なんとなくですが、

今の入居者様はそうそう退去しないメンバーが揃ったような気がするので、このまま

安定モードに入ってほしいと切実に思います。



【東京2棟目】

稼働状況 4/5 80%

6月末で1部屋の退去がありました。一番家賃が高いお部屋なので、けっこう残念です。

ここも気を取り直して募集をかけていかないといけないですね。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

ここは繁忙期に無事入居付ができたので、しばらく安定稼働するであろうと思います。

思いの外引き合いがあったんだよなあ。賃貸付は弱い地域だと思っていたのですが、

物件のスペックと価格設定次第ではまだポテンシャルがあるということがわかりました。



【東京4棟目】

稼働状況 3/4 75%

繁忙期に同じ部屋で2回キャンセルをくらって、結局満室に持っていくことができずに

終わってしまった東京4棟目。「反響も内覧も多いんです」という管理会社さんの言葉を

判断材料に、GW開けくらいまで同じ家賃で粘っていたのですが、どうしても決まらず。



6月に入ってから家賃を少し下げてまた反響が復活してきたということなのですが、

それでもまだ決まらない。現在の悩みの種の一つがこのお部屋です。さらなるテコ入れを

管理会社さんとともに検討中。フリーレントかなー。



【東京5棟目】

稼働状況 0/1 0%

リフォームが終わり、客付開始後すぐに申込が入りあっさり決着したと思いきや、

いきなりのキャンセルで振り出しに戻ってしまった東京5棟目。でもこれだけ引き合いが

あるなら、ちょっと家賃あげちゃおうかという管理会社さん泣かせなことを言いだして

強気の家賃設定に変更していこうとしています。ここはまだこれからですね。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%

無風状態の仙台1棟目。義母が管理もしてくれているので、もはや保有していることを

忘れてしまいそうな勢いです。安定していて何よりです。



【合計】

稼働状況 53/58 91.4%

退去予告:2



正直、けっこう低いです。今の稼働率。まずい状況です。

ここでしっかり巻き返しておかないと、今後の活動に差し障りが出てしまいます。

空室対策、頑張らなくては!



そんなこと言いながら、今日も購入候補の物件の内覧にいくんですけどね^^;

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2016年05月19日

2015年の稼働率を集計(超今更だけど)。

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いろいろやることが追いついておらず、5ヶ月半遅れでようやく昨年度の稼働率の

集計を取ることができました。さぼりすぎですね、私。



というわけで、集計した昨年度の稼働率を見てみましょう。



前提条件



・昨年購入した東京3棟目と東京4棟目はリノベーション工事が終わっていなかったため

 稼働率からは割愛しております。



・稼働率は月単位で計算することにします。1日時点で入居している部屋数を確認して

 その数値を12ヶ月分足します。これを部屋数×12ヶ月で割り、算出します。

  毎月の入居数の合計÷(部屋数×12)×100=稼働率(%)



・稼働率は1ヶ月単位で見ているので、ある程度大雑把に丸めています。

 たとえば月の半ばでの退去があった場合は、その月は稼働していたとカウントしますし

 月の半ばでの入居があった場合も、その月は稼働していたとカウントします。

 本気で1日単位で計算した稼働率と比べれば、良い結果になる計算方法です。



・退去率は単純に以下の式で算出します。

  年間の退去部屋数の合計÷部屋数×100=退去率(%)



では、まず各物件の結果です。



札幌1棟目

稼働率:93.3%

退去率:20.0%



長期で空いてしまったお部屋があり、あまり芳しくない結果となりました。

95%を割り込むのは良くないです。部屋数が少ないので、ちょっと空室が出ると

すぐに稼働率に影響します。



しかも今回退去されたお部屋は、私が大家になって生まれて初めて経験した空室であり

退去された方は生まれて初めて入居申込なるものを私に対して出してくださった方です。

ご本人も退去する気は全然なかったようですが、突然の退去。その退去の理由は

近隣トラブルという、悔やんでも悔やみきれない結果でした。

ちょっと残念な結果になった札幌1棟目でした。



札幌3棟目

稼働率:99.0%

退去率:12.5%



札幌3棟目は年間通して16部屋中2部屋しか退去がありませんでした。

空いた時も、片方はすぐに入居が決まりましたので、空室であった期間はほぼゼロ。

非常に良い成績だったと思います。今年に入っても滞納などこそあるものの、入居は

かなり安定しています。いい感じです。このまま安定を続けてほしいものです。



札幌4棟目

稼働率:97.8%

退去率:13.3%



もっとバタバタした印象があった札幌4棟目ですが、よく考えるとバタバタしてたのは

今年に入ってからの繁忙期の話でした。昨年は順調に稼いでくれておりました。

金利が高く、返済期間が少し短いので、返済比率が高い物件ですから、家賃を高くとって

稼働率をきちんと上げていくことが肝要となります。そういう意味では、今年の成績が

今からちょっと心配です。諸事情により募集できないお部屋があるため。



東京1棟目

稼働率:100%

退去率:0%



昨年は無風状態でした。素晴らしい。今年に入ってから退去が1件あったので苦戦すると

予想しましたが、まあ予想の範囲内で何とか入居が決まってくれました。よきかな。

返済比率が最も高い物件なので、高稼働率を維持しないと苦しいです。気合を入れて

しっかり運営する必要があります。



東京2棟目

稼働率:98.3%

退去率:20.0%



こちらも安定していました。1部屋の入れ替わりはあったものの、そちらも割とすぐに

さくっと決まってくれましたし、全体として大きなトラブルもなし。ただ、退去したのが

一番広いお部屋だったので、原状回復にはだいぶお金がかかりました。キャッシュフロー

基準で考えると、ちょっと微妙な1年でした。まあ仕方ない。



仙台1棟目

稼働率:97.6%

退去率:0%



こちらは1部屋の入れ替わりがありました。学生さんが入居されたので、契約した後

しばらく家賃が入らない(学校が始まる時期から賃料発生)のが厳しかったのですが、

まあそれでも少し高めの家賃で入ってくれているのでよしとします。



合計

稼働率:97.9%

退去率:13.7%



全体で見ると、部屋数の多い物件(札幌3棟目、札幌4棟目)の退去が少なかったので

数値としては悪くない結果となっていることがわかりました。いいですね〜。

目標としていた稼働率95%以上も無事にクリアしましt。



今頃になってようやく集計したのは、札幌4棟目の金融機関さんから、昨年の稼働率を

報告してほしいと要請があったからです。だから超今更ながらこんな集計をしました。



今年は新規募集の全空物件があったりするので、稼働率は低くなってしまうでしょう。

できる限り稼働率をあげていくぞ、という気持ちで取り組んでいきたいと思います。

(もう半年経過しかかっているけど・・・月日が経過するの早すぎ!)

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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月24日

1月〜9月の稼働率とキャッシュフローを整理しました。

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昨日は自宅で、ここまでの個人保有分の物件の成績表を作成していました。

※仙台1棟目は法人所有で、仙台に行かないと成績がわからないので今回は割愛



私は自分で不動産に関するキャッシュフローの状況を示す表を作っています。

Excelに収入や支出の明細を記録していくと、部屋単位のキャッシュフローの状況が

集計されて表示されるようなものです。



金融機関さんに、自分の経営状態がどんなものかをしっかり説明するためには、

自分自身が状況を把握していなくてはなりません。そういう意味で、この表を作って

金融機関さんに持っていくことは、自分が自分のおかれた状況を把握しているという

ことを示す重要な要素となります。



それに、他人の評価だけではなく、本当に自分がどのくらい手元にお金を残せているか

確認する良い機会にもなります。不動産は減価償却というお金の出ていかない経費と

元本返済というお金が出ていくのに経費にできないものがあります。これらを加味した

確定申告書は税理士さんに頼めば出てきますが、キャッシュフローという実態とは

ずれていると思うので、そこをきちんと切り分けなくてはならないと考えます。



結局、時間切れですべての経費を入力することができなかったので、キャッシュフローは

まだ正確に計算できていません。ただ、昨年に比べて大きな出費が少ないのと、稼働率が

高めなのがあり、まあまあ想定している範囲の数字にはなりそうです。去年よりは良い。



それをやりながら、稼働率の計算もしていました。

細かくやればいくらでも細かくできますが、

1月〜9月の合計の稼働率は以下のような状況でした。



札幌1棟目:97.78%

札幌3棟目:100%

札幌4棟目:97.04%

東京1棟目:100%

東京2棟目:100%



上記の数値は、1ヶ月単位で見ているので、ある程度大雑把に丸めています。

たとえば月の半ばでの退去があった場合は、その月は稼働していたとカウントしますし

尽きの半ばでの入居があった場合も、その月は稼働していたとカウントします。

本気で1日単位で計算した稼働率と比べれば、良い結果になる計算方法です。



というわけで、100%とは言いつつ、細かく見たら100%ではない物件もあります。

札幌3棟目と東京2棟目は、それぞれ1部屋の入れ替わりがありましたが、ほぼ同時に

入居してくださっているので、便宜上100%としました。



昨年よりキャッシュフローが良いのは、稼働率もさることながら、入れ替わりが少ない

という事実に尽きると思います。特に、賃料設定が低めの札幌3棟目がほとんど

入れ替わっていないため、広告料があまり出ていっていないのが大きいと推測します。

いかにして長期入居につなげるか。低価格物件ではそこが肝になるように思います。



他方、長期入居の場合は退去時の原状回復が辛いです。

東京2棟目、札幌1棟目、札幌3棟目でそれぞれ長期入居の方が退去されましたが

原状回復に数十万単位の費用が出ていきました。けっこう辛いです。



長期入居の方をいかにして退去させないようにするか、というのも重要なミッションと

考えて、何かしらの顧客満足度向上策を検討していこうと思います。



細かいところで、自販機が省エネ化されて電気代が安くなったのもあると思います。

どういうわけか、自販機を省エネ型にしてもらった後、自販機の売上も伸びました。

(札幌3棟目のケースです)

ダブルでありがたい。



そんな分析をするのも、今後の賃貸経営にとって大事な時間だと思います。

今年はそういう分析をゆっくりする時間がなかなか取れずにいましたが、ここいらで

この表をしっかり完成させ、分析の基礎情報を作り上げたいと思います。

その作業の副産物として、税理士さんに送る時に情報が整理できるというメリットも

あるので、なんとか早めにやっつけてしまいたいところです。

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2015年06月01日

5月末時点での稼働状況を大公開。

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6月が始まりました。

気が向いたときにたまに行う稼働率の状況報告、今回は5月31日時点での各物件の

入居状況を公開したいと思います。



稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌1棟目】

稼働状況 5/5 100%



相変わらず安定している札幌1棟目。母子家庭の方が多く、引っ越しをする理由が

ない方ばかりなので、当分安定するのではないかと期待しております。

駐車場が1台空いている状態なのに放置してしまったので、ここを早く埋めて

本当の完全満室を達成しなくては。管理会社さんとも話をして、外部に募集をかけて

いければと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 16/16 100%

※退去予告:1



昨年10月末に満室になってから、8ヶ月間動きなしという奇跡を達成した札幌3棟目。

ここ、属性があまり高くない方が多いので、滞納だの夜逃げだのが頻繁に発生する

ちょっと手のかかる物件だったんですけど、8ヶ月間静かに稼働してくれました。



残念ながら、私が購入する前からお住まいになられている方が1名退去されるという

お話になってしまったため、6月末をもってこの無風状態は終了することになります。

6月は1度札幌に行く機会があるので、そこでちょっと営業してくるか。



【札幌4棟目】

稼働状況 15/15 100%



4月に空いたお部屋も、先日無事に埋まりました。いやー、良かった!

営業しようと思っていたけど、営業する間もなく決まっちゃったのは、管理会社さんが

頑張って「オーナーが来る前に決めたい」と動いてくれたからだと思います。感謝です。



しかしその頑張ってくれていた管理担当の方が長期休暇になってしまったという話が

ちらっと耳に入ってきたので、物件もさることながらそちらが心配です。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



細かいトラブルが発生したものの、退去につながるような話ではありませんでした。

引き続き満室で入居が続いている状態です。安定が一番。間違いない。



【東京2棟目】

稼働状況 4/5 80%

※申込:1



一番家賃が高いお部屋が空いている状態の東京2棟目。先日お申し込みをいくつか

いただきましたが、最終的に貸す相手が決まりました。引き渡しに向けて、準備を

進めているところです。ここが正式に引渡せれば、つかの間の完全満室となります。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



相変わらずの安定稼働。優等生です。入れ替わってくれた方が家賃が高くなるから

ありがたいんだけど、まあ今の状態は今の状態で悪くないから、このままでも

いいかなーと思います。



1階の元オーナーズルーム(現在は寮として賃貸中)の入居者さんが、新聞を片付けずに

玄関先に放置しているなど、微妙に困ることもなくはないのですが、まあ家賃がちゃんと

入っているので、あまり気にしないでもいいかなと思っています。



【合計】

稼働状況 50/51 98%

※申込:1、退去予告:1



せっかく完全満室が見えたのに、退去予告を貰ってガッカリしておりますが・・・

まあこれはこれで仕方ありません。頑張って埋めます!

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