2019年04月27日

稼働率はだいぶ上向いてきたけど、まだ90%にも至らず。

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現時点での稼働率を計算してみました。一時期に比べるとだいぶ上向き傾向です。

状況整理してみようと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%%



3月末に2部屋退去がありましたが、1部屋は原状回復もしてない状態で決まりました。

陽当たりのいい未原状回復のお部屋と、陽当たりが悪い原状回復済みのお部屋を比較して

前者に決まった感じです。札幌の人は陽当たりがいいのは当たり前と思っているという

説を聞いたことがありますが、実証されました(!?)



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



地味ながら、気が付くとなかなか決まらないなあという札幌6棟目の残り1室。

リフォームも終わっており綺麗な状態ですが、駐車場がないのがネックになっていると

予想します。何回か申込は入ったのですが、属性が悪かったりキャンセルになったりで

なかなか成約しません。早く決まらないかなあ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%


築浅物件、特に問題はありません。今年は昨年の地震でダメージを受けたクラックの

補修が必要で、どの程度の損害が発生したかを現在確認して貰っているところです。

夏くらいには修繕完了するかな?



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



大型滞納のお部屋は現在明渡に向けて裁判を開始しようと手続きを行っております。

裁判になる前に話し合いで出ていってくれることに期待したいですが、果たして。

そしてそれが終わったら、今度は民泊向けの消防設備の工事が始まります。やれやれ。

お金かかりますね〜。



【札幌9棟目】

稼働状況 9/12 75%



一番狭いお部屋(家賃も過去最安値でこれ貸しても儲からないんじゃないのってレベル)

とテナントさんへの2部屋一括貸しが滞っております。空き部屋、報告書にはいろいろな

問い合わせがありますと書いてありますが、なかなか決まらない模様。この物件は隣地が

駐車場ではなくなって宅地分譲されてしまうという話もあり、次回札幌に行った際には

現地を確認すると共に、久しぶりに営業活動をした方がいいなと思っております。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンガスの供給がなかなか決まらず苦戦中。お風呂を設備貸与してくれるところは

もうないんじゃないかと思いつつ、一応まだいくつか当たれそうなので当たっています。

戸建を買う時は、安易にプロパン屋さんが設備貸与してくれると思わない方が良いよ!



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しています。驚くほどに何もありません。持っているのを忘れてしまうくらい。

ありがたいことです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも特に動きはなし。店舗も盛業中、事務所は購入当初に客付して貰って以来

もう6年以上になりますがずっと使っていただいております。立地も良い物件なので

ここは手放さずにキープって感じです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



これまた動きなし。退去になってもすぐ決まるので安心できる物件です。

今の私の都内での投資手法(ボロをリノベする)の初めての事例で、ここをきっかけに

ボロ投資が加速したという実績があります。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



入退去の動きは特になし。売却に出していますが、再建築不可なので融資してくれるのは

某ノンバンクさんのみ、そしてそこは私が使っているので評価が出づらいようで、

融資が伸びず融資利用の方はことごとくNGになっているようです。現金の人がスパッと

買ってくれる話もあったりなかったりしますが、はてさてどうなるか。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



こちらも特に動きはなし。家から近いので状況がよく見えるのですが、家の前が妙に

散らかっているのが気になります。母子家庭の方と聞いているけど、子供の遊び道具が

道路に散乱しているのはいかがなものかなー。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



空いてもすぐ埋まる好立地物件。なんかこの間集計していて気が付きましたが、地味に

管理会社さんが家賃を安くして募集している気がします。次に空いた時はちゃんと

家賃をむしろ上げるよう言わないとだなあ。



【東京8棟目】

稼働状況 3/7 42.9%



ハマれば一発で決まるはずのコンセプト型賃貸住宅、なかなかハマる人が出ずに

苦戦しています。先日も1組申込が入ったものの、契約金まで振り込まれた後で

親の反対にあったということでキャンセル。なんだよー、もー。残念です。



やはり広告宣伝の方法を大きく変えなくてはならないのではないか、と思ってます。

試行錯誤したいところですが、時間が足りなさすぎる・・・。



【東京9棟目】

稼働状況 7/7 100%



出足が鈍くて心配しましたが、無事に全部屋入居がつき、ドル箱物件になりました。

店舗の改装も終わり、オープンしたらしいので、こちらから胡蝶蘭を開店祝として

贈らせていただきました。盛業を祈念致します。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



正直、これは埋まる気がしないなあと自分でも思っていた東京10棟目。

だって住宅設備何もなくて、倉庫以外の使い道が思いつかないレベルですよ?

でも地味に問い合わせはあるみたいで、たまに具体的な話が入ってきます。

いずれ成約するんだろうなあとのんびり見守っていきたいと思います。



【東京11棟目】

稼働状況 0/2 9%



いい加減リノベーションの段取りに入らなくてはと思い立ち、施工業者さんに

工事の時期の調整をお願いしました。ここは面白い話もあるのですが、それはまた

別の機会にでも。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



ここも無風です。義母の自主管理なので、あまり波風立たれるとややこしいから、

無風でありがたい。



【富山1棟目】

稼働状況 3/8 37.5%(入居申込2)



怒涛の1日で5部屋申込からの3部屋キャンセルとジェットコースターのように

目まぐるしく変化した富山1棟目。でもトータルで見たら2部屋稼働が増えたので

良しとします。



サンデー毎日倶楽部で「満室になったら売った方がいい」と言われまくったので、

本当にそうしようかな〜と妄想中。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



入居者様のプロパンガス会社さんへの逆襲というハプニングがありましたが、

入居には特に影響なし。ここもしばらく安定だと思います。



【合計】

現時点稼働率ベース  99/116 85.3%

申込・退去含めると 101/116 87.7%



稼働率、まだまだ低いです。精進しなくては。東京8棟目1室、富山1棟目3室の

キャンセルがあったので、それがなければ90%到達していたんですよねー。

たらればは禁物だけど、あればうまくいっていればなあ。

引き続き、精進します。



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2019年03月11日

稼働率、まだまだ低いものの以前よりだいぶ改善されてきた。

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現在の稼働率の整理をしようと思います。前よりだいぶ上がってきているのは

間違いないので、書き出すことによって課題を明らかにしたいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告2)



安定していたのですが、この繁忙期は退去予告2件。しかも3月末に集中しました。

次回札幌に行った際に現地確認かなあ。その前に写真で様子がわかって見積の内容が

問題なさそうなら、さくっと発注して早く部屋を完成させたいところです。

空室になったのは両方とも1R+ロフトの間取り。1LDKメゾネットは安定してるのが

救いです。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



入居申込を2件いただいておりましたが、1件目は属性が悪すぎて保証会社さんの審査に

通らず、基本的にはNG。まだ保証人を探すなど頑張っているという話ですが、恐らく

この時期になって何も言ってこないということは無理でしょう。そしてもう1件

ピアノを置こうとすると工事が莫大な金額になるということがわかり、こちらも断念。

振り出しに戻りましたが、こういう形で引合がある物件なので、心配はしていません。

決まるといいな、早めに。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



退去予告もなく安心の無風状態です。良いですね、この感じ。この間札幌で管理の

親分と話をしましたが、この安定が長く続いてくれるといいね〜、というほんわかな

ムードでした。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



ここは空いたらすぐ借りますと言ってくださっている法人さんもいらっしゃるので、

安泰と言えば安泰です。看板の付け替えも終わりました。ようやく変更した物件名の

看板が設置され、ほっとしております。

大型滞納の話が相変わらず決着しておりませんが、それはまた別の機会に書きます。



【札幌9棟目】

稼働状況 7/12 58.3%(入居申込2)



2部屋まとめてのお申込に関しては、現在保証会社さんの審査を通しているところです。

不特定少数の人間が住むという形の借り方になるので、普通に持っていっても

保証の対象にならないということがわかり、その辺に詳しいお友達の業者さんに確認して

うまく通せるようなやり方を現在模索しているところです。仮に保証会社さんが

通らなかったとしても、保証人だけで通してしまうつもりですけどね。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンガス変更の交渉がなかなか進まず、リフォームができずにおります。

リフォーム自体の見積の交渉も、結局プロパンガスの方向性が決まらないことには

先に進めない状態なので、やや困ったなあという感じです。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しすぎております。もう4年以上入退去ないんじゃないか?素晴らしい。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



ここも安定しています。テナントさんも盛業のようで、何よりです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらの物件も安定。むしろ退去した方が家賃が上がるという説もあります。

あまり期待しないで買ったけど、結構いい感じに育ってくれて嬉しい誤算です。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



最近の購入ドタバタでだいぶ現金が枯渇しているので、この物件はぼちぼち本気で

売却に入ろうかな?と思っています。安定しているので無理に手放さなくても

良いのですが、以前どーんとステージが上がった気がした時も売却がきっかけでしたので

今回も飛躍の為に売るべきかな、と。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



家の近所なのでたまに前を通りがかりますが、子供のにぎやかな声が聞こえてくるので

こちらもほっこりとした気持ちにさせて貰っています。末永くよろしくお願いします。

でも家の前にスケボーとか乱雑に置くのはやめてほしいなあ(笑)



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



立地が良いため、空いてもすぐ埋まるのです。やっぱり立地って大事だよねと思います。

この間も12月初旬に空いて、割とさくっと申込をいただき、2月にはもう入居済。



【東京8棟目】

稼働状況 3/7 42.9%



1部屋退去が発生してしまい、また50%を切ってしまった東京8棟目。

管理会社さんから「家賃下げて埋めませんか」とご提案をいただきましたが、

ここまで引っ張ってそれをやってしまうと、本当にこれまでの貰えるべき家賃を

どぶに捨てたことになってしまいます。この物件はペット共生型のアパートとして

コンセプト型物件の運営という知識を実践で蓄積する為に、今後もポリシーを貫く

つもりです。管理会社さんにはご迷惑をおかけしますが、募集について試行錯誤を

一緒にしていただければと思います。



【東京9棟目】

稼働状況 6/7 85.7%(入居申込1)



申込ベースで無事満室達成しました。工事が終わって本格的に募集開始したのが

確か8月か9月。12月までは家賃を高め設定にしていたため、鳴かず飛ばずでしたが

1月に入る前に少し家賃を下げたのと、孤独死部屋が相場よりかなり安い金額で

出たことによって、通常の部屋の反響も誘発したのとで、一気に埋まりました。

テナントさんもそろそろオープンかな?盛業をお祈りいたします。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



東京以外からオーナー仲間が来た時にネタとして連れていく物件です。皆さん大抵

「東京はこんな強烈な物件があり、しかも投資として成立するんだ・・・」と驚いて

帰られるので、ちょっとやみつきです(笑)



お申込をいただき、奇跡の満室か!?と色めき立ちましたが、残念ながら話は流れて

1室空室の状態は変わりませんでした。現在、お友達限定シェアオフィス的なものとして

1部屋をリフォーム中です。こちらは出来上がりましたら写真公開したいと思います。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



相変わらずの安定感。今は専門学校の学生さんが1人いるくらいで、それ以外は

たぶん出る理由がないような気がします。当面、安定稼働してくれるものと思います。



【富山1棟目】

稼働状況 2/8 25%(入居申込1)



ようやく3部屋目のお申込をいただきました。今回はちゃんと成立しそうです。

昨日、電話を置き忘れて外出してしまったのですが、帰ってみると営業担当の方から

着信があったので、新たな申込なのかキャンセル系の話なのか、今からドキドキです。

いい方の話であってほしい!



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



無風状態ですが、先日ちょっと嫌な感じの住宅設備系のお話が出ていましたので、

もし本当に故障だとすると、お金がかかる話になりキツイなあというところです。

退去はなさそうなので安心です。



【合計】

現時点稼働率ベース 95/114 83.3%

申込・退去含めると 97/114 85.1%



褒められた数字ではありませんが、繁忙期を通じて5%ほど稼働率を改善させることが

出来ましたので、ひとまずは上出来ではないかと思います。

ここから更に稼働率を高めるには、まとまった空室のある部屋を埋めることが重要です。

東京8棟目(4部屋空き)、札幌9棟目(3部屋空き)、富山1棟目(5部屋空き)の

3拠点をどう埋めていくか。ここで手腕が問われることになると思います。

サラリーマンのお仕事がしんどすぎるのでキツイのですが、頑張ります。



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2019年01月16日

現時点での稼働率と今後のアクションを整理。

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現時点での各物件の稼働率と状況をまとめてみようと思います。稼働率向上のためには

まず現状の把握から。自分でも忘れていることが多いものでして・・・。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%

メゾネット1LDKとロフト付き1Rという競争力にやや乏しい構成ながら、稼働率は

常に高めで大健闘してくれている物件です。義母も「こっちの物件の方が儲かってる

気がするわね」と言ってますが、投下資本に対するリターンの比率で考えればその通り。

やっぱ鋭いよなあ、うちの義母。



雪が溶けたら、駐車場の配置を検討し直そうと思います。今までは6台キープすることを

絶対として考えておりましたが、外部への募集も継続しているものの、3台以上の契約に

至ったことがありません。更に、この秋口に入居した方が「駐車場が狭い」と近隣の

月極駐車場に移動してしまった、という事件もありました。



ギリギリのスペースで理論収益を最大化するよりも、駐車場台数を6台から5台に

変更して、各スペースにゆとりを持たせた方がいいのではないか?そして余った場所は

有料のバイクガレージ、冬タイヤを置くためのストレージ、エントランスに置いてある

ゴミステーションの移動、駐輪場としての活用など、なんらか別のことを考えた方が

良いのではないか、と考えるようになりました。



春になったら管理会社さんに相談しながら検討したいと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



大型滞納の方が退去され、リフォームを現在行っているところのはずです。

退去になってから1ヶ月以上して見積が出てきて、11月末に現場で見積内容を

確認し、ゴーサインをかけたのですが、「壁紙やCF、キッチンのダイノックの

色を決めてください」と言われた際に「前回と同じで」と伝えたところ「前回の資料が

ないので再度指定してほしい」と返ってきてしまい、なぜ前回の資料残ってないかなあ、

めんどくさいなあ、という気持ちと、サラリーマン超多忙のあおりで放置プレイを

してしまいました。そのせいで、内容を確定できたのが12月末でした。

たぶん1月末くらいまでかかるんだろうなあ、これ。しくじりました。



1月中にお部屋が完成して、3月末までに埋まればいいなと思っています。

お部屋の完成時期を確認しておかないとだなあ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



利回りが低いので投資金額の割にはキャッシュフローは出ていない札幌7棟目。

(勿論、その覚悟で買っているので、それはそれでやむなしと考えています)

稼働率は高く維持しなくてはなりませんが、幸いにして現在満室で推移しています。



ゴミを変なところに放置しているとか、犬のおしっこと思われるものがエレベーターに

放置されていたとか(しかもペット不可ですよ、この物件)、小さな事件はたまに

起こりますが、基本的には無風状態。強いて言えば、人気のある好立地ではないので

入居付にやや時間がかかることくらいでしょうか。



管理会社さんも大変よくやってくださるので、今後も良い状態が続くものと思います。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



大型滞納に発展しつつあるお部屋が1つありますが、民泊をこの部屋でやりたい

業者さんを巻き込み、うまく引越をしていただく方向で動き始めました。



民泊をやりたい業者さんは不動産業者さんでもあるので、滞納債権を一時的に

肩代わりしていただき、それを民泊の収益で返済(もしくは債務者様から回収?)する、

というプランです。



現在、まずはその業者さんが管理会社さんに代わって区役所や入居者様ご本人との

交渉をしてよいか、という点の確認からスタートしています。時間は多少かかるかも

しれませんが、入居者さんも安い部屋に引っ越して生活を立て直す良い機会になると

思うので、なんとかうまくいってほしいところです。



でもその場合、原状回復費までは回収しきれないだろうなあ。そこは自腹でいくしか

ないと思っています。それでも夜逃げされるよりはマシだな、うん。



【札幌9棟目】

稼働状況 7/12 58.3%



昨年秋に購入し、現在再生の真っ最中です。利回りは高いけど、経費率も高い物件なので

賃貸単体でそこまで大きく利益が出るとは思っていませんが、最後に土地として売却して

手元に大きくお金を残そうとたくらんでいる案件です。



管理会社さんと相談した結果、最低限のリフォームで安い家賃でとにかく埋める方針で

動くことにしました。見積は本当に最低限。そして埋まりそうになり狭小ワンルームは

とりあえず美装だけして放置。そんな形で募集を開始しております。



年末の段階では、問い合わせはだいぶ増えてきたということでしたので、繁忙期中に

多少決まってくれれば良いなと考えます。この手の格安案件って、たぶん繁忙期って

あまり関係ないので、実際に満室になるのは夏前くらいかなと暢気に構えていますが。



あ、契約形態を定期借家にして貰えるか、相談しないと・・・。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



11月末に購入した戸建です。残置物の撤去が終わり、リフォームをどうするかを

管理会社さんと打ち合わせないといけないです。ガス会社さんにどこまで貸与をして

いただけるか、どのくらいリフォームをやるか、などについて今後要検討の状況です。

あまり費用はかけずに、さらっとやって終わりにしたいところですが、果たして。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



無風状態すぎて書くことがないレベルです。淡々と管理会社さんから送金されています。

この物件も新築で購入してから7年経過したのかあ。なんかしみじみとします。最初は

定着率が悪く、一時期全空の危機まで陥ったこともありました。そこから比べたら、

今の平和な状態はとてもありがたいです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



安定しております。こちらも問題は特にありません。ああいや、1つだけあるけど、

それは建物自体の問題なので入居とは特に無関係。何が問題なのかは、またそのうち

書く機会を設けようと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも優等生物件です。1階は結構入れ替わりますが、2階はずっと同じ人が

住んでくれています。入れ替わるごとに家賃を上げていたのですが、家賃に関して

前回の入れ替わりの際に管理費ゼロ円で契約になっており、その分収支が下がって

しまいました。あれ、私、管理費下げていいよって言ったっけか?記憶が定かでは

ないのですが・・・。ま、次回また上げればいいか。たぶん覚えてないだけで、

私がOKを出したのだと思います。もう最近そんなのばかり。健忘症。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



こちらも無風状態継続中。売却に出していますが、売れたらラッキー程度の強気の

お値段なので、しばらく保有することになるでしょう。急いで売らなくていいし。

(とか言いながら、反響を見つつあと少しだけ下げてみようかなと思う自分も)



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



引き続き母子家庭の方にご入居いただいています。たまに物件の前を通ると、

子供の虫取り網やサッカーボール、スケボー、自転車など雑多に置いてあります。

元気で何よりと思う反面、町内会の人に怒られないかなと少し心配です。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%

入居申込1件あり



退去直後にお申込が入りました。さすが好立地。立地のいい物件は運営が楽です。

ただ、年収から考えるとこの申込はとても家賃を払えるとは思えないのです・・・。

管理会社さんが、誰かと同居を前提としているのか、保証人の状況はどうか、など

確認をしてくれているところです。成立するかどうかは今のところ何とも言えません。



ま、これがダメでも立地を考えれば普通に埋まるでしょう。



【東京8棟目】

稼働状況 4/7 57.1%



募集図面の見直しが効果を発揮したのか、ようやく50%超のところまで稼働率が

向上しました。昨年5月に募集スタートし、8ヶ月かかりましたが、その分家賃は

近隣より1万円程度高いお値段で決まっており、収益性は高い案件です。



今週末は現在の入居者様とのお食事会。コミュニティを主体としたアパートとしての

船出が待っています。入居者様およびペットのワンちゃんとお会いできるのが楽しみ。



【東京9棟目】

稼働状況 3/7 42.9%

入居申込2件あり



孤独死が発生するなど、気持ちの面で苦労した東京9棟目。

テナント1件と孤独死部屋1件、合計2件のお申込を現時点で頂戴しております。



テナントさんについては保証会社さんの審査が通り、本決まりになりました。

入居者様や近隣の方にとっても嬉しいお店が開業するようなので、私も楽しみです。

オープンしたら何か買いに行こうっと。



孤独死部屋も想定していたよりも高い家賃でお申込をいただくことができました。

審査がOKになれば、契約手続に移行します。



これで残りはあと2部屋。年末に家賃を下げて再スタートをかけましたので、定期的に

反響を確認して、必要に応じたアクションを取ろうと思います。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66%



1階の路面店は個人の方が作業所として借りてくださいました。

3階は私の友人が支店登記を目的に借りてくださったので、今のところは私と友人で

シェアする形で1部屋押さえています。このお部屋を怪しい事務所形式にするために

リノベーションを近々かける方向で工事を調整しています。



あ、気のおけないお友達限定ですが、融資で困っている方がいれば、積極的なところを

ご紹介できます。ただし東京10棟目に支店登記いただくのが条件です。エリアの関係が

あるので。勿論エリア内に本店や支店を構えられるなら、うちの物件でなくてもOK。



いやー、家賃収入増えちゃうなー。キラキラ大家の仲間入りかしら(笑)

※実際は金融機関さんへの紹介件数を増やして、私の存在を金融機関さんの中で相対的に

 大きくして、今後の融資獲得をやりやすくしたいという意図です



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



義母自主管理案件。こちらも立地がいいので安定しております。

義母が定期的に「売りたい」「私もお金が欲しい」と言い出すので、じゃあ売る?という

会話をするものの、なんだかんだで結局持っている案件です。これ売ると仙台の物件が

一つもなくなってしまうのがどうしても気になるので、私としてはホールドでいいんじゃ

ないかなあと思っているのですが。それに売るなら1〜2年前がベストでしたし。



【富山1棟目】

稼働状況 2/8 25%



こちらは先日テコ入れしてきました。残り6部屋をまとめて借りてくれるかもしれない

話があるということで、全力でプッシュして貰っております。これがダメでも、近隣の

高速道路の工事の職人さんを住まわせる部屋を3部屋借りたいという話もあるようで、

1年程度とはいえそれを受け入れるのもありだなと考えています。



引合自体が少ない中、企業関係のお話が多少あるので、そういうのに強い仲介さんを

うまく見つけ出すのがポイントかなと最近は思う次第です。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



これこそ、持っていることを忘れてしまう案件です。今本気で忘れかけてました。

無風状態でお住まいになっていただけることに感謝したいと思います。



【合計】

現時点稼働率ベース 91/114 79.8%

入居申込を含めると 94/114 82.5%



うわっ・・・私の稼働率、低すぎ・・・?



でも、展望がまだ見えきってないのは札幌9棟目と富山1棟目だけ。

東京8棟目、東京9棟目はいける兆しがもう見えていますので、この繁忙期で

劣等生は脱却できると信じています。あとはこの2棟を軌道に乗せればOK!

頑張れりたいと思います。



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2018年05月01日

とりあえず埋めること、それが大事なこと。

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月初ですので、現時点での稼働の状況などをまた整理してみようかなと思います。

最近状況が目まぐるしく変化するので、自分でもこの辺整理しておかないと

わけがわからなくなってしまう・・・。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



1部屋空室がありましたが、4月より入居が開始されて満室に返り咲きました

自己都合の理由で引っ越し代が出ない生活保護の方でしたので、管理会社さんの機転で

初期費用を大きく軽減する代わりに家賃を高めにする、という方向でまとめていただく

ことができました。広告料を相場よりちょっと多めに出したので回収に時間はかかるけど

利回りの観点ではちょっと見栄えがよくなりました。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



満室なのですが、元・売主が大型滞納をしている状態です。一部は入金されましたが

まだ3ヶ月の滞納が残っています。お金は持ってるはずなのになんなんだ、と・・・。



それ以外は大きなトラブルもなく、無風状態で推移しております。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.1%



先日の札幌出張の際に、退去後の内装状態を確認してきました。いくつか気になる点を

指摘したので、あとは管理会社さんにてよしなにやっておいてくださることでしょう。

ここは間取りもいい感じのファミリー物件なので、時期が悪くてもそれなりに埋まると

見込んでおります。前のオーナーさんと前の管理会社さんの組み合わせの時は広告料を

大量に出しても埋まらなかったみたいですが、おそらくセンスの問題でしょう(暴言)



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



稼働当初は空室が多かったり入居が安定しなかったり借入期間が短かったりで

「大失敗だ・・・」という感じでしたが、今の入居者様になってからは非常に安定して

おります。何も問題が発生しないし、誰も退去しません。ありがたいです。



この物件、築浅なのに3点ユニットというところが痛いので、もし万が一退去があったら

試しにBT分離工事でもやってみようかなと思っています。単体で見たらコストに対する

効率が悪いので微妙ですが、借地物件なので売りづらいなどの要素を考えると競争力を

維持できる仕様にしておく必要があるのかな、とか。

ま、退去せず今のまま進んでくれることが一番の望みです。



この物件、長期譲渡に入ってるんだよなあ・・・。地主さんの承諾料、いくらなんだろ。

借地でも売れるかしら?ちょっとリサーチしてみようかな。

来年は課税業者になっちゃうので、売るなら今のうち。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)



広めのファミリー部屋が退去になります。合法になるなら民泊でもしてみるか?などと

思ったりもしましたが、180日規制がある以上あまり儲からないだろうなと思って

考えることを止めました。その代わり、民泊してもいいよという形で少し家賃を高めに

募集するという方針も打ち出してみたり。この辺は管理会社さんのアイディアです。

通常募集と並行して、うまいこと結果が出ればいいなという感じですね。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



新規にご入居された方が子供2人の母子家庭ということで、1LDKにそんなに住んで

大丈夫かいなと心配していましたが、今のところ普通に元気に暮らしているようです。

ただ、水道代が一気に跳ね上がりました。なるほど、こういうところに影響が(苦笑)

※メーターが物件でまとまっていて、オーナーにて水道代を入居者様に請求するスタイル



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%(退去予告1)



一番狭くて条件が悪い部屋の入居者様から、更新前のタイミングで退去予告を

いただいてしまいました。管理会社さんがヒアリングした退去理由が気になる感じで

「1階部分(立地)による湿気や臭気(キッチン下部分から発生しているとのこと)」

が嫌なので退去、ということだそうです。湿気と臭気、気になるなあ・・・。

とりあえず管理会社さんに状況の確認を依頼することにしました。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



外国の方が住んでおられますが、今のところ無風状態です。今年の秋頃、更新の

連絡をすることになりますが、更新してくれるかしら。してくれるといいなあ。

もし更新せずに退去になったら、その時は床の傾きを直す工事を入れようと思います。

日本人は傾いてると住んでくれない・・・。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%(入居申込1)



入居4ヶ月でまさかの退去になった東京6棟目。しかも一番条件がいい部屋です。

想定外でしたが、仕方ありません。募集を行いましょう。前回けっこうサクッと

決まったので、もうちょっと強気の家賃設定に上げてみましょう、ということで

2000円家賃をアップして募集をスタート。



正式に退去したのがいつかはわかってないのですが、契約上は4/23までは家賃を

いただいておりました。で、私はサラリーマンの仕事でバタバタしておりまして、

この募集に関しては超無頓着な状態でしたが、4/26に管理会社さんから入居申込が

あったという連絡をいただくことができました。早い!



私の保有物件の中でトップクラスに立地がいい物件ですので、やっぱり立地の勝利か?

という感じです。こんなにすぐに埋まるなら、もう3000円くらい家賃を上げても

たぶん問題ないんだろうなあ、という感覚。



募集を尽力いただいた管理会社さん、ありがとうございます。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%(入居申込1)



外構も完成して本格的な募集を開始した東京8棟目。早速入居申込があったものの、

コンセプトとやや異なる客層だったのでちょっと戸惑い中。



このブログ記事にはFB上で様々なご意見をいただき、大変勉強になりました。

コンセプト物件はコンセプト通りのお客様を確保できない、という事例が多いことが

よくわかりました^^;



コンセプトに妥協するなら、コミュニティ作りは難しくなってしまうだろうという

ご指摘もありましたので、一度整理して考えた方がいいだろうと思っています。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%

特に大きな問題もなく、堅調に推移しております。3月入居予定で申込をいただいた

学生さん
にも無事に入居いただくことができました。良かったです。



義母が「これ売って儲けよう」と言っていたのでそれも結構真剣に考えましたが、

別銀行に借り換えを行うことで担保余力が出るかもしれないという発想も出てきたので

試しにそれを考えてみようかということで止まっている状態です。ただ、その提案を

してくださった金融機関さんがやや融資を締め気味なのが悩ましいところ。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



漏水被害からの復旧を目指しておりますが、やっぱり工事が遅延しているようです。

一応ご契約はいただきましたが、ガスは使えないし水道は使えないしという状態。

GW明けくらいからお住まいになるということでしたが、5月の家賃はいりませんと

こちらから申し出てご納得いただきました。



コストダウンもあまりうまくいかず(私がきっちり会話する時間が取れないのが原因)

今回はもうこれで仕方ないと発注をかけました。とにかくちゃんと仕上げましょう。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



購入早々にキッチンから漏水事故が発生しましたが、管理会社さん(兼売買仲介)が

「売ったばかりなのにこれは申し訳ない」と半額負担してくださいました。ありがたい。

その後は特に何もなく、安定稼働しております。



【合計】

稼働状況 63/79 79.7%(入居予定2/退去予告2)

前回集計時と数値は変わってませんが、前回は退去予告が3で入居予定が0でしたので

そこから比べれば1ヶ月で3部屋分は改善されたとみていいでしょう。

漏水からの復旧によるV字回復、ペット可物件の成約が進んでくれば入居状況は

改善されますので、そこまで頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:01 | Comment(1) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月04日

全体での稼働率が80%を割り込んでしまった(汗)

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現在12位です。昨日も夜更かしでした。今日はゆっくり寝たいけどなあ。

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昨日の時点での各物件の稼働率などを整理しました。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



札幌の単身物件はちょっと不安。そんな気持ちがある私ですが、今のところ札幌5棟目は

調子よく推移しています。今回、初めてメゾネットタイプの部屋の空室が出ましたが、

今までより気持ち高めの家賃にして、1ヶ月経っても決まらないからテコ入れをして、

その後何とか生活保護の方が決まりました。家賃はペットを飼うとか色々とあったため

結果として生活保護の上限金額となり、想定していた家賃を少し上回りました。



この物件、購入してから1年半で入れ替わりは3部屋。単身物件にしては優秀です。

退去のたびに10万〜15万のリフォーム代がかかるのが悩みの種ですけど、

入れ替わりが少ないのは評価できます!



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



満室キープ。購入前からお住まいの方に4ヶ月の大型滞納が発生しておりましたが、

先日2ヶ月分が振り込まれたので、解消に向かいそうです。詳しい経緯は気が向いたら

ブログに書くかもしれません。



そして相変わらず新担当の方とほとんど話をしていないという。

人間関係をもっと作りたいんだけど、幸か不幸かネタがないです。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.12%



余った建蔽率や容積率を消化する何かを作るのは、管理会社さんの目線だと今のところ

難しそうだったり、この間1部屋退去して原状回復のお見積が来たりしております。

見積は家賃を下げるけど原状回復を最小限にする方法と、家賃を上げて原状回復も

ちゃんとやる方法と2通りくれました。この辺の親切な対応にはいつも頭が下がります。

どっちでやるか早く決めないと。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



相変わらず何もありません。ひたすら無風。

今月末で更新を迎える方がいます。更新してくれるといいのですが。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)



先日退去予告が来てしまいました。一番広いお部屋です。原状回復とか募集とかを

頑張ってやらないとです。東京8棟目に全力を注ぎたいところなので、ある程度は

管理会社さんに任せないとかな?



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



3月末更新の方は、何事もなかったのでおそらく更新になったと思います。

今月の送金で更新料が入ってくるのかな?それとも来月?いずれにせよ臨時収入です。

ちょっとほくほく。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



一気に3部屋が更新ということでひやりとしていましたが、幸いなことに誰も退去せず

満室継続となりました。いやー、良かった!あとは7月くらいにもう1部屋更新が

ありますので、そこも継続になることに期待したいです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



ここも無風状態。小さな戸建ですが、何事もなくお家賃が入ってくることに感謝します。

退去したら床の傾きはやり直さないといけないなと思いつつ、できるだけ退去がないよう

祈りたいと思います。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%(退去予告1)



まさかの入居4ヶ月での退去。理由は転勤ということなので引き留めようがありません。

ここが空室が出るとは想定外でした。悔しいのでもう少し家賃あげて募集します!

前回もかなりサクッと決まったものですから。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%



リノベーション工事中が片方だけ終わりました。ただ、もう片方は引き続き工事中ですし

外構もその後本格的に工事するつもりです。よって、本格的に募集を開始できるのは

GWの後ではないかと思います。



物件の工事が全て終わったら、本格的に募集が出来るように準備を進めています。

ペット多頭飼いOKのコミュニティアパートというコンセプトで、他と差別化した

内容を盛り込み、販路を仕込んでいきたいところです。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



義母から「退去になった人の精算金がまだ振り込まれていない」と連絡があったので

退去立会と工事を担当してくれた業者さんに状況確認中です。

この物件も単身タイプが多い割に退去が少なくて助かります。



【富山1棟目】

稼働状況 0/8 0%(入居申込1?)



唯一の入居者様が、今年の富山の大雪に耐えかねて退去されていきました。

駐車場内の融雪は問題なかったものの、外に出る道路に市が除雪した雪を溜めるせいで

そこの雪かきがしんどい、といういかんともしがたい理由でした。



いい機会なのでしっかり原状回復して8部屋全部きちんとした状態にします。

そして外壁なども塗り替えて、イメチェンしてからバシッと募集しようと思います。

(並行で募集は勿論かけますけど)

ガス会社さんも決まったことだし、話をどんどん進めますよー。



あれ、そういえば入居申込来そうだって言ってた件はどうなったんだろう?

電話して聞いてみようっと。



【合計】

稼働状況 63/79 79.7%(退去予告3)

リノベーション工事中の東京7棟目と、水害からの復旧作業中の富山1棟目。

この2棟の立ち上げは勿論必須なのですが、それ以外にも東京で2部屋の退去予告が

この時期に出たのはちょっと痛いです。



今かなりサラリーマンの仕事がしんどい時期なので、全部を並行してやるのは

ちょっときついなあと思うのですけど、泣き言言ってても空室は埋まりません。

やれることから順次やっていこうと思います。



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