2017年01月31日

売却を決断してから半月経過、あっという間に買付受領!

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以前、札幌出張中に札幌4棟目の売却を決断したということを書きました。

その後、売却についてどのように進んでいるかを書いてみようと思います。



しんどくなって売ったことはありましたが、利益確定に伴う売却は初めてのことです。

まず元付業者さんをどうするかを考えなくてはなりません。



建売の企画ものでしたが、購入までにもいろいろなドラマがありました。超難産だった

融資とか、もう一人購入希望者がいてその人と競争になったりとか。購入した際にも、

私の希望で満室保証を外して家賃を高く募集してみたりしました。その決断が間違いでは

なかったと言えるように、必死に募集のための営業をかけてみたりしていました。

嫁ちゃんも動員して、札幌市内の仲介業者さんを回ったこともありました。



家賃をじわじわとあげていき、どこまであげても埋まるかを検証させていただきました。

けっこう強気に設定しても埋まったのは、物件の仕様が良かったからだと思います。

相場の天井が見えた頃合いだった(=これ以上家賃をあげられそうにない)というのも

今売るという決断の後押しになったように思います。



トラブルもいろいろありました。ペットの鳴き声によるいさかい、家賃滞納などは

まだかわいい方で、泥棒火災、逮捕なんかもありました。築年数が浅い割には

いろいろとこってりした経験をさせていただきました(苦笑)



そんな苦楽を共にしてきた管理会社さん。この管理会社さんが自社で企画・建築した

物件であることも考えると、やっぱりまずは管理会社さんに元付になってほしいという

思いは当然あります。他方、札幌6棟目の管理会社さんも、札幌4棟目の売却を

扱いたいと言っており、これはこれで大事なパートナーさんなので無視できません。

最終的に、一般媒介の形で2社に水面下で依頼するので、先に良い条件で買付を

持ってきてくれた方にお願いしますということを伝えました。



あまりこざかしい真似はしたくないので、まず1〜2週間くらい双方に動いてもらい、

その結果をいっせいので開示してもらうことにしました。どちらかに肩入れするような

動きを取ることはできるだけしない、と決めたためです。

売却決定要因は、買主様属性と買付金額を考慮して総合的に決めることになるでしょう。



そして先日、双方に対して活動状況の確認をさせていただきました。



札幌4棟目の管理会社さん:買付受領

札幌6棟目の管理会社さん:見込客に当て込み中



買付を持ってきたのは札幌4棟目の管理会社さんでした。属性も悪くない方です。

あえて金額はこちらで決めず、各社さんの裁量にお任せしましたが、買付金額は

想定していた金額をだいぶ上回るものでした。その金額で来たかー。すげー。

まあ現金をある程度入れられる方なら、それでも安定して回るんでしょう。

私は現金をあまり入れたくない主義なので、逆にびびってしまいました(笑)



札幌6棟目の管理会社さんは「その金額ではうちのお客様には出せない」という

ことでしたので、この段階でまずは札幌4棟目の管理会社さんに軍配があがりました。

買付を持ってきた札幌4棟目の管理会社さん、管理も引き続き行うということですので

無責任な金額で売り切りしようというつもりはないものと思います。次のお客様にも

メリットを出せるというつもりがあっての金額なのでしょう。



そういえば、札幌2棟目の売却の際に仲介してくれたのも、この管理会社さんでした。

何かと相性が良く、ご縁にあふれているのかもしれません。ありがたいことです。

こういうご縁は大切にしていかなくては、と改めて思う次第です。



現在、買主様は融資付に入っており、物件の評価をしてもらっている最中という

ことでした。まずはそちらの動向を見守ろうかなと思っております。

自分が主体的に動く融資付は、なんとしてもつけるという気合を入れて動くことが

できるのでいいのですが、他人が融資をつけるのをやきもきしながら見守るのは

ちょっとそわそわしてしまいますね・・・。こっちで一緒に動きたくなります(笑)



さて、実は札幌4棟目以外にも、札幌1棟目の売却活動も展開しておりました。

明日はそのことも触れてみようかと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(1) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月15日

今売るか?待ってから売るか?札幌4棟目の処遇を決断する。

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引き続き、札幌出張の話など書いていきたいと思います。



昨日も予定がモリモリ盛りだくさん。起きた時間があまりにギリギリすぎたのですが、

ブログはとりあえず毎日更新したいという欲求もあり、書くだけ書いてから急いで

最初の目的地へ向かいましたが、雪でなかなかタクシーも進まずにイライラ。

10分遅れくらいでたどり着きました。



最初の目的地は札幌5棟目の管理会社さん。昨日飲んでましたが、今日もきましたよ。

目的は札幌4棟目の分析をしてもらうためです。前にブログで稼働率が低くなっているが

将来の売却のことを考えると家賃をなんとか維持しなくてはならない
、ということを

書いたところ、賃料ダウンと売却益の関係についてシミュレーションツールを用いて

実際のところの数字を出すことができる、というお申し出をいただきました。



どうしても感覚で話してしまっている自分がいますので、できるだけ数字に落として

考えたいと思う私もいました。その指標になるのであればいいな、と。



昨年のうちに分析に必要な情報を送ったのですが、それらをシミュレーションツールに

入力して結果の分析ができる状態になったので時間をください、という話になりまして

今回のご訪問となった次第です。



シミュレーションツールはその方の自作で、いずれコンサルティングメニューに加える

ことを考えているそうです。本当は有料だけど、管理を任せてくれたからお試しで

無料で対応していただきました。お得感が半端ないです、はい。



以下の条件で検討しました。

条件1:今年中に短期譲渡で売却、家賃を今の金額でなんとか気合いで埋める

条件2:2年後の長期譲渡に入ってから売却、家賃は妥当なところまで下がる



家賃の下落率は、近隣の物件の家賃から類推したおそらくこれなら決まるだろうと

考えられる金額にして、年間25%くらいの入れ替わりでそこにたどり着く設定にて

考えました。はじき出された家賃下落率は年間1.7%。なるほど、理にかなった

計算方法ですね、これ。



売却時の利回りですが、今すぐ売るパターンであれば今の市場相場並みとしました。

そうでない場合は、このバブル相場が2年後続いている保証はないので、元々想定して

いた利回りでの売却としました。



個人で保有している物件ですので、4年で売る前者は短期譲渡。後者は長期譲渡ですので

39%と20%という数字になります。ここだけ見ていると、前者でどれだけ儲かったと

しても、税金でがっぽり持っていかれて全く儲からないのでは、と半年前くらいまでは

思っておりました。



まあこの書き方で察しがつく方はいるでしょう。実際はそうでもなくて、1の方が

利益が大きいという結論が出たのです。



この半年くらいで、周囲の方のあたたかいアドバイスもあり、売却に対する思い込みが

変わってきておりました。実は売却した方が期間リスクを取らずに済むからいいのでは

ないか、ということも思い始めていたところです。今回のシミュレーション結果は、

その思いを強く後押しする結果になりました。



私が「札幌4棟目を売ってはいけない」と思い込んでいた理由は以下の3つです。



その1:短期譲渡だから税金ばかり取られて面白くない

その2:バブル相場だから同じような利回りの物件を買えるわけがない

その3:融資してくれた金融機関さんとの関係が切れてしまう



その1に関しては短期で売却した場合の手残りについてはざっくり試算してみたことが

ありましたが、長期のパターンと比較したことはありませんでした。今回の結果を受けて

長期と短期を比較しても、短期の方が手残り額が大きく期間リスクを取らないことが

明らかになりましたので、この理由は気にならなくなりました。



その2に関しては、確かに新築で同じようなものを買うのは難しい気がしていますが、

築古物件で融資が難しそうな案件(耐用年数超過とか)などを、行動力投入(登録商標

申請予定?)して融資の道を切り開くことで購入できると自分で証明してしまいました。

(狼さんにパスを貰いましたが、タイムリーに融資ネタのブログ記事を書けずじまい)



その3に関しては、札幌6棟目(仮)の融資の内諾を札幌4棟目の金融機関さんから

いただきましたので、金額はだいぶ差が出るものの、関係は継続できそうです。

というわけでこの条件もクリア。



そう、売らない理由がなくなってしまいました。これは神のお告げなのか?

私の中で、方向性が固まった瞬間でした。



金融機関さんにとっては申し訳ない展開ですが、そこは売却益の一部を定期預金などに

させていただくとか、その辺で補填したいと思います。どうしても売ってくれと言われて

すごく良い金額を提示された、と伝えることにしよう・・・。

(銀行関係者の方で当時融資を決めてくれた某さん、今でもたまにブログ読んで

 くださっていると聞いておりますが、本当の理由はみなかったことにして貰えますと

 大変幸いでございます・・・)



その他にも、東京の人が札幌で融資をつけている意外な金融機関さんの情報を入手したり

売却まで含めて考えての投資でしょということを刷り込まれたり、何かとためになる

時間を過ごすことができました。充実したひと時であったと思います。

投資分析を無償でしてくださり、ありがとうございました。何かの形でお礼致します。



他にもあれこれやったのですが、それはまた明日にでも書きます。



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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(2) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月09日

人の欲望に際限はない?数ヶ月空いていた空室が1週間で2部屋決まるマジックとは?

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昨日は自宅で2016年の物件ごとの税引前キャッシュフローの計算をしておりました。

完全ではないですが、とりあえずいくつかの物件については送金明細ベースでの

税引前キャッシュフロー計算は終わり、それ以外の物件の入力を本日やるつもりです。

あわせてクレジットカードの明細や領収書、銀行口座の動きから物件に関するものを

抽出していこうと思いますが、全部は終わらないだろうなあ。



と、そんな作業を一生懸命やっている最中に、年初はお休みしていますと連絡があった

札幌4棟目の管理会社の方からメッセージが届きました。お休み中なのにどうしたかな?

と思ってメッセージを開くと・・・



「キャンペーンの効果で2部屋申込をいただきました!」



おおおー、久しぶりの快音!いいお知らせ!やりましたー!一気に稼働率80%まで

回復することになりました。めでたい。



何回か書いていますが、札幌4棟目はとにかく新築時からどんどん家賃をあげて募集を

かけている状況です。ギリギリまで家賃を高く引っ張り、最終的に売却する際の利回りを

向上させる狙いがあります。



新築当初も管理会社さんがご提案してくださった相場の家賃があったのですが、そこから

更に高い家賃に設定しなおし、満室保証も捨てて少し時間をかけて満室にしました。

そして退去が出るたびに、徐々に家賃を上げていきました。その甲斐もありまして、

新築当初に比べ利回りは0.5%以上向上しております。



しかし、築年数も4年目に入り、この家賃を維持するのが徐々に辛くなってきました。

空室になるとその期間が長引く傾向が出てきたので、初期費用を下げたり広告料を

上げたりしてしのいできました。



しかし、それもここにきてなかなか厳しい状況に。空き部屋が埋まりにくい状況が続き

空室率は拡大。12月末の退去予告が入り、とうとう15部屋中5部屋、1/3が

空室になるという大きな問題に発展しました。



当初、このピンチに対して、まず初期費用を大幅にダウンさせることを実施しました。

前家賃+保険料のみで入れるようにしています。敷金礼金は当然ゼロ円、保証会社の

保証料も初回のみこちらで負担するというサービスっぷりです。このキャンペーンは

入居者様の属性が落ちる諸刃の剣ではありますが、それでも家賃だけは担保するために

保証会社さんを必須にする作戦としました。



これだけだとまだ反響が足りないと判断し、更に入居者様に対してのメリットを

大きくしようと話をして、フリーレント1ヶ月もしくはそれに相当する家電を

プレゼント
という企画を出してみました。



それから約1ヶ月。結局効果がなかったのか、閑散期ゆえなのかはわかりませんが

キャンペーンは不発。一人も入居者様の申込を得ることができませんでした。

厳しいなあ・・・。どうしよう。困りました。



その困ったタイミングで、今回連絡をしてきてくれた社員の方から提案がありました。

彼は管理担当ではないのですが、全体統括みたいな立場も兼ねている(?)ようで、

私の物件のこともよく気にかけてみてくれています。札幌で管理会社さんと懇親会を

行う際には、だいたいこの方とも飲んでることが多いです。



彼が提案してくれたのは、入居者様向けの謝礼を仲介業者様に振り向けてはどうか

という話でした。具体的には、その分を商品券として仲介業者さんにお渡しする、

という話。確かに仲介業者さんのやる気を引き出すには個人的な謝礼は効果があると

思います。私も数年前までよくやってましたが、ここしばらくはコンプライアンスが

厳しい会社が増えてきていたので、見合わせるようにしていました。



他の物件で試したこともあり、効果は見込めると思うとのことでしたので、この案に

乗っかってみようと決断。すぐに手配をしてもらうようにお願いをしました。



そんなやり取りをしたのが年末のこと。年末年始はどこも営業していませんから、

実質的に1週間しか期間がなかったのに、一気に2部屋も決まってしまいました。

明らかに謝礼を狙っての紹介もあったようです。謝礼の確認の電話が事前にあったと

管理担当の方からも伺いました。謝礼の威力、恐るべし。



でもこれって、昨日の記事にも書いた内容に通じる話のような気がしています。

そこに消費者のニーズに真剣に応えて、最良の物件を探そうという発想はなく、

ただ自分の利益のために顧客を誘導しているように見えてなりません。



個人的には、入居者様向けキャンペーンが不発で、仲介業者様向けキャンペーンが

効果絶大というのは、ちょっと残念だなという気持ちはあります。

とはいえ、そんな業界でお仕事をしている以上、利用できるものは利用して空室を

埋めないことには、私が破産してしまいます。きれいごとばかりでは生きていけません。



ともあれ、謝礼が大変効果があることはよくわかりました。ちょっと前にあった

コンプラ強化はどうなったんだという気もしなくはないですが、そんなこと言ってても

空室は埋まりません。今回の路線でしっかりと空室を埋めてから考えたいと思います。



さて、その申込の内容について分析してみると、1階南向きと2階北向きの安いお部屋に

申込が入っていることがまず目につきます。同じ2階でも南向きのお部屋(こちらの方が

明らかに条件がいいのですが、その分家賃はちょっと高めです)、3階と4階の少し

家賃が高いお部屋ではなく、安いところから決まっていることが、やっぱり家賃相場と

比較して高いということを物語っているように思いました。



特に1階は年末に退去なさったばかりのお部屋で、美装もまだ済んでおりません。

ただし、募集中のお部屋の中では一番安い家賃です。その状況で申込が入るということは

謝礼のあるお部屋になんとか誘導しようと考えた仲介業者さんが、家賃が安い部屋に

狙いをつけて紹介しているのではないかと考えられます。



となると、ここまでは順調に見つかったけど、今後はそう簡単にはいかない・・・?

それとも、その時募集している中で一番安いお部屋がロックオンされて、引き続き

謝礼目当ての申込が増えていく・・・?この辺はやってみないとわかりませんので、

継続してみていこうと思います。



申込者の属性は、3月家賃発生希望の学生さんと、保証人がいない社会人の方。

後者はいくつかの保証会社さんに申込を入れて、そのうち1つの審査が通りました。

これで入居はほぼ確定ということでいいかと思います。属性の不安?なくはないですが

この手のお客様は慣れています。まず埋めてから考えます。



来週のテコ入れ訪問の前に稼働率80%を回復できて良かったです。

この調子でこの後もビシバシと決まってくれればいいなと思います。

(当面、募集にかかる経費が大きくて大変ですが・・・苦笑)



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posted by ひろ* at 10:02 | Comment(2) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月29日

入居者様に訴えてダメなら、次は仲介業者様に訴えよう!?

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現在4位です。本日、仙台に帰省予定です。新幹線ギリギリ取れました。

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札幌4棟目、相変わらずの空室だらけ状態です。繁忙期に勝負を賭ける固いに

ならざるを得なくなりました。何か新たな作戦が必要になりそうです。



私が新規物件の取得にかまけすぎているのが良くないのだろうとも思うのですが、

札幌4棟目の空室状況が改善しません。稼働率は80%を下回りました。情けない。



始めて読む方向けに、なぜここまで空室が拡大しているかを解説します。

私が家賃をとにかく下げたくないとこだわっているから、という一点に尽きます。

そしてなぜ家賃を下げたくないかというと、長期譲渡のタイミングに入った頃合いに

売却をかけようと考えているからです。売るなら多少無理してでも高い家賃を維持し

売却時の利回りを向上させるべきと考えております。



ただ、条件が悪いのがライバルの存在。私の物件は建売業者さんの企画ものであり

2棟現場の片方を私が購入しています。もう片方は別のオーナーさん。

もう片方の物件は購入した時の家賃で据え置き、私の物件は家賃をぐいぐいと

上げていっている、という差があります。そして間取りは同じ。



必然的に、両方の物件が空いた場合には、家賃が安い方から先に埋まっていきます。

私の物件はお隣が埋まりきってからようやく動き出す、というのが定番でした。

それでも今までは遅れながら埋まっていたのですが、ここ数ヶ月はいよいよそれも

厳しくなってきた印象があります。そろそろ頑張るのも限界か?と。



一応、私も何もしていないわけではなく、対策を打ってはいるつもりです。

12月に入った頃に打った対策は、初期費用をほぼゼロにしますという企画や、

申込者様へのクリスマスプレゼント企画だとか
を実施しました。また、空室に照明が

ついていなかったことへの対応
(これは恥ずかしい・・・)もしております。



プレゼント企画はクリスマスの連休までと決めておりましたが、残念ながらこの間に

申込という名の快音が聞かれることはありませんでした。この結果に対しての分析を

しなくてはなりません。磁気的な問題でそもそも家探しをする人が少なかったのか、

条件面で選ばれることがなかったのか。それにより、次に打つ手は変わります。

管理会社さんに情報提供を依頼しましたが、多忙なのか特になにも返信なし・・・。

電話で確認しようとしたら、その日はたまたま担当の方がお休みで、結局聞けずじまい。



困ったなあと思ったところに、同じ管理会社さんの売買営業さんからお電話が。

はてどうしたかなと電話に出ると、彼が担当した物件で、やはり空室をいくつか

抱えてしまった際に有効だった事例がある、と。何かと聞いたところ、仲介業者様への

謝礼制度でした。



なるほど、入居者様向けが不発なら、次は仲介業者様向けのキャンペーンという流れは

理にかなっていると思います。募集時期の違いこそありますが、同じくらいの予算で

どちらに金銭的メリットを与えた方が良い動きになるのかを確認するチャンスです。



提案に感謝し、その流れで次は攻めることにしました。こうやって、管理担当でも

ないのに、気にしていろいろと提案をしてくれることがとてもありがたいです。

あとは前回キャンペーンとの比較検証などの分析ですね。



プロモーションもさることながら、物件の魅力を家賃と同等に高めていくことも

必要ですので、そちらに関しても手を打ちました。



お部屋のグレードアップのためにシャンデリアを注文していたのですが、そちらの

納品が欠品のために遅れておりました。先日、営業さんから連絡をいただきまして

ようやく納品される目途が立った、というお話でした。年明けに出荷するということに

決まりましたので、届き次第物件に設置して、高級感を出していこうと思います。



それから防犯カメラ。5月に発注したのに未だに設置が完了しておりません。

いや、確かに私は時間が空いているときでいいから格安でやってくださいとお願いを

しましたので、あまり偉そうに言っちゃいけないのですが、それにしても遅すぎる!

もう8ヶ月経過してます・・・。いい加減お願いしますと尻をたたき続けた結果、

12月初旬に工事に入ったと聞いているのですが、未だ完了の連絡なし。

わかってはいたのですが、ちょっと時間にルーズすぎです。



防犯カメラを設置することで、ライバル物件と比較してセキュリティに自信があるから

この値段なんですよと説明をすることができます。だから早く設置したいのです。

ケチらないで普通に別の業者さんに定価で発注すればよかったよ・・・orz

とにかく毎日電話して、早く終わらないと面倒と思わせる作戦に出ようと思います。

家賃の取り立てと同じですね。煩わしさから解放されるために優先度を上げる、と。



これらに合わせてというわけではないのですが、私もようやく時間が作れそうなので、

年明けのどこかでちょっと札幌まで営業に行くことにしました。オーナーと直接会話を

することができる方が、仲介業者さん的にもやりやすいだろうと思いますので。

札幌3棟目、札幌4棟目あわせて7部屋埋めなくてはならないので、こちらも必死です。

時間の許す限り営業をしてこようと思っております。



先日、札幌4棟目を短期譲渡でもいいから売却にかけるのもアリかもと書きましたが

売るにしろ保有するにしろ、その前にまず満室にすることが必要と思っております。

高く売るにも、インカムを増やすにも、やっぱり満室は重要。とにかく今は空室が

目立ちすぎているので、これを解消してしっかりと埋めていきたいと考える次第です。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月13日

続・保有物件が火事で燃えた話(その保険の査定額は何だよ!?)。

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昨日のブログの続きです。まさかの所有物件での火事という大惨事に見舞われた私。

全焼したのが一部屋だけだったのが不幸中の幸いでしたが、これを復旧させて

原状回復をしなくてはなりません。果たしていくらかかるのやら。。。



今回の原状回復に関しては、見積から修繕まで管理会社さんに一任することにしました。

保険の交渉窓口も管理会社さんですし、うまくやっていただけるならそれでよいです。

入居者様の火災保険を利用するという観点からも、入居者様とも保険会社様とも直接

話ができる管理会社さんにハンドリングしてもらうのがベターだろうと考えた次第です。



ところで、少し話は横道にそれるのですが、世の中には「焼け太り」という言葉が

あります。正直なところ、私もこの「焼け太り」状態になれるのではないか、という

ことを少し期待しておりました。不謹慎ではあると思うのですが、過去にそういう話を

先輩大家さにから聞いたこともあったし、少しくらいはいいことあってもいいよね、と。



管理会社さんは、保険を利用するということもあり、いつものように頑張って安くした

金額ではなく、定価っぽい金額でお見積を出していたようです。私が提出した見積を

見せてもらったところ、ちょっと単価が高いよなーという感じの見積でした。



もしこの金額で保険がOKになれば、あとは管理会社さんとの交渉次第で、焼け太りの

展開になるのか?などと少し期待しましたよ、正直。しかし世の中そうは問屋が

おろしません。当たり前ですけど。



保険会社さんからの一次回答は、焼け太りはおろか普通に工事するにも100万単位で

足りない金額しか支払えない、というものでした。いやいや、それはいくらなんでも

安すぎでしょう!管理会社さんが言ってた、このくらいあれば工事は足りますという

金額に対して、200万くらい不足しています。焼け太りどころか、そんなに多額の

持ち出しが発生するんですか?と血の気が引きました。



保険会社さんの査定も納得がいかない感じでして。例えば、キッチンの調達価格が

見積の50%しか認められていませんでした。いやほんとにその金額で調達ができると

思っているなら、調達できる業者さんを紹介してください!と言いたくなるくらいの

金額で、いったい何がどうなってるんだと憤ったのが印象に残っています。



建物の火災保険に加入している保険代理店さんとも適宜情報交換をしていたのですが

今回の施設賠償責任保険の保険会社さん、鑑定結果はやたらと渋いし、連絡なども

あまりうまく取れず、代理店さんも疑問符を持っているということでした。



何にしてもこの金額は受け入れられない。それは関係者の認識が一致するところです。

再交渉して、焼け太りとはいかないまでも、適正な修繕ができるような見積にして

貰わなくてはならない、ということで進めていこうということになりました。



管理会社さんが再交渉をするために、被保険者からの再鑑定の依頼が必要です。

実はこの時点で火事を起こした入居者様は退去済となっておりました。その状態で

再鑑定の依頼をしてもらうのもつらいんじゃないかとヒヤヒヤしましたが、ここは

管理会社さんが頑張ってくれまして、無事に再鑑定スタートとなりました。



結局3回くらいやり直し査定をしてもらったような気がします。管理会社さんが

粘ってくれたおかげで、最終的に何とか工事できる金額まで保険金額を伸ばすことが

できました。200万の差については、100万は保険会社さんの査定が伸びて

もう100万は管理会社さんが下請けの業者さんとガッツリ交渉をして、何とか

施工時の費用を抑えてくれました。手出しの必要がなくなり、安堵したものです。



なお、この時初めて知ったのですが、部屋自体の汚破損については借家人賠償責任保険で

対応するのですが、共用部の汚れや被害については、建物オーナーが加入している

火災保険で賄う必要があるそうです。今回の火事では共用部への被害はほとんど

ありませんでしたので、若干支払われたものの、まさに若干でした^^;



結局、お部屋を再募集できる状態にもっていくまでに半年近くかかりました。

その間の空室損であったり、この火災の影響で1名の退去があった分の空室損などと

建物の火災保険の会社から出たお見舞金が相殺されたかなという感覚です。



というわけで、今回の火事で学んだこと。



・入居者様の失火の場合は、借家人賠償責任保険が適用される

・共用部の被害はオーナーが加入している火災保険が適用される

・焼け太りにならないケースもある



冗談で「火事にでもなって燃えてくれれば保険でラッキーなのになー」とか言うことも

あるかもしれませんが、実際に火事になってみたらこんなもんですよ。面倒だから

燃えないに越したことはありません。経験者として強く主張させていただきます。

(もっと上手にできたんじゃない?等あればこっそり教えてください)



本日のブログはここまでです。

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超余談(あとがき的なコーナー)

ブログランキングネタに興味がない人はスルー推奨です。。。



なんかこう「とりあえず祭だ」みたいな雰囲気になっているようで、普段の状況からは

考えられないくらいアクセス数やポチが伸びております。



アクセス数推移



アクセス数はいったん落ち込んだものの、とっておきのネタを昨日投入したからか

平日になったからか不明ですがアクセス数再上昇中。せっかくのお祭りだからと

普段クリックしてない方もガンガン押してくださっているようで、ありがたいです。

こんなチャンスなかなかないので、さらなる上位を狙っていきます!



これを書いている時点で、2位の必殺さんとの差は280ポイント。必殺さんの

クレーム対応の記事も面白い内容。さすが上位ブロガーです。でもこの勢いがあれば

もしかしたらもしかするかも?と期待しております。



今日まではポイントがガクッと落ちない期間。明日からは午前0時を回るとポイントが

けっこうな勢いで消滅します。他の上位ブロガーさんと同等の条件になる計算です。

やっぱり今日が一番のチャンスだよね・・・。普段ポチってない人も、ぜひランキングを

クリックして帰ってほしいです。お願いします!



これを押すんだ!→人気ブログランキングへ



こういう祭の時に限って、会社の仕事がやたらと忙しくて昼間はランキングを見ている

余裕がないんですよ・・・。夜も今日は予定がいろいろ入っちゃってるし。

やきもきしながら一日過ごすことにします。

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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(4) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする