2017年11月06日

現時点での稼働率整理・・・要テコ入れは富山1棟目。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。三連休、息抜きしすぎて腑抜けになりそう。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



現在の保有物件の稼働率など公開してみようと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 14/16 87.5%



先日、お申込を1部屋いただいたと書きましたが、残念ながら入居キャンセルとなって

しまいました。病院からの意見書が出なかったため、引っ越し費用を捻出することが

できずじまいだった、ということです。まあもう、これは仕方がないことですね。

引き続き募集をしていきたいと思います。



スペック的には狭めの1Rということもあり、募集は楽ではないのですが、引き続き

今回みたいな一般的には嫌がられそうなお客様に対しても門戸は開いていかないと

うまく満室に持っていけないだろうと考えます。引き続き対応していく予定です。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.75%



先日、募集条件を変更しました。オールゼロと銘打ち、初期費用が一切かからない

条件
としております。この形での打ち出しに対して反応してくる客層って、大家から

見ると決して良い属性ではありません。どの物件でもやっていいというものではないので

その物件でそういう作戦を打ってもいいものか、という点は一度立ち止まって考えると

いいのではないかと思っています。



札幌5棟目は狭い間取りと広い間取りがあり、空室になるのは狭い間取りばかりです。

たまたまかもしれませんが、部屋の広さって大事だなあ、と。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



購入時は稼働率50%でしたが、全室きれいにリフォームを行い、緩めな条件で募集を

行ったところ、若干属性に難ありなファミリーがご入居くださり、無事満室稼働へ。

直近で決まったのはかなり高齢のご夫婦です。まあ夫婦でお住まいであれば、孤独死は

免れるであろうと思うので、なんとかなるでしょう。



「駐車場があれば、もう少し良い属性の人を狙っていけるんですけどね・・・」

というのが管理会社さんの弁でした。うん、確かにそうだと思いました。

満室経営と言う意味では、なかなか抜けなさそうな入居者様が集まったと思うので

保有していることを忘れるレベルで安定するのではないかと期待しております。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%

こちらも今年購入した物件です。購入時は3部屋の空室がありましたが、管理会社さんの

頑張りもあり、先日最後の1部屋にお申込をいただき、満室が確定的になりました。



購入前より広告料を下げたのに埋まったというのは、いかに前の管理会社さんが

良い形で募集をかけられていなかったかを示していると思います。管理会社さんの

選定って、本当に大事だなと思います。



こちらの物件は敷地が広いので、駐車場の外貸しなども考えようと思っております。

ただ、雪がどのくらい積もるのかがよくわからないので、この冬いっぱい観察をして

外貸ししていいのか、それとも雪捨て場として空けておいた方がいいのかを考えたいと

思っております。外に貸した結果、除排雪の費用がそれ以上にかかったとなっては

本末転倒もいいところですから。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



無風状態。満室を保っております。

この物件はひとたび空室が出ると、かなり募集がしんどいので、このまま順調に

満室キープでお願いしたいところです。

築浅なので、建物のトラブルも当面は発生しない想定。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも入居してもうだいぶ長い方が多い物件で、動く要素は見えません。

そのまま安定稼働してほしいと思っております。



ここ1年くらいであったトラブルらしいトラブルと言えば、2階のお部屋で発生した

雨漏り問題
でしたが、こちらも先日の台風連発で問題が発生しなかったところを見ると

適切に修繕されたようです。良かった良かった。



【東京3棟目】

稼働状況 1/2 50%



先月、退去が出てしまいました。転勤と言うことで致し方ない内容です。

約1年半前に募集した時の設定家賃が安すぎたという反省のもとに、今回はそこから

更に強気の7000円アップでの募集としていますが、反響は上々です。

申込を1組いただいていましたが、こちらは残念ながらキャンセルとなりました。

今は30平米のお部屋に3人で住むというお客様が検討をしてくださっております。

また、嫁ちゃんの友人も引き続き検討してくださっている状況です。

引き合いはあるので、まあここは心配しなくても埋まるでしょう。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



目立った問題もなく、粛々と満室経営が続いています。今年の繁忙期が、現在入居を

されている方の更新時期に相当しますので、ここでどれだけ退去が出るかが気になる

ところです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建ですが、こちらも特に動きはなく満室経営が続いております。

今度退去になったら、床の傾きの調整とか、もうちょっときちんとやろうと思ってます。



【東京6棟目】

稼働状況 2/4 50%



募集できる状態の部屋は2部屋とも申込をいただき、満室になりました。

残り2部屋、前オーナーが民泊をしていたお部屋があり、そこのゲストの予約がまだ

残っているため、募集できない状況です。うち1部屋はそろそろ募集開始できるという

話があったようですので、徐々に埋まっていくことでしょう。私の保有物件の中でも

ダントツにいい立地ですし、部屋も広いです。特に心配はしておりません。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%



リノベーションしないと住める状態ではありませんので、そもそも募集をしていません。

しかも今は(購入したばかりですが)売却を考えております。土地として売る想定なので

当面入居募集はしない予定です。売れなかった場合はリノベして入居募集する予定。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



空室が出るとやや長期化する傾向にある仙台1棟目ですが、今は空室もなく安定稼働中。

売却すると割と大きな含み益が出るのはわかっていますが、共同担保大作戦という手も

使えることがわかり、いったん落ち着いて考えようということになりました。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



購入から1ヶ月半が経過しましたが、動きがなく現状維持になっております。

まあ確かに、決して立地がいいとは言い難い場所ですし、間取りもありふれた1Kです。

その分賃料を下げて対応していますが、反響が少ないという話を管理会社さんから

伺っております。



設備に少しお金をかけて、家賃の割にいいねえと思ってもらうことも必要でしょうし、

募集のやり方をもう少し考えてうまく客付して貰えるよう、管理会社さんに動いて

いただく必要もあるのかなと思っています。



前々から、ちょっとのんびりした管理会社さんだということは周りの不動産仲間から

聞いてましたし、ここまでの動きを見ていてその通りだなという印象もあります。

こちらからアプローチをかけて、うまく動いてもらえるようにしないといけないですね。

まだまだこれからです。



【合計】

稼働状況 76/89 85.4%



富山1棟目が大きく足を引っ張っています。テコ入れすべきは富山1棟目であることは

明白ですので、管理会社さんとももう少しまめに連絡を取り合いながら、対応を進めて

いかなくてはなりませんね・・・。

あとは高額家賃の東京3棟目と東京6棟目がちゃんと決まれば、収入と言う面では

費用対効果よく高められるかなと思っています。その辺がフォーカスポイントです。




ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月03日

稼働率90%を切ってしまったので、気合を入れなおさないと。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。二日酔いでブログを書けず、こんな時間に更新となりました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



物件売却もあり、雰囲気が変わりました。

今の時点での稼働率などを整理していこうと思います。



そろそろ抜け番が増えてきたので、売ったものは以下ですよという一覧を提示します。

それ以外のものについては保有しているので稼働状況報告対象です。



札幌1棟目 2017年3月売却

札幌2棟目 2013年4月売却

札幌4棟目 2017年3月売却



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

一番条件のいいお部屋が1部屋空いている状況です。あと、駐車場も1台空きです。

募集に関しての戦略としては、これから生活保護の世帯が動いてくるはずですので、

そこにあわせて優遇プランをぶつけていけばいいかなと思っています。

雪が溶けたので、駐車場も現地でのぼりとか設置して募集をすることができます。

この辺、積極的にやっていきたいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

3月末退去がありました。転勤ということで退去時期をずらすこともできませんでした。

ここは初めての募集なので、ちょっと様子を見ている感じです。家賃を今までよりも

1000円アップして様子を見ていたのですが、子の家賃でも手ごたえはありそうという

管理会社さんの声が聞けました。もう一枚化けさせることができるかもしれません。

原状回復のお見積が来て、その中でうへーっと思うことがありましたが、その件はまた

後日のブログで書こうと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 2/4 50%

1月に買って、まだリフォームが終わっていません。私ももたもたしていたところが

ありますが、管理会社さんもちょっと仕事遅いんじゃない?という感じはあります。

入居中の2部屋のうち1部屋の家賃が全く入ってこないのも気になるところです。

どうも入院しているのではないかという疑惑もあり・・・。



早いところ工事を終わらせて募集に取り掛かりたいです、はい。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

特に変わったこともなく、平穏無事に家賃が入ってきます。

生活保護のおじいさんが2度目の更新をしてくれました。ほくほく。

そのままずっと入っていてくださいね!(期待)



【東京2棟目】

稼働状況 4/5 80%

一番賃料が高い部屋の方が退去されました。階下の方との騒音トラブルで居心地が

悪くなってしまったようです。痛いです。



60平米くらいあり、立地がいいので、外国人シェアハウスの運営会社さん

シェアハウス化できないか相談したのですが、改装コストがかなりかかるということで

難しいと回答が来てしまいました。残念。



募集の旬を逃してしまったのが痛いですが、早いところ内装や不具合のある設備の

改修を終えて、募集を開始していきたいと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

満室になってから1年経過しました。一度も現地に行ってません(汗)

でもそのくらい安定しています。書くことがなにもありません。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%

こちらも半年以上現地を見に行っておりません。再建築不可物件ということもあり

本当は頻繁に近所を回ってご挨拶して、関係を作っておきたいのですが・・・

そういうことが全然できていないので、それはそれでまずいなという感じがします。

久々に行ってみようかな。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%

家の近所なのでよく前を通ります。先日、某政党のポスターが外壁に貼ってありまして

これはないんじゃない?と管理会社さんに相談。どうやら貼ったのは入居者様ではなく

その政党の関係者の方だったようです。許可もなしに何してんだよ(怒)

当然撤去していただきました。

でも事件と言えばそのくらいです。それ以外は何もなく、これまた順調。



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%

繁忙期が終わりましたが、1部屋残ってしまいました。まずいです。

先日の事務処理用問い合わせも、その後音沙汰がないので不発だったのでしょう。

まずいなあ。営業をもう一度かけにいかないと。法事で仙台に戻る時があるので、

そこでもう一度ローラー作戦仕掛けるか。



【合計】

52/58 89.7%

9割を切っています。こりゃダメだ!気合を入れなおさないと。

確かに3月末退去が2件あったのは不幸でしたが、2部屋はリフォームが遅くなって

機会損失しているだけにすぎません。手が回る範囲のことはきちんとやらないと。

反省して、空室対策に力を入れていこうと思います。。。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 14:29 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月13日

各部屋の稼働状況を把握し、空室対策の方向性を考える。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。週の初めです。気合入れていきましょう。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



現時点での各部屋の稼働状況を整理して、満室を目指す行動をとりたいと思います。

そのための現状把握!(ブログで全世界に向けて頭の整理をするなって言われそう)



稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

一時期3部屋の空室がありましたが、家電付きプランが好評で最後の1部屋まで

たどり着くことができました。一番条件がいい陽当たりのいい部屋に、小物や棚など

管理会社さんの協力で簡単な飾り付けも行っています。リフォームも完了しているので

部屋作りの面では(家賃の割には)しっかりしたものができていると思います。



この物件は直接営業と初期費用低め、審査緩めが効果が高いことがわかっています。

前回営業した後も、1ヶ月くらいは大家直接の連絡がちょいちょいありました。

最近それが少なくなっているので、営業効果が薄れているのだろうと想像しています。

できればどこかの平日で営業をしてきたいところですが・・・ちょっと時間取りづらい。

土日ならいけますが、それだと仲介業者さんも忙しくて対応してくれる余裕がない。

ちょっと悩ましいです。



ターゲットしている客層が低所得者・社会的弱者ということもあり、繁忙期を逃しても

比較的年中動きがある物件でもあります。あまり焦って変な決め方をすることはせず

営業などのやれることを淡々とこなして、埋めていければと思っています。

営業に行くタイミングを考えよう。



【札幌4棟目】

稼働状況 15/15 100%(退去予告1)

売却を想定した動きを取っていたため、家賃を下げたくないという思惑が強く働き

一時は5部屋空きまで空室が拡大しました。広告料をドバっと投入した結果、無事に

5部屋とも埋まって満室化しました。



先月の送金明細は広告料の関係でズタボロでしたが、今回はいっぱい入ってくるに

違いない。そんな期待を胸に、管理会社さんから送られてきた送金明細を見ると・・・

ん?なんか備考のところに違和感のある文字が。



昔から入っている入居者様のところの備考に・・・



「3月31日解約」



ぅおーい!なにそれ!一言も聞いてなーい!



まあここは家賃あげられるお部屋だから、退去自体はさらなる利回りアップの機会と

捉えれば、前向きに受け取れるというのはあるんですけど。これ、送金明細ベースで

よく見ないで見落としてたら、気が付いたら空室があったってパターンになります。

いいことも悪いこともこまめによろしくねと前に伝えていましたが、まだその意識は

根づいていないようです^^;



退去理由などの詳細がわからないので、また確認のメールしとこっと。

募集条件自体は、こちらで依頼していた家賃アップの状態で募集されていました。

諸条件どう出しているのか確認しておこうと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告1)

購入から半年経過、その間満室状態が静かに続いておりましたが、ここにきてついに

退去予告が来てしまいました。3月末で退去、原因は転勤ということでした。

致し方ない理由なので、受け入れて粛々と募集を開始したいと思います。



こちらは募集条件等についてはすでに煮詰めてあります。あとは様子を見るだけ。

反響を見ながら、大家自身の営業が必要か、条件をどこまで緩和する必要があるかを

見極めていこうと思います。あとは細かい退去日がいつになるか、ですね。

まだ一度も部屋の中を見ていないので、日程をあわせて札幌に飛ぶつもりです。



【札幌6棟目】

稼働状況 2/4 50%

リフォームのプランニングがほぼ終わったのですが、最後の詰めの部分がまだで

着手できておりません。今回初めて管理をお任せする管理会社さんなのですが、

見積が出てくるまでに時間がかかる印象を持ちました。



先日、札幌で現場を見てきた際に、やっぱりニス塗りだけじゃ和室を洋室に変えた感が

ぬぐえないから、その部分は壁紙と同じような色で塗装したらどうかということを

伝えました。どうせ塗装にするなら、安くあがるようにできるところはすべて塗装に

してしまった方がいい(例えばクロスを貼る予定だった天井も塗りにするとか)、

という形で見積を作り直してくださっているようです。



早くリフォームに取り掛かりたいので、部分発注でもいいから進める方法はないかと

聞いたのですが、塗りにする範囲が広くなるので、やっぱり塗りの見積を確定させないと

発注をすることはできない、と。なんか余計なこと言ってしまって機会損失を作ったか?

という気持ちになってきました^^;



まあもう仕方ないので、じっくり構えてやることにします。

3月末退去の部屋も2つあることですし、それらと合わせて動きを取る方向で。



あと、この物件はデザイナーさんに頼んで物件看板の新調と外壁塗装の色選定を

行っていただいております。こちらも雪が溶けたら本格的に動き出さないと。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

安定していて無風状態です。ありがたいことです。

というわけで、特にコメントもなし。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)

先日ブログに書いた通り、一度撤回された退去予告が3月末という一番嫌な時期に

戻ってきてしまいました
。しかも一番家賃が取れる部屋です。あーあ、なんだかなあ。

まあ愚痴っても仕方がないので、どんな状態で部屋が戻ってくるのかを確認した上で

次の募集の作戦を練りたいと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

東京1棟目と同様、無風状態です。

物件のロットが小さいからトラブルが少ないというのもあるかもしれません。

リノベして新築同様になっているから、設備トラブルも少ないですし。



【東京4棟目】

稼働状況 3/3 100%

これまた無風状態です。東京は安定しているなあ。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%

こちらも無風状態です。素晴らしい。



書かなさすぎるのもあれなので、先日あったちょっとした話など。



物件の外壁に某政党のポスターが貼ってあったのを見つけまして、管理会社さんから

入居者様に聞いてもらったところ「貼ってないし、貼っていいとも言ってない」という

ことでした。管理会社さんがその政治家の方の事務所に連絡を取って話したところ、

事務所側で事実確認すること、および即ポスターを撤去することを約束いただきました。

実際、すぐにポスターが撤去されたので、ひとまずよかったです。



物件の壁に政党ポスターがペタペタ貼ってある家や駐車場があるなあと思ってましたが

あれは誰も何も言わないから、関係者が勝手に貼ってるのかもしれない・・・。

政治にこだわりがある人が家主だと思っていたのですが、そうじゃなかったようです。

逆に言えば、ブツ上げのターゲットになるのかも?(オーナーがあまり物件に興味を

持っていないからそういうことが起こるのだと思います)



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%

先日、退去立会と原状回復のお見積の依頼をしました。見積もすぐあがってきたので

早速発注して工事にかかって貰っています。しかし終わるのが3月後半。さすが繁忙期。

仕方がないので、仲介業者さん各社に終わる時期の目途を伝えました。



3月も中盤になりましたが、今のところクリーンヒットはまだなし。

これもまたテコ入れが必要な案件になっているような気がします。

法事で仙台に戻る時期があるので、そこで少し営業する時間を設けるか・・・。

義母こと社長もたまに仲介さんに連絡を取って依頼してくれているようですので

私も頑張らなくては!



【合計】

稼働状況 69/73 94.5%

退去予告:3



相変わらず褒められた成績ではありません。それに、3月末退去が3部屋もあるのが

地味に痛い。まだまだ空室対策、手は抜けないようです。しばらく完全満室になって

いないので、いい加減ここらで一発達成したいところです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月03日

6月の稼働率を整理してみました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在29位です。今日は部屋の片付けの予定ですが・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



けっこう空室が多くなっているんですよ、今。

6月末時点での稼働率を整理しております。



稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌1棟目】

稼働状況 5/5 100%

大きなトラブルもなく安定稼働中です。なかなかいい具合です。

ここの物件は、今後ゴミステーションと防犯カメラという大きな投資が控えています。

費用対効果が出れば良いのですが。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.7%

6月末で定期借家契約を再契約しない人が出てまいりました。契約解除となります。

いろいろありましたが(その辺はまた別途ブログネタにします)、結局出て行くことに

なったので、稼働率ダウンです。けっこう安定していたんだけどなあ、最近。



【札幌4棟目】

稼働状況 14/15 93.3%(退去予告2部屋)

相変わらず諸事情により募集できない1部屋があり、難儀しています。ここもそろそろ

ブログネタにしてもいい頃合いかな。あらかた片付いたし。そして7/15に2部屋の

退去があります。募集頑張らないと。管理担当さんがいなくなった穴を埋めてもらえるか

少しドキドキしながら様子を見たいと思います。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

先日、空いていた1部屋にも入居が決まり、安定しております。なんとなくですが、

今の入居者様はそうそう退去しないメンバーが揃ったような気がするので、このまま

安定モードに入ってほしいと切実に思います。



【東京2棟目】

稼働状況 4/5 80%

6月末で1部屋の退去がありました。一番家賃が高いお部屋なので、けっこう残念です。

ここも気を取り直して募集をかけていかないといけないですね。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

ここは繁忙期に無事入居付ができたので、しばらく安定稼働するであろうと思います。

思いの外引き合いがあったんだよなあ。賃貸付は弱い地域だと思っていたのですが、

物件のスペックと価格設定次第ではまだポテンシャルがあるということがわかりました。



【東京4棟目】

稼働状況 3/4 75%

繁忙期に同じ部屋で2回キャンセルをくらって、結局満室に持っていくことができずに

終わってしまった東京4棟目。「反響も内覧も多いんです」という管理会社さんの言葉を

判断材料に、GW開けくらいまで同じ家賃で粘っていたのですが、どうしても決まらず。



6月に入ってから家賃を少し下げてまた反響が復活してきたということなのですが、

それでもまだ決まらない。現在の悩みの種の一つがこのお部屋です。さらなるテコ入れを

管理会社さんとともに検討中。フリーレントかなー。



【東京5棟目】

稼働状況 0/1 0%

リフォームが終わり、客付開始後すぐに申込が入りあっさり決着したと思いきや、

いきなりのキャンセルで振り出しに戻ってしまった東京5棟目。でもこれだけ引き合いが

あるなら、ちょっと家賃あげちゃおうかという管理会社さん泣かせなことを言いだして

強気の家賃設定に変更していこうとしています。ここはまだこれからですね。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%

無風状態の仙台1棟目。義母が管理もしてくれているので、もはや保有していることを

忘れてしまいそうな勢いです。安定していて何よりです。



【合計】

稼働状況 53/58 91.4%

退去予告:2



正直、けっこう低いです。今の稼働率。まずい状況です。

ここでしっかり巻き返しておかないと、今後の活動に差し障りが出てしまいます。

空室対策、頑張らなくては!



そんなこと言いながら、今日も購入候補の物件の内覧にいくんですけどね^^;

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:53 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月19日

2015年の稼働率を集計(超今更だけど)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在25位です。沈黙は金、雄弁は銀。気を付けようっと。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



いろいろやることが追いついておらず、5ヶ月半遅れでようやく昨年度の稼働率の

集計を取ることができました。さぼりすぎですね、私。



というわけで、集計した昨年度の稼働率を見てみましょう。



前提条件



・昨年購入した東京3棟目と東京4棟目はリノベーション工事が終わっていなかったため

 稼働率からは割愛しております。



・稼働率は月単位で計算することにします。1日時点で入居している部屋数を確認して

 その数値を12ヶ月分足します。これを部屋数×12ヶ月で割り、算出します。

  毎月の入居数の合計÷(部屋数×12)×100=稼働率(%)



・稼働率は1ヶ月単位で見ているので、ある程度大雑把に丸めています。

 たとえば月の半ばでの退去があった場合は、その月は稼働していたとカウントしますし

 月の半ばでの入居があった場合も、その月は稼働していたとカウントします。

 本気で1日単位で計算した稼働率と比べれば、良い結果になる計算方法です。



・退去率は単純に以下の式で算出します。

  年間の退去部屋数の合計÷部屋数×100=退去率(%)



では、まず各物件の結果です。



札幌1棟目

稼働率:93.3%

退去率:20.0%



長期で空いてしまったお部屋があり、あまり芳しくない結果となりました。

95%を割り込むのは良くないです。部屋数が少ないので、ちょっと空室が出ると

すぐに稼働率に影響します。



しかも今回退去されたお部屋は、私が大家になって生まれて初めて経験した空室であり

退去された方は生まれて初めて入居申込なるものを私に対して出してくださった方です。

ご本人も退去する気は全然なかったようですが、突然の退去。その退去の理由は

近隣トラブルという、悔やんでも悔やみきれない結果でした。

ちょっと残念な結果になった札幌1棟目でした。



札幌3棟目

稼働率:99.0%

退去率:12.5%



札幌3棟目は年間通して16部屋中2部屋しか退去がありませんでした。

空いた時も、片方はすぐに入居が決まりましたので、空室であった期間はほぼゼロ。

非常に良い成績だったと思います。今年に入っても滞納などこそあるものの、入居は

かなり安定しています。いい感じです。このまま安定を続けてほしいものです。



札幌4棟目

稼働率:97.8%

退去率:13.3%



もっとバタバタした印象があった札幌4棟目ですが、よく考えるとバタバタしてたのは

今年に入ってからの繁忙期の話でした。昨年は順調に稼いでくれておりました。

金利が高く、返済期間が少し短いので、返済比率が高い物件ですから、家賃を高くとって

稼働率をきちんと上げていくことが肝要となります。そういう意味では、今年の成績が

今からちょっと心配です。諸事情により募集できないお部屋があるため。



東京1棟目

稼働率:100%

退去率:0%



昨年は無風状態でした。素晴らしい。今年に入ってから退去が1件あったので苦戦すると

予想しましたが、まあ予想の範囲内で何とか入居が決まってくれました。よきかな。

返済比率が最も高い物件なので、高稼働率を維持しないと苦しいです。気合を入れて

しっかり運営する必要があります。



東京2棟目

稼働率:98.3%

退去率:20.0%



こちらも安定していました。1部屋の入れ替わりはあったものの、そちらも割とすぐに

さくっと決まってくれましたし、全体として大きなトラブルもなし。ただ、退去したのが

一番広いお部屋だったので、原状回復にはだいぶお金がかかりました。キャッシュフロー

基準で考えると、ちょっと微妙な1年でした。まあ仕方ない。



仙台1棟目

稼働率:97.6%

退去率:0%



こちらは1部屋の入れ替わりがありました。学生さんが入居されたので、契約した後

しばらく家賃が入らない(学校が始まる時期から賃料発生)のが厳しかったのですが、

まあそれでも少し高めの家賃で入ってくれているのでよしとします。



合計

稼働率:97.9%

退去率:13.7%



全体で見ると、部屋数の多い物件(札幌3棟目、札幌4棟目)の退去が少なかったので

数値としては悪くない結果となっていることがわかりました。いいですね〜。

目標としていた稼働率95%以上も無事にクリアしましt。



今頃になってようやく集計したのは、札幌4棟目の金融機関さんから、昨年の稼働率を

報告してほしいと要請があったからです。だから超今更ながらこんな集計をしました。



今年は新規募集の全空物件があったりするので、稼働率は低くなってしまうでしょう。

できる限り稼働率をあげていくぞ、という気持ちで取り組んでいきたいと思います。

(もう半年経過しかかっているけど・・・月日が経過するの早すぎ!)

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする