2020年03月26日

稼働率90%を割り込んでしまう大ピンチ。

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久しぶりに現在の稼働状況を整理して、もうちょっと自分にプレッシャーと危機感を

与えたいと思います。そういう目的でもブログは活用されています(笑)



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



無事に満室に返り咲いてくれました。ありがたきことです。火種はくすぶっていますが

今は何事もなく平和にいてくれればいいなと思う次第です。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



1部屋空室があります。先日、割と確度高めの内見がありそうという話を聞いてましたが

新コロのせいで内見が延期になったのだとか。その後快音が聞こえてこないので、

そのまま立ち消えになってしまったのかも・・・。うーむ。

この部屋は生活保護の人もむしろ積極的に受け入れているので、5月くらいまでは動きが

あるだろうと予想しています。なんとかそこまでに決まってほしいです。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.1%



昨年1年全く動きがなかった札幌7棟目。昨年末に退去予告が入ったおのの、退去前に

次の入居者様が決まるという素晴らしい展開だったのですが、その後更に退去予告が

来てしまいました。こちらは6年お住まいなので、リフォームもそれなりのボリューム。

お財布に優しくない展開です。



ただ、前のオーナーの頃の入居者様なので、家賃が弱気設定のままでした。

弱気の家賃を強気に変えると、8000円の家賃アップが見込めます。

そんなに無謀な数字でもなく、現に今回退去になった隣の部屋は、8000円アップと

同額の家賃で退去前に成約されています。



利回りを計算してみたら、8.3%まで改善していました。購入時8%でしたから、

入れ替えごとに適正家賃で募集し、全体としての収入が伸びてきていることになります。

更に、現在交渉中の楽天モバイルのアンテナが設置できれば、8.7%近くまで

表面利回りを伸ばすことができます。



購入時の価格で売れるわけじゃないから、あまりこういうことを考えても意味がないかも

しれませんけど、前のオーナーの家賃設定が甘かったり、建物のポテンシャルを

フルに活用できていなかったりするものは、伸びしろがあるということを示せた

事例だと思います。



・・・なんて書いてたら、駐車場の解約予告が届いてしまいました(泣)

駐車場、まずはお住まいの方の中で募集するか!?それとも空き部屋で3P可能姉妹と

大々的に打つか!?管理会社さんと相談します。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100% (退去予告3)



札幌8棟目は、民泊の拡大をうまく活用して家賃を上げた事例だったのですが、

新コロのせいでこれがモロに逆風を浴びることになりました。民泊利用を目的として

少し高めの家賃で賃貸していただいていた5部屋のうち、3部屋が退去予告です。

残り2部屋もどうなるか怪しいですから、ピンチと言えるでしょう。



家賃を5000円割増にしていたので、その割増分がなくなった形で3部屋募集です。

考えただけで胃が痛いですが、やるっきゃないですね。頑張りますよー。



【札幌9棟目】

稼働状況 14/16 87.5%



決まるまでは大変だけど、決まってしまえば動きがないのが札幌9棟目。

残り2部屋はテナント、およびテナントとセットで貸そうとしていた部屋の2部屋です。



テコ入れのため、セットではなく基本分離の形で賃貸募集に出したところ、見た目の

家賃が安くなったせいか、少し反響が増えたということでした。部屋の方も家賃高めに

出ている割には、たまに内見があったりします。うまいこと決まればいいのですが。

でも新コロ騒動の最中にテナントが埋まると言うのはちょっと考えにくいかな〜。



【札幌10棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建はいくらリフォームしたとはいえ、やはり長年住んでいなかったボロ戸建がベース。

入居者様からちらほらと初期トラブルのお話はありました。適切に対応できていると

思います。



属性的に引越は大変だと思うので、このままずっとお住まいいただきたいところです。



【東京1棟目】

稼働状況 2/3 66.6%



孤独死と心療内科系の病気のダブルパンチで大変ですが、孤独死側はだいぶ目処が

立ってきました。こちらはまた別の機会にまとめて公開します。

リフォームを早く開始しないといけないのですが、どちらにしてもトイレが入ってこない

問題があるので、募集開始できるのは早くても6月くらいですかねえ。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



特に何もなく、稼いでくれています。ありがたいことです。

漏水疑惑があるので、何とかしないとと思っている今日この頃。前回大規模修繕してから

もう6年とか経っているんですよねえ。月日の流れは早いものです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも無風状態。退去になってもすぐ決まってくれるので、楽チンです。

今のリノベ路線に走るきっかけになった物件です。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建なので特に何もなく、順調に稼働中。近所なのでよく近くを通りますけど、

子供が元気に遊んでいます。よきかな。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



ここはもう少し家賃を上げられると思っています。退去があった場合、次はもっと

チャレンジした家賃で攻めてみようと思います。

でも別に積極的に退去してほしいわけではないから、このまま無風の方が助かります。



でも、一度退去予告が送られそうになったという噂もありまして・・・。

その後続報がないから思いとどまったと思われますが、もしかしたら何かがくすぶって

いるのかもしれません。このまま潜在的なもので終わってほしいです。



【東京8棟目】

稼働状況 6/7 85.7% (入居申込1)



3月末で満室に返り咲きます。今度お住まいの方は保護猫を飼われるとのことです。

これで、ワンちゃん派が5人、猫ちゃん派が2人というバランスになりました。



高い家賃に見合うよう、サービス強化していきたいと思います。

ネット無料のサービス導入、春と秋のBBQなど。



【東京10棟目】

稼働状況 3/3 100% (退去予告1)



退去予告が入ってしまいましたが、いっそこれも趣味で使っちゃうか?

いや、さすがにそれは賃料が入らなさすぎるから困る・・・。

もうちょっと悩みますが、少なくとも今の賃料は安すぎました。家賃あげます!



【東京11棟目】

稼働状況 2/2 100% (退去予告2)



新コロの影響で民泊をやっていた借主さんが退去予告を出してきました。

未曽有の危機なので仕方なかろうと思いますが、痛いです。



管理会社さんを切り替えて、一般賃貸で募集を行いたいと思います。



【東京12棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも民泊をやる方に高く貸している物件です。今のところ退去予告はないですが

大丈夫かなあ・・・こっちも退去予告来ちゃうんじゃないかなあ・・・。

ま、来たときは来たときで仕方ないですね。管理会社さんを切り替えて募集するだけ。



【東京13棟目】

現在ホテルにリノベ中です。これ、どうやって稼働状況の報告したものかなあ?

ホテルの平均稼働率とかで出せばいいのかな?

とりあえず、空室にカウントするのはやめておきます。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100% (退去予告1・入居申込1)



退去される入居者様からのご紹介で、入居申込となりました。広告料もかからず

募集の手間も省け、素晴らしい!という感じです。ありがとう、現入居者様!

彼氏が出入りしていてうるさいと入居者のおばちゃんからクレームが入ったことは

帳消しにします(笑)



【富山1棟目】

稼働状況 6/8 75% (入居申込1)



先日書いた通り。あと1室でお満室です!がんばれー!ラストスパートだ!



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100% (退去予告1)



こちらも先日書いた通り。管理を切り替えることになりました。

募集条件も個人的には決めているので、あとはうまく引き継いで走り出すのみ!



【合計】

現時点稼働率ベース 92.5% (東京13棟目を除き、107部屋中99部屋稼働)

申込・退去含めると 87.9% (8部屋退去予告、3部屋入居申込)



まずいですね、9割を割り込んでます。そもそも入居率が95%に到達していないのが

問題ですので、まだ改善活動は必要ということになります。

足元の空室率は、富山がかなり改善してきたので悪くはないと思うんですけどね。

新コロで退去予告が5部屋も増えたのが痛かった。



プレッシャー、ぞんぶんにかかりました。入居付の活動、きちんとやります!



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2019年06月18日

だいぶ稼働率が上がってきていることを数字で確認。

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入居率、だいぶ上向いてきました。現在の状態を物件ごとに整理したいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%



残り1部屋の札幌5棟目。元々競争力はさほど高くない物件ですので、これでも

結構善戦している方だと私は考えております。1Rでロフト付き、確か残ってる

お部屋はハシゴじゃなくて階段タイプになっていたはずなので、仕様の面では多少

楽なはずです。



近々、駐車場の白線を引き直して、エントランスにあるゴミステーションを外に

移動させる予定です。これによって、入居者様がエントランスをより広く使えて、

かつコバエが共用部内に発生する問題にも対応できるようにしたいと考えています。

こういう積み重ねが次の入居申込を生む、と信じたいと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%(入居申込1)



結構時間がかかりましたが、ようやく入居申込を入れて貰うことができたようです。

ただ、詳細届き次第送りますと言われてから、まだ連絡が来ていない状態なので、

大丈夫かなあとやや気にしております・・・。また詳細が届いたらレポートします。

ちゃんとこれで決まってくれれば満室返り咲きなんですけどねえ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



入居率に関しては危なげなし。むしろ、駐車場の契約が増えて、キャッシュフローは

より増えている状態です。このまま退去無しで維持されればいいなあ。



7月から震災の修繕に入りますので、ここで建物の状態がよりよくなればいいなあ。



【札幌8棟目】

稼働状況 11/12 91.7%(入居申込1)



やっと大型滞納のお部屋の明渡が完了し、次に利用する方からのお申込を受領してます。

ただ、漏水工事とか、借家人賠償責任保険の保険金受取とか、その辺がゴチャゴチャして

おりますので、それらの全容が見えてから正式に話を進めたいと考えております。



【札幌9棟目】

稼働状況 10/12 83.3%(入居申込1)



一番厄介な部屋が埋まり、残るはテナント1室と、テナントとセットで貸そうとしている

1室の合計2室。募集の観点では、テナント1室のみ募集中の状態です。



短期ではありますが、札幌7棟目の施工業者さんが3ヶ月ほど札幌9棟目を借りてくれる

ことになっており、現在契約のやりとりをしております。これにより、瞬間風速ですが

本当の意味で残り1部屋になります。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンの供給からのユニットバスの無償貸与は諦め、自分で工事する方向で調整を

かけていただいております。管理会社さんの腕の見せ所!安い見積をなんとか引っ張って

きていただきたいと切に願う今日この頃です。昨年購入して、半年以上何もせずに放置を

してしまっているのは好ましいとは言えませんので、そろそろ手を付けたいところ。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しています。驚くほどに何もありません。持っているのを忘れてしまうくらい。

ありがたいことです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも特に何もないです。しばらく見に行ってすらいないです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも動きなし。満室維持。楽チンでいいです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



こちらも動きなし。母子家庭の方ですが、家の前が相変わらず子供のおもちゃで

散らかっており、家の中もそんな調子じゃないかと少しだけ心配になります。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



保有物件で一番立地がいい物件。立地が良いのでサクサク決まります。

この物件も安定して稼いでくれています。



【東京8棟目】

稼働状況 4/7 57.1%(入居申込1)



ようやく50%を越えて、入居申込を含めれば残り2部屋まで空室が減りました。

1年以内を目処に、工務店さんが臨時事務所として使っている部屋が退去になる

予定につき、それまでにもう少し埋めておきたいところですが・・・。



【東京9棟目】

稼働状況 7/7 100%

埋まるまではヒヤヒヤしてましたが、埋まってしまえばこっちのものです。

稼いでくれる孝行息子に育ちました。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



2階の空室がなかなか埋まりません。1階も空室になる危機がありましたが、

退去予告が撤回されて、当面この問題は回避されました。

あと1部屋、借りてくれる酔狂な人が見つかればいいなあ。



【東京11棟目】

稼働状況 0/2 0%(入居申込2)



先日新規取得した東京11棟目。現在リノベ工事の真っ最中です。

リノベ後の賃貸、実はもう契約にまで至っています。民泊で運営したいという

法人さんが借りてくださると言うことに。で、それを探してきてくださった

会社さんが「管理をやらせてください」と言うので、とても久しぶりに東京の物件を

いつもの管理会社さん以外に任せることになりそうです。



【東京12棟目】

稼働状況 0/2 0%(入居申込2)



こちらも東京11棟目と同じ状況で、リノベが終わり次第民泊で利用するという方が

既に見つかっています。ただ、短期解約違約金条項を消してほしいなどのリクエストも

来ているようなので、別にこの人は蹴ってしまってもいいかなあという気持ちも。

あまりうるさいことを言わない方に借りていただきたいです。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



安定の満室。ここもなかなか動かないのでありがたいです。



【富山1棟目】

稼働状況 5/8 62.5%



奇跡の5部屋同時申込のうち3部屋が幻になってしまいました。それでも残り3部屋まで

到達したのだから、悪くない状態と思います。



管理会社さんの担当の方が先日退職されてしまったので、引継がうまくいっているか、

業者さんの中で認知されているか、など確認しに行かなくてはなりませんが、日程を

どうするか悩み中・・・。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



特に何もなく平穏に家賃が入ってきます。感謝です。



【合計】

現時点稼働率ベース  97/114 85.1%

申込・退去含めると 105/114 92.1%



現時点稼働率だと、東京4棟目を売って東京11棟目と東京12棟目を購入したという

ところもあり、稼働率はむしろ下がってしまっている印象があります。そりゃ4部屋分の

稼働率が落ちているんだから、当たり前と言えば当たり前。



ところが、入居申込を貰っているものの、審査中・リノベ完了待ち・保険対応待ちとかで

入居が開始されていない部屋もあります。これらの数が思ったより多く、全部埋まると

空室は残り9部屋まで減り、稼働率も90%台を回復しています。短期利用前提の申込も

ありますので、もろ手を挙げてというわけにはいきませんが、かなり稼働率は向上の

傾向にあるのは間違いありません。前回集計時は87.7%でしたから、5%近く

上がったことになります。



この調子でビシビシと埋めていきたいと思います。



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2019年04月27日

稼働率はだいぶ上向いてきたけど、まだ90%にも至らず。

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現在16位です。今日は久しぶりに東京10棟目の秘密基地へ。

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現時点での稼働率を計算してみました。一時期に比べるとだいぶ上向き傾向です。

状況整理してみようと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%%



3月末に2部屋退去がありましたが、1部屋は原状回復もしてない状態で決まりました。

陽当たりのいい未原状回復のお部屋と、陽当たりが悪い原状回復済みのお部屋を比較して

前者に決まった感じです。札幌の人は陽当たりがいいのは当たり前と思っているという

説を聞いたことがありますが、実証されました(!?)



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



地味ながら、気が付くとなかなか決まらないなあという札幌6棟目の残り1室。

リフォームも終わっており綺麗な状態ですが、駐車場がないのがネックになっていると

予想します。何回か申込は入ったのですが、属性が悪かったりキャンセルになったりで

なかなか成約しません。早く決まらないかなあ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%


築浅物件、特に問題はありません。今年は昨年の地震でダメージを受けたクラックの

補修が必要で、どの程度の損害が発生したかを現在確認して貰っているところです。

夏くらいには修繕完了するかな?



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



大型滞納のお部屋は現在明渡に向けて裁判を開始しようと手続きを行っております。

裁判になる前に話し合いで出ていってくれることに期待したいですが、果たして。

そしてそれが終わったら、今度は民泊向けの消防設備の工事が始まります。やれやれ。

お金かかりますね〜。



【札幌9棟目】

稼働状況 9/12 75%



一番狭いお部屋(家賃も過去最安値でこれ貸しても儲からないんじゃないのってレベル)

とテナントさんへの2部屋一括貸しが滞っております。空き部屋、報告書にはいろいろな

問い合わせがありますと書いてありますが、なかなか決まらない模様。この物件は隣地が

駐車場ではなくなって宅地分譲されてしまうという話もあり、次回札幌に行った際には

現地を確認すると共に、久しぶりに営業活動をした方がいいなと思っております。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンガスの供給がなかなか決まらず苦戦中。お風呂を設備貸与してくれるところは

もうないんじゃないかと思いつつ、一応まだいくつか当たれそうなので当たっています。

戸建を買う時は、安易にプロパン屋さんが設備貸与してくれると思わない方が良いよ!



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しています。驚くほどに何もありません。持っているのを忘れてしまうくらい。

ありがたいことです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも特に動きはなし。店舗も盛業中、事務所は購入当初に客付して貰って以来

もう6年以上になりますがずっと使っていただいております。立地も良い物件なので

ここは手放さずにキープって感じです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



これまた動きなし。退去になってもすぐ決まるので安心できる物件です。

今の私の都内での投資手法(ボロをリノベする)の初めての事例で、ここをきっかけに

ボロ投資が加速したという実績があります。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



入退去の動きは特になし。売却に出していますが、再建築不可なので融資してくれるのは

某ノンバンクさんのみ、そしてそこは私が使っているので評価が出づらいようで、

融資が伸びず融資利用の方はことごとくNGになっているようです。現金の人がスパッと

買ってくれる話もあったりなかったりしますが、はてさてどうなるか。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



こちらも特に動きはなし。家から近いので状況がよく見えるのですが、家の前が妙に

散らかっているのが気になります。母子家庭の方と聞いているけど、子供の遊び道具が

道路に散乱しているのはいかがなものかなー。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



空いてもすぐ埋まる好立地物件。なんかこの間集計していて気が付きましたが、地味に

管理会社さんが家賃を安くして募集している気がします。次に空いた時はちゃんと

家賃をむしろ上げるよう言わないとだなあ。



【東京8棟目】

稼働状況 3/7 42.9%



ハマれば一発で決まるはずのコンセプト型賃貸住宅、なかなかハマる人が出ずに

苦戦しています。先日も1組申込が入ったものの、契約金まで振り込まれた後で

親の反対にあったということでキャンセル。なんだよー、もー。残念です。



やはり広告宣伝の方法を大きく変えなくてはならないのではないか、と思ってます。

試行錯誤したいところですが、時間が足りなさすぎる・・・。



【東京9棟目】

稼働状況 7/7 100%



出足が鈍くて心配しましたが、無事に全部屋入居がつき、ドル箱物件になりました。

店舗の改装も終わり、オープンしたらしいので、こちらから胡蝶蘭を開店祝として

贈らせていただきました。盛業を祈念致します。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



正直、これは埋まる気がしないなあと自分でも思っていた東京10棟目。

だって住宅設備何もなくて、倉庫以外の使い道が思いつかないレベルですよ?

でも地味に問い合わせはあるみたいで、たまに具体的な話が入ってきます。

いずれ成約するんだろうなあとのんびり見守っていきたいと思います。



【東京11棟目】

稼働状況 0/2 9%



いい加減リノベーションの段取りに入らなくてはと思い立ち、施工業者さんに

工事の時期の調整をお願いしました。ここは面白い話もあるのですが、それはまた

別の機会にでも。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



ここも無風です。義母の自主管理なので、あまり波風立たれるとややこしいから、

無風でありがたい。



【富山1棟目】

稼働状況 3/8 37.5%(入居申込2)



怒涛の1日で5部屋申込からの3部屋キャンセルとジェットコースターのように

目まぐるしく変化した富山1棟目。でもトータルで見たら2部屋稼働が増えたので

良しとします。



サンデー毎日倶楽部で「満室になったら売った方がいい」と言われまくったので、

本当にそうしようかな〜と妄想中。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



入居者様のプロパンガス会社さんへの逆襲というハプニングがありましたが、

入居には特に影響なし。ここもしばらく安定だと思います。



【合計】

現時点稼働率ベース  99/116 85.3%

申込・退去含めると 101/116 87.7%



稼働率、まだまだ低いです。精進しなくては。東京8棟目1室、富山1棟目3室の

キャンセルがあったので、それがなければ90%到達していたんですよねー。

たらればは禁物だけど、あればうまくいっていればなあ。

引き続き、精進します。



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2019年03月11日

稼働率、まだまだ低いものの以前よりだいぶ改善されてきた。

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現在の稼働率の整理をしようと思います。前よりだいぶ上がってきているのは

間違いないので、書き出すことによって課題を明らかにしたいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告2)



安定していたのですが、この繁忙期は退去予告2件。しかも3月末に集中しました。

次回札幌に行った際に現地確認かなあ。その前に写真で様子がわかって見積の内容が

問題なさそうなら、さくっと発注して早く部屋を完成させたいところです。

空室になったのは両方とも1R+ロフトの間取り。1LDKメゾネットは安定してるのが

救いです。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



入居申込を2件いただいておりましたが、1件目は属性が悪すぎて保証会社さんの審査に

通らず、基本的にはNG。まだ保証人を探すなど頑張っているという話ですが、恐らく

この時期になって何も言ってこないということは無理でしょう。そしてもう1件

ピアノを置こうとすると工事が莫大な金額になるということがわかり、こちらも断念。

振り出しに戻りましたが、こういう形で引合がある物件なので、心配はしていません。

決まるといいな、早めに。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



退去予告もなく安心の無風状態です。良いですね、この感じ。この間札幌で管理の

親分と話をしましたが、この安定が長く続いてくれるといいね〜、というほんわかな

ムードでした。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



ここは空いたらすぐ借りますと言ってくださっている法人さんもいらっしゃるので、

安泰と言えば安泰です。看板の付け替えも終わりました。ようやく変更した物件名の

看板が設置され、ほっとしております。

大型滞納の話が相変わらず決着しておりませんが、それはまた別の機会に書きます。



【札幌9棟目】

稼働状況 7/12 58.3%(入居申込2)



2部屋まとめてのお申込に関しては、現在保証会社さんの審査を通しているところです。

不特定少数の人間が住むという形の借り方になるので、普通に持っていっても

保証の対象にならないということがわかり、その辺に詳しいお友達の業者さんに確認して

うまく通せるようなやり方を現在模索しているところです。仮に保証会社さんが

通らなかったとしても、保証人だけで通してしまうつもりですけどね。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンガス変更の交渉がなかなか進まず、リフォームができずにおります。

リフォーム自体の見積の交渉も、結局プロパンガスの方向性が決まらないことには

先に進めない状態なので、やや困ったなあという感じです。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しすぎております。もう4年以上入退去ないんじゃないか?素晴らしい。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



ここも安定しています。テナントさんも盛業のようで、何よりです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらの物件も安定。むしろ退去した方が家賃が上がるという説もあります。

あまり期待しないで買ったけど、結構いい感じに育ってくれて嬉しい誤算です。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



最近の購入ドタバタでだいぶ現金が枯渇しているので、この物件はぼちぼち本気で

売却に入ろうかな?と思っています。安定しているので無理に手放さなくても

良いのですが、以前どーんとステージが上がった気がした時も売却がきっかけでしたので

今回も飛躍の為に売るべきかな、と。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



家の近所なのでたまに前を通りがかりますが、子供のにぎやかな声が聞こえてくるので

こちらもほっこりとした気持ちにさせて貰っています。末永くよろしくお願いします。

でも家の前にスケボーとか乱雑に置くのはやめてほしいなあ(笑)



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



立地が良いため、空いてもすぐ埋まるのです。やっぱり立地って大事だよねと思います。

この間も12月初旬に空いて、割とさくっと申込をいただき、2月にはもう入居済。



【東京8棟目】

稼働状況 3/7 42.9%



1部屋退去が発生してしまい、また50%を切ってしまった東京8棟目。

管理会社さんから「家賃下げて埋めませんか」とご提案をいただきましたが、

ここまで引っ張ってそれをやってしまうと、本当にこれまでの貰えるべき家賃を

どぶに捨てたことになってしまいます。この物件はペット共生型のアパートとして

コンセプト型物件の運営という知識を実践で蓄積する為に、今後もポリシーを貫く

つもりです。管理会社さんにはご迷惑をおかけしますが、募集について試行錯誤を

一緒にしていただければと思います。



【東京9棟目】

稼働状況 6/7 85.7%(入居申込1)



申込ベースで無事満室達成しました。工事が終わって本格的に募集開始したのが

確か8月か9月。12月までは家賃を高め設定にしていたため、鳴かず飛ばずでしたが

1月に入る前に少し家賃を下げたのと、孤独死部屋が相場よりかなり安い金額で

出たことによって、通常の部屋の反響も誘発したのとで、一気に埋まりました。

テナントさんもそろそろオープンかな?盛業をお祈りいたします。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



東京以外からオーナー仲間が来た時にネタとして連れていく物件です。皆さん大抵

「東京はこんな強烈な物件があり、しかも投資として成立するんだ・・・」と驚いて

帰られるので、ちょっとやみつきです(笑)



お申込をいただき、奇跡の満室か!?と色めき立ちましたが、残念ながら話は流れて

1室空室の状態は変わりませんでした。現在、お友達限定シェアオフィス的なものとして

1部屋をリフォーム中です。こちらは出来上がりましたら写真公開したいと思います。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



相変わらずの安定感。今は専門学校の学生さんが1人いるくらいで、それ以外は

たぶん出る理由がないような気がします。当面、安定稼働してくれるものと思います。



【富山1棟目】

稼働状況 2/8 25%(入居申込1)



ようやく3部屋目のお申込をいただきました。今回はちゃんと成立しそうです。

昨日、電話を置き忘れて外出してしまったのですが、帰ってみると営業担当の方から

着信があったので、新たな申込なのかキャンセル系の話なのか、今からドキドキです。

いい方の話であってほしい!



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



無風状態ですが、先日ちょっと嫌な感じの住宅設備系のお話が出ていましたので、

もし本当に故障だとすると、お金がかかる話になりキツイなあというところです。

退去はなさそうなので安心です。



【合計】

現時点稼働率ベース 95/114 83.3%

申込・退去含めると 97/114 85.1%



褒められた数字ではありませんが、繁忙期を通じて5%ほど稼働率を改善させることが

出来ましたので、ひとまずは上出来ではないかと思います。

ここから更に稼働率を高めるには、まとまった空室のある部屋を埋めることが重要です。

東京8棟目(4部屋空き)、札幌9棟目(3部屋空き)、富山1棟目(5部屋空き)の

3拠点をどう埋めていくか。ここで手腕が問われることになると思います。

サラリーマンのお仕事がしんどすぎるのでキツイのですが、頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月16日

現時点での稼働率と今後のアクションを整理。

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現時点での各物件の稼働率と状況をまとめてみようと思います。稼働率向上のためには

まず現状の把握から。自分でも忘れていることが多いものでして・・・。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%

メゾネット1LDKとロフト付き1Rという競争力にやや乏しい構成ながら、稼働率は

常に高めで大健闘してくれている物件です。義母も「こっちの物件の方が儲かってる

気がするわね」と言ってますが、投下資本に対するリターンの比率で考えればその通り。

やっぱ鋭いよなあ、うちの義母。



雪が溶けたら、駐車場の配置を検討し直そうと思います。今までは6台キープすることを

絶対として考えておりましたが、外部への募集も継続しているものの、3台以上の契約に

至ったことがありません。更に、この秋口に入居した方が「駐車場が狭い」と近隣の

月極駐車場に移動してしまった、という事件もありました。



ギリギリのスペースで理論収益を最大化するよりも、駐車場台数を6台から5台に

変更して、各スペースにゆとりを持たせた方がいいのではないか?そして余った場所は

有料のバイクガレージ、冬タイヤを置くためのストレージ、エントランスに置いてある

ゴミステーションの移動、駐輪場としての活用など、なんらか別のことを考えた方が

良いのではないか、と考えるようになりました。



春になったら管理会社さんに相談しながら検討したいと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



大型滞納の方が退去され、リフォームを現在行っているところのはずです。

退去になってから1ヶ月以上して見積が出てきて、11月末に現場で見積内容を

確認し、ゴーサインをかけたのですが、「壁紙やCF、キッチンのダイノックの

色を決めてください」と言われた際に「前回と同じで」と伝えたところ「前回の資料が

ないので再度指定してほしい」と返ってきてしまい、なぜ前回の資料残ってないかなあ、

めんどくさいなあ、という気持ちと、サラリーマン超多忙のあおりで放置プレイを

してしまいました。そのせいで、内容を確定できたのが12月末でした。

たぶん1月末くらいまでかかるんだろうなあ、これ。しくじりました。



1月中にお部屋が完成して、3月末までに埋まればいいなと思っています。

お部屋の完成時期を確認しておかないとだなあ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



利回りが低いので投資金額の割にはキャッシュフローは出ていない札幌7棟目。

(勿論、その覚悟で買っているので、それはそれでやむなしと考えています)

稼働率は高く維持しなくてはなりませんが、幸いにして現在満室で推移しています。



ゴミを変なところに放置しているとか、犬のおしっこと思われるものがエレベーターに

放置されていたとか(しかもペット不可ですよ、この物件)、小さな事件はたまに

起こりますが、基本的には無風状態。強いて言えば、人気のある好立地ではないので

入居付にやや時間がかかることくらいでしょうか。



管理会社さんも大変よくやってくださるので、今後も良い状態が続くものと思います。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



大型滞納に発展しつつあるお部屋が1つありますが、民泊をこの部屋でやりたい

業者さんを巻き込み、うまく引越をしていただく方向で動き始めました。



民泊をやりたい業者さんは不動産業者さんでもあるので、滞納債権を一時的に

肩代わりしていただき、それを民泊の収益で返済(もしくは債務者様から回収?)する、

というプランです。



現在、まずはその業者さんが管理会社さんに代わって区役所や入居者様ご本人との

交渉をしてよいか、という点の確認からスタートしています。時間は多少かかるかも

しれませんが、入居者さんも安い部屋に引っ越して生活を立て直す良い機会になると

思うので、なんとかうまくいってほしいところです。



でもその場合、原状回復費までは回収しきれないだろうなあ。そこは自腹でいくしか

ないと思っています。それでも夜逃げされるよりはマシだな、うん。



【札幌9棟目】

稼働状況 7/12 58.3%



昨年秋に購入し、現在再生の真っ最中です。利回りは高いけど、経費率も高い物件なので

賃貸単体でそこまで大きく利益が出るとは思っていませんが、最後に土地として売却して

手元に大きくお金を残そうとたくらんでいる案件です。



管理会社さんと相談した結果、最低限のリフォームで安い家賃でとにかく埋める方針で

動くことにしました。見積は本当に最低限。そして埋まりそうになり狭小ワンルームは

とりあえず美装だけして放置。そんな形で募集を開始しております。



年末の段階では、問い合わせはだいぶ増えてきたということでしたので、繁忙期中に

多少決まってくれれば良いなと考えます。この手の格安案件って、たぶん繁忙期って

あまり関係ないので、実際に満室になるのは夏前くらいかなと暢気に構えていますが。



あ、契約形態を定期借家にして貰えるか、相談しないと・・・。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



11月末に購入した戸建です。残置物の撤去が終わり、リフォームをどうするかを

管理会社さんと打ち合わせないといけないです。ガス会社さんにどこまで貸与をして

いただけるか、どのくらいリフォームをやるか、などについて今後要検討の状況です。

あまり費用はかけずに、さらっとやって終わりにしたいところですが、果たして。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



無風状態すぎて書くことがないレベルです。淡々と管理会社さんから送金されています。

この物件も新築で購入してから7年経過したのかあ。なんかしみじみとします。最初は

定着率が悪く、一時期全空の危機まで陥ったこともありました。そこから比べたら、

今の平和な状態はとてもありがたいです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



安定しております。こちらも問題は特にありません。ああいや、1つだけあるけど、

それは建物自体の問題なので入居とは特に無関係。何が問題なのかは、またそのうち

書く機会を設けようと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも優等生物件です。1階は結構入れ替わりますが、2階はずっと同じ人が

住んでくれています。入れ替わるごとに家賃を上げていたのですが、家賃に関して

前回の入れ替わりの際に管理費ゼロ円で契約になっており、その分収支が下がって

しまいました。あれ、私、管理費下げていいよって言ったっけか?記憶が定かでは

ないのですが・・・。ま、次回また上げればいいか。たぶん覚えてないだけで、

私がOKを出したのだと思います。もう最近そんなのばかり。健忘症。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



こちらも無風状態継続中。売却に出していますが、売れたらラッキー程度の強気の

お値段なので、しばらく保有することになるでしょう。急いで売らなくていいし。

(とか言いながら、反響を見つつあと少しだけ下げてみようかなと思う自分も)



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



引き続き母子家庭の方にご入居いただいています。たまに物件の前を通ると、

子供の虫取り網やサッカーボール、スケボー、自転車など雑多に置いてあります。

元気で何よりと思う反面、町内会の人に怒られないかなと少し心配です。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%

入居申込1件あり



退去直後にお申込が入りました。さすが好立地。立地のいい物件は運営が楽です。

ただ、年収から考えるとこの申込はとても家賃を払えるとは思えないのです・・・。

管理会社さんが、誰かと同居を前提としているのか、保証人の状況はどうか、など

確認をしてくれているところです。成立するかどうかは今のところ何とも言えません。



ま、これがダメでも立地を考えれば普通に埋まるでしょう。



【東京8棟目】

稼働状況 4/7 57.1%



募集図面の見直しが効果を発揮したのか、ようやく50%超のところまで稼働率が

向上しました。昨年5月に募集スタートし、8ヶ月かかりましたが、その分家賃は

近隣より1万円程度高いお値段で決まっており、収益性は高い案件です。



今週末は現在の入居者様とのお食事会。コミュニティを主体としたアパートとしての

船出が待っています。入居者様およびペットのワンちゃんとお会いできるのが楽しみ。



【東京9棟目】

稼働状況 3/7 42.9%

入居申込2件あり



孤独死が発生するなど、気持ちの面で苦労した東京9棟目。

テナント1件と孤独死部屋1件、合計2件のお申込を現時点で頂戴しております。



テナントさんについては保証会社さんの審査が通り、本決まりになりました。

入居者様や近隣の方にとっても嬉しいお店が開業するようなので、私も楽しみです。

オープンしたら何か買いに行こうっと。



孤独死部屋も想定していたよりも高い家賃でお申込をいただくことができました。

審査がOKになれば、契約手続に移行します。



これで残りはあと2部屋。年末に家賃を下げて再スタートをかけましたので、定期的に

反響を確認して、必要に応じたアクションを取ろうと思います。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66%



1階の路面店は個人の方が作業所として借りてくださいました。

3階は私の友人が支店登記を目的に借りてくださったので、今のところは私と友人で

シェアする形で1部屋押さえています。このお部屋を怪しい事務所形式にするために

リノベーションを近々かける方向で工事を調整しています。



あ、気のおけないお友達限定ですが、融資で困っている方がいれば、積極的なところを

ご紹介できます。ただし東京10棟目に支店登記いただくのが条件です。エリアの関係が

あるので。勿論エリア内に本店や支店を構えられるなら、うちの物件でなくてもOK。



いやー、家賃収入増えちゃうなー。キラキラ大家の仲間入りかしら(笑)

※実際は金融機関さんへの紹介件数を増やして、私の存在を金融機関さんの中で相対的に

 大きくして、今後の融資獲得をやりやすくしたいという意図です



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



義母自主管理案件。こちらも立地がいいので安定しております。

義母が定期的に「売りたい」「私もお金が欲しい」と言い出すので、じゃあ売る?という

会話をするものの、なんだかんだで結局持っている案件です。これ売ると仙台の物件が

一つもなくなってしまうのがどうしても気になるので、私としてはホールドでいいんじゃ

ないかなあと思っているのですが。それに売るなら1〜2年前がベストでしたし。



【富山1棟目】

稼働状況 2/8 25%



こちらは先日テコ入れしてきました。残り6部屋をまとめて借りてくれるかもしれない

話があるということで、全力でプッシュして貰っております。これがダメでも、近隣の

高速道路の工事の職人さんを住まわせる部屋を3部屋借りたいという話もあるようで、

1年程度とはいえそれを受け入れるのもありだなと考えています。



引合自体が少ない中、企業関係のお話が多少あるので、そういうのに強い仲介さんを

うまく見つけ出すのがポイントかなと最近は思う次第です。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



これこそ、持っていることを忘れてしまう案件です。今本気で忘れかけてました。

無風状態でお住まいになっていただけることに感謝したいと思います。



【合計】

現時点稼働率ベース 91/114 79.8%

入居申込を含めると 94/114 82.5%



うわっ・・・私の稼働率、低すぎ・・・?



でも、展望がまだ見えきってないのは札幌9棟目と富山1棟目だけ。

東京8棟目、東京9棟目はいける兆しがもう見えていますので、この繁忙期で

劣等生は脱却できると信じています。あとはこの2棟を軌道に乗せればOK!

頑張れりたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:51 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする