2017年01月10日

購入時に必要な「諸経費」の内訳を理解し、その節約方法を検討する。

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一般的に、物件を購入するときは初期費用を7%ほど見ておくよう言われることが

多いかと思います。では、それはどこまで厳密な話なのでしょうか。



私がただいま買付を入れているやや大ロット札幌築古中古RCがあります。

ただいま、融資付けの傍らで価格交渉もしており、その価格交渉が成立しないと

自己資金の投入額が大きくなり面白くない状況に陥ります。



では、いくらまで価格交渉が必要なのか?自分がここまでなら出して言いと思う

自己資金の範囲に収めるには、いくらまで価格交渉が必要か?

この辺を紐解くために、諸経費7%をやや厳密に計算する必要がありました。

というわけで、せっかく考えたことなのでブログネタにしてみようと思います。



まず、諸経費として必ず必要なのは以下の項目です。

・不動産取得税

・仲介手数料

・火災保険料

・土地/建物登記費用(登録免許税)



銀行融資を受ける場合は、以下の費用も必要になります。

・抵当権設定登記費用(登録免許税)



それから、諸経費とは違うけど、決済時の金額を左右するという意味からすれば

以下の項目も大事です。

・敷金継承

・固定資産税按分

・家賃日割り



不動産取得税は「固定資産税評価額×4%」で計算できます。

土地については本日(2017/1/10)時点では特例があり、4%→3%に

なっていますので、若干安くなります。これ、時限立法ですので、いつ特例が

なくなるかはわかりません。延長される可能性も大いにありますが、そういうものです。



仲介手数料は「売買価格×3%+6万」で覚えておけば良いかと思います。

細かいことを知りたい方はググってみてください。



土地/建物登記費用と、抵当権設定登記費用については、そのほとんどが国への税金で

占められており、そこに多少の司法書士さんへの報酬が入ります。報酬額を除いた

税金部分の計算は以下の通りです。

建物登記:固定資産税評価額×2%

土地登記:固定資産税評価額×1.5%

抵当権設定:融資額×0.4%



敷金継承は、中古の収益物件などのように既に賃貸借契約が発生しており、それを

引き継ぐ場合に発生します。敷金は預り金ですから、賃貸借契約を引き継ぐ相手に

敷金も引き継がなくてはなりません。要は、これまでに預かっている敷金を買主に

まるっと渡す必要がある、ということです。



固定資産税按分は、その物件の売買が行われる日を境に、固定資産税を売主と買主で

負担額を決めて精算することを言います。固定資産税は1/1時点での所有者に対して

1年分が課税されますので、その課税される分を権利が移動する日を境として負担する

ことになります。



これがまたややこしいことに、関東と関西で起算日が異なります。

関東では1月1日の場合が多く、関西では4月1日の場合が多いと聞いております。

1月1日を起算日とした場合、1月1日〜引渡前日が売主負担、残りは買主負担。

4月1日を起算日とした場合、4月1日〜引渡前日が売主負担、残りは買主負担。



家賃の日割りは見ての通りです。決済月の家賃を、所有権移転当日を境にして

売主と買主に割り振ります。



決済前に仲介業者さんから当日のお金の流れを示した資料が出てくると思いますが

その中身はこんな風に計算されています。一度見返してみて、ご自身で納得してみると

知識になってその後もしかしたらいいことがあるかもしれません。



ちなみに、上の説明を見ればわかると思いますが、これらの金額を決める要素として

・購入価格

・固定資産税評価額

・融資額

の3つがあります。このうち、一番影響があるとすれば固定資産税評価額でしょう。

国の税金関係はほぼこれで決まっています。地方大型積算モリモリRCとか購入すると

固定資産税評価額は高くなる傾向にありますから、初期費用が重くなりがちです。

ある意味、国の養分になっているわけです^^;



さて、仮に現金がギリギリだった場合に、いろいろな創意工夫をして決済を乗り切る

ことができるように、知恵を絞ってみました。最近ギリギリな決済や契約が多いので

あまり必要ないというか必要としたくなくても、こんな知識ばかり増えていきます(笑)



まず、決済当日には関係がないものは不動産取得税と火災保険です。



不動産取得税は半年とか経ってから請求されるものなので、決済のタイミングから

時間的に余裕があります。仮に自己資金がすぐ準備できなくとも、その間のCFで

賄えるとか、それまでに借入できるとか、そういう算段があればよいでしょう。

(最悪、税務署に相談すれば分割納付もできますが、当然金利もつきますから

 資金の算段がないのに買っちゃダメですよ!)



火災保険は後日引き落としとかクレジットカード払いとかにすることができるので

決済当日に現金が必要かと言われると、決してそんなことはありません。そうは言っても

そう遅くないタイミングで支払は必要ですけどね。



火災保険は途中から補償の内容を変えることも可能なはずです。どうしてもきつい時は

とりあえず安い金額の最低限の保険に入り、CFが累積されてきたタイミングを見て

保険を切り替えることを考えても良いでしょう。

また、質権を取らない金融機関さんで融資を受けるなら、年払いにするのも効果的です。



残りは当日必要になるお金です。これらは絶対に準備しておかなくてはなりません。



仲介手数料は絶対に値切っちゃダメです。次の案件がその業者さんから回ってこなく

なる可能性が高いので、そこはニコニコして払いましょう。本当にダメな業者さんで

二度と取引しないという自信があるなら、値切ってもいいかもしれませんが・・・。



あとは登記関係で司法書士の先生にお願いしなくてはなりません。上級者であれば、

自分で登記して報酬は払わないという手もありますが、この場合は報酬額よりも

固定資産税評価額や融資金額に左右されるので、苦労の割に節約できる金額が小さいと

私は思っております。できるだけ安い司法書士の先生を探す、くらいでしょう。



あとは各種日割り系です。



一番いじくる余地があるのは固定資産税でしょう。1月起算、4月起算のどちらが

自分にとって有利であるかを計算すると、意外と当日必要な資金が変わることに

気が付くと思います。関東だからって4月1日起算を選んじゃダメということは

ありません。大きな物件だと固定資産税も大きいので馬鹿にできませんから、

ここは相談してみることをおススメします。



敷金は、地方で飽和しているワンルームとかだと、そもそも敷金が取れないケースも

あると思います。できるだけそういうものではない物件を選ぶと、当日継承される

敷金が増えて、自己資金の投入量が少し減るかと思います。



決済はできるだけ月初にすれば、日割り家賃をよりいっぱい貰えることでしょう。

あるいは月末でもいいのかもしれません。翌月家賃は既に売主さんのところに

ある程度振り込まれていると思いますから、それが当日買主に渡される可能性は

あるのではないかと思います。なお、この辺は私もこれまで意識したことがないので、

嘘を言っているかもしれません・・・^^;



さて、自分の決済のことを考えると、やっぱりもうちょっと価格交渉が必要ということは

わかりましたので、引き続き仲介業者さんと揉んでみたいと思います!



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2017年01月08日

レインズすら信用できないこんな世の中じゃ(ポイズン)

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会だったのですが、レインズにもそんな罠があるのか!

と思った事例の発表がありましたので、一般論として話せる範囲で書いてみます。



まずレインズをご存知ない方に軽く説明すると、レインズ(REINS)は物件情報の

業者さん用データベースです。不動産の仲介業者さんには「売主側」「買主側」がおり、

売主側と契約した業者さんがレインズに情報を掲載し、買主側と契約した業者さんが

レインズの情報から顧客の要望に合う物件を探し、提案する、という業界標準になる

情報網です。



「片手仲介」「両手仲介」なんて言葉があります。片手というのは、売主or買主の

どちらかと媒介契約を結ぶパターン、両手は売主と買主の両方と媒介契約を結ぶ

パターンです。



不動産業者さんとすれば、両手の方が1回の作業で2回分の手数料を貰うことが

できるので、当然こちらにしたいという気持ちになります。また、買主側も

売主と直接話せる業者さんの方が売主さんを握ってくれる可能性が高いし、手数料が

多くなる取引だから、多少の価格交渉を呑んでも片手よりは手数料が多いから、

話をまとめちゃおうという発想になりがちです。よって価格交渉も効きやすい、と。

(ちなみに、やられる売主さんはたまったもんじゃないです・・・)



だからこそ、売主側の元付業者さんに連絡を取ることは重要なのです。そのテクニックの

一つとして、レインズを見て売主側と契約した業者さんに直接連絡する方があります。

不動産業者さんしかレインズは見られないので、宅建を取って業者登録するとか、

身内を不動産会社さんに就職やアルバイトさせるか、仲良くしている業者さんにお願いを

して、レインズを見てもらうとか、そんな方法が考えられます。



レインズとは何か、それを見ることで何がいいかを説明したところで、本題に移ります。



会員さんがとある物件を購入した時の話について発表をしてくださいました。

関東で東京通勤圏内、今時にしてはかなり良い感じの物件です。RCで築20年くらい、

それにゴニョゴニョしたら利回りが10%を超えました、みたいな話です。



この話の中で不思議に思ったのが、「専任媒介の業者さんが2社あった」というお話。

専任媒介って「専任」の名の通り、1社しか取れないんじゃなかったでしたっけ?



まず、普通に物件情報をポータルサイト等で見つけました。価格交渉をすれば採算に

乗るだろうと判断した会員さん、次にどこが元付業者さんかを確認しようとします。

この会員さんは身内が不動産業者さんに勤めているので、その人に頼んでレインズを

見ているそうです。いいなーレインズ、私も見たいです(笑)



ここで元付業者さんを確認するのはとても大事な作業です。不動産業界の慣習で、

最初に問い合わせをかけた業者さんを介して購入するのが礼儀です。これを守らないと

たぶんそれ以降その業者さんには相手にしてもらえなくなることでしょう。初心者の方は

そういった礼儀を欠いた行為をしないことをお勧めします。人と人とのつながりが大事な

業界ですので、業者さんが将来自分にとって有益な情報を持ってきてくれる可能性を

少しでも多くしたいなら、不義理は避けましょう。



ちょっと話題がそれましたが、会員さんはレインズに掲載されていた元付業者さんに

連絡を取り、物件情報を入手しました。そして空室の内覧をさせてほしいと依頼を

したところ、2部屋のうち1部屋しかできない、と言われます。しかも理由が不明瞭。

納得がいかずに詰めていくと「実はもう一社元付がいるのです」と。その元付が

管理会社さんで、そこをが開け方とかの情報を握っているから対応できない、と。



もう一社の元付が実は管理会社さんということを聞き出した会員さんは、最初に連絡した

業者さんに、そんな仕事じゃ仲介して貰えないと説教し、もう片方の元付業者さん経由で

連絡することを納得させたそうです。その後のことはここでは割愛しますが、無事に

真の元付業者さんから物件を購入できたということでした。



私はこの話を聞いてびっくりしました。だって、レインズに載せてる業者さんが

当たり前のように元付だと思っていましたから。専任媒介もしくは専属専任媒介の

業者さんがレインズに掲載するということは、専任というだけあり元付になるのは

1社だけのはずなのに。意味が分かりません。



この疑問に対し、過去に不動産業者さんに勤務したことがあるという会員さんが

回答してくれました。何らかの形で売り物件情報を入手した業者さんが、謄本を

あげるなりなんなりして、うちにも売らせてくださいと売主さんのところに押しかけ

専任媒介契約の書面に押印させてしまうのだそうです。



元々売主側の元付だった業者さんがそれに気づけば、当然クレームになりますが

こちらには専任媒介契約書という証拠があるので、そのクレームが来たところで

抗弁することはできます。



今回のケースは、何らかの理由(もしくはテクニック?)で真の元付業者さんが

レインズに掲載しておらず、その情報を入手した別の業者さんが売主さんに直接

アタックをかけて、専任媒介契約をもぎ取ったものと推察されます。そしてそのことを

真の元付業者さんに言うと問題になるから、鍵を開けることができない、と。



どことは言えませんが、こういうことを大手がやっていることにあきれます。

売主さんの無知に付け込み、業者さん同士の仁義を踏みにじるひどい話だとは

思うのですが・・・。



とはいえ、現実的にそういう業者さんがいっぱいいるということは理解して

おかなくてはならないなと思った次第です。



怖いなあ、不動産業界。濡れ手に粟でお金を稼ぐ方法を覚えてしまうと、仁義など無視で

目の前のお金集めに注力してしまうのですね。そういう商売って、いずれ何らかの形で

自分に報いが返ってくる日が来ると思うんだけど・・・じっくり腰を据えて信頼を得つつ

歩んでいく方がいいと思うのは私だけでしょうか。



お金は不幸にならないためのツールとしてとても大事ですが、お金だけで全ての幸せを

満たせるわけじゃないです。自分の信頼や信用を切り売りして、お天道様に胸を張れない

形でお金を集めることはしたくないなあと思う今日この頃です。



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2016年12月06日

磁気不良を防ぎ、まとめて持ち歩くことができる通帳ケースを愛用しています。

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この商売をやっていると、通帳がどんどん増えていきませんか?

そしてその通帳の磁気がいきなりおかしくなって、使えなくなり焦ったりしませんか?



私も取引金融機関さんがそれなりに増えてきておりますので、通帳がそれに比例して

どんどん増えております。同じ金融機関さんなんだけど、私名義、妻名義、法人名義など

いくつかの通帳があるとか、普通預金の通帳以外に積金用の通帳を渡されたりとか、

いろんなパターンがあります。



さっき数えてみましたが、今定期的に不動産関係で記帳が必要なのが全部で15冊、

今は動かしていない口座などもあわせれば、ゆうに20冊は超えそうな勢いです。

実際に20もの金融機関さんと取引しているわけじゃなく、前述の通り複数あるとか

昔は使ってたけど借り換えたとか、いろんな理由もあります。



通帳の記入をするときも、一度に5冊とか10冊とか持っていくことがあります。

そういう時は鞄に無造作に突っ込んでいたのですが、さすがに量が量だけに何かしら

袋が必要だなあという感じでした。



それに、けっこう困っていたこともありました。通帳を記帳しようと持っていくと

磁気が弱くなってうまく読み取りができなくなることが多々ありました。調べてみると

パソコンや携帯などと同じカバンに入れていると、磁気が通帳に干渉してしまい

弱くなってしまう現象が発生するようです。



窓口が開いている時間であれば、持っていって直してもらえば良いだけなのですが

開いてない時間だと困るし、時には通帳もろとも交換しないとダメな時もありました。

やっぱいろいろとめんどくさいなあと。もう全部オンラインでできればいいのに。

でもまあそうもいきません。



何かいい方法ないのかなーと、楽天とか検索してみたところ、なかなかよさげな品を

見つけることができました。通帳が何冊も入り、磁気ガードがついている通帳ケース。



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磁気シールドラウンド通帳ケース2
価格:3456円(税込、送料別) (2016/12/6時点)




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磁気シールドマチ付通帳ケース2
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実際に買って使っていますが、使い始めてからは磁器不良がなくなりました。

会社の昼休みに通帳を記帳しに行こうと思った時も、財布をもって出ているかのような

自然な感じが演出できてん、なかなかいいなと思っています。



現物

手元にあるやつ。



大きさ比較

はがきと大きさ比較。って、通帳を一回り大きくしたくらいって普通にわかるだろうし

あまり意味のない写真だった気もします^^;



通帳を入れてみた

通帳は8冊まではいけますが、10冊になるとちょっときついかも?



磁気不良がすぐに起こるのがストレスだったので、それがなくなっただけでもかなりの

快適感。クレジットカードも4枚ばかり入るので、ちょうどいいかなという感じです。

これを買う前なんて、某〇う●。銀行さんの通帳、短期間で3回くらい磁器不良を

起こしていましたから。それがなくなっただけでもかなりありがたい。



同じような悩みを持っている人がどれだけいるかはわかりませんが、なかなか感じが

いいので紹介してみた次第です。ご興味あればどうぞ〜。

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2016年11月07日

フィリピンで便利に思ったことや改善しようと思ったこと。

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不動産とはちょっと離れた話になってしまうかもしれませんが、今回のフィリピン渡航で

感じたことや、今後気を付けようと思うことを自分の備忘録的に書こうと思います。



その1:タクシーの話



外国と言えばタクシー、タクシーと言えばボッタクリ。フィリピンでもご多分に漏れず

外国人相手のボッタクリは頻発します。ニノイアキノ国際空港からマカティまでは

300〜400ペソくらいがタクシーの相場です(たくちゃんの記事も参考にどうぞ)。



私も行くたびに空港ではボッタクリにあっておりましたが、今回は黄色いタクシーで

350ペソ程度で到着することができました。街中でタクシーに乗る時も、初乗りの

メーターが変な金額になっていないこと(40ペソくらいだったはず)、ちゃんと

メーターを使っていることを確認してから乗って、事なきを得ております。



しかし、今後フィリピンでタクシーを使うことは少なくなるかもしれません。

今回いろいろとお付き合いいただいた管理会社さんのスタッフの方が使っていた

UberやらGrabといった配車アプリが異常に便利だったので、今後街中の移動は

こちらを使おうと思ったためです。



これらのアプリは、利用者登録をしてから呼びたい場所と行きたい場所を登録すると

登録済みのドライバーさんの中で、都合がいい人が名乗りを上げてきてくれます。

料金はクレジットカード払いができる上に、事前に金額が確定できることから

ボッタクリにあう危険性がなくなります。



配車アプリは日本では白タク扱いなのであまり普及しておりませんが、フィリピンでは

かなり普及している模様。ホテルの前で見ていると、自家用車らしき車で送ってもらう

人がけっこう多かったです。もちろん自分の抱えている運転手さんという可能性も

ありますが、それにしたって前よりどう見ても多い。



これ、ほんとにタクシーは食われちゃうんじゃない?という勢いを感じました。

タクシー業界、頑張ってボッタクリを撲滅しないとやばいんじゃないか?と思う次第。



その2:インターネット環境の話



現地でのインターネットは必需品。渡航前に成田でモバイルルーターを借りるという手が

一番無難で安心感があるので、無難という意味ではそれが一番かなと思います。最近は

一日500円〜700円くらいで借りられるので、昔みたいな大きな出費ではなくなり

借りやすくなったなあと思います。



しかし私はこの方法はとりませんでした。現地でSIMを調達して、SIMフリーの

モバイルルーターを使った方が安上りだからです。



下準備として、SIMフリーのモバイルルーターを購入しておきます。

私が購入したのはNECのAtermシリーズ、MR04LNです。






最近になって、MR05LNも出たようですね。そのせいでMR04LNが安い値段で

購入できるようになった模様です。新しい方が好きな方はMR05LNでどうぞ。






安い方がよければ、中古など探すと良いかと思います。



お手元に揃えたら、これをたっぷり充電していざフィリピンへ。



フィリピンの空港では、到着口にSIMを売っているカウンターがいっぱいあります。

SMARTとGLOBEの2社が大手で、その2社のカウンターがずらっと空港に

並んでおります。まずはここに駆け込みます。



ルーターを見せて「インターネットしたい」的なことを言えば察してくれます。

滞在日数を伝えれば、適切なものを準備してくれます。

通話やSMS(テキストと言われるかも)は必要かと聞かれるかもしれませんので

不要と答えましょう。あとはカウンターの人が適当にやってくれます。



私は今回GLOBEのSIMを購入しました。

3日間の滞在で300ペソ。日本円にして600円〜700円くらいです。

モバイルルーターを日本で借りていくのに比べ、かなり安く済みます。



その3:国際電話の話



インターネットさえあれば、SkypeやLINEでだいたいの用事は事足ります。

とはいえ、銀行さんとのやり取りや不動産業者さんとのやり取りが必要な場合には

固定電話にかけざるを得ないシーンもあります。



国際電話にすると、発信者にも受信者にもお金がかかってしまいます。これがまた

決して安くない値段ですので、頭が痛くなります。



これに対する解決法として、IP電話のアプリを契約しておく方法が良いと思います。

IP電話なら、どこの国にいても国際電話になることなく電話の発着信が可能です。

安心して利用することができるので、おすすめです。



今回の渡航中、借り換えの関係で借り換え元金融機関さん、借り換え先金融機関さん、

地主さんの代理の不動産業者さんなどに電話をかける必要がありました。また、

その関係で着信もけっこう来ておりました。



滞在していたコンドミニアムには、固定のインターネット回線が準備されてましたので

そちらに携帯電話を接続して、IP電話で通話しました。思ったより遅延もなく、

けっこうスムーズに電話できたので助かりました。



私が契約したIP電話はOCNが提供する050Plusです。

別にここがおすすめとかそういうつもりはありませんが、あれば便利だと思います。

050で始まる電話番号を貰えるので、自主管理の方は入居者様からの問い合わせ用に

番号を1つもっておく、という使い方もありではないでしょうか。



その4:プライオリティパスの話



今回の反省点として、プライオリティパスを持っていくことを忘れたことを挙げます。

前回の渡航の時に、海外で不用心に酔っぱらってしまい、盗難にあったことがあります。

※その時のブログはこちらです(その1その2その3



今回はその反省として、とにかく持っていくものは最小限にとどめました。

その結果、プライオリティパスまで忘れるという間抜けな状況になりました。



プライオリティパスとは、世界各国のラウンジを利用できるパスのことです。

空港に早めに入った場合も、ラウンジでゆっくりと過ごすことができます。



今回はJALで行ったので、ニノイアキノ国際空港のターミナルは1でした。

第一ターミナルにはプライオリティパスで入れるラウンジがあるという情報を

ゲットしていたので、使えなくて大変残念です。

次回は省力化する中でも忘れずにもっていくことにします。



そんなこんなで、不動産と関係ない部分で感じたことをつらつらと書きました。

またコンドミニアムの引渡で行かなくちゃいけなくなるはずなので、その時には

自分の備忘録としてこちらも記憶しておこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月30日

台風の当たり年、備えておくべきことは?

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現在24位です。台風、意外と関東から逸れていった感じ?

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今月は台風が当たりまくってます。台風の後、現場をチェックしておかないとですね。



8月の後半はやたらと台風が上陸してきました。関東は台風11号こそ進路がそれて

直撃は免れそうな状況なものの、先日上陸した台風9号では友人の不動産投資家の

所有物件の屋根が吹っ飛んだりする被害が発生していたようです。



仙台は台風9号に加えて現在まさに上陸しようとしている台風10号の2つの台風、

北海道も台風9号と台風11号が上陸(北海道だけ上陸したレアな台風なのだとか)。

物件持ってる箇所に全て台風が直撃するという残念な事態になりました^^;



私自身は物件を見回ったりはしていないのですが、今のところ台風による所有物件の

被害の話は聞いておりません。ということは、お住まいになっていただいている物件に

関しては問題はないということなのだろうと思います。



チェックが必要だなと思っているのは東京5棟目。ここはまだ空室なので、誰も雨漏りや

台風被害を報告してくれる人がいません。家からも近いんだから、さっさとチェックする

必要があったのですが・・・サラリーマンのお仕事に忙殺され、なかなかそういった

チェックに動けない自分がおります。



もし雨漏りしていれば、水が乾いた跡が見えるはずです。そういうのを確認した上で、

被害があるようなら修繕をする必要があるかと思っております。



そして被害が出てしまった場合には、まず真っ先に「その被害は火災保険で直せるか?」

という目線を持たれることをおすすめします。



よほどオプションをケチってない限り、火災保険には風災オプションがついているものと

考えられます。風災オプションがついていると、台風などの風による災害に関しても、

火災保険の補償対象となります。



この件に限らず、何か事故があったら「これって保険適用対象?」と考える癖をつけて

代理店さんに都度問い合わせてみてはどうでしょうか。思ったより保険の適用範囲は

広いんだなということがわかるのではないかと思います。



ただ、代理店さんがあまりこちらに協力的ではない場合は、そういった助言もあまりして

くれないので、できるだけ契約者の立場に立って考えてくれる代理店さんを選ぶことを

推奨したいと思います。



まあ、被害が出ないのが一番いいのですが・・・

出てしまった時のために、保険という選択肢を頭にいれておきましょう、ということで。

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