2017年03月26日

三行半を突き付けられながらも売却に向けて進んでいます。

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売却が確定した札幌4棟目の嫁入り準備でバタバタと動いております。



買主さん側の金融機関さんの強い希望もあり、3月半ばに融資が確定した案件に対して

3月末までの決済が必要ということになりました。これにあわせて、私も動く必要があり

地味に大変です(とは言っても買主さんや仲介業者さんほどじゃないですけど)。



まず、売買契約書と重要事項説明書の確認。どちらかというと売主として重要なのは

売買契約書の方かと思います。個人所有物件なので、消費税に関しては非課税の取引に

なっていることを確認したり、土地と建物の比率がこちらの考えている通りになって

いるかを確認したり、といった作業になります。



今回、土地建物比率はとても重要なのです。先行取得土地等の特例を使うことができる

物件を持っているので(札幌3棟目)、土地の比率を高くすることで課税を繰延して

今回課税しないようにすることができます。だから土地建物比率にこだわりました。

固定資産税評価額の比率より、もう少し土地の比率をあげてほしいとお願いをして

そのように契約書を作っていただきました。



確認したところ、こちらが望む形式になっていたので一安心です。



売買契約自体は持ち回りになりました。私も買主さんも、そして仲介業者さんも

決済が重なりドタバタ状態になっていたため、かなりスレスレのタイミングでの

契約となりました。



買主さんの使う金融機関さんの都合により、先週の金曜日に契約することが必須という

状況になりました。本当は仲介業者さんが少し早めに入って、面前で契約する予定で

動いていたのですが、他の仕事もあり予定が調整できないという状態だったようです。



結局、木曜日に航空便で契約書が到着し、その日のうちに全て書き終えて、翌日の午後

仲介業者さんに渡して、その足で仲介業者さんが銀行に駆け込むという超タイトな

スケジュールで動きました。しかも仲介業者さん、金曜日の午前中の飛行機で札幌を

出て東京入りという本当にギリギリな感じでした。木曜日の札幌は吹雪だったようで、

本当に飛行機が飛ぶのかというリスクも抱えつつ、何とか無事に済んでよかったです。



並行して、売却する側としての手続きを私は進めました。

管理会社さんは変更なしなので特にそこは問題ないのですが、報告ネットさんの解約、

火災保険の解約、既存借入行である金融機関さんへの一括返済の手続きなどが

必要になりますので、そこらへんを粛々と手続きしています。



特に、既存借入行さんはこのタイトなスケジュールについてこれるのか?という点が

非常に気になっていましたが、担当の方は嫌な顔一つせずに対応してくださいました。

借入残高を減らすようなことをしてしまい、申し訳ない気持ちでいっぱいです。



そしてその既存借入行の担当さんからは、本部から言われたという前置きをしながら

「今回の売却で、今後もまた同じことをするのではないかと本部が懸念しているため

 今後の融資相談は今までと同じようにはいかない可能性が高いです」

と私に知らせてくれました。



長期で借りることを前提に、金融機関さんは融資を組みます。だから、短期で返済を

されてしまうことを嫌がります。それなのに今回私は25年で引いていた融資を

3年半くらいで売却という形で返済してしまうわけですから、金融機関さんとしては

あまり面白くない、ということです。



売却を決めた際に懸念はしていたのですが、やっぱりそうなっちゃいますかー。

こちらはこちらで、借り換えを提案された時にぐっとこらえてそのまま借り続けて

義理を果たしたりもしているつもりでしたが、ダメみたいです^^;



今までと同じようにはいかない、とマイルドに言っていますが、これは実質的な

出入り禁止宣言と捉えています。あちらからしたら、長く借りてくれるという約束を

反故にされたのだから、今後も同じことをする可能性がある要注意人物と判断して

いるのでしょう。



お世話になった金融機関さんなので申し訳ない気持ちが強いのですが、致し方ないです。

金融機関さんには感謝しているので、売却益の一部は定期預金などもさせていただこうと

思っています。それも義理を果たすための一つの行動と思っています。

ただ、取引が今後難しいということになれば、どこかでその資金も引き上げて、別の

金融機関さんに持っていくしかないのかなあ・・・。



まあでも、自分でそのリスクも考慮しながら選んだ道です。仕方がないことです。

また別の形で恩返しできるようにしたいし、関係を修復させてまた取引をして

いただけるように動くなど、いろいろと考えていきたいと思います。



何にしても、決済は来週です。つつがなく進むように準備していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:42 | Comment(0) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月17日

買主さんの融資が確定・・・え、そこから指値入れちゃうの!?

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融資の内諾、出ました!

ただし、私が買う方ではなく、私が売る方の話です。

ブログ読んでる方的には、売る方より買う方が盛り上がるかなと思いつつ。



以前のブログで、売却を決断したところすぐに買付が入ったという話を書きました。

ここまで来ると、あとは先方に融資が付くのを待つばかりであり、私自身の仕事は

祈るだけという状態になります。だいたい、自分が何かしら動いていることが多いので

なんかこの状態になることが落ち着かないです。融資をつけるために協力できることが

あればいいんですけど・・・。



今は満室なので、物件自体の空室を埋める活動もいりませんし、銀行さんと会話をする

必要も特にありません。強いて言えば、札幌4棟目の借入行さんに対して、物件を

売却する可能性があるということを伝えておくくらいでしょうか。



普段は自分がアホみたいに動き回って融資を何とかしようとするわけなのですが、

相手がのんびり融資をつけてくるのをひたすら待つばかりという状況に慣れず・・・。

結局融資つくのかしら?崩れるのかしら?と気にしておりました。



仲介業者さんはその辺の気持ちをわかってくれたようで、なかなかこまめに進捗状況を

教えてくれました。買主さんの属性や自己資金(個人情報がモロに出ない範囲で)、

どこの銀行さんに持ち込んでいて、融資の状況はどんな感じ、など。



しばらくして、1番手の方の本命の融資がNGだったという話が舞い込んできました。

マジですかー。うーん、なんか雲行き怪しい感じがしてきましたよ?年収も自己資金も

けっこういい方だったのに、なんで融資つかないんだろう?



すぐに、次の銀行さんにあたるという話もいただいたので、とりあえず1番手の方で

じっくり待つことにしました。私も本命がこけるなんてしょっちゅうありますから。

だからそのくらいでどうこう言う気はありません。それに持っていたって普通に

家賃収入が入ってくるわけですから、多少遅れても問題はないと思います。



そうは言いながら、仲介業者さんは確実に売れるように次の一手を打ってくれて

いたようです。ある日の報告で「内々で2番手・3番手の融資付けも動かしている」

ということを教えてくれました。どういう優先順位で最後落ち着かせるのかは

わかりませんでしたが、いろいろと手を打ってくれている様子は伝わりました。

ありがたいです。



そして先日、仲介業者さんから「2番手の方が融資の内諾を得た」という連絡を

いただきました。買い付けが入ってから1ヶ月半。けっこう時間がかかりましたが、

これで利益確定となりそうです。



某都銀さんで融資が付いたらしく、その都銀さんから何とか今月中に決済をしたいと

いうことを言われているのだとか。仲介業者さんもあと半月しかないということで

ちょっと焦りの色が見えています。銀行さんの気が変わらないよう、ハイスピードで

決済まで進めていきたい、ということでした。私もその点に関しては同意です。

テンポよく進めていきたいと思います。



札幌1棟目と同じく、ちょっと寂しい気持ちに。カタカナ銀行さん以外で融資を受けて

札幌物件を購入できた第一号案件でした。初の札幌新築、素晴らしい施工業者さん、

札幌に住民票がないのに頑張って対応してくれた金融機関さん。物件名にその感謝の

気持ちを込めてみたりしたので、思い入れあるんだよなあ。



なにげにトラブルもいっぱいありました(火事、豪雨、盗難、逮捕など)。

なにげに融資期間が短く25年しか借りられず、金利もそんなに安くなかったので

返済比率は高かったのですが、その分元本返済が進んでいたという点は利益確定に

おいては良い方向に作用したような気もします。



この業者さんとのお取引もいったん終了となりますが、ぜひ次の案件もやらせて

いただきたいと思っております。今後ともぜひよろしくお願いします!



・・・ん?回想に浸っていたら仲介業者さんがまだ何か言っているようです。

え、なんですって?融資が確定したこのタイミングで指値を入れてきたですと!?

マジかー!ちょっとそういうの良くないですって!売主的には愕然としますし。

金額にして数百万の指値です。物件総額から考えればたいしたことはないですが

札幌1棟目のロットで数百万指値されたら発狂しますというレベルなので、やっぱり

簡単にハイそうですかと受けられない金額ではあります。



現金だからということで買うときに指値を入れるパターンは割と理解できますが

買付もその額で入れたのに、特に物件に瑕疵があったわけでもなく、状況が変わった

わけでもないのに指値を入れられると、人は愕然とするものなのですね。身をもって

体験して初めてその心理が理解できました(苦笑)



しかしこの指値もずるいというか効果的というか。だって1ヶ月半待ってようやく

融資が固まったわけじゃないですか。ここからこの話をもう一度別の人でやり直す

気合いが入るくらいの指値の額ではないし、それだったら若干は受けることを覚悟して

ちょっと交渉して押し戻していこう、とか考えるしかなくなります。要は指値を受ける

前提に気持ちが動いてしまうわけです。くっそー、上手だなおい。



しかも、買主さんの利用する金融機関さんが希望する決済希望タイミングが今月末。

ほとんど時間がありません。ここに絶妙なタイミングで入れられる指値。そして

仲介業者さんが「話をまとめるためにあまり交渉に時間をとれませんモード」に

突入してしまうわけです。



こちらとしては、先行取得土地等の特例を使えるから、土地建物の比率をいじって

土地を多めにすれば手元に残るお金が増えます。そこを活用して、指値はちょっと

受けるけど、手残りは結局変わらないという状態に持っていこうと考えました。

仲介業者さんには計算シートを見せて手の内をさらし、なんとかこの手残りあたりで

着地させたいと説明しました。



本当はここからもう少しじっくり指値について交渉したかったのですが、時間的な

制約があり(ほんと、絶妙のタイミングで指値しやがっちゃいましたよ・・・)

「何とか頑張るので価格を一任してもらえませんか」と。両手なので双方の言い分の

中間くらいには落としてくれるだろうと考え、一任することにしました。



その結果、33%程度指値を押し戻したところで決着。土地建物比率も若干ですが

土地を多めにしてくれましたので、固定資産税評価額で指値前の手残りと同等くらい

手元に資金を残すことができそうです。



このタイミングで指値すると、受けてもらえる可能性がかなり高いということは

よーくわかりました。ただ、売主の立場としては、これをやられちゃうと、多少の

不満は残ってしまうので、後味があまりよくない取引になるということも理解しました。



実際、私もやや釈然としない気持ちになっています。すみません、小さな男なんです。

札幌1棟目の時のように、買主さんと会ったり飲みに行ったりしようという気持ちは

100%なくなりました。3月末で空室になる部屋の募集に関して、せっかくの

繁忙期だから買主さんにも満室確定渡しをしようかと思い、商品券キャンペーンを

もう一度やろうかとも思っていましたが、それもやる気がなくなりました^^;



まあでも、私が買う側の時であっても使える技を身につけたということで、もし

どうしても活用せざるを得ないシーンが出てきた場合には、最後の切り札として

利用を検討しようかと思います。なんとなく、このやり方は三方よしの精神には

反するかなーという気がしています・・・。



ごちゃごちゃと書きましたが、想定していたより高い価格で売却をまとめてくださった

仲介業者さんには大変感謝しています。あとは決済まで気を抜かずに頑張っていきます。



既存取引行にはこの話を伝え、抹消書類等急ぎで準備していただくことになりました。

長期で保有する前提で購入した物件を、4年で売却してしまうことになりましたので

そのお詫びとして、売却益の一部はこちらの金融機関さんに預けることとしたいと

こちらからも申し出をさせていただきました。次の融資にもつながればいいなという

打算的な行動でもありますが・・・



月末決済に向け、滞りなく準備を進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:18 | Comment(1) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月24日

大型滞納+逮捕+自己破産→大家的には痛恨の一撃・・・。

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ようやく満室に返り咲き、少し落ち着いた札幌4棟目。売却の前に満室にできて

良かったです。次の方も満室なら落ち着くことでしょう。



今日はその札幌4棟目で、今はもう退去されたけどかなりの大型滞納をされた方が

いらっしゃいました。前にもブログに書いたことのある方です(こちらこちら)。

退去までの間にもいろいろと(大家側からしてみて)残念なことがあったので、

今日はそのあたりを書いてみようかと思います。



昨年の春先にご入居開始となり、最初の1ヶ月分の家賃を払ってもらった以降は

一度も家賃を払いませんでした。出稼ぎで遠くに行ってるからみたいなことを言って

ちっとも連絡が取れない方で、当時管理会社さんも担当者の急な退職等ありまして

フォローがあまりできていなかったように思います。そして私自身もバカだったのですが

本件そこまで滞納が大型化していることに気付くのが遅れてしまっておりました。



車のスペアタイヤだかスノータイヤだかわからないけど共用部に勝手にタイヤを置き、

何度注意しても改善されないという点でも、お金は払わず売掛金だけが計上されて

さらに物件の美観を損ねるという最悪な入居者さんでした。



管理会社さんと、まずは出血を止めることが最優先ということを取り決めして、

とにかく出て行ってもらうように全力で交渉をして、ようやく退去届に署名押印を

してもらったのが秋口でした。よかった、これでとりあえず傷をふさぐことはできたので

あとはゆっくりでもいいから回収するだけになったと胸をなでおろしました。



しかしここで衝撃の事態が。退去を目前に控えたある日、管理会社さんから恐ろしい

メールを受信したのです。その内容は・・・



「○○○号室(滞納部屋)の入居者様が逮捕されました」



え、逮捕!?マジで??

どのくらい拘留されるかにもよるけど、少なくとも間際に迫った退去に関しては

延期確定じゃないですか。しかも、逮捕されている間は滞納確定ですよね・・・。

うわー、最悪だー。出血止まったと思ったらぶり返したよ!



なんていうか、警察に損害賠償を請求したい気分ですが、何を言ったところで

国家権力から何か便宜を図ってもらうことなんてできません。民間の努力を見事に

水の泡にしてくれたなと恨み節を言いたくもなりますが、どうにもなりません。

そりゃあ別の面から見たら犯罪者を野放しにしない方が重要ですし・・・。



何にせよ、これで私の出血はさらに拡大。2ヶ月ほど拘留されていたようです。

釈放されて戻ってきたのは冬でした。ああもう最悪だ。一刻も早く出て行ってくれ!

家賃を払ってくれない以上、お客様でもなんでもありません。



結局彼は生活保護を受けることになり、家賃の安い家を見つけて退去しました。

結局8ヶ月くらいの大型滞納になりました。管理会社さんとの間で返済計画を立てて

その念書にも署名押印してもらったということでしたので、あとはどこまで取り返せるか

わからないけど、じっくり回収していきましょう、という感じになりました。



それから1ヶ月後、そんな私の薄い希望を完全に打ち砕く非常なお手紙が届きます。

それがこれ。



お手紙



はい、これで回収不可能になりましたー。最悪だ。

プロの方のお話だと、こうなってしまったらもう回収見込はないとのことです。

債務者に直接接触すること自体がNGになりますし。



いやね、家賃も払えず生活保護にまでなるという時点で社会的弱者であることは

間違いないですし、自己破産も正当な手続きだと思うので、致し方ないわけです。

彼の視点から見ればまた別の世界が見えているわけだから、そこに必然性なり

正当性なりもあることとは思いますよ。そこは否定しません。



でも、これがさんざん家賃を踏み倒されて、不誠実な行為をされた大家側の視点で見たら

またちょっと違った景色が見えるわけです。



本当に誠実な人なら逮捕もされないし、家賃だって少しくらい払う努力はするでしょ?

そういうのも何もなく、自己破産や生活保護などの権利だけは主張するって時点で

人間として終わってる、と。私が高利貸しであれば仕方ないと思いますが、ご自身で

検討して選ばれた物件ですよね?私が押し売りしたわけでも何でもありません。

年収だって審査した時はちゃんとありましたよね?支払えるつもりで入居されたのに

最初から払えない、いや、払わないってのは、もう確信犯としか思えません。



まあだからといって、こんな場末のブログで愚痴っても何も変わりませんし、

運気が下がるかもしれないので、この方の話はこの場限りにします。

もっと早い段階で退去や回収という形で動けなかった大家サイドが悪いのです。

審査して入居を許可した大家側にも責任がないわけではないのです。

不満はあるけど忘れることにしますよ、ええ。その分別のところで稼いで取り返します。



昨年の札幌4棟目は、火事部屋と滞納&逮捕部屋のために、かなり稼働率が落ちました。

この2つだけで、1部屋がまるまる一年以上稼働していないくらいのインパクトに

なりました。退去も多く、管理会社さんとの関係も再構築する必要がありましたので、

昨年の札幌4棟目はかなり苦しい戦いになりました。

※火事の件はこちらこちらに詳細書いてあります



苦労は買ってでもするべし、という格言もありますので、きっとこの経験が今後に

活きてくるシーンもあるのではないかと前向きにとらえようと思います。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月31日

売却を決断してから半月経過、あっという間に買付受領!

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以前、札幌出張中に札幌4棟目の売却を決断したということを書きました。

その後、売却についてどのように進んでいるかを書いてみようと思います。



しんどくなって売ったことはありましたが、利益確定に伴う売却は初めてのことです。

まず元付業者さんをどうするかを考えなくてはなりません。



建売の企画ものでしたが、購入までにもいろいろなドラマがありました。超難産だった

融資とか、もう一人購入希望者がいてその人と競争になったりとか。購入した際にも、

私の希望で満室保証を外して家賃を高く募集してみたりしました。その決断が間違いでは

なかったと言えるように、必死に募集のための営業をかけてみたりしていました。

嫁ちゃんも動員して、札幌市内の仲介業者さんを回ったこともありました。



家賃をじわじわとあげていき、どこまであげても埋まるかを検証させていただきました。

けっこう強気に設定しても埋まったのは、物件の仕様が良かったからだと思います。

相場の天井が見えた頃合いだった(=これ以上家賃をあげられそうにない)というのも

今売るという決断の後押しになったように思います。



トラブルもいろいろありました。ペットの鳴き声によるいさかい、家賃滞納などは

まだかわいい方で、泥棒火災、逮捕なんかもありました。築年数が浅い割には

いろいろとこってりした経験をさせていただきました(苦笑)



そんな苦楽を共にしてきた管理会社さん。この管理会社さんが自社で企画・建築した

物件であることも考えると、やっぱりまずは管理会社さんに元付になってほしいという

思いは当然あります。他方、札幌6棟目の管理会社さんも、札幌4棟目の売却を

扱いたいと言っており、これはこれで大事なパートナーさんなので無視できません。

最終的に、一般媒介の形で2社に水面下で依頼するので、先に良い条件で買付を

持ってきてくれた方にお願いしますということを伝えました。



あまりこざかしい真似はしたくないので、まず1〜2週間くらい双方に動いてもらい、

その結果をいっせいので開示してもらうことにしました。どちらかに肩入れするような

動きを取ることはできるだけしない、と決めたためです。

売却決定要因は、買主様属性と買付金額を考慮して総合的に決めることになるでしょう。



そして先日、双方に対して活動状況の確認をさせていただきました。



札幌4棟目の管理会社さん:買付受領

札幌6棟目の管理会社さん:見込客に当て込み中



買付を持ってきたのは札幌4棟目の管理会社さんでした。属性も悪くない方です。

あえて金額はこちらで決めず、各社さんの裁量にお任せしましたが、買付金額は

想定していた金額をだいぶ上回るものでした。その金額で来たかー。すげー。

まあ現金をある程度入れられる方なら、それでも安定して回るんでしょう。

私は現金をあまり入れたくない主義なので、逆にびびってしまいました(笑)



札幌6棟目の管理会社さんは「その金額ではうちのお客様には出せない」という

ことでしたので、この段階でまずは札幌4棟目の管理会社さんに軍配があがりました。

買付を持ってきた札幌4棟目の管理会社さん、管理も引き続き行うということですので

無責任な金額で売り切りしようというつもりはないものと思います。次のお客様にも

メリットを出せるというつもりがあっての金額なのでしょう。



そういえば、札幌2棟目の売却の際に仲介してくれたのも、この管理会社さんでした。

何かと相性が良く、ご縁にあふれているのかもしれません。ありがたいことです。

こういうご縁は大切にしていかなくては、と改めて思う次第です。



現在、買主様は融資付に入っており、物件の評価をしてもらっている最中という

ことでした。まずはそちらの動向を見守ろうかなと思っております。

自分が主体的に動く融資付は、なんとしてもつけるという気合を入れて動くことが

できるのでいいのですが、他人が融資をつけるのをやきもきしながら見守るのは

ちょっとそわそわしてしまいますね・・・。こっちで一緒に動きたくなります(笑)



さて、実は札幌4棟目以外にも、札幌1棟目の売却活動も展開しておりました。

明日はそのことも触れてみようかと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(1) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月15日

今売るか?待ってから売るか?札幌4棟目の処遇を決断する。

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引き続き、札幌出張の話など書いていきたいと思います。



昨日も予定がモリモリ盛りだくさん。起きた時間があまりにギリギリすぎたのですが、

ブログはとりあえず毎日更新したいという欲求もあり、書くだけ書いてから急いで

最初の目的地へ向かいましたが、雪でなかなかタクシーも進まずにイライラ。

10分遅れくらいでたどり着きました。



最初の目的地は札幌5棟目の管理会社さん。昨日飲んでましたが、今日もきましたよ。

目的は札幌4棟目の分析をしてもらうためです。前にブログで稼働率が低くなっているが

将来の売却のことを考えると家賃をなんとか維持しなくてはならない
、ということを

書いたところ、賃料ダウンと売却益の関係についてシミュレーションツールを用いて

実際のところの数字を出すことができる、というお申し出をいただきました。



どうしても感覚で話してしまっている自分がいますので、できるだけ数字に落として

考えたいと思う私もいました。その指標になるのであればいいな、と。



昨年のうちに分析に必要な情報を送ったのですが、それらをシミュレーションツールに

入力して結果の分析ができる状態になったので時間をください、という話になりまして

今回のご訪問となった次第です。



シミュレーションツールはその方の自作で、いずれコンサルティングメニューに加える

ことを考えているそうです。本当は有料だけど、管理を任せてくれたからお試しで

無料で対応していただきました。お得感が半端ないです、はい。



以下の条件で検討しました。

条件1:今年中に短期譲渡で売却、家賃を今の金額でなんとか気合いで埋める

条件2:2年後の長期譲渡に入ってから売却、家賃は妥当なところまで下がる



家賃の下落率は、近隣の物件の家賃から類推したおそらくこれなら決まるだろうと

考えられる金額にして、年間25%くらいの入れ替わりでそこにたどり着く設定にて

考えました。はじき出された家賃下落率は年間1.7%。なるほど、理にかなった

計算方法ですね、これ。



売却時の利回りですが、今すぐ売るパターンであれば今の市場相場並みとしました。

そうでない場合は、このバブル相場が2年後続いている保証はないので、元々想定して

いた利回りでの売却としました。



個人で保有している物件ですので、4年で売る前者は短期譲渡。後者は長期譲渡ですので

39%と20%という数字になります。ここだけ見ていると、前者でどれだけ儲かったと

しても、税金でがっぽり持っていかれて全く儲からないのでは、と半年前くらいまでは

思っておりました。



まあこの書き方で察しがつく方はいるでしょう。実際はそうでもなくて、1の方が

利益が大きいという結論が出たのです。



この半年くらいで、周囲の方のあたたかいアドバイスもあり、売却に対する思い込みが

変わってきておりました。実は売却した方が期間リスクを取らずに済むからいいのでは

ないか、ということも思い始めていたところです。今回のシミュレーション結果は、

その思いを強く後押しする結果になりました。



私が「札幌4棟目を売ってはいけない」と思い込んでいた理由は以下の3つです。



その1:短期譲渡だから税金ばかり取られて面白くない

その2:バブル相場だから同じような利回りの物件を買えるわけがない

その3:融資してくれた金融機関さんとの関係が切れてしまう



その1に関しては短期で売却した場合の手残りについてはざっくり試算してみたことが

ありましたが、長期のパターンと比較したことはありませんでした。今回の結果を受けて

長期と短期を比較しても、短期の方が手残り額が大きく期間リスクを取らないことが

明らかになりましたので、この理由は気にならなくなりました。



その2に関しては、確かに新築で同じようなものを買うのは難しい気がしていますが、

築古物件で融資が難しそうな案件(耐用年数超過とか)などを、行動力投入(登録商標

申請予定?)して融資の道を切り開くことで購入できると自分で証明してしまいました。

(狼さんにパスを貰いましたが、タイムリーに融資ネタのブログ記事を書けずじまい)



その3に関しては、札幌6棟目(仮)の融資の内諾を札幌4棟目の金融機関さんから

いただきましたので、金額はだいぶ差が出るものの、関係は継続できそうです。

というわけでこの条件もクリア。



そう、売らない理由がなくなってしまいました。これは神のお告げなのか?

私の中で、方向性が固まった瞬間でした。



金融機関さんにとっては申し訳ない展開ですが、そこは売却益の一部を定期預金などに

させていただくとか、その辺で補填したいと思います。どうしても売ってくれと言われて

すごく良い金額を提示された、と伝えることにしよう・・・。

(銀行関係者の方で当時融資を決めてくれた某さん、今でもたまにブログ読んで

 くださっていると聞いておりますが、本当の理由はみなかったことにして貰えますと

 大変幸いでございます・・・)



その他にも、東京の人が札幌で融資をつけている意外な金融機関さんの情報を入手したり

売却まで含めて考えての投資でしょということを刷り込まれたり、何かとためになる

時間を過ごすことができました。充実したひと時であったと思います。

投資分析を無償でしてくださり、ありがとうございました。何かの形でお礼致します。



他にもあれこれやったのですが、それはまた明日にでも書きます。



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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(2) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする